Câu 1.

Các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác có quyền sở hữu tài sản khi có đủ các quyền sau đây :
a. Quyền chiếm dụng, quyền sử dụng, quyền phát mãi
b. Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
c. Quyển chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền lợi ích
d. Quyền chiếm giữ, quyền sử dụng và quyền định đoạt
Câu 2. Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:
a. Công dụng kinh tế của tài sản
b. Giá trị mua bán tài sản ở thời điểm phát mại
c. Chi phí hình thành tài sản
d. Khả năng khai thác tính hữu dụng tài sản của người vay.
Câu 3. Nguyên tắc thay thế được hiểu là :
a. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác
có cùng mức độ hao mòn.
b. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác
có cùng sự hữu ích.
c. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn thu nhập của BĐS đó.
d. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác
có cùng tuổi đời kinh tế.
Câu 4. Khi thẩm định giá một bất động sản nằm gần đường ray xe lửa, loại hao mòn nào cần được xét
tới:
a. Hao mòn vật lý
b. Hao mòn chức năng
c. Hao mòn kinh tế
d. Hao mòn hữu hình
Câu 5. Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua các cấp độ :
a. Mua đất, thiết kế, xây dựng, bán
b. Tập trung, tiền tệ hóa, tài chính hóa, chứng khoán hóa
c. Sơ khởi, tập trung hóa, tài chính hóa, tiền tệ hóa
d. Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa
Câu 6. Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp :
a. Đúng đắn nhất
b. Chính xác nhất
c. Thích hợp nhất
d. Hiệu quả nhất
Câu 7. Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá :
a. Là công việc xác định giá trị của tài sản
b. Là công việc xem xét công dụng của tài sản
c. Là công việc ước tính trị giá cùa tài sản
d. Là công việc định ra mức giá của tài sản
Câu 8. Một tài sản đạt được sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng đó đạt được hiệu quả
kinh tế cao nhất trong sự ràng buộc của các điều kiện:
a. Pháp lý – Kinh tế - Thị trường – Kỹ thuật
b. Pháp lý – Kỹ thuật – Tài chính – Thị trường
c. Giao dịch – Pháp lý – Kỹ thuật – Thị trường
d. Pháp lý – Thanh toán – Thị trường – Kỹ thuật
Câu 9. Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi
a. Chi phí tạo nên bộ phận
b. Thu nhập của bộ phận
c. Giá bán của bộ phận
d. Giá trị của tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận
Câu 10. Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối đa khi:
a. Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất
 b. Tài sản phù hợp với môi trường của nó
c. Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
d. Tài sản phù hợp với mục đích sử dụng của người bán
Câu 11. Theo “Nguyên tắc thay đổi” thì :
a. Giá trị tài sản thay đổi theo mục đích thẩm định giá
b. Giá trị tài sản thay đổi theo quy hoạch đất đai
c. Giá trị tài sản thay đổi theo phương pháp thẩm định giá
d. Giá trị tài sản thay đổi theo khả năng thu thập dữ liệu của thẩm định viên
Câu 12. Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền động sản sử dụng:
a. Dòng tiền đều và vô tận;
b. Dòng tiền không đều và vô tận;
c. Dòng tiền không đều và hữu hạn
d. Dòng tiền hữu hạn
Câu 13. Một khách sạn được chuyển đổi thành cư xá cho thuê khiến quầy lễ tân không còn giá trị sử
dụng. Trường hợp này thuộc về
a. Hao mòn kinh tế
b. Hao mòn chức năng
c. Hao mòn vật lý
d. Hao mòn tự nhiên
Câu 14. Điều chỉnh dấu + cho yếu tố lạm phát cho thấy:
a. Giá BĐS so sánh tại thời điểm giao dịch thấp hơn tại thời điểm thẩm định giá
b. Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm TĐG
c. Giá BĐS so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công
d. Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm giao dịch thành công
Câu 15. Tỷ suất vốn hóa:
a. Là tỷ suất chiết khấu
b. Là tỷ suất chuyển dòng thu nhập của tài sản trong n năm về giá trị hiện tại
c. Là tỷ suất chuyển thu nhập đều vĩnh viễn của tài sản về giá trị của tài sản
d. Là tỷ suất sinh lợi yêu cầu
Câu 16. Phương pháp chi phí được áp dụng để thẩm định giá các tài sản nào dưới đây?
