疫情对上海房地产市场的影响及未来趋势研判

同策研究院

2022年5月
1
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 一、.疫情对上海经济及房地产的影响

Contents
二、疫情后上海房地产市场政策导向
目录
三、疫情冲击下2022年上海房地产市场的预判

四、疫情后上海房地产市场的机会建议

2
一、疫情对上海经济及房地产的影响

3
 两次疫情宏观经济背景不同
2020年疫情所处的宏观经济背景 2022年疫情所处的宏观经济背景

12 不同国家GDP增长情况 18 欧美与中国的CPI情况
16
14 高通胀
6 12
10
8
0 6
2019 2020 2021 4
2
-6 0

2017-11

2019-02

2020-05

2021-08
2016-02
2016-05
2016-08
2016-11
2017-02
2017-05
2017-08

2018-02
2018-05
2018-08
2018-11

2019-05
2019-08
2019-11
2020-02

2020-08
2020-11
2021-02
2021-05

2021-11
2022-02
(2)
经济负增长
-12
中国 美国 英国 德国 新加坡 日本 中国 美国 德国 英国
 2019年7月降息25个基点
 2019年9月降息25个基点  3月17日，美联储加息25个基点
 2019年10月降息25个基点  5月5日，美联储加息50个基点
货币宽松  2020年3月降息50个基点 货币收紧  年内还有几次加息

2020年3月-2021年12月 2021年12月-2022年4月
热钱流入我国  外汇储备增加了1896亿美元 热钱流出我国  外汇储备减少1304亿美元

房企融资容易  2020年房企债券融资12132亿元 房企融资难  一季度融资额：1667亿

数据来源：wind ，同策研究院  利率：国央企4%；民企5-6%

4
 0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
2012-01
2012-05
2012-09
2013-01
2013-05
2013-09
2014-01

地王频现
土地市场

数据来源：wind ，同策研究院
M1:同比
2014-05
2014-09
2015-01
2015-05
2015-09
2016-01
2016-05
2016-09
2017-01

收紧
2017-05
2017-09

房地产政策
2018-01
2018-05
2018-09
2019-01
2019-05
M1:同比（2020年数据）
房地产市场周期趋势

2019-09
上升

2020-01
2020-05
2020-09

2021年
2020年
2021-01
bp

2021-05
2021-09

 三道红线

 三价就低
2020年上海房地产市场背景

2022-01
两次疫情上海房地产市场不同

2022-05
楼市火爆
抢房频现
2022-09

 二手房指导价
2023-01
2023-05
预测

2023-09
 贷款额度集中度管理
0
0.1
0.2
0.3

-0.3
-0.2
-0.1

 积分制、假离婚，法拍房
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00

0.00
5.00

2012-01
2012-05
2012-09
2013-01
2013-05
2013-09
2014-01
M1:同比

2014-05
2014-09
2015-01
2015-05
国央企托底

2015-09
土地市场低迷

2016-01
2016-05
2016-09
2017-01
2017-05
2017-09
2018-01
2018-05
2018-09
2019-01
2019-05
M1:同比（2020年数据）

2019-09
房地产政策走向
房地产市场周期趋势

2020-01
2020-05
2020-09
2021-01
bp

2021-05
2022年上海房地产市场背景

2021-09
2022-01
2022-05
2022-09
2023-01
楼市低迷
下降

2023-05
预测

2023-09
0
0.1
0.2
0.3

-0.3
-0.2
-0.1

？本报告核心
5
上海疫情发展情况及对经济的短期冲击
自3月27日浦东开启封控后，上海正式封城。短期来看，由于封控举措，上海几乎停止所有线下活动，并由此造成短期
工地停工，投资活动中断；客运及货运停滞造成线下、线上消费锐减。随着疫情持续，更进一步引发产业链运转危机及
居民收入减少造成的衍生短期冲击

例 2022年上海每日新增本土无症状感染者及确诊病例 例 2022年上海整车货运流量指数及地铁客运量 万人
30000 6100 160 1500

25,173 140
25000 5100 1300

120
20000 4100 1100
100
15000 3100 900
80
10000 2100 700
3月28日
浦东封控 60
5000 1100 500
40
0 100
20 300

0 100
2022-01-01 2022-02-01 2022-03-01 2022-04-01

本土新冠肺炎无症状感染者（左轴） 本土新冠肺炎确诊病例（右轴） 整车货运流量指数（左轴） 地铁客运量（右轴）

数据来源：上海新闻发布数据，G7智慧物联网大数据

6
 疫情对于上海新建商品住宅市场的影响
2022年4月上海新建商品住宅成交11.56万平米，同比下降85.74%。上海市场受疫情影响较为明显，通过两次疫情均
表现出这一特征。2020年1月份疫情开始，上海当月同比进入负增长；今年1月份和2月份新房成交量同比增长分别为
5.02%和20.56%，3月份疫情开始后，增速为-44.61%。4月份降幅进一步扩大，达到-85.74%，并且已经超过上次疫
情最大降幅-75.87%。2020年疫情对上海楼市影响约4个月，疫情后属于“V型”反弹。
140 上海新建商品住宅月度成交趋势情况 10.00

