Nhom 2

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN VĂN PHÒNG 257 ĐIỆN

BIÊN PHỦ
Nhóm thực hiện: Nhóm 2

Môn học: Thẩm định dự án Bất động sản
GVHD: Nguyễn Thị Hồng Thu
Tên thành viên MSSV Phần trăm đóng góp
Nguyễn Ngọc Phương Chi 31201020201 100%
Nguyễn Trương Kỳ Duyên 31181021756 100%
Huỳnh Thị Mỹ Huyền 31171024515 100%
Phan Quang Lâm 31171022870 70%

MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH 2
DANH MỤC BẢNG 2
1. CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 3
2. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ 3
2.1 Khách hàng thẩm định giá: 3
2.2 Tài sản thẩm định giá: 3
2.3 Vị trí/ địa điểm thẩm định giá: 3
2.4 Thời điểm thẩm định giá: 4
2.5 Mục đích thẩm định giá 4
2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định
các nguồn thông tin: 4
2.7 Căn cứ pháp lý để thẩm định giá 5
3. THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG GIAO
DỊCH CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 7
3.1 Thông tin tổng quan về thị trường: 7
3.1.1 Việt Nam: 7
3.1.2 Thành phố Hồ Chí Minh 8
3.1.3 Thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh: 9
3.2 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh: 9
3.3 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm
định giá: 10
4. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 10
4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá: 10
4.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá: 11
5. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 13
6. GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT 14
6.1 Giả thiết: 14
6.2 Giả thiết đặc biệt: 14
7. CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 14
7.1 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng. 14
7.1.1 Cách tiếp cận: 14
7.1.2 Phương pháp thẩm định giá: 15
7.2 Kết quả thẩm định: 15
7.2.1 Thông tin đầu vào: 15
7.2.2 Ước tính doanh thu: 16
7.2.3 Ước tính chi phí: 17
7.2.4 Dòng tiền vận hành (DCF): 19
7.2.5 Kết quả: 20
8. THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 21
9. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ 21
9.1 Các điều khoản loại trừ và hạn chế: 21
9.1 Đánh giá về tính thanh khoản đối với thông tin thị trường: 22
9.3 Những quyền và lợi ích cá nhân của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể
làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ: 22
10. CÁC PHỤ LỤC KÈM THEO 22
NGUỒN THAM KHẢO 23
PHỤ LỤC 23
DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Tỷ lệ thất nghiệp và tỷ lệ thiếu việc làm của Việt Nam từ Quý I/2021 - QI/2023
Hình 3.2 Tốc độ tăng trưởng GDP và GRDP của 5 thành phố trực thuộc Trung ương quý I năm 2023
(%)
Hình 3.3: Nguồn cung-tiêu thụ mới căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận theo quý của năm 2023
Hình 4.1: Vị trí khu bất động sản
Hình 4.2: Vị trí khu đất theo bảng đồ quy hoạch
Hình 7.1: Minh họa hai thành phần chính trong giá trị thị trường bất động sản trong phân tích dòng
tiền chiết khấu; giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá thu hồi.
DANH MỤC BẢNG

Bảng 7.1: Diện tích đất, diện tích xây dựng và các diện tích các khu
Bảng 7.2: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Bảng 7.3: Toà, số tầng, tầng hầm và tầng mái
Bảng 7.4: Diện tích sử dụng văn phòng, sảnh,... cho mỗi tầng
Bảng 7.5: Giá thuê văn phòng ước tính cho mỗi tầng
Bảng 7.6: Tỷ lệ bỏ trống ước tính trong 10 năm đầu
Bảng 7.7: Ước tính giá thuê xe máy, xe hơi và mức tăng chi phí gửi xe
Bảng 7.8: Ước tính doanh thu năm 0 (2023)
Bảng 7.9: Định mức chi phí vận hành
Bảng 7.10: Ước tính chi phí vận hành năm 0 (2023)
Bảng 7.11: Chiết khấu dòng tiền

Bảng 7.12: Bảng kết quả
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
N2 VIỆT NAM
-------- Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
Số: 012023/CTTĐG-N2 Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 05 năm 2023
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 012023/HĐTĐG-N2 ngày 26/04/2023 giữa Bà
Nguyễn Thị Hồng Thu và Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2;
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 012023/BCTĐG-N2 ngày 15/05/2023 của
Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2;
Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 cung cấp Chứng thư thẩm định giá số
012023/CTTĐG-TNV ngày 15/05/2023 với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên khách hàng: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU
- Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, phường 5, quận 10, TP. Hồ Chí Minh
- Số điện thoại: 0922616122
2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
- Loại tài sản TĐG : Bất động sản
- Tên tài sản TĐG : Lợi thế quyền thuê đất
- Vị trí tài sản TĐG : Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257 Điện Biên Phủ, phường 7,
quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.
- Đặc điểm pháp lý và kỹ thuật: Được mô tả tại mục số 4 – Báo cáo kết quả thẩm định
giá.
3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023.
4. Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tư
vấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định góp vốn theo quy định của pháp luật
hiện hành.
5. Căn cứ pháp lý: Được mô tả tại mục số 2 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TĐGVN 02 – Ban hành kèm theo Thông tư
số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài Chính).
7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có): Được mô tả tại mục số 6 – Báo cáo kết quả thẩm
định giá.
8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Cách tiếp cận từ thu nhập, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (TĐGVN 10 – Ban hành
kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính).
9. Kết quả thẩm định giá:
- Giá trị của tài sản thẩm định giá tại Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257 Điện Biên
Phủ, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh là 68.895.399 USD (Bằng chữ: Sáu
mươi tám triệu, tám trăm chín mươi lăm nghìn, ba trăm chín mươi chín đô la Mỹ).
- Được mô tả chi tiết tại mục 7 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.
10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá: Được mô tả tại
mục số 9 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.
11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: 06 (sáu) tháng kể từ ngày
15/05/2023 (TĐGVN 05 – Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT_BTC ngày
06/03/2015 của Bộ Tài Chính)
12. Các tài liệu kèm theo:
Báo cáo kết quả thẩm định giá
Các phụ lục kèm theo: Định mức chi phí vận hành, Mức tăng chi phí, Ước tính giá thuê,
Mức tăng giá thuê, Tỷ lệ lấp đầy, Tỷ suất vốn hóa, Tỷ suất chiết khấu, Hình ảnh tài sản
thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá được phát hành 03 bản chính bằng tiếng Việt tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá N2; Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 giữ 01 bản, khách hàng thẩm định
giá giữ 02 bản, có giá trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của
Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 đều là hành vi vi phạm pháp luật.
THẨM ĐỊNH VIÊN CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH

GIÁ N2
GIÁM ĐỐC
<chữ ký> <chữ ký, đóng dấu>
Họ tên Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá Số thẻ thẩm định viên về giá
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỊNH GIÁ N2 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-------- ----------------
Số: 012023/BCTĐG-N2 Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 05 năm 2023
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 012023/CTTĐG-TNV ngày 15/05/2023)
1. CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
− Tên Công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ N2
− Địa chỉ : 59C Nguyễn Ðình Chiểu, phường 6, quận 3, TP. Hồ Chí Minh
− Mã số Thuế : 0123456789
2. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ
2.1 Khách hàng thẩm định giá:

− Khách hàng yêu cầu : BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU
− Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, phường 5, quận 10, TP. Hồ Chí Minh
− Số điện thoại liên hệ: 0922616122
− Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 012023/HĐTĐG-N2 ngày 26/04/2023 giữa Bà
Nguyễn Thị Hồng Thu và Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2
2.2 Tài sản thẩm định giá:

− Loại tài sản TĐG : Bất động sản
− Tên tài sản TĐG : Lợi thế quyền thuê đất
− Số lượng TĐG : 1 thửa đất
2.3 Vị trí/ địa điểm thẩm định giá:

− Vị trí TĐG : Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18
− Địa điểm TĐG : Số 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP. Hồ Chí Minh
2.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023
2.5 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tư
vấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định góp vốn theo quy định của pháp luật
hiện hành.
2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm
tra, thẩm định các nguồn thông tin:
STT Các nguồn thông tin thu Mức độ kiểm tra, thẩm định
thập
1 Từ Bà Nguyễn Thị Hồng Tài sản thẩm định giá:

