‫تطبيقات عملية في التثمين العقاري‬

‫إعداد و تقديم‬
‫م‪ .‬إبرهيم بن مزاحم الصحن‬
‫العناصر‬
‫نظرة عامة‪.‬‬ ‫•‬
‫خواص السوق العقاري‪.‬‬ ‫•‬
‫كتابة التقرير‪.‬‬ ‫•‬
‫نماذج من التقارير‪.‬‬ ‫•‬
 ‫نظرة عامة‬
‫أغراض التقييم‪:‬‬ ‫•‬
‫البيع أو الشر"اء‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التأجير" أو اإلستأجار‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫البناء والتطوير‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫عمليات دمج و شراء و تصفية الشركات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التمويل واإلقراض و الر"هن‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التأمين‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫نظرة عامة‬
‫أغراض التقييم‪:‬‬ ‫•‬
‫قسمة و تصفية التركات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التحكيم في النزاعات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫خصخصة المؤسسات الحكومية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫إعداد التقارير المالية والميزانيات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫تحديد اإلستخدام األمثل لألصل‪.‬‬ ‫‪-‬‬
 ‫اإلستنتاج‬
‫أهمية التقييم العقاري لصناعة التمويل‪.‬‬ ‫•‬
‫الحاجة إلى انشاء منظمة أو هيئة متخصصة لمتابعة صناعة‬ ‫•‬
‫التقييم‪.‬‬
‫الحاجة إلى اشتر"اطات موحدة لممارسة أعمال التقييم تقوم‬ ‫•‬
‫مقام المواصفات يرجع اليها لمحاسبة المخالفين‪.‬‬
‫أهمية الدور المناط بالجهات التعليمية ( الجامعات والمعاهد)‬ ‫•‬
‫لتأهيل الكوادر البشرية‪.‬‬
‫أهمية التطوير و التحديث المستمر في الصناعة بشكل عام‪.‬‬ ‫•‬
‫تحليل السوق العقاري‬
‫تحليل السوق العقاري‬
‫العناصر التي تخلق قيمة للسلعة‪:‬‬ ‫•‬
‫الطلب على السلعة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫استخدام السلعة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ندرة السلعة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫قابلية نقل الملكية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫وجود قوة شر"ائية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫تحليل السوق العقاري‬
‫السوق الكفء يتميز باألتي‪:‬‬ ‫•‬
‫المنتجات قابلة للتبادل‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يوجد عدد كافي من المشترين والبائعين‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫المعلومات عن المنتج متوفرة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التدخل الحكومي ضعيف" وال يكاد يذكر‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫األسعار مستقرة غالبا‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫سهولة توفر و نقل المنتج‪.‬‬ ‫‪-‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• السوق العقاري سوق غير كفء لألسباب التالية‪:‬‬
‫‪ -‬المنتج مميز" وال يمكن نقله(لكل عقار مزاياه الخاصة)‪.‬‬
‫‪ -‬عدد كبير من البائعين والمشتر"ين ليس لديهم الدراية الكافية‬