120 840.65%
8.00

100
6.00

80
4.00
60

184.18% 193.51% 2.00

40
54.44% 77.55% 64.94% 68.63% 72.98% 53.90% 20.56%
2.75%
27.33% 15.68%26.46%36.09%26.59% 23.77%
-0.77%-7.64% 7.28% -5.41%
5.02%
0.00
20 -12.03% -31.37% -34.13%
-37.94% -55.09% -20.11% -44.61%
-75.87% -85.74%

0 (2.00)

商品住宅成交面积（万平米） 同比增速（%）-右轴
数据来源：dataln，同策研究院

7
 疫情对于上海二手住宅市场的影响
2022年4月上海二手住宅成交7.6万平米，同比下降95.54%。二手房市场受疫情影响也较为明显，2020年疫情影响下
1月份进入负增长，5月份市场恢复，呈现“V型”反弹走势。今年二手房市场受到“二手房调控+疫情“双重影响。下
行压力较大。
400 上海二手住宅月度成交趋势情况 3.50

315.06%
305.74% 3.00
350

2.50
300
2.00

250
1.50
126.19%
200 102.27% 1.00
82.18%
72.40%
0.50
150 36.20% 28.78% 41.50% 45.03% 42.05%
20.46% 18.17% 21.02%
-6.71% -1.28% -6.80% 0.00
100 -15.95% -19.26% -26.93%
-35.83% -40.27% -40.04%
-51.96%-56.16%-56.08% (0.50)
-61.24% -68.50% -65.07%
50
-78.20%
-95.54%
(1.00)

0 (1.50)

数据来源：dataln，同策研究院 二手住宅成交面积（万平米） 同比增速（%）—右轴

8
疫情对上海房地产市场影响较大

目前来看，上海疫情对于上海房地产市场影响十分明显，全市封控期间，经济基本处于停滞状态，乐观估计，如果5月
份能够恢复生产的话，二季度经济损失将会达到3823亿，如果到5月底恢复，损失会更大5717亿。对于房地产市场也
会有直接的影响，二季度商品住宅规模会有45%-65%的降幅。

上海GDP和房地产投资之间的关系 2022年上海GDP测算（单位：亿元）

50,000
45,000 y = 8.0999x + 764.83
40,000 R² = 0.9781 疫情控制 一季度 二季度 下半年
35,000
30,000 10010 11400 (损失） 24890
25,000 5月初 10100 7577 -3823 24890
20,000
5月中下旬 10100 5683 -5717 24890
15,000
10,000
5,000
0 乐观估计：二季度商品住宅销售145万方，同比-45%
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000
数据来源：wind dataln，同策研究院 悲观估计：二季度商品住宅销售85万方，同比-65%

9
二、疫情后上海房地产市场政策导向

10
疫情后上海楼市政策导向预判

五个新城规划
下的机会

土地市场存在 一二手市场
问题 联动

房地产业在上海 2022供地
产业地位 计划

判断依据

11
一、房地产业作为经济的兜底产业，疫情后要发力，政策会调整
上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。近五年上海房地产投资占固定资产投资的占比为52.99%，是全国水平
的2.4倍；从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，房地产业依然发挥经济稳定器的作用，2022年疫情对于经济影响
较为明显，在5.5%GDP增速的目标下，房地产业会快速发展。

全国和上海房地产投资在固定资产投资中的占比 上海房地产业对经济增长的贡献
亿
50000 10%
60%
45000 当经济发展面临冲击时，需 9%
要房地产业做贡献稳定经济
50% 40000 8%
52.99%
35000 7%
40%
30000 6%

25000 5%
30%
20000 4%

20% 15000 3%
22.47% 10000 2%
10%
5000 1%

0 0%
0%
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年

全国 上海 房地产业增加值 上海GDP 房地产业增加值占比

注：房地产业对经济增长的贡献率=当年房地产业增加值/当年GDP的增长量
房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类
数据来源：wind，统计公报

12
二、土地市场问题：土地整体供应小与需求
从总量上看，近年来商品住宅用地供应虽然放量，但住宅需求旺盛，过去五年中仅2021年商品住宅用地供应建面小幅
高于商品住宅成交量，其余年份均供不应求，商品住宅供求比近4年也呈逐渐下滑趋势