Thu
- Tổ thẩm định giá có mặt tại hiện trường để kiểm tra
thực tế, kiểm tra thông tin và có đối chiếu với pháp lý của
thửa đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các
thông tin về chủ quyền và tình trạng tài sản thẩm định giá
phù hợp giữa giấy chứng nhận và thực tế được mô tả chi
tiết tại Mục IV. Thông tin về tài sản thẩm định giá.
- Các thông tin về tình trạng thửa đất được ghi nhận tại
biên bản hiện trạng ngày 27/04/2023 được ký xác nhận
giữa khách hàng và Tổ thẩm định giá (Biên bản được lưu
trữ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2).
-Khách hàng chỉ cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất là bản photocopy bằng hình thức gửi file pdf sổ
gốc qua zalo. Tổ thẩm định có đề nghị đối chiếu bản gốc
nhưng không được cung cấp do đang thể chấp tại ngân
hàng
2 Từ người môi giới cho thuê Thông tin cho thuê

cung cấp bằng cách liên hệ
- Tổ thẩm định giá liên hệ với một số môi giới cho thuê
qua số điện thoại có kèm tên
trong khu vực hoặc các khu vực lân cận trên trang
trên các tin đăng
website có đăng tên môi giới và số điện thoại, tiến hành
trao đổi và thu thập thông tin về các tài sản đang cho thuê
trong cùng khu vực với tài sản thẩm định.
- Người cung cấp là môi giới độc lập có kinh nghiệm

nhiều năm, các số điện thoại đều gọi được, những thông
tin về đặc điểm kỹ thuật của các tài sản cho thuê qua trao
đổi trực tiếp với môi giới và thông tin trên báo điện tử là
phù hợp.
- Việc tiếp cận hiện trạng, pháp lý tài sản cho thuê còn
hạn chế vì thông tin qua môi giới độc lập, chưa gặp được
chủ tài sản và chưa được cung cấp pháp lý.
3 Từ thông tin của các công ty - Tổ thẩm định liên hệ với các công ty cho thuê bất động
cho thuê bất động sản sản qua số điện thoại, thu thập các thông tin tài sản đang
được cho thuê tại khu vực thẩm định.
4 Các thông tin khác - Tổ thẩm định giá tham khảo nhiều nguồn thông tin thị
trường bất động sản của khu vực trên các website tham
khảo một số thông tin về thị trường bất động sản TP. Hồ
Chí Minh tại các trang báo điện tử như danviet.vn,
cafeland.vn, cafef.vn,… Những thông tin đã đề cập ở các
trang báo này khá tương đồng với các báo cáo chính
thống của HĐND TP. Hồ Chí Minh đã đề cập trên.
2.7 Căn cứ pháp lý để thẩm định giá

- Luật giá số 11/2012/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 06 năm 2012
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 06 năm 201
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật xây dựng số 62/2020/QH14 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày
17 tháng 06 năm 2020
- Luật nhà ở số 65/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
- Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014
- Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ, về việc Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá
- Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 2016 của Chính phủ, về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của
chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ, về việc Quy định chi tiết
thi hành một số điều luật của Luật giá về thẩm định giá
- Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/02/2021 của Chính phủ, về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở
- Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 03 năm 2019 của Chính phủ, về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở
- Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ, về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định về
giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định về
thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định
giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đát cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài chính, về việc hướng dẫn
một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP.
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành
tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 0
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêu
chuẩn thẩm định giá số 05, 06, và 07
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC 20/08/2015 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêu
chuẩn thẩm định giá số 08, 09, và 10
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính về việc
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11
3. THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ
TRƯỜNG GIAO DỊCH CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
3.1 Thông tin tổng quan về thị trường:
3.1.1 Việt Nam:

Trong bối cảnh căng thẳng từ các sự kiện diễn ra trên toàn thế giới. Từ cuộc địa chính
trị của Nga - Ukraina vẫn đang tiếp diễn đến các dự báo về rủi ro suy thoái kinh tế của
Hoa Kỳ và các nước bị ảnh hưởng bởi USD, Việt Nam cũng không tránh khỏi những
dòng sự kiện này và thể hiện rõ qua các chỉ số tăng trưởng kinh tế trong nước.
Theo kết quả tìm kiếm trên web, báo cáo của Ngân hàng Thế giới về nền kinh tế Việt
Nam vào tháng 3 năm 2023 cho biết tăng trưởng kinh tế của Việt Nam dự kiến sẽ giảm
xuống còn 6,3% vào năm 2023 sau khi đạt mức cao 8% vào năm trước. Điều này là do
tăng trưởng chậm hơn ở khu vực dịch vụ, giá cả và lãi suất tăng cao ảnh hưởng đến các
nhà đầu tư và hộ gia đình. Động lực tăng trưởng chính sẽ là nhu cầu trong nước, có thể
bị ảnh hưởng bởi lạm phát cao hơn (trung bình 4,5%) vào năm 2023. Ngoài ra, tỷ lệ thất
nghiệp trong độ tuổi lao động quý I năm 2023 được ước tính là 2,25%. Giám đốc Quốc
gia Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Carolyn Turk, cho biết Việt Nam vẫn còn dư địa
để triển khai các biện pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng, không như nhiều quốc gia khác.
Việc thực hiện hiệu quả, cẩn trọng các dự án đầu tư là một chìa khóa tăng trưởng trong
cả ngắn và dài hạn.
Hình 3.1: Tỷ lệ thất nghiệp và tỷ lệ thiếu việc làm của Việt Nam từ Quý I/2021 -
QI/2023
3.1.2 Thành phố Hồ Chí Minh
Tình hình kinh tế xã hội TP.HCM quý 1/2023 diễn ra trong bối cảnh phải đương đầu với
khó khăn nhiều hơn thuận lợi do triển vọng tăng trưởng kinh tế thế giới đang bị đe dọa
bởi lạm phát, hệ thống tài chính toàn cầu suy yếu…
Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong mức tăng trưởng chung 0,7% của nền kinh tế, thì
khu vực nông lâm thuỷ sản đóng góp 0,01 điểm phần trăm (tương đương 1,4%); khu
vực công nghiệp và xây dựng giảm 0,79 điểm phần trăm; khu vực thương mại dịch vụ
đóng góp 1,33 điểm phần trăm; thuế sản phẩm đóng góp 0,15 điểm phần trăm.
Nhận định về những khó khăn này, Cục Thống kê TP.HCM cho rằng là do triển vọng
kinh tế thế giới đã và đang bị đe dọa bởi lạm phát, hệ thống tài chính toàn cầu đang lâm
vào suy yếu. Cùng với đó, xung đột quân sự Nga – Ukraine chưa có dấu hiệu dừng lại
trong khi nền kinh tế Trung Quốc mở cửa hoàn toàn với thế giới trong tình hình đại dịch
Covid-19 còn đang hoành hành tại đất nước 1,4 tỷ dân này.
GRDP TP HCM quý I chỉ tăng 0,7% so với cùng kỳ, thấp nhất trong 5 thành phố trực
thuộc trung ương. Thông tin trên vừa được Cục Thống kê TP HCM công bố hôm 30/3.
Kết quả này được đặt trong bối cảnh GDP quý I cả nước tăng 3,32%, mức chỉ cao hơn
tốc độ tăng của năm 2020, thời điểm Covid-19 bùng phát, nếu nhìn 12 năm trở lại đây.
Tuy nhiên, GRDP của TP HCM xếp hạng 56/63 địa phương, thấp hơn mức trung bình
và kém nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương.
Hình 3.2 Tốc độ tăng trưởng GDP và GRDP của 5 thành phố trực thuộc Trung ương quý I
năm 2023 (%)
3.1.3 Thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh
Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA, thị trường bất động sản nhà ở
TP.HCM và vùng phụ cận quý 1/2023 tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, lượng tiêu
thụ cũng ở mức thấp so với quý kỳ năm trước.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1/2023 tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi
nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng
kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị
trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trung
chủ yếu ở Long An và Bình Dương. Riêng TP. HCM hiếm hoi xuất hiện nguồn cung
mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường. Mặt
bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ 2022, tập
trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.
Thị trường căn hộ ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới
khoảng 1.378 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Nguồn cung mới
giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới
đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so với
cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, căn hộ hạng B trở thành phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị
trường khi chiếm 56,2% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại phía Bắc TP.HCM.
Và theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 2/2023 sẽ
tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại
các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục
xu hướng đi ngang so với quý 1 nhằm kích cầu thị trường.
Hình 3.3: Nguồn cung-tiêu thụ mới căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận theo quý của năm
2023
3.2 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
Cạnh tranh: Đất ở và nhà ở riêng lẽ là nhu cầu ưu tiên của người Việt Nam, không chỉ
để ở, mà có thể tạo ra thu nhập khi có điều kiện cho thuê, quan trọng hơn là tập quản
người Việt Nam thường xem căn nhà là một tài sản quý giá để cho nhiều đời sau, với
quy mô diện tích của lô đất cũng sẽ có nhiều đối tượng hướng tới, tại khu vực tài sản
thẩm định giá tọa lạc có nhiều tài sản cùng loại đang chào bán và lượng cầu cao nên khả
năng cạnh tranh về giá.
Thay thế: Tòa nhà văn phòng có thể được thay thế bởi trung tâm thương mại, kiot cho
thuê... đang được chào bán nhiều và đa dạng, nhiều tiện ích, với nhiều mức giá phù hợp
thị trường cho khách hàng lựa chọn.
3.3 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài
sản thẩm định giá
Thị trường BĐS có đặc trưng là đa phân khúc, mang tính vùng miền, địa phương rất rõ
rệt, ngay cả cách thức giao dịch mua bán, điều kiện thanh toán cũng có những đặc điểm
khác nhau, việc cạnh tranh cũng do nhiều nhân tố tác động; Trong đó, nhân tố tác động
mạnh mẽ nhất là quy hoạch, thu nhập, việc làm sẽ làm thay đổi đến môi trường sống,
chỗ ở. Bên cạnh đó, các nhân tố khác như mặt tiền đường, khu dân cư đông đúc, buôn
bán...Kết quả khảo sát hiện trạng thực tế cho thấy:
Về Dân trí: Tài sản thẩm định giá nằm trong khu vực đô thị, thu nhập tốt, nên trình độ
học vấn của người dân tương đối cao. Có điều kiện tiếp cận công nghệ mới...
Về kinh tế: Tài sản thẩm định nằm trong khu dân cư và tại khu vực tài sản thẩm định
có nhiều lợi thế (gần UBND, gần trường học, gần Trung tâm y tế) nên thích hợp để ở
Về xã hội : Hạ tầng kỹ thuật dần hoàn thiện, không khí trong lành. Cơ sở hạ tầng xã hội
đang dần hoàn thiện, phục vụ tốt cho cuộc sống, di chuyển, học tập, làm việc, giải trí,...
● Sử dụng hệ thống cấp nước thủy cục.
● Kết nối hệ thống cống thoát nước công cộng tốt, chưa có dấu hiệu ngập lụt.
● Sử dụng lưới điện quốc gia
● Thông tin quy hoạch rõ ràng, khu vực quy hoạch làm khu dân cư
● Các dịch vụ bưu chính và viễn thông đầy đủ thông tin liên lạc,...
Các yếu tố khác:
● Cảnh quan: Khu dân cư ổn định, xung quanh tài sản thẩm định giá cỏ nhiều tiện
tích, phúc lợi công cộng: Công viên, trường học, bệnh viện, chợ...
● Độ ô nhiễm không khi: Do tài sản nằm trong khu dân cư đông đúc nên ít nhiều sẽ
chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn và ô nhiễm không khí từ các phương tiện giao
thông.
4. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
- Hợp đồng thuê đất số 2885/HĐ-TNMT-QHSDĐ ngày 18/05/2010
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT00416 do Sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 19/05/2010
- Giấy phép xây dựng số 212/GPXD do Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày
01/10/2010, cập nhật ngày 03/07/2017
4.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
STT Hạng mục Mô tả chi tiết
1 Vị trí và địa lý và hành - Vị trí địa lý:

