PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR

Cơ hội đầu tư

MỤC LỤC
Lời mở đầu
A. BỨC TRANH VĨ MÔ
B. PHÂN TÍCH PDR
Xu hướng dòng tiền – Chiến lược mua bán
Sức khỏe tài chính
Tầm nhìn Ban lãnh đạo
Quỹ đất và dòng tiền
Định giá PR

Lời mở đầu
Xin chào anh chị Nhà đầu tư ALIAS Stock,
Tuần vừa qua dòng tiền luân phiên chủ yếu giữa 2 nhóm tài chính: chứng khoán và BĐS
Với nền tình hình vĩ mô hiện tại, 2 nhóm ngành này vẫn sẽ lead Vnindex trong cả năm 2023

1
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

A. BỨC TRANH VĨ MÔ
Từ đầu năm đến nay, kể từ khi nhà nước đưa ra Nghị quyết 08 - là điểm khởi đầu tạo ra các
khung pháp lý thúc đẩy sự phục hồi của ngành BĐS sau này – thị trường đã thay đổi cái nhìn
từ tiêu cực sang tích cực

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ trực tiếp thị trường BĐS, chúng ta còn có 4 lần hạ LSĐH của
NHNN khi lạm phát ngày càng ổn định, củng cố hơn nữa cho sự phục hồi của nền kinh tế nói
chung và các DN nói riêng

2
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

Sự thay đổi mà có thể thấy rõ rệt nhất là các mã cổ phiếu BĐS trên TTCK đã hồi phục đáng
kể, nhiều mã đã hồi phục từ đáy trên 100%
Cùng các chuyển biến trên, thị trường BĐS được kì vọng sẽ vượt qua giai đoạn đóng băng và
đến năm 2024 sẽ bước vào giai đoạn phục hồi

Với bức tranh vĩ mô sáng sủa, chúng ta có thể yên tâm coi TTCK là 1 kênh đầu tư hấp dẫn
trong giai đoạn này và trung – dài hạn
Công việc hiện giờ là chọn đúng cổ phiếu và thời điểm ra vào thôi
Như đã nói ở trên, ngoài nhóm chứng khoán, nhóm BĐS cũng nổi bật không kém trong này,
và chúng tôi nhận thấy cổ phiếu PDR - CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt có tiềm năng tăng
trưởng mạnh mẽ trong nhịp tới của thị trường: Có yếu tố về dòng tiền (kĩ thuật) và triển
vọng về cơ bản

3
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

B. PHÂN TÍCH PDR

XU HƯỚNG DÒNG TIỀN

Theo nguyên lý 3 Sóng, PDR đang tạo nền ở Sóng 2 – là sóng mua an toàn khi có dòng tiền
lớn từ tổ chức mua gom ở Sóng 1
Điểm mua 1: chờ cổ phiếu về vùng 15 – 16.5: mua trước 25 – 30%
Điểm mua 2: Gia tăng tỷ trọng khi cổ phiếu break (hoặc khi thị trường bị bán bất chấp) –
Điểm mua quan trọng - sẽ thông báo trực tiếp trong Nhóm khách hàng
Dành cho anh chị NĐT muốn mua luôn thì có thể mua 1 phần quanh vùng này, nhưng cũng
xác định có thể rung lắc theo Vnidex 5 – 10% nếu có điều chỉnh
Mục tiêu cho PDR: 24 – 25.000đ/cp (tương đương lợi nhuận 40 – 50%)

SỨC KHỎE TÀI CHÍNH

PDR là bộ đôi với NVL từng làm mưa làm gió khi có chuỗi sàn liên tiếp trong vòng 1 tháng (cụ
thể là tháng 11/2022)
Nguyên nhân chính là vấn đề liên quan đến Trái phiếu
Tuy nhiên nếu tìm hiểu sâu thì vấn đề trái phiếu không phải là vấn đề quá lớn với PDR như
NVL
Vào cuối Qúy I/2023, tổng nợ trái phiếu của Công ty chỉ còn hơn 1612 tỷ đồng, so với đầu
năm hơn 2,510 tỷ đồng, tức đã giảm gần 36%
Tỷ lệ Nợ TP/VCSH = 0,2 < 1 (Chỉ số an toàn với các doanh nghiệp bất động sản, cho
thấy năng lực sử dụng và quản lý nợ của doanh nghiệp ở mức tốt)
Trong khi NVL thì tỷ lệ Nợ TP/VSCH = 1.02