上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量 上海商品住宅供应、成交量及供求比
万平米 万平米 供求比
1600
1600 1.60
1400
1177.9 1400 1.40
1200
912.8 1038.2 1200 平均供求比0.97 1.20
927.3
1000
1000 1.00
745.4
800
800 0.80
546.5
600
600 0.60
400
400 0.40
200
200 0.20
0
0 0.00

商品住宅供应量 商品住宅成交量 供求比

商品住宅用地成交建面 商品住宅成交量

数据来源：dataln，同策研究院

13
 二、土地市场问题：和人口规模相比，宅地供应不足

从全国重点的75个城市来看，城市居住用地面积与城市常住人口呈现正相关关系（R方为67.6%），即城市的居住用地
面积扩张需满足城市常住人口增长的需求。就上海而言，宅地供应小于常住人口规模，过往10年的住宅用地成交建面
占比相对较低，具有提升空间

2020年居住用地面积与常住人口散点图 2011-2021年上海住宅用地成交建面占比
2 35%
3000
0
2 y = 3.5928x + 298.29 30%
0 R² = 0.6793
年
2500 上海
城 25%
市 北京
2000 占比均值22%
常 20%
住
人 广州 成都
天津
口 1500 15%
（ 深圳
万 石家庄苏州
哈尔滨 武汉 10%
人 1000 邯郸
潍坊
温州 郑州
青岛 杭州 西安
阜阳 徐州
泉州宁波 长沙 南京
沈阳 东莞
） 佛山
唐山南通 福州合肥 济南
盐城 洛阳南宁烟台大连 昆明 5%
台州 无锡
遵义
金华 南昌
500 桂林
淮安
嘉兴
泰州绵阳
扬州常州绍兴
贵阳
惠州
淄博
连云港
太原
宜昌柳州
枣庄
芜湖
淮南
大同 兰州厦门乌鲁木齐
蚌埠
中山
镇江
湖州包头呼和浩特 0%
海口
银川 珠海

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021
0
0 100 200 300 400 500 600 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
2020年城市居住用地面积（平方公里） 住宅用地占比
数据来源：住建部城市统计年鉴

14
三、五个新城发展机会：《上海市城市总体规划（2017-2035）》变化要点

1 5
2

15
三、五个新城发展机会：供地向五个新城集中，人口和产业反哺房地产
2015年起，随着中心城区需求外溢，五大新城住宅成交超越宅地成交面积，呈现供不应求的状态。但从结构上看，五
大新城依然存在结构性的供需错配，除临港供远大于求以外，其余城区近五年商品住宅成交量均大于土地成交建面。尤
其青浦、嘉定、松江需求远大于土地成交规模。未来可能进一步调整供地结构，放缓临港供地节奏，加快青浦、嘉定、
松江供地。

五大新城商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量 五大新城2017-2021年累计成交商品住宅量及商品住宅用
万平米 万平米 地建面
800 700
住房需求向五大新城疏导 五大新城加大宅 临港新城近两年供地过快，土地出
700 宅地供地远小于住房需求 地供应，但结构 让远远超过住宅成交规模 575.1
600
上存在不平衡
600 477.0
500
388.1 430.4
500 402.3
400 355.4
超过3倍
400 307.8
300 256.4
300
183.1
200 200 157.8

100 100

0
0
奉贤 青浦 嘉定 松江 临港

商品住宅成交面积 商品住宅用地成交建面
商品住宅用地成交建面 商品住宅成交量
注：五大新城中奉贤、青浦、嘉定、松江统计的为行政区内土地成交及新房销售数据。临港新城
数据来源：dataln，同策研究院 统计的为临港新城板块的成交数据

16
四、一二市场联动：上海新房市场改善型置换成交比例约为37.1%
根据上海改善型置换需求交易特征，当年二手房实际套均总价上浮30%即为新房置换的总价门槛，那么依此门槛（2017-
2021年，上海新房置换门槛在520-630万的区间内），可以区分新房中改善型置换需求成交套数及占比。2017-2021
年，上海新房市场改善型置换成交套数占比年均值为37.1%，二手房市场走低，可能对这部分客户需求在新房市场的释放
有较大影响

计算当年新房置换总价门槛的逻辑 2017-2021年上海商品住宅成交套数及改善型置换需求占比
套数

30000 60%

当年二手房套均总价 53.5%
（备案总价） 25000 50%
47.5%
45.1% 44.8% 44.4%
41.7% 40.5%
20000 38.9% 年度均值：37.1% 39.2% 40%
除以0.85 36.0%
35.0% 35.4%
36.7%
34.7%
32.8%
15000 30.9% 30%
• 一般来说，二手房 27.6%
27.3%
实际二手房套均总价 备案总价基本比实 23.0% 22.6%
10000 20%
际总价低15%左右

