Taşınmaz Mülkiyetinin

Kanundan Doğan
Kısıtlamaları

-Özelhukuk kısıtlamaları
-Kamu hukuku kısıtlamaları
II- Taşınmaz Mülkiyetinin
Kanundan Doğan Kısıtlamaları
 A- Kamu hukuku kısıtlamaları
 B- Özel hukuk kısıtlamaları
◦ Bu kısıtlamaların her ikisi de bir kanun hükmüne
dayanır ve tescil bulunmasa dahi mevcuttur.
◦ Bununla birlikte özel hukuk kısıtlamaları anlaşma ile
bertaraf edilebilir iken kamu hukuku kısıtlamaları
bertaraf edilemez.
◦ Malikin özel hukuk kısıtlamasını ihlali halinde
ilgililer ona karşı dava açma hakkına sahip iken
kamu hukuku kısıtlamasının ihlali halinde dava hakkı
olmayıp, ilgililer idareye başvurarak kanunun
uygulanmasını isterler.
A- Kamu hukuku kısıtlamaları
 1- TMK’da yer alan kısıtlamalar
 2- Diğer Kanunlarda yer alan kısıtlamalar:
◦ Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
◦ İskan Kanunu
◦ Gecekondu Kanunu
◦ KTK
◦ Yer altı Suları Hakk. K.
◦ Orman K.
◦ Kıyı K.
◦ Kültür ve Tabiat Varlıklarını Kor. K.
◦ Kamulaştırma K.
◦ 3083 Sayılı Tarım Reformu Kanunu
◦ 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı K.
◦ …
 V. Kamu hukuku kısıtlamaları
 1. Genel olarak
 TMK m. 754-Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu
yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal
afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve
yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara
sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına;
toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım
topraklarının veya yapıya özgü arsaların
birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler,
manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile
içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının
korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun
hükümlerine tâbidir.
 Kazı ve yapı yaparken uyulacak
kurallar

