Tổng ôn về Định giá TS

Cấu trúc:
Phần 1: 10 câu trắc nghiệm (0,25đ/câu)
Phần 2: 1 câu lập luận và đưa ra kết luận (1,5đ)
Phần 3: 24 câu bt (6đ)

Nội dung:
Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá TS
Chương 2: Giới thiệu công tác Thẩm định giá TS
Chương 3: Cách tiếp cận thị trường trong TĐG TS
Chương 4: Cách tiếp cận chi phí trong TĐG TS
Chương 5: Cách tiếp cận thu nhập trong TĐG TS
 Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá TS
1. Tài sản là gì?
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá:
TS là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận
có liên quan đến quyền sở hữu: bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là
chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ TS
đó.
Đặc điểm:
- TS có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình
- TS được xác định cho 1 chủ thể nhất định hoặc đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nhất
định
- TS phải mang lại những lợi ích cho chủ sở hữu chúng (lợi ích có thể đo lường được)

2. Các loại tài sản trong thẩm định giá TS

- Bất động sản (là những TS không di dời được)
- Động sản (là những TS không phải BĐS)
- Doanh nghiệp
Cụ thể:
Bất động sản:
Đặc điểm:
⚫ Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được
⚫ Tính bền vững
⚫ Tính khan hiếm
⚫ Tính khác biệt
⚫ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
⚫ Ảnh hưởng lẫn nhau
⚫ Chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi pháp luật và chính sách của nhà nước
⚫ Có giá trị lớn

Động sản:
Máy móc thiết bị: Là TS có hình thái vật chất, đơn lẻ hay kết hợp với nhau nhằm thực hiện 1
hay 1 số công việc nhất định
Đặc điểm:
⚫ Tính hữu dụng
⚫ Có tính phổ biến
⚫ Có thể di dời được
⚫ Chủng loại đa dạng, phong phú
⚫ Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố và có giới hạn
⚫ Thay đổi chủ sở hữu tương đối dễ dàng

Doanh nghiệp
là 1 tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư
Đặc trưng:
⚫ Giống hàng hóa thông thường
⚫ Mỗi DN là 1 TS duy nhất
⚫ Dn là tổ chức kinh tế
⚫ DN hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận

3, Giá trị của TS

Giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời
điểm nhất định
+ Được đo bằng đơn vị tiền tệ
+ Được xác định cho 1 thời điểm
+ Tiêu chuẩn đánh giá là lợi ích mang lại
+ Gắn liền với chủ thể

Phân biệt giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
***gtri thị trường là số tiền trao đổi ước tính về TS vào thời điểm định giá, giữa 1 bên là ng bán
sẵn sàng bán và 1 bên là ng mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà các bên
không bị ép buộc
***gtri phi thị trường là số tiền trao đổi ước tính của 1 TS dựa trên việc đánh giá chủ quan của
gtri nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán TS trên thị trường

4. Khái niệm và các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá tài sản
Kn: Thẩm định giá TS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TS có thể
mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định
Các yếu tố ảnh hưởng:
Chủ quan: mục đích chuyển giao TS/ tài chính và tín dụng/ xác định số tiền cho thuê,..
Khách quan: các yếu tố mang tính vật chất, pháp lý, kinh tế
5. Các nguyên tắc thẩm định giá TS
- nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
SDTNVHQN là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kt, xh cụ thể có thể cho
phép về mặt ký thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho TS
(nó phải thỏa mãn yếu tố tự nhiên, pháp lý, tài chính)
VD: 1 mảnh đất có thể dùng để trồng rau hoặc cho thuê hoặc xây khách sạn có gtri thu nhập
lần lượt là 80tr, 90tr và 100tr/ năm. Như vậy mảnh đất này sử dụng như thế nào là tốt nhất và
hiệu quả nhất

- nguyên tắc thay thế:

Giá trị của 1 tài sản có thể được đo bằng chi phí để có được 1 tài sản tương đương
- nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai:
Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể để làm
cơ sở để ước tính giá trị tài sản
- nguyên tắc đóng góp:
Gtri của TS hay 1 bộ phận cấu thành nên 1 TS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ
làm cho giá trị cỉa toàn bộ TS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu
VD: xác định gtri của thương hiệu
- nguyên tắc cung cầu:
Định giá 1 TS phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu

6. Các cách tiếp cận giá trị

Thị trường (xác định dựa trên mức giá của TS tương tự)
Chi phí (xác định dựa trên Chi phí của TS)
Thu nhập (xác định dựa trên Thu nhập của TS)
 Chương 2: Giới thiệu công tác thẩm định giá TS
1. Quy trình TĐGTS
6 bước:
B1: Xác định các vấn đề cơ bản (Nhận biết TS, xác định đối tượng sử dụng kết quả
TĐG, xác định mục đích và thời điểm => sử dụng giá trị thị trường hay phi thị trường)
B2: Lập kế hoạch định giá
B3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
B4: Phân tích thông tin (phân tích thông tin về đặc điểm TS, phân tích đặc trưng của thị
trg cần TĐG, phân tích KH, phân tích SDTNVHQN)
B5: Xác định giá trị TS cần TĐG (lựa chọn pp chủ yếu, những pp khác)
B6: Báo cáo TĐG, phát hành chứng thư
Báo cáo KQ TĐG Hồ sơ TĐG Chứng thư TĐG
Là văn bản do Thẩm định Là văn bản do Thẩm định Do DN, tổ chức lập
viên lập viên lập
Nêu ý kiến chính thức của Là các tài liệu liên quan đến ND cơ bản:
mình về: Quy trình TĐG, mức công việc TĐG TS - Cách tiếp cận và pp TĐG
giá, thời điểm của TS - những điều khoản loại trừ và
hạn chế
…

2. Cấp độ của TĐG

CĐ1: người bình thường (tính toán cho sự mua bán)
CĐ2: có học 1 chút (như kiểu sv)
CĐ3: những chuyên gia (sau nhiều năm kinh nghiệm)
 Chương 3: Cách tiếp cận thị trường trong thẩm định giá TS
1. Cơ sở của cách tiếp cận thị trường
- Là cách thức xác định giá trị TS thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản TĐG với
TS giống hệt hoặc tương tự đã có thông tin về giá trên thị trường
- Phương pháp: phương pháp thị trường/ phương pháp so sánh
- Xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, các nguyên tắc khác
cần vận dụng là nguyên tắc đóng góp và cung cầu.

2. Những trường hợp áp dụng

Thường áp dụng cho việc thẩm định giá các TS được mua bán phổ biến trên thị trường và
mang tính chất đồng nhất

3, Nội dung cách tiếp cận thị trường

B1: Tìm kiếm thông tin về những TS tương tự được giao dịch trong thời gian gần đây để so sánh
với TS cần TĐG
B2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ ở B1
B3: Lựa chọn TS so sánh thích hợp
B4: Phân tích và điều chỉnh giá của TS so sánh
+ Phân tích: Để rút ra những điểm tương tự (giữ nguyên) và điểm khác biệt (để điều chỉnh)
+ Điều chỉnh: Lấy TS cần TĐG làm chuẩn để điều chỉnh (+ hoặc -)
* Những yếu tố ở TSSS kém hơn thì cộng
* Những yếu tố ở TSSS vượt trội hơn thì trừ
* Những yếu tố ở TSSS giống thì không đ/c
VD1: BĐSSS1: có giá 900tr, kém hơn BĐS thẩm định giá về trang trí là 10tr. BDSSS2: có giá
bán 930tr, hơn BĐS thẩm định giá phần sân vườn là 15tr. BDSSS3: có giá bán 890tr, chưa hợp
pháp về quyền SD đất. CP hợp pháp quyền là 30tr.
BDDSSS1 cần điều chỉnh: 900+10=910tr
BDDSSS2 cần điều chỉnh: 930-15=915tr
BDDSSS3 cần điều chỉnh: 890+30=920tr
VD2: Lô đất SS1 giá bán 880tr, lô đất ss2 giá bán 850tr, lô đất ss3 giá bán 855tr. Theo thông tin:
Lô đất TĐG tốt hơn lô đất ss1 về vị trí là 2%, kém lô đất ss2 về đk hạ tầng là 4%. Lô đất ss3 tốt
hơn lô đất TĐG về môi trường là 5%. Xem tỷ lệ đ/c là bn?
Chú ý: Cái gì sau chữ “Hơn/kém” thì đặt cái ý là 100%, luôn lấy BĐS (TĐG -So sánh)/so sánh
Phân tích:
Lô đất TĐG tốt hơn lô đất ss1 về vị trí là 2%
Đặt lô đất ss1 là 100% => lô đất TĐG là 102%
𝟏𝟎𝟐%−𝟏𝟎𝟎%
Tỷ lệ đ/c: = +𝟐%
𝟏𝟎𝟎%
Lô đất TĐG kém lô đất ss2 về đk hạ tầng là 4%
Đặt lô đất ss2 là 100% => lô đất TĐG là 96%
𝟗𝟔%−𝟏𝟎𝟎%
Tỷ lệ đ/c: = −𝟒%
𝟏𝟎𝟎%
Lô đất ss3 tốt hơn lô đất TĐG về môi trường là 5%
Đặt lô đất TĐG là 100% => lô đất ss3 là 105%
𝟏𝟎𝟎%−𝟏𝟎𝟓%
Tỷ lệ đ/c: = −𝟒, 𝟕𝟔%
𝟏𝟎𝟓%

- Thứ tự đ/c:
Đ/c các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, theo % sau (lấy số sau đ/c của tuyệt đối để
đ/c theo %)
Đ/c nhóm yếu tố lquan đến giao dịch của TS (tình trạng pháp lý, đk thanh toán, đk giao dịch,..)
trước, đ/c nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kĩ thuật-kinh tế) sau

VD3: 1 BDDSSS A, diện tích bằng 100 m2, giá bán 1000tr. Có đặc điểm thuận lợi hơn về vị trí là
10%, có phần vườn hơn 50tr so với BĐS cần TĐG. Ước tính giá trị của BDS cần TĐG.
Cách điều chỉnh:
Đ/c cho phần vườn: 1000-50=950tr
Đ/c cho thuận lợi hơn về vị trí:
𝟏𝟎𝟎%−𝟏𝟏𝟎%
Tỷ lệ điều chỉnh: = −𝟗, 𝟎𝟗%
𝟏𝟏𝟎%

 Đ/c cho vị trí: 950x(1-9,09%)=863,65tr

 giá trị của BDS cần TĐG là 863,65tr

B5: Ước tính giá trị TS trên cơ sở giá của các TS đã điều chỉnh
4, Vận dụng với TS cụ thể
a, Bất động sản
-Các yếu tố so sánh cơ bản:
+ Đặc điểm pháp lý, quyền BĐS:

VD1: Biệt thự A ở khu dân cư cần thẩm định giá bán có diện tích 400 m2
hợp pháp về quyền sử dụng đất. Được biết:
Biệt thự C trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích, không có
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định
trước năm 1985 vừa bán với giá 700 trđ.
Theo quy định hiện hành Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho diện tích đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định trước năm
1993. Giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 1 trđ/m2. Hạn mức đất
sử dụng theo quy hoạch là 200 m2.

