‫جـ ـامعة عـ ـبد ال ـ ـرحمان م ـ ـيرة – ب ـ ـجاية‪-‬‬

‫كـ ـ ـلية الـ ـ ـحقوق و الـ ـ ـ ـعلوم الـ ـ ـسياسية‬

‫ق ـ ـ ـسم الـ ـ ـ ـقانون ال ـ ـ ـ ـعام‬

‫اآلل يات القانونية للتهيئة العمرانية‬

‫في الجزائر‬

‫مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر في الحقوق‬

‫فرع القانون العام‬
‫تخصص‪ :‬الجماعات المحلية والهيئات اإلقليمية‬

‫تحت إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫من إعداد الطالبتين ‪:‬‬

‫‪ -‬عبـ ـ ـ ـ ـ ــديـ ــش ليـ ـ ـ ـ ـ ــلة‬ ‫‪ -‬بـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــاشـ ـ ـ ـ ــا نـ ـ ـ ـ ـ ـ ــرج ـ ـ ـ ــس‬
‫‪ -‬علـ ـ ـ ـ ـ ــواش مـ ـ ـ ـ ـ ــري ـ ـ ـ ـ ـ ــم‬
‫أعضاء لجنة المناقشة‪:‬‬

‫األستاذ‪ :‬زوبيري سفيان‪..................................................‬رئيسا‬

‫األستاذة‪ :‬عبديش ليلة‪...........................................‬مشرفة و مقررة‬
‫األستاذة‪:‬بعزيز أمال‪....................................................‬ممتحنة‬
‫السنة الجامعية‪5102-5102 :‬‬
 ‫شكـ ـ ـ ـ ـر وتق ـ ـ ـ ـ ـدي ـ ـ ـ ـ ـ ـر‬
‫عزوجل الذي‬ ‫الشكر األول واألخري للموىل ّ‬
‫يسر لنا أمرنا وأعاننا على أداء هذا الواجب‬‫ّ‬
‫وهون علينا املصاعب ووفقنا يف إجناز‬
‫وإهناء هذا العمل املتواضع‬
‫ال يسعنا يف هذا املقام إىل أن نتوجه بالشكر اجلزيل‬
‫واإلمتنان إىل األستاذة الكرمية " عبديش ليلة" اليت‬
‫شرفتنا لقبوهلا اإلشراف على هذه املذكرة واليت قدمت‬
‫لنا توجيهات ونصائح قيمة فلها منا كل الشكر والتقدير‬
‫نشكر كذلك أساتذتنا الكرام‪ ،‬أعضاء اللجنة لقبوهلم‬
‫املشاركة يف مناقشة هذه املذكرة وإثرائها مبعلوماهتم‬
‫القيمة‪.‬‬
 ‫إه ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــداء‬
‫يقول اهلل يف كتابه العزيز﴿ وقل اعملوا فسريى اهلل‬
‫عملكم ورسله واملؤمنون﴾‬
‫صدق اهلل العظيم‬
‫أهدي هذا العمل واجلهد املتواضع إىل نور دريب الغالية‬
‫والعزيزة أمي " رزيقة" وإىل ايب العزيز " عبد املالك"‬
‫اللذين أمتىن هلما طول العمر ودوام الصحة‪.‬‬
‫إىل ج ّدي وج ّديت وأمتىن هلما كذلك طول العمر وأخوايل‬
‫وخااليت وأعمامي وعمايت وإىل كل أبنائهم‪.‬‬
‫أعز النّاس وأقرهبم إىل قليب أخي الوحيد " هامشي"‬‫إىل ّ‬
‫إىل من جعل للحياة معىن وزرع يف القلب بسمة‬
‫زوجي احلبيب " محزة"‬
‫إىل ّقرة عيين إبين الغايل الذي بعث يف فؤادي البهجة‬
‫والسرور " نيزار" و إىل أم زوجي و أبوه دون أن أنسى إميان وفراح‬
‫إىل كل موظفوا وعمال ثانوية " طاوس عمروش" بسيدي عيش‪.‬‬
‫ن ـ ـ ـ ــرجس‬ ‫إىل كل من متىن يل النجاح‪.‬‬
 ‫إه ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــداء‬
‫بسم اهلل الذي ال يضر مع إمسه شيء يف األرض‬
‫وال يف السماء وهو السميع العليم‪.‬‬
‫قال تع ـ ـ ـ ـ ـ ـاىل ‪ ﴿:‬وقضى ربك أالّ تعبدوا إالّ إياه‬
‫وبال ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـوالدين إحسانا﴾ صدق اهلل العظيم‪.‬‬
‫أه ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــدي هذا العمل إىل الوالدين الكرميني أطال‬
‫اهلل يف عم ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـرمها‪.‬‬
‫إلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــى إخويت عب ـ ـ ـ ـ ـد امل ـ ـ ـ ـالك ونسـ ـ ـ ـ ـ ـ ـرين‬
‫إلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــى كل األصدقاء خاصة فـ ـ ـ ـ ـ ـ ـراح‬
‫إلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــى زميليت نرجس‬
‫إلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــى كل ه ـ ـ ـ ـ ــؤوالء أهدي جهــدي املتواضع‪،‬‬
‫وأمتـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــىن أن يكـ ـ ـ ـ ـ ـون فيه اخلري والفائدة‪.‬‬

‫م ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـريـ ـ ـ ـ ــم‬
 ‫قــــــــائمة المختصرات‬

‫ باللغة العربية‬-‫أوال‬
.‫ جريدة رسمية‬:‫ ج ر‬-
.‫ دون سنة النشر‬:‫ن‬.‫ س‬. ‫ د‬-
.‫ من الصفحة إلى الصفحة‬:‫ ص ص‬-
.‫ الصفحة‬:‫ ص‬-
.‫ القانون المدني الجزائري‬: ‫ ج‬.‫م‬.‫ ق‬-

‫ باللغة الفرنسية‬-‫ثانيا‬

P : La page.
PAC : Plan d’Aménagement de la Commune.
PAW : Plan d’Aménagement de la Wilaya.
PCD : Plan Communal de Développement.
PDAU : Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme.
PMU : Plan de Modernisation Urbaine.
POS : Plan d’Occupation des Sols.
PP : De la page à la page.
PUD : Plan d’Urbanisme Directeur.
SGCI : Société de Garantie de Crédit Immobilier.
SNAT : Schéma national d’Aménagement du Territoire.
SRAT : Schéma Régional d’Aménagement du Territoire.
‫مقدمة‬
 ‫مق ـ ـ ـدم ـ ـة‬

‫تعتبر التهيئة العمرانية نوع من أساليب وتقنيات التدخل المباشر‪ ،‬سواء بواسطة األفكار‬
‫الق اررات‪ ،‬أو بواسطة وسائل الدراسات ووسائل التنفيذ واإلنجاز لتنظيم وتحسين ظروف المعيشة‬
‫سواء كان ذلك على المستوى المحلي أو اإلقليمي أو الوطني‪.‬‬
‫ومما ال شك فيه أن للتنظيم في المجال العمراني أهميته وضرورته نتيجة للمتغيرات العديدة‬
‫في التركيبة االجتماعية والزيادة الضخمة في عدد السكان أو تزايد الحاجة إلى الخدمات الحضارية‬
‫كما ونوعا‪ ،‬في هذا الصدد نجد مثال في فرنسا تشريع العمران ظهر بقواعد بسيطة كانت‬
‫المتطورة ّ‬
‫تكتفي بالمباني في المدن بشكل صف‪ ،‬وعلى طول الطريق بموجب القانون الصادر في‪50‬‬
‫أفريل‪ ،4381‬إال أن ذلك لم يكف لإلحكام الرقابة على حركة البناء‪ ،‬ومنع إقامة البنايات غير‬
‫مشروعة‪ ،‬لذا استوجب األمر أن يتدخل المشرع الفرنسي بقانون خاص بالعمران(‪ ،)1‬وهو ما حدث‬
‫فعال عبر مراحل‪ ،‬أما بالنسبة للجزائر فمنذ ‪ 4211‬كان يعتمد على أحكام المرسوم الصادر‬
‫في‪ 4280/50/50‬المتعلق بمشاريع العمران الجهوية الذي نص في المادة‪ 14‬على أن تطبق‬
‫أحكامه في الجزائر‪ ،‬فهي تشريعات فرنسية امتد العمل بها إلى غاية‪ ،4200‬حيث صدر األمر رقم‬
‫‪ 70-00‬الذي يتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي ألجل البناء الذي ألغي بصدور‬
‫القانون رقم ‪ ،)2(51-31‬بعدها صدر األمر رقم ‪ ،54-30‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي‬
‫الموافق عليه بمقتضى القانون رقم ‪ ،)4(53-30‬وقد أثار تطبيق‬ ‫(‪)3‬‬
‫قصد المحافظة عليها وحمايتها‬
‫هذا القانون رقم ‪ 58-30‬المتعلق بالتهيئة العمرانية الذي جاء كشريعة عامة في مادة العمران‬
‫بالرغم من أنه لم يلغ العمل بأحكام القانون رقم ‪. 54-30‬‬

‫‪ -1‬عزري الزين‪" ،‬دور الجماعات المحلية في مجال التهيئة والتعمير"‪ ،‬مجلة االجتهاد القضائي‪ ،‬عدد ‪1552 ،57‬‬
‫ص‪. 84‬‬
‫‪ -2‬أمر رقم ‪ ،70-00‬مؤرخ في ‪ 10‬سبتمبر ‪ ،4200‬يتعلق برخصة البناء و رخصة تجزئة األرض ألجل البناء ‪،‬‬
‫ج ر عدد‪ ،38‬الصادرة في سبتمبر ‪ ،4200‬الملغى بالقانون رقم ‪ ،51-31‬مؤرخ في ‪ 57‬فيفري ‪ ،4231‬ج ر‪ ،‬عدد ‪57‬‬
‫الصادرة في فيفري ‪.4231‬‬
‫‪ -3‬أمر رقم ‪ ، 54-30‬مؤرخ في ‪ 48‬أوت ‪ ،4230‬يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها و حمايتها‪،‬‬
‫ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،81‬الصادرة في أوت ‪.4230‬‬
‫‪ -4‬قانون رقم ‪ ،53/30‬مؤرخ في ‪ 41‬نوفمبر ‪ ،4230‬يتضمن الموافقة على األمر ‪ ،54-30‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،10‬الصادرة‬
‫في نوفمبر ‪.4230‬‬

‫‪1‬‬
 ‫مق ـ ـ ـدم ـ ـة‬

‫استمر الوضع كذلك إلى غاية بداية التسعينات‪ ،‬في ظل اإلصالحات األمنية واالقتصادية‬
‫العامة التي شرع فيها تطبيقا لدستور ‪ ،4232‬عرفت القواعد المطبقة في مجال التهيئة والتعمير‬
‫تحوال كبي ار وعميقا تجسد بصدور القانون رقم ‪ 12-25‬المتعلقة بالتهيئة والتعمير(‪ ،)1‬والمراسيم‬
‫التنفيذية المطبقة له‪ ،‬والذي يعد بداية لمرحلة جديدة فعلية وحاسمة لتطبيق توجه جديد يضبط قواعد‬
‫النشاط العمراني‪ ،‬يوضع قواعد وآليات للرقابة‪ ،‬ولقد ألغى صراحة في المادة ‪ 35‬منه كل األحكام‬
‫المخالفة له‪ ،‬السيما القانون رقم ‪ 51-31‬واألمر رقم ‪. 54-30‬‬
‫بذلك يصبح القانون رقم ‪ 12-25‬المصدر الرئيسي واألساسي لقواعد العمران‪ ،‬فانتهج‬
‫المشرع توجها جديدا واستراتجية جديدة من أجل ضمان احترام القواعد القانونية في مجال العمران‬
‫كما حاول تفادي النقص في التشريعات السابقة‪ ،‬وذلك تفاديا لبروز الوضعيات الالقانونية التي ال‬
‫يمكن تسويتها أو االعتراف بها‪.‬‬
‫لكن بعد مضي مدة من تطبيق هذه السياسة‪ ،‬نجد أنه على المستوى الميداني لم تتوقف أزمة‬
‫البناء غير المشروع‪ ،‬بل عرفت تزايدا فضيعا وكثرت المشاكل المتعلقة بالعمران‪.‬‬
‫فوجد المشرع نفسه أمام وضعية تستوجب عليه تعديل القانون المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬وهو‬
‫ما حدث بموجب القانون رقم ‪ ،)2(50-51‬وأقر أنه البد من تدخل الدولة لتنظيم عمليات التعمير‬
‫والبناء‪.‬‬
‫لذلك عمد المشرع على تبني نظامين‪ ،‬أحدهما وقائي يتمثل في إخضاع النشاط العمراني‬
‫للرقابة المسبقة مجسدا لوسائل تتم على أساسها هذه الرقابة‪ ،‬أما النظام الثاني فيقوم على الجانب‬
‫الردعي أو العقابي الذي يكرس على طريق ممارسة الهيئات اإلدارية والقضائية للرقابة البعدية من‬
‫أجل معاينة مدى احترام المشاريع المنجزة لألحكام القانونية‪.‬‬

‫‪ -1‬قانون رقم ‪ ،12-25‬مؤرخ في ‪ 54‬ديسمبر ‪ ،4225‬يتعلق بالتهيئة العمرانية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ، 10‬مؤرخ في ‪ 51‬أوت ‪،‬‬
‫الصادر في ‪ 51‬ديسمبر ‪ ،4225‬معدل و متمم بالقانون رقم ‪ ،50-51‬يتعلق بالتهيئة و التعمير‪ ،‬مؤرخ في ‪ 51‬أوت‬
‫‪ ،1551‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،04‬الصادر في ‪ 40‬أوت ‪.1551‬‬
‫‪ -2‬قانون رقم‪ ،50-51‬مؤرخ في ‪ 51‬أوت ‪ ،1551‬يتعلق بالتهيئة و التعمير‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،04‬الصادر في ‪ 40‬أوت‬
‫‪.1551‬‬

‫‪2‬‬
 ‫مق ـ ـ ـدم ـ ـة‬

‫على أساس ما تطرقنا إليه‪ ،‬وأمام ما قيل عن التهيئة العمرانية عامة‪ ،‬وفي الجزائرعلى وجه‬
‫الخصوص‪ ،‬وعلى هذا األساس نجد اإلشكالية تطرح نفسها أال وهي‪:‬‬
‫ما مدى فعالية اآلليات القانونية لتجسيد سياسة التهيئة العمرانية في الجزائر؟‬
‫ولنشمل جميع جوانب الموضوع اتفقنا لتقسيم بحثنا إلى فصلين‪ ،‬حيث سنتطرق في‪:‬‬
‫الفصل األول‪ :‬أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‪.‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬آفاق التهيئة العمرانية في الجزائر‪.‬‬
‫ولقد اعتمدنا في دراستنا هذه لموضوع التهيئة العمرانية في الجزائر(واقع وآفاق)على المنهج‬
‫الوصفي التحليلي‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫األول‬
‫الفصل ّ‬
‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫يعتبر العمران فن وعلم يحدد بموجبه كيفية تنظيم المدن وانجاز التجمعات السكنية العمرانية فسياسة‬
‫عدة مراحل حاولت الدولة من خاللها التحكم في قواعد التعمير والتوسع‬
‫التهيئة والتعمير بالجزائر عرفت ّ‬
‫أن الجزائر حالية تشهد تطور ديموغرافي متواصالً مما إنجر عنه في المقابل تطور‬
‫العمراني‪ ،‬إذ نجد ّ‬
‫عمراني سريع وبهذا لجأت الدولة إلى التهيئة العمرانية كأساس لتحقيق أهداف ملحة في جميع المدن‬
‫يبين مدى تطورها ومستوى الحضارة فيها لذلك‬
‫الجزائرية‪ ،‬كما يعتبر العمران المرآة العاكسة للدولة كما ّ‬
‫تسهر جميع الدول من أجل وضع مقاييس تستجيب لها البنايات بغية إظهار الوجه الحسن لها‪.‬‬

‫األول)‪ ،‬وكذادراسة‬
‫األول تحديد ماهية التهيئة العمرانية (المبحث ّ‬
‫لذلك تستوجب الدراسة في المقام ّ‬
‫األدوات األساسية لتطبيق سياسة التهيئة العمرانية في الجزائر (المبحث الثاني)‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫األول‬
‫المبحث ّ‬
‫ماهية التهيئة العمرانية‬
‫تعتبر التهيئة العمرانية مجموعة من األعمال المشتركة الرامية إلى توزيع وتنظيم السكان األنشطة‪،‬‬
‫ونظر لما لهذا المصطلح من أهمية بالغة في الحياة البشرية‬
‫ًا‬ ‫البنايات والتجهيزات على امتداد المجال‪،‬‬
‫األول)‬
‫يستوجب علينا تحديد مفهوم التهيئة العمرانية وكذا تحديد المصطلحات المشابهة لها في (المطلب ّ‬
‫تطورها في الجزائر وذلك في (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫وكذا عرض مراحل ّ‬
‫األول‬
‫المطلب ّ‬
‫مفهوم التهيئة العمرانية‬
‫لقد ظهر مفهوم التهيئة العمرانية مع بداية الثالثينات في اإلتحاد السوفياتي ثم عرف بعد ذلك تطو ار‬
‫في الدول الرأسمالية مثل‪ :‬فرنسا وبريطانيا وباقي دول غرب أوروبا أين استعمل كوسيلة في مجال تنظيم‬
‫أوساطها الطبيعية العمرانية والريفية واألهداف السياسية واإلقليمية واالجتماعية التي دعت إلى تبني هذه‬
‫الدول للتهيئة العمرانية وتطبيقها في إعادة بناء أوساطها بعد الحرب العالمية ‪II‬لذا سيتحتم علينا تحديد‬
‫أما في (الفرع‬
‫األول) ّ‬
‫تعريف لمصطلح التهيئة العمرانية وتحديد المصطلحات المشابهة لها في (الفرع ّ‬
‫الثاني) فسوف نتطرق إلى عرض أهداف التهيئة العمرانية وكذا بيان وسائلها‪.‬‬
‫األول‬
‫الفرع ّ‬
‫تعريف التهيئة العمرانية وتحديد المصطلحات المشابهة لها‬
‫التقدم‬
‫إن تعريف التهيئة العمرانية من بلد إلى آخر وهذا حسب النظام االجتماعي المطبق ومستوى ّ‬
‫ّ‬
‫االقتصاديواالجتماعي الذي تعرفه هذه الدول‪.‬‬
‫ّأولا‪-‬تعريف التهيئة العمرانية‬
‫يتناول جمهور من الباحثين المفهوم باعتباره على ّأنها‪ " :‬هي نوع من أساليب وتقنيات التدخل‬
‫اء بواسطة األفكار أو الق اررات أو بواسطة وسائل الدراسات ووسائل التنفيذ واإلنجاز لتنظيم‬
‫المباشر سو ً‬

‫‪5‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫اء كان ذلك على المستوى المحلي اإلقليمي أو‬

‫وتحسين ظروف المعيشة في المستوطنات البشرية سو ً‬
‫الوطني "‪ ،‬وهذا ما جاء به الدكتور بشير التجاني‪.1‬‬
‫وعليه نجد ّأنها تتمثل في جملة اإلج ارءات واألعمال الفنية‪ ،‬التشريعية والعقارية والجمالية إلحكام تنظيم‬
‫وتصميم المجال العمراني‪ ،‬إضافة إلى ّأنها علم لها تخصصات عديدة من حيث التشكيل والتصميم‪.2‬‬
‫ثانيا‪ -‬تحديد المصطلحات المشابهة لها‬
‫البد من تحديد مفاهيمها من‬
‫بعدة مصطلحات ّ‬
‫عند دراسة موضوع التهيئة العمرانية فإننا نصطدم ّ‬
‫بين هذه المصطلحات نجد‪:‬‬
‫‪ )1‬التهيئة والتعمير‪:‬‬
‫إن أصل كلمة تعمير أو » ‪ « Urbs‬الكلمة الالتينية التي يقصد بها " المدنية " يعرف على ّأنه علم‬
‫ّ‬
‫تنظيم المدن‪ ،‬استعمل المصطلح في الدول الشرقية والغربية غير ّأنه اختلف في تحديد أول من استعمل‬
‫األول الغربي األوروبي يرى ّأنه استعمل مصطلح التّعمير‬
‫مصطلح التعمير وذلك بين فريقين‪ .‬الفريق ّ‬
‫ألول مرة في النظرية العامة للتعمير للمهندس اإلسباني » ‪ « Défonce cerda‬الذي‬
‫» ‪ّ « urbanisme‬‬
‫نشر سنة ‪.36781‬‬
‫أن أول من استعمل مصطلح العمران هو العالمة ابن خلدون ‪ ،‬فلقد‬
‫أما الفريق الثاني العربي الشرقي يرى ّ‬
‫انتشر استعمال كلمة تعمير أو عمران في بداية القرن العشرين وهو حديث النشأة‪ ،‬بدأ كمفهوم لتنظيم‬
‫أن نطاقه اتسع للمدن الصغرى وحتى القرى نتيجة النمو السريع للتجمعات السكانية‬
‫المدن الكبرى غير ّ‬
‫وظهور مشاكل عمرانية نتيجة الثورة الصناعية‪.4‬‬

‫‪1‬مدور يحي‪ ،‬التعمير وآليات استهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية‪ ،‬حالة مدنية ورقلة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‬
‫في الهندسة المعمارية والعمران‪ ،‬تخصص المدينة والمجتمع والتنمية المستدامة‪ ،‬كلية الهندسة المدنية الري والهندسة المعمارية‪،‬‬
‫قسم الهندسة المعمارية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،2162 ،‬ص ‪.61‬‬
‫‪ 2‬ميدني شايب ذراع‪ ،‬واقع سياسة التهيئة العمرانية في ضوء التنمية المستدامة‪ ،‬مدنية بسكرة نموذجا‪ ،‬رسالة لنيل شهادة الدكتوراه‬
‫في علم االجتماع‪ ،‬تخصص بيئة‪ ،‬كلية العلوم اإلنسانية واالجتماعية‪ ،‬قسم العلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪،‬‬
‫‪ ،2162‬ص ‪.62‬‬
‫‪3‬‬
‫‪HENRI JACQUET, FRANCOIS PRIET – Droit de l’urbanisme, 4ème édition Dallof, Paris, 2002, p3.‬‬
‫‪ 4‬عباس راضية‪ ،‬النظام القانوني للتهيئة والتعمير بالجزائر‪ ،‬أطروحة لنيل درجة الدكتوراه في القانون‪ ،‬تخصص القانون العام‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،2162 ،‬ص ‪.67‬‬
‫‪6‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫عدة نصوص متفرقة في مجال التعمير بعد االستقالل تشمل عملية البناء‬
‫أما الجزائر عرفت ّ‬
‫ّ‬
‫وشروطه وجسدت سياسة التهيئة والتعمير من خالل قانون ‪ 11-78‬المتعلق بالتهيئة العمرانية‪.1‬‬
‫كما يقصد به تلك األراضي والمساحات المبنية وغير المبنية أي إنتاج األراضي المعمرة وغير‬
‫المعمرة وهذا من أجل ترشيد استهالكها وحسن استغاللها بكيفية عقالنية وذلك بتوزيعها حسب‬
‫اختصاصات األنشطة المقامة عليها‪.2‬‬
‫أما عن مفهوم التهيئة فيقصد بها مجموع األعمال الرامية الهادفة إلى إرساء نظام محكم ومتناسق‬
‫في تركيز السكان والبناءات والتجهيزات ووسائل اإلتصال على إمتداد رقعة من األرض (على مستوى‬
‫اإلقليم) فهي عمل يخضع إلرادة اإلدارة العمومية‪.3‬‬
‫تصور التهيئة على مستويات مختلفة تبدأ من إقليم الدولة بمعنى‬
‫يمكن ّ‬
‫» ‪« aménagementdu territoire‬حتى تصل إلى المدينة أو الحي بمعنى ‪« Aménagement‬‬
‫» ‪ urbain ou urbanisme‬فقد تكون شاملة عندما نتحدث عن التهيئة اإلقليمية والتنظيمات الكبرى‬
‫والجهوية والتهيئة الحضرية ويمكن استعمال هذا المصطلح لتحديد عمل متخصص مثل‪ :‬تهيئة سياحية أو‬
‫عدة‬
‫بأنها تنظيم للفضاء كما لها ّ‬
‫قد يقصد به قطاع معين مثل‪ :‬تهيئة الطرق‪ ،‬بالتالي تعرف كلمة تهيئة ّ‬
‫تحدد الخيارات الكبرى السياسية واإلقليمية‬
‫عدة مستويات وهي تهيئة اإلقليم عندما ّ‬
‫معاني وتشمل ّ‬
‫واالجتماعية واإليكولوجية أو تهيئة حضرية عمرانية عندما يتعلق األمر بالمدينة‪.4‬‬
‫‪ )2‬التهيئة اإلقليمية‪:‬‬
‫بأنها‪ " :‬البحث في إطار جغرافي ألحسن‬
‫تعرف تهيئة اإلقليم حسب األستاذ ‪ّ M. Cladins Petit‬‬
‫توزيع للسكان بالتوازي مع الموارد الطبيعية والنشاطات "‪ ، 5‬فيمكن القول على ّأنها مجموعة األعمال‬
‫المشتركة الرامية إلى توزيع وتنظيم السكان واألنشطة والبنايات والتجهيزات ووسائل االتصال عن امتداد‬
‫المجال‪.‬‬

‫‪1‬عباس راضية‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.67‬‬

‫‪2‬مدور يحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.62‬‬
‫‪3‬مدونة العمران في الجزائر‪ ،‬أنظر الموقع ‪ www.digiurbs.blogspot.com‬تم اإلطالع عليه بتاريخ ‪.2161/12/16‬‬
‫‪4‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.61‬‬
‫‪5‬‬
‫‪HENRI JACQUET, FRANCOIS PRIET, opcit, p 12.‬‬
‫‪7‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫فبوجه عام التهيئة اإلقليمية تغطي مجموعة التدخالت العادية المطبقة في المجال السوسيوفيزيائي‬
‫عدة أشكال في التدخل منها رد االعتبار‪ ،‬التجديد‪ ،‬إعادة‬
‫من أجل تحسين تنظيمه وتطوير وظيفته تأخذ ّ‬
‫الهيكلة‪...‬إلخ‪.1‬‬
‫‪ )3‬التوسع العمراني‪:‬‬
‫أيضا عملية زحف‬
‫هو عملية استغالل العقار الحضري بطريقة مستمرة نحو أطراف المدنية وهو ً‬
‫أسيا وبطريقة عقالنية‪.2‬‬
‫اء كان أفقيا أو ر ً‬
‫النسيج نحو خارج المدينة سو ً‬
‫‪ )4‬التسيير والتخطيط الحضري‪:‬‬
‫بأنه مجموعة العمليات المنسقة‬
‫أ) التسيير الحضري‪ :‬ينظر المهتمين بالشأن الحضري إلى هذا المفهوم ّ‬
‫أساسا التخطيط‪ ،‬التنظيم‪ ،‬التوجيه الرقابة فهو تحديد ألهداف وتنسيق لجهود‬
‫ً‬ ‫والمتكاملة التي تشمل‬
‫األشخاص قصد بلوغها ويشكل التسيير من المنظور الحركي عملية دائرية تبدأ بتحديد األهداف أي‬
‫البد أن تكشف عن وجود انحرافات‬
‫بالتخطيط وال يجوز اعتبار ّأنها عند الرقابة تنتهي فالرقابة ّ‬
‫اء كانت جذرية أو طفيفة على السياسات وغيرها من‬
‫وتصحيحات يتطلب إجراءات وتعديالت سو ً‬
‫أن الرقابة تعود من جديد إلى التخطيط وكذا العملية دائرية‪.3‬‬
‫المخططات أي ّ‬
‫ب) التخطيط الحضري‪:‬‬
‫بأنه‪ " :‬هو عملية متكاملة تشمل كافة األراضي الوطنية أي التوزيع األمثل للمدن‬
‫يعتبر هذا األخير ّ‬
‫الكبرى والمتوسطة والصغرى وتوزيع النشاطات والسكان على هذه المدن وتنمية المناطق المتخلفة وادارة‬
‫وتوجيه حركة التوسيع العمراني "‪.4‬‬
‫فالتخطيط الحضري هو محاولة تهيئة المناخ الذي يسمح للتجمعات بإيجاد الوسائل الضرورية‬
‫لتحقيق إطار معيشي مالئمة لسكانها تتوفر فيه أسباب الراحة والرفاهية داخل المدن فاإلنسان يسعى دوما‬
‫لتنظيم البيئة التي يعيش فيها وايجاد األدوات التي يمكن تحقيق االنسجام األفضل بين جميع أفراد المجتمع‬
‫محاوال استثمار كل الطاقات لتحقيق ذلك ويستخدم اإلنسان لهذا الغرض عملية التخطيط الحضري التي‬

‫‪1‬مدونة العمران في الجزائر‪ ،‬أنظر الموقع ‪ www.digiurbs.blogspot.com‬تم اإلطالع عليه بتاريخ‪،2161/12/16 :‬‬
‫المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬ميدني شايب ذراع‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.62‬‬
‫‪3‬ميدني شايب ذراع‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.62‬‬
‫‪4‬ميدني شايب ذراع المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.62‬‬
‫‪8‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫بعدة مراحل في‬

‫وجماليا واجتماعيا‪ ،‬وتمر المدن ّ‬
‫ً‬ ‫تهدف إلى ضمان نسيج عمراني متوازن ومتناسق وظيفيا‬
‫تنوعا‬
‫تكوينها إلى أن تصبح عبارة عن تراكب وتنضيد لمرفولوجيات تاريخية‪ ،‬اجتماعية وتعطي في النهاية ً‬
‫في المجال الحضري‪.1‬‬
‫ويعمل التخطيط الحضري على إيجاد أحسن الظروف الفيزيقيةواإلجتماعية والمادية واإلقتصادية‬
‫إلنشاء المدن أو النطاقات الوظيفية للتوسع المجالي ولقد تطور هذا التخصص منذ القرن التاسع عشر‬
‫التطور العلمي والتكنولوجي‬
‫تطور المفاهيم والقيم والمقاربات والنظريات و ّ‬
‫وبداية القرن العشرين على خلفية ّ‬
‫البد من‬
‫في مقابل التغيير االجتماعي المستمر للحياة الحضرية ولتطبيق مختلف السياسات الحضرية ّ‬
‫التصورات فأدوات التهيئة والتعمير ضمن هذا‬
‫االعتماد على آليات أو أدوات تحدد مختلف االهتمامات و ّ‬
‫اإلطار تسعى من خالل وضع النماذج والديناميكية االجتماعية إلى إيجاد الحلول المالئمة للمشكالت‬
‫االجتماعية والحضرية داخل المدن والتجمعات السكانية عبر ترجمة فعلية لهذه المتطلبات والحاجات‬
‫حاض ار ومستقبال في إطار التنمية المستدامة‪.2‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫أهداف التهيئة العمرانية ووسائلها‬
‫تماما تهتم بها كل دول‬
‫أن مسألة التهيئة العمرانية من القضايا أو المسائل التي باتت ً‬
‫مما الشك فيه ّ‬
‫نتطرق في هذا الفرع ذكر جملة من أهدافها‬
‫ّ‬ ‫العالم وذلك لما لها من أهمية بالغة عليها‪ ،‬وعليه فسوف‬
‫(ثانيا)‪.‬‬
‫(أوالً) وبعدها نقوم بعرض وسائلها ً‬
‫أولا‪-‬أهداف التهيئة العمرانية‬
‫تعتبر التهيئة العمرانية في كل األنظمة اإلقليمية هي وسيلة للتنمية واإلزدهار اإلقليمي على المدى‬
‫البعيد وفي كل األحوال يكون تطبيق التهيئة العمرانية من طرف السلطات السياسية والتي تقوم بوضع‬
‫وتقرر التوجيهات العامة وتساعد تمويل األنشطة اإلقليمية بغية تحقيق أهداف معينة يمكن أن‬
‫أهدافها ّ‬
‫نذكر البعض منها‪:‬‬

‫‪1‬بوزغاية باية‪ " ،‬المخططات العمرانية كأحد عوامل توسع المجال الحضري من أجل تحقيق التنمية المستدامة " – مدينة بسكرة‬
‫موذجا ‪ ،-‬مجلة العلوم اإلنسانية واالجتماعية‪ ،‬العدد ‪ ،2162 ،62‬ص ‪.26‬‬
‫ن ً‬
‫‪2‬بوزغاية باية‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.26‬‬
‫‪9‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫الحد من المشكالت التي تعاني منها المراكز الحضرية (السكن‪ ،‬النقل‪،‬‬

‫ّ‬ ‫‪-‬تنظيم سلطة الدولة‪،‬‬
‫التلوث‪ ،‬الخدمات‪.)...‬‬
‫‪ -‬نشر وتوزيع النشاطات اإلقليمية بطريقة عقالنية‪.‬‬
‫‪ -‬تحقيق التكامل الجهوي وتكوين المحيط اإلقليمي الوافي‪.‬‬
‫أساسا عن الهجرة الريفية وتخفيف‬
‫ً‬ ‫تلبية رغبات الشعب‪ ،‬تخفيف الضغط على المدن الكبرى والناتجة‬
‫الفوارق بين الريف والحضر كنتيجة لتنمية أقاليم الدولة وتوزيع اإلستثمارات والخدمات بشكل متوازن وعادل‬
‫وهذه األهداف تخص السياسة الوطنية العامة ولكن هناك أهداف محدودة تخص مناطق معينة كالمناطق‬
‫المحرومة وتكون األهداف فيها بدائية والهدف الكبير هو إخراج هذه المناطق من عزلتها وفي غالب‬
‫األحيان تكون عن طريق برامج خاصة كما وقع في الجزائر إلخراج مناطق الهضاب العليا من تخلفها‬
‫ويمكن حصر هذه األهداف فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬إيقاف الهجرة الريفية نحو المدن وخلق التناسق بين مختلف وجهات الوطن‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬توفير شروط مالئمة للبحث على االستثمار في المناطق النائية‬
‫ثانيا‪-‬وسائل التهيئة العمرانية‬
‫ا‬
‫بأنه ال توجد هناك وسائل موحدة تستعمل لجميع الحاالت في جميع مناطق العالم بل‬
‫يمكن القول ّ‬
‫أن الوسائل تختلف من بلد آلخر وهذا حسب النظام االقتصادي واالجتماعي السائد والمطبق في ذلك‬
‫نجد ّ‬
‫فإن عملية التهيئة العمرانية ليست عملية‬
‫البلد وهذه السياسات نفسها تختلف من مرحلة معينة ألخرى إذا ّ‬
‫تقنية اقتصادية يمكن إعادتها في كل مكان وفي كل زمان فهي لها عالقة وتتأثر بالمناخ االجتماعية‬
‫واإليديولوجي الذي يسود ذلك البلد أي هل هو رأسمالي‪ ،‬أم ليبرالي‪ ،‬أم اشتراكي أو في طريق النمو ومن‬
‫األول‪ :‬الدولة‪ :‬التي تعتبر السلطة العليا في البالد فهي التي‬
‫بين وسائل التهيئة العمرانية نجد في المقام ّ‬
‫تختار التوجيهات السياسية واالقتصادية و االجتماعية الكبرى‪ ،2‬ثم بعد الدولة تأتي الوسائل األخرى منها‪:‬‬
‫المخططات والبرامج‪ ،‬رأس المال‪ ،‬مراكز التنمية المستوحاة من السياسة اإلقليمية الجهوية‪...‬‬

