Yehor Pecherskyi

(numer albumu: 85190)

Analiza zmian cen nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w latach 2018-
2022
Projekt kierunkowy
Opiekun:
stopień naukowy, imię nazwisko opiekuna

Wrocław 2024
1. ZAŁOŻENIA PROJEKTU
1.1. Opis projektu
[Proszę przedstawić skrócony opis założeń projektu według poniższej struktury. Opis nie powinien
przekraczać
5 000 znaków, w tym spacje. Czcionka Times New Roman, 12 pkt, interlinia 1,5, wcięcie akapitowe
1,0.]

Problem badawczy:
Problem badawczy polega na identyfikacji różnic w dynamice zmian cen nieruchomości na
rynkach pierwotnym, wtórnym oraz w sektorze wynajmu między trzema różnymi miastami.
Jest to także analiza powiązań między czynnikami demograficznymi i budownictwem
mieszkaniowym a tymi zmianami, oraz zrozumienie, jak te czynniki różnią się między
badanymi lokalizacjami oraz jakie są wzajemne relacje między nimi a dynamiką cen
nieruchomości w tych miastach
Uzasadnienie wyboru tematu:
Wynika z kluczowej roli analizy zmian cen nieruchomości na rynkach pierwotnym, wtórnym i
w sektorze wynajmu w trzech różnych miastach. Badanie tych zmian jest istotne dla
inwestorów, deweloperów oraz osób poszukujących nieruchomości. Porównanie cen między
miastami pozwala na identyfikację lokalnych różnic i ogólnych trendów. Analiza wpływu
czynników demograficznych i budownictwa mieszkaniowego umożliwia lepsze zrozumienie
dynamiki rynku, a także dostarcza informacji istotnych dla planowania przestrzennego i
polityki mieszkaniowej.

Metody badań i prezentacji wyników:

Analiza danych:

· Przegląd danych cenowych nieruchomości z badanych lokalizacji.

· Opracowanie i weryfikacja danych oraz zastosowanie narzędzi statystycznych do

analizy.
Analiza literatury:

· Przegląd istniejących publikacji naukowych na temat rynku nieruchomości.

· Krytyczna ocena i syntetyzacja wyników badań.

Analiza raportów rynkowych:

· Zebranie i analiza raportów rynkowych dotyczących badanych lokalizacji.

· Weryfikacja informacji oraz zastosowanie do kontekstualizacji badań.

Analiza trendów rynkowych:

· Analiza długoterminowych i krótkoterminowych trendów cen nieruchomości.

