정리의 神 : 7주차 부동산금융론2 + 개발관리1 분당박문각 개로니스트 이영섭

1. 역저당, 주택연금 2. 프로젝트 파이낸싱1 - 특징 3. 프로젝트 파이낸싱2 - 위험관리 4. 부동산투자회사의 특징

① 역저당 : 연금식대출, 일시불상환 ( 주택연금)
② 주택연금: 만60세 이상, 주택에 저당을 설정하
고, 연금방식으로 노후생활자금을 대출(HF 보증)
③ 주택연금: 주택법상 주택, 노인복지주택, 상가주택
④ 주택처분가격> 대출잔액: 법정상속인 귀속
⑤ 주택처분가격 < 대출잔액: 부족분은 미청구함
① 대규모자금소요, 공사기간이 장기인 사업에 적합함
② 담보: 물적담보가 아닌 사업성, 미래현금흐름 담보
③ 부외금융: 원사업시행자가 장부외적 금융을 실현
④ 비소구, 제한적 소구: 원사업시행자 입장에서 비소구
⑤ 자금관리:결제위탁계좌(에스크로)에 의해서 관리
금융기관의 시행, 시공사에게 요구하는 사항!
① 시공사: 책임준공각서, PF채무인수, 대출보증등
② 시행사: 개발사업지를 담보신탁( 질권대출)
③ 시행사,시공사에게 자금관리투입비중 확대요구
④ PF대출심사 시 대출의 심사요건을 강화함
⑤ 에스크로 자금인출: 시행사 개발이익을 나중에!
① 지분금융: 주식투자( 부채금융×, 지분금융○)
② 소액투자: 주식을 통한 소액투자실현가능
③ 주식투자: 배당이익, 매매차익, 원금손실가능함!
④ 자기관리: 실체형, 임직원 상근하며, 법인세면제×
⑤ 위탁관리: 자산관리회사에 위탁, 법인세면제○
⑥ 기업구조조정: 무형(명목형). 법인세면제혜택 ○

5. 부동산투자회사법 6. 저당시장의 구조 (1차, 2차) 7. 저당유동화증권(MBS)1 8. 저당유동화증권(MBS)2

① 자기관리: 자산운용인력○, 임직원○, 자산관리직접
② 최저설립자본금:자기관리리츠: 5억원 이상으로 함
위탁관리, 기업구조조정 : 최저 3억원 이상으로 함
③ 자기관리리츠 설립 등기후 10일이내: 설립보고서
④ 6개월후 자기관리리츠 최저설립자본금: 70억이상
위탁관리, 기업구조조정리츠: 50억원 이상이어야 함
⑤ 위탁관리리츠: 본점외 지점설치불가, 상근임원 불가
1차 저당시장 2차 저당시장 MPTS(지분형) MBB(채권형) MPTB (혼합형) CMO (혼합형)
① 차입자와 금융기관사이 ① 금융기관+SPC+투자자 ① 이 체 증 권 ( 지 분 형 ) ① 담보부채권( 채권형) ① 자동이체채권 (혼합형) ① 다계 층채 권( 혼 합형 )
② 예금을 기초로 대출실시 ② SPC를 통해 자금공급 ② 저당채권소유권: 투 ② 저당채권소유권: 발 ② M P T S + M B B 혼 합 ② 만기를 다양하게 발행
[ 주택 자금 대출시 장] [ 주 택자금 공급 시장] ③ 원 리 금 수 취 권 : 투 ③ 원 리 금 수 취 권 : 발 ③ 저당채권소유권: 발 ③ 저당채권소유권: 발
① 2차시장은 원차입자(1차)와 직접적 관계가 없음 ④ 조기상환위험 : 투자자 ④ 조기상환위험 : 발행자 ④ 원리금수취권: 투 ④ 원리금수취권: 투
② 저당의 유동화는 오직 2차시장에서만 이루어짐 ⑤ 콜방어×, 초과담보× ⑤ 콜방어○, 초과담보○ ⑤ 조기상환위험: 투 ⑤ 조기상환위험: 투

