CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ VINHOMES

1.1. Lịch sử hình thành

 Năm 2008: Tiền thân Công ty Cổ phần Đô thị BIDV-PP được thành lập với vốn điều lệ
ban đầu là 300 tỷ đồng;
 Tháng 03/2009: Đổi tên thành Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Nam Hà Nội;
 Ngày 26/06/2009: Tăng vốn điều lệ lên 500 tỷ đồng;
 Ngày 05/08/2010: Tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng;
 Ngày 28/10/2011: Trở thành công ty đại chúng theo Công văn số 3585/UBCK-
QLPH của Ủy ban chứng khoán Nhà nước;
 Ngày 03/11/2011: Công ty nhận được Quyết định về việc chấp thuận đăng ký giao dịch
cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (UPCOM)  với mã chứng khoán là
NHN;
 Ngày 14/07/2017: Hủy đăng ký giao dịch trên thị trường UPCOM;
 Ngày 01/02/2018: Tăng vốn điều lệ lên 28.365 tỷ đồng;
 Ngày 02/02/2018: Đổi tên thành Công ty Cổ phần Vinhomes;
 Ngày 12/02/2018: Giảm vốn điều lệ xuống 26.796.115.500.000 đồng;
 Ngày 07/05/2018: Niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh
(HOSE);
 Ngày 17/05/2018: Giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh
(HOSE);
 Ngày 08/11/2018: Tăng vốn điều lệ lên 33.495.139.180.000 đồng;

1.2. Lĩnh vực kinh doanh

 Kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản;
 Môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản;
  Dịch vụ đại lý hoa hồng;
 Hoạt động tư vấn đầu tư;
 Dịch vụ tư vấn quản lý;
 Dịch vụ xử lý nước thải;
  Dịch vụ xử lý rác thải;
 Thi công xây dựng nhà cao tầng;
 Thi công xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng;
  Công tác lắp dựng và lắp đặt;
 Thực hiện quyền phân phối bán buôn (thành lập cơ sở bán buôn);
 Thực hiện quyền phân phối bán lẻ (thành lập cơ sở bán lẻ);
 Dịch vụ xếp chỗ ở khách sạn;
 Dịch vụ cung cấp thức ăn;
 Dịch vụ cung cấp đồ uống;
 Giáo dục mầm non;
 Giáo dục tiểu học;
 Giáo dục trung học cơ sở và trung học phổ thông;
 Giáo dục nghề nghiệp;
 Hoạt động của các cơ sở thể thao;
 Sản xuất nước uống không cồn, nước khoáng;
 Khai thác, xử lý và cung cấp nước;
 Kinh doanh khí dầu mỏ hóa lỏng (LPG);
 Khai thác khoáng sản (Trừ loại khoáng sản Nhà nước cấm);
 Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động;
 Kho bãi và lưu giữ hàng hóa.

1.3. Vị thế công ty

 Theo CBRE, Vinhomes là thương hiệu bất động sản nhà ở hàng đầu Việt Nam với thị
phần khoảng 15% tính trên tổng số lượng căn hộ đã bán tại hai thị trường TP.HCM và
Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2017, bỏ xa đối thủ tiếp theo với
thị phần khoảng 4%. Các dự án của Công ty nằm tại các vị trí trọng điểm của Hà Nội,
TP.HCM và các thành phố có tiềm năng tăng trưởng cao và là các trung tâm du lịch như
Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng và Thanh Hóa. Tất cả các quỹ đất của Vinhomes đều
nằm ở những khu vực đang hoặc sẽ tiếp cận với mạng lưới giao thông, cơ sở hạ tầng
công cộng, bao gồm các tuyến tàu điện ngầm tại Hà Nội và TP.HCM.