‫بأسعار" السوق الفعلية والعوامل المؤثرة عليها‪.‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• السوق العقاري سوق غير كفء لألسباب التالية‪:‬‬
‫‪ -‬في كثير" من األحيان يتغير" أعداد البائعين و المشتر"ين من‬
‫وضع اإلتزان لخلق ”سوق بائعين“ أو ”سوق مشترين“‪.‬‬
‫(الشكل يبين المدة المتوقعة لتسويق المنتجات العقارية في حاالت السوق المختلف)‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• العوامل المؤثرة على السوق العقاري‪:‬‬
‫‪ -‬عدم قابلية النقل‪:‬‬
‫من أهم العوامل المؤثرة غلى سعر العقار الموقع أوال و الموقع ثانيا و‬
‫الموقع ثالثا‪.‬‬
‫‪ -‬قلة توفر المعلومات‪:‬‬
‫حيث يجب البحث عن الكثير من المعلومات اإلقتصادية واإلجتماعية‬
‫والسياسية وحالة البيئة ألي منطقة للتوصل لتحليل مناسب لسعر‬
‫العقار في تلك المنطقة‪.‬‬
‫‪ -‬تكلفة التمويل‪:‬‬
‫وهي نسبة الفائدة من التمويل المدفوعة على القرض العقاري‪ ,‬وكلما‬
‫ارتفعت تكلفة التمويل قل الطلب و العكس صحيح‪.‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• تصنيف السوق‪:‬‬
‫تحليل السوق يجب أن يشمل البيانات السكانية ( التعداد‪ ,‬توزيع‬
‫األعمار"‪ ,‬نوعية السكان‪ ,‬متوسط الدخل‪ ,‬التعليم‪...‬إلخ)‪.‬‬
‫‪ -‬تقسيم السوق المستهدف" إلى شرائح‪:‬‬
‫‪ -‬المنطقة (الوسطى‪ ,‬الغربية‪ ,‬الشرقية‪ ,‬الشمالية‪ ,‬الجنوبية)‪.‬‬
‫‪ -‬المدينة( الرياض‪ ,‬الخر"ج‪ ,‬سدير"‪ ,‬القصيم)‬
‫‪ -‬نوع المنشأة (تجاري‪ ,‬سكني ‪,‬ترفيهي‪ ,‬صناعي‪ ,‬زراعي)‪.‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• تصنيف السوق‪:‬‬
‫‪ -‬تقسيم السوق المستهدف إلى شرائح‪:‬‬
‫‪ -‬الموقع(طريق العليا‪,‬طريق الثمامة‪,‬طريق الخرج‪ ,‬الغدير‪,‬‬
‫الشفا)‪.‬‬
‫‪ -‬المستوى اإلقتصادي(مرتفعي الدخل‪ ,‬متوسطي الدخل‪,‬‬
‫محدودي الدخل)‬
‫‪ -‬مستوى البناء(فاخر‪ ,‬متوسط‪ ,‬اقتصادي)‪.‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• تصنيف السوق‪:‬‬
‫‪ -‬در"اسة الطاقة اإلستيعابية‪:‬‬
‫وتشمل دراسة عدد الوحدات السكنية و غير السكنية التي يمكن‬
‫شغلها في فترة زمنية محددة في منطقة محددة‪ ,‬ومعرفة حجم‬
‫المعروض وتوقع حجم الطلب المستقبلي لمعرفة مدى الحاجة‬
‫إلى بناء جديد من عدمه‪.‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• القيمة السوقية‪:‬‬
‫هي القيمة التقديرية األكثر احتماال التي يمكن أن يغلها العقار في سوق‬
‫مفتوح و منافس وبحيث يتصرف كل من البائع والمشتري بمهارة‬
‫وعلم بحالة السوق‪.‬‬
‫• الشروط‪:‬‬
‫‪ -‬أن السعر نقدي‪.‬‬
‫‪ -‬البائع والمشتري متحمسان إلتمام الصفقة‪.‬‬
‫‪ -‬كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحه الشخصي‪.‬‬
‫‪ -‬تم عرض العقار فترة مناسبة في السوق‪.‬‬
‫تحليل السوق العقاري‬
‫أسس تحديد القيمة‪:‬‬ ‫•‬
‫المنافسة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التوافق‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫المساهمة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫العوامل الخارجية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫• أسس تحديد القيمة‪:‬‬
