(123doc) Bao Cao Nghien Cuu Kha Thi Dau Tu Xay Dung Du A N Toa Nha Hon Hop Van Phong Dich Vu Thuong Mai Va Nha o

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG
------ * ------
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở
Địa điểm : Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội
Chủ đầu tư : Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC)
và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
Đại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
Đơn vị TVTK : Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương
Hà Nội - 2017
Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG

------ * ------
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở
Địa điểm : Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội
Chủ đầu tư : Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC)
và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An

Đại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
Đơn vị TVTK : Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương
Đại diện chủ đầu tư Đơn vị tư vấn

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÔ THỊ CÔNG TY CP KIẾN TRÚC
VÀ THƯƠNG MẠI TRÀNG AN LẬP PHƯƠNG
Hà Nội – 2017
2
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở
MỤC LỤC
GIỚI THIỆU CHUNG...........................................................................................................................
GIỚI THIỆU CHUNG...........................................................................................................................
CHƯƠNG I..........................................................................................................................................
CHƯƠNG I..........................................................................................................................................
CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ................................................................................................
CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ................................................................................................
1.1. Căn cứ pháp lý.......................................................................................................................6
1.1. Căn cứ pháp lý.......................................................................................................................6
1.2. Sự cần thiết đầu tư...............................................................................................................8
1.2. Sự cần thiết đầu tư...............................................................................................................8
1.3. Mục tiêu đầu tư dự án..........................................................................................................9
1.3. Mục tiêu đầu tư dự án..........................................................................................................9
1.4. Hình thức đầu tư.................................................................................................................10
1.4. Hình thức đầu tư.................................................................................................................10
1.5. Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án.................................................10
1.5. Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án.................................................10
1.6. Tính cạnh tranh của sản phẩm và tác động xã hội với khu vực.............................................11
1.6. Tính cạnh tranh của sản phẩm và tác động xã hội với khu vực.............................................11
CHƯƠNG II.......................................................................................................................................
CHƯƠNG II.......................................................................................................................................
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN................................................................
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN................................................................
2.1. Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng.........................................................................................13
2.1. Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng............................................................................................
2.2. Điều kiện tự nhiên..............................................................................................................13
2.2. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................................
2.3. Địa chất- Thủy văn..............................................................................................................15
2.3. Địa chất- Thủy văn...................................................................................................................
CHƯƠNG III......................................................................................................................................
CHƯƠNG III......................................................................................................................................
QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT......................................................................
QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT......................................................................
3.1. Quy mô đầu tư....................................................................................................................17
3.1. Quy mô đầu tư....................................................................................................................17
3.2. Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc..........................................................................17
3.2. Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc..........................................................................17
3.3. Giải pháp kết cấu.................................................................................................................32
3.3. Giải pháp kết cấu.................................................................................................................32
3.4. Giải pháp cơ điện................................................................................................................37
3.4. Giải pháp cơ điện................................................................................................................37
3.5. Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban đầu và hệ thống chữa
3
cháy khí FM200......................................................................................................................66

3.5. Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban đầu và hệ thống chữa
cháy khí FM200......................................................................................................................66
CHƯƠNG IV......................................................................................................................................
CHƯƠNG IV......................................................................................................................................
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM
MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN.........................................
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM
MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN.........................................
4.1. Đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án............................................................94
4.1. Đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án............................................................
4.2. Các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường................................................................94
4.2. Các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường...............................................................
QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN..................................................................................
QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN..................................................................................
5.1. Quản lý dự án.....................................................................................................................97
5.1. Quản lý dự án...........................................................................................................................
5.2. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án.......................................................................................102
5.2. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án..........................................................................................
5.3. Phân chia gói thầu của dự án............................................................................................103
5.3. Phân chia gói thầu của dự án...............................................................................................
CHƯƠNG VI....................................................................................................................................
CHƯƠNG VI....................................................................................................................................
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN........................................................................................
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN........................................................................................
HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN..................................................................................
HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN..................................................................................
CHƯƠNG VIII..................................................................................................................................
CHƯƠNG VIII..................................................................................................................................
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................................
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................................
4
GIỚI THIỆU CHUNG

• Tên dự án: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở.
• Địa điểm xây dựng: Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố
Hà Nội.
• Chủ đầu tư: Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC)
và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
• Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty CP Kiến trúc Lập Phương ( CUBIC )
• Loại và cấp công trình:
- Nhóm công trình: Nhóm B

- Loại công trình: Công trình dân dụng
- Câp công trình: Cấp I
• Quy mô công trình:
• Quy mô dự án trên khu đất có diện tích 2.677,6 m2 , trong đó:
+ Diện tích đất mở đường : 73 m2.
+ Diện tích đất xây dựng công trình : 2.604,6 m2.
• Khu đất xây dựng công trình:
+ Diện tích khu đất : 2.604,6 m2.
+ Diện tích xây dựng : 1.172 m2.
+ Mật độ xây dựng : 45 %.
+ Tổng diện tích sàn nổi (chưa bao gồm tầng hầm, tầng tum và mái): 38.993 m2.
+ Số tầng cao (chưa bao gồm tầng hầm, tầng tum và mái) : 32 tầng.
+ Số lượng căn hộ là: 286 căn.
CHƯƠNG I
CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
5
1.1. Căn cứ pháp lý
1.1.1. Những căn cứ pháp lý của nhà nước
- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội khóa XIII;
- Luật Đất đai số 43/2014/NĐ/CP ngày 15/ 05/2014 của Chính Phủ;
- Ngh ị định số 01/2017/N Đ-CP ngày 06/ 01/ 2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Luật thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/6/ 2005 của Quốc hội nước cộng hoà xã
hội
- chủ nghĩa Việt Nam;
- Căn cứ Nghị định số 32/2015/NĐ - CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về việc quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Căn cứ Nghị định số 59/2015/NĐ - CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị
định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình.
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng
và bảo trì công trình xây dựng;
- Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2017 của Bộ Xây dựng về công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần xây dựng (sửa đổi và bổ sung) công bố
kèm theo Quyết định số 235/QĐ-BXD ngày 04/04/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Các
văn bản pháp quy của Nhà nước về việc quản lý và lập dự án đầu tư xây dựng hiện hành
khác.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thi hồi đất;
- Nghị định số 13/VBHN-BTC, ngày 26/5/2015 của Bộ tài chính qui định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Thông tư số 06/2016/TT-BXD, ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn
xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
6
- Căn cứ các quy chuẩn xây dựng, các quy phạm và tiêu chuẩn xây dựng có liên quan.
1.1.2. Những căn cứ pháp lý liên quan của dự án
- Quyết định số 5958/QĐ- UBND ngày 13/11/2014 về việc cho Công ty Cổ phần tư vấn
Petrolimex thuê 2677.6 m2 đất tại số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt,
quận Thanh Xuân để tiếp tục sử dụng cùng công trình đã xây dựng làm trụ sở văn phòng
làm việc công ty;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất số bs 762831 do sở tài nguyên môi trường ( thừa ủy quyền chủ tịch UBND thành phố)
cấp ngày 27/11/2015;
- Bản đạc hiện trạng do công ty Cổ phần địa chính Hà Nội lập tháng 5 năm 2017;
- Bản chỉ giới đường đỏ cấp ngày 12/6/2017 Do viện Quy hoạch cấp;
- Văn bản số 959/VQH-TT5 ngày 12/6/2017 của Viện Quy hoạch xây dựng hà nội về
việc cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật khu đất số 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt,
Thanh Xuân, Hà Nội;
- Văn bản số 3746/ QHKT- KHKT của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà nội ngày 14/6/2017 về
việc phương án quy hoạch, kiến trúc dự án đầu tư xây dựng công trình tại khu đất 149
Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội;
- Văn bản số 3152/UBND-ĐT ngày 29/6/2017 của UBND Thành phố về việc phương án
quy hoạch, kiến trúc dự án đầu tư xây dựng tại khu đất số 149 đường Trường Chinh,
phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
- Văn bản số 4501/KH&ĐT-NNS của sở Kế hoạch và đầu tư ngày 21/07/2017 về việc

hợp tác để thực hiện dự án khu đất 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh
Xuân, Hà Nội;
- Văn bản số 3752/UBND-ĐT ngày 01/08/2017 của UBND Thành phố về việc thực hiện
dự án khu đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
- Công văn số 361/TC-QC ngày 11/8/2017 của cục tác chiến- bộ tổng tham mưu chấp
thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình tại khu đất số 149 trường chinh, phường
phương liệt, quận thanh xuân ( tối đa 135m, trên cốt đất tự nhiên 5,8m);
- Giấy phép quy hoạch Số 5489/GPQH ngày 19/8/2017 của sở Quy hoạch kiến trúc cho
dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở tại khu đất số 149 đường
Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
7
- Công văn số 5821/QHKT-TMB- PAKT(KHTH) ngày 31/8/2017 của sở Quy hoạch kiến
trúc chấp thuận bản vẽ Tổng mặt bằng và phương án Kiến trúc sơ bộ cho dự án Tòa nhà
hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở tại khu đất số 149 đường Trường Chinh,
phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội;
- Quy chuẩn xây dựng việt nam về quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2008/BXD), tiêu
chuẩn thiết kế nhà và công trình công công cộng TCVN 4319:2012;
- Hồ sơ TMB tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ được chấp thuận.

1.2. Sự cần thiết đầu tư
- Nhà ở là một trong những nhu cầu cần thiết của mỗi gia đình, là vấn đề quan tâm hàng
đầu của mỗi tầng lớp dân cư. Cải thiện nhà ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm
nâng cao đời sống nhân dân, là nguyện vọng chính đáng của mỗi hộ gia đình. Tất cả mọi
người dân trong xã hội đều mong muốn có nơi ở, sinh hoạt để sinh sống và phục vụ cho
sự nghiệp phát triển đất nước. Trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm
giải quyết vấn đề nhà ở, cả khu vực đô thị và nông thôn và đã đạt được những kết quả
quan trọng góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
- Bên cạnh những thành tựu đạt được cũng có không ít những tồn tại cần được xem xét
để tìm ra các giải pháp tháo gỡ, như: Quỹ nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà
ở của nhân dân, nhất là ở những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội.
- Để giải quyết vấn đề đó, đối với thành phố Hà Nội, phát triển nhà ở phải theo các dự
án bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, chấm dứt xây dựng nhà ở theo tính
tự phát, tập trung phát triển nhà ở căn hộ chung cư cao tầng để đẩy nhanh quỹ nhà ở, tiết
kiệm đất xây dựng các khu đô thị văn minh hiện đại.
- Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở trong giai đoạn này theo
hướng mở cửa cho Việt kiều mua, đầu tư vào BĐS. Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn
giao dịch sẽ làm nguồn vốn vào BĐS có thể tăng lên, đồng thời loại trừ được các tác động
tiêu cực của tổ chức trung gian đối với thị trường BĐS, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí
gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các
doanh nghiệp. Yêu cầu chất lượng nhân lực tham gia thị trường BĐS cũng cao hơn như
việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có trình độ từ đại học trở lên; đã qua sát
hạch về trình độ môi giới bất động sản...
8
- Thách thức lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS là tạo ra nguồn hàng BĐS bảo đảm
chất lượng, giá cả hợp lý dành cho 40% dân số thu nhập dưới mức trung bình. Mức giá
hợp lý là mức người ta tích cóp trong vòng 10-20 năm đi làm để đủ trả tiền nhà. Phân
khúc này hứa hẹn sẽ sôi động trong 1-2 năm tới nhờ những cú hích về chính sách mới.
Và đây cũng là năm dành cho những khách hàng có nhu cầu thay đổi chỗ ở tiện nghi hơn.
1.3. Mục tiêu đầu tư dự án
- Quan tâm đến các giải pháp về quy hoạch và kiến trúc sao cho nâng cao giá trị khu
văn phòng, dịch vụ, chung cư, cải thiện môi trường, tạo điều kiện sống có chất lượng tốt,
đầy đủ tiện nghi theo tiêu chí một đô thị mới kiểu mẫu. Nó mang một ý nghĩa quan trọng
trong sự phát triển chung của đô thị theo hướng phát triển bền vững. Một công trình
chung cư mới kiểu mẫu, phải đạt được các tiêu chí sau:
- Phải xây dựng tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ;
- Phải xây dựng công trình có kiến trúc phù hợp, hài hoà cảnh quan và các công trình
lân cận; Công năng mặt bằng hợp lý, thông thoáng tiếp cận được với ánh sáng tự nhiên,
kết cấu an toàn, bề vững;
- Phải quản lý, xây dựng và bảo trì công trình;
- Phải tạo dựng môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện;
- Phải quản lý, khai thác sử dụng công trình mới vì lợi ích công cộng, xã hội.
- Đầu tư xây dựng mới Khu nhà ở đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, khớp nối với hạ tầng khu
vực hiện có trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ
đô Hà Nội đã duyệt, khớp nối với Quy hoạch phân khu đô thị kí hiệu H2-3 đang trình phê
duyệt. Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương m ại và nhà ở tại s ố 149
đường Trường Chinh, Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội hoàn thành sẽ đáp ứng được
mục tiêu đầu tư cụ thể sau:
- Góp phần đáp ứng nhu cầu văn phòng, dịch vụ của khu vực và nhu cầu ở của cán bộ
công nhân viên công ty, người dân phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân cũng như của
thành phố Hà Nội nói chung, nâng cao chất lượng, mỹ quan Đô thị của khu vực, đảm bảo
hiệu quả khai thác diện tích sử dụng và tạo nguồn quỹ nhà và văn phòng, dịch vụ cho địa
bàn Thành phố.
- Xây dựng tòa nhà hỗn hợp gồm nhà ở và dịch vụ có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng
kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, tiện nghi, thân thiện với môi trường, tạo nên một môi trường
sống giá trị cho cư dân tòa nhà, đồng thời đóng góp hiệu quả kiến trúc cho cảnh quan khu
vực.
- Xây dựng đồng bộ công trình nhà ở với cơ cấu và diện tích căn hộ đáp ứng nhu cầu ở
mức độ trung bình và một số dịch vụ tiện ích khác với giá thành phù hợp với thu nhập của
người dân.
9
- Xây dựng nhà trẻ hiện đại góp phần cung cấp quỹ sàn nhà trẻ phục vụ nhu cầu gửi trẻ
của dự án và khu vực dân cư lân cận.
- Nâng cao chất lượng sống cho 1 bộ phận dân cư đô thị, góp phần hiện thực hóa các
Chủ trương chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước về vấn đề nhà ở.
- Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đóng góp vào cảnh quan
chung của khu vực.
- Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng, công trình sẽ bao gồm các diện tích sử dụng
sau:
+ Diện tích tầng hầm bố trí để xe ô tô, xe máy và các hạng mục kỹ thuật của tòa nhà;
+ Từ tầng 1 đến tầng 5 là các diện tích kinh doanh thương mại,siêu thị, văn phòng cho
thuê
nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng;
+ Tầng 6 bố trí các dịch vụ thương mại tiện ích của tòa nhà;
+ Từ tầng 7 đến tầng 32 bố trí các loại căn hộ ở.
1.4. Hình thức đầu tư

a. Nguồn vốn đầu tư
b. Phương thức đầu tư
1.5. Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án
Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại 149 Trường Chinh -
Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội có những lợi thế cơ bản với các đường giao thông quan
trọng đi qua. Đặc biệt sau khi dự án mở rộng đường Trường Chinh về phía ngã Tư Vọng
đã hoàn thành, trở thành một trong những vị trí giao thông thuận tiện đi các hướng của
Thủ đô Hà Nội.
Qua phân tích những con số cụ thể về nhu cầu nhà ở của Thành phố Hà Nội, việc đầu
tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở hiện nay trên địa bàn là cần thiết.
Mục tiêu cụ thể của dự án đầu tư “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và
nhà ở” là xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp giữa nhà ở và thương mại để
bán cho các đối tượng có nhu cầu. Công trình được xây dựng tại Ô đất ký hiệu H2-3, nằm
tại đầu tuyến đường Trường Chinh và các công trình đã được hình thành và sử dụng
trong những năm gần đây, tạo nên một quần thể hài hòa, bên cạnh đó với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng nên rất hấp dẫn với khách hàng có nhu cầu ở
thực sự trong tương lai.
10
Tuy nhiên để nâng cao mức độ hấp dẫn của dự án, Chủ đầu tư cần có những chính
sách ưu đãi cụ thể trong kinh doanh, bám sát nhu cầu thực tế của thị trường về cơ cấu
căn hộ, giá cả tại khu vực để có thể tiêu thụ sản phẩm một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Để giải quyết vấn đề này, hiện nay phương án kiến trúc phân chia căn hộ của dự án rất
linh hoạt nhiều loại, đáp ứng được mọi khả năng kinh tế của các đối tượng muốn mua
nhà.
1.6. Tính cạnh tranh của sản phẩm và tác động xã hội với khu vực
1.6.1. Tính cạnh tranh của sản phẩm
Sản phẩm của dự án là các căn hộ chung cư cao tầng, văn phòng, dịch vụ thương mại.
Việc đầu tư kinh doanh dự án sẽ mang tính cạnh tranh cao bởi một số lợi thế sau:
Về kinh doanh các căn hộ chung cư cao tầng:
- Thứ nhất, vị trí dự án nằm gần tuyến đường nối giữa 2 ngã tư sở và ngã tư vọng, các
ngã tư tỏa ra các trục đường chính của Hà Nội như Giải Phóng, Nguyễn trãi, đường Láng,
Tây Sơn.. tạo thuận lợi trong việc đi lại và giao thương với các khu vực lân cận;
- Thứ hai, việc bố trí các căn hộ với hệ thống giao thông nội bộ (giao thông đứng và giao
thông ngang trên mặt bằng các tầng) thuận tiện; không gian phòng khách, phòng ngủ,
phòng bếp,… thiết kế hiện đại, thông thoáng và tiếp giáp đầy đủ với ánh sáng tự nhiên;
- Thứ ba, về quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
- Thứ tư, diện tích căn hộ được phân chia thành nhiều loại và giá cả hợp lý,… phù hợp với
mọi đối tượng khách hàng (từ người có thu nhập cao đến khá và trung bình).
1.6.2. Tác động xã hội của dự án đối với khu vực

Những tác động tích cực:
+ Tăng thêm quỹ nhà ở và văn phòng, dịch vụ thương mại cho khu vực cũng như toàn
thành phố;
+ Tạo ra công ăn việc làm cho nguồn lao động tham gia xây dựng công trình cũng như
tăng thu nhập cho cán bộ công nhân viên trong Công ty;
+ Góp phần tạo nên cảnh quan kiến trúc hiện đại hơn, văn minh hơn cho khu vực nói
riêng và Thành phố nói chung.
Những tác động tiêu cực cần có biện pháp giải quyết:
11
+ Việc tăng dân cư của dự án sẽ ảnh hưởng tới cộng đồng tại khu vực như về giao thông,
trật tự xã hội, hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế,…) cũng như nguồn cung
cấp điện, cung cấp nước sinh hoạt,... đều phải tính toán và cần có biện pháp giải quyết.
12
CHƯƠNG II
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

2.1. Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng
Căn cứ bản đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty cổ phần Địa chính Hà Nội lập tháng
5/2017, vị trí, ranh giới và hiện trạng khu đất như sau:
2.1.1. Vị trí ô đất xây dựng công trình
• Vị trí dự án tại Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội
2.1.2. Ranh giới ô đất xây dựng công trình
• Phía Bắc giáp đường Trường Chinh.
• Phía Nam giáp khu dân cư Phường Phương Liệt.
• Phía Đông giáp dân cư Phường Phương Liệt.
• Phía Tây giáp ngõ 153 đường Trường Chinh.
• Khu đất dự án có mặt chính tiếp giáp với đường lớn nên thuận lợi cho giao thông đi
lại và đấu nối các hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
- Ranh giới: khu đất nghiên cứu được giới hạn bởi các điểm từ 1 đến 33 và 1
- Hiên trạng: căn cứ bản đồ hiện trạng khu đất; qua khảo sát hiện trạng, khu đất có
nguồn gốc là đất thổ cư, nằm trong khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà nội.
- Diện tích: khoảng 2.677,6 m2.
2.2. Điều kiện tự nhiên
• Quận Thanh Xuân là một quận nằm ở phía tây nội thành thủ đô Hà Nội, Việt Nam.
phía Đông giáp quận Hai Bà Trưng; phía Tây giáp huyện Từ Liêm và quận Hà Đông; phía
Nam giáp huyện Thanh Trì; phía Bắc giáp quận Đống Đa và quận Cầu Giấy.
• Quận được thành lập từ các phần của quận Ba Đình và quận Từ Liêm theo Nghị định
số 74-CP ngày 22 tháng 11 năm 1996 của Chính phủ Việt Nam, trên cơ sở toàn bộ diện
tích tự nhiên và nhân khẩu của các phường Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân,
Kim Giang, Phương Liệt thuộc quận Đống Đa và một phần diện tích tự nhiên và nhân
khẩu của các phường Nguyễn Trãi, Khương Thượng (thuộc quận Đống Đa); toàn bộ diện
tích tự nhiên và nhân khẩu của xã Nhân Chính (huyện Từ Liêm) và xã Khương Đình
(huyện Thanh Trì).trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và nhân khẩu của các phường
13
Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Kim Giang, Phương Liệt thuộc quận Đống
Đa và một phần diện tích tự nhiên và nhân khẩu của các phường Nguyễn Trãi, Khương
Thượng (thuộc quận Đống Đa); toàn bộ diện tích tự nhiên và nhân khẩu của xã Nhân
Chính (huyện Từ Liêm) và xã Khương Đình (huyện Thanh Trì).
Theo định hướng phát triển của thủ đô Hà Nội đến năm 2020, toàn bộ quận Thanh
Xuân thuộc khu vực phát triển của Thành phố trung tâm có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu
hút các nguồn lực vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học công nghệ để thúc đẩy
nhanh sự phát triển kinh tế- xã hội của quận nói riêng và của Hà Nội nói chung.
Quận Thanh Xuân có điều kiện môi trường thiên nhiên thuận lợi. Rộng khoảng 908,3
ha.
2.2.1. Đặc điểm địa hình
• căn cứ bản đồ hiện trạng khu đất; qua khảo sát hiện trạng, khu đất có nguồn gốc là
đất thổ cư, nằm trong khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà nội.
• Dự án được xây dựng ngay tại khu vực Trung tâm Thành phố, điều kiện giao thông
hết sức thuận lợi, phù hợp với chiến lược phát triển và quy hoạch chung của Thành phố.
Hệ thống thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước và thoát nước hoàn chỉnh, đáp ứng
đầy đủ theo yêu cầu của Dự án, do đó rất thuận tiện trong quá trình thi công và dự án
đưa vào vận hành.
2.2.2. Điều kiện khí hậu
• Quận Thanh Xuân là một quận thuộc nội vi TP.Hà Nội, nằm trong vùng nhiệt đới gió
mùa: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10 thường có dông bão, mùa khô từ tháng 10 đến
tháng 4 năm sau thường có đợt rét, gió mùa đông bắc có mưa nhỏ xen giữa hai mùa, Hà
Nội có mùa xuân và mùa thu thời tiết mát mẻ. Gió chủ yếu có hai mùa: mùa đông có gió
Đông Bắc khô, lạnh, mùa hè có gió Đông Nam mát kèm theo mưa.
• Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,60C, thấp nhất là 40C và cao nhất là 39,40C
• Độ ẩm không khí bình quân trong năm là 82%.
• Số ngày mưa bình quân trong năm là 141 ngày.
• Mỗi năm bình quân có 22 đợt gió mùa, tốc độ gió trung bình 1,5m/s -2,5m/s.
14
2.3. Địa chất- Thủy văn
Địa tầng
Tổng hợp tài liệu khảo sát tại hiện trường, tài liệu thí nghiệm trong phòng do Công ty
cổ phần đầu tư xây dựng và quản lý dự án Việt Nam cho thấy : Địa chất của khu
vực khảo sát theo các lớp từ trên xuống dưới như sau:
Lớp 1: Đất san lấp, bê tông, cát, sét, gạch, đá
Lớp 1 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp trong tất cả các lỗ khoan và
gặp ngay trên mặt. Chiều dày trung bình khoảng 2.4 m.
Thành phần chính của lớp 1 là bê tông, sét lẫn gạch, đá...
Lớp 2: Sét, sét pha màu xám ghi, xám tro, đôi chỗ lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo
mềm
Lớp 2 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 2.2m đến 2.5m. Chiều dày lớp biến đổi từ 4.3m đến 8.8m, trung
bình 6.8m.
Thành phần chính của lớp 2 là sét, sét pha, hữu cơ.
Giá trị NSPT biến đổi từ 5 đến 8, trung bình 6
Lớp 3: Cát hạt mịn, hạt trung, lẫn sạn sỏi, màu xám vàng, xám ghi kết cấu chặt
vừa
bình 9.1m.
Thành phần chính của lớp 3 là cát mịn, hạt trung, lẫn sạn sỏi
Lớp 4: Sét, sét pha, màu xám ghi, xám tro, đôi chỗ lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo
mềm
bình 12.3m.
Thành phần chính của lớp 4 là sét, sét pha
15
Lớp 5: Sét màu xám ghi, xám tro, trạng thái dẻo cứng, đôi chỗ nửa cứng
bình 7.3m.
Thành phần chính của lớp 5 là sét
Lớp 6: Cát hạt mịn, hạt trung màu xám ghi, xám tro, kết cấu chặt vừa
bình 5.0m.
Thành phần chính của lớp 6 là cát hạt mịn, hạt trung
Lớp 7: Cuội sỏi lẫn cát, sạn, đa màu, kết cấu rất chặt
gặp lớp biến đổi từ 43.7m đến 45.2m. Chiều dày lớp chưa được xác định cụ thể do
chưa có hố khoan nào khoan hết lớp
Thành phần chính của lớp 7 là cuội sỏi lẫn cát sạn
Giá trị NSPT lớn hơn 100
Thấu kính 7a: Cát hạt mịn, hạt trung, lẫn sạn sỏi, màu xám ghi, xám tro, kết cấu
chặt vừa
Thấu kính 7a phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan.
Độ sâu gặp lớp biến đổi từ 52.6m đến 55.7m. Chiều dày lớp biến đổi từ 2.9m đến
6.5m, trung bình 4.9m.
Thành phần chính của thấu kính 7a là cát hạt mịn, hạt trung lẫn sạn sỏi
Giá trị NSPT biến đổi từ 23 đến 29, trung bình 27.
Mực nước ngầm ở độ sâu khoảng 9.8m sơ với mặt đất hiện trạng
16
CHƯƠNG III
QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT
3.1. Quy mô đầu tư
4. BẢNG THÔNG SỐ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

TT NỘI DUNG THÔNG SỐ
1 Diện tích khu đất 2,677.6 m2
Diện tích đất lập dự án 2,604.6 m2
2 Diện tích xây dựng 1172 m2
3 Mật độ xây dựng 45%
4 Số tầng cao( chưa kể tầng hầm, tum và mái) 32
5 Tổng số căn hộ ( 11 CH/ 1 tầng - 26 tầng CH) 286 CH
6 Dân số ( 3.7 người/1CH) 885 dân
3.2. Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc
3.2.1. Giải pháp tổng mặt bằng
a. Quy hoạch sử dụng đất:
• Công trình được bố trí nằm trong ô đất tại số 149 Trường Chinh – Q.Thanh Xuân –
TP.Hà Nội;
• Việc lựa chọn giải pháp nêu trên là phù hợp với hình dáng khu đất và mặt bằng điển
hình cho tháp nhà cao tầng. Các căn hộ đều được tiếp xúc với thiên nhiên tối đa và thuận
lợi cho việc thông thoáng khối tháp;
• Khoảng cách và khoảng lùi theo chỉ giới đường đỏ tuân thủ theo thiết kế sơ bộ được
phê duyệt tại Sở QHKT.
b. Giải pháp quy hoạch giao thông
• Giao thông xung quanh khu đất rất thuận lợi và được xác định như sau:
+ Khu vực Phía Bắc giáp tuyến đường Trường Chinh được xác định là mặt chính của
công trình và được dành chủ yếu cho sảng đón khối văn phòng và thương mại
+ Phía Tây Nam giáp ngõ 153 đường Trường Chinh được xác định là lối tiếp cận chính
vào khu nhà ở thương mại tầng 6 và là lối xuống tầng hầm để xe tiếp cận tòa nhà
17
+ Các hướng còn lại dành cho giao thông cơ giới . Như vậy sẽ phân tán bớt được giao
thông trong giờ cao điểm và tạo sự sang trọng, độc lập cho các loại giao thông khi tiếp
cận tòa nhà
3.2.2. Giải pháp kiến trúc công trình
3.2.2.1.Yêu cầu chung và tiêu chí trong việc lựa chọn giải pháp và phương án kiến
trúc:
- Công trình chính được thiết kế, nghiên cứu trên các yếu tố sau :
Đảm bảo tối đa các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ và cấp công trình cho khu dịch vụ
thương mại và căn hộ:
+ Tổ chức phân khu trên mặt bằng và mặt cắt của tổ hợp toà nhà phải đảm bảo một số
yêu cầu sau:
+ Sảnh vào khối căn hộ, khu dịch vụ thương mại phải độc lập tương đối với nhau và xe
ôtô có thể tiếp cận trực tiếp;
+ Các dịch vụ công cộng và chức năng phụ trợ phục vụ chung cho chung cư và khối
thương mại phải đảm bảo phân chia luồng người không lẫn vào nhau, đảm bảo không
ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của nhau;
+ Số ôtô và xe máy có thể đỗ và gửi trong toà nhà phải đảm bảo số lượng cần thiết.
Tiêu chí thiết kế các căn hộ dựa trên các yêu cầu sau:
+ Các không gian trong căn hộ phải thông thoáng, có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên
nhiên.
+ Các căn hộ không nhìn trực tiếp vào nhau
+ Căn hộ phải có tiền phòng, là không gian chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà,
nơi để giầy dép, mũ áo hàng ngày...
+ Căn hộ phải có ít nhất 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên. Có 1 phòng ngủ khép kín.
+ Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động
ướt.
+ Bếp và phòng ăn có thể cách ly khi cần thiết.
18
3.2.2.2. Mặt bằng dây chuyền sử dụng
• Tầng hầm 1 :
- Diện tích sàn 2264 m2;
- Bố trí khu vực đỗ xe ô tô, xe máy và đặt các phòng kỹ thuật điện, bể nước sinh hoạt +
PCCC.
- Bố trí khu vực đỗ xe ô tô và đặt các phòng kỹ thuật, bể nước sinh hoạt + PCCC.
- Bố trí khu vực đỗ xe ô tô (giàn đỗ xe cơ khí 2 lớp ) và đặt các phòng kỹ thuật, trạm xử
lý nước thải.
• Tầng 1:
- Diện tích 1172 m2;
- Bố trí như sau:
+ Khu vực sảnh đón chung cư, khu thang máy phục vụ chung cư;
+ Khu vực sảnh đón văn phòng , khu thang máy và thang bộ phục vụ văn phòng 05
tầng khối đế;
+ Sảnh đón và thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;
+ Khu siêu thị;
+ Khu nhà trẻ phục vụ cư dân;
+ Thang thoát hiểm, lối lên xuống ô tô, xe máy;
+ Phòng điều khiển cháy;
+ Phòng chứa rác chung cư;
+ Các tháp gió thải và gió cấp được bố trí ở tầng 1 của công trình.
• Tầng 2 :
- diện tích 1345 m2
19
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ văn phòng 05 tầng khối đế;
+ Thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;
+ Phòng sinh hoạt cộng đồng;
+ Khu phụ trợ nhà trẻ phục vụ cư dân;
+ Y tế cộng đồng;
+ Khu văn phòng;
• Tầng 3-5 :
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ văn phòng 05 tầng khối đế;
+ Thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;
+ Khu văn phòng;
+ Khu vệ sinh chung.
• Tầng 6 :
- diện tích 1433 m2;
+ Khu thang máy - thang bộ thoát hiểm tầng 6;
+ Khu thang m áy - sảnh phục vụ tầng 6;
+ Khu th ư ơng m ại d ịch v ụ: bể bơi, Gym, Yoga
• Tầng 7:
20
+ 11 căn hộ có diện tích từ 61,4 m2 đến 103,7 m2.
Bảng tổng hợp thông số căn hộ tầng 7

Tổng số căn
Số phòng Diện tích Tổng diện
Nội dung hộ trên 1
ngủ 1căn (m2) tích (m2)
tầng
Căn hộ loại A1 3 1 103.7 103.7
Căn hộ loại A2 3 1 89.3 89.3
Căn hộ loại A3 3 1 81.5 81.5
Căn hộ loại A4 3 1 86 86.0
Căn hộ loai B 3 2 76.2 152.4
Căn hộ loai C1 2 2 64.1 128.2
Căn hộ loai C2 2 1 61.4 61.4
Căn hộ loai C3 2 1 61.6 61.6
Căn hộ loại C4 2 1 72.6 72.6
Tổng số 11 836.7
Diện tích sàn XD 1
1178.0
tầng
Hệ số sử dụng ( k %
) 71.0%
Căn hộ loại 3 phòng ngủ 7 63.6% 513
Căn hộ loại 2 phòng ngủ 4 36.4% 251.20
• Tầng 8-10;12-16;18-22;24-28;30-32:
21
+ 11 căn hộ có diện tích từ 61,4 m2đến 103,7 m2.
Bảng tổng hợp thông số căn hộ tầng 8-10;12-16;18-22;24-28;30-32

Tổng số căn
Số phòng Diện tích Tổng diện
Nội dung hộ trên 1
ngủ 1căn (m2) tích (m2)
tầng
Căn hộ loại A1 3 1 103.7 103.7
Căn hộ loại A2 3 1 89.3 89.3
Căn hộ loại A3 3 1 81.5 81.5
Căn hộ loại A4 3 1 86 86.0
Căn hộ loai B 3 2 76.2 152.4
Căn hộ loai C1 2 2 64.1 128.2
Căn hộ loai C2 2 1 61.4 61.4
Căn hộ loai C3 2 1 61.6 61.6
Căn hộ loại C4 2 1 72.6 72.6
Tổng số 11 836.7
Diện tích sàn XD 1
1178.0
tầng
Hệ số sử dụng ( k %
) 71.0%
Căn hộ loại 2 phòng ngủ 4 36.4% 251.20
• Tầng 11,17,23,29:
+ 11 căn hộ có diện tích từ 61,4 m2đến 103,7 m2.