 Bên cạnh đó, Công ty đang vận hành mô hình phát triển bất động sản khép kín từ các
khâu phát triển dự án, lập quy hoạch tổng thể, thiết kế, giải phóng mặt bằng, xây dựng,
bán hàng, bàn giao sản phẩm và quản lý, vận hành dự án sau khi bán.
 Ngoài các dự án bất động sản đang phát triển, VHM đồng thời phát triển và cho thuê các
dự án văn phòng làm việc. Tất cả các dự án văn phòng của VHM đều nằm liền kề các dự
án Vinhomes hoặc là một cấu phần của các dự án phức hợp do Công ty phát triển. Theo
ước tính của Savills, VHM hiện có 1,6 triệu m2 và 1,7 triệu m2 văn phòng cho thuê lần
lượt tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
 Là Công ty con trực thuộc Tập đoàn Vingroup, VHM có nhiều thuận lợi trong việc tham
gia triển khai các dự án bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với các đối tác kinh doanh
bất động sản của công ty mẹ cũng như hưởng lợi từ lợi thế của hệ sinh thấy Vingroup.
 Tính đến hết năm 2019: 60.100 sản phẩm bất động sản được bán ra, 28.100 sản phẩm bất
động sản được bàn giao; hiện quản lý 23 khu đô thị tại 7 tỉnh thành trên cả nước.
1.4. Chiến lược Phát triển và Đầu tư
 Tiếp tục phát triển các bất động sản nhà ở mang thương hiệu Vinhomes ở phân khúc cao
cấp dành cho đối tượng có thu nhập cao tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh,
thành phố lớn;
 Phát triển các dự án mang thương hiệu VinCity hướng đến tầng lớp trung lưu tại Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh cũng như các thành phố vệ tinh;
 Tiếp tục theo đuổi chiến lược phát triển và vận hành dự án khu đô thị phức hợp và đô thị
vệ tinh có quy mô lớn trong đó thường bao gồm cấu phần văn phòng cho thuê;
 Tiếp tục phát triển và mở rộng hệ thống y tế chất lượng cao Vinmec, bao gồm các bệnh
viện, phòng khám và các trung tâm nghiên cứu;
 Tân dụng lợi thế của hệ sinh thái Vingroup;

1.5 Triển vọng Công ty

 Các hiệp định kinh tế tự do được ký kết trong thời gian gần đây sẽ tạo tiền đề cho nguồn
vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam. Tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhu cầu xây dựng sẽ
tăng cao trong thời gian tới. Bên cạnh đó, chính phủ có thêm những chính sách góp phần
làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và thu hút thêm các nhà đầu tư.
 Theo tổ chức BMI, Ngành Xây Dựng Việt Nam dự báo sẽ tăng trưởng trong giai đoạn
tới. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư FDI dồi dào và sự hồi phục của nền kinh tế cũng được
kỳ vọng sẽ thúc đẩy việc xây dựng các công trình nhà ở, nhà xưởng và kho bãi trên cả
nước. Các yêu tố này đều tác động tích cực đối với bất động sản Việt Nam.
 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH

