Thực tiễn giải quyết quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thời gian qua cho thấy,

mặc dù Quốc
hội đã ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng,
Tòa án nhân dân tối cao cũng đã ban hành Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng
một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của
khoản nợ xấu, nhưng vẫn còn hiện tượng khá phổ biến là bên bảo đảm không hợp tác hoặc có
hành vi cản trở, gây khó khăn cho bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Thực tế này đã làm cho tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận tài sản bảo đảm,
xử lý được tài sản bảo đảm nên buộc phải áp dụng nhiều giải pháp khác nhau để khắc phục, dẫn
tới làm tăng đáng kể chi phí về thời gian, nguồn lực và rủi ro pháp lý.

Trường hợp tổ chức tín dụng lựa chọn phương thức yêu cầu tòa án buộc bên bảo đảm, bên giữ tài
sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm thì yêu cầu này thường ít được áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn,
dẫn tới việc giải quyết vụ việc trong nhiều trường hợp kéo dài, không kịp thời, tiếp tục làm gia
tăng chi phí, rủi ro pháp lý, làm lỡ cơ hội về kinh doanh, đầu tư và có thể tác động đến sự ổn
định của kinh tế vĩ mô.

Giải quyết vấn đề này, nhà làm luật cần phải có chính sách, cơ chế pháp lý nhất quán, ổn định,
đồng bộ về giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm xử lý trên cơ sở thực thi đầy đủ nguyên
tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm dân sự đã được ghi nhận trong
Bộ luật Dân sự.

Trong đó, cần xác định áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn là chính sách, cơ chế pháp lý ưu tiên,
quan trọng nhất trong giải quyết yêu cầu về giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý
thu hồi nợ và xác định là giải pháp tốt nhất trong giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước, thị
trường và xã hội; giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, khắc phục ngay được những điểm
nghẽn về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, điểm nghẽn cản trở sự phát triển của nền kinh tế.

Thực hiện thủ tục tố tụng rút gọn trong giao tài sản bảo đảm cần dựa trên căn cứ, điều kiện đơn
giản, tôn trọng hiệu lực pháp lý của hợp đồng bảo đảm, hiệu lực pháp lý của đăng ký biện pháp
bảo đảm, tôn trọng quyền truy đòi tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm.

Trường hợp hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực, biện pháp bảo đảm đã được
đăng ký tại cá nhân, tổ chức thẩm quyền thì tòa án cần cho phép áp dụng thi hành ngay.

Cùng với thủ tục tố tụng rút gọn, cũng cần có cơ chế thi hành án dân sự tương ứng để bảo đảm
tính khả thi, kịp thời trong thi hành quyết định của tòa án, phù hợp với mục đích của áp dụng thủ
tục rút gọn trong giao tài sản để xử lý.

Đồng thời, để hạn chế rủi ro pháp lý, tránh việc lạm quyền, trục lợi trong công chứng, chứng
thực hợp đồngvà đăng ký để được áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn, nhà làm luật cần quy định cơ
chế hậu kiểm, phân tách, xử lý rõ ràng, cụ thể trách nhiệm của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền
trong công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm, của các bên trong
hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm và của chủ thể khác có liên quan.
Bên cạnh áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn trong giao tài sản bảo đảm, nhà làm luật cũng cần xem xét, quy
định minh bạch, cụ thể và linh hoạt để bên nhận bảo đảm có thể tự bảo vệ quyền dân sự của mình đối với
tài sản bảo đảm theo tinh thần quy định tại Điều 11 và Điều 12 của Bộ luật Dân sự và trong thực hiện
quyền truy đòi tài sản bảo đảm, thay thế cho việc thu giữ tài sản vốn còn có nhiều ý kiến trái chiều, giảm
thiểu gánh nặng cho cơ quan tố tụng, thi hành án và các chi phí xã hội khác.

Thứ ba, về đảm bảo lợi ích tư và lợi ích công cộng trong trường hợp tài sản đang được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trở thành đối tượng của hoạt động quản lý hành chính nhà nước,
trong tố tụng và thi hành án.

Pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, tố tụng và thi hành án hiện hành cơ bản đã có những quy
định riêng về giải quyết tài sản đang dùng để bảo đảm trở thành vật chứng, tang vật trong giải
quyết, xử lý vụ việc về xử lý vi phạm hành chính, tố tụng hoặc thi hành án và cũng đã có sự tôn
trọng quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản này.

Tuy nhiên, giữa việc tôn trọng quyền và giao lại kịp thời tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm
còn chưa thực sự đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật liên quan, đặc biệt trong giải quyết mối
quan hệ giữa lợi ích tư và lợi ích công cộng, giữa hiệu quả của hoạt động xử lý vi phạm hành
chính, tố tụng và thi hành án với hiệu quả của việc xử lý tài sản bảo đảm trong thu hồi nợ (trong
nhiều trường hợp là nợ xấu của nền kinh tế).