Đ/c về việc hợp lệ quyền SD đất:

200x1x0%+(400-200)x 1x50%=100tr

 gtri của biệt thự A là : 700+100=800tr

+Các điều khoản và điều kiện tài chính của giao dịch trên thị trường:
Các điều khoản giao dịch có thể gây ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
bao gồm: Phương thức thanh toán, thời hạn thuê/cho thuê, các khoản thuế,
phí, lệ phí, các chi phí giao dịch, môi giới, các chi phí liên quan đến thủ tục
chuyển giao sở hữu, chuyển giao quyền sử dụng, các chi phí về xác lập lại
quyền sử dụng đất, sở hữu cho người mua.
VD2: Biệt thự A ở khu dân cư cần định giá bán có diện tích 400 m2 hợp
pháp về quyền sử dụng đất. Được biết:
Biệt thự B trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí
thuận lợi hơn và có thêm phần vườn ước tính trị giá 40 trđ, hợp pháp về
quyền sử dụng đất vừa được bán với điều kiện như sau: trả làm 4 đợt mỗi
đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu tiên là 300 trđ, đợt hai 265
trđ, đợt ba 228 trđ, đợt bốn 350 trđ. Lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình
là 8%/năm.
Giá bán của biệt thự B theo đk trả tiền ngay:
(quy giá trị tương lai về hiện tại)
𝟑𝟎𝟎 𝟐𝟔𝟓 𝟐𝟐𝟖 𝟑𝟓𝟎
+ + + = 𝟏𝟎𝟏𝟖, 𝟔𝟖
(𝟏 + 𝟖%)𝟎 (𝟏 + 𝟖%)𝟏 (𝟏 + 𝟖%)𝟐 (𝟏 + 𝟖%)𝟑
đ/c phần vườn:
𝟏𝟎𝟏𝟖, 𝟔𝟖 − 𝟒𝟎 = 𝟗𝟕𝟖, 𝟔𝟖
 gtri biệt thự A là 𝟗𝟕𝟖, 𝟔𝟖𝒕𝒓

b, Máy, thiết bị
- Các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của loại máy, thiết bị
- Điều kiện thanh toán và dịch vụ kèm theo

c, Doanh nghiệp
Các bước:
B1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
B2: Xác định hệ số so sánh được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp
cần thẩm định giá.
Một số hệ số so sánh thường được sử dụng:
+ Hệ số giá/thu nhập (P/E): được xác định bằng: Giá hiện hành của cổ
phiếu (P)/Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS)
+ Hệ số giá/giá trị ghi sổ (P/B): được xác định bằng: Giá hiện hành của cổ
phiếu (P)/Giá trị ghi sổ của cổ phiếu (BV)

+ Hệ số Giá/Doanh thu (P/S): được xác định bằng: Giá hiện hành của cổ
phiếu (P)/Doanh thu trên mỗi cổ phần (S)
B3: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
+ Theo hệ số P/E
V0 = EPS0x SLCP0 x P/Ess
= LN dành cho cổ phần thường0x P/Ess

Trường hợp công ty không có cổ phần ưu đãi và mua lại cổ phiếu trong kỳ,
khi đó:
V0 = LNST0x P/Ess
Trong đó:
V0: giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá (giá trị vốn chủ sở hữu)
EPS0: thu nhập giành cho 1 cổ phần thường doanh nghiệp cần thẩm định
giá
SLCP0: số lượng cổ phần thường đang lưu hành doanh nghiệp cần thẩm
định giá
LNST0: Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp nghiệp cần thẩm định giá
P/Ess: hệ số giá trên thu nhập so sánh
Ví dụ: P/E bình quân toàn thị trường hoặc ngành
+ Theo hệ số P/B
V0 = BV0x SLCP0 x P/Bss= Vốn chủ sở hữu CP thường x P/Bss

Trường hợp công ty không có cổ phần ưu đãi, khi đó:

V0 = VCSH0x P/Bss
Trong đó:
V0: giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá (giá trị vốn chủ sở hữu)
BV0: giá trị sổ sách của 1 cổ phần thường doanh nghiệp cần thẩm định giá
SLCP0: số lượng cổ phần thường đang lưu hành doanh nghiệp cần thẩm
định giá
VCSH0: Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nghiệp cần thẩm định giá
P/Bss: hệ số giá trên giá trị số sách so sánh

+ Theo hệ số P/S
V0 = DT0x P/Sss
Trong đó:
V0: giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá (giá trị vốn chủ sở hữu)
DT0: Doanh thu của doanh nghiệp nghiệp cần thẩm định giá
P/Sss: hệ số giá trên doanh thu so sánh

VD: EPS của doanh nghiệp ABC đạt được trung bình trong nhiều năm qua
là 2 USD. Hệ số P/E sau khi tìm hiểu thông tin của các doanh nghiệp trong
cùng ngành nghề ước tính là 20.
Hãy định giá doanh nghiệp ABC theo hệ số P/E . Biết rằng hiện nay ABC
có 2 triệu cổ phiếu thường và không có cổ phiếu ưu đãi
V0 = EPS0x SLCP0 x P/Ess=2x2x20=80 (trUSD)
 5. Ưu và nhược điểm của phương pháp tiếp cận theo thị trg
Ưu:
-Đây là cách tiếp cận giá trị phổ biến rộng rãi và được sửdụng
nhiều nhất trong thực tế
- cách tiếp cận thị trường ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- cách tiếp cận thị trường cho kết có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ
quan pháp lý công nhận.
- là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: phương
pháp chi phí, phương pháp thặng dư.

Nhược:
- Nếu chất lượng thông tin không tốt về những vụ giao dịch tương tự sẽ ảnh
hưởng tới kết quả thẩm định giá.
- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử, nếu có sự biến
động nhanh chóng, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Chứa đựng yếu tố chủ quan.
- Đối với doanh nghiệp, cách tiếp cận này không đưa ra được những cơ sở
để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro
tác động tới giá trị doanh nghiệp
 Chương 4: Cách tiếp cận chi phí trong TĐG TS
1. Cơ sở của cách tiếp cận chi phí
- Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng
giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản
thẩm định giá.
- Phương pháp thẩm định giá dựa vào cách tiếp cận chi phí gọi là phương
pháp chi phí.
- Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc thay thế
2. Các TH áp dụng
Cách tiếp cận chi phí được áp dụng để thẩm định giá cho tất cả các loại tài
sản có hình thái vật chất.
• Thường được áp dụng để thẩm định giá những tài sản có mục đích sử
dụng riêng biệt, ít được giao dịch trên thị trường như: nhà thờ, bệnh viện,
trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu, thiết
bị chuyên dùng, đặc biệt... đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít
chứng cứ thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận
thu nhập.
• Cách tiếp cận chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin
tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết,
thích hợp để tạo ra giá trị của tài sản như trong trường hợp thẩm định giá
công trình mới được xây dựng hoặc máy, thiết bị mới được chế tạo.
• Phù hợp cho các mục đích như: xác định mức bồi thường khi xây dựng
các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác; tham gia đấu thầu
hay kiểm tra đấu thầu; kế toán; quản lý...
• Cách tiếp cận này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm
tra đối với các kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá, phương pháp khác.
Chú ý: Để định giá DN nhà nước khi cổ phần hóa theo quy định của pháp
luật thì bắt buộc thực hiện cách tiếp cận chi phí
3.ND cách tiếp cận chi phí
Bước 1: Ước tính những chi phí xây dựng, hình thành, lắp đặt mới hiện
hành đối với tài sản cần thẩm định giá. Hay ước tính giá trị mới của tài sản
cần thẩm định giá

Bước 2: Ước tính tổng giá trị hao mòn tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị còn lại của tài sản bằng cách trừ số tiền hao mòn
khỏi chi phí xây dựng, chế tạo, hình thành mới hiện hành của tài sản cần
thẩm định giá

Cụ thể:
B1:
Phương pháp: chi phí tái tạo và chi phí thay thế.
• Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây
dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định
giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
• Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây
dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự
như tài sản thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời,
nhưng tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để
tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định
giá.

B2: Ước tính tổng giá trị hao mòn tài sản.
Có 3pp ước tính là: pp so sánh, pp tuổi đời và pp kĩ thuật
* PP so sánh:
Bước 1: Thu thập thông tin tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường. (ít nhất 2)
Bước 2: Điều chỉnh giá giao dịch của tài sản tương tự để có các mức giá chỉ
dẫn của tài sản tương tự. Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử
dụng đất của các tài sản so sánh cần được loại trừ để phản ánh giá trị thị
trường của tài sản trên đất.
- Bước 3: Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao
dịch
- Bước 4: Lấy kết quả bước 3 trừ đi kết quả bước 2 để xác định giá trị hao
mòn của các tài sản so sánh. Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản
so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh
mới. Trên cơ sở đó, thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm
định giá.
- Bước 5: Xác định chi phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân
với tỷ lệ hao mòn đã xác định được bước 4 để xác định tổng giá trị hao
mòn.
Ví dụ:
Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả
22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu
được thông tin sau:
- Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản, tài sản là nhà gắn liền trên đất
có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với
giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh 2).
- Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS so sánh 1 là 20 năm, của BĐS so sánh
2 là 21 năm.
- Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so
với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ
đồng.
- Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của
BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng

* PP tuổi đời:

Tuổi đời vật lý/ kỹ thuật: từ lúc sử dụng đến lúc hỏng
Tuổi đời kinh tế: Tổng tgian sử dụng hiệu quả
Tuổi đời thực: từ lúc sử dụng đến hiện tại
Tuổi đời hiệu quả: Tổng thời gian sử dụng hiệu quả đến hiện tại

* PP tuổi đời:

Tuổi đời vật lý/ kỹ thuật: từ lúc sử dụng đến lúc hỏng
Tuổi đời kinh tế: Tổng tgian sử dụng hiệu quả
Tuổi đời thực: từ lúc sử dụng đến hiện tại
Tuổi đời hiệu quả: Tổng thời gian sử dụng hiệu quả đến hiện tại

Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1990, đưa vào sử dụng có
hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2009). Theo tính
toán của các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đến năm 2040, nhưng theo ước
tính của các nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế đến năm 2036. Chi phí
thay thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện hành là 450.000
USD.
Yêu cầu: tính các loại tuổi và mức giảm giá của công trình.
Các loại tuổi của công trình:
- Tuổi đời vật lý: 2040-1990=50 năm
- Tuổi đời kinh tế: 2036-1991=45 năm
- Tuổi đời thực: 2009-1990=19 năm
- Tuổi đời hiệu quả: 2009-1991=18 năm
Tỷ lệ hao mòn= 18/45=0,4
 mức giảm giá của công trình=0,4x450.000=190.000 USD

*Phương pháp kỹ thuật hoặc pp tổng cộng:

Phân loại hiện tượng hư hỏng theo từng loại nguyên nhân, sau đó xác định các
mức hao mòn tương ứng với mỗi nguyên nhân đó. Giá trị hao mòn tích lũy của
tài sản bằng tổng các hao mòn theo các nguyên nhân, gồm: vật lý, chức năng và
bên ngoài.
⚫ Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị
tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài
sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.
• Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá
trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản
thay thế.
• Hao mòn bên ngoài là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị
tài sản do lỗi thời về kinh tế hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến tài
sản. Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí.

PP này đo lường các hao mòn theo 2 loại HM: Có thể sửa chữa được và không
thể sữa chữa được
Hao mòn được coi là có thể khắc phục, sửa chữa được

(1) Chi phí để khắc phục, sửa chữa những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn
hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục;
(2). Chi phí để khắc phục, sửa chữa những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn
giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục nhưng cần thiết để duy trì giá trị
của các bộ phận khác;
(HM bên ngoài là HM không thể sữa chữa được, còn lại thì lúc có lúc không)

+) Hao mòn vật lý hay hao mòn tự nhiên:

❖ Phương pháp tỷ lệ sử dụng (thường áp dụng với máy, thiết bị)

VD: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động tốt được trong vòng 100.000 giờ.
Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã chạy được 10.000 giờ, như vậy tỷ lệ
hao mòn vật lý của thiết bị đó là: 10% (10.000/100.000)
❖ Phương pháp tuổi đời:

❖ Phương pháp chuyên gia

Trong đó:
• H: Hao mòn của tài sản thẩm định giá tính theo tỷ lệ %;
• Hki: Hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %;
• Tki: Tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị tài sản thẩm định giá;
• n: Số kết cấu của tài sản thẩm định giá.
VD: Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau:
Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây
dựng 120 m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng 32%,
tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%.
Tính tỷ lệ hao mòn
 32%×8%+44%×18%+36%×16%+44%×14%
= = 40%
8%+18%+16%+14%

B3:..