‫‪1‬‬
‫‪PAUL BEURG, comprendre l’urbanisme, Edition Monteur, Paris, 1977, P 20.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪PIERRE MERLIN, les techniques de l’urbanisme, presse universitaires de France, Paris, 1995, p 120.‬‬
‫‪10‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫المطلب الثاني‬
‫تطور التهيئة العمرانية في الجزائر‬
‫مراحل ّ‬
‫بعد التطّرق إلى مفهوم التهيئة العمرانية بصفة عامة وعرض أهم أهدافها سنحاول من خالل هذا‬
‫أن االختيارات الكبرى‬
‫مرت بها سياسة التهيئة العمرانية في الجزائر بحكم ّ‬
‫المطلب دراسة أهم المراحل التي ّ‬
‫للبالد لم تظ ّل على وتيرة ثابتة واّنما لحقتها تغيرات متتابعة‪.‬‬
‫الفرع األ ّول‬
‫التهيئة والتعمير ما قبل الستقالل‬
‫بظهور التخطيط العمراني بفرنسا بموجب قانون سنة ‪ 6161‬المعدل سنة ‪ 6122‬الذي وضع‬
‫مخطط التهيئة والتوسيع والتجميل‪ ،‬فطبق على الجزائر بموجب مرسوم ‪ 12‬جانفي ‪ 6122‬ثم وضع‬
‫مخطط للجزائر سنة ‪ 6116‬وأنشئت مقاطعة جزائرية عمرانية سنة ‪.16118‬‬
‫في تلك الفترة اعتبر المستعمر الجزائر أرض لإلبداع والتجديد في مجال المخططات العمرانية‪،‬‬
‫فطبقت فرنسا عليها كل األحكام المتعلقة بقانون التعمير الفرنسي وخاصة في مجال أدوات التعمير في‬
‫سنة ‪ 6121‬وضعت مجموعة من األدوات الجديدة لتنظيم التعمير والتي لم تطبق واقعًيا إالّ سنة ‪6127‬‬
‫و‪ 6121‬وهي الفترة التي تمثل بالنسبة للجزائر انطالق مخطط قسنطينة لمحاولة إعادة التوازن االقتصادي‬
‫عدة مخططات منها‪ :‬المخطط التوجيهي‬
‫واالجتماعي للقضاء على الحرب التحريرية وظهرت بفرنسا ّ‬
‫للتعمير‪ ،‬المخطط التفصيلي‪ ،‬مخطط التعمير واعادة اإلنشاء كما حدد برامج منها برنامج التجهيز‬
‫‪2‬‬
‫إن هذه األدوات قد تركت أثر كبير في تحديد أدوات‬
‫العمراني‪ ،‬برنامج التعمير والمناطق القابلة للتعمير ‪ّ ،‬‬
‫التهيئة والتعمير بعد االستقالل في الجزائر‪.‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫التهيئة والتعمير بعد الستقالل‬
‫بتغير سياسة التهيئة‬
‫عدة مراحل تبدأ من ‪ 6112‬إلى يومنا هذا وتميزت هذه المراحل ّ‬
‫عرفت الجزائر ّ‬
‫والتعمير والقوانين التي تحكمها وتضبطها والتي كانت على النحو التالي‪:‬‬
‫ّأو ال‪-‬المرحلة األولى‪ :‬تمتد من ‪ 1692‬إلى ‪:1696‬‬
‫مرحلة التوازنات جهوية أكثر منها سياسة تهيئة عمرانية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪MAOUIA SAIDOUNI, Eléments d’introduction à l’urbanisme, Edition Casbah, Alger, 2000, P 202.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪MAOUIA SAIDOUNI, opcit, pp 204,205.‬‬
‫‪11‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫لقد وجدت الجزائر نفسها بعد االستقالل في وضع مزري حيث ركز المستعمر على المناطق‬
‫الساحلية (الشمالية) مما نتج عنه نزوح السكان نحو الشمال لتوافر التجهيزات مما أدى إلى ظهور فوارق‬
‫جهوية عبر كافة التراب الوطني‪8.‬‬
‫عدة إصالحات للقضاء أو التقليل على الفوارق الجهوية الصارخة بين مختلف‬
‫بدأت الدولة تباشر ّ‬
‫جهات الوطن وبالخصوص بين مناطق الشمال والهضاب العليا والجنوب وبين السهول والمناطق الجهوية‬
‫عدة برامج تنموية خاصة بالمناطق المحرومة خالل الفترة الممتدة من ‪ 6111‬إلى ‪ 6181‬حيث‬
‫من خالل ّ‬
‫وضعت الدولة الجزائرية مخطط ثالثي (‪ )6111 – 6118‬إليجاد أقطاب صناعية كبرى واستعملت لذلك‬
‫‪1‬‬
‫حدة الفوارق‬
‫‪،‬إن هذه البرامج تركزت على مستوى المناطق الساحلية والتلية مما زاد من ّ‬
‫عائدات البترول ّ‬
‫بين الشمال والجنوب في ظل غياب استراتيجية واضحة المعالم في مجال التهيئة العمرانية فنتج عنها‬
‫استهالك أراضي زراعية خصبة كما زادت شدة النزوح السكاني من المناطق الداخلية وتمركزهم في‬
‫أيضا بسياسة‬
‫المناطق الشمالية وانتشار البيوت القصديرية على حواف المدن الشمالية‪ ،‬فبادرت الجزائر ً‬
‫جديدة لتثبيت سكان األرياف وتخفيف الضغط على المدن‪ ،‬ذلك تحت عنوان الثورة الزراعية سنة ‪6186‬‬
‫أن هذه‬
‫لتحسين مستوى التجهيزات في األرياف من خالل برمجة أكثر من ‪ 6111‬قرية اشتراكية غير ّ‬
‫السياسة لم تحقق األهداف المنوطة بها لسببين هما‪ :‬أولهما‪ :‬هو ترك النشاط الفالحي وتنقل الفالحين‬
‫المؤمنين نحو المراكز الحضرية لضمان الشغل في الوحدات الصناعية وبالتالي أجور ثابتة وضمان‬
‫االستفادة من الخدمات االجتماعية كتمدرس األطفال والرعاية الصحية والسبب الثاني هو تحول الوظيفة‬
‫األساسية للقرى اإلشتراكية حيث تحولت فيما بعد إلى أنوية لمدن مصغرة تحتوي على كل المزايا الحضرية‬
‫حيث بلغ عدد القرى المنجزة ‪ 821‬قرية وقعت أغلبها على األراضي الفالحية الجديدة‪.‬‬
‫فظهر بعد ذلك المخططين الرباعيين (‪ 6181 ،6181‬و ‪ )6188 ،6182‬ألجل إعادة التوازن‬
‫عدة مخططات وبلدية للتنمية‬
‫الجهوي فركزت على االستثمارات الصناعية واالقتصادية وأوجدت ّ‬
‫ومخططات للتجديد العمراني‪.‬‬
‫من أهم المخططات واألعمال المنجرة في تلك الفترة يمكن تلخيصها فيما يلي‪:‬‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬

‫‪12‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫مخطط التعمير ( ‪ :)PUD‬حيث تلتزم كل بلدية بوضعه لمدة ما بين ‪ 61‬إلى ‪ 62‬سنة ويهدف إلى‬
‫وضع توازن بين النمو الديموغرافي واالجتماعي واالقتصادي وشغل األراضي‪.1‬‬
‫مخطط العصرنة العمرانية )‪ :(PMU‬الذي بدأ تطبيقه في السداسي الثاني من سنة ‪ 6181‬والذي‬
‫يخص المدن الكبرى أو ذات أهمية والتي تسارع فيها النمو‪.‬‬
‫المخطط البلدي للتنمية )‪ :(PCD‬الخاص ببعض المدن المتوسطة أو أقل أهمية يهدف إلى تنظيم‬
‫وتخطيط تغيير المدن بالربط مع التعمير والتصنيع‪.‬‬
‫إن معظم هذه المخططات أظهرت سلبياتها من خالل أهدافها وتوجهاتها التي لم تأخذ بعين‬
‫ّ‬
‫االعتبار االقتصاد في األراضي والمساحات والحتى طبيعة هذه األراضي هدفها كان موجه إليجاد‬
‫استثمارات إنتاجية وقطاعية دون التنسيق مع كافة القطاعات وبالتالي عرفت هذه المرحلة بسياسة التوازن‬
‫الجهوي وتدخل الدولة لتحقيق العدالة االجتماعية‪ ،‬كما تميزت بمركزية التخطيط أو كل شيء يخطط‪.2‬‬
‫إن هذا الوضع نتج عنه التشجيع للتوسع العمراني العشوائي خاصة في المناطق الحضرية التي لم‬
‫تعتمد مخططات التعمير كما ّأنه دون نصوص تشريعية وال سياسة تهيئة عمرانية واضحة أدى إلى ظهور‬
‫سلبيات كثيرة وتتمثل بالخصوص في تبذير المساحات الزراعية والعقار الحضري واستمرار الفوارق‬
‫الجهوية‪...‬إلخ‪.3‬‬
‫ثانيا‪ -‬المرحلة الثانية‪ :‬ظهور سياسة عمرانية لكن بدون وسائل لتجسيدها (من ‪ 1691‬إلى ‪)1661‬‬ ‫ا‬
‫في الثمانينات زاد الوعي بالمخاطر التي أفرزتها االختالالت الموجودة بين أرجاء البالد فظهرت التهيئة‬
‫العمرانية للمرة األولى وهذا بإحداث و ازرة التخطيط والتهيئة العمرانية في سنة ‪ 6181‬وقد تزامن هذا مع‬
‫وضع المخطط الخماسي (‪ )6172-6171‬الذي كان يهدف إلى تنمية المناطق الداخلية للبالد وكذا إعادة‬
‫هيكلة القطاع الصناعي‪ ،‬كما أنشأت الوكالة الوطنية لتهيئة اإلقليم ‪ ANAT‬سنة ‪.6176‬‬
‫تميزت هذه المرحلة بانتهاء عهد التخطيط االقتصادي واالجتماعي فالدولة تراجعت عن التدخل في‬
‫كل المجاالت خاصة بعد صدور دستور ‪ 6171‬الذي وضع قطيعة مع الثمانينات حيث يجب التذكير أن‬
‫الجزائر خالل سنة ‪ 6181‬اعتمدت على الثورة الزراعية وتأثرت بالنتائج السلبية التي مست كل من العقار‬
‫والعمران نتيجة االحتياطات العقارية للبلديات التي نص عليها بموجب أمر رقم ‪ 21-82‬الصادر بتاريخ‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬

‫‪2‬‬
‫‪MAOUIA SAIDOUNI, opcit, pp 205-208.‬‬
‫‪3‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪13‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ ،16182/12/21‬الذي سمح للبلديات باسترجاع األراضي العمرانية واعادة توزيعها على أجهزة ومؤسسات‬
‫الدولة التي كانت بحاجة إليها من أجل إنشاء سكنات جماعية وذاتية ووضع الهياكل األساسية والمرافق‬
‫العامة كما صدرت تعليمة و ازرية بتاريخ ‪ 18‬أفريل ‪ 6171‬التي سمحت لكل بلدية دون تمييز بين الريفية‬
‫أو الحضرية بتوزيع ‪ 211‬قطعة أرض سنة ‪.26171‬‬
‫فاسترجع مفهوم الملكية الخاصة بعدما غاب خالل الثورة الزراعية وان هذه السياسة ساهمت في‬
‫انتشار البناءات الفوضوية والقصديرية‪.3‬‬
‫تحد من ملكية‬
‫عدة تشريعات ّ‬
‫بدأ التفكير في تقليص من هذا التبذير في العقار من خالل إصدار ّ‬
‫الدولة وتضمن تسيير اقتصادي لألراضي والمساحات‪.‬‬
‫الحد من تبذير العقار‪ ،4‬أما‬
‫صدر قانون ‪ 12-72‬المتعلق برخصة البناء والتجزئة الذي ساهم في ّ‬
‫‪5‬‬
‫عدة أدوات‬
‫في مجال التهيئة العمرانية صدر قانون رقم ‪ 11-78‬المتعلق بالتهيئة العمرانية الذي وضع ّ‬
‫على المستوى الوطني والجهوي هي المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم )‪ ،(SNAT‬المخططات الجهوية لتهيئة‬
‫اإلقليم )‪ (SRAT‬يندرج تحتهم ‪ 27‬مخطط والئي للتهيئة ومخططات بلدية للتهيئة‪.‬‬
‫إن هذا القانون سمح بوجود نوع من التخطيط الالمركزي لعملية التنمية من أجل التحكم في عملية‬
‫ّ‬
‫التهيئة على المستوى المحلي كان يهدف منها التوازن في توزيع الثروات الوطنية وشغل األراضي وضرورة‬
‫أن هذا‬
‫ترقية الفضاءات والتحكم في التجمعات الحضرية الكبرى واالستغالل العقالني لموارد الطبيعة غير ّ‬
‫أن الدولة استمرت على االعتماد على‬
‫القانون لم يتبع بالنصوص التطبيقية مما جعله حبر على ورق كما ّ‬

‫‪1‬‬
‫األمر رقم ‪ 21-82‬الصادر بتاريخ ‪ 6182/12/21‬المتضمن تكوين االحتياطات العقارية للبلديات‪ ،‬ملغى بموجب القانون رقم‬
‫‪ ، 22-11‬مؤرخ في ‪ 67‬نوفمبر ‪ 6111‬يتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬ج ر عدد ‪ ، 61‬الصادر في ‪ 12‬مارس ‪. 6182‬‬
‫‪2‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪3‬‬
‫عدة مباني متناثرة في المناطق الحضرية دون انسجام يتماشى والمقاييس العمرانية‪ ،‬السكن‬
‫البناء الفوضوي يقصد به ّ‬
‫القصديري يقصد به السكن المبني من صفائح القصدير التي كانت تبدر لألفراد عملية لإلسراع في إنشاء مثل هذه السكنات‬
‫لالستقرار بها‪.‬‬
‫‪4‬قانون ‪ 12-72‬مؤرخ في ‪ 11‬فيفري ‪ 6172‬المعدل والمتمم‪ ،‬والمتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي للبناء‪ ،‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪ 11‬لسنة ‪.6172‬‬
‫‪5‬‬
‫‪-11‬‬ ‫قانون ‪ 11-78‬مؤرخ في ‪ 28‬جانفي‪ 6178‬المتعلق بالتهيئة العمرانية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ 12‬الملغى بموجب قانون‬
‫‪ 21‬مؤرخ في ‪ 16‬ديسمبر‪،6111‬معدل و متمم بالقانون رقم ‪ ،12-12‬مؤرخ في ‪ 12‬أوت ‪ 2112‬ج ر عدد ‪ 26‬صادر في‬
‫‪62‬أوت ‪.2112‬‬
‫‪14‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫التخطيط المركزي ذو النظرة القطاعية دون األخذ بعين االعتبار التنسيق مع التوجهات المحلية ومتطلباتها‬
‫وتهميش الخصوصيات المحلية‪.‬‬
‫إن هذه المرحلة وضعت التهيئة العمرانية في درجة ثانية ذلك نتيجة األزمة االقتصادية التي عرفتها‬
‫ّ‬
‫الجزائر سنة ‪ 6171‬نتيجة انخفاض سعر البترول رغم ذلك بدأت بوادر االهتمام بالتهيئة العمرانية غير‬
‫ّأنها لم تمنح الوسائل والسلطات لتحقيق األهداف التي وجدت من أجلها‪.1‬‬
‫ثالثاا‪ -‬المرحلة الثالثة‪ :‬غياب سياسة عمرانية واضحة المعالم في ظ ّل األزمة التي اجتاحت البالد(‪6111‬‬
‫إلى ‪)2116‬‬
‫هذه المرحلة بمثابة مرحلة انتقالية حيث دخلت الجزائر النظام الليبرالي واالقتصاد الحر وبالتالي‬
‫التخلي عن النمط المركزي في التخطيط وهي مرحلة حرجة في تاريخ الجزائر حيث اجتاحت البالد أزمة‬
‫سياسية حادة كانت لها آثار وخيمة على الجانب االقتصاديواالجتماعي وحجبت كل عمليات التهيئة وتم‬
‫أيضا الرجوع إلى ظاهرة التعمير الفوضوي‬
‫تعطيل العمل بقانون ‪ ،6178‬وسجلت الجزائر في هذه المرحلة ً‬
‫وزيادة التمركز في المناطق الساحلية وزيادة التهميش والفقر في المناطق الداخلية للبالد هذا ما أدى إلى‬
‫نزوح ريفي شديد وتفريغ بعض المناطق من السكان نتيجة غياب األمن خاصة في المناطق الريفية‪ ،‬كما‬
‫عرفت هذه الفترة احتجاب الحقيبة الو ازرية للتهيئة العمرانية حتى سنة ‪ 6112‬أين أنشأت وأحدثت و ازرة‬
‫التجهيز والتهيئة العمرانية التي بادرت سنة ‪ 6112‬بمشروع الجزائر عدا وذلك بتنظيم استشارة وطنية‬
‫واسعة حول اإلستراتيجية الجديدة للتهيئة العمرانية في الجزائر وشاركت فيها السلطات العمومية والجماعات‬
‫المحلية والخبراء والجمعيات المدنية إلثراء وثيقة صممتها الو ازرات المعنية للوضعية الراهنة للتراب الوطني‬
‫غدا ''‪.‬‬
‫تحت عنوان '' الجزائر ً‬
‫تضمنت حصيلة االختالالت التي تعرفها البالد وبعض االقتراحات لوضع مشروع وطني جديد‬
‫إلستراتيجية جديدة للتهيئة العمرانية في الجزائر‪ ،‬وبدأ التفكير بإستراتيجية التنمية المستدامة في مجال‬
‫التهيئة العمرانية‪ ،‬كما تم تأسيس المجلس األعلى للبيئة والتنمية المستدامة كهيئة تتولد إعداد السياسة‬
‫أن هذا المجلس لم يعمل مما شجع جميع‬
‫الوطنية للبيئة وهدفه تجسيد التعاون الواسع بين القطاعات غير ّ‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.18‬‬

‫‪15‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫االنحرافات في مجال التهيئة والتعمير‪ ،‬غير ّأنه بدأ التغير يمس مجال التهيئة والتعمير فوضعت نصوص‬
‫تشريعية تتعلق بصفة مباشرة أو غير مباشرة بمجال التهيئة والتعمير‪.1‬‬
‫إن قانون التوجيه العقاري وضع أبعاد التعمير بالجزائر من خالل وضع اإلطار القانوني للتعمير‬
‫ّ‬
‫‪2‬‬
‫وذلك في نص المواد ‪ 11‬و ‪ 81‬المحددة لألراضي المعمرة والقابلة للتعمير ونص على أدوات التعمير‬
‫التي تضمنتها المادة ‪ 61‬من القانون ‪ 21-11‬المتعلق بالتهيئة والتعمير هي المخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫والتعمير ‪ PDAU‬ومخطط شغل األراضي‪.3POS‬‬
‫المرحلة الرابعة‪:‬مرحلة التهيئة العمرانية في إطار التنمية المستدامة (من ‪ 2116‬إلى يومنا هذا)‪.‬‬
‫نظر للظروف التي عاشتها البالد‬
‫إن السياسة التي كانت معتمدة أظهرت مجهودات تنموية غير ّأنه ًا‬
‫ّ‬
‫وجدت الجزائر نفسها أمام تعمير فوضوي عشوائي‪ ،‬امتاز باستهالك ال عقالني لألراضي وعدم احترام‬
‫تشريعات البناء‪ ،‬تسبب بأضرار كبيرة على البيئة منها تدهور الموارد الطبيعية تلوث المياه‪ ،‬السبب في ذلك‬
‫راجع إلى سوء مسار سياسة شغل اإلقليم وعدم تنظيم عملية التعمير مع انسحاب دور الدولة في هذه‬
‫المرحلة وتخليها عن عمليات التخطيط‪.4‬‬
‫وبالتالي في هذه المرحلة تم صدور قانون ‪ 21-16‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة الذي‬
‫ألغى قانون ‪ 511-78‬الذي كانت تبني الدولة من خالله سياسة وطنية لتهيئة اإلقليم تأخذ مبادئها من‬
‫إن قانون ‪ 78‬لم يعد صالحا‬
‫الميثاق الوطني‪ ،‬ففي غرض أسباب صدور هذا القانون جاء مايلي‪ّ '' :‬‬
‫وتجاوزه الزمن بسبب اإلطار السياسي واالقتصادي للبالد على وجه الخصوص والصيغ الجديدة للمهام‬
‫التي سطرتها الدولة '' من خالل قانون ‪ 21-16‬بدأت الدولة تعيد إدراج دورها في تهيئة اإلقليم فأحدثت‬
‫وسائل جديدة للتهيئة وبدأت التفكير في إدراج البعد التنموي وحماية البيئة بصفة رسمية للتحكم في تهيئة‬
‫ليحدد التوجهات واإلدارات المكلفة بذلك التي من أهدافها‬
‫اإلقليم وتصحيح شغل المجال بالجزائر‪ ،‬كما جاء ّ‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬

‫‪2‬‬
‫قانون رقم ‪،22-11‬مؤرخ في ‪67‬نوفمبر‪ ،6111‬المتعلق بقانون التوجيه العقاري‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،21‬الصادرة في ‪61‬‬
‫نوفمبر‪.6111‬‬
‫‪3‬المادة ‪ 61‬من القانون ‪ ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪4‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪5‬‬
‫قانون ‪ 21-16‬مؤرخ في ‪62‬ديسمبر‪ ،2116‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة ‪ ،‬ج ر عدد‪ ،88‬لسنة ‪.2116‬‬
‫‪16‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬
‫‪1‬‬
‫أن القانون ‪ 21-16‬جاء بسياسة وطنية لتهيئة‬
‫تنمية الفضاء الوطني تنمية منسجمة ومستدامة ‪ ،‬كما نجد ّ‬
‫اإلقليم وتنميته المستدامة التي تهدف إلى تنمية اإلقليم الوطني على أساس خصائص ومؤهالت كل فضاء‬
‫جهوي كما يسعى إلزالة األسباب التي أدت إلى عدم التوازن الجهوي‪.‬‬
‫المبحث الثاني‬
‫األدوات األساسية لتطبيق سياسة التهيئة العمرانية ‪.‬‬
‫فإن أي بناء في محيط عمراني وأي منطقة عمرانية‬
‫إن العمران هو وجه الدولة والحضارة وعليه ّ‬
‫ّ‬
‫جديدة يجب أن يستجيب لمجموعة من المقاييس والقواعد التقنية المحددة مسبقا من قبل المشرع وضبطتها‬
‫فإن أي توسع بإنشاء مدن جديدة أو تجمعات سكانية يجب أن تكون وفقًا‬
‫قواعد تنظيمية إلى جانب ذلك ّ‬
‫لمخططات تقنية قانونية وهي المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وكذا مخطط شغل األراضي وهذا ما‬
‫األول)‪.‬‬
‫سنقوم بعرضه في (المطلب ّ‬
‫وكل بناء ال يتم إالّ بعد الموافقة من السلطات المختصة والذي يتوج برخصة البناء بعد الحصول‬
‫على شهادة التعمير وأي تجزئة في قطعة أرض معدة للبناء يجب أن يتم وفقا لشهادة إدارية معدة من قبل‬
‫فإنه يهدم من قبل اإلدارة أو من‬
‫خطر على المالك وعلى الغير ّ‬
‫مصالح تقنية متخصصة وكل مبنى يشكل ًا‬
‫قبل المالك ولكن بعد ترخيص من الجهات المختصة وهذا ما سوف نتطرق إليه في (المطلب الثاني) من‬
‫هذا المبحث‪.‬‬
‫األول‬
‫المطلب ّ‬
‫أدوات التهيئة العمرانية والتعمير‬
‫تحدد أدوات التهيئة والتعمير التوجيهات األساسية لتهيئة األراضي المعنية كما تضبط توقعات‬
‫ّ‬
‫وتحدد على وجه الخصوص الشروط التي تسمح من جهة بترشيد استعمال المساحات‪،‬‬
‫ّ‬ ‫التعمير وقواعده‬
‫وقاية النشاطات الفالحية‪ ،‬حماية المساحات الحساسة‪ ،‬المواقع والمناظر ومن جهة أخرى تعيين األراضي‬
‫المخصصة للنشاطات االقتصادية ذات المنفعة العامة‪ ،‬البنايات المرصودة لالحتياجات الحالية والمستقبلية‬
‫وتحدد أيضا شروط التهيئة والبناء‬
‫ّ‬ ‫في مجال التجهيزات الجماعية المتعلقة بالخدمة‪ ،‬النشاطات‪ ،‬المساكن‬
‫للوقاية من األخطار الطبيعية‪ ،‬فتتمثل اآلليات القانونية لتسيير الفضاء العمراني الجزائري في أدوات التهيئة‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪17‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫والتعمير لما لها من تأثير مباشر على المجال‪ 1‬وعليه فبعدما كانت سياسة التهيئة العمرانية في بداية‬
‫حيز التطبيق‬
‫تصورات محددة في المخططات الوطنية ولم يكن في الحسبان ّأنها ستدخل ّ‬
‫مجرد ّ‬
‫الثمانينات ّ‬
‫إالّ بعد صدور نصوص قانونية تضفي عليها الطابع التنظيمي وبالفعل عرف شغل المجال صدور أهم‬
‫األول إلى المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫قانون وهو القانون ‪ 21-11‬ومن ثم سوف نتطرق في الفرع ّ‬
‫ومخطط شغل األراضي سيكون محل دراسة في (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫األول‬
‫الفرع ّ‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫أن هذا‬
‫قبل التفصيل في موضوع أدوات التهيئة والتعمير في ظ ّل القانون رقم ‪ 21-11‬تشير إلى ّ‬
‫القانون تم تعديله واتمامه بموجب القانون رقم ‪ 212-12‬الذي جاء بأحكام جديدة وعقوبات صارمة تهدف‬
‫إلى التصدي لظاهرة استمرار تفشي البنايات غير المشروعة والفوضوية التي تشوه المظهر الجمالي للمدن‬
‫أن هذا‬
‫ولالستجابة لألوضاع التي شهدتها الجزائر خاصة عقب الزلزال الذي عرفته في ‪ ،2111‬إالّ ّ‬
‫القانون لم يأت بجديد بنسبة ألدوات التهيئة والتعمير بل بقيت تخضع للقانون رقم ‪ ،322-11‬نظم القانون‬
‫رقم ‪ 21-11‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في القسم الثاني في الفصل الثالث منه في المواد ‪61‬‬
‫ال ثم التطرق بعد ذلك إلى اإلجراءات الضرورية‬
‫إلى ‪ 11‬لذلك نرى من الضروري التطرق إلى مفهومه أو ً‬
‫إلعداده‪.‬‬
‫ّأولا‪ -‬مفهوم المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫‪ )1‬تعريفه‪:‬‬
‫عرفت المادة ‪ 61‬من القانون ‪ 21-11‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير على ّأنه‪ :‬أداة للتخطيط‬
‫يحدد التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية أخذا‬
‫المجالي والتسيير الحضري‪ّ ،‬‬

‫‪1‬غواس حسينة‪ ،‬اآلليات القانونية لتسيير العمران‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون العام‪ ،‬فرع اإلدارة العامة‪ ،‬القانون‬
‫وتسيير اإلقليم‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،2162 ،‬ص ص ‪.61 ،62‬‬
‫‪2‬‬
‫أنظر قانون رقم ‪ ،12-12‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪3‬إقلولي‪ /‬ولد رابح صافية‪ ،‬قانون العمران الجزائري‪ ( ،‬أهداف حضرية ووسائل قانونية ) ‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2162 ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪18‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫بعين االعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية ويضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل األراضي‪، 1‬‬
‫أن المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير عبارة عن وسيلة للتخطيط‬
‫نستخلص من محتوى المادة ‪ّ 61‬‬
‫عدة بلديات‬
‫يحدد التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية لبلدية واحدة أو ّ‬
‫المجالي والتسيير الحضري ّ‬
‫عدة بلديات في نسيج عمراني معين أو اشتراكها في شبكة توزيع‬
‫متجاورة تجمعها عوامل مشتركة كانتشار ّ‬
‫مياه الشرب ووسائل النقل الحضري العمومي أو غيرها من الهياكل والتجهيزات الرئيسية كما يأخذ المخطط‬
‫بعين االعتبار جميع تصاميم التهيئة ومخططات التنمية‪.2‬‬
‫أن المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يحافظ على توجهات مخطط شغل األراضي ويحترمها‬
‫ونجد ّ‬
‫ويضبطها صيغتها المرجعية في استخدام األرض والمجال حاض ار ومستقبالً ويضبط الصيغ المرجعية‬
‫لمخطط شغل األراضي‪ ، 3‬ويعبر المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير عن تنظيم وتأطير وادارة نشاط‬
‫ال لتنظيم استعمال األراضي وتنظيم عمليات التعمير تحت طائلة توقيع‬
‫التعمير فهذا المخطط وضع أص ً‬
‫جزاءات عند مخالفتها وهذا ما تطرقت إليه المادة ‪ 2/61‬من قانون ‪.421-11‬‬
‫لمدة ‪ 21‬سنة‪ ،‬وهو قابل‬
‫كما أن المخطط التوجيهي عبارة عن أداة ذات طبيعة توقعية يوضع ّ‬
‫للمعارضة من قبل الغير‪ ،‬فالمخطط التوجيهي وسيلة تحدد شروط األشكال والنتائج المتعلقة بتوسيع الكتل‬
‫ويحدد التوجيهات الرئيسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية ويضبط‬
‫ّ‬ ‫السكنية إلى آفاق ‪ 21‬سنة‬
‫الصيغ المرجعية لمخطط شغل األراضي وهنا يظهر الجانب التقني للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫يتكون من تقرير تقني وخرائط ورسوم بيانية واحصاءات‪.5‬‬
‫كما ّ‬
‫تبين في نص‬
‫والمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير مخطط إلزامي بالنسبة لكل البلديات وهذا ما ّ‬
‫المادة ‪ 22‬من قانون ‪.21-11‬‬

‫‪1‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬مجمع النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالعقار‪ ،‬دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪ ،2116‬ص ‪.182‬‬
‫‪2‬إقلولي‪ /‬ولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.12 ،16‬‬
‫‪3‬‬
‫منصوري نورة‪ ،‬قواعد التهيئة والتعمير وفق التشريع الجزائري ‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،2161 ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 2/61‬من قانون ‪ ، 21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪5‬إقلولي‪ /‬ولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.11 ،12‬‬
‫‪19‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫'' يجب تغطية كل بلدية بمخطط توجيهي للتهيئة والتعمير يتم إعداد مشروعه بمبادرة من ر‪.‬م‪.‬ش‬
‫البلدي وتحت مسؤوليته ''‪.1‬‬
‫‪ )2‬موضوع المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫تحدد المادتان ‪ 61‬و ‪ 67‬من القانون رقم ‪ 21-11‬موضوع المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫المتمثل في اآلتي‪:‬‬
‫يحدد التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية (المادة ‪ 61‬من قانون رقم‬
‫‪ّ -‬‬
‫‪.2)21-11‬‬
‫يحدد التخصيص العام لألراضي على مجموع تراب بلدية أو مجموع البلديات حسب القطاعات‬
‫‪ّ -‬‬
‫المختلفة (المادة ‪ 67‬من قانون رقم ‪.)21-11‬‬
‫يحدد توسيع المباني السكنية وتمركز المصالح والنشاطات وطبيعة وموقع التجهيزات الكبرى‬
‫‪ّ -‬‬
‫والهياكل األساسية (المادة ‪ 67‬من قانون رقم ‪.)21-11‬‬
‫يحدد مناطق التدخل في األنسجة الحضرية والمناطق الواجب حمايتها (المادة ‪ 67‬من القانون‬
‫‪ّ -‬‬
‫رقم ‪.3)21-11‬‬
‫إضافة إلى المادتين ‪ 61‬و ‪ 67‬اللتين تحددان موضوع المخطط التوجيهي هناك المادة ‪ 61‬من‬
‫تحدد المناطق التي ُيغطيها المخطط التوجيهي والذي يقسمها إلى قطاعات‬
‫القانون رقم ‪ 21-11‬التي ّ‬
‫محددة كمايلي‪:‬‬
‫أ)القطاعات المعمرة‪ :‬هي التي تحتوي على أرض تشغلها بنايات مجتمعة ومساحات فاصلة ما بينهما‬
‫التجهيزات والنشاطات ولو غير مبنية كالمساحات الخضراء والحدائق والغابات الحضرية الموجهة إلى‬
‫خدمة هذه البنايات المجتمعة‪.‬‬
‫ب) القطاعات المبرمجة للتعمير‪ :‬تشمل هذه المناطق القطاعات المخصصة التعمير على األمدين‬
‫القصير والمتوسط في آفاق ‪ 61‬سنوات‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫محمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.182‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 61‬من قانون رقم ‪، ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 67‬من قانون رقم ‪ ،21-11‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪20‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫ج) قطاعات التعمير المستقبلية‪ :‬تشمل األراضي المخصصة للتعمير على المدى البعيد في آفاق عشرين‬
‫سنة حسب جدول األولويات المنصوص عليها في المخطط التوجيهي والتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫د) القطاعات غير القابلة للتعمير‪ :‬وتشمل كل األراضي التي تكون فوقها حقوق البناء محددة بدقة وبنسب‬
‫تتالءم مع االقتصاد العام لمناطق هذه القطاعات‪ .1‬وذلك مثل مناطق الثروات الطبيعية المحمية والمناطق‬
‫التي ال يسمح بها إالّ للمنشأة الفالحية والمناطق المعرضة للظواهر الطبيعية والتي قد تشكل خطورة في‬
‫حالة تعميرها‪.2‬‬
‫يحدد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير بمقرر من الوالي أو باقتراح من رؤساء المجالس الشعبية‬
‫ّ‬
‫البلدية المعنية بعد مداولة المجالس الشعبية البلدية وهذا في حالة ما إذا كان مجموعة البلديات تابعة لوالية‬
‫يحدد المخطط التوجيهي‬
‫واحدة‪ ،‬أما في حالة ما إذا كان مجموعة البلديات تابعة إلى واليات مختلفة فهنا ّ‬
‫بقرار مشترك بين الوزير المكلف بالتعمير والوزير المكلف بالجماعات المحلية المساحات التي يشتملها‪.3‬‬
‫‪ )3‬أهداف ودور المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫يساهم المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في المحافظة على النظام العام العمراني والجانب‬
‫الحمائي من خالل تحديد استعمال األراضي من حيث األراضي القابلة للتعمير واألراضي التي بطبيعتها‬
‫غير قابلة للتعمير لتواجدها في أماكن معرضة للكوارث الطبيعية واإلنزالقات كما يسعى إلى حماية البيئة‬
‫والمواد الطبيعية وهذا بالوقاية من كل أشكال التلوث كما يهدف إلى ترشيد استعمال المساحات الخضراء‬
‫البد من‬
‫ووقاية األراضي والنشاطات الفالحية وحماية األراضي ذات الطابع الغابي باعتباره ثروة وطنية ّ‬
‫المحافظة عليها باعتبار أن المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير نظام يصحبه تقرير توجيهي ومستندات‬
‫بيانية يساهم في الحفاظ على النظام العام العمراني‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫أنظر المواد من ‪ 21‬إلى ‪ 21‬من قانون ‪، ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬سماعين ش ـ ـامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجي ـ ـه العقاري‪ ،‬دار هومه للطباعـ ـة والنشـ ـر والتوزي ـ ـع‪ ،‬الج ـ ـزائر‪ ،2111 ،‬ص‬
‫‪.672‬‬
‫‪3‬طايلب سامية‪ ،‬الضبط العمراني في مجال رخص التعمير‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬فرع القانون العام‪،‬‬
‫تخصص الجماعات المحلية والهيئات اإلقليمية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪،‬‬
‫بجاية‪ ،2162 ،‬ص ‪.16‬‬
‫‪4‬طايلب سامية‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪21‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫يحدد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير مساحات واألراضي المعرضة لألخطار الطبيعية‬
‫‪ -‬كما ّ‬
‫وفقا لإلجراءات المقررة في قانون ‪ 12-12‬المتعلق بحماية الساحل وتثمينه‪.1‬‬
‫والتكنولوجية والتعمير وذلك ً‬
‫‪ -‬يعتبر الوثيقة المرجعية لكل أعمال التدخل في العقار وبعد المصادقة عليه يعتبر ملزما لكل‬
‫الهيئات المتواجدة في إقليم البلدية حتى للجهة المعدة له‪.‬‬
‫كما يهدف إلى تعريف وتصنيف المناطق المعرضة لزالزل حسب درجة الخطورة وتحدد قواعد البناء‬
‫في هذه المناطق‪.2‬‬
‫‪ )4‬إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫يتم إعداده بموجب قرار من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي عن طريق مداولة يتم تبليغها إلى‬
‫الوالي المختص إقليميا وتنشر مدة شهر بمقر البلدية المعنية كما يكون رئيس البلدية ملزم باستشارة هيئات‬
‫على مستوى الوالية وأخرى على المستوى المحلي بعدها يكون هذا المشروع المصادق عليه محل تحقيق‬
‫عمومي بموجب قرار من ر‪.‬م‪.‬ش‪.‬ب المعني ويعين مفوض أو محقق أو أكثر لهذا الغرض وينشر قرار‬
‫التحقيق في البلدية المعنية ويبلغ الوالي بنسخة منها التي لها أجل ‪ 62‬يوم إنجازها ويقفل سجل التحقيق‬
‫بعد انتهاء المدة القانونية للتحقيق ويوقعه المفوض أو المحقق‪.‬‬
‫تتم المصادقة على المخطط التوجيهي حسب الحالة بقرار من الوالي أو بقرار مشترك بين الوزير‬
‫المكلف بالجماعات المحلية بعد استشارة الوالي المعني أو الوالة المعنيين أو بناء على مرسوم تنفيذي‬
‫يصدر بعد استشارة الوالي المعني أو الوالة المعنيين بناء على تقرير وزير التعمير‪.‬‬
‫إن االستقصاء الذي يقوم به المفوض يشهد انخفاض في نسبة المشاركة وهذا راجع لعدم قيام اإلدارة‬
‫ّ‬
‫بالدور اإلجرائي وهو األمر الذي يؤثر في عملية إدماج احتياجات السكان في المخطط إلى جانب نقص‬
‫الثقافة العمرانية لدى المواطنين وهذا ما يستدعي تفعيل مبدأ مشاركة المواطنين في تسيير شؤونهم‪.3‬‬

‫‪1‬‬
‫بوراي دليلة‪ ،‬الديمقراطية التشاركية ومجاالتها الممتازة (البيئة والتعمير)‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،2161 ،‬ص ‪.71‬‬
‫‪2‬مقليد سعاد‪ ،‬ق اررات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص قانون إداري‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،2162 ،‬ص ‪.18‬‬
‫‪3‬طايلب سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.16‬‬
‫‪22‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ )5‬إجراءات مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وتعديله‪:‬‬

‫ال يمكن مراجعة إجراءات مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو تعديله إالّ في حالتين‬
‫ذكرتهما المادة ‪ 27‬من قانون ‪ 21-11‬وهي في حالة ما إذا كانت القطاعات المزعم (المراد) تعميرها في‬
‫طريق اإلشباع أو في حالة تطوير المحيط لدرجة يصبح المخطط ال يستجيب ألهداف مشاريع التهيئة وال‬
‫يلبي طموحات مواطني البلدية المعنية‪ ،‬وأثناء إعداد المخطط التوجيهي يتخذ رئيس البلدية كل إجراء يراه‬
‫مصحوبا برأي‬
‫ً‬ ‫ضرورًيا لحسن اإلنجاز والتسيير لهذا المخطط والمصادقة على مراجعة التعديالت يكون‬
‫المجلس الشعبي الوالئي‪ ،‬ويبلغ المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير المصادق عليه للجمهور لإلطالع‬
‫عليه‪.1‬‬
‫فإن المشرع الجزائري وتحقيقا لمصلحة المواطن قد راع مسألة تغيير النشاطات‬
‫بناء على ما تقدم ّ‬
‫ً‬
‫الحضرية ومنح تسهيالت جديدة تساعد على تحقيق التنمية بالمناطق المعنية بواسطة حق تعديل المخطط‬
‫وتبقى إجراءات مراجعة أو تعديله هي نفس إجراءات اإلعداد والمصادقة على هذا المخطط‪.2‬‬
‫‪ )9‬إجراء التحقيق العمومي في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫يحدد‬
‫إن المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أداة للتخطيط المجالي والتسيير الحضري‪ ،‬كما ّ‬
‫ّ‬
‫التوجيهات األساسية للبلدية أو البلديات المعنية‪ ،‬كما يضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل األراضي‪.3‬‬
‫يخضع المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير إلى التحقيق العمومي بموجب قرار التطبيق العمومي‬
‫يوما‪ ،4‬حيث يعرض المشروع التمهيدي للمخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫ابتداء من انقضاء مهلة ستين (‪ً )11‬‬
‫ويحدد المكان أو‬
‫ّ‬ ‫والتعمير السكان بموجب قرار إداري ولهم مهلة ‪ 22‬يوم إلبداء آرائهم ومالحظاتهم‬

