Evropski Univerzitet Kallos Tuzla

Predmet: Obligaciono pravo

Smjer: Pravni fakultet

Odsjek: Opće pravo

SEMINARSKI RAD

UGOVOR O ZAKUPU

Profesor: Student:
Prof. dr. Brana Komljenović Adna Kovčić
 Juni, 2022

SADRŽAJ
1. UVOD.............................................................................................................................................3
2. POSLOVNA SPOSOBNOST UGOVORNIKA.......................................................................................3
3. PREDMET UGOVORA.....................................................................................................................4
4. OSNOV UGOVORA.........................................................................................................................5
5. NASTANAK UGOVORA...................................................................................................................5
6. POJAM UGOVORA O ZAKUPU........................................................................................................5
7. PRAVNA REGULACIJA.....................................................................................................................7
8. PODZAKUP.....................................................................................................................................7
9. PREDMET ZAKUPA.........................................................................................................................7
10. ZAKUPNINA................................................................................................................................7
11. VREME TRAJANJA ZAKUPA.........................................................................................................7
12. OBAVEZE ZAKUPODAVCA..........................................................................................................8
12.1 OBAVEZA PREDAJE STVARI....................................................................................................8
12.2 OBAVEZA ODRŽAVANJA STVARI.............................................................................................8
12.3 OBAVEZA ZAŠTITE..................................................................................................................8
12.4 MATERIJALNI NEDOSTACI STVARI..........................................................................................9
12.5 PRAVO IZBORA KOD MATERIJALNIH NEDOSTATAKA.............................................................9
13. OBAVEZE ZAKUPCA....................................................................................................................9
13.1 OBAVEZA PLAĆANJA ZAKUPNINE...........................................................................................9
13.2 OBAVEZA UPOTREBE STVARI PREMA UGOVORU.................................................................10
13.3 OBAVEZA VRAĆANJA STVARI...............................................................................................10
14. PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU...........................................................................................10
14.1 PROTEK VREMENA...............................................................................................................10
14.2 OTKAZ..................................................................................................................................10
14.3 PROPAST STVARI USLED VIŠE SILE........................................................................................11
14.4 SMRT STRANAKA.................................................................................................................11
15. UGOVOR O ZAKUPU STANA.....................................................................................................11
15.1 FORMA I SADRŽINA UGOVORA............................................................................................11
15.2 PRIMER UGOVORA O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI:................................................................11
16. ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA BIH – ČLAN 567-599.ODJELJAK 1.................................15
17. ZAKLJUČAK...............................................................................................................................21

2
18. LITERATURA.............................................................................................................................22

1. UVOD
Ugovor u smislu pravnog odnosa nastaje putem razmene saglasnih izjava volja lica kojih se tiče.
Postupak usaglašavanja njihovih volja naziva se zaključivanje ili sklapanje ugovora a lica koja ga
sklapaju označavaju se različitim nazivima - ugovorne strane, učesnici, partneri, ugovornici,
stipulanti, kontrahenti.

Za nastanak svakog ugovora potrebno je da se steknu određeni opšti uslovi. Ti uslovi tiču se:

 poslovne sposobnosti ugovornika

 saglasnosti volja (vidi poseban članak Saglasnost volja kod ugovora)
 predmeta ugovora
 osnova ugovora
 forme (kod formalnih ugovora) (vidi poseban članak Forma ugovora)

Ugovorom o zakupu obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj
se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Zakup je konsenzualni, dvostrano obvezni i
naplatni ugovor te ujedno kauzalni posao.

2. POSLOVNA SPOSOBNOST UGOVORNIKA

Lica koja sklapaju ugovor moraju imati odgovarajuću poslovnu sposobnost. Izvesne kategorije lica
imaju potpunu poslovnu sposobnost, neke kategorije imaju ograničenu a neke su apsolutno lišene
poslovne sposobnosti. Lica koja imaju potpunu poslovnu sposobnost mogu sklapati ugovore bez
ikakvih ograničenja u tom pogledu.

Lica koja su apsolutno lišena poslovne sposobnosti ne mogu sklapati bilo kakve ugovore, jer nemaju
pravno relevantnu volju. Umesto njih, to mogu činiti njihovi zakonski zastupnici (roditelji, odnosno
staraoci).

Za maloletna lica mlađa od 14 godina važe posebna pravila. Maloletnici stariji od 14 godina i
punoletna lica delimično lišena poslovne sposobnosti raspolažu ograničenom sposobnošću
ugovaranja. Oni samostalno mogu sklapati jedino one ugovore čije im je sklapanje zakonom izričito
dozvoljeno. Ostale ugovore mogu sklapati samo uz saglasnost svojih zakonskih zastupnika, a ugovori
sklopljeni bez saglasnosti su nedovršeni (negotiorum claudicans), odnosno rušljivi. Oni mogu biti
upotpunjeni naknadnim odobrenjem (ratihabicija). Saugovornik ograničeno poslovno sposobnog lica
može pozvati njegovog zakonskog zastupnika da se izjasni da li ugovor odobrava. Ako se ovaj o tome
ne izjasni u tom roku smatra se da je saglasnost uskratio.

Zakonski zastupnik ima pravo da zahteva i poništenje ugovora koji nije odobrio. Pravo na poništenje
pripada i ograničeno poslovno sposobnom licu kada stekne potpunu poslovnu sposobnost, u roku od
tri meseca od sticanja te sposobnosti.

S druge strane, saugovornik ograničeno poslovno sposobnog lica koji nije znao da je ono ograničeno
sposobno, može odustati od tog ugovora. To pravo ima i saugovornik koji je znao za poslovnu

3
nesposobnost, ali je bio prevaren da je bila data odgovarajuća saglasnost. Pravo na odustajanje gasi
se u roku od trideset dana od dana saznanja za poslovnu nesposobnost, odnosno prevaru.

3. PREDMET UGOVORA
O predmetu ugovora, njegovom pojmu i postojanju uopšte vođene su duge teorijske rasprave. Ono
što je najprihvatljivije imajući u vidu rešenje Zakona o obligacionim odnosima je da je predmet
ugovora ujedno i predmet potraživanja koje ugovor rađa, dakle činidba (prestacija) koju jedna strana
duguje drugoj. U prilog ovome govori član 46. stav 1 ZOO:

"Ugovorna obaveza može se sastojati u davanju, činjenju, nečinjenju ili trpljenju"

Predmet ugovora mora ispunjavati određene uslove:

 da bude određen ili odredljiv

 da je moguć
 da je dopušten

Određen/odrediv: ono što dužnik duguje trebalo bi biti određeno u pogledu vrste, količine, kvaliteta,
mesta, vremena i načina izvršenja. No, dovoljno je da se stranke saglase o tzv. bitnim elementima
ugovora, što zavisi u praksi od konkretnog ugovora koji se sklapa. Ostali elementi ugovora mogu se
dopuniti preko dispozitivnih zakonskih odredbi, za koje se pretpostavlja da važe ukoliko stranke nisu
drugačije odredile.