5000 10%
除以0.7
0 0%
• 上海二套房改善置换的首

2020-12
2017-03

2017-06

2017-09

2017-12

2018-03

2018-06

2018-09

2018-12

2019-03

2019-06

2019-09

2019-12

2020-03

2020-06

2020-09

2021-03

2021-06

2021-09

2021-12
当年新房置换型需求 付比例为7成（排除首套
总价门槛 房全款的情况），那么实
际二手房套均总价+30%
为新房总价门槛 商品住宅成交套数 改善型置换需求套数 占比

数据来源：dataln，同策研究院
使用软件：eviews

17
 四、一二市场联动：“三价就低”将差异化执行
“三价就低” 出台后，对二手房整体市场和新房市场的置换客户都造成严重影响，二手房、新房成交明显下跌，而且
根据实际调研，“三价就低”实际上对刚需、刚改客户影响更大，因此疫情之后，或将根据总价段差异化执行“三价就
低”政策，600万以下价段刚需、刚改客户占多数，政策力度适度放松，评估价逐渐靠近市场价；高总价项目亦然严格
执行“三价就低”
“三价就低”影响主要分为两个方面：
2019至2021年上海商品住宅、二手住宅成交套数及比例
1、入门型刚需客户购买二手房难度大幅增加，市场观望情绪较浓，部分转向外
套 围城区的新房楼盘释放需求。以奉贤南桥板块为例，沿5号线承接闵行外溢客
“三价就低”及二 户，近期开盘的项目去化明显加快
50000 手房信贷收紧后， 8.0
45000 二手房、新房成交 2、上海新房市场改善性特征明显，根据测算，当年二手房实际套均总价上浮
7.0
明显下跌 30%即为新房置换的总价门槛（2021年置换总价门槛约为630万），那么依此门
40000
6.0 槛，，上海新房市场改善型置换占比年均值约为37%，二手房市场走低，可能对
35000 这部分客户需求在新房市场的释放有较大影响
30000 5.0
2017-2021年上海商品住宅成交套数及改善型置换需求占比
25000 4.0 套数

30000 60%
20000 3.0 25000 50%
15000
2.0 20000 40%
10000 15000 30%
5000 1.0 置换需求占比：37.1%
10000 20%

0 0.0 5000 10%

0 0%
2019/9

2020/7
2019/1
2019/3
2019/5
2019/7

2020/1
2020/3
2020/5

2020/9

2021/1
2021/3
2021/5
2021/7
2021/9
2019/11

2020/11

2021/11

2021-09
2017-03

2017-06

2017-09

2017-12

2018-03

2018-06

2018-09

2018-12

2019-03

2019-06

2019-09

2019-12

2020-03

2020-06

2020-09

2020-12

2021-03

2021-06

2021-12
新房成交套数 二手房成交套数 二手房/新房
商品住宅成交套数 改善型置换需求套数 占比
数据来源：dataln，同策研究院

18
五、2022年土地供应规划看土地政策导向

2020-2022年上海土地供应计划 对2022年土地供应计划解读

土地类别 2022年 2021年 2020年 一、总量增长，区域分化

商品住房用地 522-592 340-430 440-605  供应集中：临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江

科学城、五大新城。
保障性租赁住房用地 135-160 130-180 100-160  静安、普陀、虹口、闵行供应量减少，徐汇、长宁、
杨浦基本持平，黄埔区多旧改地块。五个新城中，青
保障性住房用地 220-260 360-450 575-715 浦基本持平，松江、嘉定（14%），奉贤（29%），
临港（150%）
住房用地 50-55 20-40
二、产业导向下的供给机制
旧改用地 商业办公用
25-30 10-20  优质地块更多的有产业要求
地  保障性住房以人才购房的方式向商品房市场转化
 产业底部人才以保障性租房住房用地来保障
 保障性租赁住房更多的倾向以产业配建及企业自用土
商业办公用地 155-210 160-200 215-365 地转性而来

产业用地 1320-1400 900-1100 635-915

数据来源：上海规划与自然资源局

19
疫情后，上海房地产政策调整的方向

土地市场：加大土地供应，优质地块提前出让，强化线上土拍模式，基准地价稳定，打开向上的价格空间，房
企拿地资格可能松动

新房市场：加快人才引进，加快居转户，70/90政策限制降低、积分政策扩大比例、公积金政策

二手房市场：二手房指导价、三价就低政策调整、公积金政策

保障房：公共租赁住房专项政策会提速，棚改政策会超出预期

20
三、疫情冲击下2022年上海房地产市场的预判

21
需求端：长期看好上海楼市，尤其是中高端项目
2015年是上海楼市的分水岭，此后刚需主导的楼市转化为改善及高端改善。近几年高端项目占比快速上升，主要受三
个方面的影响：1.上海人口基数大，高收入群体庞大；2.高端项目受限价政策的影响与周边二手房倒挂明显，具备资本
配置的潜力；3.高端项目所属区位、配套优势明显，宜居指数较高。值得注意的是往往楼市不好的年份，高端需求占比
会快速上升。
2014年至今不同总价段需求变化趋势
总价段
2022年1-4月 2021年 2020年 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年
1000(含)以上
16.29% 12.64% 14.65% 12.45% 13.16% 11.51% 10.19% 5.94% 3.80%
700(含)至1000
12.68% 9.65% 12.15% 11.97% 12.92% 7.74% 7.37% 5.33% 4.01%