 Materiały źródłowe

1.2. Cele projektu

Celem pracy jest ocena dynamiki zmian cen nieruchomości na rynkach pierwotnym, wtórnym oraz
w sektorze wynajmu w trzech różnych miastach, a także zrozumienie powiązań między czynnikami
demograficznymi i budownictwem mieszkaniowym a tymi zmianami, przy równoczesnym
porównaniu tych trendów między wybranymi lokalizacjami.
2. SPIS PODSTAWOWYCH POJĘĆ I DEFINICJI
[Proszę przedstawić podstawowe pojęcia i definicje z zakresu tematyki poruszanej w projekcie w
oparciu o literaturę, czasopisma, inne prace naukowe, źródła opublikowane w Internecie łącznie z
przypisami, Część teoretyczna nie powinna przekroczyć 5 000 znaków. Czcionka Times New Roman,
12 pkt interlinia 1,5, wcięcie akapitowe 1,0, tekst wyjustowany]
Deweloper - inwestor którzy realizują całe projekty na rynku nieruchomości. W tym celu ściśle
współpracują z innymi podmiotami, m.in. z architektami, z firmami budowlanymi, z bankami, z
pośrednikami oraz z agencjami marketingowymi i reklamowymi.
Rynek pierwotny - to nowe mieszkania od dewelopera przeznaczone na sprzedaż
Rynek wtórny - oferuje lokale z drugiej ręki, czyli takie, z których ktoś wcześniej korzystał.
Czynniki demograficzne - to zbiór informacji dotyczących populacji, które pozwalają na
oszacowanie wielkości i struktury popytu na dobra i usługi. Wiedza na temat czynników
demograficznych ma kluczowe znaczenie dla przedsiębiorców i marketerów, ponieważ umożliwia
im dopasowanie ofert do potrzeb konkretnej grupy klientów
Popyt na nieruchomości - jest rozumiany jako potrzeba posiadania mieszkania poparta środkami
finansowymi. Zsumowany indywidualny popyt na mieszkania jest popytem występującym na
danym rynku
Podaż na nieruchomości - definiowana jest jako liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w
określonym momencie i czasie
Dynamika zmian cen nieruchomości - to wskaźnik, który odzwierciedla zmiany cen rynkowych
lokali mieszkalnych nabywanych przez gospodarstwa domowe w badanym kwartale w stosunku do
ich cen w kwartale poprzednim
3. METODY BADAWCZE
W niniejszym badaniu zastosowano mieszaną metodologię, która łączy elementy jakościowe
poparte przeglądem literatury, co pozwala zapoznać się z dotychczasową ewolucją rynku
mieszkaniowego, z ilościową analizą empiryczną, która odzwierciedla aktualne dane na temat
rynku mieszkaniowego by na tej podstawie sformułować pespektywiczne wnioski dotyczące
dynamiki cen mieszkaniowych w największych miastach Polski.
W oparciu o dane statystyczne szczegółowej analizie poddano wyniki w odniesieniu do
procesów gospodarczych i społecznych. Aby uchwycić zachodzące różnice wiązek, poczynione
zostaną obserwacje dotyczące wpływu innych sektorów najbardziej dotkniętych pandemią i jej
wpływu na rynek mieszkaniowy.
Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się szeregiem specyficznych cech, wspólnych w dużej
mierze innym sektorom rynku nieruchomości (biura, sklepy,
garaż itp.), co powoduje konieczność analitycznego podejścia do ustalania cen,
wykraczającego poza statyczny, neoklasyczny model popytu
i oferowane na konkurencyjnym rynku w ramach założenia dobra jednorodnego (por
1Zobacz Can i Megbolugbe (1997).
4
Quigley, 1992, Miles, 1995, Kenny, 1998). Warto zatem pokrótce przypomnieć te
specyficzne cechy rynku mieszkaniowego (por. Smith
i in., 1988).
Po pierwsze, domy pełnią podwójną rolę: są aktywami
konsumpcja trwała, gdyż właściciele i najemcy korzystają z usług mieszkaniowych w miarę
upływu czasu; oraz dobro inwestycyjne, biorąc pod uwagę jego istnienie
dobrze rozwiniętego rynku wtórnego, który ma wysoki udział
bogactwa rodzinnego. Ta cecha wyróżnia domy
nie tylko z działalności finansowej, która sama w sobie nie przynosi żadnej użyteczności,
ale także z majątku nieruchomościowego, który ze względu na brak dostatecznie
rozwiniętego rynku wtórnego nie może być przedmiotem inwestycji
budżetowy. Z tej dwoistości wynika, że popyt na mieszkania jest
wynikiem dwóch rodzajów decyzji podejmowanych przez rodziny: wyborów
konsumpcyjnych
międzyokresowe usługi mieszkaniowe i wybory dotyczące portfela mieszkaniowego, takie
jak
forma inwestycji finansowej. Analiza obu typów wyborów wymaga perspektywy
intertemporalnej. Należy również podkreślić, że dual
rola, jaką odgrywa mieszkalnictwo oznacza, że rynek mieszkaniowy ma dla
 przedmiotem dwóch odrębnych pojęciowo dóbr: zasobu mieszkaniowego i przepływu
usług mieszkaniowych. Wynika z tego współistnienie wysoce współzależnych rynków
zakupu i wynajmu, co jest jedną z cech charakterystycznych istotne elementy rynku
mieszkaniowego.
Drugą specyficzną cechą jest wysoki koszt domu w porównaniu do średniego dochodu
rodziny. Oznacza to, że
popyt na mieszkania jest ściśle powiązany z decyzjami o oszczędzaniu w kraju
poprzednich okresach, a przede wszystkim na dostępność i koszt kredytu. Z
