KURSUS PPPG 3693

KULIAH 2

KONSEP TANAH, HARTANAH &

LEKAPAN MENURUT UNDANGUNDANG SIVIL DAN ISLAM

MD YAZID AHMAD
JABATAN SYARIAH,
FPI,UKM

KONSEP TANAH, HARTANAH

& LEKAPAN MENURUT
UNDANG-UNDANG SIVIL

Kamus: tanah ialah bahagian yang keras di

permukaan bumi (L.B. Curzon).
Ahli ekonomi: semua jenis bahan2 semulajadi
Undang-undang: pengertian yang lebih luas
Common law meliputi permukaan bumi bersama
benda2 yang berbentuk fizikal s/a subjacent @
superjacent eg. Bangunan, pokok dan bahan galian
Merangkumi mana-mana permukaan tanah @bumi
eg. Padang rumput, kayu-kayan, air dll
Merangkumi istana, rumah dan bangunan

SAMBUNGAN

Prinsip am CL menetapkan sesiapa yang memiliki

permukaan bumi juga memiliki ruang udara di atas
permukaannya dan segala sst di bwh permukaan
bumi itu hingga ke bwh pusat bumi cujus est
solum ejus est usque ad coelum et ad inferos
(the person who owns land owns it from the
heavens above to the centre of the earth below. )
Kekecualian prinsip di atas iaitu pemilik tanah
sebenarnya mempunyai kebebasan yg terhad ke
atas perkara-perkara berikut:

SAMBUNGAN

1. Bahan-bahan galian tertentu eg. arangbatu dan minyak tanah adalah milik
negara dan hakmilik barang-barang tsb terletak pd negara atau
perbadanan awam.
2. Emas dan perak yg tersembunyi dalam @ atas tanah @ dlm sesebuah
bangunan yg terletak di atas tanah, sedangkan pemiliknya tidak diketahui;
dikira sebagai harta karun (treasure trove) dan dianggap kepunyaan Raja
dan bukan milik bebas bg pemilik tanah itu mengikut CL.
3. Emas dan perak yg dijumpai dan didapati dari lombong adalah kepunyaan
Raja mengikut CL.
4. Pemilikan ruang udara atas permukaan tanah tidak melebihi ketinggian
ruang angkasa laluan kapalterbang di atas tanah tsb tak dianggap
ceroboh atau kacauganggu.

LEKAPAN@LEKATMATI@FIXTURES

Erti lekapan@fixtures: benda yg tlh dilekatkan atau

dipasang kpd tanah atau kpd bangunan yg terletak di atas
tanah supaya benda tu menjadi sebahagian darinya.
Common law: ia sebahagan daripada tanah krn ia
sebahagian dari harta corporeal.
Darjah perlekatan yg dikehendaki ialah benda tu mestilah
bersambung kpd tanah atau bangunan di atas tanah dgn
cara yg sebenarnya.
Menepati dgn maxim quiqid platatur-solo, solo cedit
(apa-apa benda yg ditempatkan atau dilekatkan kpd tanah,
maka ia menjadi sebahagan darinya) (whatever is affixed
to the soil belongs to the soil)

SAMBUNGAN

Ada 2 ujian untuk menilai s/a benda itu tergolong dlm

lekapan (fixtures) atau kekal sbg benda.
1. Tahap/Darjah perlekatan benda itu pd tanah/hartanah
Apakah ianya tak boleh dikeluarkan atau sebaliknya
Jika boleh dikeluarkan, adakah ia boleh merosakkan
hartanah secara fizikal atau konseptual
2. Tujuan benda itu dilekatkan pd tanah/hartanah.
Iaitu s/a:
utk dinikmati sbg benda
utk kekal di situ selama-lamanya & digunakan sbg sst
boleh meninggikan nilai tanah itu keseluruhannya

yg

SAMBUNGAN

Terdapat 3 pendekatan kpd ujian di atas bg

tentukan benda tu lekapan atau tidak, iaitu;

1. Fungsi apa tujuan benda itu dilekapkan.

2. Niat niat semata2 tak boleh diambilkira dlm
tentukan benda itu kekal atau sbg hartanah,
perlakuan seseorang itu dan keadaan sekeliling
boleh buktikan sst niat itu.
3. Sifat atau Nama s/a sst benda itu sudah
hilang sifatnya atau namanya sbg benda itu
atau sebaliknya.

