‫ضار الجوار – القانون المدني الجزائري‬:

‫إن كان القانون يحمي الملكية العقارية فإنه أخضع التصرف الحر في هذه الملكية لبعض القيود‬.

‫ بما ينتج عنه ضرر غير مألوف يلحق بالملكيات‬،‫فإذا جاوز المالك أثناء ممارسته لحقه على ملكيته الحد المألوف‬
‫ من القانون المدني‬691 ‫ المجاورة له فإنه بإمكان المتضرر اللجوء إلى القضاء بناء على المادة‬.

‫ " يجب على المالك أن يراعي في استعمال حقه ما تقضي به التشريعات الجاري‬:‫ من القانون المدني‬690 ‫فطبقا للمادة‬
‫" بها العمل والمتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة‬.

‫ " يجب على المالك أال يتعسف في استعمال حقه إلى حد يضر‬:‫ من نفس القانون فإنها تنص انه‬691 ‫وبخصوص المادة‬
‫بملك الجار‬

epuis deux siècles, la Cour de cassation considère que lorsqu’un propriétaire se plaint
qu’une construction empiète sur son terrain, le juge doit ordonner la démolition de
celle-ci. Peu importe que cet empiétement ne se fasse que sur quelques millimètres et
qu’il ne cause aucun préjudice.

Le 7 novembre 1990 (n° 88-18.601), la Cour a en effet proclamé que « la défense du

droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus », ce qui
signifie qu’elle ne saurait être abusive. Elle a alors cassé un arrêt de la cour d’appel
d’Orléans qui avait refusé d’ordonner une démolition, du fait que l’empiétement
était « minime », et que la démolition demandée présentait « un caractère
manifestement excessif eu égard aux avantages minimes procurés ».

Nombreuses critiques
Pourtant, cette interprétation rigoriste de l’article 545 du code civil, selon lequel « nul
ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique,
et moyennant une juste et préalable indemnité », fait l’objet de nombreuses critiques.

L’Association Henri Capitant des amis de la culture juridique française propose, le

15 mai 2009, que le propriétaire victime d’un empiétement non intentionnel, ne
puisse, « si celui-ci est inférieur à 0,30 mètre, en exiger la suppression que dans le
délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans
après l’achèvement des travaux
 ‫‪.‬المادة ‪ : 691‬يجب على المالك اال يتعسف في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار‬
‫وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة غير أنه يجوز له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد‬
‫المألوف وعلى القاضي أن يراعي في ذلك العرف‪ ،‬وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى اآلخرين والغرض الذي‬