9. 토지이용 10. 부동산개발 일반 11. 부동산 개발위험 12. 부동산 개발분석

① 집약적: 집약도가 높음 = 도심토지이용 = 수직적
② 조방적: 집약도가 낮음 = 외곽토지이용 = 수평적
③ 직주분리: 직장과 주거지역 분리: 공동화현상 유발
④ 직주접근: 주거지의 도심회귀: 도시회춘화 발생
⑤ 도시스프롤: 불규칙, 무질서, 무계획: 외곽부!
① 부동산개발: 토지조성, 건축물 설치 (시공행위 제외)
② 제3섹터: 공공(인·허가)+민간(자본·기술제공)
③ 부동산 개발의 일반적 과정: 아이디어 ⇨ 예비적 타
당성 ⇨ 부지확보 ⇨ 타당성분석 ⇨ 금융건설마케팅
④ 예상수입과 비용을 개략적으로 추정: 예비적 타당성
① 개발위험: 불확실성 - 법률적, 시장, 비용위험
② 법률적위험: 사법:(소유권), 공법:(토지규제)
③ 이용계획이 확정된 토지매입시 법률적 위험 감소
④ 시장위험: 시장 불확실성에 따른 수급, 이자율등
⑤ 사업 인·허가로 인해 발생하는 위험: 통제불가능
① 지역경제⇨시장⇨시장성⇨타당성⇨투자분석
② 지역경제분석: 인구, 소득, 고용률, 환경-거시적
③ 시장분석: 수·급분석- 수요자 구분: 시장세분화
④ 시장성: 매매·임대가능성 ∥ 흡수율분석: 장래예측!
⑤ 타당성: 법·경·기 차원: 경제적 타당성이 중시

13. 도시 및 주거환경정비법 13. 도시개발법, 민간개발1 14. 민간개발방식1 15. 민간개발2 - 사업위탁 vs 토지신탁

① 보전재개발- 노후화 발생 전: 예방적, 사전적 차원 ★
② 수복재개발- 대부분 시설 유지+노후 불량화 제거 ①
③ 기반시설 극히열악∥노후불량 과도밀집- 주거환경개선 ②
④ 단독, 다세대 밀집지역: 주거환경개선사업을 실시 ③
⑤ 기반시설 열악, 노후불량건축 밀집: 재개발사업
⑥ 상·공업지역, 도시기능회복, 상권활성화: 재개발사업 ★
⑦ 정비기반시설양호, 노후불량건축물밀집: 재건축사업 ★
도시개발법: 환지방식, 수용방식, 혼용방식으로 구성 ① 자체사업: 토지소유자가 직접수행: 위험배분 안됨 사업위탁방식 토지신탁방식
환지 : 미개발토지를 구획정리⇨ 원소유주에게 재분배 ② 공동사업: 토지소유자 토지제공+개발업자의 노하우 ① 지주공동사업 해당○ ① 지주공동사업 해당×
수용: 전면매수, 전면개발, 실수요자에게 매각 ③ 대물변제(등가교환): 공사비를 대물로 변제함 ② 토지소유권: 토지소유자 ② 토지소유권: 신탁회사
혼용: 일부지역 환지+일부지역 수용하여 혼합 개발완료후: 건축면적, 지분으로 개발비 변제 ③ 자금조달: 토지소유자 ③ 자금조달: 신탁회사
④ 분양금정산: 공사비정산을 분양수입금으로 함 ④ 개발이익: 토지소유자 ④ 개발이익: 신탁수익자
민간개발: 자체사업, 지주공동, 토지신탁, 컨소시엄 ⑤ 투자자모집: 투자조합을 결성하여 개발사업 진행 ⑤ 이익지급: 수수료 지급 ⑤ 이익지급: 수수료 지급
지주공동: 대물변제,분양금정산, 투자자모집, 사업위탁 ⑥ 컨소시엄: 대규모 연합법인: 이해조정 필요 개발시 형식상 토지소유권이 이전되는 방식: 신탁방식