4
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

Với nền tảng tài chính lành mạnh, có thể

thấy được rằng PDR đang quyết tâm xử lý
nợ, đặc biệt là trái phiếu của mình rất
quyết liệt
Hiện nay, PDR không nằm trong nhóm
các doanh nghiệp bị chậm thanh toán nợ
và lãi vay
PDR đã xử lý hết các khoản nợ đến hạn
trong năm 2022 và sau khi tất toán gần
900 tỉ trái phiếu trong tháng 1/2023, ước
tính tổng nợ vay (ngắn hạn + dài hạn)
của Phát Đạt ở mức 3.357 tỷ đồng, trong
đó 46% là trái phiếu phát hành
Nhìn vào bảng nợ vay 2023 của PDR, có
thể thấy Áp lực trái phiếu của PDR trong
quý 2 và quý 3 là không lớn, quý 4 mới
đáng kể
Nhưng chúng tôi đánh giá đây không phải
là khoản nợ làm khó được PDR
Năm 2022 là năm cực kì khó khăn đối với
toàn bộ nền kinh tế nói chung và đặc biệt
với các doanh nghiệp BĐS nói riêng khi thị
trường bị đóng băng sau các vụ việc liên
qan đến Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát
Các doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với khoản nợ trái phiếu khổng lồ, dòng tiền bị tắc kẹt. Với
tình hình khi đấy PDR còn vượt qua được, thì với giai đoạn hiện tại khi thị trường BĐS đang
dần được khai thông, nhà nước liên tục đưa ra các chính sách hỗ trợ thì PDR sẽ dễ có dòng
tiền thu về từ các dự án để xử lý đáo hạn khoản trái phiếu cuối năm nay

TẦM NHÌN BAN LÃNH ĐẠO

Trong quá khứ, chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cho biết đã có 2 lần trải qua khủng khoảng là khủng
hoảng kinh tế 2008 và khủng hoảng ngân hàng Đông á Bank 2015, và chủ tịch Đạt cũng tự tin
PDR sẽ tiếp tục vượt qua khủng hoảng lần náy và 1 lần nữa vực dậy
Mình đánh giá cao đạo đức của BLĐ Phát đạt khi dùng cả tài sản cá nhân để đảm bảo quyền
lợi cho trái chủ, hoàn thành mọi nghĩa vụ về các khoản vay và trái phiếu.
Khi nhìn vào 1 DN thì không thể thiếu vai trò của BLĐ, với cách xử lý của BLĐ PĐ trong thời
gian vừa qua, mình đánhh giá BLĐ PĐ rất vì cổ đông, có tâm và có tầm, quyết tâm tạo lòng
tin với NĐT để vực lại DN

5
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

QUỸ ĐẤT
PDR hiện đang có quỹ đất lớn với khoảng 7434,19ha, tập trung chủ yếu ở miền Nam
Trong năm 2022, PDR đã mở rộng
thêm được một số quỹ đất mới, tập
trung chủ yếu ở Đồng Tháp và Quảng
Ngãi
Ngoài ra, PDR còn có công ty con là
PDI trong lĩnh vực đầu tư và phát
triển KCN: PDR hiện đang nghiên cứu
phát triển 5 dự án khu công nghiệp
bao gồm : Khu công nghiệp Dung
Quất tỉnh Quảng Ngãi, Khu công
nghiệp Đà Nẵng, Khu công nghiệp
tỉnh Bình Dương, Khu công nghiệp
Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp, Khu công
nghiệp Hàm Ninh Tỉnh Kiên Giang
Hiện nay, PDR Sở hữu số lượng dự án khủng đã và đang triển khai - hơn 40 dự án trải dài từ
Đà Nẵng vào Phú Quốc. Các dự án của PDR chủ yếu là các dự án M&A nên về pháp lý rất tốt,
tức là PDR có nhiều quỹ đất sạch, không vướng mắc như đa phần các doanh nghiệp BĐS hiện
tại