SAMBUNGAN

Sesuatu benda yg berat walaupun tidak

dilekapkan dgn kukuh atau dilekatmati,
ia masih tergolong dalam maksud
lekapan krn tujuan utk diniatkan utk
kekal di situ selama-lamanya , eg:
1. tangki minyak kelapa sawit yg dibina atas
tanah eg: kes Socfin v Chairman Town
Council, Klang [1964] 30 MLJ 332

SAMBUNGAN

Kekecualian pada prinsip ini iaitu sst benda itu

tidak dianggap sbg lekapan dan justeru itu
tidak dianggap sbg hartanah.
Contoh, penyewa berhak keluarkan dan
pindahkan perkara2 berikut:

Lekapan perniagaan (trade fixtures)

Lekapan penyewa (tenants fixtures)
Lekapan hiasan (ornamental or domestic fixture)
Lekapan pertanian bg penyewa2 bertempoh utk
beberapa tahun

SAMBUNGAN

Selain itu, jika sst benda yg dilekapkan itu boleh

dipindahkan bdsrkan adat setempat maka ia
dikira harta alih, lihat kes Kiah bte Hanapiah v
Som bte Hanapiah [1953] MLJ 82.
Rumusan: prinsip undang-undang Inggeris
mengenai tanah mpengaruhi udg2 tanah di
Malaysia dan diperkukuhkan dgn adanya Akta
Undang-undang Sivil 1956, sek. 3(1) (i)&(ii) iaitu:

SAMBUNGAN

(i) dikenakan hanya jika tidak ada peruntukan

udg2 bertulis di Persekutuan.
(ii) boleh dikenakan setakat mana keadaan
negeri2 dlm persekutuan & penduduknya
mengizinkan & tertakluk kpd syarat2 yg
diperlukan oleh keadaan tempatan.
Selain itu, beberapa prinsip udg Inggeris tlh
dimasukkan semasa penggubalan KTN yg sbhgn
besarnya daripada Kanun Tanah (Land Code)
1926.

Contoh Klasifikasi Tanah, Hartanah, Benda

Dan Benda TANAH
Lekapan/Lekatmati Dalam
BENDA
Common Law
TANAH
HARTANAH LEKAPAN/ BENDA
LEKATMATI
Tanah

Bangunan

Pokok atas
tanah

Perabut

Bukit

Jalan

Mural

Hiasan

Tasik

Jambatan

Pintu

Gambar

KANUN TANAH NEGARA 1965

Sek. 5 KTN Tanah :

Permukaan bumi dan semua yg membentuk

permukaan tsb.
Tanah di bwh permukaan bumi & yg ada di
dlmnya.
Semua tumbuhan dan hasil semula jadi lain s/a
atas atau bwh permukaan bumi.
Semua benda yg melekap atau terikat secara tetap
pada apa-apa benda yg berada di bumi.
Tanah yg digenangi air.

SAMBUNGAN

Contoh benda yg dianggap sbg lekapan/lekatmati

menurut sek.5, KTN 1965 (Salleh Buang):

a) Tangki minyak petrol yg dibina di bwh tanah, eg: The Shell Co.
v Com. Of The Federal Capital of K. L. [1964] 30 MLJ 302
b) Tangki minyak kelapa sawit yg dibina atas tanah/permukaan
bumi, eg: Socfin v Chairman Town Council, Klang [1964] 30
MLJ 332
c) Mesin yg dipasang di lantai kilang, eg: Goh Chong Hin v
Consolidated Malay Rubber [1924] 5 FMSLR 86
d) Mesin cetak yg diletakkan di lantai kilang, eg: Wiggins Teape v
Bahagia Trading [1980] 2 MLJ 45
e) Rumah kediaman yg berdinding papan ttp berlantai simen,
eg: kes Kartar Sing v Pappa [1954] MLJ 193