‫‪.‬خصصت له‬
‫‪".‬‬

‫‪:‬شروط القيام على أساس مضار الجوار‬

‫يجب توفر شروط الفصل ‪ 19‬م م م ت‪ :‬الصفحة‪/‬المصلحة‪/‬األهلية‪.‬وشرط االهلية ال يثير إشكاال‪ ،‬أما المصلحة فتتمثل في دفع‬
‫ضرر غير إعتيادي عن طريق المحاكم‪ ،‬وهي مصلحة قانونية ألن الجار المتضرر احتمى بالقضاء للدفاع عن حقه في الصحة‬
‫والراحة المنصوص عليهما بالفصل ‪ 99‬و ‪ 100‬م ا ع‪.‬أما في ما يخص الصفة‪،‬فال يجب ربطها بالمالك بإعتبار أن القانون يمنح‬
‫‪.‬صفة القيام لكل متضرر مهما كانت عالقته بالعقار سواء كان مالكا أم متسوغا‬
‫والمشرع التونسي حرص على فصل نظرية الجوار عن الملكية ‪ ،‬و لو أراد حماية الملكية من خالل نظرية مضار الجوار لكان‬
‫نص عليها بم ح ع خصوصا وأنه أفرد للنزاعات بين األجوار الناتجة عن الملكية عدة فصول كبيان المسافة الواجب احترامها‬
‫من ‪ III‬لغرس األشجار بقرب ارض الجار واحداث فتحات عليه … كما أن المشرع أورد الفصلين ‪ 99‬و ‪ 100‬م ا ع في الباب‬
‫المجلة المذكورة تحت عنوان" في االلتزامات الناشئة من الجنح وما ينزل منزلتها" وهي حجة شكلية لمعرفة قصد المشرع‪،‬‬
‫خالفا لبعض التشاريع العربية‪ :‬اوردت صراحة الفصول المتعلقة بمضار الجوار تحت عنوان "في قيود الواردة على حق الملكية‬
‫من ذلك نصت المادة ‪ 252‬من القانون المدني العراقي أنه" على المالك أن يراعي في استعمال ملكه ما تقتضي به القوانين‬
‫واالنظمة تحقيقا للوظيفة االجتماعية" ‪.‬فهي تشاريع تؤكد على صفة المالك‪ .‬والمشرع اعطى للمجاورين عامة حق القيام دون ان‬
‫يعرفهم أو يحدد من هم متبينا في ذلك أنه "إذا كانت عبارة القانون مطلقة جرت على اطالقها"‪ ،‬لذلك ال وجود لمانع لقيام المتسوغ‬
‫أو الحائز للعقار بدعوى لمنع الضرر الناجم عن مضار الجوار غير المألوفة دون اشتراط أن يكون المالك‪ .‬بل بالعكس فإن‬
‫شروط قيامهم متوفرة‪ :‬مصلحة‪/‬صفة‪/‬أهلية القيام ‪ ،‬و الصفة في القيام مستمدة من كونه صاحب حق في الصحة والراحة من جراء‬
‫‪.‬أفعال ضارة يطمح الزالتها أو أخذ الوسائل الالزمة الستردادها عن طريق القضاء الذي دعم هذا الموقف‬
‫ومحكمة التعقيب في قرار اصدرته قررت أن‪ ":‬حيث أن الدعوى تهدف إلى المطالبة بتعويض االضرار الالحقة باالشجار‬
‫المثمرة من جراء تسرب الغازات السامة في مداخن الشركات الصناعية‪ ،‬ولذلك فإن صفة القيام في جانب المعقب ضدهم متوفرة‬
‫"‪.‬ماداموا قد قدموا بشهادة مسلمة من العمدة تفيد حوزهم وتصرفهم للعقارات‬
‫كما قضت نفس المحكمة أن ‪":‬الصفة في القيام مستمدة من حق المتسوغ في االنتفاع بالغابة التي حدثت بها االضرار‪ ".‬ورفضت‬
‫بالتالي دفع الشركة المطلوبة التي ادعت أنه ليس للمدعي الصفة في القيام ألنه غير مالك لمحل التداعي ‪ .‬كما أن مكتري محل‬
