‫‪1‬‬

‫المملكة المغربية‬
‫جامعة موالي إسماعيل‬
‫الكلية المتعددة التخصصات‬
‫الرشيدية‬
‫بحث لنيل شهادة اإلجازة األساسية‬
‫شعبة القانون‬
‫مسلك القانون الخاص‬

‫المحرر الرسمي ودوره في تحقيق‬

‫األمن العقاري‬

‫تحت إشراف‪:‬‬ ‫إعداد الطالبين‪:‬‬

‫الدكتور‪ :‬أمين إعزان‬ ‫ابراهيم صابر‬
‫ر‪.‬و‪.‬ط‪1513935499 :‬‬
‫علي نوغو‬
‫ر‪.‬و‪.‬ط‪1513935649 :‬‬

‫السنة الجامعية‪2018/2017 :‬‬

‫‪1‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫إىل من كلله هللا ابهليبة والوقار‪...‬إىل من علمين العطاء بدون انتظار‬

‫إىل من أمحل امسه بكل افتخار‪...‬أرجو من هللا أن ميد يف عمرك لرتى مثارا‬
‫قد حان قطافها بعد طول انتظار وستبقى كلماتك جنوم أهتدي هبا اليوم ويف الغد وإىل األبد‪:‬‬
‫أيب العزيز‬
‫إىل الوجه األليف املزنر ابلندى‪ ،‬املرسع ابلنجوم واملبشور اببتسامة احلياة املشرقة‪.‬‬
‫إىل من كان دعائها سر جناحي وحناهنا بلسم جراحي‪...‬إىل مالكي يف احلياة‪:‬‬
‫أمي احلبيبة‬
‫إىل أفراد عائليت الصغرية فهم بسمة احلياة وسر الوجود أدامهم هللا‬
‫علي كتاج فخر ال يزول بريقه أبدا‬
‫إىل روح جدي و جديت الطاهرة رمحهما هللا‬
‫إىل من تذوقت معهم أمجل اللحظات والذين ستبقى صورهم يف الفؤاد‪:‬‬
‫أصدقائي‬

‫]‪[1‬‬
‫‪2‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫البد لنا ونحن نخطو خطواتنا األخيرة في الحياة الجامعية من وقفة نعود بها إلى‬

‫أعوام قضيناها في رحاب الجامعة مع أساتذتنا الكرام الذين قدموا لنا الكثير بذلك‬

‫جهودا كبيرة في بناء جيل الغد لتبعث األمة من جديد‪...‬‬

‫وقبل أن تمضي نقدم أسمى آيات الشكر واالمتنان للذين حملوا أقدس رسالة في‬

‫الحياة… إلى جميع أساتذتنا األفاضل وأخص بالشكر والتقدير األستاذ الجليل‬

‫المشرف‪" :‬الدكتور أمين إعزان"‪،‬الذي تعهد الزهرة بالرعاية والعناية بما يكفي حتى‬

‫تستوي على سوقه ‪ ،‬فالباحث المبتدئ كالنبتة التي إذا ما عهدتها باالهتمام والعناية‬

‫أنبتت وأثمرت وإذا ما أهملتها ذبلت واندثرت ‪ .‬فنعم المشرف ونعم اإلشراف‪.‬‬

‫كما نتقدم بالشكر الجزيل لقاضي التوثيق " عبد العزيز وحشي " على تزويدنا بالمراجع‬

‫التي أغنت هذا البحث‪ ،‬و إلى كل من مد لنا يد العون والمساعدة وساهم في إنجاز هذا‬

‫العمل فله مني كل‬

‫الشكر‪.‬‬

‫]‪[2‬‬
‫‪3‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ :‬مدونة الحقوق العينية‬ ‫محع‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬قانون اإللتزامات والعقود‬ ‫قلع‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬قانون المسطرة المدنية‬ ‫قم م‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬الجريدة الرسمية‬ ‫جر‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬الطبعة‬ ‫ط‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬الجزء‬ ‫ج‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬عدد‬ ‫ع‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬مرجع سابق‬ ‫مس‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬الصفحة‬ ‫ص‬ ‫‪‬‬

‫]‪[3‬‬
‫‪4‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫تحظى الملكية العقارية بمكانة متميزة في حياة اإلنسان‪ ،‬و يرتبط بها إرتباطا فطريا باعتبارها‬
‫مصدر عيشه و استقراره‪ ،‬مصداقا لقوله تعالى "و لكم في األرض مستقر و متاع إلى حين قال فيها‬
‫تحيون و فيها تموتون و منها تخرجون "‪ ، 1‬و من خالل هذه اآلية الكريمة نصل إلى حقيقة مطلقة‬
‫مفادها أنه من األرض انطلق اإلنسان و على األرض كان يعيش و إليها يسير‪ ،‬هكذا إذن جاءت‬
‫فكرة احتساب األرض من لدن اإلنسان كميراث مقدس‪ ،‬فسعى إليها حائزا أو مالكا أو غاصبا‪ ،‬و‬
‫مع تطور الحياة و تضارب المصالح إزدادت أهمية العقار سواء كانت أرضا عارية أو بناء متكامال‬
‫أو في طور البناء‪ ،‬و أصبح إلى جانب العنصر البشري محور أي مشروع تنموي مما استلزم تدخل‬
‫التشريعات بفلسفاتها المختلفة لتنظيم مجال التعامل فيه حتى تحقق األهداف المرسومة له‪.‬‬

‫لذلك عمد المشرع المغربي إلى توفير مجموعة من اآلليات القانونية والقضائية تعمل على‬
‫إحاطة الملكية العقارية بالحماية التامة وارتقى بها الى مصاف الحماية الدستورية‪ ،‬وذلك بموجب‬
‫الفصل ‪ 235‬من الدستور‪ ،‬والذي اعتبرها من أهم الحقوق الراجعة لألفراد التي ال يمكن المساس‬
‫بها إال بموجب القانون وفق اإلجراءات المحددة سلفا‪ ،‬باإلضافة إلى ربط الميدان العقاري بمنظومة‬
‫التوثيق الرسمي لما توفره من إستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬بسبب جو الثقة الذي تمنحه‬
‫للمتعاملين في المجال العقاري‪.‬‬

‫ويكون بذلك المشرع قد حقق حاجة األفراد الماسة إلى من يوجههم التوجيه القانوني السليم‬
‫لضبط تصرفاتهم‪ ،‬و ضمان حقوقهم و صيانتها من العبث أمام تعدد و تنوع المعامالت و تشعب‬
‫القوانين من جهة و انتشار عمليات النصب و اإلحتيال المستهدفة للملكية العقارية من جهة أخرى‪.‬‬

‫و ال يتأتى ذلك إال بعمل المشرع الدؤوب و الجاد على سن ترسانة قانونية ذات الصلة بتنظيم‬
‫المجال العقاري‪ ،‬الهدف منها حماية المعامالت العقارية و ضمان استقرارها‪ ،‬بالشكل الذي يتحقق‬
‫معه األمن بجميع مستوياته ( قانوني‪ ،‬قضائي‪ ،‬عقاري )‪ ،‬و من أهمها نجد القوانين العقارية الخاصة‪،‬‬

‫‪ -1‬سورة األعراف ‪ ،‬اآلية ‪.24-23‬‬

‫‪ -2‬ينص الفصل ‪ 35‬من الدستور المغربي لسنة ‪ 2011‬على أنه " يضمن القانون حق الملكية‪"...‬‬
‫]‪[4‬‬
‫‪5‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫و هي القانون رقم ‪ 18-00‬المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية‪ ،1‬و قانون رقم ‪44-00‬‬
‫المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،2‬و القانون رقم ‪ 51-00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك‬
‫المتعلق‬ ‫‪5‬‬
‫المتعلق بخطة العدالة‪ ،‬و قانون رقم ‪32-09‬‬ ‫‪4‬‬
‫العقار‪ ،3‬بعدها القانون رقم ‪16-03‬‬
‫بتنظيم مهنة التوثيق‪ ،‬لتأتي بعد ذلك الخطوة األخيرة بصدور مدونة الحقوق العينية‪ 6‬و تعد خطوة‬
‫جريئة و طفرة نوعية تعتبر من دون شك إحدى اللبنات األساسية في إطار المقاربة الشمولية‬
‫إلصالح منظومة التوثيق من خالل ترسيخها مبدأ رسمية العقود الواردة على التصرفات العقارية‬
‫و إجراءاتها على مستوى الواقع العملي‪ ،‬عن طريق مؤسسة التوثيق الرسمي بشقيها العدلي و‬
‫العصري‪ ،‬نظرا العتبارها إحدى الدعامات األساسية الستقرار المعامالت العقارية و تحقيق التنمية‬
‫االقتصادية و االجتماعية و الضمانات العديدة التي توفرها للمتعاقدين في الحصول على وثيقة‬
‫رسمية مضبوطة ال يمكن الطعن فيها اال بسلوك مسطرة معقدة تكون حاجز أمام المتالعبين بحجية‬
‫العقود التوثيقية‪.‬‬

‫وتماشيا مع غايات المشرع المغربي في توفير الحماية الالزمة لمستهلكي العقار وتحقيق‬
‫األمن العقاري للمنعشين والمستثمرين المحليين واألجانب‪ ،‬وضع على عاتق مهني التوثيق تنفيذ‬
‫جملة من اإللتزامات المنصوص عليها في كل من قانون التوثيق وخطة العدالة‪ ،‬كما أقرعقوبات‬
‫في حق كل من قصر أو ثبت في حقه إحدى األفعال التي من شأنها المساس بمصداقية المحرر‬
‫الرسمي‪.‬‬

‫‪ -1‬قانون رقم ‪ 18-00‬المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.02.298‬المؤرخ‬
‫في ‪ 25‬رجب ‪ 3( 1423‬أكتوبر ‪ )2002‬والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5054‬بتاريخ ‪ 7‬نونبر ‪ 2002‬كما وقع تعديله وتتميمه‬
‫بالقانون رقم ‪. 106-12‬‬
‫‪ -2‬قانون رقم ‪ 44-00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.02.309‬المؤرخ في ‪25‬‬
‫رجب عام ‪ 3( 1423‬أكتوبر ‪ )2002‬والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5054‬بتاريخ ‪ 7‬نوفمبر‪ 2002‬صحيفة ‪.3183‬والذي تم‬
‫تعديله وتتميمه بالقانون رقم ‪ 107-12‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.05‬المؤرخ في ‪ 23‬ربيع الثاني‬
‫‪3(1437‬فبراير‪. )2016‬‬
‫‪ -3‬قانون رقم ‪ 51-00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك العقار الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.03.202‬والمؤرخ في‬
‫‪ 16‬رمضان ‪ 11( 1424‬نونبر‪ )2003‬والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5172‬بتاريخ ‪.25‬دجنبر‪. 2003‬‬
‫‪ -4‬ظهير شريف رقم ‪ 1.06.56‬صادر في ‪ 15‬محرم ‪ 1427‬موافق ‪ 14‬فبراير ‪ 2006‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة‬
‫العدالة‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5400‬بتاريخ ‪ 01‬صفر ‪ 1427‬موافق ‪ 2‬مارس ‪. 2006‬‬
‫‪ -5‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.179‬صادر في ‪ 25‬ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 32-09‬المتعلق‬
‫بتنظيم مهنة التوثيق‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24 ( 1432‬نوفمبر ‪. )2011‬‬
‫‪ -6‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.178‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 39-08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية صادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪1432‬‬
‫(‪ 22‬نوفمبر ‪ ،)2011‬منشور بالجريدة الرسمية عدد‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24( 1432‬نوفمبر ‪. )2011‬‬
‫]‪[5‬‬
‫‪6‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫و إذا كان المشرع قد سن مجموعة من النصوص القانونية الرامية إلى تحقيق األمن العقاري‬
‫و التخفيف من حدة المشاكل التي يعرفها المجال العقاري خاصة على مستوى توثيق التصرفات‬
‫الواردة عليه‪ ،‬من خالل إقراره مبدأ رسمية العقود و تضييق الخناق على المحررات العرفية‪ ،‬فإن‬
‫مجمل هذه الخطوات بقيت دون ما كان مأموال منها‪ ،‬حيث ثبت من خالل التطبيقات العملية لها‬
‫على أرض الواقع أنها لم تحد من عمق المشاكل التي يتخبط فيها القطاع العقاري ببالدنا بصفة‬
‫عامة و الجانب التوثيقي بصفة خاصة‪ ،‬بسبب مجموعة من اإلكراهات القانونية و العملية التي حالت‬
‫دون تحقيق الغاية المنشودة من المشرع‪.‬‬

‫‪ ‬أهمية الموضوع ودواعي اختياره‪.‬‬

‫إن مجال التوثيق التصرفات العقارية يعد من المجاالت الحيوية التي ينبغي اإلهتمام بها‪،‬‬
‫والعمل على ضبطها وتجديدها حتى تصبح مسايرة للتغيرات االقتصادية واالجتماعية التي يعرفها‬
‫المجتمع‪ ،‬باعتبار التوثيق هو السبيل الوحيد الكافل لحفظ وصيانة حقوق وأموال الناس وأغراضهم‬
‫حتى ال تكون عرضة للضياع‪.‬‬

‫و من ثم فإن التوثيق الرسمي يحول دون وقوع منازعة بين المتعاقدين أو بينهم و بين األغيار‪،‬‬
‫إذ يبين لكل منهم ما له من حقوق و ما عليه من واجبات‪ ،‬و هذا من شأنه التأثيراإليجابي على‬
‫السياسات و التوجهات الكبرى التي انخرط فيها المغرب‪ ،‬و التي تأتي في مقدمتها التشجيع على‬
‫اإلستثمار في السكن و السياحة و الفالحة و الصناعة و غيرها من المجاالت‪ ،‬كما تساهم العقود‬
‫التوثيقية الرسمية أيضا في تحقيق اآلمن في الميدان العقاري و استقرار المعامالت الواردة عليه‬
‫بخالف المحررات العرفية و ما تحدثه من آثار سيئة بالنسبة للمتعاقدين أو الدولة أو األمن العقاري‪.‬‬

‫وعلى اثر هذه األهمية التي يحظى بها هذا الموضوع‪ ،‬وقع اختيارنا على البحث في موضوع‬
‫" المحرر الرسمي و دوره في تحقيق األمن العقاري " و ذلك من أجل البحث و تعميق الدراسة‬
‫حوله بقدر المستطاع‪.‬‬

‫]‪[6‬‬
‫‪7‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ ‬صعوبة البحث‪:‬‬

‫تتمثل صعوبة البحث في عدم حصولنا على الزاد الكافي من المعلومات والمراجع المتنوعة‬
‫في إنجازه‪ ،‬وذلك راجع لحداثة كليتنا القانونية‪ ،‬إذ لم يمر على إحداث شعبة القانون بأروقتها إال‬
‫أربع سنوات‪ ،‬ولبعد المسافة آيضا‪ ،‬لكن هذا لم يكن سدا مانعا حتى يحول دون تحقيق مبتغانا‪ ،‬بحيث‬
‫ما كانت هذه الصعوبات والعراقيل تزيدنا إال إصرارا وعنادا على إنجازه‪.‬‬

‫‪ ‬إشكالية البحث ومناهج دراسته‪.‬‬

‫نظرا لكون موضوع البحث ينصب على دراسة الدور الذي يقوم به المحرر الرسمي في‬
‫تحقيق األمن العقاري‪ ،‬فإن اإلشكالية العامة والمحورية التي نسعى إلى معالجتها في بحثنا المتواضع‬
‫هذا تتمثل في مايلي‪:‬‬

‫إلى أي حد استطاع المشرع المغربي بإقراره الرسمية ضمان األمن العقاري في ظل وضعية يتقدم‬
‫فيها الواقع على القانون؟‪،‬‬

‫وتتفرع عن هذه اإلشكالية المحورية تساؤالت فرعية أخرى‪ ،‬يمكن تلخيصها في مايلي‪:‬‬

‫ماهي الضوابط التي تنظم توثيق المعامالت العقارية في المحررات الرسمية؟‪ ،‬و ماهي مختلف‬
‫الضمانات التي يوفرها المحرر الرسمي لتحقيق األمن العقاري؟‪ ،‬ثم أين تتجلى مظاهر القصور‬
‫على مستوى القانوني و العملي؟‪ ،‬وما مدى تأثيرها على المحرر الرسمي؟ ‪.‬‬

‫و لمعالجة هذه التساؤالت المطروحة إرتأينا إلى اإلعتماد على خليط من المناهج العلمية‪،‬‬
‫ترجع أساسا إلى المنهج الوصفي عندما يقتضي األمر القيام بعرض النصوص القانونية و األحكام‬
‫القضائية المنظمة لمهنة التوثيق الرسمي في المعامالت العقارية‪ ،‬ثم المزاوجة بينه و بين المنهج‬
‫التحليلي االستنباطي و ذلك عند دراسة القواعد العامة و فهمها فهما جيدا‪ ،‬و معرفة شروط تطبيقها‬
‫و اآلثار المترتبة عن تطبيقها على الجزئية المعروضة‪ ،‬باإلضافة الى المنهج النقدي الذي كان‬
‫بارزا بقوة‪ ،‬و تطلبته طبيعة الموضوع و واقعه‪ ،‬السيما في المبحث الثاني‪.‬‬

‫]‪[7‬‬
‫‪8‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ولكي نقف على تفاصيل هذا الموضوع بشكل أدق‪ ،‬إرتأينا إلى تقسيم محتوياته على الشكل اآلتي‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية ودورها في تحقيق‬

‫األمن العقاري‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬إكراهات توثيق المحرر الرسمي في المعامالت العقارية‪.‬‬

‫]‪[8‬‬
‫‪9‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المبحث األول‪:‬‬

‫توثيق التصرفات العقارية‬

‫في المحررات الرسمية ودورها في تحقيق‬

‫األمن العقاري‪.‬‬

‫]‪[9‬‬
‫‪10‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ظل التشريع المغربي متمسكا بمبدأ حرية التعاقد إلى غاية القرن ‪ ،19‬لكن بفعل التطور‬
‫الحاصل في مجال المعامالت‪ ،‬أصبح هذا المبدأ يتراجع شيئا فشيئا مقابل التوسع الواضح لدائرة‬
‫النظام العام والقوانين االَمرة التي أصبحت تفرض جعله في قالب رسمي وفق شكلية معينة‪ ،‬السيما‬
‫عندما يتعلق األمر بالمعامالت العقارية‪ ،‬لذلك ألزم المشرع في الفصل ‪ 489‬من ق ل ع أنه إذا‬
‫كان محل البيع عقارا أو حقوق عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا أن يتم كتابتها في‬
‫محرر ثابت التاريخ كما أنه ال يكون لها اَثار في مواجهة الغير إال إذا تم تسجيلها في الشكل المحدد‬
‫بمقتضى القانون‪.‬‬

‫وهكذا يكون المشرع قد بدأ بفرض توثيق المعامالت العقارية و إلزامية كتابتها‪ ،‬إال أنه وعلى‬
‫الرغم من ذلك لم يحدد طبيعة المحرر ما إذا كان رسميا أو عرفيا‪ ،‬لذلك ومن أجل تدارك الثغرة‬
‫التي عرفها الفصل أعاله قام المشرع بإصدار مجموعة من القوانين الخاصة كما هو الشأن بالنسبة‬
‫للقانون رقم ‪ 44-00‬الذي تم تعديله وتتميمه بمقتضى القانون رقم ‪ 107-12‬والقانون ‪51-00‬‬
‫والقانون ‪ 18-00‬المعدل بمقتضى القانون رقم ‪ 106-12‬التي سارت هي األخرى نحو إلزامية‬
‫توثيق التصرفات التي تدخل في إطار هذه القوانين في المحررات الرسمية أو الثابتة التاريخ‪ ،‬لتأتي‬
‫بعد ذلك مدونة الحقوق العينية لتؤكد على ضرورة تحرير بعض المعامالت العقارية في المحرر‬
‫الرسمي‪ ،‬والذي يتم تحريره من طرف الموثق أو العدول كال وفق القانون المنظم لمهنته‪ ،‬نظرا‬
‫لقيمة المحرر الرسمي والضمانات القانونية التي يقدمها لألطراف المتعاقدة والدور الفعال الذي‬
‫يلعبه في حفظ وصيانة حقوق وأموال المتعاقدين من الضياع وكذا القوة الثبوتية والحجية القاطعة‬
‫التي يتصف بها المحرر الرسمي‪ ،‬والذي ال يمكن الطعن فيه إال بسلوك دعوى الزور‪.‬‬

‫وانطالقا مما تم ذكره ارتأينا تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات التي يوفرها المحرر الرسمي لتحقيق األمن العقاري‬

‫]‪[10‬‬
‫‪11‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية‪.‬‬

‫إيمانا من المشرع في تعميم رسمية التصرفات العقارية نظرا لألهمية البالغة التي تحظى بها‬
‫المحررات الرسمية‪ ،‬فقد حدد الجهات المخول لها تحرير هذا النوع من العقود في كل من الموثق‬
‫والعدول‪ ،‬بحيث نص على مجموعة من المقتضيات القانونية في قانون التوثيق وخطة العدالة‬
‫والقوانين العقارية الخاصة ومدونة الحقوق العينية التي من شأنها ضبط توثيق التصرفات العقارية‬
‫ضبطا دقيقا‪ ،‬وكذا تحديد مختلف األحكام العامة والخاصة المرتبطة بمحرري العقود الرسمية التي‬
‫يتوجب عليهم إحترامها واإللتزام بها‪.‬‬
‫وللوقوف على درجة األهمية التي أوالها المشرع لمهنة التوثيق الرسمي سوف نتحدث في‬
‫(الفقرة األولى) عن الجهات المخول لها تحرير المحررات الرسمية‪ ،‬على أن نخصص‬
‫(الفقرة الثانية) للحديث عن نطاق رسمية التصرفات العقارية‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الجهات المخول لها توثيق المحرر الرسمي‪.‬‬
‫كما هو معلوم فإن المشرع قد حصر األشخاص المؤهلون لتوثيق المعامالت العقارية في‬
‫المحررات الرسمية‪ ،‬في كل من الموثق الذي يمارس إختصاصه في نطاق القانون رقم ‪32-09‬‬
‫(أوال)‪ ،‬ثم العدول الذين يمارسون إختصاصاتهم وفق القانون المتعلق بخطة العدالة رقم ‪16-03‬‬
‫(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬توثيق الموثق للمعامالت العقارية‪.‬‬
‫إختلف الفقه والقضاء في تحديد الصفة المهنية للموثق‪ ،‬فإذا كان ظهير‪ 4 1‬ماي ‪ 1925‬عرفه‬
‫بأنه موظف عمومي‪ ،‬فإن المادة األولى‪ 2‬من القانون رقم ‪ 32-09‬المنظم لمهنة التوثيق اعتبر‬
‫التوثيق مهنة حرة‪ ،‬تمارس وفق مجموعة من الشروط والضوابط القانونية‪ ،‬منها ما هو مرتبط‬
‫بالموثق من جهة‪ ،‬ومنها ما هو مرتبط بالوثيقة التي يوثقها هذا األخير من جهة ثانية‪.‬‬

‫‪ -1‬ينص الفصل األول من ظهير ‪ 4‬ماي ‪ 1925‬الملغى المتعلق بتنظيم التوثيق الفرنسي على ما يلي " يعين كموظفين عموميين‬
‫فرنسيين بصفتهم موثقين‪."...‬‬
‫‪ -2‬تنص المادة األولى من قانون رقم ‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق على أن" التوثيق مهنة حرة تمارس وفق الشروط وحسب‬
‫االختصاصات المقررة في هذا القانون وفي النصوص الخاصة"‬
‫]‪[11‬‬
‫‪12‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫وبناء على ذلك فإن المادة الثالثة‪ 1‬من القانون أعاله جاءت بمجموعة من الشروط تتعلق أساسا‬
‫بكفاءة الشخص المترشح لهذه المهنة؛ ومن بين هذه الشروط توفر على الجنسية المغربية‬
‫سواء كانت أصلية أو مكتسبة طبقا لمقتضيات قانون الجنسية المغربية‪ ،2‬كما إشترطت في المترشح‬
‫بلوغه ‪ 23‬سنة كاملة دون أن يتجاوز ‪ 45‬سنة باستثناء بعض الفئات المحددة في المادة ‪ 38‬من‬
‫نفس القانون‪.‬‬
‫وخالفا لما كان األمر عليه في ظل ظهير ‪ 4‬ماي ‪ ،41925‬يعين الموثق العصري في ظل‬
‫القانون ‪ 32-09‬بناء على قرار صادر من رئيس الحكومة وباقتراح من وزير العدل بعد إبداء‬
‫اللجنة المنصوص عليها في المادة ‪ 11‬رأيها في الموضوع‪.5‬‬
‫وحتى تكتسب الوثيقة صفة الرسمية‪ ،‬فال يكفي أن يكون الموثق أهال لمزاولة مهامه‪ ،‬بل البد‬
‫أن يكون مختصا بتحريرها من حيث الموضوع والمكان؛ أي أن تكون له والية موضوعية على‬
‫المحرر الذي أقامه‪ ،‬وأن تكون هذه الوالية في المكان الذي حرره فيه‪.6‬‬
‫فاستنادا إلى مقتضيات المادة ‪ 735‬من القانون رقم ‪ 32-09‬فإن الموثق يختص موضوعيا في‬
‫تلقي العقود التي يحتم القانون إضفاء الصبغة الرسمية عليها والمرتبطة بأعمال السلطة العمومية‬
‫كالبيوعات الواردة على العقارات أو الحقوق العينية المرتبطة بها‪ ،‬طبقا لنص المادة ‪ 4‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬أو تلك التي يرغب األطراف في رسميتها؛ وهى جميع العقود التي لم يتطلب القانون‬
‫ضرورة إضفاء الطابع الرسمي عليها‪ ،‬إال أن أطرافها ارتأوا جعلها رسمية وبالتالي يقوم الموثق‬
‫بإثبات تاريخها وضمان حفظ أصولها وكذا تسليم نسخ منها‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة الثالثة من القانون رقم ‪. 32-09‬‬