‫‪ 1‬أبرباش زهرة‪ ،‬دور البلدية في ميدان التهيئة والتعمير‪ ،‬مذكرة لنيل درجة الماجستير في الحقوق‪ ،‬فرع اإلدارة والمالية‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة بن يوسف بن خدة‪ ،‬الجزائر‪ ،2166 ،‬ص ‪.28‬‬
‫‪2‬‬
‫لعويجي عبد اهلل‪ ،‬ق اررات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري‪ ،‬شهادة لنيل شهادة الماجستير في العلوم القانونية‪ ،‬تخصص‬
‫قانون إداري وادارة عامة‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،2162 ،‬ص ‪.28‬‬
‫‪3‬‬
‫يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪،‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،688/16‬مؤرخ في ‪ 27‬مايو ‪ّ ،6116‬‬
‫والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‪ ،‬ج ر عدد ‪ 21‬معدل ومتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،162-12‬مؤرخ في ‪61‬‬
‫سبتمبر ‪ ،2112‬جريدة رسمية عدد ‪ ،2‬الصادرة في ‪ 66‬سبتمبر ‪.2112‬‬
‫‪4‬أنظر المادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ ،688/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪23‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫ويحدد تاريخ انطالق التحقيق ونهايته‬

‫ّ‬ ‫األماكن التي سيتم فيها التحقيق العمومي ويعين المفوض المحقق‬
‫وكذا إجراءاته‪.1‬‬
‫ي نشر قرار المشروع التمهيدي للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير بمقر المجلس الشعبي البلدي كما‬
‫إقليميا‪ ،‬وتدون المالحظات في سجل مرقم وموقع من رئيس المجلس‬
‫ً‬ ‫ترسل نسخة منه للوالي المختص‬
‫كتابيا إلى المفوض المحقق‪.2‬‬
‫الشعبي البلدي أو ترسل ً‬
‫ويقفل سجل االستقصاء عند انتهاء المهلة القانونية وهي ‪ 27‬يوما‪ ،‬حيث يقوم المفوض المحقق‬
‫يوما الموالية لميعاد قفل المحضر وترسل نسخة منه إلى‬
‫بالتوقيع على السجل خالل خمسة عشر (‪ً )62‬‬
‫رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني مصحوب بالملف الكامل للتحقيق العمومي مع استنتاجاته‪.‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫مخطط شغل األراضي (‪)POS‬‬
‫إذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يرسم التوجيهات األساسية العمرانية للبلدية أو البلديات‬
‫يحدد حقوق البناء واستعمل‬
‫فإن مخطط شغل األراضي باعتباره وكذلك أداة من أدوات التعمير ّ‬
‫المعنية ّ‬
‫األراضي بصفة مفصلة وفقا للتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير كما يعتبر من المخططات‬
‫المحلية للتهيئة والتعمير التي يلجأ إليه المشرع من أجل التخطيط لتوجيهات التعمير المرسومة في‬
‫عدة جوانب من‬
‫ونظر لما له من أهمية فيجب دراسته من ّ‬
‫ًا‬ ‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وبالتالي‬
‫حيث التعريف‪ ،‬اإلعداد‪ ،‬المضمون‪...‬‬
‫ّأولا‪-‬تعريف مخطط شغل األراضي‬
‫يمكن القول على ّأنه هو من أدوات التعمير المنصوص عليه في المواد ‪ 16‬إلى ‪ 17‬من القانون‬
‫ويبين أحكامه المرسوم التنفيذي ‪ 687/16‬المحدد إجراءات إعداد مخطط شغل‬
‫‪ 21-11‬المتعلق بالتهيئة ّ‬
‫األراضي والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به‪.3‬‬
‫يحدد مخطط شغل األراضي بالتفصيل في إطار توجيهات مخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير حقوق‬
‫ّ‬
‫يحدد مايلي‪:‬‬
‫فإن مخطط شغل األراضي ّ‬
‫استخدام األراضي والبناء ولذا ّ‬

‫‪1‬أنظر المادة ‪ 61‬من المرسوم ‪ ،688/16‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫أنظر المادة ‪ 66‬و ‪ 62‬من المرسوم رقم ‪ ،688/16‬المرجع نفسه ‪.‬‬
‫‪3‬راجع المادتين‪ 18‬و‪ 17‬من القانون ‪ ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪24‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪-‬يضبط حقوق البناء واستعمال األراضي‪.‬‬

‫‪ -‬يضبط القواعد المتعلقة بالمظاهر الخارجي للبنايات‪.‬‬
‫يحدد المساحة العمومية والمساحات الخضراء والمواقع المختصة للمنشآت العمومية والمنشآت‬
‫‪ّ -‬‬
‫ذات المصلحة العامة وكذا تخطيطات ومميزات طرق المرور‪.‬‬
‫يحدد االرتفاقات‪.‬‬
‫‪ّ -‬‬
‫يحدد األحياء والمناطق الواجب حمايتها وتحديدها واصالحها‪.1‬‬
‫‪ّ -‬‬
‫ثانيا‪-‬إعداد مخطط شغل األراضي‬
‫ا‬
‫اعتمد المشرع في إعداده لمخطط شغل األراضي والمصادقة عليه إجراءات تشبه ما تطرقنا إليه في‬
‫إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وعليه يتم إعداد مخطط شغل األراضي عن طريق مداولة من‬
‫طرف المركز البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية حيث يجب أن تتضمن المداولة مايلي‪:‬‬
‫‪-‬تذكير بحدود المرجعية لمخطط الشغل األراضي الواجب إعداده وفقا لما حدده المخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة والتعمير المتعلق به‪.‬‬
‫‪ -‬بيان كيفية مشاركة مختلف اإلدارات والهيئات والمصالح العمومية‪ ،‬والجمعيات في إعداد المخطط‬
‫أن المشرع وسع من دائرة التشاور في إعداده وبالتالي نجده قد سار على نهج المخطط التوجيهي‬
‫بمعنى ّ‬
‫للتهيئة والتعمير في تبنيه لقواعد التشاور والتحاور وهذا بإسناده إلى نظام المداوالت داخل المجلس الشعبي‬
‫البلدي أو المجالس المعنية باعتبارها هيئات انتخابية تمثيلية تعبر عن إرادة الشعب‪.2‬‬
‫عدة بلديات يمكن‬
‫إن ما يتعلق بحالة ما إذا كان مخطط شغل األراضي يشمل تراب بلديتين أو ّ‬
‫ّ‬
‫رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية إسناد مهمة إعداده إلى مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات‪.‬‬
‫أن كل الق اررات التي تتخذها المؤسسات العمومية المشتركة بين البلديات والتي تدخل في إطار‬
‫يتبين ّ‬
‫ّ‬
‫اإلج ارءات المحددة ألجل المصادقة واعداد مخطط شغل األراضي ال تكون قابلة للتنفيذ إالّ بعد مداولة من‬
‫المجلس الشعبي البلدي المعني‪.3‬‬

‫‪1‬‬
‫أنظر القانون ‪ ،21-11‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪2‬‬
‫الصادق بن عزة‪ ،‬دور اإلدارة في مجال تطبيق أحكام العمران في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة مكملة لنيل شهادة الماجستير في‬
‫العلوم القانونية واإلدارية‪ ،‬تخصص قانون إداري وادارة عامة‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،2162 ،‬ص ص ‪.11 ،12‬‬
‫‪3‬الصادق بن عزة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪25‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫يوما‪ ،‬أين‬
‫لمدة ستين (‪ً )11‬‬
‫يخضع مشروع مخطط شغل األراضي المصادق عليه للتحقيق العمومي ّ‬
‫ويعين‬
‫يحدد فيه األماكن التي يمكن أن تخضع للتحقيق العمومي ّ‬
‫يصدر رئيس المركز الشعبي البلدي قرار ّ‬
‫ويبين تاريخ بداية ونهاية التحقيق واجراء سيره‪.1‬‬
‫المفوض المحقق للقيام بهذه المهمة ّ‬
‫بعدها ينشر القرار الذي يعرض مخطط شغل األراضي على االستقصاء العمومي بمقر المجلي‬
‫إقليمي ا‪ . 2‬وتتبع نفس إجراءات التحقيق العمومي‬
‫ً‬ ‫الشعبي البلدي وتبلغ نسخة منه إلى الوالي المختص‬
‫السالفة الذكر في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.3‬‬
‫أن المشرع الجزائري اهتم بتوسيع نطاق التشاور والحوار حول مستقبل التعمير في‬
‫نستنتج مما سبق ّ‬
‫البلديات وذلك بمحاولة إشراك المواطنين‪ ،‬وترقية الحس المدني وروح المسؤولية لدى المجتمع‪.‬‬
‫ثالثاا‪ -‬مضمون مخطط شغل األراضي‬
‫يتكون من الئحة نظام ومستندات بيانية مرجعية نوضحها كاآلتي‪:‬‬
‫إن مخطط شغل األراضي ّ‬
‫ّ‬
‫‪)1‬لئحة النظام‪:‬‬
‫تتضمن الالئحة مذكرة تقديم يثبت فيها تالئم أحكام مخطط شغل األراضي مع أحكام المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير والبرامج المعتمدة للبلدية أو البلديات المعنية مع مراعاة آفاق التنمية فيها إلى‬
‫تحدد لكل منطقة متجانسة مع مراعاة األحكام المطبقة على بعض أجزاء التراب‪ ،‬كما‬
‫جانب القواعد التي ّ‬
‫هو محدد في الفصل الرابع من نفس القانون نوع المباني المرخص لها‪ ،‬أو المحظور وجهتها وحقوق البناء‬
‫المرتبطة بملكية األرض التي يعبر عنها بمعامل األرض ومعامل ما يؤخذ من األرض مع جميع‬
‫يحدد شروط شغل األراضي المرتبطة بالمنافذ والطرق وصول الشبكات إليها‪،‬‬
‫االرتفاقات المحتملة كما ّ‬
‫خصائص القطع األرضية موقع المباني إلى الحدود الفاصلة‪ ،‬موقع بعضها من بعض على ملكية واحدة‪،‬‬
‫ارتفاع المباني‪ ،‬المظهر الخارجي‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫يحدد إجراءات إعداد مخططات شغل األراضي والمصادقة‬ ‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،687/16‬مؤرخ في ‪ 27‬مايو ‪ّ ،6116‬‬
‫‪-12‬‬ ‫عليها والوثائق المتعلقة بها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،21‬الصادر في أول يونيو ‪ ،6116‬معدل ومتمم للمرسوم التنفيذي‬
‫‪ ،167‬مؤرخ في ‪ 61‬سبتمبر ‪ ،2112‬جريدة رسمية عدد ‪ ،12‬الصادر في ‪ 66‬سبتمبر ‪.2112‬‬
‫‪2‬‬
‫أنظر المادة ‪ 66‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،687/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫عد إلى المواد ‪ 61 ،62 ،66‬من المرسوم رقم ‪ ،687/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪4‬طايلب سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪26‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ )2‬المستندات البيانية المرجعية يشمل على‪:‬‬

‫تحدد المناطق واألراضي المعرضة لألخطار‬
‫* مخطط بيان الموقع‪ ،‬مخطط طوبوغرافي‪ ،‬خريطة ّ‬
‫الطبيعية والتكنولوجية مصحوبة بالتقارير التقنية المتصلة بذلك واألخطار الكبرى المبينة في المخطط العام‬
‫للوقاية‪.‬‬
‫يحدد المناطق القانونية المتجانسة وكذلك موقع إقامة التجهيزات والمنشآت‬
‫* مخطط تهيئة عامة ّ‬
‫ذات المصلحة العامة والمنفعة العمومية‪.‬‬
‫يحدد بالتفصيل المناطق‬
‫يبين الشروط األساسية للتعمير واألخذ بها في كل مشروع بناء ّ‬
‫* ّ‬
‫الصناعية السكنية والطبيعية‪.1‬‬
‫ابعا‪ -‬دور مخطط شغل األراضي‬
‫را‬
‫أساسا في الرخص والشهادات وجعلها متطابقة مع‬
‫ً‬ ‫تنظيم مختلف الق اررات الفردية والتي تشتمل‬
‫أهداف وتوجهات المشروع البلدي لتسيير إقليمها والمتمثّل في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬ويالحظ‬
‫أن إجراءات إعداد والمصادقة على أدوات التهيئة والتعمير وكذا مراجعتها لها‬
‫من خالل ما سبق تناوله ّ‬
‫جد مهم في خلق نسيج عمراني منسجم ومواكبة المستجدات على جميع المستويات وكذا إدماج‬
‫دور ّ‬
‫احتياجات السكان في عمليات التخطيط‪.2‬‬
‫المطلب الثاني‬
‫وثائق التعمير‬
‫تعتبر عقود التعمير أي رخص وشهادات التعمير وسائل قانونية لضمان احترام التوجهات العمرانية‬
‫ألن المشروع‬
‫ورقابة النشاط العمراني وذلك من خالل ما تلعب من دور في رقابة عمليات التهيئة والتعمير ّ‬
‫فرض استصدارها قبل الشروع في كل عمل له عالقة بالتعمير‪.‬‬
‫وعليه فقد أدرج المشرع الجزائري مجموعة من الرخص والشهادات التي تتفاوت أهميتها وسوف‬
‫األول (رخص التعمير) والفرع الثاني (شهادات التعمير) من هذا المطلب‬
‫نتطرق لها في كال من الفرع ّ‬
‫الثاني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ماجي منصور‪ '' ،‬أدوات التهيئة والتعمير كوسيلة للتخطيط العمراني في التشريع الجزائري ‪ ''،‬مجلة البحوث والدراسات‬
‫العلمية"‪ ،‬عدد ‪ 16‬صادر في ‪ ،2118‬ص ‪.62‬‬
‫‪2‬طايلب سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪27‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫األول‬
‫الفرع ّ‬
‫رخص التعمير‬
‫طا‬
‫وحدد لكل واحدة شرو ً‬
‫حدد ثالثة أنواع من الرخص وكلف كل منها بدور متفاوت ّ‬
‫إن المشرع ّ‬
‫ّ‬
‫واجراءات يحاول من خاللها ضمان التحكم في النشاط العمراني وفي نفس الوقت ضمان حماية البيئة‬
‫خولها المشرع لسلطات الضبط بغرض المحافظة على النظام العام العمراني‪،‬‬
‫والتي تعتبر آلية قانونية ّ‬
‫وهي‪ :‬رخصة البناء‪ ،‬رخصة التجزئة‪ ،‬رخصة الهدم‪.‬‬
‫ّأولا‪-‬رخصة البناء‬
‫‪)1‬تعريف رخصة البناء‪:‬‬
‫قانونا تمنح بمقتضاه الحق لشخص‬
‫ً‬ ‫رخصة البناء هي القرار اإلداري الصادر من سلطة مختصة‬
‫طبيعي أو معنوي بإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب أن تحترم‬
‫قواعد قانون العمران فهي تطرح ضرورة وضع مشاريع البناء في إطار المصلحة العامة من خالل‬
‫تنظيمات العمران‪.1‬‬
‫أن المشرع الجزائري قد نص على رخصة البناء في نص المادة ‪ 22‬من القانون ‪21-11‬‬
‫كما نجد ّ‬
‫كمايلي‪ '' :‬تشترط رخصة البناء من أجل تشييد البنايات الجديدة مهما استعمالها ولتمديد البنايات الموجودة‬
‫ولتغيير البناء الذي يمس الحيطان الضخمة منه أو الواجهات المفضية على الساحة العمومية وإلنجاز‬
‫جدار صلب للتدعيم أو التسييج ''‪.2‬‬
‫قانونا تمنح بمقتضاه‬
‫كما عرفها بعض الفقهاء '' ّأنها القرار اإلداري الصادر من السلطة المختصة ً‬
‫الحق لشخص طبيعي أو معنوي بإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب‬
‫أن تحترم قواعد قانون التعمير ''‪.3‬‬

‫‪1‬‬
‫عربي باي يزيد‪ ،‬استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير‪ ،‬رسالة لنيل درجة الدكتوراه في القانون العقاري‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،2162 ،‬ص ‪.216‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون ‪ ، 21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪3‬طايلب سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬
‫‪28‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫ال في مجال البناء والتعمير باعتبارها وسيلة الضبط اإلداري‬

‫فعا ً‬
‫إن رخصة البناء تشكل عنص ار ّ‬
‫ّ‬
‫لضمان احترام القواعد الخاصة بالبناء على األراضي باإلضافة إلى ّأنه تتّم عن طريق احترام طالب‬
‫الرخصة لحقوق الغير ومتطلبات حماية البيئة‪.1‬‬
‫بأنها الوثيقة الرسمية التي تُثبت حق أي شخص طبيعي أو معنوي في إقامة أي بناء‬
‫كما تعرف ّ‬
‫جديد مهما كانت أهميته حتى ولو كان عبارة عن جدار على ساحة أو طريق عمومي أو تعليق أو توسع‬
‫بناء قائم تسلمها البلدية بعد الرأي بالموافقة من المصالح التقنية لمديرية البناء والتعمير التحقق من احترام‬
‫قواعد التعمير المطبقة بالمنطقة المعنية‪.2‬‬
‫‪ )2‬الجهة المختصة بإصدار قرار رخصة البناء‪ :‬نميز فيها حالتين‪:‬‬
‫أ) إختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي‪:‬‬
‫يختص رئيس المجلس الشعبي البلدي في منح رخصة البناء بصفته ممثالً للبلدية وذلك في الحاالت‬
‫التي تكون فيها البناءات موضوع طلب رخصة البناء واقعة في قطاع يغطيه مخطط شغل األراضي فيكون‬
‫من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي فتح رخصة البناء ويلزم فقط بإطالع الوالي بنسخة من هذه‬
‫الرخصة‪.3‬‬
‫ال للدولة بمنح رخصة البناء‬
‫يختص رئيس المجلس الشعبي البلدي في منح رخصة البناء بصفته ممث ً‬
‫في غياب مخطط شغل األراضي لكن بعد إطالع الوالي والموافقة على القرار المتضمن منح رخصة البناء‬
‫على عكس الحالة السابقة‪.‬‬
‫ب) اختصاص الوالي بمنح رخصة البناء‪:‬‬
‫يختص الوالي بمنح رخصة البناء في الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدولة والوالية وهياكلها العمومية‪.‬‬
‫‪ -‬منشآت اإلنتاج والنقل والتوزيع وتخزين الطاقة وكذلك المواد اإلستراتيجية‪.‬‬
‫‪ -‬اقتطاعات األرض والبنايات الواقعة في السواحل واألقاليم ذات الميزة الطبيعية والثقافية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫أحمد مرجان‪ ،‬تراخيص أعمال البناء والهدم بين تشريعات البناء واألوامر العسكرية والق اررات الو ازرية وأحدث أحكام القضاء‪،‬‬
‫دار النهضة العربية‪ ،‬مصر‪ ،‬د‪.‬س‪.‬ن‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪2‬‬
‫بوريس زيدان‪ '' ،‬عالقة التوثيق بالنشاط العمراني ''‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد العاشر‪ ،2111 ،‬ص ‪.66‬‬
‫‪3‬‬
‫عربي باي يزيد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.61‬‬
‫‪29‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫ج) اختصاص الوزير المكلف بالتعمير بمنح رخصة البناء‪:‬‬

‫يختص الوزير المكلف بالتعمير بمنح رخصة البناء إذا تعلق األمر بمشاريع البناء ذات المصلحة‬
‫مختصا بمنحها بعد أخذ رأي الوالي أو الوالة‬
‫ً‬ ‫فإن الوزير المكلف بالتعمير يكون‬
‫الوطنية أو الجهوية ّ‬
‫‪1‬‬
‫المعنيين‪.‬‬
‫‪ )3‬اآلثار المترتبة عن منح رخصة البناء‪:‬‬
‫مدة صالحية رخصة البناء‪:‬‬
‫أ) ّ‬
‫فإنه بموجب األمر رقم‬
‫إن مدة صالحية رخصة البناء كانت محددة األجل وفق التشريعات السابقة ّ‬
‫ّ‬
‫حاليا وفق القانون رقم‬
‫حددها بسنتين أما بصدور قانون ‪ 12-72‬أصبحت ‪ 1‬سنوات غير ّأنه ً‬
‫‪ّ 18-82‬‬
‫تحدد في قرار رخصة البناء بمراعاة نوعية المشروع وما‬
‫مدة صالحية رخصة البناء ّ‬
‫‪ 21-11‬أصبحت ّ‬
‫فإنها تعتبر الغية‬
‫يستهلكه من وقت فإذا انقضت المدة المحددة في قرار الرخصة دون استكمال األشغال ّ‬
‫يتقدم بطلب جديد إجبارًيا وتمنح له الرخصة دون الحاجة إلى إجراء دراسة جديدة‬
‫وعلى المعني باألمر أن ّ‬
‫شرط أن ال تتطور إجراءات التهيئة والتعمير وتوجيهاتها باتجاه مخالف لهذا التجديد‪.‬‬
‫نص على ّأنه تصبح رخصة البناء غير صالحة‬
‫إن المشرع الجزائري في ظل القانون رقم ‪ّ 62-17‬‬
‫ّ‬
‫إذا لم يشرع في البناء في أجل سنة من تاريخ تسليمها‪ ،‬غير ّأنه في ظ ّل تعديل المرسوم التنفيذي‬
‫عدة بنايات على شكل حصة أو عدة‬
‫فإنه اعتبر رخصة البناء المسلمة من أجل بناية أو ّ‬
‫‪ّ 681/16‬‬
‫حصص تعتبر هذه الرخصة ملغاة إذا لم تتم الحصة في اآلجال التي ينص عليها القرار المتضمن‬
‫الرخصة‪.2‬‬
‫يمكن االستنتاج مما سبق أن المشرع منح إمكانية تحديد األجل للسلطة اإلدارية حسب طبيعة‬
‫األشغال البناء على ّأنه تلغى إذا لم يتم بداية تنفيذها خالل سنة من تاريخ تسليمها ذلك العتبارات تتعلق‬
‫بتغيير الظروف التي سمحت بالبناء وظهور ارتفاقات جديدة‪.‬‬
‫ب) اللتزامات والقيود المفروضة على صاحب الرخصة‪:‬‬
‫مدة البناء وتتمثل خاصة في‪:‬‬
‫يخضع المستفيد من الرخصة إلى مجموعة التزاماتوقيود طيلة ّ‬

‫‪1‬‬
‫طايلب سامية ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪2‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.221 ،227‬‬
‫‪30‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫إقليميا بتاريخ فتح‬

‫ً‬ ‫‪ -‬يجب على المستفيد أن يعلم مقابل وصل رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص‬
‫يحدده الوزير المكلف بالتعمير‪.‬‬
‫الورشة تبعا لنموذج التصريح الذي ّ‬
‫مدة األشغال الفتة مرئية من الخارج توضح مراجع الرخصة ونوع البناية‬
‫‪ -‬يجب أن يضع خالل كل ّ‬
‫وتاريخ افتتاح الورشة والتاريخ المتوقع إلنهاء األشغال واسم صاحب المشروع ومكتب الدراسات والمؤسسة‬
‫المكلفة باإلنجاز‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يحترم االلتزامات والخدمات التي تشملها الرخصة عندما تقتضي البناءات تهيئة وخدمات‬
‫خاصة بالموقع العمومي أو الخدمات الخاصة‪.‬‬
‫ونهار في حالة القيام بأشغال البناء على حافة الطرق وممرات‬
‫ًا‬ ‫ماديا ومر ًئيا ليال‬
‫‪ -‬يجب أن يضع حاج از ً‬
‫الراجلين واألرصفة ومساحات توقف السيارات ومساحات اللعب والمساحات العمومية‪.1‬‬
‫أن هذه االلتزامات الواقعة والمفروضة على صاحب رخصة البناء جاءت لحماية‬
‫مما سبق يتضح ّ‬
‫النظام العام العمراني والبيئة والمواطنين لتفادي األضرار الناجمة عن عمليات البناء‪.‬‬
‫ثانيا‪-‬رخصة التجزئة‬
‫ا‬
‫أن لها دور ال يستهان وال يقل عن دور‬
‫تعتبر رخصة التجزئة ثاني الق اررات المتعلقة بالتعمير ونجد ّ‬
‫رخصة البناء من حيث األهمية في المحافظة على النسق العمراني وكذا محاربة البناء الفوضوي وهذا ما‬
‫سوف نتطرق إليه‪.‬‬
‫‪)1‬تعريف رخصة التجزئة‪:‬‬
‫إن رخصة التجزئة تشترط لكل عملية تقسيم إلثنين أو‬
‫جاء في المادة ‪ 28‬من القانون رقم ‪ّ :21-11‬‬
‫عدة ملكيات مهما كان موقعها‪ 2‬كما ورد في المادة ‪ 8‬من المرسوم‬
‫عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو ّ‬
‫ّ‬
‫يحدد كيفية تحضير عقود التعمير وتسليمها وذلك يشترط أن تكون القطعة أو‬
‫التنفيذي رقم ‪ 61/62‬الذي ّ‬
‫مجموع القطع األرضية ناتجة عن هذا التقسيم من شأنها أن تستعمل في تشييد بناية‪.3‬‬

‫‪1‬‬
‫عباس راضية ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.221‬‬
‫‪2‬‬
‫أنظر المادة ‪ 28‬من القانون ‪ ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ،‬ج‬
‫المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،61-62‬مؤرخ في ‪ 22‬جانفي ‪ّ ،2162‬‬
‫ر عدد ‪ ،18‬صادر في ‪ 62‬فيفري ‪.2162‬‬
‫‪31‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫ال للبلدية وذلك بالنسبة‬

‫فإما أن يختص بإصداره رئيس المجلس الشعبي البلدي بإحدى الصفتين ممث ً‬
‫ّ‬
‫ال للدولة في حالة‬
‫لجميع االقتطاعات أو البناءات الواقعة في قطاع يغطيه مخطط شغل األراضي أو ممث ً‬
‫غياب مخطط شغل األراضي (المادة ‪ 62‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ )61/62‬أو يختص بها الوالي أو‬
‫الوزير المكلف بالتعمير في الحاالت األخرى (المادة ‪ 62‬من نفس المرسوم التنفيذي) فهذه الجهة تختص‬
‫حصرًيا دون غيرها بمنح رخصة التجزئة‪.1‬‬
‫أن ألي مالك لقطعة أرض أو أكثر الترخيص له بتقسيمها إلى أجزاء بهدف إقامة بنايات‬
‫األصل ّ‬
‫فإن المشرع وحماية للمصلحة العامة العمرانية فرض عدم منح رخصة التجزئة إذا لم تكن‬
‫عليها ومع هذا ّ‬
‫األرض مجزأة موافقة لمخطط شغل األراضي المصادق عليه أو مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل‬
‫ذلك واالمتناع عن منح رخصة التجزئة هنا من النظام العام أي ال يجوز لإلدارة مخالفته وليس لها أية‬
‫ار معينا يمكن الطعن فيه لمخالفة‬
‫سلطة تقديرية ويعد قرارها الصادر بالموافقة أي بمنح الرخصة قرًا‬
‫القانون‪.2‬‬
‫كما يتناول تحضير الطلب مدى مطابقة مشروع األراضي المجزئة لتوجيهات مخطط شغل األراضي‬
‫أو في حال انعدام ذلك‪ ،‬لتعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير و‪ /‬أو التعليمات التي تحددها‬
‫القواعد العامة للتهيئة والتعمير على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به‪.3‬‬
‫‪ )2‬نطاق تطبيق رخصة التجزئة‪:‬‬
‫إن رخصة التجزئة تفرض في كل تقسيم لقطعة أرضية أو أكثر إلى أجزاء بهدف إقامة بنايات عليها‬
‫ّ‬
‫غير أن نطاقها ّقيد بـ ‪:‬‬
‫‪ -‬إلزامية رفض رخصة التجزئة إذا لم تكن األرض المجزأة موافقة لمخطط شغل األراضي المصادق عليه‬
‫أو مطابق لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك‪.4‬‬

‫‪1‬‬
‫أنظر المادتين ‪ 62‬و ‪ 62‬من المرسوم رقم ‪ ،61-62‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫طايلب سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪3‬طايلب سامية المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 6/67‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬مؤرخ في ‪ 27‬ماي ‪ 6116‬المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة‬
‫التجزئة‪ ،‬شهادة التقييم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدموتسليم ذلك ‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر عدد ‪ 21‬صادرة في‬
‫‪ 16‬جوان ‪.6116‬‬
‫‪32‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ -‬يمكن أن تقدر عدم منح رخصة التجزئة في غياب مخطط شغل األراضي إذا كانت األراضي المجزأة‬
‫غير موافقة لتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو توجهات القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.1‬‬
‫كما أورد استثناء للتجزئات التي ال تتطلب معها رخصة التجزئة والمحددة في المادة ‪ 2‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 681/16‬التي تخص الهياكل القاعدية التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني والهياكل القاعدية‬
‫العسكرية المخصصة لتنفيذ المهام الرئيسية لو ازرة الدفاع الوطني‪ ،‬كما ال تعني بعض الهياكل القاعدية‬
‫اتيجيا من الدرجة األولى والتابعة لبعض الدوائر الو ازرية أو الهيئات‬
‫طابعا استر ً‬
‫ً‬ ‫الخاصة التي تكتسي‬
‫والمؤسسات‪.2‬‬
‫‪ )3‬البت في طلب رخصة التجزئة‪:‬‬
‫يختلف ميعاد البت في طلب الرخصة حسب الجهة المختصة بإصدارها كمايلي‪ :‬إذا كان من‬
‫اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثل البلدية فإنه يبلغ قرار رخصة التجزئة في أجل ‪1‬‬
‫أشهر من إيداع الطلب‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪.‬إن اآلجال السابقة ال‬
‫في كل الحاالت األخرى يمنح أجل ‪ 2‬أشهر للرد من تاريخ إيداع الملف ّ‬
‫يقدمها أو عندما‬
‫تسري إذا كان ملف الطلب موضوع استكمال وثائق أو معلومات على صاحب الطلب أن ّ‬
‫يكون محل أمر بإجراء تحقيق عمومي‪.‬‬
‫ثالثاا‪ -‬رخصة الهدم (قرار يتضمن الهدم)‬
‫يتعين‬
‫تعتبر رخصة الهدم كذلك أداة من أدوات التهيئة والتعمير وهي من ميكانيزمات الرقابة لذا ّ‬
‫اء من حيث التعريف بها‪ ،‬نطاقها‪...‬‬
‫عدة جوانب سو ً‬
‫علينا دراستها من ّ‬
‫‪.1‬التعريف بهذه الرخصة‪:‬‬
‫هي من بين أدوات الرقابة على العقار المبني خاصة المحمي منه فال يمكن القيام بأية عملية هدم‬
‫كلّي أو جزئي لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم وذلك عندما تكون واقعة في مكان مصنف أو‬
‫في طريق التصنيف في قائمة األمالك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية أو لما‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 2/67‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬
‫‪3‬أنظر المادة ‪ 68‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪33‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫تكون البناية اآليلة للهدم سند لبنايات مجاورة وهذا ما جاء في نص المادة ‪ 16‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪.1681/16‬‬
‫قانونا إالّ بموجب قانون‬
‫وقد جرى العرف اإلداري على التعامل بهذه الرخصة إالّ ّأنه لم يتّم تنظيمها ً‬
‫رقم ‪ 21-21‬وكذا المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬السالف الذكر‪.‬‬
‫هذا وان كانت رخصة العدم تهتم بالدرجة األولى ميدان العقار المبني ‪L’immobilier‬غير ّأنها‬
‫تكون لها أهمية خاصة في ميدان العقار الفضاء (العاري)‪ ،‬وهذا عندما يكون لموقع البناء المراد هدمه‬
‫أهمية استراتيجية أكيدة كأن يكون في وسط المدينة بحي تجاري فهدم البناء يكون له أثر إيجابي على‬
‫القيمة التجارية للعقار وهذا ما يدعنا نهتم بهذه الرخصة‪.‬‬
‫‪ )2‬دوافع إيجاد رخصة الهدم‪ :‬يمكن حصر تلك الدوافع في مايلي‪:‬‬
‫أ) الدوافع التي نص عليها المشرع الجزائري صراحة‪:‬‬
‫الحالة األولى‪ :‬حماية البنايات الواقعة في أماكن مصنفة أو في طريق التصنيف في قائمة األمالك‬
‫التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية‪.‬‬
‫سندا لهذه األخيرة‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪ :‬حماية البنايات المجاورة إذا كانت البناية المراد هدمها تمثل ً‬
‫ب) حماية السكن اإلجتماعي‪ :‬فالمشرع الجزائري لم ينص صراحة على هذا الدافع غير ّأنه يمكن أن‬
‫أن قراءة متمعنة في نص المادة‬
‫نستشفه من منطوق المادة ‪ 86‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬غير ّ‬
‫تفيد أن اإلدارة ال يمكنها إثارة هذه النقطة من تلقاء نفسها عند تسببها لرفض تسليم رخصة الهدم بل يكون‬
‫لها صفة الحكم‪ ،‬إذ يقدم المواطنون (غالبا ما يكونوا من سكان البناية في هذه الحالة) الذين يهمهم األمر‬
‫ضد طلب تسليم رخصة الهدم ويكون لإلدارة حق النظر والفصل في ذلك‪.2‬‬
‫باعتراض كتابي ّ‬
‫‪ )3‬إصدار القرار المتضمن رخصة الهدم‪:‬‬
‫فإن رخصة الهدم تكون من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي دون‬
‫خالفًا للرخص السابقة ّ‬
‫غيره‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ '' :21-11‬يسلم رئيس المجلس الشعبي البلدي‬

‫‪1‬‬
‫أنظر المادة ‪ 16‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دراسة وصفية وتحليلية‪ ،‬دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2112 ،‬ص ص ‪.222 ،221‬‬
‫‪34‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫رخصة الهدم بعد استشارة مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية والشخصيات العمومية‬
‫والمصالح أو الهيئات التي تتم استشارتها في إطار التشريع والتنظيم الجاري بهما العمل ''‪.1‬‬
‫أ) الموافقة على تسليم الرخصة‪:‬‬
‫إن رئيس المجلس الشعبي البلدي يمنح رخصة الهدم مادامت تتوفر على الشروط القانونية فعليه أن‬
‫يبلغها إلى صاحب الطلب وهذا األخير ال يمكن أن يباشر أشغال الهدم إالّ بعد عشرين يوما من تاريخ‬
‫الحصول عليها وبعد إعداد تصريح بفتح الورشة‪.2‬‬
‫‪3‬‬
‫كما ّأنه تصبح رخصة الهدم مقتضية في الحاالت اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬إذا لم تحدث عملية الهدم خالل أجل ‪ 2‬سنوات‪.‬‬
‫‪ -‬إذا توقفت أشغال الهدم خالل ‪ 1‬سنوات الموالية‪.‬‬
‫‪ -‬إذا ألغيت رخصة الهدم بموجب قرار من العدالة‪.‬‬
‫ال‪.4‬‬
‫غير ّأنه يمكن أن يقرر تسليم رخصة هدم جديدة بفرض بعض الشروط ويكون القرار معل ً‬
‫ب) رفض تسليم الرخصة‪:‬‬
‫ال ألسباب قانونية ويجب أن يكون قرارها معلال‪ ،‬حيث ال‬
‫ال تعين لإلدارة رفض تسليم الرخصة إ ّ‬
‫حد النهيار البناية‪ .5‬ذلك ًا‬
‫نظر لخطورة‬ ‫يمكن رفض رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلة الوحيدة لوضع ّ‬
‫أن المادة ‪ 82‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬فرضت على رئيس‬
‫البناية على األرواح والممتلكات بل ّ‬
‫المجلس الشعبي البلدي أن يوصي بالهدم الجدران والمباني والبنايات اآليلة لإلنهيار أو األمر بترميمها‪.6‬‬
‫يتقدم بعريضة لدى رئيس المجلس الشعبي‬
‫إن المشرع الجزائري سمح لطالب رخصة الهدم أن ّ‬
‫ّ‬
‫يوما دون حصوله على رد يمكنه‬
‫البلدي بعد انتهاء أجل تحضير الملف يطلب فيها الرد وبعد انقضاء ‪ً 11‬‬
‫رفع دعوى لدى الجهة القضائية المختصة‪.7‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 17‬من القانون ‪،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫أنظر المادة ‪ 81‬من المرسوم التنفيذيرقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫أنظر المادة ‪ 82‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫أنظر المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫أنظر المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫أنظر المادة ‪ 82‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫أنظر المادة ‪ 82‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع نفسه ‪.‬‬
‫‪35‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫بالمقارنة مع الرخص السابقة نالحظ ّأنه لم يسمح لرئيس المجلس الشعبي البلدي إمكانية تأجيل‬
‫نظر لما يؤدي التأجيل على أخطار األشخاص والممتلكات في حالة انهيار المبنى‬
‫البت في الرخصة ذلك ًا‬
‫قبل البت في الطلب غير ّأنه هناك استثناء بخصوص الممتلكات الثقافية العقارية المحمية أين يمكن‬
‫تأجيل البت في طلب رخصة الهدم وذلك حالة تقديم طلب الرخصة قبل نشر مخطط حماية واستصالح‬
‫المواقع األثرية أو القطاعات المحفوظة في الجريدة الرسمية‪.1‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫شهادات التعمير آلية رقابية النشاط العمراني‬
‫إضافة إلى الرخص كآليات لرقابة النشاط العمراني‪ ،‬فقد أضاف المشرع الجزائري إليها شهادات‬
‫(أوالً)‪،‬‬
‫التعمير آليات لرقابة النشاط العمراني‪ ،‬ولغاية إبرازها يستوجب علينا التطّرق إلى شهادة التعمير ّ‬
‫(ثانيا)‪ ،‬وكذلك شهادة المطابقة آلية رقابة بعدية (ثالثًا)‪.‬‬
‫وشهادة القسمة (التقسيم) وهذا ً‬
‫ّأو ال‪-‬شهادة التعمير‬
‫‪-1‬مفهوم شهادة التعمير‪:‬‬
‫إن نشأة شهادة التعمير كانت نتيجة العادة أين كان قبل كل عملية بيع للعقارات يتم مساءلة اإلدارة‬
‫ّ‬
‫من قبل الموثقين حول طبيعة االرتفاقات اإلدارية المطبقة على العقار محل البيع واإلجابة كانت على‬
‫سميت فيما بعد بشهادة التعمير‪.2‬‬
‫شكل وثيقة استعالمية التي ّ‬
‫أما بالرجوع إلى القانون الجزائري رقم ‪ 21-11‬المؤرخ في ‪ 6111/62/16‬المتعلق بالتهيئة‬
‫ّ‬
‫العمرانية يمكن تعريف التعمير كمايلي‪:‬‬
‫هو عملية تنظيم وتحويل األراضي إلى أراضي صالحة للبناء مع مراعاة التسيير االقتصادي األمثل لهذه‬
‫األراضي دون اإلخالل بوظائف الفالحة والصناعة والتراث الثقافي والتاريخي والبيئي لها‪.3‬‬
‫بأنها الوثيقة التي تمنح من قبل اإلدارة‬
‫عرفها أيضا القانون رقم ‪ 21-11‬واعتبر شهادة التعمير ّ‬
‫كما ّ‬
‫ّ‬
‫للمعني‪ ،‬تبين حقوق البناء واالرتفاقات التي تخضع لها األرض المعنية‪ ،‬المرسوم التنفيذي ‪681/16‬‬
‫األول‪ ،‬وعرفها مثلما تم تعريفها في قانون ‪ 21-11‬حيث اعتبرها الوثيقة التي تسلم بناء‬
‫نظمها في الفصل ّ‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.212 ،212‬‬