2.1. Vai trò, một số đặc điểm cơ bản của công tác quản lý tài chính của công ty
Vinhomes

- Trong năm 2020, Vinhomes đẩy lùi thời gian mở bán dự án Wonder Park sang năm 2021
thay vì vào cuối năm 2020 theo như kế hoạch ban đầu. Việc đẩy lùi thời gian mở bán
dự án Wonder Park nhằm tối ưu hóa giá bán của dự án và sẽ không ảnh hưởng đến kế
hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2020 của công ty.
- Quý IV 2020, Vinhomes đánh giá nhiều chính sách thúc đẩy đà tăng trưởng của thị trường,
như chính sách nới lỏng tiền tệ và các chính sách tài khóa từ Chính phủ hỗ trợ thanh
khoản hệ thống và tỷ lệ cấp vốn thuận lợi cho cả doanh nghiệp bất động sản và người
mua nhà. Thị trường tiếp tục có động lực khi nhu cầu nhà ở được phục hồi và nguồn
cung bị hạn chế do một thời gian dài ảnh hưởng từ quá trình cấp phép dự án. Bất động
sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI mạnh mẽ và chuyển hướng sản
xuất vào Việt Nam, đặc biệt là ở miền Bắc.
- Gần đây nhất động thái quản lý tài chính về chi trả cổ tức của Vinhomes được thể hiện rõ
qua viêc hội đồng quản trị Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) thông báo kế hoạch chia
cổ tức với tổng tỉ lệ là 45% (30% bằng cổ phiếu và 15% tiền mặt). Thời gian thực hiện
dự kiến vào quý 3 và quý 4 nếu được đại hội cổ đông thông qua.
 Theo kế hoạch, Vinhomes dự kiến phát hành 968 triệu cổ phiếu mới để trả cổ tức tỉ
lệ 30% (tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận 30 cổ phiếu mới). Phương án này
còn giúp vốn điều lệ Vinhomes dự kiến tăng thêm gần 10.000 tỉ đồng, đạt gần
43.000 tỉ đồng. Cổ phần phát hành thêm từ việc chia cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ
đông hiện hữu không bị hạn chế chuyển nhượng.
 Vinhomes dự kiến chi gần 4.934 tỉ đồng cho cổ đông để trả cổ tức tiền mặt, tức mỗi
cổ phiếu sở hữu nhận được 1.500 đồng). Đây là mức chi trả cổ tức cao nhất của
Vinhomes từ trước đến nay. Trước đó, Vinhomes đã chia cổ tức với tỉ lệ 10% tiền
mặt vào năm 2019 và 25% bằng cổ phiếu vào năm 2018.
 Nguồn trả cổ tức đến từ lợi nhuận sau thuế giữ lại. Theo báo cáo tài chính đã kiểm
toán, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên báo cáo tài chính riêng của công ty lũy
kế đến 31-12-2020 là gần 21.293 tỉ đồng và trên báo cáo hợp nhất là 56.259 tỉ đồng.
 Chiếm hơn 83% trong doanh thu hoạt động tài chính là khoản thu nhập đến từ
chuyển nhượng khoản đầu tư vào các công ty đang sở hữu một phần các dự án bất
động sản.
  Các giao dịch cụ thể bao gồm chuyển nhượng 80% cổ phần trong Công ty cổ phần
kinh doanh Bất động sản MV Việt Nam (ghi nhận khoản lãi từ giao dịch này trên
báo cáo là 7.149 tỉ đồng); chuyển nhượng 90% Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất
động sản S-Vin Việt Nam (ghi nhận lãi 2.964 tỉ đồng); và 80% Công ty TNHH Kinh
doanh Bất động sản MV1 Việt Nam (ghi nhận lãi 6.785 tỉ đồng, đồng thời ghi nhận
một khoản lợi nhuận chưa thực hiện từ giao dịch chuyển nhượng tài sản cho công ty
liên kết trên bảng cân đối kế toán hợp nhất với số tiền là 1.735 tỉ đồng).
 Vinhomes là công ty đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản thuộc tập đoàn
Vingroup (VIC). Báo cáo thường niên của VHM cho biết trong năm 2020, tập đoàn
này ký hợp đồng mua bán và nhận đặt cọc cho hơn 27.000 cũng như bàn giao
53.700 căn hộ, biệt thự và nhà phố thương mại.

=> Với năng lực tài chính tốt, tiềm năng tăng trưởng mạnh, các dự án đang tiếp tục được
bàn giao, ... sẽ làm cho lợi nhuận của VHM tiếp tục tăng trưởng mạnh vào các năm tiếp
theo.

2.2. Tỷ trọng các thành phần vốn: Nợ, cổ phần ưu đãi, cổ phần phổ thông
Đối với nợ vay của doanh nghiệp, ta chỉ tính đến khoản vay ngân hàng (vay ngắn hạn) và nợ
vay dài hạn.

Tỷ trọng trên tổng

2020 nguồn vốn
Nợ vay 33,808,911,000,000 50.23%
Cổ phần ưu đãi 0 0.00%
Cổ phần phổ thông 33,495,139,000,000 49.77%
Tổng vốn huy động từ vay và vốn
góp 56,306,324,000,000 100.00%

Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn (We) = 50.23%
Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (Wd) = 49.77%

2.3. Xử lý và phân tích tình huống

a. Với chi phí lãi vay là 10%, chi phí cổ phần ưu đãi là 8%, chi phí cổ phần phổ thông
là 9%, tính WACC. So sánh WACC của Vinhomes với chi phí sử dụng vốn bình
quân trên thị trường và bình luận
 Xác định chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) nhằm đánh giá chi phí cơ hội vốn của nhà
đâu tư hay lợi nhuận tối thiểu mà nhà đầu tư có thể thu được trên số vốn mà họ đầu tư
vào dự án.
Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) được xác định bởi công thức:
WACC = We*Ke + Wd*Kd*(1-t)
Thuế suất: 20%
Ta có bảng:
Ký hiệu
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn We 49.77%
Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn Wd 50.23%
Chi phí sử dụng vốn Ke 9.00%
Chi phí sử dụng nợ trước thuế Kd 10.00%
Chi phí vốn bình quân WACC 8.55%