‫‪ -‬دراسة أعلى و أفضل استخدام‪:‬‬
‫وهو اإلستخدام األمثل للعقار والذي سينتج عنه أعلى دخل‪.‬‬
‫‪ -‬احتماالت (أعلى وأفضل استخدام)‪:‬‬
‫‪ .1‬هدم المبنى الحالي وبيع الموقع خاليا‪.‬‬
‫‪ .2‬هدم العقار واعادة بناءه بشكل جديد ومختلف‪.‬‬
‫‪ .3‬تعديل المبنى الحالي (تحويل مبنى سكني لتجاري أو زيادة عدد‬
‫األدوار)‪.‬‬
‫‪ .4‬اإلبقاء على العقار الحالي‪.‬‬
 ‫تحليل السوق العقاري‬
‫أسس تحديد القيمة‪:‬‬ ‫•‬
‫اإلختبارات األربعة لدراسة (أعلى وأفضل استخدام)‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫ممكن فعليا‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫مسموح قانونيا‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫له جدوى إقتصادية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫يعطي أعلى كفاءة‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫كتابة التقرير‬
 ‫كتابة التقرير‬
‫‪ -‬أنواع التقارير‪:‬‬
‫‪ -‬تقرير مفصل‪ :‬يشتمل على كافة المعلومات المتعلقة بالعفار و‬
‫طرق التحليل والمنطق ور"اء استنتاجات خبر"اء التقييم‪.‬‬
‫‪ -‬التقرير الملخص‪ :‬يشتمل على ملخص بيانات و معلومات‬
‫العقار باإلضافة إلى طريقة التقييم و قيمة العقار‪.‬‬
 ‫كتابة التقرير‬
‫• محتويات التقرير‪:‬‬
‫‪ -‬تار"يخ التقييم و نوع العقار‪.‬‬
‫‪ -‬معلومات العميل و المالك(اإلسم‪,‬رقم الهاتف‪,‬رقم الهوية)‪.‬‬
‫‪ -‬معلومات العقار الرسمية(رقم الصك‪,‬تاريخ الصك‪,‬الدولة‪,‬‬
‫المنطقة‪,‬المدينة ‪,‬الحي‪,‬المخطط‪,‬البلك‪,‬القطعة‪,‬الحدود‪,‬‬
‫المساحة‪,‬مسطحات البناء‪...‬إلخ)‪.‬‬
‫‪ -‬معلومات المعاينة(نوع البناء‪,‬مستوى التشطيب‪,‬حالة البناء‪,‬‬
‫العمر الفعال‪,‬عدد األدوار"‪,‬المخطط التفصيلي‪,‬الخدمات‬
‫المتوفرة‪...‬إلخ)‪.‬‬
 ‫كتابة التقرير‬
‫محتويات التقرير‪:‬‬ ‫•‬
‫مكونات العقار(عدد الغرف‪,‬المجالس‪,‬دورات المياه‪,‬مطبخ‪,‬‬ ‫‪-‬‬
‫مستودع‪,‬مسبح‪,‬مالحق علوية أو خارجية‪,‬مصعد‪...‬إلخ)‪.‬‬
‫المميزات والعيوب‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫طرق التقييم المستخدمة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫نتيجة التقييم‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫اسم المقيم و اسماء المعاونين‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫المحددات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
 ‫كتابة التقرير‬
‫أمثلة على المحددات‪:‬‬
‫‪ -‬الشركة ممثلة في إدارة التقييّم العقاري غير مسؤولة عن التحقق من‬
‫سالمة وثائق الملكية الخاصة بالعقار‪.‬‬
‫‪ -‬إن هذه الوثيقة المعدة من قبل الشركة السعودية لتقييّم األصول (تثمين)‬
‫ملك لها وال يجوز استغاللها في أغراض تخالف ما تم إعدادها له‪.‬‬
‫‪ -‬إن التقييّم المق ّدر هو متوسط السعر بالنسبة إلى أسعار المنطقة أو السعر‬
‫الذي يراه فريق العمل مناسبا ً لهذا العقار زمن التقييّم‪.‬‬
‫‪ -‬مدة التقييّم ‪ 45‬يوما ً من تاريخ صدور الوثيقة والشركة غير مسؤولة‬
‫عن أي طارئ اقتصادي يؤثر على قيمة العقار‬