Bảng tổng hợp thông số căn hộ tầng 11;17;23;29
Nội dung Số phòng Tổng số căn Diện tích Tổng diện
ngủ hộ trên 1 1căn (m2) tích (m2)
22
tầng
Căn hộ loại A1 3 1 103.7 103.7

Căn hộ loại A2 3 1 89.3 89.3
Căn hộ loại A3 3 1 81.5 81.5
Căn hộ loại A4 3 1 86 86
Căn hộ loai B 3 2 76.2 152.4
Căn hộ loai C1 BẢNG TỔNG HỢP DIỆN TÍCH 64.1
2 2 128.2
Căn hộ loai C2 2 1 61.4 61.4
Căn hộ loai C3
STT TẦNG 2 1 DIỆN TÍCH SÀN 61.6 61.6
Căn hộ loại C4 2 1 72.6 72.6
-3 Tổng số HẦM 3 11 2264 836.7
-2 HẦM
Diện tích sàn XD 1 2 2264 1185
-1 HẦM 1 2264
tầng
1 số sử dụng TẦNG( k1 1172.0
Hệ 70.60%
2 TẦNG 2 1345.0
%3 ) TẦNG 3 1433.0
3 TẦNG 4 1433.0 36.4%
Căn hộ loại 2 phòng ngủ 4 251.20
3 TẦNG 5 1433.0
5 TẦNG 6 1433.0 • Tầng
7 TẦNG 7 1178.0
tum thang
9 TẦNG 8 1178.0
10 TẦNG 9 1178.0 bể nước
11 TẦNG 10 1178.0 mái:
12 TẦNG 11 1185.0
13 TẦNG 12 1178.0 - bố trí bể
14 TẦNG 13 1178.0 nước và lối
15 TẦNG 14 1185.0
16 TẦNG 15 1178.0 thoát nạn
17 TẦNG 16 1178.0 ra mái và
18 TẦNG 17 1185.0 các phòng
19 TẦNG 18 1178.0
20 TẦNG 19 1178.0 kỹ thuật.
21 TẦNG 20 1178.0
22 TẦNG 21 1178.0
23 TẦNG 22 1178.0
24 TẦNG 23 1185.0
25 TẦNG 24 1178.0
26 TẦNG 25 1178.0
27 TẦNG 26 1178.0
28 TẦNG 27 1178.0
29 TẦNG 28 1178.0
30 TẦNG 29 1185.0
31 TẦNG 30 1178.0
32 TẦNG 31 1178.0
33 TẦNG 32 1178.0
37 TUM THANG 353.00
38 TỔNG DT SÀN NỔI 38,993
23
39 minh
Thuyết TỔNG DTDựSÀN
dự án: HẦM
án Tòa 6,792mại và nhà ở
nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương
40 TỔNG SỐ CĂN HÔ 286
3.2.2.3. Nguyên tắc thiết kế căn hộ
Phòng khách
24
Là không gian sinh hoạt chung, tiếp khách, sảnh của căn hộ. Nguyên tắc thiết kế phải đáp
ứng được các yêu cầu:
- Liên hệ trực tiếp với tất cả các phòng chức năng trong căn hộ.
- Đảm bảo thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên (tiếp giáp với tự nhiên và hành lang).
- Liên hệ thông phòng với bếp – phòng ăn thành không gian lớn, linh hoạt trong sử dụng,
thông thoáng chiếu sáng tốt.
- Thiết bị, vật liệu chủ yếu: Gạch lát nền 60cmx60cm Liên doanh, bả, lăn sơn loại chịu ẩm.
Bếp – Phòng ăn
- Không gian bếp nấu – bàn ăn 6- 8 chỗ.
- Đảm bảo thông thoáng với bên ngoài.
- Liên hệ thông phòng với phòng khách.
- Có thông với ban công, thuận lợi trong gia công, chuẩn bị nấu.
- Thiết bị, vật liệu chủ yếu: nền lát gạch ceramic ; Xây bàn nấu cao 700, tường ốp gạch
ceramic loại trong nước sản xuất; Có ống thoát hơi hút lên hộp kỹ thuật; Thiết kế tủ bếp
đảm bảo việc nấu nội trợ thuận lợi; chậu rửa, vòi nóng lạnh.
Phòng ngủ
Thiết kế 2-3 phòng ngủ mỗi căn hộ, đảm bảo vị trí tối ưu nhất trong căn hộ trong thông gió
chiếu sáng.
- Đảm bảo thông thoáng trực tiếp với bên ngoài.
- Liên hệ trực tiếp với phòng khách. Có liên hệ với ban công
- Thiết bị, vật liệu chủ yếu: Gạch lát nền 60cmx60cm liên doanh, bả, lăn sơn loại chịu ẩm
Khu WC
+ Thuận tiện, kín đáo.
+ Yêu cầu về trang thiết bị vệ sinh: Các trang thiết bị tiêu chuẩn châu âu, liên doanh và vật
liệu khác đảm bảo chất lượng.
3.2.2.4. Giải pháp mặt đứng:
- Tương ứng với công năng, hình khối công trình được chia làm 3 phần: đế, thân, và phần
kết thúc. Phần đế chứa công năng văn phòng, dịch vụ thương mại xung quanh là hệ cột
xuyên các tầng và kết hợp vách kính lớn tạo sự vững chai, bề thế. Phần thân công trình
được chia cắt theo chiều ngang bởi chi tiết phào chỉ trang trí giao thoa di n đứng của
tường tạo ra nét đặc trưng của kiến trúc tân cổ điển.
25
- Công trình được xử lý hình khối phù hợp với hình thái khu đất, là sự tổ hợp đa dạng các
lô gia kính, ô cửa tạo ra sự đặc sắc trong xử lý hình khối, mặt đứng mang ngôn ngữ nhà ở
nhưng có đặc trưng riêng, độc đáo, có tính thẩm mỹ cao.
- Hình thức công trình mang phong cách kiến trúc châu âu cổ kính, sang trọng, sử dụng
vật liệu và trang thiết bị, hoàn thiện có chất lượng tốt và thân thiện với môi trường
3.2.2.5. Giải pháp mặt cắt:
- Tầng hầm 1 cao 3,7m.
- Tầng hầm 2 cao 3,0m.
- Tầng hầm 3 cao 4.6m.
- Tầng 1 cao 5,0m.
- Tầng 2 - 5 cao 3,9 m.
- Tầng 6 cao 6,6 m.
- Tầng 7 - 32 cao 3,3 m.
- Tầng tum mái cao 8,1 m.
- Tầng cao toàn nhà (chiều cao tĩnh không từ mặt vỉa hè đến đỉnh tường mái): 120.5 m.
3.2.2.6. Giao thông đứng:
- Giao thông liên hệ giữa các tầng theo chiều đứng bao gồm hệ thống các thang máy kết
hợp các thang bộ. Lõi giao thông này là điểm nút giao thông chính, đồng thời cũng là lõi
cứng của công trình. Lõi thang gồm:
Hệ thống thang máy :
Tòa nhà bố trí 02 lõi thang máy, 1 thang máy độc lập phục vụ công trình, gồm :
- 1 Lõi thang phục vụ văn phòng gồm 3 thang PL1, PL2, PL3 có tải trọng 825 kg, tốc độ
1,75 m/s, trong đó:
- Thang máy PL1 có 8 điểm dừng từ tầng hầm B3 đến tầng 5;

- 1 lõi thang máy phục vụ căn hộ gồm 5 thang PL4 (Thang máy PCCC),
PL5,PL6,PL7(thang máy tàn tật),PL8,PL9 có tải trọng 1000kg, tốc độ từ 2,5 m/s, trong
đó:
26
- Thang máy PL4 (thang máy PCCC) có 35 điểm dừng từ tầng hầm B3 đến tầng 2, tầng 6
đến tầng tum;
- Thang máy PL5,PL6 có 16 điểm dừng tầng B3,B2,B1,1,21,24…32;
- Thang máy PL7,PL8,PL9 có 19 điểm dừng tầng B3,B2,B1,1,6,7…20;
- Thang máy PL7(thang máy tàn tật) có 35 điểm dừng từ tầng hầm B3 đến tầng 2, tầng 6
đến tầng tum;
- 1 thang máy phục vụ tầng 6 có tải trọng 1000kg, tốc độ từ 1,5 đến 2m/s, có 2 điểm dừng
tầng 1 và tầng 6;
- Thang rác PL11 vận chuyển rác các tầng căn hộ xuống phòng rác tầng 1, chở theo giờ
quy định có tải trọng 750kg (800kg), tốc độ từ 1,5 đến 2m/s, có 33 điểm dừng từ tầng 1
đến tầng tum.
- Chi tiết tính toán thang máy: xem tại phụ lục tính toán thang máy kèm theo thuyết minh
này.
Cầu thang bộ:
- Có hai cầu thang thoát hiểm riêng biệt là 02 thang N2 theo phân loại tại QCVN 06 :
2010/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cho nhà và công trình, 1 vế cầu thang
rộng tối thiểu 1200mm, lồng cầu thang là lõi cứng bằng bê tông cốt thép. Cửa vào buồng
thang là cửa chống cháy ngăn khói, tự động đóng.
- Trần, tường cầu thang hoàn thiện bằng vữa xi măng cát bả ma tít sơn vôi. Mặt bậc cổ
bậc được trát vữa XM cát mác 100 sơn phủ bề mặt đảm bảo vệ sinh, chống mài mòn. Lan
can cầu thang được tổ hợp hàn từ thép hộp, thép ống sơn chống gỉ và sơn hoàn hoàn
thiện mặt ngoài theo quy định.
3.2.3. Trang thiết bị và hoàn thiện công trình
a) Cửa
- Cửa mặt ngoài nhà
+ Cửa ngoài nhà dùng cửa kính khung nhôm sơn tĩnh điện. Kính sử dụng cho các cửa
sổ ngoài nhà là kính an toàn, có độ vững chắc bảo đảm an toàn khi có sự cố và bền lâu
trong điều kiện môi trường khu vực. Cấu tạo và liên kết phải đảm bảo kín, chịu được mưa
gió và không để nước dẫn vào trong phòng. Cửa sử dụng cho công trình đảm bảo cách
âm. Kính có lớp laminate phản quang nhẹ hạn chế bức xạ mặt trời và nâng cao tính thẩm
mỹ cho công trình
27
+ Các cửa sổ mặt ngoài nhà hầu hết được thiết kế theo kiểu mở có trục quay chiều nằm
ngang để chống mưa hắt và gió bão.
+ Cửa khu dịch vụ công cộng, sảnh khu căn hộ là hệ cửa kính tempered tấm lớn.
- Cửa bên trong nhà
+ Ở các vị trí ngăn chia các không gian độc lập, cửa đi vào căn hộ, các phòng ngủ của
khối căn hộ được làm kín bằng gỗ công nghiệp, hoàn thiện bằng sơn PU. Gỗ phải bảo
đảm đã qua công nghệ xử lý khô (độ ẩm còn từ 12-15%).
+ Để đảm bảo an toàn khi có cháy, các cửa thoát hiểm cầu thang, cửa các phong kỹ
thuật, phòng rác, các phòng tầng hầm là cửa thép chống cháy sơn tĩnh điện, có khả năng
ngăn khói, ngăn lửa và tự động đóng.
+ Cửa ngăn chia bên trong khu dịch vụ thương mại được lắp dựng bởi người thuê,
nhưng phải đảm bảo an toàn, thẩm mỹ chung và phù hợp với mục đích sử dụng
+ Cửa căn hộ kích thước 1100 x 2200.
+ Cửa thông phòng căn hộ kích thước 900 x 2200.
+ Cửa vệ sinh căn hộ kích thước 800 x 2200.
b) Tường nhà
- Tường tầng hầm
+ Tường vây xung quanh tầng hầm là tường vây bê tông cốt thép dày 600, tường khu
vực lõi cứng là tường bê tông cốt thép đổ tại chỗ, tường tầng hầm trát vữa lăn sơn, chân
tường dùng loại sơn dầu có các ký hiệu chỉ dẫn giao thông và có thể vệ sinh thường
xuyên.
- Tường các tầng nổi
+ Cấu trúc của công trình là lõi cứng ở trung tâm và hệ khung bê tông cốt thép vây
quanh. Gạch đặc là vật liệu bao che ở tường ngoài và tường khu wc, ngăn chia không
gian bên trong bằng gạch rỗng.
Tường bao che căn hộ tiếp xúc Sử dụng gach đất nung. Chiều dày tường:
1
với ngoài trời 150.
2 Tường ngăn giữa 2 căn hộ và Sử dụng gạch không nung. Chiều dày
28
căn hộ với hành lang, không tường: 150.

tiếp xúc với ngoài trời
Tường ngăn giữa các phòng Sử dụng gach không nung .Chiều dày
3
trong căn hộ tường: 100.
Tường các khu vệ sinh công Sử dụng gach đất nung .Chiều dày tường:
cộng, tường hộp kỹ thuật, cạnh 110
4 cửa, vị trí chèn cổ dầm, Xây ốp
cột gạch, Xây bậc thang, tam
cấp
+ Ngăn chia các ca- bin vệ sinh công cộng là loại tấm kết hợp cửa bằng vật liệu tổng
hợp đi kèm các phụ kiện liên kết đồng bộ của các nhà sản xuất chuyên nghiệp.
- Hoàn thiện các bề mặt tường
+ Mặt tường ngoài nhà: hoàn thiện bằng trát vữa xi măng cát mác 75#, sơn loại ngoài
nhà chống rêu mốc.
+ Tường mặt khu thang máy ốp đá granite tự nhiên.
+ Tường ngoài khối đế được hoàn thiện bằng trát vữa xi măng cát, ốp đá granite tạo
cảm giác đặc chắc, bề thế cho công trình.
+ Mặt tường trong nhà: Tường bao bên trong công trình hoàn thiện bằng trát vữa xi
măng cát mác 50#, bả và sơn loại dùng cho nội thất.
+ Tường ốp gạch ceramic (chủ yếu ở mặt tường khu vệ sinh, phòng phục vụ) dùng loại
cao cấp của các hãng trong nước hoặc loại tương đương. Cách ốp theo phương pháp lót
ốp khô, sau khi đã tô trát phẳng bằng vữa XM cát, dùng keo Stonfix TA 318, giữa khoảng
cách mạch bằng khe chữ thập nhựa. Chít mạch bằng bột chét của hãng chuyên nghiệp.
c) Nền -sàn
- Kết cấu sàn các tầng của công trình bằng bê tông cốt thép. Sàn các tầng căn hộ được
lát nền bằng gỗ công nghiệp với màu sắc và chủng loại được lựa chọn cụ thể cho từng
khu vực.
- Khu sảnh khối căn hộ, khu dịch vụ thương mại nền được lát gạch granite nhân tạo khổ
600 x 600 của các hãng liên doanh.
- Ở tất cả các diện tích sàn ẩm ướt đều được xử lý chống thấm như sàn lô gia, các khu
vệ sinh và hoàn thiện bề mặt bằng gạch Ceramic loại tốt.
29
- Nền tầng hầm kết cấu bản BTCT, được chống thấm bằng hệ chống thấm chuyên dụng,
hoàn thiện sàn bằng công nghệ mài ướt, trên mặt dùng sơn dầu ký hiệu chỉ dẫn giao
thông và vị trí đỗ xe.
- Sàn các khu vực phòng kỹ thuật chứa các thiết bị như trạm biến áp, máy bơm, thông
gió... sàn được sơn epoxy chống mài mòn dễ vệ sinh.
d) Mái
- Sàn mái của công trình được cấu tạo bằng bê tông cốt thép, có lớp cách nhiệt để chống
thấm và chống nóng. Nước mưa được tổ chức thoát qua sê nô, thu vào bộ lọc chắn rác
và các ống thu nước, hộp kỹ thuật.
e) Trần
Trần được phân chia như sau:
- Khu vực các tầng hầm không làm trần treo, sàn dầm BTCT để trần không trát, phần bê
tông trần yêu cầu công tác thi công chính xác để đảm bảo tính thẩm mỹ.
- Các phòng kỹ thuật điện nước… để trần không trát, phần bê tông trần yêu cầu công tác
thi công chính xác để đảm bảo tính thẩm mỹ.
- Khu vực sảnh chính, không gian dịch vụ thương mại, văn phòng tầng 1,2,3, sảnh tầng
căn hộ, trần treo tấm thạch cao dày 9 mm liên kết liền bả sơn, khung xương tôn dập định
hình.
- Khu vệ sinh , bếp căn hộ làm trần thạch cao, bả sơn loại chịu ẩm, nước.
- Trần các phòng ở của căn hộ đóng trần thạch cao khung xương chìm, bả sơn nội thất.
f) Lô gia
- Lô gia thiết kế kiểu sàn BTCT, được chống thấm theo tiêu chuẩn kỹ thuật của Sika hoặc
hãng tương đương, hoàn thiện bằng gạch Ceramic 400 x 400.
- Lan can ban công bằng sắt hộp và sắt đặc được chế tạo đồng bộ đảm bảo an toàn và
thẩm mỹ.
g) Yêu cầu chống thấm

- Diện tích chống thấm trong công trình chủ yếu là sàn các khu vệ sinh, sàn mái, ban
công, bể nước, tầng hầm. Sàn của các vị trí trên cần được chống thấm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật của hãng Sika hoặc tương đương.
30
- Các diện tích chống thấm dựa trên nguyên tắc là tạo được một sự cách ly hoàn toàn
giữa môi trường ẩm ướt và phần bê tông của công trình. Các mép giáp lai giữa khu vực
chống thấm và không có chống thấm chỉ được phép dừng chống thấm tại những nơi khô
ráo. Các phòng vệ sinh và phòng tắm, tường chắn mái được quét chống thấm đến cao độ
200mm từ mặt sàn bê tông.
- Cấu tạo chống thấm tại các vị trí đặc biệt như khe co giãn nhiệt, các góc - cạnh, các vị trí
có đường ống xuyên qua, là các chi tiết đặc biệt cần được chú trọng, đòi hỏi thi công
chính xác theo quy trình kỹ thuật và cấu tạo được nhà sản xuất vật liệu chống thấm xem
xét và chấp thuận trên bản vẽ.
- Nhà thầu chỉ được tiến hành công tác chống thấm trên bề mặt kết cấu đã được nghiệm
thu và công nhận là đạt tiêu chuẩn kỹ thuật cao.
- Các công tác thi công chống thấm phải được thực hiện bằng các dụng cụ chuyên dụng
theo đúng hướng dẫn của nhà sản xuất vật liệu chống thấm.
- Các công tác liên quan đến thi công chống thấm cần được thực hiện bởi những kỹ thuật
viên đã có: kinh nghiệm và tay nghề thi công các công trình có quy mô tương đương, có
chứng nhận của hãng sản xuất vật liệu chống thấm là đủ trình độ thực hiện đúng quy
trình, yêu cầu kỹ thuật và chất lượng của công tác chống thấm.
h) Bếp khu căn hộ.
• Bếp của tất cả các căn hộ được thiết kế để lắp đặt các vị trí cấp thoát nước, nguồn
điện, lỗ thông gió. Tường bếp được ốp gạch ceramic loại trong nước sản xuất. Hệ thống
tủ bếp và các thiết bị bếp được lắp dựng bởi người sử dụng theo sự quản lý của Chủ đầu
tư.
i) Giải pháp đảm bảo vệ sinh môi trường
• Với đặc thù là công trình nhà ở kết hợp với chức năng thương mại nên chất thải chính
của công trình là nước thải sinh hoạt và rác. Nước thải sinh hoạt được tách làm hai hệ
thống riêng biệt, nước bẩn được thu vào hệ thống bể xử lý ngầm đảm bảo các điều kiện
vệ sinh rồi thoát vào hệ thống thoát của khu vực, nước rửa được thoát vào hệ thống thoát
nước mưa ngầm của khu vực. Khí thải của công trình từ các khu vực bếp, khu vệ sinh,
phòng rác được hệ thống quạt hút, khử mùi và thoát ra ngoài công trình.
j) Hệ thống đổ rác.
31
• Mỗi tầng có một phòng thu gom rác, phòng thu rác được xử lý chống thấm và ốp lát
gạch ceramic thuận tiện vệ sinh. Rác được vân chuyển và tập kết tại phòng rác tại tầng 1
bằng thang máy chở rác, sau đó sẽ được xe ô tô chuyển đi xử lý.
3.2.4. Tính toán diện tích đỗ xe cho dự án
TÍNH TOÁN DIỆN TÍCH ĐỖ XE

Đơn căn cứ
TT Chỉ tiêu Giá trị
vị pháp lý
I DIỆN TÍCH ĐỖ XE YÊU CẦU (=(1+2)*27/100) M2

7,071
1 Diện tích sử dụng của căn hộ M2

21,754.2
2 Diện tích sử dụng của phần VP, DVTM M2

4,434.3 công văn
II GIẢI PHÁP THIẾT KẾ (=1+2+3) M2 4174/UBN
7,356
D-ĐT-BAN
1 Diện tích đỗ xe tại tầng hầm B1 M2 HÀNH
1,751
28/8/2017
2 Diện tích đỗ xe tại tầng hầm B2 M2
1,849
Diện tích đỗ xe tại tầng hầm B3 (Đỗ xe cơ khí 2
3 M2
giàn xe) 3,756
III TỶ TRỌNG (= 1:2) 17% M2
1 Tổng diện tích xây dựng 3 tầng hầm M2

6,792
2 Tổng diện tích xây dựng sàn nổi M2

38,993.0
• Diện tích đỗ xe tại 3 Tầng hầm đảm bảo diện tích đỗ xe theo yêu cầu tại văn bản công
văn 4174/UBND-ĐT-BAN HÀNH 28/8/2017 của UNND Thành phố Hà Nội hướng dẫn chỉ
tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng.
3.3. Giải pháp kết cấu
3.3.1. Các tiêu chuẩn sử dụng trong thiết kế
1 Tải trọng và tác động
• TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế
32
• TCVN 229 – 1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN
2737 – 1995
• TCVN 9386 - 2012: Thiết kế công trình chịu động đất

2 Thiết kế kết cấu bê tông cốt thép
• TCVN 5574-2012: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế
• TCVN 5575 – 2012: Kết cấu thép – Tiêu chuẩn thiết kế
• TCXDVN 198-1997: Nhà cao tầng- Thiết kế kết cấu bê tông cốt thép toàn khối
3 Nền và móng
• TCVN 9362-2012: Nền nhà và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế
• TCVN 9379-2012: Kết cấu xây dựng và nền – Nguyên tắc cơ bản về tính toán
• TCVN 205 -1998: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế
• TCVN 10304 -2014: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế
• TCVN 9395-2012: Cọc khoan nhồi – Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu
• TCVN 9394-2012: Đóng và ép cọc – Thi công và nghiệm thu cọc
• TCVN 9396-2012: Cọc khoan nhồi – Phương pháp xung siêu âm xác định tính
đồng nhất của BT
• TCVN 9393-2012: Cọc – Phương pháp thí nghiệm bằng tải trọng tĩnh ép dọc trục
4 Tiêu chuẩn tham khảo
• Eurocode 0-9: European Codes
• Eurocode 2: Design of concrete structures
• ACI 318: Building code requirements for structural concrete
3.3.2. Giải pháp sử dụng vật liệu
a. Cốt thép
- Đối với cấu kiện sàn, bể, thang bộ, tường tầng hầm, đường dốc:
+ Thép CB-240T, Rs = 2250kG/cm2 đối với các đường kính: 6, 8
+ Thép CB-400V, Rs = 3650 kG/cm2 đối với các đường kính 10 và lớn hơn
- Đối với các cấu kiện khác:
+ Thép CB-240T, Rs = 2250kG/cm2 đối với các đường kính: 6, 8
+ Thép CB-300V, Rs = 2800 kG/cm2 đối với các đường kính: 10, 12, 14
33
+ Thép CB-400V, Rs = 3650 kG/cm2 đối với các đường kính 16 và lớn hơn
b. Cáp
Cáp sử dụng cáp Grade 1860 (Tiêu chuẩn ASTM-A416):
fy = 1690 N/mm2 ; fu = 1860 N/mm2 ; E = 195000 N/mm2
c. Bê tông
Bê tông sử dụng cho các loại cấu kiện như sau:
+ Cọc khoan nhồi, tường vây: Cấp độ bền B25 (mác 350#)
+ Đài cọc, giằng, dầm móng, sàn B3: Cấp độ bền B30 (mác 400#)
+ Cột, vách tầng B3-T8: Cấp độ bền B40 (mác 500#)
+ Cột, vách tầng T9-mái: Cấp độ bền B35 (mác 450#)
+ Dầm sàn T7: Cấp độ bền B40 (mác 500#)
+ Dầm sàn B2-T6, T8-T9: Cấp độ bền B35 (mác 450#)
+ Dầm sàn T10-mái, bể, tường tầng hầm, đường dốc: Cấp độ bền B30 (mác 400#)
+ Thang bộ, cấu kiện khác: Cấp độ bền B20 (mác 250#)
3.3.3. Giải pháp kết cấu phần móng:
Theo báo cáo địa chất, thủy văn, giải pháp kết cấu phần móng như sau:
Giải pháp kết cấu móng:
- Tải trọng chân cột do tổng số 32 tầng và 3 tầng hầm của công trình truyền xuống lớn.
- Lựa chọn phương án móng cọc khoan nhồi đường kính D1500, D1200 chiều sâu hạ cọc
xem bản vẽ và phụ lục tính toán (mũi cọc ngàm vào lớp cuội sỏi khoảng 4m)
- Sức chịu tải cọc: D1500: 1600T

D1200: 1050T
- Tường tầng hầm sử dụng tường vây bê tông cốt thép dày 600, tường sâu 26m so với
mặt đất tự nhiên, biện pháp thi công định hướng the
- o phương pháp semi top-down.
- Hệ giằng đài có kích thước điển hình 500x1200mm, sàn tầng hầm B3 dày 400mm
- Sàn tầng hầm B1, B2: Phương án sàn nấm có chiều dày 250mm, mũ cột dày 400mm
3.3.4. Giải pháp kết cấu phần thân:
Sử dụng hệ khung - vách - lõi kết hợp với sàn BTCT đổ toàn khối là hệ kết cấu chính chịu
toàn bộ tải trọng đứng và tải trọng ngang tác dụng lên công trình.
- Cột, vách:
34
Lưới cột được bố trí chủ yếu phục vụ công năng kiến trúc (bố trí căn hộ, xếp xe tầng
hầm). Tiết diện cột được lựa chọn dựa trên yêu cầu về khả năng chịu lực và đảm bảo độ
cứng tổng thể công trình, tiết diện điển hình: 800x1500, 1000x1500, 600x2150, 400x3400,
400x2400, 300x3400, 300x2400....
- Vách thang máy, thang bộ:
Vách thang máy, thang bộ có chiều dày 450mm, 300mm và 250mm
- Dầm:
Bao gồm chủ yếu các dầm có tiết diện 800x500, 1000x600, 400x500, 400x600, 300x700,
220x500,…
Các dầm tầng chuyển (tầng 7) có tiết diện 1000x1800, 300x1800, 450x1800, 300x800,
220x500,…
- Sàn:
Sàn tầng phần thân: Phương án sàn ứng lực trước có chiều dày 210mm và 230mm.
Riêng các sàn tầng 1, tầng 6, tầng 7, tầng mái, tầng tum sử dụng phương án sàn sườn bê
tông cốt thép có chiều dày 150mm và 200mm.
3.3.5. Tải trọng tác dụng lên công trình:
1. Tĩnh tải
- Tĩnh tải tác dụng lên công trình bao gồm: trọng lượng bản thân kết cấu bê tông cốt thép,
trọng lượng của tường xây, trọng lượng của các lớp vật liệu hoàn thiện.
- Trọng lượng của tường xây và các lớp vật liệu tác dụng lên công trình được xác định
dựa vào hồ sơ thiết kết kiến trúc. Xem chi tiết phụ lục 1.
- Trị số trọng lượng riêng các loại vật liệu được sử dụng trong tính toán như sau:
Bê tông cốt thép 2500 kG/ m3

Khối xây gạch xi măng cốt liệu rỗng dày 100 1573 kG/ m3
Khối xây gạch xi măng cốt liệu đặc dày 100 2100 kG/ m3
Khối xây gạch xi măng cốt liệu đặc dày 200 2100 kG/ m3
Vữa xi măng cát 1800 kG/ m3
Gạch lát granite 2600 kG/ m3
35
Gạch lát ceramic 2000 kG/ m3

Đá lát 2600 kG/ m3
Ghi chú: Trọng lượng riêng của khối xây gạch xi măng cốt liệu lấy theo catalogue của
nhà cung cấp
2. Hoạt tải sử dụng
- Hoạt tải sử dụng tác động lên công trình được lấy theo quy định của TCVN 2737 – 1995.
Trị số hoạt tải tác dụng lên sàn được lấy tương ứng với công năng sử dụng của sàn quy
định trong bản vẽ kiến trúc.
- Kết quả chi tiết – Xem chi tiết tại phụ lục kèm theo thuyết minh
3. Hoạt tải gió
-Tải trọng gió tác động lên công trình được tính toán theo Tiêu chuẩn TCVN 2737 – 1995,
với các thông số sau:
-Địa điểm xây dựng: Q.Thanh Xuân – TP.Hà Nội
- Vùng gió: IIB
- Áp lực gió tiêu chuẩn: Wo=95 KG/m2
- Dạng địa hình: C
4. Tải trọng động đất
- Tải trọng động đất tác động lên công trình được tính toán theo TCVN 9386-2012:
- Địa điểm xây dựng: Q. Thanh Xuân – TP.Hà Nội
3.3.6. Nội lực
1. Sơ đồ tính
- Nội lực của các cấu kiện trong hệ kết cấu (cột, dầm, sàn, vách) được tính bằng phương
pháp phần tử hữu hạn, theo sơ đồ làm việc không gian. Phần tử cột, dầm được mô hình
bằng phần tử thanh (frame). Sàn, vách được mô hình bằng phần tử tấm (shell), sàn được
định nghĩa là các tấm cứng (rigid diaphragm) để truyền tải trọng ngang. Liên kết cột, vách
với móng là liên kết ngàm.
- Phương pháp nhập tải trọng lên sơ đồ tính:
- Tĩnh tải bản thân kết cấu bê tông cốt thép chịu lực do chương trình tự động tính, hệ số
độ tin cậy là 1,1.
- Tĩnh tải phụ thêm do các lớp hoàn thiện khai báo phân bố đều trên sàn.
- Tải trọng tường bao che, tường ngăn trên dầm tác dụng trực tiếp lên dầm. Tải trọng
tường, vách ngăn trên sàn được quy đổi thành lực phân bố đều tác dụng lên sàn.
36
- Hoạt tải sử dụng khai báo phân bố đều trên sàn.