‫‪ -2‬ظهير شريف رقم ‪ 1-58-250‬بسن قانون الجنسية المغربية الصادر بالجريدة الرسمية ع ‪ 3295‬بتاريخ ‪ 4‬ربيع األول ‪1378‬‬
‫(‪ 19‬شتنبر ‪ ،)1958‬ص ‪.2190‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة الثامنة من القانون رقم ‪. 32-09‬‬
‫‪ -4‬ظهير شريف مؤرخ في ‪ 10‬شوال ‪ ،1340‬موافق ‪ 4‬ماي ‪ 1925‬المتعلق بتنظيم شؤون محرري الوثائق الفرنسين والمنشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 661،‬بتاريخ ‪ 23‬يونيو ‪ ،1925‬ص ‪.1105‬‬
‫‪ -5‬عمر أوتيل‪ ،‬التوثيق ودوره في استقرار المعامالت العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في‬
‫قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪ ،2013/2012‬ص ‪16‬‬
‫ومايليها‪.‬‬
‫‪ -6‬أحمد أبو الوفا‪ ،‬التعليق على نصوص قانون اإلثبات‪ ،‬منشآة المعارف اإلسكندرية‪ ،‬الطبعة ‪ ،1987‬ص‪.85‬‬
‫‪ -7‬أنظر المادة ‪ 35‬من قانون ‪.32-09‬‬
‫]‪[12‬‬
‫‪13‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ولإلشارة فإن المشرع قد منع الموثق في بعض الحاالت من تلقي العقود حتى لو كانت تدخل‬
‫في نطاق إختصاصه‪ ،‬إذ نجده ينص في المادة ‪ 30‬من قانون التوثيق على أنه " يمنع على الموثق‬
‫أن يتلقى عقدا في الحالتين التاليتين‪:‬‬
‫‪ ‬إذا كانت له أو لزوجه أو ألصوله أو لفروعه مصلحة شخصية مباشرة أو غير مباشرة في‬
‫العقد‬
‫‪ ‬إذا وجدت قرابة أو مصاهرة بينه أو بين زوجه أو ألصوله أو لفروعه مع أحد األطراف‬
‫إلى الدرجة الرابعة بإدخال الغاية"‪.‬‬
‫ولعل الغاية من وراء هذا المنع تكمن في رفع مظنة المحاباة والتأثير في إرادة أحد المتعاقدين‬
‫والتي من شأنها اإلضرار بمصلحته‪ ،‬وذلك بتحيز الموثق لفائدة أقاربه أو أصهاره خالل تحرير‬
‫العقد‪ ،‬فهذا المنع يشكل ضمانة قوية تبعث على الثقة واإلطمئنان واألمان‪.1‬‬
‫أضف إلى ذلك أنه ال يسوغ للموثق أن يقوم مثال بكتابة محرر يتعلق بالحالة المدنية أو توثيق‬
‫عقود الزواج لكونها من إختصاص العدول المنتصبين لإلشهاد‪ ،‬وكذلك توثيق الطالق والرجعة‪.2‬‬
‫ومن بين الحاالت التي تجاوز فيها الموثق اختصاصه الموضوعي نذكر تلك القضية التي عرضت‬
‫على أنظار المحكمة اإلبتدائية بالدار البيضاء‪ ،3‬حيث تقدم أحد األطراف بمحرر عرفي إلثبات ما‬
‫يدعيه وقد تمت المصادقة على صحة توقيعه من قبل أحد الموثقين متجاوزا بذلك نطاق اختصاصه‬
‫النوعي والمحكمة لم تنتبه إلى ذلك مع العلم أن مهمة اإلشهاد على صحة اإلمضاءات أناطها المشرع‬
‫بموظفين معينين‪.‬‬
‫ومن خالل إستقراء كل من المادة ‪413‬و‪ 514‬من قانون التوثيق‪ ،‬يتبين أن اإلختصاص المكاني‬
‫للموثق محدد في دائرة محكمة اإلستئناف المعين بها‪.‬‬

‫‪ -1‬إيمان السائح‪ ،‬الضمانات القانونية للعقود الرسمية ودورها في استقرار الملكية العقارية‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪ ،2015/2014‬ص ‪.44‬‬
‫‪ -2‬جابر التامري‪ ،‬مؤسسة التوثيق العصري في القانون المغربي‪ ،‬مقال منشور بالموقع اإللكتروني لمجلة العلوم القانونية‪،‬‬
‫‪ ،www.marocdroit.com‬تاريخ زيارة الموقع ‪.2018-2-10‬‬
‫‪ -3‬حكم المحكمة اإلبتدائية بالدار البيضاء‪ ،‬ملف إستعجالي رقم ‪ 85/ 4931‬بتاريخ ‪ ،1985/11/29‬رقم القرار ‪.421-5208‬‬
‫أوردته لمياء الفركاتي‪ ،‬توثيق المعامالت العقارية في المحررات الرسمية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2007/2006‬ص ‪.12‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪. 32-09‬‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 14‬من القانون رقم ‪.32-09‬‬
‫]‪[13‬‬
‫‪14‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫وتبعا لذلك‪ ،‬فإذا حصل أن قام موثق بتحرير وثيقة دون إلتزامه بحدود إختصاصه‪ ،‬فإنه يتحمل‬
‫مسؤولية شخصية إزاء أطراف الوثيقة وخطأه هذا يجعل المحرر معرضا للطعن بالبطالن ومن ثم‬
‫انتفاء الصبغة الرسمية عنه‪ ،‬بحيث يبقى له فقط قيمة المحرر العرفي‪ ،‬إذا توافرت شروطه تطبيقا‬
‫لمقتضيات المادة ‪ 149‬من قانون التوثيق‪.‬‬
‫ولإلشارة فإن هذه المقتضيات المتعلقة باإلختصاص المكاني تسري على الموثقين فحسب وال‬
‫تطبق على األفراد الذين يبقى لهم الحق في اللجوء إلى أي موثق لتوثيق إلتزاماتهم‪ ،2‬وبهذا فإن‬
‫الموثق الذي يمارس مهامه بالراشيدية ال يجوز له ذلك في مدينة مكناس‪ ،‬في حين يحق لسكان‬
‫مدينة الراشيدية توثيق تصرفاتهم العقارية لدى موثقين مقيمين في مدينة مكناس‪.‬‬
‫وهكذا نجد الوثيقة التي يحررها الموثق والتي تدخل في إختصاصه النوعي والمكاني تمر‬
‫بمراحل؛ بدءا بمرحلة التلقي اإلنفرادي للعقود الذي يختار فيها الموثق طبيعة العقد والبنود التي‬
‫ستضمن فيه‪ ،‬باإلضافة إلى مراعاة مجموعة من البيانات تتمثل أساسا في التأكد من هوية المتعاقدين‬
‫وأهليتهم‪ ،‬إذ أن تقاعس الموثق من القيام بهذا اإلجراء من شأنه أن يؤثر سلبا على الحجة الثبوتية‬
‫للعقد التوثيقي‪.3‬‬
‫وبعد ذلك تأتي مرحلة تحرير الوثيقة‪ ،‬إذ يلتزم الموثق بتحرير العقد تحت مسؤوليته دون‬
‫انقطاع أو بتر أو إصالح في صلبه أو إقحام أو كتابة بين السطور أو إلحاق أو تشطيب أو ترك‬
‫بياض باستثناء ما يفصل بين الفقرات‪ ،‬وعليه ترقيم جميع الصفحات ويشير إلى عددها في آخر‬
‫العقد‪ ،‬وكل تصحيح لخطأ أو إغفال يجب أن يتم تصحيحه بواسطة إحالة تدون في الهامش أو في‬
‫أول الصفحة‪ ،4‬ولعل الحكمة من ذلك هي إبعاد أي شبهة في صحة العقد التوثيقي ومنع أي محاولة‬
‫لتالعب أو التزوير فيه‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬توثيق العدول للمعامالت العقارية‪.‬‬
‫على خالف التوثيق العصري الذي كان وليد اإلستعمار الفرنسي‪ ،‬فإن مؤسسة التوثيق‬
‫العدلي تبقى عربية ومتأصلة وذات طابع إسالمي أصيل بالمغرب إذ كانت للشريعة اإلسالمية‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 49‬من القانون رقم ‪.32-09‬‬

‫‪ -2‬محمد الربيعي‪ ،‬األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم‪ ،‬دراسة على ضوء التوثيق العدلي والتوثيق العصري‪،‬‬
‫المطبعة والوراقة الوطنية مراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬سنة ‪ ،2008‬ص ‪.67-66‬‬
‫‪ -3‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.74‬‬
‫‪ -4‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.23‬‬
‫]‪[14‬‬
‫‪15‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫الغراء الدور الريادي البارز في صياغة أحكامه‪ ،1‬ولذلك فقد أولى المشرع لهذه المؤسسة أهمية‬
‫بالغة‪ ،‬بحيث عمل على تنظيم مقتضياتها بموجب القانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة‪،‬‬
‫الذي نص في مادته األولى‪ 2‬على أن التوثيق العدلي مهنة حرة‪ ،‬تمارس حسب االختصاصات‬
‫والشروط المقررة في القانون أعاله‪.‬‬
‫ومن بين الشروط التي ينبغي توفرها في المترشح لمهنة العدول؛ أن يكون مسلما مغربيا مع‬
‫مراعاة قيود األهلية‪ - ،‬سبق اإلشارة إليها بخصوص الموثق‪ -‬وأن يكون بالغا من العمر ‪ 25‬سنة‬
‫وأال يزيد على ‪ 45‬سنة‪ ،‬وأن يكون متمتعا بحقوقه الوطنية وذا مروءة وسلوك حسن‪ ،‬وأال تكون له‬
‫سوابق عدلية‪ ،‬وغيرها من الشروط األخرى المشار إليها في المادة الرابعة من نفس القانون‪.‬‬
‫وبعد تحقق الشروط المذكورة أعاله‪ ،‬يمكن للمترشح عندئد أن يجتاز مبارة يحدد موادها وكيفية‬
‫اختباراتها بنص تنظيمي‪ ،‬ويعين الناجح في المبارة بصفته عدال متمرنا مدة سنة بقرار من وزير‬
‫العدل‪.3‬‬
‫وتنفيذا للتوجيهات الملكية السامية فإنه تم السماح للمرأة المغربية وألول مرة للولوج لمهنة‬
‫العدول‪ ،‬نظرا لما وصلت إليه من تكوين وتثقيف علمي رفيع‪ ،‬وما أبانت عنه من أهلية وكفاءة‬
‫واقتدار في توليها لمختلف المناصب السامية‪.‬‬
‫وما يجب اإلشارة إليه أنه ليس هناك مقتضى يدل على تحديد اإلختصاص النوعي للعدل بدقة‪،‬‬
‫وبالتالي يبقى هذا اإلختصاص مفتوحا بشكل كبير‪ ،‬وذلك في كل ما يتعلق بتلقي الشهادة وتحريرها‬
‫وفق الشكل المعتبر قانونا‪ ،‬شريطة أن يكون موضوعها مما يجوز التعامل به‪ ،4‬إال ما إستثنى بنص‬
‫خاص‪ ،5‬ونمثل لهذه االختصاصات في شمولها بالشهادة على عقود الزواج والطالق وعلى اعتناق‬
‫اإلسالم وإثبات الوراثة وإحصاء التركات‪...‬‬
‫إلى جانب الشواهد المتعلقة بالعقارات بنوعه المحفظة وغير المحفظة والذي في طور التحفيظ‬

‫‪ -1‬الوزاني سكينة‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية والقوانين الخاصة‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر في القانون المدني واألعمال‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية بطنجة‪ ،‬سنة ‪ ، 2014/2013‬ص ‪.20‬‬
‫‪ -2‬تنص المادة األولى من القانون ‪ " 16-03‬تمارس خطة العدالة بصفتها مهنة حرة حسب االختصاصات والشروط المحددة في‬
‫هذا القانون وفي النصوص الخاصة‪."...‬‬
‫‪ -3‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.30‬‬
‫‪ -4‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪. 42‬‬
‫‪ -5‬نشير أن هناك مجموعة من التصرفات التي ال يمكن للعدل توثيقها كبيوع األصل التجاري الصيدلي والبيوع المرتبطة بالسفن‬
‫وبيوع السكن االجتماعي‪.‬‬
‫]‪[15‬‬
‫‪16‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫وكذا إختصاص العدول في توثيق جميع التصرفات الواردة على عقار والتي ينص القانون على‬
‫ضرورة إفراغها في شكل رسمي‪.1‬‬
‫وخالفا للقانون ‪ 81-11‬المتعلق بتنظيم خطة العدالة وتلقي الشهادة وتحريرها الملغى‪ ،‬فإن‬
‫القانون ‪ 16-03‬قد وسع اإلختصاص المكاني للعدول إذ لم يعد منحصرا في الدائرة القضائية‬
‫للمحكمة اإلبتدائية بل أصبح اليوم من حق العدل التلقي في حدود دائرة اإلستئناف المعين فيها‪.‬‬
‫وقد أكد القضاء‪ 2‬على ضرورة مراعاة العدول في تحريرهم للوثائق العدلية لحدود اختصاصهم‬
‫المكاني‪ ،‬تحت طائلة تعرضهم للمساءلة التأديبية في حالة تلقيهم شهادات خارج الدائرة التي عينوا‬
‫فيها‪.‬‬
‫ورغم توسيع القانون المذكور أعاله إشتغال العدول‪ ،‬بنقله من الدائرة اإلبتدائية الى الدائرة‬
‫اإل ستئنافية‪ ،‬فإن المطالبة بنقله ليشمل جميع ربع التراب الوطني الزالت قائمة من طرف العدول‪،‬‬
‫وجعل التبعية للمحكمة االستئنافية مقتصرة على التعيين فقط دون العمل‪.‬‬
‫وعلى غرار الموثق‪ ،‬فالعدل كذلك يجب عليه مراعاة مجموعة من البيانات القانونية في الوثيقة‬
‫العدلية لكي تحقق األهداف المتوخاة منها‪ ،‬لذلك فقد ألزم المشرع أن يتلقى الشهادة عدالن‪ ،‬ماعدا‬
‫في حالة تعذر ذلك فإنه يجوز التلقي الفردي‪ ،‬شرط الحصول على إدن من القاضي‪.3‬‬
‫وخالل تلقي الشهادة وقبل تحريرها بمذكرة الحفظ‪ ،‬يقوم العدالن بالتأكد من هوية المتعاقدين‬
‫وأهليتهم؛ بمعنى أن يشتمل العقد التوثيقي على كون المتعاقد يتمتع باألهلية القانونية للقيام بالتصرف‬
‫(العقار في حالتنا هذه)‪ .4‬كما يتوجب عليهم بتعيين العقار تعيينا دقيقا‪ ،‬والتأكد من كونه قابال‬
‫للتصرف‪ ،5‬من أجل حصول العلم به والتحقيق من معرفته ولو لم يره المشتري‪.‬‬

‫‪ -1‬جابر التامري‪ ،‬مؤسسة التوثيق العصري في القانون المغربي‪ ،‬مقال منشور بالموقع اإللكتروني لمجلة العلوم القانونية‪،‬‬
‫‪ ،www.marocdroit.com‬تاريخ زيارة الموقع ‪. 2018-2-10‬‬
‫‪ -2‬قرار صادر عن محكمة االستيئناف بفاس‪ ،‬رقم ‪ ،2005/1424‬بتاريخ ‪ ،2005/10/12‬في ملف عدد ‪ ،3-05-400‬غير‬
‫منشور‪.‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 27‬من قانون خطة العدالة‪.‬‬
‫‪ -4‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.64‬‬
‫‪ -5‬الفقرة الثانية من المادة ‪ 31‬من قانون خطة العدالة‪.‬‬
‫]‪[16‬‬
‫‪17‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫وبعد ذلك يقوم العدالن بإدراج الشهادة في مذكرة الحفظ وتحريرها‪ ،‬ثم توقيعها مع وجوب ذكر‬
‫إسمهما وكذ ا تاريخ التحرير‪ ،‬ليتم وضعها بين يدي القاضي المكلف بالتوثيق داخل أجل ال يتعدى‬
‫‪ 6‬أيام‪ ،‬من أجل المخاطبة عليها حتى تكتسب الصفة الرسمية‪.1‬‬
‫وعلى هذا األساس فإن إحترام العدول لهذه الشروط الشكلية والموضوعية من شأنه أن يجعل‬
‫من الوثيقة العدلية الصادرة عنهم‪ ،‬وسيلة من وسائل اإلثبات القاطعة في ميدان التصرفات العقارية‪،‬‬
‫مادامت تحمل خطاب القاضي بالكيفية المنصوص عليها في القانون أعاله‪ ،‬فطبيعة الوثيقة العدلية‬
‫هي طبيعة رسمية بدون منازع‪ ،‬وبالتالي فإن توجه الدولة نحو إقرار مبدأ الرسمية بصفة تدريجية‬
‫يخدم التوثيق العدلي على المدى البعيد لذا ينبغي لنا أن نحافظ على هذا التوجه وأن ندعم فكرة‬
‫رسمية العقود ألنها تخدم المتعاقدين الذين يلجؤون إلى هذا النوع من التوثيق من جهة‪ ،‬وتخدم‬
‫المهنيين الذين يسهرون على تحرير الوثيقة العدلية الرسمية بكيفية دقيقة وجعلها وسيلة من وسائل‬
‫اإلثبات الكتابية الرسمية من جهة ثانية‪.2‬‬
‫وعموما يمكن القول أن المشرع المغربي قد أحسن صنعا‪ ،‬حينما حصر األشخاص الموكول‬
‫لهم تحرير العقود المتعلقة بالتصرفات العقارية في هيئات منظمة قانونا‪ ،‬ويخول لها قانونها تحرير‬
‫هذه العقود وهى فئات الموثقين‪ ،‬باعتبارهم مؤهلين أكثر من غيرهم إلدراك مدلول العبارات‬
‫القانونية‪ ،‬وبالتالي العمل على صد الباب في وجه كل من ليست له الدراية والكفاءة القانونية المطلوبة‬
‫في مجال تحرير وتوثيق العقود المنصبة على الملكية العقارية وعلى الحقوق العينية األخرى‪،‬‬
‫ووضع حد نهائي لكل فوضى في هذا المجال الحيوي بامتياز‪ ،‬وذلك كله من أجل ضمان اإلستقرار‬
‫للمعامالت العقارية وحماية حقوق المتعاقدين وتعزيز األمن التعاقدي والعقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.34‬‬

‫‪ -2‬ذ‪.‬عبد السالم البوريني‪ ،‬ضمانات الوثيقة العدلية في توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬مجلة ملفات عقارية‪ ،‬العدد ‪ ،2‬السنة ‪،2012‬‬
‫ص‪.284‬‬
‫]‪[17‬‬
‫‪18‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬نطاق رسمية التصرفات العقارية‪.‬‬

‫سار المشرع بصفة تدريجية نحو تعميم رسمية التصرفات العقارية سواء تعلق األمر بعقار‬
‫محفظ أو غير محفظ‪ ،‬ويتجلى هذا التوجه من خالل وضع المشرع القوانين العقارية الخاصة (أوال)‬
‫إلى أن جاءت الخطوة األخيرة بصدور قانون ‪ 39-08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‬
‫(ثانيا) بهدف وضع حد نهائي لكل تسيب في مسألة تحرير العقود المتعلقة بالتصرفات العقارية‪،‬‬
‫وحصر هذا األمر على ذوي اإلختصاص‪.‬‬
‫أوال‪ :‬توثيق المعامالت العقارية في إطار النصوص الخاصة‪.‬‬
‫إن مسألة تحرير العقود العقارية‪ ،‬لم تكن منظمة تنظيما محكما في ظل الفصل ‪ 489‬من‬
‫ق ل ع‪ ،‬األمر الذي أدى الى إرتفاع أصوات كافة المتدخلين في مجال المعامالت العقارية‪ ،‬وطالبوا‬
‫بعدم تطبيق هذا الفصل على العقود العقارية‪ ،‬ووضع حد نهائي لإلزدواجية التعاقدية في الميدان‬
‫العقاري والمتمثلة في وجود محررات رسمية وأخرى عرفية‪ ،1‬لكون هذه األخيرة تشكل مصدر‬
‫لزعزعة االستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬إذ يتم تحريرها بطريقة معيبة وتفتقد الى أدنى شروط‬
‫الدقة والوضوح‪.2‬‬
‫وبالفعل إستجاب المشرع المغربي لنداءات المتدخلين والباحثين القانونين الداعين لتكريس مبدأ‬
‫الرسمية‪ ،‬نظرا لما يعرفه الواقع المغربي من تطورات مختلفة‪ ،‬السيما تلك التي تتعلق بالمعامالت‬
‫العقارية‪ ،‬وهذا ما تبين من خالل وضعه لمجموعة من القوانين العقارية الخاصة‪ ،‬التي جاءت‬
‫بمقتضيات جديدة دالة على إتجاه المشرع نحو تعميم رسمية العقود والتي لم يكن منصوص عليها‬
‫سابقا‪ ،‬لما في ذلك من حماية لمصالح األفراد ونظرا لخطورة المعامالت والتصرفات المترتبة على‬
‫العقار والتي تتطلب الحذر والتأني‪.3‬‬

‫‪ -1‬ابراهيم قادم‪ ،‬رسمية العقود في التصرفات العقارية ودورها في تكريس األمن القانوني‪.‬ص‪ .310‬عدم ذكر إسم المجلة والعدد‪.‬‬
‫‪ -2‬د‪ .‬إدريس الفاخوري‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪ ،14-07‬طبعة ‪ ،2013‬دار النشر والمعرفة‪ ،‬ص ‪. 176‬‬
‫‪ -3‬سهام الفرح‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء القوانين الخاصة‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪،‬‬
‫جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪ ،2012/2011‬ص ‪. 58‬‬
‫]‪[18‬‬
‫‪19‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ومن هذه القوانين‪ ،‬القانون رقم ‪ 51-00‬المتعلق باإليجار المفضي الى تملك العقار‪ ،‬و القانون‬
‫رقم ‪ 44-00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬و الذي تم تغييره و تتميمه بمقتضى القانون‬
‫‪ ،107-12‬و القانون رقم ‪ 18-00‬المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبينة‪ ،‬و الذي تم تغييره‬
‫و تتميمه بمقتضى القانون ‪ ،106-12‬و من األمور المستجدة التي جاء بها هذا األخير‪ ،‬هو‬
‫التنصيص على وجوب توثيق جميع التصرفات الواردة على الملكية المشتركة في محرر رسمي‬
‫أو ثابت التاريخ يحرر من طرف مهني ينتمي الى مهنة قانونية و منظمة يخول لها قانونها تحرير‬
‫العقود و ذلك تحت طائلة البطالن‪.1‬‬
‫ويقصد بهذه المهن؛ العدول‪ ،‬الموثق‪ ،‬المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬غير أن هذا‬
‫األخير يتم المصادقة على توقيعه من طرف رئيس كتابة الضبط الواقع في دائرة إختصاصها مكتب‬
‫المحامي المعني‪. 2‬‬
‫وهذا األمر فيه ضمانة وأكثر حماية لألشخاص المتعاقدين في إطار الملكية المشتركة‪ ،‬ويكون‬
‫بذلك المشرع قد أقفل الباب على بعض محرري العقود الذين ال تتوفر فيهم الكفاءة الالزمة والذين‬
‫قد يحررون عقودا معيبة في صياغتها أو ناقصة في مضمونها‪ ،‬وهو شيء إيجابي سيضع حدا‬
‫لكثير من التالعبات التي كانت تحدث في مجال بيع الشقق والطبقات مما كان يعرض كثير من‬
‫األشخاص لعملية النصب واإلحتيال نتج عنها ضياع حقوقهم‪. 3‬‬
‫ومواكبة للتطور الحاصل في مجال اإلنعاش العقاري أصدر المشرع إلى جانب القانون أعاله‪،‬‬
‫القانون ‪ 44-00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬الذي تم تغييره وتتميمه بمقتضى القانون‬
‫‪ ،107-12‬إذ يشكل هذا النوع من البيوع مصلحة للمتعاقدين معا‪ ،‬فالمشتري يدفع الثمن على شكل‬
‫أقساط دورية وذلك حسب وضعيته المالية‪ ،‬مما يؤدي إلى عدم إرهاقه‪ ،‬وكذلك البائع يحصل على‬
‫سيولة مالية من أجل تمويل مشاريعه دون اللجوء إلى القروض والرهون واإلشكاالت المتعلقة بها‪.‬‬