‫‪2‬عباس راضية‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.278‬‬
‫‪3‬‬
‫بوريس زيدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.61‬‬
‫‪36‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫على طلب كل شخص معني‪ ،‬تعين حقوقه في البناء واالرتفاقات من جميع األشكال التي تخضع لها‬
‫األرض المعنية‪.1‬‬
‫معدة للبناء إلى أرض‬
‫إذن فشهادة التعمير هذه هي عبارة عن تحويل أرض معينة من أرض لم تكن ّ‬
‫صالحة للبناء بصفة رسمية‪.‬‬
‫وتبين‬
‫وكذلك فهي الوثيقة التي تثبت حق أي شخص طبيعي أو معنوي في البناء على أرض معينة ّ‬
‫حقوق االرتفاق التي يمكن أن تكون له أو عليه على نفس األرض‪.2‬‬
‫المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم‬
‫ّ‬ ‫وبالرجوع إلى المرسوم التنفيذي رقم ‪681/16‬‬
‫‪ 11/11‬يجب أن تتضمن شهادة التعمير مايلي‪:‬‬
‫‪-‬أحكام التهيئة والتعمير المطبقة على القطعة األرضية‪.‬‬
‫‪ -‬االرتفاقات المدخلة على القطعة األرضية واألحكام التقنية الخاصة األخرى‪.‬‬
‫‪ -‬إيصال القطعة األرضية بشبكات الهياكل القاعدية العمومية الموجودة أو المتوقعة‪.‬‬
‫‪ -‬األخطار الطبيعية التي يمكن أن تمس الموقع المعني وكذا األخطار التي تم التعرف عليها أو‬
‫الموضوعة على الخرائط‪ ،‬والتي تسمح بتحديد أو إقصاء قابلية إقامة المشروع على القطعة األرضية‬
‫السيما‪:‬‬
‫‪ -‬ظهور شروخ زلزالية نشطة على سطح األرض‪.‬‬
‫‪ -‬حركات التسوية (إنزالق‪ ،‬إنهيار‪ ،‬إنسياب الطين‪ ،‬سقوط الحجارة‪.)...‬‬
‫‪ -‬األراضي المعرضة للفيضانات‪.‬‬
‫‪ -‬األخطار التكنولوجية التي تشكلها المؤسسات الصناعية الخطرة‪ ،‬وقنوات نقل المواد البترولية‬
‫وخطوط نقل الطاقة‪.‬‬
‫إن تعديل المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬أضاف إلى شهادة التعمير أحكام تتعلق بالحماية الالزمة‬
‫ّ‬
‫من أخطار الكوارث الطبيعية والتكنولوجية‪ ،‬باعتبار الجزائر وخاصة الشمال مهددة بعدة أخطار طبيعية‪،‬‬
‫أكد على إلزامية تحديد أحكام التعمير الخاصة بالساحل‬
‫خالفا للمشرع الجزائري نالحظ المشرع الفرنسي ّ‬
‫والمناطق الجبلية والتوجهات الجهوية للتهيئة والمخطط التوجيهي ومخطط الحماية‪ ،‬التي من المفروض أن‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.277‬‬

‫‪2‬بوريس زيدان‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.66‬‬
‫‪37‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫تدرج حتى من قبل المشرع الجزائري لما لها من أهمية لضمان إحترام كل األحكام المتعلقة بالتهيئة‬
‫والتعمير والخاصة ببعض أجزاء من اإلقليم الوطني التي تفرض في بعض األحيان أحكام خاصة‪.1‬‬
‫‪ )2‬إجراءات الحصول على شهادة التعمير‪:‬‬
‫يمكن أن يقدم الطلب من قبل أي شخص يرغب في الحصول على معلومات عامة حول قطعة‬
‫األرض أو االستعالم عن إمكانية تحقيق عملية بناء أو حدوده‪ ،‬وقد يكون صاحب الطلب مالك لألرض‬
‫أو وكيله أو شخص آخر‪ ،‬حيث نص المادة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬على كل شخص‬
‫معني ولم يعطي تفصيل آخر‪ ،‬ويتضمن الطلب مايلي‪:2‬‬
‫‪-‬هوية الشخص المعني‪.‬‬
‫‪ -‬موضوع الطلب‪.‬‬
‫‪ -‬اسممالك األرض‪.‬‬
‫‪ -‬العنوان والمساحة والمراجع المساحية إن وجدت‪.‬‬
‫‪ -‬تصميم األرض‪ ،‬معد حسب الشكل المالئم‪.‬‬
‫يودع الطلب والوثائق بمقر المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا مقابل وصل إيداع‪ ،‬ويدرس هذا‬
‫الطلب ويسلم حسب األشكال نفسها المتعلقة برخصة البناء‪ ،‬وتستشار كل الهيئات المنصوص عليها في‬
‫أحكام رخصة البناء‪.‬‬
‫تسلم شهادة التعمير على شكل قرار إداري عند االنتهاء من دراسة الملف‪ ،‬وتسلم الشهادة خالل‬
‫الشهرين المواليين إليداع الطلب‪ ،‬وتتم دراستها وفق إجراءات منح رخصة البناء وتسلم من قبل رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي للممثل الدولة أو البلدية أو الوالي أو الوزير المكلف بالتعمير‪.‬‬
‫مدة صالحيتها ال تتعدى السنة‪ ،‬وفي حالة طلب رخصة البناء في هذا األجل فإنه ال تدرس‬
‫إن ّ‬
‫ّ‬
‫أنظمة التعمير من جديد‪ ،‬غير أنه يمكن طرح سؤال‪ :‬هل اإلدارة ملزمة بعد إصدار شهادة التعمير بمنح‬
‫رخصة البناء أم ال ؟‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.211 – 271‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪38‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫لفترة طويلة كانت اإلدارة المختصة ال تربط منح رخصة البناء بشهادة التعمير‪ ،‬قد أكد ذلك بقرار‬
‫من مجلس الدولة الفرنسي الصادر بتاريخ ‪ 22‬فيفري ‪ّ ، 16171‬أدى األخذ بهذا االجتهادالقضائي إلى‬
‫حد لذلك التناقض جاءت‬
‫وضعية تناقض فقد تمنح شهادة تعمير ثم ترفض منح رخصة البناء‪ ،‬ولوضع ّ‬
‫مادة في قانون رقم ‪ 111-71‬التي تنص‪ '' :‬إذا كان كل طلب رخصة من أجل تحديد قابلية قطعة‬
‫األرض للبناء يمكن أن يرفض في إطار تطبيق أحكام التعمير خاصة القواعد العامة للتعمير‪ ،‬فإن اإلدارة‬
‫ترفض منح شهادة التعمير ''‪.2‬‬
‫نص‬
‫المعدل والمتمم ّ‬
‫ّ‬ ‫فإنه في المادة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪681/16‬‬
‫أما المشرع الجزائري ّ‬
‫ّ‬
‫مدة صالحيتها هي سنة واحدة‪ ،‬إذا ما طلبت رخصة البناء في هذا األجل فإنه ال‬
‫على أن شهادة التعمير ّ‬
‫يتم إعادة النظر في أنظمة التعمير‪ ،‬بالتالي تمنح شهادة التعمير ضمانة لطالبها عن طلب رخصة البناء‬
‫المحددة في شهادة التعمير‪،‬‬
‫ّ‬ ‫باعتبار أن السلطة اإلدارية ال يمكنها أن تراجع وتعيد النظر في حقوق البناء‬
‫وما عليها إالّ أن تقرر ما جاء فيها حتى وان كانت أدوات التعمير قد غيرت في صفة القطعة األرضية‬
‫في شكل يتناقض وال يتفق مع مضمون شهادة التعمير‪ ،3‬هذا ما يؤكد على أن المشرع ربط بين شهادة‬
‫التعمير ورخصة البناء‪.‬‬
‫إن و ازرة السكن والعمران والمدينة تخفيفا إلجراءات منح شهادة التعمير أصدرت تعليمة التي تنص‬
‫على‪:4‬‬
‫يشمل مضمون شهادة التعمير وجهة الموقع وحقوق البناء الخاصة به‪.‬‬
‫‪ ‬ملف الطلب‪ :‬يتكون الملف من طلب كتابي موقّع من صاحب الطلب ومرفق بأي نوع من أنواع‬
‫المخططات التي تسمح بتحديد موقع القطعة المعنية‪.‬‬
‫‪ ‬اإليداع‪ :‬يودع الملف على نسختين لدى مصالح التعمير على مستوى البلدية المعنية‪.‬‬
‫‪ ‬اإلعداد وأجل التسليم‪ :‬تتم دراسته من قبل مصالح التعمير على مستوى البلدية المعنية‪،‬‬
‫باإلستناد إلى األحكام التي تنص عليها أداة التعمير السارية المفعول في أجل ‪ّ 8‬أيام‪ ،‬واذا لم‬

‫‪1‬‬
‫‪JEAN CATHELINEAU – JEAN LEON VIGIEN, Technique du droit de L’urbanisme, 2ème édition Litec, 1988, p‬‬
‫‪128.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪HENRI JACQUET, FRANCOIS PRIET, opcit, p 568.‬‬
‫‪3‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬
‫‪4‬تعليمة رقم ‪/172‬أ و خ‪/‬و س ع‪ 2161 /‬الصادرة عن وزير السكن والعمرانالموجهة إلى السادة الوالة‪ ،‬في ‪68‬جانفي‪.2161‬‬
‫‪39‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫تتوفر على الوسائل البشرية والوثائق المالئمة يحول الطلب إلى مصالح التعمير والبناء على‬
‫مستوى القسم الفرعي للدائرة من أجل دراسته في أجل ‪ 62‬يوم‪.‬‬
‫المحدد‪ ،‬بإمكانه إيداع طلب‬
‫ّ‬ ‫‪ ‬الطعن‪ :‬في حالة عدم تحصل صاحب الطلب إجابة في األجل‬
‫مقابل وصل لدى مصالح التعمير والبناء التابعة للوالية ثم تسلم الشهادة أو ترفض من قبل الوالي‬
‫في أجل ‪ّ 8‬أيام‪ ،‬كما يمكن الطعن ثانية لدى المفتشية العامة للتعمير والبناء بمقر الو ازرة‪ ،‬ويأمر‬
‫الوزير بمنحها في أجل ‪ 62‬يوم‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬شهادة التقسيم‬
‫ا‬
‫‪ /1‬مفهوم شهادة التقسيم‪:‬‬
‫أقرها المشرع الجزائري لحماية وتنظيم النسيج العمراني‪،‬‬
‫إن شهادة القسمة تعتبر وثيقة عمرانية ّ‬
‫ّ‬
‫وتعتبر وثيقة إدارية تبين الشروط واإلمكانيات لتقسيم ملكية عقارية مبنية إلى قطعتين أو أكثر‪ ،‬وتختلف‬
‫بذلك عن رخصة التجزئة التي تطلب في حالة تقسم عقار غير مبني إلى قسمين أو أكثر‪.1‬‬

‫نص قانون ‪ 21-11‬عليها‪ ،‬ووضحتها المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬واعتبرتها‪'' :‬‬
‫ّ‬
‫عدة أقسام ''‪.‬‬
‫وثيقة إدارية تبين شروط إمكانية تقسيم العقار المبني إلى قسمين أو ّ‬

‫إن شهادة التقسيم تهدف تحديد إمكانية تقسيم ملكية عقارية مبنية إلى قسمين أو أكثر‪ ،‬وتمتاز عن‬
‫شهادة التعمير من خالل الغاية من تقسيم ملكية عقارية أي عملية تقسم إلى قطع‪ ،‬ومنه فإن التقسيمات‬
‫العقارية التي تتوفر على بعض الشروط تخضع للنظام القانوني لشهادة التقسيم‪ ،2‬إذن شهادة التقسيم تعتبر‬
‫وثيقة إدارية تسلم من قبل السلطة اإلدارية المختصة وتخص األراضي العمرانية والعقارات المبنية فقط‪،‬‬
‫وتسلم لكل من يريد تقسيم عقاره المبني إلى قسمين أو أكثر شرط أن ال يكون على شكل طبقات‪.3‬‬
‫غالبا ما تطلب هذه الشهادة من قبل الورثة من أجل تقسيم العقار الموروث‪ ،‬وتظهر الفائدة العملية‬
‫لها في التسهيل للورثة لقسمة العقار المبني‪ ،‬ومدى تأثير القسمة على المحيط العمراني‪.‬‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬

‫‪2‬عباس راضية ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.212‬‬
‫‪3‬بوريس زيدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪40‬‬
‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ /2‬شروط واجراءات تسليم شهادة القسمة‪:‬‬

‫أ)تقديم الطلب‪:‬‬

‫إن طلب الحصول على شهادة التقسيم تقدم من قبل المالك أو وكيله‪ ،‬وعليه تقديم نسخة عن عقد‬
‫الملكية أو الوكالة‪ ،1‬كما يجب أن يرفق الطلب بالملف اآلتي‪:2‬‬
‫‪ -‬تصميم للموقع يعد على سلم ‪ 2111/6‬أو ‪ 2111/6‬يشتمل على الوجهة وشبكات الخدمة مع‬
‫بيان تسميتها ونقاط اإلستدالل التي يمكن من تحديد قطعة األرض‪.‬‬
‫المعدة على سلم ‪ 211/6‬أو ‪ 211/6‬تشتمل على البيانات التالية‪:‬‬
‫ّ‬ ‫‪ -‬التصاميم الترشيدية‬
‫* حدود القطعة األرضية ومساحتها‪.‬‬
‫* مخطط كتلة البناءات الموجودة على المساحة األرضية والمساحة اإلجمالية لألرضية والمساحة‬
‫المبنية من األرض‪.‬‬
‫* بيان شبكات قابلية اإلستغالل التي تخدم القطعة األرضية والمواصفات التقنية الرئيسية لذلك‪.‬‬
‫* إقتراح تقسيم المساحة األرضية‪.‬‬
‫* تخصيص القطعة األرضية المقررة في إطار إقتراح التقسيم‪.‬‬

‫ب) مرحلة الدراسة وتحضير الملف‪:‬‬

‫يودع الطلب بعد أن يوقع مع الملف لدى مصلحة البلدية مقر وجود البناية موضوع القسمة في ‪12‬‬
‫نسخ يسلم إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬وبعد التحقق من الوثائق المطلوبة في الملف يسلم وصل‬
‫بذلك‪ ،‬وان المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬تنص‪ '' :‬يحضر طلب شهادة التقسيم وتسلم‬
‫بنفس األشكال المنصوص عليها في هذا المرسوم بخصوص رخصة التجزئة''‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 28‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 27‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪41‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫ثالثاا‪ -‬شهادة المطابقة آلية رقابة بعدية‪:‬‬

‫‪ /1‬مفهوم شهادة المطابقة‪:‬‬
‫لم يضع المشرع الجزائري تعريفا جامعا ومانعا لشهادة المطابقة في قانون التعمير‪ ،‬األمر الذي‬
‫يؤدي بنا بالرجوع إلى التعاريف الفقهية لإليفاء بذلك‪.1‬‬
‫أ‪-‬التعريف الفقهي‪:‬‬
‫عدة تعاريف فيما يخص شهادة المطابقة والتي‬
‫لعدة كتب في مجال العمران‪ ،‬توصلنا إلى ّ‬
‫بتفحصنا ّ‬
‫نذكر منها التعريف الراجح‪ ،‬الذي يعرفها على النحو التالي‪ '' :‬شهادة المطابقة هي الوثيقة اإلدارية التي‬
‫تمنح من طرف سلطة إدارية تثبت إنجاز األشغال طبقا للتصاميم المصادق عليها وفقا ألحكام رخصة‬
‫‪2‬‬
‫البناء ''‪.‬‬
‫فهي إذن بمثابة قرار إداري كاشف لحقوق البناء أو األشغال‪ ،‬والتي لها صلة بالبناء والتهيئة المقامة‬
‫تبين الحدود المرخص بها قانونا من قبل اإلدارة‪.3‬‬
‫بحيث أنها تكشف عن وضع موجود وكذلك ّ‬
‫ب) التعريف التشريعي‪:‬‬
‫تعتبر شهادة المطابقة وثيقة رسمية تثبت إنتهاء األشغال من بناء كان موضوع رخصة بناء طبقا‬
‫لمخطط مصادق عليه سلفا من طرف نفس السلطة التي سلمت رخصة البناء‪.‬‬
‫وعليه فإن هذه الوثيقة تعد ترخيص رسمي من طرف الجهة المعنية‪ ،‬البلدية ومصالح التعمير والبناء‪.4‬‬
‫وعليه نجد المشرع الجزائري حاول تبيان فقط اإللتزام الذي يقع على عاتق صاحب البناية الذي‬
‫انتهى من أشغال البناء‪ ،‬والذي عليه استصدار شهادة المطابقة‪ ،‬فبالعودة إلى نص المادة ‪ 21‬من القانون‬
‫نصت على مايلي‪:‬‬
‫رقم‪ 21-11‬المتعلق بالتهيئة والتعمير نجد ّأنها ّ‬
‫'' يجب على المالك أو صاحب المشروع أن يشعر المجلس الشعبي البلدي بانتهاء البناء لتسلم له‬
‫أكدت ذلك المادة ‪ 82‬من نفس القانون‪ ،‬عندما نصت على ّأنه‪:‬‬
‫شهادة المطابقة ''‪ ،‬كما ّ‬

‫‪ 1‬برداشن سعاد‪ ،‬بوبالو سعيدة‪ ،‬شهادة المطابقة كآلية رقابة بعدية في مجال العمران‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪،‬‬
‫شعبة القانون اإلقتصادي‪ ،‬قانون األعمال‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،2162/2166 ،‬ص‬
‫‪.1‬‬
‫‪2‬برداشن سعاد‪ ،‬بوبالو سعيدة‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.1‬‬
‫‪3‬‬
‫منصوري نورة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.81‬‬
‫‪4‬بوريس زيدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.62‬‬
‫‪42‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫'' يتّم عند انتهاء أشغال البناء إثبات مطابقة األشغال مع رخصة البناء بشهادة المطابقة تسلم حسب‬
‫الحالة من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي أو من قبل الوالي ''‪.1‬‬
‫فالتعمق في هاتين المادتين يؤدي بنا للقول أن شهادة المطابقة عبارة عن قرار إداري يمنح لكل‬
‫شخص طبيعي أو معنوي قام بإنجاز بناية أو بنايات بمختلف أنواعها وطبيعتها إذا كانت مرخصة بواسطة‬
‫رخصة البناء‪.2‬‬
‫تخول للمستفيد منها الحق في تشييد البناية التي يرغب بها‪ ،‬لكن هذا ال يؤكد‬
‫طبعا فرخصة البناء ّ‬
‫إنجازها ومطابقتها للمعايير التقنية‪ ،‬لهذا السبب ألزمت المادة ‪ 22‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪681/16‬‬
‫المحدد لكيفيات تحضير شهادة المطابقة‪ ،‬إضافة إلى الشهادات والرخص األخرى‪،‬ـ وتنفيذا ألحكام المادة‬
‫ّ‬
‫‪ 82‬السالفة الذكر المستفيد من رخصة البناء عند إتمام األشغال استخراج شهادة مطابقة األشغال‬
‫المحدد لقواعد مطابقة البنايات‬
‫ّ‬ ‫المنجزة‪ ، 3‬األمر الذي أكدته أيضا المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪62-17‬‬
‫يتعين على المالك أو صاحب المشروع أن يطلب تسليمه شهادة‬
‫واتمام إنجازها‪ ،‬في فقرتها األولى حيث ّ‬
‫المطابقة عند اإلنتهاء من األشغال‪.4‬‬
‫‪ /2‬شروط واجراءات شهادة المطابقة‪:‬‬
‫من استقراء النصوص القانونية هناك حالتين إلجراء المطابقة تتمثل في حالة تصريح صاحب‬
‫البناية بإتمام البناء أو حالة عدم تصريحه‪ ،‬كما أن المشرع من خالل إصدار قانون رقم ‪ 62-17‬فإنه‬
‫أخضع مطابقة البنايات إلى تنظيمين مختلفين وفق حاالت مختلفة سوف نتطرق إليها‪.‬‬
‫أقر قانون رقم ‪ 62-17‬أنه يصبح ملزم بالبناء ضمن الحدود المفروضة فيها وبالتالي إحترام‬
‫وقد ّ‬
‫قواعد البناء وشغل األراضي وذلك كمايلي‪:‬‬
‫مدة صالحية رخصة البناء‪ :‬على صاحب رخصة البناء إنجاز أشغاله واتمامها خالل أجل‬
‫‪-‬إحترام ّ‬
‫معين والذي يحدد في قرار رخصة البناء وذلك بمراعاة نوعية المشروع وما يستهلكه من وقت‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫أنظر قانون رقم ‪ ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬برداشن سعاد‪ ،‬بوبالو سعيدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.8‬‬
‫‪3‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2111 ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪4‬‬
‫يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪ ،‬ج ر عدد ‪ 22‬الصادرة في ‪11‬‬
‫قانون رقم ‪ 62-17‬مؤرخ في ‪ 21‬يوليو ‪ّ 2117‬‬
‫أوت ‪.2117‬‬
‫‪43‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ -‬إحترام مضمون رخصة البناء‪ :‬على صاحب رخصة البناء إحترام ما تتضمنه رخصة البناء من‬
‫حجم وواجهة البناية وارتفاعها‪.‬‬
‫أ‪ -‬إجراءات مطابقة البنايات طبقا للقانون رقم ‪:26-61‬‬
‫وفق المادة ‪ 28‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬فإنه على المستفيد من رخصة البناء عند انتهاء‬
‫األشغال أن يطلب شهادة المطابقة‪ ،‬كما على اإلدارة في حالة عدم التصريح أن يقوم بالمطابقة وجوبا‬
‫بمبادرة منها وفق نفس اإلجراءات المواد من ‪ 22‬إلى ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 681/16‬كما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬حالة التصريح بانتهاء األشغال‪ :‬على المستفيد من رخصة البناء عند انتهاء األشغال البناء‬
‫والتي يتكفل بها استخراج شهادة المطابقة األشغال المنجزة مع أحكام رخصة البناء‪ ،‬وعليه تقديم‬
‫الطلب خالل ‪ 11‬يوم من انتهاء األشغال على نسختين‪ ،‬ويتضمن التصريح باألخطار بانتهاء‬
‫األشغال وذلك في مقر المجلس الشعبي البلدي مقابل وصل إيداع‪ ،‬وترسل نسخة إلى مصلحة‬
‫الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية‪.1‬‬
‫‪ ‬حالة عدم التصريح بانتهاء األشغال‪:‬‬
‫إذا لم يودع المستفيد من رخصة البناء تصريح بانتهاء األشغال حسب الشروط واآلجال المطلوبة‪،‬‬
‫فإنه تجرى عملية المطابقة األشغال وجوبا بمبادرة رئيس المجلس الشعبي البلدي أو مصلحة الدولة المكلفة‬
‫بالتعمير على مستوى الوالية ويتم اإلستناد النتهاء األشغال وفق اآلجال المتوقع عند طلب رخصة البناء‪.2‬‬
‫في كلتا الحالتين يتبع اإلجراءات التالية‪:‬‬
‫‪ -1‬التحقيق في مدى المطابقة‪:‬‬
‫يتم التحقيق في مدى مطابقة األشغال المنجزة مع أحكام رخصة البناء من قبل لجنة تضم ممثلين‬
‫مؤهلين قانونيا عن رئيس المجلس الشعبي البلدي ومديرية التعمير والبناء‪ ،‬وكذا ممثلين عن المصالح‬
‫المعنية األخرى كمصالح الحماية المدنية عندما يشترط القانون استشارتها قبل تسليم البناء‪.3‬‬
‫بناءا على استدعاء من رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني بعد‬
‫تجتمع لجنة المراقبة المطابقة ً‬
‫استشارة مصلحة الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية بشأن المصالح التي يتم استدعاؤها وذلك في‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 28‬فقرة ‪ 6‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 28‬فقرة ‪ 1‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،681/16‬المرجع نفسه ‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 28‬فقرة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪44‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫أجل ‪ 1‬أسابيع بعد إيداع التصريح بانتهاء األشغال إن حصل ذلك‪ ،1‬يرسل المجلس الشعبي البلدي إشعار‬
‫بالمرور يخطر فيه المعني بتاريخ إجراء عملية مراقبة المطابقة قبل ‪ّ 17‬أيام على األقل‪ ،2‬وبعد إجراء‬
‫المراقبة يحرر محضر الجرد الذي تدون فيه جميع المالحظات وآراء اللجنة حول مدى المطابقة التي تمت‬
‫معاينتها والذي يوقع عليها األعضاء‪.3‬‬
‫‪ -2‬البث في طلب شهادة المطابقة‪:‬‬
‫ترسل مصلحة الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية محضر الجرد مرفقا باقتراحاتها إلى‬
‫السلطة المختصة بإصدار شهادة المطابقة‪ ،‬ويتم الفصل في الطلب حسب الحالة‪:‬‬
‫‪ ‬تسليم شهادة المطابقة‪ :‬إذا ما أثبت محضر الجرد مطابقة األشغال المنجزة ألحكام رخصة‬
‫البناء‪ ،‬فيلزم رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي حسب الحالة منح شهادة المطابقة‪.4‬‬
‫‪ ‬رفض تسليم شهادة المطابقة‪ :‬إذا أفرزت عملية الجرد عدم إنجاز األشغال طبقا للتصاميم‬
‫المصادق عليها وفق أحكام رخصة البناء‪ ،‬يحكم المعني بعدم إمكانية تسليم شهادة المطابقة‪،‬‬
‫المعدل‬
‫ّ‬ ‫وعليه يجعل البناء مطابق للتصاميم‪ ،‬واالّ عوقب بموجب أحكام القانون رقم ‪21-11‬‬
‫والمتمم‪.‬‬
‫يمنح المعني أجل ال يمكن أن يتجاوز ‪ 11‬أشهر للقيام بالمطابقة‪ ،‬وبانقضاء هذا األجل تسلم‬
‫السلطة المختصة بناء على اقتراح مصلحة الدولة المكلفة بالتعمير شهادة المطابقة أو ترفض تقديمها عند‬
‫المعدل‬
‫ّ‬ ‫اإلقتضاء‪ ،‬وتشرع في المالحقات القضائية طبقا لنص المادة ‪ 87‬من القانون رقم ‪21-11‬‬
‫والمتمم‪.5‬‬
‫كما ال تمنح شهادة المطابقة بالنسبة للحدائق الخاصة وكذا الحدائق الجماعية أو اإلقامات إذا لم‬
‫المقررة في رخصة البناء‪.6‬‬
‫تحترم المساحات الخضراء ّ‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 27‬فقرة ‪ 6‬من المرسوم التنفيذيرقم ‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 27‬فقرة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،681/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 1/27‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،681/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،681/16‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫أنظر المادة ‪ 87‬من القانونرقم ‪ ،21-11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪6‬المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 11-18‬المتعلق بتسيير المساحات الخضراء‪ ،‬مؤرخ في ‪ ،2118/12/61‬ج ر عدد ‪ 16‬لسنة‬
‫‪.2118‬‬
‫‪45‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ ‬حالة السكوت‪ :‬إذا لم تفصل اإلدارة في طلب شهادة المطابقة خالل ‪ 11‬أشهر من إيداع‬
‫إما إلى الوزير المكلف‬
‫التصريح يمكن للمعني الطعن سلميا بواسطة رسالة موصى عليها ّ‬
‫بالتعمير عندما يكون الوالي هو المختص‪ ،‬أو إلى الوالي عندما يكون رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي مختصا ولإلدارة أجل شهر واحد للرد‪ ،‬واذا لم ترد على التظلم تعتبر الشهادة ممنوحة‬
‫ضمنيا‪.1‬‬
‫يتكون من تصريح كتابي يثبت إنهاء األشغال‪.‬‬
‫‪ ‬ملف الطلب‪ّ :‬‬
‫‪ ‬اإليداع‪ :‬يودع التصريح مقابل وصل إستالم‪.‬‬

‫‪ ‬اإلعداد وأجل التسليم‪:‬‬

‫‪-1‬في حالة المشروع الذي ينحل ضمن اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي يدرس الملف من‬
‫طرف مصالح التعمير بالبلدية‪ ،‬ويحدد أجل تسليم العقد المطلوب أو رفضه المبرر من طرف رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي بشهر واحد‪.‬‬
‫ينحل ضمن اختصاص الوالي أو الوزير‪ ،‬يدرس الملف من طرف مصالح‬
‫‪ -2‬في حالة مشروع ّ‬
‫التعمير التابعة للدولة‪ ،‬يحدد أجل التسليم العقد المطلوب أو رفضه المبرر من قبل الوالي بشهر واحد بعد‬
‫تاريخ اإليداع‪.‬‬
‫‪ ‬الطعن‪ :‬إذا لم يستلم عقد التعمير من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي يمكن إيداع ملف الطعن‬
‫لدى مصالح التعمير والبناء التابعة للوالية ويسلم الوالي العقد في أجل ‪ 62‬يوم‪ ،‬كما يمكن أن‬
‫إما القبول أو الرفض المبرر في أجل‬
‫يودع طعن ثاني لدى المفتشية العامة للتعمير وعلى وزير ّ‬
‫‪ 62‬يوم‪.‬‬
‫ب) إجراءات مطابقة البنايات طبقا لقانون رقم ‪:15-19‬‬
‫أمام عجز اإلدارة على التحكم في البناء العشوائي ونتيجة تزايد التشويه العمراني وضخامة مشكل‬
‫حدد أهداف القانون‬
‫البناء الغير شرعي فإنه تم تبني القانون رقم ‪ 62-17‬إلعادة تنظيم العمران‪ ،‬قد ّ‬
‫بمايلي‪:2‬‬
‫‪ -‬وضع حد للحاالت عدم إنهاء البنايات‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون رقم‪ ،11-18‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 6‬من القانونرقم ‪ ،62-17‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪46‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ -‬تحقيق مطابقة البنايات المنجزة والتي هي في طور اإلنجاز قبل صدور هذا القانون‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد شروط شغل واستغالل البنايات وترقية إطار مبنى ذي مظهر جمالي ومهيأ بانسجام‪.‬‬
‫‪ -‬تأسيس تدابير ردعية في مجال عدم إحترام آجال البناء وقواعد التعمير‪.‬‬
‫بالرجوع إلى قانون رقم ‪ 62-17‬فإنه يثبت تحقيق مطابقة البنايات عن طريق الحصول على شهادة‬
‫المعدل والمتمم ونصوصه التطبيقية‪.1‬‬
‫ّ‬ ‫مطابقة مسلمة في إطار إحترام القانون رقم ‪21-11‬‬
‫‪-1‬توسيع مجال تحقيق المطابقة‪:‬‬
‫أمام تفشي ظاهرة البنايات الالشرعية إتخذت الدولة تدابير جديدة لتسوية وضعية بعضها والتي‬
‫إما بدون رخصة بناء أو فوق أراضي عمومية أو خاصة‪ ،‬وذلك وفق قانون رقم ‪-17‬‬
‫أنجزها أصحابها ّ‬
‫المشيدة قبل تاريخ ‪ 11‬أوت ‪،2117‬‬
‫ّ‬ ‫‪ ،62‬فإن أغلب أحكامه تشمل إجراء تحقيق مطابقة بعض البنايات‬
‫واستثنى أخرى كما يلي‪:2‬‬
‫أ‪ /‬البنايات المعنية بالمطابقة‪:‬‬
‫حدد المشرع البنايات القابلة للمطابقة أو القابلة إلتمام اإلنجاز فيما يلي‪:‬‬
‫ّ‬
‫*البنايات الغير متممة والتي تحصل صاحبها على رخصة بناء وفق المادة ‪ 61‬بمنح رخصة إتمام‬
‫اإلنجاز‪.‬‬
‫* البنايات المتممة التي تحصل صاحبها على رخصة البناء غير أنها غير مطابقة لها‪ ،‬وفق المادة‬
‫‪ 21‬تمنح شهادة المطابقة‪.‬‬
‫* البنايات المتممة التي لم يحصل صاحبها على رخصة البناء‪ ،‬يمنح وفق المادة ‪ 22‬رخصة بناء‬
‫على سبيل التسوية‪.‬‬
‫* البنايات الغير متممة والتي لم يحصل صاحبها على رخصة البناء‪ ،‬وفق المادة ‪ 21‬تمنح رخصة‬
‫إتمام إنجاز على سبيل التسوية‪.‬‬
‫إن ما يهمنا هو البناءات التي تحصل صاحبها على رخصة البناء التي يفترض بعد إنتهاء أشغالها‬
‫أما البناءات األخرى تدخل ضمن تسوية‬
‫إلزامية الحصول على شهادة المطابقة وفق قانون رقم ‪ّ ،21-11‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 1‬من القانونرقم ‪ ،62-17‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬قانون رقم ‪ 17-61‬مؤرخ في ‪ 11‬ديسمبر‪ 2161‬المتعلق بقانون المالية ‪ ،2162‬ج ر عدد ‪ 17‬لسنة ‪.2161‬‬
‫‪47‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫البناءات الغير شرعية‪ ،‬إن المشرع في قانون رقم‪ 62-17‬أ ّكد على إلزامية الحصول على رخصة البناء‬
‫وأنه إذا لم ينجز البناء من أجل سنة تصبح رخصة البناء غير صالحة‪.1‬‬
‫ب‪ /‬البنايات غير القابلة للمطابقة‪:‬‬
‫إن المشرع فرض أن يتم إتمام أشغال اإلنجاز وتحقيق مطابقة قبل شغل أو استغالل البناية‪ ،‬وذلك‬
‫ّ‬
‫بالحصول على شهادة مطابقة وفق قانون رقم ‪ 21-11‬وأحكام قانون رقم ‪ ،62-17‬غير أنه وضع‬
‫استثناء من تطبيق هذا القانون في إنجاز وتهيئة واستغالل البنايات العسكرية التي تقوم بها و ازرة الدفاع‬
‫الوطني‪ ،‬أو التي تتم لحسابها‪ ،2‬كما استثنى القانون من إجراء تحقيق المطابقة للبنايات التالية‪:3‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة في قطع أرضية مخصصة لإلرتفاقات ويمنع البناء عليها‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المتواجدة بصفة إعتيادية بالمواقع والمناطق المحمية‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة على األراضي الفالحية أو ذات الطابع الغابي‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تشوه بشكل خطير البيئة‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات التي تكون عائقا لتشييد بنايات ذات منفعة عامة أو مضرة لها والتي يستحيل نقلها‪.‬‬
‫المعدل وتكون موضوع هدم‪.4‬‬
‫ّ‬ ‫والتي تخضع ألحكام المادة ‪ 81‬مكرر من قانون رقم ‪21-11‬‬
‫‪ -2‬كيفية إجراء المطابقة‪ :‬وفقا للمادتين ‪ 21‬و ‪ 22‬من قانون رقم ‪ ،62-17‬يجب أن يقدم طلب تصريح‬
‫إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي في ‪ 12‬نسخ‪ ،‬بعد حصول صاحب البناية على شهادة توقيف األشغال‬
‫من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي قبل تحقيق المطابقة‪.‬‬
‫يختلف محتوى الملف حسب كل حالة وهي‪:5‬‬
‫‪-6‬حالة بنايات غير متممة ومطابقة لرخصة البناء يحتوي الملف على الوثائق البيانية التي رافقت‬
‫رخصة البناء المسلمة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 1‬من القانونرقم ‪،17-61‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 61‬من القانون رقم ‪ ،17-61‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 61‬من القانونرقم ‪ ،17-61‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 68‬من القانونرقم ‪ ،62-17‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪5‬المادة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 622/11‬مؤرخ في ‪ ،2111/12/12‬يحدد إجراءات تنفيذ التصريح بمطابقة البنايات‪ ،‬ج ر‬
‫عدد ‪ ،28‬لسنة ‪.2111‬‬
‫‪48‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫‪ -2‬حالة بنايات غير متممة وغير مطابقة لرخصة البناء يحتوي لملف على الوثائق البيانية التي‬
‫رافقت رخصة البناء المسلمة‪ ،‬ومخططات الهندسة المدنية لألشغال التي تم إنجازها‪.‬‬
‫‪ -1‬حالة تخص بنايات متممة غير مطابقة لرخصة البناء يحتوي الملف على وثائق بيانية التي‬
‫رافقت رخصة البناء‪ ،‬مخطط الكتلة للبناية كما اكتملت بسلم ‪ ،211/6‬المخططات والواجهات كما اكتملت‬
‫بسلم ‪ ،21/6‬ومخططات الهندسة المدنية لألشغال المنجزة‪.‬‬
‫ثم يتم تدوين التصريح في سجل خاص لمرقم ومؤشر عليه من طرف رئيس المحكمة المختصة‪،‬‬
‫ويمنح وصل للطالب‪ ،‬ثم ينتقل أعوان البلدية والدولة المكلفين بالتعمير لتحرير محضر عدم المطابقة‪،1‬‬
‫ويرسل التصريح مرفق بالملف والرأي المعلل لمصالح التعمير بالبلدية خالل ‪ 62‬يوم إليداعه إلى مصالح‬
‫الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية‪ ، 2‬وهذه األخيرة تقوم بجمع الموافقات واآلراء من اإلدارات‬
‫والمصالح والهيئات المؤهلة وتبدي رأيها المعلل في ‪ 62‬يوم من إخطارها‪ ،‬ثم يرسل الملف إلى األمانة‬
‫التقنية للجنة الدائرة المنشأة وفق أحكام هذا القانون‪ ، 3‬في أجل شهر من تاريخ إخطار مصالح الدولة‬
‫المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية‪.‬‬
‫تبث لجنة الدائرة في الطلب خالل ‪ 1‬أشهر من تاريخ إخطارها من طرف رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي‪ ،‬تحقق فيه وتتخذ قرارها حسب طبيعة الوعاء العقاري وتختلف إجراءات التحقيق وفقا لذلك‪.‬‬
‫‪ -3‬الفصل في الطلب‪ :‬وفق المادة ‪ 22‬ترسل ق اررات لجنة الدائرة إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي والذي‬
‫يسلم حسب الحالة إما رخصة إتمام اإلنجاز أو شهادة المطابقة أو رخصة بناء على سبيل التسوية‪ ،‬ويكون‬
‫على الشكل التالي‪:‬‬
‫‪ -‬بنايات متممة غير مطابقة لرخصة البناء تمنح شهادة المطابقة‪.‬‬
‫‪ -‬بنايات غير متممة وله رخصة البناء يمنح رخصة إتمام اإلنجاز والتي تسمح له بربط البناية‬
‫بصفة مؤقتة بشبكات اإلنتفاع العمومي‪.‬‬
‫في جميع الحاالت فإنه وفق المادة ‪ 61‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ''622/11‬تراعي دراسة التصريح‬
‫مدى تطابق مشروع النيابة مع أحكام مخطط شغل األراضي‪ ،‬وفي حالة عدم وجوده يراعى مدى مطابقة‬