chính
+ Hướng Tây Bắc: Tiếp giáp mặt tiền đường Điện biên Phủ,
đường nhựa rộng khoảng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng khoảng
3m
+ Các hướng còn lại: Tiếp giáp các thửa đất khác
- Vị trí hành chính: Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257

Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh
(Tọa độ WGS-84: 10.7818083, 106.689188)
- Ví trí của bất độnh sản trong mối tương quan:
+ Với những trung tâm khu vực gần nhất: Cách Trường tiểu
học Nguyễn Thái Sơn khoảng 650m, cách Công viên Tao
Đàn khoảng 950m, cách Bệnh viện Quận 1 khoảng 1,2km,
cách Chợ Tân Định khoảng 1,2km và các cửa hàng dịch vụ
ăn uống, ngân hàng…
+ Dịch vụ bưu chính, viễn thông: Mạng lưới internet, truyền

hình cáp, chuyển phát nhanh đến tận nơi như Viettel, VNPT,
FPT…
Hình 4.1 Vị trí khu bất động sản

2 Hình dáng, quy mô - Diện tích khu đất : 2.186.7 m2

diện tích, quy hoạch
- Chiều rộng lô đất : ~26 m
- Hình dáng lô đất : Tương đối vuông vức
- Mục đích sử dụng : Đất phức hợp, chủ đạo chức năng ở
- Thời hạn sử dụng : Đến ngày 06/12/2049
- Hiện trạng khu đất : Có CTXD
- Hiện trạng khu vực: Để kinh doanh, ở, làm công ty
- Địa hình : Bằng phẳng
Hình 4.2: Vị trí khu đất theo bản đồ quy hoạch

3 Công trình xây dựng - Tên công trình : Tòa nhà văn phòng
- Số tầng : 15 tầng + 2 tầng hầm
- Năm hoàn thành : 2020
- DT xây dựng : 1.311 m2
- DT sàn sử dụng : 25.403 m2
- Kết cấu chính : Khung, móng, cột, đà, sàn, mái

BTCT. Tường xây gạch sơn nước
5. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
Tài sản thẩm định giá được Sở tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổ thẩm định giá đã thực hiện khảo sát hiện trạng sử
dụng của Tài sản thẩm định giá tại hiện trường đồng thời thực hiện đối sánh các nội
dung, thông tin trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đều phù hợp với hiện trạng.
Tài sản thẩm định giá tọa lạc đường Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP. Hồ Chí
Minh thông đến các tuyến đường chính trong khu vực. Địa hình khu vực bằng phẳng.
Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.
Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực
có tài sản thẩm định giá và lân cận có nhiều tài sản đang chào bán công khai, minh bạch
và được chủ tài sản thông qua môi giới để cung cấp các thông tin liên quan đến tài sản
cho người mua (phương thức giao dịch mua bán theo các bước phù hợp với thị trường
như giá bán, thanh toán, thuế, lệ phí, bàn giao tài sản đều rõ ràng.
Từ những căn cứ trên, Tổ thẩm định ước tính giá trị tài sản trên cơ sở giá trị thị trường.
Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) được ban hành kèm theo Thông tư số
158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thị
trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao
dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu
biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
6. GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT
6.1 Giả thiết:
Giá trị ước tính chỉ phù hợp với điều kiện khách hàng yêu cầu thẩm định giá là chủ sở
hữu hợp pháp của tài sản và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy
định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ theo yêu cầu của khách hàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ
pháp lý liên quan đến tài sản, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và đã thống nhất
số liệu mô tả như trên làm cơ sở xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời
điểm thẩm định giá trị thị trường
Thị trường bất động sản tại khu vực đang ổn định và ít biến động vào thời điểm thẩm
định giá
6.2 Giả thiết đặc biệt: Không có.
7. CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
7.1 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
7.1.1 Cách tiếp cận:
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy
đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.
Qua điều tra khảo sát thông tin trên thị trường của các bất động sản có chức năng tương
tự, đánh giá tình hình cung cầu trên thị trường. Tổ thẩm định giá xác định được tổng thu
nhập tiềm năng, thất thu và chi phí hoạt động liên quan. Do đó, dựa trên nguyên tắc tài
sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu, giữa giá trị tài sản và thu nhập
mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác
không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản
càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho
người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ
suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được
đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập
thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác
cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự
đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành,
lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác
định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
7.1.2 Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài
sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được
từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương
pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi
qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).
Hình 7.1: Minh họa hai thành phần chính trong giá trị thị trường bất động sản trong phân tích
dòng tiền chiết khấu; giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá thu hồi.
Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực
có ít tài sản có cùng quy mô diện tích tương đồng được chào bán, do đó có hạn chế
thông tin tài sản so sánh ước tính giá trị tài sản thẩm định giá. Đồng thời tài sản thẩm
định giá có quy mô diện tích đất lớn so với các bất động sản trong khu vực và có tiềm
năng phát triển trong tương lai nên Tổ thẩm định giá nhận định dùng phương pháp dòng
tiền chiết khấu để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá là hợp lý.
7.2 Kết quả thẩm định
7.2.1 Thông tin đầu vào

Bảng 7.1: Diện tích đất, diện tích xây dựng và các diện tích các khu
Land and development Opportunity
Land area m2 2.187
Land construction m2 1.311
Traffic road area m2 810
Construction floor area m2 25.403
Gross floor area m2 19.252
Rooftop floor area m2 275
Basement floor area m2 3.981
Terrace area m2 1.086
Parking area m2 3.303
Bảng 7.2: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Project Planning Parameters
Project BCR % 60%
Project FAR times 8,8
Bảng 7.3: Toà, số tầng, tầng hầm và tầng mái