‫السكنى الذي تضرر في سكناه من أعمال جاره بتسرب فضالت هذا األخير إليه فإن من حقه القيام عليه مباشرة في منع الضرر و‬
‫جبر التعويض ‪ .‬ثم أن منح المالك و غيره صفة القيام له فائدة اذ يؤدي الى توسيع دائرة من لهم حق القيام ‪ ،‬و بالتالي منع أكثر ما‬
‫يمكن من األضرار و عدم إجبار المتسوغ أو الحائز على تحملها بسبب أنه غير مالك للعقار‪ .‬كما أنه حل يؤدي إلى السرعة‬
‫االجرائية ألنه إذا مكنا المالك دون سواه من دفع الضرر الغير المألوف سنجبر المتسوغ على القيام ضد المالك‪ ،‬الذي سيقوم‬
‫بطريقة االدخال مباشرة على المتسبب في الضرر‪ .‬والضرر الناتج عن الجوار هو من قبيل الشغب المادي وليس بشغب قانوني إذ‬
‫يعوق االنتفاع بالعقار‪ ،‬لهذا اعفى القانون المالك المسوغ صراحة من المسؤولية عن ذلك الشغب‪ ،‬ومنح الصفة ومصلحة القيام‬
‫‪.‬للمتسوغ طبق الفصلين ‪ 99‬و ‪ 753‬م ا ع‬
‫ونستخلص أن حق القيام منحه القانون ألي شخص يشغل عقارا ‪.‬والشرط الوحيد الذي يتوقف عليه دفع االضرار هو اثبات ضرر‬
‫شخصي محقق‪ ،‬فالقانون يحمي الجار لكونه متضررا ال بوصفه مالكا‪ ،‬فالضرر بالتالي يمنح الصفة في القيام ال رسم الملكية‪.‬‬
‫وألن الغاية االولى مــن الفصليـــن ‪ 99‬و ‪ 100‬م ا ع هي حماية االجوار من االضرار الغير المالوفة المؤثرة على صحتهم ال‬
‫حماية ملكهم ‪ ،‬يحق للجار المتضرر القيام مهما كانت صفته‪ :‬مالك‪/‬متسوغ‪/‬حائز لعقار ‪.‬هذا ما استقر عليه حاليا فقه القضاء‬
‫الفرنسي‪ .‬وهو حل فيه رفض للمحاوالت القديمة لربط مضار الجوار بالملكية التي حاولت عبثا البحث عن أساس قانوني‬
‫للمسؤولية الناجمة عن مضار الجوار‪،‬ونتج عن هذا الموقف منح حق القيام للمالك فقط ‪.‬وقد انتقدت هذه النظرية من طرف فقه‬
‫‪.‬القضاء الفرنسي الذي منح في مرحلة الحقة حق القيام للمتسوغ أو لصديقه أو حتى للمار‬
‫ونستخلص أنه ال عبرة بالملكية لتحديد حق الجار المتضرر في القيام‪ ،‬فهل للملكية دور في تحديد الجار المسؤول (الذي ترفع‬
‫‪.‬ضده الدعوى) ؟ من هنا وجب تحديد الجار المسؤول‬
‫الجار المسؤول يجب أن يكون ذو أهلية‪ ،‬وظاهريا هو المالك وله وحده هذه الصفة‪ .‬لكن هذا االعتبار يعقد االجراءات ألن ‪-‬‬
‫المتضرر سيضطر للبحث عن مالك العقار للقيام عليه‪،‬فالفصل ‪ 99‬م ا ع اشترط صفة المالك بالنسبة للجار المسؤول إذ نص‬
‫انه‪ ":‬للمجاورين حق القيام على أصحاب االماكن المضرة"‪ .‬وصاحب المكان مالكه ومسؤوليته ناجمة عن ملكيته للشيء وللمكان‬
‫مصدر الضرر‪ ،‬حتى ولو لم يكن شاغال لعقاره‪ ،‬و قياسا على ذلك فإن المسوغ مسؤول عن أفعال متسوغه ألن المتسوغ ليس‬
‫مالكا للمكرى‪ ،‬ورب العمل مسؤول عن أفعال المقاول ألن المقاول ليس صاحب العمل والفصل ‪ 99‬م ا ع أعفاهما مبدئيا‬