500(含)至700
22.97% 20.90% 20.70% 21.08% 18.29% 18.35% 9.99% 7.82% 6.36%

400(含)至500
13.41% 16.06% 16.22% 16.95% 13.52% 13.15% 9.70% 7.52% 4.50%
300(含)至400
16.74% 20.57% 18.54% 18.76% 18.32% 19.64% 15.68% 12.81% 9.21%
200(含)至300
15.13% 16.49% 12.69% 13.03% 17.47% 18.71% 20.96% 22.48% 18.54%
150(含)至200
2.39% 2.60% 3.74% 4.40% 5.00% 6.68% 12.85% 14.30% 19.82%
150万以下
0.39% 1.09% 1.30% 1.36% 1.33% 4.22% 13.26% 23.80% 33.76%

数据来源：dataln，同策研究院

22
需求端：高端需求旺盛，疫情期间中心10万+项目关注度上升

部分楼盘搜索引擎关注趋势 通用需求搜索引擎关注趋势
14000
8533
11926
12000
10634

10000 9049
5843 6033

8000

6000

4000

2000

0
2022-2 2022-3 2022-4 2022-2 2022-3 2022-4

数据取值楼盘：金隅外滩东岸，瑞虹新城，陕西南路888，兆丰嘉园，龙盛福新 数据取值：上海市区新房，内环内新房，单价十万楼盘，上海高端楼盘，市区高端
里， 中皇北岸锦源，绿地海珀，滨江一品，盛世豪园，高尚领域 楼盘 等
数据来源：百度司南

23
需求端释放：人才引进力度加大，补充中低端有效购房需求
人才引进及居转户等人口红利政策增加了上海的有效购买力。2021年人才引进和居转户总量达到7.3万人，比2020年增加了4.2万
人。未来人才引进力度会进一步增加，到2025年五个新城每年人才缺口达到30万。这些人才是上海中低端购房的有效客户群体。

近几年上海市常住人口情况（万人） 近几年居转户和人才引进数
40000 37684
35444
35000

2,495.00 30000
2489.43
2,490.00 2488.22 25000

20000 18418
2,485.00
2481.00
15000 12856 13115 13042
2,480.00
10211
2475.00 10000 7959 8855
2,475.00 6528
5000
2,470.00 2467.00 2466.00
0
2,465.00 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年

2,460.00 2458.00 居转户组数 人才引进数

2,455.00 五个新城人口发展潜力

2,450.00

2,445.00

2,440.00 增120万 增140万

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 240万 360万 500万

2021年 2025年 2035年

数据来源：wind，上海居住证积分落户指导公众号 同策研究院

24
需求端释放：四大需求全部发力
不同维度需求情况测算

新房成交套数 二手房成交套数 棚改户数 居转户人数 人才引进数

年份 带资产配置等其他需求（万套）
（万套） （万套） （万户） （万人） （万人）
2019 6.24 24.39 2.8 1.3 0.88 1.66
2020 7.5 27.23 3.5 1.8 1.3 1.74
2021 9.2 25.07 3.4 3.8 3.54 1.16

二手房市场 转化率10%

棚改需求 50%-60%再购房

人才落户 40%左右购房需求

资产配置等其他 政策弹性空间12%

成为趋势

25
供给端发力：供应量会加大
2021年上海新盘各个批次预售证情况 2010-2021年上海土地供应与新盘预售趋势图
供应批次 预售证数 套数 120,000 700
600
提前批 25 7289 100,000
7.9万 500
第一批 33 10006 80,000
400
第二批 47 13969 60,000
300
第三批 45 12721 40,000
200
20,000
第四批 42 12441 100
0 0
第五批 57 15206
第六批 57 17487
合计 306 89119 商品住宅供应套数（套） 宅地成交建面（万平米）——右轴

数据来源：dataln，同策研究院

2022年上海新盘各个批次预售证情况
供应批次 预售证数 套数
第一批 33 11812
第*批 68188+
合计 80000+
数据来源：dataln，同策研究院
26
产品端1：低密改善盘，客户关注度走高
上海华府天地位于沪上三大国际别墅区之一的旗忠别墅区
疫情唤醒别墅情节，别墅以自身亮点吸引改善客群