Building Development
Block 1
Storey (inc. RTF) 15
RTF (Roof Top Floor) 1
Tower/Apartment 14
BF (Basement floor) 2
Bảng 7.4: Diện tích sử dụng văn phòng, sảnh,... cho mỗi tầng
Technical, WC,
Total ladder, lobby... Office area
Building 19.028 2.535 16.493
Floor 1 (Ground floor) m2 1.181 511 670
Floor 1L (Mezzanine) m2 892 137 755
Floor 2-3 m2 2.622 328 2.294

Floor 4 - 13 m2 13.030 1.400 11.630
Floor 14 m2 1.303 159 1.144
7.2.2 Ước tính doanh thu
● Thông số
Bảng dưới đây cung cấp thông tin của toà nhà văn phòng và giá thuê ước tính từ thị
trường. Dựa trên các báo cáo nghiên cứu, nhóm ước tính giá thuê trung bình của 10 bất
động sản văn phòng để áp dụng mức giá thuê hiệu quả vào thu nhập của tài sản thẩm
định.
Bảng 7.5: Giá thuê văn phòng ước tính cho mỗi tầng
Ước tính giá thuê văn phòng m^2 USD/m^2/tháng
Floor 1 (Ground floor) 670 23,1
Floor 1L (Mezzanine) 755 23,1
Floor 2-3 2294 23,1
Floor 4 – 13 11630 23,1
Floor 14 1144 23,1
Mức tăng giá thuê 3%
Dự án toà nhà văn phòng được khởi công xây dựng từ năm 2017, đến năm 2020 hoàn
thành quá trình xây dựng và đưa vào hoạt động. Tính tới thời điểm hiện tại, dự án đã
hoạt động được 3 năm, giả định rằng tài sản thẩm định và các bất động sản khác trên thị
trường đạt công suất tối ưu từ năm thứ 10 sau khi đưa vào hoạt động. Bởi vì chỉ tìm
được báo cáo của Colliers về tỷ lệ lấp đầy các dự án cụ thể từ năm 2017, nên nhóm tìm
những dự án BĐS văn phòng đã đưa vào hoạt động cách năm 2023 10 năm về trước để
dự báo được tỷ lệ lấp đầy 7 năm còn lại (2023-2029) tính cho tài sản thẩm định.
Bảng 7.6: Tỷ lệ bỏ trống ước tính trong 10 năm đầu
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tỷ lệ
bỏ
trống 2,74% 2,15% 2,85% 0,54% 8,14% 9,38% 8,75% 6,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Ngoài doanh thu từ hoạt động cho thuê văn phòng, bất độn sản cũng tạo ra thu nhập từ
các nguồn khác điển hình là doanh thu từ hoạt động gửi xe. Nhóm khảo sát từ BĐS có
tầng hầm có diện tích tương tự, trong đó lượng xe máy chiếm 70% diện tích tầng hầm
và xe hơi chiếm 20% diện tích tầng hầm, 10% còn lại dành cho lối đi và xe đạp. Từ đó,
áp dụng tỷ lệ này vào diện tích BĐS toà nhà văn phòng đang thẩm định. Theo thông tư,
… diện tích chỗ đỗ xe tối thiểu cho một xe máy là 3m^2, diện tích tối thiểu cho xe hơi
là 25m^2, ước tính được số lượng xe tối ưu có thể chứa trong tầng hầm là 32 chiếc xe
hơi và 929 chiếc xe máy.
Tương tự như giá thuê văn phòng, nhóm khảo sát giá gửi xe trung bình của 10 toà nhà
văn phòng lớn trên thị trường cho ra được giá thuê xe máy và xe hơi theo tháng lần lượt
là 9,2 USD và 98,375 USD. Bảng thống kê cụ thể được thể hiện ở phụ lục 3.
Bảng 7.7: Ước tính giá thuê xe máy, xe hơi và mức tăng chi phí gửi xe
Ước tính giá thuê bãi đỗ Số lượng

xe: % m^2 m^2/xe xe Giá thuê/xe/tháng
Basement floor 100% 3981
Xe hơi 20% 796,2 25 31,848 98,375
Xe máy 70% 2786,7 3 928,9 9,2
Mức tăng tiền gửi xe 7,86%
● Dự báo tình hình hoạt động năm đầu
Bảng dưới đây là ước tính doanh thu trong năm đầu, doanh thu tiềm năng được tính là
doanh thu mà BĐS đạt được tỷ lệ lấp đầy tối ưu. Trong vòng đời hoạt động của dự án,
không tránh khỏi việc một dự án bắt đầu đi vào hoạt động vài năm không đạt được tỷ
lệ tối ưu. Do đó, doanh thu năm đầu được tính sẽ bằng tổng doanh thu tiềm năng từ
hoạt động cho thuê văn phòng trừ đi doanh thu bị mất do bỏ trống và doanh thu từ hoạt
động gửi xe.
Bảng 7.8: Ước tính doanh thu năm 0 (2023)
Ước tính doanh thu năm đầu
Doanh thu tiềm năng $ 4.712.007
Trừ: Doanh thu bị mất do bỏ trống 101.308

$ 4.610.699
Cộng: Doanh thu từ hoạt động gửi xe 140.147
Doanh thu ước tính $ 4.750.846
7.2.3 Ước tính chi phí
● Định mức chi phí
Các chi phí vận hành văn phòng được ước tính dựa trên tỷ lệ các chi phí vận hành của
các công ty bất động sản so với doanh thu của nó để áp dụng vào dự án này. Chi phí bảo
hiểm chỉ có chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với toà nhà văn phòng dựa trên nghị
định 97/2021 của Chính phủ. Ngoài ra, thuế TNDN dựa trên luật thuế sửa đổi 2013 áp
dụng là 20% đối với tất cả các doanh nghiệp trừ một vài trường hợp. Mức tăng chi phí
dựa vào tỷ lệ lạm phát từ năm 2015 đến năm 2023 để tính ra mức lạm phát trung bình
áp dụng cho các năm sau đối với vòng đời dự án
Bảng 7.9: Định mức chi phí vận hành
Định mức chi phí vận hành
Chi phí quản lý doanh nghiệp 9,89% *doanh thu
Chi phí quảng cáo, tiếp thị 5,43% *doanh thu
Chi phí duy tu, bảo trì, sửa chữa 5% *doanh thu
Chi phí khác 1,66% *doanh thu
Chi phí bảo hiểm 6.765,21 USD /năm
Thuế 20% *thu nhập ròng
Mức tăng chi phí 3,36% ⇨ Lạm phát
● Ước tính chi phí năm đầu hoạt động
Bảng 7.10: Ước tính chi phí vận hành năm 0 (2023)
Chi phí vận hành năm đầu
Chi phí quản lý doanh nghiệp 470.061 USD
Chi phí quảng cáo, tiếp thị 258.174 USD
Chi phí khác 78.788 USD

Chi phí bảo hiểm 6.765,21 USD
Tổng chi phí vận hành 1.051.331 USD

7.2.4 Dòng tiền vận hành (DCF)
Bảng lưu chuyển tiền tệ là một trong những phần được cấu tạo kỹ lưỡng nhất của mô hình. Giá trị hiện tại ròng của dòng tiền trong tương lai và giá trị
còn lại được tính toán với tỷ suất vốn hoá và sau đó chuyển thành đổi giá trị ở hiện tại thông qua tỷ suất chiết khấu. Bảng lưu chuyển tiền tệ chỉ hiển thị
các năm trong khoảng thời gian nắm giữ và được cập nhật tự động khi thời gian lưu giữ được thay đổi trong bảng nhập liệu. Dữ liệu được hiển thị bằng
USD để có cái nhìn tổng quan hơn.
Bảng 7.11: Chiết khấu dòng tiền
Giai đoạn GĐ1:Tăng trưởng nhanh GĐ2: Tăng trưởng chậm GĐ3: Tăng trưởng ổn định
Tổng 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
4.723.04 5.010.10 5.042.56 5.648.51 6.371.41 6.775.23 7.435.12 7.914.82 8.701.21 9.274.82 9.892.24 10.557.70
Tổng doanh thu ước tính 66.953.633 USD 5 4.895.566 5 5.282.105 2 5.130.944 5.324.757 4 6.179.485 2 6.569.905 2 6.987.677 7.207.537 6 7.670.773 9 8.167.660 8.429.653 9 8.982.791 5 9.577.806 5 10.218.686 2 10.909.903
4.712.00 4.989.26 5.282.83 5.755.89 6.094.57 6.453.18 7.031.04 7.444.75 8.111.40 8.588.68 9.094.05
Doanh thu tiềm năng từ tiền thuê văn phòng 66.494.209 USD 7 4.848.654 4 5.133.951 5 5.436.036 5.593.680 5 5.922.815 5 6.271.316 3 6.640.324 6.832.892 4 7.234.943 4 7.660.651 7.882.808 7 8.346.636 7 8.837.757 0 9.357.775 9.629.149 9.908.392
Tỷ lệ phòng trống % 2,7% 2,2% 2,9% 0,5% 8,1% 9,4% 8,8% 6,0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Doanh thu bị mất do phòng trống USD 129.109 104.246 142.194 27.691 429.935 509.656 489.559 345.354 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Mức tăng giá thuê 3% /năm

