‫الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬

‫وزارة التعليم العالي والبحث العلمي‬

‫جامعة يحي فارس بالمدية‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬

‫مذكرة نهاية الدراسة للحصول على شهادة الماستر‬

‫تخصص‪ :‬قانون عقاري‬
‫بعنــــوان‪:‬‬

‫تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‬

‫وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫تحت إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫من تقديم الطالب‪:‬‬

‫• د‪ /‬بوشنافة جمال‬ ‫• شاللي أحمد وائل‬

‫لجنـــة المناقشـــــة‬
‫الصفة‬ ‫الرتبة‬ ‫المؤسسة األصلية‬ ‫االسم واللقب‬
‫رئيسا‬ ‫أستاذ التعليم العالي‬ ‫جامعة يحي فارس ‪ -‬المدية‬ ‫د‪ /‬مجاجي منصور‬
‫مشرفا ومقررا‬ ‫أستاذ التعليم العالي‬ ‫جامعة يحي فارس ‪ -‬المدية‬ ‫د‪ /‬بوشنافــة جمـال‬
‫مناقشا‬ ‫أستاذة مساعدة ‪ -‬أ ‪-‬‬ ‫جامعة يحي فارس ‪ -‬المدية‬ ‫د‪ /‬قصيـــــر ليلـــى‬

‫السنة الدراسية ‪2023-2022‬‬

 ‫شكر وعرفان‬

‫ﭚﭛﭜﭝ‬

‫ﱩﯨﯩﯪﯫﯬﯭﯮﱨ‬
‫[البقرة‪]152 :‬‬
‫بداية‪ ،‬أمحد اهلل عز وجل الذي أنعمين بنعمة العلم ووفقين يف‬
‫إجناز هذه الورقة البحثية‪ ،‬واقول احلمد هلل على عطائه‪ ،‬احلمد هلل على‬
‫رزقه‪ ،‬احلمد هلل على آالئه‪ ،‬احلمد هلل على نعمائه‪ ،‬احلمد هلل محد‬
‫الشاكرين والشكر هلل شكر احلامدين‪.‬‬
‫وعن أبي هريرة رضي اهلل عنه أن النيب ‪ ‬قال‪:‬‬

‫ال يَشْكُرُ النَّاسْﱨ‬

‫ﱩال يَشْكُ ُر اللّه َمنْ َ‬
‫أتوجه جبزيل الشكر ومجيل العرفان والتقدير ألستاذي الفاضل‬
‫الدكتور بوشنافة مجال إلشرافه على هذه املذكرة وما قدّمه لي من‬
‫نصائح وتوجيهات طيلة هذه الفرتة‪.‬‬
‫كما أتوجه بأمسى عبارات الشكر والتقدير واالمتنان إىل أعضاء اللجنة‬
‫املوقرة املكونة من صفوة أساتذتنا الكرام على تفضلهم بقبول مناقشة‬
‫هذا العمل‪ ،‬وكل أساتذة كلية احلقوق جبامعة حيي فارس باملدية‪.‬‬
‫ثم أشكر كل من ساعدني من قريب أو من بعيد‪ ،‬وشجعين ملواصلة‬
‫إجناز وإمتام هذا العمل‪.‬‬

‫شلالـي وائل‬
 ‫إهـــداء‬

‫إىل من تعبا وسهرا على تربييت وراحيت‬

‫‪ ‬والديّ الكرميني‪ ،‬حفظهما اهلل وأطال يف عمرهم ‪‬‬

‫إىل من تربيت وكربت بينهم‬

‫‪‬أخيت الوحيدة‪ ،‬وإخوتي‪‬‬

‫‪‬إىل كل عائلة "شاللي" و"برّاني"‪‬‬

‫‪ ‬إىل أصدقائي ورفقة دربي ‪‬‬

‫‪ ‬إىل كل أساتذتي عرب مجيع أطواري التعليمية ‪‬‬

‫‪ ‬إىل كل طالب علم ‪‬‬

‫أهديكم مثرة جهدي وعملي املتواضع هذا‬

‫راجيا من املوىل القبول‬

‫شلالـي وائل‬
 ‫قائمة أهم المختصرات‬

‫أوال‪ :‬باللغة العربية‬

‫جريدة رسمية‬ ‫ج‪ ،‬ر‬

‫صفحة‬ ‫ص‬
‫من الصفحة إلى الصفحة‬ ‫ص‪ .‬ص‬
‫دون طبعة‬ ‫د‪ ،‬ط‬
‫دون سنة نشر‬ ‫د‪ ،‬س‪ ،‬ن‬
‫دون بلد نشر‬ ‫د‪ ،‬ب‪ ،‬ن‬
‫‪2‬‬
‫متر مربّع‬ ‫م‬
‫سنتيمتر‬ ‫سم‬
‫دينار جزائري‬ ‫دج‬