4.Ứng dụng vào các loại TS

a, Bất động sản
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản
bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và
hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ hao mòn của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền hao mòn
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước
tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Ví dụ :
Một bất động sản cần thẩm định giá có các đặc điểm như sau:
Diện tích đất 300 m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây
dựng 120 m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau:
móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá
trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà
mới có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2.
Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7trđ, hệ thống vệ sinh 6trđ.
Yêu cầu: Thẩm định giá bất động sản trên. Biết:
Có lô đất bên cạnh diện tích 250 m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất,
không tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 2007, vừa được bán với giá 225 trđ.
Giá đất Nhà nước quy định ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2, hạn mức đất theo
quy định là 150 m2.

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất 300m2
đ/c hợp lệ quyền SD với lô đất bên cạnh
150 × 1,2 × 100% + 100 × 1,2 × 100% = 300𝑡𝑟

 Giá trị lô đất 250 m2 sau đ/c=225+300=525tr

 Đơn giá=525/250=2,1 (tr/m2)
 Gtri mảnh đất cần TĐG= 2,1x300=630 (tr)

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới

120x2x1,5=360 (tr)

Bước 3: Ước tính mức độ hao mòn của công trình

Hao mòn tự nhiên

32%×8%+44%×18%+36%×16%+44%×14%
Tỷ lệ= = 40%
8%+18%+16%+14%

 Mức HM tự nhiên=40%x360=144 tr

HM chức năng=7+6=13tr

 HM tích lũy=144+13=157 tr
 Giá trị BĐS cần TĐG=630+360-157=833 tr
b. Máy, thiết bị
Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của máy, thiết bị.
Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy, thiết bị
thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 1 trừ (-)
kết quả bước 2.
VD: Thẩm định giá một máy công nghiệp của công ty Hòa Phú đang sử dụng,
máy công nghiệp này thuộc loại nhập khẩu từ nước ngoài, đã được công ty đưa
vào sử dụng trong 6 năm. Dự kiến tuổi đời kinh tế 30 năm. Để nhập khẩu máy
đó tại thời điểm hiện tại, toàn bộ chi phí phải bỏ ra để đưa tài sản đó vào vận
hành là 9.500 triệu đồng? Ước tính giá trị của máy công nghiệp đó?
B1: gtri 9.500
B2: tỷ lệ HM=6/30=20%
 Mức HM=20%x9.500=1900
B3: giá trị của máy công nghiệp đó là:
9500-1900=7.600tr
c, Doanh nghiệp
Phương pháp giá trị tài sản thuần (Net Asset Value- NAV)
• Cơ sở lý luận
- Vì doanh nghiệp giống như hàng hóa thông thường
- Nền tảng hoạt động của doanh nghiệp trên cơ sở một lượng tài sản có thực.
- Tài sản của doanh nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn: vốn chủ sở hữu
và vốn vay nợ.
- Giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán và giá trị tài sản đánh giá lại theo giá
thị trường là khác nhau.
=> Giá trị doanh nghiệp được tính bằng tổng giá trị của tài sản mà doanh
nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh sau khi đã trừ đi khoản nợ
phải trả
Nội dung phương pháp
- Các bước tiến hành:
+ Bước 1: Rà soát, đánh giá lại giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng
vào SXKD tại thời thẩm định giá theo giá thị trường.
+ Bước 2: Xác định tổng giá trị các khoản nợ tại thời điểm thẩm định giá
+ Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp
NAV0 = VT – VN
Trong đó:
• NAV0: Giá trị tài sản thuần thuộc về chủ sở hữu doanh nghiệp.
• VT: Tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD.
• VN: Giá trị các khoản nợ
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi
như sau:
1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là: 40 trđ.
TS giảm: 40tr
2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu
của sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán là 30 trđ.
TS giảm: 30tr
3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 trđ.
TS tăng: 150tr
4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi
năm 20 trđ. Muốn thuê 1 TSCĐ với những điều kiện tương tự như
vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 trđ mỗi năm. Tỷ
suất hiện tại hóa là 20%.
1−(1+20%)−10
Lợi thế quyền thuê: (25 − 20) × = 20,96𝑡𝑟
20%

TS tăng 20,96tr
5. Đầu tư chứng khoán vào công ty B (2.200 cổ phiếu) theo giá trị
trên sổ sách kế toán là 220 trđ. Giả sử chứng khoán của công ty B
tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000
đ/cổ phiếu.
Gtri hiện tại của CP=giá x khối lượng = 105.000x2.200=231tr
=> chênh lệch khi đầu tư=231-220=11tr
=> TS tăng 11tr

6. Số vốn góp liên doanh theo giá trị trên sổ sách kế toán là 400 trđ
được đánh giá lại tăng 20 trđ.
TS tăng 20tr
7. Sau khi tập hợp hồ sơ công ty đã có đầy đủ tài liệu chứng minh có
một số khoản phải trả nhưng đến thời điểm đánh giá công ty không
phải thanh toán nữa là 100 trđ. Ban đổi mới Doanh nghiệp chấp
nhận hạch toán tăng giá trị vốn Nhà nước tại DN
NPT giảm 100tr
Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X theo pp NAV.
VT=2000-40-30+150+20,96+11+20=2131,96
VN=600-100=500
 giá trị doanh nghiệp X theo pp NAV=VT-VN=2131,96-500=1631,96tr

b. Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại)

• Cơ sở
- Theo IVSC: Goodwill là tài sản vô hình phát sinh do danh tiếng, uy tín, sự tín
nhiệm của khách hàng, địa điểm, sản phẩm và các nhân tố tương tự mang lại các
lợi ích kinh tế
▪ Công thức Xác định GTDN:
V0 = ANC + GW
▪ Trong đó:
▪ V0: giá trị doanh nghiệp
▪ NAV: giá trị tài sản thuần
▪ GW: giá trị tài sản vô hình
(lợi thế thương mại)

Cách 1:
Cách 2:
V0: Giá trị doanh nghiệp.
• NAV: Giá trị tài sản thuần.
• GW: Giá trị lợi thế thương mại.
• Bt: Lợi nhuận thuần
• r: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
• At: Giá trị tài sản thuần được đánh giá lại
• Bt – r.At : Siêu lợi nhuận năm t.
• i: Tỷ lệ chiết khấu.
• t: Thứ tự năm
• n: Năm.
Xác định tỷ lệ chiết khấu i
Tỷ lệ chiết khấu i được xác định bằng:
• Lãi suất trái phiếu chính phủ + tỷ lệ rủi ro
• Xác định theo CAPM
Ri = Rf + βi(Rm – Rf)
Ví dụ: Định giá doanh nghiệp X biết:
▪ Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 100 tỷ đồng.
▪ Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số
học giản đơn của 3 năm gần nhất là 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể
tăng 10% mỗi năm, trong 3 năm tới.
▪ Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng hàng năm là: 6%/năm.
▪ Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các Doanh nghiệp có điều kiện sxkd tương tự
là 13%. Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị
trường chứng khoán là 3%.

Ta có: Vo= ANC + GW

Bo=20
g1=g2=g3=10% => Bt=𝐵𝑜 × (1 + 𝑔1)𝑡 = 20 × (1 + 10%)𝑡
r=13%
Ao=ANCo=100
g=6%
 At= 𝐴𝑜 × (1 + 𝑔)𝑡 = 100 × (1 + 6%)𝑡
i= 12%+3%=15%
20×(1+10%)𝑡 −13%×100×(1+6%)𝑡
 𝐺𝑊 = ∑3𝑡=1 = 21,7
(1+15%)𝑡
 Vo= ANC + GW=100+21,7=121,7 tỷ

5, Ưu điểm và nhược điểm của cách tiệp cận chi phí

Ưu điểm
- Là cách tiếp cận về giá trị có thể áp dụng cho hầu hết các loại tài sản, đặc biệt
là các tài sản có yếu tố vật chất và các tài sản mới hình thành.
- Thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh,
hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà tài sản tạo ra.
Nó có thể được áp dụng khi mà các cách tiếp cận khác là không sử dụng
được.
- Kết quả của phương pháp này là giá trị tài sản ước tính được đảm bảo
bằng một lượng chi phí bỏ ra, một lượng vật chất hay tài sản cấu thành.
- Cách tiếp cận này tương đối đơn giản về mặt toán học và tài chính, thích
hợp cho thẩm định giá các tài sản dùng cho mục đích riêng biệt, cho
mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu, kế toán, cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước…
- Thường được sử dụng để kiểm tra kết quả của các cách tiếp cận thị trường, thu
nhập vì kết quả của cách tiếp cận chi phí thường là thấp

Nhược điểm
- Đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu lĩnh vực kĩ thuật xây dựng, kinh tế xây
dựng, chế tạo, thiết kế máy, thiết bị...
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Đối với các
tài sản tài chính, vô hình hay doanh nghiệp, thường chỉ xem xét đến trong trạng
thái tĩnh, không tính đến triển vọng và khả năng nhận được thu nhập trong
tương lai.
- Cách tiếp cận chi phí trong định giá bất động sản bao gồm thực chất là sự kết
hợp của phương pháp so sánh đối với đất và phương pháp chi phí đối với công
trình xây dựng. Vì vậy, những hạn chế của cách tiếp cận chi phí cũng bao hàm
toàn bộ những hạn chế của cách tiếp cận thị trường.
- Việc ước tính một số khoản phải hao mòn có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện.
 Chương 5: Cách tiếp cận thu nhập trong TĐG tài sản
5.1 Cơ sở của cách tiếp cận thu nhập
• Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng
tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại
• Phương pháp dựa trên cách tiếp cận thu nhập gọi là phương pháp thu nhập.
• Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản ước tính giá trị của một tài sản bằng với
giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ tài sản
• Tuân thủ chủ yếu nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

5.2 Những trường hợp áp dụng

• Cách tiếp cận thu nhập phù hợp áp dụng cho những tài sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư
như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho
thuê, máy móc, thiết bị đầu tư, tài sản tài chính như trái phiếu, cổ phiếu,...
• Thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.

5.3. Một số vấn đề tài chính vận dụng trong cách tiếp cận thu nhập
5.3.1. Giá trị thời gian của tiền

Lãi suất (tiền lãi/ vốn gốc)

Giá trị tương lai của tiền:
+ Đơn:

Lãi đơn:

Lãi kép:
+ Chuỗi tiền tệ:
Chuỗi tiền tệ không đều:
Cuối kỳ

Đầu kỳ:
Chuỗi tiền tệ đều:
Cuối kỳ:

Đầu kỳ:

Giá trị hiện tại của tiền:

Đơn:

Chuỗi tiền tệ:

Đều cuối kỳ:

Không đều cuối kỳ:

Đều đầu kỳ:

Không đều đầu kỳ:

Xác định lãi suất thực

ief : Lãi suất thực hưởng tính theo năm

i : Lãi suất danh nghĩa tính theo năm
m : Số lần (kỳ) tính lãi trong năm

5.3.2. Tỷ suất sinh lời và rủi ro

TSSL= ls thực + tỷ lệ lạm phát + tỷ lệ rủi ro

Rủi ro
Rủi ro có thể được xem như là sự dao động hay sự không chắc chắn về lợi nhuận thực tế so với
lợi nhuận kỳ vọng.
Đo lường rủi ro:
Hệ số β của chứng khoán đo lường mức rủi ro thực tế của một CK so với rủi ro trung binh của thị
trường => cho phép biết được chứng khoán đó có nhiều rủi ro và nhạy hay ngược lại chắc chắn và ổn
định.
Nếu β > 1: cổ phiếu nhạy hơn, rủi ro hơn thị trường.
β = 1: cổ phiếu thay đổi theo thị trường;
β < 1: cổ phiếu kém nhạy hơn, ít rủi ro hơn thị trường.
mô hình CAPM
Ri = Rf + βi(Rm – Rf)

5.3.3. Chi phí sử dụng vốn

- Chi phí sử dụng vốn vay sau thuế :
rd = rdt x ( 1 - t)
Trong đó:
- rd: Chi phí sử dụng vốn vay sau thuế
- rdt: Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế
- t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chi phí sử dụng vốn bình quân:

Trong đó: - WACC : Chi phí sử dụng vốn bình quân

E : Vốn chủ sở hữu (bao hàm cổ phiếu thường và lợi nhuận tái đầu tư)
Cf : Vốn tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi
rE : Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (bao hàm chí phí sử dụng
cổ phiếu thường và chi phí sử dụng lợi nhụân tái đầu tư
V: Tổng nguồn vồn hay tổng số vốn huy động từ các nguồn tài trợ.
ri: Chi phí sử dụng vốn của vốn i
Wi: Tỷ trọng của nguồn vốn i trong tổng nguồn tài trợ.
i: Nguồn tài trợ tính theo thứ tự (i =

5.4. Nội dung cách tiếp cận thu nhập

Trong đó:
- V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của tài
sản.
- CFt: dòng tiền, thu nhập tương lai mà tài sản đem lại cho nhà đầu
tư ở năm thứ t.
- r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
- n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).

