PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU

CHƯƠNG 4
 MỤC TIÊU CỦA CHƯƠNG
- Hiểu được giá trị tiền tệ thay đổi theo thời gian
- Hiểu được phương pháp chiết khấu dòng tiền
- Tính giá trị tương lai, giá trị hiện tại của một khoản tiền
- Tính giá trị tương lai, giá trị hiện tại của một chuỗi tiền tệ (dòng tiền)
- Tính tỷ suất sinh lợi của một hoạt động đầu tư.
 NỘI DUNG CỦA CHƯƠNG
1. FV & PV trường hợp của 1 khoản tiền - gửi trong 1 kỳ
2. FV & PV trường hợp của 1 khoản tiền - gửi trong
nhiều kỳ
3. Các kỳ ghép lãi khác nhau
4. Dòng tiền
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ

VD1: Ông A dự định bán một khu đất. Có 2 người mua đề xuất giá mua
và phương thức trả như sau:
Người mua 1: Trả ngay bằng tiền mặt với giá là $10.000
Người mua 2: Sau 1 năm sẽ trả với số tiền là $11.424
Giả sử lãi suất gửi Tiết kiệm của NH hiện nay là 12%/năm. Theo bạn,
ông A nên chọn p/an nào?
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ

VD2: Ông B cân nhắc đầu tư vào một mảnh đất có giá trị là
85.000$. Ông A chắc chắn rằng sau 1 năm giá đất sẽ ở mức giá
91.000$, và như vậy lãi 6.000$. Giả sử lãi suất của các khoản đầu tư
tương tự là 10%/năm. Ông A có nên đầu tư vào mảnh đất này hay
không?
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ

0 1
VD1:
10.000$ 11.424$

Nếu so sánh trên cơ sở giá trị tương lai (FV)

Ở p/an của người mua 1: ông A dùng 10.000$ gửi NH với lãi suất 12%/năm.
Sau 1 năm, ông A có được
FV1 = 10.000 + 10.000*12% = 11.200$
Ở p/an của người mua 2: Sau 1 năm, ông A có được số tiền là FV1= 11.424$
> 11.200$
 Ông A nên chọn p/an của người mua 2
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ
0 1
VD1:
10.000$ 11.424$

Nếu so sánh trên cơ sở giá trị hiện tại (PV)

Ở p/an của người mua 1: nếu chấp nhận, ở hiện tại ông A đã có số tiền
là PV = 10.000$
Ở p/an của người mua 2: giá trị hiện tại của khoản đầu tư này
FV1= 11.424 = PV*(1 +12%)  PV = 11.424/1.12
PV = 10.200$ > 10.000$  chọn p/an người mua 2
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ
0 1
VD1:
PV FV

Giá trị tương lai (FV) của 1 khoản đầu tư sau 1 năm
FV1 = PV*(1+r)
FV1
Giá trị hiện tại (PV) của 1 khoản đầu tư PV  (1  r )
r (%/năm): lãi suất (tiền gửi, vay, đầu tư, TSSL, ls chiết khấu)
n: thời gian (năm)
PV (hoặc Co): khoản tiền ban đầu (hiện giá)
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ
0 1

VD2: -85.000$ 91.000$

Nếu so sánh trên cơ sở giá trị tương lai (FV)
Thay vì đầu tư mua đất, ông B dùng 85.000$ đầu tư vào dự án khác trong 1 năm với
lãi suất 10%/năm.
Sau 1 năm: FV1= 85.000*(1+10%) = 93.500$ > 91.000$
Nếu so sánh trên cơ sở giá trị hiện tại (PV)
Giá trị hiện tại của số tiền bán đầu sau 1 năm
PV = 91.000 /(1+10%) = 82.727 < 85.000$
 Không đầu tư vào việc mua mảnh đất này
1. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG 1 KỲ
0 1
VD2:
-85.000$ 91.000$

Nếu xem xét trên cơ sở hiệu quả của cơ hội đầu tư

Hiện giá thuần của dự án đầu tư (NPV)
NPV = - chi phí + PV
NPV = -85000+ 91000/(1+10%) = -2.273$ < 0 (lỗ)
NPV được xác định là giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai trừ đi
giá trị hiện tại của chi phí đầu tư
2. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG NHIỀU KỲ

0 1 2 3 n

C0
C0

C0*r
=

FV1
FV1
= FV2 = C0*(1 + r)2
FV1*r
2. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG NHIỀU KỲ

Sau n kỳ, giá trị đạt được từ quá trình đầu tư là FVn = C0 (1+ r)n
VĐT ban đầu: PV hoặc C0 = FVn(1+r)-n

FVn
 Lãi suất (r) r n -1
C0

 thời gian đầu tư (n) FVn

log( )
C0
n
log(1  r )
2. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG NHIỀU KỲ