Predmet je odredljiv u slučaju kada ugovor sadrži podatke pomoću kojih se on može odrediti, ili kad
su ugovornici ostavili trećem licu da ga odredi. Ako treće lice ne može ili neće da odredi predmet
ugovor je ništav, jer ne može postojati bez predmeta.[1]

Zahtev o određenosti ne poima se ipak kruto, već elastično. Ukoliko je identitet stvari koja je
predmet ugovora nesporan među ugovornicama, njegovo pogrešno označavanje ne škodi postojanju
ugovora (falsa demonstratio non nocet).

Moguć: ukoliko ispunjenje obaveze iz ugovora nije moguće ugovor je besmislen i bespredmetan.
Ovde se pre svega misli na nemogućnost ispunjenja koja postoji u trenutku sklapanja ugovora,
naknadna nemogućnost spada u drugu oblast regulisanja.

Nemogućnost se obično deli na objektivnu (činidba koju ne može da izvrši niko) i subjektivnu (dužnik
u konkretnom slučaju nije u mogućnosti da ispuni činidbu), a može se dalje deliti i na fizičku i pravnu
nemogućnost.

Objektivna nemogućnosti izaziva ništavost ugovora već u trenutku nastanka, a ukoliko je nemoguć
samo deo ostatak ostaje na snazi. Naknadna mogućnost ne utiče na ništavost ugovora. Obaveza
naknade štete poveriocu postoji u slučaju da je dužnika znao ili morao znati da je predmet ugovora
nemoguć (tzv. culpa in contrahendo), a ne postoji ukoliko nije znao ili ukoliko je i poverilac znao za
nju (culpacompensatio).

Subjektivna nemogućnost ne izaziva ništavost ugovora, jer je činidba nije apsolutno nemoguća. U
ovom slučaju je naknada štete jedina opcija koja stoji na raspolaganju poveriocu.

Dopušten: predmet ugovora ne sme biti protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim
običajima. Zabranjeno je i ako se izvršenjem dopuštene radnje postiže zabranjeni cilj. Određeni
ugovori izričito su navedeni kao zabranjeni jer se češće javljaju u praksi. Ugovori sa nedopuštenim

4
predmetom jesu po pravilu ništavi, osim ako cilj prekršenog pravila upućuje na neku drugu sankciju
ili ako zakon propisuje nešto drugo.

4. OSNOV UGOVORA
Osnov ugovora nije opšteprihvaćena kategorija u obligacionom pravu, ali je ZOO u skladu sa
francuskom pravnom teorijom prihvatio postojanje ovog pojma.

Osnov ugovora, ili kako se još naziva osnov obavezivanja (lat. causa) je onaj razlog zbog kojeg neko
nešto čini drugome, onaj uzrok činidbe jednog lica prema drugom. Razlog u konkretnom slučaju
obično zavisi od vrste ugovora. Na primer, kod ugovora o prodaji razlog zašto jedna strana predaje
stvar je želja da dobije novčanu naknadu od druge strane. Obaveza jedne strane čini osnov obaveze
druge strane.

Od ovoga treba razlikovati motive strana u ugovoru, koji su zapravo posredni razlozi obavezivanja i
imaju manji uticaj na punovažnost ugovora.

Osnov ugovora mora biti saglasan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, a
takođe mora biti i istinit tj. bez ikakvih zabluda o njemu.

Motiv može uticati na ništavost (ukoliko je nedozvoljen) ali to dosta zavisi od toga da li je ugovor
teretan ili ne. Kod teretnih nedopušten motiv utiče na ništavost samo ukoliko obe strane znaju za
njega. To nije slučaj kod dobročinih ugovora, gde znanje druge strane nije neophodno.

5. NASTANAK UGOVORA
Uslovi za nastanak:

 Izjave volja
 Saglasnost izjavljenih volja
 Predmet obaveze
 Osnov
 Ostali uslovi za zaključenje

Saglasnost izjavljenih volja (podudaranje) je neophodan uslov za zaključenje ugovora, ali ne mora biti
dovoljan, potrebno je da je dozvoljen i moguć predmet, osnov i nekad ako je potrebna posebna
forma.

Pregovori su priprema za stvaranje ugovora. To su sve radnje koje prethode postizanju saglasnosti
volja. Kada se postigne saglasnost volja o bitnim elementima ugovora, možemo reći da je nastao
ugovor. Pregovori ne obavezuju i svaka strana ih može raskinuti kad hoće, jedino će odgovarati (za
štetu nastalu vođenjem pregovora) ona strana koja je vodila pregovore bez namjere da zaključi
ugovor ili je imala namjeru pa odustala bez osnovanog razloga. Ugovor je zaključen onog časa kada
ponudilac primi izjavu ponuđenog da prihvata ponudu.

6. POJAM UGOVORA O ZAKUPU

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedna ugovorna strana – zakupodavac obvezuje drugoj
ugovornoj strani – zakupniku predati određenu stvar (treba tumačiti i pravo) na korištenje, a ta

5
druga ugovorna strana dužna je za to plaćati naknadu – zakupninu. Iz navedene odredbe vidljivo je
da su ugovorne strane ugovora o zakupu zakupodavac i zakupnik, da je predmet ugovora predaja
određene stvari zakupodavca na korištenje zakupniku, te da postoji obveza zakupnika da
zakupodavcu za to korištenje plaća određenu naknadu (zakupninu).

Prema različitim kriterijima ugovor o zakupu je:

 imenovani (nominatni) ugovor – naziv, sadržaj ugovora je određen i propisan (u

konkretnom slučaju ZOO-om, ali i drugim propisima)
 naplatni (onerozni) ugovor – za činidbu (davanje stvari na korištenje) daje se
određena protučinidba (zakupnina),
 dvostrani obvezni ugovor – obveza nastaje kako za zakupodavca (predaja stvari na
korištenje), tako i zakupnika (plaćanje zakupnine),
 komutativni ugovor – da je već u vrijeme sklapanja ugovora poznat sadržaj činidbe i
protučinidbe,
 neformalni ugovor – za uvjet valjanosti ugovora nije propisan poseban oblik
ugovora,
 konsenzualni ugovor – prava i obveze stranaka nastaju njihovim sporazumom,

Iz do sada iznesenog može se jasno zaključiti da su bitni sastojci ugovora o zakupu predmet zakupa i
visina zakupnine, pa ugovor nastaje kada se ugovorne strane o tim bitnim elementima sporazumiju.

