ธงคำตอบเรื่องหลักฐานการฟ้ องร้อง (เป็ นเกณฑ์การตอบแบบอย่าง

ย่อที่เป็ นแนวในการให้คะแนนในการตรวจข้อสอบเท่านั้น ยังไม่ได้เป็ น

คำตอบที่สมบูรณ์เนื่องจากยังไม่ได้วินิจฉัยประกอบข้อเท็จจริงอย่าง
สมบูรณ์แต่อย่างใด)

ข้อ 1. แต้วเป็ นดาราสาวสวยร่ำรวยเงินทองเนื่องจากมีรายได้จากการ

แสดงละครและขายอาหารเสริม เมื่อแต้วได้รวบรวมรายได้ทั้งหมดจึง
ทราบว่าตนเองมีเงินเป็ นหลักหลายร้อยล้านแล้วจึงมีความประสงค์จะซื้อ
บ้านเดี่ยวราคาประมาณ 20 ล้านขึ้นไป วันหนึ่งจึงได้ขับรถผ่านหมู่บ้าน
กะลาแลนด์ จำกัด ซึ่งมีนายต้นเป็ นเจ้าของโครงการและได้นำเสนอขาย
บ้านหลังเลขที่ 9 ที่กำลังก่อสร้างอยู่ในราคา 30 ล้าน แต่เนื่องจากบ้านอยู่
ในระหว่างการก่อสร้าง แต้วจึงขอทำการจองไว้ก่อน โดยนายต้นได้ระบุ
รายละเอียดในใบจอง ดังนี้
1. แต้วตกลงจองบ้านหลังเลขที่ 9 ซึ่งมีราคาขาย 30 ล้านบาท
2. แต้วตกลงชำระเงิน 1 ล้านบาทไว้ในวันที่ได้จองนี้ โดยทั้งคู่นัด
หมายทำสัญญาซื้อขายบ้านหลังจากที่มีการก่อสร้างเสร็จสิ้นโดยให้นาย
ต้นเป็ นผู้ชำระค่าภาษีทั้งหมดโดยแต้วได้ลงชื่อในใบจองดังกล่าวไว้เพียง
ฝ่ ายเดียว
ครั้นเวลาผ่านไป 1 ปี บ้านหลังดังกล่าวยังสร้างไม่แล้วเสร็จ
เนื่องจากเกิดวิกฤตโควิด 19 ทำให้นายต้นหมุนเงินไม่ทัน แต้วจึงนำคดี
ฟ้ องร้องต่อศาลเพื่อบังคับให้นายต้นปฏิบัติตามสัญญา แต่นายต้นต่อสู้
ว่าการตกลงกันนั้นเป็ นเพียงการจองบ้านเท่านั้นแต่ยังไม่เกิดเป็ นสัญญา
ซื้อขายบ้านเพราะมีการนัดหมายว่าจะมาทำสัญญากันในภายหลัง ดังนั้น
แต้วจึงไม่มีสิทธิฟ้ องเพื่อให้ตนปฏิบัติตามสัญญาได้ และแต้วไม่มีหลักฐาน
ใด ๆ ที่จะฟ้ องร้องตนได้ ตามข้อเท็จจริงข้างต้น ให้ท่านวินิจฉัยว่า ข้อ
ต่อสู้ของนายต้นฟั งขึ้นหรือไม่ และแต้วสามารถฟ้ องร้องบังคับเพื่อให้นาย
ต้นปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ตามข้อเท็จจริงข้างต้นมีหลักกฎหมายที่นำมาปรับใช้ได้ดังนี้
มาตรา 453 ซื้อขาย คือ การที่ผู้ขายตกลงโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้
ซื้อและผู้ซื้อตกลงชำระราคา
มาตรา 458 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่
ขณะได้ทำสัญญาซื้อขายกัน
มาตรา 456 วรรคสอง วางหลักว่า สัญญาจะซื้อขาย
อสังหาริมทรัพย์ หากมีการผิดสัญญาซื้อขายจะฟ้ องร้องบังคับคดีได้ ต้องมี
หลักฐานในการฟ้ องร้องอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้
1. มีหลักฐานเป็ นหนังสือลงลายมือผู้ต้องรับผิด หรือ
2. วางประจำ (มัดจำ) หรือ
3. ชำระหนี้บางส่วน
ตามข้อเท็จจริงข้างต้นเมื่อนำหลักกฎหมายมาปรับใช้ วินิจฉัยได้ดังนี้
ประเด็นที่ 1 ใบจองเป็ นสัญญาซื้อขายหรือไม่ และเป็ นสัญญาซื้อ
ขายประเภทใด ตามข้อเท็จจริงเมื่อมีคำเสนอและคำสนองถูกต้องตรงกัน