 TMK m. 739- Kazı ve yapılarda uyulması

gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.
 Dikilecek şeylerde uyulacak
hükümler:
 TMK m. 741- Komşu taşınmaz maliklerinin
bitki dikerken uymak zorunda oldukları
kurallar özel kanunlarla belirlenir.
 Araziye sınırlık koyma mecburiyeti:
 8. Sınırlıklar
 TMK m. 749- Sınırlıklar üzerinde paylı
mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak
üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının
çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için
yapılan giderleri karşılar.
 Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü
ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri
saklıdır.
Toprağın iyileştirilmesi:
 2. Toprağın iyileştirilmesi
 TMK m. 755-Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık
yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri
toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili
maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin
yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla
maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri
gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak
zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar
sütununda gösterilir.
 Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
Afet riskinin önlenmesi:
 6306 Sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ
ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
 HAKKINDA KANUN
 Madde 1: Bu Kanunun amacı; afet riski
altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli
yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve
sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve
güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere
iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve
esasları belirlemektir.
B- Özel hukuk kısıtlamaları
 1- Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı
 2- Komşuluk lehine konmuş kısıtlamalar
◦ Taşınmazın kullanılma tarzına ilişkin
◦ Kazı ve yapılarla ilgili
◦ Kök ve dallara katlanma yükümü
◦ Suların akış tarzına engel olmama yükümü
◦ Mecra geçirilmesine katlanma
◦ Zorunlu geçit irtifakı kurma yükümü
◦ Zorunlu su (kaynak irtifakı) kurma yükümü
◦ Komşuluk için gerekli şey ve masraflara katlanma yükümü
 3- Herkesin faydalanabileceği kısıtlamalar
◦ Orman ve meralara girme
◦ Düşen şeylerin aranması
◦ Zorunluluk hali
 Aşağıda TMK m. 731 vd. da öngörülen
kısıtlamalara yer verilecektir.
 Bunların dışında TMK’nın pek çok yerinde
taşınmaz mülkiyetine ilişkin olarak özel
hukuk kısıtlaması yer almaktadır. Paylı
mülkiyet, haksız yapı, kanuni ipotek, eşler
arası ekonomik durum ve boşanmaya
ilişkin hususlardan kaynaklanan
kısıtlamalar örnek olarak verilebilir.
Özel hukuk kısıtlamaları farklı
açılardan sınıflandırılmaktadır.
 a) Doğrudan kısıtlama-Dolaylı kısıtlama:
◦ Doğrudan kısıtlamalar: Sözleşme ya da tapuya kayda gerek kalmaksızın
maliki yapmama (m. 737, 738, 742, 743), taşınmazını üçüncü kişilerin
kullanmasına izin verme (m. 744, 751, 752, 753) veya katlanma
yükümlülüğü (m. 740) altına sokan yükümlülüklerdir.
◦ Dolayısıyla kısıtlamalar: Bir kişinin taşınmaz malikine karşı kanundan doğan
bir yenilik doğuran hakka sahip olması, bu hakkın kullanılması ile malikin
bu kişiye taşınmazın mülkiyetini devir ya da sınırlı ayni hak kurma borcu
altına girmesi (yasal önalım hakkı, geçit ve su irtifakları vb.)
 b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım
◦ Kullanma yetkisini kısıtlayan
◦ Yararlanma yetkisini kısıtlayan
◦ Tasarruf etme yetkisini kısıtlayan
 c) Korunan kişiler açısından ayrım
◦ Komşuları koruma amacı güdenler
◦ Paydaşları koruma amacı güdenler
◦ Herkesin faydalandığı kısıtlamalar
 1- Paylı mülkiyette yasal önalım
hakkı
 Tanım: “Yasal önalım hakkı”, paylı mülkiyete tabi
taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye
satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın
alıcısı olabilme yetkisi veren bir yenilik doğuran haktır.
 Kişiye değil paya bağlı bir haktır. Kim paydaş olursa o bu
hakka sahip olur. pay sahibinin vefatı halinde mirasçıları
elbirliği ile bu hakka sahip olur.
 Hakkın kullanılması üzerine kısıtlama gündeme geldiği
için önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolayısıyla
kısıtlamasını teşkil eder.
 Sözleşmesel önalım hakkında olduğu gibi satışa benzer
işlemlerde de yasal önalım hakkının varlığı kabul
edilmektedir. Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı
kullanılamaz.
Yasal önalım hakkının
kullanılmasının şartı:
 Payın, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması
ya da satış benzeri bir işlem yapılması (payın diğer
bir paydaşa satılması halinde yasal önalım hakkı
doğmaz, nitekim bu hakkın amacı paylı mülkiyet
birliğine üçüncü kişilerin girmesini engellemek,
payların bir elde toplanmasını sağlamaktır).
 Yasal önalım hakkı ile kanun gereği eşyaya bağlı
bir borç ilişkisi söz konusu olur. Paydaşın bu hakkı
Kanun gereği var olduğu için sözleşme yada şerh
söz konusu değildir.
 II. Devir hakkının kısıtlamaları
 1.Yasal önalım hakkı
 a. Önalım hakkı sahibi
 TMK m. 732- Paylı mülkiyette bir
paydaşın taşınmaz üzerindeki payını
tamamen veya kısmen üçüncü kişiye
satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım
hakkını kullanabilirler.
Yasal Önalım hakkının
kullanılması:
 Alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
 c. Kullanılması
 TMK m. 734- Önalım hakkı, alıcıya* karşı dava
açılarak kullanılır.
 Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar
verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu
giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde
hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla
yükümlüdür.

 *Alıcı adına tescil henüz yapılmamışsa satıcıya

karşı kullanılmalıdır (TBK m. 242 kıyasen).
Yasal önalım hakkının
kullanılmasında süreler:
 TMK m. 733/III: Yapılan satış, alıcı veya satıcı
tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla
bildirilir.
 IV: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği
tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın
üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
 Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup bu
süreler içinde hakkın kullanılmaması halinde hak
düşer. Bununla birlikte paya bağlı bir hak söz
konusu olduğundan payın sonraki satışlarında
paydaş önalım hakkını kullanabilir.
Yasal önalım hakkının dava yolu
ile kullanılmasının sonucu:
 Önalım davası yenilik doğuran bir davadır.
 Dava sonucu verilen karar da yenilik
doğuran bir karardır. Kararın kesinleşmesi
ile önalım hakkına konu payın mülkiyeti
önalım hakkı sahibine intikal eder. Karara
dayanılarak yapılan tescil açıklayıcıdır.
 Önalım hakkının kötüye kullanılması
halinde dava reddedilir.
Birden çok paydaşın önalım
hakkını kullanması:

 Birden fazla paydaşın önalım hakkını

kullanması halinde bu paydaşlar pay
oranlarına bakılmaksızın, satılan payı
aralarında eşit oranda paylaşırlar (YİBK
11.6.1947 tarih ve 5/18 Sayılı).
Yasal önalım hakkından veya
hakkı kullanmaktan feragat:
 TMK m. 733- Cebrî artırmayla satışlarda
önalım hakkı kullanılamaz.
 Önalım hakkından feragatin resmî şekilde*
yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi
gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını
kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir
ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
…
 *Noter
2- Taşınmaz mülkiyetinin
Komşular lehine kısıtlamaları:

 TMK m. 737- 750 arasında düzenlenen

kısıtlamalardır.
 Taşınmazın kullanımına ilişkin
kısıtlamalar:
 III. Komşu hakkı
 1. Kullanma biçimi
 TMK m. 737*- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri
kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını
olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
 Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre
komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu,
kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık
vermek yasaktır. (belirtilen bu örnekler sınırlı sayıda değildir,
kumarhane/randevu evi şletmek baz istasyonu kurmak vb. manevi
taşkınlıklar; güneş ışığının geçişine engel olma, taşınmaza belirli
kişilerin girmesini yasaklama da bu kapsamdadır)
 Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye
ilişkin haklar saklıdır.
 *Malikin bu hükme aykırı davranışları m. 730 uyarınca sorumluluğunu
gerektirir.
Kazı ve yapılara ilişkin
kısıtlamalar:
 2. Kazı ve yapılar
 a. Kural
 TMK m. 738*- Malik, kazı ve yapı yaparken komşu
taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye
düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle
zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
 Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın
yapılara ilişkin hükümler (m. 725) uygulanır.
 b. Özel kurallar
 Madde 739- Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel
kanunlarla belirlenir.
 *Malikin bu hükme aykırı davranışları m. 730 uyarınca
sorumluluğunu gerektirir.
Komşu araziye ait ağaç kök ve
dallarının kendi arazisine geçmesine
katlanma yükümlülüğü:
 3. Bitkiler
 a. Kural
 TMK m. 740- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal
ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde
kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine
geçirebilir.
 Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına
katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama
hakkına sahip olur.
 Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.
 b. Özel kurallar
 TMK m. 741- Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken
uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.
Suların akış tarzına engel
olmama yükümlülüğü:
 4. Doğal olarak akan su
 TMK m. 742- Taşınmaz maliki, üst taraftaki
araziden kendi arazisine doğal olarak akan
suların ve özellikle yağmur, kar ve
tutulmamış kaynak sularının akışına
katlanmak zorundadır.
 Komşulardan hiçbiri bu suların akışını
diğerinin zararına değiştiremez.
 Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza
gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için
zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
 5. Fazla suyun akıtılması
 TMK m. 743- Bir arazinin suyu öteden beri alt
taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt
taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla
suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat
isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
 Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan
sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi
malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde
yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.
Mecra geçirilmesine katlanma
yükümlülüğü:
 TMK m. 744- Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın
tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma
kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve
kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı
ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından
veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
 Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı
olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk
hükümleri uygulanmaz.
 Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve
giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.
 Taşınmaz malikinin mecra geçirilmesine
katlanma yükümlülüğünün şartları:
 1- Mecra (akıcı maddeler için) zorunlu ihtiyaç olmalı
 2- Mecranın başka yerden geçirilmesi imkansız ya da aşırı
masraflı olması
 3- Mecra geçirecek kişi yükümlünün uğrayacağı zararı
tam ve peşin olarak tazmin etmiş olmalı
 4- Mecra geçirilmesi komşuluk ilişkisine dayanmalı
(Komşu kapsamına girmeyen uzak bir işletme bu
hükümden faydalanamaz)
 ***Bu şartlar gerçekleştiğinde ihtiyaç sahibi lehine tescile
tabi olmaksızın kanunen mecra irtifakı doğar ve taşınmaz
üzerindeki diğer sınırlı ayni haklardan önce gelir. İrtifak
hakkı sahibi dilerse masrafı kendisine ait olmak üzere bu