‫وصراحة من المسؤولية ووضعها على كاهل المالك‪ .‬ويكفي المتسوغ او المقاول للتفصي من المسؤولية ان يثير عدم ملكيته‬
‫للشيء‪ .‬والجار المتضرر ال يمكنه القيام ضد الجار المتسوغ أو المقاول مباشرة ألنهما غير مالكين للعقار‪ .‬فهو قبل رفع دعواه‬
‫عليه البحث عن مالك العقار حتى ال ترفض تلك الدعوى شكال لعدم صفة المدعى عليه‪ .‬ثم ان المشرع حّم ل المالك مسؤولية دفع‬
‫المضرة التي تعوق انتفاع المكتري إذا كانت المضرة ناتجة عن أفعال متسوغ اخر لنفس المالك ‪ ،‬ولقد نص الفصل ‪ 748‬م ا ع‬
‫‪.‬صراحة أنه‪ ":‬على المالك المسوغ ضمان تصرف مكتريه االخرين" وبالتالي فهو ال يعتبرهم غيرا بالنسبة للمالك‬
‫إذا اعتبر المشرع أن الجار المسؤول هو المالك الذي ليس له أن يتفصى من المسؤولية بمقولة أنه سوغ عقاره وأن االفعال‬
‫الضارة ناتجة عن المتسوغ‪ .‬إن مثل هذا اإلدعاء مردود عليه ألن المشرع اعتبر أن االدالء برخصة ادارية ال تعفي من‬
‫المسؤولية فهو من باب اولى واحرى يرفض أن يكون االدالء بعقد التسويغ او االيجار على العمل دفعا قانونيا للتفصي من‬
‫‪.‬المسؤولية‬
‫وخالف لوضعية المالك فإن المتسوغ له ان يتفصى من المسؤولية عن مضار الجوار ويكفيه الثبات ذلك االدالء بعقد التسويغ‪.‬‬
‫لكن هذا التحليل وان تطابق مع ارادة المشرع‪ ،‬إال انه حل سلبي اذ يتسبب في تطويل االجراءات وتكليف الجار المتضرر مشقة‬
‫البحث عن مالك العقار‪ ،‬ويتعقد االمر لو سوغ المتسوغ العقار بدوره مما سيساعد المدين الحقيقي على المماطلة ان لم يقع‬
‫التعرف عليه‪ .‬كذلك هو حل ينم عن نظرة ضيقة لنظرية مضار الجوار ويخلق نوعية محددة آليا من المسؤولين‪ ،‬فيربط تلك‬
‫النظرية بالملكية بعد ان كان رفضها بالنسبة للجار المتضرر‪ .‬من ناحية أخرى‪ ،‬مضار الجوار تنتج عن نشاط شخص يمارس‬
‫داخل حدود معينة تسمى الملكية التي هي وعاء لممارسة النشاطات الحياتية مما يجب معه اعتبار مقصد المشرع من عبارة "‬
‫أصحاب االماكن " أصحاب العقارات ونضيف أصحاب حق االنتفاع واالستغالل‪ ،‬وهذا الحل مطابق لمبدأ المسؤولية الشخصية‬
‫ألن المشرع لم يقرر المسؤولية عن فعل الغير إال في حاالت استثنائية مضبوطة بالنص‪،‬ثم ال يمكن اعتبار المالك مسؤوال عن‬
‫أضرار الجوار الناجمة عن الضجيج أو الدخان المنبعث من المحل المكرى‪ ،‬علما وأنه ليس للمسوغ أية سلطة في تحديد السلوك‬
‫الشخصي للمتسوغ‪ .‬بالتالي من األعدل اعتبار أن صاحب المكان المضر للصحة أو المكدر للراحة يختلف حسب الحق الممارس‪،‬‬
‫‪.‬فإذا تأتت المضرة عن ممارسة حق الملكية فإن صاحب المكان هو المسؤول النه عادة على علم بالتغييرات الالحقة بعقاره‬
‫أما إذا كانت المضرة متأتية عن ممارسة حق االنتفاع بالملك (كالضجيج) فإن صاحب المكان المضر هو صاحب حق االنتفاع‪،‬‬