‫ثانيا‪ :‬باللغة األجنبية‬

‫‪P‬‬ ‫‪Page‬‬
‫‪N°‬‬ ‫‪Numéro‬‬
‫‪P.D.A.U‬‬ ‫‪Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme‬‬
‫‪P.O.S‬‬ ‫‪Plan d'Occupation des Sols‬‬
‫‪COS‬‬ ‫‪Coefficient d'Occupation des Sols‬‬
‫‪R‬‬ ‫‪Rez-de-chaussée‬‬
‫‪Op. cit‬‬ ‫‪Opere Citato‬‬
‫مقدمـــــة‬
 ‫‪‬‬
‫تُعد الجزائر دولة نامية تشهد زيادة مستمرة ومعتبرة في معدالت النمو الحضري بسبب التحوالت‬
‫االقتصادية واالجتماعية التي تمر بها‪ ،‬إذ شهدت البالد أثناء المرحلة االستعمارية نموا سكانيا بطيئا‬
‫نتيجة الوضع السائد أنذاك‪ ،‬تلتها مرحلة االستقالل التي شهدت انفجارا سكانيا كبيرا نتيجة الرتفاع‬
‫نسبة النمو الديمغرافي‪ ،‬حيث ازداد عدد النازحين من الريف إلى المدينة‪ ،‬فتضاعف سكان هذه‬
‫األخيرة‪ ،‬ما جعل واقع المدينة يعاني من مشاكل عديدة من بينها ما أثبته الواقع المعاش ِبتميز المشهد‬
‫الحضري في الجزائر حاليا بالتعقيد‪ ،‬نظرا لجملة المشاكل العمرانية التي تعاني منها المدن والتج ّمعات‬
‫الحضرية والريفية‪ ،‬فالسكنات العشوائية والبناء الفوضوي المخالف لتنظيمات العمران‪ ،‬أدّت إلى‬
‫تشويه النسيج العمراني وأثّرت على نوعية وجودة اإلطار المعيشي للسكان‪ ،‬األمر الذي وضع‬
‫السلطات العمومية أمام وضعية عمرانية يصعب التعامل معها‪.‬‬
‫لذلك فقد رأت الدولة ضرورة إيجاد آليات قانونية لتسوية وضعية البنايات غير المشروعة ضمن‬
‫شروط وإجراءات محدّدة‪ ،‬بإصدار األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد‬
‫المحافظة عليها وحمايتها‪ ،‬وهذا من أجل معالجة وتسوية وضعية البنايات المنجزة دون رخصة وفق‬
‫إجراءات إدارية محضة تباشرها مصالح البلدية بعد عملية إحصاء لهذه البنايات‪ ،‬تالها إصدار‬
‫المرسوم رقم ‪ 212-85‬المحدد لشروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال أراضي عمومية أو‬
‫خصوصية كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في‬
‫التملك والسكن‪ ،‬إال أنه رغم ذلك لم تتمكن السلطات العمومية من تسوية وضعية هذه الظاهرة التي‬
‫تفاقمت حدّتها ال سيما بعد تسعينيات القرن الماضي ألسباب ِعدّة‪ ،‬مما ألحقت ضررا فادحا بالنسيج‬
‫العمراني في الجزائر‪.‬‬
‫وقد أدى هذا إلى تزايد وتوسع وعاء األبنية غير المشروعة لعدم مطابقتها لقوانين التهيئة والتعمير‬
‫شوه منظر النسيج الحضري لمدننا‪ ،‬وتعكس صورة بائسة للتجمعات‬ ‫المعمول بها‪ ،‬والتي ال تزال ت ّ‬
‫السكنية‪ ،‬وتؤثر حتى على أمن المواطنين وسالمتهم‪.‬‬
‫ومع فشل هذه النصوص في تحقيق أهدافها‪ ،‬وفي ظل تفاقم ظاهرة البناء غير المشروع‪ ،‬جدّد‬
‫المشرع الجزائري محاوالته من خالل إصدار القانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات‬
‫واتمام إنجازها لمواجهة وضع ع مراني مزري يطبع النسيج العمراني الجزائري‪ ،‬وذلك عن طريق‬
‫استحداث آليات إدارية تقنية ملزمة من أجل وضع حد لحاالت عدم إنهاء البنايات‪ ،‬وكذا تحقيق مطابقة‬
‫البنايات المنجزة‪ ،‬أو التي شرع في إنجازها قبل تاريخ صدور هذا القانون بأثر رجعي‪ ،‬متى كانت‬
‫قابلة للمطابقة في إطا ر التسوية‪ ،‬وهذا لتدارك عجز القانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‬
‫عن تكفله بآليات الرقابة بنوعيها القبلية والبعدية‪.‬‬
‫إال أنه وألسباب عديدة‪ ،‬وفي محاولة البحث عن آليات تطبيق القانون وإزالة العقبات التي تواجه‬
‫اإلدارة خالل عملية تسوية البنايات‪ ،‬وضع المشرع الجزائري تدابير قانونية جديدة تهدف إلى تبسيط‬
‫ش ِيّدت أو في طور‬ ‫إجراءات تسوية نوع معين من البنايات غير المشروعة أال وهي البنايات التي ُ‬
‫التشييد بموجب رخصة بناء مسلمة من قبل الجهات اإلدارية المختصة إال أنها جاءت مخالفة لتعاليمها‬
‫سدت هذه التدابير في صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬الذي ينصرف‬ ‫وأحكامها‪ ،‬أين تج ّ‬
‫مضمونه إلى تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬والذي صدر تطبيقا لنص المادة‬
‫‪ 113‬من قانون المالية لسنة ‪ ،2017‬هذا النص القانوني هو موضوع مذكرتنا هذه‪.‬‬

