Tình huống: Ngày 15/11/1973, ông Quới cho bà Cô thuê nhà và nhận tiền thế

chân của bà Cô 50.000đ. Nay, ông Quới yêu cầu bà Cô trả nhà. Bà Cô đồng ý
trả nhà và yêu cầu ông Quới hoàn trả tiền thế chân( Lưu ý: giá gạo trung bình
vào năm 1973 là 137đ/kg và giá gạo trung bình hiện nay theo Sở tài chính
Tp.HCM là 18.000/kg).
Tóm tắt bản án:
Nguyên đơn: Ngô Quang Bảng
Bị đơn: Mai Thị Hường
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Phạm Thị Sáu, Nguyễn Thị Tần
Theo nguyên đơn trình bày: ông Bảng nhận được đất từ ông Phục mới nhận
thừa kế vào năm 1982 và sau đó năm 1991 ông Bảng chuyển nhượng cho bà
Hường với giá 5.000.000 đồng và còn nợ lại 1.000.000 đồng tương đương 1/5
giá trị mảnh đất chưa thanh toán. Dù ông Bảng đã nhiều lần đòi nhưng bà
Hường viện lý do không trả. Vào năm 1996 thì Bà Hường chuyển nhận nhà
sang cho vợ chồng ông Chinh bà Sáu. Sau đó ông Bảng kiện bà Hường chưa
thanh toán số tiền trị giá 1/5 giá trị nhà đất lúc trước và nay được tòa định giá
1.697.769.000 đồng. Không thì bà Hường phải trả lại 1/5 diện tích đất tương
ứng 188,6m2/1.010m2 đã chuyển nhượng.
Bị đơn trình bày: Bà Hường đồng ý với việc nợ tiền cho ông Bảng. Nhưng vào
năm 1996 sau khi đã chuyển nhượng nhà, đất lại cho vợ chồng ông Chinh thì bà
Hường có gặp ông Bảng để thanh toán số tiền nợ 1.000.000 đồng nhưng ông
Bảng không nhận. Vì thế bà Hường không đồng ý việc khởi kiện của ông Bảng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Chinh, bà Sáu trình bày: Việc
chuyển nhượng giữa bà Hường và vợ chồng ông Chinh là hoàn toàn hợp pháp vì
thế không đồng ý việc trả lại 1/5 diện tích đât của ông Bảng.

2.1 Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán như thế
nào? Qua trung gian là tài sản gì?
Theo thông tư 01/TTLT ngày 19/6/1997 thì thông tư sử dụng qua trung gian là
giá gạo loại trung bình ở địa phương để tính số tiền phải thanh toán đối với các
nghĩa nghĩa vụ là các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương,
tiền chia tài sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi,
tiền truy thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính thì giải quyết như sau:
a) Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ dân sự xảy ra trước ngày 1-7-
1996 và trong thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến
thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo tăng từ 20% trở lên, thì Toà án quy đổi các
khoản tiền đó ra gạo theo giá gạo loại trung bình ở địa phương (từ đây trở đi gọi
tắt là "giá gạo") tại thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ, rồi tính số
lượng gạo đó thành tiền theo giá gạo tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên
có nghĩa vụ về tài sản phải thanh toán và chịu án phí theo số tiền đó.

b) Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ xảy ra sau ngày 1-7-1996 hoặc
tuy xảy ra trước ngày 1-7-1996, nhưng trong khoảng thời gian từ thời điểm gây
thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo
không tăng hay tuy có tăng nhưng ở mức dưới 20%, thì Toà án chỉ xác định các
khoản tiền đó để buộc bên có nghĩa vụ phải thanh toán bằng tiền. Trong trường
hợp người có nghĩa vụ có lỗi thì ngoài khoản tiền nói trên còn phải trả lãi đối
với số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định
tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm xét xử sơ thẩm theo quy định
tại khoản 2 Điều 313 Bộ luật dân sự 1995, trừ trường hợp có thoả thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác.
Vậy số tiền được xác định qua trung gian bởi tài sản là giá gạo loại trung bình ở
địa phương.