Danh sách hơn 40 dự án của PDR đang triển khai

6
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

Biên lợi nhuận của PDR tốp đầu thị trường do có sản phẩm phân khúc premium mua được giá
vốn rẻ nhờ xử lý được pháp lý tốt sau khi M&A

Trong số các dự án này, PDR đang gấp rút triển khai 2 dự án dễ thanh khoản nhất ở mảng
bất động sản nhà ở là Astral city và Bình Dương Tower bởi các dự án này đánh vào nhu
cầu mua để ở là chủ yếu khi mà xung quanh là khu vực đông dân cư với đầy đủ cơ sở vật
chất, đây sẽ là dòng tiền chính mang về cho PDR

ASTRAL CITY
 Quy mô: 3,73 ha
 Tổng vốn đầu tư hơn 8000 tỷ
Ngày 8/5 PDR đã nộp hơn 500 tỷ thực
hiện nghĩa vụ tài chính để hoàn thiện
pháp lý, sắp tới Astral tái khởi động
xây tiếp từ tầng 10 đang dang dở và
khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài
chính r, dự án sẽ được cấp giấy phép
mở bán
Mặc dù dự án này đã được PDR
chuyển nhượng sang cho Danh Khôi
Nhưng theo Báo cáo tài chính 2022
của Phát Đạt, tổng nợ Danh Khôi phải trả khoảng 3.235 tỉ. Danh Khôi đã chuyển trả trước cho
Phát Đạt 511 tỉ đồng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với dự án Astral City
Nên tiến độ tích cực từ Astral City là cơ sở để kỳ vọng Danh Khôi sẽ thu về được dòng tiền lớn
và được ưu tiên để thanh toán công nợ cho PDR

7
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

NTMK Bình Dương Tower

Dự án chung cư trung cao cấp này được PDR M&A hoàn tất
năm 2021
 Quy mô 4,5ha (lớn hơn dự án Astral city)
 Tổng vốn đầu tư: 9.374
 Được triển khai với 6000 căn hộ chung cư
 Tổng doanh thu ước tính: 13.000 tỷ đồng
Dự án này là đất sạch và PDR đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo thông tin từ nội bộ công ty thì sớm nhất dự án Bình
Dương Tower sẽ khởi công vào đầu Q3/2023 và muộn nhất
đầu Q4/2023 – nếu với tiến độ này PDR sẽ bắt đầu có dòng
tiền từ dự án này ngay năm nay cùng với dự án Astral city
sẽ giúp khắc phục vấn đề Trái phiếu còn lại

KẾ HOẠCH TĂNG VỐN

Ngày 30/06/2023, PDR sẽ tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2023 và dự kiến tăng vốn điều lệ
thông qua phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với số lượng bằng 20% vốn điều lệ hiện
tại (hơn 134,3 triệu cp) và phát hành riêng lẻ cho cổ đông chiến lượcvới số lượng bằng 10%
vốn điều lệ hiện tại (hơn 67,16 triệu cp). Giá phát hành ở cả hai phương án phát hành đều
không thấp hơn 10.000 đồng/cp.
Nếu thực hiện thành công các phương án trên, Phát Đạt sẽ phát hành thêm 201,5 triệu cổ
phiếu PDR, qua đó huy động tối thiểu thêm 2.015 tỷ đồng. Vốn điều lệ của PDR cũng sẽ
được tăng lên thành 8.371 tỷ đồng

ĐỊNH GIÁ
PDR đang ở vùng P/B 1,4 – trong vùng rẻ nhất kể từ khi niêm yết trên sàn chứng khoán

8
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU PDR
Cơ hội đầu tư

Với múc P/B trung bình 5 năm trở lại đây rơi vào khoảng 2,3 - cùng kỳ vọng khi thị trường bất
động sản phục hồi thì giá của PDR sẽ về vùng 25.000 đ/cp

PDR Hiện tại Kì vọng

P/B 1.4 2.3

Giá trị 17.15 25

9
Mr Hoan ALIAS – Contact: 0345 6666 56