‫أ‬
 ‫‪‬‬
‫أمام أهمية موضوع ومسألة تسوية البنايات غير القانونية السيما البنايات غير المطابقة لرخص‬
‫البناء المسلّمة ومطابقتها في ترقية اإلطار المبني واالرتقاء بالمظهر الجمالي للمدن‪ ،‬الذي يعتبر من‬
‫أهم مواضيع الساعة التي شغلت اهتمام التشريع‪ ،‬القضاء واإلدارة كحد سواء‪ ،‬كما هي محل عناية‬
‫واهتمام من قبل ذوي االختصاص وحتى جموع عامة الناس من المواطنين الرتباطهم المباشر مع‬
‫حق البناء أوال ثم ظاهرة البناء غير المطابق ثانيا‪.‬‬
‫كما أن موضوع مذكرتنا هذه "تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق أحكام المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ "55-22‬ينطوي أساسا على آخر وسيلة وآلية معتمدة من قبل المشرع الجزائري‬
‫وأحدثها من أجل الحد من ظاهر البناء غير الشرعي وتحقيق مطابقة هذه األبنية‪ ،‬والذي سينفرد نصا‬
‫وحيدا على الصعيد التشريعي ذات الصلة بالتسوية وتحقيق المطابقة خالل هذه الفترة‪ ،‬خاصة وأن‬
‫القانون رقم ‪ 15-08‬ينتهي سريانه بتاريخ ‪ 31‬ديسمبر سنة ‪ 2023‬بموجب المادة ‪ 67‬من قانون‬
‫المالية لسنة ‪ ، 2023‬فال مجال بعد هذا التاريخ لتحقيق مطابقة البنايات المخالفة إذ لم يتم تمديد العمل‬
‫بالقانون سالف الذكر إال باالحتكام واللجوء إلى المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬وحده‪.‬‬
‫وفي ظل األهمية البالغة لمو ضوع تسوية البنايات غير المطابقة النظرية والعملية‪ ،‬فقد اخترنا هذا‬
‫الموضوع دون غيره من مواضيع القانون العقاري األخرى ألسباب ِعدة منها ما له صلة بالجانب‬
‫الشخصي وال ذاتي‪ ،‬ومنها ما تعد أسبابا ودوافع موضوعية لها من الصلة مع الموضوع في حد ذاته‬
‫ومجاله‪.‬‬
‫من أهم األسباب التي دفعتنا إلى اختيار هذا الموضوع هي انجذابنا الشخصي لمجال التهيئة‬
‫والتعمير والنصوص القانونية التي تنظمه‪ ،‬والذي يعتبر من بين أهم مواضيع القانون العقاري‪.‬‬
‫إضافة إلى إحساسنا بمسؤولية شخصية في حدود تخصصنا الجامعي في طور الماستر في القانون‬
‫العقاري أن نكون جزء من المنظومة التي تسعى إلى حل وإنهاء ظاهرة البناء غير المشروع مرافقة‬
‫مع المشرع الجزائري الذي أصدر ترسانة من النصوص القانونية ذات الصلة آخرها المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المتضمن تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬إضافة لكل‬
‫األجهزة واللجان والجهات الفاعلة في التسوية وتحقيق المطابقة‪ ،‬فيقع علينا مسؤولية تناول هذا‬
‫الموضوع بالدراسة وشرح ماهيته وكيفيات تطبيقه‪ ،‬وموازاة مع ذلك المساهمة في الترويج له أمام‬
‫عامة الناس المخالفين ألحكام رخص البناء الخاصة بهم خدمة للصالح العام‪.‬‬
‫مع قلة البحوث في هذا الموضوع بسبب حداثته أوال وبسبب حداثة آلية تحقيق المطابقة عن طريق‬
‫دفع غرامة مالية التي لم نشهدها في أي نصوص قانونية سابقة ذات الصلة‪ ،‬كما أن الدراسات السابقة‬
‫انصبت في مجملها على رخص وشهادات التعمير وعلى رأسها رخصة البناء‪ ،‬والبنايات غير‬
‫الشرعية خاصة الفوضوية منها‪ ،‬دون إفراد البنايات غير المطابقة لرخصة البناء بدراسة منفردة‬
‫شاملة‪.‬‬
‫أما من حيث الدوافع الموضوعية‪ ،‬فيأتي في مقدمتها أهمية الموضوع العملية الواقعية خاصة وأن‬
‫منحنى تفشي ظاهرة البناء غير المشروع في تزايد خطير‪ ،‬وآثاره السلبية تتجلى يوميا على كافة‬
‫األصعدة‪ ،‬إضافة ألهميته القانونية من حيث آليات وإجراءات التسوية وتحقيق المطابقة التي ت ُ ّ ِ‬
‫توج‬
‫طالب التسوية صاحب البناية الم خالفة القابلة لذلك برخصة بناء معدلة أو شهادة مطابقة على سبيل‬
‫التسوية‪.‬‬