- Tải trọng gió được quy về lực tập trung đặt tại các mức sàn.
2. Độ cứng của kết cấu
- Độ cứng ngang của công trình được kiểm tra theo yêu cầu của TCVN 5574-2012
- Chuyển vị ngang tại đỉnh công trình (đối với kết cấu khung – vách): F/H ≤ 1/500
- Chuyển vị ngang tương đối giữa hai tầng kế nhau: f/h ≤ 1/500
- Kết quả chi tiết – Xem phụ lục
3. Tổ hợp nội lực
- Kết quả nội lực cho từng trường hợp tải trọng được tổ hợp để tìm ra trường hợp nội lực
nguy hiểm nhất có thể xuất hiện trong kết cấu theo quy định của TCVN 2737 – 1995.
- Các tổ hợp dùng để tính toán thiết kế theo trạng thái giới hạn 1: Tùy theo tổ hợp là tổ
hợp đặc biệt hay cơ bản mà các tải trọng đứng được lấy là tải tiêu chuẩn hoặc tải tính
toán.
Tổ hợp Tĩnh tải Hoạt tải Gió X Gió Y Động đất X Động đất Y
COMB1 1 SD
1 0 0 XXX
0 0
COMB2 1 0.9 0.9 0 0 0
COMB3 1 0.9 -0.9 0 0 0
COMB4 1 0.9 0 0.9 0 0
COMB5 1 0.9 0 -0.9 0 0
COMB6 1 0.3 0 0 1 0.3
COMB7 1 0.3 0 0 0.3 1
Thiết kế cấu kiện

- Các cấu kiện cột, dầm, sàn, móng được thiết kế theo tiêu chuẩn Việt Nam.
Chi tiết xem thuyết minh thiết kế cơ sở.
3.4. Giải pháp cơ điện
3.3.7. Cơ sở thiết kế
Hệ thống điện được thiết kế theo các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, các tiêu chuẩn quốc
tế và các căn cứ sau đây:
 Căn cứ hồ sơ kiến trúc - kết cấu và các yêu cầu của Chủ đầu tư/ dự án.
 11TCN 20-2006: Bảo vệ và tự động- Bộ điện lực VN.
 TCVN 4756- 1989: Quy phạm nối đất và nối không.
 TCXD 16-1986: Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng.
37
 TCVN 9207- 2012: Đặt đường dây dẫn trong nhà ở và công trình công cộng.
 TCVN 9206-2012: Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng.
 TCVN 9385-2012: Chống sét cho các công trình xây dựng.
 TCVN 9358 - 2012: Lắp đặt hệ thống nối đất thiết bị cho các công trình công nghiệp.
 QCVN 12:2014 BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống điện của nhà ở và nhà
công cộng.
 TCVN 7447-2010: Hệ thống lắp đặt điện hạ áp.
 Các văn bản quy phạm hiện hành khác và tham khảo:
- IEC: International Electrotechnical Commission.
3.3.8. Hệ thống điện
3.3.8.1. Phạm vi công việc:

- Thiết kế trạm biến áp và máy phát điện dự phòng.
- Thiết kế hệ thống cấp điện, hệ thống chiếu sáng.
- Thiết kế hệ thống cấp điện cho hệ thống cơ.
- Thiết kế hệ thống chống sét và nối đất.
3.3.8.2. Các tiêu chuẩn áp dụng:
Hệ thống điện của công trình được thiết kế theo các tiêu chuẩn sau:
Mã số Tên tiêu chuẩn
QCXDVN : 1997 Quy chuẩn xây dựng Việt nam - Tập 2
QCVN12:2014/BXD Hệ thống điện trong nhà ở và nhà công cộng
11 TCN-18÷ 21:2006 Quy phạm trang bị điện
TCVN 7114-1:2008
Ecgônômi – chiếu sáng nơi làm việc – Phần 1: Trong nhà
ISO 8995-1:2002
Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng
TCVN 9207 :2012
– Tiêu chuẩn thiết kế
Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng –
TCVN 9206 :2012
Tiêu chuẩn thiết kế
Chống sét cho các công trình xây dựng – Tiêu chuẩn thiết
TCVN 9385 :2012
kế – thi công
TCVN 9888 :2013 Bảo vệ chống sét – Phần 1,2,3,4
38
NFC 17-102 :2011 Tiêu chuẩn chống sét của CH Pháp
TCVN 7447 Hệ thống lắp đặt điện của các tòa nhà
Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng
TCXDVN 333 :2005
và kỹ thuật hạ tầng đô thị – Tiêu chuẩn thiết kế.
Độ ồn tối đa cho phép trong công trình công cộng
TCXDVN 175:2005
–
Các tiêu chuẩn nước ngoài tham khảo
IEC Uỷ ban kỹ thuật điện quốc tế
NFPA Hiệp hội chống cháy quốc gia Mỹ

3.3.8.3. Giải pháp thiết kế:
a. Nguồn cung cấp điện:
b. Nguồn cung cấp điện chính:
Nguồn cung cấp điện chính cho công trình được lấy từ lưới điện trung thế 22 kV của
khu vực đến. Nguồn điện 22 kV từ điểm đấu điện đi ngầm đất vào tủ mạch vòng trung
thế ở tầng hầm. Tủ trung thế có kết cấu như sau.
- 02 khoang LBS kèm chống sét van, 02 khoang máy cắt lộ ra kèm rơ le bảo vệ, CT...
- Trong công trình bố trí một trạm biến áp 22/0.4kV với công suất 2x1600kVA đặt tại tầng
hầm để cấp điện cho toàn bộ phụ tải điện trong công trình. Máy biến áp sử dụng trong
công trình là loại máy biến áp khô. Các máy biến áp được phân bổ như sau:
- Máy biến áp T1 1600kVA: Cấp điện cho toàn bộ phụ tải điện phần chung, phụ tải khu
- thương mại văn phòng và phụ tải công cộng cho toàn công trình.
- Máy biến áp T2 1600kVA: Cấp điện cho toàn bộ phụ tải căn hộ và phụ tải phòng cháy
của công trình.
c. Nguồn cung cấp điện dự phòng:
Các phụ tải ưu tiên của công trình phải được cung cấp điện liên tục ngay cả khi nguồn
điện lưới bị gián đoạn. Các phụ tải ưu tiên bao gồm:
-Phụ tải điện khối đế của công trình (phụ tải điện tầng hầm đến tầng 6), không bao gồm
tải điều hòa.
-Các phụ tải PCCC như: máy bơm chữa cháy, quạt tăng áp cầu thang, quạt thông gió
khu để xe, thang máy chữa cháy…
39
-Các thiết bị ưu tiên như: thang máy, máy bơm nước, quạt, thiết bị an ninh, trung tâm báo
cháy, phòng IT và MDF, trục kỹ thuật…
-Chiếu sáng lối thoát nạn, hành lang các tầng căn hộ.
-Phụ tải tầng hầm.
Trong trường hợp có sự cố mất điện lưới, toàn bộ phụ tải điện ưu tiên của công trình sẽ
được cung cấp điện từ máy phát điện dự phòng thông qua bộ chuyển mạch tự động
(ATS). Bộ tự động chuyển đổi nguồn (ATS), … đảm bảo cung cấp điện liên tục cho các
phụ tải ưu tiên của công trình khi nguồn điện chính bị gián đoạn.
Máy phát điện là loại làm việc ở chế độ dài hạn. Tại tầng hầm có bố trí một bồn dầu ngầm
dung tích bồn dầu đảm bảo cung cấp đủ nhiên liệu cho máy phát hoạt động liên tục trong
48 giờ.
d. Lưới cung cấp và phân phối điện:
Nguồn điện hạ thế là là nguồn xoay chiều có tần số 50Hz, có điện áp định mức 380V, 3
pha hoặc 220V, 1 pha.
Tủ phân phối chính của các Trạm biến áp là loại Form 3b có chứng chỉ kiểm tra type test.
Cấp điện từ tủ phân phối chính đến các tủ điện phân phối tầng, phân phối khu vực, tủ
điện động lực dùng hệ thống thanh dẫn (busduct) hoặc cáp. Thanh dẫn và cáp được đi
theo các trục kỹ thuật điện.
Các đồng hồ đo đếm điện năng tiêu thụ sẽ được bố trí cho mỗi hộ tiêu thụ điện theo các
qui định bắt buộc của Công ty điện lực Hà nội.
• Khối đế (tầng hầm, tầng 1 đến tầng 6 ):
Các phụ tải chiếu sáng, ổ cắm, thông gió được cấp nguồn từ máy biến áp số 1 và Máy
phát điện bằng busway đi trong hộp kỹ thuật.
Các phụ tải điều hòa được cấp nguồn từ máy biến áp số 1 bằng cáp đi trong trục kỹ
thuật của công trình.
- Khu thương mại, dịch vụ, văn phòng (tầng 1~ tầng 6 ):
Tại phòng kỹ thuật điện của tầng bố trí các tủ phân phối điện để cấp điện đến các phụ
tải điện chiếu sáng, ổ cắm điện và các phụ tải khác.
- Khu để xe tầng hầm 1~3:
Tại mỗi phòng kỹ thuật điện mỗi tầng bố trí một tủ phân phối điện để phân phối điện
cho toàn bộ phụ tải điện chiếu sáng, ổ cắm điện và các phụ tải khác trong khu vực
đó.
40
• Khối nhà chung cư (từ tầng 7 đến 32 ):
Từ tủ điện phân phối hạ thế chính của trạm biến áp và máy phát điện, cấp điện cho
các phụ tải căn hộ bằng hệ thống thanh dẫn (busduct), gồm 2 thanh dẫn. Hệ thống
thanh dẫn này đi theo hộp kỹ thuật cấp điện cho các tủ điện các tầng. Tại các tầng sử
dụng các bộ lấy điện (plug-in) để cấp điện cho các tủ điện tầng. Thanh dẫn được lựa
chọn là loại thanh dẫn Nhôm (AL).
Các phụ tải dùng nguồn ưu tiên sẽ được cấp điện bằng cáp, cáp từ tủ ưu tiên chính
đến các tủ tầng, tủ khu vực, tủ động lực được cố định trên thang cáp.
Tại mỗi tầng bố trí tủ điện tầng trong phòng kỹ thuật điện của tầng để phân phối điện
cho các tủ điện căn hộ. Công tơ điện cho các căn hộ cũng được lắp đặt tại tủ điện
tầng.
Dây dẫn từ công tơ đến các tủ điện của từng căn hộ dùng cáp lõi đồng, cách điện
PVC, vỏ bọc PVC, đi trong máng cáp trên trần giả dọc theo hành lang tầng, từ máng
cáp vào căn hộ cáp được luồn trong ống PVC chôn ngầm tường.
Tại tủ phân phối điện căn hộ lắp các áptômát để cấp điện và bảo vệ riêng cho từng
loại phụ tải như: chiếu sáng, ổ cắm điện, điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng,
v.v,... Dây dẫn điện đi trong nhà dùng dây lõi đồng, cách điện PVC và được luồn trong
ống nhựa cứng chôn ngầm tường hoặc đi trên trần giả. Dây dẫn có màu phù hợp với
các tiêu chuẩn hiện hành, thuận tiện cho việc đấu nối, kiểm tra và vận hành.
Trong các căn hộ có dự kiến các vị trí lắp đặt các thiết bị: máy điều hoà nhiệt độ, các
thiết bị bếp, thiết bị vệ sinh, đèn chùm, đèn tường trang trí…
e. Ổ cắm điện:
Nói chung, ổ cắm điện sử dụng trong công trình là loại 3 cực 230V/ 16A. Ổ cắm điện
sử dụng trong công trình là loại đồng bộ bằng vật liệu nhựa. Riêng khu vực các phòng
kỹ thuật sử dụng loại ổ cắm có mặt bằng kim loại.Riêng khu vực phòng kỹ thuật nước
sử dụng loại ổ cắm có mặt bằng chống ẩm.
f. Hệ thống chiếu sáng:
Hệ thống chiếu sáng trong công trình bao gồm: hệ thống chiếu sáng chung và hệ
thống chiếu sáng sự cố. Hệ thống chiếu sáng được thiết kế phù hợp với tiêu chuẩn
Việt Nam hiện hành.
Khu đỗ xe :
Chiếu sáng chung cho các khu vực để xe sử dụng đèn huỳnh quang lắp sát trần.
Đèn chiếu sáng được điều khiển tập trung bằng công tắc thời gian (Timer switch).
41
Khu kỹ thuật:
Sử dụng đèn huỳnh quang lắp sát trần hoặc lắp trên tường, đèn chiếu sáng được
điều khiển bằng công tắc bật tắt lắp đặt cạnh cửa ra vào tại vị trí thích hợp.
Khu thương mại, dịch vụ, văn phòng (tầng 1 đến 6 ):
Hệ thống chiếu sáng và ổ cắm cho các khu vực thương mại dịch vụ, văn phòng sử
dụng đèn led downlight và đèn led panel âm trần. Tại các khu vực này được tính toán
và cấp nguồn đủ cho các không gian cho thuê. Hệ thống điện khách hàng có thể điều
chỉnh để phù hợp với công năng sử dụng.
Hành lang các tầng :
Sử dụng đèn led downlight, lắp âm trần. Đèn chiếu sáng được điều khiển điều khiển
tập trung bằng công tắc thời gian (Timer switch).
Khu vệ sinh:
Sử dụng đèn led downlight, lắp âm trần đèn chiếu sáng được điều khiển bằng công
tắc đặt ở các vị trí thuận tiện.
Khu căn hộ:
Bố trí chiếu sáng chung cho căn hộ sử dụng đèn led downlight, lắp âm trần hoặc lắp
nổi. Khu vực phòng khách có bố trí đầu dây chờ cho đèn chùm, khu vực bàn ăn có bố
trí đầu chờ đèn thả bàn ăn, phòng ngủ bố trí đèn downlight. Đèn chiếu sáng được
điều khiển bằng công tắc đặt ở các vị trí thuận tiện. Tại các vị trí dự kiến bố trí đèn
chiếu sáng có đặt các hộp nối dây hoặc đầu chờ phục vụ cho việc lắp đặt đèn. Đèn
chùm phòng khách, đèn thả bàn ăn sẽ do chủ nhà lắp đặt.
Hệ thống chiếu sáng sự cố:
Các đèn chiếu sáng sự cố và các đèn báo lối ra sẽ được bố trí tại tất cả các lối ra vào
như: sảnh chính, hành lang, cầu thang và một số khu vực công cộng khác.
Chiếu sáng các khu vực công cộng như: lối thoát nạn, phòng điều khiển, phòng an
ninh, phòng điều khiển trung tâm… sử dụng các loại đèn chiếu sáng có kèm bộ ắc qui
có thời gian làm việc tối thiểu 2 giờ, khi mà nguồn điện lưới bị gián đoạn.
Các đèn chiếu sáng sự cố, đèn chỉ hướng, đèn báo lối ra phải được cấp điện bằng
một lộ riêng từ tủ điện chính.
Các đèn chiếu sáng sự cố sử dụng loại đèn led.
3.3.8.4. Hệ thống chống sét và nối đất:
42
a. Hệ thống chống sét:

Hệ thống chống sét cho công trình phù hợp với các tiêu chuẩn NFC 17-102:2011 và
TCVN 9385:2012.
Để bảo vệ chống sét đánh thẳng, trên mái của công trình lắp đặt một kim thu sét phát
xạ sớm có bán kính bảo vệ là 65m kết hợp với đai đẳng thế lắp đặt trên mặt đứng
công trình tại 20% chiều cao phần trên của công trình. Hệ thống này được nối xuống
hệ thống nối đất chống sét qua các dây dẫn sét đồng trần 70mm2 từ trên mái xuống
hệ thống cọc nối đất tại tầng hầm của công trình. Các đai đẳng thế bằng đồng dẹt
25x3mm đi nổi phía ngoài dầm biên của công trình.
Hệ thống nối đất chống sét sử dụng cọc nối đất bằng đồng Ø18, L=2,4m, dây nối đất
bằng đồng bện có tiết diện 70mm2. Phương án hàn hóa nhiệt (CADWELD) sẽ được
sử dụng để hàn nối dây nối đất, dây dẫn sét...
Điện trở nối đất của hệ thống chống sét sẽ được thiết kế bảo đảm ≤ 10 ôm.
b. Hệ thống nối đất an toàn điện:

Hệ thống nối đất an toàn điện được thực hiện độc lập với hệ thống nối đất chống sét,
hệ thống nối đất thông tin.
Hệ thống nối đất này bao gồm các cọc nối đất đồng φ18, dài 2,4m liên kết với nhau
bằng các sợi đồng trần 70mm2 được bố trí phía dưới móng tầng hầm của công trình.
Điện trở của hệ thống nối đất an toàn điện sẽ được thiết kế bảo đảm ≤ 4 ôm.
Dây nối đất cho hệ thống an toàn điện sử dụng dây đồng trần 95mm2 chạy theo tuyến
cáp chính làm dây nối đất chung cho hệ thống điện. a
Tất cả các kết cấu kim loại của các thiết bị dùng điện như: tất cả các tủ điện hạ thế,
thang, máng cáp, ống cứu hỏa chính, ống cấp nước chính, khung tủ điện các tầng,
bảng điện, vỏ động cơ máy bơm, động cơ thang máy, máy điều hoà nhiệt độ, bình
đun nước nóng, v.v... đều được nối vào dây nối đất này và nối về hệ thống nối đất an
toàn chung của công trình.
3.3.8.5. Hệ thống nối thông tin:
Hệ thống nối đất thống thông tin được được thực hiện độc lập với hệ thống nối đất
chống sét, hệ thống nối đất an toàn.
Hệ thống nối đất thông tin này bao gồm các cọc nối đất đồng φ18, dài 2,4m liên kết
với nhau bằng các sợi đồng trần 70mm2 được bố trí phía dưới móng tầng hầm của
công trình. Điện trở của hệ thống nối đất thông tin sẽ được thiết kế bảo đảm ≤ 1 ôm.
43
Dọc theo thang cáp trong hộp kỹ thuật bố trí một dây nối đất chính đồng 16mm2 cho
hệ thống thông tin, các thiết bị trong hệ thống thông tin sẽ được nối đến hệ thống nối
đất này.
Tại các phòng điều khiển trung tâm tầng 1 và phòng MDF tầng hầm bố trí các tấm nối
đất chính cho hệ thống thông tin, tấm nối đất này được nối xuống hệ thống nối đất an
toàn.
3.3.9. Hệ thống điện nhẹ
3.3.9.1. Phạm vi công việc

- Thiết kế hệ thống thông tin, mạng, truyền hình (FTTH)
- Thiết kế hệ thống truyền thanh công cộng (PA)
- Thiết kế hệ thống camera quan sát (CCTV)
- Hệ thống Video Phone
- Hệ thống Car Parking
3.3.9.2. Các tiêu chuẩn áp dụng

Hệ thống điện nhẹ của công trình được thiết kế theo các tiêu chuẩn sau:
Quy chuẩn xây dựng Việt nam tập I, II, III

TCVN 8238:2009 Mạng viễn thông – Cáp thông tin kim loại dùng trong
mạng điện thoại nội hạt
TCVN 8697:2011 Mạng viễn thông – Cáp sợi đồng vào nhà thuê bao –Yêu
cầu kỹ thuật
TCVN 8698:2011 Mạng viễn thông – Cáp sợi đồng thông tin CAT.5,
CAT.5E –Yêu cầu kỹ thuật
TCVN 5771:1993 Anten máy thu hình
TCVN 5830:1999 Truyền hình. Các thông số cơ bản

Tiêu chuẩn cáp mạng LAN – Chỉ định các yêu cầu về
TIA/EIA-568A việc phân chia các phân đoạn trong hệ thống cáp, loại
cáp, khoảng cách cho phép… Đảm bảo tính tương thích
Chỉ định
của hệ về cách
thống đi các
đối với cáp,sản
phân bổ từ
phẩm cácnhà
ổ cắm trong tòa
sản xuất.
TIA/EIA-569
nhà
TIA/EIA-607 Chỉ định về an toàn nối đất đối với các thiết bị
44
IEC 60849 Tiêu chuẩn an toàn
EN 60065 Tiêu chuẩn an toàn

3.3.9.3. Hệ thống thông tin FTTH
a. Mục tiêu
Hệ thống điện thoại được thiết kế nhằm đạt mục đích:
-Đảm bảo liên lạc giữa các khu vực trong tòa nhà, với bên ngoài.
-Đảm bảo kết nối mạng internet
-Đảm bảo cung cấp tín hiệu truyền hình cho các khu vực và các căn hộ trong tòa
nhà.
Trong phạm vi thiết kế này chỉ thiết kế hạ tầng các ổ cắm điện thoại, mạng và tủ thiết
bị trong căn hộ còn phần thiết bị đầu nối, chuyển đổi và cáp trục do nhà cung cấp dịch
vụ thiết kế.
b. Giải pháp thiết kế
Trong công trình tại tầng hầm 2 phòng Kỹ thuật điện nhẹ MDF có bố trí tủ rack 42U
chứa các thiết bị của nhà cung cấp dịch vụ.
Hệ thống mạng FTTH và điện thoại bao gồm bao gồm:
-Các tủ đấu dây chính Rack 42U chứa các thiết bị đấu nối của nhà cung cấp đặt tại
phòng MDF tầng hầm 2.
- Tủ đấu rack tầng chứa các giá phối cáp quang, bộ chia quang đặt tại phòng kỹ thuật
tầng
- Tủ đấu dây căn hộ (mỗi căn hộ bố trí một tủ đấu dây chung cho các hệ thống điện
nhẹ: hệ thống điện thoại, mạng internet, hệ thống truyền hình IPTV…).
- Các ổ cắm điện thoại, mạng internet, truyền hình
- Hệ thống cáp quang từ tủ đấu dây tầng đến tủ căn hộ và hệ thống cáp đồng từ tủ căn
hộ tới các ổ cắm điện thoại, mạng, truyền hình
- Hộp đấu dây căn hộ được lắp ngầm ở độ cao 1.6m – tính đến tâm hộp.
Các ổ cắm điện thoại lắp trên tường là loại giắc R11, ổ cắm mạng lan jackRJ45, mặt lắp
âm tường, được lắp đặt ở độ cao 0.4m so với mặt nền hoàn thiện (trừ những ổ có ghi chú
cụ thể).
c. Hệ thống điện thoại, mạng, truyền hình trong căn hộ.
45
Hệ thống cáp điện thoại, truyền hình trong công trình cho khu căn hộ được thiết kế tích
hợp với hệ thống Internet chạy trên nền cáp quang, cáp quang từ hộp kỹ thuật tầng đến
các tủ điện nhẹ căn hộ, hộp này chứa các thiết bị:
- Phần điện thoại sẽ có: bộ tách tín hiệu thoại, và cáp từ bộ tách tín hiệu thoại đến phiến
đấu dây điện thoại, và cáp điện thoại từ tủ điện nhẹ căn hộ đến các ổ cắm điện thoại là
cáp cat5 4P-0.5. Cáp điện thoại được đi trong ống PVC ngầm tường, trần hoặc trên trần
giả. Điện thoại sẽ được lắp tại các phòng ngủ, phòng khách.
- Modem Wifi và switch cho hệ thống internet, cáp cho mạng internet từ tủ điện nhẹ căn
hộ đến các ổ cắm điện thoại là cáp UTP cat5e 4P-0.5. Cáp điện thoại được đi trong ống
PVC ngầm tường, trần hoặc trên trần giả. Các ổ cắm mạng sẽ được lắp tại các phòng ngủ
và phòng khách.
- Với hệ thống truyền hình sẽ sử dụng truyền hình IPTV, tại mối phòng nghỉ hoặc phòng
khách ngoài việc bố trí nút mạng cho máy tính thì tại mỗi vị trí tivi sẽ bố trí nút mạng cho
hệ thống IPTV và cáp sẽ kéo đến Switch của hệ thống mạng. Để có thể sử dụng được
truyền hình IPTV thì chủ nhà phải liên hệ với nhà cung cấp để đăng ký dịch vụ, khi đó với
mỗi vị trí tivi nhà cung cấp sẽ cung cấp cho chủ nhà một bộ STB (settop box) để giải mã
tín hiệu truyền hình, từ bộ STB sẽ đến tivi bằng cáp USB hoặc HDMI. Phần chi phí hàng
tháng sẽ theo gói của nhà cung cấp tư vấn cho chủ nhà.
- Ngoài ra sẽ dự phòng ống PVC để kết nối từ hành lang vào tủ căn hộ để dự phòng nếu
nhà nào có nhu cầu sử dụng truyền hình cáp.
d. Hệ thống điện thoại mạng cho khu thương mại
Chủ đầu tư sẽ không lắp bố trí thiết bị cho các khu dịch vụ mà chỉ bố trí chờ cáp quang
trong tủ tầng của các tầng, việc lắp đặt các ổ cắm mạng, thoại và thiết bị chuyển đổi sẽ do
người thuê sau này theo nhu cầu sử dụng của họ.
e. Hệ thống Âm thanh thông báo công cộng (PA)

 Mục tiêu
Chức năng hoạt động chính của hệ thống âm thanh thông báo là:
- Phát các bản tin thông báo
- Phát nhạc nền
- Liên kết với hệ thống an ninh, hệ thống báo cháy khi có sự cố thì tự động phát ra
chuông, còi báo động...
46
- Hệ thống âm thanh thông báo tại các phòng chức năng cũng như hệ thống âm thanh
thông báo tại hành lang, sảnh phải đạt được thời gian âm vang tối ưu. Hệ thống phải đảm
bảo truyền đạt thông tin một cách đầy đủ, rõ ràng đến người nghe hoạt động trong khu
vực thông báo.
 Giải pháp thiết kế
Dựa trên nhu cầu thực tế và tiêu chuẩn xây dựng các hệ thống âm thanh, hệ thống cần
được xây dựng dựa trên các tiêu chí sau:
- Hệ thống âm thanh thiết kế là hệ thống âm thanh thông báo được lắp đặt cố định tại
các phòng chức năng, tại hành lang, các sảnh… có thể phát tín hiệu âm thanh thông báo,
nhạc nền tới mợi vị trí trong công trình với chất lượng âm thanh tốt, âm thanh rõ và có áp
lực đủ mạnh.
- Hệ thống truyền thanh thông báo sự cố phục vụ cho hoạt động điều hành các bản tin
thông báo, phát nhạc nền phục vụ cho việc thông báo, cảnh báo các sự cố và phát nhạc
nền.
 Hệ thống thiết bị cấu thành hệ thống được thiết kế bao gồm:
+ Tín hiệu đầu vào : Micrô, các máy phát nhạc và bản tin thông báo…
+ Điều khiển, xử lý tín hiệu và hệ thống âm ly công suất
+ Tín hiệu đầu ra : Hệ thống loa thông báo.
Những thiết bị được lựa chọn cho hệ thống âm thanh được dựa trên những yêu cầu của
hoạt động thông báo tiêu chuẩn và những tiêu chuẩn của hãng sản xuất đã được công
nhận và kiểm chứng, đảm bảo thiết bị có tính đồng bộ cao, độ bền cao và tính mở khi hệ
thống cần được nâng cấp và mở rộng.
Tủ trung tam hệ thống âm thanh đặt tại phòng an ninh trực pccc tầng 1 của tòa nhà.
Khu thương mại dịch vụ, hành lang, khu vệ sinh, sảnh cầu thang, tầng hầm, sảnh hành
lang khu căn hộ đều được bố trí hệ thống loa âm trần và loa treo tường.
Dây tín hiệu PVC 2x1.5mm2 đi trong ống bảo vệ trên trần giả hoặc đi ngầm trần tường tại
các vị trí không có trần giả.
Cáp tín hiệu sẽ đi từ trung tâm kỹ thuật đến mỗi tầng theo trục kỹ thuật của toà nhà, tại
mỗi tầng cáp sẽ được đi trong ống PVC lắp phí trên trần giả.
Hệ thống có khả năng kết nối với máy tính giúp cho việc điều khiển được dễ dàng. Ngoài
ra còn có thể được kết nối với hệ thống báo động, báo cháy của toà nhà. Khi hệ thống
báo động, báo cháy được kích hoạt thì bộ điều khiển mạng sẽ tự động đưa ra các thông
47
báo do người sử dụng nạp vào từ trước để thông báo về vị trí xảy ra cháy, hướng thoát
hiểm vv...
 Mạng cáp:
Cáp hệ thống sử dụng cáp đồng.