‫‪ -1‬جاء في الفصل ‪ 12‬من القانون ‪ 18-00‬الذي عدل وتمم بالقانون رقم ‪ 106.12‬على أنه " يجب أن تحرر جميع التصرفات‬
‫المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم‬
‫تحريره من طرف مهني ينتمي الى مهنة قانونية ومنظمة يخول إليها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطالن " ‪.‬‬
‫‪ -2‬د‪.‬أحمد بن محمد خرطة‪ ،‬صياغة العقود الرسمية و الثابتة التاريخ وفق آخر التشريعات المغربية‪ ،‬طبعة ‪ ،2017‬مكتبة‬
‫الرشاد‪،‬سطات‪،‬ص‪106.‬‬
‫‪ -3‬د‪ .‬إدريس الفاخوري‪ ،‬الحقوق العينية وفق القانون ‪ ،39-08‬طبعة ‪ ،2013‬دار النشر والمعرفة‪ ،‬ص‪. 50-49.‬‬
‫]‪[19‬‬
‫‪20‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫وقد عرف المشرع المغربي بيع العقار في طور اإلنجاز في الفصل ‪ 1-618‬من ق ل ع كما يلي"‬
‫يعتبر بيع العقار في طور اإلنجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد كما‬
‫يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم األشغال"‪.‬‬
‫ويستشف من خالل هذا التعريف أن بيع العقار في طور اإلنجاز هو بمثابة عقد بيع يتأخر فيه تسليم‬
‫الشيء المبيع الذي هو العقار‪ ،‬إلى أن يتم إنجازه مقابل أن يؤدي المشتري الثمن وذلك تبعا لتقدم‬
‫األشغال مع إحتفاظ البائع بحقوقه إلى أن يتم اإلنتهاء من األشغال‪.‬‬
‫ومن بين الضمانات التي أتي بها هذا القانون هو وجوب إبرام عقد إبتدائي بواسطة محرر رسمي‬
‫أو بموجب عقد ثابت التاريخ‪ ،‬محرر من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية وهو ما أشار إليه‬
‫الفصل ‪ 13-618‬من ق ل ع‪ ،‬كما تطبق نفس المقتضيات بالنسبة إلبرام عقد البيع النهائي طبقا‬
‫للفصل ‪ 216-618‬من ق ل ع‪.‬‬
‫وبذلك يكون قانون ‪ 44-00‬المعدل قد عمل على خلق مناخ سليم ومالئم لهذا النوع من المعامالت‬
‫العقارية وتوفير الضمانات الكافية لكل األطراف المتعاقدة وإقرار الشفافية واألمن القانوني إضافة‬
‫إلى محاولة تجاوز العراقيل التي تعترض هذا النوع من البيوع‪. 3‬‬
‫و نفس الشيء أكد عليه القانون ‪ 51-00‬المتعلق باإليجار المفضي الى تملك العقار‪ ،‬فاستنادا‬
‫إلى مقتضيات المادة ‪ 4‬منه‪ ،‬فإن المشرع إشترط إلنعقاد هذا البيع وجوب تحريره في محرر رسمي‬
‫أو ثابت التاريخ من طرف مهني ينتمي إ لى مهنة قانونية و منظمة يخولها قانونها تحرير العقود و‬
‫ذلك تحت طائلة البطالن‪ ،‬كما أن هذا البيع يخضع لتحرير رسمي بداية و نهاية و هذا ما نصت‬
‫عليه المادة ‪ 16‬من القانون المذكور " ال يتم إبرام عقد البيع النهائي إال بعد أداء المبلغ المتبقي من‬
‫ثمن البيع المتفق عليه في عقد اإليجار المفضي إلى تملك العقار"‪.‬‬

‫‪ -1‬ينص الفصل ‪ 3-618‬من ق ل ع على أنه " يجب أن يرد عقد البيع االبتدائي العقار في طور اإلنجاز اما في محرر رسمي أو‬
‫ثابت التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي الى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة‬
‫البطالن‪."...‬‬
‫‪ -2‬ينص الفصل ‪ 16-618‬من ق ل ع على أنه " يبرم عقد البيع النهائي طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 3-618‬المشار إليه أعاله‪ ،‬وذلك‬
‫بعد أداء المبلغ اإلجمالي للعقار أو للجزء المفرز من العقار‪ ،‬محل عقد البيع االبتدائي "‬
‫‪ -3‬د‪ .‬محمد محروك‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة ‪ -‬البيوعات واألكرية الواردة على العقار في ضوء أخر التعديالت‪ ،‬الطبعة األولى‬
‫‪ ،2017‬مكتبة المعرفة مراكش‪ ،‬ص‪.182.‬‬
‫]‪[20‬‬
‫‪21‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ويتجلى الهدف من إقرار المشرع بضرورة تحرير هذا النوع من البيوع في محرر رسمي أو ثابت‬
‫التاريخ‪ ،‬هو حماية للطرف الضعيف في العالقة التعاقدية من بعض الشروط التعسفية التي تخل‬
‫بمبدأ التوزان العقدي‪. 1‬‬
‫وما يجب اإلشارة إليه أن المحرر ثابت التاريخ آثار خالفا فقهيا حول طبيعته القانونية‪ ،‬خاصة‬
‫أمام غياب أي نص قانوني صريح يوضح ذلك‪ ،‬حيث إنقسم الفقه بهذا الخصوص‪ ،‬إلى من يرى‬
‫بأنه ليس سوى عقد عرفي وأخر أنه محرر رسمي وأخر يرى بأنه محرر من نوع خاص‪.‬‬
‫وتأسيسا على ذلك يمكن القول بأن المحرر ثابت التاريخ في إطار القوانين العقارية الخاصة ومدونة‬
‫الحقوق العينية هو محرر رسمي بقوة القانون على اعتبار أن المشرع قد حدد له مجموعة من‬
‫الشروط واإلجراءات الشكلية التي كانت السبب في إضفاء الصبغة الرسمية عليه‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬توثيق المعامالت العقارية وفق مدونة الحقوق العينية‪.‬‬
‫إذا كانت نية المشرع من خالل سن القوانين العقارية الخاصة كما تم التطرق إلى ذلك سابقا‪،‬‬
‫هو السير نحو رسمية العقود ومحاولة تفادي والقضاء على المحررات العرفية‪ ،‬فإن هذه األخيرة‬
‫رغم تقليص مجال التعامل بها مقارنة مع الماضي لكن ذلك يبقى رهين بالمعامالت التي تبرم في‬
‫إطارها‪ ،‬لذلك فإن القوانين العقارية الخاصة يمكن القول بأنها طرحت إكراهات عديدة على مستوى‬
‫المعامالت العقارية بصفة عامة‪ ،‬وذلك ما حاول المشرع تجاوزه في المادة الرابعة‪ 3‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬بحيث جاء حكم‪ 4‬البتدائية الرشيدية يؤكد على أنه " وحيث إن طلب المدعي يهدف‬
‫إلي الحكم على المدعى عليه بإتمام إجراءات بيع الجزء السفلي من المنزل‪ ...‬وحيث إنه وإن كان‬
‫األصل هو حرية التعاقد إال أن هذه الحرية تتقيد كلما تعلق األمر بقواعد أمرة أو من النظام العام‬
‫كما هو الشأن بالنسبة للقواعد المنصوص عليها في المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية‪،...‬‬

‫‪ -1‬سهام الفرح ‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪. 46‬‬

‫‪ -2‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 91‬‬
‫‪ -3‬تنص المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية التي تعديلها بمقتضى القانون رقم ‪ 69-16‬على أنه "يجب أن تحرر‪-‬تحت طائلة‬
‫البطالن‪-‬جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى‪ ،‬أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها وكذا الوكاالت‬
‫الخاصة بها بموجب محرر رسمي‪ ،‬أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض مالم‬
‫ينص قانون خاص على خالف ذلك"‪.‬‬
‫ويعد هدا التعديل أمر محمود إذ من شأنه أن يساهم في تكريس األمن العقاري والحد من ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫وكذا القطع مع الوكاالت العرفية التي كان غالبيتها ينتابها فعل التزوير وبالتالي ضياع حقوق وأمالك الناس‪.‬‬
‫‪ -4‬حكم صادر عن المحكمة اإلبتدائية بالرشيدية في ملف عقاري‪ ،‬رقم ‪ ،2016/1401/124‬بتاريخ ‪ ،2017/04/26‬غير منشور‪.‬‬
‫]‪[21‬‬
‫‪22‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫والحال وأنه وبعد إطالع المحكمة على العقد المدلى به يتبين بأن األمر يتعلق بعقد عرفي‪ ،...‬دون‬
‫التقيد بالمقتضيات القانونية الواردة بالمادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية هو عقد باطل‪."...‬‬
‫هكذا يكون المشرع قد تابع سيره بخطى ثابتة نحو فرض الرسمية‪ ،‬وتضييق الخناق على‬
‫المحررات العرفية‪ ،‬حيث ا شترط ضرورة توثيق بعض المعامالت العقارية في المحرر الرسمي‬
‫دون المحرر ثابت التاريخ‪ ،1‬وذلك ألهمية ومميزات المحرر الرسمي وفعاليته في حماية وصيانة‬
‫حقوق المتعاقدين‪ ،‬وكذا ضمان األمن واستقرار المعامالت العقارية‪.‬‬
‫وعلى سبيل المثال نجد عقد المغارسة الذي نظمه المشرع في الباب الثاني المتعلق بأسباب‬
‫كسب الملكية في المواد من ‪ 265‬الى ‪ 272‬من م ح ع ‪ ،‬حيث عرفه في المادة ‪ 265‬من هذه‬
‫المدونة على أن " المغارسة عقد يعطي بموجبه مالك أرض ألخر ليغرس فيها على نفقته شجرا‬
‫مقابل حصة معلومة من األرض و الشجر يستحقها الغارس عند بلوغ الشجر حد اإلطعام‪".‬‬
‫وهكذا فإن الغارس ال يكتسب حق عينيا على العقار موضوع المغارسة إال بتحقيق اإلطعام‪ ،‬و نظرا‬
‫ألهمية هذه المعاملة و خصوصيتها في كونها ال تقوم على حق عيني محقق بل على حق إحتمالي‬
‫لكسب الملكية‪ ،‬فقد أوجب المشرع في المادة ‪ 2268‬من م ح ع ضرورة توثيق عقد المغارسة في‬
‫محرر رسمي‪ ،‬و غياب الشكلية المذكورة يرتب البطالن على هذا العقد‪ ،‬بمعنى ال يجوز تحريره‬
‫من طرف المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض حيث يقتصر ذلك على الموثق و العدول‪.‬‬
‫ولعل الغاية من ذلك هو صيانة للحقوق واألموال من الضياع‪ ،‬وكذا تحقيق االستقرار واألمن‬
‫العقاري في معاملة ال تقل أهمية عن باقي المعامالت العقارية‪. 3‬‬
‫و في نفس السياق نجد المشرع تناول أيضا عقد الرهن الحيازي في القسم الحادي عشر من‬
‫قانون اإللتزامات و العقود في الفصول من ‪ 1170‬إلى ‪ ،1240‬ثم خصه بالتنظيم القانوني آيضا‬
‫في المواد من ‪ 145‬إلى ‪ 164‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬حيث عرفت الفقرة األولى من المادة‬
‫‪ 145‬من المدونة المذكورة الرهن الحيازي بكونه " حق عيني يتقرر على ملك يعطيه المدين أو‬
‫كفيله العيني إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدين و يخول الدائن المرتهن حق حيازة المرهون‬
‫و حق حبسه إلى أن يستوفي دينه "‪.‬‬

‫‪ -1‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪ 79‬و ما يليها ‪.‬‬

‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 268‬من مدونة الحقوق العينية على أنه " يجب أن يبرم عقد المغارسة في محرر رسمي‪."..‬‬
‫‪ -3‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 84‬‬
‫]‪[22‬‬
‫‪23‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫وهكذا فإن الرهن الحيازي يقوم أساسا على إنتقال حيازة المرهون إلى الدائن أو من يقوم مقامه‬
‫بخالف الرهن الرسمي الذي ال يشترط إنتقال الحيازة بل يبقى في حيازة الراهن ألن تقييده بالرسم‬
‫العقاري يقوم مقام الحيازة‪ ،‬لذا نجد المشرع نص في الفقرة األولى من المادة ‪ 147‬من المدونة‬
‫أعاله‪ ،‬على أنه " يشترط لصحة الرهن الحيازي أن يبرم في محرر رسمي وأن يكون‬
‫لمدة معينة " ومن ثم فتخلف شرط التوثيق في محرر رسمي يرتب بطالن العقد وعدم صحته حتى‬
‫بين األطراف‪.‬‬
‫وحسن صنع المشرع إذ أن أهمية عقد الرهن الحيازي وخطورته تقتضي تحريره في محرر‬
‫رسمي من طرف ذوي اإلختصاص‪ ،‬وهو ما من شأنه أن يقف حاجزا ومانعا دون ضياع حقوق‬
‫األطراف وأموالهم‪ ،‬وعلى اعتبار أن العقد المذكور قد يرد على العقار‪ ،‬فإن ذلك يستوجب ضرورة‬
‫توثيقه في محرر سليم وواضح يؤكد مدخل الدائن المرتهن على العقار‪ ،‬حماية للمدين الراهن من‬
‫كل ترامي على ملكه‪.1‬‬
‫و خالصة القول‪ ،‬فإن رغبة المشرع المغربي في الحصول على وثيقة رسمية سليمة و خالية‬
‫من العيوب الشكلية و الموضوعية‪ ،‬األمر الذي جعله يقر الفئات المؤهلة لتوثيق المحررات الرسمية‬
‫وفق مجموعة من الضوابط و األحكام القانونية‪ ،‬و بهذا يسترجع المحرر الرسمي قوته و عافيته في‬
‫مجال التصرفات و المعامالت العقارية حماية لحقوق األطراف و التي كثيرا ما تتعرض للضياع‬
‫و النزاع بسبب عقد عرفي ال تحترم فيه شكلية التعاقد و مبدأ سلطان إرادة المتعاقدين في الكثير‬
‫من األحيان‪ ،‬نظرا الفتقاد محرريها شروط و مؤهالت تحرير العقود وفق الشكل القانوني الصحيح‪.‬‬
‫وهكذا فإن إقرار رسمية التصرفات العقارية في القوانين العقارية الخاصة والتي كرسته مدونة‬
‫الحقوق العينية يتماشى مع ما هو مقرر في أغلب األنظمة العقارية المقارنة فضال عما يحققه من‬
‫مزايا وإيجابيات‪.‬‬

‫‪ -1‬عمرأوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.96‬‬

‫]‪[23‬‬
‫‪24‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات التي يوفرها المحرر الرسمي لتحقيق األمن العقاري‪.‬‬

‫إن استجماع الوثيقة التي يحررها الموثق العصري أو العدلي للشروط والبيانات المتطلبة قانونا‬
‫واحترام الموثقين اللتزامات مهنتهم من شأنه أن يضفي على المحرر الصيغة الرسمية‪ ،‬وما لذلك‬
‫من صون للحقوق وحماية ألموال المتعاقدين من الضياع وكذا التأثير على حجيتها في اإلثبات‬
‫والتنفيذ سواء بين األطراف المتعاقدة أو في مواجهة الغير‪.‬‬
‫لذلك سوف نبين في إطار هذا المطلب الضمانات المتعلقة بالجهة الموثقة (الفقرة األولى) على أن‬
‫ننتقل إلى الحديث عن الضمانات المتعلقة بالمحرر نفسه في (الفقرة الثانية ) ‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الضمانات المتعلقة بالجهة الموثقة‪.‬‬
‫نظرا لألهمية الكبرى التي تحظى بها المحررات الرسمية في صيانة حقوق المتعاقدين‪ ،‬وضع‬
‫المشرع جملة من اإللتزامات على عاتق الجهة الموثقة التي يتوجب عليهم القيام بها على أكمل وجه‬
‫(أوال)‪ ،‬تحت طائلة تعريضهم للمساءلة المدنية والجنائية في حالة اإلخالل بها (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬االلتزامات الملقاة على الجهة الموثقة‪.‬‬
‫يعتبر المحرر الرسمي و بنوده الضمانة األساسية و القانونية للطرفين‪ ،‬و قد ال تنفع هذه‬
‫العبارة شيئا إذا لم يتم التنصيص عن هذه الضمانات في صلب المحرر‪ ،1‬من طرف فئات مؤهلة‬
‫لذلك‪ ،‬األمر الذي جعل المشرع يفرض شروط خاصة ابتداء من تقنين عملية الولوج إلى مهنة‬
‫التوثيق و اشتراط عدد من األركان لصحة الوثيقة المحررة‪ ،‬من أجل تكوين نخبة ذات كفاءة عالية‬
‫قادرة على صياغة محررات رسمية سليمة من الناحية القانونية و خالية من أي نقص‪ ،‬و الهدف‬
‫األساسي من ذلك هو تحقيق اإلستقرار في المعامالت العقارية و كذا حماية أموال المتعاقدين و‬
‫صيانة حقوقهم من أيدي العابثين‪ ،‬و بذلك فمؤسسة التوثيق بشقيها تلعب دورا كبيرا في تحقيق النماء‬
‫االجتماعي و االقتصادي‪.2‬‬
‫وال يتأتى ذلك إال من خالل التزام الموثق والعدول بالضوابط واألحكام القانونية التي تنظم‬
‫مهنتهم‪ ،‬إذ نجد المشرع من خالل مقتضيات القانون رقم ‪ 32-09‬المنظم لمهنة التوثيق والقانون‬
‫رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة‪ ،‬قد ألقى على عاتقهم مجموعة من االلتزامات الواجب احترامها‬

‫‪ -1‬د‪ .‬أحمد بن محمد خرطة ‪ ،‬صياغة العقود الرسمية و الثابتة التاريخ وفق آخر التشريعات المغربية ‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.14‬‬
‫‪ -2‬عمر أوتيل ‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪.98‬‬
‫]‪[24‬‬
‫‪25‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫واألخذ بها‪ ،‬رغبة منه في الحفاظ على قيمة المحرر الرسمي من جهة‪ ،‬وتوفير الحماية الالزمة‬
‫للمتعاقدين في المجال العقاري بغية الحصول على ملكية عقارية خالية من كل نزاع من جهة أخرى‪.‬‬
‫لذلك يتوجب على كل من الموثق والعدول اإللتزام باإلعالم والنصح سواء بصفة مباشرة‪،1‬‬
‫أو بصفة غير مباشرة‪ ،2‬والمقصود بهذا المقتضى هو قيام محرري العقود التوثيقية الرسمية أثناء‬
‫عملية التعاقد بإطالع الزبون على مضمون العقد وآثاره‪ ،‬وأن يبين له بوضوح إلتزاماته وحقوقه‪،‬‬
‫وخاصة المعلومات الضرورية لصحة العقد وتمامه‪.3‬‬
‫و عالوة على ذلك إن الموثق ملزم بإعالم األطراف بجميع المعلومات التي يعلمها و التي‬
‫وصلت إلى علمه تحت طائلة قيام مسؤوليته‪ ،‬و هو األمر الذي كرسه قرار لمحكمة اإلستئناف‬
‫بوجدة‪ ، 4‬الذي ورد فيه " و حيث أن أثبت من وثائق الملف و خاصة محضر اإلستماع المؤرخ في‬
‫‪ 18‬مارس ‪ 2011‬ثبت من خالل تصريحاته أنه يقر بكونه كان يعلم بأن العقار ذي الرسم العقاري‬
‫رقم ‪ ...‬مثقل برهون رسمية و قد أخبر المشتري المشتكي بذلك شفويا و مع ذلك أبدى رغبته باقتناء‬
‫العقار ‪...‬و حيث أنه تبعا لما ذكر فإن الموثق ملزم بإعطاء النصح و البحث عن وضعية العقار و‬
‫تمكين المتعامل معه بكل الضمانات التي تحفظ حقوقه و ال تضر بمصالحه و أن ادعاءه بأنه أخبر‬
‫المشتري بوضعية العقار و بالتحمالت التي عليه شفويا غير كافي إلبعاد مسؤوليته كموثق عما‬
‫صدر عنه من خطأ"‪.‬‬
‫كما يعد مبدأ الحياد و اإلستقالل و الشفافية في التعامل مع المتعاقدين من أخالقيات مهنة‬
‫التوثيق‪ ،‬إذ يتعين على كل من الموثق و العدل أن يكون محايد بحيث ال يغلب مصلحة شخص على‬
‫حساب مصلحة شخص آخر‪ ،‬لذلك نجد المشرع قد منع الموثق من تحرير بعض العقود رغم أنها‬
‫تدخل في إختصاصه كأن يتعلق األمر بوجود قرابة أو مصلحة أو مصاهرة ‪...‬بينه و بين أحد‬
‫أطراف العقد‪ ، 5‬و هذا ما من شأنه حفظ حقوق األطراف و صيانة أموالهم و كذا ضمان وثيقة‬