W związku z tym sytuacja na rynku mieszkaniowym jest ze sobą ściśle powiązana
funkcjonowanie systemu kredytowego. Jednocześnie sugeruje fakt, że same domy służą jako
zabezpieczenie dostępu do kredytu
że tendencja na rynku nieruchomości ma istotny wpływ na działalność instytucji
kredytowych i, szerzej, na stabilność sektora
budżetowy.
Po trzecie, jeśli chodzi o podaż mieszkań, cechy
istotne są z jednej strony długi czas trwania procesu produkcyjnego, a z drugiej strony
długość cyklu życia domów. To z kolei oznacza, że
w porównaniu z tym napływ nowo wybudowanych domów jest stosunkowo ograniczony
do istniejącego zasobu mieszkań. Obydwa te aspekty składają się na ofertę
mieszkalnictwa jest zasadniczo sztywna w perspektywie krótkoterminowej. Ponadto fakt, że
dostępność gruntów pod zabudowę jest ograniczona oznacza, że na poziomie lokalnym
5
podaż mieszkań może być sztywna nawet w dłuższej perspektywie.
Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się także czwartą istotną cechą: dużą różnorodnością
wymienianych dóbr. Każdy dom
różni się od innych nie tylko typologią (nowy, najnowszy, vintage), ale także i przede
wszystkim cechami charakterystycznymi (powierzchnia,
struktura, liczba i układ pomieszczeń, materiały, usługi dodatkowe itp.).
Oznacza to z jednej strony dużą segmentację rynku
mieszkalnictwa w wielu odrębnych podsektorach rynku, z drugiej zaś szczególna trudność w
uzyskaniu odpowiednich wskaźników dynamiki cen
mieszkań na poziomie zagregowanym.
Wreszcie, jedną z najważniejszych cech rynku mieszkaniowego jest niezmienność
przestrzenna wymienianych dóbr: położenie geograficzne jest cechą o fundamentalnym znaczeniu
dla mieszkalnictwa. Tam
 odległość domu od centrum lub ośrodków miejskich, obecność w
obszar lokalizacji udogodnień infrastrukturalnych, gospodarczych, społecznych,
środowiskowych lub krajobrazowych (lub niedogodności), stanowią istotne czynniki w procesie
ustalanie cen domów. Oznacza to, że stanowisko
wymiar geograficzny, a szerzej przestrzenny, odgrywają kluczową rolę zarówno w
teoretycznej, jak i empirycznej analizie czynników determinujących ceny towarów.
domy.
Jeśli abstrahujemy od tych specyficznych cech, kierując się standardowym podejściem
neoklasycznym, popyt na mieszkania można wyprowadzić z wyborów
rodzin maksymalizujących funkcję użyteczności, których argumentem są usługi
mieszkaniowe, przy ograniczeniu budżetowym obejmującym koszt
usług mieszkaniowych, przy założeniu, że istnieje definiowalne, jednorodne dobro
jako usługi mieszkaniowe, pomijając wymiar czasowy i przestrzenny. W
podobnie podaż mieszkań może wynikać z wyborów
przedsiębiorstwa świadczące usługi mieszkaniowe z wykorzystaniem pracy, kapitału i ziemi.
W ramach hipotezy rynku konkurencyjnego możliwe jest uzyskanie cen i ilości
równowagi dla usług mieszkaniowych. Do przeprowadzenia porównawczej analizy
statycznej można zatem wykorzystać standardowy model neoklasyczny tego typu
badać, na przykład, skutki zmian dochodów lub cen
surowców budowlanych po cenach równowagi.3 Podobne podejście można zastosować
można wykorzystać do badania rynku wynajmu.
Neoklasyczne podejście do ustalania cen było jednak takie
stopniowo modyfikowane i wzbogacane, aby uwzględnić specyfikę rynków nieruchomości
w ogóle, a rynku mieszkaniowego w szczególności. W związku z tym przyjęto jednookresowy
model analizy statycznej
rozszerzony, aby uwzględnić międzyokresowy charakter wyborów domowych, np
przedsiębiorstw, aby uwzględnić heterogeniczność i niezmienność przestrzenną
przedsiębiorstw
mieszkań oraz specyfikę oferty4. Ten proces wzbogacania i dywersyfikacji na poziomie
analitycznym, wraz z rosnącym
uwagę, jaką ekonomiści poświęcają rynkowi nieruchomości ze względu na rolę, jaką
odgrywa
odgrywa w określaniu wyników makroekonomicznych i mikroekonomicznych, przyczyniają
się do wyjaśnienia zauważalnego poszerzenia literatury na ten temat
determinanty cen nieruchomości w ostatnich dziesięcioleciach.
3.1. Problem badawczy
W dochodzeniu badana jest odpowiedź na dwa główne pytania, które wiążą obecną sytuację
międzynarodową wynikającą z kryzysu zdrowotnego Covid19 z rynkiem nieruchomości i
przyszłymi projektami w oparciu o ewolucję elementów i sektorów, które go tworzą. Aby
kontynuować, pytania dochodzeniowe:
Pytanie I. Czy na hiszpańskim rynku nieruchomości można zaobserwować wyraźny trend w obliczu
kryzysu zdrowotnego wywołanego przez Covid19?
Żądanie II. Jakie cechy życia wpływają na cenę? Jak myślałeś o ewolucji?
Należy mieć nadzieję na wyniki, które potwierdzą silny okres wzrostu gospodarczego w
ciągu najbliższych trzech lat (okres analizowany w badaniu), skutkujący silnym ruchem na
hiszpańskim rynku żywności w odpowiedzi na Covid19 i jego niekorzystne skutki gospodarcze.
3.2. Zakres podmiotowy, przedmiotowy, czasowy i przestrzenny