Về nguyên tắc pháp lý, việc quản lý, xử lý tang vật, vật chứng trong hoạt động điều tra, truy tố,
xét xử hoặc thi hành án phải thực hiện theo thẩm quyền, thủ tục quy định tại pháp luật về xử lý vi
phạm hành chính, tố tụng và thi hành án. Điều này dẫn tới mâu thuẫn giữa nhu cầu, mục đích của
việc quản lý, xử lý tài sản để thực hiện một thủ tục công với nhu cầu, mục đích quản lý, xử lý tài
sản để đáp ứng một quan hệ kinh tế, lợi ích kinh tế cụ thể.

Thực tế thời gian qua, đã có trường hợp tài sản được giữ trong thời gian dài, không cần thiết tại
cơ quan có thẩm quyền hoặc cơ quan có thẩm quyền quản lý tài sản đang là tang vật, vật chứng
không đủ nguồn nhân lực, vật lực để bảo quản tốt nhất, phù hợp với tính chất của từng tài sản
dẫn tới tài sản được bảo quản không phù hợp, làm tăng độ hao mòn tự nhiên hoặc làm hư hỏng,
giảm sút giá trị tài sản.

Xử lý vấn đề này, nhà làm luật cần quy định cơ chế pháp lý phù hợp hơn, giải quyết linh hoạt,
hài hòa giữa lợi ích công cộng và lợi ích tư, nhất là trong việc giảm thiểu rủi ro về giá trị tài sản,
đảm bảo hiệu quả giữa giải quyết, xử lý vụ việc về xử lý vi phạm hành chính, tố tụng, thi hành án
nhưng vẫn phải kịp thời thực hiện quyền của bên nhận bảo đảm, giảm thiểu nguy cơ phát sinh nợ
xấu trong tín dụng, nợ xấu cho nền kinh tế.
Thứ ba, đăng ký giao dịch bảo đảm
Đối với một số hợp đồng thế chấp nhất định có quy định bắt buộc phải đăng
ký mới được coi là hợp pháp. Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đáp ứng về mặt
hình thức của hợp đồng, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, không ảnh hưởng đến
mặt nội dung của hợp đồng mà bản chất là sự thỏa thuận của các bên đã được hình
thành từ trước thời điểm đăng ký. Không có việc đăng ký giao dịch bảo đảm thì
các bên vẫn đã thống nhất ý chí với nhau, đã và đang thực hiện nghĩa vụ với
nhau. Điều đó có nghĩa là dù có đăng ký giao dịch bảo đảm hay không thì khi đến
hạn mà bên thực hiện nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ, bên có quyền vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của mình theo
như hợp đồng thế chấp đã ký kết. Đăng ký giao dịch bảo đảm lúc này chỉ giúp
tạo ra hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, tức là ghi nhận một vật quyền của bên
nhận bảo đảm đối với tất cả những chủ thể có quyền còn lại. Nếu không đăng ký
giao dịch bảo đảm, một chủ nợ sẽ bị mất quyền ưu tiên đối với tài sản bảo đảm và
trở nên yếu thế hơn so với các chủ nợ khác có đăng ký giao dịch bảo đảm. Cần
phân biệt sự khác nhau này về hiệu lực của hợp đồng giữa hai bên trong giao dịch
và hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đăng ký giao dịch bảo đảm giúp công khai
hóa quyền lợi của các bên, cùng với đó là ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Đối với thế chấp tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm thậm chí là phương thức
duy nhất giúp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Nhờ có đăng ký giao
dịch bảo đảm, các tổ chức tín dụng cũng như các thành phần kinh tế khác có thể
tìm hiểu hay kiểm tra thông tin về tài sản mà mình đang quan tâm, khi yêu cầu cơ
quan đăng ký cung cấp. Từ đó, chủ nợ có thể thực hiện được các quyền ưu tiên của
mình đối với tài sản. Trong một số trường hợp, đăng ký giao dịch bảo đảm còn là
điều kiện bắt buộc để hợp đồng thế chấp có hiệu lực; đồng thời, đó cũng là biện
pháp bảo vệ cho người thứ ba ngay tình. Vì vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm có ý
nghĩa vô cùng quan trọng đối với thế chấp tài sản nói riêng và các giao dịch bảo
đảm nói chung. Tuy nhiên, các quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
được quy định tản mạn tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quan điểm của tác giả, nên có sự thay đổi về
đăng ký giao dịch bảo đảm:
Một là, cần thiết phải pháp điển hóa thành Luật Giao dịch bảo đảm. Luật này
sẽ thống nhất các quy định tản mạn tại các văn bản pháp luật khác nhau về một
mối, giúp thuận tiện hơn trong việc nắm bắt. Hơn nữa, việc ban hành Luật Giao
dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản
ánh đúng tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, một quan hệ đầy phức
tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn
trong nền kinh tế.