hakkını tescil ettirebilir (açıklayıcı tescil). Mecra tesis
edilince tesisatın mülkiyeti m. 727’ye göre belirlenir.
 Kanuni mecra irtifakında yükümlü
taşınmaz malikinin korunması:
 b.Yükümlü taşınmaz malikinin menfaatinin korunması
 TMK m. 745- Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin
hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.
 Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar
varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi
parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak
bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.
 c. Durumun değişmesi
 Madde 746- Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki,
mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini
isteyebilir.
 Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine
aittir.
 Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de
giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.
 Zorunlu geçit: Geçit irtifakı
kurma yükümlülüğü
 7. Geçit hakları
 a. Zorunlu geçit
 Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi
bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı
tanınmasını komşularından isteyebilir*.
 Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve
yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra
bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
 Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
 *geçit irtifakına ilişkin şartlar gerçekleştiğinde geçite ihtiyaç duyan
taşınmaz malikine geçit irtifakı talep yetkisi veren bir Yenilik doğuran
hak doğar. Bu hak geçit ihtiyacı olan taşınmazın mülkiyetine bağlıdır.
Hak kullanıldığında yükümlü taşınmaz maliki irtifak hakkı kurma borcu
altına girer (mülkiyetin dolayısıyla kısıtlaması). Bu borcu rızası ile
yerine getirmez ise ihtiyaç sahibi hakkın kurulması için dava açar (m.
780, 716).
 Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı
kurma yükümlülüğü
 V. Zorunlu su
 Madde 761- Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan
yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka
yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun
ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını
sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir*.
 Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin
menfaati gözetilir.
 Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya
kaldırılması istenebilir.
 *Yenilik doğuran haktır. Bu hak su ihtiyacı olan taşınmazın
mülkiyetine bağlıdır. Hak kullanıldığında yükümlü taşınmaz
maliki irtifak hakkı kurma borcu altına girer (mülkiyetin
dolayısıyla kısıtlaması). Bu borcu rızası ile yerine getirmez ise
ihtiyaç sahibi hakkın kurulması için dava açar (m. 780, 716). Yer
altı suları bu hükmün kapsamı dışındadır.
Komşuluk için gerekli şey ve
masraflara katılma yükümlülüğü:
 9. Katılma yükümlülüğü
 Madde 750- Her taşınmaz maliki, komşuluk
hukukundan doğan yetkilerin kullanılması
için gerekli işlere ve bunların giderlerine,
kendi yararlanması oranında katılmakla
yükümlüdür.
 TMK m. 720 ve 721 (sınır belirlemede
işbirliği yükümlülüğü, çit ve parmaklıkların
masraflarına katlanma yükümlülüğü) de bu
hükme tabidir.
3- Herkesin yararlanabileceği
kısıtlamalar:
 a) Orman ve meralara girme: TMK m. 751: IV.
Başkasının arazisine girme hakkı
 1. Orman ve mer'aya girme
 TMK m. 751- Yetkili makamlar tarafından bitki
örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça,
herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve
oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri
şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp
alabilir.
 Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine
girme, özel kanun hükümlerine tâbidir.
b) Düşen şeylerin aranması:
 2. Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması
 TMK m. 752- Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin
etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine
sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük
baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların
hak sahipleri tarafından* aranıp alınmasına, arazi maliki izin
vermek zorundadır.
 Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini**
istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o
şeyleri hapsetmek hakkına*** sahiptir.
 *henüz üzerinde mülkiyet kurulmamış sahipsiz av hayvanları
hükmün kapsamına girmez.
 **zararın tazmini için kusur aranmaz, TBK m. 49, hayvan zarar
vermiş ise TBK m. 67, 68 uygulama alanı bulur.
 ***satış yetkisini kapsamayan alıkoyma hakkı
c) Zorunluluk hali:
 3. Zorunluluk hâlinde
 Madde 753*- Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit
eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak
başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve
bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak
zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna
katlanmak zorundadır.
 Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun
bir denkleştirme bedeli isteyebilir.
 *TBK m. 64/II: “Kendisini veya başkasını açık ya da yakın
bir zarar tehlikesinden korumak için diğer bir kişinin
mallarına zarar verenin, bu zararı giderim
yükümlülüğünü hâkim hakkaniyete göre belirler.”