‫‪ -1‬نصت الفقرة الثانية من المادة ‪ 37‬من القانون ‪ 32-09‬على أنه " يجب على الموثق إسداء النصح لألطراف‪ ،‬كما يجب عليهم‬
‫أن يبين لهم ما يعلمه بخصوص موضوع عقودهم‪ ،‬وأن يوضح لهم األبعاد واألثار التي قد تترتب عن العقود التي يتلقاها"‪.‬‬
‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 28‬من المرسوم التطبيقي لقانون خطة العدالة رقم ‪ 2.08.378‬على أنه " يتعين على العدل إذا نعلق األمر‬
‫بشهادات تخضع لواجبات التسجيل‪ :‬إشعار المتعاقدين بذلك وحثهم على أداء الواجبات لدى الجهة المختصة داخل األجل القانوني‪،‬‬
‫ما لم يكلف من طرف المتعاقدين بإجراء التسجيل"‪.‬‬
‫‪ -3‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.127‬‬
‫‪ -4‬قرار غرفة المشورة رقم ‪ 835‬صادر بتاريخ ‪ 2012/07/18‬في الملف العقاري عدد ‪ 12/293‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -5‬المواد ‪ 30‬و ‪ 31‬من قانون ‪.32-09‬‬
‫]‪[25‬‬
‫‪26‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫رسمية نزيهة و محايدة‪ ،‬بل األكثر من ذلك و رغبة من المشرع في حماية مستهلكي خدمة التوثيق‬
‫و رفع كل محاباة أو إنحياز‪ ،‬فقد منعه من مزاولة أي نشاط آخر غير مهنة التوثيق‪.1‬‬
‫باإلضافة أن إشراف ومراقبة القاضي المكلف بالتوثيق ووزير العدل للعدول‪ ،2‬أمرا يزيد من‬
‫ثقة الزبناء المتعاملين معه‪ ،‬حيث أن الوثيقة العدلية ال تكتسي الصفة الرسمية إال بعد أن يخاطب‬
‫عليها القاضي المذكور‪ ،‬وهذا ما يجعل مؤسسة العدول تعد إحدى الضمانات القوية للمتعاقدين في‬
‫حماية حقوقهم وإحاطتها برعاية شخصية إلى أن تنجز المهمة المنوطة بها‪ ،‬وهي تحضير وثيقة‬
‫عدلية رسمية خالية من أي نقص وسليمة من الخلل‪.3‬‬
‫وحماية لشرف وهبة مهنة التوثيق نجد المشرع قد ألزم كل من الموثق والعدل بالكتمان المطلق‬
‫ألسرار الزبناء وعدم إفشائها بحكم إطالعهما على قضايا الناس وأحوالهم‪ ،‬ونجد أساس هذا اإللتزام‬
‫ب اليمين القانونية التي يؤدونها قبل الشروع في مزاولة مهنتهم حيث جاء في المادة ‪ 10‬من قانون‬
‫خطة العدالة على أنه " يؤدي العدل بعد ترسيمه وقبل الشروع في مهامه اليمين التالية‪:‬‬
‫أقسم باهلل العظيم أن أودي بكل أمانة وإخالص األمانة المنوطة بي‪ ،‬وأن أحافظ كل المحافظة على‬
‫أسرار المتعاقدين‪ ،‬وأن أسلك في ذلك كله مسلك العدل المخلص األمين"‪ .‬ونفس المقتضيات أشارت‬
‫إليها المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪.32-09‬‬
‫ونظرا لألهمية التي تكتسيها مسألة حفظ الشهادات وصون الوثائق والمستندات‪ ،‬فقد نصت‬
‫مختلف القوانين المغربية المنظمة لمهنة التوثيق على ضرورة تضمين الشهادات في سجالت‬
‫وكنانيش مخصصة لهذا الغرض‪ ،‬وتقديم نسخ منها لألطراف األمر الذي من شأنه الحفاظ على تلك‬
‫الوثائق وعدم ضياعها‪ ،‬كما أنه يولد نوعا من الطمأنينة في نفوس المتعاقدين على أصول عقودهم‬
‫ووثائقهم‪.4‬‬
‫وفي خاتمة هذا التحليل ال يسعنا إلى أن نقر بأن المشرع المغربي أقر التزامات تحمي حقوق‬
‫األطراف المتعاقدة‪ ،‬وتجعل المهنة في منأى من المس بها من قبل أصحابها‪ ،‬ذلك أن مخالفة الموثق‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 4‬من القانون ‪.32-09‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 40‬من قانون خطة العدالة رقم ‪.16-03‬‬
‫‪ -3‬ذ‪.‬عبد السالم البوريني‪ ،‬ضمانات الوثيقة العدلية في توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.286‬‬
‫‪ -4‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪ 137‬ومايليها‪.‬‬
‫]‪[26‬‬
‫‪27‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫أو العدل لإللتزامات المذكورة أعاله تترتب عليها مسؤولية قانونية نتيجة إخاللهما بها‪ ،‬و هو األمر‬
‫الذي سنعمل على توضيحه في ما بعد (ثانيا)‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المسؤولية المدنية والجنائية للجهة الموثقة‪.‬‬
‫يقصد بالمسؤولية عند إطالق هذا المصطلح تحمل الشخص لنتائج وعواقب التقصير الصادر‬
‫عنه أو عمن يتولى رقابته واإلشراف عليه ‪ ،‬أما بخصوص المعنى الدقيق لمصطلح المسؤولية في‬
‫إطار الميدان المدني فهي تعني المؤاخذة عن األخطاء التي تضر بالغير وذلك بإلزام المخطئ بأداء‬
‫التعويض للطرف المضرور وفقا للطريقة والحجم الذين يحددهما القانون‪.1‬‬
‫ومن ثم فإن عدم إلتزام الموثقين عدوال كانوا أو موثقين عصرين باألحكام والضوابط القانونية‬
‫التي تنظم مهنتهم وإختصاصاتهم تعرضهم للمسؤولية المدنية والتي تكون الغاية منها تعويض‬
‫المضرور عما لحقه من أضرار جراء األخطاء المرتكبة من طرف الموثقين وذلك بهدف جبر‬
‫الضرر الذي أصاب الغير‪.‬‬
‫وال مالحظ أن المشرع لم يخص لمسؤولية العدل والموثق بأي مقتضيات خاصة‪ ،‬وبذلك تبقى‬
‫القواعد العامة للمسؤولية المدنية هي الواجبة التطبيق في هذا المجال استنادا الى مبدأ القاضي بإلزام‬
‫كل من ارتكب خطأ سبب للغير ضررا بالتعويض‪. 2‬‬
‫وعلى هذا األساس فالمسؤولية المدنية تترتب عن اإلخالل بالتزام قانوني ذي طبيعة مدنية ينتج عنه‬
‫ضرر بالغير‪ ،3‬ومن ثم فإن لقيام المسؤولية المدنية للموثق أو العدل‪ ،‬البد من توفر أركانها المتمثلة‬
‫في الخطأ المهني للجهة المحررة وضرر يلحق أحد زبنائها‪ ،‬وعالقة سببية تجعل الضرر ناتج عن‬
‫خطأ الموثق أو العدل‪.‬‬
‫و من بين الحاالت التي تعرض محرري العقود الرسمية للمسؤولية المدنية‪ ،‬نجد الحالة التي‬
‫يخل فيها العدل أو الموثق بالقيام بكل اإلجراءات القانونية التي من شأنها إضفاء الصبغة الرسمية‬
‫على العقود التي يتلقونها؛ كعدم احترام الشكلية المنصوص عليها قانونا سواء في قانون خطة العدالة‬
‫أو قانون التوثيق أو مدونة التسجيل و التمبر أو ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬إذ أن من شأن هذا اإلخالل‬

‫‪ -1‬د‪.‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬مصادر االلتزام‪ ،‬الكتاب الثاني للمسؤولية المدنية‪ ،‬دار األمان الرباط‪ ،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪ -2‬الفصل ‪ 77‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫‪ -3‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬مصادر االلتزام‪ ،‬منشآة المعارف اإلسكندرية ‪،2004‬‬
‫ص‪.84‬‬
‫‪.‬‬
‫]‪[27‬‬
‫‪28‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫إبطال العقد‪ ،‬و من ثم إلحاق الضرر بالمتعاقدين‪ ،1‬و في هذا الصدد جاء في حكم المحكمة اإلبتدائية‬
‫بوجدة‪ " 2‬و حيث إنه من االلتزامات الملقاة على عاتق الموثق التأكد من الوضعية القانونية للعقار‬
‫من حيث سالمته من الرهون و التكاليف و التيقن من كونه غير مثقل بتحمالت أخرى كالضريبة‪.‬‬
‫وحيث أنه مادام أن الموثقة لم تتأكد من ذلك فإنها مسؤولة عن الضرر الذي لحق بالمدعية وهو ما‬
‫يوجب عليها تعويضها استنادا الى الخطأ والضرر والعالقة السببية بينهما"‪.‬‬
‫كما أن من شأن إخالل العدل أو الموثق من تقديم النصح و اإلرشاد لألطراف المتعاقدة و بسط‬
‫الحقائق أمامهم لما يجب عمله بشأن موضوع عقودهم من شأن ذلك أن يعرضهم للمساءلة المدنية‬
‫و هذا ما أكدته المحكمة اإلبتدائية بمراكش في حكم لها‪ ،3‬بل األكثر من ذلك حمل المشرع للموثق‬
‫من خالل المادة ‪ 27‬من قانون التوثيق‪ ،‬مسؤولية مطلقة عن كل ما يضمنه في المحررات و العقود‬
‫من التصريحات و بيانات يعلم مخالفتها للحقيقة أو كان بإمكانه معرفتها أو العلم بها‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫أنه ال يسوغ للموثق اإلمتناع عن تلقي عقد من زبون بدون سبب مشروع‪ ،‬و هذا ما أشارت إليه‬
‫المادة ‪ 29‬من القانون المذكور التي نصت على أنه " إذا امتنع الموثق عن القيام بواجبه بدون سبب‬
‫مشروع تحمل مسؤولية الضرر المترتب عن هذا اإلمتناع"‪.‬‬
‫كما أن العدول ليس لهم الحق عن اإلمتناع عن أداء واجبهم‪ ،‬و هذا ما يؤكده القرار‪4‬عدد ‪366‬‬
‫الصادر عن محكمة النقض و الذي جاء فيه "ال يجوز للعدلين ال شرعا و ال قانونا ان يمتنعا عن‬
‫تلقي إشهاد دعيا له لقواه تعالى » وال يأب الشهداء إذا ما دعوا‪. « 5‬‬
‫و وعيا من المشرع بأهمية المحررات الرسمية باعتبارها ركنا أساسيا إلنعقاد العقود التي‬
‫يكون محلها معامالت عقارية‪ ،‬و لكونها تشكل ضمانة قوية لما لها من حجية قاطعة ال يمكن الطعن‬
‫فيها إال بسلوك دعوى الزور‪ ،‬فقد أحاطها بعدة ضمانات‪ ،‬و لعل أهمها الضمان الجنائي الذي من‬

‫‪ -1‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.171‬‬

‫‪ -2‬حكم رقم ‪ 2008‬صادر بالتاريخ ‪ 2012-10-11‬في الملف المدني رقم ‪ ،12/469‬غير منشور‪ ،‬أوردته إيمان السائح في ص‬
‫‪. 171‬‬
‫‪ -3‬حكم رقم ‪ 9‬الصادر بالتاريخ ‪ 2010-4-8‬في الملف رقم ‪"،2012/1/446‬وحيث إنه من جهة أخرى فإن الموثق باخالله بواجبه‬
‫المتمثل في عدم تقديمه النصح لألطراف المنصوص عليه في الفصل األول من ظهير ‪ 4‬ماي ‪ 1925‬قد مس بالثقة التي يتعين‬
‫بعثها في النفوس طبقا للفصل ‪ 32‬من نفس الظهير‪ ،‬مما يتعين معه مأخذته من أجلها"‪.‬‬
‫‪ -4‬القرار عدد ‪ 366‬الصادر عن محكمة النقض‪ ،‬الغرفة اإلدارية‪ ،‬والمؤرخ في ‪ ،1978/08/25‬منشور بمجلة محكمة اإلستئناف‬
‫بالدار البيضاء‪ ،‬عدد‪ ،2012 ،2‬ص ‪.49‬‬
‫‪ -5‬اآلية ‪ 282‬من سورة البقرة‪.‬‬
‫]‪[28‬‬
‫‪29‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫شأنه غل يد كل من تسول له نفسه اإلعتداء على ثقة و شرف المهنة‪ ،1‬كما هو الشأن بالنسبة‬
‫لجريمة تزوير المحررات الرسمية من قبل الموثق أو العدول و التي تعد من أخطر الجرائم التي‬
‫تمس بمصداقية الوثيقة الرسمية‪ ،‬كأن يقوم بتغيير في جوهرها أو في ظروف تحريرها أو بوضعيه‬
‫توقيعات مزورة أو إستبدال أشخاص بأخرين أو شهود بغيرهم‪ ،2‬إذ أن عبء اإلثبات بعدم ارتكاب‬
‫الفعل المجرم يقع على عاتق العدل أو الموثق‪ ،‬و إال سيكون مهددا بالسجن المؤبد و ذلك طبقا‬
‫للمقتضيات الفصل ‪ 353‬من القانون الجنائي‪.‬‬
‫كما عمل المشرع على تجريم كل عمل يستهدف جلب الزبناء و سمسرتهم‪ ،‬و أقر عقوبات‬
‫زجرية و مالية‪ ،‬و هذا ما يالحظ من خالل تنصيصه على مجموعة من المواد التي تمنع على‬
‫محرري العقود التوثيقية الرسمية بالقيام بأي عمل من شأنه سمسرة الزبناء و جلبهم‪ ،‬و ذلك تحت‬
‫طائلة عقوبة حبسية محددة من شهر إلى ستة أشهر و غرامة مالية من ‪ 1000‬درهم الى ‪2500‬‬
‫درهم بالنسبة للعدول‪ ،3‬أو من سنتين إلى أربعة سنوات و بغرامة بين ‪ 20000‬درهم إلى‬
‫‪ 40000‬درهم إذا تعلق األمر بالموثق‪. 4‬‬
‫وهذا ونضيف على أن الموثقين من واجبهم الحفاظ على السر المهني وأسرار المتعاقدين وذلك‬
‫طبقا لمقتضيات القانون ‪ 32-09‬والقانون ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة‪.‬‬
‫وإذا كان المشرع قد سكت عن تحديد العقوبة التي يتعرض لها كل من الموثق أو العدول في‬
‫حالة أفشى أسرار مهنته‪ ،‬فبالرجوع إلى مقتضيات الفصل ‪ 446‬من القانون الجنائي‪ ،‬باعتبار العدول‬
‫والموثقين العصرين من األمناء على األسرار‪ ،‬فإنه ال يجوز لهم إفشائها وإال تعرضوا للعقاب‬
‫المقرر قانونا والمحدد في الحبس من شهر إلى ستة أشهر وغرامة مالية بين ‪ 1200‬درهم الى‬
‫‪ 20000‬درهم‪.‬‬
‫خالصة القول فإن المشرع قد حاول جديا ترسيخ ضمانات فعلية لتحقيق اإلستقرار في‬
‫المعامالت العقارية وذلك من خالل تحميل كل من العدل و الموثق جملة من اإللتزامات و الواجبات‬
‫الضرورية منها ما هو أخالقي مرتبط باألشخاص المهنين و منها ما هو قانوني‪ ،‬الغاية منه منح‬

‫‪ -1‬عمر أوتيل ‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.180‬‬

‫‪ -2‬الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي‪.‬‬
‫‪ -3‬الفقرة األولى من المادة ‪ 25‬من قانون خطة العدالة‪.‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 90‬من القانون رقم ‪ 32-09‬المنظم لمهنة التوثيق‪.‬‬
‫]‪[29‬‬
‫‪30‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫الوثيقة المحررة حجية مطلقة و حماية مصالح المتعاقدين من الضياع و صونها من العبث‪ ،‬و‬
‫الحفاظ على الثقة التي تربط محرر العقد التوثيقي بزبنائه‪.‬‬
‫وهي كلها واجبات وإلتزامات لم يكتفي المشرع بفرضها بل قارنها بتحميل العدل والموثق مسؤولية‬
‫مزدوجة عن خرقها األولى مسؤولية مدنية تتأسس على تعويض المتضرر والثانية مسؤولية جنائية‬
‫تهدف باألساس الى معاقبة المسؤول وحماية الملكية العقارية‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الضمانات المتعلقة بالمحرر نفسه‪.‬‬
‫إن تحرير الوثيقة الرسمية وفق اإلجراءات والضوابط واألحكام القانونية المحددة في القانون‬
‫رقم ‪ 32-09‬المنظم لمهنة التوثيق والقانون رقم ‪ 16-03‬المنظم لمهنة العدول‪ ،‬من شأنها أن يضفي‬
‫عليها حجية قاطعة‪ ،‬على المتعاقدين أو في مواجهة الغير‪ ،‬وسواء تعلق األمر بإثبات التصرفات‬
‫والوقائع التي تضمنها هذه الوثيقة (أوال) أو من حيث تنفيذها (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬حجية المحررات الرسمية في اإلثبات‪.‬‬
‫يعتبر الدليل الكتابي سيد أدلة اإلثبات في القانون المغربي‪ ،‬فهو يمتاز عن غيره من األدلة‬
‫بإمكان إعداده مند نشوء الحق أي قبل قيام النزاع‪ ،‬كما أنه يوفر عدة ضمانات لألطراف‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى أن الكتابة ال تكون عرضة للتزوير كما هو الشأن بالنسبة لشهادة الشهود أو غيرها من األدلة‪،1‬‬
‫لذلك نجد المشرع المغربي قد ألزم األطراف المتعاقدة على توثيق تصرفاتهم العقارية في المحررات‬
‫الرسمية نظرا لما تتمتع به هذه األخيرة من حجية في اإلثبات سواء بين أطراف العالقة التعاقدية‬
‫أو في مواجهة الغير‪.‬‬
‫وانطالقا من مقتضيات الفصول ‪ 2 418‬و ‪ 3 419‬و ‪ 4420‬من ق ل ع‪ ،‬فإنه يجب أن تتوفر‬
‫في الوثيقة عدلية كانت أو عصرية على مجموعة من الشروط والبيانات القانونية من جهة‪ ،‬ومن‬
‫جهة ثانية ينبغي على الموثقين احترام ضوابط وأحكام مهنتهم‪ ،‬وهوما من شأنه أن يضفي على‬
‫الوثيقة المحررة من طرفهم الصبغة الرسمية والحجة القاطعة في اإلثبات‪ ،‬وهو التوجه الذي سارت‬

‫‪ -1‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.101‬‬

‫‪ -2‬الفصل ‪ 418‬من ق ل ع‪.‬‬
‫‪ -3‬الفصل ‪ 419‬من ق ل ع‪.‬‬
‫‪ - 4‬الفصل ‪ 420‬من ق ل ع‪.‬‬
‫]‪[30‬‬
‫‪31‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫عليه محكمة النقض حيث جاء في قرار‪ 1‬لها بتاريخ ‪ 28‬ماي ‪ 1996‬أن " عقد البيع المحرر من‬
‫طرف الموثق يعتبر حجة رسمية ال يطعن فيها طبقا لمقتضيات الفصلين ‪ 418‬و‪ 419‬من ق ل ع‬
‫إال بالزور"‪.‬‬
‫وما يجب اإلشارة إليه أن الحجية ال تسري على كل البيانات والوقائع التي تتضمنها الوثيقة‬
‫الرسمية‪ ،‬فهناك من البيانات التي تكون دليال قاطعا ال يمكن دحض صحتها إال بسلوك دعوى‬
‫الزور‪ ،‬و أخرى يمكن إثبات عكسها بجميع وسائل اإلثبات العادية‪ ،‬فأما األولى فتشمل جميع البيانات‬
‫والشكليات التي تعتبر من ضوابط الوثيقة والوقائع التي تتم بمحضر الموثق والعدل وتدخل في إطار‬
‫اختصاصهما‪ ،‬وعلة إضفاء الصفة الرسمية والحجية القاطعة على هذا النوع من البيانات يكمن في‬
‫الثقة المفترضة في كل منهم والتي تكفلها الشروط والمعايير المطلوبة عند توظيفهما‪ ،‬واآلثار‬
‫الخطيرة التي يتحمالنها عند قيامهما بأي تزوير في الوثيقة الصادرة عنهما‪.2‬‬
‫ويعتبر تاريخ الوثيقة ومكان توثيق المحرر وأسماء المتعاقدين‪ ،‬من بين البيانات التي تتصف‬
‫ب الرسمية لكونها تتم تحت مسؤولية الموثقين‪ ،‬لذلك ال يسمح ألين كان أن يمس بهذه الثقة إال أن‬
‫يدعي أن المحرر من أصله مزور على لسان الموثق عدال كان أو موثقا عصريا‪.‬‬
‫وتكتسب البيانات المذكورة أعاله الصفة الرسمية بمجرد توقيع الموثق على المحرر مباشرة‬
‫بعد آخر توقيع ألطراف العقد‪ ،‬في حين أن الوثيقة العدلية ال تكتسي الصفة الرسمية إال من اللحظة‬
‫التي يخاطب القاضي المكلف بالتوثيق عليها‪ ،‬كما أن محاكم الموضوع لها سلطة تقديرية في مراقبة‬
‫صحة المحررات العدلية خاصة توفرها على الشروط القانونية من حيث الشكل والمضمون أو من‬
‫حيث أ شخاصها من عدول ومتعاقدين أو مشهود عليهم‪...‬وتقدير قيمتها اإلثباتية بحسب الحاالت‪.3‬‬
‫وإذا كان التاريخ المتضمن في الوثيقة العصرية ال يثير أي إشكال‪ ،‬نظرا لكونها تحتوي على‬
‫تاريخ واحد فإن اإلشكال يبقى مطروحا حول التاريخ الذي ينبغي األخذ به بالنسبة للوثيقة العدلية‬
‫لكونها تتضمن ثالث تواريخ؛ فهناك تاريخ التلقي وتاريخ التحرير وتاريخ التضمين بسجل األمالك‬
‫لدى قاضي المكلف بالتوثيق‪.‬‬

‫‪ -1‬قرار عدد ‪ ،3434‬ملف مدني عدد ‪ 92-2409‬مجلة قضاء المجلس األعلى‪ ،‬عدد ‪ ،52‬ص ‪.60‬‬
‫‪ -2‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.278‬‬
‫‪ -3‬محمد زعاج‪ ،‬آثار تعدد التشريعات واألنظمة العقارية والتوثيقية على السياسة العقارية بالمغرب‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪ ،2016/2015‬ص ‪.142‬‬
‫]‪[31‬‬
‫‪32‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫لذلك نجد محكمة النقض ميزت بين حالتين‪:1‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬وهي عندما يتعلق اإلشهاد بأطراف الوثيقة‪ ،‬فإن التاريخ الذي يتوجب اإلعتداد به‬
‫هو تاريخ تلقي اإلشهاد‪ ،‬حيث جاء في إحدى قرارات محكمة النقض على أن‪ " 2‬سريان أمد التقادم‬
‫بالنسبة لبطالن عقد البيع الذي تم بين الطرفين يبدأ ال من تاريخ تدوين المحرر العدلي بسجالت‬
‫المحكمة بل من تاريخ اإلشهاد"‬
‫الحالة الثانية‪ :‬وهي عندما يتعلق األمر باإلحتجاج بتاريخ الوثيقة في مواجهة األغيار فإن التاريخ‬
‫الذي يتوجب األخذ به هو تاريخ تضمين الوثيقة العدلية بسجالت المحكمة وهذا ما أكدته محكمة‬
‫النقض في أحد قراراتها الذي جاء فيه‪ " 3‬العقود التي يتلقاها العدول تكتسب تاريخا صحيحا ويمكن‬
‫أن تكون حجة على الغير منذ تاريخ تسجيلها بدفاتر المحكمة"‪.‬‬
‫وإذا كانت البيانات أعاله تكتسي الحجية القاطعة في اإلثبات إلى أن يتم الطعن فيها بالزور‪،‬‬
‫فإن هناك بيانات أخرى يمكن إثبات عكسها بجميع وسائل اإلثبات العادية الممكنة‪ ،‬كما هو الشأن‬
‫بالنسبة لتصريحات األطراف التي يدونها الموثق دون الوقوف على مدى صحتها ومطابقتها للواقع‪،‬‬
‫والتي غالبا ما تتعلق بتحديد حدود العقار المراد التعاقد بشأنه ومساحته أو نوعه‪ ...‬حيث يمكن‬
‫الطعن فيها بواسطة الشهادة أو القرائن‪ ،‬في اإلكراه أو اإلحتيال أو التدليس أو الصورية أو الخطأ‬
‫المادي الذي يعتري المحرر الرسمي دون اللجوء إلى سلوك دعوى الزور وهو األمر الذي أكدته‬
‫محكمة النقض في أحد قراراتها حيث جاء فيه‪ ": 4‬أما ما أثبته الموثق في الورقة الرسمية من بيانات‬
‫واردة على لسان ذوي الشأن فإن إثبات عدم صحة ما صرح به أحدهم ال يستوجب لنفيه الطعن‬
‫بالزور في الورقة الرسمية مادام محرر الورقة إنما ضمن بها ما صرح به األطراف وما صدر‬
‫عنهم من تعبير يمكن إثبات ما يخالفه"‪.‬‬
‫وسواء كانت هذه البيانات متعلقة باألمور التي قام بها الموثق في حدود وظيفته أو باألمور التي‬
‫وقعت من ذوي الشأن في حضوره‪ ،‬فإنه يشترط حتى تثبت لها هذه الحجية القاطعة أن تكون مما‬
‫أعدت الوثيقة إلثباته‪ ،‬ومما يدخل في حدود مهمته‪ ،‬أما إذا خرجت عن هذا الحدود كأن يثبت العدل‬

‫‪ -1‬لمياء الفركاتي‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪.61‬‬

‫‪ -2‬قرار محكمة النقض رقم ‪ 527‬صادر بتاريخ ‪.1987/07/28‬‬
‫‪ -3‬قرار محكمة النقض رقم ‪ 54‬صادر بتاريخ ‪ 1958/12/24‬في الملف المدني عدد ‪،615‬‬
‫‪ -4‬قرار عدد‪ 83‬صادر بتاريخ ‪ 2010/01/06‬في الملف المدني عدد ‪ ،2008/2/1/2869‬غير منشور‪.‬‬
‫]‪[32‬‬
‫‪33‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫أو الموثق أن أصحاب الشأن أقارب أو أن أحدهم يبلغ كذا من العمر‪ ،‬فإنها تكون من باب اللغو‬
‫الذي ال يعتد به‪ ،‬ومن ثم ال تكون لها أي حجية‪.1‬‬
‫وعالوة على كل ما سبق‪ ،‬فإن عدم تقيد الموثق أو العدل بالبيانات واإلجراءات المنصوص‬
‫عليها قانونا من شأنه أن يجعل من المحرر التوثيقي عقدا باطال وغير مكتسب للحجية المقررة في‬
‫الفصلين ‪ 418‬و ‪ 419‬من ق ل ع‪.‬‬
‫وإذا كان المحرر الرسمي يكتسب حجية قاطعة سواء بين الطرفين أو في مواجهة الغير‪ ،‬نجد‬
‫الم شرع المغربي كان حريصا على النسخ ونظائر األصول والعقود التي يحررها هؤالء كحرصه‬
‫على الوثيقة األم‪ ،‬وانطالقا من الفصل ‪ 440‬و‪ 441‬و ‪ 442‬من ق ل ع وكذا القانون رقم ‪49-00‬‬
‫المتعلق بمهنة النساخة‪ ،‬فإن النسخ التي يتم تحريرها وفق الشروط المحددة والتي يشهد على مطابقتها‬
‫لألصل‪ ،‬تعتبر محررات رسمية لها من الحجية ما للمحرر الرسمي األصلي وينطبق عليها ما ينطبق‬
‫على هذا األخير‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬حجية المحررات الرسمية في التنفيذ‪.‬‬

‫إذا كانت بعض التشريعات المقارنة‪ ،‬كالتشريع الفرنسي والمصري قد أعطت للمحررات‬
‫الرسمية الصيغة التنفيذية‪ ،‬بمعنى تخول لحاملها اللجوء مباشرة إلى مصلحة التنفيذ الستفاء حقوقه‬
‫دون حاجة الستصدار حكم قضائي بذلك‪ ،‬حيث نجد المشرع الفرنسي فوض أمر تسليم الصور‬
‫التنفيذية للموثق‪ ،‬وهو الموقف نفسه الذي عبر عنه المشرع المصري‪ ،‬في قانونه المدني إذ نجده‬
‫ينص في المادة ‪ 2‬من قانون التوثيق المصري على ما يلي " إن مكاتب التوثيق تقوم بما يلي‪ :‬وضع‬
‫الصيغة التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ"‪.‬‬
‫وأكدت هذه التشريعات طرحها بنصوص قانونية في قوانينها المسطرية‪ ،‬ويتجلى ذلك في الفصل‬
‫‪ 502‬من قانون المسطرة المدنية الفرنسي الجديد‪ ،‬وكذلك في الفصل ‪ 280‬من قانون المرافعات‬
‫المصرية‪.2‬‬