a. Căn hộ chung cư
b. Máy móc thiết bị chuyên dụng
c. Trang trại chăn nuôi
d. Tài sản thanh lý
Câu 17. Tỷ lệ điều chỉnh cho một yếu tố có dấu + cho thấy:
a. Bất động sản so sánh thuận lợi hơn bất động sản thẩm định
b. Bất động sản thẩm định thuận lợi hơn bất động sản so sánh
c. Bất động sản thẩm định kém thuận lợi hơn bất động sản so sánh
d. Câu a và b đúng
Câu 18. Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây :
a. Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm
b. Một dây chuyền sản xuất
c. Một máy xay xát lúa gạo
d. Một vườn cây cao su
Câu 19. Phương pháp chi phí khi thẩm định giá bất động sản thường nhằm phục vụ :
a. Công việc đầu tư
b. Công việc cho vay
c. Công việc bảo hiểm
d. Công việc cho thuê
Câu 20. Bị hư hỏng do không biết cách sử dụng, bảo dưỡng và quản lý kém, phá hoại là loại hao mòn :
a. Vật lý
b. Chức năng
c. Kinh tế
 d. Tự nhiên
Câu 21. Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn :
a. Nguyên tắc cung cầu
b. Nguyên tắc thay thế
c. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
d. Nguyên tắc phụ thuộc
Câu 22. Tính không đồng nhất của bất động sản có nghĩa là:
a. Không có hai bất động sản nào có cùng chi phí tạo lập
b. Không có hai bất động sản nào có cùng giá trị
c. Không có hai bất động sản nào có cùng vị trí
d. Không có hai bất động sản nào có cùng thu nhập
Câu 23. Chi phí thay thế là:
a. Chi phí đã bỏ ra để xây dựng một bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự bất động sản
thẩm định
b. Chi phí của một nhà thầu xây dựng khác so với nhà thầu đã xây dựng ngôi nhà thẩm định giá
c. Chi phí ước tính theo giá hiện hành tại thời điểm TĐG để xây dựng một tòa nhà có công
năng, công dụng tương tự với tòa nhà cần TĐG, sử dụng vật liệu và theo các tiêu chuẩn thiết
kế hiện hành
a. Chi phí phải bỏ ra để thay thế các bộ phận đã lỗi thời, hư hỏng của công trình xây dựng
Câu 24. Tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng:
a. Bằng tuổi đời kinh tế trừ đi tuổi đời thực tế
b. Bằng tuổi đời vật lý trừ số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại
c. Bằng tuổi đời kinh tế trừ số năm sử dụng tăng thêm do cải tạo lại
d. Bằng tuổi đời kinh tế trừ đi tuổi đời kinh tế còn lại
Câu 25. Phương pháp nào sau đây không áp dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai:
a. Phương pháp so sánh giá bán
b. Phương pháp thu nhập
c. Phương pháp thặng dư
d. Phương pháp chi phí
Câu 26. Ô nhiễm do tiếng ồn dẫn đến loại hao mòn:
a. Vật chất
b. Tự nhiên
c. Kinh tế
d. Chức năng
Câ u 27. Khi thẩ m định giá bấ t độ ng sả n bằ ng phương phá p vố n hó a thu nhậ p, dò ng tiền đượ c sử
dụ ng là
a. NI
b. EBIT
c. EBIT(1-t)
d. EBITDA
Câ u 28. Khi thẩ m định giá bấ t độ ng sả n bằ ng phương phá p vố n hó a thu nhậ p, dò ng tiền đượ c sử
dụ ng là
a. EBIAT
b. EBIT(1-t) + D
c. NOI
d. EAT
Câ u 29. Khi thẩ m định giá bấ t độ ng sả n bằ ng phương phá p vố n hó a thu nhậ p, dò ng tiền đượ c sử
dụ ng là a. EBIT(1-t)+D
b. EBIT(1-t)+D - ∆WC
c. Real estate revenue – operating expenses
d. EBIT(1-t)+D - ∆WC - CE
Câu 30. Khi thẩ m định giá bấ t độ ng sả n bằ ng phương phá p vố n hó a thu nhậ p, dò ng tiền đượ c sử
dụ ng là a. Dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay
b. Dòng thu nhập sau thuế, khấu hao và lãi vay
c. Dòng thu nhập trước lãi vay sau thuế
d. Dòng thu nhập sau thuế