Bước 1: Ước tính thu nhập thuần do tài sản mang lại và dạng dòng tiền thu nhập
• Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu
• Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định
Cụ thể:
Bước 1:

Thu nhập thực tế:

Thu nhập tiềm năng: tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết
công suất tài sản.
• Phần thất thu là phần thu nhập mất đi so với thu nhập tiềm năng do không sử dụng hết 100% công
suất và do rủi ro thanh toán
• Thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động có thể ước tính thông qua các thông tin điều tra khảo
sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ
của tài sản thẩm định giá,…
Chi phí hoạt động
• Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao
gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản.
• Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập
doanh nghiệp (nếu có), nghĩa là dòng tiền nhận được từ tài sản đó, không phần biệt nguồn vốn hay
tổng đầu tư để ước tính giá trị của tài sản.
• Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở
dòng thu nhập sau thuế, và tùy thuộc vào việc ước tính giá trị doanh nghiệp toàn bộ (tổng đầu tư) hay
giá trị doanh nghiệp trên góc độ chủ sở hữu để điều chỉnh dòng tiền bao gồm hay không bao gồm
phần hoàn trả tiền vay (vốn và lãi)

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu

ước tính Giá trị thị trường:

ước tính Giá trị đầu tư:

Trường hợp đối với các tài sản đầu tư được đầu tư bằng các nguồn vốn khác nhau như vốn chủ
sở hữu, vốn vay.
R= WACCt= fdx Rm + (1-fd)x Re

Trong đó:
R: tỷ suất vốn hóa
fd: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
(1-fd): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: chi phí sử dụng vốn vay
Re: chi phí sử dụng vốn hóa vốn sở hữu

Trường hợp tài sản thẩm định giá đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp hoặc
tài sản thẩm định là doanh nghiệp và dòng tiền là dòng tiền sau khi điều chỉnh thuế TNDN
nhưng chưa trừ các chi phí liên quan đến vay nợ
WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
E: Vốn sở hữu
D: Vốn vay
Re: Chi phí vốn sở hữu
Rd: Chi phí vốn vay
Tc: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định
• Áp dụng công thức tổng quát

Nếu dòng tiền đem lại trong hữu hạn:

5.5. Một số nội dung vận dụng cách tiếp cận thu nhập đối với các tài sản cụ
thể
5.5.1. Bất động sản

• Một số nội dung lưu ý:

- Đối với ước tính dòng tiền thu nhập thuần
- Ước tính tỷ suất chiết khấu

5.5.2. Doanh nghiệp

Một số phương pháp cụ thể dựa trên cách tiếp cận thu nhập là:
• Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức (DDM)
• Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần (DCF) (gồm chiết khấu dòng tiền thuần của doanh
nghiệp- FCFF và chiết khấu dòng tiền thuần của chủ sở hữu- FCFE)
Cụ thể:
• Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức (DDM)
cổ tức chi trả tăng đều hàng năm với tốc độ là g%
Dt+1= Dt x ( 1+g )

Dt: cổ tức dự kiến năm thứ t

g: tỷ lệ tăng trưởng cổ tức (g < r)

Xác định tỷ lệ chiết khấu r

• Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần của chủ sở hữu- FCFE

• Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần của doanh nghiệp- FCFF
Đề mẫu 1
I. Lựa chọn đáp án chính xác nhất (2,5 điểm, 0.25 điểm/câu)
1. Để định giá các công trình xây dựng đặc thù, không có tài sản tương tự, khó xác
định thu nhập, người ta thường vận dụng cách tiếp cận nào?
A. Cách tiếp cận thị trường.
B. Cách tiếp cận chi phí.
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Cả ba cách tiếp cận giá trị.

2. Để định giá cho mục đích đầu tư người ta thường vận dụng cách tiếp cận:
A. Cách tiếp cận thị trường.
B. Cách tiếp cận chi phí.
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Cả ba cách tiếp cận giá trị.

3. Đối với nhà đầu tư vào chứng khoán của một công ty, đầu tư vào loại chứng khoán
nào có, tỷ suất sinh lời kỳ vọng cao nhất ?
A. Cổ phiếu thường
B. Cổ phiếu ưu đãi
C. Trái phiếu
D. Không có rủi ro

4. Chi phí tái tạo/chi phí thay thế

A. Là chi phí hiện hành tại thời điểm định giá
B. Là nguyên giá tại thời điểm hình thành tài sản
C. Là chi phí trên sổ sách kế toán
D. Tất cả các phương án trên

5. Hao mòn được coi là có thể khắc phục, sửa chữa được nếu như:
(1). Chi phí để khắc phục, sửa chữa những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn hoặc bằng
giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục;
(2) Chi phí để khắc phục, sửa chữa những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn hoặc bằng
giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục;
(3). Chi phí để khắc phục, sửa chữa những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng
thêm từ việc sửa chữa, khắc phục nhưng cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác;
(4). Chi phí để khắc phục, sửa chữa những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn giá trị tăng
thêm từ việc sửa chữa, khắc phục
A. 1,2,3,4
B. 3,4
C. 1,3
D. 2.3

6. Ước tính những chi phí xây dựng, hình thành, lắp đặt mới hiện hành đối với tài sản
cần thẩm định giá hay ước tính giá trị mới của tài sản cần thẩm định giá, là nội dung
của Bước nào trong Quy trình chung thực hiện cách tiếp cận chi phí
A. Bước 1
B. Bước 2
C. Bước 3
D. Bước 4

7. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần là phương pháp ước tính giá trị doanh
nghiệp, dựa trên độ lớn của ..(1).mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư trong
tương lai, ..(2)..
A. các dòng tiền thuần – (2) được hiện tại hóa về một thời điểm định giá
B. các dòng tiền thuần đối với doanh nghiệp – (2) trước khi đã tính đến hao mòn thực tế
C. các dòng tiền thuần đối với vốn chủ sở hữu – (2) được hiện tại hóa về một thời điểm
định giá
D. các dòng tiền thuần – (2) ở một thời điểm định giá

8. Xác định Chi phí sử dụng cổ phần thường của một công ty bằng mô hình CAPM. Biết
rằng: tỷ suất sinh lời phi rủi ro là 6%, lạm phát là 4.5%, tỷ suất sinh lời của danh mục
thị trường là 10%. Độ lệch chuẩn của giá cổ phần của công ty so giá trị kỳ vọng là 24%
và beta của cổ phần so với danh mục thị trường là 1.15
A. 10.6%
B. 11.3%
C. 10.9%
D. 17.5%

9. Đòi hỏi người sử dụng phải am hiểu về kỹ thuật xây dựng khi thẩm định giá BĐS là
yêu cầu khi thực hiện cách tiếp cận nào?
A. Cách tiếp cận thị trường.
B. Cách tiếp cận chi phí.
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Cả ba cách tiếp cận giá trị

10. Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tài chính là
nhược điểm của cách tiếp cận nào?
A. Cách tiếp cận thị trường.
B. Cách tiếp cận chi phí.
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Cả ba cách tiếp cận giá trị

II. Bài tập

Câu 1: Cần thẩm định giá một BĐS là nhà ở, diện tích đất là 200m2, công trình xây dựng là
nhà 2 tầng, diện tích xây dựng là 120m2. Biết giá đất tại khu vực này khi thực hiện điều
chỉnh là 15trđ/m2. Chi phí xây dựng trung bình của CTXD có kết cấu tương đương là 6
trđ/m2. Tỷ lệ hao mòn ước tính của CTXD là 20%. Ước tính giá trị của BĐS cần định giá?
Giá đất sau đ/c=15*200=3.000
CP xây dựng mới= 6*120*2=1440
Gtri hao mòn=20%*1440=288
=> gtri còn lại của nhà=1440-288=1152
=> gtri ước tính của BĐS: 3.000+1152=4152
 Câu 2: Cần thẩm định giá một BĐS là nhà ở, nhà ở có tuổi thọ kinh tế là 50 năm, thời gian
đã sử dụng là 20 năm. Ước tính tỷ lệ hao mòn?
tuổi đời hiệu quả 20
tỷ lệ hao mòn = tuổi đời kinh tế = 50 = 40%
Câu 3: Một BĐS cần thẩm định giá có các đặc điểm như sau: Công trình xây dựng trên đất:
nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 1 tầng là 100m2. Công trình xây
dựng trên đất: tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 43%, tường 40%, sàn
35%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn
16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 6 triệu đồng/m2 .Ước tính
giá trị Công trình xây dựng?
CPXD mới của ctrinh = 6*100*3=1800
43% × 8% + 40% × 18% + 35% × 16% + 44% × 14%
Tỷ lệ HM = = 40%
8% + 18% + 16% + 14%
=> hao mòn=1800*40%=720
=> gtri công trình xây dựng=1800-720=1080

Câu 4: Doanh nghiệp X có tình hình tài sản, nguồn vốn trên Bảng cân đối kế toán vào thời
điểm định giá như sau: Tổng tài sản: 2000 triệu đồng; Nợ phải trả: 600 triệu đồng. Việc đánh
giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có thay đổi như sau:
1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 80 triệu đồng
2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị
giảm theo sổ sách kế toán là 60 triệu đồng
Ước tính giá trị doanh nghiệp theo NAV?
NAV0 = VT – VN
TS giảm 80tr
TS giảm 60tr
=> VT=2000-80-60=1860
=> VN=600

=> NAV0 = VT – VN =1860-600=1260 tr

Câu 5: Doanh nghiệp Y sau khi đánh giá lại toàn bộ tài sản và nợ phải trả của công ty cho
kết quả tại thời điểm định giá NAV=3000 triệu đồng. Ước tinh giá trị của lợi thế thương mại
(GW) của doanh nghiệp Y?
Biết rằng: Lợi nhuận sau thuế năm hiện tại là 450 triệu đồng. Ước tính trong 2 năm tới, lợi
nhuận thuần của doanh nghiệp tăng 10% mỗi năm, giá trị tài sản thuần tăng 5% mỗi năm.
Những năm tiếp theo tỷ suất lợi nhuận trên tài sản của doanh nghiệp bằng với tỷ suất lợi
nhuận trên tài sản trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất tương tự. Tỷ suất
lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất tương tự là 14%. Lãi suất
chiết khấu là 15%/năm.