‫‪ -1‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬نظرية االلتزام بوجه عام‪ ،‬االثبات‪ ،‬آثار االلتزام‪ ،‬دار‬
‫إحداث التراث العربي‪ ،‬بيروت لبنان (دون ذكر تاريخ الطبع)‪.‬‬
‫‪ -2‬صفاء كريم‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية‪ ،‬بحث لنيل شهادة االجازة في القانون الخاص‪،‬‬
‫جامعة سيدي محمد بن عبد هللا‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية ظهر المهراز فاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪،2016/2015‬‬
‫ص ‪.25‬‬
‫]‪[33‬‬
‫‪34‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫فإن المشرع المغربي وبخالف التشريعات السابقة لم يأخذ بفكرة المحررات التنفيذية سواء في‬
‫القانون ‪ 32-09‬أو قانون ‪ 16-03‬أو في قانون المسطرة المدنية‪ ،‬إذ ال بد ألصحاب المحررات‬
‫الرسمية من اللجوء إلى القضاء إلستصدار حكم قضائي بتنفيذ العقد‪ ،‬إال أنه ورغم ذلك فإن السندات‬
‫الرسمية ال تخلو من امتيازات‪ ،‬حيث راعى المشرع مصلحة األفراد الذين تكون بحوزتهم حجة‬
‫قوية تثبت حقوقهم‪ ،‬خاصة ما يتعلق بالتنفيذ المعجل‪ ،‬فقد نص الفصل ‪ 147‬من ق م م في فقرته‬
‫األولى على أنه " يجب أن يؤمر بالتنفيذ المعجل رغم كل تعرض أو استئناف دون كفالة إذا كان‬
‫هناك سند رسمي أو تعهد معترف به أو حكم سابق غير مستأنف"‬
‫‪1‬‬
‫كما أن حامل الورقة الرسمية يكون من حقه إستصدار أمر باألداء أمام رئيس المحكمة اإلبتدائية‬
‫‪ ،‬وكذا أمام رئيس المحكمة التجارية‪.2‬‬
‫ولعل الغاية من عدم إضفاء الصيغة التنفيذية على المحررات الرسمية من شأنه تحقيق التوازن‬
‫بين مصلحتين متعارضتين‪ ،‬فمن جهة نتحدث عن ضمان مصلحة الدائن باقتضاء حقه على وجه‬
‫السرعة‪ ،‬ومن جهة أخرى نتحدث عن حق المدين في عدم ممارسة إجراءات التنفيذ على أمواله إال‬
‫من طرف من تقرر لمصلحته دين في ذمته‪.3‬‬
‫وخالصة القول إن التوثيق الرسمي يحقق فائدة لالئتمان العقاري وكذلك حفظ وصيانة حقوق‬
‫المتعاقدين‪ ،‬ألنه يضمن إلى حد كبير مراعاة الشروط الالزمة لصحة التصرفات العقارية ونفاذها‬
‫سواء من حيث الشكل أو الموضوع‪ ،‬وهو ما يكون له آثار على حجية المعامالت العقارية‬
‫واستقرارها‪ ،‬كما يساهم في التقليل من المنازعات والمشاكل التي تثقل القضاء بسبب العقود العرفية‪.‬‬

‫‪ -1‬الفصل ‪ 162‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 22‬من قانون إحداث المحاكم التجارية‪.‬‬
‫‪ -3‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.118‬‬
‫]‪[34‬‬
‫‪35‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المبحث الثاني‪:‬‬

‫إكراهات توثيق المحرر الرسمي‬

‫في‬

‫المعامالت العقارية‪.‬‬

‫]‪[35‬‬
‫‪36‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫لقد أبان المشرع المغربي عن نية جادة في التوجه نحو تعميم مبدأ رسمية العقود العقارية‪،‬‬
‫وذلك من خالل صدوره للقوانين العقارية الخاصة ومدونة الحقوق العينية للحد من المنازعات‬
‫الكثيرة المثارة بشأن العقار‪ ،‬كما ال ينكر أحد أن الوعاء العقاري بالمغرب يشكل حجر األساس على‬
‫الصعيد االقتصادي واالجتماعي‪ ،‬وركيزة ذات أولوية لكل مشروع تنموي‪ ،‬بل ويعد العمود الفقري‬
‫لكل عمل من أعمال التهيئة الهادفة إلى التعجيل بوثيرة المشاريع اإلستثمارية‪.‬‬
‫إلى أن الكل يجمع آيضا على جملة من اإلشكاالت القانونية والعملية التي تشكل حجرة عثرة‬
‫أمام آية قفزة نوعية للنهوض بالمجال العقاري‪ ،‬وذلك راجع إلى التعارض والغموض الذي يتخلل‬
‫بعض المقتضيات القانونية التوثيقية‪ ،‬هذا باإلضافة إلى اإلشكال الذي أصبح يفرض نفسه بإلحاح‬
‫قوي والمتمثل في مدى إمكانية إبرام التصرفات العقارية بالوسائل اإللكترونية ومسايرة التطور‬
‫التكنولوجي والتقنيات الحديثة التي فرضتها ثورة المعلومات في الوقت الراهن‪.‬‬
‫أما من الناحية العملية فإن المشرع المغربي لم يتنبأ لآلثار السلبية التي يمكن أن تنتج أثناء‬
‫تطبيق هذه المقتضيات الجديدة‪ ،‬األمر الذي يفسح المجال أمام ذوي النيات السيئة لتزوير المحررات‬
‫الرسمية والتالعب فيها‪ ،‬قصد السطو على ممتلكات وحقوق األخرين‪ ،‬كما أن المشرع لم يراعي‬
‫الظروف االقتصادية واالجتماعية للمتعاقدين‪ ،‬حيث أن ارتفاع التكاليف المتطلبة إلنجاز المحرر‬
‫الرسمية يقف عائق أمام توثيق تصرفاتهم في مثل هذه العقود‪ ،‬خصوصا الفئات الفقيرة التي يجذبها‬
‫رخاء وسهولة المحررات العرفية رغم ضعف الضمانات التي توفرها هذه األخيرة‪.‬‬
‫وبناء على ما سبق سنقسم هذا البحث إلى مطلبين‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬اإلكراهات القانونية لتوثيق المحرر الرسمي‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬اإلرهاصات العملية المؤثرة على المحرر الرسمي‪.‬‬

‫]‪[36‬‬
‫‪37‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬اإلكراهات القانونية لتوثيق المحرر الرسمي‪.‬‬

‫إن الحديث عن البناء العام للمحرر التوثيقي‪ ،‬وارتباطا بالصعوبات القانونية التي تقف أمام‬
‫القول بجاهزيته من الناحية القانونية واعتماده كأساس ومنطلق لجعل قاعدة الرسمية ومسألة تعميمها‬
‫واقعا ملموسا‪ ،‬فإنه وفي ظل الوضعية الراهنة التي تجعل من التضارب والجمود على مستوى‬
‫النصوص القانونية هو الحالة الغالبة (الفقرة األولى)‪ ،‬وغياب مواكبة تلك القوانين الخاصة بالتوثيق‬
‫للتطور التكنولوجي (الفقرة الثانية)‪ ،‬الذي أضحى يتطلبه واقع التنمية وفق وسائلها التواصلية‬
‫والمعلوماتية الجديدة‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬جمود النصوص القانونية وتعارضها‪.‬‬
‫إن المشرع المغربي جعل صالحية توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية حكرا‬
‫على فئة الموثقين بمقتضى القانون ‪ 32-09‬والعدول بموجب القانون ‪ ،16-03‬إال أن بعض‬
‫مقتضيات هذه القوانين قد جاءت عامة وغامضة مما أدى إلى بروز أوجه التعارض فيما بينها‬
‫(أوال)‪ ،‬هذا وباإلضافة إلى ما خلفه المحرر ثابت التاريخ من إشكاالت متعددة(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬مظاهر التعارض بين أحكام القانون المنظم لمهنة التوثيق العصري وخطة العدالة‪.‬‬
‫إذا كان الهدف األسمى لكل من قانون التوثيق وخطة العدالة هو ضبط مختلف شكليات‬
‫المعامالت التعاقدية انطالقا من وضع القواعد والمساطر الكفيلة بتنظيم عملية التوثيق‪ ،‬واعتماد‬
‫فكرة األمن القانوني كأساس لذلك فإن األمر يحتاج إلى مطابقة مقتضيات القوانين المنظمة لهذه‬
‫المهنة والسير على منوال واحد‪.‬‬
‫إال أن المشرع لم يكن موفق إلى حد كبير في ذلك‪ ،‬حيث أنه وبالرجوع إلى القانون ‪ 32-09‬المتعلق‬
‫بالتوثيق العصري والقانون ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة يالحظ على أن هناك بعض المقتضيات‬
‫المتعارضة فيما بينها‪.‬‬
‫فمثال عند تسليط الضوء على اإلجراءات الخاصة بتلقي العقود‪ ،‬فإذا كان يجوز للموثق بتلقيها‬
‫بصفة انفرادية فإن ذلك ال يمكن بالنسبة للعدل بحيث يستوجب المشرع خالل تلقي الشهادة أن يكون‬
‫عدالن‪ ،1‬وهذا ما من شأنه أن يعقد اإلجراءات على أساس أن هناك عقود ال تحتمل‬

‫‪ -1‬تنص المادة ‪ 27‬من خطة العدالة على أنه" يتلقى الشهادة في آن واحد عدالن منتصبان لإلشهاد‪"......‬‬
‫]‪[37‬‬
‫‪38‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المماطلة بل تستوجب السرعة واإلتقان كما هو حال العقود المتعلقة بالمعامالت العقارية‪ ،‬لما تقوم‬
‫به من أدوار في تحقيق النمو االقتصادي والنهوض بالمشاريع اإلستثمارية العقارية الضخمة‪.1‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك فإن الوثيقة العصرية تكتسب الصفة الرسمية بمجرد وضع التوقيع عليها‬
‫من طرف الموثق‪ ،‬في المقابل فإن الوثيقة العدلية وحتى تكتسب الصفة الرسمية اشترط المشرع‬
‫ضرورة مخاطبة القاضي المكلف بالتوثيق عليها‪ ،2‬لكن من خالل قراءة المادة ‪ 33‬من القانون رقم‬
‫‪ 16-03‬نجد أنها تفرض على العدلين شكليات معينة لتحرير الشهادة‪ ،‬بحيث تكتب تحت مسؤوليتهم‬
‫في وثيقة واحدة دون انقطاع أو بياض أو بتر أو إصالح أو إقحام أو إلحاق أو تشطيب أو استعمال‬
‫حرف إضراب‪ ،‬على أن تذيل الوثيقة لتوقيع العدلين بإسميهما مع التنصيص دائما على تاريخ‬
‫التحرير‪ ،‬ومن هنا يمكن القول أفال يكفي هذا كله العتبارها وثيقة رسمية دون الحاجة لمخاطبة‬
‫القاضي المكلف بالتوثيق عليها‪.3‬‬
‫كما أنه ومن خالل الوقوف على مقتضيات المادة ‪ 417‬من قانون ‪ 16-03‬والمادة ‪ 547‬من‬
‫قانون ‪ 32-09‬يتبين على أن محور التعارض بينهما يستهدف األصل واإلستثناء المنصبين على‬
‫القاعدة‪ ،‬وفي الوقت الذي يجعل القانون ‪ 16-03‬من قيام أطراف العقد بمجموعة من اإلجراءات‬
‫المتطلبة قانونا حتى يعتبر التصرف صحيحا وتاما وهو األصل‪ ،‬ويمنح العدول صالحية القيام بتلك‬
‫اإلجراءات فقط إستثناءا‪ ،‬فإن في مقابل ذلك في قانون ‪ ،32-09‬يوحي بخالف ذلك عندما يستأنف‬
‫المشرع في المادة ‪ 47‬بصيغة الوجوب حين أوكل هذه المهمة في األصل للموثق‪ ،‬ومنح إستثناءا‬
‫لألطراف صالحية إعفائهم من اإلجراءات‪ ،‬ليرتب مباشرة بعد ذلك مسؤولية هؤالء وفق ضمانات‬
‫‪6‬‬
‫توضح كون اإلستثناء ال يبني القاعدة‪.‬‬

‫‪ -1‬عمر أوتيل‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.33‬‬

‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 35‬من قانون خطة العدالة على أنه"‪ ...‬التكون الوثيقة تامة إال إذا كانت مذيلة بالخطاب‪ ،‬وتعتبر حينه وثيقة‬
‫رسمية"‪.‬‬
‫‪ -3‬الفقيه بشرى‪ ،‬المعامالت العقارية وإشكالية توثيقها بالمغرب‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪،‬ماستر العقار‬
‫والتنمية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية طنجة‪ ،‬سنة ‪ ،2013/2012‬ص ‪.133‬‬
‫‪ -4‬تنص المادة ‪ 17‬من قانون خطة العدالة على أنه" للمتعاقدين الخيار بين أن يقوموا بأنفسهم باإلجراءات المتعلقة بإدارة التسجيل‬
‫والتنبر وإدارة الضرائب والمحافظة العقارية وغيرها‪ ،‬أو أن يكلفوا أحد العدلين المتلقيين بالقيام باإلجراءات المذكورة بمقتضى‬
‫تصريح موقع عليه من الطرفين بكناش يحدد شكله بنص تنظيمي"‪.‬‬
‫‪ -5‬تنص المادة ‪ 47‬من القانون رقم ‪ 32-09‬على أنه" يجب على الموثق أن يقدم نسخا من المحررات والعقود بعد اإلشهاد‬
‫بمطابقتها لألصل من طرفه‪...‬يمكن لألطراف المعنيين إعفاء الموثق من إجراءات النشر والتبليغ‪ ،‬وذلك تحت مسؤوليتهم‪."...‬‬
‫‪ -6‬حسام الدين اليوبي ‪ ،‬دور رسمية العقود في تحقيق األمن العقاري‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في العلوم القانونية شعبة القانون‬
‫المدني‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية أكدال‪ ،‬سنة ‪ ،2017-2016‬ص‪.43‬‬
‫]‪[38‬‬
‫‪39‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ومن اإلشكاالت أيضا نجد أن العدول موكول لهم تحرير العقود المتعلقة بالتصرفات العقارية‬
‫سواء كانت عقارات محفظة أو غير محفظة أو في طور التحفيظ‪ ،‬وهذا ما يدعنا للتساؤل كيف‬
‫يتأتى للعدول القيام بتحرير عقد عقار غير محفظ والذي يلف وضعيته المادية والقانونية غموض‬
‫ولبس وانعدام ثبات‪ ،‬في الوقت الذي سيكون هذا العدل مسؤوال عن مضمون هذا العقد؟‪.‬‬
‫لذلك فإن المشرع المغربي عندما أسند مهمة تحرير العقود العقارية‪ ،‬لم ينتبه إلى مجموعة من‬
‫األسباب الواقعية التي لن تجعل الموثق العدل يساير هذا المستجد‪ ،‬من بينها عدم مواكبته للعديد من‬
‫المستجدات القانونية في مجال المعامالت العقارية‪ ،‬إضافة إلى افتقار محرري الرسوم العدلية إلى‬
‫الدقة والتحديد واعتمادهم على التصريحات والشهود واألعراف أكثر من اعتمادهم على الوسائل‬
‫التقنية الحديثة‪ ،‬خاصة فيما يتعلق بتحديد موقع ومساحة األمالك العقارية‪.1‬‬
‫وعلى خالف قانون التوثيق الذي منع الموثق من تحرير كل عقد قد يكون له مصلحة مباشرة‬
‫فيه أو ألحد أقاربه أو أصهاره ‪ -‬كما رأينا ذلك سابقا‪ -‬فإن قانون خطة العدالة لم يشر إلى مثل هذه‬
‫المقتضيات‪ ،‬مما يوحي بأنه يمكن للعدل قانونا توثيق جميع التصرفات العقارية حتى لو كانت له‬
‫مصلحة فيها سواء لشخصه أو ألحد أقاربه أو أصهاره‪ ،2‬لذلك كان من األجدر على المشرع منعهم‬
‫من القيام بهذا التصرف ترسيخا لمبدأ الحياد‪.‬‬
‫كما يعاب على المشرع في التنظيم القانوني لمسؤولية العدول والموثقين هو التمييز بينهما من‬
‫ناحية طبيعة العقوبات‪ ،‬إذ أنه مزال متشبتا وماضيا في التفرقة بينهما‪ ،‬ولعل الجزاء المترتب عن‬
‫جريمة سمسرة الزبناء وجلبهم ألكبر دليل على هذا األمر‪ ،‬ذلك أن العقوبات المقررة عند ارتكاب‬
‫الموثق العصري للجريمة تتضاعف عند الحالة التي يكون مرتكبها عدال‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإلشكاليات التي يطرحها المحرر ثابت التاريخ‪.‬‬
‫إذا كان المشرع قد أكد في المادة الرابعة من م ح ع‪ ،‬على أن جميع التصرفات المتعلقة بنقل‬
‫الملكية أو إنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها وكذا الوكاالت الخاصة يجب‬
‫أن تحرر –تحت طائلة البطالن‪-‬بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ من طرف محام‬
‫مقبول للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬مالم ينص قانون خاص على خالف ذلك‪ ،‬فإنه إلى جانب ذلك‬

‫‪ -1‬لعبيد محمد ياسين‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في الشريعة‬
‫والقانون‪ ،‬جامعة القرويين كلية الشريعة فاس‪-‬سايس‪ ،‬سنة ‪1434‬ه‪2013/‬م‪ ،‬ص‪.84‬‬
‫‪ -2‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.131‬‬
‫]‪[39‬‬
‫‪40‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫لم يحدد معنى للمحرر ثابت التاريخ‪ ،‬كما أنه لم يبين طبيعته هل يعتبر محرر رسمي أو محرر‬
‫عرفي‪.‬‬
‫مما ترتب عنه خالف فقهي‪ ،‬فهناك من يرى‪ 1‬على أنه واستنادا إلى اشتراط المشرع لمجموعة‬
‫من الشروط كي يكون المحرر الذي يحرره المحامي صحيحا وسليما دليل على أن العقود المحررة‬
‫من طرفه تدخل في خانة المحررات الرسمية التي لها القوة الثبوتية مثلها مثل أي محرر صادر‬
‫عن موثق عصري أو موثق عدلي‪.‬‬
‫وخالفا لهذا الموقف هناك من يرى‪ 2‬على أن المشرع يقصد به المحرر العرفي لكن مع بعض‬
‫الخصوصيات التي يتم إضفائها كضرورة كتابة العقد من قبل مهني مأذون له بكتابة المحررات‬
‫بحكم مهنته واستلزم توقيعه والتأشير على جميع صفحاته‪ ،‬حيث أن المسألة تفرغ هذا العقد من‬
‫الخصوصيات التي يتميز بها فضال على أنه يدنو به نحو الورقة العرفية‪ ،‬وفي نفس التوجه يذهب‬
‫األستاذ محمد بونبات‪ ،3‬إلى اعتبار المحرر الثابت التاريخ المنصوص عليه في القوانين الخاصة‬
‫محررا عرفيا قابل للمنازعات مثله مثل باقي العقود العرفية‪.‬‬
‫ويضيف بعضهم أن الفصل ‪ 418‬من ق ل ع حدد الورقة الرسمية في تلك التي يتلقاها‬
‫الموظفون العموميون المؤهلون لذلك‪ ،‬وهى صفة ال يدخل في إطارها المحامي على اعتباره مزاول‬
‫لمهنة حرة مستقلة عن مؤسسات الدولة الرسمية‪ ،‬حيث تظل العقود التي يقوم بتحريرها‬
‫بعيدة عن هذه الصفة‪ ،‬وما تنصيص المشرع على مجموعة من الشروط لقبول المحرر الذي يتكلف‬
‫بكتابته المحامي إال زيادة في الحماية ألطراف العالقة التعاقدية ال بغرض إضفاء الرسمية عليها‪،4‬‬
‫إذ أن مهام المحامي األصلية هي الدفاع والترافع أمام المحاكم نيابة عن موكليهم‪ ،‬لذلك ال يقوم‬
‫بتحرير العقود إال نادرا‪ ،‬وهذا راجع لعدم إلمامه بتقنيات التحرير‪.‬‬

‫‪ -1‬محمد الهاشمي التسولي‪ ،‬المحامي وتحرير العقود‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2006 ،‬ص ‪ 66‬ومابعده‪،‬‬
‫بتصرف‪.‬‬
‫‪ -2‬عبد الكريم الطالب‪ ،‬توثيق اإليجار المفضي إلى تملك العقار‪ ،‬ندوة توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬منشورات كلية العلوم القانونية‬
‫واالجتماعية ومركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية‪ ،‬كلية الحقوق مراكش‪ ،‬يومي ‪ 12-11‬فبراير‪ ،‬العدد ‪ ،23‬الطبعة‬
‫الثانية‪ ،2005 ،‬ص ‪.156‬‬
‫‪ -3‬محمد بن أحمد بونبات‪ ،‬بيع العقار بين حرية إختيار المحرر إلى تقييد هذا اإلختيار‪ ،‬ندوة توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬منشورات‬
‫كلية العلوم القانونية واالجتماعية ومركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬مراكش يومي ‪ 12-11‬فبراير‪ ،‬العدد‬
‫‪ ،23‬الطبعة الثانية‪ ،2005 ،‬ص ‪.111‬‬
‫‪ -4‬لعبيد محمد ياسبن‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.71‬‬
‫]‪[40‬‬
‫‪41‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫كما أنه ومن خالل إستقراء النصوص القانونية التي أعطت للمحامي الحق في إبرام التصرفات‬
‫العقارية فقد حصرت عمله في الكتابة والتحرير دون اإلشهاد على األطراف‪ ،‬وبالتالي عدم تحمله‬
‫آية مسؤولية في حالة الخلل والتقصير الذي يظهر على مضامين العقد والتي بسببها تتعرض حقوق‬
‫األطراف للضياع والنزاع وتأثير كل ذلك على استقرار المعامالت العقارية‪.1‬‬
‫وعلى عكس المشرع المغربي فإن المشرع التونسي يرى على أن مسؤولية المحامي مسؤولية‬
‫عقدية اتجاه أطراف العقد وتقصيرية اتجاه الغير الذي تضررت مصالحه جراء العقد وكذا مسؤولية‬
‫مهنية كلما خالف أحكام الفصل ‪ 39‬من قانون المحاماة التونسي والمتعلقة بإفشاء السر المهني‪.2‬‬
‫وإذا كان المشرع حريصا على اإلحتفاظ بالمحامي كمحرر للعقود المنصبة على العقار‪ ،‬فلماذا‬
‫لم يسع للرقي بمحرره إلى مستوى المحرر الرسمي ويجعله ضمن المعنيين في الفصل ‪ 418‬من‬
‫ق ل ع؟ وبالتالي نكون أمام نظام واحد للتعاقد‪ ،‬وهو رسمية العقود في المعامالت العقارية والذي‬
‫ال شك أن له آثارإيجابية على مستقبل األمن العقاري ببالدنا‪.‬‬
‫كما يبادر إلى الذهن إشكاال حول علة إستثناء المشرع المحامين العاديين من تحرير العقود‪،‬‬
‫علما أنهم مساعدو القضاء وذوو كفاءة قانونية وعلمية ال تقل عن المحامين المقبولين للترافع أمام‬
‫محكمة النقض‪ ،3‬لذلك فإن التفرقة التي نصت عليها المادة الرابعة من م ح ع‪ ،‬ال تقوم على أي‬
‫أساس منطقي‪ ،‬وبالتالي ما كان على المشرع أن ينص على صنف المحامين المقبولين للترافع أمام‬
‫محكمة النقض‪ ،‬وإنما كان عليه أن يفسح المجال لجميع المحامين‪ ،‬وذلك تجنبا للتعارض بين‬
‫النصوص القانونية‪.4‬‬
‫إذ بالرجوع إلى القانون ‪ 28-08‬المتعلق بتعديل القانون المنظم لمهنة المحاماة نجد المادة ‪30‬‬
‫منه تنص على مهام المحامين والتي من بينها تحرير العقود‪ ،‬لكن هذه المادة لم تفصل المحامين‬
‫المقبولين للترافع أمام محكمة النقض على غيرهم من المحامين األخرين‪.‬‬