Hai là, cần nâng cao sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận đối với thông tin
về các giao dịch bảo đảm được đăng ký để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng
tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản đang được quan tâm. Từ đó, cần cải thiện việc
ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách
việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đảm lên
Cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau thời điểm đăng ký giao dịch
bảo đảm. Có như thế mới thể hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa quan trọng
của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là tạo được hiệu lực đối kháng với người thứ
ba.
Thứ tư, xử lý tài sản bảo đảm
Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay, nguồn vốn chủ
yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế, quyền xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sản đảm bảo là điểm mấu chốt để đảm bảo tính
công khai, khách quan của việc xử lý tài sản. Tuy nhiên, thực tế việc xử lý tài sản
bảo đảm của tổ chức tín dụng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Để giải
quyết được những khó khăn, vướng mắc đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số
quy định của pháp luật, cụ thể:
Hai là, về vấn đề định giá tài sản thế chấp
Tại khoản 2 Điều 306 BLDS năm 2015 đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản
bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu
cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị
trường (nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm để xử
lý) làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm. Tuy nhiên, Điều 306 chưa
nêu rõ yêu cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm
thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nhất là khi mức giá thỏa thuận rõ
ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm? Hơn nữa, khoản 3 Điều luật
này chỉ nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ
chức định giá trong quá trình định giá tài sản, nên có thể hiểu là yêu cầu định giá
phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định
giá hay không? Thiết nghĩ, nên tiếp cận quy định này theo tinh thần của điểm c
khoản 3 Điều 104, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đó là: Tòa án chỉ can thiệp
định giá tài sản trong trường hợp các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức
thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá
tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba
hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi
thẩm định giá.
Ba là, về thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản thế chấp.
Trên thực tế, có trường hợp khi tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm, chủ
nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản bảo đảm (như bên xây dựng công trình,
bên cung cấp vật tư vật liệu xây dựng cho công trình,…) đề nghị được ưu tiên
thanh toán từ số tiền bán tài sản đảm bảo. Với trường hợp này, một số Tòa án đã có
quan điểm xác định tổ chức tín dụng được ưu tiên thanh toán trước, ngược lại một
số Tòa án khác xác định chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành nên tài sản đảm
bảo được ưu tiên thanh toán trước. BLDS năm 2015 hiện chưa quy định rõ về thứ
tự ưu tiên thanh toán giữa tổ chức tín dụng và chủ nợ có chi phí đóng góp hình
thành nên tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, theo Điều 372 BLDS năm 2015, một trong
những căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự là “nghĩa vụ dân sự được bù trừ”. Tuy
nhiên, hiện chưa rõ thứ tự ưu tiên giữa quyền bù trừ nghĩa vụ dân sự và quyền phát
sinh dưới giao dịch bảo đảm. Vì vậy, để đảm bảo pháp luật được áp dụng thống
nhất, cần quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận tài sản đảm bảo với
chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản đảm bảo, giữa bên nhận bảo đảm với
bên được bù trừ nghĩa vụ và các chủ thể khác có quyền đối với tài sản./.
Hoàn thiện quy định pháp luật về phương thức xử lý tài sản thế chấp
Để tránh có nhiều cách hiểu khác nhau về thời điểm của sự thỏa thuận xử lý
TSBĐ, pháp luật về giao dịch bảo đảm cần quy định cụ thể sự thỏa thuận giữa các
bên về phương thức xử lý TSBĐ theo hướng sau:
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì
việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận
bảo đảm đã được các bên ghi nhận trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng vay tài
sản/hợp đồng tín dụng. Theo đó, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản
theo đúng phương thức thỏa thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng; bên bảo đảm
không được gây trở ngại, ngăn cản việc xử lý tài sản của bên nhận bảo đảm nếu
không có lý do chính đáng. Trong trường hợp các bên chưa có thỏa thuận trong
hợp đồng về phương thức xử lý TSBĐ thì TSBĐ được xử lý theo thỏa thuận của
các bên vào thời điểm xử lý TSBĐ.
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên
cùng nhận bảo đảm đã được ghi nhận trong hợp đồng; nếu trong hợp đồng chưa có
thỏa thuận về việc xử lý TSBĐ thì TSBĐ đó được xử lý theo thỏa thuận giữa bên
bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm vào thời điểm xử lý tài sản. Đồng thời
cũng cần có quy định hướng dẫn cụ thể trong trường hợp TCTD trực tiếp đứng ra
bán TSBĐ.
Đồng thời, để khắc phục sự mâu thuẫn trong quy định tại Điều 721 BLDS
với các điều luật khác trong Bộ luật này cũng như với các quy định của pháp luật
về giao dịch bảo đảm, Điều 721 BLDS cần phải sửa lại.
Pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng cần quy định cụ thể về cách thức thực
hiện của một số phương thức xử lý TSBĐ điển hình để TCTD nói riêng và bên
bảo đảm nói chung có cơ sở pháp lý để thực hiện. Về vấn đề này có thể tham khảo
quy định tại Luật Dân sự Pháp về các phương thức xử lý TSBĐ.
Bán tài sản bảo đảm:
Phương thức bán tài sản này có thể được thực hiện bằng một trong hai hình
thức: dàn xếp bán tài sản bảo đảm với sự cho phép của Tòa án hoặc bán đấu giá tài
sản bảo đảm. Với phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm, trường hợp tài sản
không bán được thì chủ nợ sẽ mặc nhiên trở thành người trúng đấu giá với giá đã
đưa ra ban đầu, kể cả trong trường hợp thẩm phán đã xác định (theo yêu cầu của
bên bảo đảm) tài sản có giá cao hơn giá do chủ nợ đưa ra. Những ai có quan tâm
đến tài sản đều có thể qua mặt chủ nợ để trở thành người trúng đấu giá nếu trong
vòng 15 ngày - kể từ thời điểm mở bán đấu giá - người này trả thêm 10% giá do
chủ nợ đưa ra.
Nhận tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ:
Đây là phương thức xử lý tài sản bảo đảm mới được ghi nhận theo quy định
của đạo luật ngày 23/3/2006. Theo phương thức này, thay vì phải khởi kiện yêu cầu
Tòa án cho bán tài sản và được ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được do việc bán
tài sản thì chủ nợ, theo phương thức này có thể yêu cầu Tòa án cho phép lấy chính
tài sản này thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Phương thức này mặc dù về bản
chất giống với phương thức xử lý tài sản của luật Việt Nam “nhận tài sản bảo đảm
thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ”, nhưng trên thực tế có một vài điểm khác.
Điểm khác thứ nhất, đây là phương thức được lựa chọn bởi chủ nợ chứ không phải
theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch bảo đảm như trong luật Việt Nam. Thứ
hai, việc áp dụng biện pháp này bắt buộc trong mọi trường hợp phải thông qua Tòa
án. Trong khi đó quy định của luật Việt Nam không yêu cầu điều này, có nghĩa là
chỉ cần các bên có thỏa thuận và tự nguyện thực hiện phương thức này. Ngoài ra
Điều 2460 BLDS Pháp còn quy định, trước khi quyết định giao tài sản cho chủ nợ
thì phải tiến hành định giá tài sản. Việc định giá được tiến hành bởi các chuyên gia
theo triệu tập của thẩm phán hoặc theo thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp
giá trị của tài sản được xác định là lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì
chủ nợ phải hoàn trả phần chênh lệch. Luật hoàn toàn không đề cập đến trường hợp
ngược lại, giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn nghĩa vụ cần thanh toán, có lẽ cũng
không cần đề cập vì trong trường hợp này, trên tinh thần đảm bảo một sự đối xử
công bằng giữa chủ nợ nhận bảo đảm và bên bảo đảm theo luật của Pháp thì việc
lấy tài sản này chỉ có tác dụng chấm dứt thế chấp đối với chủ nợ nhận tài sản và
chỉ dừng lại ở việc chấm dứt thế chấp mà thôi, nếu nghĩa vụ vẫn còn thì nghĩa vụ
này sẽ ở trong tình trạng nghĩa vụ không có bảo đảm. Nghĩa là chủ nợ vẫn có thể