Predmet samog ugovora o zakupu može biti nekretnina, pokretnina, ali pravo. Kod toga pojam
nekretnine, odnosno pokretnine propisuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima9 u čl. 2. st.
3. i 4. i čl. 9.10 Kod toga nije nužno da zakupodavac bude i vlasnikom predmeta zakupa, budući da je
u sudskoj praksi zauzeto shvaćanje „da pravo vlasništva zakupodavca na stvari koju daje u zakup nije
uvjet valjanosti ugovora o zakupu“11.

S druge pak strane kada se govori o zakupnini tada je u pravilu zakupnina određena u mjesečnom
iznosu, ali moguće ju je odrediti i u drugim vremenskim razdobljima (tromjesečno, polugodišnje,
godišnje ili kraće dnevno, tjedno). Kod toga visina zakupnine može biti i odrediva, na temelju
elementa koje su stranke ugovorile, a isto tako moguće je ugovoriti da će se visina zakupnine
mijenjati, primjerice ovisno o kretanju cijena na malo, o visini stope inflacije i slično. U praksi ipak
najčešće nailazimo na slučajeve da se visina zakupnine točno odredi, u točno određenom novčanom
iznosu, pri čemu se zna primijeniti valutna klauzula (protuvrijednost domaće valute u odnosu na
euro). Vezano uz to u sudskoj praksi se ističe da „kad je obveza zakupnika na plaćanje zakupnine za
poslovni prostor ugovorena uz valutnu klauzulu, zakupodavac ima potraživanje u stranoj valuti koji
se ispunjava u domaćoj valuti“.

Jedna od bitnih karakteristika ugovora o zakupu kao ugovora o privremenom prijenosu korištenja
stvari je da zakupnik na predmetu zakupa ne stječe pravo vlasništva, za razliku primjerice od zajma
gdje isti stječe pravo vlasništva na pozajmljenim stvarima. Isto tako činjenica da je zakupnik dobio u
posjed neku stvar znači da je isti neposredni posjednik stvari, ali je s druge strane nesamostalni
posjednik stvari. Stoga zakupnik kao nesamostalni posjednik nema uvjeta da bi dosjelošću stekao
vlasništvo na predmetu zakupa.

Uz plaćanje zakupnine moguća je situacija da zakupnik snosi i neke druge troškove, primjerice
troškove poreza, zajedničke pričuve, no da bi to bila obveza zakupnika tada to mora biti ugovoreno.

U praksi se glede predmeta zakupa nalazi odluka prema kojoj „se na odnose stranaka iz ugovora o
zakupu otvorenog sajmenog prostora ne primjenjuju odredbe Zakona o zakupu poslovnog

6
prostora“.Jednako tako na ugovor o zakupu zemljišta ne primjenjuje se isti zakon, neovisno o tome
što je na zemljištu postavljen montažni objekt15, već se u tim slučajevima primjenjuje odredbe ZOO-
a.

7. PRAVNA REGULACIJA
Opšte odredbe ugovora o zakupu su regulisane Zakonom o obligacionim odnosima. Pojedini zakoni
dopunjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima ili odnose povodom zakupa drugačije regulišu.
Posebne odredbe ugovora o zakupu stana se nalaze u Zakonu o stanovanju koji je lex specialis u
odnosu na ZOO, a odredbe o zakupu poljoprivrednog zemljišta se nalaze u Zakonu o
poljoprivrednom zemljištu koji je takođe lex specialis u odnosu na ZOO kada je poljoprivredno
zemljište u pitanju.

8. PODZAKUP
Zakupac može zakupljenu stvar dati drugome na upotrebu (podzakup), samo ako se time ne nanosi
šteta zakupodavcu. Zakupodavac može u ugovoru o zakupu isključiti pravo zakupca da zasniva
podzakup, on ovo može učiniti samo iz opravdanih razloga. Zakupodavac može otkazati ugovor o
zakupu kada je zakupljena stvar data u podzakup protivno njegovoj dozvoli kada je ona po ugovoru ili
zakonu potrebna. Zakupodavac može radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa
zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koji podzukpac duguje zakupcu po osnovu
podzakupa. Podzakup u svakom slučaju prestaje onda kada prestane i zakup.

9. PREDMET ZAKUPA
Najbitniji element ugovora o zakupu je predmet zakupa. Osim predmeta zakupa bitni elementi
ugovora su vreme trajanja zakupa i zakupnina. Ukoliko nedostaje ili nije odrediv neki od ovih bitnih
elemenata dovodi se u pitanje punovažnost ugovora, postoje i manje bitni elementi bez kojih ugovor
može opstati a koji se u praksi često ugovaraju poput odredbi vezanih za depozit, naknadu štete ili
odgovornost za plaćanje računa koji se odnose na zakupljenu stvar.

Za predmet zakupa je značajno da to mora biti određena nepotrošna stvar. Stvari koje se troše
prvom upotrebom ne mogu biti predmet ugovora o zakupu. Predmet zakupa u širem smislu može
biti i određeno imovinsko pravo (npr. licenca). Zakup može imati kao predmet osim postojećih i
buduće stvari. Bitno je da predmet zakupa bude odrediva stvar.

10. ZAKUPNINA
Zakupnina je naknada koju zakupoprimac daje zakupodavcu za ustupljenu stvar i predstavlja
određenu imovinsku korist koja se najčešće sastoji u novcu. Međutim umesto novca kao zakupnina
može biti ugovorena predaja izvesne količine plodova koje zakupljena stvar daje(npr. procenat roda
sa neke livade). Bitno za punovažnost ugovora je da zakupnina bude odrediva.

7
11. VREME TRAJANJA ZAKUPA
Upotreba zakupljene stvari se vrši za određeno vreme koje kad istekne zakupac je dužan da vrati
zakupodavcu upotrebljavanu stvar. Stranke same određuje vreme trajanja zakupa a ako ono nije
ugovorom određeno smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme što daje pravo obojici
ugovarača da otkažu ugovor o zakupu u otkaznom roku. Najčešće se vreme trajanja ugovara
kalendarski ili sobzirom na neku buduću izvesnu okolnost.

12. OBAVEZE ZAKUPODAVCA

12.1 OBAVEZA PREDAJE STVARI

Predaja stvari podrazumeva vršenje određenih radnji kojima se omogućava državina zakupca prema
zakupljenoj stvari. Ako su u pitanju pokretne stvari predaja se obično vrši faktičkim uručenjem stvari
iz ruke u ruku. Moguća je i simbolična predaja (npr. ključevi od automobila ili stana).

Zakupodavac je u obavezi da zakupcu preda stvar u ispravnom stanju. Stvar je u ispravnom stanju
ako može poslužiti svrsi za koju je ugovor zaključen. Zakupodavac je dužan da stvar koja je predmet
zakupa čuva sa potrebnom pažnjom do momenta predaje. Ukoliko momenat predaje nije ugovoren
niti se može odrediti s obzirom na prirodu, cilj i druge relevantne okolnosti konkretnog posla
zakupodavac može odmah zahtevati od zakupca da prihvati predaju zakupljene stvari.