KONSEP TANAH, HARTANAH &

LEKAPAN MENURUT UNDANGUNDANG ISLAM

Konsep Tanah Islam : al-ard aqar & gairu manqul

(immmovable property)
Konsep al-ard segala sst yg wujud di atas
permukaannya eg. bangunan, air, pokok dan semua
benda2 yg wujud di bwhnya drpd segala kekayaan
Konsep aqar @ ghair manqul udg Islam tanah
dan semua lekapan (fixtures) yg tetap eg. bangunan
dipanggil juga hartanah (landed property)
Umumnya, konsep tanah Islam & sivil adalah hampir
sama w/pun tak dijelaskan secara detil dlm udg tanah
Islam.

SAMBUNGAN

Konsep lekapan (Islam) apa2 benda yg telah dilekat

atau dipasang kpd tanah bg tujuan2 tertentu
dianggap sebahagian daripadanya sehinggalah benda
itu ditanggalkan atau diasingkan.
Mazhab Hanafi:
Pendapat pertama: aqar setiap benda yg tak
mungkin dipindah2kan dan tak boleh dialih2kan dr
satu tpt ke satu tpt yg lain iaitu tanah tak termasuk
bangunan (manqul).
Pendapat kedua: bangunan dan pokok di kira
aqar.

SAMBUNGAN

Mazhab Maliki: aqar adalah harta yg

tetap-tak boleh dipindah2 & dialih2 dr
satu tpt ke satu tpt yg lain serta kekal
keadaan & btk asalnya . Membawa makna
pokok & bangunan sbg aqar sbb kedua2
berhubung rapat dan tak boleh dipindah2
dlm keadaan bentuknya yg asal.
Ini lebih menepati dgn konsep undangundang sivil mengenai lekapan (fixtures)

SAMBUNGAN

Prinsip am undang-undang tanah Islam:

a) Pemilik tanah memiliki sgl sst yg tdpt dlm tanah

miliknya (batuan, galin dsb)
b) Pemilik berhak mengguna dan menikmati
bahan2 tsb mengikut kemahuannya
c) Hak mengguna dan menikmati tsb adalah dgn
tidak memusnah @ merugikan harta jirannya
d) Keterbatasan pemilikan harta berbentuk awam
krn ia adalah milik bersama eg. udara, api,
rumput, air laut, sungai, tasik, jalanraya dsb.

SAMBUNGAN

Konsep hartanah Majallah al Ahkam al

Adliyyah:
Merangkumi ruang udara dan tanah di bwh
permukaan bumi tanpa ada batasan.
Tuanpunya harta mempunyai kuasa pemilikan
mutlak thdp perkara tsb.
Batasan perkara yg tidak boleh dimiliki-ia hak
umum-milik bersama masyarakat iaitu air,rumput
dan api.
Rumusan sama dgn undang2 sivil hanya istilah
lain eg. milik umum sama dgn milik negara.

SAMBUNGAN

Beberapa situasi hukum berhubung harta aqar

dlm muamalah Islam:
Hak syufah tak boleh berlaku melainkan harta
yg dijual itu harta aqar.
Tak harus menjual harta aqar kanak-kanak yg
belum sampai umur melainkan dgn izin syarak
seperti menjual utk byr hutang kanak2 itu.
Harus menggunakan (tasarruf) harta aqar sblm
berlaku pembayaran ttp tidak harta alih
(pendapat Abu Hanifah dan Abu Yusuf).

KES-KES YANG PERLU DIRUJUK

Kiah bte Hanapiah v Som bte Hanapiah [1953] MLJ

82.
The Shell Co. v Com. Of The Federal Capital of K. L.
[1964] 30 MLJ 302
Socfin v Chairman Town Council, Klang [1964] 30
MLJ 332
Goh Chong Hin v Consolidated Malay Rubber [1924]
5 FMSLR 86
Wiggins Teape v Bahagia Trading [1980] 2 MLJ 45
Kartar Sing v Pappa [1954] MLJ 193