NAV=3000=Ao
A1=3000.(1+5%)=3150
A2=3150.(1+5%)=3307,5
Bo=LNST=450
B1=450.(1+10%)=495
B2=495.(1+10%)=544,5
r=14%
i=15%
495−14%.3150 544,5−14%.3307,5
=> GW = (1+15%) + = 108,54
(1+15%)2

Câu 6: Cần thẩm định giá 1 cổ phiếu X có mức trả cổ tức của hiện tại là 4.000 đồng/cổ phiếu,
ổn định mức cổ tức trong 3 năm đầu. Kết thức 3 năm cổ phiếu có thể bán lại với giá 50.000
đồng/cổ phiếu. Tỷ suất chiết khấu là 10%.
Định giá CP:
4000 4000 4000 50.000
+ 2
+ 3
+ = 47513,15
1 + 10% (1 + 10%) (1 + 10%) (1 + 10%)3
Câu 7: Công ty Y năm hiện tại có các số liệu sau: Lợi nhuận sau thuế: 200 tỷ đồng; Các
khoản chi tiêu tăng TSCĐ: 120 tỷ đồng; Khấu hao: 60 tỷ đồng; Các khoản chi tiêu TSNH
không phải là tiền: tăng 20 tỷ đồng; Nợ mới phát sinh tăng thêm so với khoản trả nợ gốc
trong năm là 10 tỷ đồng. Lãi vay năm hiện tại 20 tỷ đồng, lãi suất khoản vay là 8%/năm. Tỷ
suất sinh lời đòi hỏi của chủ sở hữu là 10%/năm. Cơ cấu nợ tối ưu của công ty là 20% tổng
giá trị vốn.
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%. Tính dòng tiền thuần của doanh nghiệp năm
hiện tại FCFF

=130+20*(1-20%)+0-10=136

=200+60-120-20-0+10=130
Câu 8: Với dữ kiện câu 7, Ước tính giá trị công ty theo phương pháp FCFF, biết rằng dự kiến
FCFF tăng trưởng ổn định 5%/năm trong dài hạn.
𝐹𝐶𝐹𝐹
𝑉𝑜 =
𝑊𝐴𝐶𝐶 − 𝑔
Nếu theo FCFE
𝐹𝐶𝐹𝐸
𝑉𝑜 =
𝑟−𝑔
WACC= fdx Rm + (1-fd)x Re=80%*10%+20%*8%*(1-20%)=

Câu 9: Với dữ kiện câu 7, Ước tính giá trị công ty theo phương pháp FCFE, biết rằng dự
kiến FCFE tăng trưởng ổn định 5%/năm trong dài hạn.
𝐹𝐶𝐹𝐸
𝑉𝑜 =
𝑟−𝑔
 Câu 10: Hãy định giá 01 xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản. Thông tin thu thập
được về chi phí Tại thời định giá của otô giống hệt: xe ôtô này có giá CIF là 600 triệu đồng,
thuế nhập khẩu 20%, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt là 15% và VAT là 10%. Tỷ lệ hao mòn
vật lý ước tính là 30%, đồng thời để xe oto hoạt động tốt cần thay thế sửa chữa 10 triệu đồng
phụ tùng. VAT được tính theo phương pháp khấu trừ.
Giá mua mới ô tô (giá CIF, thuế NK, thuế TTĐB, thuế GTGT theo pp trực tiếp)
giá CIF là 600
Thuế NK=20%*600=120
Thuế TTĐB=(600+120)*15%=108
=> giá mua mới ô tô=600+120+108=828
HMVL=30%*828=248,4
Phụ tùng thay thế=10
=> tổng HM=248,4+10=258,4
=> gtri ước tính của ô tô=828-258,4=569,6tr

Thứ tự tính thuế (thuế NK -> thuế TTĐB -> thuế GTGT)
Giá tính thuế của thuế TTĐB là giá mua + thuế NK
Giá tính thuế của thuế GTGT là giá mua + thuế NK+TTĐB

Đề mẫu 2

I. Lựa chọn đáp án chính xác nhất (2,5 điểm, 0.25 điểm/câu)

1. Để định giá Doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa theo quy định của pháp luật bắt
buộc thực hiện cách tiếp cận nào phù hợp?
A. Cách tiếp cận chi phí.
B. Cách tiếp cận thị trường.
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Cả ba cách tiếp cận giá trị.

2. Dựa vào việc đánh giá chất lượng còn lại đề xác định giá trị MMTB là nội dung của:
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Không đáp án nào đúng

3. Đối với nhà đầu tư vào chứng khoán của một công ty, đầu tư vào loại chứng khoán nào có
tỷ suất sinh lời kỳ vọng cao nhất ?
A. Cổ phiếu thường
B. Cổ phiếu ưu đãi
C. Trái phiếu
D. Không có rủi ro

4. Phương pháp chi phí là phương pháp được áp dụng chủ yếu trong trường hợp nào?
A. Các tài sản đầu tư
B. Các tài sản chuyên biệt
C. Các tài sản giao dịch phổ biến
D. Các tài sản có tiềm năng phát triển.

5. Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng được gây ra bởi những nguyên nhân
A. Những nguyên nhân có thể khắc phục, sửa chữa được và những nguyên nhân không thể
khắc phục, sửa chữa được
B. Những nguyên nhân chắc chắn khắc phục, sửa chữa được
C. Những nguyên nhân không khắc phục, sửa chữa được
D. Những nguyên nhân bên ngoài

6. Phương pháp định giá dựa trên thu nhập ròng tạo ra trong tương lai là phương pháp:
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư

7. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần là phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp,
dựa trên độ lớn của .(1)..mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai,
..(2)..
A. các dòng tiền thuần – (2) được hiện tại hóa về một thời điểm định giá
B. các dòng tiền thuần đối với doanh nghiệp- (2) trước khi đã tính đến hao mòn thực tế
C. các dòng tiền thuần đối với vốn chủ sở hữu - (2) được hiện tại hóa về một thời điểm định
giá
D. các dòng tiền thuần – (2) ở một thời điểm định giá

8. Chi phí sử dụng cổ phần thường của một công ty xác định bằng mô hình CAPM. Biết
rằng: tỷ suất sinh lời phi rủi ro là 6%, lạm phát là 4.5%, tỷ suất sinh lời của danh mục thị
trường là 10%. Độ lệch chuẩn của giá cổ phần của công ty so giá trị kỳ vọng là 24% và
beta của cổ phần so với danh mục thị trường là 1.15
A. 10.6%
B. 11.3%
C. 10.9%
D. 17.5%

9. Đòi hỏi người sử dụng phải am hiểu về kỹ thuật xây dựng khi thẩm định giá BĐS là yêu
cầu khi thực hiện cách tiếp cận nào?
A. Cách tiếp cận thị trường.
B. Cách tiếp cận chi phí.
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Cả ba cách tiếp cận giá trị

10. Tỷ suất chiết khấu của dòng tiền thuần đối với doanh nghiệp (FCFF) là
A. Chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp
B. Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
C. Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường hiện hành
D. Chi phí sử dụng vốn vay

II. Bài tập

Câu 1: Cần thẩm định giá một MMTB có tuổi thọ kinh tế là 50 năm, thời gian đã sử dụng là
20 năm. Ước tính tỷ lệ hao mòn?

Câu 2: Cần thẩm định giá một BĐS là nhà ở, diện tích đất là 300m2, công trình xây dựng là
nhà 3 tầng, diện tích xây dựng là 150m2. Biết giá đất tại khu vực này khi thực hiện điều
chỉnh là 15trđ/m2. Chi phí xây dựng trung bình của CTXD có kết cấu tương đương là 10
trd/m2. Tỷ lệ hao mòn ước tính của CTXD là 30%. Ước tính giá trị của BĐS cần định giá

Câu 3: Một BĐS cần thẩm định giá có các đặc điểm như sau: Công trình xây dựng trên đất:
nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 1 tầng là 120m2. Công trình xây
dựng trên đất: tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 43%, tưởng 40%, sàn
35%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tưởng 18%, sàn
16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 10 triệu đồng/m2 .Ước tính
giá trị Công trình xây dựng?

Câu 4: Doanh nghiệp X có tình hình tài sản, nguồn vốn trên Bảng cân đối kế toán vào thời
điểm định giá như sau: Tổng tài sản: 4000 triệu đồng; Nợ phải trả: 1000 triệu đồng. Việc
đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có thay đổi như sau: 1. Nguyên vật
liệu tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách
kế toán là 60 triệu đồng; 2 Đầu tư chứng khoán B số lượng 5.000 cổ phiếu, giá trị ghi số 100
triệu đồng, giá trị thị trưởng của cổ phiếu B hiện tại là 22.000 đồng/cổ phiếu. Ước tính giá
trị doanh nghiệp theo NAV?

Câu 5: Với dữ kiện câu 4. Ước tinh giá trị của lợi thế thương mại (GW) của doanh nghiệp X?
Biết rằng: Lợi nhuận sau thuế năm hiện tại là 450 triệu đồng. Ước tính trong 2 năm tới, lợi
nhuận thuần của doanh nghiệp tăng 10% mỗi năm, giá trị tài sản thuần tăng 5% mỗi năm.
Những năm tiếp theo tỷ suất lợi nhuận trên tài sản của doanh nghiệp bằng với tỷ suất lợi
nhuận trên tài sản trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất tương tự. Tỷ suất
lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất tương tự là 14%. Lãi suất
chiết khấu là 15%/năm.

Câu 6: Hãy định giá 01 xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản. Thông tin thu thập
được về chi phí Tại thời định giá của otô giống hệt: xe ôtô này có giá CIF là 800 triệu
đồng, thuế nhập khẩu 15%, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt là 10% và VAT là 10%. Tỷ lệ
 hao mòn vật lý ước tính là 20%, đồng thời để xe oto hoạt động tốt cần thay thế sửa chữa 10
triệu đồng phụ tùng. VAT được tính theo phương pháp khấu
trir.

Câu 7: Công ty Y năm hiện tại có các số liệu sau: Lợi nhuận sau thuế: 300 tỷ đồng; Các
khoản chi tiêu TSCĐ: 100 tỷ đồng; Khấu hao: 60 tỷ đồng; Các khoản chi tiêu TSNH không
phải là tiền: tăng 20 tỷ đồng; Nợ mới phát sinh tăng thêm so với khoản trả nợ gốc trong
năm là 30 tỷ đồng. Lãi vay năm hiện tại 20 tỷ đồng, lãi suất khoản vay là 10%/năm. Tỷ suất
sinh lời đòi hỏi của chủ sở hữu là 12%/năm. Cơ cấu nợ tối ưu của công ty là 30% tổng giá
trị vốn. Thuế TNDN 20%.

Câu 8: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%. Tính dòng tiền thuần của chủ sở hữu
năm hiện tại FCFE Câu 8: Với dữ kiện câu 7, Ước tính giá trị công ty theo phương pháp
FCFE, biết rằng dự kiến FCFE tăng trưởng ổn định 5%/năm trong dài hạn

Câu 9: Với dữ kiện câu 7, Ước tính giá trị công ty theo phương pháp FCFF, biết rằng dự
kiến FCFF tăng trưởng ổn định 5%/năm trong dài hạn.

Câu 10: Cần thẩm định giá 1 cổ phiếu X có mức trả cổ tức của hiện tại là 4.000 đồng/cổ
phiếu, tăng trưởng ổn định trong dài hạn với tỷ lệ 5%. Tỷ suất chiết khấu là 10%.
Đề mẫu 3
PHẦN I: LÝ THUYẾT: Anh/chị hãy chọn câu trả lời đúng nhất:
1. Đâu không phải là ưu điểm của phương pháp giá trị tài sản thuần?
A. Chứng minh được: Giá trị DN là một lượng TS có thật.
B. Chỉ ra được giá trị tối thiểu của DN.
C. Thích hợp với những DN nhỏ.
D. Tính đến triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp.