tiếp tục đòi với tư cách là một món nợ không có bảo đảm. Phương thức xử lý tài
sản này hoàn tất bằng việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ nợ.
Thỏa thuận nhận tài sản bảo đảm trừ nợ:
Đầu tiên, cần có sự phân biệt giữa biện pháp này và biện pháp nhận tài sản
bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ vừa được trình bày ở trên. Thoạt
nhìn thì hai biện pháp này khá giống nhau, thậm chí là giống nhau về bản chất, vì
kết quả đạt được đều là chủ nợ sẽ trở thành chủ sở hữu tài sản bảo đảm. Tuy nhiên
có sự khác biệt nằm ở chỗ, nếu “thỏa thuận nhận tài sản bảo đảm trừ nợ” hình
thành trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch bảo đảm thì “nhận tài
sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ” là kết quả của một yêu cầu
và được Tòa án chấp nhận. Đạo luật ngày 23/3/2006 quy định các bên của giao
dịch bảo đảm có thể thỏa thuận chọn phương thức này để áp dụng. Tuy nhiên, cũng
giống như phương thức xử lý tài sản đề cập ở trên, Tòa án can thiệp rất chặt chẽ
vào quá trình xử lý tài sản trong trường hợp này. Cụ thể có một vài hạn chế sau
đây: thứ nhất, phương thức này không áp dụng trên bất động sản là nơi cư trú của
bên bảo đảm, thứ hai, cần phải định giá tài sản trước khi giao cho chủ nợ. Nhìn
chung là cách thức đối xử của nhà làm luật trong cả hai trường hợp này là như
nhau.
Theo các quy định tại BLDS Pháp có thể thấy rất rõ sự can thiệp ở khía cạnh
tư pháp vào xử lý TSBĐ. Sự can thiệp này là cần thiết nhằm đảm bảo rằng
hoạt động này được thực hiện một cách đúng luật và đảm bảo quyền lợi của các
bên có liên quan, đặc biệt là đảm bảo quyền xử lý TSBĐ của bên nhận bảo đảm có
hiệu lực thi hành trên thực tế, tránh khiếu nại, khiếu kiện ảnh hưởng đến hiệu quả
của việc xử lý. Có thể nói mô hình về xử lý TSBĐ trong luật dân sự Pháp là
một cái nhìn mới đáng để chúng ta suy ngẫm và học hỏi.
Hoàn thiện quy định pháp luật về thu giữ tài sản thế chấp
Pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức mạnh cho bên
nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản để xử lý. Điều 63 Nghị định 163
cho phép bên nhận thế chấp được quyền thu giữ tài sản để xử lý khi hết hạn thông
báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản. Mặc dù, có quy định như trên
nhưng bên nhận thế chấp không có quyết định cưỡng chế của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nên việc thu giữ tài sản được thực hiện rất khó khăn, thậm chí không
thể thực hiện được nếu bên thế chấp có hành vi chống đối và không chịu giao
tài sản thế chấp bởi lại vướng phải nguyên tắc quy định tại Điều 12 BLDS năm
2005 “Không ai được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực để giải quyết các
tranh chấp dân sự”.
Pháp luật đã có quy định về việc chính quyền địa phương nơi tiến hành thu
giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp
dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm
cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm (Khoản 5 Điều 63
Nghị định 163 và Điều 19 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN)
nhưng hiệu quả không cao vì các cơ quan này chủ yếu có mặt để giữ gìn an ninh,
trật tự chứ cũng không phối hợp trong việc cưỡng chế với bên nhận thế chấp thực
hiện thu giữ tài sản. Vì vậy, cần có thêm những quy định cụ thể về cơ chế phối hợp
với chính quyền địa phương nơi thực hiện việc thu giữ theo hướng tăng cường
trách nhiệm của những cơ quan này không chỉ bảo đảm an ninh, trật tự mà phải
nâng cao hiệu quả thu giữ.
Về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp:
Cần quy định cụ thể hơn về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế
chấp. Vì vậy, Điều 325, Bộ luật Dân sự 2005 cần sửa đổi lại như sau:
Khi xử lý TSBĐ, mỗi bên nhận bảo đảm được thanh toán toàn bộ nghĩa vụ
trong phạm vi bảo đảm theo thứ tự ưu tiên được xác định như sau:
(i) Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định
thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ được xác định theo thứ tự
đăng ký;
(ii) Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch
bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu
tiên thanh toán;
(iii) Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự
ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo
đảm.