‫‪1‬عباس راضية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.116‬‬

‫‪2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪،621/11‬مؤرخ في ‪ 12‬ماي ‪ 2111‬المتضمن تشكيل لجنتي الدائرة والطعن المكلفتين بالبت في تحقيق‬
‫المطابقة وكيفيات سيرها‪ ،‬ج ر عدد ‪ 28‬لسنة ‪.2111‬‬
‫‪3‬‬
‫راجع المرسوم التنفيذيرقم ‪ ،622/11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪49‬‬
 ‫أدوات التهيئة العمرانية في الجزائر‬ ‫األول‬
‫الفصل ّ‬

‫المشروع مع أحكام المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو مع األحكام المطبقة التي تنص عليها القواعد‬
‫‪1‬‬
‫العامة للتهيئة والتعمير‪.'' ...‬‬
‫رغم محاولة المشرع تدارك األوضاع من خالل سن قانون رقم ‪ 62-17‬غير أن الواقع يثبت عزوف‬
‫لعدة أسباب منها نقص اإلعالم‪ ،‬كما أن‬
‫الكثير من المواطنين عن القيام بهذه اإلجراءات وهذا راجع ّ‬
‫تماطل اإلدارة خاصة اللجان التقنية أدى إلى عدم إمكانية التسوية ولو بنسبة معينة مع الملفات التي تبقى‬
‫عالقة بين المديريات‪ ،‬وباعتبارها تابعة لو ازرة المالية ومصالحها‪ ،‬هذا ما دفع الو ازرة السكن والعمران إلى‬
‫إصدار تعليمتين و ازريتين وجهت إلى رؤساء المجالس الشعبية البلدية ومديري التعمير لتخفيف وتبسيط‬
‫‪2‬‬
‫إجراءات المطابقة‪.‬‬
‫في األخير نستنتج أن المشرع من خالل فرض الرخص والشهادات بمجموعة من اإلجراءات بهدف‬
‫ضمان إحترام قواعد التهيئة والتعمير ومراقبة النشاطات العمرانية سواء على المجال العمراني أو المجال‬
‫ذات خصوصيات‪ ،‬لضمان التوفيق بين ضرورة العمران ومتطلبات حماية البيئة للوصول إلى تسيير‬
‫مستدام‪ ،‬غير أن تعقيد اإلجراءات وطولها تعتبر من أسباب عزوف المواطنين عن طلبها‪ ،‬بالتالي يتم‬
‫اللجوء للبناء في غيابها‪ ،‬خاصة أمام عجز توفير السندات الملكية التي تسمح باستصدار هذه الرخص‬
‫وفي ظل الفوضى المتعلقة بالسوق العقارية أين يتغلب فيها الممارسات غير قانونية‪ ،‬كما أن تساهل الدولة‬
‫مع المخالفين من خالل إدراج وسائل التسوية الوضعيات الالشرعية يقلل من فعالية هذه الرخص‬
‫‪3‬‬
‫والشهادات‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 61‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،622/11‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع القانون رقم ‪ ،62-17‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫عباس راضية ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.112‬‬
‫‪50‬‬
 ‫الفصل الثاني‬
‫آفاق التهيئة العمرانية في الجزائر‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫تحتل الظاهرة العمرانية مكانة مهمة اآلن أكثر من ذي قبل وذلك نتيجة النمو السكاني‬
‫المتزايد وبهذا نجد أن الدولة الجزائرية سعت كغيرها من دول العالم إيجاد آفاق جديدة للتهيئة‬
‫العمرانية‪ ،‬وذلك بوضع حلول للمشاكل الديموغرافية الناجمة عن اختناق المدن فنجدها تبنت سياسة‬
‫المدن الجديدة لمواجهة التوسع العمراني السريع خاصة عبر الشريط الساحلي أين وصل التشبع‬
‫الحضري أقصاه في المدن الكبرى وما نتج عنه من انعكاسات خطيرة على الوسط الطبيعي‪،‬‬
‫وباألخص انتشار التعمير الغير المنظم وبهذا فأصبحت المدن الجديدة في الوقت الحضر نموذج‬
‫معماري يقتدى به في التوسع العمراني في مختلف بلدان العالم فضال كذلك عما تقدمه البنوك‬
‫والمؤسسات المالية سواءا لألفراد أو المتعاملين في الترقية العقارية من شأنها ضمان التمويل‬
‫لمختلف المشاريع المتعلقة بالعقار على اختالف أضافه وكان الهدف من ظهور هذه األداة الجديدة‬
‫أال وهو "القرض العقاري" هو النهوض باالقتصاد الوطني عن طريق إنعاش قطاع السكن والعقار‬
‫عامة وكذا معالجة مشكلة الندرة االقتصادية حتى ال تكون عائقا أمام التهيئة العمرانية‪.‬‬
‫ترتكز الدراسة في هذا الفصل على عقد العقد العقاري ومدى عالقته بتطوير الترقية‬
‫العقارية(المبحث األول)‪ ،‬ثم التطرق إلى سياسة المدن الجديدة كآلية لمواكبة التوسع‬
‫العمراني(المبحث الثاني)‪.‬‬

‫‪51‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫المبحث األول‬
‫عقد القرض العقاري ومدى عالقته بتطوير الترقية العقارية‬

‫كماهو معروف أن للقرض العقاري أهمية كبيرة في دفع عجلة التقدم والتطور بالعقار الذي‬
‫من شأنه أن يعود على الدولة بالتطور والرقي والدفع بالحضارة قدما باعتبار أن القرض العقاري‬
‫هو عملية مالية أو هو كوسيلة لتمويل مختلف األشغال العقارية المتمثلة في البناء و التجديد‬
‫والتهيئة‪...‬وذلك إنطالقا من فكرة أن المال عنصر حيوي ال يمكن االستغناء عنه‪.‬‬
‫لذلك تستدعي الضرورة اإلشارة إلى مفهوم القرض العقاري( المطلب األول) ثم التطرق إلى‬
‫عالقة عقد القرض العقاري بالترقية العقارية(المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‬
‫مفهوم عقد القرض العقاري‬

‫إن موضوع عقد القرض العقاري ينصب على نشاط التمويل القتناء أو بناء عقارات ألغراض‬
‫معينة‪ ،‬وبهذا الصدد فإنه يتولى بذلك أشخاص اعتبارية مؤهلة لمنح هذه القروض العقارية لتحديد‬
‫مفهوم عقد القرض العقاري نتطرق في األول إلى تعريفه مع ذكر بعض الخصائص التي يتميز‬
‫بها( الفرع األول)‪ ،‬ثم التطرق إلى تبيان أنواع القرض العقاري( الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‬
‫تعريف وخصائص عقد القرض العقاري‬

‫تستدعي دراسة عقد القرض العقاري بتعريف هذا العقد(أوال) باإلضافة إلى أن عقد القرض‬
‫(‪)1‬‬
‫العقاري ينفرد بخصائص معينة مما تجعله يتميز بها عن غيره من المفاهيم األخرى(ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -1‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬النظام القانوني للقرض العقاري (في التشريع الجزائري)‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في‬
‫الحقوق‪ ،‬شعبة قانون األعمال‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،2102 ،‬ص ‪.4‬‬

‫‪52‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫أوال‪-‬تعريف عقد القرض العقاري‬

‫بالنظر إلى تركيبة عقد القرض العقاري نجده يتكون من مصطلحين مختلفين ولكل منهم‬
‫معناه ومدلوله الخاص به وحتى نتعرض إلى تعريف القرض العقاري يكفي أوال تعريف كل‬
‫مصطلح على حدى ثم الجمع بينهما وفي سياق ذلك نعرف أوال مصطلح القرض ثم تعريف العقار‬
‫ثانيا‪.‬‬

‫‪ ‬تعريف القرض‬

‫عرف المشرع الجزائري مصطلح القرض من خالل نص المادة‪ 0/86‬من األمر رقم ‪00-10‬‬
‫(‪)1‬‬
‫المتعلق بالنقد والقرض والتي تنص على مايلي‪:‬‬

‫" يشكل عملية قرض‪ ،‬في مفهوم هذا األمر‪ ،‬كل عمل لقاء عوض يضع بموجب شخص ما‬
‫أو يعد بوضع أموال تحت تصرف شخص آخر‪ ،‬أو يؤخذ بموجبه لصالح الشخص اآلخر التزاما‬
‫بالتوقيع كالضمان االحتياطي أو الكفالة أو الضمان"‪.‬‬

‫أما التقنين المدني الجزائري فيعرف القرض من خالل نص المادة‪ 451‬على النحو التالي‪:‬‬
‫" قرضاالستهالك هو عقد هو عقد يلتزم به المقرض أن ينقل إلى المقترض ملكية مبلغ من النقود‬
‫أو أي ش يء مثلي آخر على أن يرد أليه المقترض عند نهاية القرض نظيره في النوع والقدر‬
‫والضفة"(‪.)2‬‬

‫‪ -1‬أمر رقم ‪ 00-10‬مؤرخ في ‪28‬أوت ‪ 2110‬يتعلق بالنقد والقرض‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ، 52‬لسنة‪، 2110‬معدل ومتمم بموجب‬
‫األمر رقم‪ ،10-10‬مؤرخ في ‪ 22‬جويلية‪ ، 2110‬يتضمن قانون المالية التكميلي لسنة ‪ ،2110‬ج ر عدد ‪ ،44‬الصادرة‬
‫في ‪ 28‬جويلية‪ ،2110‬معدل و متمم ‪ ،‬بموجب األمر رقم ‪ ، 14-01‬مؤرخ في ‪ 28‬أوت ‪ ،2101‬يتعلق بالنقد و القرض ‪،‬‬
‫ج ر عدد ‪ ، 51‬الصادرة في ‪ 10‬سبتمبر ‪.2101‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة‪ 451‬من األمر رقم ‪ ،56-55‬مؤرخ في ‪ 28‬سبتمبر سنة‪ ،0055‬يتضمن القانون المدني‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪،56‬‬
‫لسنة‪ ،0055‬المعدل والمتمم‪.‬‬

‫‪53‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫ما يالحظ من تعريف المشرع من خالل هذه المادة األخيرة أنه عرف قرض االستهالك ولم‬
‫يعرف القرض العقاري‪ ،‬ألن هذا األخير ذات طبيعة خاصة يستهدفها من الطبيعة الخاصة للعقار‬
‫والنشاط العقاري في حد ذاته والذي يختلف عنه(‪.)1‬‬

‫‪ ‬تعريف العقار‬
‫نجد تعريف لمصطلح العقار في المادة ‪ 860‬منق‪.‬م‪.‬ج والتي تنص على مايلي‪:‬‬
‫" كل شيء مستقر بحيزه وثابت فيه وال يمكن نقله من دون تلف فهو عقار‪ ،‬وكل ماعدا ذلك‬
‫من شيء فهو منقول‪.‬‬

‫غير أن المنقول الذي يضمنه صاحبه في عقار يملكه‪ ،‬رصدا على خدمة هذا العقار أو‬
‫استغالله‪ ،‬يعتبر عقا ار بالتخصيص(‪.")2‬‬

‫بعدما تم التطرق إلى تعريف كل من مصطلح القرض والعقار كل واحد على حدى يتسنى‬
‫تعريف مصطلح القرض العقاري على أنه‪ :‬عقد يلتزم بمقتضاه المقرض بنقل ملكية مبلغ من النقود‬
‫أي إلى الفرد أو المتعامل في الترقية العقارية كي يستعمله أو يستهلكه في تمويل إنجاز عملية‬
‫ذات طابع عقاري مقابل أن يلتزم المقترض بتقديم الضمانات الالزمة للمقرض بتسديد مبلغ القرض‬
‫وبدفع الفوائد المتفق عليها في اآلجال وبالكيفيات المحددة في العقد(‪.)3‬‬

‫ثانيا‪-‬خصائص عقد القرض العقاري‬

‫يتسم عقد القرض العقاري بجملة من الخصائص التي تجعله يتميز عن غيره من العقود‬
‫األخرى فيوصف بأنه عقد رضائي شكلي كما أنه من العقود المالية كما يتميز أنه عقد استهالكي‪.‬‬

‫‪-1‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 5‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 860‬من األمر رقم‪ ،56-55‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬بوستة إيمان‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية‪ (:‬دراسة تحليلية)‪ ،‬دار الهدى للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪،‬ص‪.200‬‬

‫‪54‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ ‬القرض العقاري عقد رضائي شكلي‬

‫ما يمكن استنتاجه من خالل نص المادة ‪ 451‬من ق‪.‬م‪.‬ج أن عقود القرض هي عقود‬
‫رضائية فبمجرد تالقي اإليجاب والقبول تنتقل ملكية مبلغ القرض من المقرض إلى المقترض فنجد‬
‫أن المبدأ في القانون المدني هو رضائية العقد إال أن هذا المبدأ ليس مطلق بل ترد عليه‬
‫استثناءات أال وهي تحقيق شرط الشكلية‪ ،‬فالشكلية في عقد القرض العقاري تلعب دو ار هاما يتجسد‬
‫فيمايلي‪:‬‬

‫‪ -‬توفير وسائل إلثبات حقوق األطراف وفقا لنص المادة‪ 000‬من التقنين المدني الجزائري(‪.)1‬‬
‫كما أن تحرير العقد يضمن لكال الطرفين أخذ المعلومات الكافية عن بعضهم من جهة وعن‬
‫شروط عقد القرض العقاري وظروف تنفيذه‪.‬‬

‫‪ ‬عقد مالي نقدي‬

‫يعتبر عقد القرض العقاري عملية مالية فهو ائتمان نقدي أي يمنح بصفة نقدية سواء بصورة‬
‫مباشرة أي عندما يوضع بين يدي المشتري ليسدد منه ثمن العقار في حالة شراء هذا األخير أو‬
‫بطريقة غير مباشرة في شكل نفقات ترميمية أو تحسيسية على العقار‪.‬‬

‫على هذا النحو تترجم هذه العملية في صورة دين بمبلغ من النقود يلتزم المقترض بتسديد‬
‫أقساطه إلى المقرض وفقا للشروط المتفق فيها بينهما وبالتالي محل عقد القرض العقاري هو مبلغ‬
‫مالي معين أو قابل للتعيين يرتبط بفوائد محددة وله محل آخر هو نسبة الفوائد المطبقة على‬
‫العقد(‪.)2‬‬

‫‪ ‬عقد استهالكي‬

‫المقترض هو حصل على القرض وقد يكون المشتري في حالة استخدام اإلئتمان في شراء‬
‫عقار‪ ،‬وهو الذي تمت لحسابه عملية البناء‪ ،‬الترميم أو التحسين لبناء في غير حالة الشراء‪ ،‬فهو‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 000‬من األمر رقم ‪ ،56-55‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‪.5 ،8‬‬

‫‪55‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫إذن الشخص الطبيعي الذي يتقدم بطلب القرض لتمويل عملية الحصول على عقار أو بنائه أو‬
‫ترميمه أو تحسينه وذلك بطلبه من مؤسسة مالية متخصصة‪ ،‬وبالتالي يعتبر في هذه الحالة‬
‫المستهلك(‪.)1‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫أنواع عقد القرض العقاري‬

‫يختلف عقد القرض العقاري ويتنوع فهناك قروض عقارية موجهة لألفراد وذلك عندما يكون‬
‫هؤالء المستفيدين من هذا القرض(أوال) أما عندما تكون هذه القروض ممنوحة للمتعاملين في الترقية‬
‫العقارية(ثانيا) فهي بالتالي قروض الترقية العقارية‪.‬‬

‫أوال‪ -‬القروض العقارية الموجهة لألفراد‬

‫إن القروض العقارية الممنوحة لألفراد من طرف الهيئات أو المؤسسات المقرضة تنقسم إلى‬
‫صنفين أساسيين وهما‪ :‬القروض العقارية الممنوحة من أجل البناء الذاتي وكذا القروض الممنوحة‬
‫من أجل الحصول على ملكية مسكن(‪.)2‬‬

‫‪ -/1‬القروض العقارية الممنوحة من أجل البناء الذاتي‬

‫يمنح هذا القرض العقاري لكل شخص يملك قطعة أرض لبناء مسكنه أو لمالك مسكن من‬
‫أجل إصالحه أو تحسينه أوتوسيعه أوصيانته هذا النوع من القرض هي قروض طويلة المدى‬
‫تتراوح مابين ‪ 05‬و‪ 21‬سنة كما يدفع المبلغ المالي فيها على شكل أقساط حسب مراحل تقدم‬
‫األشغال المنجزة ومن الشروط الالزمة لمنح هذا القرض أن يملك صاحبها عقد ملكية األرض محل‬
‫البناء ورخصة البناء وأن يكون له دخل ثابت باإلضافة إلى تقييم الضمانات المطلوبة(‪.)3‬‬

‫‪-1‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 5‬‬

‫‪ -2‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص‪. 05‬‬
‫‪ -3‬رحماني فائزة‪ ،‬تمويل الترقية العقارية الخاصة في مجال السكن‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬تخصص إدارة ومالية‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،2114 ،‬ص ص‪.62 ،60‬‬

‫‪56‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/2‬القروض العقارية الممنوحة من أجل الحصول على ملكية مسكن‬

‫هذا النوع موجه لألفراد من أجل الحصول على ملكية ممكن جاهز أو في طور اإلنجاز من‬
‫طرف المتعاملين في الترقية العقارية وتتميز على أنها قروض طويلة المدى التي قد تصل إلى‪25‬‬
‫سنة وتغطي فيها نسبة‪ 61‬بالمائة من ثمن المسكن ونسبة الفائدة فيها غير ثابتة‪ ،‬ونجد أن القرض‬
‫فيها يسدد على شكل أقساط شهرية ويشترط على طالب القرض توفر فيه جملة من الشروط‬
‫كاألهلية القانونية الالزمة‪ ،‬القدرة المالية على التسديد وأن يكون التمويل داخل الجزائر وأيضا‬
‫يشترط الحصول على بيع بناءا على التصاميم‪ ،‬وهذا األخير يقصد به عقد يرد على محل لم يتم‬
‫إنشاءه بعد وبموجب هذا العقد يتعهد البائع بإنشاء عقار معين وفقا لنماذج معينة تحددها وثائق‬
‫العقد‪ ،‬كما يتعهد بنقل ملكية هذا العقار إلى المكتسب وتسليمه إياه وهذا مقابل ثمن نقدي يدفعه‬
‫المشتري(‪.)1‬‬

‫ثانيا‪ -‬القروض العقارية الموجهة للمتعاملين في الترقية العقارية‬

‫إن هذا النوع من القروض موجه لتمويل المتعاملين في الترقية العقارية بهدف جعل عرض‬
‫السكنات للبيع مرتفعا وهذا ما يميز هذه القروض أنها قصيرة المدى ال تتجاوز ‪ 24‬شه ار كحد‬
‫أقصى‪ ،‬تمول بها مشاريع متوسطة الحجم تتراوح بين‪01‬إلى‪ 51‬مسكن‪ ،‬نسبة الفائدة فيها متغيرة‪،‬‬
‫كما يشترط لمنح هذا القرض أن يثبت المتعامل ملكيته للقطعة األرضية محل اإلنجاز‪ ،‬حيازة‬
‫رخصة البناء دراسة مالية وتقنية‪ ،‬إثبات قدرته المالية على تغطية جزء من تكاليف المشروع أي‬
‫المساهمة الشخصية للمتعامل والتي تحدد حسب العملية أو المشروع المراد تمويله(‪.)2‬‬

‫‪ -1‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 05‬‬

‫‪ -2‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة ‪ ،‬المرجع نفسه‪،‬ص‪. 08‬‬

‫‪57‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫المطلب الثاني‬
‫عالقة عقد القرض بتطوير الترقية العقارية‬

‫سندرس من خالل عنوان هذا المطلب مدى عالقة عقد القرض العقاري بتطوير الترقية‬
‫العق ـ ـ ـارية وذلك من خالل تبيان مدى تأثير عقد القـ ـ ـ ـرض العق ـ ـاري في تنمية الترقية العق ـ ـ ـارية(الفرع‬
‫األول) مع ذكر اإلجراءات العملية لمباشرة عقد القرض العقاري في ميدان الترقية العقارية(الفرع‬
‫الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‬
‫تأثير عقد القرض العقاري في تنمية الترقية العقارية‬

‫سنحاول من خالل هذا الفرع تبيان تعريف لمصطلح الترقية العقارية(أوال) بعد ذلك سيتسنى‬
‫استخالص موضوع القرض فيها (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪-‬تعريف الترقية العقارية‬

‫تنص المادة ‪ 04‬من القانون رقم ‪ 14-00‬المتعلق بنشاط الترقية العقارية حيث جاء فيه‬
‫مايلي‪:‬‬
‫" يشمل نشاط الترقية العقارية مجموع العمليات التي تساهم في إنجاز المشاريع العقارية المخصصة‬
‫للبيع أو اإليجار أو تلبية الحاجات الخاصة‪.‬‬

‫يمكن أن تكون هذه المشاريع العقارية محالت ذات استعمال سكني أو مهني وعرضيا يمكن‬
‫أن تكون محالت ذات استعمال حرفي أو تجاري(‪.)1‬‬

‫ما نستنتج من خالل هذه المادة أن نشاط الترقية العقارية ينطبق على الضمانات‬
‫المتخصصة في العقارية الموجهة للبيع أو اإليجار أو تلبية الحاجات الخاصة وتكون بذلك هذه‬
‫األخيرة مخصصة لالستعمال السكني أوالمهني وهذا كأصل وقد تكون لالستعمال الحرفي أو‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 04‬من القانون رقم ‪ ،14-00‬مؤرخ في ‪ 05‬فبراير سنة‪ ،2100‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية‬
‫العقارية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،04‬لسنة‪.2100‬‬

‫‪58‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫التجاري وهذا كاستثناءعلى هذا األساس المشرع الجزائري قد خالف العرف السائد إذ أعطى تعريفا‬
‫للترقية العقارية ولم يترك المجال للفقه علما أن هذه األخيرة لم تلقي اهتماما كبي ار منهم إذا لم تظهر‬
‫من قبل إال بصفة تدريجية مما يجعل إعطاء تعريف لها متعذ ار(‪.)1‬‬

‫ثانيا‪ -‬موضوع القرض في الترقية العقارية‬

‫من خالل تعريف الترقية العقارية نستنتج أن موضوع القرض فيها يتحدد حسب نشاط الترقية‬
‫العقارية أو باألحرف حسب مجالها فحسب المادة ‪ 10‬من تحت تشييد بيانات ذات االستعمال‬
‫السكني أو التجاري أو الحرفي سكنات بما في ذلك الفضاءات المشتركة الخارجية‪ ،‬كما قد يكون‬
‫مخصصا للترميم العقاري باعتبار أن هذا األخير يسمح بتأهيل بيانات ذات طابع معماري أو‬
‫تاريخي وأيضا التجديد العمراني ذلك تحت كل عملية مادية دون تغيير الطابع األساسي‬
‫للحي‪...‬إلخ(‪.)2‬‬

‫الفرع الثاني‬
‫اإلجراءات العملية لعقد القرض العقاري في الترقية العقارية‬

‫نظ ار لما تتميز به الترقية العقارية ن حيث األشغال واألعمال التي ترد على العقارات التي‬
‫يستلزم وجود شروط واجراءات تتالئم مع طبيعتها من حيث تمويلها عن طريق القرض(‪ ،)3‬وبالتالي‬
‫فسنحاول من خالل هذا الفرع الذي قمنا بتقسيمه إلى قسمين ذكر شروط االستفادة من القرض‬
‫الموجه للترقية العقارية(أوال) ثم نقوم بإبراز إجراءات مباشرة هذا القرض(ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ -‬شروط االستفادة من القرض الموجه للترقية العقارية‬

‫يشترط من المستفيد من هذا القرض أن يكون شخص طبيعي تثبت إقامته في الجزائر كما‬
‫يكون له دخل ثابت ومستقر مع تقديم عقد أو وعد لبيع مسكن سواءا كان الواعد شخص عام أم‬

‫‪ -1‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 42‬‬

‫‪ -2‬راجع نص المادة ‪ 10‬من القانون رقم‪ ،14-00‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬دفالوي سمراء ‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 40‬‬

‫‪59‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫خاص بالنسبة لقرض شراء مسكن باإلضافة إلى المساهمة الشخصية مقدرة بنسبة ‪ 21‬بالمائة من‬
‫ثمن المسكن مع إظهار عقد ملكية للقطعة األرضية بالنسبة لقرض بناء مع الحصول على رخصة‬
‫البناء باإلضافة إلى حساب بنكي في الوكالة البنكية المانحة للقرض‪ ،‬كما يشترط في القرض أن ال‬
‫يتعدى نسبة‪ 61‬بالمائة من ثمن المسكن أو البناء أو التهيئة باإلضافة إلى أن مدة هذا القرض قد‬
‫تصل إلى ‪21‬سنة كحد أقصى(‪.)1‬‬
‫أما نسبة الفائدة تتحدد حسب القواعد المعمول بها من طرف مؤسسات القرض وحسب‬
‫الظروف التي تحصل خاللها عمليات القرض كما تختلف من بنك إلى آخر‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق بتسديد قيمة القرض من طرف المفترض فيكون ذلك شهريا على أن ال يتعدى‬
‫ذلك نسبة ‪ 01‬ماليين دينار جزائري من دخله الشهري‪.‬كما يمكن أن تصل إلى نسبة‪ 41‬بالمائة‬
‫شهريا إذا كان دخل المستفيد يساوي أو أكثر يساوي أو أكثر من‪ 81‬ألف دينار جزائري‪ ،‬كما يلتزم‬
‫المقترض بتقديم الضمانات الكافية لهذا القرض من رهن‪ ،‬تأمين‪...‬إلخ(‪.)2‬‬

‫ثانيا‪ -‬إجراءات مباشرة قرض الترقية‬

‫لالستفادة من القرض يكون ذلك أوال بإعداد ملف يتكون من‪:‬‬
‫* استمارة طلب القرض تسحب من مؤسسة القرض‪.‬‬
‫* شهادة عمل أو شهادة مهنية لغير األجراء‪.‬‬
‫* ثالثة قواسم األجور االخيرة‪.‬‬

‫‪ ‬شهادة إقامة‪...‬‬
‫بعد ذلك يتم دراسة الملف من طرف مؤسسة القرض وفي حالة قبول الملف تشترط على‬
‫المستفيد مايلي‪:‬‬

‫‪ ‬دفع نسبة ‪ 21‬بالمائة من ثمن المسكن بالنسبة للمساكن الجديدة فقط‪.‬‬

‫‪ -1‬مخالدي عبد القادر‪ ،‬القرض العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير‪ ،‬قسم القانون الخاص‪،‬‬
‫تخصص القانون العقاري والزراعي‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب‪ ،‬البليدة‪ ،2115 ،‬ص‪. 00‬‬
‫‪-2‬مخالدي عبد القادر‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ص‪. 04 ،00‬‬

‫‪60‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ ‬دفع مبلغ تأمين مبلغ القرض العقاري لدى شركة(‪ ).....‬بإسم الوكالة البنكية الذي يؤمن‬
‫هذه األخيرة خالل هذه الفقرة وتشترط أن يكون دفع المبلغ في نفس الوقت الذي يوافق دفع‬
‫نسبة‪21‬بالمائة‪.‬‬

‫بعد استنفاذ اإلجراءات السالفة الذكر يتم التوقيع على اتفاقية القرض في خمسة(‪ )15‬نسخ‬
‫باإلضافة إلى التوقيع على الوثيقة األخرى تمثل القيمة اإلجمالية للقرض لصالح البنك(‪.)1‬‬

‫‪ -1‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 44‬‬

‫‪61‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫المبحث الثاني‬
‫سياسة المدن الجديدة كآلية لمواكبة التوسع العمراني السريع‬

‫باإلضافة إلى القرض العقاري ومدى عالقته الوطيدة بتطوير الترقية العقارية‪ ،‬نجد إستراتجية‬
‫أخرى تنموية تهف إلى التحكيم والضبط في المجال العقاري والتهيئة العمرانية‪ ،‬أال وهي سياسة‬
‫المدن الجديدة في الجزائر‪.‬‬
‫وهذا ما سنلجأ إليه في هذا المبحث‪ ،‬كما سنبين مدى سياسة المدن الجديدة للتوسع العمراني‬
‫السريع‪.‬‬
‫المطلب األول‬
‫مفهوم المدن الجديدة‬

‫كنتيجة حتمية للتطور الحضري عمدت الجزائر على إنشاء مدن جديدة والتي تمثل إحدى‬
‫الخيارات واإلستراتجيات السياسية من أجل التحكم في التوسع العمراني وضبطه‪.‬‬

‫ولغاية إعطاء تعريف للمدينة الجديدة فإننا نجد صعوبة في ذلك لكونها ظاهرة معقدة اختلف‬
‫حولها العديد من الفقهاء في تعريفهم لها‪ ،‬كل حسب وجهة نظر مغايرة‪.‬‬

‫ومما سبق من وجهات نظر مختلفة نستنتج مفهوم أو ما يقصد بالمدن الجديدة وألجل هذا‬
‫يستدعي الرجوع إلى مختلف النصوص القانونية التي كان لها الفضل في إدراج ذا المفهوم ضمن‬
‫القانون الجزائري‪ ،‬فجاء المشرع بتعريف لهل بمقتضى القانون رقم ‪ 21-10‬المتعلق بتهيئة اإلقليم‬
‫والتنمية المستدامة في نص المادة الثالثة الفقرة الخامسة منها على أنها"تجمع حضري مبرمج في‬
‫موقع خال أو انطالقا من خاليا السكنات الموجودة"(‪.)1‬‬

‫‪ -1‬أنظر القانون رقم ‪ ،21-10‬مؤرخ في ‪ 02‬ديسمبر ‪ ،2110‬المتعلق بتهيئة اإلقليم والتنمية المستدامة‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪،55‬‬
‫صادرة في‪ 05‬ديسمبر‪. 2110‬‬

‫‪62‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫وبمجيء القانون رقم ‪116-12‬الذي يتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها في نص‬
‫المادة الثانية منه" تعد مدنا جديدة كل تجمع بشري ذي طابع حضري ينشأ في موقع خال أو يستند‬
‫إلى نواة أو عدة نوى سكنية موجودة‪.‬‬

‫وكذلك عرف المشرع الجزائري المدينة في القانون التوجيهي للمدينة في المادة الثالثة التي‬
‫تنص على مايلي" المدينة هي كل تجمع حضري ذو حجم سكاني يتوفر على وظائف إدارية‬
‫واقتصادية واجتماعية وثقافية(‪.")2‬‬

‫من خالل هذين التعريفين األخيرين‪ ،‬نجد أن المشرع تمكن من تحديد معنى شامل ودقيق‬
‫للمدن الجديدة أكثر من تلك الواردة بالقانون رقم‪ 21-10‬المتعلق بتهيئة اإلقليم والتنمية الذي يشوبه‬
‫نوع من الغموض والتعقيد‪.‬‬
‫الفرع األول‬
‫نشأة فكرة المدن الجديدة‬

‫اتفق العديد من المؤرخين والعلماء أن فكرة المدن الجديدة بدأت منذ آالف السنين فهي ال‬
‫تعتبر فكرة جديدة أو حديثة المنشأ‪ ،‬ويعود ذلك أساسا في تدهور المدن الرومانية القديمة بسبب‬
‫تدهور التجارة وضعف خطوطها مع أوروبا‪ ،‬مما أدى إلى انتعاش مدن لم تكن امتداد للمدن‬
‫القديمة بل نشأت ككيانات اجتماعية جديدة(‪.)3‬‬

‫إال أن هذا المفهوم تطور كثي ار وظهر في انجلت ار بعد الحرب العالمية الثانية المجمعات‬
‫الحضارية وباألخص مدينة لندن تعتبر من النواة األولى لمفاهيم المدن الجديدة‪ ،‬ثم انتشرت بعدها‬

‫‪ -1‬قانون رقم ‪ ،16-12‬مؤرخ في ‪ 6‬ماي ‪ ،2112‬يتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ، 04‬صادرة‬
‫في ‪ 04‬ماي ‪.2112‬‬
‫‪ -2‬أنظر القانون رقم ‪ 18-18‬مؤرخ في ‪ 21‬فيفري ‪ ،2118‬يتضمن القانون التوجيهي للمدينة‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،05‬صادرة في‬
‫‪02‬مارس‪.2118‬‬
‫‪ -3‬ليليا حفيظي‪ ،‬المدن الجديدة ومشكلة اإلسكان الحضري‪-‬دراسة ميدانية بالوحدة الجوارية رقم ‪ 15‬المدينة الجديدة"علي‬
‫منجلي"‪ -‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير في علم االجتماع الحضري‪ ،‬كلية العلوم االنسانية والعلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪ ،2110 ،‬ص‪. 80‬‬

‫‪63‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫هذه التجربة إلى جميع أنحاء العلم بداية بفرنسا ثم هولندا ‪ ،‬الو‪ ،‬م‪ ،‬أ‪ ،‬وصوال إلى العالم العربي‬
‫الذي يعتبر رائدا في هذا الميدان والتي حققت نجاحا مميزا‪ ،‬حيث أقيمت مدن جديدة متكاملة‬
‫ومستقلة في السعودية ودولة اإلمارات ومصر‪...‬وغيرها وصوال إلى الجزائر كغيرها من دول العالم‬
‫الثالث(‪.)1‬‬
‫أ‪ /‬دوافع إنشاء المدن الجديدة‬
‫تختلف دوافع إنشائها من دولة ألخرى بسبب المشاكل التي تحركها وهذا ما ينتج تحت‬
‫الدوافع التالية‪:‬‬
‫‪ ‬الدوافع االجتماعية وتتمثل في‪:‬‬
‫‪ -‬مشاكل النمو الديموغرافي من حيث التوزيع والكثافة ومشاكل أخرى مرتبطة لتحسين معيشة‬
‫السكان‪.‬‬
‫‪ -‬تتفق تيارات الهجرة المستمدة من الريف إلي المدن‪.‬‬
‫‪ -‬ارتفاع أسعار األرض‪.‬‬
‫‪ -‬انتشار األحياء المختلفة‪.‬‬
‫‪ -‬امتداد المدن خارج حدودها امتدادا عشوائيا‪.‬‬
‫‪ ‬الدوافع االقتصادية‬
‫محاولة تطوير وتنمية اقتصادية للمناطق الحضرية‪ ،‬فهناك مناطق معينة تتوفر بها امكانيات‬
‫وموارد هامة يمكن من خاللها إقامة مدن من جديد‪.‬‬
‫‪ ‬الدوافع الطبيعية‬
‫إن المدن تواجه تحديات فيما يخص نوعية البيئة الحضرية(المياه‪ ،‬النفايات ن الضجيج)‬
‫حيث تزدحم المدن الكبرى بشتى أنواع وسائل النقل وكذلك تموقع القاعدة الصناعية بها مما أدى‬

‫‪ -1‬كريمة كتاف‪ ،‬مفهوم المدن الجديدة من خالل قانون ‪ ،16/12‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير في فرع االدارة العامة‪،‬كلية‬
‫الحقوق ‪،‬جامعة قسنطينة‪ 2100 ،‬ص ص‪. 0،6‬‬

‫‪64‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫إلى تدهور البيئة ‪ ،‬فالدوافع البيئية يمكن أن تكون من أحد الدوافع الكامنة وراء ظهور المدن‬
‫الجديدة(‪.)1‬‬
‫‪ ‬الدوافع السياسية‬
‫تكون إما ألسباب تصل بإستراتجية الدولة من النواحي السياسية والعسكرية أو نتيجة الضغط‬
‫التي تعاني منه العواصم بسبب تمركز اإلدارات والمراكز الهامة بها مما يزيد من تتفق الهجرة إليها‪،‬‬
‫فتعتبر العاصمة يؤدي إلى نقل وتوزيع اإلدارات وبالتالي حل إشكالية الضغط على بعض المدن‬
‫والعواصم ولو نسبيا(‪.)2‬‬