‫والمسؤول هو الشخص المنتفع‪.‬ثم ان حقوق االنتفاع او السكنى او االستعمال حقوق عقارية كحق الملكية‪ ،‬فالمالك صاحب عيني‬
‫على العقار وكذلك المنتفع فالمتسوغ للعقار منحه المالك بموجب عقد الكراء حقا عينيا على عقار(انتفاع واستغالل) وكذلك صفة‬
‫الجار كحالة مادية تنشأ عن التالصق او القرب‪ ،‬وهي صفة وحدها تكفي لتحمل الجار واجب تجنب الحاق اضرار غير مألوفة‬
‫‪.‬باالجوار وبالتالي تحميله مسؤولية افعاله الشخصية‬
‫لذلك نتجه الى اعتبارالجار المسؤول يحدد بالرجوع إلى صاحب حق االنتفاع او االستغالل‪ .‬ولذا وجب منح المتضرر حق القيام‬
‫مباشرة على المسؤول عن الضرر‪ .‬وهو نفس الحل الذي اتخذه فقه القضاء الفرنسي بعد ان اعتبر المالك مسؤوال أما في ما‬
‫يخص مسؤولية المالك عن أفعال أحد متسوغيه لالخر فقد منح فقه القضاء الفرنسي بعد الرفض حق القيام للمتسوغ المتضرر‬
‫‪ .‬مباشرة ضد المتسوغ المتسبب في الضرر‬
‫إلى جانب الصفة في القيام‪ ،‬يجب اثبات الرابطة السببية بين ذلك الضرر وما خلفه من اثار‪ .‬وذهبت محكمة التعقيب إلى اعتبار أن‬
‫‪ ":‬دعوى الشاكي لحصول الضرر بداره بسبب ترفيع جاره في بناء داره المجاورة‪ ،‬فإن ثبوت وجود ذلك الضرر من طرف‬
‫الخبير دون التنصيص في تقرير االختبار على الرابطة السببية بين ذلك الضرر وارتفاع بناء الجار المدعى عليه‪ ،‬يجعل الحكم‬
‫على الجار بتعويض ذلك الضرر قاصر التسبيب ومستوجبا للنقض" ‪.‬كما أن الضرر يجب أن يكون محقق الوقوع ال محتمال أو‬
‫متوقعا‪ ،‬وقد يكون مستقبلي لكن محقق الوقوع وهو ما أكدته مثال مح‪ .‬التع‪ .‬في احد قراراتها " و حيث أن محل السكنى سيحرم‬
‫من النور والهواء‪ .‬وحيث يتضح أن ما صدر عن المعقب ضده يعتبر إضرارا بأرض الطاعن وأن المشرع لم يتحدث عن الضرر‬
‫الحال أو المستقبل المهم أن قام به المعقب ضده الحق أضرارا بأرض الطاعن وبذلك توفرت أركان الدعوى طبق االحكام الفصل‬
‫‪ 99‬م ا ع"(قرار تعقيبي عدد ‪ 17526‬مؤرخ في ‪ ( 20/10/1988‬غير منشور)‪ .‬وبالتالي فإن المحكمة اخذت بالضرر الثابت‬
‫دون المستقبلي وربطت مضار الجوار بإلحاق أضرار بأرض الجار بينما النظرية تهم الحاق ضرر باالشخاص !؟‬
‫كما يوجب رفع دعوى مضار الجوارعلى المدعي اثبات أن جاره حمله ضررا يتجاوز الحد المسموح به بين االجوار‪ .‬ويعتبر‬
‫اثبات الضرر غير مألوف اثبات واقعة قانونية ويقبل لذلك جميع وسائل االثبات‪ .‬ويمكن اللجوء في ذلك إلى الشهادة‪ ،‬وقد قبلت‬
‫المحاكم الفرنسية تلك الوسيلة مثال الثبات االصوات المنبعثة باستمرار عن الديكة عند الفجر حالت دون امكانية نوم المدعي "‪.‬‬
‫ويبقى مما ال جدال فيه أن استخالص ثبوت الضرر أو نفيه هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام الدليل‬