2.2 Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản
tiền cụ thể là bao nhiêu? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời.
Ở tình huống thứ nhất thì ông Quới có nhận số tiền của bà Cô là 50.000đ tiền
thế chân ( có thể hiểu tiền thế chân ở đây tương đương với tiền hoàn trả, tiền bồi
thường trong Thông tư) ở năm 1973 và giá gạo trung bình năm 1973 là 137đ/kg,
tình huống xảy ra trước ngày 1-7-1996 cụ thể là ngày 15/11/1973 vì vậy áp
dụng theo thông tư 01/TTLT thì dựa vào mục a mục 1 Chương 1 cụ thể như sau:
a) Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ dân sự xảy ra trước ngày 1-7-
1996 và trong thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến
thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo tăng từ 20% trở lên, thì Toà án quy đổi các
khoản tiền đó ra gạo theo giá gạo loại trung bình ở địa phương (từ đây trở đi gọi
tắt là "giá gạo") tại thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ, rồi tính số
lượng gạo đó thành tiền theo giá gạo tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên
có nghĩa vụ về tài sản phải thanh toán và chịu án phí theo số tiền đó. Vì vậy dựa
vào giá gạo trung bình ở Tp.HCM theo Sở tài chính hiện nay là 18.000đ/kg đã
tăng quá 20% so với năm 1973 là 137đ/kg, từ đó ta có thể quy đổi số gạo vào
năm 1973 và tính với giá gạo hiện tại là: 50000đ / 137đ/kg = 364.963kg, quy
đổi sang giá gạo trung bình hiện tại là: 364.963kg X 18.000đ/kg = 6.569.343đ là
số tiền mà bà Cô nhận được từ tiền thế chân của mình lúc trước do ông Quới
thanh toán.
2.3 Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT không? VÌ
sao?
Dưa theo những gì thông tư đã qui định các đối tượng là: “Đối với nghĩa vụ là
các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tài sản,
tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế,
tiền truy thu do thu lợi bất chính” thì trường hợp trong Quyết định 15/2018 lại
không nằm trong phạm vi điều chỉnh vì là tiền thanh toán hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản chứ không liên quan đến việc bị trượt giá.

2.4 Đối với tình huống trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT, nếu giá trị nhà
đất được xác định là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thẩm đã làm thì, theo
Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hường phải thanh toán cho
cụ Bảng cụ thể là bao nhiêu? Vì sao?
Nếu dựa vào giá trị nhà đất là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thẩm đã xác
định thì căn cứ vào Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội
đồng thẩm phán có qui định như sau ở điểm b2, tiểu mục 2.1, mục 2, phần II:
“Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển
nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể
công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận
phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị
lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh
toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển
nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết
hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm
xét xử sơ thẩm.” vì vậy 1/5 giá trị căn nhà lúc trước là 1.000.000 đồng nay được
xác định lại tại thời điểm xét xử sơ thẩm là: 1/5 X 1.697.760.000 đồng =
339.552.000 đồng là số tiền mà bà Hường phải thanh toán cho ông Bảng. Vì
dựa theo Tòa án đã xác định giá trị ngôi nhà và thứ thiếu là cách để tính ra giá
trị bồi thường hiện tại.
2.5 Hướng như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội có tiền lệ chưa?
Nêu một tiền lệ( nếu có) ?
Hướng giải quyết như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã có tiền lệ
ở vụ án trước đó là Quyết định 741/2011/DS-GĐT ngày 26/9//2011 của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao
Tóm tắt vụ án: Ông An kí kết với ông Hoang hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trị giá 500.000.000 đồng với diện tích 1.230m2, ông An chỉ trả
trước 265.000.000 đồng và nợ 235.000.000 đồng, sau khi đã nhận đất thì ông
An lại bán thửa đất trong khi vẫn còn nợ ông Hoanh. Dựa vào điều 438 Luật
dân sự 2005 có, vì thế ở đây ông An phải trả tiền gốc theo giá thị trường hiện tại
vào lúc xét xử sơ thẩm tương đương với số tiền ông An còn nợ là 235.000.000
đồng tương đương 47/100 và cả tiền lãi tới bây giờ.