Cáp loa sử dụng cáp PVC 2 x 1,5mm2. Mỗi vùng âm chạy một đường cáp riêng kết nối từ
loa đến tăng âm công suất. Số lượng và phân vùng âm như thể hiện trên bản vẽ.
Tất cả các cáp được chạy trong ống bảo vệ, đường kính nhỏ nhất của ống được sử dụng
là 20mm. Đường cáp trục chính được đi trong máng cáp dọc theo hộp kỹ thuật.
3.3.9.4. Hệ thống Camera giám sát
a. Mục tiêu
Hệ thống camera quan sát được thiết kế nhằm mục đích đảm bảo an ninh cho tòa nhà,
bảo vệ con người và tài sản trong tòa nhà. Hệ thống thực hiện chức năng kiểm soát, theo
dõi liêntục 24/24h và quản lý lưu trữ những thông tin cần thiết về nhân sự ra vào tòa nhà
và các khu vực quan trọng, lưu trữ hình ảnh theo giờ, khu vực cần thiết.
Trung tâm hệ thống camera lắp tại phòng trực pccc tầng 1 của tòa nhà.
Camera sử dụng là camera IP cấp nguồn POE được lắp đặt tại các vị trí sau:
- Tại các lối vào ra khu vực để xe tầng hầm 1, giao thông các tầng hầm 1,2,3
- Sảnh thang máy của các tầng
- Hành lang của tất cả các tầng căn hộ
- Khu ngoài nhà tầng 1
- Các lối ra vào của thang bộ tầng 1

Cáp tín hiệu và cấp nguồn cho camera dùng loại cáp UTP Cat5E.
Cáp được đi trong ống luồn dây PVC D20 đặt ngầm tường trần, hay đi nổi phía trên trần
giả tùy theo vị trí cụ thể, tại các vị trí có máng cáp, cáp được đi trong máng cáp.
Tại phòng điều khiển sẽ có các bộ NVR 16 kênh có thể lắp ổ cứng lên đến 32T và màn
hình chuyên dụng 32 inh sử dụng giám sát. Nếu muốn xem một camera nào đó, ta ấn nút
phóng to theo camera lựa chọn. Từ màn hình này chúng ta có thể thực hiện các thao tác
giám sát, ghi hình theo ý muốn. Các camera được thể hiện trên màn hình màu có ghi chú
thích tên khu vực để người điều khiển có thể quan sát khi cần thiết khi có nghi vấn hoặc
thông báo tức thời.
48
Với máy tính được kết nối với hệ thống thông qua mạng LAN/WAN chúng ta cũng có thể
xem và thực hiện các thao tác bằng cách lực chọn camera từ màn hình đồ hoạ cửa sổ
hình ảnh của camera đó sẽ hiện ra và ta thực hiện các thao tác.
Các camera được lựa chọn phù hợp với từng vị trí lắp đặt không những đảm bảo tính
thẩm mỹ đồng thời phát huy những tính năng phù hợp nhất với từng điều kiện lắp đặt và
sử dụng.
Các camera lắp đặt trên trần, tường phải được cố định một cách chắc chắn đảm bảo an
toàn.
c. Camera bán cầu cố định
Được lắp đặt trên trần hoặc trên trần ở những nơi phù hợp được thể hiện trên bản vẽ mặt
bằng. Camera bán cầu không những đảm bảo được hiệu quả hoạt động mà còn có tính
thẩm mỹ cao.
d. Đầu ghi hình kỹ thuật số (NVR)
NVR cho phép tích hợp thể hiện 16 kênh camera, có chức năng kết nối qua đường
TCP/IP, ASDN và PSTN. Mỗi bộ NVR sẽ được trang bị ổ cứng đảm bảo lưu trữ dữ liệu
trong 30 ngày.
Bộ điều khiển trung tâm với máy tính và phần mềm để có thể thực hiện cả 2 chức năng
trực tiếp và ghi hình từ hệ thống CCTV của các khối nhà khác qua mạng Lan.
Khi ở chế độ xem hình, hình ảnh động thể hiện cùng một lúc của 1 đến 16 camera, có thể
chia hinh 1, 4, 9, 16 camera. Khi ở chế độ tìm kiếm, có thể playback 16 kênh camera, có
thể tìm lại theo từng đoạn bước hoặc toàn cảnh. Playback dựa trên chế độ ghi; liên tục,
theo chuyển động và các tín hiệu cảm biến. Có đường kết nối USB để sao chép dữ liệu.
e. Bộ lưu điện (UPS)
Để đảm bảo cấp điện liên tục cho hệ thống trong trường hợp mất điện lưới, sử dụng UPS
dự phòng để cấp điện liên tục cho hệ thống.
3.3.9.5. Hệ thống Video Phone

a. Giới thiệu chung
Hiện nay, việc cụ thể hóa những nhu cầu sử dụng trong thực tế là một vấn đề cấp thiết.
Chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu là một trong những công trình mà Công ty Tân
Hoàng Minh đang xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở và văn phòng ngày càng
tăng.
49
Công trình chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu là công trình tương đối hiện đại. Với rất
nhiều căn hộ, mật độ dân cư đông thì việc giám sát bảo vệ an ninh cần được chú trọng.
Để đảm bảo được nhu cầu sử dụng của công trình, giải pháp thiết kế các hệ thống trên
phải có tính tổng thể và đồng bộ cao. Một giải pháp giám sát hệ thống toàn diện và hợp lý
sẽ có tác dụng hữu ích cho việc quản lý tòa nhà.
Dựa trên nhu cầu sử dụng và mục tiêu của chung cư cao tầng CT1 Hoàng Cầu, Chúng tôi
xin đề xuất giải pháp tổng thể hạng mục Video Door Phone cho tòa nhà như sau:
b. Giải pháp
Thiết kế giải pháp
Hệ thống Video Door phone có những tính năng chuyên biệt của hệ thống, với hệ thống
này chúng ta sẽ cảm nhận được sự tiện nghi và hoàn hảo nhất. Hệ thống cho phép bạn
trao đổi trong ngoài bằng tiếng nói. Bạn có thể tự mở cửa từ xa cho khách, mà không nhất
thiết phải ra ngoài, giúp bạn cảm thấy chủ động hơn trong các tình huống và tránh được
những điều trước đây bạn chưa hài lòng.
Với những ngôi nhà nhiều tầng, các biệt thự, khu chung cư, những cuộc viếng thăm
không hẹn trước đôi lúc cũng khiến bạn bận rộn. Nhưng các bạn sẽ luôn cảm thấy yên
tâm thoải mái khi sử dụng sản phẩm này. Hệ thống có các chức năng chính như sau:
-Nhận biết khách tới nhà bằng âm thanh, hình ảnh

-Giao tiếp không dùng tai nghe (Handset)
-Kết nối tới máy con Audio,Video trong 1 căn hộ
-Âm thanh từ Nút chuông được gửi tới máy con căn hộ
-Lựa chọn nút chuông mở rộng cho mỗi căn hộ
-Lựa chọn thêm tính năng: bật tắt đèn, gọi thang máy, ...
-Nút báo nguy hiểm gọi tới bảo vệ (Panic call)
-Đèn Led xác nhận cuộc gọi
Nguyên lý hoạt động của hệ thống
Trường hợp khi có khách đến:
- Khi một khách thông thường đến để gắp một chủ nhà, khi đó ngưới đó sẽ ra bảng gọi
cửa trước sảnh chính, và bấm để liên hệ với chủ nhả, khi đó camera của bảng gọi sẽ ghi
hình người khách đó và đồng thời trên nhà tại màn hình căn hộ trong nhà sẽ phát tiếng
chuông báo hiệu và đồng thời màn hình sẽ hiện ảnh của người ấn chuông. Qua hệ thống
này chủ nhà có thể giao tiếp với khách, sau đó chủ nhà có đồng ý hay không đồng ý cũng
sẽ liên hệ với người trực dưới tầng 1 để thông báo là có cho khách lên hay không cho
khách lên.
50
- Đối với khách cùng trong tòa nhà khi đó trước cửa mỗi căn hộ cũng có bảng gọi cửa
kèm theo camera, khi khách ấn nút chuông thì người bên trong có thể giao tiếp bằng hình
ảnh, lời nói với người bên ngoài qua hệ thống chuông cửa.
• Trường hợp thông báo chung từ BQL tòa nhà:
- Với hệ thống Videophone Ban quản lý khu chung cư có thể liên lạc nội bộ với toàn bộ
căn hộ trong tòa nhà. Với máy trạm đặt tại phòng điều khiển trung tâm ban quản lý có lập
trình các thông báo tin tức cần thiết, tin tức khẩn cấp, liên lạc trực tiếp tới các căn hộ một
cách nhanh chóng và thuận tiện hơn. Hoặc trong trường hợp sự cố thì tại phòng điều
khiển có thể lập trình phát chuông sự cố để toàn bộ màn hình con trong tòa nhà đều có
thể phát nhạc thông báo sự cố đến chủ nhà.
Các thiết bị trong hệ thống:
Hệ tiêu chuẩn Hệ mở rộng

Mô tả thiết bị
(Standard) (Expanded)
Màn hình tại mỗi phòng (Apartment 48 500
station)
Bộ kiểm soát ra vào (Entrance station) 5 16
Máy trạm bảo vệ (Security guard station) 2 4
Lựa chọn thêm:

Kết nối với hệ thống thang máy 8-16
Kết nối với camera bảo vệ 2- 4
Kết nối với hệ thống đèn hành lang 5-16
Chức năng của các thiết bị trong hệ thống:

• Máy con được gắn ở mỗi căn hộ:
sử dụng để giao tiếp với màn hình căn hộ khi khách gọi, hay giao tiếp với Máy trạm
của bảo vệ.
• Nút chuông gắn Camera:
-Lắp đặt trước cửa căn hộ.
-Khách sẽ ấn nút chuông khi muốn liên lạc với chủ nhà bên trong căn hộ
• Máy trạm bảo vệ đặt tại phòng bảo vệ:
máy trạm sử dụng cho nhân viên ban quản lý tòa nhà, cho bảo vệ, cho bộ phận lễ
tân, dùng để nhận các cuộc gọi từ máy chủ (Reception mode), máy con (Panic
call).
• Bộ kiểm soát ra vào đặt tại sảnh cầu thang tầng 1, các tầng hầm,
51
dùng để kiểm soát ra vào của khách khi muốn liên hệ với người dân sống trong
khu đựơc bảo vệ; để bảo vệ cho khu dân cư được an toàn.
c. Sơ đồ kết nối
Sơ đồ kết nối các thiết bị trong hệ thống được mô tả như hình vẽ 2.1. Các vị trí
thường đặt các thiết bị trong hệ thống:
-Màn hình, máy con đặt tại vị trí các phòng của các căn hộ
-Máy trạm bảo vệ đặt tại phòng bảo vệ
-Bộ kiểm soát ra vào đặt tại sảnh cầu thang tầng 1, các tầng hầm…
- Sơ đồ kết nối hệ thống
3.3.10. Hệ thống quản lý bãi đỗ xe (CAR PARKING)

a. Mục tiêu
Hệ thống quản lý đỗ xe được thiết kế nhằm nâng cao hiệu suất sử dụng của khu đỗ xe,
tạo điều kiện thuận lợi cho người quản lý cũng như người sử dụng tòa nhà gửi xe tiện lợi,
nhanh chóng.
Hệ thống khống chế các xe ra vào tùy tiện, tránh lộn xộn trong khu vực đỗ xe, đảm bảo
an toàn, tiện lợi cho xe gửi định kỳ tại đây, đảm bảo cho xe của khách thăm gửi xe một
cách nhanh chóng, gọn gàng, thu phí hiệu quả.
Hệ thống phải có những chức năng sau đây:
- Khi đưa xe vào khu đỗ xe:
52
Nếu xe gửi của khách gửi theo giờ: khách phải lấy vé đỗ xe tại máy soát vé. Khi xe tiến
đến máy soát vé và chạm vào vòng dây cảm ứng lắp đặt ngầm dưới đường, hệ thống sẽ
nhận biết có xe, lúc này người điều khiển sẽ nhấn nút điều khiển để xuất vé, hệ thống sẽ
in ra thời gian hiện tại trên vé. Sau khi lấy vé xong máy soát vé sẽ gửi tín hiệu tới barier
để nâng barrier lên, khi xe tiến lên, đi qua vòng dây cảm ứng ngay bên dưới barrier,
barrier sẽ tự động hạ xuống.
Nếu xe gửi là loại gửi định kỳ: chủ xe phải mua thẻ gửi xe trước, khi gửi xe người sử
dụng không cần phải qua máy lấy vé nữa mà chỉ cần đưa thẻ vào máy đọc thẻ, máy đọc
thẻ sẽ kiểm tra mã số của thẻ, nếu thẻ còn thời hạn sử dụng tín hiệu mở barrier sẽ được
đưa ra, khi xe tiến lên, đi qua vòng dây cảm ứng ngay bên dưới barrier, barrier sẽ tự
động hạ xuống ngăn những xe không được phép vào khu đỗ xe.
- Khi lấy xe:
Nếu xe gửi của khách gửi theo giờ: người lái xe phải tới quầy thu phí để kiểm tra vé, nếu
số tiền trả đã đủ, hệ thống sẽ trả lại vé cho người lái xe, người lái xe sẽ lái xe tới lối ra và
đưa vé vào máy đọc thẻ tại lối ra để mở barrier ra, khi xe đi qua vòng dây cảm ứng
barrier sẽ tự động hạ xuống.
Nếu xe gửi là loại gửi định kỳ: người lái xe đưa xe tới lối ra và đưa thẻ gửi xe vào máy
đọc thẻ ra, máy đọc thẻ sẽ kiểm tra mã của thẻ và thực hiện các kiểm tra khác, nếu thẻ
hợp lệ máy sẽ trả lại thẻ, barrier sẽ được nâng lên cho xe ra, khi xe đi qua vòng dây cảm
ứng barrier sẽ tự động hạ xuống. Nếu thẻ không hợp lệ máy sẽ không nhận thẻ và không
mở barrier.
Nếu người gửi xe là khách đến vì công việc có thể lấy chứng nhận đến làm việc và được
miễn tiền đỗ xe.
Dữ liệu về toàn bộ các hoạt động tại quầy soát vé sẽ được gửi về trung tâm điều khiển.
Tại khu vực quầy thu phí lắp đặt biển thông báo để thông báo khi khu đỗ xe không còn
chỗ trống.
Khi khu đỗ xe đã đầy, đèn báo tại lối vào sẽ báo đầy và barrier lối vào không thể nâng
lên được.
53
3.3.11.Hệ thống điều hòa không khí và thông gió

a. Phạm vi công việc
Hệ thống điều hòa không khí bao gồm:
-Khu thương mại dịch vụ tầng 1, không gian nhà trẻ tầng 1, 2 và các không gian tập Gym,
không gian Yoga tầng 6, không gian văn phòng làm việc tầng 2 đến tầng 5 sử dụng hệ
thống điều hòa VRV (VRF) loại biến tần 1 chiều lạnh. dàn lạnh sử dụng loại âm trần nối
ống gió, cassattee âm trần 4 hướng thổi. Dàn nóng đặt tại không gian kĩ thuật các tầng
đảm bảo mỹ quan công trình.
-Khu căn hộ (Tầng 7 đến tầng 32) sử dụng hệ thống điều hòa cục bộ loại biến tần 1 chiều
lạnh cho phòng khách và phòng ngủ. Phòng khách căn hộ sử dụng dàn lạnh kiểu treo
tường, phòng ngủ căn hộ sử dụng dàn lạnh kiểu treo tường, dàn nóng đặt tại các ban
công, lô gia căn hộ.
-Hệ thống hút khí thải khu vệ sinh chung, hút khí thải vệ sinh căn hộ, hút khí thải khu bếp.
-Hệ thống hút khói hành lang các tầng căn hộ tầng điển hình.
-Hệ thống tăng áp thang bộ thoát hiểm, tăng áp giếng thang máy, sảnh thang máy trong
tầng hầm.
-Hệ thống thông gió và hút khói gara ngầm.
b. Các tiêu chuẩn áp dụng

Hệ thống điều hoà không khí của công trình được thiết kế theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn
Việt Nam và tham khảo các tiêu chuẩn BS, AS và các quy chuẩn thực tế, hướng dẫn thiết
kế, tiêu chuẩn ASHRAE:
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1, 2, 3
QCVN 02:2009 Số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Nhà ở và công trình

QCXDVN 05:2008
công cộng-an toàn sinh mạng và sức khoẻ
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho
QCVN 06:2010
nhà và công trình
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia công trình ngầm đô thị
QCVN 08:2009
phần 2-Gara ôtô
TCVN 4088:1985 Số liệu khí hậu dùng trong thiết kế xây dựng
54
TCVN 5687:2010 Tiêu chuẩn thiết kế Thông gió - Điều hòa không khí
Tiêu chuẩn thiết kế ở nhà cao tầng TCXDVN
TCXDVN 323:2004
323:2004
QCVN
Quy chuẩn quốc gia về tiếng ồn
26:2010/BTNMT
Tiêu chuẩn về thiết kế, thi công và nghiệm thu hệ
TCVN 232/BXD
thống lạnh điều hòa không khí.
Mức ồn tối đa cho phép trong công trình công cộng-
TCXDVN 175:2005
Tiêu chuẩn thiết
BS 5588-4:1998 Tiêu chuẩn xây dựng Anh

HVAC Systems Duct Design. SMACMA . 1981
Tiêu chuẩn tham khảo
Edition and second edition -1995. ASHRAE
Các quy định Việt Nam vềHandbook,
bảo vệ môi2005
trường.
đến 2008
c. Giải pháp kỹ thuật điều hoà cho khu thương mại dịch vụ, không gian văn
phòng, không gian tập Gym, Yoga, không gian nhà trẻ.
Sử dụng hệ thống điều hòa không khí VRV (VRF) 1 chiều lạnh
Hệ thống điều hoà không khí bán trung tâm biến tần VRV (VRF) được lựa chọn có nhiều
ưu điểm thường sử dụng cho các công trình có khối tích trung bình. vừa không làm ảnh
hưởng đến kiến trúc vừa tiết kiệm chi phí vận hành sau này. Các khu vực có cùng tính
năng, cùng tầng sử dụng một hệ. Với hệ máy nén biến tần mức tiêu thụ điện của hệ thống
được tiết kiệm tối đa.
Nguyên lý hệ thống điều hoà không khí biến tần VRV, VRF được lựa chọn: gồm cục ngoài
qua hệ thống đường ống tải lạnh dẫn dịch tới cục trong tại đây môi chất bay hơi trong điều
kiện nhiệt độ thấp, áp suất thấp trở về máy nén nhờ áp lực dư trên đường ống. Hơi ga
qua máy nén trở thành khí có áp suất cao, nhiệt độ cao đẩy qua dàn giải nhiệt, van tiết lưu
thành dịch có nhiệt độ thấp và áp suất thấp đưa xuống cục trong (indoor). Cứ như vậy
vòng tuần hoàn của tác nhân lạnh liên tục trong suốt thời gian vận hành máy. Chính vì
vậy, các hãng cung cấp thiết bị nên lựa chọn tác nhân lạnh có tiêu chuẩn thân thiện với
môi trường, đảm bảo yêu cầu vệ sinh như R410a, R407c,… Các dàn nóng có tính năng
khởi động luân phiên và thay nhau làm việc để tăng tuổi thọ của hệ thống. Máy nén, dàn
55
nóng của tổ hợp VRV, VRF có chức năng hoạt động ở chế độ sự cố khi hỏng 1 máy nén
trong dàn nóng hoặc một dàn nóng trong tổ hợp.
Cao độ chênh giữa cục ngoài và cục trong 50m (Với công nghệ hiện nay nhiều hãng cho
phép chiều cao chênh lệch giữa dàn nóng tới dàn lạnh xa nhất lên tới 90m), chiều dài
tương đương đường ống môi chất cho phép tới 150m, cao độ chênh giữa 2 cục trong là
15m mà không ảnh hưởng đến độ bền cũng như tính năng của thiết bị.
Hệ thống điều hoà không khí VRV, VRF sử dụng các thiết bị đồng bộ: cục trong, cục
ngoài, bộ xử lý không khí ngoài, các bộ chia gas, dịch, các bộ điều khiển chế độ nhiệt ẩm
Hệ thống điều hoà có tính năng hiện đại, thuận tiện cho người sử dụng, có thể điều khiển
toàn hệ thống độc lập hoặc thông qua hệ thống BMS toàn nhà, vừa có thể điều khiển tại
các vị trí đặt máy. Bộ điều khiển có thể kết nối tối đa 1024 dàn lạnh và 160 tổ hợp dàn
nóng. Các bộ điều khiển dây có màn LCD hiển thị toàn bộ tình trạnh hoạt động của máy,
cho phép lập trình và kết thúc trong vòng 72 giờ, có bộ cảm biến nhiệt độ, có tính năng tự
kiểm tra và hiển thị mắc các lỗi ngay khi có sự cố... và những tính năng hiện đại nhất cho
hệ VRV, VRF.
d. Giải pháp điều hòa cục bộ (một mẹ một con) cho các căn hộ tầng điển hình
(phòng khách và phòng ngủ ).
Sử dụng hệ điều hoà không khí cục bộ loại biến tần 1 chiều (làm lạnh) (một mẹ một con ).
Phòng khách sử dụng dàn lạnh treo tường, phòng ngủ sử dụng dàn lạnh loại treo tường,
dàn nóng đặt tại ban công, lô gia ban công các căn hộ tại vị trí đảm bảo cảnh quan của
công trình.
Hệ thống điều hoà không khí cục bộ được lựa chọn có nhiều ưu điểm thường sử dụng
cho các công trình có khối tích trung bình. vừa không làm ảnh hưởng đến kiến trúc vừa
tiết kiệm chi phí vận hành sau này. Các khu vực có cùng tính năng, cùng tầng sử dụng
một hệ. Với hệ máy nén biến tần mức tiêu thụ điện của hệ thống được tiết kiệm tối đa.
Nguyên lý hệ thống điều hoà không khí cục bộ được lựa chọn: gồm cục ngoài qua hệ
thống đường ống tải lạnh dẫn dịch tới cục trong tại đây môi chất bay hơi trong điều kiện
nhiệt độ thấp, áp suất thấp trở về máy nén nhờ áp lực dư trên đường ống. Hơi ga qua
máy nén trở thành khí có áp suất cao, nhiệt độ cao đẩy qua dàn giải nhiệt, van tiết lưu
thành dịch có nhiệt độ thấp và áp suất thấp đưa xuống cục trong (indoor). Cứ như vậy
vòng tuần hoàn của tác nhân lạnh liên tục trong suốt thời gian vận hành máy. Chính vì
vậy, các hãng cung cấp thiết bị nên lựa chọn tác nhân lạnh có tiêu chuẩn thân thiện với
môi trường, đảm bảo yêu cầu vệ sinh như R410a.
56
Là các máy lạnh công suất nhỏ kiểu giải nhiệt gió ( cục ngoài), được kết nối 1 cục trong
với một cục ngoài bằng hệ thống đường ống dẫn dịch và gas lạnh.
Các dàn lạnh (cục trong) trực tiếp làm chức năng điều hòa không khí cho các phòng
được bố trí ở những vị trí thích hợp phù hợp với kiến trúc và chức năng phòng.
Các cục ngoài đặt ở các ban công và đã được kết hợp với kiến trúc để không ảnh hưởng
đến kiến trúc ngôi nhà.
- Các yêu cầu chung:
Toàn bộ các hệ thống đường ống dẫn dịch và ga lạnh này phải được thử áp lực theo các
tiêu chuẩn & quy định của nhà nước Việt nam trước khi đưa vào vận hành. Đường ống
đồng theo tiêu chuẩn TCXD-232 hoặc AS 1432 loại B hoặc các tiêu chuẩn tương đương
Hệ thống mạng lưới đường ống thu hồi nước ngưng tụ từ các dàn lạnh (cục trong) sẽ
được đi ngầm tường hoặc trong hộp kỹ thuật xuống tầng hầm và nối vào đường ống thoát
nước mưa của hệ thống cấp thoát nước và đi ra ngoài nhà.Vị trí cụ thể được xác định
trong bản vẽ.
Các dàn nóng được nối liên động với các dàn lạnh. Các dàn lạnh sẽ được điều khiển chế
độ làm lạnh, điều hòa thông qua các các Thermostat điều khiển từ xa hiển thị bằng màn
hình tinh thể lỏng đặt ngay tại các khu vực cần điều hoà, thuận tiện cho người sử dụng.
e. Giải pháp kỹ thuật điều hoà cục bộ 01 dàn nóng kết hợp với 01 dàn lạnh cho
không gian siêu thị nhỏ tầng 1 và phòng trực PCCC tầng 1
Sử dụng hệ điều hoà không khí cục bộ loại biến tần 1 chiều (làm lạnh). dàn lạnh sử dụng
loại cassette âm trần 4 hướng thổi, dàn lạnh âm trần nối ống gió. Dàn nóng đặt tại vị trí kĩ
thuật tại tầng 2.
f. Thông gió khu vệ sinh, bếp khu căn hộ và thương mại.
Thông gió vệ sinh các căn hộ sử dụng phương án thông gió theo phương ngang. Quạt
thông gió kiểu gắn trần lắp trên trần giả mỗi khu vệ sinh kết hợp hệ thống ống gió và cửa
gió để hút thải gió từ khu vệ sinh ra ban công hở của các căn hộ.
Thông gió vệ sinh khu thương mại dịch vụ (tầng 1 - tầng 6) sử dụng phương án thông gió
theo phương ngang. Quạt thông gió loại hướng trục nối ống gió lắp trên trần giả mỗi khu
vệ sinh kết hợp hệ thống ống gió và cửa gió để hút thải gió từ khu vệ sinh ra bên ngoài.
Thông gió bếp, sử dụng phương án thông gió theo phương ngang. Tại các vị trí bếp được
lắp đặt chụp hút mùi chuyên dụng, hút và đẩy gió theo tuyến ống ra ban công hở của các
căn hộ.
57
g. Thông gió cấp gió tươi không gian điều hòa

Cấp khí khu thương mại dịch vụ tầng 1, tầng 6 và không gian văn phòng tầng 3 đến tầng 5
: Khu vực này được cấp khí tươi bằng các quạt hướng trục lắp trên trần giả mỗi khu vực
kết hợp hệ thống ống gió và cửa gió cấp cho các không gian sử dụng điều hòa.
Dòng khí tươi này trước khi cấp vào phòng đều được lọc sạch qua bộ lọc bụi. Những quạt
gió này đều có bảng điều khiển (hoặc công tắc điều khiển) được lắp đặt tại các vị trí thuận
tiện cho người sử dụng.
Cấp khí tươi cho nhà ở: gió tươi cấp cho các căn hộ được tràn tự nhiên qua các khe hở
trên cửa sổ và cửa đi.
h. Thông gió điều áp cầu thang, giếng thang máy, tăng áp sảnh thang máy tầng
hầm.
Tại các cầu thang bộ thoát hiểm đều phải có các hộp kỹ thuật đứng xuyên suốt từ tầng
hầm đền tầng mái (hộp gió điều áp cầu thang được làm bằng ống gió tôn tráng kẽm đi
trong hộp kĩ thuật) để cung cấp gió tươi vào buồn thang bộ thoát hiểm nhằm chống ngạt
và chống khói tràn cho người khi chạy thoát hiểm. Trên mỗi một hộp gió điều áp cầu thang
đều bố trí các quạt điều áp để cung cấp khí tươi có lưu lượng và áp suất phù hợp.
Hệ thống tăng áp cầu thang bộ N2 xin chuyển từ thang N1 sang bao gồm 02 quạt : 01
quạt chính và 01 quạt dự phòng, 02 quạt này được cấp 03 nguồn ưu tiên (01 nguồn từ
điện lưới và 02 nguồn từ 02 máy phát khác nhau), quạt dự phòng hoạt động sau khi quạt
chính khởi động sau 10 s không hoạt động.
Trên các giếng thang máy đều được bố trí quạt điều áp cung cấp gió tươi vào các giếng
thang để chống ngạt và chống khói tràn cho người khi chạy thoát hiểm. Các quạt này có
lưu lượng và áp suất phù hợp.
Những quạt gió này đều có bảng điều khiển (hoặc công tắc điều khiển) được lắp đặt tại
phòng trực PCCC tầng 1và được nối liên động với hệ thống báo cháy trung tâm của tòa
nhà.
Tính toán xem phụ lục 2.
i. Thông gió hút khói hành lang kín các tầng căn hộ điển hình.
Hành lang kín tầng căn hộ điển hình của công trình được trang bị hệ thống hút khói, tạo
điều kiện thuận cho việc thoát hiểm khi có sự cố xảy ra. Hệ thống hút khói bao gồm quạt
hướng trục nối ống, động cơ chống cháy được đặt trên tầng mái, kết hợp với trục kỹ thuật
xuyên suốt các tầng bằng tôn tráng kẽm và tuyến ống gió để hút khói tại hành lang khi có
sự cố.
58
Tại từng tầng bố trí van điện điều khiển chịu lửa và được kết nối với hệ thống báo cháy
trung tâm. Các van sẽ tự động mở khi có sự cố. Các van này đều phải có các nút ấn lắp
đặt trong bảng điều khiển mỗi tầng để có thể sử dụng dự phòng.
j. Thông gió tầng hầm:
Bãi đỗ xe là nơi có nồng độ CO, CO2 cao ảnh hướng xấu đến sức khỏe con người. Khí
thải của ôto, xe máy cũng tạo ra môi trường dễ xảy ra hỏa hoạn, trong tầng hầm bố trí
thêm phòng ăn, kho, khu đặt thiết bị điện.
Dựa theo kết quả tính toán, kiến trúc và vùng cháy (chia theo PCCC) tư vấn thiết kế đưa
ra giải pháp sử dụng hệ thống thông gió cơ khí để hút khí thải và hút khói, khí tươi bên
ngoài được cấp vào qua các hệ thống đường ống quạt cấp cho tầng hầm và độc lập cho
mỗi khoang cháy.
Theo đặc điểm kiến trúc và theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy hiện hành, diện tích
tầng hầm nhỏ hơn 3000 m2 nên ta chia thành 1 khoang cháy.
Ở chế độ thông gió thông thường thì 02 quạt hút vận hành ở chế độ bình thường, khi có
sự cố cháy nổ trong tầng hầm thì hệ thống báo cháy tự động kích hoạt quạt hút từ chế độ
thông gió sang chế độ hút khói để hút thải khói với lưu lượng gấp 1,5 lần chế độ thông
gió. (Khi có cháy xả ra thì các quạt cấp gió trong tầng hầm sẽ dừng hoạt động).
Trục cấp và hút khí được bố trí đối xứng và phân tán để không gian trong tầng hầm được
thông thoáng, đảm bảo các yêu cầu vệ sinh môi trường không khí cho con người hoạt
động trong gara. Sử dụng ống gió và cửa gió để đảm bảo việc phân vùng khói theo yêu
cầu PCCC.
Những quạt gió này đều có bảng điều khiển (hoặc công tắc điều khiển) được lắp đặt tại
phòng trực PCCC tầng 1và được nối liên động với hệ thống báo cháy trung tâm của tòa
nhà.
k. Yêu cầu kỹ thuật chung của thiết bị và vật liệu.
Các vật tư thiết bị cung cấp lắp đặt cho công trình là mới 100%, trừ trường hợp có yêu
cầu khác của Chủ đầu tư.
Hệ thống thống điều hoà thông gió của công trình thi công, nghiệm thu theo các tiêu
chuẩn thi công, lắp đặt hiện hành của Việt Nam. Trường hợp các Tiêu chuẩn Việt nam
chưa có thể tham khảo áp dụng các tiêu chuẩn Quốc tế tương đương của các nước khác.
59
Việc chọn vật tư, thiết bị do Chủ đầu tư căn cứ theo các yêu cầu về vốn đầu tư, yêu cầu
kỹ thuật để lựa chọn nhưng phải đảm bảo các thông số kỹ thuật đã đề ra trong hồ sơ thiết
kế.
3.3.12. Hệ thống cấp thoát nước

3.3.12.1. Phạm vi công việc:
- Hệ thống cấp nước sinh hoạt trong nhà
- Hệ thống thoát nước trong nhà (nước thải sinh hoạt và nước mưa)
3.3.12.2. Các quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng:

Hệ thống cấp thoát nước của công trình được thiết kế theo các tiêu chuẩn và yêu cầu
sau:
Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công

QCVN:2010
trình
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia – Công trình ngầm đô thị.