1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm

Hiện nay, các qui định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm được thể hiện trong các
văn bản như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông
tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP - BTNMT- NHNN ngày 06/06/2014 của Bộ Tư
pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn
đề về xử lý tài sản bảo đảm.
Tại Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể là từ Điều từ 303 đến 308 của Bộ luật quy
định về xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, để các quy định này đi vào cuộc sống
cần có những hướng dẫn cụ thể nhằm đảm bảo sự thuận lợi, công bằng và hợp lý
trong xử lý tài sản bảo đảm nói chung và trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ
theo các hợp đồng tín dụng nói riêng.
Theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các trường hợp xử lý tài
sản bảo đảm gồm: (i) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; (ii) Bên có nghĩa vụ phải
thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật; (iii) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận
hoặc luật có quy định.
Cũng theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc xử lý đối với
tài sản cầm cố, thế chấp (gọi tắt là tài sản bảo đảm) bao gồm: (i) Bán đấu giá tài
sản; (ii) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài
sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iv)Phương thức
khác. Đây là các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận được quy định
cụ thể tại khoản 1 Điều 303, tuy nhiên thì ngoài các phương thức trên, các bên có
thể thỏa thuận các phương thức khác để phù hợp với tính chất của nghĩa vụ như
cho thuê tài sản, sử dụng tài sản trong một thời hạn phù hợp để thực hiện giao dịch
bảo đảm.
Như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự, có bốn phương thức để xử lý tài
sản bảo đảm cơ bản mà các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận đó là: bán
tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế
cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận các
khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp
quyền đòi nợ đối với bên thứ ba. Ngoài ra, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận
bất kỳ một phương pháp xử lý tài sản bảo đảm khác. Đối với các doanh nghiệp là
bên bảo đảm thì điều quan trọng hơn cả là tài sản bảo đảm cần được bán ở mức giá
cao nhất hoặc hợp lý về mặt thương mại để bên bảo đảm có cơ hội nhận được tiền
sau khi đã trả nợ cho bên nhận bảo đảm và thanh toán các khoản được ưu tiên
khác.
Riêng đối với việc xử lý nợ xấu thì theo quy định tại Điều 4 Luật Đấu giá tài sản
năm 2016: Đối với những tài sản là nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu
của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử
lý nợ xấu của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật. Ở Việt Nam các tài sản
phải đăng ký quyền sở hữu được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại các ngân
hàng chủ yếu là bất động sản và phương tiện vận tải. Hệ thống các văn bản qui
phạm pháp luật về đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
khi xử lý tải sản thế chấp được qui định trong các văn bản: Luật Đất đai năm 2013,
Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; có hiệu lực từ ngày 01/7/2014,
Thông tư số 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014, Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014 và Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT
ngày 27/08/2014 về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi
chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường…Về cơ bản, các
văn bản này đã đề cập đến việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp xử lý
nợ hợp đồng thế chấp.
Bộ Tài nguyên & Môi trường và Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư
liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử
lý tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và thủ
tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm.
Thông tư quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong một số trường hợp
đáng chú ý sau:
Thứ nhất, xử lý tài sản là hàng hóa luân chuyển do bên thế chấp bán, thay thế mà
không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp có thể lựa chọn thực hiện hoặc không thực hiện quyền thu hồi
tài sản. Nếu thu hồi tài sản, bên nhận thế chấp gửi cho bên nhận chuyển nhượng
thông báo về việc thu hồi tài sản kèm theo (01) bản chính hợp đồng bảo đảm đã
được công chứng, chứng thực hoặc (01) bản sao Giấy chứng nhận đăng ký giao
dịch bảo đảm. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng đồng ý giao lại tài sản, các
bên lập biên bản bàn giao có chữ ký, con dấu của các bên. Trường hợp bên nhận
chuyển nhượng không giao lại tài sản, bên nhận thế chấp có thể thu giữ tài sản theo
Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về tài sản bảo đảm hoặc khởi kiện vụ án.
Nếu không thu hồi tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền (i) yêu cầu bên thế
chấp thanh toán đầy đủ giá trị tài sản nếu tài sản bị bán; hoặc (ii) thu giữ tài sản, xử
lý tài sản thay thế và số tiền thanh toán giá trị chênh lệch nếu tài sản bị thay thế.
Thứ hai, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi hợp đồng
thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo
quy định của pháp luật.
Nếu có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp có quyền nhận tiền bồi thường, Tổ
chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận
thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và giao dịch bảo đảm sau khi có văn
bản đề nghị của bên nhận thế chấp và đã gửi thông báo cho bên thế chấp về việc
chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp. Trường hợp không có thỏa thuận về
việc bên nhận thế chấp nhận số tiền bồi thường, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường
chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản
đồng ý của bên thế chấp. Nếu bên thế chấp không đồng ý, Tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định
giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ.
Bên có nghĩa vụ trả nợ phải thực hiện thanh toán cho bên nhận thế chấp trong thời
hạn (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thông báo của bên nhận thế
chấp. Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ
trả nợ, theo quyết định của mình, bên nhận thế chấp có quyền (i) thu giữ tài sản để
xử lý theo Điều 63 Nghị định sô 163/2006/NĐ-CP; hoặc (ii) yêu cầu bên có nghĩa
vụ trả số tiền gốc, lãi và lãi quá hạn; hoặc (iii) yêu cầu bên thế chấp tiếp tục thực
hiện nghĩa vụ bảo đảm; hoặc (iv) khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh
chấp.
Bốn là, xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai
Nếu tài sản bị xử lý là nhà ở thương mại, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính tài sản
thế chấp trong trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho bên thế chấp hoặc nếu
chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho bên thế chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy
chứng nhận cho bên mua nhà khi nhà ở đó được bán để thanh toán cho nghĩa vụ
được bảo đảm. Nếu tài sản bị xử lý là nhà ở xã hội, bên nhận thế chấp phối hợp với
chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng
được mua nhà ở xã hội nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho bên thế chấp hoặc nếu
chủ đầu tư chưa bàn giao nhà, bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại
nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.
Do vậy, xử lý tài sản bảo đảm là một trong những quy phạm pháp luật được các
bên trong giao dịch dân sự đặc biệt là trong hợp đồng tín dụng đặc biệt quan tâm.
Với những quy định khác nhau của pháp luật sẽ gây không ít khó khăn cho các
bên. Do vậy, để đảm bảo lợi ích thì các bên có thể phải thỏa thuận rõ nội dung, thời
điểm cũng như phương thức xử lý tài sản đảm trong các hợp đồng tín dụng.

