Usporedba postupaka amortizacije i

procjeniteljske analize
vremenske deprecijacije zgrada
Maja - Marija Nahod

doc.dr.sc. Maja - Marija Nahod, dipl.ing.građ., MGIPU, Zagreb

 DEPRECIJACIJA I AMORTIZACIJA
• Prirodna bogatstva vs imovina
• Deprecijacija = smanjenje vrijednosti tijekom vremena
• Amortizacija
• Pri otplati zajma – smanjenje duga; smanjenje vrij.nemat.im.
• EBITDA (eng. Earnings before interest, taxes, depreciation
and appreciation) – operativna dobit prije odbitka kamata,
poreza, deprecijacije (materijalne imovine) i amortizacije
(nematerijalne imovine)

Maja - Marija Nahod 2

ŽIVOTNI CIKLUS GRAĐEVINE
Deprecijacija je
smanjenje
vrijednosti koje
pogađa svaku vrstu
imovine radi fizičkog
i funkcionalnog
zastarijevanja

Maja - Marija Nahod 3

 AMORTIZACIJA
• … je sustavni raspored iznosa sredstava koji se
amortizira tijekom njegovog vijeka upotrebe
(MRS 16)
- Za sve predmete čiji vijek upotrebe je duži od 1
godine,
- koji ima ograničen koristan vijek trajanja,
- koji poslovni subjekt drži za upotrebu u
proizvodnji ili prodaju robe i pružanju usluga, za
iznajmljivanje drugima ili za administrativne svrhe.

Maja - Marija Nahod 4

• Na visinu amortizacije utječe:
- osnovica za obračun amortizacije,
- metode amortizacije,
- stope amortizacije
- obračun amortizacije po određenom predmetu

Maja - Marija Nahod 5

• MRS 16 - Nekretnine, postrojenja i oprema
• nekretnina kao sredstvo se mjeri po njenom trošku: nabavna cijena
sa pripadajućim nepovratnim porezima, i uvoznom pristojbom,
trošak pripreme mjesta, isporuke i rukovanja, instaliranja i
montaže, demontaže i premještanje ako je potrebno, dok se
oduzimaju trgovinski popusti i odbici
• MRS 22 - Poslovna spajanja
• nekretnine, postrojenja i oprema stečeni poslovnim spajanjima se
početno mjere po fer vrijednosti
• MRS 25 - Računovodstvo ulaganja
• dopušta poduzeću da postupa s ulaganjima u nekretnine kao s
nekretninom (MRS 16) ili kao s dugoročnim ulaganjem
• Predmet nekretnina, postrojenja i opreme se priznaje kao
sredstvo ako doprinosi ekonomskim koristima
• Fer vrijednosti – revalorizacija – 3-5 g.

Maja - Marija Nahod 6

Fer vrijednost

• utvrđuje se procjenom koju redovito obavljaju

profesionalno kvalificirani procjenitelji.
• sustavno raspoređivanje amortizacijskog iznosa tijekom
uporabnog vijeka predmeta nekretnine.
• Korištena amortizacijska metoda treba odražavati
trošenje ekonomskih koristi sredstava koje koristi
poduzeće. Iznos amortizacije kojim se tereti svako
razdoblje treba priznati kao rashod, osim ako on nije
uključen u knjigovodstveni iznos drugog sredstva.

Maja - Marija Nahod 7

• Zemljište i zgrade sredstva su koja se razmatraju
odvojeno i s kojima se, za računovodstvene svrhe,
odvojeno postupa, čak ako se zajedno nabavljaju.
• Pri utvrđivanju korisnog vijeka, potrebno je razmotriti
očekivanu upotrebu sredstava u poduzeću, očekivano
fizičko trošenje, tehničko starenje, te zakonska i druga
ograničenja vezana uz korištenje sredstava.
• Zemljište obično ima neograničeni vijek trajanja i stoga
je to sredstvo koje se ne amortizira.
• Zgrade obično imaju ograničeni vijek trajanja i stoga su
sredstvo koje se amortizira. Povećanje vrijednosti
zemljišta na kojem se nalaze zgrade ne utječe na
utvrđivanje korisnog vijeka trajanja zgrade.

Maja - Marija Nahod 8

 METODE AMORTIZACIJE
• Vremenske
- Linearna
- Degresivna
- Progresivna

• Funkcionalna (po učinku)

Maja - Marija Nahod 9

LINEARNA METODA AMORTIZACIJE
• Nabavna vrijednost = 10.000 kn
• Uporabni vijek trajanja = 5 godina
 Stopa amortizacije = 20%

