Ir.

Gerard Wigmans

De Grondexploitatie
Kosten, opbrengsten en resultaat in de begroting van de grondexploitatie

Publikatieburo Bouwkunde

de Grondexploitatie

de Grondexploitatie
Kosten, opbrengsten en resultaat in de begroting van de grondexploitatie

Gerard Wigmans

Colofon
Produktie en uitgave Publikatieburo Bouwkunde, Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft Berlageweg 1, 2628 CR Delft, telefoon (015) 27 847 37, fax (015) 27 830 30, E-mail pb@bk.tudelft.nl In opdracht van Afdeling Bouwmanagement & Vastgoedbeheer (BMVB) Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft Telefoon: 015-2784159 E-mail: bmvb@bk.tudelft.nl Redactionele en logistieke ondersteuning Claudia Raaphorst Ontwerp Dsire Achterkamp (D&D ontwerpers), Delft Fotografie Henk van der Veen Druk NIVO Drukkerij en DTP Service Cip-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag Trefwoorden grondexploitatie, grondkosten, grondopbrengsten, methoden grondprijsbepaling 2002, G. Wigmans (g.wigmans@bk.tudelft.nl) / Afdeling Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft Niets uit deze uitgave mag verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. ISBN 90-5269-294-7

Inhoud
VOORWOORD 6 8 8 10 11 11 13

1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4. 4.1 4.2 4.3 4.4

INLEIDING Functies en vereisten van de grondexploitatie De status van de grondexploitatiebegroting Bepaling plangrens en grondgebruik Toelichting op de grondexploitatie De praktijk van de planeconomie GRONDKOSTEN Inleiding Verwerving Schadeloosstelling Voorbeeldberekeningen schadeloosstelling Slopen en bouwrijp maken Woonrijp maken Bodemsanering Omslagkosten Apparaatskosten Rentekosten GRONDOPBRENGSTEN Inleiding Woningbouw Commercieel onroerend goed Residuele grondwaardeberekening Voorbeelden residuele grondwaardeberekening Richtprijzen RESULTAAT GRONDEXPLOITATIE Inleiding Dynamische eindwaardeberekening Voorbeeldberekening op basis van spreadsheet-rekenmodel Fondsen en voorzieningen BRONNEN

15 16 17 20 20 26 26 27 27 27

28 29 32 33 37 42

44 44 48 49 52

Voorwoord
Voorafgaand aan de behandeling van de grondexploitatie moet in zijn algemeenheid gesteld worden dat er inhoudelijk tussen de plannen voor uitbreidings- en inbreidingslocaties vaak opmerkelijke verschillen zijn waar te nemen. Voor de systematiek van de grondexploitatieberekening voor uit- en inbreidingslocaties kan na functionele beschouwing evenwel worden gesteld dat weliswaar verschillen kunnen worden gegenereerd, doch dat deze op basis van de gewenste functionele eigenschappen van de berekening ondergeschikt kunnen worden geacht. Daarmee vervalt de noodzaak te komen tot een afzonderlijke behandeling van in- en uitbreidingslocaties. Grondexploitatie kan worden omschreven als het proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen dat deze bouwrijpe grond op het juiste tijdstip op de markt is. Het is dus een bedrijfsmatige activiteit. Grondexploitatie kan voor een deel zowel door de gemeentelijke overheid worden uitgevoerd als door particuliere partijen. Door de aard van de activiteiten bestaat er in principe geen wezenlijk onderscheid tussen uitvoering van de grondexploitatie door de overheid of door particulieren. Het proces als zodanig is gelijk. De grondexploitatieberekening loopt bij een goed georganiseerd proces mee met iedere fase in de planvorming. Daarbij wordt de berekening steeds gedetailleerder. Zo worden in de vooronderzoeksfase voor de berekeningen kengetallen en globale kosten- en opbrengst ramingen gebruikt; naarmate het plan een meer uitgewerkte vorm krijgt, worden steeds meer gegevens bekend, zoals bijvoorbeeld taxaties, meer concrete plantekeningen en kosten- en opbrengstramingen. Het accent in deze uiteenzetting ligt op het opstellen van grondexploitaties tijdens de planvoorbereidende fase. In hoofdlijnen worden de stappen behandeld die bij het opstellen van een grondexploitatiebegroting aan bod komen. Het heeft de status van een eerste introductie op de problematiek.1 Dit betekent onder meer dat niet is ingegaan op het beheren en actualiseren van grondexploitaties tijdens de planrealisatie en de wijze waarop grondexploitatie-exercities meesturen in een ontwerpproces.

In de uitleg van de grondexploitatiebegroting komen aan bod de respectievelijke kosten- en opbrengstcomponenten, de principes van schadeloosstelling bij onteigening, de dynamische eindwaardeberekening en de residuele waarde berekening. Een en ander is toegelicht aan de hand van rekenvoorbeelden.

(Noot) 1 Voor een verdieping van de financile rekenkunde en het gebruik van spreadsheets bij grondexploitatie wordt verwezen naar W.N.J. Rust, F. Seijffert, A.C. den Heijer, J.P. Soeter (1997) Vastgoed financieel, Vlaardingen: Delftse Universitaire Pers/ Management Studiecentrum, en P.P. van Bosse, W.N.J. Rust, E.M. in het Veld (2000) Vastgoed, rekenen met spreadsheets, Vlaardingen: Delftse Universitaire Pers/ Management Studiecentrum. Kerngegevens, kengetallen en referentiebedragen op het terrein van de grondexploitatie, vastgoed en ruimtegebruik zijn te vinden in A.C. den Heijer (2002) Vastgoed in cijfers, Delft: Publikatieburo Bouwkunde.

1 Inleiding
1.1. F u n c t i e s e n ve r e i s t e n va n d e g r o n d e x p l o i t a t i e Om een grondexploitatie te kunnen beoordelen en kritisch te kunnen volgen, wordt een grondexploitatie-opzet gemaakt. Een grondexploitatie-opzet is niets anders dan een begroting voor een grondexploitatie. In de begroting worden kosten (links) en opbrengsten (rechts) opgenomen. Hieronder is het algemene model voor een grondexploitatie-opzet weergegeven, waarin alle potentile opbrengsten en kostenposten zijn opgenomen.

KOSTEN

OPBRENGSTEN

Verwerving Ontruiming Tijdelijk beheer Sloopwerken Bouwrijp maken Woonrijp maken Bodemsanering Omslagkosten Apparaatskosten Overige kosten Rentekosten

Gronduitgifte: Woningen sociale sector Woningen marktsector Kantoren Bedrijven Winkels Bijzondere bestemmingen

Gemeentelijke bijdragen: Reserve grondbedrijf Fondsen/Voorzieningen Bijdrage Algemene Dienst

Specifieke rijksbijdragen

Tabel 1.1 Grondexploitatie-opzet

Een grondexploitatie is een document waarin de kosten en de opbrengsten die de uitvoering van een plan voor een gemeente of private partij met zich meebrengen worden weergegeven. Een grondexploitatie is een hulpmiddel bij de besluitvorming. Met een grondexploitatie kan men:

de haalbaarheid (of juist de onhaalbaarheid) van een project aantonen; aangeven hoe de financile dekking te verzorgen; een keuze tussen alternatieven onderbouwen; afwegingen maken hoe een plangebied ingevuld zal worden, zoals de verhouding tussen de diverse opbrengstcategorien: woningen in de sociale sector, woningen in de marktsector, kantoren etc.