‫ثانيا‪-‬أهداف المدن الجديدة‬

‫تنشأ المدن الجديدة على مواقع ال تحتوي على أي شيء أو من خالل توسيع بعض‬
‫التجمعات العمرانية الموجودة سابقا وتكون من خالل أهداف تختلف حسب خصوصية دولة أو‬
‫إقليم وحتى خصوصية المدينة الجديدة التي تنشأ ضمن مجالها المفتوح‪ ،‬واقامة توسيع ما هو‬
‫موجود بموقع‪.‬‬
‫فتتمثل هذه األهداف في النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ -/1‬الهدف االقتصادي‪:‬‬
‫يتمثل في إحداث مناصب الشغل وتحريك عجالت التنمية االقتصادية لتطوير وتحسين‬
‫المستوى المعيشي للسكان والعمل على تثبتهم بطرق ووسائل ملموسة في حياتهم اليومية‪.‬‬

‫‪ -/2‬الهدف السياسي‪:‬‬
‫فيتمثل في إيجاد وتحقيق التوازن اإلداري وغالبا ما يحدث في تغيير عاصمة البالد بإختيار‬
‫الموقع الذي يتميز بالحماية الطبيعية واإلدارية‪ ،‬فبدل أن تكون العاصمة على الساحل ( الجزائر)‬
‫تكون وسط البالد‪.‬‬

‫‪ -1‬كريمة كتاف المرجعالسابق‪ ،‬ص‪.01‬‬

‫‪-2‬كريمة كتاف‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ص‪. 00- 26‬‬

‫‪65‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/3‬هدف التنظيم العمراني‪:‬‬

‫مثال ظهور المدينة الجديدة "بوغزول" الواقعة بالهضاب العليا‪ ،‬الهدف األساسي منها توجيه‬
‫النمو العمراني نحو المناطق الداخلية للبالد واتخاذ قرار خيار الهضاب العليا على اآلجال‬
‫المتوسطة والغربية لتخفيف الضغط الحاصل على العاصمة‪ ،‬أما المدينة الجديدة‪-‬علي منجلي‪-‬‬
‫بمجال قسنطينة لتحويل سكان األحياء القديمة اآللية لإلنهيار(‪.)1‬‬
‫كما أنها تسعى‪:‬‬
‫‪ -‬إلى دعم األنشطة االقتصادية لهذه األماكن وضمان توزيعها لضمان تثمين اإلقليم الوطني‬
‫واعماره بشكل متوازن‪.‬‬
‫‪ -‬السعي الدائم لتطوير نوعية الحياة اإلنسانية بتلبية احتياجات ومتطلبات األجيال دون‬
‫المساس بحقوق األجيال المقبلة(‪.)2‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫االعتراف الفعلي بالمدن الجديدة في ظل القانون رقم ‪20-22‬‬

‫بدأت بوادر المشرع الجزائري في تحديث مساره التنموي الحضري بإنشاء مدن جديدة تتضح‬
‫على العلن وتكرس على أرض الواقع من خالل تبنيه لقانون رقم ‪ 16-12‬الذي أخضعها لشروط‬
‫وألزمها بقيود من شأنها ضبط المجال العمراني والحفاظ عليه‪.‬‬

‫أوال‪ -‬الشروط المرتبطة بإنشاء المدن الجديدة‬

‫من أجل فعالية المدن الجديدة وجعلها قطبا فعاال ال يتحقق ذلك إال بوضع شروط والتي‬
‫سنوضحها كالتالي‪.‬‬

‫‪-1‬نتاح بن داود‪ ،‬دور المدن الجديدة في هيكلة المجال بالمناطق الساحلية‪ ،‬الهضابية‪ ،‬والصحراوية خيار الهضاب العليا‪،‬‬
‫المدينة الجديدة بوغزول‪ ،‬مقال منشور على الموقع‪]https://www-ijpusd-ewdr.org/259]،‬تم اإلطالع عليه بتاريخ ‪12‬‬
‫ماي‪ ،2108‬ص ص ‪.68-55‬‬
‫‪ -2‬جميلة دوار‪ " ،‬المـ ـ ـدن الجديدة في التشـ ـ ـريع الجزائري"‪ ،‬المج ـ ـ ـلة النقدية للق ـانون والعل ـ ـوم السيـ ـ ـاسية ‪ ،‬عـ ـ ـدد‪،2102، 2‬‬
‫ص‪. 001‬‬

‫‪66‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫أ‪/‬ضابط الموقع‪:‬‬
‫الجزائر من المدن التي تعاني مدنها الكبرى من ظاهرة التوزيع الغير العادل لسكان فكان‬
‫التوجه األكبر نحو مدينة الجزائر العاصمة التي شكلت على الدوام قطبا جاذبا وتلبية المدن الثالثة‬
‫األخرى‪ :‬وهران‪،‬قسنطينة‪ ،‬عنابة(‪ ،)1‬لهذا السبب ذهب المشرع في القانون رقم ‪ 16-12‬المتعلق‬
‫بشروط إنشاء المدن الجديدة إلى تحديد مواقع معينة إلنشاء المدن الجديدة‪ ،‬وهذا اإلختيار محدد‬
‫في ثالث مواقع هي‪:‬‬

‫الشمال‪ ،‬الهضاب العليا والجنوب‪ ،‬واعتبر إنشاء المدن الجديدة في مناطق الهضاب العليا‬
‫والجنوب هو األساس‪ ،‬أما في الشمال فيعد إنشاء المدن استثنائيا ألنه مرهون بشروط وهو فك‬
‫الخناق عن المكان الميتروبولية األربعة(‪.)2‬‬

‫هذا ما ورد في نص المادة‪ 4‬من القانون رقم ‪ 16-12‬المتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة‬
‫بقولها‪ ":‬ال يمكن إنشاء مدن جديدة إال في الهضاب العليا والجنوب غير أنه وبصفة استثنائية‪،‬‬
‫وتخفيفا للضغط على المدن الكبرى‪ ،‬وهران ن الجزائر‪ ،‬قسنطينة وعنابة يمكن إنشاء مدن في‬
‫المناطق الشمالية للبالد(‪.)3‬‬

‫ب‪-‬شرط العقار‬

‫لقد كان المشرع صارما في مسألة تحديد مواقع المدن الجديدة إال أنه كان أكثر صرامة‬
‫عندما منع إنجاز المدن الجديدة فوق أراضي فالحية‪ ،‬ولو جزئيا حيث يمكن بناءها فوق‬
‫أراض‪،...‬أو غير صالحة للزراعة بالمناطق الصخرية‪ ،‬الجبلية‪....‬إلخ‪ ،‬تنص المادة‪ 16‬من القانون‬
‫رقم‪ 16-12‬المتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة بصفة كلية أو جزئية فوق أراضي صالحة‬
‫للزراعة"‪ .4‬وذلك مراعاة لألحكام القانونية المتعلقة بالتهيئة العمرانية الرامية إلى تحديد القواعد‬

‫‪ -1‬جميلة دوار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.005‬‬

‫‪ -2‬كريمة كثاف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‪.02،00‬‬
‫‪ -3‬أنظرالمادة ‪ 4‬من القانون رقم ‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 0/6‬من القانون رقم ‪ ،16-12‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪67‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫العامة التي تنظم إنتاج األراضي القابلة للتعمير‪ ،‬من خالل هذه المادة ندرك أن المشرع منع من‬
‫إنشاء مدن جديدة بصفة قطعية فوق أراض صالحة للزراعة‪ ،‬إال أنه هناك فراغ في تحديد نوع تلك‬
‫األراضي فخص بالذكر‪ -‬األراضي الزراعية‪ -‬بصفة عامة(‪.)1‬‬

‫لكن بالرجوع إلى القانون رقم ‪ 25-01‬المتضمن التوجيه العقاري المؤرخ في ‪06‬‬
‫نوفمبر‪ 0001‬والواردة في القسم األول منه تحت عنوان األراضي الفالحية واألراضي ذات الوجه‬
‫الفالحي‪ ،‬نص على أن األراضي الفالحية أو ذات الوجه الفالحي حسب المادة ‪ 14‬منه‪...":‬كل‬
‫أرض تنتج يتدخل اإلنسان سنويا أو من خالل عدة سنوات إنتاجا يستهلكه البشر أو الحيوان‪ ،‬أو‬
‫يستهلكه في الصناعة استهالكا مباشرا‪ ،‬أو بعد تحويله"‪،‬كما أن المادة ‪ 15‬من نفس المادة أوردت‬
‫أنواع األراضي الفالحية فيمايلي‪":‬تصنف األراضي الفالحية إلى أراضي خصبة جدا وأراضي‬
‫خصبة ومتوسطة الخصب وضعيفة الخصب‪ ،...‬فالمشرع مرة أخرى لم يكن دقيقا في تحديد نوع‬
‫األراضي الفالحية المقصودة ‪ ،‬فالجدير بالذكر من كل ما سبق أن المشرع أكد على عدم جواز‬
‫إنشاء مدن جديدة بصفة كلية فوق أراضي صالحة للزراعة التي تعد من العناصر الطبيعية النادرة‬
‫سنة‪ 0002‬بحدود‪5،5‬مليون هكتار وذات المساحة المحدودة‪ ،‬نظ ار للوضعية المزرية التي آل إليها‬
‫العقار الفالحي من سوء تنظيمه وتسييره الذي يعاني من خطر التوسع العمراني إلنجاز المناطق‬
‫الصناعية والمنشآت الفالحية(‪.)2‬‬

‫ج‪ -/‬اآللية اإلجرائية إلنشاء المدن‬

‫حسب المادة ‪ 18‬من القانون المتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها والتي تنص‪":‬‬
‫يقرر إنشاء مدينة جديدة بموجب مرسوم تنفيذي استنادا إلى أدوات تهيئة اإلقليم الموافق عليها‪،‬‬
‫وبعد أخذ رأي الجماعات اإلقليمية المعنية(‪.)3‬‬

‫‪ -1‬كريمة كتاف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.05‬‬

‫‪-2‬كريمة كتاف‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ص‪. 06،00‬‬
‫‪ -3‬أنظر القانون رقم‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪68‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫من خالل نص المادة يتضح لنا أن إنشاء مدينة جديدة ال يكون إال بمرسوم تنفيذي يجيز‬
‫ذلكن فهو بمثابة شرط إلزامي ال تتحقق بدونه‪ ،‬والذي حدد المشرع محتواه في نص اإلنشاء على‬
‫الخصوص مايلي‪:‬‬

‫‪ -‬تعيين أو ذكر البلدية أو البلديات المعنية‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد محيط حماية المدينة‪.‬‬
‫‪ -‬البرنامج العام للمدينة الجديدة ووظائفها‪.‬‬

‫نستشف كذلك من نص المادة أعاله أن صدور المرسوم التنفيذي ال يكون إال بعد األخذ‬
‫برأي الجماعات اإلقليمية المعنية وذلك أن المشرع يتعلق بأمالك تابعة لها‪ ،‬كما أن البلدية من‬
‫الناحية القانونية هي المسؤولة عن تسيير المدن وهذا ما نستخلصه من أحكام القانون رقم‪01-00‬‬
‫المتعلق بالبلدية(‪.)1‬‬

‫وانشاء مدينة جديدة ال يكون بالضرورة واقعا على إقليم بلدية واحدة‪ ،‬بل يمتد إلى أكثر من‬
‫بلدية وذلك بسبب عدم تغطية العقار الموجود بالبلدية الواحدة للمساحة المحددة قانونا للمدينة من‬
‫جهة ومن جهة أخرى إيمانا من المشرع بأن فكرة الشراكة من البلديات موسومة بنجاعة التسيير‬
‫وحسب التجربة الجزائرية في هذا المجال(‪.)2‬‬

‫كمرحلة ثانية يتوجب أن يستند مرسوم اإلنشاء عند وضع حيثياته إلى أدوات تهيئة اإلقليم‬
‫(‪)3‬‬
‫في المخطط التوجيهي لتهيئة‬ ‫التي تتمثل حسب القانون رقم‪ 20-01‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‬
‫اإلقليم ومخطط شغل األراضي والمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في الجزائر(‪.)4‬‬

‫‪-1‬أنظر قانون رقم‪ ،01-00‬المؤرخ في ‪ 22‬يوليو‪ ،2100‬يتعلق بالبلدية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،05‬صادر في ‪10‬جوان ‪.2110‬‬
‫‪ -2‬كريمة كتاف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.44‬‬
‫‪ -3‬أنظر القانون رقم‪ ،20-01‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬كريمة كثاف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 44‬‬

‫‪69‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫ثانيا‪ -‬القيود الواردة على إنشاء المدن الجديدة‬

‫(‪)1‬‬
‫ببعض‬ ‫أخضع المشرع الجزائري شروط إنشاء المدن الجديدة حسب القانون رقم ‪16-12‬‬
‫القيود من أهمها‪:‬‬

‫أ‪ -/‬إجراء دراسات تقنية لمدى التأثير على البيئة‪:‬‬

‫أدرج هذا اإلجراء ألول مرة ضمن القانون رقم ‪ 10-60‬متعلق بحماية البيئة‪ ،‬وهذا من خالل‬
‫المادة ‪ 001‬منه‪ ،‬وكأداة للمحافظة على المصلحة العامة من خالل منع إقامة المشروعات الملوثة‬
‫والحد من آثارها السلبية‪.‬‬

‫إذ يجب دراسة مدى التأثير على البيئة من الناحية القانونية‪ ،‬والذي يعتبر كإجراء إداري‬
‫مسبق لقرار إنجاز موضوع تنفيذ مخطط التهيئة‪ ،‬وبالتالي فهو عنصر هام وأساسي في كل‬
‫إستراتجية قانونية وطنية لحماية البيئة‪.‬‬

‫فالمادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪ 16-12‬في الفقرة الثانية تنص على وجوب تحديد حماية البيئة‪.‬‬
‫كما نجد المادة األولى من القانون رقم ‪ 20-01‬المتعلق بالتهيئة والتعمير والتي تنص‪":‬يهدف‬
‫هذا القانون إلى تحديد القواعد العامة إلزامية إلى تنظيم األراضي القابلة لتعمير التكوين تحويل‬
‫المبنى في إطار التسيير االقتصادي لألراضي بين وظيفة السكن والفالحة والصناعة أيضا وقاية‬
‫(‪)2‬‬
‫المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر‪....‬‬

‫فإن المشرع الجزائري أولى أهمية كبيرة للبيئة أثناء أو بعد تشييد مباني مالها من أهمية بالغة‬
‫في تجسيد المدينة الجديدة والتي تتركز على بيئة سليمة وعليه ما فائدة مدن جديدة عمالقة ذو‬
‫وجهة جميلة تعتب فيها بيئة سليمة(‪.)3‬‬

‫‪ -1‬انظر القانون رقم‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬فؤاد بن حميمي‪ ،‬المدينة المستدامة في ظل القانون‪ 18/18‬المتضمن القانون التوجيهي للمدينة والقانون‪ 16/12‬المتعلق‬
‫بإنشاء المدن الجديدة وتهيئتها‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة‬
‫بجاية‪،‬ص‪.26‬‬
‫‪-3‬فؤاد بن حميمي‪،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.08‬‬

‫‪70‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫ب‪ -/‬القيود المتعلقة باألخطار الكبرى‪:‬‬

‫تنص المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ 16-12‬المتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها‪:‬‬
‫"يندرج إنشاء المدن الجديدة ضمن السياسة الوطنية إلزامية إلى تهيئة اإلقليم وتنمية المستدامة من‬
‫أجل إعادة توازن البنية العمرانية التي تهدف إليها أدوات تهيئة اإلقليم وفق التشريع المعمول به(‪.)"1‬‬
‫من خالل نص المادة يتضح جليا أن الدولة تسعى إلى إقامة مدن جديدة مستدامة بعيدة كل‬
‫البعد على األخطار الكبرى التي قد تلحق بها وذلك بالعمل على تجنب البناء والتشييد قبل إجراء‬
‫دراسة على األراضي والمحيط وذلك تفديا للوقوع في األخطار السابقة والتي مازالت مدننا إلى حد‬
‫اليوم تتخبط فيها جزاء سوء الدراسة وغياب المخططات التي تنتج عنها إنشاء مدن جديدة على‬
‫وعاء معرضة لألخطار(‪.)2‬‬

‫ولقد أكد هذا القيد في المادة‪ 00‬من القانون رقم ‪ 21-14‬المتعلق بالوقاية من األخطار‬
‫الكبرى في إطار التنمية المستدامة والطي جاء بمخطط عام للوقاية من الخطر الكبير والتي‬
‫تنص ‪ ":‬يمنع منعا باتا بسبب الخطر الكبير السيما في المناطق ذات الصدع الزلزالي النشيط أو‬
‫الخطر الجيولوجي أو خطر الفيضانات أو البناءات المتواجدة على امتداد قنوات المحروقات أو‬
‫الماء ويكون هذا المنع محدد في مخطط الوقاية من الخطر الكبير والذي يبين اتفاقات عدم‬
‫البناء(‪.)3‬‬

‫كما نجد عدة قيود منها‪:‬‬

‫‪ ‬مراعاة الخصوصيات الثقافية للمنطقة‪( ،‬عدم المساس بالمعالم األثرية والثقافية)(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 10‬من القانون رقم‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬فؤاد بن حميمي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.05‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 00‬من القانون رقم ‪ ،21-14‬مؤرخ في ‪ 25‬ديسمبر‪ ،2114‬يتعلق بالوقاية من األخطار الكبرى وتسيير‬
‫الكوارث في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ، 64‬صادرة في‪ 20‬ديسمبر ‪. 2114‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 0/6‬من القانون رقم‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪71‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ ‬ال يمكن إنشاء مدن جديدة إال في الهضاب العليا والجنوب‪ ،‬غير أنه وبصفة استثنائية وتخفيفا‬
‫للضغط على المدن الكبرى كالجزائر‪ ،‬وهران‪ ،‬قسنطينة وعنابة‪ ،‬يمكن إنشاء مدن جديدة في‬
‫المناطق الشمالية للبالد(‪.)1‬‬
‫‪ ‬ال يمكن إنشاء مدن جديدة بصفة كلية وجزئية فوق أراضي صالحة للزراعة(‪.)2‬‬

‫المطلب الثاني‬
‫اآلليات القانونية المتدخلة في تنفيذ سياسة المدينة الحديثة‬

‫تعتبر اآلليات أو الوسائل القانونية التي أوجدها المشرع الجزائري عملية فعالة في إضفاء بعد‬
‫جديد في تنفيذ سياسة المدينة الجديدة المتمثلة في أدوات التخطيط‪ ،‬األدوات المالية‪ ،‬األدوات التقنية‬
‫والتعاقدية التي أصبحت أحد اآلليات المعاصرة لتجسيد هذه السياسة ومطلب جوهري لضمان‬
‫تسييرها وتنظيمها ورقابتها الدائمة( الفرع األول)‪ ،‬كما يقتضي كذلك اشتراك أطرافها عديدة من‬
‫الهيئات واألجهزة تساهم في تفعيل هذه السياسة وتتجسد من خالهم مبادئها على األمر الواقع(‬
‫الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‬
‫أدوات تجسيد المدينة الجديدة‬

‫نتطرق إلى هذه األدوات باالستثناء إلى عدة قوانين تنظمها على النحو التالي‪:‬‬

‫أوال‪ -‬مخططات تهيئة اإلقليم كآلية لتهيئة المدن الجديدة‬

‫استوجب المشرع الجزائري اعتماد خطة محكمة لضمان تنمية القضاء الوطني والتي تعتمد‬
‫على إعداد مخططات جديدة من شأنها ضمان سير السياسة الحضرية‪ ،‬وفيما يلي سنتطرق إلى‬
‫هاته المخططات‪:‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 14‬من القانون رقم ‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 2/6‬من القانون رقم‪ ،16-12‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪72‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/1‬المخططات كأداة لتطبيق القواعد التوجيهية للمدينة الجديدة‬

‫أ‪ -/‬مركز المدن الجديدة من منظور المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪:‬‬

‫المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪ ":‬هو مخطط يرسم الخطوط العريضة للسياسة الوطنية للتهيئة‬
‫من أجل إنجاز المشاريع الكبرى ذات البعد الوطني‪ ،‬ويحدد توجيهات أساسية في مجال تنظيم‬
‫التراب الوطني وتنمية وتحديد اإلستراتجية العامة لعملية شغل التراب الوطني"(‪.)1‬‬

‫من هنا يتبين لنا أن المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم يعد ركيزة أساسية تعتمد عليها الدولة في‬
‫تسيير مجالها في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬وبالتالي فإن هذا المخطط ليس مجرد وثيقة توجيهية‬
‫يحدد المبادئ الكبرى فحسب(‪ ،)2‬المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم يمثل بالنسبة لكافة التراب الوطني‪،‬‬
‫التوجيهات والترتيبات اإلستراتجية األساسية فيما يخص السياسة الوطنية لتهيئة اإلقليم وتنميته‬
‫المستدامة(‪.)3‬‬

‫باعتبار أن هذا المخطط وسيلة أساسية تساهم في تدريس المدينة بصورة مستديمة وهذا من‬
‫الخطوط التوجيهية التي يرتكز عليها‪ ،‬خاصة إستراتجية المخطط في تحقيق تنافسية األقاليم التي‬
‫ترتكز على تأهيل وعصرنة المدن األربعة الكبرى( الجزائر‪ ،‬وهران قسنطينة وعنابة)‪ ،‬حيث‬
‫أصبحت المدن في ظل العولمة تتنافس فيما بينها خارج إقليم الدولة الواحدة‪.‬‬

‫من هذا المنطلق ركزت الدولة جهودها في تحديث المدن األربعة الكبرى من خالل المخطط‬
‫الوطني لتهيئة اإلقليم(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬يحي مدور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.22‬‬

‫‪ -2‬أنظر القانون رقم ‪ ،12-01‬مؤرخ في‪20‬جوان‪ ،2101‬يتضمن المصادقة على المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪ ،‬ج ر‬
‫عدد‪ ،80‬صادرة في‪20‬أكتوبر‪.2118‬‬
‫‪ -3‬المادة‪ 15‬من القانون رقم ‪ ،12-01‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -4‬كريمة العيفاوي‪ ،‬خرف اهلل سليمة‪ ،‬المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم " أداة لتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة"‪ ،‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص قانون الجماعات المحلية والهيئات االقليمية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم‬
‫القانون العام‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،2100 ،‬ص ‪.41‬‬

‫‪73‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫كما يقضي األمر وضع شبكة فيما بين الحواضر‪ :‬بحيث ال يمكن لهذه المدن كل واحدة‬
‫على حدى تطوير مجمل وظائفها وتجهيزاتها بنفس المستوى(‪.)1‬‬

‫ب‪ -/‬مركز المدن الجديدة من منظور المخطط التوجيهي لتهيئة فضاء المدينة الكبيرة‪:‬‬

‫تنص المادة‪ 12‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ 04/02‬على أنه‪" :‬طبقا ألحكام المادة‪ 15‬من‬
‫القانون رقم‪...12-10‬يعتبر المخطط التوجيهي لتهيئة فضاء أداة للتنمية المستدامة لفضاءات‬
‫المدن الكبرى(‪.)2‬‬

‫يفهم من هذه المادة أن هذا المخطط التوجيهي يعتبر بمثابة أداة من أدوات التهيئة اإلقليمية‬
‫للدولة‪ ،‬ووسيلة واستراتجية جديدة للتخطيط الحضري وتسيير فضاءات المدن الكبرى‪.‬‬

‫ويتم إعداد المخطط التوجيهي لتنمية فضاء المدينة الكبيرة والموافقة عليه عن طريق لجنة‬
‫دراسة مشروع المخطط لتهيئة فضاء المدينة الكبيرة تنشأ لدى التقرير المكلف بالتهيئة العمرانية(‪،)3‬‬
‫حيث يترأس اللجنة الوزير المكلف بالتهيئة العمرانية أو ممثليه(‪.)4‬‬

‫كما يشمل عملية إعداد هذا المخطط‪ 15‬تقارير(‪ ،)5‬فترسل هذه األخيرة إلى كل الوزراء وكذا‬
‫إلى كل مؤسسة أو هيئة معينة كما ترسل إلى الوالة المعنيين لعرضها على المجالس الشعبية‬
‫البلدية المختصة إلبداء الرأي فيها‪ ،‬كما ترسل مداوالت المجلس الشعبي الوالئي ومرفقة برأي‬
‫المصالح التقنية وتقرير الوالي إلى كل من وزير الداخلية والجماعات المحلية والوزير المكلف‬
‫بالتهيئة العمرانية ووزير السكن والعمران(‪ ،)6‬ويكون مشروع المخطط التوجيهي للتهيئة فضاء المدينة‬
‫الكبيرة مرفقا بآراء اللجنة ومالحظتها أو معارضتها أو من خالل المشاورات المنصوص عليها في‬

‫‪ -1‬أنظر القانون رقم ‪ ،12-01‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المرسوم التنفيذي رقم‪ 04/02‬مؤرخ في‪10‬مارس‪ ،2102‬يحد د شروط وكيفيات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة فضاء‬
‫المدينة الكبيرة والموافقة عليه‪،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،04‬صادرة في‪ 15‬مارس ‪.2102‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة‪ 14‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،04/02‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،04/02‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-5‬المادة ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،04/02‬المرجع نفسه ‪.‬‬
‫‪ -6‬أمال حاج جاب اهلل‪ ،‬اإلطار القانوني للمدن الكبرى في الجزائر‪ ،‬دار بلقيس للنشر‪ ،‬دار البيضاء‪ ،‬الجزائر‪.2104،‬‬

‫‪74‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫أحكام المادة‪ 15‬أعاله موضوع دراسة جديدة من اللجنة التي تصادق على المشروع النهائي‬
‫للمخطط التوجيهي لتهيئة فضاء المدينة الكبيرة وذلك بعد إجراء التعديالت المطلوبة‪.‬‬

‫‪ -/2‬مخططات التهيئة والتنمية المحلية‪ :‬تتمثلفي‬

‫أ‪ -/‬مخطط التهيئة الوالئية‪:‬‬

‫باعتباره اإلطار المرجعي للتنمية المحلية ومن الهياكل األساسية‪ ،‬فغن الواليات تعتبر إطار‬
‫التماسك الطبيعي الذي ساعد على تنمية األقاليم‪ ،‬وقد نصت المادة‪ 15‬من القانون رقم‪ 21-10‬في‬
‫فقرتها ‪ 15‬على أن‪ " :‬مخططات تهيئة اإلقليم الوالئي التي توضع وتثمن بالتوافق مع المخطط‬
‫الجهوي لتهيئة اإلقليم المعني للترتيبات الخاصة لكل إقليم والية"(‪.)1‬‬

‫كما تحدد مخططات تهيئة اإلقليم الوالئي بالنسبة إلقليم كل والية مايلي‪:‬‬
‫مخططات تنظيم الخدمات المحلية ذات المنفعة العمومية‪ ،‬مساحات التهيئة والتنمية المشتركة‬
‫بين البلديات‪ ،‬السلم الترتيبي العام وحدود تمدن التجمعات الحضرية والريفية(‪.)2‬‬

‫كما أعطى المشرع الجزائري للوالية كذلك صالحية إعداد المخطط الوالئي لتنميته على المدن‬
‫المتوسطة بين األهداف والبرامج والوسائل المعبأة من الدولة في إطار مشاريع وبرامج البلدية‬
‫للتنمية‪ ،‬ويعتمد هذا المخطط كإطار للترقية والعمل من أجل التنمية االقتصادية واالجتماعية‬
‫للوالية‪.‬‬
‫ب‪ -/‬مخططات البلدية‪:‬‬
‫وتشمل أيضا على‪:‬‬
‫‪ ‬مخطط التهيئة البلدية‪:‬‬
‫بإعتبار البلديات الجماعات القاعدية فهي المجاالت التي ينبغي أن تنقص إليها وتتجسد فيها‬
‫األساسيات التي تحملها إستراتجية التهيئة العمرانية المختلفة(‪.)3‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 15‬من القانون رقم‪ ،21-10‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة‪ 50‬من القانون رقم‪ ،21-10‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -3‬يحي مدور‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.22‬‬

‫‪75‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫ومن بينها توعية إطار الحياة والعدالة االجتماعية‪ ،...‬وعليه نقول أن مخططات تهيئة البلدية‬
‫هي الوحدة األساسية لتطبيق السياسة الوطنية لتهيئته العمرانية‪.‬‬

‫‪ ‬المخطط البلدي للتنمية‪:‬‬

‫هو عبارة عن مخطط تنموي تعده البلدية باعتبارها القاعدة اإلقليمية الالمركزية‪ ،‬هدفه تحسين‬
‫المستوى المعيشي للمواطن وتوفير حاجاته الضرورية‪ ،‬ويشمل عدة عمليات مرتبطة بتهيئة الهياكل‬
‫والتجهيزات الخاصة بالشبكات التابعة الختصاصاتها وكذا العمليات المتعلقة بتسييرها وصيانتها(‪.)1‬‬

‫‪ ‬مخططات التعمير البلدي على المستوي المحلي‬

‫المخططات العمرانية على المستوى المحلي تتمثل في المخطط التوجيهي للتهيئة‬

‫والتعمير(‪ )....‬وكذا مخطط شغل األراضي‪.‬‬

‫أ‪ -/‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬

‫تنص المادة ‪ 08‬من قانون رقم ‪ 20-01‬على أنه‪":‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير هو‬
‫أداة للتخطيط المحلي والتسيير الحضري‪ ،‬يحدد التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو‬
‫البلديات المعنية أخذا بعين االعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية ويضبط الصيغ المرجعية‬
‫كمخطط شغل األراضي"(‪ .)2‬ويكون هذا المخطط متجسدا في نظام يصبحه تقرير توجيهي‬
‫ومستندات ببيان ومرجعية(‪.)3‬‬

‫‪ -1‬أنظر المواد‪ 016،015‬من قانون البلدية رقم‪ ،01-00‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 08‬من القانون رقم‪ ،20 -01‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة‪ 05‬من القانون رقم‪ ،20-01‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪76‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/2‬مخطط شغل األراضي‬

‫يعرف على أنه‪ " :‬عبارة عن وثائق شاملة تتضمن المبادئ واألدوار المحلية للتخطيط‬
‫الحضري‪ ،‬مهمته تثبيت القواعد العامة والصالحيات الستعمال أراضي ويكون على المستوي البلدية‬
‫أو مجموعة من البلديات أو أقسام من البلديات(‪.)1‬‬
‫ثانيا‪-‬األدوات العقدية‬
‫اعتمد المشرع الجزائري في سبيل تحقيق سياسة عمرانية فعالة ومحكمة على آليات تعاقدية‬
‫وتتمثل فيمايلي‪:‬‬
‫‪ -/1‬عقود تنمية اإلقليم‪:‬‬
‫تعرف على أنها‪:‬اتفاقية تبرمها الدولة أو الجماعات اإلقليمية والمتعاملين أو الشركاء‬
‫االقتصاديين إلنجاز أعمال وبرامج تحدد انطالقا من المخططات التوجيهية وخط التهيئة لمدة‬
‫معينة‪ ،‬السيما في المناطق الواجب ترقيتها(‪ ،)2‬كما أنها تقوم بتنفيذ األعمال المبرمجة للعمل‬
‫اإلقليمي(‪ )...‬والمحددة في إطار المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم(‪.)3‬‬
‫تكيف عقود التنمية بعقود البرنامج‪ ،‬وهي مصنفة ضمن العقود اإلدارية وهي امتداد لنظام‬
‫المخططات‪ ،‬فال يمكن ألية جهة أن تبرم عقدا مع الدولة إال إذا كانت قد أنشأت مخططا‪.‬‬
‫‪ -/2‬عقود تطوير المدينة‬
‫تساهم عقود تطوير المدينة التي تبرمها الدولة بالتشاور مع الجمعيات اإلقليمية والشركاء‬
‫االقتصاديين واالجتماعيين في تنفيذ البرامج والتشاورات المحددة في إطار سياسة المدينة والتي‬
‫تصنفها حيز التنفيذ عند االقتضاء(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬عبد اهلل لعويجي‪"،‬ال رقابة العمرانية القبلية ودورها في الحفاظ على البيئة والحد من البناء الفوضوي‪ ،‬مداخلة قدمت ضمن‬
‫أعمال الملتقى الوطني حول اشكاالت العقار وأثارها على التنمية في الجزائر‪ ،‬أيام‪05،08‬فيفري‪ ،2100‬منشورة في مجلة‬
‫الحقـ ـ ـوق والحريات‪،‬عدد تجريبي(مخب ـ ـر الحقـ ـ ـوق والحري ـ ـات واألنظمة االقتصادية)‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬ص‪.205‬‬
‫‪-2‬أنظر المادة‪ 15‬من القانون رقم‪ ،21-10‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬أنظر القانون رقم‪ ،12-01‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬المادة‪ 20‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪77‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫وقد عرفتها المادة‪ 10‬من قانون رقم ‪ 18-18‬على أنها‪ ":‬اكتتاب مع جماعة إقليمية أو أكثر‪،‬‬
‫أو فاعل أو شريك اقتصادي أو أكثر في إطار النشاطات والبرامج التي تنجر بعنوان سياسة‬
‫المدينة(‪.)1‬‬

‫‪ -/3‬عقود الشراكة بين القطاع العام والقطاع الخاص‬

‫وقد يعرف عقد الشراكة بين القطاعين العام والخاص على أنه‪ ":‬عقد يعهد بمقتضاه أحد‬
‫أشخاص القانون العام إلى أحد أشخاص القانون الخاص القيام بمهنة شاملة تتعلق بتمويل‬
‫االستثمار المتعلق باألشغال والتجهيزات الضرورية للمرفق العام و إدارتها واستغاللها وصيانتها في‬
‫مدة العقد المحددة وفق طبيعة االستثمار أو طرق التمويل في مقابل مالية تلتزم اإلدارة المتعاقدة‬
‫بدفعها إلى شركة المشروع‪ ،‬بشكل مجزئ طوال مدة فترة التعاقدية(‪.)2‬‬

‫ثالثا‪ -‬األدوات المالية‬

‫يتم تنفيذ سياسة المدينة عن طريق أدوات التمويل‪ ،‬بحيث يتم تمويل الدراسات والنشاطات‬
‫المعتمدة من طرف السلطات العمومية عن طريق الموارد العمومية المحلية‪ ،‬ومساهمة ميزانية‬
‫الدولة‪ ،‬كما يمكن اتخاذ إجراءات مالية تحفيزية أو ردعية قصد توجيه سياسة المدينة(‪.)3‬‬
‫وهذا ما أكده أيضا القانون رقم ‪ 21-10‬على ضرورة وضع أدوات مالية من أجل تفعيل‬
‫السياسة الوطنية لتهيئته اإلقليمية(‪ ،)4‬وهي لحالة ‪:‬‬

‫‪ -/1‬التدابير المالية التحفيزية‬

‫تتمثل في النفقات الجبائية‪ ،‬اإلعانات المالية الممنوحة من طرف الدولة‪ ،‬وتحديد في إطار‬
‫قوانين المالية‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 10‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أحمد بوعشيق‪ ،‬عقود الشراكة بين القطاعين العام والخاص‪-‬سياسة عمومية حديثة لتمويل التنمية المستدامة بالمغرب‪-‬‬
‫من أعمال المؤتمر الدولي للتنمية الدولية‪ ،‬نحو أداء متميز في القطاع الحكومي‪ ،‬المملكة العربية السعودية‪،2110،،‬‬
‫ص ص‪.0،4‬‬
‫‪ -3‬المادة‪ 0/25‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-4‬راجع القانون رقم‪،21-10‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪78‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫أ‪ -/‬النفقات الجبائية‬

‫عبارة عن مجموعة من اإلجراءات المحفزة التي يتم اتخاذها في إطار قوانين المالية بغرض‬
‫تطوير الفضاءات واألقاليم‪ ،‬واألوساط الواجب ترقيتها وفق أحداث تهيئة اإلقليم المصادق عليها(‪.)1‬‬

‫فبالنسبة للقانون رقم‪ 12-01‬فنص على النظام االستثنائي بالنسبة لالستثمارات المنتجة‬
‫للوظائف ومناصب العمل المنجزة في منطقة الهضاب العليا‪ ،‬كذلك نص أيضا على منح مزايا‬
‫جبائية للمؤسسات التي اختارت التموقع أو التي سبق وأن تموقعت في أقاليم ذات أولوية(‪.)2‬‬

‫ب‪ -/‬اإلعانات‪:‬‬

‫هي مساعدات مالية تمنح في إطار األحكام القانونية المعمول بها والتي تهدف إلى دعم‬
‫برامج التنمية المتكاملة وترقية الميادين العمومية والخاصة في مجال التنمية‪ ،‬إحداث أنشطة‬
‫توسيعية وتحويلها‪ ،‬استقبال األنشطة المنقولة من مواقعها وأخي ار تطوير هذه التنمية‪ ،‬يوجد من بين‬
‫هذه اإلعانات عالقات تهيئة وتنمية األقاليم التي توجه المؤسسات الناشطة في المناطق المعينة‬
‫بمشاريع التهيئة اإلقليمية‪.‬‬

‫إضافة إلى اإلعانات إعادة التموقع الممنوحة للمؤسسات التي فضلت إعادة توطين أنشطتها‬
‫في المناطق الواجب ترقيته(‪.)3‬‬

‫‪ -/2‬التدابير المالية الردعية‬

‫نص عليها القانون‪ 21-10‬على أنها‪" :‬إجراءات ردعية اقتصادية وجبائية تتخذ في إطار‬
‫قوانين المالية لغرض تفادي تمركز األنشطة أو إقامة أنشطة ال تتماشى وأدوات تهيئة اإلقليم‬

‫‪ -1‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.85‬‬

‫‪ -2‬المادة‪ 01‬الفقرة األولى مناألمر رقم‪ ، 10-10‬مؤرخ في‪21‬أوت‪ ،2110‬يتعلق بتطوير االستثمار‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪،45‬‬
‫صادر في‪ 22‬أوت‪(.2110‬ملغى)‬
‫‪ -3‬أيت جودي آسيا‪ ،‬أيت عيسى وردة ‪ ،‬المركز القانوني للمدن الجديدة في الجزائر‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬نخصص الجماعات المحلية والهيئات اإلقليمية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪،‬‬
‫بجاية‪ ،2105،‬ص‪.82‬‬

‫‪79‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫المصادق عليه في بعض المناطق‪ ،‬كما نصت أيضا المادة‪ 2/25‬من قانون رقم ‪ 18-18‬على أنه‬
‫يمكن اتخاذ إجراءات مالية ردعية عن طريق القانون قصد توجيه سياسة المدينة(‪.)1‬‬

