Tóm tắt quyết định số 15/2018/DS-GĐT ngày 15/3/2018 của Toà án nhân dân cấp

cao tại Hà Nội .

- Nguyên đơn: Cụ Ngô Quang Bảng
- Bị đơn: Bà Mai Hương ( Mai Thị Hương )
- Nguyên nhân tranh chấp: tranh chấp nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng chuyển
nhượng nhà và quyền sử dụng đất
- Nội dung : ông Phục nhận thừa kế thửa đất với diện tích 1.010 m2 và sau đó
chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng cụ Bảng. Ngày 26/11/1991, cụ
Bảng chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng bà Mai Hương, ông Hoàng
Văn Thịnh với số tiền 5.000.000 đồng nhưng chỉ mới thanh toán 4/5 giá trị
chuyển nhượng. Cụ Bảng nhiều lần yêu cầu bà Hương thanh toán, nhưng bà
Hương không trả với lý do chồng ốm, không có tiền nên cụ khởi kiện yêu cầu
bà Hương thanh toán 1/5 giá trị nhà đất còn thiếu (theo định giá tài sản của Tòa
án nhân dân) hoặc trả lại 1/5 diện tích đất (tương đương 188,6 m2).
- Quyết định của Toà án: Hủy bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ
thẩm về vụ án “Tranh chấp nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng chuyển nhượng
nhà và quyền sử dụng đất”, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Quảng
Yên, tỉnh Quảng Ninh để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Vấn đề 2:
2.1 Thông tư trên cho phép tính lại giá trụ khoản tiền phải thanh toán như thế
nào? Qua trung gian tài sản là gì?
Theo mục 1 chương 1 trong Thông tư liên tịch 01/TTLT:
Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ dân sự xảy ra trước ngày 1-7-1996 và
trong thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm xét xử
sơ thẩm mà giá gạo tăng từ 20% trở lên, thì Toà án quy đổi các khoản tiền đó ra gạo
theo giá gạo loại trung bình ở địa phương (từ đây trở đi gọi tắt là "giá gạo") tại thời
điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ, rồi tính số lượng gạo đó thành tiền theo giá
gạo tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên có nghĩa vụ về tài sản phải thanh toán và
chịu án phí theo số tiền đó. ( theo điểm a mục 1 chương I )
Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ xảy ra sau ngày 1-7-1996 hoặc tuy xảy
ra trước ngày 1-7-1996, nhưng trong khoảng thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc
phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo không tăng hay tuy có
tăng nhưng ở mức dưới 20%, thì Toà án chỉ xác định các khoản tiền đó để buộc bên
có nghĩa vụ phải thanh toán bằng tiền. Trong trường hợp người có nghĩa vụ có lỗi thì
ngoài khoản tiền nói trên còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá
hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm
xét xử sơ thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 313 Bộ luật dân sự, trừ trường hợp có
thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. ( theo điểm b mục 1 chương I )
 Thông tư này cho phép ta tính lại khoản tiền phải thanh toán tại thời điểm gây
thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ thông qua tài sản trung gian là gạo.
* Thông tư 01/TTLT ngày 16/9/1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiếm sát
nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướng dẫn xét xử và thi hành án về tài
sản tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế,
tiền truy thu do thu lợi bất chính
2.2 Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản
tiền cụ thể là bao nhiêu? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Cơ sở pháp lý: điểm a mục 1 chương I Thông tư liên tịch số 01/TTLT
- Trong tình huống thứ nhất, nghĩa vụ dân sự của ông Quối và bà Cô xảy ra vào ngày
15/11/1973 nên trước khoản thời gian là ngày 1/7/1996. Giá gạo trung bình vào năm
1973 là 137đ/kg và giá gạo trung bình hiện nay theo Sở tài chính TP.HCM là
18.000đ/kg. Như vậy giá gạo từ năm 1973 cho đến nay đã tăng trên 20%. Do đó việc
tính lại số tiền ông Quới trả cho bà Cô phải dựa vào điểm a khoản 1 chương I Thông
tư liên tịch 01/TTLT. Cụ thể như sau:
- Ngày 15/11/1973, ông Quới nhận tiền thế chân của bà Cô là 50.000đ. Để tính lại số
tiền thế chân phải trả cho bà Cô, Toà án phải quy đổi ra giá gạo niêm yết vào năm
1973 (137đ/kg): 50.000 : 137 = 365(kg)
- Từ đó, ta tính được số tiền thực tế ông Quới phải trả cho bà Cô theo giá gạo niêm yết
hiện tại của Sở tài chính TP. Hồ Chí Minh(18.000đ/kg): 365 x 18000 = 6.570.000(đ)
Số tiền thực tế ông Quới phải trả cho Bà Cô khoản tiền cụ thể là 6.570.000(đ).
2.3. Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản như trong QĐ số 15/2018/DS-GĐT không? Tại sao?
Tại Khoản 1:
“ 1- Đối với nghĩa vụ là các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương,
tiền chia tài sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng tiền vay không có lãi, tiền truy
thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính thì giải quyết như sau:…”
Như vậy, thông tư trên không điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản như trong quyết định số 15/2018/DS-GĐT 1, vì nó chỉ áp dụng
cho các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tài sản,
tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế, tiền
truy thu lợi do bất chính
2.4. Đối với tình huống trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT, nếu giá trị nhà đất
được xác định là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thẩm đã làm thì, theo Tòa án
nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hường phải thanh toán cho cụ Bảng
cụ thể là bao nhiêu? Vì sao?
Trong bản án, TAND cấp cao tại Hà Nội có nêu: “ Bà Hương phải thanh toán cho cụ
Bảng số tiề còn nợ tương ứng với 1/5 giá trị nhà, đất theo định giá tại thời điểm xét xử
sơ thẩm mới đúng với hướng dẫn...”. vậy nên nếu giá trị nhà đất được xác định là
1.697.760.00đ thì bà Hương phải thanh toán cho cụ Bảng số tiền là:
1/5x 1.697.760.000 = 339.553.000đ
2.5. Hướng như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội có tiền lệ chưa?
Nêu một tiền lệ ( nếu có )