จึงเกิดเป็ นสัญญาและเป็ นสัญญาซื้อขายตามมาตรา 453 โดยพิเคราะห์ได้
จากข้อเท็จจริงเมื่อใบจองได้ระบุรายละเอียดไว้ ข้อ 2 ว่า ทั้งคู่นัดหมาย
ทำสัญญาซื้อขายบ้านหลังจากที่มีการก่อสร้างเสร็จสิ้นโดยให้นายต้นเป็ นผู้
ชำระค่าภาษีทั้งหมดโดยแต้วได้ลงชื่อในใบจองดังกล่าวไว้เพียงฝ่ ายเดียว
กรณีจึงเป็ นการที่ทั้งคู่มีการตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเกิดขึ้นแล้วตาม
มาตรา 453 และเป็ นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะ สัญญาจะซื้อจะขาย
หมายถึง การที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงซื้อขายกันแต่ต้องไปทำตามแบบ
ให้เสร็จสิ้นในภายหลัง คือ การทำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่ ตามข้อเท็จจริงเมื่อพิจารณาจากใบจองที่ระบุให้นาย
ต้นเป็ นผู้ชำระภาษีทั้งหมด อันเป็ นการแสดงให้เห็นว่า ยังมีการต้องไป
ทำตามแบบให้เสร็จสิ้นในภายหลัง คือ การทำเป็ นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง ดังนั้น ใบจองดังกล่าว จึงเป็ น
สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ดังนั้น การที่นายต้นต่อสู้ว่าการตกลงกันนั้น
เป็ นเพียงการจองบ้านเท่านั้นแต่ยังไม่เกิดเป็ นสัญญาเพราะมีการนัดหมาย
ว่าจะมาทำสัญญากันในภายหลังจึงฟั งไม่ขึ้น (5 คะแนน)
ประเด็นที่ 2 จะฟ้ องร้องบังคับคดีกันได้หรือไม่ และมีหลักฐาน
ประเภทใด กฎหมายวางหลักไว้ว่า สัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
หากมีการผิดสัญญาซื้อขายจะฟ้ องร้องบังคับคดีได้ ต้องมีหลักฐานใน
การฟ้ องร้องอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ มีหลักฐานเป็ นหนังสือลงลายมือผู้
ต้องรับผิด หรือวางประจำ (มัดจำ) หรือชำระหนี้บางส่วน ตามข้อเท็จ
จริง การที่แต้วผู้ซื้อลงลายมือในจองนั้นเพียงฝ่ ายเดียว เมื่อแต้วจะฟ้ อง
ร้องเอาผิดต้นนายต้นผู้ขายที่ผิดสัญญา จึงเป็ นกรณีที่นายต้นผู้ผิด
สัญญาไม่ได้ลงลายมือ จึงไม่มีหลักฐานลงลายมือชื่อนายต้นในอันที่จะ
เป็ นพยานหลักฐานในการฟ้ องร้องบังคดีกันได้ (5 คะแนน)
ประเด็นที่ 3 เมื่อพิจารณาต่อไปปรากฏว่า ในขณะทำการจอง
นั้น แต้วตกลงชำระเงิน 1 ล้านบาทไว้ในวันที่ได้จอง คือ ในวันที่ทำสัญญา
จะซื้อจะขาย กรณีจึงเป็ นการที่แต้วได้วางมัดจำ เพราะมัดจำ คือ เงินหรือ
ทรัพย์สินที่ได้ให้ไว้ในวันทำสัญญานั่นเอง กรณีจึงมีหลักฐานในการฟ้ อง
ร้องแล้ว ดังนั้น แต้วสามารถฟ้ องร้องบังคับเพื่อให้นายต้นปฏิบัติตาม
สัญญาซื้อขายได้ (5 คะแนน)
ดังเหตุผลที่ได้กล่าวมาแล้วแต่ข้างต้น การที่นายต้นต่อสู้ว่าการตกลง
กันนั้นเป็ นเพียงการจองบ้านเท่านั้นแต่ยังไม่เกิดเป็ นสัญญาจึงฟั งไม่ขึ้น
และแต้วมีการวางมัดจำจึงมีหลักฐานในการฟ้ องร้องบังคับคดีนายต้นได้
(2 คะแนน)