Lãi kép: lãi kỳ này được nhập vào vốn để tính lãi kỳ sau.
Vốn gốc & lãi cùng phát sinh tạo lãi.
Lãi kép phản ánh giá trị tiền tệ theo thời gian của vốn gốc và lợi tức
phát sinh.
Các thuật ngữ đồng nghĩa: lãi kép, lãi nhập vốn, lãi gộp vốn…
 Điểm lưu ý của lãi kép: lãi gộp vốn mấy lần trong 1 năm (hay ghép lãi
tháng, hay hàng quý, hoặc hàng năm, …)
Lãi kép khác với lãi đơn
2. FV & PV TRƯỜNG HỢP 1 KHOẢN TIỀN - GỬI TRONG NHIỀU KỲ

1. Đầu tư 1 khoản tiền với lãi suất 10%/năm. Sau 4 năm thu được cả
vốn lẫn lời: 146.410.000đ (tính theo lãi kép). Hỏi VĐT ban đầu là bao
nhiêu?
2. Đầu tư khoản tiền 100trđ, ls 10%/năm. Sau 1 thời gian thu được cả
vốn lẫn lời 161.051.000đ (tính lãi kép). Hỏi thời gian đầu tư là bao lâu?
3. Đầu tư khoản tiền 100trđ, sau 8 năm thu được cả vốn lẫn lời
214.358.881đ (tính lãi kép). Hỏi lãi suất đầu tư (TSSL của đầu tư) là ?%
 3. CÁC KỲ GHÉP LÃI KHÁC NHAU
VD: Một người gửi $1 tiền tiết kiệm vào ngân hàng, n = 1 năm, lãi suất
tiền gửi công bố là 12% / năm.
1/ Hãy tính giá trị tương lai (FV) người này nhận được trong các
trường hợp sau:
TH a: Lãi gộp vốn 1 năm 1 lần (ghép lãi hàng năm)
TH b: Lãi gộp vốn 6 tháng / 1 lần (ghép lãi bán niên)
TH c: Lãi gộp vốn 3 tháng / 1 lần (ghép lãi hàng quý)
TH d: Lãi gộp vốn 1 tháng / 1 lần (ghép lãi hàng tháng)
2/ Hãy tính lãi suất thực sự mà người này nhận được ở các TH b, c, d
 3. CÁC KỲ GHÉP LÃI KHÁC NHAU
Lãi suất trong trường hợp kỳ ghép lãi khác kỳ ghép lãi 1 năm
r (%/năm): lãi suất công bố theo năm (APR): lãi suất danh nghĩa
Lãi suất tương ứng kỳ ghép lãi = r / m
m: số kỳ ghép lãi trong năm 𝑚
𝑟
𝐹𝑉1 = 𝐶0 ∗ 1 +
𝐹𝑉 : giá trị có được sau 1 năm ghép lãi
𝑚
1
Nếu thời gian > 1 năm (T > 1 năm)
𝑟 𝑚𝑇
𝐹𝑉T = 𝐶0 ∗ 1 +
𝑚
rT
Nếu ghép lãi liên tục, giá trị đạt được là C0 * e
 3. CÁC KỲ GHÉP LÃI KHÁC NHAU
EAR: lãi suất hiệu dụng: lãi suất thực sự được trả / nhận trong 1 năm

m
 r
EAR  1    1
r

 m
 4. DÒNG TIỀN
- Dòng tiền: là 1 loạt các khoản tiền phát sinh định kỳ theo những khoảng
cách thời gian bằng nhau.
- Dòng tiền hình thành khi đã xác định được:
◦ Số kỳ phát sinh (số lượng kỳ khoản) :n
◦ Số tiền phát sinh mỗi kỳ (thu hoặc chi) :C
◦ Lãi suất tính cho mỗi kỳ :r
◦ Độ dài của kỳ: khoảng cách thời gian cố định giữa 2 kỳ trả (có thể là
năm, quý, tháng…)
- Xét dòng tiền cuối kỳ: các khoản tiền phát sinh vào cuối mỗi kỳ (tháng,
quý, năm, …)
 4. DÒNG TIỀN
Phân loại các nhóm dòng tiền
Căn cứ vào số tiền phát sinh ở mỗi kỳ: có 2 loại
◦ Dòng tiền biến đổi (TH1): số tiền phát sinh ở mỗi kỳ khác nhau
◦ Dòng tiền đều: gồm có 4 nhóm, gồm có
 Dòng tiền đều vô hạn (TH2)
 Dòng tiền đều tăng trưởng ổn định vô hạn (TH3)
 Dòng tiền đều (TH4)
 Dòng tiền đều tăng trưởng ổn định (TH5)
 4. DÒNG TIỀN

- Giá trị tương lai của dòng tiền (FVn): tổng giá trị tương lai của
các kỳ khoản được xác định vào thời điểm cuối cùng của chuỗi tiền tệ
(cuối kỳ thứ n).

