HỘI NGHỊ ĐẦU TƯ TOÀN QUỐC 2018

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG, NHẬN ĐỊNH VÀ KẾ

HOẠCH ĐẦU TƯ

PHÒNG ĐẦU TƯ – KHAI THÁC

ĐẤT XANH MIỀN BẮC
T8 – 2018

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 1

NỘI DUNG

1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

• THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ HÀ NỘI
• THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THẤP TẦNG TẠI HÀ NỘI
• THỊ TRƯỜNG BĐS CÁC TỈNH LÂN CẬN
• THỊ TRƯỜNG BĐS HẢI PHÒNG
• ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG VÀ ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

2. NHẬN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG

• NGUỒN CUNG BĐS HÀ NỘI THEO QUẬN
• THỊ TRƯỜNG CÁC TỈNH PHÍA BẮC
• CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ CHÍNH SÁCH

3. KẾ HOẠCH VÀ ĐỀ XUẤT
THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 2
 THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ HÀ NỘI
16000
14000
NGUỒN CUNG – CẦU Q. Hoàng Mai vẫn là điểm nóng với nguồn
74.015 TOÀN THỊ TRƯỜNG
12000 cung lớn, cùng với tỉ lệ giao dịch thành công
10000 cao.
42.989
8000
6000 31.026 Tuy nhiên, kể từ Q2.2018 số lượng giao dịch
4000 giảm trên toàn thị trường do các sản phẩm có
2000 giá bán cao, phân khúc trung và thấp cấp có ít
0 nguồn cung hơn.

Các căn hộ loại A (từ 31-50tr/m2) có giao dịch

tốt nhất trong thời gian 1 năm trở lại đây thì
Tổng sản phẩm SP tồn SP đã bán hiện tại tính thanh khoản đã chậm hơn.
Đông Anh Hai Bà Trưng
Hạng A+
2% 5% Hạng C 5%
Cầu Giấy 20%
5%
Hoàng Mai Thanh Trì
18% 6%

Tây Hồ
11% Nam Từ Liêm
12%
Hạng A
Hạng B
50%
24%
Long Biên
Bắc Từ Liêm 6%
15%
Hà Đông
Thanh Xuân 8%
12%
TỶ LỆ TIÊU THỤ THEO QUẬN TỶ LỆ TIÊU THỤ THEO GIÁ BÁN

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 3

 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THẤP TẦNG TẠI HÀ NỘI
4000 Các dự án thấp tầng nằm chủ yếu tại
NGUỒN CUNG – CẦU các quận/huyện vành đai với quỹ đất
3500 TOÀN THỊ TRƯỜNG
3000
8.290 lớn như Nam Từ Liêm, Thanh Trì,
Hoàng Mai
2500
2000 2.928
Các dự án có khoảng giá từ 30 –
1500 80tr/m2 chiếm 70% số lượng tiêu
1000 4.625 thụ. Các dự án có giá cao hơn
500 150tr/m2 cũng có giao dich tốt do
0 được đầu tư bài bản về sản phẩm,
Cầu Nam Từ Bắc Từ Thanh Long Thanh Hoàng Hai Bà Hà Tây Hồ Đông hạ tầng tiện ích
Giấy Liêm Liêm xuân Biên Trì Mai Trưng Đông Anh

Đông Anh, các quận khác , 8% Cầu Giấy; 4%

Tây Hồ; 1% >150
Hà Đông; 1%
24%

Hai Bà Trưng;
1% Nam Từ Liêm;
31%

100-150
3% 30-60
49%
Hoàng Mai; Long Biên; 1%
32% 80-100
2%

60-80
21%
Thanh Trì; 20%
TỶ LỆ TIÊU THỤ THEO QUẬN TỶ LỆ TIÊU THỤ THEO GIÁ BÁN

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 4

 THỊ TRƯỜNG BĐS CÁC TỈNH LÂN CẬN
Nguồn cung lớn đến từ các tỉnh có KCN lớn
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THẤP TẦNG hoặc nhiều KCN như Thái Nguyên, Hưng
9000 8399 8373 Yên.
8000
6938
7000
5679
Thái Nguyên: các KĐT tâp trung chủ yếu
6000
5000
tại thành phố Sông Công và Phổ Yên, giá
4000
4036 TB ~7,5tr/m2
3217 3240 3092
2694 2894
3000 2153 2058
2000 1461 1643
1251 1087 1034
Hưng Yên: lượng tồn lớn do giá TB cao,
819
1000 đặc biệt là khu vực Phố Nối, các dự án có
0
Hưng Yên Hà Nam Thái Bắc Ninh Bắc Giang Vĩnh Phúc giá TB ~23tr/m2. Nhiều khu đô thị chưa đủ
Nguyên điều kiện bán hàng.
Tổng SP SL Tồn SL Bán

THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ Bắc Ninh: nguồn cung lớn, tính thanh
6000 khoản cao. Sản phẩm còn tồn chủ yếu là
5148 nhà ở xã hội.
5000
4336
4000 Thái Nguyên: Các CĐT chính Tecco, Tiến
3140
3000
2871 2930 Bộ, Đông Á với giá TB từ 13 – 15tr/m2.
2089 2269 Thị trường cho thuê tiềm năng. Giá thuê
2000
1406 TB: ~13tr/tháng
871
1000
300 275 224122102
25 Hưng Yên: KĐT Ecopark với hơn 3,000
0
Bắc Ninh Thái Nguyên Hà Nam Hưng Yên Vĩnh Phúc căn đã thanh khoản đến 90%.
Tổng SP SL Tồn SL Bán

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 5

 THỊ TRƯỜNG BĐS HẢI PHÒNG

Hải Phòng chú trọng đầu tư hạ tầng

BIỂU ĐỒ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THẤP TẦNG
trong năm 2018 – 2019 với các dự án
3000 20060 60 đường cao tốc HP-HL, cầu Tân Vũ –
2000 37.5
45 1300 40 Lạch Huyện, mở rộng sân bay Cát Bi…
262
0 30 28
1000 610 65222.5 20
600 14 80 1500
13
0
600
10.5 92
150
242
872 682
320
400
45
255
300
96
230
326 0
Còn tồn Các dự án mới sẽ được triển khai tại
Đã bán
ai nd ty ty ty 2
id
e r ia Tổng số căn
các huyện vùng ven như An Lão, Thủy
G
La Ci Ci Ci o rs pe
ò n ta
l t Rà ve Nguyên do quỹ đất còn nhiều.
G en ee as on ầu Ri Im Giá bán
d r fr es
ol G
 C
o er -C uy
G i nh G at n H o m
M BR
W Se ng i nh
ồ V
n g H oà Một số dự án của các CĐT như
ua & H
Q a y
h
Tr Vingroup, Himlam, BRG, Hoàng Huy…
L ạc
n ối
T
Đ
K

BIỂU ĐỒ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ

4500 80
Thị trường chung cư phát triển chậm do 75
4000 70
quỹ đất còn nhiều.
3500 60
3000
Các dự án được triển khai bán hàng 50
2500
trong thời gian dài. 40
Còn tồn
2000
30 Đã bán
1500 27
Nguồn cung mới dự kiến tăng ~1000 1000 20 Tổng số căn
căn trong năm 2019 nhưng tốc độ thanh 500 11 10 Giá bán
khoản dự kiến chậm 0 0
Pruksa Town SHP Plaza Flamingo Cát Bà

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 6

 ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG VÀ ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

THỊ PHẦN PHÂN PHỐI MIỀN BẮC TỶ LỆ GIAO DỊCH THÀNH CÔNG SẢN PHẨM CHUNG CƯ
(TÍNH THEO DỰ ÁN) TẠI HÀ NỘI

11%
Cen Group 27%
5
% Đất Xanh Miền Bắc
32%
Hải Phát Land
12% Danko
Các đơn vị khác

73%

39%

Theo báo cáo của hội môi giới BĐS trong 2 quý đầu
ĐXMB hiện đang dẫn đầu thị trường về số
năm 2018, số lượng giao dịch thành công của thị
lượng các dự án tham gia phân phối tại thị
trường chung cư tại Hà Nội là 11.846 giao dịch. Trong
trường miền Bắc tính từ Nghệ An
đó ĐXMB chiếm 27%, tương đương 3.193 giao dịch.

• Đối tượng khách hàng của các sản phẩm chung cư, thấp tầng tại Hà Nội chủ yếu là các khách hàng có
nhu cầu ở thật hoặc đầu tư cho thuê lại.
• Lượng khách nước ngoài mua các sản phẩm do ĐXMB phân phối trong 2 quý đầu năm 2018 là 50
khách hàng trên tổng số 3.193 giao dịch thành công.
• Lượng khách hàng mua các sản phẩm phân lô bán nền tại các tỉnh chủ yếu với mục đích đầu tư.