‫‪ -/3‬مصادر التمويل‪:‬‬
‫وتتمثل في ‪:‬‬

‫أ‪ -/‬الميزانية العامة للدولة‬

‫تعتبر من األدوات الهامة لتمويل المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪ ،‬حيث تكون التمويالت‬
‫التي تتوالها الدولة من انجاز المبنى التحتية الكبرى والخدمات الجماعية ذات المنفعة الوطنية‪،‬‬
‫موضع قوانين برمجة متعددة السنوات‪.‬‬

‫ب‪ -/‬الصناديق الخاصة‪:‬‬

‫تتخذ الصناديق الخاص تشكل مؤسسة عمومية أو حسابات خاصة للخزينة يتم فيها بموجب‬
‫قوانين مالية(‪.)2‬‬
‫قد نص القانون رقم ‪ 12-01‬على تفعيل بعض الصناديق ومن بينها‪:‬‬

‫‪ ‬الصندوق الوطني للتجهيزات من أجل التنمية‪:‬‬

‫استحدث بموجب المادة‪ 51‬من قانون المالية لسنة ‪ ،)3(2114‬الذي اعتبر مؤسسة عمومية‬
‫ذات طابع صناعي وتجاري‪ ،‬بتم تحديد نظامه وتنظيمه وصالحياته عن طريق التنظيم‪ ،‬ويهدف‬
‫هذا الصندوق إلى إضفاء المزيد من الفعالية عن نفقات الدولة لتجهيز وتحسين مسار التقييم‬
‫وانجاز المشاريع الكبرى‪.‬‬

‫‪ -1‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.88‬‬

‫‪-2‬آيت الجودي آسيا‪ ،‬أيت عيسى وردة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.84‬‬
‫‪ -3‬قانون رقم ‪ ،22-10‬مؤرخ في‪ 26‬ديسمبر‪ ،2110‬يتضمن قانون المالية لسنة‪،2114‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،60‬صادرة في‪20‬‬
‫ديسمبر‪.2110‬‬

‫‪80‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫* الصندوق الوطني للتهيئة وجاذبية اإلقليم‪:‬‬

‫استحدث بموجب المادة ‪ 045‬من األمر رقم‪ 10-04‬المتضمن قانون المالية ‪ 0005‬وهذا"‬
‫عبارة عن حسابات تخصيص خاص من الخزينة بعنوان" الصندوق الوطني للتهيئة العمرانية"(‪،)1‬‬
‫أما القانون رقم ‪ 12-01‬يبين على أنه يتعين إعادة تنظيمه ‪ ،‬كون هذا الصندوق ال يزال غير‬
‫عملي بعد‪ ،‬بسبب غياب النصوص التنظيمية واالعتمادات الضرورية وسيسمح بتمويل عالوة تهيئة‬
‫اإلقليم وخلق مناصب الشغل وكذا خلق توسيع األنشطة واحتضان أنشطة البحث وخلق تنمية‬
‫إقليمية(‪.)2‬‬

‫* الصندوق الخاص بالتنمية االقتصادية للهضاب العليا‪:‬‬

‫أنشأ بموجب المادة ‪ 85‬من قانون المالية لسنة ‪ ،2114‬وهو عبارة عن حساب تخصيصي‬
‫يدون في كاتبات الخزينة(‪ ،)3‬والذي يهدف في باب إيراداته إلى وضع تخصيصات ميزانية الدولة‬
‫في حدود ‪ 0‬بالمائة من إيرادات الجباية البترولية‪....‬أما في باب النفقات فتتمثل في التمويل الكلي‬
‫أو الجزئي لبرامج ومشاريع البنى التحتية مناطق الجنوب‪ ،‬دعم االستثمارات اإلنتاجية(‪.)4‬‬
‫‪ ‬الصندوق الخاص لتطوير مناطق الجنوب‬
‫تم إنشاء بموجب المادة‪ 65‬من القانون رقم‪ 12-05‬المتضمن قانون المالية‪ ،)5(0006‬أما‬
‫تسييرها وتنظيمها واألهداف التي يسعى إلى تحقيقها كرس بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪465/18‬‬
‫مثال المادة‪ 40‬منه تبين هدفه في باب النفقات بتمويل عمليات تطوير مناطق الجنوب‪ ،‬التمويل‬

‫‪ -1‬أمر رقم ‪ ،10-04‬مؤرخ في‪00‬ديسمبر‪ ،0004‬يتضمن قانون المالية لسنة‪،0005‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،65‬صادرة في‪00‬‬
‫ديسمبر‪.0004‬‬
‫‪ -2‬قانون رقم ‪ ،12-01‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬المادة‪ 85‬من القانون رقم‪ ،22-10‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬المادة‪ 14‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،468/18‬مؤرخ في ‪ 20‬ديسمبر‪ ،2118‬يحدد كيفيات تسيير حسابات التخصيص‬
‫الخاص‪ ،‬رقم‪ 60‬الذي عنوانه" الصندوق الخاص بالتنمية االقتصادية للهضاب العليا‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،60‬صادرة‬
‫في‪24‬ديسمبر‪. 2118‬‬
‫‪ -5‬قانون رقم ‪ ،12-05‬مؤرخ في‪ 00‬ديسمبر‪ ،0005‬يتضمن قانون المالية سنة‪ ،0006‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،60‬صادرة‬
‫في‪00‬ديسمبر‪.0005‬‬

‫‪81‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫المؤقت للبرنامج الخاص بتطوير واليات الجنوب ‪ ،‬أما من ناحية إيراداته يتمثل في تمويل مشاريع‬
‫تنمية الجنوب‪.)1(....‬‬

‫رابعا‪ -‬األدوات التقنية‬

‫تبنى المشرع الجزائري جملة من اآلليات الجديدة إلى تحقق الطابع الوقائي والعلمي‪ ،‬تهدف‬
‫إلى تنفيذ سياسة تهيئة إقليمية فعالة في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬فهذه الدراسات التقنية القبلية تكون‬
‫إما في مجال حماية البيئة‪ ،‬واما في مجال التهيئة اإلقليمية‪.‬‬

‫‪ -/1‬الدراسات التقنية المتعلقة بحماية البيئة‪:‬‬

‫تستند هذه الدراسات التقنية في مجال حماية البيئة إلى دراسة مدى الـتأثير وموجز التأثير‬
‫باعتبارها من أهم القواعد والمعايير التقنية‪.‬‬

‫أ‪ -/‬دراسة مدى التأثيرات على البيئة‪:‬‬

‫أدرج هذا القانون اإلجراءات بعد جملة من القوانين المكرسة والتي تم إلغاؤه‬
‫سنة‪،2110‬بصدور القانون رقم ‪ 01-10‬المتعلق بحماية البيئة في إطار التنمية المستدامة والذي‬
‫تضمن هذا اإلجراء‪ ،‬حيث نصت المادة‪ 05‬منه"نمط مسبقا وحسب الحالة لدراسة تأثير أو موجز‬
‫التأثير على البيئة‪ ،‬مشاريع التنمية والهياكل والمنشآت الثابتة والمصانع‪.)2(...‬‬
‫قد نص المرسوم التنفيذي رقم‪ 56/01‬الذي بعد النص التنظيمي األول المتعلق بدراسات‬
‫مدى التأثير والتي تدل بالمرسوم التنفيذي رقم ‪" 055/15‬بأن دراسة مدى التأثير هو إجراء قبلي‬
‫تخضع لجميع األشغال وأعمال التهيئة أو المنشآت الكبرى يسير أهميتها وحجم أثارها أن تلحق‬

‫‪ -1‬المرسوم تنفيذي رقم‪ ،465/11‬مؤرخ في‪ 20‬ديسمبر‪ ، 2111‬يحدد تسيير حساب التخصيص الخاص‪ 012/160‬الذي‬
‫عنوانه" الصندوق الوطني لتطوير مناطق الجنوب"‪ ،‬ج ر عدد‪ ،64‬صادرة في‪ 24‬ديسمبر‪ ،2111‬معدل ومتمم بموجب‬
‫مرسوم تنفيذي رقم ‪ 200/00‬مؤرخ في‪06‬أوت‪2110‬ج ر عدد‪ ،45‬صادر في‪ 20‬أوت‪.2110‬‬
‫‪ -2‬أنظر القانون رقم ‪ ،01-10‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪82‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫أض ار ار مباشرة أو غير مباشرة بالبيئة" كما نجد هذا المرسوم يضع قائمة المشاريع التي تخضع‬
‫لدراسة التأييد والتي ذكرت حص ار في الملحق األول من هذا المرسوم(‪.)1‬‬

‫ب‪ -/‬موجز التأثير على البيئة‪:‬‬

‫تعد آلية موجز التأثير وقائية تضمنها تعديل قانون حماية البيئة الحديدة ويطبق على‬
‫المشاريع األقل خطورة وتأثير على البيئة‪ ،‬لتخضع لترخيص من مجلس شعبي البلدي(‪.)2‬‬
‫تتمثل هذه المشاريع المحددة على سبيل الحصر في الملحق الثاني من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 045/15‬المحدد لمجال تطبيق وكيفيات المصادق على دراسة التأثير من بينها‪ :‬مشاريع إنشاء‬
‫مدن جديدة‪.‬‬

‫‪ -/2‬الدراسات المتعلقة بالتهيئة اإلقليمية‪:‬‬

‫تتعلقإما في دراسة التأثير على تهيئة اإلقليم ودراسة تهيئة الساحل‪:‬‬

‫أ‪ -/‬دراسة التأثير على تهيئة اإلقليم‪:‬‬

‫نص القانون رقم‪ 21-10‬على أنه‪ ":‬االستثمارات أو التجهيزات أو المنشآت التي لم ينص‬
‫عليها أدوات تهيئة اإلقليم‪ ،‬تخضع لدراسة على تهيئة اإلقليم من الجوانب االقتصادية‪ ،‬االجتماعية‪،‬‬
‫الثقافية لكل مشروع‪.‬‬
‫ومن خالل التعديل الجديد لقانون تهيئة اإلقليم(‪ )21/10‬الذي أعيد محتوى هذه الدراسة‬
‫واجراءاتها لم يتم إصدار بعد‪ ،‬وفي هذه الحالة يستمر العمل بأحكام المرسوم‪ 00/65‬المتعلق‬
‫بدراسة مدى التأثير على التهيئة العمرانية إلى حين صدور النص التنظيمي الجديد‪.‬‬
‫كما تهدف دراسة مدى التأثير على التهيئة العمرانية إلى تحليل أثار المشروع أو الهيئات‬
‫العامة أو الخاصة(‪.)3‬‬

‫‪ -1‬أيت الجودي أسيا‪ ،‬أيت عيسى وردة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.88 ،85‬‬
‫‪ -2‬يحي وناسي‪ ،‬اآلليات القانونية لحماية البيئة في الجزائر‪ ،‬رسالة دكتو اره في القانون العام‪ ،‬جامعة أبو بكر بلقايد‪،‬‬
‫تلمسان‪ ،‬ص‪. 060‬‬
‫‪-3‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‪.82،80‬‬

‫‪83‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫ب‪ -/‬دراسة تهيئة الساحل‪:‬‬

‫عبارة عن آلية وقائية تهدف إلى حماية المناطق الساحلية والشريط الساحلي للبالد خاصة‬
‫المحافظة على الفضاءات الهشة وتثمينها(‪:)1‬‬

‫فتمثل دراسة الساحل حسب المرسوم التنفيذي رقم‪ 218/15‬الذي يتعلق بتحديد شروط‬
‫وكيفيات البناء وشغل األجزاء الطبيعية المتاخمة للشواطئ وتوسيع منطقة موضوع منع البناء عليها‬
‫فيما يلي‪ :‬ضبط شروط وكيفيات البناء وشغل األراضي المرتبطة مباشرة لوظائف األنشطة‬
‫االقتصادية المرخص بها على الشريط الساحلي ليمتد على مساحة‪10‬كيلو مترات‪ ،‬كذلك شروط‬
‫شغل األجزاء الطبيعية المتاخمة‪ ،‬وتشمل أيضا شروط وكيفيات توسيع المنطقة موضوع البناء إلى‬
‫مسافة‪ 011‬متر‪ ،‬كذلك تبين الدراسة شروط منح التراخيص لألنشطة والخدمات التي تقتضي‬
‫طبيعتها مجاورة للبحر(‪.)2‬‬

‫الفرع الثاني‬
‫األجهزة المتدخلة والمساهمة في تطبيق المدينة الجديدة‬
‫يجب تصميم واعداد سياسة فعالة للمدينة في سياق تحقيق التنمية المستدامة وفق مسار‬
‫تشاوري وتناسقي‪ ،‬يقضي مساهمة مختلف الفاعلين المركزيين والالمركزيين في تسيير ومعالجة‬
‫كافة الجوانب المتعلقة بالمدن‪.‬‬

‫أوال‪ -‬األجهزة المركزية‬

‫لقد أسند القانون لعدة جهات فعالة صالحيات من شأنها التدخل في رسم السياسة العمرانية‬
‫وهم كالتالي‪:‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم‪، 218/15‬مؤرخ في‪01‬يونيو ‪ ، 2115‬يتعلق بتحديد شروط وكيفيات البناء وشغل األجزاء‬
‫الطبيعية المتاخمة للشواطئ وتوسيع منطقة موضوع منع البناء عليها‪ ،‬ج ر عدد‪ ،40‬صادرة في‪10‬جويلية‪. 2115‬‬
‫‪ -2‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.64،63‬‬

‫‪84‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ /1‬الدولة‪:‬‬
‫يبرز دور الدولة في إستراتجية التنمية العمرانية والتسيير الحضري من خالل الدور الذي‬
‫يحدده الدستور لها‪ ،‬وهذا الدور يطبق في تسيير السياسة العمرانية والتكلف بقضايا ومجاالت‬
‫التنمية المحلية(‪.)1‬‬

‫تبادر الدولة سياسة المدينة وتديرها‪ ،‬كما تحدد األهداف واإلطار واألدوات بالتشاور مع‬
‫الجماعات اإلقليمية(‪.)2‬‬

‫‪ -/2‬وزارة السكن والعمران والمدينة‪:‬‬

‫كرست هذه الو ازرة بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪ 004/00‬يتضمن تنظيم اإلدارة المركزية‬
‫لو ازرة السكن والعمران والمدينة(‪ ،)3‬المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم‪ ،050/00‬الذي لم يلحق‬
‫المدينة في الهيكل اإلداري للو ازرة والتي تسمى و ازرة السكن والعم ارن(‪ ،)4‬حيث خصها المرسوم‬
‫التنفيذي رقم‪ 044/00‬بمديرية تسمى المديرية العامة للمدينة وتكلف بعدة مهام‪:‬‬

‫‪ ‬المساهمة باالتصال في تحضير شروط سياسة المدينة‪.‬‬

‫‪ ‬المبادرة باالتصال مع القطاعات المعنية بإعداد النصوص التشريعيةوالتنظيمية المتعلقة‬
‫بالمدينة والمساهمة في ذلك‪.‬‬
‫‪ ‬تحسين آليات التسيير الجواري والحكم الراشد في جميع جوانب تسيير المدينة‪.‬‬

‫‪ -1‬عبد العزيز عقاقبة‪ ،‬تسير السياسة العمرانية في الجزائر‪-‬مدينة باتنة نموذجا‪ -‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير في العلوم‬
‫السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،2101 ،‬ص ص ‪.55 ،54‬‬
‫‪ -2‬المادة‪ 00‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬المرسومالتنفيذي رقم‪ ،004/00‬مؤرخ في‪25‬نوفمبر‪ ،2100‬يتضمن اإلدارة المركزية في و ازرة السكن والعمران والمدينة‪،‬‬
‫معدل ومتمم بمرسوم تنفيذي رقم‪ 050/00‬يتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في و ازرة السكن والعمران‪ ،‬ج ر عدد‪ ،82‬صادر‬
‫في‪ 00‬ديسمبر‪.2100‬‬
‫‪ -4‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ،050/00‬مؤرخ في‪ 05‬أفريل‪ ، 2100‬يتضمن اإلدارة المركزية في و ازرة السكن والعمران والمدينة‪،‬‬
‫ج ر‪ ،‬عدد‪ ، 22‬صادرة في‪25‬أفريل‪.2100‬‬

‫‪85‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/3‬وزارة تهيئة اإلقليم والبيئة سابقا‪:‬‬

‫كرست بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪ 10/10‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في و ازرة تهيئة‬
‫اإلقليم والبيئة(‪ ،)1‬فهي عبارة عن هيئة مؤسساتية مكلفة بسياسة تنفيذ المدينة وتتم عن طريق"مديرية‬
‫ترقية المدينة"‪.‬‬
‫وتضم مديرية ترقية المدينة مديريتين هما‪:‬‬

‫أ‪-/‬المديريات الفرعية للمنظومات الحضرية‪:‬‬

‫والمكلفة بالسهر على التكفل بمواصفات تهيئة اإلقليم‪ ،‬إلى جانب ترقية المدن الجديدة وتحديد‬
‫موقع مالئمة لها‪.‬‬

‫ب‪ -/‬المديرية الفرعية للتنمية النوعية للمدينة‪:‬‬

‫والتي تكلف بمايلي‪:‬‬
‫‪ ‬المساهمة في تنفيذ سياسة نوعية تطوير المدينة‪.‬‬
‫‪ ‬المشاركة في تحديد شروط عصرنة تسيير المدن ووضعها‪.‬‬

‫‪ -/4‬وزارة التهيئة العمرانية والسياحة‪:‬‬

‫تولدت عن التعديل الحكومي األخير الذي أجراه رئيس الجمهورية‪ ،‬و ازرة تختص بتهيئة‬
‫العمران وتطوير السياحة‪.‬‬
‫‪ -‬إن ظهور مثل هذا القطاع الوزاري يبدو أنه يسرت اختصاصات وزير تهيئة اإلقليم والبيئة‬
‫سابقا وهو النموذج المعمول به قبل سنة‪.2110‬‬
‫كما نرى أنه حري القول أن قطاع البيئة ألحق بو ازرة الموارد المائية‪ ،‬مما يؤدي إلى تشتت‬
‫القطاعات المتدخلة في مجال التهيئة والبيئة‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ،10/10‬مؤرخ في ‪ 15‬جوان‪، 2110‬متضمن تنظيم اإلدارة المركزية في و ازرة تهيئة اإلقليم والبيئة‪،‬‬
‫ج ر‪ ،‬عدد‪ ، 4‬صادرفي‪04‬جانفي‪.2110‬‬

‫‪86‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/5‬المرصد الوطني للمدينة‪:‬‬

‫استحدث المشرع الجزائري في المادة‪ 28‬من القانون رقم ‪" 18-18‬مرصد وطني للتهيئة"‪،‬‬
‫الذي يعتبر هيئة تابعة للو ازرة المكلفة بالمدينة ويقوم بالمهام التالية‪:‬‬
‫‪ ‬متابعة تطبيق سياسة المدينة واعداد دراسات حول المدينة في إطار السياسة الوطنية لتهيئة‬
‫اإلقليم‪ ،‬كما يقوم بإعداد مرونة المدن وضبطها واقتراح كل التدابير التي من شأنها ترقية السياسة‬
‫الوطنية للمدينة على الحكومة‪ ،‬كما يساهم في ترقية التعاون الدولي في ميدان المدينة‪.‬‬
‫باإلضافة إلى أنه يقترح إطار نشاط يسمح بترقية مشاركة واستفادة المواطن على الحكومة‪،‬‬
‫كما يتابع كل إجراء تقرره الحكومة في إطار ترقية سياسة وطنية للمدينة(‪.)1‬‬
‫ثانيا‪-‬األجهزة األخرى‬
‫يتعدد المتدخلون على المستوى المركزي في تنفيذ سياسة المدينة وهم كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -/1‬الجماعات اإلقليمية‪:‬‬
‫هما البلدية والوالية كفاعلين في تسيير السياسة الحضرية‪.‬‬
‫نص القانون رقم ‪ 18-18‬على أن البرنامج والنشاطات المحددة في إطار سياسة المدينة‬
‫توضع من طرف الجماعات اإلقليمية‪ ،‬وتعين عليها التكفل ببعض المدن التابعة لها في كل ما‬
‫يتعلق بنموها والمحافظة على أمالكها المبنية ووظائفها ونوعية ظروف معيشة سكانها(‪.)2‬‬
‫لهذه الجماعات صالحيات أصلية وأخرى استشارية في مجال التنمية وتهيئته اإلقليمية‪:‬‬
‫أ‪-/‬اختصاصات أصلية‬
‫تقوم البلدية في مجال التهيئة والتنمية بعدة مهام‪:‬‬
‫‪ ‬إعادة مخططات التهيئة والتعمير‪:‬‬
‫بالرجوع إلى قانون التهيئة والتعمير في المادة‪24‬و‪ 04‬منه تنصان على كل البلديات يجب‬
‫أن تغطي بمخططات التوجيهية للتهيئة والتعمير ومخططات شغل األراضي ويتم إعدادها بمبادرة‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 28‬من القانون رقم ‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 05‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪87‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫من رئيس المجلس الشعبي البلدي وتحت مسؤوليته(‪ ،)1‬باعتباره ممثل للبلدية أما القانون‬
‫الجديد‪ 01-00‬فقد نص على صالحية ومشاركة المجلس الشعبي البلدي في إجراءات إعداد‬
‫(‪)2‬‬
‫عمليات تهيئ اإلقليم وكذلك إعداد المخططات(‪)....،......‬‬

‫‪ ‬إعداد مخطط التنمية‪:‬‬

‫يعد المجلس الشعبي الوالئي مخططا للتنمية على المدن الجديدة متوسطة بين األهداف‬
‫والبرامج والوسائل المعبأة من طرف الدولة في إطار مشاريع الدولة وبرامج البلدية للتنمية(‪،)3‬‬
‫ويتطلع المجلس الشعبي الوالئي إلى تحديد المناطق الصناعية التي سيتم إنشاؤها ويساهم في إعادة‬
‫تأهيل الناطق الصناعية ومناطق النشاط(‪.)4‬‬

‫على العموم يبادر بوضع حيز التنفيذ كل عملية في مجال حماية وترقية األراضي الفالحية‬
‫والتهيئة‪....‬إلخ‪ ،‬كذلك يبادر باالتصال مع المصالح المعيشية لكل األعمال الموجهة إلى تنمية‬
‫وحماية األمالك الغابية في مجال التنمية وحماية التربة واصالحها(‪.)5‬‬
‫كما يساهم المجلس الشعبي الوالئي في إعداد مخطط تهيئة إقليم الوالية ويراقب تطبيقه طبقا‬
‫للقوانين والتنظيمات المعمول بها(‪.)6‬‬

‫ب‪ -/‬االختصاصات االستشارية‪:‬‬

‫وتتمثل في ‪:‬‬
‫إبداء الجماعات اإلقليمية رأيها في اإلنشاء‪ ،‬وهذا وفق ما نصت عليه المادة‪ 18‬من القانون‬
‫رقم ‪ 16-12‬المتعلق بإنشاء المدن الجديدة وتهيئتها(‪.)7‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة‪24‬و‪ 04‬من قانون‪ ،20-01‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المواد ‪ 000 ،000 ،001 ،010 ،016‬من قانون رقم‪ ،01-00‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 61‬من القانون رقم‪ ،15-02‬مؤرخ في‪ 20‬فيفري‪ ،2102‬يتعلق بالوالية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،02‬صادر في ‪20‬‬
‫جانفي‪.2102‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 62‬من القانونرقم‪ ،15-02‬المرجع نفسه ‪.‬‬
‫‪ -5‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.48‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 56‬من القانون‪ ،15-02‬المرجع السابق‬
‫‪ -7‬راجع المادة‪ 18‬من القانون رقم‪ ،16-12‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪88‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫تبدي الجماعات المحلية رأيها عند إعداد المخططات التوسعية القطاعية كذلك أثناء إعداد‬
‫المشروع التمهيدي لمخطط تهيئة الشاطئ‪.‬‬

‫‪ -/2‬القطاع الخاص‪:‬‬
‫لقد نص القانون رقم ‪ 18-18‬على مساهمة المستشرين والمتعاملين االقتصاديين في إطار‬
‫سياسة المدينة‪ ،‬السيما في ميدان الترقية العقارية وتنمية االقتصاد الحضري وتنافسية األقاليم(‪.)1‬‬
‫عليه فإن القطاع الخاص له دور أساسي في العملية التنموية كذلك يبرز بمثابة ركيزة‬
‫أساسية لقيام وتطوير النشاط االقتصادي في أية دولة‪ ،‬وذلك في ظل توافر جملة من الشروط التي‬
‫تعتبر بمثابة اإلطار المتكامل لنشاط القطاع الخاص وتفعيل أدائه في الحياة االقتصادية(‪ .)2‬من‬
‫هذا المنطلق يعرف القطاع الخاص على أنه‪":‬هو ذلك الجزء من االقتصاد الوطني الذي يملكه‬
‫ويديره األفراد أو الشركات أو األشخاص أو شركات المساهمة"‪ ،‬كما يعرفه البعض اآلخر بأنه‪" :‬‬
‫الجزء من االقتصاد الوطني الغير للسيطرة الحكومية المباشرة(‪.)3‬‬
‫يعتمد نجاح المدن الجديدة على مجهود وتمويل القطاع الخاص وليس على الحكومة‬
‫المركزية فقط‪ ،‬لذا إعطاء القطاع الخاص الوطني في إنشاء الخدمات والمرافق وبناء المجمعات‬
‫السكنية في المدن الجديدة وذلك من أجل ضمان توفير الموارد الكافية‪ ،‬بعد أن أصبح إنشاء هذه‬
‫المدن يكلف أعباء باهظة ال يمكن التغلب عليها دون تعاون وتنسيق بين القطاعين الحكومي‬
‫والخاص(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة‪ 08‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪-2‬األمين لكحل‪ ،‬الشراكة بين القطاع العام و القطاع الخاص في الجزائر‪ -‬دراسة حالة شركة المياه والتطهير لوهران‪-‬‬
‫مذكرة لنيل شهادة الماجيستر في العلوم االقتصادية والعلوم التجارية وعلوم التسيير‪ ،‬فرع العلوم االقتصادية‪ ،‬جامعة‬
‫تلمسان‪،2104،‬ص‪.21‬‬
‫‪ -3‬آيت الجودي آسيا‪ ،‬آيت عيسى وردة‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.50‬‬
‫‪ -4‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.50‬‬

‫‪89‬‬
‫آفـ ـ ــاق الـ ـ ــتهيئة العم ــرانية ف ـ ــي الجـ ـ ـ ــزائر‬ ‫الفصل ال ـ ــثاني‬

‫‪ -/3‬الجمعيات المدنية المحلية‪:‬‬

‫يعد المجتمع المدني من أهم المتدخلين في رسم السياسة العمرانية ويتم ذلك عن طريق‬
‫التسيير الجواري‪ ،‬الذي بموجبه بحث ووضع الدعائم والمناهج الرامية إلى اشتراك المواطن بصفة‬
‫مباشرة أو عن طريق الحركة الجمعوية في تسيير البرامج واألنشطة التي يتعلق بالمستوى المعيشي‬
‫كذا تقدير اآلثار المترتبة على ذلك وتقييمها(‪.)1‬‬
‫كما يحق للمواطنين أن يكون على علم بصفة دائمة على كل الق اررات والمعلومات حول‬
‫وضعية مدينتهم وتطورها(‪ ،)2‬بمعنى يجب أن تكون اإلدارة والمواطن في نفس المرتبة‪ ،‬مما يسمح‬
‫بتكريس مفهوم التشاركية وهذا ما ذهب إليه القانون رقم ‪ 18-18‬بنصه على ضرورة اشتراك‬
‫المواطنين المتعلقة بتسيير إطارهم المعيشي وخاصة أحيائهم(‪.)3‬‬
‫كما أنه تظهر مشاركة المجتمع المدني في إعداد أدوات التهيئة من أجل تحقيق رؤية‬
‫مستقبلية لتطوير اإلقليم‪ ،‬إال أنه في الجزائر هذه المشاركة تكون محدودة‪........‬أنها منعدمة وهذا‬
‫راجع لعدم تدوين آراء المواطنين وتوقيعاتهم واعتراضاتهم في وثائق مخصصة لذلك‪.‬‬
‫يجدر بالذكر أنه ظهرت جمعيات محلية‪ ،‬معتمدة من طرف مصالح الوالية عن طريق نظام‬
‫اعتماد الجمعيات والتي أصبحت طرفا مشاركا في عملية صناعة ق اررات تهيئة المدن الجديدة محليا‬
‫في إطار تكريس الديمقراطية التشاركية‪.‬‬
‫من المهم والمفيد أيضا اإلشارة إلى الدور البارز الذي تلعبه كل من حماية البيئة في إطار‬
‫التشاركية في تسيير شؤون المدن الجديدة‪ ،‬بالمشاركة في إتخاذ الق اررات المصيرية المتعلقة بإقامة‬
‫مشاريع ذات مصلحة عامة لقاطني المدن الجديدة‪ ،‬كذلك تشير إلى دور مساهمة جمعيات حماية‬
‫الممتلكات األثرية والتراث الثقافي في رعاية اآلثار والمكتسبات الثقافية‪ ،‬ومنع التعرض لها من‬
‫(‪)4‬‬
‫خالل معارضة إقامة مشاريع جواري داخل المدن الجديدة‬

‫‪-1‬كريمة العيفاوي‪ ،‬سليمة خرف اهلل‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.58‬‬

‫‪ -2‬المادة‪ 6/2‬من القانون رقم‪ ،18-18‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬المادة‪ 0/05‬من القانون‪ ،18-18‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪.-4‬أيت الجودي آسيا‪ ،‬أيت عيسى وردة‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.54‬‬

‫‪90‬‬
‫خـ ــاتمـ ـ ــة‬
 ‫خ ـ ـ ـ ــاتمة‬

‫من خالل دراستنا لهذا الموضوع يتضح لنا أن المشرع الجزائري قد أولى اهتماما كبي ار لمسألة‬
‫التهيئة العمرانية‪ ،‬وذلك من خالل تحديده لعدة ضوابط وآليات لتنظيم المجال‪ ،‬ويظهر ذلك من‬
‫خالل فرض الرخص والشهادات وتقييدها بجملة من اإلجراءات فهو يهدف من وراء ذلك إلى‬
‫ضمان احترام قواعد التهيئة والتعمير ومراقبة النشاطات العمرانية‪ ،‬كما تهدف الرخص اإلدارية في‬
‫مقدمتها الحفاظ على النظام العام العمراني وجمال الرونق والرواء‪ ،‬فهي كلها تدخل ضمن عناصر‬
‫النظام العام بمفهومه الحديث والموضوعات الجديدة التي يهتم بها القانون اإلداري البيئي‪ ،‬وراحة‬
‫الجوار خاصة عند إقدام أحد األفراد على إنجاز بناء أو تشييد مصنع أو محل من شأنه اإلضرار‬
‫براحة الجوار والتأثير على البيئة والمحيط‪.‬‬

‫ونجد أن المشرع الجزائري قد تبنى فكرة المدن الجديدة كأحد الحلول البديلة للمشكالت التي‬
‫طرحها الواقع وكأداة لتنظيم والتخطيط المجالي والحضري كما تجدر بنا اإلشارة الى أن أدوات‬
‫التهيئة والتعمير تعتبر المرجعية األساسية لجميع رخص التعمير بحيث تعتمد عليها اإلدارة في منح‬
‫أو عدم منح رخص التعمير لما تتضمنه من توجيهات وقواعد تقع على عاتق طالب الرخصة‪،‬‬
‫وبالرغم من اعتبارها وسيلة فعالة للتدخل في المجال الحضري إال أنها في الواقع تصطدم بعدة‬
‫معوقات بداية بالتعديالت القانونية التي تضعف من فعاليتها وان الواقع يظهر عدم المباالة وخرق‬
‫النصوص القانونية المتعلقة بالعمران نتيجة نقص الثقافة العمرانية لدى المجتمع الجزائري الذي‬
‫يسعى بشتى الوسائل والطرق من أجل توفير سكنى لعائلته ولو يخرق القانون والنسيج العمراني‬
‫للمنطقة ونظ ار لهذه النقائص التي استنتجها من خالل دراسة موضوع التهيئة العمرانية في الجزائر‬
‫توصلت إلى اقتراح عدة توصيات لسد النقائص من بينها‪:‬‬

‫‪ -‬إعادة النظر في سياسة المدينة والمدن الجديدة ذلك ألن عالج تسيير المدن ومشاكلها ال يمكن‬
‫تجزئته عن سياسة تهيئة اإلقليم والتعمير فحان الوقت لوضع سياسة للمدينة من أجل التحكم‬
‫والتنظيم المتناسق للتعمير‪.‬‬

‫‪91‬‬
 ‫خ ـ ـ ـ ــاتمة‬

‫‪ -‬تفعيل دور المجتمع المدني ألن التنمية المستدامة ال يمكن أن تتحقق بدون تخطيط وتنفيذ‬
‫تشترك فيه الدولة والمجتمع المدني سعيا منهما على الحفاظ على البيئة العمرانية وتطوير وعي‬
‫لرقابة النسيج العمراني من كل التجاوزات‪.‬‬

‫‪ -‬االهتمام بالجانب التحسيسي من طرف كل الهيئات الفاعلة في المجتمع لدعم جهود اإلدارة‬
‫وذلك من خالل القيام بحمالت تحسيسية بضرورة احترام قواعد التعمير‪.‬‬

‫فإنه من غير الممكن اإلحاطة‬

‫نظ ار ألهمية واتّساع موضوع التهيئة العمرانية في الجزائر‪ّ ،‬‬
‫ألنه من‬
‫بك ّل جوانبه‪ ،‬ولذلك تبقى مجاالت البحث مفتوحة أمام األخرين إلثرائه والتّوسع أكثر فيه ّ‬
‫عدة نقاط لم نتعرض لها والّتي نتمنى أن تؤخذ بعين االعتبار في األبحاث األخرى‪.‬‬
‫المؤ ّكد هناك ّ‬

‫‪92‬‬
‫قائمة المراجع‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫أوال‪-‬باللغة العربية‬
‫‪-I‬الكتب‬
‫‪ .1‬أحمد مرجان‪ ،‬تراخيص أعمال البناء والهدم بين تشريعات البناء واألوامر العسكرية والق اررات‬
‫الو ازرية وأحدث أحكام القضاء‪ ،‬دار النهضة العربية‪ ،‬مصر‪ ،‬د‪.‬س‪.‬ن‪.‬‬
‫‪ .2‬إقلولي ‪ /‬ولد رابح صافية‪ ،‬قانون العمران الجزائري‪ '' ،‬أهداف حضرية ووسائل قانونية ''‪ ،‬دار‬
‫هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.4102 ،‬‬
‫‪ .3‬بوستة إيمان‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية‪ (:‬دراسة تحليلية)‪ ،‬دار الهدى للطباعة والنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.4100،‬‬
‫‪ .4‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.4111 ،‬‬
‫‪ ،____________ .5‬مجمع النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالعقار‪ ،‬دار هومه‬
‫للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.4110 ،‬‬
‫‪ .6‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪.4112 ،‬‬
‫‪ ،____________ .7‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دراسة وصفية وتحليلية‪ ،‬دار‬
‫هومه للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.4112 ،‬‬
‫‪ .8‬منصوري نورة‪ ،‬قواعد التهيئة والتعمير وفق التشريع‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪.4101 ،‬‬

‫‪-II‬األطروحات والمذكرات الجامعية‬

‫أ‪ -‬أطروحات الدكتوراه‬
‫‪ .1‬عباس راضية‪ ،‬النظام القانوني للتهيئة والتعمير بالجزائر‪ ،‬أطروحة لنيل درجة الدكتوراه‬
‫فيالقانون‪ ،‬تخصص القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪.4102 ،‬‬
‫‪ .2‬عربي باي يزيد‪ ،‬استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير‪ ،‬رسالة لنيل درجة‬
‫الدكتوراه في القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.4102 ،‬‬

‫‪93‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪ .3‬ميدني شايب ذراع‪ ،‬واقع سياسة التهيئة العمرانية في ضوء التنمية المستدامة‪ ،‬مدنية بسكرة‬
‫نموذجا‪ ،‬رسالة لنيل شهادة الدكتوراه في علم االجتماع‪ ،‬تخصص بيئة‪ ،‬كلية العلوم اإلنسانية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬قسم العلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪.4102 ،‬‬
‫‪ .4‬وناس يحي‪ ،‬اآلليات القانونية لحماية البيئة في الجزائر‪ ،‬رسالة لنيل درجة الدكتوراه في القانون‬
‫العام‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة أبو بكر بلقايد‪ ،‬تلمسان‪.4112 ،‬‬

‫ب‪-‬مذكرات الماجستير‬
‫‪ .1‬أبرباش زهرة‪ ،‬دور البلدية في ميدان التهيئة والتعمير‪ ،‬مذكرة لنيل درجة الماجستير في الحقوق‪،‬‬
‫فرع اإلدارة والمالية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة بن يوسف بن خدة‪ ،‬الجزائر‪.4100 ،‬‬
‫‪ .2‬األمين لكحل‪ ،‬الشراكة بين القطاع العام و القطاع الخاص في الجزائر‪ -‬دراسة حالة شركة‬
‫المياه والتطهير لوهران‪ -‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستر في العلوم االقتصادية والعلوم التجارية وعلوم‬
‫التسيير‪ ،‬فرع العلوم االقتصادية‪ ،‬جامعة تلمسان‪.4102،‬‬
‫‪ .3‬رحماني فائزة‪ ،‬تمويل الترقية العقارية الخاصة في مجال السكن‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪،‬‬
‫تخصص إدارة ومالية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الج ازئر‪.4112،‬‬
‫‪ .4‬الصادق بن عزة‪ ،‬دور اإلدارة في مجال تطبيق أحكام العمران في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬
‫مكملة لنيل شهادة الماجستير في العلوم القانونية واإلدارية‪ ،‬تخصص قانون إداري وادارة عامة‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.4104 ،‬‬
‫‪ .5‬عبد العزيز عقاقبة‪ ،‬تسيير السياسة العمرانية في الجزائر‪-‬مدينة باتنة نموذجا‪ -‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماجستير في العلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.4101 ،‬‬
‫‪ .6‬غواس حسينة‪ ،‬اآلليات القانونية لتسيير العمران‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون‬
‫العام‪ ،‬فرع اإلدارة العامة‪ ،‬القانون وتسيير اإلقليم‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪.4104 ،‬‬
‫‪ .7‬كريمة كثاف‪ ،‬مفهوم المدن الجديدة من خالل قانون ‪ ،10/14‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير‬
‫في فرع االدارة العامة‪،‬كلية الحقوق جامعة قسنطينة‪. 4102 ،‬‬