‫‪ -1‬سمية الشيخ علي‪ ،‬إشكالية التوفيق بين إستقرار المعامالت وحماية الملكية العقارية‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون‬
‫الخاص ‪ ،‬ماستر العقار والتنمية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي‪ ،‬كلية الحقوق طنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2013-2012‬ص ‪.26‬‬
‫‪ -2‬محمد الحبيب مقداد‪ ،‬مسؤولية المحامي في إبرام العقود‪ ،‬ص ‪ ،2-1‬منشور بالموقع اإللكتروني ‪.www.chakitabib.inf‬‬
‫تاريخ الولوج ‪ 20‬مارس ‪.2018‬‬
‫‪ -3‬يقصد بالمحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض كل محامي مسجل بجدول هيئات المحامين لفترة ال تقل عن ‪ 15‬سنة‪.‬‬
‫‪ -4‬لعبيد محمد ياسين‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.69‬‬
‫]‪[41‬‬
‫‪42‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫أضف إلى ذلك أن المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية لم تقتصر في إقصائها المحامين العاديين‬
‫بل شملت كذلك شريحة وكالء األعمال‪ 1‬والكتاب العموميين أيضا الذين ما فتئت عدة أصوات تنادي‬
‫بمنعهم من تحرير العقود بعلة أنهم أساس المشاكل والنزاعات‪.‬‬
‫وهذا التوجه وإن كان مبررا وله نصيبه من الصحة في أحد جوانبه لكنه ينطوي على كثير‬
‫من التجني على هذه الفئة التي ال يمكن في جميع األحوال تحميلها كامل المسؤولية وال يمكن آيضا‬
‫نفي إيجابياتها وارتباطها بالفئات البسيطة والفقيرة لذلك كان يجب على المشرع أن يفتح نوافده من‬
‫أجل إعادة تأهيل هذه الفئة وتكوينها التكوين الالزم لتحرير مثل هذه العقود بدال من حرمانها من‬
‫موارد عيشها وعيش أسرتها‪ ،2‬بحيث أن سلوكه نحو تنظيم هذه الفئة سيؤدي ال محال إلى الرفع‬
‫من قيمة المحررات الصادرة عنها‪.‬‬
‫خالصة القول تعد القواعد القانونية كاألدوية‪ ،‬يجب عدم اإلكثار منها حتى ال تؤدي إال‬
‫التعارض بين أحكامها‪ ،‬وأال يتم استعمالها إال بعد تشخيص دقيق للواقع المراد معالجته‪ ،‬حيث أن‬
‫الصياغة العامة التي جاءت بها القوانين التي تخص المهنيين المؤهلون لتحرير العقود قد فتحت‬
‫المجال أمام الصراع بين الفئات المكلفة بالتحرير‪ ،‬األمر الذي جعل المشرع يقوم بتحديد الفئة‬
‫التي لها صالحية التوثيق في كل من الموثقين العصريين والعدول والمحامي المقبول للترافع أمام‬
‫محكمة النقص وإقصاء باقي الفئات األخرى‪.‬‬
‫إذ كان من األجدر عليه تأهيلهم وتأطيرهم ووضع بعض الشروط التي تسمح بإدماجهم في مجال‬
‫العمل‪ ،‬بدال من إقصائهم وحرمانهم من قوت يومهم‪ ،‬نظرا لكون مجال تحرير العقود يشكل مجاال‬
‫خصبا لتشغيل حاملي الشهادات وبالتالي حل جزء من أزمة بطالة خريجي كليات الحقوق‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬غياب مواكبة قوانين التوثيق للتطور التكنولوجي‪.‬‬
‫إن التشريع المغربي وعلى غرار باقي التشريعات المقارنة‪ ،‬عرف هو األخر تطورات التي‬
‫عرفتها نظم اإلثبات‪ ،‬في ظل ثورة المعلومات والتقنيات الحديثة‪ ،‬حيث أصبح يتم إبرام العقود كذلك‬
‫عن طريق وسائل اإلتصال الحديثة‪ ،‬األمر الذي أدي إلى إنتشار ما يسمى بالعقود اإللكترونية‪ ،‬وهذا‬

‫‪ -1‬يعتبر الفصل األول من ظهير ‪ 12‬يناير ‪ 1945‬على أن وكيل األعمال هو كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس بطريقة‬
‫إعتيادية مهمة من المهن المنصوص عليها في هذا القانون‪ ،‬والذي يعتبر بمثابة إطار عام لجميع المهن غير منظمة‪.‬‬
‫‪ -2‬محمد الخضراوي‪ ،‬إشكاليات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية قراءة في قانون ‪ ،44-00‬ندوة المنازعات العقارية‪،‬‬
‫منشورات كلية الحقوق بمراكش ومركز الدراسات القانونية والمهنية والعقارية‪ ،‬يومي ‪ 12-11‬فبراير‪ ،‬الطبعة الثانية‪،2005 ،‬‬
‫ص ‪.150‬‬
‫]‪[42‬‬
‫‪43‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ما يدفعنا إلى التساؤل حول مفهوم المحررات اإللكترونية(أوال)‪ ،‬وما تطرحه من إشكاالت قانونية‬
‫متعددة(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬مفهوم المحررات اإللكترونية‪.‬‬

‫إذا كان المشرع المصري قد عرف المحرر اإللكتروني من خالل المادة األولى‪ 1‬من قانون‬
‫تنظيم التوقيع اإللكتروني بقوله" رسالة بيانات تتضمن معلومات تنشأ أو تدمج أو تخزن أو ترسل‬
‫أو تستقبل كليا أو جزئيا بوسيلة إلكترونية أو ضوئية أو بأي وسيلة أخرى مشابهة"‪.‬‬
‫فإن المشرع المغربي لم يعطي تعريفا دقيقا للمحرر اإللكتروني وال للوثيقة اإللكترونية‪ ،‬وإنما ترك‬
‫المجال مفتوحا أمام الفقه إلعطاء تعريف لهذا النوع من العقود‪ ،‬حيث عرفه األستاذ نور الدين‬
‫الناصري على أنه ذلك العقد المبرم بين طرفين غائبين من حيث المكان حيث يتطابق فيه اإليجاب‬
‫و القبول عن طريق إستخدام وسائل تقنية حديثة تعمل آليا وتلقائيا بمجرد إصدار أوامر التشغيل‬
‫إليها‪.2‬‬
‫ومن خالل إستقراء الفصلين ‪ 417-1‬و‪ 417-2‬من ق ل ع يتضح جليا على أن المحرر‬
‫اإللكتروني يكون بمثابة محرر عرفي إذا توفرت فيه العناصر التالية‪:‬‬
‫‪ ‬أن تحمل الوثيقة العرفية اإللكترونية توقيع الشخص الذي صدرت عنه‪.‬‬
‫‪ ‬أن تكون الوثيقة العرفية اإللكترونية معدة ومحفوظة ضمن شروط تضمن تماميتها‪.‬‬
‫‪ ‬أن تحمل الوثيقة العرفية اإللكترونية تاريخا ثابتا عن التوقيع اإللكتروني المؤمن‪.‬‬
‫في حين يكتسب المحرر اإللكتروني صفة الرسمية إذا وضع التوقيع المذكور عليه أمام موظف‬
‫عمومي له صالحية التوثيق‪.3‬‬
‫وفيما يتعلق بمجال إعمال المحررات اإللكترونية فإنه وبالرجوع إلى مقتضيات القانون المنظم‬
‫للعقد اإللكتروني رقم ‪ ،453-05‬فإننا نجده يستثني بعض التصرفات التي ال يجوز إبرامها في هذا‬

‫‪ -1‬قانون التوقيع اإللكتروني المصري رقم ‪ 15‬لعام ‪.2004‬‬

‫‪ -2‬نور الدين الناصري‪ ،‬المعامالت واإلثبات في مجال االتصاالت الحديثة‪ ،‬سلسلة الدراسات القانونية المعاصرة‪ ،‬العدد ‪،12‬‬
‫الطبعة األولى ‪1428‬ه‪2007/‬م‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪ -3‬ينص الفصل ‪ 417-2‬من ق ل ع على أنه" ‪......‬تصبح الوثيقة رسمية إذا وضع التوقيع المذكور عليها أمام موظف عمومي‬
‫له صالحية التوثيق"‪.‬‬
‫‪ -4‬قانون رقم ‪ 53-05‬المتعلق بالتبادل اإللكتروني للمعطيات اإللكترونية ونظم أحكام العقد اإللكتروني‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف ‪ 1.07.129‬في ‪ 19‬ذو القعدة ‪ 1428‬ه‪ 30 /‬نونبر ‪ ،2007‬منشور في ج‪.‬ر‪ ،‬عدد ‪ 5584‬الصادر بتاريخ ‪ 25‬ذو القعدة‬
‫‪ 1428‬ه‪ 6 /‬دجنبر ‪2007‬م‪.‬‬
‫]‪[43‬‬
‫‪44‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫النوع من المحررات؛ على سبيل المثال المعامالت واألمور التي تتعلق باألحوال الشخصية كالزواج‬
‫والطالق والوصية وأي محرر يتطلب القانون إجراءه أمام العدول‪....‬‬
‫ولعل غاية المشرع المغربي من إقرار هذا اإلستثناء يتجلى في حماية الطرف الضعيف في العقد‬
‫ال سيما عندما يكون هذا الطرف شخصا ال إلمام له بتقنيات اإلتصال والتعاقد اإللكتروني‪.‬‬
‫ونظرا لما يتميز به العقد اإللكتروني من خصائص منها الغياب المادي للمتعاقدين أثناء تبادل‬
‫التعبير عن إرادتهم‪ ،‬حيث يتم التعبير عن اإليجاب والقبول فيه من خالل وسائل اإلتصال عن بعد‪،‬‬
‫وأنه وبالنظر للوسيلة التي يتم التعاقد بها‪ ،‬يمكن اعتباره من زمرة عقود اإلذعان‪ ،1‬وكما هو معلوم‬
‫في عقود اإلذعان فإن الطرف القوي يفرض شروطه على الطرف الضعيف وال يكون أمام هذا‬
‫األخير سوى قبولها أو عدم قبولها‪ ،‬فمثال أن البائع هو الذي يحدد مسبقا الشروط العامة للبيع بموقع‬
‫البيع وال يكون أمام المشتري سوى قبولها أو رفضها‪.‬‬
‫وحتى يستمد المحرر اإللكتروني قوته الثبوتية والحجة القاطعة البد له من أن يستوفي مجموعة‬
‫من الشروط‪ ،‬ولعل أهمها شرط الكتابة التي تتم عن طريق النشر عبر شبكة األنترنيت‪ ،‬من خالل‬
‫معالجة المعلومات معالجة رقمية‪ ،‬حيث يتم تحوي لها إلى أرقام وبالتالي تخزن في جهاز الحاسوب‬
‫وتكون مرتبة بشكل يفهمه هذا األخير‪ ،‬فيقوم بترجمتها إلى حروف وكلمات‪ ،‬كما يجب أن تكون‬
‫هذه الكتابة مقروءة أي يكون المحرر مدونا بحروف أو رموز معروفة ومفهومة لدى أطراف العقد‪،‬‬
‫وليس بالضرور ة أن تتم قراءة المحرر من طرف اإلنسان مباشرة وإنما يمكن أن تتم القراءة بطريقة‬
‫غير مباشرة باستعمال اآللة‪ ،2‬أي بإيصال المعلومات في الحاسب اآللى الذي يجري تغذيته ببرامج‬
‫لها القدرة على ترجمة لغة اآللة إلى اللغة المقروءة لإلنسان‪.3‬‬
‫باإلضافة إلى ضرورة اإلستمرارية في كتابة المحرر اإللكتروني‪ ،‬وحتى يكون ذلك البد من‬
‫التدوين على وسيط يسمح بثبات الكتابة عليه وديمومتها‪ ،‬مع إمكانية الرجوع إليه عند الحاجة‪ ،‬وعدم‬
‫قابلية هذا التدوين للتعديل أو التحريف بمعنى أن يكون المحرر قادرا على مقاومة أي محاولة‬
‫إلجراء أي تعديل أو تحريف في مضمونه‪ ،‬أو التالعب في البيانات التي من شأنها التأثير على‬

‫‪ -1‬سهام الفرح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.70‬‬

‫‪ -2‬حسن عبد الباسط جميعي‪ ،‬إثبات التصرفات التي يتم إبرامها عن طريق األنترنيت‪ ،‬دار النهضة العربية بالقاهرة‪ ،‬الطبعة‬
‫‪ ،2000‬ص ‪.21‬‬
‫‪ -3‬لعبيد محمد ياسين‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.75‬‬
‫]‪[44‬‬
‫‪45‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المراكز القانونية ألصحاب الحقوق المتنازع فيها‪ ،‬وتفاديا لذلك يجب تخزينها كما هي وبما تحتويه‬
‫من نصوص وتوقيعات آليا في الحاسوب‪ ،‬وحفظها إما في الشريط المغناطيسي‪ ،‬أو داخل األقراص‬
‫المرنة أو بداخل األقراص الصلبة‪ ،‬زيادة على ذلك ومن خالل مقتضيات القانون رقم ‪53-05‬‬
‫المتعلق بالتبادل اإللكتروني للمعطيات القانونية فإنه من الضروري المصادقة على المحرر‬
‫اإللكتروني من قبل السلطة الوطنية المكلفة باعتماد ومراقبة المصادقة اإللكترونية‪.1‬‬
‫وهذه هي جل الشروط الواجب توافرها في المحرر اإللكتروني وذلك إلضفاء الحجية على‬
‫هذا المحرر‪ ،‬إال أنه وبالرغم من تنظيم المشرع المغربي للعقود اإللكترونية فما زالت تتخللها‬
‫مجموعة من اإلشكاالت القانونية‪ ،‬وهذا ما سوف نعمل على توضيحه فيما بعد(ثانيا)‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإلشكاالت المتعلقة بالمحررات اإللكترونية‪.‬‬

‫إن اإلغراق في الرسمية وفي المبادئ التقليدية للتوثيق من شأنه الحرمان من نتائج ومميزات‬
‫ثورة اإلتصال الحديثة والمحررات اإللكترونية و التوقيع اإللكتروني‪ ،‬على خالف القوانين المدنية‬
‫الجديدة في التشريعات‪ 2‬المقارنة التي حاولت تعديل نصوصها بما يتالئم مع المعطيات الجديدة‬
‫للسرعة و اختصار الوقت و المسافات و التكاليف مع ضمان في نفس الوقت الثقة و الشفافية‪.‬‬
‫حيث أن البنية االقتصادية المغربية أصبحت تعتمد في جزء كبير منها على تحويالت الجالية‬
‫الموجودة بالخارج و التي اتجهت في السنوات األخيرة الى اإلستثمار في العقار لما لذلك من دالالت‬
‫مالية و اجتماعية و ثقافية لكن األمر ال يكون دائما إيجابيا ‪ ،‬فساحات المحاكم ال تخلو من قضايا‬
‫كان ضحيتها أحد أفراد الجالية الذين يفوضون عادة أحد أقاربهم لتدبير شؤونهم المالية و العقارية‬
‫ليفاجؤوا بعد ذلك بعملية نصب واحتيال و من ثم يكون من األفضل لهم مباشرة تعاقداتهم بصفة‬
‫‪3‬‬
‫شخصية ولوعن بعد من خالل استعمال األنترنيت و الفاكس و غيرها من األدوات التقنية الحديثة‬
‫التي تسهل عملية التعاقد و تربط بين األطراف على الرغم من المسافات التي تفصل بينهما في‬
‫وقت وجيز و بدون تكاليف مرهقة للطرفين‪.‬‬

‫‪ -1‬سهام الفرح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.72-71‬‬

‫‪ -2‬انظر القانون الصادر بتاريخ ‪ 1980/07/12‬المعدل للمادة ‪ 1348‬من القانون المدني الفرنسي‪.‬‬
‫‪ -3‬محمد الخضراوي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.157:‬‬
‫]‪[45‬‬
‫‪46‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫إال أن المحررات اإللكترونية آثارت عدة إشكاالت حول اعتراف المشرع المغربي بحجيتها‬
‫للتعبير عن اإليجاب والقبول و بناء أركان التعاقد‪ ،‬إذ أنه و بالوقوف على المقتضيات الخاصة‬
‫بالتوثيق بشقيه العدلي و العصري يتضح أن المشرع مزال متمسكا بالمفاهيم التقليدية للتعاقد و التي‬
‫يأتي في مقدمتها "مفهوم مجلس العقد " ‪ ،‬خصوصا عندما يتعلق األمر بالضمانات الشخصية و‬
‫العينية في الميدانين المدني و التجاري و التي بدورها ال يمكن إبرامها في محررات إلكترونية‪،‬‬
‫الشيء الذي يستوجب حضور األطراف في مجلس العقد‪ ،‬فالمعامالت التي ينصب مضمونها على‬
‫بيع أو شراء لألموال غير المنقولة؛ و هي العقارات سواء بطبيعتها أو بالتخصيص تتضمن قيمة‬
‫مالية‪ ،‬و تداولها يكون بقبضها باليد و ليس بالطريقة اإللكترونية‪ ،‬لذا إن التصرف فيها يخرج من‬
‫نطاق التعامل اإللكتروني‪ ،‬و هذا ما يستفاد من المادة ‪ 42‬من قانون رقم‬
‫‪ 53-05‬حيث نصت على أنه " استبعاد الحقوق العينية مؤقتا الى حين صدور مقتضيات تطبيقية"‪.‬‬
‫إال أن تلك اإلستثناءات ال مبرر لها‪ ،‬إذ أن الشكلية اإللكترونية أمر أقرته غالبية التشريعات‬
‫الحديثة بشأن العقود والمعامالت اإللكترونية‪ ،‬ومن ثم فإن إبرامها ال يقتصر على نوع معين من‬
‫العقود‪ ،‬بل إبرام كافة أنواع العقود إلكترونيا ولو كانت عقودا شكلية‪.1‬‬
‫خصوصا إذا علمنا أن السرعة هي الصفة التي تالزم المعامالت العقارية‪ ،‬وهذا األمر لن يتأتى‬
‫إال باإلعتماد على المحررات اإللكترونية بدل المسطرة المعقدة التي تمر بها المحررات التقليدية‬
‫الصادرة عن العدول أو الموثقين العصريين‪.‬‬
‫و إذا كان هدف المشرع المغربي في هذا اإلستثناء هو حماية للطرف الضعيف الذي ال إلمام‬
‫له بتقنيات اإلتصال و التعاقد اإللكتروني مستحضرا في ذلك أمية المجتمع المغربي‪ ،‬إال أن هذه‬
‫الحماية مبالغ فيها‪ ،‬إذ كيف للمشرع أن يستثني الضمانات الشخصية و العينية في الميدانين المدني‬
‫و التجاري و هو يسعى إلى تطبيق القانون رقم ‪ 53-05‬على الحقوق العينية ذاتها‪.2‬‬
‫و رغبة منا في إعطاء أمثلة أخرى توضح عدم مواكبة قوانين التوثيق للتقنيات الحديثة التي‬
‫تقوم عليها المعامالت في الوقت الراهن‪ ،‬نجد اإلشكال المتعلق بمسألة التوقيع من طرف المحرر‪،‬‬

‫‪ -1‬العاللي شرف‪ ،‬دفالي نور الدين‪ ،‬الشويخ خالد‪ ،‬إثبات العقد اإللكتروني‪ ،‬بحث لنيل شهادة اإلجازة في القانون الخاص‪ ،‬جامعة‬
‫القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مراكش‪ ،‬سنة ‪ ،2015/2014‬ص ‪.39‬‬
‫‪ -2‬محمد محروك‪ ،‬خصوصيات التوقيع اإللكتروني وحجيته في اإلثبات‪ ،‬ص ‪ ،19‬مقال منشور بالموقع اإللكتروني‬
‫‪ www.free.ebooks.info/léconomey/htm‬تاريخ الولوج ‪.2018/03/23‬‬
‫]‪[46‬‬
‫‪47‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫فإذا كانت بعض التشريعات المقارنة تجيز التوقيع بالبصمة أو الختم‪ ،‬فإن المشرع المغربي لم يأخذ‬
‫إ ال بالتوقيع و استبعد في المقابل كال من البصمة و الختم‪ ،‬و بالتالي فإذا كان األمر كذلك بالنسبة‬
‫للمحررات العادية سواء الرسمية أو العرفية‪ ،‬فإنه ال يمكن تصور اإلمضاء على المحررات‬
‫اإللكترونية‪.1‬‬
‫باإلضافة إلى أن هناك إشكال آخر يطرح بالنسبة للتوقيع الصادر من الموثق‪ ،‬فإذا كان التوثيق‬
‫الرسمي العادي ال يطرح أي إشكال ألنه يقوم على حضور أطراف العقد أمام الموثق الذي يقوم‬
‫بعملية التلقي في نفس المكان والزمان و يكسب بذلك قوة الحجية و قوة التنفيذ‪ ،‬فإن‬
‫المحرر اإللكتروني و بحكم التباعد الحاصل بين أطراف المحرر يبقى اإلشكال حول كيفية حضور‬
‫الموثق لمجلس العقد و إشهاده على تضمين األطراف في المحررات اإللكترونية لتوقيعاتهم و وضع‬
‫توقيعه‪ ،‬حيث أن تواجد الموثق يكون فقط لوضع توقيع األطراف ثم يرسل الوثيقة إلكترونيا‪.2‬‬
‫وبناء على ما سبق فإن اعتبار المشرع المغربي على أن الوثيقة تصبح رسمية إذا وضع‬
‫التوقيع اإللكتروني عليها أمام موظف عمومي له صالحية التوثيق كما أشار الى ذلك الفصل‬
‫‪ 417-2‬من ق ل ع‪ ،‬يكون بذلك المشرع قد ساوى بين المحررات العادية و المحررات اإللكترونية‬
‫برغم أن من خصوصيات هذه األخيرة عدم اجتماع أطراف المحرر في مجلس العقد بحكم البعد‬
‫الفاصل بينهما‪ ،‬لذلك كان من األجذر على المشرع تنصيب موثق إلكتروني يتسم باإلنحياز و‬
‫اإلستقاللية و موثوق فيه‪ ،‬و ترتكز وظائفه األساسية في إثبات مضمون المستندات و العقود‬
‫اإللكترونية و توثيقها‪.‬‬

‫‪ -1‬سهام الفرح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.74-73‬‬

‫‪ -2‬لعبيد محمد ياسين‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.78‬‬
‫]‪[47‬‬
‫‪48‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬اإلرهاصات العملية المؤثرة على المحرر الرسمي‪.‬‬

‫على غرار الصعوبات القانونية التي تعترض إنجاز المحرر الرسمي‪ ،‬ظهرت وبشكل متوقع‬
‫مجموعة من اإلرهاصات العملية التي كان لها اآلثار السلبي المباشر على العملية التوثيقية ومن ثم‬
‫على فكرة تعميم الرسمية على جميع التصرفات العقارية‪ ،‬في الوقت الذي يقتضي فيه المنطق‬
‫القانوني دراسة لمجموعة من اإلختالالت التي أفرزها الواقع العملي سواء على مستوى تزوير‬
‫المحررات الرسمية (الفقرة األولى)‪ ،‬وكذا في تنزيل المشرع للمقتضيات الخاصة بتحديد التكلفة‬
‫المالية المتطلبة إلنجاز المحرر التوثيقي (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬التزوير في المحررات الرسمية‪.‬‬
‫تعد جريمة التزوير في المحررات الرسمية واحدة من أكثر الجرائم خطورة وانتشارا في‬
‫مجتمعنا‪ ،‬ألنها تؤدي إلى اإلخالل بالثقة الالزم توفرها في هذه المحررات‪ ،‬وقد عرف الفصل‬
‫‪ 351‬من القانون الجنائي التزوير على أنه" تزوير األوراق هو تغيير الحقيقة فيها بسوء نية‬
‫تغييرا من شأنه أن يسبب ضررا متى وقع في محرر بإحدى الوسائل المنصوص عليها في‬
‫القانون"‪.‬‬
‫ومن خالل مقتضيات الفصل أعاله يتضح على أن جريمة التزوير قد ترتكب من طرف الجهة‬
‫المكلفة بالتوثيق (أوال)‪ ،‬أو من قبل األشخاص العاديين(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تزوير المحررات الرسمية من طرف الجهة المكلفة بالتوثيق‪.‬‬
‫حدد المشرع المغربي طرق تغيير حقيقة المحررات التي قد يرتكبها العدل أو الموثق أثناء‬
‫أدائهما لمهمتهما على سبيل الحصر في الفصل ‪ 1352‬من القانون الجنائي المغربي‪ ،‬بحيث ال يتحقق‬
‫التزوير إال إذا تم التغيير في المحرر بإحدى تلك الطرق‪.‬‬