Mesto u kome se vrši predaja stvari se određuje ugovorom. Ukoliko mesto predaje stvari nije
ugovorom određeno ispunjenje obaveze se vrši u mestu u kome je dužnik imao prebivalište a ako je
reč o nepokretnoj stvari predaja se vrši u mestu gde se stvar nalazi.

Troškove predaje snosi zakupodavac, ukoliko stranke u ugovoru nisu drugačije predvidele. Stvar se
predaje zajedno sa pripacima stvari.

12.2 OBAVEZA ODRŽAVANJA STVARI

Zakupodavac je dužan da stvar koju je predao održava za vreme trajanja zakupa. Postoje dve vrste
troškova vezanih za održavanje. Jednu vrstu čine svi troškovi koji su izazvani redovnom upotrebom
stvari i tekućim održavanjem, ovu vrstu troškova snosi zakupac. Drugu vrstu troškova čine troškovi
vanrednog održavanja koje snosi zakupodavac, primera radi popravka sijalice je redovni trošak koji
će snositi zakupac a zamena prozora u stanu je vanredni trošak koji će snositi zakupodavac.

Ako zakupac u hitnim slučajevima sam snosi vanredne troškove on će iste smeti potraživati od
zakupodavca. Ako potrebne popravke zakupljene stvari u većoj meri i za duže vreme ometaju njenu
upotrebu zakupac može raskinuti ugovor. Zakupac će imati pravo i na sniženje zakupnine srazmerno
ograničenju upotrebe stvari zbog njene popravke. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti
izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari. Ako bi
izmenama stvari bila smanjena u izvesnoj meri zakupčeva upotreba stvari, smanjiće se i zakupnina u
odgovarajućoj srazmeri.

8
12.3 OBAVEZA ZAŠTITE

Zakupodavac ima obavezu zaštite zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka stvari. Kada je reč
o pravnim nedostacima odosno kada neko pretenduje da vrši neko pravo na stvari i obrati se
zakupcu, ovaj je o tome dužan obavestiti zakupodavca ili će odgovarati za štetu osim ukoliko je
zakupodavac znao za te nedostatke. Ako se utvrdi da nekom trećem licu pripada pravo koje isključuje
pravo zakupca na upotrebu stvari ugovor o zakupu prestaje po samom zakonu a zakupodavac je
dužan nadoknaditi štetu zakupcu koju ovaj zbog smetanja (evikcije) trpi.

Kada pravo trećeg lica samo ograničava zakupčevo pravo (delimina evikcija) zakupac ima pravo
izbora, može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Bez obzira na raskid ugovora zakupac
uvek ima pravo na naknadu štete koju je pretrpeo.

12.4 MATERIJALNI NEDOSTACI STVARI

Što se tiče odgovornosti za materijalne nedostatke zakupac odgovara za sve skrivene materijalne
nedostatke koji ometaju upotrebu stvari bez obzira da li je on za njih znao ili nije znao. Ako su
ugovorom o zakupu bila predviđena i neka posebna svojstva stvari koja inače za tu stvar nisu
karakteristična onda će zakupodavac odgovarati ako stvar nema predviđena svojstva koja su
posebno ugovorena.

Ukoliko je nedostatak stvari bio vidljiv već u momentu zaključenja ugovora ili nije mogao ostati
nepoznat zakupcu smatra se da je on hteo da pribavi stvar sa manom i da je to uticalo na visinu
zakupnine. U ovom slučaju zakupac neće imati pravo na posebnu zaštitu.

Odgovornost za materijalne nedostatke se može ugovorom ograničiti, isključiti ili proširiti. Neće biti
punovažna svaka klauzula o isključenju ili ograničenju odgovornosti. Smatra se ništavim onaj
sporazum stranaka kojim se isključuje odgovornost zakupodavca ako je on zlonamerno prikrio
nedostatke tj. ako je znao za nedostatke i o tome propustio da obavesti zakupca. Sporazumom
strana se može isključiti odgovornost za određene mane ali ne i odgovornost za takve mane koje
potpuno onemogućavaju upotrebu stvari.

Zakupac je dužan da obavesti zakupodavca bez odlaganja o svakom nedostatku stvari koji bi se
pokazao u toku zakupa i o svakoj opasnosti koja bi zapretila zakupljenoj stvari. On neće biti dužan da
ovo obaveštenje uputi ako je zakupodavac znao za nedostatak.

12.5 PRAVO IZBORA KOD MATERIJALNIH NEDOSTATAKA

U slučaju materijalnog nedostatka stvari zakupac može birati između vise prava: prava na raskid
ugovora, sniženje zakupnine, otklanjanje nedostatka ili naknade štete. Ako je u pitanju neotklonjiv
nedostatak zakupac može birati između raskida ugovora ili sniženja zakupnine. Ako je u pitanju
otklonjiv nedostatak zakupac ne može odmah raskinuti ugovor već prvo mora dati zakupodavcu
naknadini primereni rok da nedostatak otkloni a tek ako ni u naknadnom roku nedostatak ne bude
otklonjen zakupac može raskinuti ugovor.

9
13. OBAVEZE ZAKUPCA
13.1 OBAVEZA PLAĆANJA ZAKUPNINE

Zakupac je dužan da plaća zakupninu za ustupljenu stvar. Zakupnina se najčešće sastoji u novcu ali
može biti i u drugim stvarima. Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom
ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata
zakupcu. Ako nije drukčije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća
polugodišnje kada je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data za kraće vreme, po
isteku tog vremena.

Kada zakupac ne plaća zakupninu u roku predviđenim ugovorom ili zakonom zakupodavac može
raskinuti ugovor ali je pre toga dužan da pozove zakupca na plaćanje i potrebno je da zakupac ne
plati zakupninu ni nakon 15 dana od dana ovog poziva. Zakupac može održati ugovor ako plati
zakupninu pre nego što mu otkaz zakupa bude saopšten.

13.2 OBAVEZA UPOTREBE STVARI PREMA UGOVORU

Kada zakupac upotrebljava stvar na njemu je obaveza da je upotrebljava sa pažnjom dobrog

domaćina ili dobrog privrednika na način kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Ukoliko
zakupac upotrebljava stvar protivno njenoj ugovornoj ili pretpostavljenoj nameni on će odogovarati
za svu štetu koja proizlazi bez obzira da li je on upotrebljavao stvar protivno njenoj nameni ili neko
drugi kome ju je predao.

