投资性房地产

1 . 夯基导图@注册会计师系列

2023/03/06日更新

2 . 投资性房地产

2.1 定义——为赚取租金或资本增值、或两者兼而有之而持有的房地产
2.2 注意

a 有别于自用房地产——固定资产
b 有别于房地产开发企业的存货——存货
c 房地产不同部分用途不同，可以单独计量

分别确认为投资性房地产、固定资产、无形资产
按公允价值的比例分配
d 与其他资产混在一起不能单独计量的——不能作为投资性房地产确认
2.3 范围

a 已经出租的土地使用权
b 持有并准备增值后转让的土地使用权
c 已经出租的建筑物
d 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物

决策机构有书面决议，说明要用于出租且持有意图短期内不会改变

这样即使无租赁协议也可
e 出租+提供服务，服务价值比重不大的，可以视作投资性房地产
2.4 确认条件(同时满足）

有关的经济利益很可能流入企业
该资产的成本能够可靠计量

3 . 初始计量

3.1 时点

租赁开始日——已出租的土地、建筑物
停止自用准备用于转让的日期——持有以备增值转让的土地

书面决议作出日——空置or在建，有董事会决议的
3.2 规则——按照成本计量

外购的——入账成本规则与固定资产相似
自建的——与固定资产雷同，不含非正常损失（非正常损失，计入当期损益）

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 非投资性房地产【重分类】为投资性房地产

后续计量按成本的——按【转换日】账面价值入账
后续计量按公允价值的——按【转换日】公允价值入账
3.3 计入科目

成本后续计量——投资性房地产
公允价值后续计量的——投资性房地产-成本
3.4 后续支出

资本化支出

原则——符合投资性房地产确认条件的，计入投资性房地产成本
再开发，指的是改建、扩建

再开发期间投资性房地产仍然作为投资性房地产核算
再开发期间不计提折旧or摊销
成本模式下

借：投资性房地产-在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
公允价值模式下

借：投资性房地产-在建
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动
费用化支出——计入【其他业务成本】

4 . 后续计量

4.1 成本模式

相关科目

投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
其他业务成本
减值——一旦减值，不允许转回
4.2 公允价值模式

相关科目

投资性房地产-成本
投资性房地产-公允价值变动
公允价值变动损益
以公允价值核算的条件（同时满足）

投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

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 能够从市场上取得同类或类似的房地产交易价格和相关信息
4.3 注意

一个企业只能采用一种模式计量，不能同时采用两种模式
一经选择不得随意变更

符合条件的，允许从成本转为公允，是会计政策变更

公允大于成本的部分，调整期初留存收益
公允不准转成本

5 . 转化重分类

5.1 原因——房地产用途发生变化
5.2 时点——租赁开始日or停止自用准备用于转让的日期（可能是书面决议作出日）

用途发生改变、状态发生相应改变
5.3 投资性房地产→固定资产or无形资产

成本模式的

投资性房地产账面余额→固定资产账面余额
投资性房地产账面余额→无形资产账面余额
投资性房地产累计折旧→累计折旧 无缝对灌
投资性房地产累计摊销→累计摊销
投资性房地产减值准备→固定资产减值准备
公允价值模式的

借：无形资产/固定资产（转换日公允价值）
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动
公允价值变动损益
按公允价值入账，账面差异进入【公允价值变动损益】
5.4 投资性房地产→存货

成本模式的

借：开发商品（转换日账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
公允价值模式的

借：开发商品（转换日公允价值）
投资性房地产-公允价值变动
贷：投资性房地产-成本
公允价值变动损益
按公允价值入账灌入开发商品，账面差异进入【公允价值变动损益】
5.5 存货→投资性房地产

成本模式的

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 借：投资性房地产（转换日账面价值）
存货跌价准备
贷：开发商品
公允价值的：

公允大于账面计入其他综合收益，公允小于账面计入公允价值变动损益
借：投资性房地产（转换日公允价值）
存货跌价准备
公允价值变动损益
贷：开发商品
借：投资性房地产（转换日公允价值）
存货跌价准备
贷：开发商品
其他综合收益

处置时——其他综合收益转入当期
5.6 无形资产、固定资产→投资性房地产

成本模式的——无缝对灌
公允价值

按照转换日公允价值入账
公允大于账面计入其他综合收益，公允小于账面计入公允价值变动损益

6 . 处置

6.1 成本模式

借：银行存款 贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
6.2 公允价值模式

借：银行存款 贷：其他业务收入
借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动
借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本
借：其他综合收益 贷：其他业务成本

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