‫الذي أخذت به في حكمها مقبوال قانونا هذا من جهة‪ .‬من جهة أخرى فإن استخالص محكمة الموضوع لعالقة سببية بين الخطأ‬
‫والضرر يدخل في تقدير المحكمة‪ ،‬وال تعقيب على قرارها متى كان سائغا ومعلال ومبررا بماله أصل ثابت بأوراق الملف‪.‬‬
‫‪:‬ويبرز اشكال بخصوص التقادم في دعوى رفع المضرة‪ ،‬و ظهر في ذلك رأيان‬
 ‫رأي أول‪ :‬اعتبر أنه من أحدث مضرة وعلم بذلك ولم ينكره وال اعترض عليه بعد ‪ 10‬اعوام من غير عذر يمنعه من القيام فيه‬
‫فال قيام له بعد هذه المدة‪ .‬واعتبر الرأي الثاني عدم امكانية التمسك بالتقادم في دعاوى مضار الجوار‪ ،‬وإقصاء اللجوء إلى الفصل‬
‫‪ 115‬م ا ع الذي نص أنه "يسقط القيام لغرم الخسارة الناشئة عن جنحة أو ما ينزل منزلتها يمضي ‪ 3‬أعوام وقت حصول العلم‬
‫للمعتدي عليه بالضرر وبمن تسبب فيه وعلى كل حال تسقط الدعوى المذكورة بعد انقضاء ‪ 15‬سنة من وقت حصول‬
‫الضرر" ‪.‬فالحل الثاني قصد به ضمان حقوق الجارين و دفع االضرار وان صبر عليها مدة طويلة‪ ،‬وهوما نرجحه لتمكين‬
‫‪.‬األجوار من حماية قضائية ناجعة لحقوقهم‬
‫ولقد كان المشرع مرنا في قبول الدعوى على أساس الفصلين ‪ 99‬و ‪ 100‬م ا ع فلم يشترط لقبولها على أساسهما اثبات‬
‫الخطأ‪.‬وهذا االعفاء يعد ضمانا لحقوق الجار المتضرر ألن هذا الشرط يصعب أحيانا اثباته أو اسناد أي خطأ على كامل للمدعى‬
‫عليه إذا كان يمارس نشاطه وفق القانون ودون تقصير‪.‬وهو ما يفرق القيام على اساس نظرية مضار الجوار عن القيام على‬
‫أساس المسؤولية التقصيرية التي تشترط صراحة اثبات خطأ تقصيري أو شبه تقصيري لقبول دعوى المتضرر والتي توجب‬
‫‪.‬التعويض عن الضرر مهما كان مقداره (طفيفا‪/‬بالغا)‬
‫وقبل التعرض للتعويض عن مضار الجوار نشير إلى أن بعض الفقهاء أثاروا مسألة أسبقة النشاط الضار لالعفاء من المسؤولية‪.‬‬
‫وقد برزت اسبقية االستغالل لتقول أن الجار الذي يستجد على المالك ليس له أن يشكو من مضار جوار هذا المالك ولو كانت غير‬
‫مألوفة‪ ،‬ألنه هو الذي سعى إلى جواره وهو عالم بما في هذا الجوار من مضار فيكون قد ارتضى بها ضمنيا‪ ،‬كمن يشتري أرضا‬
‫‪ .‬قرب مصنع وشيد عليها مصحة‬
‫وقد أشار الفقه لسبق االستغالل واعطى أهمية لتاريخ قيام مصدر الضرر وميز فقه القضاء الفرنسي بين االسبقية الفردية‬
‫‪.‬واالسبقية الجماعية‬
‫‪ La Préoccupation individuelle :‬أسبقية االستغالل الفردية‪-‬‬
‫تتمثل في تمسك المالك المستغل لنشاط ضار بأن االستقرار قرب مؤسسته فيه تقبل للضرر‪ ،‬معفيا اياه من المسؤولية فيكون لمن‬
‫سبق استقراره بمكان ما واستغالله لنشاط ضار قد اكتسب حقا ارتفاقيا على العقار المجاور يحد من استغالل صاحبه له‪ .‬على أن‬