13.3 OBAVEZA VRAĆANJA STVARI

Kada istekne ugovor o zakupu ili dođe do raskida ugovora zakupac je dužan da zakupodavcu vrati
stvar neoštećenu. Stvar se vraća u mestu u kome je bila predata. Zakupac ne odgovara za istrošenost
stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene
dotrajalosti. Ako je za vreme zakupa izvršio kakve promene na stvari, zakupac je dužan vratiti je u
stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup. Zakupac može odneti dodatke koje je učinio na
stvari ako se mogu odvojiti bez njenog oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi
njihovu vrednost u vreme vraćanja.

14. PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU

14.1 PROTEK VREMENA

Stranke mogu odrediti vreme trajanja zakupa izričito ili prećutno. Ako je vreme trajanja zakupa
izričito ili prećutno određeno onda zakup prestaje protekom vremena na koje je zaključen. Ukoliko je
zakup zaključen na određeno vreme i to vreme protekne a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac i
zakupodavac smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim
uslovima kao i prethodni. Obezbeđenja koja su dala treće lica (npr. jemstvo) prestaju protekom
vremena za koje je zakup zaključen.

10
14.2 OTKAZ

Zakup čije trajanje nije određeno voljom stranaka niti se može odrediti prema relevantnim
okolnostima ili mesnim običajem, prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovrna strana može dati
drugoj strani uvek osim u nevreme, pridržavajući se pri tome pravila o otkaznim rokovima.

Otkazni rok prema Zakonu o obligacionim odnosima iznosi 8 dana i ne može se dati u nevreme. Ovo
je opšti otkazni rok pri čemu se posebnim zakonima može predvideti drugačiji rok za zakup pojedinih
stvari ( npr. Zakonom o stanovanju je predviđen otkazni rok od 3 meseca kod zakupa stanova). Ako
su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka,
čak i ako je u času zaključenja ugovora to znao.

14.3 PROPAST STVARI USLED VIŠE SILE

Ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne,
tako da vise ne može biti reč ni o njenom uživanju ni upotrebi. Ako predmet zakupa propadne usled
vise sile, onda ni jedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast desi usled krivice jedne
strane drugoj pripada pravo na naknadu štete.

Ako zakupljena stvar bude samo delimično oštećena bez krivice zakupca, opstanak ugovra zavisi od
izbora zakupca, on ugovor može raskinuti ili ostati dalje u ugovoru a tražiti sniženje zakupnine.

14.4 SMRT STRANAKA

Ugovor o zakupu ne prestaje smrću stranaka već se nastavlja sa naslednicima umrlog ugovornika sve
do isteka ugovrenog vremena trajanja zakupa. Ako su stranke ugovorile da će zakup prestati u
slučaju smrti jednog ugovornika takva odredba proizvodi dejstvo i ugovor prestaje momentum smrti
ugovornika.

15. UGOVOR O ZAKUPU STANA

Pojedine oblike zakupa uređuju posebni zakoni, jedna od najčešćih i najznačajnijih vrsta ugovora o
zakupu je ugovor o zakupu stana. Ovaj ugovor se osim Zakonom o obligacionim odnosima dodatno i
posebno uređuje novim Zakonom o stanovanju.

15.1 FORMA I SADRŽINA UGOVORA

Ugovor o zakupu stana za razliku od običnog ugovora o zakupu pokretne stvari koji može biti
zaključen i usmeno (ne preporučuje se zbog dokazivanja) mora imati pisanu formu. Ugovor mora
sadržati: mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama, podatke o stanu koji je
predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan
opremljen i druge bitne karakteristike stana), vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokove plaćanja
zakupnine, odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i
načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa
zakonom, uslove za otkaz ugovora i odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju
stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).

11
Za ugovor o zakupu stana je karakteristično što je otkazni rok 90 dana za razliku od običnog zakupa
gde je otkazni rok samo 8 dana i tom smislu Zakon o stanovanju predviđa drugačije rešenje. Osim
obaveznih odredbi ugovor o zakupu stana često sadrži i dodatne odredbe koje je praksa iznedrila
poput odredbi o plaćanju depozita, plaćanju, komunalija, naknadi štete, kućnom redu i sl.

15.2 PRIMER UGOVORA O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI:

Ugovorne strane:

ZAKUPODAVAC: (ime i prezime, adresa i jmbg za fizičko lice, odnosno naziv i sedište, matični broj i
PIB za pravno lice), i

ZAKUPAC: (ime i prezime, adresa i jmbg za fizičko lice, odnosno naziv i sedište, matični broj i PIB za
pravno lice),

dana (datum) godine u (mesto), zaključuju sledeći:

UGOVOR

O ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

Ugovorne strane su se sporazumele o sledećem:

Član 1.

Zakupodavac je jedini i isključivi vlasnik – nosilac prava svojine na sledećoj nepokretnosti: (stan,
kuća, poslovni prostor i sl.) koja se nalazi u (mesto, ulica i broj), (navesti bliži opis nepokretnosti,
sprat, strukturu i sl.) upisan (navesti registar, broj nepokretnosti, katastarska parcela, katastaraska
opština).

Zakupodavac je nosilac prava svojine na opisanoj nepokretnosti po osnovu (navesti pravni osnov,
npr. ugovor o prodaji nepokretnosti, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje i sl.) od dana (datum)
godine, i overenog pod brojem (broj) dana (datum) godine.

Zakupodavac garantuje da na predmetnoj nepokretnosti ne postoje ograničenja niti tereti i prava

trećih lica.

Član 2.

Zakupodavac izdaje zakupcu nepokretnost opisanu u članu 1. sa stvarima i opremom navedenim u

posebnom zapisniku koji je sastavni deo ovog ugovora.

Član 3.

Zakupac će navedenu nepokretnost koristiti za (navesti svrhu, npr. stanovanje, obavljanje delatnosti i
sl.).

Član 4.

12
Ugovorena cena zakupa za opisanu nepokretnost je (navesti dinarski ili devizni iznos) mesečno neto.
Zakupac se obavezuje da će ugovoreni iznos zakupa isplaćivati zakupodavcu (navesti način, uplatom
na račun ili gotovinski) do (datum) u mesecu za tekući mesec.

Zakupac je saglasan da kod zakupodavca položi novčani depozit u iznosu od (navesti dinarski ili
devizni iznos), koji će biti vraćen nakon prestanka ovog ugovora i iseljenja iz nepokretnosti, ukoliko u
svemu budu ispoštovane odredbe ovog ugovora.

Zakupodavac nema pravo da povećava cenu zakupa u toku ugovorenog perioda.

Član 5.

Zakupac se takođe obavezuje da redovno i uredno svakog meseca plaća troškove telefona, utrošene
električne energije kao i sve komunalne dažbine koje terete predmetnu nepokretnost, i da priznanice
o plaćanju tih računa preda svakog meseca zakupodavcu prilikom isplate zakupnine.

Član 6.

Zakup predmetne nepokretnosti ugovoren je na rok od (navesti rok), s tim što se po isteku navedeni
rok može produžiti.