• Godišnji iznos amortizacije

= 10.000 x 20% = 2.000 Kn

Maja - Marija Nahod 10

DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE
• U prvim god.se više amort.
• kod sredstava koji na početku uporabnog vijeka
učinkovito funkcioniraju i ne zahtijevaju visoke
troškove održavanja, dok se pri kraju njihovog
uporabnog vijeka događa obrnuto
• Aritmetički i geometrijski degresivni otpis
• Nabavna vrijednost = 10.000 kn
• Uporabni vijek trajanja = 5 godina
10.000
• Iznos degresije = 60 𝑥 (60+1) = 5,46
2
Maja - Marija Nahod 11
 DEGRESIVNA METODA
AMORTIZACIJE
• Osn. za amortizaciju je neotpisana vrijednost sredstva
• Stopa amortizacije na neotpisanu vrijednost se povećava
množenjem sa koeficijentima  računovodstvo
• U godini kada iznos amortizacije padne ispod iznosa koji bi
bio obračunat primjenom linearne metode, stopa
amortizacije se za tu godinu i za slijedeće godine
obračunava dijeljenjem preostale vrijednosti sa preostalim
brojem godina do potpunog otpisa osnovnog sredstva.
Maja - Marija Nahod 12
Mjesec/ Iznos Preostali broj mjeseci Iznos mjesečne
godina degresije korisnog vijeka trajanja amortizacije
1 5,46 60 327,6
2 5,46 59 322,14
3 5,46 58 316,68
4 5,46 57 311,22
5 5,46 56 305,76
6 5,46 55 300,3
7 5,46 54 294,84
8 5,46 53 289,38
9 5,46 52 283,92
10 5,46 51 278,46
11 5,46 50 273
12 5,46 49 267,54
Godišnja amortizacija 3570,84
Maja - Marija Nahod 13
 FUNKCIONALNA METODA
AMORTIZACIJE
• Potrebni dodatni podaci
- Količina proizvoda, obim proizvodnje, broj prijeđenih
kilometara i sl.  za zgrade…
• Ovdje se stopa amortizacije utvrđuje svake
godine i to tako da se ostvareni učinak podijeli sa
ukupnim očekivanim učinkom u toku vijeka
trajanja.

Maja - Marija Nahod 14

 INOZEMNA PRAKSA
• Marshall & Swift
• MACRS…

Maja - Marija Nahod 15

 Fizičko Funkcionalno Vanjski utjecaji
zastarijevanje zastarijevanje zastarijevanja
Stanje vanjskih zidova Previše poboljšano
• Nečistoće/ mrlje od plijesni / opće Infrastrukturni
propadanje
Premalo poboljšano
Stanje unutrašnjosti Ekonomski/tržišni
• zidovi / vlaga / vrata / stanje
pokrečenosti / štete nastale dimom
/ opće propadanje
Funkcijsko
Stanje opreme zastarijevanje
Stanje krovišta i pokrova Fizičko Zastarijevanje radi
Podne obloge zastarijevanje vanjskih utjecaja

Popravljivo = znatno Deprecijacija =

poboljšanje uz razuman promjena
trošak Maja - Marija Nahod vrijednosti 16
Maja - Marija Nahod 17
ISKUSTVA IZ NJEMAČKE I AUSTRIJE
Uhlir, Majčica, 2015.;
• AI, The Appraisal of Real Estate,
14 ur., Chicago: Appraisal
Institute, 2013.
• BGBl. I S.,
»Immobilienwertermittlungsveror
dnung – ImmoWertV,« 639/2010.
• Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung,
»Richtlinie zur Ermittlung des
Sachwerts (SW-RL),«
Bundesanzeiger, Berlin, 2012.

Maja - Marija Nahod 18

 KORACI KOD PROCJENE
VRIJEDNOSTI POSTOJEĆE ZGRADE
1. Utvrđivanje troškovne vrijednosti građevine
putem normalnih troškova gradnje,
uzgrednih i dr. troškova
2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti
građevine

Maja - Marija Nahod 19

OVK (Prilog 9., Pr.)

Maja - Marija Nahod 20

 Fk

Maja - Marija Nahod 21

 Npr…

Fk Dio u razmatranju Fk matrice A B C odabrani FK

0 Adresa ili dio građevine 2 1 2 2

Maja - Marija Nahod 22

 Npr…
Parametar Vrijednost
Izgradnja objekta: 1978.g. 0
Dan kakvoće: 2012. (G) 34 godine
Održivi vijek korištenja: (Prilog 9.) (OVK) 60 godina
Relativna starost (G/OVK) 56,7%
Faktor korištenja (Fk) 2
Iz tablice s predvidivim ostatkom održivog vijeka korištenja (OOVK), 0,55 x 60 = 33
Prilog 10., PMP  u % održivog vijeka korištenja godine
Zamjenska starost zgrade na dan kakvoće i dan vrednovanja (dan 27 godina
požara), uzimajući u obzir faktore korištenja (Gz)=OVK-OOVK
Slijedi linearno umanjenje vrijednosti zgrade (Li) =27/60 = 45%

Maja - Marija Nahod 23

 ZAKLJUČAK
• Deprecijacija je pojam koji koriste procjenitelji
nekretnina, računovođe, ekonomisti…
• Kratkoročno može promijeniti sliku poslovanja
poduzeća
• ZOPVN je usklađen sa MRS-om i najboljom
praksom u pogledu deprecijacije zgrada

Maja - Marija Nahod 24

HVALA NA PAŽNJI

Maja - Marija Nahod 25