4.582.89 4.847.07 4.852.90 5.410.54 6.094.57 6.453.18 7.031.04 7.444.75 8.111.40 8.588.68 9.094.05
Doanh thu thuê phòng ước tính 64.316.466 USD 8 4.744.408 0 5.106.260 0 4.926.380 5.104.121 1 5.922.815 5 6.271.316 3 6.640.324 6.832.892 4 7.234.943 4 7.660.651 7.882.808 7 8.346.636 7 8.837.757 0 9.357.775 9.629.149 9.908.392
Doanh thu tiềm năng từ bãi đỗ xe 2.637.166 USD 140.147 151.159 163.035 175.845 189.662 204.564 220.637 237.972 256.670 276.837 298.589 322.049 347.353 374.645 404.081 435.831 470.075 507.009 546.845 589.812 636.154 686.138 740.049 798.195 860.911 928.554 1.001.511
Mức tăng tiền gửi xe 7,86% /năm
1.051.33 1.123.24 1.200.08 1.325.29 1.415.95 1.512.81 1.670.66 1.784.94 1.971.18 2.106.02 2.250.08
Tổng chi phí 15.269.079 USD 1 1.123.246 6 1.161.028 1 1.240.447 1.282.172 9 1.369.877 5 1.463.583 2 1.563.698 1.616.295 1 1.726.856 1 1.844.980 1.907.039 4 2.037.488 2 2.176.861 2 2.325.767 2.403.997 2.484.859
1.006.03
Chi phí quản lý 6.810.623 USD 470.061 485.872 502.215 519.108 536.569 554.617 573.272 592.555 612.487 633.088 654.383 676.394 699.146 722.662 746.970 772.096 798.066 824.910 852.657 881.337 910.982 941.624 973.297 5 1.039.875 1.074.852 1.111.007
Chi phí quảng cáo, tiếp thị 3.740.636 USD 258.174 266.858 275.834 285.113 294.703 304.615 314.862 325.452 336.399 347.715 359.411 371.500 383.996 396.912 410.263 424.062 438.326 453.070 468.310 484.062 500.344 517.174 534.569 552.550 571.136 590.347 610.204
Chi phí duy tu, bảo trì, sửa chữa 3.441.703 USD 237.542 245.532 253.791 262.328 271.152 280.272 289.699 299.444 309.516 319.927 330.688 341.811 353.309 365.193 377.476 390.173 403.297 416.863 430.885 445.378 460.359 475.844 491.849 508.393 525.494 543.170 561.440
Chi phí bảo hiểm 98.020 USD 6.765 6.993 7.228 7.471 7.722 7.982 8.251 8.528 8.815 9.112 9.418 9.735 10.062 10.401 10.751 11.112 11.486 11.872 12.272 12.684 13.111 13.552 14.008 14.479 14.966 15.469 15.990
Chi phí khác 1.141.544 USD 78.788 81.438 84.177 87.009 89.936 92.961 96.087 99.320 102.660 106.113 109.683 113.372 117.185 121.127 125.201 129.413 133.766 138.265 142.916 147.723 152.692 157.828 163.137 168.624 174.296 180.158 186.218
Mức tăng chi phí 3,36% /năm
3.671.71 3.886.85 3.842.48 4.323.21 4.955.45 5.262.42 5.764.46 6.129.88 6.730.03 7.168.80 7.642.16
Thu nhập ròng 153.742.256 USD 4 3.772.320 9 4.121.077 1 3.890.497 4.042.586 5 4.809.607 7 5.106.322 0 5.423.979 5.591.242 4 5.943.917 8 6.322.679 6.522.615 5 6.945.303 3 7.400.945 3 7.892.919 8.153.705 8.425.044
1.052.48 1.152.89 1.225.97 1.346.00 1.433.76 1.528.43

Thuế TNDN 20% thu nhập ròng 734.343 754.464 777.372 824.215 768.496 778.099 808.517 864.643 961.921 991.091 1.021.264 4 1.084.796 1.118.248 3 1.188.783 8 1.264.536 1.304.523 7 1.389.061 1 1.480.189 3 1.578.584 1.630.741 1.685.009
2.937.37 3.109.48 3.073.98 3.458.57 3.964.36 4.209.93 4.611.57 4.903.91 5.384.02 5.735.04 6.113.73
Thu nhập ròng sau thuế 122.993.805 USD 1 3.017.856 7 3.296.862 5 3.112.397 3.234.069 2 3.847.686 6 4.085.058 6 4.339.183 4.472.994 1 4.755.134 0 5.058.144 5.218.092 8 5.556.242 3 5.920.756 0 6.314.335 6.522.964 6.740.036
Tăng trưởng lợi nhuận (growth) % 2,70% 2,99% 5,85% -7,00% 1,24% 3,83% 6,71% 10,66% 2,99% 3,00% 3,01% 3,02% 3,04% 3,05% 3,07% 3,08% 3,10% 3,11% 3,13% 3,15% 3,17% 3,19% 3,21% 3,23% 3,25% 3,27%
Tỷ suất chiết khấu 7,18%

2.937.37 2.706.81 2.329.39 2.128.59 2.123.92 1.963.41 1.746.79 1.616.98 1.441.86 1.336.98 1.240.69
Hiện giá dòng tiền ròng (NPV) 50.224.765 USD 1 2.815.682 8 2.677.665 0 2.200.497 2.133.340 4 2.209.433 9 2.041.972 5 1.888.121 1.815.955 1 1.680.506 1 1.556.104 1.497.767 7 1.388.303 0 1.287.806 4 1.195.560 1.152.322 1.110.903
Lợi tức gộp % 6,86% 7,11% 7,27% 7,67% 7,32% 7,45% 7,73% 8,20% 8,97% 9,25% 9,54% 9,83% 10,14% 10,46% 10,79% 11,13% 11,49% 11,86% 12,24% 12,63% 13,04% 13,46% 13,90% 14,36% 14,83% 15,32% 15,84%
Lợi suất ròng % 4,26% 4,38% 4,51% 4,79% 4,46% 4,52% 4,69% 5,02% 5,58% 5,75% 5,93% 6,11% 6,30% 6,49% 6,69% 6,90% 7,12% 7,34% 7,57% 7,81% 8,06% 8,32% 8,59% 8,87% 9,17% 9,47% 9,78%
7.2.5 Kết quả
Bảng 7.12: Bảng kết quả
Bảng kết quả
Giá trị thu hồi (Exit price) 113.277.907,88 USD Tỷ suất vốn hoá (Gross Exit yield) 6%
Hiện giá thu hồi 18.670.634,50 USD Tỷ suất chiết khấu (Discount rate) 7,18%
Hiện giá dòng tiền (NPV) 50.224.764,53 USD
Giá trị thi trường BĐS 68.895.399,03 USD