颛桥紫薇花园疫情前后购房客户来访量变化（公寓） 上海华府天地疫情前后购房客户来访量变化（别墅）

组 组

450 400
400
观点1：更健康的社区环境
350
400 350
350
300 300
300
VS 250 220

观点2：有天有地私享空间
250
200
200
150 150
150 100
100
100

50 50 观点3：更多附赠及延伸功能空间
0 0
疫情前（线下）疫情后（线下）疫情后（线上） 疫情前（线下）疫情后（线下）疫情后（线上）

备注：疫情前后时间节点为3月1日-3月15日，3月16日-3月31日上海各小区陆续进入封控，4月1日-4月31日线上有效客户

27
产品端2：市区改善盘，热度持续
瑞虹瑧庭位于3月1-7日开启认筹，疫情后，积分相对靠后的客群，入围几率小，要求开发商尽快解除认筹金冻结
市中心项目集中供应，快速将资金转向其他项目
市中心项目配套资源完善，客群出于资产配置目的，市中心仍然是未来购房热点

瑞虹新城瑧庭疫情前后购房客户来访量变化

年份 内环内供应项目数 内环内供应套数
组

2018年 26 4422
1600
1368
观点1：完善配套资源
1400

2019年 22 3595 1200

1000
观点2：供应激增，选择面增加
2020年 26 4815 800
疫情前认筹结
600 束，
2021年 35 4982 未接待客户
400

200
观点3：热度持续高涨
0
2022年 预计51 预计7000
0
疫情前 疫情后

供应套数同比上涨40.5%
备注：疫情前后时间节点为3月1日-3月15日，3月16日-3月31日上海各小区陆续进入封控，4月1日-4月31日线上有效客户

28
产品端3：全市流量盘，升值潜力成为客户关注要素
上海蟠龙天地全市网红流量盘，板块一二手倒挂，投资价值明显
金融利好支撑，地产政策风向回暖
股市/金融受疫情影响下行明显，高升值潜力地产项目将成为疫情后投资风口

上海蟠龙天地疫情前后客户关注点差异 上海蟠龙天地疫情前后购房客户来访量变化

组 组

100 1200

1000
1000 观点1：倒挂热点区域被看好
80

800 3月项目控制客户流量
60 到访客户为预约制
600 观点2：信贷利好，扶持地产
40

400
20 236 257

0
200
观点3：客户更关注项目升值潜力
价格 产品 运营管理 配套 升值 0

疫情前 疫情后 疫情前（线下）疫情后（线下）疫情后（线上）

备注：疫情前后时间节点为3月1日-3月15日，3月16日-3月31日上海各小区陆续进入封控，4月1日-4月31日线上有效客户

29
住宅市场：2022年商品住宅市场总量预测（无疫情预测）
建立模型对上海商品住宅成交面积进行分析，上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量和货币环境决定。若无疫情
影响，预计2022年商品住宅成交面积将达到860-900万平米

上海商品住宅成交量 主要由 住房的潜在供应量 和 货币环境决定

自变量说明： 2018-2022年模型预测的上海商品住宅成交面积与实际成交面积的对
• 住房的潜在供应量：选取住宅用地规划建筑面积，TERRE_ADJ 比
• 货币环境 ：选取M2增速，M2_NEU（住房消费主要涉及C端消费意愿） 万平米
350
自变量与因变量的时间滞后关系
• 宅地成交到实际供给的时间间隔为3个季度左右
300
• 货币环境的变化对住房消费产生影响的时间间隔为1个季度左右
250
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
200
TERRE_ADJ(-3) 0.290649 0.081624 3.560827 0.0031 预计2022年无疫
M2_NEU(-1) 36.67288 9.639760 3.804335 0.0019 150
情影响时，上海全
C -201.3347 86.59389 -2.325045 0.0356
100 年商品住宅成交量
R-squared 0.694019 Mean dependent var 208.2535 为1090万平米
Adjusted R-squared 0.650307 S.D. dependent var 64.18888 50
S.E. of regression 37.95798 Akaike info criterion 10.26962
0
Sum squared resid 20171.31 Schwarz criterion 10.41666

2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
2022Q1
2022Q2
2022Q3
2022Q4
Log likelihood -84.29178 Hannan-Quinn criter. 10.28424
F-statistic 15.87723 Durbin-Watson stat 1.375211
Prob(F-statistic) 0.000251
实际成交面积(万㎡) 模型预测（万㎡）