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 7

 DỰ KIẾN NGUỒN CUNG HÀ NỘI THEO QUẬN

Tổng cung
Chung cư: 44.751 ĐÔNG ANH
Thấp tầng: 4.323 1.504
68

BẮC TỪ LIÊM TÂY HỒ

1.719 7.206
74

LONG BIÊN
3.595
CẦU GIẤY 619
NAM TỪ LIÊM 2.702
2.647
HBT
2.772
THANH XUÂN 656
2.551
70
HOÀNG MAI
13.134
473
HÀ ĐỒNG
2.264
165

THANH TRÌ
4.837
2.198

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 8

 CƠ SỞ HẠ TẦNG
Cơ sở hạ tầng
Hà Nội:
- Dự án cầu Trần Hưng Đạo (2019), Tứ Liên (2021), Cầu Đuống 2
(2021), Giang Biên (2021)
- Dự án đường vành đai 2,5 kết nối Đầm Hồng – Quốc Lộ 1
- Dự án Vành đai 3,5 (Đại Lộ Thăng Long – Quốc lộ 32)
Tỉnh:
- Dự án cao tốc Hạ Long – Vân Đồn (Q4/2018)
- Dự án cao tốc Vân Đồn - Móng Cái (đã lựa chọn nhà thầu)
- Thái Nguyên: đường Bắc Sơn kéo dài nối trung tâm TP Thái Nguyên
với khu du lịch tâm linh Hồ Núi Cốc (đã khởi công)
THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO
Chính sách
Một số chính sách đã ban hành từ trước vẫn có tác động lớn đến
thị trường BĐS:
• Về tín dụng: nguồn tín dụng đổ vào thị trường BĐS vẫn bị
hạn chế
 các CĐT phải chủ đông hơn về nguồn vốn.
• Luật đặc khu: Luật đặc khu chưa được thông qua, các dự
án BĐS tại các đặc khu ngừng giao dịch sau một thời gian
nóng
 chính quyền địa phương và các CĐT chờ đợi CP
thông qua dự luật đặc khu vào tháng 11
• Định hướng bđs: Phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi
nhọn kể từ năm 2018
 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được đẩy mạnh
triển
khai trên cả nước
9
 KẾ HOẠCH VÀ ĐỀ XUẤT
PHÂN PHỐI DỰ ÁN
THỊ TRƯỜNG

• Mở rộng khai thác phân phối các dự án tại Hà Nội, chung cư trung cấp
và nhà ở thấp tầng tại các huyện mở rộng
HÀ NỘI • Hợp tác với các CĐT lớn, các dự án lớn tận dụng truyền thông của
CĐT  đẩy mạnh thương hiệu ĐXMB
• Đặt cọc phân phối đối với các dự án thấp và trung cấp có tính thanh
khoản cao.

• Các tỉnh và thành phố loại 1: Quảng Ninh, Hải Phòng

CÁC TỈNH PHÍA BẮC • Các tỉnh và thành phố đã có văn phòng ĐXMB: Bắc Giang, Thái
Nguyên, Thanh Hóa,…

ĐẦU TƯ THỨ CẤP

THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM KHU VỰC ĐẶC ĐIỂM KHÁCH HÀNG
- Mức đầu tư - Nhu cầu ở thực
Gia Lâm, Long thấp - Đầu tư lướt
Chung cư thấp & - Tính thanh
HÀ NỘI trung cấp
Biên, Yên Viên, song
khoản cao -
Đông Anh -
Khách hàng
Thời gian thu
hồi vốn nhanh
nước ngoài

Các dự án thấp Các tỉnh và đô thị - Thời gian ra - Đầu tư BĐS

tầng quy hoạch loại 1, các tỉnh hàng nhanh - Công nhân,
CÁC TỈNH -
bán đất nền hoặc phát triển công Giá trị thấp chuyên gia cac
PHÍA BẮC nhà ở hình thành nghiệp, du lịch, - Tính thanh khu công nghiệp
trong tường lai dịch vụ khoản cao

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 10

THIẾT KẾ & XÂY DỰNG : BỘ PHẬN ĐÀO TẠO 11