 So sánh WACC của Vinhomes với chi phí sử dụng vốn bình quân trên thị trường và bình
luận
 Chi phí sử dụng vốn bình quân trên thị trường:
Novaland là đối thủ lớn nhất của Vinhomes trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại.
Nên em lấy số liệu của công ty cạnh tranh cùng ngành này để so sánh:

Tỷ trọng trên tổng

NVL 2020 nguồn vốn
Nợ vay 81,176,855 89.17%
Cổ phần ưu đãi 0 0.00%
Cổ phần phổ thông 9,862,853 10.83%
Tổng vốn huy động từ vay và vốn
góp 91,039,708 100.00%

NVL Ký hiệu
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng
nguồn vốn We 10.83%
Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn Wd 89.17%
Chi phí sử dụng vốn Ke 9.00%
Chi phí sử dụng nợ trước thuế Kd 10.00%
Chi phí vốn bình quân WACC 8.11%
  Bình luận:
Dễ dàng nhận thấy, Vinhomes có tỷ trọng vốn góp cao rất nhiều so với công ty đối thủ cùng
ngành, trong khi đó tỷ trọng nợ của Novaland lại chiếm phần lớn tổng nguồn vốn.
Có thể cho rằng Vinhomes không sử dụng nhiều trong đòn bẩy tài chính qua việc vay nợ để
nhận được tax shield từ vay, bù lại vốn góp các cổ đông khá lớn=> Nguồn lực tài chính dồi
dào từ các cổ đông, rủi ro thấp hơn so với các công ty cùng ngành.
WACC là chi phí vốn của dự án tức là dự án cần tạo ra tỷ suất lợi nhuận tối thiểu phải bằng
WACC. Chúng ta thường sử dụng WACC khi đánh giá giá trị của các khoản đầu tư và khi
xác định nên theo đuổi công ty nào.
Chính vì vậy, nhìn vào WACC của Vịnhomes và Novaland nhận xét:
WACCVHM > WACCNVL
Vinhomes cần tạo ra tỷ suất lợi nhuận tối thiểu cao hơn Novaland, điều này chứng tỏ các
nhà đầu tư đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào công ty này phải cao hơn so với các công
ty cùng ngành bất động sản. Hay nói cách khác là tỷ lệ lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được
mà tại đó Vinhomes mang lại lợi nhuận cho các nhà đau tư sẽ cao hơn bình quân ngành.

b. Tính NPV, IRR, thời gian hoàn vốn dự án dựa vào WACC đã tính trên.

VHM 2020
Nợ dài hạn 22,811,185,000,000
Giá trị đầu tư (20% nợ dài hạn) 4,562,237,000,000
Khấu hao 1,140,559,250,000

Khoản đầu tư (20% giá trị nợ dài hạn năm 2020):

20%*22,811,185,000,000=4,562,237,000,000
Khấu hao: Giả sử giá trị khấu hao tính theo pp đường thẳng bằng giá trị đầu tư chia cho
thời gian thực hiện dự án (Gía trị đầu tư/4 năm): 4,562,237,000,000/4=1,140,559,250,000
 Với các giả thiết của dự án dự kiến công ty Vinhomes:

Năm 0 1 2 3 4
Khoản đầu 20% giá trị
tư nợ dài hạn
năm 2020
Doanh thu 30%giá trị 40% giá trị 60% giá trị 40% giá trị
từ dự án đầu tư đầu tư đầu tư đầu tư
Chi phí dự 10% giá trị 10% giá trị 10% giá trị 10% giá trị
án chưa kể đầu tư đầu tư đầu tư đầu tư
khấu hao
Thuế thu
nhập 20%

Ta có bảng dữ liệu:
Năm 0 1 2 3 4
Khoản đầu tư -4,562,237,000,000
Doanh thu từ dự án 1,368,671,100,000 1,824,894,800,000 2,737,342,200,000 1,824,894,800,000
Chi phí dự án chưa kể khấu hao -456,223,700,000 -456,223,700,000 -456,223,700,000 -456,223,700,000
Thuế TNDN 20% -182,489,480,000 -273,734,220,000 -456,223,700,000 -273,734,220,000
Dòng tiền hoạt động tăng thêm của dự án( OCF ) 729,957,920,000 1,094,936,880,000 1,824,894,800,000 1,094,936,880,000
Dòng tiền dự tính tăng thêm của dự án (FCF) -4,562,237,000,000 729,957,920,000 1,094,936,880,000 1,824,894,800,000 1,094,936,880,000