2. Theo phương pháp định lượng Goodwill thì: giá trị của tài sản vô hình trong một DN
được tính bằng:
A. Chi phí tạo ra tài sản vô hình đó
B. Giá trị sổ sách của tài sản vô hình
C. Giá trị hiện tại của khoản thu nhập do tài sản vô hình tạo ra
D. Tất cả các phương án

3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích kinh tế trong tương lai thể hiện giá trị của DN
A. là giá trị tương lai của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư
B. là giá trị hiện tại của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư
C. là giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai mang lại cho các nhà đầu tư
D. Tất cả phương án trên

4. Phương pháp tài sản là cách tiếp cận nào sau đây:
A. Chi phí
B. Thu nhập
C. Thị trường
D. Thay thế

5. Cách tính giá trị lợi thế thương lại GW là vận dụng nguyên tắc
A. Thay thế, đóng góp
B. Đóng góp, cung cấu
C. Thay thế, dự kiến lợi ích trong tương lai
D. Đóng góp, dự kiến lợi ích kinh tế

6. Phương pháp Giá trị tài sản thuần là phương pháp định giá doanh nghiệp:
A. Đưa ra nhận định về triển vọng sinh lời của doanh nghiệp.
B. So sánh doanh nghiệp cần định giá với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành.
C. Đưa ra nhận định về giá trị tối thiểu của doanh nghiệp.
D. Ước tính giá trị doanh nghiệp dựa trên cơ sở dòng tiền mà doanh nghiệp mang lại cho
các nhà đầu tư trong tương lai.

7. Doanh nghiệp có khoản phải thu khó đòi là 400 triệu đồng, công ty mua bán nợ đồng ý
mua lại khoản nợ với giá bằng 40% giá trị khoản nợ. Vậy, giá trị công ty:
A. Tăng 160 triệu đồng
B. Giảm 160 triệu đồng
C. Tăng 240 triệu đồng
D. Giảm 240 triệu đồng

8. Doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với nhà cung cấp sẽ giúp cho giá trị doanh nghiệp có
xu hướng:
A. Tăng
B. Giảm
C. Không đổi
D. Không đáp án nào đúng
9. Tỷ giá USD/VND lúc hạch toán là 17000. Tỷ giá này hiện nay là 19000. Công ty X có
100.000 USD tại quỹ. Vậy, khi đánh giá lại công ty, chúng ta thấy:
A. Tổng tài sản tăng 200 trả
B. Tổng tài sản giảm 200trđ
C. Nợ phải trả tăng 200 trở
D. Nợ phải trả giảm 200 trở

10. Độ dài thời gian có Goodwill của doanh nghiệp phụ thuộc vào:
A. Áp lực cạnh tranh
B. Tốc độ tăng trưởng nền kinh tế
C. Quan hệ bên trong DN
D. Quan hệ DN với bên ngoài

Phần II: BÀI TẬP:

Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu HINO, hiện đang sử dụng để chở hàng cho phân
xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2018 trọng tải 4 tấn. Biết các thông tin
về ôtô này như sau:
Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF là 730 triệu đồng, (trong đó chưa bao gồm thuế
nhập khẩu là 15% và thuế GTGT là 10%), chi phí chạy thử là 10 triệu đồng.
Thời gian sử dụng đem lại hiệu kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết
ước tính khoảng 20 triệu đồng.
Doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ.
Yêu cầu:
1. Hãy tính chi phí thay thế mới xe oto.
2. Tỉ lệ hao mòn tự nhiên của oto là bao nhiêu?
BT trong đề kiểm tra, thi
Đề mẫu ktra số 1:
1. Lựa chọn câu trả lời đúng nhất(0,25 điểm/ câu)
1. Định giá tài sản là việc...về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định
A. Ước tính với độ tin cậy cao nhất
B. Ước tính bằng tiền với mức ý nghĩa cao nhất
C. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
D. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy thấp nhất
2. Bước 1 của quy trình chung trong định giá tài sản: Nhận biết các vấn đề cơ
bản. Đâu là những điều cần nhận biết:
1. Nhận biết về tài sản;
2.Xác định mục tiêu của việc định giá
3.Khảo sát hiện trường.
4. Xác định thời điểm định giả
5.Xác định cơ sở giá trị;
A. 1,2,3,4,5
B. 1,2,3,4
C. 1,3,4,5
D. 1,2,4,5

3. Giá trị thị trường là ... về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người
bản sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp
thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách ..
A. Số tiền trao đổi ...tự do, hiểu biết và không bị ép buộc
B. Số tiền trao đổi ước tính ... tự do, hiểu biết và không bị ép buộc
C. Số tiền trao đổi ... khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc
D. Số tiền trao đổi ước tính ... khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

4. Cơ sở tối thiểu để đảm bảo một tài sản là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:
1. Khả thi về mặt tài chính: 2. Phải đặt trong bối cảnh tự nhiên 3.Hiện trạng sử
dụng là tốt nhất và hiệu quả nhất; 4.Phải được phép về mặt pháp lý
A. 1,2,3
B. 1,2,4
C. 1,3,4
D. 1,2,3,4
5. Theo nguyên tắc dự kiến lợi ích: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi
những lợi ích trong …tài sản mang lại cho người sử dụng?
A. Hiện tại
B. Quá khứ
C. Tương lai
D. Tất cả

6. Cách tiếp cận giá trị định giá dựa trên mức giá của các tài sản tương đương là
cách tiếp cận giá trị
A. Cách tiếp cận thị trường
B. Cách tiếp cận chi phí
C. Cách tiếp cận thu nhập
D. Không có đáp án đúng

7. Để định giá các căn hộ chung cư, được mua bán phổ biển, người ta thường sử
dụng cách tiếp cận
A. Cách tiếp cận thị trường
B. Cách tiếp cận chi phí
C. Cách tiếp cận thu nhập
D. Không có đáp án đúng
8. Đòi hỏi phải có cơ sở thông tin đủ tin cậy là nhược điểm của
A. Cách tiếp cận thị trường
B. Cách tiếp cận chi phí
C. Cách tiếp cận thu nhập.
D. Không có đáp án đúng
9. Theo cách tiếp cận thị trường, khi tiến hành kiểm tra các giao dịch, cần làm rõ:
A. Nguồn gốc các giao dịch
B. Tính chất các giao dịch
C. Đặc điểm các giao dịch
D. Tất cả các phương án trên

10. Văn bản do thẩm định viên lập để nêu ra ý kiến chính thức của mình về quá
trình định giá, mức giá, kết quả định giá của tài sản mà khách hàng yêu cầu định
giá là:
A. Báo cáo kết quả định giá
B. Hồ sơ định giá
C. Chứng thư định giá
D. Báo cáo khảo sát hiện trường
11.Doanh nghiệp là:
1. Tổ chức kinh tế; 2. Có tên riêng, tài sản, có trụ sở gia dịch ổn định;
3. Có tư cách pháp nhân; 4. Được đăng ký kinh doanh
A. 1,2,3,4
B. 1,2,3
C. 1,2,4
D. 1,3,4

12.Đặc trưng của tài sản là

1.Tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất.
2 Xác định cho chủ thể nhất định:
3 Đuợc mua bản trao đổi;
4. Mang lại lợi ích cho chủ sở hữu chúng
A. 1,2
B. 1,2,3
C. 1,2,4
D. 1,2,3,4

13. Giá trị tài sản là… những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó ...
A. Biểu hiện bằng tiền về... tại mọi thời điểm trong quá trình sử dụng.
B. Là thước đo… trong suốt quá trình sử dụng
C. Là biểu hiện của… một thời điểm nhất định
D. Là biểu hiện bằng tiền về… tại một thời điểm nhất định.

14. Cấp độ thứ nhất trong định giá tài sản để cập đến những người
A. Những người đã từng mua bán sở hữu tài sản
B. Những người mà nghề nghiệp chuyên môn có liên quan đến việc xác định giá trị tài
sản
C. Những người định giá chuyên nghiệp
D. Tất cả mọi người
2. Trình bày ngắn gọn nội dung: 1,5 điểm
Lập luận và đưa ra các kết luận về: cơ sở giá trị, cách tiếp cận giá trị và phương pháp
định giá phù hợp có thể áp dụng trong trường hợp: Định giá một mảnh đất trống với
mục đích thế chấp cho khoản vay của Ngân hàng thương mại?
Cách làm:
- Tài sản gì/ đặc điểm tài sản: TS là mảnh đất trống => bất động sản,
loại TS được giao dịch phổ biến trên thị trường
- Thị trường mua bán TS/ thông tin: TS được mua bán phổ biến trên
thị trường, thông tin có thể dễ dàng thu thập từ việc mua bán TS.
- Mục đích định giá: thế chấp cho khoản vay của Ngân hàng thương
mại

Kết luận:
- Cơ sở giá trị: thị trường
- Cách tiếp cận giá trị: thị trường
- Phương pháp định giá: so sánh
- Nguyên tắc: thay thế

Phần 2: Bài tập (0.25đ/câu)

1. Bất động sản so sánh X: Có giá 900 triệu. Bất động sản thẩm định giá kém
hơn BĐS so sánh X về trang trí 10 triệu. Thực hiện Điều chỉnh cho kết quả
mức giá sau điều chỉnh là?
Mức giá sau đ/c=900-10=890tr

2. Lô đất SS3 tốt hơn lô đất thẩm định giá về môi trường 5%, tỷ lệ điều chỉnh
trên giá của bất động sản so sánh là?
đ 100% − 105%
𝑇ỷ 𝑙ệ = = −4,76%
𝑐 105%
3. Một bất động sản so sánh A, diện tích là 70m2, giá bán 800 triệu đồng. Có đặc
điểm thuận lợi hơn về vị trí là 5%, có phần vườn hơn 40 triệu đồng so với bất
động sản cần thẩm định gia. Đơn giá làm mức giá chỉ dẫn BĐS là?
đ/c phần vườn: 800-40=760tr
100%−105%
tỷ lệ đ/c= 105%
= −4,76%
=> gtri cần đ/c=760x−4,76%=-36,176tr
=> Mức giá sau đ/c=760-36,176=723,824tr
=> Đơn giá làm mức giá chỉ dẫn BĐS là:
723,824/70=10,34tr/m2

4. Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1991, có diện tích là
250m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000₫/m2. Hạn
mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa
là 150m2. Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định. Tinh
tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định

Tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định là:

= 150 × 2 × 0% + (250 − 150) × 2 × 50% = 100𝑡𝑟
5. Bất động sản A ở khu dân cư cần thẩm định giá, có diện tích 400m2 hợp pháp
về quyền sử dụng đất. Thầm định giá Bất động sản A, biết thông tin về tài sản
so sánh: Bất động sản B trên cùng con đường với Bất động sản A, cùng diện
tích nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần vườn ước tính trị giá 50 tr, hợp
pháp về quyền sử dụng đất vừa được bán với điều kiện như sau: trả làm 4 đợt
mỗi đợt cách nhau 1 năm mỗi lần trả 200 tr, đợt 1 ngay tại thời điểm hiện tại.
Lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình là 7% năm. Ước tính giá trị của BĐS A?
Giá bán của BĐS BĐS B theo đk trả tiền ngay là:
200 200 200
200 + 1
+ 2
+ = 724,86 𝑡𝑟
(1 + 7%) (1 + 7%) (1 + 7%)3

=> giá trị của BĐS A=724,86 − 50 = 674,86𝑡𝑟

6. EPS của doanh nghiệp ABC đạt được trung bình trong nhiều năm qua là 2 USD. Hệ
số P/E sau khi tìm hiểu thông tin của các doanh nghiệp trong cùng ngành nghề ước
tính là 20. Hãy định giá doanh nghiệp ABC. Biết rằng hiện nay ABC có 2 triệu cổ
phiếu thường và không có cổ phiếu ưu đãi
Ta có: V0 = EPS0x SLCP0 x P/Ess=2*2*20=80 (tr USD)