QCVN 08:2009
Phần 2: Ga ra ô tô
QCVN
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt
14:2008/BTNMT
TCVN 4513:1988 Cấp nước bên trong - Tiêu chuẩn thiết kế
TCVN 4474:1987 Thoát nước bên trong - Tiêu chuẩn thiết kế

Cấp nước – Mạng lưới đường ống và công trình – Tiêu
TCVN 33:2006
chuẩn thết kế
Thoát nước. Mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu
TCVN 7957-2008
chuẩn thiết kế
Các quy chuẩn và tiêu chuẩn khác có liên quan
3.3.12.3. Giải pháp thiết kế:

a. Hệ thống cấp nước lạnh
Nguồn cấp nước cho công trình
- Nguồn nước cấp cho công trình được lấy từ đường ống phân phối trên đường Trường
Chinh
Các tiêu chuẩn dịch vụ
- Áp lực: đảm bảo áp lực tự do tối thiểu tại các thiết bị dùng nước (TCVN 4513:1988).
60
Chất lượng: đảm bảo theo tiểu chuẩn nước cấp sinh hoạt của Bộ Y tế.
Thời gian cấp nước: 24/24 giờ.
Phương án cấp nước
- Cấu trúc hệ thống cấp nước: ống cấp nước khu vực → Bể nước ngầm (tầng hầm
1,2)→Bơm chuyển nước →Bể chứa nước sinh hoạt (mái) →Đường ống chính → ống
chính tầng →ống nhánh → Đồng hồ đo nước → Căn hộ.
- Hệ thống cấp nước từng tháp của công trình được chia thành các vùng chính cấp nước:
theo yêu cầu áp lực như sau:
- Áp lực tự do tính tại vòi: có hmin = 4m.
- Áp lực nước trong hệ thống có chênh cao hình học h max= 35m( 3,5bar).
+ Vùng 1: Các tầng trên cùng (30, 31, 32, tầng tum): Do sự chênh áp từ tầng mái đến thiết
bị dùng nước không đủ, do đó sử dụng cụm bơm tăng áp tự động để cấp cho các thiết bị
dùng nước trong vùng này.
+ ùng 2: 4 tầng tiếp (tầng 25 đến tầng 29), cấp nước bằng áp lực chênh cao tự do giữa bể
nước mái và các thiết bị dùng nước trong công trình.
+ Vùng 3 : Các tầng còn lại. Do áp lực chênh cao quá lớn nên áp lực nước tại các vùng
này sẽ được khống chế bằng bộ van giảm áp thủy lực.
b. Tính toán đồng hồ đo nước cấp vào bể nước ngầm
Lưu lượng nước sinh hoạt cần thiết cấp cho tòa nhà trong 1 ngày đêm là ~ 298 m3/ngđ.
Thời gian cấp nước trong ngày là 6 giờ. Lưu lượng qua đồng hồ 1 giờ là ~ 50 m 3/h. Dựa
theo bảng 6 TCVN 4513-1988 chọn đồng hồ loại tuốc bin có đường kính DN100. Chọn
tuyến ống cấp nước vào bể chứa có đường kính D150, vật liệu ống là thép mạ kẽm nhúng
nóng.
c. Tính toán dung tích bể chứa nước ngầm
Bể chứa nước ngầm cho sinh hoạt được thiết kế chung với bể chứa nước dự trữ chữa
cháy .
Wbc = 1.5*Qsh/n+ WPCCC
Với:
Wbc: Dung tích bể chứa nước ngầm.
Qsh : Nhu cầu dùng nước sinh hoạt của công trình 1 ngày đêm.
WPCCC: Dung tích nước PCCC = 320m3, do bên thiết kế PCCC cung cấp.
61
Sau tính toán có kết quả Wbc = 544 m3. Do diện tích bể ngầm chỉ bố trí được ~ 500m3, còn
thiếu 44m3. Đề xuất giải pháp chuyển 44m3 còn thiếu ở bể ngầm lên bể mái. Chọn bể
chứa nước sinh hoạt +PCCC ở tầng hầm 1,2 cho tòa nhà có dung tích hữu ích là 500 m 3.
d. Tính toán dung tích bể chứa nước mái
Wmái = k*(Qsh/n + Qccm)+44.
Trong đó:
Wmái: Dung tích điều hoà của két nước mái được tính theo công thức
k: Hệ số dự trữ két nước mái. k = 1-1.5 chọn k = 1.2
Qsh: Nhu cầu dùng nước sinh hoạt của công trình 1 ngày đêm.
n: Số lần bơm nước lên mái trong ngày
Qccm : Lưu lượng nước chữa cháy dự trữ trên mái =72m 3 do bên PCCC cung
cấp.
Sau tính toán có kết quả Wmái = 206+44=250 m3. Chọn bể chứa nước là bể inox lắp ghép,
chia bể mái làm 2 bể thông nhau dung tích 1 bể 125m 3.
e. Tính toán lưu lượng, cột áp máy bơm cấp nước sinh hoạt (P-1) lên mái:
Lưu lượng bơm cấp nước lên bể mái được tính theo dung tích bể nước mái, bơm cấp
nước cho đầy bể trong khoảng thời gian từ 1h- 2h. Chọn cụm bơm cấp nước lên mái gồm
2 bơm cấp nước (1 bơm làm việc, 1 dự phòng hoạt động ở chế độ luân phiên).
Sau tính toán (xem phụ lục 1) chọn bơm cấp nước có các thông số kỹ thuật sau:
Q = 50 (m3/h)
H = 145 (m)
N = 45 (kW)
Bơm cấp nước sử dụng bơm ly tâm trục đứng đa tầng cánh.
Mực nước cài đặt cho van phao báo mực nước để khởi động bơm cấp nước lên bể mái
bằng 1/ 2 dung tích bể.
f. Tính toán bơm tăng áp cho các căn hộ 4 tầng trên cùng:
Chọn cụm bơm tăng áp đặt tại tầng kỹ thuật mái của từng khối có thông số kỹ thuật đáp
ứng yêu cầu (xem phụ lục 3).
Sau tính toán ta có kết quả:
Q = 13 (m3/h)
H = 20 (m)
N = 1.5(kW)
Chọn cụm 3 bơm (2 làm việc, 1 dự phòng) loại biến tần kèm bình tích áp V=500 lít.
g. Tính toán thủy lực đường ống cấp nước lạnh:
Bảng tính thủy lực đường ống cấp nước lạnh xem phụ lục 4
62
h. Hệ thống cấp nước nóng

Cung cấp nước nóng cho bồn rửa bếp, các phòng tắm, bồn tắm (vòi nước lavabo và vòi
sen) và tất cả các vòi trộn.
Ống nước nóng sử dụng vật liệu PPR-PN20.
Khu vực bếp:
Dùng bình nóng lạnh 15 lít đặt trong tủ bếp.
Khu vệ sinh:
Tại các khu vệ sinh có thiết kế chỉ có vòi sen tắm sẽ sử dụng bình đun nước nóng dung
tích 30 lit.
Tại các khu vệ sinh có thiết kế bồn tắm, kèm vòi sen tắm sẽ sử dụng bình đun nước nóng
dung tích 50 lit.
i. Hệ thống thoát nước thải
a) Xác định nhu cầu thoát nước thải
Qth = 100% Qc
b) Tiêu chuẩn dịch vụ
Nước thải được xử lý qua bể xử lý nước thải trước khi xả vào hệ thống thoát nước ngoài
nhà.
c) Nguồn tiếp nhận nước thải
Hệ thống thoát nước trên đường Trường Chinh
d) Phương án thoát nước thải
Cấu trúc hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước được thiết kế phân thành các loại
sau:
Ống thoát nước xí, tiểu: Tất cả các ống thoát nước từ xí, tiểu được thu gom về bể xử lý sơ
bộ của trạm xử lý nước thải, sau đó được xử lý qua hệ thống xử lý nước thải.
Ống thoát nước tắm, rửa: Tất cả các ống thoát nước từ chậu rửa, phễu thu sàn và bồn
tắm được thu gom về bể điều hòa của trạm xử lý nước thải.
Trên ống đứng thoát nước bẩn, thoát xí tiểu, khoảng 3-5 tầng đặt một cụm tê kiểm tra và
thông tắc.
Trên từng trục đứng thoát nước được đặt cụm phụ kiện giảm tốc để giảm áp lực tự do
trên đường ống đứng khi công trình có chiều cao lớn
Các ống đứng thoát nước đều được bố trí 1 ống thông hơi phụ.
Trạm xử lý nước thải được đặt 1 ống thông hơi riêng D160 và đưa cao vượt qua mái
0.7m.
Nước mặt trong gara tầng hầm được thu bởi phễu thu nước và hố ga tập trung trước khi
được bơm ra hệ thống thoát nước mưa ngoài nhà bằng các cụm bơm nước thải tự động.
63
Các ống thoát nước tự chảy ở trong nhà có độ dốc 1-3% hoặc không được nhỏ hơn 1/D.
* Tính toán bơm thoát nước thải sàn tầng hầm 3:
Xem phụ lục 4
* Tính toán thủy lực đường ống thoát nước:
Bảng tính thủy lực đường ống thoát nước xem phụ lục 5
e) Trạm xử lý nước thải:
Công suất trạm xử lý nước thải xem phụ lục 1. Tính toán và thuyết minh xem hồ sơ trạm
xử lý nước thải thể hiện riêng.
j. Hệ thống thoát nước mưa
Nguồn tiếp nhận

Nước mưa từ mái, ban công, và nước mặt của công trình sau khi được thu gom vào các
hố ga thoát nước mưa sẽ được thoát vào hệ thống thoát nước chung của đô thị.
Phương án thoát nước mưa:
Nước mưa trên mái được thu gom bằng các quả cầu thu nước, theo ống đứng thoát nước
mưa xuống các hố ga thu nước mưa ngoài nhà.
Nước mưa từ các ban công của các căn hộ được thu về phễu thu sàn, theo ống đứng và
thoát vào các hố ga thu nước mưa ngoài nhà.
Nước mặt sân vườn, cảnh quan của công trình được thu gom và thoát vào hệ thống thoát
nước mưa chung của công trình.
Tính toán:
Lưu lượng thoát nước mưa trên mái được tính theo công thức:
Fq5
Q=K (l/s)
10000
Trong đó:
F: diện tích thu nước (m2)
F = Fmái+0,3 Ftường
Với:
Fmái: diện tích hình chiếu của mái. F mái = 900 (m2)
Ftường: diện tích tường đứng tiếp xúc với mái hoặc xây cao trên mái(m 2). Ftường=0 (m2)
K: hệ số lấy bằng 2
q5: Cường độ l/s.ha tính cho TP Hà Nội có thời gian mưa 5 phút và chu kỳ vượt quá
cường độ tính toán bằng 1 năm (p=1), có q5 = 484,6 (l/s-ha)
Chọn ống đứng thoát nước mưa mái có đường kính D110 . Theo TCVN 4474:1987, ta có
số lượng ống thoát mái cho mỗi khối nhà như phụ lục tính toán( xem phụ lục thoát mưa).
Vị trí các ống thoát nước mưa được thể hiện trên bản vẽ mặt bằng của kiến trúc bao gồm
thoát nước mái, thoát nước ban công, lôgia.
64
Lựa chọn và quy cách thiết bị cấp thoát nước
Đường ống
Đường ống cấp nước sinh hoạt sử dụng ống nhựa hàn nhiệt Polypropylene (PP-R). Ống
nước lạnh trục đứng chính dùng ống PN16, ống nhánh PN10. Ống nước nóng sử dụng
ống PPR PN20, ống bơm cấp nước sử dụng ống thép vạch xanh.
Ống đứng thoát nước bẩn, thoát nước xí tiểu sử dụng ống nhựa uPVC PN16
Ống gom trần tầng 7, tầng hầm 1 cho thoát nước bẩn, thoát nước xí tiểu sử dụng ống
nhựa uPVC PN16.
Ống nhánh thoát nước bẩn, thoát nước xí tiểu sử dụng ống nhựa uPVC PN8.
Ống đứng thoát nước mưa mái sử dụng ống uPVC PN16. Ống đứng thoát nước mưa ban
công sử dụng ống uPVC PN10. Ống gom đấu nối từ trục đứng thoát nước mưa xuống
( tại tầng gom trần tầng 7, tầng hầm 1) sử dụng ống uPVC PN12.5, ống nhánh thu ban
công sử dụng ống PN8.
Đường kính ống cấp nước PPR ký hiệu D, đường kính danh nghĩa
Đường kính ống cấp nước thép ký hiệu DN, đường kính trong danh nghĩa
Đường kính ống thoát nước ký hiệu D, đường kính danh nghĩa
Van khóa
Đối với van khoá có đường kính dưới 80mm: sử dụng loại van cầu làm bằng đồng thau
hoặc inox, nối ren, chịu áp lực PN16
Đối với van có đường kính trên 80 mm: sử dụng van cửa, nêm đồng, thân thép, nối bích,
chịu áp lực PN20
Thiết bị vệ sinh
Các thiết bị vệ sinh và phụ tùng cấp thoát nước phải được sản xuất từ các vật liệu rắn,
bền và có bề mặt trơn, sạch và không thấm nước. Tất cả các thiết bị phải đảm bảo đúng
chất lượng thiết kế yêu cầu, phù hợp với các tiêu chuẩn Việt nam hoặc các tiêu chuẩn
khác được cơ quan quản lý chấp thuận. Lắp đặt và cung cấp các thiết bị vệ sinh được xác
nhận bởi hồ sơ thầu.
65
3.5. Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban
đầu và hệ thống chữa cháy khí FM200
3.5.1. Các căn cứ pháp lý
- Luật phòng cháy và chữa cháy được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2001, có hiệu lực
từ ngày 04/10/2001
- Nghị định số 79/2014/NĐ-CP, ngày 31/07/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật PCCC
- Thông tư số 66/2014/TT-BCA ngày 16/12/2014 của Bộ trưởng Bộ Công an quy định chi
tiết thi hành một số điều của Nghị định số 79/2014/NĐ-CP
3.5.2. Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng
- Căn cứ thiết kế kiến trúc của công trình.
+ TCVN 2622:1995: Phòng chống cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế
+ TCVN 3254:1989: An toàn cháy - Yêu cầu chung.
+ TCVN 3890:2009 : Phương tiện phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình – Trang
bị, bố trí, bảo dưỡng, kiểm tra.
+ TCVN 3991:1985: Tiêu chuẩn phòng cháy trong thiết kế xây dựng - thuật ngữ và định
nghĩa.
+ TCVN 4513 - 88 : Cấp nước bên trong - tiêu chuẩn thiết kế.
+ TCVN 4778:1989: Phân loại cháy.
+ TCVN 4879:1989: Phòng cháy - dấu hiệu an toàn.

+ TCVN 5040:1990: Thiết bị phòng cháy và chữa cháy - Ký hiệu hình vẽ trên sơ đồ phòng
cháy - yêu cầu kỹ thuật.
+ TCVN 5303:1990: An toàn cháy - thuật ngữ và định nghĩa
+ TCVN 5760:1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng.
+ TCVN 5738: 2001: Hệ thống báo cháy tự động – Yêu cầu kỹ thuật.
+ TCVN 6102 - 1996 ISO 7202:1987 Phòng cháy, chữa cháy-chất chữa cháy- bột).
+ TCVN 6160:1996 : Phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế.
+ TCVN 6379 - 1998: (Thiết bị chữa cháy- Trụ nước chữa cháy- yêu cầu kỹ thuật).
+ TCVN 7161-13:2002 : Hệ thống chữa cháy bằng khí- tính chất vật lý và thiết kế hệ thống-
Phần 13: Chất chữa cháy IG-100
+ TCVN 7336 – 2003: Phòng cháy chữa cháy - Hệ thống Sprinkler tự động – Yêu cầu thiết
kế và lắp đặt.
+ QCVN 06:2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cho nhà và công trình.
66
+ QCVN 08: 2009/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia – công trình ngầm đô thị - phần 2.
gara ô tô
Ngoài ra các thiết bị hệ thống phòng cháy chữa cháy và công tác lắp đặt chúng vào công
trình còn phải tuân thủ các yêu cầu trong những tiêu chuẩn trích dẫn dưới đây:
+ TCVN 4086 : 1985 An toàn điện trong xây dựng - Yêu cầu chung.
+ TCVN 4756 : 1989 Qui phạm nối đất và nối không các thiết bị điện.
+ TCVN 5308 : 1991 Qui phạm an toàn kỹ thuật trong xây dựng.
+ Trong trường hợp các tiêu chuẩn Việt Nam không quy định thì có thể tham khảo, áp dụng
các tiêu chuẩn NFPA, VdS của Mỹ và Châu Âu đối với hệ thống báo cháy, chữa cháy.
3.5.3. Yêu cầu đối với hệ thống pccc cho công trình
Căn cứ vào tính chất sử dụng, nguy hiểm cháy nổ của công trình hệ thống PCCC cho
công trình phải đảm bảo các yêu cầu sau:
3.5.3.1. Yêu cầu về phòng cháy
- Phải áp dụng các giải pháp phòng cháy đảm bảo hạn chế tối đa khả năng xảy ra hoả
hoạn. Trong trường hợp xảy ra hoả hoạn thì phải phát hiện đám cháy nhanh để cứu chữa
kịp thời không để đám cháy lan ra các khu vực khác sinh ra cháy lớn khó cứu chữa gây ra
hậu quả nghiêm trọng.
- Biện pháp phòng cháy phải đảm bảo sao cho khi có cháy thì người và tài sản trong toà
nhà dễ dàng sơ tán sang các khu vực an toàn một cách nhanh chóng nhất.
- Trong bất cứ điều kiện nào khi xảy ra cháy ở những vị trí dễ xảy ra cháy như các khu
vực kỹ thuật, khu siêu thị, phòng làm việc, sảnh giao dịch... trong toà nhà phải phát hiện
được ngay ở nơi phát sinh cháy để tổ chức cứu chữa kịp thời.
3.5.3.2. Yêu cầu về chữa cháy
Trang thiết bị chữa cháy của công trình phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng ở chế độ thường trực, khi xảy ra cháy phải được
dập tắt ngay.
- Thiết bị chữa cháy phải là loại phù hợp và chữa cháy có hiệu quả đối với các đám cháy
có thể xảy ra trong công trình.
- Thiết bị chữa cháy trang bị cho công trình phải là loại dễ sử dụng, phù hợp với công trình
và điều kiện nước ta.
- Thiết bị chữa cháy phải là loại chữa cháy không làm hư hỏng các dụng cụ, thiết bị khác
tại các khu vực chữa cháy thiệt hại thứ cấp.
- Trang thiết bị hệ thống PCCC được trang bị phải đảm bảo hoạt động lâu dài, hiện đại.
67
3.5.3.3. Giải pháp thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy.

a, Hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt tại tất cả các khu vực có nguy hiểm cháy của
công trình bằng hệ thống báo cháy địa chỉ. Với hệ thống báo cháy địa chỉ ngoài chức năng
báo cháy thông thường hệ thống còn có khả năng kết nối và điều khiển các hệ thống kỹ
thuật bằng các đường điều khiển chuyên dụng và phần mền điều khiển
b, Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler kết hợp với hệ thống chữa cháy họng nước vách
tường.
Đây là hệ thống chữa cháy hiện đại được áp dụng trên thế giới cùng lúc thực hiện được
hai chức năng cơ bản đó là:
Khả năng chữa cháy tự động bằng các đầu phun tự động Sprinkler. Chức năng tự động
chữa cháy khi nhiệt độ tại khu vực bảo vệ đặt đến ngưỡng làm việc mà không cần tác
động của con người. Hệ thống chữa cháy họng nước vách tường đây là hệ thống chữa
cháy cơ bản bắt buộc phải có cho các công trình hiện nay và khả năng chữa cháy có hiệu
quả cao. Tuy nhiên, chức năng chữa cháy chỉ được thực hiện khi có con người tác động.
c, Hệ thống chữa cháy chữa cháy ngoài nhà:
Hệ thống chữa cháy ngoài nhà sử dụng chung hệ thống chữa cháy ngoài nhà áp lực
thấp kết hợp hạ tầng cấp nước toàn khu vực.
d, Hệ thống màng ngăn cháy
Hệ thống màng ngăn cháy bố trí trang bị tại các vị trí thông tầng, ram dốc đảm bảo ngăn
cháy lan giữa các khoang cháy theo quy chuẩn
e, Ngoài hai hệ thống chữa cháy trên công trình còn được trang bị các bình chữa cháy di
động, xách tay phục vụ dập tắt đám cháy mới phát sinh chưa đủ thông số để hệ thống
chữa cháy tự động làm việc.
3.5.3.4. Về giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng phòng cháy chữa cháy:
a. Đường cho xe chữa cháy:
- Chiều rộng của mặt đường không được nhỏ hơn 3,50 m cho mỗi làn xe. Chiều cao của
khoảng không tính từ mặt đường lên phía trên không được nhỏ hơn 4,25 m;
- Mặt đường đảm bảo chịu được tải trọng của xe chữa cháy theo yêu cầu thiết kế và phù
hợp với chủng loại phương tiện của cơ quan Cảnh sát phòng cháy chữa cháy và Cứu nạn
cứu hộ nơi xây dựng công trình. Tại trọng của khu vực giành cho xe chữa cháy tại tất các
điểm như đất nền, nóc tầng hầm đảm bảo chịu được tại trọng đến 40 tấn.
68
- Có thể tiếp cận tới các nguồn nước chữa cháy của công trình cũng như tới các điểm
thuận lợi cho việc chữa cháy, cứu nạn
b. Đường cho xe thang chữa cháy và cứu hộ:
- Đường và bãi đỗ cho xe thang hoặc xe có cần nâng để có thể tiếp cận đến từng căn hộ
hoặc gian phòng trên các tầng cao. Khoảng cách từ mép đường xe chạy đến tường nhà
từ 8 m đến 10m. Trong các vùng có khoảng cách này không cho phép bố trí tường ngăn,
đường dây tải điện trên không và trồng cây cao thành hàng.
- Dọc theo các mặt ngoài nhà nơi không có lối vào, cho phép bố trí các khoảng đất có
chiều rộng tối thiểu 6 m và chiều dài tối thiểu 12 m dùng đậu xe chữa cháy có kể tới tải
trọng cho phép của chúng trên lớp áo và đất nền. Tại trọng của khu vực giành cho xe
chữa cháy và xe thang cứu hộ tại tất các điểm như đất nền, nóc tầng hầm đảm bảo chịu
được tại trọng đến 40 tấn.
3.5.3.5. Về giải pháp ngăn cháy lan và cửa chống cháy:
a, Giải pháp ngăn cháy lan:
- Ngoài các giải pháp thiết kế công trình như trong bản vẽ kiến trúc và vật liệu xây dựng
đã đề cập phù hợp về bậc chịu lửa của cấp công trình. Thì một trong những biện pháp
không thể thiếu đó là giải pháp ngăn cháy lan theo phương đứng và phương ngang dọc
theo các trục kỹ thuật ( chống cháy xuyên sàn, xuyên tường). Để thực hiệu quả biện pháp
ngăn cháy này sau khi lắp đựng các đường ống cũng như thiết bị chúng tôi tiến hành bịt
các lỗ mở bằng biện pháp đổ bù bê tông hoặc vật liệu ngăn cháy chuyên dụng đảm bảo
thời gian chống cháy tối thiểu 60 phút.
b, Cửa chống cháy:
- Các cửa chống cháy được lắp đặt cho toàn bộ các cửa ra vào phòng kỹ thuật, thang
thoát nạn, cửa trên tường ngăn cháy, cầu thang thoát nạn. Các cửa có giới hạn chịu lửa
70 phút và 90 phút đối với cửa thang xin chuyển đổi đáp ứng thang N1 và được lắp đặt
các tay co thủy lực ( hoặc cơ cấu tự động đóng). Các cửa ngoài chức năng chống cháy 70
phút và 90 phút và phải đảm bảo không bị biến dạng cũng như co móp trong thời gian
trên.
3.5.3.6. Về hệ thống cấp nguồn ưu tiên:
- Nguồn điện cấp cho hệ thống PCCC, hệ thống điều áp cầu thang, tăng áp buồng đệm,
hệ thống hút khói của công trình được cấp từ 02 nguồn điện ưu tiên ( 01 nguồn lấy từ
trạm biến áp khu đô thị, 01 nguồn được lấy từ máy phát dự phòng).
69
- Riêng nguồn cho hệ thống tăng áp cho thang bộ N2 thay thế thang N1 phải được cấp từ
3 nguồn( 01 nguồn lấy từ trạm biến áp khu đô thị, 02 nguồn được lấy từ máy phát dự
phòng và tự động đổi nguồn sau 10 giây khi nguồn chính bị sự cố).
- Cáp cấp nguồn cho hệ thống máy bơm chữa cháy, hệ thống điều áp cầu thang, tăng áp
buồng đệm, hệ thống hút khói của công trình là cáp chống cháy.
- Hệ thống cấp nguồn hoạt động trên nguyên tắc tự động khi mất nguồn điện từ trạm biến
áp thì ngay lập từ bộ ATS (bộ chuyển đổi nguồn tự động) sẽ tự động chuyển sang nguồn
của máy phát dự phòng
3.5.4. Hệ thống báo cháy tự động, exit, sự cố
3.5.4.1. Giải pháp thiết kế hệ thống báo cháy
- Ngày nay, với tốc độ phát triển không ngừng, các toà nhà đều trang bị nhiều thiết bị hiện
đại như máy tính, ti vi, và các đồ điện khác…Hầu hết các thiết bị này đều là loại tiêu thụ
điện năng, do đó nguy cơ phát tia lửa điện gây hoả hoạn là rất cao. Đám cháy một khi
không được phát hiện sớm sẽ lan rất nhanh và rất khó để kiểm soát. Do vậy, việc lắp đặt
một hệ thống dò tìm và cảnh báo sớm đám cháy là một điều vô cùng quan trọng trong việc
phòng cháy chữa cháy.
- Hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt tại tất cả các khu vực có nguy cơ cháy của
công trình bằng hệ thống báo cháy địa chỉ. Với hệ thống báo cháy địa chỉ ngoài chức năng
báo cháy thông thường hệ thống còn có khả năng kết nối, tích hợp và điều khiển các hệ
thống kỹ thuật bằng các giao thức chuyên dụng và phần mềm điều khiển. Các thiết bị
ngoại vi phải được lựa chọn hợp lý sao cho phù hợp với thiết kế toà nhà.
- Căn cứ đặc điểm của mục tiêu bảo vệ, tính chất quan trọng của công trình và tiêu chuẩn
TCVN 5738-2001 "Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu thiết kế", chúng tôi thiết kế hệ
thống báo cháy cho công trình. Hệ thống báo cháy tự động nhằm phát hiện sự cháy
nhanh chóng, chính xác, để thông báo kịp thời khi đám cháy mới phát sinh.
- Dựa trên cách phân vùng quản lý chúng tôi thiết kế hệ thống báo cháy gồm 04 trung
tâm báo cháy báo cháy địa chỉ loại 08 loop
+ Tủ trung tâm báo cháy cho tòa nhà được bố trí tại tầng 1
+ Số lượng địa chỉ trên mỗi loop phải đảm bảo dự phòng 20%.
+ Trung tâm báo cháy đảm bảo quản lý tất cả các đầu báo cháy tại vị trí có nguy hiểm
cháy, tùy vào tính chất từng phòng, khu vực mà lắp đặt đầu báo cháy khói hay nhiệt.
Hệ thống báo cháy bao gồm:
70
1. Trung tâm báo cháy.