‫ب‬
 ‫‪‬‬
‫تعلق الموضوع بأهم الحقوق المكرسة دستوريا وتشريعيا ممثال في حق الحياة‪ ،‬هذا األخير يرتبط‬
‫ارتباطا وثيقا بحق بناء وتوفير أ وعية عقارية في مجاالت عدة‪ ،‬منها ما هو ذات طابع سكني‪ ،‬مهني‪،‬‬
‫تجاري‪ ،‬صناعي‪ ،‬فالحي‪ ،‬وحتى خدماتي‪ ،‬بما يلبي حاجيات الفرد والمجتمع‪ ،‬والذي نظمه المشرع‬
‫بمجموعة القواعد القانونية اآلمرة التي تهدف إلى تنظيم حركة التعمير وضبط عملية البناء وفقا‬
‫لمقاييس ومعايير محددة‪ ،‬كما نظم أيضا آليات تسوية البنايات المخالفة للمقاييس والمعايير سالفة‬
‫الذكر‪ ،‬آخرها وأحدثها هي محل بحثنا‪.‬‬
‫وعلى ضوء ما سبق‪ ،‬يمكن طرح اإلشكالية اآلتية‪ :‬كيف يمكن للتدابير المستحدثة بموجب‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬وأحكامه أن تساهم في ترقية اإلطار المبني بالحد من المخالفات‬
‫المتعلقة بعدم احترام مواصفات رخص البناء‪ ،‬ونقلها من نطاق المخالفة إلى نطاق التسوية‬
‫والمطابقة؟‬
‫ولإلجابة على هذه اإلشكالية‪ ،‬اتبعنا في تناولنا لهذا الموضوع ِعدّة مناهج وفق نظرية تكامل‬
‫المناهج التي تكمل بعضها البعض بما يتماشى وطبيعة الموضوع‪.‬‬
‫فقد انصبت دراستنا في األساس على المنهج الوصفي أين طرحنا من خالله المفاهيم ذات الصلة‬
‫بالبنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪ ،‬ومالبساته من حيث أسبابه وآثاره‪ ،‬عارضين ما توصل إليه‬
‫المشرع الجزائري من آليات ونصوص قانونية منظمة لعملية التسوية واألجهزة المخصصة لذلك‪.‬‬
‫كما اعتمدنا على المنهج التحليلي لتوضيح الدوافع التي أدت بالمشرع إلى إصدار المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ ،55-22‬وتقييم النصوص القانونية السابقة ومدى نجاعتها في حل هذه المشكلة العمرانية‬
‫بالجزائر‪ ،‬إضافة إلى تحليل أحكام مواد المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬التي لم تأخذ حقها من الدراسة‬
‫حاليا بسبب حداثة النص والموضوع‪.‬‬
‫وفي بعض الجزيئات بالضبط أمام بعض المصطلحات ذات الطبيعة التقنية البحتة‪ ،‬والتي استعملها‬
‫المشرع في فحوى مواد هذا المرسوم‪ ،‬أين اتسمت بالتعقيد والغموض وعدم وجود مفاهيم لها ال في‬