3.3. Metody badań własnych (metody i techniki badawcze)

[Proszę przedstawić wykorzystane metody i techniki badawcze, kwestionariusze ankiet, wywiadów -
należy umieścić w załącznikach]
4. PREZENTACJA WYNIKÓW BADAŃ I ICH ANALIZA

Średnia zmiana cen nieruchomości w Polsce w okresie 2018-2023

W ciągu 5 ostatnich lat średnie ceny nieruchomości w Polsce znacznie wzrosły. Według
GUS wskaźnik cen mieszkań wzrósł w latach 2018-2023 o prawie 30% w skali krajowej, dla
wszystkich typów mieszkań łącznie (domów i mieszkań, nowych i starych). O ile wskaźnik cen
mieszkań (nowych i starych) w I kwartale 2013 r. wyniósł 102,8, to w IV kwartale 2022 r. osiągnął
najwyższy poziom 133,6.
Należy jednak zaznaczyć, że wzrost ten nie miał charakteru liniowego, gdyż rynek
nieruchomości również przeżywał fazę recesji. Przy wartości minimalnej wynoszącej 99,4 w
pierwszym kwartale 2018 r. polskie nieruchomości stopniowo odzyskały kolor i od tego czasu stale
się rozwijają.
Za tym wzrostem krajowym kryją się silne dysproporcje terytorialne. W rzeczywistości ceny
nieruchomości nie wszędzie podążały tą samą krzywą progresji. Podczas gdy w niektórych
miastach ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły, inne zaobserwowały bardziej nieśmiałe wzrosty.
W dalszej części skupimy się na szczegółowej analizie tzrech miast Poznań, Kraków i Wrocław by
sprawdzić, jak kształtowały się ceny nieruchomości na przestrzeni 5 lat.

Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości

mieszkaniowych
Wykres 1. Liczba ludności w latach 2018-2023. Źródło GUS.

900000

800000

700000

600000

500000 Kraków
Poznań
400000
Wrocław
300000

200000

100000

0
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym.

Ludność w wieku produkcyjnym

Subtitle
62
61
60
59
Title

58
57
56
2018 2019 2020 2021 2022 Title

Title

Kraków Poznań Wrocław

Zasób mieszkaniowy
Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej
 500000

450000

400000

350000

300000
Kraków
250000
Poznań
200000 Wrocław

150000

100000

50000

0
2018 1019 2020 2021 2022

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Podmioty operujące na rynku nieruchomości

18000

16000

14000

12000

10000 Kraków
Poznań
8000
Wrcoław
6000

4000

2000

0
Deweloperzy Spółdzielnie m Wspólnoty m Biura rzecz.
 Poniższa tabela przedstawia sytuację wzrostu cen starego budownictwa.

2018 2019 2020 2021 2022 2023

rynek rynek rynek rynek rynek rynek
pierwotny, pierwotny, pierwotny, pierwotny, pierwotny, pierwotny,
Miasto
wtórny, wtórny, wtórny, wtórny, wtórny, wtórny,
najem. najem. najem. najem. najem. najem.