‫‪ - 1‬ينص الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي على أنه" يعاقﺐ بالﺴﺠﻦ الﻤﺆبﺪ كل قاض أو مﻮﻇﻒ عﻤﻮمي وكل مﻮثق أو عﺪل‬
‫ارتﻜﺐ أثﻨاء قﻴامه بﻮﻇﻴفﺘه‪ ،‬تﺰويﺮا بإحﺪى الوسائل اآلتﻴة‪:‬‬
‫‪ -‬وضع توقيعات مزورة‬
‫‪ -‬تغيير المحرر أو الكتابة أو التوقيع؛‬
‫‪ -‬وضع أشخاص موهومين أو استبدال أشخاص بآخرين؛‬
‫‪ -‬كتابة إضافية أو مقحمة في السجالت أو المحررات العمومية‪ ،‬بعد تمام تحريرها أو اختتامها "‪.‬‬
‫]‪[48‬‬
‫‪49‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫والغاية من هذا الحصر هي حرص المشرع أن تكون دائرة األفعال التي توصف بالتزوير‪ ،‬معلومة‬
‫الحدود محصورة النطاق‪ ،‬حتى ال تدخل فيها حاالت أخرى من تغيير الحقيقة‪ ،‬ال تقتضي المصلحة‬
‫االجتماعية العقاب عليها‪.1‬‬
‫ويعد وضع توقيعات مزورة إحدى هذه األفعال‪ ،‬حيث تتحقق هذه الصورة عن طريق وضع‬
‫العدول أو الموثق في المحرر الصادر عنهما لتوقيع ينسبونه إلى الغير من أجل التغليط حول هوية‬
‫صاحب التوقيع‪ ،‬حتى ولو كانت بيانات المحرر صحيحة‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد صدر قرار‪2‬عن غرفة الجنايات بمحكمة اإلستئناف بوجدة الذي جاء فيه" حيث إن‬
‫الخبرة القضائية المنجزة أثبتت أن التوقيع الوارد برسم الهبة المطعون فيه بالتزوير‪ ،‬بعد مقارنته‬
‫بالتوقيع المنسوب إلى المشتكي أنه توقيع وهمي مزور لم يصدر عنه‪ ،‬مما تكون معه جناية التزوير‬
‫في محرر رسمي ثابتا في حق العدلين‪."...‬‬
‫كما يعتبر تغيير المحرر أو الكتابة أو التوقيع إحدى أساليب التزوير التي تؤدي إلى تشويه‬
‫المحرر بعد اإلنتهاء من تحريره‪ ،3‬وذلك عن طريق اإلضافة أو الحذف أو الشطب أو المحو‪،‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك قد يقوم العدل أو الموثق أثناء تحريره العقد بكتابة إسم شخص خيالي ال وجود‬
‫له في الواقع‪ ،‬أو إستبدال أشخاص بآخرين في المحرر الموثق فيراد به كتابة إسم شخص معين‬
‫موجود بدل اسم شخص أخر حقيقي‪ ...‬أو أن يعمد العدل أو الموثق إلى تغيير الحقيقة عن طريق‬
‫كتابة إضافة في المحرر أو إقحامها في السجالت الممسوكة لدى كل واحد منهما سواء في مذكرة‬
‫الحفظ أو مذكرة التحصين بعد إتمام تلقي العقد وتحريره والتوقيع عليه من األطراف‪.4‬‬
‫ولإلشارة فإن قيام الموثق أو العدل بكتابة مضمون الشهادة في مذكرة الحفظ لما جاء في الرسم‬
‫المسلم له من طرف طالب الشهادة ال يعتبر تزويرا وإنما مخالفة تستوجب إنذار العدل فقط‪.5‬‬
‫كما يعد إثبات صحة وقائع يعلم المحرر أنها غير صحيحة من أوسع طرق التزوير وأكثرها‬
‫وقوعا في الحياة العملية‪ ،‬فالعدل الذي يثبت في رسم البيع بأن فالن باع لشخص آخر عقارا في‬

‫‪ -1‬أحمد أمين‪ ،‬شرح قانون العقوبات‪ ،‬القسم الخاص‪ ،‬مكتبة النهضة بيروت‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،1964 ،‬ص ‪.290‬‬
‫‪ -2‬قرار رقم ‪ 575‬صادر عن غرفة الجنايات بمحكمة اإلستئناف بوجدة‪ ،‬بتاريخ ‪ ،2013/12/25‬في الملف الجنائي عدد‬
‫‪ ،12/236‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -3‬أحمد بنعجيبة‪ ،‬التزوير في المحررات‪ ،‬مجلة اإلشعاع‪ ،‬العدد ‪ ،23‬ماي ‪ ،2009‬ص ‪.185‬‬
‫‪ -4‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.205‬‬
‫‪ -5‬قرار محكمة اإلستئناف بفاس‪ ،‬صادر بتاريخ ‪ ،2003/10/22‬ملف رقم ‪ 3/03/1038‬غير منشور‪ ،‬أورده لعبيد محمد ياسين‪،‬‬
‫م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.94‬‬
‫]‪[49‬‬
‫‪50‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ملكه بثمن معين والحال أن المالك لم يسبق له أن مارس هذا التصرف أمام هذا العدل‪ ،‬والموثق‬
‫الذي يضع في المحرر تاريخا غير التاريخ الحقيقي يرتكب جريمة التزوير‪.1‬‬
‫وبالتالي فإن كل تغيير يقوم به العدل أو الموثق في التصريحات أو إتفاقات األطراف يعتبر‬
‫تزويرا‪ ،‬وكمثال على ذلك أن يتواطأ أحد المتعاقدين مع موثق على الزيادة في ثمن البيع أو الخفض‬
‫منه‪ ،‬أو إدعاء صحة وقائع غير صحيحة‪ ،‬أو تفويت مال غير قابل للتفويت أو عدم تسليم األموال‬
‫إلى أصحابها‪ ،‬وهذا ما أدرجته إستئنافية الرباط في إحدى قراراتها‪ 2‬الذي جاء فيه على أنه " وحيث‬
‫أن المتهم الموثق كان يسلم الضحايا إشهادا من طرفه يتضمن إيداعا لمبالغ نقدية من أجل شراء‬
‫عقارات في ملك الدولة رغم علمه بأن اإلجراءات المتعلقة ببيع تلك العقارات لم تتم بعد‪ ،‬ورغم‬
‫علمه آيضا بأن بعضها مصنف ضمن المآثر التاريخية وال يمكن بيعها‪ ،‬وأن صفته كموثق تجعله‬
‫يعلم بعدم قابليتها للبيع ‪ ،‬وأنها تخرج عن دائرة اختصاصه الترابي ومع ذلك يوهم الضحايا بإمكانية‬
‫إقتنائها ويدفعهم بذلك إلى اإلضرار بمصالحهم المالية‪..‬كما توبع الموثقان كذلك في صنع شهادة‬
‫تتضمن وقائع غير صحيحة بغية اإلستيالء على أموال الشركة‪."...‬‬
‫ورغبة من المشرع في التقليص من هذه الجريمة فقد شدد في العقوبة المقررة على كل موثق‬
‫أو عدل ثبت في حقه ارتكاب تزويرا في عقد توثيقي أثناء مزاولته لمهامه‪ ،‬وذلك طبقا لمقتضيات‬
‫الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي المغربي‪ ،‬كما جاءت وزارة العدل والحريات بمجموعة من‬
‫التوصيات بغية تعزيز ضمانات استقرار المعامالت العقارية وحماية األمن التعاقدي والحد من‬
‫ظاهرة التزوير القاضية بتجهيز مكاتب المكلفين بتحرير العقود بكاميرات من أجل التسجيل السمعي‬
‫والبصري أثناء عملية التحرير‪ ،‬واإلحتفاظ بها قصد الرجوع إليها عند اإلقتضاء‪.3‬‬
‫إال أنه وفي غياب الصفة اإللزامية لتفعيل هذه التقنية وعدم أخد القضاء بخصوصها في اإلثبات‬
‫يحول دون إمكانية تنفيذها على أرض الواقع‪ ،‬خصوصا إذا علمنا أن معظم العدول يحررون العقود‬
‫خارج مكاتبهم‪.‬‬

‫‪ -1‬أحمد بنعجيبة‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.71‬‬

‫‪ -2‬قرار صادر بتاريخ ‪ 2011/01/18‬عن محكمة اإلستئناف بالرباط في الملف عدد ‪ ،22/2010/368‬أورده حسام الدين اليوبي‪،‬‬
‫م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.50‬‬
‫‪ -3‬د‪.‬إدريس الفاخوري‪ ،‬أشغال اليوم الدراسي حول ظاهرة اإلستيالء على عقارات الغير‪ :‬األسباب وسبل التصدي‪ -‬قراءة على‬
‫ضوء الرسالة الملكية المؤرخة في ‪ ،2016/17/30‬بوجدة سنة ‪ ،2017/07/15‬ص ‪.15‬‬
‫]‪[50‬‬
‫‪51‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫تانيا‪ :‬تزوير المحررات الرسمية من قبل األشخاص العاديين‪.‬‬

‫إن ارتكاب جريمة تزوير المحررات الرسمية ال تقتصر فقط على الجهة الموثقة بل تتعداها‬
‫إلى األشخاص العاديين‪ ،‬وعليه فقد حدد المشرع المغربي األفعال التي يعد ارتكابها من طرف‬
‫األشخاص العاديين تزويرا‪ ،‬وذلك قصد الوصول إلى منافع ومصالح قد ال تتحقق لهم بواسطة‬
‫المحرر الرسمي الصحيح‪ ،1‬حيث ينص الفصل ‪ 354‬من القانون الجنائي المغربي على أنه " يعاقب‬
‫بالسجن من عشر إلى عشرين سنة كل شخص‪ ،‬عدا ما أشير إليهم في الفصل السابق‪ ،‬يرتكب‬
‫تزويرا في محرر رسمي أو عمومي بإحدى الوسائل اآلتية‪:‬‬
‫‪ ‬بالتزييف أو التحريف في الكتابة أو التوقيع؛‬
‫‪ ‬باصطناع اتفاقات أو تضمينات أو التزامات أو إبراء أو بإضافتها في تلك المحررات بعد‬
‫تحريرها؛‬
‫‪ ‬بإضافة أو حذف أو تحريف الشروط أو التصريحات أو الوقائع التي خصصت تلك‬
‫المحررات إلثباتها أو اإلدالء بها؛‬
‫‪ ‬بخلق أشخاص وهميين أو استبدال أشخاص بآخرين"‪.‬‬
‫وانطالقا من مقتضيات الفصل أعاله يعد التزييف أو التحريف في الكتابة أو التوقيع من بين‬
‫أشكال التزوير الذي يقدمون األشخاص العاديين على ارتكابها‪ ،‬ويقصد بالتزييف تزوير التوقيعات‬
‫أو تقليد الكتابة‪ ،‬وال يلزم فيهما اتقانهما‪ ،‬بل يكفي خداع الشخص العادي وإيهامه بصدور التوقيع أو‬
‫الكتابة ممن يراد نسبتها إليه‪ ،‬كما ال يشترط أن ينصب التزييف على المحرر بأكمله‪ ،‬بل يكفي أن‬
‫يمس عبارة أو كلمة أو رقم أو إمضاء فيه‪ .2‬كما أكدت على ذلك محكمة اإلستئناف بالرشيدية بإحدى‬
‫قراراتها‪.3‬‬

‫‪ -1‬حياة الصابري‪ ،‬مدى تأثير إقرار رسمية التصرفات العقارية في استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في‬
‫قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪،2014/2013‬‬
‫ص ‪.56‬‬
‫‪ -2‬جواد بوكالطة‪ ،‬جريمة التزوير في المحررات في نطاق التشريع المغربي والمقارن‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪،‬‬
‫سنة ‪ ،2009‬الطبعة الثانية‪ ،‬ص ‪.112‬‬
‫‪ -3‬قرار صادر بتاريخ ‪ 2007/7/24‬عن غرفة الجنايات اإلستئنافية بمحكمة اإلستئناف بالرشيدية‪ ،‬رقم ‪ ،2007/60‬غير منشور‪.‬‬
‫]‪[51‬‬
‫‪52‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫أما التحريف فهو كل تغيير يقع على التوقيع أو الكتابة‪ ،‬وغايته الغش وإخفاء الحقيقة‪ ،‬ويمكن‬
‫أن يتم بجميع طرق التغيير التي تم اإلشارة إليها في تغيير المحرر أو الكتابة أو التوقيع من قبل‬
‫العدل أو الموثق‪ ،‬كما ال يشترط أن يقع على المحرر بأكمله بل يكفي وقوعه على جزء منه‪.‬‬
‫وفيما يخص اإلصطناع المشار إليه في الفصل الذي سبق ذكره باعتباره شكل من أشكال‬
‫التزوير المرتكب من قبل األشخاص العاديين فإنه يتحقق إما بخلق محرر لم يكن له وجود من قبل‬
‫أو بخلق محرر ليحل محل محرر آخر بعد التعديل في شروطه أو بدون تعديل فيه‪ ،‬كما يمكن أن‬
‫يتحقق اإلصطناع بجمع أجزاء سند ممزق ولصق بعضها ببعض بحيث يعود السند إلى حالته‬
‫األولى‪.‬‬
‫كما أن قيام أحد أطراف العقد بأي إضافة أو حذف أو تحريف الشروط أو التصريحات أو‬
‫الوقائع أثناء تدوين المحرر يعد هو األخر تزوير‪ ،‬وكمثال على التزوير باإلضافة؛ تدوين الموثق‬
‫أو العدل بناء على تصريح أحد المتعاقدين شرطا في العقد غير متفق عليه بين المتعاقدين‪ ،‬كعدم‬
‫تنصيص الموثق في العقد على أن العقار مثقل برهن أو بحجز‪ ،‬أما فيما يتعلق بالتحريف فيتم مثال‬
‫باإلشهاد أمام العدلين بأن العقار مملوك مناصفة بين الزوجين في حين يعلم الشهود بأن الزوجة هي‬
‫المالكة الوحيدة للعقار‪.1‬‬
‫وتجدر اإلشارة أنه إذا كان المملي ليس طرفا في العقد ‪ ،‬كأن يشهد شهود رسم الملكية أمام‬
‫العدلين بأن المشهود له يحوز العقار المشهود فيه‪ ،‬رغم علمهم بأنه فقط كان بكتريه‪ ،‬فإن المصرح‬
‫ال يعاقب بنص الفصل ‪ 354‬من القانون الجنائي وإنما تطبق عليه مقتضيات الفصل ‪ 355‬من نفس‬
‫القانون الذي ينص على أنه" يعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات‪ ،‬وغرامة من مأتين إلى‬
‫خمسمائة درهم كل شخص ليس طرفا في المحرر‪ ،‬أدلى أمام العدل بتصريحات يعلم أنها مخالفة‬
‫للحقيقة"‪.‬‬
‫ومن بين حاالت التزوير آيضا نجد الحالة التي يعمد من خاللها أحد أطراف العقد إلى خلق‬
‫أشخاص وهميين أو استبدال أشخاص بآخرين‪ ،‬بحيث تشمل هاتان الطريقتان انتحال المتهم لشخصية‬
‫غير شخصيته الحقيقية‪ ،‬أو تقمص اسم غير إسمه الصحيح‪ ،‬كأن ينتحل المتهم شخصية تحمل نفس‬

‫‪ -1‬إيمان السائح‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.213‬‬

‫]‪[52‬‬
‫‪53‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫اسمه الشخصي والعائلي ويقوم ببيع عقار في اسم المنتحل‪ ،‬على أساس أنه هو مالكه‪ ،‬وهذا ما أكده‬
‫القضاء في عدة أحكام حيث جاء في حكم‪ 1‬صادر عن المحكمة اإلبتدائية بالرباط ما يلي" وحيث أن‬
‫الضنين قام بتوقيع الوثيقة المسلمة له من قبل شركة‪ ...‬والخاصة بإذن المالك‪ ،‬فإن ذلك يعتبر كافيا‬
‫لتطبيق الفصل ‪ 358‬من القانون الجنائي المتعلق بالتزوير في محرر عرفي‪ ،‬وذلك باستبدال‬
‫شخص بآخر واإلشهاد عليه بأنه ذلك الشخص ‪ ،‬إذ أن الشهادة الموقعة من قبل الضنين تخص‬
‫المالك والحال أن الضنين لم يعد مالكا‪ ،‬ألن العقد الذي تم بينه وبين المالك األصلي هو مجرد وعد‬
‫بالبيع ولم يكتسب بعد الضنين ملكية الفيال المبيعة‪ ،‬األمر الذي تكون معه العناصر التكوينية للفصل‬
‫‪ 355‬من القانون الجنائي قائمة في نازلة الحال يتعين مؤاخدة الضنين من أجلها‪ ."...‬ونفس التوجه‬
‫سارت عليه محكمة اإلستئناف بالرشيدية في إحدى قراراتها‪.2‬‬
‫ونظرا ألهمية المحررات الرسمية وما توفره من ضمانات قانونية وصيانة لحقوق المتعاقدين‪،‬‬
‫فقد أجاز المشرع للطرف الذي تضررت مصالحه جراء تزوير المحرر من سلوك مسطرة الزور‬
‫الفرعي‪.3‬‬
‫وعموما يمكن القول أن استمرار هذا الوضع من شأنه تأخير تنزيل التوجيهات التشريعية‬
‫الرامية إلى العمل برسمية العقود بشكل مطلق‪ ،‬في الوقت الذي يالحظ ارتفاع هامش اإلستهتار‬
‫واإلستخفاف من لدن من أوكلهم المشرع القيام بالمهمة التوثيقية وتحقيق العدالة العقارية بصفة‬
‫خاصة من جهة‪ ،‬وعدم جاهزية الظروف المحيطة بذلك بصفة عامة من جهة أخرى‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬مصاريف توثيق المحرر‪.‬‬
‫إذا كان المشرع قد اتجه نحو تعميم الرسمية من خالل إلزامه بتوثيق التصرفات العقارية في‬
‫العقود الرسمية أو ثابتة التاريخ‪ ،‬وذلك لما تلعبه من دور في حماية حقوق المتعاقدين و صيانتها من‬
‫العبث و الضياع‪ ،‬و كذا تحقيق اإلستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬فكانت بذلك هذه المحررات‬

‫‪ -1‬حكم المحكمة االبتدائية بالرباط‪ ،‬صادر بتاريخ ‪ ،2008/12/07‬ملف جنحي رقم ‪ ،08/23/148‬غير منشور‪ ،‬أورده لعبيد‬
‫محمد ياسين‪ ،‬ص‪.93-92 :‬‬
‫‪ -2‬قرار صادر بتاريخ ‪ 2006/7/18‬عن غرفة الجنايات بمحكمة اإلستئناف بالرشيدية ‪ ،‬ملف جنائي رقم ‪ ،2006/32‬قرار عدد‬
‫‪ ،71‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -3‬عرف الدكتور إدريس العلوي العبدالوي الزور الفرعي‪ ،‬على أنه" مجموعة من اإلجراءات التي يقتضي اتباعها إلثبات‬
‫التزوير في األوراق سواء كانت رسمية أم عادية"‪ .‬راجع في ذلك كتاب وسائل اإلثبات في التشريع المغربي‪ ،‬طبعة ‪،1977‬‬
‫مطبعة فضالة المحمدية‪ ،‬ص‪.72‬‬
‫]‪[53‬‬
‫‪54‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫الصادرة عن ذوي اإلختصاص هي الوسيلة الفعالة المقصودة من طرف المشرع و التي من شأنها‬
‫تحقيق كل هذه الغايات‪.‬‬
‫لكن المشرع و كعادته لم يولي أي اهتمام لمفهوم القدرة االجتماعية في الوقت الذي يضفي هو‬
‫نفسه هذا الوصف األخير على القاعدة القانونية‪ ،‬و ال للظروف االقتصادية التي نالت اهتماما من‬
‫أكثر التشريعات حداثة‪ ،‬فكان الجديد الذي عاصر صدور القانون رقم ‪ 39-08‬المتعلق بمدونة‬
‫الحقوق العينية تحديد و حصر األشخاص الذين يمكنهم و دون غيرهم توثيق التصرفات العقارية‬
‫في المحررات الرسمية أو ثابتة التاريخ وفق مسطرة خاصة‪ ،‬فكانت نتيجة ذلك إضافة أعباء مالية‬
‫أخرى أصبح يتطلبها إنجاز العقد التوثيقي و يتحملها أحد األطراف بناءا على طبيعة المعامالت‬
‫التعاقدية و اختالف المركز القانوني ‪ ،1‬الشيء الذي يدفع المواطنين السيما الفئة الهشة ذات الوضعية‬
‫الضعيفة في المجتمع إلى اللجوء لتوثيق تصرفاتهم العقارية في المحررات العرفية‪ ،‬نظرا لسرعة‬
‫إنجازها و بساطة التكاليف و كذا سهولة اإلجراءات‪ ،‬و هذا ما يجعلها مالذا و مقصدا للكثير من‬
‫المواطنين الذين يحرصون على إنجاز معامالتهم في وقت قياسي و بأقل تكلفة‪ ،‬حيث تكون المصادقة‬
‫على صحة إمضاءات أصحابها في وقت ال يتعدى ‪ 10‬دقائق‪ ،‬و يتم تسجيلها في مكتب التسجيل‬
‫في الحين‪ ،‬كما يتم تقييدها في المحافظة العقارية في ذات الوقت‪ ،‬إال أن هذه اإلمتيازات ال تبعث‬
‫دائما الراحة و اإلطمئنان للمتعاقدين‪ ،‬و إنما تكون في غالب األحيان أوراق خالية من أي إثبات‪،‬‬
‫خاصة أمام القضاء الذي يبين عيوبها و مكامن خللها‪ ،‬بحيث جاء في حكم‪ 2‬البتدائية الرشيدية تؤكد‬
‫فيه على أنه " وحيث أن ما أدلى به الطاعن من وثائق لتأييد دعواه ال يرقى لدرجة المحرر الثابت‬
‫التاريخ الذي ينعقد به البيع ‪."...‬‬
‫و هذا ما يؤثر سلبا على تصرفات المواطنين العقارية التي غالبا ما تكون خارجة عن نطاق‬
‫القانون و تساهم في انتشار ظاهرة السكن العشوائي و البناء غير الصحي‪.3‬‬
‫كما أن التسيب والفوضى الذي يعرفه هذا الميدان أفرز مجموعة من الظواهر كالنصب‬
‫واالحتيال في مجال الملكية العقارية والتي تتم بواسطة عقود عرفية يتم تحريرها من طرف مدلسين‬

‫‪ -1‬حسام الدين اليوبي ‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 48‬‬

‫‪ -2‬حكم صادر المحكمة اإلبتدائية بالرشيدية عدد ‪ ،2017/1401/65‬بتاريخ ‪ ،2017/12/06‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -3‬ذ‪ .‬عبد السالم البوريني ‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 281-280‬‬
‫]‪[54‬‬
‫‪55‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫ال يقدرون مسؤولية ما يقومون به؛ ألن المحررين للمحررات العرفية ال يتحملون مسؤولية األخطاء‬
‫التي برتكبونها‪.1‬‬
‫هذا من جهة و من جهة أخرى فإذا كان المشرع قد حدد في خطة العدالة قيمة األتعاب التي‬
‫يستحقونها العدول عن مهامهم التوثيقية‪ ، 2‬فإن تحديد التعريفة المستحقة بالنسبة للموثقين –‬
‫العصرين‪ -‬تبقى معلقة بصدور قانون التنظيمي حسب منطوق المادة ‪ 15‬من القانون رقم ‪32-09‬‬
‫المنظم لمهنة التوثيق حيث جاء فيها على أنه " للموثق الحق في أتعاب يحدد مبلغها و طريقة‬
‫استفائها بنص تنظمي "‪ ،‬و أمام هذا التأخر في صدور هذا القانون التنظيمي‪ ،‬و عدم التعرض في‬
‫المرسوم التطبيقي لهذا القانون لهذه المسألة يبقى فقط خيار الخضوع للعرف الجاري به العمل منذ‬
‫مدة‪.‬‬
‫كما يطرح إشكال آخر عندما يتعلق األمر بمشروع بناء مجموعات سكنية تضم مئات أو آالف‬
‫الشقق و المحالت‪ ،‬فإن تطبيق مقتضيات الفصلين ‪ 618-3‬و ‪ 618-4‬من ق ل ع يصبح صعبا‬
‫إذا لم نقل مستحيال على المستوى اللوجستيكي و المادي حيث يجب توفير آالف النسخ‪ ،‬بعدد الشقق‬
‫و المحالت‪ ،‬من دفتر التحمالت و التصاميم الهندسية و غيرها من الوثائق الواجب إرفاقها بالعقد و‬
‫هذا ما من شأنه رفع التكلفة بالنسبة للمشتري‪ ،‬بحيث كان من األولى في مثل هذه الحاالت اإلكتفاء‬
‫بوضعها ‪-‬الوثائق‪ -‬لذى محرر العقد سواء كان عدال أو موثقا و تخويل المشتري حق اإلطالع‬
‫‪3‬‬
‫عليها‪.‬‬
‫و عليه إن تقرير مبدأ تحرير جميع التصرفات العقارية بموجب محررات رسمية تحرر من‬
‫طرف العدول أو الموثقين مهما كانت قيمتها فيه ضرر واضح على المواطنين عندما تكون قيمة‬
‫تلك التصرفات ضئيلة‪ ،‬كما في حالة نصيب في اإلرث ضئيل يوجد بمنطقة نائية و يتعلق بأرض‬
‫البور‪ ،‬و سيؤدي ذلك إ لى تخلي كثير من المواطنين عن المطالبة بحقوقهم إن كانت ضئيلة‪ ،‬ألن‬
‫مصاريف تحرير العقد قد تستغرق أو تفوق قيمة العقار موضوع التصرف و في ذلك ضرر واضح‬