Lợi tức năm đầu (Gross Initial yield) 4,26%
Đơn giá 31.502,24 USD/m^2
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) cho năm đầu dựa trên giá thuê trung bình từ các Bất
động sản có chức năng tương tự trên thị trường. PGI cho năm 2023 là 4.723.04 USD.
Số tiền PGI dự báo cho các năm từ 2024 - 2049 được tăng lên khoảng 3% dựa vào mức
tăng trưởng tiền thuê của các BĐS khác trong quá khứ. Tỷ lệ trống được áp dụng cho
khoảng 8 năm dự báo và đến năm thứ 9 trở về sau thì bất động sản thẩm định giả định
có tỷ lệ lấp đầy tối ưu để tính ra tổng thu nhập hiệu quả trong vòng đời BĐS.
Trong phần chi phí, các khoản mục chi phí được liệt kê là những chi phí cơ bản trong
quá trình vận hành doanh nghiệp bao gồm: chi phí quản lý, vận hành; chi phí bảo hiểm;
chi phí bảo trì, sữa chữa; chi phí quảng cáo, thuế. Dựa trên báo cáo tài chính của các
công ty BĐS, nhóm ước tính định mức chi phí của các công ty BĐS so với doanh thu,
sau đó áp dụng mức tăng chi phí hàng năm (khoảng 3,36%) được đo lường bằng tỷ lệ
lạm phát bình quân từ năm 2013-2023.
Lợi nhuận sau thuế của dòng tiền dự phóng trong tương lai có mức tăng trưởng có thể
chia làm 3 giai đoạn. Giai đoạn 1 có mức tăng trưởng nhanh chóng, có thể thấy được
trong 4 năm đầu tỷ lệ tăng lên từ 2,7% (năm 2 so với năm 1); 2,99% (năm 3 so với năm
2) đến 5,85% (năm 4 so với năm 3). Giai đoạn 2 là giai đoạn tăng trưởng chậm (2027-
2031), năm thứ 4 lợi nhuận sụt giảm 7%, sau đó tăng dần lên đến 10,66% vào năm thứ
8. Từ năm thứ 9 trở đi cho đến thời gian thu hồi, mức tăng trưởng này có sự biến động
ổn định quanh mức 3%, tức dự án bước vào giai đoạn hoạt động ổn định.
Điểm đặc biệt từ bảng trên là thẩm định viên đưa ra lợi tức ròng mà nhà đầu tư có thể
nhận được khi đầu tư vào dự án sau 26 năm và chúng có xu hướng tăng lên, lợi tức ròng
năm đầu ước tính là 4,26%. Giá trị thị trường của BĐS thẩm định được ước tính như
trên có giá trị là 68.895.399,03 USD. Trong đó, hiện giá giá trị thu hồi được ước tính là
18.670.634,5 USD, chúng được tính bằng cách lấy lợi nhuận ở năm hoạt cuối cùng chia
cho tỷ suất vốn hoá (dựa trên lãi suất gửi tiết kiệm của 4 NHTM lớn) và sau đó cần
chiết khấu giá trị thu hồi ở năm cuối hoạt động về giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm
định). Một yếu tố khác nằm trong giá thị trường của BĐS là tổng hiện giá dòng tiền
ròng (NPV), lợi nhuận ròng của dự án hoạt động trong 26 năm chiết khấu về hiện tại
(năm 2023) và tổng của các dòng tiền đó là giá trị thương mại nó tạo ra là 50.224.764,5
USD.
Dựa vào điều tra và dựa trên kinh nghiệm của thẩm định viên, đã hình thành ước tính
Phương pháp tiếp cận từ thu nhập sau đây về giá trị thị trường cho khoản lãi phí cho
thuê của bất động sản được đề cập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 kể từ ngày 15
tháng 5 năm 2023, hiệu lực ngày thẩm định:
CÁCH TIẾP CẬN THU NHẬP
PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
68.895.399,0 USD
8. THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Căn cứ Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính:
− Thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: ngày 15/05/2023
− Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: 06 tháng kể từ ngày 15/05/2023
9. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ
9.1 Các điều khoản loại trừ và hạn chế:

- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị tài sản có đặc điểm pháp lý, đặc điểm
kinh tế - kỹ thuật, diện tích, hiện trạng được mô tả chi tiết như trên theo hồ sơ khách
hàng cung cấp tại thời điểm, địa điểm định giá. Khách hàng phải chịu trách nhiệm hoàn
toàn về tính chính xác và trung thực của các tài liệu đã cung cấp.
- Kết quả thẩm định giá tài sản chỉ được sử dụng cho mục đích ghi tại Chứng thư. Khách
hàng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã ghi trên Chứng thư.
- Kết quả thẩm định giá tài sản được tiến hành một cách độc lập, chuyên nghiệp, trung
thực, chính xác và thận trọng với kiến thức kỹ năng và trách nhiệm cao nhất theo yêu
cầu của Khách hàng.
- Kết quả thẩm định viên nêu trên được đề nghị với khách hàng trong điều kiện tình hình
của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Trong tương lai, giá có thể thay đổi phụ
thuộc vào chính sách của Nhà nước và sự tăng trưởng hay suy thoái của thị trường.
- Khách hàng yêu cầu dịch vụ thẩm định giá tài sản và người đại diện hướng dẫn thực
hiện công tác xác định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyền sở
hữu, quyền sử dụng, về thông tin, thông số, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và các hồ sơ,
chứng từ photocopy đóng dấu sao lưu liên quan đến tài sản so với bản chính. BTC
không có trách nhiệm kiểm tra thông tin của những bản sao các giấy tờ liên quan đến
tính chất pháp lý của tài sản yêu cầu định giá so với bản gốc.
- Chứng thư xác nhận kết quả thẩm định giá tài sản do Công ty Cổ phần Thẩm định giá
N2 cấp chỉ sử dụng bản chính, số lượng bản chính cấp cho khách hàng và được ghi rõ
trong Chứng thư và chỉ cấp cho người yêu cầu.
- Khi Khách hàng có nhu cầu cần cấp thêm bản sao Chứng thư, phải có văn bản yêu cầu
nêu rõ mục đích và chứng thư thẩm định giá tài sản phải còn hiệu lực.
- Chứng thư thẩm định giá tài sản không có giá trị thay thế cho bất kỳ loại giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nào của Khách hàng yêu cầu thẩm định giá
tài sản.
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ có hiệu lực khi và chỉ khi các bên tham gia Hợp đồng
thẩm định giá hoàn tất các thủ tục về hợp đồng theo luật định Trong trường hợp có
khiếu nại về kết quả thẩm định giá, Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 chỉ có trách
nhiệm giải quyết trong thời hạn có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá nêu trên.
- Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) cần có
những hiểu biết cần thiết về các nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy định
liên quan nhằm có thể sử dụng kết quả thẩm định giá một cách hiệu quả cũng như khi
cần xử lý các quan hệ liên quan đến kết quả thẩm định giá này.
9.1 Đánh giá về tính thanh khoản đối với thông tin thị trường
- Tính thanh khoản đối với loại bất động sản là đất, hợp pháp chủ quyền, phù hợp quy
hoạch khu dân cư ổn định, quy mô diện tích, hình dáng cân đối, vị trí thuận lợi, giá cả
phù hợp nên tính thanh khoản khá tốt vào thời điểm này.
9.3 Những quyền và lợi ích cá nhân của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm
định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ:
- Thẩm định viên và những người tham gia cuộc thẩm định giá cam kết: Trong quá trình
thẩm định giá tổ thẩm định giá không có bất cứ sự xung đột nào ảnh hưởng đến quá
trình thẩm định giá cũng như kết quả thẩm định giá.
- Cam kết: Thẩm định viên không có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như gấp vốn
cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, không là cổ đông chi phối của khách
hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa.v.v.
10. CÁC PHỤ LỤC KÈM THEO
Phụ lục 1: Định mức chi phí vận hành

Phụ lục 2: Mức tăng chi phí
Phụ lục 3: Ước tính giá thuê
Phụ lục 4: Mức tăng giá thuê
Phụ lục 5: Tỷ lệ lấp đầy
Phụ lục 6: Tỷ suất vốn hoá
Phụ lục 7: Tỷ suất chiết khấu
Phụ lục 8: Hình ảnh tài sản thẩm định
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành 03 bản chính bằng tiếng Việt kèm theo
Chứng thư thẩm định giá số 012023/CT-TĐG ngày 15/05/2023 tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá N2; Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 giữ 01 bản, khách hàng giữ 02
bản có giá trị như nhau.
THẨM ĐỊNH VIÊN CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH

GIÁ N2
GIÁM ĐỐC
<chữ ký> <chữ ký, đóng dấu>
Họ tên Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá Số thẻ thẩm định viên về giá
NGUỒN THAM KHẢO
Điểm lại: Cập nhật Tình hình Kinh tế Việt Nam, Tháng 3/2023. (2023, March 13). World Bank.
Retrieved May 15, 2023, from
https://www.worldbank.org/vi/country/vietnam/publication/taking-stock-vietnam-economic-
update-march-2023
Mộc Minh. (2023, April 11). Bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận rơi vào trầm lắng trong
quý 1/2023. VnEconomy. Retrieved May 15, 2023, from https://vneconomy.vn/bat-dong-san-
tp-hcm-va-vung-phu-can-roi-vao-tram-lang-trong-quy-1-2023.htm
Ngân Anh. (2023, March 29). Quý I/2023: Tỷ lệ thất nghiệp trong độ tuổi lao động ước tính là
2,25%. Báo Nhân dân. Retrieved May 15, 2023, from https://nhandan.vn/quy-i2023-ty-le-that-
nghiep-trong-do-tuoi-lao-dong-uoc-tinh-la-225-post745234.html
Nguyễn Xuân Thành. (n.d.). Triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2023 - Wiktionary. Retrieved
May 15, 2023, from https://forbes.vn/trien-vong-kinh-te-viet-nam-nam-2023
Viễn Thông. (2023, March 30). Kinh tế TP HCM quý I tăng 0,7%. VnExpress. Retrieved May
15, 2023, from https://vnexpress.net/kinh-te-tp-hcm-quy-i-tang-0-7-4587581.html
Xuân Thái. (2023, March 30). Kinh tế TP.HCM quý 1/2023 tăng trưởng thấp. VnEconomy.
Retrieved May 15, 2023, from https://vneconomy.vn/kinh-te-tp-hcm-quy-1-2023-tang-truong-
thap.htm
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Định mức chi phí vận hành
➢ Chi phí quảng cáo, môi giới