7, Công ty cổ phần X có các thông tin như sau: Tổng số cổ phiếu thường đang lưu
hành của công ty là 20 triệu cổ phiếu và Cổ phiếu ưu đãi tích lũy không tham dự với
cổ tức 10%/năm; số lượng đã phát hành là 1 triệu cổ phiếu ưu đãi, mệnh giá 10.000
đồng/cổ phiếu ưu đãi. Công ty có Lợi nhuận sau thuế hiện tại là 600 tỷ đồng. Vốn chủ
sở hữu trên báo cáo tài chính là 1600 tỷ đồng. Hệ số P/E của các công ty trong cùng
ngành ước tính là 10, Hệ số P/B của các công ty trong cùng ngành ước tính là 4. Hãy
định giá công ty X tại thời điểm hiện tại theo phương pháp P/E
Theo pp P/E
=> V0 = EPSox SLCPo x P/Ess
𝑳𝑵𝑺𝑻−𝒄ổ 𝒕ứ𝒄 𝒄𝒉𝒊 𝒕𝒓ả 𝒄𝒉𝒐 𝑪Đ ư𝒖 đã𝒊
Với 𝑬𝑷𝑺𝒐 = =
𝑺ố 𝑪𝑷 𝒕𝒉ườ𝒏𝒈 đ𝒂𝒏𝒈 𝒍ư𝒖 𝒉à𝒏𝒉
𝟔𝟎𝟎×𝟏𝟎𝟗 −𝟏×𝟏𝟎𝟔 ×𝟏𝟎%×𝟏𝟎.𝟎𝟎𝟎
=29950
𝟐𝟎×𝟏𝟎𝟔
Cổ tức chi trả= tỷ lệ chi trả * số lượng CP * MG
=> V0 = EPSox SLCPo x P/Ess=29950*20*10=5990 (tỷ)

8. Tài sản thẩm định giá là một thiết bị y tế dự kiến mua trong điều kiện thương mại
bình thường tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản so sánh là một thiết bị y tế tương tự,
tuy nhiên được mua với điều kiện thanh toán là trả tiền 30% sau khi ký hợp đồng và
số còn lại được trả góp hàng tháng trong vòng 1 năm, lãi suất ưu đãi 8% năm. Giá bán
của tài sản so sánh là 1.200.000.000 đồng. Lãi suất cho vay thương mại phổ biến trên
thị trường là 12%/năm. Ước tính giá trị thiết bị y tế?.
(đv triệu)
Ta có: trả ngay 30% => số tiền trả ngay là: 30%*1200=360tr
Còn lại là 70% => số tiền còn lại là : 840tr trả hàng tháng trong vòng
1 năm với ls 8%/ năm => 0,67%/tháng

Gọi số tiền hàng tháng phải trả là A:

𝟏−(𝟏+𝟎,𝟔𝟕%)−𝟏𝟐
 𝑨× = 𝟖𝟒𝟎
𝟎,𝟔𝟕%
 𝑨 = 𝟕𝟑, 𝟎𝟖
Ls theo thị trường là 12%/ năm => 1%/ tháng
 Số tiền ước tính trả ngay với 70%:
𝟏 − (𝟏 + 𝟏%)−𝟏𝟐
𝟕𝟑, 𝟎𝟖 × = 𝟖𝟐𝟐, 𝟓𝟐
𝟏%
giá trị thiết bị y tế=1182,52 tr
 Đề 2

Câu 1. Tài sản là...

I. Vật chất hoặc phi vật chất
II. xác định cho một chủ thể nhất định
III. mang lại những lợi ích cho chủ sở hữu
IV. tồn tại dưới dạng hữu hình hoặc vô hình
A. I, III
B. I, II, IV
C. I, II, III, IV
D. II, III, IV
Câu 2. Đặc điểm nào sau đây không phải của bất động sản?
A. Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không thể di dời được
B. Tính phổ biến
C. Tính khác biệt
D. Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

Câu 3. Giá trị tài sản là... về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định.
A. biểu hiện bằng tiền
B. biểu hiện bằng hiện vật
C. biểu hiện bằng tiền và hiện vật
D. biểu hiện bằng vàng

Câu 4. Đâu không phải đặc trưng của giá trị tài sản?
A. Được đo lường bằng tiền tệ
B. Được thị trường chấp nhận
C. Xác định cho một chủ thể
D. Xác định cho một thời điểm

Câu 5. Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong trường hợp
nào?
A. Các tài sản đầu tư
B. Các tài sản chuyên biệt
C. Các tài sản giao dịch phổ biến
D. Các tài sản có tiềm năng phát triển

Câu 6. Văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá
trình định giá, kết quả định giá của tài sản mà khách hàng yêu cầu định giá là:
A. Báo cáo kết quả định giá
B. Hồ sơ định giá
C. Chứng thư định giá
D. Báo cáo kết quả khảo sát hiện trường
Câu 7. Đặc điểm nào sau đây là đặc trưng của giá trị thị trường?
I. số tiền trao đổi ước tính
II. Thời điểm
III. Người mua sẵn sàng mua, người bán sẵn sàng bán
IV. chủ thể nhất định
V. Các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc
A. I, II, III và IV
B. I, II, III và V
C. II, III, IV và V
D. I, II, III, IV và V

Câu 8. Nhận định nào sau đây là đúng?

A. Một tài sản định giá có thể có nhiều tài sản so sánh

B. Một tài sản định giá có thể có nhiều tài sản tương tự

C. Một tài sản so sánh không thể là tài sản tương tự

D. Tài sản tương tự có thể trở thành tài sản so sánh

Câu 9. Nội dung bước 3 trong Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm
định giá 08 là?
A. Lựa chọn tài sản so sánh thích hợp
B. Thu thập thông tin về tài sản tương tự
C. Phân tích định lượng
D. Phân tích định tính

Câu 10. Đối tượng điều chỉnh các yếu tố so sánh khi áp dụng phương pháp so sánh là...
A. Giá đã điều chỉnh trước đó
B. Các thông số kinh tế - kỹ thuật
C. Các yếu tố so sánh gốc
D. Giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị chuẩn

Câu 11: Lập luận, giải thích và kết luận tình huống sau (1,5 điểm)
Lập luận và đưa ra các kết luận về cơ sở giá trị và phương pháp định giá phù hợp có thể áp
dụng trong trường hợp: Định giá BĐS bao gồm mảnh đất và công trình xây dựng trên đất
hiện đang là BĐS đô thị dùng để ở với mục đích tham khảo để bán.
Cách làm:
- Tài sản gì/ đặc điểm tài sản: mảnh đất và công trình xây dựng trên
đất => là bất động sản, loại TS được giao dịch phổ biến trên thị
trường
- Thị trường mua bán TS/ thông tin thu thập: TS được mua bán phổ
biến trên thị trường, thông tin dễ dàng thu thập từ việc mua bán TS
 - Mục đích định giá: Tham khảo giá để bán
Kết luận:
- Cơ sở giá trị: thị trường
- Cách tiếp cận giá trị: thị trường
- Phương pháp định giá: so sánh
- Nguyên tắc: Thay thế

Câu 3: Lập luận và đưa ra các kết luận về: cơ sở giá trị và phương pháp định giá phù hợp có
thể áp dụng trong trường hợp: Định giá 1 BĐS cho thuê là một căn hộ thuộc phân khúc cao
cấp ở chung cư Vinhome khu ngã 6 thành phố Bắc Ninh.

- Tài sản gì/ đặc điểm tài sản: một căn hộ thuộc phân khúc cao cấp ở
chung cư Vinhome khu ngã 6 thành phố Bắc Ninh => là BĐS nhưng không
được giao dịch phổ biến trên thị trường
- Thị trường mua bán TS/ thông tin thu thập: TS không được mua
bán phổ biến và khó xác định thông tin về giá, TS mang lại thu
nhập cho NĐT
- Mục đích định giá: để cho thuê
Kết luận:
- Cơ sở giá trị: Thu nhập
- Cách tiếp cận giá trị: thu nhập
- Phương pháp định giá: thu nhập
- Nguyên tắc: dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Câu 3: Lập luận và đưa ra các kết luận về: cơ sở giá trị và phương pháp định giá phù hợp có
thể áp dụng trong trường hợp: Định giá 1 BĐS là bệnh viện A thuộc địa bàn thành phố Hà
Nội và mục đích để tham gia đấu thầu.
- Tài sản gì/ đặc điểm tài sản: một bệnh viện A thuộc địa bàn thành phố
Hà Nội => là BĐS nhưng không được giao dịch phổ biến trên thị trường
- Thị trường mua bán TS/ thông tin thu thập: TS không được mua
bán phổ biến và khó xác định thông tin về giá, thu nhập
- Mục đích định giá: để tham gia đấu thầu
Kết luận:
- Cơ sở giá trị: Chi phí
- Cách tiếp cận giá trị: Chi phí
- Phương pháp định giá: chi phí
- Nguyên tắc: thay thế
PHẦN 2 – BÀI TẬP
Trả lời các tình huống sau bằng các phép tính cụ thể. (0,5 điểm/câu)
Câu 1. BĐS X có giá 900 triệu kém hơn BĐS thẩm định giá về trang trí 10 triệu. Mức giá
sau điều chỉnh của BĐS so sánh là bao nhiêu?
Câu 2. Một BĐS so sánh A, diện tích 100m2, giá bán 800 triệu đồng BĐS này có điểm thuận
lợi hơn về vị trí là 5%, có phần vườn hơn 40 triệu đồng so với BĐS cần thẩm định giá. Tính
giá sau điều chỉnh của BDS A.
Câu 3. Một BĐS so sánh B có diện tích 100m2, giá bán 1000 triệu đồng BĐS cần thẩm định
giá có yếu tố cảnh quan tốt hơn 5% và có phần gara ô tô hơn 50 triệu đồng so với BĐS so
sánh B. Tính giá sau điều chỉnh của BĐS B.
Câu 4. Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng
được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định từ 1991, có diện tích 250m2. Giá đất theo quy định của UBND địa
phương đối là 2 triệu đồng/m2. Hạn mức đất trong trường hợp giao đất theo UBND địa
phương quy định tối đa là 150m2. Tính tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành

Câu 5. BĐS A ở khu dân cư cần thẩm định giá, có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử
dụng đất Thẩm định giá BĐS A, biết thông tin về BĐS so sánh: BĐS B trên cùng con đường
với BĐS A, cùng diện tích nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần vườn ước tính trị giá
50 triệu đồng, hợp pháp về quyền sử dụng đất vừa được bán với điều kiện như sau: trả làm 4
đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm, mỗi lần trả 200 triệu đồng, đợt 1 ngay tại thời điểm hiện tại.
Lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình 7%/năm. Ước tính giá trị BĐS A.

Câu 6. Tài sản cần thẩm định giá là 50 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 202X, công
suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đầy: 15m, mới hoàn toàn 100%, mục đích thẩm định giá là
đưa ra bán cả lô 50 máy trên thị trường. Qua thu thập thông tin, thị trường có các thông tin
sau:
TSSS1: Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 201X công suất 10m3/h,
độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14 triệu/cái.
TSSS2: Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 201X công suất 10m3/h,
độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng mới 100%, giá bán 11,9 triệu/cái.
Giá máy bơm có độ cao cột nước đầy 15m bằng 110% giá máy bơm cùng công suất có độ
cao cột nước đầy 12m. (tức là giá Máy bơm TĐG hơn giá máy bơm ss2 là 10%)
Tính giá trị lô máy bơm trên.
TSSS1: giá bán: 14 triệu/cái
TSSS2:
110% − 100%
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑠𝑜 𝑠á𝑛ℎ = = 10%
100%
 Đ/c giá = 11,9+10%*11,9=13,09
 Đơn Giá TB= 13,55
 Gtri lô máy bơm=50*13,55=677,5tr
Câu 7. CTCP X có các thông tin sau: Tổng số cổ phiếu thường đang lưu hành là 15 tiệu cổ
phiếu và cổ phiếu ưu đãi tích luỹ không tham dự với cổ tức 15% (đã phát hành 2 triệu Cổ
phiếu ưu đãi mệnh giá 10.000đ/CP). Lợi nhuận sau thuế công ty hiện tại là 120 tỷ đồng.
VCSH trên BCTC là 360 tỷ đồng. Các công ty củng ngành có hệ số P/E bình quân 9,5. Định
giá công ty theo phương pháp so sánh.
Theo pp P/E => Vo=EPSo*SLCPo*P/Ess

𝐿𝑁𝑆𝑇−𝐶ổ 𝑡ứ𝑐 𝐶𝑃𝑈𝐷 120×109 −15%×2×106 ×10.000

𝐸𝑃𝑆𝑜 = 𝑆𝐿𝐶𝑃 𝑡ℎườ𝑛𝑔 đ𝑎𝑛𝑔 𝑙ư𝑢 ℎà𝑛ℎ = =7800
15×106
 Vo=EPSo*SLCPo*P/Ess = 7800*15 × 106 ∗9,5=1111,5 tỷ
 Đề số 3
1. Giá trị thị trường là:

A. Giá trị được hình thành thông quan trao đổi giữa người mua và người bán sẵn sàng mua và bán

B. Sự ước tính có khả năng cho nhất cho giao dịch của tài sản trên thị trường trong điều kiện bình thường
C. Giá mua bán trên thị trường của tài sản
D. Không phải các phương án trên
2. Giá trị phi thị trường là --- của một tài sản dựa trên việc đánh giá ..