‫‪ -1‬د عبد المجيد الكتاني‪ ،‬نظام التوثيق بالمغرب في ضوء مستجدات ‪ 32-09‬والقانون ‪ 39-08‬والقوانين ذات الصلة‪ ،‬مجلة القبس‬
‫المغربية‪ ،‬العدد الخامس‪ ،‬ص ‪.137‬‬
‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 40‬من قانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة على أنه " يتقاضى العدول عن الشهادات التي يتلقونها أجورا‬
‫طبق التعريفة الملحقة بهذا المرسوم ما لم تكن هناك نصوص خاصة فيعمل بها "‪.‬‬
‫‪ -3‬محمد الخضراوي ‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪.165‬‬
‫]‪[55‬‬
‫‪56‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫على الفقراء بالخصوص‪ ،‬و بذلك يتعين تعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية بحيث تقتصر‬
‫إلزام تحرير التصرفات العقارية بعقود رسمية على الحقوق التي تتجاوز قيمتها ‪ 100000‬درهم‬
‫مثال أو ما شابه ذلك‪.1‬‬
‫وبناء على ما سبق يمكن القول أنه في ظل المتغيرات االقتصادية و االجتماعية أصبح الوضع‬
‫يحتم على المشرع التنزيل المعقلن للمقتضيات القانونية المتعلقة بإنجاز المحرر البعيدة عن العبث‬
‫التشريعي المألوف الخاضع في كثير من األحيان للتصورات اإليديولوجية لبعض الفعاليات‪ ،‬و‬
‫العمل على الموازنة بين حقوق األطراف و مصالح الجهات الموثقة‪ ،‬و مصلحة الدولة في تحصيل‬
‫الرسوم‪.‬‬

‫‪ -1‬ذ إبراهيم بحماني‪ ،‬توسيع مجال مدونة الحقوق العينية لتشمل جميع األنظمة العقارية وتوحيد القوانين والمساطر المتعلقة‬
‫بالنزاعات العقارية‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية حول العقار والتعمير واالستثمار‪ ،‬مركز إدريس الفاخوري للدراسات واألبحاث في‬
‫العلوم القانونية بوجدة‪ ،‬يومي ‪ 25‬و‪ 26‬نونبر ‪ ،2016‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬الجز األول‪ ،‬ص ‪.248‬‬
‫]‪[56‬‬
‫‪57‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫خامتة‪:‬‬
‫وختاما يمكن القول أن مؤسسة التوثيق الرسمي بشقيها العدلي والعصري تلعب دورا مهما‬
‫في حماية الملكية العقارية والمساهمة في استقرار المعامالت والتصرفات الواردة عليها‪ ،‬نظرا‬
‫لكونها تتضمن أشخاصا ذوي كفاءة علمية وعملية تؤهلهم لصيانة عقود سليمة شكال ومضمونا‪،‬‬
‫قادرة على حماية وصيانة حقوق وأموال المتعاقدين من الضياع‪ ،‬وكذا تجنب أي نزاع قد يشوش‬
‫عليهم التصرف في ممتلكاتهم‪ ،‬فالموثق سواء كان عدال أو موثقا عصريا يسعى إلى أن يكون‬
‫إتفاق الطرفين قد تم وفق للقواعد المقررة قصد درء كل األخطار والمشاكل التي يمكن أن تثار‬
‫‪.‬بعد إبرام العقد‬
‫غير أنه إذا كان تحقيق األمن العقاري هو الغاية التي يسعى إليها المشرع المغربي ويؤكد‬
‫عليها من خالل نيته نحو التوجه لرسمية العقود في المعامالت العقارية وعمله على تعميمها‪ ،‬فإنه‬
‫يتعين بداية اإلنتقال من مجرد الرغبة التشريعية إلى العمل على إيجاد حلول لإلشكاالت التي تتخلل‬
‫النظام التوثيقي ككل‪ ،‬سواء على المستوى القانوني أو على المستوى العملي والتي يمكن إجمال‬
‫بعضها فيما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬التعارض بين أحكام المنظمة لمهنة التوثيق العصري مع خطة العدالة‬
‫‪ ‬عدم تحديد المشرع لطبيعة المحررات الثابتة التاريخ والمقصود منها‪ ،‬مما يجعل‬
‫مبدأ إقرار الرسمية مجرد شعار ال أقل وال أكثر في ظل وجود إزدواجية التوثيق‪.‬‬
‫‪ ‬اإلبقاء على الفصل ‪ 92‬من ق م م الذي يشكل ثغرة خطيرة تمكن الجناة من التهرب‬
‫من العقاب وتشجعهم على استعمال المحررات المزورة‪ ،‬طالما أن بإمكانهم سحبها‬
‫متى شعروا بقرب إنزال العقاب بهم‪ ،‬أما إذا لم يتم الطعن فيها فهم يكتسبون بها‬
‫حقوقا ليست لهم‪ ،‬وهو ما يشجع على نهب أموال وحقوق الناس‪.‬‬
‫ولتجاوز هذه الصعوبات ال يسعنا سوى المناداة بضرورة إعادة النظر في بعض المقتضيات‬
‫القانونية حتى تؤدي الغايات المنشودة منها بإيجابية أكثر وبفعالية أكبر‪ ،‬وذلك وفقا لما يلي‪:‬‬

‫]‪[57‬‬
‫‪58‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ ‬العمل على تعديل وتتميم المقتضيات الواردة في قانون اإللتزامات والعقود خاصة‬
‫تلك المضمنة في الفصل ‪ 489‬لجعلها قادرة على استيعاب المفاهيم والتقنيات الحديثة‬
‫لتحرير العقود‪ ،‬وإشهار التصرفات الواردة على العقارات والمنقوالت ذات الطبيعة‬
‫الخاصة‪.‬‬
‫‪ ‬إعادة النظر في النصوص المكونة للنظام القانوني الخاص بالعقار والحقوق العينية‬
‫العقارية‪.‬‬
‫‪ ‬تفعيل التوصيات المتمحصة عن الندوات والمناظرات ألن أغلبها يمس بجوهر الخلل‬
‫في المنظومة التوثيقية ويقدم البديل على شكل اقتراحات من شأنها تجاوز الصعوبات‬
‫القانونية والعملية معا‪.‬‬
‫‪ ‬اإلستناد إلى اإلجتهادات القضائية واإلتجاهات الفقهية ذات األساس المنطقي التي‬
‫تعطي حلول تتماشى مع اإلطار القانوني المنظم ألحكام توثيق التصرفات‬
‫العقارية‪.‬‬

‫]‪[58‬‬
‫‪59‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫امللحق رقم‬

‫‪1‬‬

‫]‪[59‬‬
‫‪60‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[60‬‬
‫‪61‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫منوذج للمحرر الرمسي الذي ينجزه املوثق‪:‬‬

‫]‪[61‬‬
‫‪62‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[62‬‬
‫‪63‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[63‬‬
‫‪64‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫مناذج للمحررات الرمسية اليت ينجزها العدول‪:‬‬

‫]‪[64‬‬
‫‪65‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[65‬‬
‫‪66‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫امللحق رقم‬

‫‪2‬‬

‫]‪[66‬‬
‫‪67‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[67‬‬
‫‪68‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[68‬‬
‫‪69‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[69‬‬
‫‪70‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[70‬‬
‫‪71‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[71‬‬
‫‪72‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[72‬‬
‫‪73‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[73‬‬
‫‪74‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[74‬‬
‫‪75‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[75‬‬
‫‪76‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[76‬‬
‫‪77‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[77‬‬
‫‪78‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[78‬‬
‫‪79‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫]‪[79‬‬
‫‪80‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫الئحة المراجع‪:‬‬

‫‪ -‬د‪ .‬إدريس الفاخوري‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪ ،14-07‬طبعة ‪، 2013‬‬
‫دار النشر و المعرفة‪.‬‬
‫‪ -‬د‪ .‬إدريس الفاخوري‪ ،‬الحقوق العينية وفق القانون ‪ ،39-08‬طبعة ‪ ،2013‬دار النشر‬
‫والمعرفة‪ ،‬ص ‪.‬‬
‫‪ -‬إدريس العلوي العبدالوي‪ ،‬وسائل اإلثبات في التشريع المغربي‪ ،‬طبعة ‪ ،1977‬مطبعة فضالة‬
‫المحمدية‪.‬‬
‫‪ -‬د‪.‬أحمد بن محمد خرطة‪ ،‬صياغة العقود الرسمية و الثابتة التاريخ وفق آخر التشريعات‬
‫المغربية‪ ،‬طبعة ‪ ،2017‬مكتبة الرشاد‪،‬سطات‪.‬‬
‫‪ -‬أحمد أبو الوفا‪ ،‬التعليق على نصوص قانون اإلثبات‪ ،‬منشآة المعارف اإلسكندرية‪ ،‬الطبعة‬
‫‪.1987‬‬
‫‪ -‬أحمد أمين‪ ،‬شرح قانون العقوبات‪ ،‬القسم الخاص‪ ،‬مكتبة النهضة بيروت‪ ،‬الطبعة الثانية‪،‬‬
‫‪.1964‬‬
‫‪ -‬جواد بوكالطة‪ ،‬جريمة التزوير في المحررات في نطاق التشريع المغربي والمقارن‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬سنة ‪ ،2009‬الطبعة الثانية‪.‬‬
‫‪ -‬د‪.‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬مصادر االلتزام‪ ،‬الكتاب الثاني للمسؤولية المدنية‪ ،‬دار األمان الرباط‪،‬‬
‫الطبعة الخامسة‪.‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬مصادر االلتزام‪،‬‬
‫منشآة المعارف اإلسكندرية ‪.2004‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬نظرية االلتزام‬
‫بوجه عام‪ ،‬االثبات‪ ،‬آثار االلتزام‪ ،‬دار إحداث التراث العربي‪ ،‬بيروت لبنان (دون ذكر تاريخ‬
‫الطبع)‪.‬‬

‫]‪[80‬‬
‫‪81‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ -‬محمد الربيعي‪ ،‬األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم‪ ،‬دراسة على ضوء‬
‫التوثيق العدلي والتوثيق العصري‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية مراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬سنة‬
‫‪.2008‬‬
‫‪ -‬محمد الهاشمي التسولي‪ ،‬المحامي وتحرير العقود‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬
‫‪.2006‬‬
‫‪ -‬د‪ .‬محمد محروك‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة ‪ -‬البيوعات واألكرية الواردة على العقار في‬
‫ضوء أخر التعديالت‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬مكتبة المعرفة مراكش‪.‬‬
‫‪ -‬نور الدين الناصري‪ ،‬المعامالت واإلثبات في مجال االتصاالت الحديثة‪ ،‬سلسلة الدراسات‬
‫القانونية المعاصرة‪ ،‬العدد ‪ ،12‬الطبعة األولى ‪1428‬ه‪2007/‬م‪.‬‬

‫‪ -‬إيمان السائح‪ ،‬الضمانات القانونية للعقود الرسمية ودورها في استقرار الملكية العقارية‪،‬‬
‫أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪.2015/2014‬‬
‫‪ -‬محمد زعاج‪ ،‬آثار تعدد التشريعات واألنظمة العقارية والتوثيقية على السياسة العقارية‬
‫بالمغرب‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪.2016/2015‬‬

‫‪ -‬الوزاني سكينة‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية‬
‫والقوانين الخاصة‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني واألعمال‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية بطنجة‪ ،‬سنة ‪.2014/2013‬‬

‫]‪[81‬‬
‫‪82‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ -‬الفقية بشرى‪ ،‬المعامالت العقارية وإشكالية توثيقها بالمغرب‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬ماستر العقار والتنمية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية طنجة‪ ،‬سنة ‪.2013/2012‬‬
‫‪ -‬لعبيد محمد ياسين‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية‪ ،‬بحث لنيل‬
‫دبلوم الماستر في الشريعة والقانون‪ ،‬جامعة القرويين كلية الشريعة فاس‪-‬سايس‪ ،‬سنة‬
‫‪1434‬ه‪2013/‬م‪.‬‬
‫‪ -‬لمياء الفركاتي‪ ،‬توثيق المعامالت العقارية في المحررات الرسمية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات‬
‫العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد‬
‫األول ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2007/2006‬‬
‫‪ -‬حياة الصابري‪ ،‬مدى تأثير إقرار رسمية التصرفات العقارية في استقرار المعامالت العقارية‪،‬‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2014/2013‬‬
‫‪ -‬حسام الدين اليوبي‪ ،‬دور رسمية العقود في تحقيق األمن العقاري‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في‬
‫العلوم القانونية شعبة القانون المدني‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية أكدال‪ ،‬سنة ‪.2017-2016‬‬
‫‪ -‬عمر أوتيل‪ ،‬التوثيق ودوره في استقرار المعامالت العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية‪،‬‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬سنة ‪.2013/2012‬‬
‫‪ -‬سهام الفرح‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء القوانين الخاصة‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‬
‫في قانون العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية و االجتماعية‬
‫وجدة‪ ،‬سنة ‪.2012/2011‬‬
‫‪ -‬سمية الشيخ علي‪ ،‬إشكالية التوفيق بين إستقرار المعامالت وحماية الملكية العقارية‪ ،‬بحث لنيل‬
‫دبلوم الماستر في القانون الخاص ‪ ،‬ماستر العقار والتنمية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق طنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2013-2012‬‬

‫]‪[82‬‬
‫‪83‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ -‬العاللي شرف‪ ،‬دفالي نور الدين‪ ،‬الشويخ خالد‪ ،‬إثبات العقد اإللكتروني‪ ،‬بحث لنيل شهادة‬
‫اإلجازة في القانون الخاص‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية مراكش‪ ،‬سنة ‪.2015/2014‬‬
‫‪ -‬صفاء كريم‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية‪ ،‬بحث لنيل شهادة‬
‫االجازة في القانون الخاص‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد هللا‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية ظهر المهراز فاس ‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2016/2015‬‬

‫‪ -‬إدريس الفاخوري‪ ،‬أشغال اليوم الدراسي حول ظاهرة اإلستيالء على عقارات الغير‪ :‬األسباب‬
‫وسبل التصدي‪ -‬قراءة على ضوء الرسالة الملكية المؤرخة في ‪ 2016/17/30‬بوجدة‪ ،‬سنة‬
‫‪.2017/07/15‬‬
‫‪ -‬إبراهيم بحماني‪ ،‬توسيع مجال مدونة الحقوق العينية لتشمل جميع األنظمة العقارية وتوحيد‬
‫القوانين والمساطر المتعلقة بالنزاعات العقارية‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية حول العقار والتعمير‬
‫واالستثمار‪ ،‬مركز إدريس الفاخوري للدراسات واألبحاث في العلوم القانونية بوجدة‪ ،‬يومي ‪25‬‬
‫و‪ 26‬نونبر ‪ ،2016‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬الجز األول‪.‬‬
‫‪ -‬أحمد بنعجيبة‪ ،‬التزوير في المحررات‪ ،‬مجلة اإلشعاع‪ ،‬العدد ‪ ،23‬ماي ‪.2009‬‬
‫‪ -‬ابراهيم قادم‪ ،‬رسمية العقود في التصرفات العقارية ودورها في تكريس األمن القانوني‪( ،‬عدم‬
‫ذكر إسم المجلة والعدد)‪.‬‬
‫‪ -‬ذ‪.‬عبد السالم البوريني‪ ،‬ضمانات الوثيقة العدلية في توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬مجلة ملفات‬
‫عقارية‪ ،‬العدد ‪ ،2‬السنة ‪.2012‬‬
‫‪ -‬عبد الكريم الطالب‪ ،‬توثيق اإليجار المفضي إلى تملك العقار‪ ،‬ندوة توثيق التصرفات العقارية‪،‬‬
‫منشورات كلية العلوم القانونية واالجتماعية ومركز الدراسات القانونية والمدنية والعقاري‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق مراكش‪ ،‬يومي ‪ 12-11‬فبراير‪ ،‬العدد ‪ ،23‬الطبعة الثانية‪.2005 ،‬‬

‫]‪[83‬‬
‫‪84‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫‪ -‬عبد المجيد الكتاني‪ ،‬نظام التوثيق بالمغرب في ضوء مستجدات ‪ 32-09‬والقانون ‪39-08‬‬
‫والقوانين ذات الصلة‪ ،‬مجلة القبس المغربية‪ ،‬العدد الخامس‪.‬‬
‫‪ -‬محمد الخضراوي‪ ،‬إشكاليات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية قراءة في قانون ‪-00‬‬
‫‪ ،44‬ندوة المنازعات العقارية‪ ،‬منشورات كلية الحقوق بمراكش ومركز الدراسات القانونية‬
‫والمهنية والعقارية‪ ،‬يومي ‪ 12-11‬فبراير‪ ،‬الطبعة الثانية‪.2005 ،‬‬
‫‪ -‬محمد بن أحمد بونبات‪ ،‬بيع العقار بين حرية إختيار المحرر إلى تقييد هذا اإلختيار‪ ،‬ندوة توثيق‬
‫التصرفات العقارية‪ ،‬منشورات كلية العلوم القانونية واالجتماعية ومركز الدراسات القانونية‬
‫والمدنية والعقارية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬مراكش يومي ‪ 12-11‬فبراير‪ ،‬العدد ‪ ،23‬الطبعة الثانية‪،‬‬
‫‪.2005‬‬

‫‪ -‬ظهير شريف رقم ‪ 1.06.56‬صادر في ‪ 15‬محرم ‪ 1427‬موافق ‪ 14‬فبراير ‪ 2006‬بتنفيذ‬

‫القانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5400‬بتاريخ ‪01‬‬
‫صفر ‪ 1427‬موافق ‪ 2‬مارس ‪.2006‬‬
‫‪ -‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.179‬صادر في ‪ 25‬ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ )2011‬بتنفيذ‬
‫القانون رقم ‪ 32-09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ‬
‫‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24 ( 1432‬نوفمبر ‪.)2011‬‬
‫‪ -‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.178‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 39-08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‬
‫صادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ ،)2011‬منشور بالجريدة الرسمية‬
‫عدد‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24( 1432‬نوفمبر ‪.)2011‬‬
‫‪ -‬ظهير شريف مؤرخ في ‪ 10‬شوال ‪ ،1340‬موافق ‪ 4‬ماي ‪ 1925‬المتعلق بتنظيم شؤون‬
‫محرري الوثائق الفرنسين والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 661،‬بتاريخ ‪ 23‬يونيو ‪،1925‬‬
‫ص‪.1105 :‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 44-00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم‬
‫‪ 1.02.309‬المؤرخ في ‪ 25‬رجب عام ‪ 3( 1423‬أكتوبر ‪ )2002‬والمنشور بالجريدة الرسمية‬

‫]‪[84‬‬
‫‪85‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫عدد ‪ 5054‬بتاريخ ‪ 7‬نوفمبر‪ 2002‬صحيفة ‪.3183‬والذي تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم ‪-12‬‬
‫‪ 107‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.05‬المؤرخ في ‪ 23‬ربيع الثاني‬
‫‪3(1437‬فبراير‪.)2016‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 18-00‬المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 1.02.298‬المؤرخ في ‪ 25‬رجب ‪ 3( 1423‬أكتوبر ‪ )2002‬والمنشور بالجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 5054‬بتاريخ ‪ 7‬نونبر ‪ 2002‬كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون رقم ‪.106-12‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 51-00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك العقار الصادر بتنفيذه الظهير الشريف‬
‫رقم ‪ 1.03.202‬والمؤرخ في ‪ 16‬رمضان ‪ 11( 1424‬نونبر‪ )2003‬والمنشور بالجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 5172‬بتاريخ ‪.25‬دجنبر‪. 2003‬‬
‫‪ -‬ظهير شريف رقم ‪ 1-58-250‬بسن قانون الجنسية المغربية الصادر بالجريدة الرسمية ع‬
‫‪ 3295‬بتاريخ ‪ 4‬ربيع األول ‪ 19( 1378‬شتنبر ‪ ،)1958‬ص ‪.2190‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 53-05‬المتعلق بالتبادل اإللكتروني للمعطيات اإللكترونية ونظم أحكام العقد‬
‫اإللكتروني‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف ‪ 1.07.129‬في ‪ 19‬ذو القعدة ‪ 1428‬ه‪ 30 /‬نونبر‬
‫‪ ،2007‬منشور في ج‪.‬ر‪ ،‬عدد ‪ 5584‬الصادر بتاريخ ‪ 25‬ذو القعدة ‪ 1428‬ه‪ 6 /‬دجنبر‬
‫‪2007‬م‪.‬‬
‫‪ -‬قانون التوقيع اإللكتروني المصري رقم ‪ 15‬لعام ‪.2004‬‬
‫‪ -‬القانون الصادر بتاريخ ‪ 1980/07/12‬المعدل للمادة ‪ 1348‬من القانون المدني الفرنسي‪.‬‬

‫‪www.marocdroit.com‬‬
‫‪www.chakitabib.info‬‬
‫‪www.free.ebooks.info/léconomey/htm‬‬
‫‪www.alkanounia.com‬‬
‫‪www.justice.gov.ma‬‬

‫]‪[85‬‬
‫‪86‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫الفهرس‪:‬‬

‫مقدمة‪4 ........................................................................................................ :‬‬

‫المبحث األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية ودورها في تحقيق‬

‫األمن العقاري ‪9 ...............................................................................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية‪11 ................ .‬‬

‫الرسمي‪11 ................................................... .‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬الجهات المخول لها توثيق المحرر‬
‫العقارية‪11 ................................................................................................‬‬ ‫أوال‪ :‬توثيق الموثق للمعامالت‬

‫العقارية‪14 .............................................................................................. .‬‬ ‫ثانيا‪ :‬توثيق العدول للمعامالت‬

‫العقارية‪18 ..................................................................... .‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬نطاق رسمية التصرفات‬

‫الخاصة‪18 ............................................................. .‬‬ ‫أوال‪ :‬توثيق المعامالت العقارية في إطار النصوص‬

‫العينية‪21 ................................................................ .‬‬ ‫ثانيا‪ :‬توثيق المعامالت العقارية وفق مدونة الحقوق‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات التي يوفرها المحرر الرسمي لتحقيق األمن العقاري‪.‬‬
‫‪24 .................................................................................................‬‬

‫الموثقة‪24 .................................................................... .‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬الضمانات المتعلقة بالجهة‬

‫الموثقة‪24 ......................................................................................... .‬‬ ‫أوال‪ :‬االلتزامات الملقاة على الجهة‬

‫الموثقة‪27 ................................................................................. .‬‬ ‫ثانيا‪ :‬المسؤولية المدنية والجنائية للجهة‬

‫نفسه‪30 ..................................................................... .‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬الضمانات المتعلقة بالمحرر‬

‫اإلثبات‪30 ........................................................................................ .‬‬ ‫أوال‪ :‬حجية المحررات الرسمية في‬

‫التنفيذ‪33 ...........................................................................................‬‬ ‫ثانيا‪ :‬حجية المحررات الرسمية في‬

‫المبحث الثاني‪ :‬إكراهات توثيق المحرر الرسمي في المعامالت العقارية ‪35...............‬‬

‫]‪[86‬‬
‫‪87‬‬
‫احملرر الرمسي ودوره يف حتقيق الأمن العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬اإلكراهات القانونية لتوثيق المحرر الرسمي‪37 ....................... .‬‬

‫وتعارضها‪37 .............................................................. .‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬جمود النصوص القانونية‬
‫العدالة‪37 .....................‬‬ ‫أوال‪ :‬مظاهر التعارض بين أحكام القانون المنظم لمهنة التوثيق العصري وخطة‬

‫التاريخ‪39 ......................................................................... .‬‬ ‫ثانيا‪ :‬اإلشكاليات التي يطرحها المحرر ثابت‬

‫التكنولوجي‪42 .......................................... .‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬غياب مواكبة قوانين التوثيق للتطور‬
‫اإللكترونية‪43 ..................................................................................................... .‬‬ ‫أوال‪ :‬مفهوم المحررات‬

‫اإللكترونية‪45 ............................................................................... .‬‬ ‫ثانيا‪ :‬اإلشكاالت المتعلقة بالمحررات‬

‫المطلب الثاني‪ :‬اإلرهاصات العملية المؤثرة على المحرر الرسمي‪48 ............... .‬‬

‫الرسمية‪48 ........................................................................ .‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬التزوير في المحررات‬

‫بالتوثيق‪48 ..................................................... .‬‬ ‫أوال‪ :‬تزوير المحررات الرسمية من طرف الجهة المكلفة‬

‫العاديين‪51 ............................................................. .‬‬ ‫تانيا‪ :‬تزوير المحررات الرسمية من قبل األشخاص‬

‫المحرر‪53 .................................................................................... .‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬مصاريف توثيق‬

‫خاتمة‪57........................................................................................................ :‬‬

‫الملحق رقم ‪59.............................................................................................. 1‬‬

‫الملحق رقم ‪66............................................................................................. 2‬‬

‫الئحة المراجع ‪80..............................................................................................‬‬

‫الفهرس‪86..................................................................................................... :‬‬

‫]‪[87‬‬