‫‪94‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪ .8‬لعويجي عبد اهلل‪ ،‬ق اررات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري‪ ،‬شهادة لنيل شهادة الماجستير‬
‫في العلوم القانونية‪ ،‬تخصص قانون إداري وادارة عامة‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة‬
‫الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.4104 ،‬‬
‫‪ .9‬ليليا حفيظي‪ ،‬المدن الجديدة ومشكلة اإلسكـ ـ ـ ـان الحضـ ـ ـ ـري‪-‬دراسة ميدانية بالوحدة الجـ ـ ـوارية‬
‫رقم ‪ 12‬المدينة الجديدة"علي منجلي"‪ -‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير في علم االجتماع الحضري‪،‬‬
‫كلية العلوم االنسانية والعلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة منتوري‪ ،‬قسنطينة‪.4112 ،‬‬
‫‪ .11‬مخالدي عبد القادر‪ ،‬القرض العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجيستير‪،‬‬
‫قسم القانون الخاص‪ ،‬تخصص القانون العقاري والزراعي‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب‪،‬‬
‫البليدة‪.4112 ،‬‬
‫‪ .11‬مدور يحي‪ ،‬التعمير وآليات استهالك العقار الحضري في المدنية الجزائرية‪ ،‬حالة مدنية‬
‫ورقلة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في الهندسة المعمارية والعمران‪ ،‬تخصص المدنية والمجتمع‬
‫والتنمية المستدامة‪ ،‬كلية الهندسة المدنية الري والهندسة المعمارية‪ ،‬قسم الهندسة المعمارية‪ ،‬جامعة‬
‫الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.4104 ،‬‬

‫ج‪ -‬مذكرات الماستر‬

‫‪ .1‬أيت جودي آسيا‪ ،‬أيت عيسى وردة ‪ ،‬المركز القانوني للمدن الجديدة في الجزائر‪ ،‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماستر‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬نخصص الجماعات المحلية‬
‫والهيئات اإلقليمية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪.4102،‬‬
‫‪ .2‬برداشن سعاد‪ ،‬بوبالو سعيدة‪ ،‬شهادة المطابقة كآلية رقابة بعدية في مجال العمران‪ ،‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬شعبة القانون اإلقتصادي‪ ،‬قانون األعمال‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪،‬‬
‫جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪.4104/4100 ،‬‬
‫‪ .3‬بوراي دليلة‪ ،‬الديمقراطية التشاركية ومجاالتها الممتازة (البيئة والتعمير)‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماستر في الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪.4102 ،‬‬

‫‪95‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪ .4‬دفالوي سمراء‪ ،‬مسلم جميلة‪ ،‬النظام القانوني للقرض العقاري( في التشريع الجزائري)‪ ،‬مذكرة‬
‫لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬شعبة قانون األعمال‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪.4104 ،‬‬
‫‪ .5‬طايلب سامية‪ ،‬الضبط العمراني في مجال رخص التعمير‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر‬
‫في الحقوق‪ ،‬فرع القانون العام‪ ،‬تخصص الجماعات المحلية والهيئات اإلقليمية‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪.4102 ،‬‬
‫‪ .6‬فؤاد بن حميمي‪ ،‬المدينة المستدامة في ظل القانون‪ 10/10‬المتضمن القانون التوجيهي للمدينة‬
‫والقانون‪ 10/14‬المتعلق بإنشاء المدن الجديدة وتهيئتها‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة بجاية‪.4100 ،‬‬
‫‪ .7‬كريمة العيفاوي‪ ،‬خرف اهلل سليمة‪ ،‬المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم " أداة لتهيئة اإلقليم وتنميته‬
‫المستدامة"‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص قانون الجماعات المحلية والهيئات‬
‫االقليمية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة‪ ،‬بجاية‪،‬‬
‫‪.4102‬‬
‫‪ .8‬مقليد سعاد‪ ،‬ق اررات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في‬
‫الحقوق‪ ،‬تخصص قانون إداري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪،‬‬
‫‪.4102‬‬

‫‪ -III‬المقاالت‬
‫‪ .0‬بوريس زيدان‪ '' ،‬عالقة التوثيق بالنشاط العمراني ''‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد العاشر‪،4111 ،‬‬
‫ص ص (‪.)40 -01‬‬
‫‪ .4‬بوزغاية باية‪ " ،‬المخططات العمرانية كأحد عوامل توسع المجال الحضري من أجل تحقيق‬
‫نموذجا ‪ ،-‬مجلة العلوم اإلنسانية واالجتماعية‪ ،‬العدد ‪،02‬‬
‫ً‬ ‫التنمية المستدامة " – مدينة بسكرة‬
‫‪ ،4102‬ص ‪.20‬‬

‫‪96‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪ .2‬جميلة دوار‪ " ،‬المدن الجديدة في التشريع الجزائري"‪ ،‬المجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‪،‬‬
‫عدد‪، 4104 ، 4‬ص ص(‪)202-201‬‬
‫‪ .2‬ماجي منصور‪ '' ،‬أدوات التهيئة والتعمير كوسيلة للتخطيط العمراني في التشريع الجزائري‪''،‬‬
‫مجلة البحوث والدراسات العلمية"‪ ،‬عدد ‪ 10‬صادر في ‪ ،4112‬ص ‪02‬‬
‫‪ .5‬نتاح بن داود‪ ،‬دور المدن الجديدة في هيكلة المجال بالمناطق الساحلية‪ ،‬الهضابية‪،‬‬
‫على‬ ‫منشور‬ ‫مقال‬ ‫بوغزول‪،‬‬ ‫الجديدة‬ ‫المدينة‬ ‫العليا‪،‬‬ ‫الهضاب‬ ‫خيار‬ ‫والصحراوية‬
‫الموقع‪]https://www-ijpusd-ewdr.org/259] ،‬تم اإلطالع عليه بتاريخ ‪ 14‬ماي ‪.4100‬‬

‫‪ -IV‬الملتقيات‬
‫‪ -‬عبد اهلل لعويجي‪"،‬الرقابة العمرانية القبلية ودورها في الحفاظ على البيئة والحد من البناء‬
‫الفوضوي‪ ،‬مداخلة قدمت ضمن أعمال الملتقى الوطني حول اشكاالت العقار وأثارها على التنمية‬
‫في الجزائر‪ ،‬منشورة في مجلة الحقوق والحريات‪،‬عدد تجريبي(مخبر الحقوق والحريات واألنظمة‬
‫االقتصادية)‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬أيام ‪ 00-02‬فيفري ‪.4102‬‬

‫‪ -V‬النصوص القانونية‬
‫أ‪ -‬النصوص التشريعية‬
‫األمر رقم ‪ 40-22‬الصادر بتاريخ ‪ 0222/14/41‬المتضمن تكوين االحتياطات العقارية‬ ‫‪.0‬‬
‫للبلديات‪ ،‬ج ر‪ ،‬رقم ‪ 02‬لسنة ‪ 0222‬ملغى بموجب القانون رقم ‪ ، 42-21‬مؤرخ في ‪ 00‬نوفمبر‬
‫‪ ،0221‬يتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،02‬الصادرة في ‪ 12‬مارس ‪.0222‬‬
‫برخصة البناء و رخصة‬ ‫‪.4‬األمر رقم ‪ ، 02-22‬مؤرخ في ‪ 42‬سبتمبر‪ ، 0222‬يتضمن‬
‫األراضي ألجل البناء‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،02‬الصادرة في سبتمبر ‪ ،0222‬الملغى بالقانون رقم ‪،14-04‬‬
‫مؤرخ في ‪ 10‬فيفري ‪ ،0204‬ج ر عدد ‪ ،10‬الصادرة في فيفري ‪.0204‬‬
‫‪.2‬األمر رقم ‪ ،10-02‬مؤرخ في ‪02‬أوت ‪، 0202‬يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد‬
‫المحافظة عليها و حمايتها‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،22‬الصادرة في أوت ‪.0202‬‬

‫‪97‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪.2‬األمر رقم ‪، 20-22‬مؤرخ ‪ 40‬سبتمبر سنة‪ ،0222‬يتضمن القانون المدني‪ ،‬ج ر عدد‪20‬‬
‫لسنة‪ ،0222‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ 20‬لسنة ‪.0222‬‬
‫‪.2‬أمر رقم ‪ ،12-22‬مؤرخ في ‪20‬ديسمبر‪ ،0222‬يتضمن قانون المالية لسنة‪ ،0222‬ج ر‪،‬‬
‫عدد‪ ،02‬صادرة في‪ 20‬ديسمبر ‪.0222‬‬
‫‪.0‬األمر رقم‪ ، 12-10‬مؤرخ في ‪41‬أوت ‪ ،4110‬يتعلق بتطوير االستثمار‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪،22‬‬
‫صادر في‪ 44‬أوت ‪( 4110‬ملغى)‪.‬‬
‫‪.2‬أمر رقم ‪ ، 00-12‬مؤرخ في ‪ 40‬أوت سنة‪ ، 4112‬يتعلق بالنقد والقرض‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪، 24‬‬
‫لسنة‪ ،4112‬المعدل والمتمم‪ ،‬بموجب األمر رقم ‪ ، 10-12‬مؤرخ في ‪ 44‬جويلية ‪،4112‬‬
‫يتضمن قانون المالية التكميلي لسنة ‪ 4112‬ج ر عدد ‪ ،22‬الصادرة في ‪ 40‬جويلية ‪، 4112‬‬
‫المعدل و متمم بموجب األمر رقم ‪ ،12-01‬مؤرخ في ‪ 40‬أوت ‪ ، 4101‬يتعلق بالنقد و القرض‬
‫‪ ،‬ج ر ‪ ،‬عدد ‪ ،21‬الصادرة في ‪ 10‬سبتمبر ‪. 4101‬‬
‫‪.0‬قانون رقم ‪ ،14-04‬مؤرخ في ‪ 10‬فيفري ‪ 0204‬المعدل والمتمم‪ ،‬والمتعلق برخصة البناء‬
‫ورخصة تجزئة األراضي للبناء‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،10‬لسنة ‪.0204‬‬
‫‪.2‬قانون رقم ‪ ،10-02‬مؤرخ في ‪ 04‬نوفمبر ‪ ،0202‬يتضمن الموافقة على األمر ‪ ،10-02‬ج‬
‫ر‪ ،‬عدد ‪ ،42‬الصادرة في نوفمبر ‪.0202‬‬
‫‪.01‬قانون رقم ‪، 12-02‬مؤرخ في ‪ 42‬جانفي‪ 0202‬المتعلق بالتهيئة العمرانية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪12‬‬
‫الملغى بموجب قانون ‪، 42-21‬مؤرخ في ‪ 10‬ديسمبر‪ ،0221‬المتعلق بالتهيئة و التعمير ‪ ،‬ج ر‬
‫عدد ‪ 42‬صادر في ‪ 14‬ديسمبر‪.0221‬‬
‫‪.00‬قانون رقم ‪، 42-21‬مؤرخ في ‪00‬نوفمبر‪ ،0221‬المتعلق بقانون التوجيه العقاري‪ ،‬ج ر‪ ،‬رقم‬
‫‪ ،22‬لسنة ‪.0221‬‬
‫‪.04‬قانون رقم ‪ ،42-21‬مؤرخ في ‪ 10‬ديسمبر ‪ ،0221‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‬
‫‪ ،42‬صادر في ‪ 14‬ديسمبر ‪ ،0221‬معدل ومتمم بالقانون رقم ‪ ،12-12‬مؤرخ في ‪ 12‬أوت‬
‫‪ ،4112‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،20‬صادر في ‪ 02‬أوت ‪.4112‬‬

‫‪98‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪.02‬قانون رقم ‪ ،14-22‬مؤرخ في‪ 20‬ديسمبر‪ ،0222‬يتضمن قانون المالية سنة‪ ،0220‬ج ر‪،‬‬
‫عدد‪ ،02‬صادرة في‪20‬ديسمبر‪.0222‬‬
‫‪.02‬قانون ‪، 41-10‬مؤرخ في ‪04‬ديسمبر‪ ،4110‬المتعلق بالتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة ج‬
‫ر‪ ،‬عدد‪ 22‬لسنة ‪.4110‬‬
‫‪.02‬القانون رقم ‪ ،10-14‬مؤرخ في ‪ 10‬ماي ‪ ، 4114‬يتعلق بشروط إنشاء المدن الجديدة‪،‬‬
‫وتهيئتها‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ 22‬صادر في ‪ 02‬ماي ‪.4114‬‬
‫‪.00‬قانون رقم ‪ ،44-12‬مؤرخ في‪ 40‬ديسمبر‪ ،4112‬يتضمن قانون المالية لسنة‪ ،4112‬ج ر‪،‬‬
‫عدد‪ ،02‬صادرة في‪ 42‬ديسمبر‪.4112‬‬
‫‪.02‬قانون رقم ‪، 12-12‬مؤرخ في ‪ 02‬أوت ‪ ،4112‬يعدل ويتمم القانون رقم ‪ 42-21‬المؤرخ‬
‫في ‪ 10‬ديسمبر‪ ،0221‬والمتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،20‬الصادر في ‪ 02‬أوت‬
‫‪.4112‬‬
‫‪.00‬قانون رقم ‪ ،41-12‬مؤرخ في ‪ 42‬ديسمبر ‪ ،4112‬يتعلق بالوقاية من األخطار الكبرى‬
‫والتسيير الكوارث في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،02‬صادرة في ‪ 42‬ديسمبر ‪.4112‬‬
‫‪.02‬قانون رقم ‪،10-10‬مؤرخ في ‪ 41‬فيفري ‪ ،4110‬تتضمن القانون التوجيهي للمدينة‪ ،‬ج ر‪،‬‬
‫عدد ‪ ،02‬صادرة في ‪04‬مارس‪. 4110‬‬
‫‪.41‬قانون رقم ‪ ،10-12‬مؤرخ في ‪ 02‬ماي ‪ ،4112‬المتعلق بتسيير المساحات الخضراء‪ ،‬ج ر‪،‬‬
‫عدد ‪ ،20‬لسنة ‪.4112‬‬
‫يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪،‬‬
‫‪.40‬قانون رقم ‪، 02-10‬مؤرخ في ‪ 41‬يوليو ‪ّ 4110‬‬
‫ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،22‬الصادرة في ‪ 12‬أوت ‪.4110‬‬
‫‪.44‬القانون رقم ‪ ،14-01‬مؤرخ في‪42‬جوان‪ ،4101‬يتضمن المصادقة على المخطط الوطني‬
‫لتهيئة اإلقليم‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،00‬صادرة في ‪40‬أكتوبر‪.4110‬‬
‫‪.42‬قانون رقم ‪ ،12-00‬مؤرخ ‪ 02‬فبراير سنة‪ 4100‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية‬
‫العقارية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ 02‬لسنة‪.4100‬‬

‫‪99‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪.42‬قانون البلدية رقم‪ ،01-00‬مؤرخ في ‪ 44‬يوليو‪ ،4100‬يتعلق بالبلدية‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪،22‬‬
‫صادر في ‪ 12‬جوان ‪.4110‬‬
‫‪.42‬قانون رقم ‪ ،10-02‬مؤرخ في ‪ 21‬ديسمبر ‪ ،4102‬المتعلق بقانون المالية ‪ ،4102‬ج ر‪،‬‬
‫عدد ‪ ،00‬لسنة ‪.4102‬‬

‫ب‪ -‬النصوص التنظيمية‬

‫‪ .0‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،020-20‬مؤرخ في ‪ 40‬ماي ‪ ،0220‬المحدد لكيفيات تحضير شهادة‬
‫التعمير ورخصة التجزئة‪ ،‬شهادة التقسيم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم وتسليم‬
‫ذلك‪ ،‬معدل ومتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،40‬صادر في ‪ 10‬جوان ‪.0220‬‬
‫يحدد إجراءات إعداد المخطط‬
‫‪ .4‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،022-20‬مؤرخ في ‪ 40‬مايو ‪ّ ،0220‬‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ 40‬معدل‬
‫ومتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،202-12‬مؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ ،4112‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،4‬الصادرة‬
‫في ‪ 00‬سبتمبر ‪.4112‬‬
‫يحدد إجراءات إعداد مخططات‬
‫‪ .2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،020-20‬مؤرخ في ‪ 40‬مايو ‪ّ ،0220‬‬
‫شغل األراضي والمصادقة عليها والوثائق المتعلقة بها‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،40‬الصادر في أول يونيو‬
‫‪ ،0220‬معدل ومتمم للمرسوم التنفيذي ‪ ،200-12‬مؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ ،4112‬ج ر‪ ،‬عدد‬
‫‪ ،04‬الصادر في ‪ 00‬سبتمبر ‪.4112‬‬
‫‪ .2‬المرسوم تنفيذي رقم‪ ،202-11‬مؤرخ في‪ 42‬ديسمبر‪ ،4111‬يحدد تسيير حساب التخصيص‬
‫الخاص‪ 214/102‬الذي عنوانه" الصندوق الوطني لتطوير مناطق الجنوب"‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪،02‬‬
‫صادرة في‪ 42‬ديسمبر‪ ،4111‬معدل ومتمم بموجب مرسوم تنفيذي رقم ‪ 420/00‬مؤرخ‬
‫في‪00‬أوت‪4110‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،22‬صادر في‪ 40‬أوت‪.4110‬‬
‫‪ .2‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ،12-10‬مؤرخ في ‪ 12‬جوان‪ 4110‬متضمن تنظيم اإلدارة المركزية في‬
‫و ازرة تهيئة اإلقليم والبيئة‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ، 2‬صادرفي‪02‬جانفي‪.4110‬‬

‫‪100‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫‪ .0‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ،200-10‬مؤرخ في ‪ 42‬ديسمبر‪ ،4110‬يحدد كيفيات تسيير حسابات‬

‫التخصيص الخاص‪ ،‬رقم‪ 02‬الذي عنوانه" الصندوق الخاص بالتنمية االقتصادية للهضاب العليا‪،‬‬
‫ج ر‪ ،‬عدد‪ ،02‬صادرة في‪42‬ديسمبر‪. 4110‬‬
‫‪ .2‬المرسوم التنفيذي رقم‪، 410-12‬مؤرخ في‪21‬يونيو ‪ ، 4112‬يتعلق بتحديد شروط وكيفيات‬
‫البناء وشغل األجزاء الطبيعية المتاخمة للشواطئ وتوسيع منطقة موضوع منع البناء عليها‪ ،‬ج ر‪،‬‬
‫عدد‪ ،22‬صادرة في‪10‬جويلية‪. 4112‬‬
‫‪ .0‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،022-12‬مؤرخ في ‪ 10‬ماي ‪ ،4112‬الذي يحدد إجراءات التنفيذ‬
‫التصريح بمطابقة البنايات‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،42‬لسنة ‪.4112‬‬
‫‪ .2‬المرسوم التنفيذي ‪،020-12‬مؤرخ في ‪ 14‬ماي ‪ 4112‬المتضمن تشكيل لجنتي الدائرة‬
‫والطعن المكلفتين بالبت في تحقيق المطابقة وكيفيات سيرها‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪42‬لسنة ‪.4112‬‬
‫‪ .01‬المرسوم التنفيذي رقم‪، 22-04‬مؤرخ في‪10‬مارس‪ ،4104‬يحدد شروط وكيفيات إعداد‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة فضاء المدينة الكبيرة والموافقة عليه‪،‬ج ر‪ ،‬عدد‪،02‬صادرة في‬
‫‪12‬مارس‪.4104‬‬
‫‪ .00‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ،020-02‬مؤرخ في‪ 02‬أفريل‪ ، 4102‬يتضمن اإلدارة المركزية في‬
‫و ازرة السكن والعمران‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ، 44‬صادرة في ‪42‬أفريل ‪.4102‬‬
‫‪ .04‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ، 222- 02‬مؤرخ في‪42‬نوفمبر‪ ،4102‬يتضمن اإلدارة المركزية في‬
‫و ازرة السكن والعمران والمدينة‪ ،‬معدل ومتمم بمرسوم تنفيذي رقم‪ 020/02‬يتضمن تنظيم اإلدارة‬
‫المركزية في و ازرة السكن والعمران‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد‪ ،04‬صادر في‪ 00‬ديسمبر‪.4102‬‬
‫‪ .02‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،02-02‬مؤرخ في ‪ 42‬جانفي ‪ ،4102‬يحدد كيفيات تحضير عقود‬
‫التعمير وتسليمها‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ ،12‬صادر في ‪ 04‬فيفري ‪.4102‬‬

‫‪ -VI‬التعليمات‬
‫تعليمة رقم ‪/102‬أ و خ‪/‬و س ع‪ 4102 /‬الصادرة عن وزير السكن والعمران‪ ،‬الموجهة إلى‬ ‫‪-‬‬
‫السادة الوالة‪ ،‬في ‪02‬جانفي‪.4102‬‬

‫‪101‬‬
 ‫ق ـ ـ ـ ـائـمـة المـراجع‬

‫ المواقع اإللكترونية‬-VII
‫ تم اإلطالع عليه‬www.digiurbs.blogspot.com ‫ أنظر الموقع‬،‫مدونة العمران في الجزائر‬ -
.4100/12/10 ‫بتاريخ‬

‫باللغة الفرنسية‬-‫ثانيا‬
 Ouvrages

1. HENRI JACQUET, FRANCOIS PRIET – Droit de l’urbanisme,

4èmeédition Dallof, Paris, 2002.
2. JEAN CATHELINEAU, JEAN LEONVIGIEN, technique du droit de
l’urbanisme, 2eme édition, litec, 1988.
3. MAOUIA SAIDOUNI, Eléments d’introduction à l’urbanisme, Edition
Casbah, Alger, 2000.
4. PAUL BEURG, comprendre l’urbanisme, Edition Monteur, Paris,
1977.
5. PIERRE MERLIN, les techniques de l’urbanisme, presse universitaires
de France, Paris, 1995.

102
‫فـهـ ـ ـ ـ ـرس‬
 ‫ف ـ ـ ـ ـ ـه ـ ـ ـ ـ ـ ـرس‬

‫الشكر‬
‫اإلهداء‬
‫ق ـ ـ ـائمة املختص ـ ـ ـرات‬
‫مقدمة‪01 .....................................................................................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬أدوات التهيئة العمرانية يف ازجاائر‪04 ................................................‬‬
‫املبحث األول ‪ :‬ماهية التهيئة العمرانية‪05 ........................................................‬‬
‫املطلب األول ‪ :‬مفهوم التهيئة العمرانية‪05 ........................................................‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬تعريف التهيئة العمرانية وحتديد املصطلحات املشاهبة هلا‪05 .............................‬‬
‫ّأولا‪-‬تعريف التهيئة العمرانية‪05 .................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬حتديد املصطلحات املشاهبة هلا‪06 .........................................................‬‬
‫‪ )1‬التهيئة والتعمري‪06 ..........................................................................‬‬
‫‪ )2‬التهيئة اإلقليمية‪19 .........................................................................‬‬
‫‪ )3‬التوسع العمراين‪19 .........................................................................‬‬
‫‪ )4‬التسيري والتخطيط احلضري‪08 ............................................................. .‬‬
‫‪16‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬أهداف التهيئة العمرانية ووسائلها‪..................................................‬‬
‫‪09‬‬ ‫أولا‪-‬أهداف التهيئة العمرانية‪.................................................................‬‬
‫‪10‬‬ ‫ثانياا‪ -‬وسائل التهيئة العمرانية‪.................................................................‬‬
‫‪11‬‬ ‫تطور التهيئة العمرانية يف ازجاائر‪...........................................‬‬
‫املطلب الثاين‪ :‬مراحل ّ‬
‫األول‪ :‬التهيئة والتعمري ما قبل الستقالل‪11 .................................................‬‬
‫الفرع ّ‬
‫الفرع الثاين‪ :‬التهيئة والتعمري بعد الستقالل‪11 ....................................................‬‬
‫ّأولا‪-‬املرحلة األوىل‪ :‬متتد من ‪ 1692‬إىل ‪11 .............................................1696‬‬
‫ثانياا‪ -‬املرحلة الثانية متتد من ‪ 1691‬إىل ‪ 1661‬ظهور سياسة عمرانية لكن بدون وسائل‬
‫لتجسيدها‪13 ................................................................................‬‬
‫‪15‬‬ ‫ثالثاا‪ -‬املرحلة الثالثة‪.......................................................................‬‬
‫رابعا‪-‬املرحلة الرابعة‪ :‬متتد من ‪ 2111‬إىل يومنا هذا‪16 .............................................‬‬
‫‪17‬‬ ‫املبحث الثاين‪ :‬األدوات األساسية لتطبيق سياسة التهيئة العمرانية ‪…........................‬‬
‫‪17‬‬ ‫األول‪ :‬أدوات التهيئة العمرانية والتعمري‪..............................................‬‬
‫املطلب ّ‬
‫‪18‬‬ ‫األول‪ :‬املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري‪.............................................‬‬
‫الفرع ّ‬

‫‪103‬‬
 ‫ف ـ ـ ـ ـ ـه ـ ـ ـ ـ ـ ـرس‬

‫ّأولا‪ -‬مفهوم املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري‪18 ................................................‬‬

‫‪ )1‬تعريفه‪18 ............................................................................... :‬‬
‫‪ )2‬موضوع املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري‪20 ................................................‬‬
‫‪ )3‬أهداف ودور املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري‪21 ...........................................‬‬
‫‪ )4‬إجراءات إعداد املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري‪22 .........................................‬‬
‫‪ )5‬إجراءات مراجعة املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري وتعديله‪23 .................................‬‬
‫‪ )9‬إجراء التحقيق العمومي يف املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمري‪23 ................................‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬خمطط شغل األراضي (‪24 .................................................. )POS‬‬
‫ّأولا‪-‬تعريف خمطط شغل األراضي‪24 .............................................................‬‬
‫ثانياا‪-‬إعداد خمطط شغل األراضي‪25 ............................................................‬‬
‫ثالثاا‪ -‬مضمون خمطط شغل األراضي‪26 .........................................................‬‬
‫‪ )1‬لئحة النظام‪26 ..........................................................................‬‬
‫‪ )2‬املستندات البيانية املرجعية يشمل على‪27 ....................................................‬‬
‫ابعا‪ -‬دور خمطط شغل األراضي‪27 .............................................................‬‬ ‫را‬
‫‪27‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬وثائق التعمري‪......................................................‬‬
‫األول‪ :‬رخص التعمري‪28 ..................................................................‬‬‫الفرع ّ‬
‫ّأولا‪-‬رخصة البناء‪28 ..........................................................................‬‬
‫‪ )1‬تعريف رخصة البناء‪28 .....................................................................‬‬
‫‪ )2‬ازجهة املختصة بإصدار قرار رخصة البناء‪29 ...................................................‬‬
‫‪ )3‬اآلثار املرتتبة عن منح رخصة البناء‪30 ..................................................... :‬‬
‫ثانياا‪-‬رخصة التجائة‪31 ........................................................................‬‬
‫‪ )1‬تعريف رخصة التجائة‪31 ...................................................................‬‬
‫‪ )2‬نطاق تطبيق رخصة التجائة‪32 ..............................................................‬‬
‫‪ )3‬البت يف طلب رخصة التجائة‪33 ............................................................‬‬
‫ثالثاا‪ -‬رخصة اهلدم (قرار يتضمن اهلدم) ‪33 ......................................................‬‬
‫‪ )1‬التعريف هبذه الرخصة‪33 ...................................................................‬‬
‫‪ )2‬دوافع إجياد رخصة اهلدم‪34 .................................................................‬‬
‫‪ )3‬إصدار القرار املتضمن رخصة اهلدم‪34 ........................................................‬‬

‫‪104‬‬
 ‫ف ـ ـ ـ ـ ـه ـ ـ ـ ـ ـ ـرس‬

‫‪36‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬شهادات التعمري آلية رقابية النشاط العمراين‪.......................................‬‬

‫‪36‬‬ ‫ّأولا‪ -‬شهادة التعمري‪........................................................................‬‬
‫‪36‬‬ ‫‪ )1‬مفهوم شهادة التعمري‪....................................................................‬‬
‫‪38‬‬ ‫‪ )2‬إجراءات احلصول على شهادة التعمري‪.....................................................‬‬
‫ثانياا‪-‬شهادة التقسيم‪40 ...................................................................... .‬‬
‫‪ /1‬مفهوم شهادة التقسيم‪40 ...................................................................‬‬
‫‪ /2‬شروط وإجراءات تسليم شهادة القسمة‪41 ....................................................‬‬
‫‪42‬‬ ‫ثالثاا‪ -‬شهادة املطابقة آلية رقابة بعدية‪.........................................................‬‬
‫‪42‬‬ ‫‪ /1‬مفهوم شهادة املطابقة‪....................................................................‬‬
‫‪43‬‬ ‫‪ /2‬شروط وإجراءات شهادة املطابقة‪..........................................................‬‬
‫‪51‬‬ ‫الفصل الثاين‪ :‬آفاق التهيئة العمرانية يف ازجاائر‪..................................................‬‬
‫املبحث األول‪ :‬عقد القرض العقاري ومدى عالقته بتطوير الرتقية العقارية‪52 ..........................‬‬
‫املطلب األول‪ :‬مفهوم عقد القرض العقاري‪52 ....................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف وخصائص عقد القرض العقاري‪52 ............................................‬‬
‫أول‪ -‬تعريف عقد القرض العقاري‪53 ............................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬خصائص عقد القرض العقاري‪54 .........................................................‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬أنواع عقد القرض العقاري‪56 .......................................................‬‬
‫أول‪ -‬القروض العقارية املوجهة لألفراد‪56 .........................................................‬‬
‫‪ -/1‬القروض العقارية املمنوحة من أجل البناء الذايت‪56 ...........................................‬‬
‫‪ -/2‬القروض العقارية املمنوحة من أجل احلصول على ملكية مسكن‪57 .............................‬‬
‫ثانيا‪ -‬القروض العقارية املوجهة للمتعاملني يف الرتقية العقارية‪57 .....................................‬‬
‫‪58‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬عالقة عقد القرض بتطوير الرتقية العقارية‪.........................................‬‬
‫‪58‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تأثري عقد القرض العقاري يف تنمية الرتقية العقارية‪...................................‬‬
‫‪58‬‬ ‫أول‪ -‬تعريف الرتقية العقارية‪..................................................................‬‬
‫‪59‬‬ ‫ثانيا‪ -‬موضوع القرض يف الرتقية العقارية‪.......................................................‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬اإلجراءات العملية لعقد القرض العقاري يف الرتقية العقارية‪59 ............................‬‬
‫أول‪ -‬شروط الستفادة من القرض املوجه للرتقية العقارية‪59 .........................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬إجراءات مباشرة قرض الرتقية‪60 ...........................................................‬‬

‫‪105‬‬
 ‫ف ـ ـ ـ ـ ـه ـ ـ ـ ـ ـ ـرس‬

‫‪62‬‬ ‫املبحث الثاين‪ :‬سياسة املدن ازجديدة كآلية ملواكبة التوسع العمراين السريع‪..........................‬‬
‫‪62‬‬ ‫املطلب األول‪ :‬مفهوم املدن ازجديدة‪...........................................................‬‬
‫‪63‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬نشأة فكرة املدن ازجديدة‪.........................................................‬‬
‫‪65‬‬ ‫ثانيا‪ -‬أهداف املدن ازجديدة‪.................................................................‬‬
‫‪ -/1‬اهلدف القتصادي‪65 .....................................................................‬‬
‫‪ -/2‬اهلدف السياسي‪65 .......................................................................‬‬
‫‪ -/3‬هدف التنظيم العمراين‪66 .................................................................‬‬
‫‪66‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬العرتاف الفعلي باملدن ازجديدة يف ظل القانون رقم ‪........................19-12‬‬
‫‪66‬‬ ‫أول‪ -‬الشروط املرتبطة بإنشاء املدن ازجديدة‪....................................................‬‬
‫‪70‬‬ ‫ثانيا‪ -‬القيود الواردة على إنشاء املدن ازجديدة‪..................................................‬‬
‫‪72‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬اآلليات القانونية املتدخلة يف تنفيذ سياسة املدينة احلديثة‪...........................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬أدوات جتسيد املدينة ازجديدة‪72 .....................................................‬‬
‫أول‪ -‬خمططات هتيئة اإلقليم كآلية لتهيئة املدن ازجديدة‪72 ..........................................‬‬
‫‪ -/1‬املخططات كأداة لتطبيق القواعد التوجيهية للمدينة ازجديدة‪73 ................................‬‬
‫‪ -/2‬خمططات التهيئة والتنمية احمللية‪75 ..........................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬األدوات العقدية‪77 ......................................................................‬‬
‫‪ -/1‬عقود تنمية اإلقليم‪77 ....................................................................‬‬
‫‪ -/2‬عقود تطوير املدينة ‪77 ...................................................................‬‬
‫‪ -/3‬عقود الشراكة بني القطاع العام والقطاع اخلاص‪78 ............................................‬‬
‫ثالثا‪ -‬األدوات املالية‪78 ........................................................................‬‬
‫‪ -/1‬التدابري املالية التحفياية‪78 .................................................................‬‬
‫‪ -/2‬التدابري املالية الردعية‪79 ...................................................................‬‬
‫‪ -/3‬مصادر التمويل‪80 .......................................................................‬‬
‫رابعا‪ -‬األدوات التقنية‪82 ......................................................................‬‬
‫‪ -/1‬الدراسات التقنية املتعلقة حبماية البيئة‪82 ....................................................‬‬
‫‪ -/2‬الدراسات املتعلقة بالتهيئة اإلقليمية‪83 .....................................................‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬األجهاة املتدخلة واملسامهة يف تطبيق املدينة ازجديدة‪84 .................................‬‬
‫أول‪ -‬األجهاة املركاية‪84 ........................................................................‬‬

‫‪106‬‬
 ‫ف ـ ـ ـ ـ ـه ـ ـ ـ ـ ـ ـرس‬

‫‪ /1‬الدولة‪85 .................................................................................‬‬
‫‪ -/2‬وزارة السكن والعمران واملدينة‪85 ...........................................................‬‬
‫‪ -/3‬وزارة هتيئة اإلقليم والبيئة سابقا‪86 ..........................................................‬‬
‫‪ -/4‬وزارة التهيئة العمرانية والسياحة‪86 ..........................................................‬‬
‫‪ -/5‬املرصد الوطين للمدينة‪87 ..................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬األجهاة األخرى‪87 ......................................................................‬‬
‫‪ -/1‬ازجماعات اإلقليمية‪87 ....................................................................‬‬
‫‪ -/2‬القطاع اخلاص‪89 ........................................................................‬‬
‫‪ -/3‬ازجمعيات املدنية احمللية‪90 .................................................................‬‬
‫خامتة‪91 .....................................................................................‬‬
‫قائمة املراجع ‪93 .............................................................................‬‬
‫‪103‬‬ ‫الفهرس‪...................................................................................‬‬
‫ملخص‬

‫‪107‬‬
 ‫ملخص‬
‫تعد التهيئة العمرانية أحد الموضوعات الهامة والمعاصرة التي حازت أعجاب العديد من الدول‬
‫ حيث تع ّد العمود الفقري لمعالجة األزمات واالختالالت‬،‫خاصة الجزائر وهذا نظرا لدورها الكبير‬
.‫الحضرية للبالد‬
‫ أول قانون وضع حجر األساس‬90-90 ‫ المعدل والمتمم بموجب القانون‬90-09 ‫يعتبر قانون‬
.‫لتسير اقتصادي لألراضي من خالل محاولة إيجاد إطار قانوني لتنظيم ولتحكم في العمران‬
‫لقد عمد المشرع الجزائري تبني نظامين ألجل دراسة وتطبيق سياسة التهيئة العمرانية أحدهما‬
‫وقائي يتمثل في إخضاع النشاط العمراني للرقابة المسبقة مجسدا آليات لرقابة النشاط العمراني التي‬
‫تشمل الرخص وشهادات التعمير أما الثاني ردعي عقابي الذي يكرّس على أساس ممارسة الهيئات‬
.‫اإلدارية والقضائية الرقابة البعدية من أجل معاينة مدى احترام المشاريع المنجزة لألحكام القانونية‬
‫ نظرا ألهمية هذا الموضوع‬،‫وفي األخير فإ ّن سياسة التهيئة العمرانية ينظر إليها من زاوية حساسة‬
‫وفي الجزائر تعتبر هذه السياسة بحاجة لدراسة أكثر لبلوغ الغاية واألهداف المسطرة ولتفادي‬
.‫الوضعيات الالقانونية وكثرة المشاكل المتعلقة بالعمران ومن أجل تنظيم مجالي تكاملي ومستديم‬
Résumé
L’urbanisme est considéré comme l’un des thèmes importants et contemporains
qui a gagné l’admiration de plusieurs pays, en particulier l’Algérie, et ce pour son
rôle essentiel qui fait face aux crises et aux déséquilibres urbains du pays.
La loi 29-90 modifiée et complétée conformément à la loi 04-05,la première à
avoir instauré la politique de la gestion du développement urbain cherchant à trouver
un cadre légal pour l’organiser, la maitriser et la réglementer.
Le législateur Algérien a adopté deux systèmes pour étudier et appliquer la
politique du développement urbain. L'un d'eux est préventif ; qui consiste à soumettre
l’activité au contrôle préalable en incarnant des mécanismes de contrôle incluant des
autorisations et des attestations d’urbanisme. Le deuxième système est dissuasif et
punitif qui se base sur l’application des organes administratifs et le contrôle
juridique afin de pré visualiser le respect des projets achevés dans les normes.
En dernier, nous pouvons constater que cette politique est regardée d’un angle
très sensible vu son importance .En Algérie cette politique a besoin d’être examinée
en profondeur pour atteindre les objectifs tracés afin d’éviter les positions non
juridiques et les problèmes fréquents liés à la construction et à réglementer les
domaines de l'intégration durable.