7199/6892 8745/8847 10308/1001 12130/11086 11442/10872

8238/7657
Kraków 41,3 39,4 43,9 58,8 56,6
48,4
7017/6114 7396/6664 7636/7219 9711 / 8709 9980 / 8707
8605 / 7862
Poznań 36,1 45,3 45,6 51,1 53,2
45,1
6905/5693 7634/7316 8233/7973 9507 / 8953 10453/10114 11112/ 9980
Wrocław
42,2 50,2 43,9 50,9 73,5 70,4

5. ZAKOŃCZENIE
[Proszę wnioski z realizacji projektu według podanej struktury. Nazwy podanych niżej punktów
powinny pozostać niezmienne. Struktura w ramach poszczególnych punktów może być dowolna.
Możliwe jest też wypunktowanie dodatkowych części, wchodzących w skład poszczególnych
punktów według własnej koncepcji. Zakończenie nie powinno przekroczyć 5 000 znaków. Czcionka
Times New Roman, 12 pkt interlinia 1,5, wcięcie akapitowe 1,0, tekst wyjustowany]
5.1. EFEKTY REALIZACJI PROJEKTU
Należy przedstawić osiągnięte efekty realizacji projektu ze zwróceniem uwagi na ich ewentualną
oryginalność a także skonfrontować to z celami projektu.

5.2. WNIOSKI I REKOMENDACJE

Należy podać najistotniejsze wnioski z pracy oraz ewentualne rekomendacje w zakresie
omawianych zagadnień.

5.3. UŻYTECZNOŚĆ PROJEKTU

Proszę wykazać na czym polega użyteczność projektu (jak projekt może być wykorzystany w
praktyce).

5.4. AUTOEWALUACJA
Proszę wskazać swoje umiejętności i kompetencje, które zostały zdobyte w trakcie realizacji
projektu oraz problemy jakie pojawiły się w trakcie realizacji projektu.
SPIS MATERIAŁÓW ŹRÓDŁOWYCH
[Proszę wypunktować źródła, z których korzystano realizując projekt, alfabetycznie od nazwiska
autora, zgodnie z obowiązującym układem, każda lista odrębnie ponumerowana, czcionka Times
New Roman, 12pkt interlinia 1,5, tekst wyjustowany]

Literatura:
1. Nazwisko autora Inicjał imienia autora, Tytuł książki (kursywa). Pełna Nazwa Wydawnictwa,
Miasto Rok. [książka]
2. Nazwisko autora Inicjał imienia autora, Tytuł rozdziału (kursywa), w: Nazwisko redaktora,
Inicjał imienia redaktora, dopisek (red), Tytuł książki (kursywa), Pełna nazwa
wydawnictwa, Miasto Rok, strony, na których znajduje się rozdział w danej książce.
[rozdział w książce]
3.
Akty prawne:
Źródła elektroniczne:
Inne:
SPIS TABEL I RYSUNKÓW
[Proszę sporządzić spis tabel i spis rysunków zgodnie z obowiązującym układem, czcionka Times
New Roman, 12pkt interlinia 1,5.]

Spis tabel
1. Tytuł tabeli 1 ……………………………………………………………………………10
2. Tytuł tabeli 2 ……………………………………………………………………………12

Spis rysunków
1. Tytuł rysunku 1 …………………………………………………………………………10
2. Tytuł rysunku 2 …………………………………………………………………………13
ZAŁĄCZNIKI
[W tym miejscu należy wymienić dodatkowe dokumenty np. formularze, zestawy danych,
sprawozdania finansowe, wzory ankiet, schematy, koncepcje, strategie, opracowania, analizy,
procedury, regulaminy, dokumenty techniczne, plany, modele etc., które w istotny sposób
przyczyniły się do powstania projektu. W miarę możliwości proszę przygotować załączniki według
obowiązującego wzorca: Czcionka Times New Roman, 12pkt, interlinia 1,5. Załączniki stanowią
integralną część projektu.]

Cel pracy: zrozumienie trendu zmian cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych i

zidentyfikowanie ewentualnych czynników, które mogły wpływać na te zmiany

Problem badawczy: zrozumienie dynamiki zmian cen nieruchomości w miastach(Wrocław,

Warszawa, Kraków) czy obserwuje się podobne wzorce zmian cenowych w tych trzech miastach
czy istnieją istotne różnice i czynniki lokalne, które miały wpływ na te zmiany

Metody badawcze: Analiza statystyczna, analiza raportów rynkowych, analiza danych z portali
nieruchomościowych

Hipoteza: Okres wojny na Ukrainie, Pandemii oraz wprowadzenie kredytów hipotecznych o niskim
oprocentowaniu miały istotny wpływ na dynamikę cen nieruchomości w miastach(Wrocław,
Warszawa, Kraków)