2. Những khó khăn của việc xử lý tài sản bảo đảm và kiến nghị hoàn thiện
Thứ nhất, quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khá cụ thể và chặt chẽ về xử lý tài sản bảo đảm
gồm: (i) Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp; (ii) Bán tài sản cầm cố, thế
chấp; (iii) Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của
bên bảo đảm; (iv) Định giá tài sản bảo đảm; (v) Thanh toán số tiền có được từ việc
xử lý tài sản cầm cố, thế chấp; (vi) Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng
nhận tài sản bảo đảm. Tuy nhiên thì việc áp dụng quy định này vào thực tiễn lại rất
khó khăn, vì vậy tác giả kiến nghị nên có những văn bản cụ thể hướng dẫn chi tiết
vấn đề này.
Bên cạnh đó, việc thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm đã được quy định tại
Điều 300 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tuy nhiên thì quy định này còn chung
chung chưa cụ thể. Vì vậy, cần đưa ra các quy định cụ thể và rõ ràng liên quan đến
nghĩa vụ thông báo của bên nhận bảo đảm đối với bên bảo đảm và các bên cùng
nhận bảo đảm khác. Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trừ trường hợp
tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng còn về nguyên tắc “trước khi xử lý tài sản
bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp
lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm
khác”. Như vậy, cần có sự hướng dẫn thế nào là “thời hạn hợp lý”, chi tiết hơn là
“thời hạn hợp lý” đối với tài sản là động sản và tài sản là bất động sản tương ứng.
Việc quy định rõ ràng và cụ thể sẽ giúp các TCTD chủ động hơn trong việc xử lý
tài sản bảo đảm.
Thứ hai, vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm theo hình thức gán nợ
Hình thức gán nợ được quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông
tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP - BTNMT- NHNN ngày 06/06/2014 của Bộ Tư
pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn
đề về xử lý tài sản bảo đảm, nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì các tổ chức tín
dụng đã gặp phải không ít khó khăn đó là: các Tổ chức tín dụng không thể thực
hiện được việc sang tên quyền sử dụng đất nên không thể hạch toán được việc dứt
điểm các khoản nợ thì các tổ chức, cá nhân nên cũng không thể xử lý được tài sản
là bất động sản gán nợ.
Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 thì: Tổ chức
tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp nắm giữa bất động
sản do việc xử lý nợ vayvà trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài
sản bảo đảm là bất động sản, Tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng, theo đó
các cơ quan nhà nước cho rằng Tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm là bất
động sản theo hình thức nhận gán nợ để bán chuyển nhượng là kinh doanh bất
động sản, nên một số địa phương đã không chấp nhận thực hiện các thủ tục sang
tên bất động sản cho Tổ chức tín dụng mà yêu cầu Tổ chức tín dụng phải thực hiện
phương án sử dụng bất động phù hợp với chức năng kinh doanh của tổ chức tín
dụng, thậm chí bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản
xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật, đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng
đất của bất động từ lâu dài sang hình thức sử dụng đất có thời hạn. Như vậy, vô
hình trung đã thay đổi bản chất của bất động sản từ đất ở, có thời hạn sử dụng lâu
dài và có giá trị, khi thực hiện thủ tục gán nợ sang Tổ chức tín dụng lại bị hạn chế
về mục đích, và thời gian sử dụng đất. Thực chất thực chất là Tổ chức tín dụng
nhận gán nợ là để chuyển nhượng lại bất động sản là quyền sử dụng đất, nên quyền
sử dụng đất sau khi nhận gán nợ sẽ không sử dụng đúng mục đích theo phương án
sử dụng đất đã lập nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Với nội dung này, Tổ chức tín
dụng đã vô tình vi phạm quy định của luật đất đai trong việc sử dụng đất không
đúng mục đích và theo quy định có thể bị thu hồi đất.
Do vậy, nên quy định thống nhất việc quản lý và nắm giữ bất động sản thế chấp
của các tổ chức, cá nhân với các tổ chức tín dụng khi thực hiện việc xử lý nợ là tài
sản bảo đảm.
Thứ ba, vướng mắc trong việc thực hiện quyền thu giữ tài sản
Theo quy định pháp luật, Tổ chức tính dụng - người nhận bảo đảm là người xử lý
tài sản được quyền thu giữ tài sản để xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, theo Điều
63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm, Điều 9 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-
NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản có quy định:
Người giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản, hết thời hạn
theo thông báo bên giữ tài sản không giao tài sản người xử lý tài sản có quyền thu
giữ tài sản bảo đảm. Người xử lý tài sản có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã
và Cơ quan công an áp dụng các biện pháp để thực hiện quyền thu giữ. Quy định là
như vậy nhưng trên thực tế, phần lớn việc thu giữ tài sản bảo đảm thì tổ chức tín
dụng không thực hiện được quyền trên khi bên bảo đảm không hợp tác, chống đối.
Nhiều trường hợp giao lại cho bên bảo đảm khai thác và sử dụng tài sản bảo đảm
khi đấu giá tài sản thành công, bên giữ tài sản chống đối, cản trở không bàn giao
