Phân tích tình huống:

Ngày 09/01/2017 Bà Cúc có ký hợp đồng thuê nhà số 199 đường YERSIN phường
H, thị xã T, tỉnh B của vợ chồng bà Phong, ông Châu mà không có công chứng,
chứng thực.
Theo hợp đồng: Thời hạn thuê là 2 năm
Giá: năm đầu là 1000 USD/tháng, năm thứ 2 là 1200 USD/tháng.
Thời điểm thanh toán tiền thuê: 6 tháng thanh toán 1 lần, thanh toán vào 5 ngày
đầu tiên của tháng đầu của kỳ thanh toán.
Bà Cúc có đặt cọc 6000 USD cho bà Phong, ông Châu.
Tháng 5/2017 vợ chồng bà Phong ông Châu đã chuyển nhượng căn nhà gắn liền
với quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Bích, ông Sơn và đã thông báo cho bà Cúc
về việc chuyển nhượng; chuyển 6000 USD tiền đặt cọc của bà Cúc cho vợ chồng
bà Bích ông Sơn.
Ngày 12/06/2017 vợ chồng bà Bích ông Sơn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngày 18/06/2017 Bà Cúc báo cho vợ chồng bà Phong ông Châu và vợ chồng bà
Bích ông Sơn về việc ống nước bị hỏng và cần phải được xử lý.
Ngày 21/06/2017 vợ chồng bà Bích ông Sơn xuống khảo sát và đồng ý sửa chữa
với điều kiện tăng giá thuê lên 1200$/ tháng với năm đầu và 1500$/tháng năm 2.
Ngày 02//07/2017 Bà Cúc có văn bản thông báo thanh lý hợp đồng thuê nhà cho
vợ chồng bà Bích ông Sơn và đòi lại tiền đặt cọc là 6000$ nhưng không được giải
quyết.
Ngày 10/7/2017 bà Cúc đã bàn giao nhà cho ông Sơn bà Bích.
Ngày 22/08/2017 bà Cúc khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thuê nhà và buộc
vợ chồng ông Châu, bà Phong trả lại số tiền đặt cọc là 6000$ và phải chịu phạt cọ
theo quy định của pháp luật.
Hướng giải quyết của nhóm:
- Xét hợp đồng thuê nhà giữa bà Cúc và vợ chồng bà Phong ông Châu:
Căn cứ theo Điều 123 BLDS năm 2015 quy định:
“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức
xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức
xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện
những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được
cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Căn cứ theo Điều 22 Pháp lệnh Quản lý ngoại hối năm 2015 đã được sửa đổi, bổ
sung năm 2013 quy định:
“Điều 22. Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá,
định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của
người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các
trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”
Căn cứ Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực
hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Lập luận: -Vì trong hợp đồng thuê nhà cả 2 bên đã sử dụng tiền ngoại tệ để thanh
toán và đã vi phạm điều cấm của luật.
-Hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên không đủ điều kiện để hợp đồng
có hiệu lực
Theo đó hợp đồng ký kết giữa bà Cúc và vợ chồng bà Phong ông Châu là vô
hiệu.
- Xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của vợ
chồng ông Châu, bà Phong cho vợ chồng ông Sơn, bà Bích:
Trong thời gian thực hiện hợp đồng thuê nhà với bà Cúc, vợ chồng bà Phong ông
Châu đã hỏi bà Cúc về việc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bà Cúc
không mua nên vợ chồng ông Châu, bà Phong đã chuyển quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất cho vợ chồng ông Sơn, bà Bích.
Căn cứ Khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018 quy
định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật này.”
Lập luận:
Việc chuyển giao quyền sở dụng đất và tài sản gắn liền với đất của vợ chồng bà
Phong ông Châu cho vợ chồng ông Sơn bà Bích khi còn đang có hợp đồng thuê
nhà với bà Cúc. Mà hợp đồng thuê nhà giữa bà Cúc và vợ chồng ông Châu bà
Phong là vô hiệu.
Do đó việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của vợ chồng bà
Phong ông Châu cho vợ chồng ông Sơn bà Bích là hợp lý.
Mà trong quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất đó vợ chồng bà Phong ông
Châu đã chuyển cho vợ chồng ông Sơn bà Bích 6000$ (tiền đặt cọc của bà Cúc)
Vậy khi bà Cúc khởi kiện thì Vợ chồng ông Sơn bà Bích phải trả lại số tiền 6000$
cho Cúc.

- Xét việc bà Cúc khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thuê nhà và buộc vợ
chồng ông Châu , bà Phong phải trả lại tiền đặt cọc và phải chịu phạt cọc:
Căn cứ Điều 131 BLDS 2015 quy định:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi
tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Lập luận: Vì hợp đồng thuê nhà giữa bà Cúc và vợ chồng ông Châu, bà Phong vô
hiệu do đó vợ chồng ông Châu, bà Phong phải chuyển lại số tiền đặt cọc là 6000$
cho bà Cúc.
Vợ chồng ông Châu, bà Phong sẽ không phải chịu phạt cọc.

Kết luận:
1. Hợp đồng thuê nhà giữa bà Cúc và vợ chồng ông Châu, bà Phong là vô hiệu.
2. Vợ chồng ông Châu, bà Phong phải hoàn trả lại cho bà Cúc số tiền đặt cọc là
6000$ được quy đổi ra Việt Nam đồng theo tỷ giá USD/VNĐ của Ngân hàng Nhà
nước tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
3. Vợ chồng ông Sơn, bà Bích phải hoàn trả lại cho vợ chồng ông Châu, bà Phong
số tiền đặt cọc là 6000$ được quy đổi ra Việt Nam đồng theo tỷ giá USD/VNĐ của
Ngân hàng Nhà nước tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
4. Vợ chồng ông Châu và bà Phong không phải chịu phạt cọc.