Câ u 31. Kỹ thuậ t vố n hó a thu nhậ p đượ c sử dụ ng để thẩ m định tà i sả n nà o dướ i đâ y :
a. Mộ t câ y xă ng có thờ i hạ n sử dụ ng 20 nă m
b. Mộ t dâ y chuyền sả n xuấ t
c. Mộ t má y xay xá t lú a gạ o
d. Mộ t vườ n câ y cao su
Câu 32. Ký hiệu M là tỷ lệ % vố n vay trên tổ ng vố n đầ u tư; Rm là hệ số vố n hó a tiền vay; Re là  tỷ suấ t
vố n hó a vố n chủ sở hữ u; DCR = NOI/khoả n thanh toá n nợ hà ng nă m. Tỷ suấ t vố n hó a củ a bấ t độ ng
sả n là
a. R = M x Rm - (1-M) x Re
b. R = M x Rm + (1-M) x Re
c. R = M x Re + (1-M) x Rm
d. R = M x Re - (1-M) x Rm
Câu 33. Ký hiệu M là tỷ lệ % vố n vay trên tổ ng vố n đầ u tư; Rm là hệ số vố n hó a tiền vay; Re là  tỷ suấ t
vố n hó a vố n chủ sở hữ u; DCR = NOI/khoả n thanh toá n nợ hà ng nă m. Tỷ suấ t vố n hó a củ a bấ t độ ng
sả n là
a. R = M x Re x NOI/khoả n thanh toá n nợ hà ng nă m
b. R = M x Rm x NOI x khoả n thanh toá n nợ hà ng nă m
c. R = M x Rm x NOI/khoả n thanh toá n nợ hà ng nă m
d. R = M x Re x NOI x khoả n thanh toá n nợ hà ng nă m
Câ u 34. Khi á p dụ ng phương phá p vố n hó a thu nhậ p củ a bấ t độ ng sả n, khoả n mụ c nà o đượ c trừ ra
khỏ i doanh thu
a. Khấ u hao
b. Lã i vay
c. Thuế thu nhậ p tà i sả n
d. Phí bả o hiểm tà i sả n
Câ u 35. Khi á p dụ ng phương phá p vố n hó a thu nhậ p củ a bấ t độ ng sả n, khoả n mụ c nà o khô ng đượ c
trừ ra khỏ i doanh thu
a. Phí quả n lý tà i sả n
b. Chi phí sử a chữ a tà i sả n
c. Chi phí khấ u hao tà i sả n
d. Phí bả o hiểm tà i sả n
Câ u 36. Khi á p dụ ng phương phá p dò ng tiền chiết khấ u củ a bấ t độ ng sả n, dò ng tiền đượ c sử dụ ng
là
a. NOI
b. EBIT
c. EBIT(1-t) + D
d. EBIT(1-t) + D - ∆WC
Câ u 37. Khi á p dụ ng phương phá p dò ng tiền chiết khấ u củ a bấ t độ ng sả n, dò ng tiền đượ c sử dụ ng
là
a. NI
b. EAT + Interest(1-t) + D - ∆WC
c. EBITDA
d. EBIAT
Câ u 38. Thứ tự đú ng củ a mộ t quy trình thẩ m định giá bấ t độ ng sả n là
a. Lậ p kế hoạ ch – Xá c định tổ ng quá t – Khả o sá t và thu nhậ p tà i liệu – Phâ n tích thô ng tin –
Ướ c tính giá trị - Lậ p bá o cá o
 b. Xá c định tổ ng quá t – Lậ p kế hoạ ch – Khả o sá t và thu nhậ p tà i liệu – Phâ n tích thô ng tin –
Ướ c tính giá trị - Lậ p bá o cá o
c. Lậ p kế hoạ ch – Khả o sá t và thu nhậ p tà i liệu - Xá c định tổ ng quá t – Phâ n tích thô ng tin –
Ướ c tính giá trị - Lậ p bá o cá o
d. Xá c định tổ ng quá t – Lậ p kế hoạ ch – Khả o sá t và thu nhậ p tà i liệu – Phâ n tích thô ng tin –
Lậ p bá o cá o - Ướ c tính giá trị
Câu 39. Phương pháp thặng dư được sử dụng trong trường hợp :
a. Tài sản đang tạo ra thu nhập có hiệu quả
b. Tài sản có tính tương đồng cao
c. Tài sản có thị trường hạn chế
d. Tài sản có tiềm năng phát triển
Câu 40. Trong phương pháp thặng dư, đối với chủ đất, lợi nhuận của nhà đất tư:
a. Luôn luôn lớn hơn 0
b. Có thể bé hơn 0
c. Được tính trên một tỷ lệ chi phí đầu tư ban đầu
d. Được xem như một loại chi phí
Câu 41. Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng
hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng
còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài
sản tại thời điểm cuối năm 2 là :
a. 9,76 tỷ đồng
b. 11,9 tỷ đồng
c. 8,62 tỷ đồng
d. 10,75 tỷ đồng
Câu 42. Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công
trình là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:
a. 11,2%
b. 13,75%
c. 12,26%
d. 10,44%
Câu 43. Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công
trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:
a. 12,5%
b. 13,38%
c. 26%
d. Tất cả đáp án khác đều sai
Câu 44. Một BĐS có thu nhập đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5 tỷ
đồng. Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị BĐS này bằng:
a. 25 tỷ đồng
b. 50 tỷ đồng
c. 75 tỷ đồng
d. Tất cả a, b, c đều sai
Câu 45. Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 100 triệu đồng. Sau 4 năm, giá trị tài sản ước tính
giảm 50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là :
a. 336 triệu đồng
b. 346 triệu đồng
c. 356 triệu đồng
d. 341 triệu đồng
Câu 46. BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài 20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài
40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và phần còn
lại tính bằng 70% giá thị trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu?
a. - 11,25%
b. – 12,68%
 c. + 11,25%
d. + 12,68%
Câu 47. Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND
xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992 (đã có giấy tờ theo
quy định của điều 100 luật đất đai). Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương
là 150m2. Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy
định theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ
trong trường hợp này là:
a. 0 triệu đồng
b. 3.875 triệu đồng
c. 1.750 triệu đồng
d. Tất cả đều sai
Câu 48. Bất động sản M có diện tích đất 250m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng
từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,5 tỷ đồng. Bất động sản N có diện tích đất 200m2, chưa
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,27
tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m2, hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa M và N
tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:
a. 2,2 triệu đồng
b. 3,2 triệu đồng
c. 4,0 triệu đồng
d. 3,0 triệu đồng
Câu 49. Bất động sản A có diện tích đất 200m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ
năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,0 tỷ đồng. Bất động sản B có diện tích đất 150m2, chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng năm 1992 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng.
Hạn mức sử dụng đất là 150m2, hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa A và B tương tự nhau,
có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:
a. 1,78 triệu đồng/m2
b. 3,2 triệu đồng/m2
c. 8,0 triệu đồng/m2
d. 2,3 triệu đồng/m2
Câu 50. Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 150m2 (5x30), chưa có giấy tờ pháp lý (đất lấn
chiếm), sử dụng từ năm 1995, hình dáng tóp hậu, không đối diện bờ sông, có ngập nước. Bất động so
sánh có diện tích đất 125m2 (5x25), đã có giấy tờ pháp lý, hình dáng vuông vức, đối diện bờ sông,
không ngập nước, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy
định là 2 triệu đồng/m2, k = 1,5. Lô đất tóp hậu giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất đối diện bờ
sông giá cao hơn lô đất không đối diện bờ sông là 10%, lô đất ngập nước giá thấp hơn lô đất không ngập
nước 15%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m đầu giá chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất
cần thẩm định giá là:
a. 4,89 triệu đồng
b. 5,35 triệu đồng
c. 4,65 triệu đồng
d. 5,53 triệu đồng