A. Số tiền trao đổi .. chủ quan của giá trị

B. Số tiền ước tính … chủ quan của giá trị
C. Số tiền trao đổi … khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường
D. Số tiền ước tính … khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường
3. Giá cả có mối quan hệ khăng khít với giá trị sử dụng theo học thuyết của K. Marx thể hiện ở
Á. Vì người sản xuất là người tạo ra giá trị sử dụng nhưng là để đạt được giá trị
B. Vì người mua cần giá trị sử dụng để tiêu dùng nên phải thực hiện giá trị
C. A hoặc B
D. Cả A và B
4. Ngoài chủ sở hữu, người có thể có quyền chiếm hữu là:
A. Nhà nước
B. Người sử dụng BĐS
C. Người nhận chuyển giao do pháp luật quy định
D. Không đáp án nào đúng
5. Kết quả định giá bất động sản chỉ mang tính chất tham khảo do BĐS có tính:
A. Khác biệt
B. Có giá trị lớn
C. Khan hiếm
D. Ảnh hưởng lẫn nhau
6. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn do:
A. BĐS có tính khan hiếm
B. BĐS có tính bền vững
C. BĐS có tính khác biệt
D. Cả A, B, C
7. Bất động sản có tính bền vững là do:
A. Tuổi thọ vật lý của BĐS thường kéo dài.
B. Đất đai tồn tại mãi mãi.
C. Tuổi thọ kinh tế của BĐS thường kéo dài.
D. Cå A, B, C
8. Tính cố định về vị trí của bất động sản được hiểu là:
A. Bất động sản không thể di chuyển
B. Bất động sản không được di chuyển
C. BĐS có thể di chuyển
D. Không đáp án nào đúng
9. Phân loại BĐS thành đất trống và đất có công trình trên đất là cách phân loại theo
A. Tình trạng sử dụng
B. Quyền tài sản
C. Chức năng sử dụng
D. Không đáp án nào đúng
10. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích kinh tế trong tương lai thể hiện giá trị của DN
A. là giá trị tương lai của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư
B. là giá trị hiện tại của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư
C. là giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai mang lại cho các nhà đầu tư
D. Tất cả phương án trên
Câu 2: Ông John đang muốn mua một căn biệt thự thuộc khu đô thị Vinhomes Riverside. Phương pháp so
sánh liệu có phù hợp để định giá căn biệt thự đó không? Tại sao?
PHẦN II: Bài tập:
Bài số 1: Công ty Sinh Tồn năm hiện tại có các số liệu sau:
Tổng tài sản: 20.000 tỷ đồng
Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu là 20%
Hệ số nợ: 0,45
Khấu hao TSCĐ: 100 tỷ đồng
Lãi vay phải trả: 130 tỷ đồng
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%
Công ty có 500 tỷ đồng cổ phiếu ưu đãi với tỉ lệ chi trả cổ tức là 12%
Tỉ lệ chi trả cổ tức (cổ phiếu thường) là 60%, công ty có 1 triệu cổ phiếu thường
Hãy xác định các chỉ tiêu sau:
1. Vốn chủ sở hữu năm hiện tại
2. Lợi nhuận sau thuế
3. Cổ tức cổ phiếu ưu đãi
4. Thu nhập dành cho cổ phần thường 5. Cổ tức cổ phiếu thường
6. Giá trị sổ sách 1 cổ phiếu thường
7. Giá trị doanh nghiệp nếu biết P/E là 16
8. Giá trị doanh nghiệp nếu biết P/B là 2
 Đề số 3:
Đề số 3
1. Đâu là yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản:
A. Mục đích chuyển giao

B. Mục đích sử dụng

C. Mục đích thẩm định giá
D. Mục đích đầu tư
2. Đâu là ưu điểm của phương pháp P/E, thuộc cách tiếp cận thị trường trong định giá doanh
nghiệp:

A. Được đảm bảo bởi giá trị tài sản thực

B. Yêu cầu hiểu biết về thẩm định dự án đầu tư
C. Cho kết quả nhanh chóng để quyết định
D. Tất cả các phương án

3. Cách tiếp cận thị trường là cách tiếp cận dựa trên:
A. Dựa trên sự đánh giá của thị trường về những tài sản tương tự.

B. Chi phí tạo ra một tài sản tương tự

C. Dựa trên cơ sở vốn hóa các khoản thu nhập trong tương lai.

D. Dựa trên thu nhập từ thị trường mang lại cho tài sản.
4. Căn cứ để lựa chọn cách tiếp cận định giá chủ yếu là: 1. Mục dích của việc định giá; 2.
Mục đích sử dụng tài sản; 3. Đặc điểm của tài sản; 4. Khả năng thu thập thông tin liên quan

A. 1

B. 1,3,4

C. 1,2,3

D. 1,2,3,4
5. Tiêu chuẩn đạo đức của thẩm định viên theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: 1. Độc
lập 2. Chính trực 3. Khách quan 4. Công khai, minh bạch 5. Bí mật 6. Chuyên nghiệp

A. 1,2,3,4

B. 1,2,3,4,6

C. 1,2,3,4,5

D. 1,2,3,4,5,6
 6. Giá trị của ... phụ thuộc vào ... của nó sẽ làm cho giá trị của ... tăng lên hay giảm đi là bao
nhiêu:
A. một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản... sự có mặt hay vắng mặt... toàn bộ tài sản
B. toàn bộ tài sản... một tải sản hay một bộ phận cấu thành...toàn bộ tài sản đó
C. toàn bộ tài sản... sự có mặt hay vắng mặt... một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài
sản
D. một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản... toàn bộ tài sản... tài sản hay mộ bộ phận
cấu thành đó
7. Lô đất SS3 tốt hơn lô đất thẩm định giá về môi trường 5%, tỷ lệ điều chỉnh trên giá của bất
động sản so sánh là:

A. -5%

B. -5,26%

C. -4,76%

D. +5%

8. Trong định giá một tài sản, nguyên tắc SDTNVHQN chỉ ra rằng, giá trị tài sản trong trường
hợp SDTNVHQN là 10 tỷ. Theo thông tin thị trường giá trị của tài sản đó trên thị trường là 8
tỷ. Giá trị tài sản là:
A. 9 tỷ
B. Đặc điểm các giao dịch

C. 8 tý
D. 10 tỷ

9. Doanh nghiệp giống với hàng hóa thông thường là vì: 1. Là đối tượng của các giao dịch
mua bán; 2. Có hình thái vật chất cụ thể; 3. Có giá cả chịu sự tác động của các quy luật thị
trường; 4. Là một tập hợp các tài sản thông thường

A. 1,3,4

B. 1,3

C. 1,2

D. 1,2,3,4

10. Công ty cổ phần X có các thông tin như sau: Tổng số cổ phiếu thường đang lưu hành của
công ty là 20 triệu cổ phiếu và Cổ phiếu ưu đãi tích lũy không tham dự với cổ tức 10%/năm: số
lượng đã phát hành là 1 triệu cổ phiếu ưu đãi, mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu ưu đãi. Công ty
có Lợi nhuận sau thuế hiện tại là 600 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu trên báo cáo tài chính là 1600 tỷ
đồng. Hệ số P/E của các công ty trong cùng ngành ước tính là 10. Hệ số P/B của các công ty
 trong cùng ngành ước tính là 4. Hãy định giá công ty X tại thời điểm hiện tại theo phương pháp
P/E:
A. 5990 tỷ đồng
B. 6360 tỷ đồng
C. 6000 tỷ đồng
D. 6400 tỷ đồng

11. Lô đất cần thẩm định giá là đất ở, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều
kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng ổn định từ năm 1985, có diện tích là
250m2. Thông tin về lô đất so sánh diện tích đất 250 m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng ổn định từ
năm 1994. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở
trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định là 150m2. Theo quy định hiện hành,
khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính
theo quy định. Trị giá yếu tố so sánh pháp lý là:
A. +250 triệu đồng
B. +100 triệu đồng

C. +350 triệu đồng

D. Không phải điều chỉnh
12. Một bất động sản so sánh B, diện tích là 100m2, giá bán 2000 triệu đồng. Bất động sản cần
thẩm định giá có yếu tố cảnh quan kém hơn 8% và có phần gara ô-tô hơn 50 triệu đồng so với
bất động sản so sánh B. Giá sau điều chỉnh của BĐS so sánh B:

A. 1890,0 triệu đồng

B. 1898,15 triệu đồng
C. 1886,0 triệu đồng
D. 2106,0 triệu đồng
13. Quyền sở hữu đối với tài sản bao gồm: 1. Quyền sử dụng; 2. Quyền chiếm dụng; 3. Quyền
chiếm hữu; 4. Quyền định đoạt

A. 1,2,3

B. 1,3,4

C. 1,2,3,4

D. 1,2,4
14. Tài sản thẩm định giá là một thiết bị y tế dự kiến mua trong điều kiện thương mại bình thường
tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản so sánh là một thiết bị y tế tương tự, tuy nhiên được mua
với điều kiện thanh toán là trả tiền 50% sau khi ký hợp đồng và 50% còn lại được trả góp hàng
tháng trong vòng 1 năm, lãi suất ưu đãi 8%/năm. Giá bán của tài sản so sánh là 200.000.000
 đồng. Lãi suất cho vay thương mại phổ biến trên thị trường là 10%/năm. Ước tính giá trị của
máy thiết bị đó:
A. 98,95 triệu đồng
B. 198,95 triệu đồng
C. 192,59 triệu đồng
D. 190,91 triệu đồng
15. Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về ... cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định:

A. Lợi ích mà tài sản có thể mang lai

B. Số tiền bán tài sản mang lại

C. Giá trị của tài sản

D. Thu nhập mà tài sản đó mang lai

16. Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho tại một thời
điểm nhất định:

A. Chủ sở hữu

B. Một chủ thể nào đó

C. Người nắm giữ

D. Người sử dụng

17. Cấp độ thứ hai trong định giá tài sản đề cập đến những người:
A. Tất cả mọi người
B. Những người đã từng mua bán/sở hữu tài sản
C. Những người mà nghề nghiệp chuyên môn có liên quan đến việc xác định giá trị
tài sản

D. Những người định giá chuyên nghiệp

18. Các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, xử lý,
sử dụng và lưu trữ trong quá trình định giá là:
A. Hồ sơ định giá

B. Chứng thư định giá

C. Báo cáo khảo sát hiện trường
 D. Báo cáo kết quả định giá
19. Giá trị thị trường: 1. Số tiền trao đổi ước tính; 2. Thời điểm; 3. Người mua, người bán sẵn
sàng mua bán; 4. Chủ thể nhất định; 5. Các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và
không bị ép buộc

A. 1, 2, 3, 4, 5

B. 1, 2, 3, 4

C. 1, 2, 4, 5

D. 1, 2, 3, 5

20. Vận dụng nguyên tắc thay thế là việc sử dụng chi phí để có được:

A. Tài sản so sánh

B. Tài sản thay thế

C. Tài sản tương tự

D. Tài sản giống hệt