TỶ LỆ CHI PHÍ
CHI PHÍ BÁN nBÁN HÀNG/
STT NĂM TÊN DOANH NGHIỆP DOANH THU HÀNG DOANH THU
1 2018 Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc No Va 15.290.393.908.485 424.217.309.126 2,77%
4 2021 Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc No Va 14.902.759.885.713 1.291.095.498.588 8,66%
Định mức chi phí bán hàng của novaland 5,20%
1 2018 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Nam Long 3.479.607.604.703 251.780.398.726 7,24%
Định mức chi phí bán hàng của Nam Long 6,95%
1 2018 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Kinh Doanh Nhà Khang Điền 2.916.595.423.000 99.262.050.000 3,40%
Định mức chi phí bán hàng của Khang Điền 4,89%
1 2018 Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Thế Kỷ 1.687.183.565.455 14.173.084.767 0,84%
Định mức chi phí bán hàng của Thế Kỷ 3,00%
1 2018 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Bất Động Sản An Gia 1.125.412.000.000 49.074.000.000 4,36%
2 2019 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Bất Động Sản An Gia 384.627.000.000 6.188.000.000 1,61%
Định mức chi phí bán hàng An Gia 7,13%
Định mức chi phí bán hàng áp dụng cho tài sản thẩm định 5,43%
➢ Chi phí quản lý vận hành
TỶ LỆ CHI PHÍ
QUẢN LÝ
CHI PHÍ QUẢN DOANH
ST LÝ DOANH NGHIỆP/
T NĂM TÊN DOANH NGHIỆP DOANH THU NGHIỆP DOANH THU
Định mức chi phí quản lý doanh nghiệp của novaland 12,84%
Định mức chi phí quản lý doanh nghiệp của Nam Long 12,28%
Định mức chi phí quản lý doanh nghiệp của Khang Điền 5,46%
Định mức chi phí quản lý doanh nghiệp của Thế Kỷ 8,02%
Định mức chi phí quản lý doanh nghiệp của An Gia 10,87%
Định mức chi phí quản lý doanh nghiệp áp dụng cho tài sản thẩm định 9,89%
➢ Chi phí khác
TỶ LỆ CHI PHÍ
ST KHÁC/
T NĂM TÊN DOANH NGHIỆP DOANH THU CHI PHÍ KHÁC DOANH THU
Định mức chi phí khác của novaland 4,65%
Định mức chi phí khác của Nam Long 0,48%
Định mức chi phí khác của Khang Điền 2,10%
Định mức chi phí khác của Thế Kỷ 0,26%
Định mức chi phí khác của An Gia 0,80%
Định mức chi phí khác áp dụng cho tài sản thẩm định 1,66%
➢ Chi phí bảo hiểm

Danh mục Giá trị Diễn giải
Tỷ lệ bảo hiểm bắt buộc 0,05% Giá trị tòa nhà
Suất vốn xây dựng 532,63 USD
Diện tích sàn tòa nhà 257 Điện Biên Phủ 25.403,00 m^2
Nguyên Giá CTXD 13.530.422 = Đơn giá xây dựng x Diện tích sàn
Phí Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc 6.765 USD/năm

⮚ Thuế TNDN
Điều 11 Thông tư 78 / 2014 / TT-BTC mức thuế TNDN áp dụng từ sau 01/01/2016 như sau
Thuế TNDN hiện hành 20% Thu nhập ròng
Phụ lục 2: Mức tăng chi phí

Vì chi phí từ hoạt động kinh doanh được lấy từ nhiều nguồn khác nhau của thành phần nền kinh
tế nên nhóm đo lường mưc tăng chi phí bình quân hằng năm bằng bằng tỷ lệ lạm phát từ năm
2013 đến 2023 để ước tính
Năm Tỷ lệ lạm phát
2013 6,6
2014 4,1
2015 0,6
2016 2,7
2017 3,5
2018 3,5
2019 2,8
2020 3,2
2021 1,8
2022 3,2
F2023 5
Tỷ lệ lạm phát trung bình 3,36%
Đơn vị: %
Phụ lục 3: Ước tính giá thuê
Tổng giá
Giá Phí
Diện thuê VP
Năm thuê dịch vụ Giá thuê Giá thuê
Hạn tích (USD)
Toà nhà hoạt Kết cấu xe máy xe hơi
g sàn
động (USD) (USD)
(m^2) Chưa Chưa
Chưa VAT
VAT VAT
Hưng Bình Tower - 669

1 hầm + 1 trệt +
Điện Biên Phủ, Phường 25, C 300 2015 17 4 21 8,5 55
11 tầng
Quận Bình Thạnh
An Khánh Building - 63 C 400 2009 1 hầm + 1 trệt + 19 4 23 10,5 128

Phạm Ngọc Thạch, Phường
10 tầng
6, quận 3
ACM Buiding - Cao Thắng, 2 hầm + 1 trệt + 1

C 800 20 3 23 5 51
Phường 4, quận 3 lững + 8 tầng
D&D Tower - Nguyễn Thị

1 hầm + 1 trệt + 1
Minh Khai, phường 2, quận C+ 205 2018 23 5 28 7 100
lững + 14 tầng
3
Bảo Minh Tower - Nam Kỳ

Khởi Nghĩa, phường 7, quận C 150 18 3 21 9 128
12 tầng
3
EMERALD Central Tower -

1 hầm + 1 trệt + 7
Huỳnh Tịnh Của, Phường 8, C 300 2020 17 3 20 9
tầng
quận 3
GALLERIA Office Building

2 hầm + 1 trệt + 1
- 258 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, C 230 22 4 26 10 100
lững + 12 tầng
phường 8, quận 3
Báo Nhân Dân Building - 40

Phamh Ngọc Thạch, phường C 319 2011 20,5 4 24,5 8,5 85
12 tầng
6, quận 3
An Phú Plaza - Lý Chính 2 hầm + 1 trệt +

B 815 2014 19 5,5 24,5 14 140
Thắng, phường 7, quận 3 18 tầng
City House Buiding -

1 hầm + 1 trệt + 9
Nguyễn Đình Chiểu, Phường C 350 2019 18 2 20 10,5
tầng
2, quận 3
Ước tính giá thuê 23,1 9,2 98,375
Phụ lục 4: Mức tăng giá thuê
⮚ Mức tăng giá thuê văn phòng
Thời gian CJ Saigon Trade The Central AB Trung

Mức tăng
Tower Center Landmark Plaza Tower bình
Q2 - 2017 25 28,8 28,9 27 36 29,14
Q3 - 2017 30 31 28,9 25 36 30,18
Q4 - 2017 30 31 28,9 25 36 30,18
2017 29,83
Q3 - 2018 28,9 25,7 24 25,7 36,5 28,16 Năm 2018 so với 2017
2018 28,16 -5,61%
Q1 - 2019 28,9 25,7 24 25,7 36,5 28,16 Năm 2019 so với 2018
Q2 - 2019 28,9 25,7 24 26 39 28,72

Q3 - 2019 30 32 31 35,7 40 33,74
Q4 - 2019 30 30 29 32 40 32,2
2019 29,86 6,03%
Q1 - 2020 29 26,9 24,2 37 40,2 31,46
Q2 - 2020 29 26,9 24,2 37 40,2 31,46

Năm 2020 so với năm
2019
Q3 - 2020 29 26,9 24,2 37 40,2 31,46
Q4 - 2020 28 45,34 31 35,42 40,24 36
2020 32,595 9,17%
Q1 - 2021 28 29 31 36,17 39,83 32,8
Q2 - 2021 28,5 29 31 36,25 40 32,95