‫محكمة التعقيب الفرنسية رفضت االعفاء بناء على االسبقية الفردية لالستغالل في قرار مبدئي باعتبار أنه يجوز للمالك القديم أن‬
‫‪ .‬يدعي أنه كسب لمجرد أسبقيته حقا في أن تتحمل أضراره من طرف االجوار المستحدثين‬
‫والفصل ‪ 99‬م ا ع سكت عن االسبقية في االستغالل‪ ،‬ولم يستثني صراحة امكانية التمسك باالسبقية النعدام المسؤولية؟ !! بالتالي‬
‫يمكن أن نتبين امكانية التمسك بهذا الدفع‪ ،‬خاصة وأن الجار المتضرر ضرره كان متوقعا‪ .‬فهو من سعى إلى ذاك الجوار مع‬
‫كامل علمه بالمضرة‪ ،‬وفي سلوكه ذلك قبول ضمني بها‪ .‬والستبعاد امكانية التمسك باالسبقية‪ ،‬اعتبر بعض شراح القانون بأنه‬
‫عمال بالقاعدة االصولية ‪ ":‬ال يمكن التمييز حيث لم يميز المشرع "فإنه ال يجب التضييق في مجال الفصـــل ‪ 99‬م ا ع‪ .‬إن‬
‫استقرار أحد االشخاص قرب مكان تصدر منه مضرة غير عادية‪ ،‬ال يعد في حد ذاته خطأ منه أو قبوال للمخاطر‪ ،‬إال إذا تبين أنه‬
‫لم يتخذ جميع االحتياطات‪ ،‬وهو يعلم مقدار المضرة الالحقة به الستقراره في ذلك المكان‪ .‬فالتبعة ال تنشأ بسبب االستقرار قرب‬
‫مصدر المضرة‪ ،‬وإنما بعدم اخذ االحتياطات المعتادة لتفادي أو الحد من الضرر‪ .‬ويبقى لمن تضرر القيام ضد من أحدث له‬
‫‪ .‬الضرر واالسبق منه في االستغالل و هو ما أكده فقه القضاء الفرنسي‬
‫وال يكون الجار مرتكبا ألي خطأ في هذه الصورة إذ لم يساهم تماما في حصول المضرة‪ ،‬فال عمل باالسبقية وال تأثير لها إال في‬
‫تحديد الغرامات‪ .‬فاالسبقية إذا ليست مبررا لالضرار غير المألوفة التي تعفي المالك من السمؤولية‪ ،‬إذ ال يعقل أن يفرض المالك‬
‫على جاره الالحق في التملك او االستغالل اختيار استغالل لملكه مطابقا الستغالله كما ال يفرض عليه تحمل أضرار فاحشة‪ .‬لكن‬
‫فقه القضاء الفرنسي قبل العمل بنظرية االسبقية في التمركز بالنسبة للمضار الناجمة عن مجاورة الطائرات واعتبر أن" ‪ :‬الشركة‬
‫المتضررة ارتكبت خطأ لما عرضت نفسها بمحض إرادتها لذلك الضرر الذي تطلب تعويضه" ‪.‬وقد انتقد الفقهاء االخذ باالسبقية‬
‫للتفصي من المسؤولية ألن الفصل ‪ 2-142‬من مجلة الطيران المدني ال يقبل إال وسيلة واحدة من للتفصي من المسؤولية هي خطأ‬
‫المتضرر‪ .‬واالسبقية في التمركز يجب أن ال تعتمد كوسيلة للتفصي من المسؤولية لضرورة توحيد شروط تطبيق نظرية مضار‬
‫فهي تفترض استقرار عدة )‪ La préoccupation collective‬الجوار‪.‬أما في خصوص ‪ -‬االسبقية الجماعية‬
‫مؤسسات تجارية وصناعية متماثلة في حي ما‪،‬و ترتب مضارا هامة للجوار‪ .‬واستقرار أحد االشخاص بقربها يفترض علمه‬
‫بمقدار الضرر الذي سيلحقه منها‪ ،‬ويشكل ذلك قبوال منه للمخاطر‪ ،‬مما ال يخول حق القيام بطلب تعويض الضرر ورفع‬
‫المضرة‪.‬ففي هذه األحياء تكون معدل المضار هامة لما تؤخذ مجتمعة‪ ،‬لكن إذا أخذت كل مؤسسة على حدة وما تنشئه بصفة‬