‫التشريع الجزائري وال حتى الدراسات العلمية المحلية‪ ،‬ما دفعنا الستعمال المنهج المقارن في تناول‬
‫مفاهيم بعض منها في قوانين وتشريعات الدول العربية األخرى كالقانون اللبناني‪ ،‬واألردني‪.‬‬
‫بناء على أهمية الموضوع واإلشكالية المثارة بشأنه والمناهج المتبعة في دراسته‪ ،‬ارتأينا تقسيمه‬
‫إلى فصلين‪ ،‬ومبحثين اثنين لكل فصل‪ ،‬حيث تناولنا بالدراسة في الفصل األول ماهية تسوية البنايات‬
‫غير المطابقة لرخصة البناء‪ ،‬خصصنا هذا الفصل لمفهوم البنايات غير المطابقة لرخصة البناء في‬
‫المبحث األول‪ ،‬أين تناولنا مفهوما شامال للبناء غير المطابق من جهة ورخصة البناء من جهة أخرى‪،‬‬
‫كون أننا ال نكون أمام بناء غير مطابق إال بتوافره على رخصة بناء إال أنه جاء مخالفا عند تشييده‬
‫ب يوفيها حقها من الدراسة‪.‬‬ ‫ألحكامها‪ ،‬هو الشيء الذي يبرر تخصيص رخصة البناء بمطل ٍ‬
‫في حين خصصنا المبحث الثاني من الفصل األول لمفهوم التسوية‪ ،‬أين تطرقنا لتعريف شامل لها‪،‬‬
‫وبيانها ضمن التشريع الجزائري بتعديد النصوص القانونية ذات الصلة بها التي شهدتها الجزائر‬
‫وصوال للمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬الذي حدد نطاقا للتسوية من حيث البنايات المعنية بأحكامه‬
‫والبنايات غير القابلة لذلك‪ ،‬وشروط تحقيق المطابقة وفقه‪.‬‬
‫أما الفصل الثاني فتناولنا فيه بالدراسة أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬وذلك للوصول إلى تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‬
‫وتحقيق مطابقتها‪ ،‬وتتويجها برخصة بناء معدلة أو شهادة مطابقة على سبيل التسوية‪ ،‬بداية بتبيان‬
‫ج‬
 ‫‪‬‬
‫أحكام طلب التسوية في المبحث األول‪ ،‬من حيث المخالفات وتقدير غرامات تسويتها وفق ذات‬
‫المرسوم ثم إجراءات وشكليات الطلب‪ ،‬واألجهزة التي تتصدى له‪.‬‬
‫في حين خصصنا المبحث الثاني من هذا الفصل لآلثار المترتبة على طلب التسوية‪ ،‬إذ يتم‬
‫تحضيره ثم البت فيه وإصدار عدة قرارات بشأنه منها قرار بالموافقة بنوعيها أو بالرفض‪ ،‬أين يتاح‬
‫لمن صدر هذا األخير في حقه أن يلجأ إلى الطعن اإلداري االختياري أو اللجوء إلى القضاء‪.‬‬