2. Các loại đầu báo cháy tự động.
3. Nút ấn khẩn cấp.
4. Còi, đèn báo cháy.
5. Các loại module.
6. Hệ thống liên kết.
1. Trung tâm báo cháy:
Trung tâm báo cháy là nơi nhận, phân tích và xử lý tín hiệu, điều khiển hệ thống báo cháy
và liên động các hệ thống kỹ thuật khác
Tủ trung tâm báo cháy địa chỉ cho phép mở rộng lên đến 08 loop đặt tại phòng thường
trực tại tầng 1, lắp đặt trên tường ở độ cao phù hợp để điều khiển sử dụng
2 Các đầu báo cháy tự động:
2.1 Đầu báo cháy khói địa chỉ:
Các đầu báo cháy khói được trang bị cho các khu vực công cộng, sảnh, hành lang,
các phòng kỹ thuật. Các đầu báo được bố trí lắp đặt trên trần bê tông hoặc trần giả với
khoảng cách theo tiêu chuẩn nhằm phát hiện sớm khi có khói trong không gian tác động
đến đầu báo và xử lý báo về trung tâm về vị trí xảy ra sự cố
2.2 Đầu báo cháy nhiệt cố định kết hợp gia tăng địa chỉ:
Đầu báo cháy nhiệt gia tăng được trang bị cho khu vực tầng hầm, các phòng ở.
Quy cách lắp đặt giống đầu báo khói nhằm phát hiện chính xác vị trí, không gian phòng có
nhiệt độ gia tăng đến ngưỡng tác động của đầu báo và đầu bào xử lý tín hiệu báo về trung
tâm báo cháy
2.3 Đầu báo cháy nhiệt cố định địa chỉ:
Đầu báo cháy nhiệt cố định được trang bị cho khu vực nhiệt độ thường xuyên cao,
các khu vực bếp. Quy cách lắp đặt giống đầu báo khói nhằm phát hiện chính xác vị trí,
không gian phòng có nhiệt độ gia tăng đến ngưỡng tác động của đầu báo và đầu bào xử
lý tín hiệu báo về trung tâm báo cháy
3. Nút ấn khẩn cấp:
Nút ấn báo cháy địa chỉ được trang bị tại các vị trí không gian chung, hành lang,
cầu thang, vị trí dễ quan sát. Khi con người phát hiện có sự cố mà chưa đủ thông số để
hệ thống đầu báo hoạt động thì có thể ấn cưỡng bức gửi tín hiệu để trung tâm báo cháy
ra tín hiệu báo động và điều khiển các thiết bị ngoại vi
4. Còi đèn báo cháy kết hợp:
Còi báo động và đèn báo là loại không địa chỉ có thể nối trực tiếp vào mạch báo
động NAC của tủ điều khiển hoặc kết nối thông qua các mô đun điều khiển. mạch chuông
và đèn có thể chọn hiển thị hoặc không hiển thị dùng các công tắc chọn trên mô đun.
Điện áp 24VDC
Mức âm thanh tối thiểu 85DB
nhiều loại âm thanh, chọn lựa được.
5. Module :
71
a. Các module điều khiển có điện áp:

Module điều khiển chuông đèn có chức năng chuyên dụng điều khiển chuông đèn
khi nhận được lệnh điều khiển từ trung tâm báo cháy
b. Module điều khiển ra cho thiết bị ngoại vi (không điện áp):
Module cổng vào/ ra có chức năng điều khiển các thiết bị ngoại vi trong công trình
như hệ thống hút khói, tăng áp, thang máy.... qua các tiếp điểm khô
c. Các module 2 đầu vào & các module 1 đầu vào:
Các module giám sát có chức năng chuyển đổi địa chỉ sang hoạt động điện và
ngược lại để giám sát hệ thống chữa cháy, các van kèm công tắc giám sát.....
6. Hệ thống liên kết:
Hệ thống bao gồm: Các linh kiện, dây tín hiệu, cáp tín hiệu, hộp nối dây cùng các
bộ phận khác tạo thành tuyến liên kết thống nhất các thiết bị của hệ thống báo cháy.
- Dây tín hiệu 2 x 1 mm2 là loại xoắn chống nhiễu, chống cháy luồn trong ống ghen
chậm cháy PVC – D20 chôn chìm trong tường hoặc đi trên trần nhà.
- Dây cấp nguồn 2 x 1,5 mm2 chống cháy cấp nguồn luồn trong ống ghen chậm
cháy PVC – D20 chôn chìm trong tường hoặc đi trên trần nhà.
- Dây tín hiệu và đây cấp nguồn trục đứng được đi theo máng cáp.
7. Nguồn điện dự phòng
Nguồn cấp chính cho hệ thống được lấy từ lưới điện 220VAC của Công trình và
cấp cho tủ trung tâm qua bộ ổn áp, các thiết bị khác của hệ thống làm việc với điện áp
24VDC được cấp bởi tủ trung tâm. Để đảm bảo hệ thống báo cháy làm việc liên tục khi
mất điện hoặc có cháy, chúng tôi dùng nguồn Accu dự phòng có dung lượng đảm bảo cho
hệ thống làm việc thường trực 24/24h ngay cả khi bị mất điện lưới.
8. Điều khiển liên động và pham vi công việc.
a. Điều khiển thang máy:
Khi có cháy xảy ra Module điều khiển thiết bị ngoại vi xuất tín hiệu điều khiển khẩn cấp
chuyển thang máy xuống tầng 1. Tín hiệu điều khiển thang máy từ hệ thống báo cháy
phải được xem là tín hiệu ưu tiên, chiếm quyền điều khiển của hệ thống điều khiển
thang máy. Module điều khiển phải được lắp cho mỗi tủ điều khiển động cơ thang máy.
Tín hiệu được cung cấp, tổng quát phải là loại tiếp điểm thường đóng, không có điện
thế, nó sẽ phải mở trong trường hợp báo cháy. Nhà thầu phải liên hệ với những tổ
chức khác có liên quan để biết chính xác những yêu cầu để hoàn thành đầy đủ chức
năng này.
Mỗi một module điều khiển cách ly khỏi tủ điều khiển trong khoảng thời gian hệ thống
được bảo trì hoặc thử nghiệm.
72
Chức năng”dừng”thiết bị điều hòa không khí phải là độc lập trừ khi có trình bày khác
của đơn vị thiết kế thang máy và phải chỉ ra được việc kết nối trên là không cần thiết.
Khi lắp đặt phải nhà thầu PCCC cung cấp tất cả Module điều khiển ống luồn dây, máng
cáp và đi dây điện cần thiết đến phòng kỹ thuật thang máy tương ứng và nối dây tín
hiệu vào một hộp đấu dây gân bên bo mạch điều khiển thang máy. Việc kết nối với tủ
điều khiển thang máy sẽ đo nhà thầu thang máy thực hiện với sự hỗ trợ của đơn vị
cung cấp và lắp đặt thiết bị báo cháy.
b. Thiết bị điều hòa không khí

Đối với hệ thống điều hoàn không khí việc đóng ngắt các thiết bị như các AHU, các van
chăn lửa trong trường hợp có hỏa hoạn sẽ được thực hiện khẩn cấp từ hệ thống báo
cháy như đối với hệ thống thang máy. Tuy nhiên việc thực hiện kết nối và các vị trí điều
khiển phái được phối hợp giữa nhà thầu PCCC và nhà thầu lắp đặt điều hòa.
Các vị trí và số lượng module điều khiển hệ thống điều hòa không khí từ hệ thống báo
cháy. Sẽ được bổ sung và xách định rõ vị trí trong quá trình thi công hệ thống. Việc bổ
sung thêm các module sẽ không cần phải có sự tham gia của đơn vị tư vấn thiết kế
nếu việc bổ sung không vượt quá 20% dung lượng trên 1 loop của hệ thống báo cháy.
Mỗi một module điều khiển có thể cách ly khỏi tủ điều khiển trong khoảng thời gian hệ
thống được bảo trì hoặc thử nghiệm.
Chức năng”dừng”thiết bị điều hòa không khí phải là độc lập trừ khi có trình bày khác
của đơn vị thiết kế điều hòa và phải chỉ ra được việc kết nối trên là không cần thiết.
cáp và đi dây điện cần thiết đến phòng kỹ thuật điều hòa, van chặn lửa tương ứng và
nối dây tín hiệu vào một hộp đấu dây gần bên bo mạch điều khiển hệ thống điều hòa,
van chặn lửa. Việc kết nối với tủ điều khiển hệ thống điều hòa, van chặn lửa sẽ đo nhà
thầu thống điều hòa không khí thực hiện với sự hỗ trợ của nhà thầu PCCC.
c. Quạt điều áp buồng thang bộ, thang máy và quạt hút khói.
Trong trường hợp báo cháy quạt tăng áp buồng thang và quạt hút khói phải được khởi
động tự động.
Chức năng điều khiển phải được thực hiện qua những Module điều khiển từ hệ thống
báo cháy.
Mỗi một module điều khiển có thể cách ly khỏi tủ điều khiển trong khoảng thời gian hệ
thống được bảo trì hoặc thử nghiệm.
cáp và đi dây điện cần thiết đến vị trí của quạt tăng áp và quạt hút khói tương ứng và
73
nối dây tín hiệu vào một hộp đấu dây gần bên bo mạch điều khiển hệ thống điều hòa,
van chặn lửa. Việc kết nối với tủ điều khiển quạt tăng áp và sẽ đo sẽ đo nhà thầu cung
cấp lắp đặt hệ thống trên thực hiện với sự hỗ trợ của nhà thầu PCCC.
3.5.4.2. Hệ thống exit, sự cố
1. Đèn chỉ dẫn thoát nạn: (Exit)
Đèn Exit sử dụng để chỉ hướng di chuyển thoát nạn trong các trường hợp khẩn
cấp. Đèn Exit phải có mũi tên chỉ hướng thích hợp với vị trí lối thoát nạn, độ chiếu sáng
20m, độ rọi tối thiểu 10lux.
Đèn Exit có chữ tiếng Việt và hình chỉ hướng rõ ràng, màu xanh lá cây trên nền
trắng và được bật sáng liên tục 24/24h.
Đèn sử dụng điện lưới 220V và có ac-qui dự phòng. Ắc-qui dự phòng có dung
lượng đảm bảo thời gian đèn sáng tối thiểu trong 2h.
2. Đèn chiếu sáng sự cố:
- Đèn chiếu sáng sự cố được lắp đặt để chiếu sáng đường thoát nạn trong các trường
hợp khẩn cấp, độ chiếu sáng 20m, độ rọi tối thiểu 10lux.
- Đèn chiếu sáng sự cố hoạt động bằng ac-qui dự phòng. Đèn tự tắt khi hệ thống điện của
toà nhà hoạt động bình thường và tự bật khi điện lưới bị cắt.
- Dung lượng của ác qui dự phòng phải đảm bảo thời gian đèn sáng tối thiểu trong 2h.
3.5.4.3. Hệ thống chữa cháy bằng nước và phương tiên chữa cháy ban đầu và hệ
thống chữa cháy khí FM200
- Căn cứ vào các công thức, phương pháp tính toán về thủy động lực học để tính toán,
phân bố lưu lượng và tính tổn thất năng lượng trong mạng đường ống cung cấp nước
chữa cháy của hệ thống.
- Sau khi nghiên cứu đặc điểm kiến trúc, qui mô, tính chất sử dụng và mức độ nguy hiểm
của công trình, giải pháp thiết kế hệ thống chữa cháy thiết kế bao gồm:
Hệ thống chữa cháy bằng nước gồm:
+ Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler
+ Hệ thống chữa cháy họng nước vách tường.
+ Hệ thống chữa cháy màng ngăn
Các phương tiện chữa cháy ban đầu:
- Phương tiện chữa cháy ban đầu sử dụng các bình chữa cháy xách tay ABC loại 4 kg
bột, bình khí CO2 loại 3kg cho các phòng kỹ thuật điện và bình ABC – 35kg xe đẩy cho
tầng hầm khu vự để xe.
Hệ thống chữa cháy khí FM200:
- Hệ thống chữa cháy khí FM200 sử dụng để chữa cháy cho các phòng máy phát điện,
trạm biến áp, phòng trung thế, hạ thế...
74
3.5.4.3.1. Hệ thống chữa cháy bằng nước

1. Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler:
- Khả năng chữa cháy tự động bằng các đầu phun tự động Sprinkler. Chức năng tự động
chữa cháy khi nhiệt độ tại khu vực bảo vệ đặt đến ngưỡng làm việc của đầu phun.
- Phương pháp bố trí đầu phun Sprinkler:

Hệ thống chữa cháy sử dụng các đầu Sprinkler hướng lên được lắp đặt cho tầng để xe
(gara xe...) được bố trí phía dưới trần, các đầu Sprinkler xuống lên được lắp đặt cho các
khu vực văn phòng. Khoảng cách giữa các đầu phun là 2 - 4 m, khoảng cách đến tường 1
– 2 m (Bản vẽ thiết kế)
+Các khu vực có nhiệt độ môi trường t < 40 0C bố trí đầu phun có nhiệt độ làm việc 68 0C. (
khu vực tầng hầm, văn phòng, hội trường)
+Các khu vực có nhiệt độ môi trường 61 0C< t < 1000C. bố trí đầu phun có nhiệt độ làm
việc 930C.( khu vực bếp nấu).
- Cường độ phun theo từng khu vực:(Theo bảng 2 TCVN 7336:2003).
+Khu vực để xe từ tầng hầm 3 đến tầng hầm 1 thuộc nguy cơ cháy trung bình nhóm II:
Ib: Cường độ phun tiêu chuẩn: 0,24l/m2.s
FV: Diện tích được bảo vệ bởi 01 đầu phun: 12 m2
F: Diện tích bảo vệ cùng một lúc khi hệ thống làm việc 240 m2.
Thời gian chữa cháy liên tục 60 phút.
Dung tích nước cho hệ thống Sprinkler: MSP = 0,24x240x3,6 ≈ 208 m3
+Khu vực để xe từ tầng 1 đến tầng 6 thuộc nguy cơ cháy trung bình nhóm III:
Thời gian chữa cháy liên tục 60 phút.
+Khu vực tầng 7 đến tầng 32 (Khu chung cư) làm nhà ở thuộc nguy cơ cháy thấp:
Ib: Cường độ phun tiêu chuẩn: 0,08 l/m2.s
F: Diện tích bảo vệ cùng một lúc khi hệ thống làm việc 120 m 2.
Thời gian chữa cháy liên tục 30 phút
Dung tích nước cho hệ thống Sprinkler: MSP = 0,08x120x1,8 ≈ 18m3
2. Phương pháp bố trí và thiết kế hệ thống chữa cháy họng nước vách tường.
75
- Hệ thống chữa cháy họng nước vách tường đây là hệ thống chữa cháy cơ bản bắt buộc
phải có cho các công trình hiện nay bằng các cuộn vòi, lăng phun kết hợp với họng chữa
cháy cố định và khả năng chữa cháy có hiệu quả cao. Tuy nhiên, chức năng chữa cháy
chỉ được thực hiện khi có con người.
- Với khu vực tầng hầm (Theo Điều 5.4 QCVN 08:2009/BXD) ta có hai họng chữa cháy
đồng thời.
- Lưu lượng thiết kế mỗi họng : 5 l/s.
- Áp lực tại mỗi họng : 2,5 at ( 25 m.c.n)
- Thể tích nước phục vụ chữa cháy và làm mát trong 3 giờ với lưu lượng
10l/s(Theo Điều 10.27 TCVN 2622:1995): MVT = 10x3x3,6 = 108 m3
- Với khu vực tầng nổi (Theo Bảng 14 TCVN 2622:1995) ta có hai họng chữa cháy đồng
thời.
- Lưu lượng thiết kế mỗi họng : 2,5 l/s.
- Áp lực tại mỗi họng : 2,5 at ( 25 m.c.n)
- Thể tích nước phục vụ chữa cháy và làm mát trong 3 giờ với lưu lượng
10l/s(Theo Điều 10.27 TCVN 2622:1995): MVT = 5x3x3,6 = 54 m3
- Bán kính mỗi họng đảm bảo tại bất kỳ điểm nào trong toà nhà cũng phải có hai
họng phun tới.
- Họng nước chữa cháy được bố trí bên trong nhà cạnh lối ra vào, cầu thang, hành
lang, nơi dễ nhìn thấy, dễ sử dụng. Các họng được thiết kế đảm bảo bất kỳ điểm nào của
công trình cũng được vòi vươn tới. tâm họng nước được bố trí ở độ cao 1,25m so với mặt
sàn. Mỗi họng nước được trang bị một cuộn vòi vải tráng cao su đường kính D50mm dài
20m và một lăng phun, các khớp nối, lưu lượng phun 2,5l/s và áp lực các họng đảm bảo
chiều cao cột nước đặc >=6m. Căn cứ vào kiến trúc thực tế của công trình ta bố trí đảm
bảo các đám cháy ở bất kỳ khu vực nào trong công trình đều được phun nước dập tắt,
bán kính hoạt động đến 26m.
3. Hệ thống chữa cháy ngoài nhà:
Hệ thống chữa cháy chữa cháy ngoài nhà sử dụng hệ thống chữa cháy áp lực thấp của
thành phố.
4. Tính toán lượng nước dự trữ:
Việc tính toán lượng nước dự trữ chữa cháy được tính toán cho các khu vực chữa cháy
lớn nhất. Lượng nước chữa cháy được xác định trên cơ sở cộng đồn thể tích nước chữa
của từng loại hệ thống chữa cháy lớn nhất.
Dung tích nước cho hệ thống PCCC tầng hầm: M = 208+108 ≈ 316 m3
Dung tích nước cho hệ thống PCCC tầng mái: M = 18+54 ≈ 72 m3
a, Hệ thống sprinkler(Theo bảng 2 TCVN 7336:2003)
- Khu vực chung cư thuộc nguy cơ cháy thấp:
76
- Khu vực tầng hầm 1 tới tầng hầm 3 được sử dụng làm gara thuộc nguy cơ cháy trung
bình nhóm II:
- Khu vực tầng 1 tới tầng hầm 6 được sử dụng làm khu thương mại thuộc nguy cơ cháy
trung bình nhóm III:
b, Hệ thống họng nước vách tường
- Đối với tầng hầm (Theo điều 5.4 QCVN 08:2009/BXD) Thể tích nước phục vụ chữa cháy
và làm mát trong 3 giờ với lưu lượng 10l/s:
MVT = 10x3x3,6 = 108 m3.
- Đối với tầng nổi (Theo điều 10.27 TCVN 2622:1995) Thể tích nước phục vụ chữa cháy
và làm mát trong 3 giờ với lưu lượng 5l/s:
MVT = 5x3x3,6 = 54 m3.
c, Hệ thống màng ngăn cháy:
(Theo Điều 7.3 TCVN 7336:2003) Cường độ phun 1l/s cho 1m chiều dài màn nước.Ta có
chiều dài màn nước là 8 m tương ứng lưu lượng 8 l/s.
- Thể tích nước phục vụ chữa cháy và làm mát trong 1 giờ với lưu lượng 1l/s:
Mmn = 6x3,6x1 ≈ 22 m3
d, Lựa chọn phương án:
- Khu vực tầng hầm 3 tới tầng 6 : Sử dụng bơm cưỡng bức lưu lượng 68 l/s, bể
nước tại tầng hầm 1 là 320 m3 phục vụ chữa cháy sprinkler, họng nước vách
tường.
- Khu vực tầng 7 tới tầng 32 : Sử dụng hệ thống tự chảy với bơm tăng áp lưu
lượng 15 l/s, bể nước tại tầng mái là 72 m3 phục vụ chữa cháy Sprinkler, họng
nước vách tường, màng ngăn cháy tầng hầm.
5. Cấu trúc hệ thống và nguyên lý hoạt động của hệ thống chữa cháy bằng nước:
a, Nguyên lý
- Từ tầng 22 đến tầng tum mái sử dụng bơm tăng áp bằng cụm bơm trên mái có cấu trúc
như sau:
+ 01 máy bơm chữa cháy động cơ điện thường trực.
+ 01 máy bơm chữa cháy động cơ điện dự phòng.
+ 01 máy bơm bù áp nhằm duy trì áp lực cho mạng đường ống
( Chi tiết được thể hiện trên bản vẽ thiết kế )
- Việc khởi động và tắt máy bơm có thể hoàn toàn tự động hoặc bằng tay. Máy bơm ở chế
độ tự động thông qua các công tắc áp suất và van chuyên dụng (Alarm valve).
- Trong điều kiện làm việc bình thường hệ thống chữa cháy được duy trì áp lực thuỷ tĩnh
với áp lực tương đương với áp lực chữa cháy của hệ thống. Để duy trì áp lực thường
xuyên trong hệ thống phải có máy bơm bù áp và bình áp lực. Máy bơm bù áp chỉ hoạt
động khi áp lực duy trì của hệ thống bị tụt xuống do rò rỉ đường ống, giản nở đường ống
77
do nhiệt độ và bọt khí trong hệ thống. Máy bơm bù tự động chạy trong phạm vi áp lực
được cài đặt cho riêng nó vá có Rơle khống chế thời gian chạy tối thiểu được gắn vào hệ
thống điều khiển để tránh trường hợp máy bơm bù không bị khởi động liên tục.
- Máy bơm chữa cháy sẽ được khởi động khi áp lực trong hệ thống tụt xuống đến ngưỡng
cài cài đặt. Khi máy bơm chữa cháy chính được khởi động áp lực trong hệ thống vẫn bị
tụt xuống do máy bơm không chạy hoặc máy bơm chạy không có nước lên thì hệ thống tự
động khởi động máy bơm dự phòng.
ở chế độ bằng tay có thể khởi động tại tủ điều khiển bơm.
Nguồn điện cấp cho máy bơm lấy từ nguồn ưu tiên (đấu trước cầu dao tổng), đồng thời
được cấp bằng nguồn điện máy phát của tòa nhà thông qua bộ chuyển đổi nguồn tự động
ATS.
- Trạng thái của máy bơm luôn được cập nhật và thể hiện tại trung tâm báo cháy là máy
bơm hoạt động hay không hoạt động.
+Từ tầng 7 đến tầng 21 khối chung cư, sử dụng hệ thống tự chảy, áp lực được tạo do chiều
cao chênh tại vị trí đặt bể pccc của khối chung cư.
+Khu vực tầng hầm 3 tới tầng 6 : Sử dụng bơm cưỡng bức lưu lượng 68 l/s, bể nước tại
tầng hầm là 320 m3 phục vụ chữa cháy sprinkler, họng nước vách tường.
6. Tính toán thuỷ lực hệ thống chữa cháy Sprinkler kết hợp họng nước vách tường
a. Lựa chọn điểm tính toán:
- Căn cứ vào cường độ phun cho từng khu vực và vị trí của từng khu vực theo thiết kế
kiến trúc công trình thì việc tính toán thủy lực cho hệ thống được tính cho các vị trí bất lợi
nhất về lưu lượng và áp lực.
- Việc tính toán thủy lực được tiến hành dựa trên tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy Việt
Nam hiện hành và đựa trên hướng dẫn tính toán của Giáo trình báo cháy và chữa cháy tự
động do Trường đại Phòng cháy Chữa cháy phát hành 2006.
b. Tính toán thủy lực hệ thống chữa cháy tự động:
- Xác định lưu lượng nước cần thiết q ct của hệ thống:
qCT = Ib . F + qvt
Trong ®ã:
qvt: Lu lîng ch÷a ch¸y häng níc v¸ch têng
F: Diện tích tưới cùng một lúc khi hệ thống làm việc. m2
I b : Cường độ phun nước chữa cháy, l/s.m2. Được xác định trên nguy cơ cháy theo
bảng 2 TCVN 7336 – 2003.
- Xác định lưu lượng thoát ra từ vòi phun:
qV = K
+ Trong đó:
78
Hv: áp lực đầu vòi phun ( m.c.n)

1/ 2
K: Hệ số lưu lượng qua vòi phun, ( (l / s.m ) . Được xác định theo đường kính
trong miệng vòi phun theo bảng 5 TCVN 7336 – 2003.
Sau khi lựa chọn được đầu phun cho phù hợp với từng khu vực ta tiến hành các
bước tiếp theo. Khi đó áp lực và lưu lượng của vòi phun đã chọn được dùng để tính toán.
Đối với vòi sau thì áp lực của nó bằng tổng áp lực vòi phun trước đó cộng với áp
lực tổn thất trên đoạn đường ống giữa chúng.
qd2 .ld
HVsau = HVtruóc +
Kt
Trong đó:
HVsau : áp lực miệng vòi phun sau cần tính. (m.c.n)
HVtruóc : áp lực của vòi phun trước đã tính. (m.c.n)
qd : Lưu lượng chảy qua đoạn ống. (l/s).
ld : Chiều dài của đoạn đường ống. (m)
Kt : Phụ thuộc vào đường kính ống lấy theo bảng 6 TCVN7336 - 2003
- Xác định lưu lượng ở bất kỳ nhánh nào ( nếu tất cả các nhánh trong đều giống
nhau) qn khi biết áp lực ở đầu nhánh H n
qn =
q12
Trong đó: B1 =
H1
q1 : lưu lượng ở đầu nhánh thứ nhất, (l/s)
H1 : Áp lực ở đầu nhánh thứ nhất, (m.c.n)
- Dựa vào công thức trên ta tiến hành tính toán cho đến lúc số lượng các vòi phun đảm
bảo tạo nên lưu lượng nước cần thiết q ct . Để tiện lợi cho việc tính toán ta lập bảng tính
toán thủy lực cho hệ thống.
+ Xác định áp lực cần thiết thiết của nguồn cung cấp nước chữa cháy cho hệ thống
Sprinkler: H nc
- Áp lực cần thiết của nguồn cung cấp nước chữa cháy là áp lực tối thiểu tại đầu vào của
mạng đường ống cấp nước khi hệ thống đang phun nước chữa cháy, được tính theo công
thức:
H nc = H tt + Z
Trong đó:
+ H tt = H cd + A.H d (Tổng giá trị tổn thất trên toàn bộ hệ thống được xác định theo
bảng tính toán)
Hcd: Áp lực vòi chủ đạo, m.c.n (Tra bảng 5 TCVN 7336-2003)
Hd: Tổn thất cột áp theo chiều dài đường ống, m.c.n.
79
qd2 .ld
Hd =
Kt
+ A = 1,1 1Hệ số tổn thất cột áp (có tính đến tổn thất cục bộ bằng 10% tổn thất dọc
đường);
+ Z : Là chiều cao của vòi phun chủ đạo so với trục bơm, m.
7. Lựa chọn đầu phun và tính toán thuỷ lực cho hệ thống chữa chữa cháy:
* Lựa chọn điểm tính toán:
- Khu vực nhà ở thuộc nguy cơ cháy thấp:
t: Thời gian chữa cháy: 30 phút
- Khu vực gara thuộc nguy cơ cháy trung bình nhóm II:
- Khu vực tầng 1-6 thuộc nguy cơ cháy trung bình nhóm III:
Trên cơ sở khu vực cháy và đặc điểm kiến trúc công trình lựa chọn các điểm bất lợi nhất
tính toán như sau
- Khu vực tầng 32 .
- Khu vực tầng 22 .
- Khu vực tầng 6.
a. Tính toán áp lực cho hệ thống chữa cháy sprinkler kết hợp họng nước vách
tường từ tầng 22 đến tầng áp mái .
Xác định lưu lượng nước cần thiết q ct của hệ thống:
qCT = Ib . F + qvt = 9,6 + 5 = 14,6 l/s (15 l/s)
Trong ®ã:
qvt: Lưu lượng chữa cháy họng vách tường, qvt= 5 l/s.
I b : Cường độ phun nước chữa cháy: 0,08l/m2.s. (Được xác định trên nguy cơ cháy
theo bảng 2 TCVN 7336 – 2003.)
F : Diện tích bảo vệ cùng một lúc khi hệ thống làm việc 240m 2.
80
Ib . F = 0,08x120 = 9,6 l/s

Xác định lưu lượng vòi phun theo yêu cầu:
qV = Ib . F V = 0,08x12 = 0,96 l/s = 57,6 l/phót.
+ áp lực cần thiết ở vòi Sprinkler chủ đạo (Vòi phun ở vị trí cao nhất, xa nhất)
Theo Catalogue áp lực cần thiết ở vòi chủ đạo là 1,2at (12 m.c.n) tương ứng với
một lưu lượng 57,6 l/phút.
Thông số kỹ thuật của đầu phun Sprinkler:
- Hệ số dòng chảy : K = 5.6 US
- Đường kính đầu nối : 15 mm
- Nhiệt độ tác động : 680C
- Cảm biến : Nhiệt
- Áp lực làm việc lớn nhất : 12 bar
- Tiêu chuẩn : UL, FM, NFPA
+ Áp lực cần thiết cho họng nước vách tường tại vị trí cao nhất và xa nhất là 2,0at (
20m.n.c)
Xác định lưu lượng thoát ra từ vòi phun:
qV = K
+ Trong đó:
Đối với vòi chủ đạo thì áp lực Hv = Hcd ( được tính toán theo công thức trên)
1/ 2
K: Hệ số lưu lượng qua vòi phun, K = 0,448 ( (l / s.m ) . Được xác định theo
đường kính trong miệng vòi phun theo bảng 5 TCVN 7336 – 2003.
qd2 .ld
HVsau = HVtruóc +
Kt
Trong đó:
nhau) qn khi biết áp lực ở đầu nhánh H n
81
qn =
q12
Trong đó: B1 =
H1
Dựa vào công thức trên ta tiến hành tính toán cho đến lúc số lượng các vòi phun
đảm bảo tạo nên lưu lượng nước cần thiết q ct .
- Xác định áp lực cần thiết thiết của nguồn cung cấp nước chữa cháy cho hệ thống
Sprinkler: H nc
Áp lực cần thiết của nguồn cung cấp nước chữa cháy là áp lực tối thiểu tại đầu vào
của mạng đường ống cấp nước khi hệ thống đang phun nước chữa cháy, được tính theo
công thức:
H nc = H tt + Z = 31.85+3.5 =35.35 m.c.n
Trong đó:
+ Htt = 31.85 m.c.n theo bảng tính toán thủy lực.
+ Z : Là chiều cao của vòi phun chủ đạo so với trục bơm, Z = 3.5 m
Như vậy, áp lực cần thiết và lưu lượng của nguồn cấp (hệ thống máy bơm) cho hệ thống
chữa cháy tự động làm việc tại khu vực là:
Q = 15 l/s và H = 35 m.c.n.
b. Tính toán áp lực cho hệ thống chữa cháy sprinkler kết hợp họng nước vách
tường từ tầng 21 đến tầng 07 .
qCT = Ib . F + qvt = 9,6 + 5 = 14,6 l/s (15 l/s)
Trong ®ã:
qvt: Lu lîng ch÷a ch¸y häng níc v¸ch têng, qvt= 5 l/s.
Ib . F = 0,08x120 = 9,6 l/s
qV = Ib . F V = 0,08x12 = 0,96 l/s = 57,6 l/phót.
+ áp lực cần thiết ở vòi Sprinkler chủ đạo (Vòi phun ở vị trí cao nhất, xa nhất)
một lưu lượng 57,6 l/phút.
82