2020
Q3 - 2021 28,5 29 31 36,25 40 32,95
Q4 - 2021 28,5 29 31 36,25 40 32,95
2021 32,9125 0,97%
Q1 - 2022 30 28 32 36,25 39 33,05
Q2 - 2022 30 30 32 36 39 33,4
2021
Q3 - 2022 30 30 32 38 39 33,8
Q4 - 2022 31 31 33 40 40 35
2022 33,8125 2,73%

Q1 - 2023 31 32 33 40 40 35,2 2022
2023 35,2 4,10%
Ước tính mức tăng tiền thuê trung bình hàng năm 3%
⮚ Mức tăng phí gửi xe

Đơn giá xe máy cứ khoảng 7 năm 1 lần sẽ tăng khoảng 55%
Quyết định
Quyết định số
số
Nội dung 35/2018/QĐ- Mức tăng Mức tăng mỗi năm
32/2012/QĐ-
UBND
UBND
200.000 310.000
Đơn giá gửi xe máy tối đa 55% 7,86%
đồng/xe/tháng đồng/xe/tháng
Phụ lục 5: Tỷ lệ lấp đầy

Dự án toà nhà văn phòng được khởi công xây dựng từ năm 2017, đến năm 2020 hoàn
thành quá trình xây dựng và đưa vào hoạt động. Tính tới thời điểm hiện tại, dự án đã hoạt động
được 3 năm, nhóm giả định rằng sau khi đưa vào hoạt động được 10 năm (tính từ năm 2020), sau
năm 2030 văn phòng sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy tối ưu. Bởi vì chỉ tìm được báo cáo của colliers về tỷ lệ
lấp đầy các dự án cụ thể từ năm 2017, nên nhóm tìm những dự án BĐS văn phòng đã đưa vào
hoạt động cách năm 2023 10 năm về trước để dự báo được tỷ lệ lấp đầy 7 năm còn lại (2023-
2029) tính cho tài sản thẩm định
Áp dụng
Lim cho năm
Empress Riverbank Tower 1 - MB Sunny Mapletree Tỷ lệ lấp hoạt động
Tower - Place - 3C 9-11 Tôn Tower - Business Cente đầy trung đối với tài
138-142 Hai Tôn Đức Đức 259 Trần - 1060 Nguyễn bình hàng sản thẩm
Bà Trưng Thắng Thắng Hưng Đạo Văn Linh năm định
Năm đưa vào hoạt động

<= 2012 2013 2013 2014 2015
Tỷ lệ lấp đầy quý II/2017 100% 100% 84%
Tỷ lệ lấp đầy quý III/2017 100% 100% 95% 97% => năm 0
Tỷ lệ lấp đầy quý IV/2017 100% 98,60% 100% 95%
Tỷ lệ lấp đầy quý III/2018 95,40% 98,60% 98,70% 98,70% 97,85% => năm 1
Tỷ lệ lấp đầy quý I/2019 95,40% 98,70% 98,70%
Tỷ lệ lấp đầy quý II/2019 95,40% 91,40% 95,50%

97,15%
Tỷ lệ lấp đầy quý III/2019 100% 100% 100% 90,10% => năm 2
Tỷ lệ lấp đầy quý IV/2019 98,50% 100% 97,40% 99%
Tỷ lệ lấp đầy quý I/2020 100% 100% 100% 100%
Tỷ lệ lấp đầy quý II/2020 100% 100% 100% 100%

99% => năm 3
Tỷ lệ lấp đầy quý III/2020 100% 100% 100% 100%
Tỷ lệ lấp đầy quý IV/2020 98,08% 95,65% 98,52% 99,12%
Tỷ lệ lấp đầy quý I/2021 98,08% 95,13% 98,52% 99,12%
Tỷ lệ lấp đầy quý II/2021 96,69% 93% 86,53% 98%

91,86% => năm 4
Tỷ lệ lấp đầy quý III/2021 96,69% 70% 93% 86,53% 98%
Tỷ lệ lấp đầy quý IV/2021 96,69% 70% 93% 86,53% 98%
Tỷ lệ lấp đầy quý I/2022 95,32% 70% 93% 94,69% 98%
Tỷ lệ lấp đầy quý II/2022 95% 70% 93% 95% 98%

90,62% => năm 5
Tỷ lệ lấp đầy quý III/2022 98,55% 70% 93% 94,69% 98%
Tỷ lệ lấp đầy quý IV/2022 98,55% 80% 93% 94,69% 90%
Tỷ lệ lấp đầy quý I/2023 98,55% 80% 93% 94,69% 90% 91,25% => năm 6
Phụ lục 6: Tỷ suất vốn hoá
Lãi suất gửi tiết kiệm 13T của 4 NHTM lớn để ước tính tỷ suất vốn hoá
Lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Ngân hàng Trung bình
năm 2021 Năm 2022 Năm 2023
Ngân hàng quân đội - MB Bank 5% 5,10% 5,40% 5,17%
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - ACB 6,60% 5,80% 7,30% 6,57%
Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - TCB 4,70% 4,70% 7,30% 5,57%
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vương - VPB 5,30% 6,30% 7,90% 6,50%
Tỷ suất vốn hoá 5,95%
Phụ lục 7: Tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất sinh lời của dự án (Ke)
β ngành 0,89
Rm trung bình theo ngày 0,01%
Rm trung bình theo năm 3,49%
Rf trung bình theo tháng 2,73%
Rf 5 năm tại 1 thời điểm 2,55%
Ke = rf + βdự án*[rmtb - rf tb] 7,18%
Tỷ suất chiết khấu (không sử dụng đòn bẩy nợ vay) 7,18%
Phụ lục 8: Hình ảnh tài sản thẩm định

Nhom 2

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Nhom 2

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

SẢN VĂN PHÒNG 257 ĐIỆN

Nhóm thực hiện: Nhóm 2

Nguyễn Ngọc Phương Chi 31201020201 100%

Nguyễn Trương Kỳ Duyên 31181021756 100%

Huỳnh Thị Mỹ Huyền 31171024515 100%

Phan Quang Lâm 31171022870 70%

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1: Vị trí khu bất động sản

Hình 4.2: Vị trí khu đất theo bảng đồ quy hoạch

DANH MỤC BẢNG

Bảng 7.2: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Bảng 7.3: Toà, số tầng, tầng hầm và tầng mái

Bảng 7.6: Tỷ lệ bỏ trống ước tính trong 10 năm đầu

Bảng 7.8: Ước tính doanh thu năm 0 (2023)

Bảng 7.9: Định mức chi phí vận hành

Bảng 7.11: Chiết khấu dòng tiền

Số: 012023/CTTĐG-N2 Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 05 năm 2023

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

1. Khách hàng thẩm định giá

- Tên khách hàng: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

- Số điện thoại: 0922616122

2. Thông tin về tài sản thẩm định giá

- Loại tài sản TĐG : Bất động sản

- Tên tài sản TĐG : Lợi thế quyền thuê đất

3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023.

8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

9. Kết quả thẩm định giá:

12. Các tài liệu kèm theo:

Báo cáo kết quả thẩm định giá

THẨM ĐỊNH VIÊN CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH

<chữ ký> <chữ ký, đóng dấu>

Số: 012023/BCTĐG-N2 Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 05 năm 2023

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

1. CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

− Tên Công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ N2

2. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ

2.1 Khách hàng thẩm định giá:

− Số điện thoại liên hệ: 0922616122

2.2 Tài sản thẩm định giá:

− Tên tài sản TĐG : Lợi thế quyền thuê đất

− Số lượng TĐG : 1 thửa đất

2.3 Vị trí/ địa điểm thẩm định giá:

1 Từ Bà Nguyễn Thị Hồng Tài sản thẩm định giá:

-Khách hàng chỉ cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử

2 Từ người môi giới cho thuê Thông tin cho thuê

- Người cung cấp là môi giới độc lập có kinh nghiệm

2.7 Căn cứ pháp lý để thẩm định giá

3.1 Thông tin tổng quan về thị trường:

3.1.1 Việt Nam:

● Sử dụng hệ thống cấp nước thủy cục.

● Sử dụng lưới điện quốc gia

Các yếu tố khác:

4. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

STT Hạng mục Mô tả chi tiết

1 Vị trí và địa lý và hành - Vị trí địa lý:

- Vị trí hành chính: Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257

- Ví trí của bất độnh sản trong mối tương quan:

+ Dịch vụ bưu chính, viễn thông: Mạng lưới internet, truyền

Hình 4.1 Vị trí khu bất động sản

2 Hình dáng, quy mô - Diện tích khu đất : 2.186.7 m2

- Hình dáng lô đất : Tương đối vuông vức

- Thời hạn sử dụng : Đến ngày 06/12/2049