Zakup predmetne nepokretnosti počinje teći od (datum) godine od kog dana teku prava i obaveze iz
ovog ugovora.

Zakupodavac se obavezuje da predmetnu nepokretnost preda na korišćenje zakupcu (datum)

godine, ispražnjenu od svih lica i stvari.

Član 7.

Zakupac se obavezuje da predmetnu nepokretnost i sve stvari zakupodavca koje se u njoj nalaze,
koristi uredno, savesno, shodno njihovoj nameni i svrsi, i sa pažnjom dobrog domaćina, i da ih nakon
prestanka ovog ugovora u primljenom stanju vrati zakupodavcu. Zakupac nema pravo da vrši
prepravke nepokretnosti bez izričite saglasnosti zakupodavca.

Član 8.

Sve tehničke aparate, opremu i druge stvari koje se nalaze u predmetnoj nepokretnosti zakupac
prima u ispravnom stanju, prema zapisniku koji je sastavni deo ovog ugovora, a ukoliko tokom
korišćenja dođe do kvara ili oštećenja istih krivicom zakupca, zakupac je dužan da ih opravi o svom
trošku, odnosno naknadi njihovu smanjenu vrednost. Ako zakupac tokom trajanja zakupa ili nakon
njegovog prestanka ne izvrši neophodne popravke aparata, stvari ili opreme u stanu, ili ako ne plati
sve račune i troškove koje treba da plati po ovom ugovoru, zakupodavac je ovlašćen da te troškove
može naplatiti iz položenog depozita.

Sve kvarove i oštećenja na nepokretnosti i stvarima koja nastanu usled redovne upotrebe, a
posledica su starenja stvari, snosi zakupodavac.

Troškove redovnog održavanja predmetne nepokretnosti snosi zakupac, dok troškovi investicionog
održavanja padaju na teret zakupodavca.

13
 Član 9.

Ovaj ugovor je moguće raskinuti sporazumom stranaka.

Svaka od ugovornih strana može jednostrano raskinuti ovaj ugovor u slučaju kršenja obaveza po
ovom ugovoru od druge ugovorne strane.

Ugovorna strana koja skrivi raskid ovog ugovora, dužna je da drugoj strani nadoknadi prouzrokovanu
štetu.

Svaka od ugovornih strana može jednostrano raskinuti ovaj ugovor i u slučaju kada ne postoji krivica
druge strane, s tim što je dužna da drugoj strani to najavi najmanje (broj) dana unapred, kao i da
naknadi svu eventualnu štetu drugoj strani koju ona usled tog raskida trpi.

Zakupodavac može jednostrano raskinuti ovaj ugovor, sa otkaznim rokom od (broj) dana, u sledećim
slučajevima:

– (navesti slučajeve, npr. ako zakupac ne plati dve zakupnine uzastopno, upotrebljava zakupljenu
nepokretnost suprotno odredbama ugovora i sl.).

Član 10

Ugovorne strane mogu menjati ili dopunjavati ovaj ugovor isključivo u pismenoj formi.

Član 11.

U svemu što nije izričito regulisano ovim ugovorom, primenjivaće se odredbe Zakona o obligacionim
odnosima.

Član 12.

U slučaju spora iz ovog ugovora koji se ne može rešiti sporazumom ugovornih strana, nadležan je
(naziv i sedište suda).

Član 13.

Ovaj ugovor je sačinjen u (broj) istovetnih primeraka, od kojih (broj) za zakupodavca a (broj)
primerka za zakupca.

ZAKUPODAVAC

(ime i prezime)

ZAKUPAC

(ime i prezime)