+ ¸p lùc cÇn thiÕt cho häng níc v¸ch têng t¹i vÞ trÝ cao nhÊt vµ xa nhÊt lµ 2,0at
( 20m.n.c)
qV = K
Trong đó:
1/ 2
K: Hệ số lưu lượng qua vòi phun, K = 0,448 ( (l / s.m ) . Được xác định theo
đường kính trong miệng vòi phun theo bảng 5 TCVN 7336 – 2003.
qd2 .ld
HVsau = HVtruóc +
Kt
Trong đó:
qn =
q12
Trong đó: B1 =
H1
- Dựa vào công thức trên ta tiến hành tính toán cho đến lúc số lượng các vòi phun đảm
bảo tạo nên lưu lượng nước cần thiết q ct .
83
- Do chiều cao tòa nhà từ tầng 7 đến tầng áp mái (vị trí đặt bể nước và trạm bơm) cao
112m. Áp lực tự chảy từ tầng mái xuống tầng 7 có áp lực 84 m.c.n nên từ tầng 21 đến
tầng 07 sẽ sử dụng áp lực tự chảy, không cần hệ thống máy bơm tăng áp.
c. Tính toán áp lực cho hệ thống chữa cháy sprinkler kết hợp họng nước vách
tường từ tầng hầm 3 tới tầng hầm 1.
- Xác định lưu lượng nước cần thiết q ct của hệ thống:
qCT = Ib . F + qvt = 57,6 + 10 = 67,6 l/s (68 l/s)
Trong đó
qvt: Lưu lượng chữa cháy họng nước vách, qvt= 10 l/s.
Ib . F = 0,24x240 = 57,6 l/s
- Xác định lưu lượng vòi phun theo yêu cầu:
qV = Ib . F V = 0,24x12 = 2.88 l/s = 172,8 l/phút.
+ Áp lực cần thiết cho họng nước vách tượng tại vị trí cao nhất và xa nhất là 2,0at
( 20m.n.c)
- Xác định lưu lượng thoát ra từ vòi phun:
qV = K
Trong đó:
1/ 2
K: Hệ số lưu lượng qua vòi phun, K = 0,92 ( (l / s.m ) . Được xác định theo đường
kính trong miệng vòi phun theo bảng 5 TCVN 7336 – 2003.
qd2 .ld
HVsau = HVtruóc +
Kt
84
Trong đó:
qn =
q12
Trong đó: B1 =
H1
H1 : Áp lực ở đầu nhánh thứ nhất, (m.c.n).
Hd = H cột áp
Đoạn,
Q L D Kt Bt=Kt/L A*Q*Q/Bt
nhánh
( A =1,1) Cuối Đầu
1,1 2,93 3,2 32 14,7 4,59 2,06 12 14,06
1,2 4,61 3,5 32 14,7 4,2 5,57 14,06 19,63
1,3 6,59 3,5 40 30,2 8,63 5,54 19,63 25,17
đoạn 1 6,59 0,9 40 30,2 33,56 1,42 25,17 26,59
nhánh 2 8,9 26,59
đoạn 2 15,49 3,2 150 41552,1 12985 0,02 26,59 26,61
nhánh 3 8,9 26,61
đoạn 3 24,39 3,2 150 41552,1 12985 0,05 26,61 26,66
nhánh 4 8,91 26,66
đoạn 4 33,3 3,2 150 41552,1 12985 0,09 26,66 26,75
nhánh 5 8,92 26,75
đoạn 5 42,22 3,2 150 41552,1 12985 0,15 26,75 26,9
nhánh 5 15,45 26,9
đoạn 6 57,67 3,2 150 41552,1 12985 0,28 26,9 27,18
đoạn 6-nhà
bơm 57,67 454 200 168829 371,87 9,84 27,18 37,02
Sprinkler: H nc
công thức:
H nc = H tt + Z = 37,02+5= 42,02 m.c.n
Trong đó:
+ Htt = 37,02 m.c.n theo bảng tính toán thủy lực.
85
+ Z : Là chiều cao của vòi phun chủ đạo so với trục bơm, Z = 5 m
Q = 68 l/s và H = 45 m.c.n.
d. Tính toán áp lực cho hệ thống chữa cháy sprinkler kết hợp họng nước vách
tường từ tầng 1 tới tầng 6.
qCT = Ib . F + qvt = 60,6 + 5 = 65,6 l/s (66 l/s)
Trong đó
qvt: Lưu lượng chữa cháy họng nước vách, qvt= 5 l/s.
Ib . F = 0,3x202 =60,6 l/s
qV = Ib . F V = 0,3x12 = 3.6 l/s = 216 l/phút.
+ ¸p lùc cÇn thiÕt cho häng níc v¸ch têng t¹i vÞ trÝ cao nhÊt vµ xa nhÊt lµ 2,0at
( 20m.n.c)
qV = K
+ Trong đó:
1/ 2
K: Hệ số lưu lượng qua vòi phun, K = 0,92 ( (l / s.m ) . Được xác định theo đường
kính trong miệng vòi phun theo bảng 5 TCVN 7336 – 2003.
86
qd2 .ld
HVsau = HVtruóc +
Kt
Trong đó:
qn =
q12
Trong đó: B1 =
H1
H1 : Áp lực ở đầu nhánh thứ nhất, (m.c.n).
Hd = H cột áp
Đoạn,
Q L D Kt Bt=Kt/L A*Q*Q/Bt
nhánh
( A =1,1) Cuối Đầu
1,1 3,6 3,2 32 14,7 4,59 3,11 12 15,11
1,2 5,34 3,5 32 14,7 4,2 7,47 15,11 22,58
1,3 7,47 3,5 40 30,2 8,63 7,11 22,58 29,69
đoạn 1 7,47 0,9 40 30,2 33,56 1,83 29,69 31,52
nhánh 2 10,55 31,52
đoạn 2 18,02 3,2 150 41552,1 12985 0,03 31,52 31,55
nhánh 3 10,56 31,55
đoạn 3 28,58 3,2 150 41552,1 12985 0,07 31,55 31,62
nhánh 4 10,57 31,62
đoạn 4 39,15 3,2 150 41552,1 12985 0,13 31,62 31,75
nhánh 5 10,59 31,75
đoạn 5 49,74 3,2 150 41552,1 12985 0,21 31,75 31,96
nhánh 5 19,96 31,96
đoạn 6 69,7 3,2 150 41552,1 12985 0,41 31,96 32,37
đoạn 6-nhà
bơm 69,7 454 200 168829 371,87 14,37 32,37 46,74
Sprinkler: H nc
công thức:
H nc = H tt + Z = 46,74 + 26,6 = 73,34 m.c.n
87
Trong đó:
+ Htt = 46,74 m.c.n theo bảng tính toán thủy lực.
+ Z : Là chiều cao của vòi phun chủ đạo so với trục bơm, Z = 26,6 m
Q = 68 l/s và H = 75 m.c.n.
8. Hệ thống màng ngăn cháy
Hệ thống màng ngăn cháy được lắp đặt cho cho khu vực tầng hầm với mục đích cô
lập đám cháy, chống cháy lan, để đảm bảo diện tích mỗi khoang cháy có diện tích nhỏ
hơn 3000m2.
Ngoài ra hệ thống màng ngăn còn được sử dụng đển ngăn cháy lan tại vị trí các
đường dốc
Các đầu phun được sử dụng là đầu phun hở Drencher được bố trí phía dưới trần. Các
đầu Drencher được lắp đặt với khoảng các giữa hai đầu phun 1m, đầu phun cách tường
không quá 1m (bản vẽ thiết kế).
Nguyên tắc hoạt động:
Nguyên tắc mở van tràn ngập (Deluge valve) được thực hiện như sau. Việc mở Van
tràn ngập (Deluge valve) được kích hoạt ở thân van.
Để thực hiện chức năng điều khiển mở van tràn ngập ( Deluge valve) ở chế độ tự
động khi có đám cháy xảy ra ở khu vực gần màng ngăn cháy nhiệt độ ( hoặc khói) đám
cháy làm cho làm cho tối thiểu 02 đầu báo cháy mang hai địa chỉ khác nhau hoặc 2 kênh
khác nhau.
Các thông số kỹ thuật để tính toán, thiết kế hệ thống khi có 01 đám cháy như sau:
- Chiều dài bảo vệ cho 1 đầu phun :1m
- áp suất tại đầu phun : 1 at (10m.c.n)
- Cường độ phun : 1 l/s
- Thời gian phun : 60 phút.
- Chiều dài màn ngăn cháy : 10 m
- Thể tích nước phục vụ chữa cháy trong 1 giờ với lưu lượng 10 l/s:
MMN = 10x3,6 ≈ 36 m3.
qCT = Ib .L = 1x9 l/s
Trong ®ã:
88
I b : Cường độ phun nước chữa cháy: 1 l/s.m. (Được xác định trên nguy cơ
cháy theo TCVN 7336 – 2003.)
L : chiều dài màng ngăn cháy. L = 9 m.
+ áp lực cần thiết ở vòi Drencher chủ đạo (Vòi phun ở vị trí cao nhất, xa nhất)
một lưu lượng 80.6 l/phút.
Thông số kỹ thuật của đầu phun măng ngăn Drencher:
- Hệ số dòng chảy : K = 4,3 US
Do chiều cao tòa nhà từ tầng 1 đến tầng mái ( vị trí đặt bể nước và trạm bơm) cao
112m. Áp lực tực chảy từ tầng mái xuống tầng hầm có áp lực 112 m.c.n nên hệ thống
màng ngăn tại ram dốc tầng hầm sử dụng hệ thống tự chảy.
Lựa chọn máy bơm chữa cháy
+ Cụm bơm chữa cháy tầng mái
- Máy bơm điện: (máy bơm thường trực và máy dự phòng)
- Điện áp: 220v/380v-50Hz
- Khi chữa cháy tại tầng áp mái: Q = 15 l/s và H = 35 m.c.n.
Để duy trì áp lực thường xuyên trong mạng đường ống chọn 01 máy bơm bù áp:
Điện áp : 220v/380v-50Hz
Cột áp : 40 m.c.n , Lưu lượng Q = 1,0 l/s.
+ Cụm bơm chữa cháy tầng hầm
- Máy bơm điện: (máy bơm thường trực và máy dự phòng)
- Điện áp: 220v/380v-50Hz
- Khi chữa cháy tại tầng áp mái: Q = 68 l/s và H = 75 m.c.n.
Để duy trì áp lực thường xuyên trong mạng đường ống chọn 01 máy bơm bù áp:
Điện áp : 220v/380v-50Hz
Cột áp : 80 m.c.n , Lưu lượng Q = 1,5 l/s
3.5.4.3.2. Phương tiện chữa cháy ban đầu:
- Theo đặc điểm và tính chất của mục tiêu bảo vệ của công trình, để chữa cháy
thích hợp với loại đám cháy cho từng tầng, chúng tôi chọn chất chữa cháy ban đầu là bột
hoá học tổng hợp ABC loại 4kg và bình chữa cháy CO2 – loại 3 kg. Các bình được bố trí
cho các tầng được thể hiện trên bản vẽ. Bình chữa cháy được đặt trong cạnh họng nước
chữa cháy và chung cùng hộp họng nước chữa cháy.
3.5.4.3.3. Hệ thống chữa cháy khí FM200.
89
1. Hệ thống FM 200 cho phòng máy phát, máy biến thế, phòng điện cao áp, hạ áp.
Căn cứ vào tính chất sử dụng, nguy hiểm cháy nổ của công trình hệ thống PCCC cho
công trình phải đảm bảo các yêu cầu sau:
2. Yêu cầu về phòng cháy
- Phải áp dụng các giải pháp phòng cháy đảm bảo hạn chế tối đa khả năng xảy ra hoả
hoạn. Trong trường hợp xảy ra hoả hoạn thì phải phát hiện đám cháy nhanh để cứu chữa
kịp thời không để đám cháy lan ra các khu vực khác sinh ra cháy lớn khó cứu chữa gây ra
hậu quả nghiêm trọng.
- Biện pháp phòng cháy phải đảm bảo sao cho khi có cháy thì người và tài sản trong toà
nhà dễ dàng sơ tán sang các khu vực an toàn một cách nhanh chóng nhất.
- Trong bất cứ điều kiện nào khi xảy ra cháy ở những vị trí dễ xảy ra cháy như các khu
vực kỹ thuật, khu siêu thị, phòng làm việc, sảnh giao dịch... trong toà nhà phải phát hiện
được ngay ở nơi phát sinh cháy để tổ chức cứu chữa kịp thời.
3. Yêu cầu về chữa cháy
Trang thiết bị chữa cháy của công trình phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng ở chế độ thường trực, khi xảy ra cháy phải được
dập tắt ngay.
- Thiết bị chữa cháy phải là loại phù hợp và chữa cháy có hiệu quả đối với các đám cháy
có thể xảy ra trong công trình.
- Thiết bị chữa cháy trang bị cho công trình phải là loại dễ sử dụng, phù hợp với công trình
và điều kiện nước ta.
- Thiết bị chữa cháy phải là loại chữa cháy không làm hư hỏng các dụng cụ, thiết bị khác
tại các khu vực chữa cháy thiệt hại thứ cấp.
- Trang thiết bị hệ thống PCCC được trang bị phải đảm bảo hoạt động lâu dài, hiện đại.
- Trang thiết bị phải đạt được các tiêu chuẩn của Mỹ, Châu Âu cũng như các tiêu chuẩn
chủa Việt nam.
4. Giải pháp thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy.
* Hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt tại tất cả các phòng.
- Phát hiện cháy, báo động cháy bằng âm thanh đặc trưng (Còi, chuông...)
- Điều khiển hệ thống chữa cháy tự động
* Hệ thống chữa cháy tự động bằng khí sạch
90
- Đây là hệ thống chữa cháy hiện đại được áp dụng trên thế giới và ở Việt Nam, hệ thống
tự động hoạt động mà thông qua hệ thống báo cháy mà không cần có sự tác động của
con người
5. Nguyên lý làm việc:
Hệ thống chữa cháy khí FM200 được sử dụng cho trình được thiết kế theo nguyên lý
từng vùng độc lập.
Hệ thống xả khí được thực hiện hoàn toàn tự động. Toàn bộ hệ thống được điều khiển và
giám sát từ tủ điều khiển chữa cháy của khu vực đó. Về nguyên tắc xả khí ở chế độ tự
động phải được nhận tín hiệu từ hai đầu báo cháy trên hai kênh khác nhau và phải đảm
bảo nguyên tắc:
+ Khi một đầu báo làm việc: trung tâm sẽ địa chỉ báo động và phát tín hiệu báo động bằng
đèn, chuông khu vực bảo vệ thông qua trung tâm điều khiển chữa cháy.
+ Khi cả hai đầu báo trong một vùng làm việc: Trung tâm sẽ ra lệnh xả khí bằng còi, thời
gian ra lệnh xả khí cho phép cài đặt từ 0 - 3 phút. Khi xả khí trung tâm sẽ thông báo bằng
còi, đèn báo xả khí để tránh mọi người không vào khu vực đang xả khí . Ngoài ra chúng ta
cũng có thể chủ động xả khí bằng tay bằng cách ấn nút xả khí hoặc cần tại đầu bình.
Với việc chữa cháy bằng khí FM200 và được thực hiện trên nguyên tắc trên thì sẽ hoàn
toàn không ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng con người.
6. Bộ phận điều khiển- Tủ điều khiển xả khí:
Để đảm nhận việc chữa cháy khí chúng tôi sử dụng tủ chữa cháy chuyên dụng. Đây là
loại tủ chữa cháy chuyên dụng với các tính năng điều khiển vào ra như sau:
+ Có tối thiểu 02 kênh báo cháy cho đầu báo cháy.
+ Có đường kích hoạt xả khí bằng tay.
+ Có đường cho nút ấn tạm dừng.
+ Có đường điều khiển đóng ngắt thiết bị ngoại vi như quạt thống, quạt hút khói.
+ Có đường báo cháy bằng chuông, đèn.
+ Có đường cảnh báo đang xả khí.
+ Có đường điều khiển đóng cửa hoặc các lỗ mở trước khi xả khí.
+ Có đường giảm sát áp lực khí trong đường ống.
+ Điều khiển xả khí.
+ Giám sát áp lực khí trong bình.
91
Ngoài ra để giám sát các trung tâm điều khiển xả khí các trung tâm điều khiển xả khí được
kết nối với tủ trung tâm báo cháy toàn nhà
7. Còi Đèn báo xả khí.
Để kịp thời thông báo cho những người bên trong nhanh chóng thoát ra ngoài và những
người bên ngoài không được vào vùng xả khí. Chúng tôi bố trí bộ còi, đèn thông báo xả
khí ngay trước cửa ra vào phòng.
8. Nút ấn xả khí bằng tay:
Trong trường hợp phát hiện ra đám cháy người ta có thể ấn nút xả khí khẩn cấp, khi đó tín
hiệu sẽ được chuyển về trung tâm, trung tâm chữa cháy sẽ khởi động thời gian trễ, hết
thời gian trễ sẽ phát lệnh xả khí.
9. Nút ấn tạm dừng xả khí:
Trong trường hợp đang báo cháy hoặc thông báo xả khí ( trong thời gian trễ) chúng ta có
thể tạm dừng bằng cách ấn nút này để yêu cầu mọi người thoát ra hoặc cần trì trì hoãn
việc xả khí. Trong thời gian trì hoãn nếu trung tâm được Reset thì hệ thống sẽ trở lại ban
đầu.
10. Nguồn điện dự phòng:
Nguồn cấp chính cho trung tâm được lấy từ lưới điện 220VAC của toà nhà trình, tới các
bộ nguồn 24Vdc đặt tại các phòng, để đảm bảo hệ thống chữa cháy làm việc liên tục khi
mất điện hoặc có cháy, mỗi bộ nguồn đều có Accu dự phòng có dung lượng đảm bảo cho
hệ thống làm việc thường trực 24/24h ngay cả khi bị mất điện lưới.
11. Hệ thống liên kết:
Hệ thống bao gồm: Các linh kiện, dây tín hiệu, cáp tín hiệu, hộp nối dây cùng các bộ phận
khác tạo thành tuyến liên kết thống nhất các thiết bị của hệ thống báo cháy. Toàn bộ các
dây kênh, điều khiển chữa cháy, thông báo tín hiệu loa, còi đều được sử dụng dây chống
cháy có đường kính 1,5mm2.Tất cả các dây được luồn trong ống sp chống cháy. Dây cáp
nguồn 220VAC được luồn trong ống nhựa tự chống cháy.
12. Hệ thống các bình chứa khí và mạng đường ống cung cấp FM-200:
Hệ thống chữa cháy bằng khí FM-200 cho công trình được chia làm các vùng. Mỗi một
phòng đầu có cụm bình, đường ống riêng được đặt tại phòng hoặc phòng bên cạnh, việc
phun xả khí được thực hiện bảo vệ các thiết bị trong phòng. Tín hiệu xả khí được thực
hiện hoàn toàn tự động hoặc nút ấn bằng tay từ hệ thống báo cháy đã nêu ở trên, thời
gian xả khí đủ nồng độ dập cháy được tính trong vòng 10giây.
Nhà thầu khi triển khai lắp đặt phải đưa ra bảng tính các thông số phù hợp với thiết bị lựa
chọn.
92
a. Bình chứa tác nhân dập lửa FM200
a) Bình chứa tác nhân dập lửa loại FM-200 phải có kết cấu thép hợp kim thích hợp
với D.O.T . Việc nạp đầy phải được thực hiện đúng theo các qui trình mà nhà sản
xuất đã thiết lập.
b) Bình chứa phải là loại bình thẳng đứng, thích hợp cho việc gắn tường có đai ốp giữ
bình.
c) Trên mỗi bình, hoặc giấy tờ đi kèm phải được ghi tên nhà sản xuất. Bình phải có
dụng cụ đo áp suất, công tắc chuyển mạch áp suất để kiểm soát áp lực trong bình.
d) Bình chứa FM-200 phải được đáp ứng các tiêu chuẩn UL, FM hoặc CE, Vds
b. Vòi phun.
Vòi phun khí có nhiệm vụ phân phối đều lượng khí trên toàn bộ khu vực cần bảo
vệ, vòi phun FM-200 được lắp đặt tại các khu vực bảo vệ cho phép phun 360 0 diện tích
bảo vệ của một đầu phun không quá 30m2
c. Mạng đường ống:
Nguyên liệu làm ống thép thích hợp với tiêu chuẩn ASTM hoặc BS1387, đường ống
được phân bố riêng biệt cho từng vùng có đường kính từ DN25 đến DN50. Đường ống phải
được gắn chặt vào kết cấu bêtông bằng các đai sắt theo bản vẽ thiết kế để đảm bảo an toàn
khi xà khí.
3.5.5. Phần kết luận
- Hệ thống Phòng cháy chữa cháy được thể hiện ở đây là hệ thống đồng bộ và hoàn thiện
theo xu hướng phát triển của công nghệ đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư đề ra và đặc
biệt đáp ứng được tiểu chuẩn qui định của Nhà nước.
- Hệ thống chữa cháy được thiết kế đồng bộ, có hệ chữa cháy chủ đạo bằng nước và
bình bột chữa cháy cá nhân. Khi đám cháy mới phát sinh còn cháy nhỏ thì có thể dùng
phương tiện chữa cháy ban đầu là các bình chữa cháy để dập tắt.
93
CHƯƠNG IV
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP
PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU
VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN
4.1. Đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án
Trong quá trình thực hiện dự án, việc thi công công trình sẽ gây ra một số ảnh
hưởng tới môi trường xung quanh, nhất là khi khu đất của Dự án nằm trên trục đường lớn
của Thành phố, gần các công trình như trường học và khu dân cư xung quanh.
Các nguồn gây ô nhiễm môi trường và các tác động có hại khác trong quá trình
thực hiện Dự án bao gồm:
- Ô nhiễm do bụi đất, đá gây tác động trực tiếp đến người công nhân thi công công
trình và cộng đồng dân cư và các công trình hiện có ở xung quanh dự án.
- Ô nhiễm khói thải từ các phương tiện vận tải và thi công như SO2, CO, THC , hơi
Pb... Nguồn ô nhiễm này ảnh hưởng khá lớn do môi trường xung quanh khá chật hẹp,
đông đúc.
- Ô nhiễm tiếng ồn do các phương tiện vận tải và máy móc thi công gây ra.
- Ô nhiễm nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, từ các khu tập kết
vật liệu.
- Tai nạn lao động có thể xảy ra với công nhân trong quá trình xây dựng.
- Khả năng gây chấn động làm rạn nứt các công trình liền kề bên khu vực dự án.
- Chất thải rắn như đất cát, cốp pha, sắt thép vụn trong quá trình thi công xây dựng.
Thực tế các tác động trên là tất yếu và khó tránh khỏi của công trường xây dựng.
Tuy nhiên Chủ đầu tư và các đơn vị thi công cần áp dụng các biện pháp hạn chế tích cực
nhằm giảm nhẹ ô nhiễm tới môi trường và có biện pháp bảo vệ sức khoẻ và an toàn lao
động cho công nhân.
Ngoài ra, trong quá trình hoạt động và kinh doanh cần phải lưu tâm thích đáng đến
việc quản lý và khống chế các nguồn gây ô nhiễm môi trường từ các chất thải lỏng và rắn
mà các khu nhà thải ra hàng ngày, ngay trong giai đoạn thiết kế và kiểm tra duy tu bảo
dưỡng sau này.
4.2. Các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường
4.2.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Ngay trong giai đoạn thiết kế kỹ thuật chuẩn bị đầu tư, các giải pháp kỹ thuật để
đảm bảo vệ sinh môi trường cần được cân nhắc rất cẩn thận để thực sự tạo nên một môi
trường đô thị mới với các tiêu chuẩn vệ sinh tiên tiến.
Các nguyên tắc chung cần phải lưu ý như sau:
a. Các biện pháp kỹ thuật xử lý nước thải được lựa chọn sao cho đảm bảo các qui
định về môi trường tại địa phương. Tuy nhiên để đảm bảo tính kinh tế, sử dụng các biện
pháp vật lý như: đóng cặn ở thành bể hay các hố tự hoại.
b. Bảo vệ môi trường nước: Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt được thiết kế thoát
theo hai hệ thống riêng biệt: hệ thống thoát nước bẩn theo đường ống ra cống thoát nước
kín chạy xung quanh nhà và hệ thống thoát phân về ngăn chứa của bể tự hoại theo đúng
yêu cầu kỹ thuật đảm bảo vệ sinh nên không gây ảnh hưởng ô nhiễm tới môi trường nước
ngầm trong khu vực.
c. Thu gom chất thải rắn: Rác thải được thu gom từ các thùng rác đặt trong các
94
phòng, ở hành lang đến khu chứa chung của khu nhà và vận chuyển vào cuối ngày bằng
xe chuyên dụng của Công ty vệ sinh môi trường đến các địa điểm xử lí (nếu là rác hữu
cơ) hoặc tới các bãi chôn lấp chung của khu vực (nếu là rác vô cơ). Ban quản lý sẽ ký
hợp đồng vận chuyển rác với Công ty Vệ sinh môi trường Thành phố.
4.2.2. Giai đoạn triển khai thực hiện Dự án
Trong giai đoạn triển khai xây dựng các hạng mục của dự án, các thiết bị thi công cơ
giới trong quá trình vận hành sẽ có những tác động ảnh hưởng không tốt đến môi trường,
các biện pháp khống chế các tác động có hại như sau:
a. Ngay từ giai đoạn chuẩn bị thi công, đơn vị thi công phải có được các giải pháp
cụ thể cho việc bảo vệ môi trường.
b. Các chất thải rắn các vật liệu phế bỏ phải được đưa ra khỏi công trường tập trung
vào các khu xử lý chung.
c. Các giải pháp thi công cần được lựa chọn kỹ càng để tránh ảnh hưởng đến môi
trường khu vực. Một số giải pháp được kiến nghị áp dụng như:
- Tránh vận chuyển vật liệu xây dựng và phế thải xây dựng trong giờ cao điểm. Các
phương tiện vận chuyển phải không được chất tải quá thùng xe và phải có bạt che đậy
theo qui định.
- Tưới nước mặt đường và dọn ngay những vật liệu rơi vãi ở những nơi có phương
tiện vận chuyển chạy qua.
- Trong khi thi công, bụi sinh ra từ các công việc phá dỡ bê tông được kiềm chế
bằng cách tưới nước trên bề mặt. Sử dụng bê tông thương phẩm. Các biện pháp bổ sung
để giảm lượng bụi phát ra bao gồm rửa đường và các khu có các hoạt động xây dựng
thường xuyên. Vật liệu xây dựng rời nhất là xi măng phải được đựng trong các xilô kín.
Trong mọi trường hợp công trình cần được làm sạch và trả lại trạng thái tự nhiên ngay
sau khi công việc kết thúc.
- Trong khi thi công, các phương tiện máy móc gây tiếng ồn lớn phải hoạt động thận
trọng để khỏi ảnh hưởng tới các khu vực dân cư xung quanh. Không sử dụng thiết bị thi
công quá cũ bởi vì chúng sẽ gây ô nhiễm không khí và tiếng ồn rất lớn. Hạn chế hoạt
động cùng một lúc nhiều máy có khả năng gây ồn lớn và khống chế thời gian hoạt động
hợp lý. Để giảm ồn cần kiểm tra bảo dưỡng phương tiện thường xuyên và khống chế giờ
vận chuyển qua các khu dân cư.
- Công tác đất : Công tác thi công yêu cầu một số chủng loại máy móc như gầu xúc,
xe tải... Mỗi loại có thể gây ra độ ồn tới 90 dBA ở khoảng cách 15 m. Hạn chế hoạt động
cùng một lúc nhiều máy có khả năng gây ồn lớn và khống chế thời gian hoạt động hợp lý
để giảm thiểu việc ô nhiễm.
- Công trường cần phải được che chắn cẩn thận, đúng quy cách để bụi bẩn không
gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của các khu nhà xung quanh.
4.2.3. Giai đoạn khai thác kinh doanh:
Giai đoạn khai thác kinh doanh là thời gian chủ yếu của dự án, các biện pháp phòng
chống ô nhiễm môi trường ở giai đoạn này như sau:
1- Các loại khí thải ra ngoài môi trường phải có các thiết lọc khử trước khi thải vào
không khí
95
2- Các thiết bị xử lý khí, nước thải phải sử dụng các công nghệ và thiết bị tiên tiến
hiện đại
3- Chất thải rắn phải được tập trung và đưa về khu xử lý chung của thành phố
4- Sử dụng các biện pháp hành chính và kết hợp với các cơ quan quản lý môi
trường địa phương kiểm tra thường xuyên có thưởng phạt để đảm bảo các quy định về
môi trường
5- Kiên quyết không cho sử dụng các thiết bị không áp dụng các biện pháp bảo vệ
môi trường của dự án.
6- Ngoài những biện pháp cụ thể và chủ động để bảo vệ môi trường. Cơ quan quản
lý còn phải kết hợp với các cơ quan đoàn thể và nhân dân địa phương để duy trì công tác
giữ gìn vệ sinh môi trường xung quanh khu vực nghiên cứu. Cần tổ chức tuyên truyền,
giáo dục nâng cao hơn nữa ý thức giữ gìn vệ sinh, bảo vệ cảnh quan môi trường. Để từng
bước hình thành thói quen, xây dựng phong cách nếp sống văn minh, vệ sinh thanh lịch,
trên cơ sở đó tạo những chuyển biến tích cực về công tác bảo vệ môi trường xanh sạch
đẹp.
96
CHƯƠNG V
QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
5.1. Quản lý dự án
5.1.1. Lựa chọn hình thức quản lý dự án
Việc quản lý dự án cho một công trình có thiết kế kiến trúc và kỹ thuật hiện đại tiên
tiến đòi hỏi việc tổ chức quản lý khoa học và chuyên nghiệp để đảm bảo yêu cầu chất
lượng và tiến độ của công trình. Tổ chức quản lý dự án phải có tính chuyên nghiệp, khoa
học và lâu dài. Công trình được xây dựng ở một địa điểm trong thành phố Hà nội có
những tính chất đặc thù, có những khó khăn và thuận lợi riêng. Với lý do trên, lụa chọn
hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, tổ chức thực hiện dự án.
5.1.2. Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động
a. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn này, Chủ đầu tư có các bộ phận để thực hiện các nhiệm vụ với trách
nhiệm và quyền hạn cụ thể như sau:
+ Theo dõi các thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư như xin chủ trương đầu tư, cấp
Giấy chứng nhận đầu tư, giao nhận đất, theo dõi thiết kế xin thỏa thuận tổng mặt bằng và
phương án kiến trúc tại Sở Quy hoạch Kiến trúc, xin cấp giấy phép xây dựng tại Sở Xây
dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng
công trình;
+ Theo dõi hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để tổ chức
thẩm định, phê duyệt theo quy định;
b. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Thành lập Ban QLDA với số lượng nhân sự dự kiến như sau:
- Trưởng ban QLDA: 01 người;
- Phó ban QLDA: 02 người;
- Cán bộ theo dõi khối lượng, nghiệm thu thanh toán: 02 người;
- Cán bộ tài chính-kế toán: 01người;
- Cán bộ hành chính: 01 người;
- Cán bộ kỹ thuật: 07 người ở các bộ môn kiến trúc, kết cấu, cơ điện,…
Ban QLDA có nhiệm vụ với trách nhiệm và quyền hạn như sau:
+ Lập hồ sơ hoặc thuê đơn vị lập hồ sơ dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu;
+ Đàm phán, ký hợp đồng với các nhà thầu;
+ Theo dõi các đơn vị giám sát thi công xây dựng công trình;
+ Nghiệm thu, thanh toán,quyết toán theo hợp đồng ký kết;
97
+ Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng an toàn và vệ sinh môi
trường của công trình xây dựng;
Nghiệm thu bàn giao công trình;
Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn
thành đưa vào khai thác sử dụng
c. Giai đoạn khai thác dự án
Giai đoạn này, đối với việc quản lý khu dân cư mua căn hộ sẽ thành lập Ban Quản lý
tòa nhà hoặc chuyển giao lại cho cư dân quản lý theo quy định hiện hành.
Với số lượng nhân sự như sau:
- Trưởng ban QLTN: 01 người;
- Phó ban QLTN: 02 người;
- Kế toán: 02 người;
- Cán bộ kỹ thuật: 05 người;
- Tổ vệ sinh: 05 người;
- Tổ bảo vệ: 05 người;
Ban Quản lý tòa nhà có trách nhiệm và quyền hạn cụ thể như sau:
Ban Quản lý tòa nhà sẽ thực hiện nguyên tắc quản lý nhà ở theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư, trách nhiệm của chủ đầu tư.
a.Trách nhiệm của chủ đầu tư
1. Thông báo, hướng dẫn cho các hộ được mua nhà nắm vững quy định về quản lý
sử dụng nhà chung cư quy định tại Quy chế này truớc khi thực hiện việc bán hoặc cho
thuê nhà chung cư.
2. Sau khi bố trí được trên 80% tổng số căn hộ trong nhà chung cư, chủ đầu tư có
trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan chính quyền, công an phường sở tại và các chủ
sử dụng tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, Chủ đầu tư có trách nhiệm
chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị xem xét, quyết định (dự thảo nội
quy sử dụng nhà chung cư, dự kiến nhân sự Ban quản trị, các khoản kinh phí phải đống
góp);
3. Khi chưa thành lập được Ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm đảm nhận thực
hiện chức năng của Ban quản trị quy định tại mục Ban quản trị (Điều 16 của số
08/2008/QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008).
4. Lập kế hoạch và tổ chức (hoặc thuê đơn vị có tư cách pháp nhân) thực hiện bảo
trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư (trừ việc duy tu, bảo dưỡng quy định tạị điểm
1.1 và 1.2, khoản 1, Điều 19 của QĐ số 08/2008/QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 (Nội
98
dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư)