30
成交量研判：疫情冲击+政策对冲下研判——798-838万方

下降4.8%

增加4.6% 综
无 合
疫 增加9.7% 判
情 断
保持不变

疫情冲击 需求释放 838

900

-160 +98
798
860

31
趋势研判：2022年上海楼市“U型”反弹，年底进入上升周期

结合M1周期可以预判上海楼市的周期趋势，考虑到疫情的冲击以及政策对冲的影响，可以预判2022上海楼市将呈现
“U”型反弹的趋势与2022年的“V”型反弹会有所差异。目前市场处于逐渐触底过程，随着疫情控制及政策释放，市
场将会触底慢慢复苏，将会在2022年底进入上升周期。
M1同比增速及上海商品住宅用地楼面价同比增速周期趋势预测 M1同比增速及上海商品住宅成交量同比增速周期趋势预测

30 0.25
0.2
25
0.15
0.1
20
0.05
15 0
-0.05
10
-0.1
-0.15
5
-0.2
0 -0.25
2015-07
2011-01
2011-10
2012-07
2013-04
2014-01
2014-10

2016-04
2017-01
2017-10
2018-07
2019-04
2020-01
2020-10
2021-07
2022-04
2023-01
2023-10

M1:同比 bp

32
四、疫情后上海房地产市场的机会建议

33
——营销策略建议

34
营销建议一：下半年供应集中放量，销售压力增加
今年的预售证会在下半年集中供应，加上第一批的供应，将会有超过80000万套房源入市，销售去化的压力会加大。

2022年上海新房市场整体供应情况 乐观、悲观情况下2022年上海商品住宅季度成交趋势
万平米
400.00
供给
46875套 待售 350.00

300.00 270.23 270.2

1472万平米 250.00

200.00 疫情后3、4季度成交量大幅反
145.10 弹，建议3季度安排项目集中销
新增 150.00
80000+套 供应
售，4季度需求旺盛保障续销
100.00 85.2

50.00

0.00
2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4

成交面积（乐观） 成交面积（悲观）

35
营销建议二：客户分散，错峰营销，有效导客，高效营销

2021年上海部分新盘认购情况
2021年上海新盘开盘情况 价格段 楼盘名称 摇号时间 推盘套数 认购人数 认购率

翠湖天地五集 2021.10.15 106 468 441.51%

10W+
融创青云壹号 2021.1.9 238 1044 438.66%

金地虹悦湾 2021.1.15 320 1179 368.44%

5-10W
224摇号 110929客户摇号 客 招商虹桥公馆二期 2021.1.21 335 2914 869.85%

259 源
VS 次开盘 VS 集
华发象屿光星华府 2021.1.15 219 663 302.74%

中 5W以下 中骏璟尚 2021.1.20 335 749 223.58%

35未摇号 74469套房源
VS 大名城映园

上海桃花源
2021.7.15

2021.12.12
434

188
695

138
160.14%

73.40%
客 10W+
源 沁和园 2021.11.2 51 43 84.31%
不
国贸凤凰原 2021.4.23 79 23 29.11%
足 5W以下
禹州天境璞悦 2021.7.17 64 13 20.31%

36
营销建议三：加强线上营销能力，降本增效

上海疫情加剧，3月下旬开始支离破碎，4月完全封闭。全员快速转变思路，明确目标，全面转战线上。对执行团队线上
能力、系统资源使用以及精细高效管理的全面验证。

① 线上展示及接待 ② 线上获客 ③ 线上认筹/开盘流程

（突破常规、颠覆模式） （新能力在线持续学习） （精细化管理与控制）

 合成班的线上动作（社群、TC好房、垂

 线上云接待 类……）  疫情情况下按时认筹/开盘

为客户提供一站式沉浸云体验，在线看  合成班的线下动作线上化（屋拉、老带  合理控制场地费、开盘活动物料等费

房、在线咨询、在线预约等丰富贴心功 新、渠道及地拓……） 用支出

能，提前录制业务员对于项目讲解，价值  直播、小红书、抖音等新模式尝试  通过3次公测，准确监控后台客户落

点输出，全景VR看房指引，提供24小时  腾讯会议，对客户类型进行分类，有针 位，提前引导

云参观 对性的进行个性化营销，个性化互动，

定向推送

37
——投资策略建议

38
投资建议一：内中环，中外环最有价值的投资区域

从上海各个环线的供需结构变化来看，内中环和中外环供需关系最紧张，供求比从2020年的0.94和1.11分别下降到
0.59和0.62，是下降最大的两个区域，供给存在明显的缺口。

2021年上海各环线商品住宅供求量和供求比 2020年上海各环线商品住宅供求量和供求比

万平米 万平米
500 476.59 1.00 450 416.86 1.20

0.93 1.11
450 0.89 0.90 400
1.00
400 0.80 350 334.10 0.94
358.02 0.93
0.75
350 323.55 0.70
300 0.81 0.80 0.80
289.38 0.62
300 0.59 0.60
250 219.10
250 0.50 0.60
200 176.64
200 0.40
150 0.40
150 0.30
97.48
94.73 87.78
100 78.3583.98 0.20
100 72.3576.85 72.8878.55
58.61 59.08 0.20
34.73 50
50 0.10