14
 16. ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA BIH – ČLAN
567-599.ODJELJAK 1.
Opšte odredbe
Pojam
Član 567
(1) Ugovorom o zakupu obavezuje se
zakupodavac da preda određenu stvar
zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da
mu za to plaća određenu zakupninu.
(2) Upotreba obuhvata i uživanje stvari
(pribiranje plodova) ako nije drukčije
ugovoreno ili uobičajeno.
Primjena posebnih propisa
Član 568
Odredbe ove glave neće se primjenjivati na
zakupe uređene posebnim propisima.
ODJELJAK 2.
Obaveze zakupodavca
Predaja stvari
Član 569
(1) Zakupodavac je dužan predati zakupcu
zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno
sa njenim pripacima.
(2) Stvar je u ispravnom stanju ako je u stanju
određenom ugovorom, a u nedostatku
ugovora, u stanju da može poslužiti za
upotrebu radi koje je ugovor zaključen.
Održavanje stvari
Član 570
(1) Zakupodavac je dužan održavati stvar u
ispravnom stanju za vrijeme trajanja zakupa i
radi toga vršiti potrebne opravke na njoj.
(2) On je dužan naknaditi zakupcu troškove
koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje
bi on sam bio dužan učiniti.
(3) Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom
upotrebom stvari, kao i troškovi same
upotrebe, padaju na teret zakupca.
(4) O potrebi opravke zakupac je dužan
obavijestiti zakupodavca.
Raskid ugovora i sniženje zakupnine zbog
opravki
15
 Član 571
(1) Ako potrebne opravke zakupljene stvari
ometaju njenu upotrebu u znatnoj mjeri i za
duže vrijeme, zakupac može raskinuti ugovor.
(2) On ima pravo na sniženje zakupnine
srazmjerno ograničenju upotrebe stvari zbog
tih opravki.
Izmjene na zakupljenoj stvari
Član 572
(1) Zakupodavac ne može bez pristanka
zakupca činiti izmjene na zakupljenoj stvari za
vrijeme trajanja zakupa ukoliko bi to ometalo
upotrebu stvari.
(2) Ako bi izmjenama stvari bila smanjena, u
izvjesnoj mjeri, zakupčeva upotreba stvari,
smanjiće se i zakupnina u odgovarajućoj
srazmjeri.
Odgovornost za materijalne nedostatke
Član 573
(1) Zakupodavac odgovara zakupcu za sve
nedostatke zakupljene stvari koji smetaju
njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez
obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za
nedostatke svojstva ili odlika predviđenih
izričito ili prećutno ugovorom.
(2) Ne uzimaju se u obzir nedostaci koji su
manjeg značaja.
Nedostaci za koje zakupodavac ne odgovara
Član 574
(1) Zakupodavac ne odgovara za nedostatke
zakupljene stvari koji su u času zaključenja
ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli
ostati nepoznati.
(2) Ali, zakupodavac odgovara za nedostatak
zakupljene stvari koji je zakupcu, usljed
krajnje nepažnje, ostao nepoznat ako je on
znao za taj nedostatak i namjerno propustio
da o njemu obavijesti zakupca.
Proširenje odgovornosti za materijalne
nedostatke
Član 575
Zakupodavac odgovara za sve nedostatke
zakupljene stvari ako je tvrdio da ona nema
nikakvih nedostataka.
Ugovorno isključenje ili ograničenje
odgovornosti
Član 576
(1) Odgovornost za materijalne nedostatke
zakupljene stvari može biti ugovorom
isključena ili ograničena.
(2) Odredba ugovora kojom se ova
odgovornost isključuje ili ograničava ništava je
ako je zakupodavac znao za nedostatke i
namjerno propustio da o njima obavijesti
zakupca ili ako je nedostatak takav da
onemogućuje upotrebu zakupljene stvari, kao
i kad je zakupodavac nametnuo tu odredbu,
koristeći svoj monopolski položaj.
Obavještavanje zakupodavca o nedostacima i
opasnostima
Član 577
(1) Zakupac je dužan obavijestiti zakupodavca
bez nepotrebnog odlaganja o svakom
nedostatku zakupljene stvari koji bi se
pokazao u toku zakupa, osim ako
zakupodavac zna za nedostatak.
(2) On je, isto tako, dužan obavijestiti
zakupodavca o svakoj nepredviđenoj
opasnosti, koja bi u toku zakupa zaprijetila
zakupljenoj stvari, da bi mogao preduzeti
potrebne mjere.
(3) Zakupac koji ne obavijesti zakupodavca o
pojavljenom nedostatku ili o nastaloj
16
 opasnosti, za koje ovaj nije znao, gubi pravo
na naknadu štete koju bi pretrpio zbog
postojanja nedostatka ili nastale opasnosti za
zakupljenu stvar, a dužan je naknaditi štetu
koju bi zakupodavac pretrpio zbog toga.
Prava zakupca kad stvar ima neki nedostatak
Član 578
(1) Ako u času predaje zakupljena stvar ima
neki nedostatak koji se ne može otkloniti,
zakupac može, po svom izboru, raskinuti
ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine.
(2) Kad stvar ima neki nedostatak koji se može
otkloniti bez većih nezgoda za zakupca, a
predaja stvari u određenom roku nije bila
bitni sastojak ugovora, zakupac može
zahtijevati od zakupodavca ili otklanjanje
nedostatka u primjerenom roku ili sniženje
zakupnine.
(3) Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u
naknadnom primjerenom roku koji mu je
zakupac odredio, zakupac može raskinuti
ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine.
(4) U svakom slučaju zakupac ima pravo na
naknadu štete.
Kad nedostatak nastane u toku zakupa i kad
stvar nema ugovoreno ili uobičajeno svojstvo
Član 579
(1) Odredbe prethodnog člana primjenjuju se i
u slučaju kad u toku zakupa nastane neki
nedostatak na zakupljenoj stvari.
(2) One se primjenjuju i u slučajevima kad
zakupljena stvar nema neko svojstvo koje, po
ugovoru ili običaju, treba da ima ili kad to
svojstvo izgubi u toku zakupa.
Odgovornost zakupodavca za pravne
nedostatke
Član 580
(1) Kada neko treći pretenduje da na
zakupljenoj stvari ili na nekom njenom dijelu
vrši neko pravo i obrati se svojim zahtjevom
zakupcu, kao i ako samovlasno oduzme stvar
od zakupca, ovaj je dužan obavijestiti o tome
zakupodavca, izuzev kad to ovaj već zna, inače
će odgovarati za štetu.
(2) Ako se utvrdi da trećem pripada neko
pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na
upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida
po samom zakonu, a zakupodavac je dužan
naknaditi zakupcu štetu.
(3) U slučaju kad se pravom trećeg samo
ograničava zakupčevo pravo, ovaj može, po
svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtijevati
sniženje zakupnine i, u svakom slučaju,
naknadu štete.
ODJELJAK 3.
Obaveze zakupca
Upotreba stvari prema ugovoru
Član 581
(1) Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao
dobar privrednik, odnosno dobar domaćin.
(2) On je može upotrebljavati samo onako
kako je određeno ugovorom ili namjenom
stvari.
(3) On odgovara za štetu koja nastane
upotrebom zakupljene stvari protivno
ugovoru ili njenoj namjeni, bez obzira na to da
li je stvar upotrebljavao on ili neko lice koje
radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje
drugo lice kome je on omogućio da
upotrebljava stvar.
Otkaz zbog upotrebe protivno ugovoru
Član 582
Ako zakupac, i poslije opomene zakupodavca,
upotrebljava stvar protivno ugovoru ili njenoj
17
 namjeni, ili zapušta njeno održavanje, te
postoji opasnost znatne štete za zakupodavca,
ovaj može otkazati ugovor bez davanja
otkaznog roka.
Plaćanje zakupnine
Član 583
(1) Zakupac je dužan plaćati zakupninu u
rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a
u nedostatku ugovora i zakona, kako je
uobičajeno u mjestu gdje je stvar predata
zakupcu.
(2) Ako nije drukčije ugovoreno ili u mjestu
predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća
polugodišnje, kad je stvar data u zakup za
jednu ili više godina, a ako je data za kraće
vrijeme, po isteku tog vremena.
Otkaz zbog neplaćanja zakupnine
Član 584
(1) Zakupodavac može otkazati ugovor o
zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u
roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac
pozvao na plaćanje.
(2) Ali će ugovor ostati na snazi ako zakupac
isplati iznos dužne zakupnine prije nego što
mu otkaz bude saopšten.
Vraćanje zakupljene stvari
Član 585
(1) Zakupac je dužan čuvati zakupljenu stvar i
po prestanku zakupa vratiti je neoštećenu.
(2) Stvar se vraća u mjestu u kome je bila
predata.
(3) Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari
koja nastaje njenom redovnom upotrebom,
kao ni za oštećenja koja potiču od njene
dotrajalosti.
(4) Ako je za vrijeme zakupa izvršio kakve
promjene na stvari, dužan je vratiti u stanju u
kome je bila kad mu je predata u zakup.
(5) On može odnijeti dodatke koje je učinio na
stvari ako se mogu odvojiti bez njenog
oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati
ako mu naknadi njihovu vrijednost u vrijeme
vraćanja.
ODJELJAK 4.
Podzakup
Kad se stvari mogu dati u podzakup
Član 586
(1) Ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac
može zakupljenu stvar dati u zakup drugome
(podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu
predati na upotrebu, ali samo ako se time ne
nanosi šteta zakupodavcu.
(2) Zakupac jemči zakupodavcu da će
podzakupac upotrebljavati stvar prema
ugovoru o zakupu.
Kad zakupodavac može odbiti dozvolu
Član 587
Kad je za davanje zakupljene stvari u
podzakup potrebna dozvola zakupodavca,
ovaj je može odbiti samo iz opravdanih
razloga.
Otkaz zbog nedozvoljenog podzakupa
Član 588
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu
ako je zakupljena stvar data u podzakup bez
njegove dozvole, kad je ona prema zakupu ili
prema ugovoru potrebna.
Neposredni zahtjev zakupodavca
Član 589
18
 Zakupodavac može, radi naplate svojih
potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa,
zahtijevati neposredno od podzakupca isplatu
iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu
podzakupa.
Prestanak podzakupa po samom zakonu
Član 590
Podzakup prestaje u svakom slučaju kada
prestane zakup.
ODJELJAK 5.
Otuđenje zakupljene stvari
Otuđenje poslije predaje u zakup
Član 591
(1) U slučaju otuđenja stvari koja je prije toga
predata nekom drugom u zakup, pribavilac
stvari stupa na mjesto zakupodavca, te poslije
toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između
njega i zakupca.
(2) Pribavilac ne može zahtijevati od zakupca
da mu preda stvar prije proteka vremena za
koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa
nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda
prije isteka otkaznog roka.
(3) Za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema
zakupcu odgovara prenosilac kao solidarni
jemac.
Pravo na zakupninu
Član 592
(1) Ako nije što drugo ugovoreno, pribavilac
stvari predate u zakup ima pravo na
zakupninu, počev od prvog narednog roka
poslije pribavljanja stvari, a ako je prenosilac
primio tu zakupninu unaprijed, dužan je da
mu je ustupi.
(2) Od časa kad je obaviješten o otuđenju
zakupljene stvari, zakupac može isplatiti
zakupninu samo pribaviocu.
Otuđenje zakupljene stvari prije predaje
zakupcu
Član 593
(1) Kad je stvar o kojoj je zaključen ugovor o
zakupu predata pribaviocu, a ne zakupcu,
pribavilac stupa na mjesto zakupodavca i
preuzima njegove obaveze prema zakupcu
ako je u momentu zaključenja ugovora o
otuđenju znao za postojanje ugovora o
zakupu.
(2) Pribavilac koji u momentu zaključenja
ugovora o otuđenju nije znao za postojanje
ugovora o zakupu nije dužan predati stvar
zakupcu, a zakupac može samo tražiti
naknadu štete od zakupodavca.
(3) Za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema
zakupcu odgovara prenosilac, kao solidarni
jemac.
Otkaz ugovora zbog otuđenja stvari
Član 594
Kad, usljed otuđenja zakupljene stvari, prava i
obaveze zakupodavca pređu na pribavioca,
zakupac može otkazati ugovor u svakom
slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.
ODJELJAK 6.
Prestanak zakupa
Protek određenog vremena
Član 595
(1) Ugovor o zakupu zaključen za određeno
vrijeme prestaje samim protekom vremena za
koje je zaključen.
19
 (2) Isto važi i u slučajevima kad je, u
nedostatku volje ugovarača, trajanje zakupa
određeno zakonom.
Prećutno obnavljanje zakupa
Član 596
(1) Kad, po proteku vremena za koje je ugovor
o zakupu bio zaključen, zakupac produži da
upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne
protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor
o zakupu neodređenog trajanja, pod istim
uslovima kao i prethodni.
(2) Obezbjeđenja koja su treća lica dala za prvi
zakup prestaju protekom vremena za koje je
bio zaključen.
Otkaz
Član 597
(1) Ugovor o zakupu čije trajanje nije
određeno, niti se može odrediti iz okolnosti ili
mjesnih običaja, prestaje otkazom koji svaka
strana može dati drugoj, poštujući određeni
otkazni rok.
(2) Ako dužina otkaznog roka nije određena
ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima,
ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može
biti dat u nevrijeme.
(3) Ako su zakupljene stvari opasne po
zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez
davanja otkaznog roka, čak i ako je u času
zaključenja ugovora to znao.
(4) Zakupac se ne može odreći prava iz stava
3. ovog člana.
Propast stvari usljed više sile
Član 598
(1) Zakup prestaje ako zakupljena stvar bude
uništena nekim slučajem više sile.
(2) Ako zakupljena stvar bude djelimično
uništena ili samo oštećena, zakupac može
raskinuti ugovor ili ostati i dalje u zakupu i
zahtijevati odgovarajuće sniženje zakupnine.
Smrt
Član 599
U slučaju smrti zakupca ili zakupodavca, zakup
se nastavlja sa njegovim nasljednicima, ako
nije drukčije ugovoreno.
20
17. ZAKLJUČAK
Ugovorom o zakupu obvezuje se zakupodavac predati zakupniku odreĎenu stvar na korištenje, a
ovaj se obvezuje plaćati mu za to odreĎenu zakupninu. To je naplatni ugovor (jer je odreĎeno
plaćanje zakupnine), neformalan ugovor (jer se ne traži nikakav posebni oblik za njegovo sklapanje),
konsenzualan ugovor (za valjanost njegovog sklapanja dovoljan je sporazum stranaka o bitnim
elementima ugovora).