Nội dung công tác bảo trì và nguồn vốn phục vụ bảo trì phần cơ sở chung trong nhà
chung cư thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT- BXD ngày 24 tháng 11 năm
2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.
5. Hướng dẫn việc sử dụng các trang thiết bị trong nhà chung cư và tổ chức đào
tạo, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý sử dụng nhà chung cư cho các thành
viên Ban quản trị và các tổ chức, cá nhân có liên quan.
b. Tổ chức quản lý chung cư
1. Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư đảm nhận việc quản lý và cung cấp dịch vụ
nhà chung cư thông qua hợp đồng đã ký với Ban quản trị;
Trong trường hợp trên địa bàn chưa có doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thì chủ
đầu tư có trách nhiệm đảm nhận việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
* Ban quản trị:
1. Ban bản trị là người đại diện cho các chủ sử dụng nhà chung cư nhằm bảo vệ
các quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng trong nhà chung cư dó;
2. Mỗi khu nhà ở đồng bộ, khép kín, có ranh giới riêng biệt; mỗi cụm nhà chung cư
độc lập được thanh lập một Ban quản trị;
3. Thành viên Ban quản trị gồm các đại biểu của chủ sử dụng, chủ đầu tư, doanh
nghiệp quản lý và công an phường sở tại. Mỗi Ban quản trị ít nhất phải có 03 (ba) thành
viên đại diện cho các chủ sử dụng được bầu theo nguyên tắc đa số. Mỗi nhà chung cư
trong khu nhà chung cư được xây dựng trước đây hoặc trong cụm nhà chung cư phải có
ít nhất 01 (một) đại diện chủ sử dụng than gia Ban quản trị, Cơ quan công an phường sở
tại; chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý cử 01 (một) đại diện tham gia Ban quản trị. Các
thành viên Ban quản trị bầu trưởng Ban để điều hành các hoạt động trong nhiệm kỳ được
giao. Nhiệm kỳ của ban quản trị tối đa là 03 năm (36 tháng).
4. Nhiệm vụ của Ban quản trị;
+ Theo dõi, giám sát việc thực hiện bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định;
+ Theo dõi nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với tình hình, điều kiện cụ thể
của nhà chung cư và các quy định của Quy chế này để trình Hội nghị nhà chung cư xem
xét, thông qua. Phối hợp với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư tổ chức họp thường kỳ
và đột xuất Hội nghị nhà chung cư:
+ Thu thập, tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của các chủ sử dụng liên quan tới công
tác quản lý sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các tổ chức,
cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
+ Ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư để thực hiện việc quản lý và
cung cấp các dịch vụ; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo
nội dung hợp đồng đã ký:
99
+ Phối hợp với cơ quan hành chính địa phương, tổ chức dân phố để thực hiện tốt
việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được
giao quản lý:
+ Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao.
5. Ban quản trị có quyền:
+ Lựa chọn doanh nghiệp quản lý nhà chung cư; ký hợp đồng với doanh nghiệp
quản lý nhà chung cư; huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực
hiện đúng cam kết;
+ Các thành viên Ban quản trị được hưởng phụ cấp trách nhiệm theo quy định của
Hội nghị nhà chung cư;
+ Ban quản trị có trách nhiệm theo dỏi, giám sát việc thu, chi tài chính phục vụ công
tác quản lý sử dụng nhà chung cư;
6. Hội nghị nhà chung cư
+ Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% đại diện các chủ sử dụng trong nhà
chung cư đó tham dự; đồng thời có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư (hoặc doanh
nghiệp quản lý nhà chung cư) và đại diện chính quyền, công an phường sở tại. Hội nghị
nhà chung cư được tổ chức mỗi năm một lần. Trong trường hợp cần thiết thì Ban quản trị
có thể triệu tập hội nghị nhà chung cư đột xuất.
+ Hội nghị nhà chung cư được tổ chức nhằm:
-Bầu mới, bổ sung, thay đổi các thành viên Ban quản trị;
-Thông qua nội dung sử dụng và các quy định liên quan tới nội dung công việc quản
lý sử dụng nhà chung cư;
-Kiểm điểm, đánh giá kết quả thực hiện Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
* Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư:
Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của
pháp luật;
+ Chủ đầu tư được phép thành lập doanh nghiệp quản lý nhà chung cư để đảm
nhận việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư Quy định tại quy chế này;
+ Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư được nhận hợp đồng quản lý sử dụng và
cung cấp các hoạt động dịch vụ cho nhiều nhà chung cư trên một hoặc nhiều địa bàn khác
nhau; phối hợp với Ban quản trị trong việc xem xét, quyết định dừng cung cấp các hoạt
động dịch vụ đối với các hộ không đóng góp các khoản thu theo quy định hoặc cố ý vi
phạm các quy định quản lý sử dụng nhà chung cư; kết hợp với Ban quản trị để giải quyết
những vấn đề phát sinh trong quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà chung cư (nếu
có);
+ Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thực hiện các nội dung công việc quản lý sử
100
dụng nhà chung cư quy định tại mục Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư theo hợp
đồng ký với Ban quản trị;
+ Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư được sử dụng nguồn kinh phí do người sử
dụng nhà chung cư đóng góp theo quy định của pháp luật về tài chính;
*Nội dung quản lý nhà chung cư:
+ Quản lý sử dụng;
- Quản lý sử dụng, duy tu, bảo dưởng phần diện tích và không gian thuộc sở hửu
chung trong nhà chung cư (hành lang, cầu thang bộ, tường trần, mái nhà và các bộ phần
khác);
- Quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ nhà;
- Kiểm tra, đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiên nội quy, quy chế;
- Các nội dung quản lý khác có liên quan;
- Các công việc dịch vụ;
- Bảo vệ an ninh, trật tự, trong giữ xe đạp, xe máy, ô tô, quét dọn vệ sinh công cộng,
thu gom rác thải;
- Vận hành hệ thống trang thiết bị sử dung chung (bơm nước, vận hành thang máy,
máy phát điện và các thiết bị khác);
- Chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ xung quanh nhà chung cư (nếu có);
Các dịch vụ khác có liên quan (nếu có);
Kinh phí phụ vụ quản lý sử dụng nhà chung cư (trách nhiệm của người trực tiếp sử
dụng căn hộ);
+ Người đang trực tiếp sử dụng căn hộ (hoặc phần sở hửu riêng khác) có trách
nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dung nhà chung cư là khoản chi phí cần thiết
để thực hiện công tác quản lý và khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị nhằm bảo
đảm điều kiện về an ninh, trật tự, vệ sinh và sử dụng hiệu quả phần sở hửu chung trong
nhà chung cư;
+ Người đang trực tiếp sử dụng căn hộ (hoặc phần sở hữu riêng khác) có trách
nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung cư là khoản chi phí cần thiết
để thực hiện công tác quản lý và khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị nhằm bảo
đảm điều kiện về an ninh, trật tự, về sinh và sử dụng hiệu quả phần sở hữu chung trong
nhà chung cư;
+ Người đang trực tiếp sử dụng căn hộ (hoặc sở hữu riêng khác) trong nhà chung
cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung cư đó;
+ Các khoản mà người trực tiếp sử dụng căn hộ phải trả cho công tác quản lý sử
dụng và các công việc dịch vụ trong chung cư được nêu trong Quy chế do Ban quản trị
phối hợp với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thống nhất trình hội nghị nhà chung cư
101
xem xét, chấp thuận;

+ Các khoản chi phí cho lệ phí an ninh, trật tự; chi phí giữ xe đạpm xe máy, xe ô tô,
phí vệ sinh trong Quy chế này thực hiện theo Quy định tại Nghị định cử Chính phủ số
57/2002/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2002 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh phí và lệ
phí (mức thu các lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định);
+ Người đang trực tiếp sử dụng căn hộ (hoặc phần sử hữu riêng khác) phải có trách
nhiệm trả các loại phí dịch vụ không thường xuyên như: chi phí sử dụng điện thoại công
cộng, thuê trong giữ tài sản và các chi phí khác (nếu có) do bên cung cấp dịch vụ và bên
sử dụng dịch vụ tự thỏa thuận;
+ Người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm nộp theo định kỳ hàng tháng các
khoản kinh phí quy định tại Quy chế này cho doanh nghiệp quản lý nhà chung cư.
* Giải quyết tranh chấp:
+ Các tranh chấp liên quan đến quyền sỏ hữu trong nhà chung cư do tòa án giải
quyết;
+ Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở
hòa giải (các hộ tự hòa giải hoặc Ban quản trị, UBND phường sở tại tổ chức hòa giải).
Nếu không hòa giảu được thì chuyển tòa án giải quyết;
+ Các tranh chấp về hợp đồng kinh tế trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng,
vận hành, khai thác, cải tạo, sửa chữa trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa
giải. Nếu không hòa giải được thì Ban quản trị có trách nhiệm xem xét giải quyết theo
thẩm quyền quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư hoặc báo cáo cơ quan
chính quyền sở tại xem xét giải quyết;
+ Các tranh chấp về hợp đồng kinh tế trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà
chung cư theo quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ xử lý theo quy
định của pháp luật về hợp đồng kinh tế;
+ Người vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì theo mức độ sẽ bị xử phạt hành chính hoặc
truy tố trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật;
+ Người có hành vi bao che hoặc tao điều kiện cho người khác vi phạm các quy
định về quản lý sử dụng nhà chung cư trái với quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư thì theo mức độ sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy
định của pháp luật, trong trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.
5.1.3. Sử dụng lao động
Việc đầu tư xây dựng công trình tạo ra được công ăn việc làm cho các tầng lớp
công nhân lao động trong quá trình thực hiện đầu tư, tạo ra sản phẩm trong xã hội đó là
nhà ở trong giai đoạn sau đầu tư.
5.2. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án
102
Triển khai dự án trên cơ sở phân chia thành các giai đoạn đầu tư và theo tiến độ đã
quy định. Công việc thực hiện trong các giai đoạn đầu tư được quy định trong Nghị định
số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính Phủ.
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ quý III/2017 đến Quý I/2018
+ Giai đoạn thực hiện đầu tư: Từ Quý I/2018 đến Quý I/2020
+ Giai đoạn kết thúc đầu tư, đưa dự án vào khai thác, sử dụng: Từ quý I/2020.
Tiến độ dự án:
TT Nội dung công việc Thời gian thực

hiện
1 Giai đoạn xin đầu tư ( xin Giấy chứng nhận đầu tư, Quý IV/2017
đền bù GPMB và xin giao đất, xin các thỏa thuận
chuyên ngành…) và phê duyệt tổng mặt bằng,
phương án kiến trúc
2 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (lập dự án đầu tư xây Quý IV /2017
dựng công trình và Hồ sơ thiết kế cơ sở & phê
duyệt - Xin phép xây dựng)
3 Giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư (lập Hồ sơ thiết Quý IV /2017
kế kỹ thuật, bản vẽ thi công và lập tổng dự toán và
phê duyệt)
4 Giai đoạn thực hiện đầu tư (Đấu thầu, khởi công và Quý I/2018 đến
xây dựng công trình) Quý I/2020
5 Kết thúc dự án, đưa vào khai thác, sử dụng Từ Quý II/2020
- Thời gian thi công xây dựng: Từ quý I/2018 đến hết quý I/2020;
- Thời gian sử dụng và khai thác dự kiến: Từ quý II/2020.
5.3. Phân chia gói thầu của dự án
Với quy mô dự án và yêu cầu về tiến độ cũng như năng lực tài chính của Chủ đầu
tư, dự án dự kiến phân chia thành các gói thầu sau theo quy định hiện hành, các Gói thầu
do Chủ đầu tư lựa chọn hoặc tổ chức đấu thầu.
- 01 Gói thầu về tư vấn thiết kế;
- 01 Gói thầu về thẩm định thiết kế giai đoạn thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi
công;
- 01 Gói thầu về thí nghiệm cọc và thi công cọc đại trà, thi công phần ngầm;
- 01 Gói thầu thi công phần thân;
- 01 Gói thầu cung cấp và lắp đặt thiết bị.
103
CHƯƠNG VI
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN
1. Cơ sở tính toán tổng mức đầu tư

- Khối lượng tính toán căn cứ bản vẽ thiết kế cơ sở;
- Căn cứ suất vốn đầu tư ban hành kèm Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 15/10/2015
công bố suất đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
công trình năm 2016;
- Căn cứ quyết định số 5481/QĐ-UBND ngày 24/11/2011 của ủy ban nhân dân thành
phố Hà nội về việc công bố đơn giá xây dựng công trình Thành phố Hà Nội – Phần
xây dựng.
lắp đặt.
khảo sát xây dựng.
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tư xây dựng;
- Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Quyết định số 688/QĐ-UBND ngày 09/02/2017 của ủy ban nhân dân thành phố Hà
Nội về việc cụng bố giá nhân công thị trường trong lĩnh vực Xây dựng trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
- Thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn
chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư.
- Thông tư số 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ tài chính về quy định mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm
định dự toán xây dựng.
- Thông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 18/01/2016 của Bộ tài chính về việc quy định về
quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước. - Thuế giá trị gia tăng
theo Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng và hướng dẫn thi hành Nghị định
số 123/2008/NĐ-CP ngày 28/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng.
- Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn
chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư.
104
- Công bố giá số 02/2017/CBGVL-LS của Liên Sở Xây dựng - Tài chính về điều chỉnh
giá vật liệu xây dựng.
2. Nguồn vốn của dự án
- Vốn tự có của chủ đầu tư góp cho dự án: 144.637.000.000 đồng khoảng 20% tổng mức
đầu tư.
- Vốn vay và huy động hợp pháp khác: 578.548.000.000 đồng chiếm khoảng 80% tổng
mức đầu tư.
3. Tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư của dự án được tính toán gồm các khoản mục căn cứ theo quy
định tại Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư gồm có:
a. Chi phí xây dựng
+ Chi phí xây dựng nhà cao tầng
+ Chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng, sân vườn ngoài nhà;
b. Chi phí thiết bị

+ Gồm thiết bị điện;
+ Thiết bị cấp, thoát nước;
+ Thang máy, máy phát điện, trạm biến áp, máy bơm và các thiết bị xây dựng
cần thiết để vận hành công trình.
+ Thiết bị đỗ xe tầng hầm
c. Chi phí tiền đất
+ Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang tính theo các quy định của thành
phố Hà nội cho khu vực dự án.
+ Chi phí chuyển quyền sử dụng đất chưa tính trong tổng mức đầu tư này. Chi phí
chuyển quyền sử dụng đất được định giá bằng giá trị các sàn xây dựng chuyển giao cho
PEC sử dụng nên sẽ tính và phân bổ sau.
d. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
- Các khoản mục chi phí này được được tính theo các quy định hiện hành: Quyết định
số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi phí
quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư.
e. Chi phí dự phòng
+ Dự phòng do phát sinh khối lượng:
105
Theo Thông tư hướng dẫn của Bộ XD về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
(Thông tư số 06/2016/TT-BXD) dự phòng phí trong Tổng mức đầu tư tính theo tỷ lệ % ở
mức độ phù hợp.
f. Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án: 723.185.000.000 VNĐ
Trong đó:
Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chưa gồm
59.312.400.000
tiền chuyển quyền sử dụng đất)
Chi phí xây dựng 448.874.367.658
Chi phí thiết bị 76.291.930.000
Chi phí quản lý dự án 7.698.412.757
Chi phí tư vấn 24.019.815.263
Chi phí khác (bao gồm lãi vay trong thời gian xây
72.049.484.608
dựng 29,854 tỷ)
Chi phí dự phòng (dự phòng khối lượng và dự

34.938.344.759
phòng trượt giá)
Tổng cộng 723.185.000.000
4. Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính

- Dự án xây dựng gồm căn hộ chung cư, diện tích làm văn phòng, dịch vụ thương mại,
nhà trẻ, việc sử dụng sau khi đầu tư dự kiến như sau:
 Một phần diện tích văn phòng và thương mại sẽ chuyển giao cho Công ty PEC
sử dụng và khai thác, tương ứng với giá trị chuyển quyền sử dụng đất.
 Các căn hộ chung cư sẽ bán theo giá thị trường. Phòng sinh hoạt cộng đồng,
một phần diện tích tầng hầm theo quy định sẽ chuyển giao quyền sử dụng và
sở hữu cho các hộ dân mua căn hộ theo quy định chung.
 Đối với diện tích tầng 6 và văn phòng tầng 5, Chủ đầu tư sẽ khai thác vận
hành.
- Do mục đích sử dụng của các hạng mục khác nhau nên tổng chi phí đầu tư xây dựng
từng hạng mục được xác định trên nguyên tắc phân bổ tổng mức đầu tư theo diện
tích, chi phí xây dựng bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn, chi phí khác, dự phòng phí, lãi vay.
Phân tích hiệu quả dự án gồm hiệu quả của các dự án gồm các nội dung:
- Hiệu quả của việc kinh doanh bán căn hộ chung cư
106
- Hiệu quả của kinh doanh diện tích văn phòng và thương mại. Để tính toán phần kinh
doanh diện tích văn phòng và thương mại, cần tính vòng đời dự án ở nhiều năm, vì
vậy để đơn giản việc tính toán, tính phương án bán diện tích văn phòng và thương
mại
Xác định giá bán hòa vốn
- Xác định giá bán hòa vốn theo công thức sau:
Ci
Ghv = [đồng]
S SDi
Trong đó:
Ghv : Giá bán hòa vốn
Ci : Toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng

S sdi : Diện tích sàn hữu dụng bán
STT Nội dung Giá trị Đơn vị
Tổng chi phí đầu tư (gồm chi phí chuyển đổi

1 mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển quyền 741.543.605.538 đồng
sử dụng đất) - chưa VAT)
2 Diện tích hữu ích 26.076 m2
3 Giá bán hòa vốn (chưa VAT) (mục 1/mucj2) 28.437.891 đ/m2
4 Giá bán dự kiến (chưa VAT) 29.282.000 đ/m2
5 Giá bán dự kiến có VAT 10% 32.210.000 đ/m2
- Trên cơ sở giá bán hòa vốn và tham khảo giá bán tại một số dự án hiện nay trong khu
vực, dự án này dự kiến bán giá khoảng 31 triệu/m2 đến 33triệu//m2 (đã có VAT) là
mức giá có sức cạnh tranh trên thị trường đối với dự án có vị trí và quy mô tương tự
dự án này.
- Với giá bán dự kiến như vậy, dự kiến doanh thu như sau:
DIỆN
TÍCH Đơn giá Giá bán 1 căn Doanh thu bán
STT NỘI DUNG bán (đ/m2) (VAT) - Chưa SỐ CĂN hàng
1 căn - chưa VAT VAT (chưa VAT)
(m2)
107
I Chung cư 637.006.484.400
1 Căn hộ loại A1 103,70 29.282.000 3.036.543.400 26 78.950.128.400
2 Căn hộ loại A2 89,30 29.282.000 2.614.882.600 26 67.986.947.600
3 Căn hộ loại A3 81,50 29.282.000 2.386.483.000 26 62.048.558.000
4 Căn hộ loại A4 86,00 29.282.000 2.518.252.000 26 65.474.552.000
5 Căn hộ loai B 76,20 29.282.000 2.231.288.400 52 116.026.996.800
6 Căn hộ loai C1 64,10 29.282.000 1.876.976.200 52 97.602.762.400
7 Căn hộ loai C2 61,40 29.282.000 1.797.914.800 26 46.745.784.800
8 Căn hộ loai C3 61,60 29.282.000 1.803.771.200 26 46.898.051.200
9 Căn hộ loại C4 72,60 29.282.000 2.125.873.200 26 55.272.703.200
Văn phòng,
II 134.101.018.480
thương mại
Dịch vụ, văn
1 phòng, nhà trẻ 360,00 29.282.000 10.541.520.000 1 10.541.520.000
(tầng 1)
Nhà trẻ, SH
2 CĐ,Văn phòng 350,60 29.282.000 10.266.269.200 1 10.266.269.200
(tầng 2)
Văn phòng (tầng
3 917,10 29.282.000 26.854.522.200 1 26.854.522.200
3)
Văn phòng (tầng
4 917,10 29.282.000 26.854.522.200 1 26.854.522.200
4)
Văn phòng (tầng
5 917,10 29.282.000 26.854.522.200 1 26.854.522.200
5)
Bể bơi, GYM,
6 859,80 38.066.600 32.729.662.680 1 32.729.662.680
ĐH, KT... (tầng 6)
Tổng cộng doanh
III 771.107.502.880
thu
IV VAT 77.110.750.288
Giá trị bán hàng
V 848.218.253.168
( có VAT)
- Kế hoạch bán hàng:

+ Xong móng, sẽ mở bán đợt 1 vào quý 2/2018, bán 30% số căn (88 căn)
+ Đợt 2 mở bán vào quý 4/2018, bán 25% số căn (75 căn)
+ Đợt 3: mở bán vào quý 2/2019, bán 25% số căn (75 căn)
+ Đợt 4: mở bán vào quý 4/2019, bán 20% số căn (48 căn)
- Kế hoạch thu tiền:
 Đợt 1: Xong móng, khi ký hợp đồng thu 20% giá trị hợp đồng
 Đợt 2: Khi xong sàn tầng 15, thu 25% giá trị (tổng 45%)
108
 Đợt 3: Khi đổ mái xong mái thu 25% (tổng 70%)
 Đợt 4: Khi bàn giao thu 25% (tổng là 95%)
 Đợt 5: Khi bàn giao hồ sơ thu 5% (tổng là 100%)
• Tính toán hiệu quả kinh tế tài chính
- Xác định tuổi thọ (hay thời gian vận hành) của dự án
 Thời gian chuẩn bị dự án và thời gian xây dựng 3 năm 2017,2018,2019 đến
quý 1/2010: Dự án đi vào vận hành từ quý 2/2020.
 Xác định thời gian tính toán hiệu quả dự án từ năm 2017 đến năm 2020 là 4
năm.
- Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được (WACC) có tính đến tỷ trọng vốn.
Căn cứ xác định:

 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được có tính đến tỷ trọng vốn. Nguồn vốn có 3
nguồn là: vốn tự có và vốn huy động từ khách hàng tính với lãi suất bằng lãi
suất tiền gửi ngân hàng, vốn vay tính với lãi suất bằng lãi suất vay vốn ngân
hàng. Tính r theo công thức sau:
m
r = ∑ ri * k i + ∆r [%]
i =1
Trong đó:
ri: giá trị sử dụng vốn của nguồn vốn thứ i [%];
ki: tỷ trọng của nguồn vốn thứ i trong tổng số vốn của dự án;
∆ r: tỷ lệ % phụ thêm để đề phòng rủi ro như trượt giá, lạm phát.
 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được tính theo giá trị bình quân gia quyền của lãi
suất sử dụng vốn vay, vốn tự có và vốn huy động trước từ khách hàng, cộng
với tỷ lệ lạm phát dự kiến.
 Kết quả tính toán thể hiện trong bảng sau:
Tỷ
Tỷ lệ lãi
STT Nguồn vốn trọng Kết quả Đơn vị
suất
vốn
1 Vốn tự có 20% 6,5% 1,30% %/năm
2 Vốn huy động 40% 6,5% 2,60% %/năm
3 Vốn vay 40% 9,5% 3,80% %/năm

Tỷ lệ lạm
4 1,30% %/năm
phát
109
Tổng cộng 9,00% %/năm
 Trong dự án này lãi suất tối thiểu chấp nhận được: r = 9,0%
• Đánh giá hiệu quả tài chính
- Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (NPV)
 Công thức tính toán:
n
Bt − C t
NPV = ∑
t =1 (1 + r ) t
Trong đó:
Bt: Thu nhập của dự án tại thời điểm t.
Ct: Chi phí của dự án tại thời điểm năm t
r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được
n: thời gian tính toán vòng đời kinh tế của dự án
Căn cứ xác định:
 Dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong thời gian hoạt động:
• Dòng tiền thu gồm: Doanh thu từ bán căn hộ theo các đợt mở bán và các đợt
thu tiền, để đơn giản trong tính toán, tính theo phương án bán diện tích
văn phòng, thương mại giá bằng giá căn hộ chung cư.
• Dòng tiền chi gồm: Chi phí đầu tư ban đầu không bao gồm thuế GTGT; chi
phí hoạt động trong các năm phân tích không bao gồm thuế GTGT; thuế
thu nhập doanh nghiệp.
 Thời gian tính toán: n = 4 năm
 Thời điểm chọn để bắt đầu phân tích dự án: năm dự án bắt đầu vào thực hiện.
NPV = 9,31 tỷ đồng > 0 -> Dự án đáng giá
- Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR)

- Công thức tính toán:
(r2 - r1) * NPV1

IRR = r1 +
( NPV1 + [ NPV2])
- Kết quả tính toán suất thu lợi nội tại:
IRR = 15,75% > r = 9,0% -> Dự án đáng giá
110
• Tổng hợp doanh thu, chi phí, hiệu quả dự án như sau:
STT NỘI DUNG SỐ TIỀN
1 Doanh thu bán chung cư 637.006.484.400

Doanh thu bán quy đổi bán diện tích văn phòng,
2 thương mại 134.101.018.480
3 Tổng doanh thu 771.107.502.880
4 Tổng chi phí 741.543.605.538
5 Chi phí tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất 59.312.400.000
6 Chi phí tiền mua đất 75.952.810.953
7 Chi phí xây dựng 408.067.606.962
10 Chi phí thiết bị 69.356.300.000
9 Chi phí quản lý dự án 6.998.557.052
8 Chi phí tư vấn xây dựng 21.836.195.694
11 Chi phí khác (gồm cả lãi vay) 68.257.603.278
10 Chi phí dự phòng 31.762.131.599
Thu nhập trước thuế (mục 3- mục 4) (Lợi
11 nhuận) 29.563.897.342
12 Thuế thu nhập doanh nghiệp (22%) 6.504.057.415
13 Thu nhập sau thuế (Lợi nhuận ròng) 23.059.839.927
14 Tỷ suất lợi nhuận /Chi phí (mục 11/mục 4) 3,99%
• Kết quả của dự án

- Về phía chủ đầu tư: Lợi nhuận ròng đạt được từ dự án là: 23 tỷ đồng..
- Về phía nhà nước: Đóng góp nộp ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế thu
nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng 26 tỷ
111
- Chi tiết tính toán đề nghị xem phần phụ lục phân tích hiệu quả dự án gồm các
phần sau:
 Bảng 1: Bảng tổng mức đầu tư
 Bảng 2 : Bảng tính tiền nộp chuyển đổi mục đích sử dụng đất
 Bảng 3 : Bảng phân bổ giá trị xây dựng và tính tiền chuyển quyền sử dụng đất.
 Bảng 4: Tổng chi phí đầu tư (có bổ sung tiền chuyển quyền sử dụng đất)
 Bảng 5: Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng
 Bảng 6: Bảng tính giá bán hòa vốn và giá bán dự kiến
 Bảng 7: Bảng tính lãi suất chiết khấu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) có tính
đến tỷ trọng vốn (WACC)
 Bảng 8: Tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
 Bảng 10. Tiến độ bán hàng
 Bảng 11. Doanh thu theo các đợt bán hàng
 Bảng 12. Tiến độ thu tiền
 Bảng 13: Dòng tiền dự án và kế hoạch tài chính
 Bảng 14: Bảng tính chỉ tiêu kinh tế NPV, IRR của dự án (chợ dân sinh, biệt thự,
liền kề)
 Bảng 15: Bảng tính doanh thu, chi phí và hiệu quả dự án.
112
CHƯƠNG VII
HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN
* Hiệu quả xã hội:
- Đóng góp cho quỹ nhà ở thành phố 286 căn hộ cùng các diện tích tiện ích của
khu dân cư có thể phục vụ nhu cầu của dân cư quanh khu vực.
- Góp phần tăng quỹ nhà ở cho xã hội.
- Tạo việc làm cho người lao động.
- Tạo cảnh quan kiến trúc và môi trường đô thị.
- Góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án quy hoạch.
CHƯƠNG VIII
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Đầu tư xây dựng Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở quận
Thanh Xuân tại Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội.
là cần thiết, phù hợp với quy hoạch và chủ trương phát triển kinh tế xã hội theo cơ chế thị
trường hiện nay.
- Công trình xây dựng có thẩm mỹ cao, hình khối kiến trúc đẹp hài hòa với quàn thể kiến
trúc khu vực, là tác phẩm kiến trúc tô điểm thêm cho cảnh quan đô thị.
- Quy hoạch tổng mặt bằng hợp lý, dây chuyền công năng sử dụng đáp ứng được yêu
cầu của chủ đầu tư và đặc thù của ngành nghề kinh doanh.
- Lựa chọn giải pháp xử lý nền móng và kết cấu chịu lực chính đảm bảo công trình vững
chãi và bền vững lâu dài.
- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phù hợp với thỏa thuận kiến trúc quy hoạch của Sở quy
hoạch kiến trúc Hà Nội.
- Dự án được lập có tính khả thi và đủ yếu tố để xem xét quyết định đầu tư.
2. Kiến nghị
- Kính đề nghị Sở kế hoạch và đầu tư và UBND thành phố Hà Nội xem xét, phê duyệt
sớm để dự án đầu tư có cơ sở triển khai thực hiện các bước công việc tiếp theo.
113

(123doc) Bao Cao Nghien Cuu Kha Thi Dau Tu Xay Dung Du A N Toa Nha Hon Hop Van Phong Dich Vu Thuong Mai Va Nha o

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

(123doc) Bao Cao Nghien Cuu Kha Thi Dau Tu Xay Dung Du A N Toa Nha Hon Hop Van Phong Dich Vu Thuong Mai Va Nha o

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI

và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An

Đại diện chủ đầu tư Đơn vị tư vấn

cháy khí FM200......................................................................................................................66

GIỚI THIỆU CHUNG

- Nhóm công trình: Nhóm B

• Quy mô công trình:

• Quy mô dự án trên khu đất có diện tích 2.677,6 m2 , trong đó:

+ Diện tích đất mở đường : 73 m2.

+ Diện tích đất xây dựng công trình : 2.604,6 m2.

• Khu đất xây dựng công trình:

+ Diện tích khu đất : 2.604,6 m2.

+ Diện tích xây dựng : 1.172 m2.

+ Mật độ xây dựng : 45 %.

+ Số lượng căn hộ là: 286 căn.

1.1. Căn cứ pháp lý

1.1.1. Những căn cứ pháp lý của nhà nước

- chủ nghĩa Việt Nam;

- Văn bản số 4501/KH&ĐT-NNS của sở Kế hoạch và đầu tư ngày 21/07/2017 về việc

- Hồ sơ TMB tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ được chấp thuận.

nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng;

1.4. Hình thức đầu tư

1.6.1. Tính cạnh tranh của sản phẩm

Về kinh doanh các căn hộ chung cư cao tầng:

1.6.2. Tác động xã hội của dự án đối với khu vực

VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

• Phía Bắc giáp đường Trường Chinh.

• Phía Nam giáp khu dân cư Phường Phương Liệt.

• Phía Đông giáp dân cư Phường Phương Liệt.

• Phía Tây giáp ngõ 153 đường Trường Chinh.

- Diện tích: khoảng 2.677,6 m2.

2.2. Điều kiện tự nhiên

2.2.1. Đặc điểm địa hình

2.2.2. Điều kiện khí hậu

• Độ ẩm không khí bình quân trong năm là 82%.

• Số ngày mưa bình quân trong năm là 141 ngày.

2.3. Địa chất- Thủy văn

4. BẢNG THÔNG SỐ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

3.2. Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc

3.2.1. Giải pháp tổng mặt bằng

a. Quy hoạch sử dụng đất:

b. Giải pháp quy hoạch giao thông

3.2.2. Giải pháp kiến trúc công trình

+ Các căn hộ không nhìn trực tiếp vào nhau

+ Bếp và phòng ăn có thể cách ly khi cần thiết.

3.2.2.2. Mặt bằng dây chuyền sử dụng

- Diện tích sàn 2264 m2;

- Diện tích sàn 2264 m2;

- Diện tích sàn 2264 m2;

- Diện tích 1172 m2;

- Bố trí như sau:

+ Sảnh đón và thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;

+ Khu siêu thị;

+ Khu nhà trẻ phục vụ cư dân;

+ Thang thoát hiểm, lối lên xuống ô tô, xe máy;

+ Phòng điều khiển cháy;

+ Phòng chứa rác chung cư;

- diện tích 1345 m2

- Bố trí như sau:

+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;