‫فردية قد ال تتجاوز الحد االعتيادي لمضايقات الجوار‪ .‬والحي الذي تعمم فيه هذه المضايقات تعد فيه المضرة عادية وذلك تبعا‬
‫‪ .‬لظروف المكان ‪ .‬فيعفى أصحاب المؤسسات المتواجدة فيها من تبعة التعويض‬
‫فالمالك الذي يشتري عقارا في حي صناعي‪ ،‬أي بجانب مؤسسات مكدرة للصحة وخطيرة ‪،‬ال يمكن قبول قيامه على أساس‬
‫المسؤولية عن مضار الجوار‪ ،‬النه كان عليه معرفة ما سيترتب من نتائج عند الشراء‪ .‬بخالف الشخص الذي يستقر في مدينة‪،‬‬
‫‪.‬فال يمكن أن يفترض أن جاره سيكدر راحته بصفةمستمرة ‪.‬لذلك من الطبيعي أن يدفع المضرة الالحقة به نتيجة لذلك الضرر‬
‫ولم يشر الفصل ‪ 99‬و ‪ 100‬م ا ع لهذا األمر لذلك يجب عدم تقييد ميدان تطبيقهما ‪ ،‬ويبدو أن محكمة التعقيب قد اتخذت هذا‬
‫االتجاه في قضية تتعلق بتلويث مياه حمام ناتجة عن تسرب بنزين من خزانات محطة بنزين مجاورة‪ .‬وعاب فيها صاحب المحطة‬
‫على محكمة األصل اعتماد السند المأخوذ من أسبقية االستقرار بالمكان نظرا وأن محطة البنزين موجودة قبل إحداث الحمام ‪.‬لكن‬
‫محكمة التعقيب رفضت المطعن ‪ ،‬ألنه ثبت أن تسرب البنزين ناتج عن إهمال مالك المحطة ولم تجب عن المطعن الثاني‪.‬وهكذا‬
‫تبرز نيتها بعدم اعتماد نظرية أسبقية االستغالل كوسيلة إلعفاء المتسبب في الضرر تبرز إذا نظرية األسبقية في االستغالل سواء‬
‫الفردية أو الجماعية كنظرية محدودة‪ .‬فال يمكن أن تؤسس حقا في تلويث الجوار‪ ،‬أو حقا في األضرار بالجار أو حقا مكتسبا‪ .‬إذ‬
‫ليس لهذا الحق أي أساس قانوني‪ .‬كماال تعتمد هذه النظرية لالعفاء من المسؤولية على أساس تنازل مسبق عن تعويض الضرر‬
‫الالحق للجار من مضار الجوار غير عادية ‪ ،‬ألن كل شرط يتفق بمقتضاه المتضرر على عدم جبر الضرر يعد الغيا وال عمل‬
‫‪.‬عليه وهذا األمر يهم النظام العام (الفصل ‪ 82‬م ا ع)‬
‫هذا باإلضافة إلى أن أسبقية االستغالل ال تنشأ أي حق ارتفاقي على العقار المجاور سواء بمنعه من االستغالل أو من االستعمال‬
‫‪ ( .‬خاصة و أن المشرع لم يجز اإلعفاء من المسؤولية إذا تم الترخيص في النشاط بصفة قانونية‬
‫ونستخلص أن القيام على أساس الفصلين ‪ 99‬و ‪ 100‬م ا ع يخول دفع كل األضرار وان تفاقمت وال يشترط لقبول الدعوى إال‬
‫إثبات الضرر الغير اعتيادي والمدعي لحقه ضرر شخصي كّد ر راحته وصحته دون اشتراط إثبات خطأ المدعى عليه أو نيته في‬
‫األضرار ينم عن نزعة المشرع لحمايته لالجوار ومن ذلك أيضا حرصه الشديد في ضمان صحة وراحة المجاورين بوضع‬
‫شروط القيام مرنة وشديد اإلطالق في تحديد المضار القابلة للتعويض‪.‬و تبرز أهمية الفصول ‪ 99‬و ‪ 100‬في تكريس تلك الحماية‬
‫من خالل أساس القيام وشروطه ‪،‬و الحماية تتواصل عند الحكم بالتعويض عن مضار الجوار‬