Ugovorne strane su zakupodavac i zakupnik. Zakupodavac može biti kako vlasnik odreĎene stvari,
tako i svaka osoba koja ima ovlaštenje prenijeti na treću osobu izvršavanje svojeg prava. Zakupnik
može biti bilo koja pravna ili fizička osoba. Bitni sastojci ugovora su stvar koja je predmet ugovora,
vrijeme trajanja ugovora i zakupnina.

Osnovna obveza zakupodavca je da preda zakupniku zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno s
pripadcima, i to u pravilu u vrijeme i na mjestu sukladno ugovoru stranaka. Zakupodavac je dužan
održavati stvar u ispravnom stanju za trajanja zakupa i radi toga obavljati potrebne popravke na njoj.
Kod zakupa postoji odgovornost zakupodavca za materijalne nedostatke predane stvari. Protekom
ugovora o zakupu, zakupnik mora vratiti zakupljenu stvar i to neoštećenu, u mjestu u kojem je bila
predana.

Zakupljena stvar može se dati u podzakup, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu, te ako
stranke nisu drugačije ugovorile. Zakupodavac može, radi naplate svojih tražbina od zakupnika
nastalih iz zakupa, zahtijevati neposredno od podzakupnika isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupniku
po osnovi podzakupa. U slučaju otuĎenja stvari koja je prije toga predana u zakup, pribavitelj stvari
stupa na mjesto zakupodavca.

Ako je ugovor sklopljen na odreĎeno vrijeme onda prestaje istekom vremena, no ukoliko je sklopljen
na neodreĎeno vrijeme, onda se taj ugovor može otkazati.

21
18. LITERATURA
ZAKUP KAO INSTITUT OBVEZNOG I STVARNOG PRAVA, Damir Kontrec, mag. iur., sudac

EKONOMSKI FAKULTET, SVEUČILIŠTE U SPLITU, UGOVOR O ZAKUPU - Valentina Zečević

https://advokat-velickovic.rs/

http://odvjetnik.muraja.com

http://wikipedia.com

22