- Hiện giá của dòng tiền (PV giá trị hiện tại): tổng hiện giá của các
kỳ khoản được xác định ở thời điểm gốc (thời điểm 0 hoặc hiện tại).
 4. DÒNG TIỀN
TH1: Dòng tiền biến đổi
Giá trị tương lai (giá trị cuối) CF cuối kỳ (FVn):
Năm 0 1 2 3 T-1 T

C2
C1 CT-1
C3 CT
CT-1 (1 + r)
…
C2 (1 + r)T-2
C1 (1 + r)T-1
 4. DÒNG TIỀN
TH1: CF biến đổi
Giá trị tương lai (giá trị cuối) CF cuối kỳ (FVn):
FVT = C1(1+r)T-1 + C2(1+r)T-2 + C3(1+r)T-3 +…+ CT
Với:
Ck : giá trị của kỳ khoản thứ k
r : lãi suất
T : số kỳ phát sinh
 4. DÒNG TIỀN
Hiện giá CF cuối kỳ (PV):
Năm 0 1 2 T-1 T

C2
C1 CT-1
CT
C1 (1 + r)-1
C2 (1 + r)-2
…
CT-1(1 + r)-(T-1)
CT (1 + r)-T
 4. DÒNG TIỀN
TH1: CF biến đổi
Hiện giá CF cuối kỳ (PV):
PV= C1(1+r)-1 + C2(1+r)-2 + C3(1+r)-3 +…+ CT(1+r)-T
Mở rộng đánh giá hiện giá thuần của dự án đầu tư
C1 C2 CT
NPV  C0    ... 
(1  r ) (1  r )
1 2
(1  r ) T
 4. DÒNG TIỀN

VD: Khách hàng gửi vào NH liên tục trong 5 năm, số tiền gửi cuối mỗi
năm lần lượt là 20trđ, 22trđ, 22trđ, 25trđ, 25trđ. Ngay sau lần gửi thứ
5, do cần tiền đột xuất, KH rút hết ra. Biết rằng, lãi suất tiền gửi:
11,5%/năm.

1/ Hỏi tổng số tiền KH rút ra là bao nhiêu?

2/ Hỏi Tiền lãi người này khi rút ra là bao nhiêu?

 4. DÒNG TIỀN
TH2: CF đều vô hạn (vĩnh viễn - Perpetuity)
C1 = C2 = .. = Cn (n  ∞ )
Chuỗi những dòng tiền đều không có kỳ kết thúc.
VD: Trái phiếu consol, dòng tiền của cổ tức ưu đãi

C
PV 
n→  ∞ r
 4. DÒNG TIỀN
TH3: CF đều tăng trưởng ổn định vô hạn (Growing perpetuity)
 CF có tốc độ tăng trưởng g đều vĩnh viễn (n  ∞)
- Chuỗi các khoản tiền tăng trưởng với tốc độ không đổi cho đến vô tận
C1 : khoản tiền kỳ vọng cuối năm 1
C1
C2 = C1(1+g) PV 
C3=C2(1+g)=C1(1+g)2, …
Cn= C1(1+g)n-1
rg
g (%/năm): tốc độ tăng trưởng của CF hàng năm  ∞
 4. DÒNG TIỀN
TH4: CF đều
C1 = C2 = ……= Cn-1 = Cn = C (n xác định kỳ khoản)
FVn  C (1  r ) n1  C (1  r ) n2  ...  C (1  r )  C

(1  r ) - 1 n
⇒ FVn  C
r
 4. DÒNG TIỀN
TH4: dòng tiền đều (Annuity)
C1 = C2 = ……= Cn-1 = Cn = C (n xác định kỳ khoản)
PV  C (1  r ) 1  C (1  r ) 2  ...  C (1  r )  ( n 1)  C  n

1 - (1  r ) -n
PV  C
r
Hoặc PV = FV*(1+r)-n = FV / (1+r)n
4. DÒNG TIỀN
 LƯU Ý ĐỐI VỚI DÒNG TIỀN ĐỀU (TH4)
Xét điều kiện bình thường
0 1 2 3 4 5 6 .. .. n
C C C C C C C C C

Lưu ý 1: CF đều có thể bị trì hoãn

0 1 2 3 4 5 6 .. .. 10
10 10 10 10 10 10
 LƯU Ý ĐỐI VỚI DÒNG TIỀN ĐỀU (TH4)
Lưu ý 2: CF đều đầu kỳ
- Các khoản tiền phát sinh vào đầu mỗi kỳ khoản
0 1 2 3 4 5 .. .. n-1 n
C C C C C C C C C

1+𝑟 𝑛−1
𝐹𝑉đầ𝑢 𝑘ỳ = 𝐹𝑉𝑐𝑢ố𝑖 𝑘ỳ ∗ 1 + 𝑟 = 𝐶 ∗ ∗ 1+𝑟
𝑟
1− 1+𝑟 −𝑛
𝑃𝑉đầ𝑢 𝑘ỳ = 𝑃𝑉𝑐𝑢ố𝑖 𝑘ỳ ∗ 1 + 𝑟 = 𝐶 ∗ ∗ 1+𝑟
𝑟
 LƯU Ý ĐỐI VỚI DÒNG TIỀN ĐỀU (TH4)

Lưu ý 3: CF đều thưa thớt

- Sử dụng lãi suất tương đương
Lưu ý 4: Cân bằng giá trị của 2 chuỗi dòng tiền