0 1 2 3 4
FC (4,562,237,000,00 729,957,920,0 1,094,936,880,0 1,824,894,800,0 1,094,936,880,0
00
F 0) 00 00 00
 Ta có:

CF 1 CF 2 CF n
NPV = CF0 + 1 + 2 +…+ n ( i = WACC )
(1+i) (1+i) (1+i)

CF 1 CF 2 CF n
NPV = CF0 + 1 + 2 +…+ n =0
(1+ IRR) (1+ IRR) (1+ IRR)

Thời gian hoàn vốn = Số năm trước khi thu hồi toàn bộ vốn + ( Chi phí chưa thu hồi đầu
năm / Dòng tiền trong năm thu hồi toàn bộ vốn)

  Giá trị Kết luận

WACC 8.50%  
NPV $6,893,730,878 Chấp nhận dự án
IRR 8.56% Chấp nhận dự án
Payback Period 3.2 năm  Chấp nhận dự án
 Bình luận về mức vốn đầu tư, doanh thu, chi phí và các chỉ số vừa tính được của dự án
trên.

 Không xét đến lạm phát thì dự án theo phân tích phía trên thì được chấp nhận
quyết định đầu tư vì những lợi ích mong đợi từ dự án có đủ bù đắp cho khoản
vốn đầu tư ban đầu.

 Với mức vốn đầu tư ban đầu là 4,562,237,000,000 (=20% nợ dài hạn). Trong
tình huống này, công ty đi vay dài hạn để đầu tư dự án mới và tìm kiếm lợi
nhuận từ sự chênh lệch suất sinh lời dự án và chi phí vốn.

 Doanh thu dự án tăng trưởng trong 3 năm đầu và ổn định trong năm thứ 4 của dự
án, có thể cho thấy dự án có tiềm năng cao.

 Chi phí dự án chưa kể khấu hao thì ổn định giữa các năm thực hiện dự án, cho
thấy dự án này có tính ổn định khá cao, rủi ro mang lại cho công ty thấp. Công ty
có khả năng kiểm soát được chi phí và dòng tiền chảy ra khi thực hiện dự án.

 NPV>0: Khoản đầu tư có lời bởi giá trị của dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã
cao hơn mức đầu tư ban đầu=> Chấp nhận dự án

 IRR>WACC: Tỷ suất sinh lời của bản thân dự án cao hơn chi phí vốn=> Chấp
nhận dự án
 Thời gian hoàn vốn: 3,2 năm <4 năm: Cho thấy trong vòng hơn 3 năm thì dự án đã
hòan được nguồn vốn đầu tư ban đầu.
 Mức chi phí vốn tối đa là bao nhiêu thì không nên thực hiện dự án?

 Như đã tính tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án trên (IRR). Phương pháp IRR
này không phụ thuộc vào chi phí vốn, rất thuận tiện cho việc so sánh cơ hội
đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %.
 Ý nghĩa cốt lõi của IRR là cho nhà đầu tư biết được chi phí sử dụng vốn cao
nhất có thể chấp nhận được. Nếu vượt quá thì kém hiệu quả sử dụng vốn.
 Chính vì thế, mức chi phí vốn tối đa là bằng với IRR=8.56% của dự án.