tài sản bảo đảm; Không thu giữ tài sản bảo đảm thì tổ chức tín dụng không xử lý
được tài sản, thậm chí tổ chức tín dụng có nguy cơ vi phạm hợp đồng bán tài sản
trong trường hợp đã bán tài sản nhưng bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản
cho bên mua tài sản; Không thực hiện được quyền thu giữ tài sản, tổ chức tín dụng
không xử lý được tài sản theo nguyên tắc thỏa thuận quy định tại Bộ luật Dân sự
và thỏa thuận tại Hợp đồng bảo đảm. Tổ chức tín dụng buộc phải khởi kiện - thực
hiện theo con đường tố tụng, thi hành án.
Thứ tư, đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng khi xử lý tài sản
Khâu cuối cùng của bán tài sản, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ
trả nợ là thanh toán tiền chuyển nhượng tài sản và thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua. Theo quy định thủ tục
chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua được
thực hiện ngay cả khi bên bảo đảm không hợp tác. Cụ thể: Điều 70 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP và Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-
NHNN quy định trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ,
tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận
bảo đảm được quyền ký ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ chuyển
quyền phải bổ sung 01 bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng
thực theo quy định của pháp luật.
Trong thực tế các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện nếu không có
sự hợp tác của bên bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng. Thậm chí cả những
trường hợp bên bảo đảm đã chết, không có di chúc về tài sản thì phải được người
thừa kế theo pháp luật ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản.
Các quyền của Tổ chức tín dụng bị hạn chế, bị vi phạm…Tổ chức tín dụng đã
không được bảo vệ theo thỏa thuận tại hợp đồng bảo đảm và nguyên tắc của Bộ
luật dân sự thì khi đó buộc Tổ chức tín dụng phải đi theo con đường “trần ai” đó là
tố tụng, thi hành án.
Thứ năm, về đặc quyền gắn liền với vật quyền bảo đảm
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rất cụ thể về vật quyền (quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản…), bên cạnh đó, Bộ luật cũng đã quy định cụ thể các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (gồm 9 biện pháp được quy định tại Điều 292).
Tuy nhiên, đối với xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản cầm cố, thế chấp để bảo
đảm tiền vay của các tổ chức, cá nhân được thực hiện đối với các tổ chức tín dụng
thì pháp luật chưa quy định cụ thể. Vì vậy, nên quy định rõ các đặc quyền gắn liền
với vật quyền bảo đảm, đó là các quyền đeo đuổi tài sản, quyền ưu tiên lấy nợ trên
tài sản của bất kì một chủ nợ nào. Các bên sẽ tự do thỏa thuận phương thức xử lý
tài sản bảo đảm nếu không đạt được thỏa thuận, quyền xử lý sẽ thuộc về chủ nợ.
Pháp luật cần tạo cơ sở pháp lý cho các Tổ chức tín dụng xử lý tài sản, chẳng hạn
như quy định về việc thực hiện phương thức bán, chuyển nhượng tài sản của Tổ
chức tín dụng để thu hồi nợ.
Thứ sáu, về trình tự tố tụng đối với việc khởi kiện thu hồi nợ
Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định về cụ thể về trình tự, thủ tục đối với
các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết,
giữa các Tòa án đã có những quan điểm khác nhau về thẩm quyền giải quyết. Việc
xác định thẩm quyền xem xét, giải quyết vụ án, các Tòa án hiện nay hiểu rất khác
nhau, có Tòa án tôn trọng việc thỏa thuận của các bên được thỏa thuận trong các
Hợp đồng tín dụng hoặc Hợp đồng thế chấp, tạo điều kiện cho Tổ chức tín dụng
tập trung xử lý các vụ việc thuận lợi, chấp nhận nội dung thỏa thuận chọn Tòa án
nơi có trụ sở hoạt động của Tổ chức tín dụng, Chi nhánh, Phòng giao dịch của Tổ
chức tín dụng. Trên thực tế có rất nhiều Tòa án đã đồng ý thụ lý và xử lý theo nội
dung thỏa thuận này, nhưng có nhiều Tòa án không chấp nhận mà cho rằng phải là
Tòa án nơi có tài sản thế chấp hoặc nơi thường trú của bị đơn. Do vậy, để các vụ
kiện được thuận lợi thì các cơ quan tiến hành tố tụng nên thống nhất quan điểm để
cho Tổ chức tín dụng và khách hàng, bên thế chấp chủ động chọn Tòa án tiến hành
xử lý vụ việc khi có tranh chấp.
Thứ bảy, về triển khai việc thu giữ tài sản bảo đảm
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông tư
liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP - BTNMT- NHNN ngày 06/06/2014 của Bộ Tư
pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn
đề về xử lý tài sản bảo đảm đã quy định về thu giữa tài sản bảo đảm. Tuy nhiên thì
thực tiễn áp dụng, việc thu giữ tài sản bảo đảm vẫn có những vướng mắc nên gây
khó khăn cho việc thu giữ dứt điểm tài sản bảo đảm như: hành vi trây ỳ không bàn
giao tài sản bảo đảm của bên thế chấp.... Vì vậy, cần quy định chế tài rất cụ thể đối
với việc chây ỳ, không bàn giao tài sản bảo của bên thế chấp, bên quản lý tài sản
đồng thời cho phép các cơ quan Thi hành án được tổ chức cưỡng chế bàn giao tài
sản bảo đảm cho bên trúng đấu giá khi hoàn tất việc đấu giá tài sản theo quy định.
Như vậy, để khắc phục được những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm,
thiết nghĩ nên quy định thống nhất giữa các văn bản pháp luật hiện hành nhằm tào
thuận lợi cho các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền giải quyết về tài sản bảo
đảm./.