0 0.00 0 0.00
郊环外 外郊环 中外环 内中环 内环内 郊环外 外郊环 中外环 内中环 内环内
供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比

数据来源：dataln，同策研究院

39
投资建议二：抓住旧改的最后一波红利，重点参与高价值地块
根据上海市住房发展“十四五”规划，2022年是上海旧房改造的收尾年，今年计划棚改规划2.2万户，2023年后上海将进入旧房更
新改造阶段。应该抓住最后一波旧改的红利。从住房需求搜索来看，疫情后，居民对于内环内的关注度上升，旧改将是这部分需求
的重要支撑。我们判断旧改地块的限价有望提高。
疫情前后，上海新房搜索指数变化情况

上海新房 内环内新房
2020年上海各环线商品住宅供求量和供求比

万平米

数据来源：百度指数

40
投资建议三：库存小于12个月的外环外区域都有机会
外环外区域中，库存压力较小的区域都具备一定的投资机会，比如，宝山、嘉定、青浦、松江等区域，尤其是五个新城区
域的核心区域。
未来五个新城人口增长空间
2022年4月各区商品住宅库存和去化周期（12个月）

区域 存量面积 12个月去化周期 80
宝山区 23.02 2.90
嘉定区 23.17 3.20 70
青浦区 25.63 3.30
南汇区 50.04 4.30 60
奉贤区 47.36 5.00
杨浦区 10.87 5.50 50
闸北区 9.54 5.50
卢湾区 1.80 5.60 40
虹口区 21.21 9.20
长宁区 3.04 9.30
30
松江区 62.06 10.60
闵行区 47.59 10.70
20
浦东新区 75.82 11.70
静安区 1.97 13.90
黄浦区 12.47 14.70 10
普陀区 20.39 15.70
徐汇区 25.50 17.40 0
崇明县 53.34 18.80 嘉定新城 青浦新城 松江新城 奉贤新城 南汇新城
金山区 80.98 19.20
数据来源：dataln，同策研究院

41
 投资建议四：奉贤、金山、临港寻找点状投资机会
这些区域尽管短期内不存在整体趋势投资机会，应该关注这些区域内微观投资机会，尤其个别地块地价调整有优势的情况
下，可以择机拿地。
2021年以来上海宅地供应情况 2021年以来300万以下住宅成交分布 2021年以来400万以下住宅成交分布
区域 套数 区域 套数
奉贤区 6752 奉贤区 11540
金山区 5872 南汇区 9591
南汇区 4354 金山区 6934
崇明县 2350 嘉定区 5930
嘉定区 1920 青浦区 3302
青浦区 750 崇明县 3257
松江区 635 宝山区 2649
宝山区 371 松江区 2217
闵行区 63 闵行区 720
浦东新区 19 浦东新区 93
普陀区 8 普陀区 8
虹口区 1 长宁区 2
临港
成交：22 杨浦区 0 虹口区 2
长宁区 0 黄浦区 2
黄浦区 0 闸北区 1
闸北区 0 杨浦区 0
徐汇区 0
徐汇区 0
卢湾区 0
卢湾区 0
数据来源：dataln，同策研究院

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 投资建议五：上海都市圈战略下的环沪投资机会
上海联合江浙“1+8”市共同推进《上海大都市圈空间协同规划》
江苏省 浙江省
牵头单位 上海市
苏州 无锡 常州 南通 嘉兴市 宁波市 舟山市 湖州市
规划资源局+发改委
板块行动
交通委
生态环境局
住建委
绿容局 系统行动 9X10
水利局
文旅局
经信委
政研中心

2020年上海大都市圈经济指标情况与其他发达经济体比较

地区 面积（万平方公里） 人口（万） GDP（万亿美元）

上海大都市圈 5.6 7742 1.62

2017年国务院正式批复的《上海城市总体规划（2017- 韩国 10.02 5130 1.63
2035）》中就提及构建上海大都市圈，推动90分钟内
英国 24.29 6657 2.71
通勤范围内，与上海在产业分工、文化认同等方面关系
紧密的近沪地区及周边协同形成同城化都市圈格局。大 德国 35.71 8229 3.8
都市圈人口7742万，占江浙沪总人口的44.2% 俄罗斯 1709.82 14396 1.47
数据来源：上海大都市圈规划蓝皮书

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 投资建议五：上海都市圈战略下的环沪投资机会
上海大都市圈轨道交通网络圈层结构示意 环沪城市跨域流入上海通勤情况

江苏方向

上海市

浙江方向

图片来源：上海大都市圈多层次高效交通网络协同规划研究 图片来源：上海大都市圈的跨城通勤与规划策略研究
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