c. Huy động vốn

 Năm 2021 công ty A có nhu cầu sử dụng vốn là 100 tỷ đồng. Công ty có thể lựa chọn
các hình thức huy động vốn sau:
 Huy động vốn chủ sở hữu từ: lợi nhuận không chia; vốn từ phát hành cổ
phiếu.
- Lợi nhuận không chia: Nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuận không chia là
một phần lợi nhuận dùng để tái đầu tư. Vinhomes là một công ty cổ
phần nên khi công ty để lại một phần lợi nhuận vào tái đầu tư, tức là
không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần, các cổ đông không
được nhận tiền lãi cổ phần nhưng bù lại, họ có quyền sở hữu số vốn cổ
phần tăng lên của công ty. 
- Vốn từ phát hành cổ phiếu: Vinhomes phát hành thêm cổ phiếu, luvs
này số lượng cổ phiếu sẽ tăng lên đồng thời sẽ làm cho quyền kiểm
soát công ty của các cổ đông hiện tại có thể bị pha loãng.
 Huy động vốn nợ từ: Tín dụng Ngân hàng; phát hành trái phiếu.
- Tín dụng Ngân hàng: An toàn nhưng có sự đòi hỏi tín chấp, thế chấp
tài sản.
- Phát hành trái phiếu: Trái phiếu doanh nghiệp này là loại chứng khoán
có kỳ hạn từ 01 năm trở lên do Vinhomes phát hành, xác nhận nghĩa
vụ trả nợ gốc, lãi, và các nghĩa vụ khác (nếu có) của Vinhomes đối
với nhà đầu tư sở hữu trái phiếu.
 Nếu phát hành trái phiếu, công ty sẽ huy động được 40 tỷ đồng, mệnh giá trái phiếu là 1
triệu đồng, kỳ hạn 5 năm. và lãi suất coupon là 8%/năm, trả lãi hàng năm. Nếu giá
bán là 950,000 nghìn đồng thì lãi suất của nhà đầu tư nhận được khi đáo hạn là
bao nhiêu?
Số lượng trái phiếu phát hành: 40 tỷ/ 950,000=42,105 trái phiếu
 Công thức:
C∗1−( 1+YTM )−N FV
PBÁN= + N
YTM ( 1+ YTM )
Ta có các dữ liệu:
FV: 1,000,000đ.
Lãi suất coupon là 8%/năm=> C=8%*1,000,000đ=80,000đ
PBÁN: 950,000 đ
N: 5.

Thay vào ta tính được lợi suất của nhà đầu tư nhận được khi đáo hạn (YTM):

C∗1−( 1+YTM )−N FV

P= + N
YTM ( 1+ YTM )

80,000∗1−( 1+ YTM )−5 1,000,000

950,000 = + 5
YTM (1+YTM )
 YTM = 9.3%
Vậy khi Vinhomes phát hành trái phiếu trên nếu nhà đầu tư năm giữ trái
phiếu này đến đáo hạn thì sẽ được hưởng lợi suất đáo hạn (YTM) là 9.3%

 Nếu phát hành cổ phiếu mới thì Công ty huy động được 80 tỷ đồng, cổ tức năm trước là
2000 đồng/cổ phiếu, tốc độ tăng trưởng cổ tức trong 3 năm đầu là 5%/năm. Từ
những năm sau tốc độ tăng trưởng đều là 7%/năm. Bạn hãy gợi ý giá bán cổ phiếu
mới cho Công ty. Với lãi suất chiết khấu 10%/năm.

Ta có các số liệu sau:

Cổ tức năm trước, D0=2000 đồng/cổ phiếu
Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong 3 năm đầu, g1=5%/năm
Tốc độ tăng trưởng đều từ năm 4 trở đi, g2=7%/năm
Lãi suất chiết khấu 10%/năm.
Trước hết, tính dòng cổ tức (trên một cổ phiếu) từ năm 1 đến năm 3 dựa vào D0 và g1:

D1 = D0 * (1 + g1) = 2000 * (1 + 5%) = 2100đ

 D2 = D0 * (1 + g1) ^2 = 2000 * (1 + 5%)^2 = 2205đ
D3 = D0 * (1 + g1) ^3 = 2000 * (1 + 5%)^3 = 2315.25đ
D4 = D3 * (1 + g2) = 2315.25* (1 + 7%) =2477.32 đ
Sau đó, tính giá của năm trước khi bắt đầu tăng trưởng đều, ở đây là năm 3.
P3 = D4 / (r – g2) = 2477.32 / (10% – 7%) = 82577.25đ
Cuối cùng tính giá bán cổ phiếu mới cho Công ty:
Ta có công thức tính giá cổ phiếu sau:
P0 = [D1 / (1 + r)1] + [D2 / (1 + r)2] + [(D3 + P3) / (1 + r)3]

Thay vào ta nhận được:

P0 = [ 2100/ (1 + 10%)1] + [2205/ (1 + 10%)2] + [(2315.25+82577.25) / (1 +10%)3]
= 67512.39
 Vậy khi công ty phát hành thêm cổ phiếu mới thì giá bán cổ phiếu mới cho Công ty (với
lãi suất chiết khấu 10%/năm) là 67512.39đ/cổ phiếu
Hay nói thêm là với giá cổ phiếu như trên mà công ty huy động được được 80 tỷ đồng,
chứng tỏ công ty phát hành thêm số cổ phiếu là:
N= 80 tỷ/67512.39 = 1,184,968 cổ phiếu mới
 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN
Bài tiểu luận này với các nội dung chính:
 Tính chi phí vốn (WACC) của 1 doanh nghiệp dựa trên tỷ trọng giữa nợ và vốn
góp với tổng nguồn vốn huy động dựa vào bảng cân đối kế toán với chi phí lãi vay
nợ và chi phí vốn chủ sở hữu cho sẵn.
 Thẩm định dự án
 Các hình thức huy động vốn
3.1. Vài trò của bài tiểu luận
a. Về thẩm định dự án
Đặc biệt, bài này tập trung nêu lên việc quan trọng của việc phân tích và thẩm định tài
chính dự án, thông qua các chỉ tiêu như NPV và IRR....
Do sự cần thiết và tính chất quan trọng của công việc này, phân tích tài chính không
những được chủ đầu tư mà còn được nhiều chủ thể khác quan tâm và thực hiện trước khi
họ đưa ra các quyết định của mình.
Thứ nhất, đối với chủ đầu tư, phân tích tài chính cung cấp những thông tin hữu ích về
tính sinh lợi cũng như mức độ rủi ro. Chủ đầu tư dự tính những chi phí phải bỏ ra để tạo
nên những nguồn thu nhập trong tương lai, dự đoán những biến cố bất lợi có thể xảy ra,
đưa ra những biện pháp quản lý để phòng ngừa và hạn chế những rủi ro đó, so sánh với
khả năng tài chính của mình để ra quyết định phù hợp.
Thứ hai, đối với người cho vay, những thông tin đã được kiểm tra lại sau khi phân tích là
căn cứ quan trọng để ra quyết định tài trợ. Quá trình phân tích cho biết khả năng hoàn trả
thực sự của khách hàng xuất phát từ kết quả hoạt động kinh doanh. Đây cũng là cơ sở để
người cho vay xác định lãi suất, kỳ hạn, cách thức trả nợ,... thích hợp với khả năng tài
chính của cả hai bên.
Ngoài ra, với tư cách là nhà phân tích độc lập, người cho vay còn có thể phát hiện các
khiếm khuyết trong quá trình lập dự án và kiến nghị với chủ đầu tư để đưa ra những điều
chỉnh phù hợp.
Thứ ba, đối với cơ quan quản lý nhà nước, phân tích tài chính có thể đánh giá việc tiêu
hao các nguồn lực cũng như những đóng góp vào gia tăng của cải vật chất của xã hội khi
thực hiện dự án.
b. Về huy động vốn
Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh hiện nay nhu cầu tăng vốn, mở rộng thị trường là
một trong những nhu cầu cấp thiết để tăng khả năng hội nhập và cạnh tranh của doanh
nghiệp. Tùy vào những đặc điểm cụ thể, mỗi doanh nghiệp có thể có các phương thức tạo
vốn và huy động vốn khác nhau. Chính vì vậy tìm hiểu về việc huy động vốn làm sao cho
phù hợp với doanh nghiệp, “đúng thời điểm, đúng lúc và đúng cách thức” vô cùng quan
trong đối với hầu hết doanh nghiệp.

3.2. Ý nghĩa đối với sinh viên

Sau khi hoàn thành xong bài này, trước hết bản thân em có thể thực hiện được các việc
sau:
 Hiểu được cách thức cũng như vai trò của việc hoạt động phân tích dự án.
 Từ đó vận dụng các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả quan trọng đối với 1 dự án qua các
chỉ số như em đã phân tích trên.
 Thực hiện phân tích dự án trên thực tế và đưa ra quyết định
 Vận dụng các hình thức huy động vốn trên thị trường
Với các nội dung từ bài tiểu luận, nó sẽ giúp em rất nhiều trong công việc tương lai sau
này. Có thể nói, đã là kinh doanh hay chỉ đơn thuần làm một việc liên quan đến kinh tế,
thì chúng ta không thể tránh khỏi việc đắn đo là có nên đầu tư hay không và vốn mình sẽ
huy động bằng cách nào. Bản thân em cũng vậy, là một sinh viên học lĩnh vực kinh tế
đang ngồi trên giảng đường, nên cơ hội tiếp xúc thực tế chưa nhiều nên đây là bài tiểu
luận xây dựng cho em bức tranh tính huống thực tế hơn. Đây là case study giúp em vận
dụng những kiến thức đã học đã áp dụng và phân tích với một doanh nghiệp niêm yết trên
thị trường chứng khoán Việt Nam, cụ thể là Vinhomes (VHM).