‫د‬
 ‫الفصل األول‬
‫ماهيــة تسويــة البنايــــــات‬
‫غير المطابقة لرخصة البناء‬
‫ماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــ‬

‫الفصل األول‪ :‬ماهية تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪.‬‬

‫جاء في المادة ‪ 17‬من اإلعالن العالمي لحقوق اإلنسان‪ 1‬أن "حق الملكية هو حق من الحقوق‬
‫الطبيعية لإلنسان‪ ،‬غير قابل لالنتهاك مع الحرية واألمن‪ ،‬ولكل شخص الحق في التملك بمفرده‪ ،‬أو‬
‫باالشتراك مع غيره‪ ،‬وال يجوز تجريد أحد من ملكه تعسفا"‪ ،‬كما جاء في المادة ‪ 01/60‬من الدستور‬
‫الجزائري‪ 2‬أن "الملكية الخاصة مضمونة"‪.3‬‬
‫فالملكية هي حق مضمون ومصون عالميا ومحليا‪ ،‬يتمتع به اإلنسان‪ .‬هذا األخير وفق العالمة ابن‬
‫خلدون هو مدني بطبعه‪ ،‬ال بد له من االجتماع الذي يتجسد في المدينة‪ ،‬وهو معنى العمران‪.4‬‬
‫ومنه فإن حق البناء مرتبط ارتباطا وثيقا بحق الملكية‪ ،‬إذ يعتبر أحد أوجه حق الملكية‪ ،‬ألن األصل‬
‫أنه للمالك الحرية التامة في استعمال ملكيته العقارية واستغاللها والتصرف فيها‪ ،‬ومن ثمة ممارسة‬
‫جميع األنشطة العمرانية التي يراها مناسبة لتحقيق مصلحته‪ ،‬إال أن هذا الحق جاء مقيدّا تبعا لتقييد‬
‫الحق في الملكية التي تؤدي وظيفة اجتماعية‪.5‬‬
‫فتقييد المشرع الجزائري لحق البناء ضمان الحترام قواعد البناء‪ ،‬وعدم المساس بحقوق الغير‪،‬‬
‫وجاء هذا التقييد في شكل قواعد تعمير والتي تترجم عن طريق رخص وشهادات تعمير‪ ،‬منها رخصة‬
‫عدّ بناؤه مشوبا‬
‫البناء التي تحدد شروط وقيود البناء التي يجب على صاحبها إتباعها واحترامها وإال ُ‬
‫بعيوب وغير قانوني‪.‬‬
‫وعلى الرغم من سعي المشرع إلى ضبط عملية البناء والتعمير‪ ،‬والحد من ظاهر البناء غير‬
‫القانوني بصفة عامة والبنايات غير المطابقة لمواصفات رخصة البناء بصفة خاصة‪ ،‬اتضح جليا أن‬
‫واقع التعمير في الجزائر يشهد اتساعا في نطاق المخالفات المعمارية والبنايات غير المطابقة نتيجة‬
‫تفاعل عدة عوامل‪.6‬‬

‫‪ - 1‬اإلعالن العالمي لحقوق االنسان‪ ،‬الصادر بتاريخ ‪ 10‬ديسمبر ‪ ،1948‬معتد بقرار الجمعية العامة لألمم المتحدة‬
‫تحت رقم ‪ 217‬ألف‪ ،‬باريس‬
‫‪ - 2‬المرسوم الرئاسي رقم ‪ 442- 20‬المؤرخ في ‪ 30‬ديسمبر سنة ‪ ،2020‬يتعلق بإصدار التعديل الدستوري‪،‬‬
‫المصادق عليه في استفتاء أول نوفمبر سنة ‪ ، 2020‬المتضمن دستور الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.82‬‬
‫‪ - 3‬راجع بلحاج الع ربي‪ ،‬الحقوق العينية في القانون المدني الجزائري في ضوء أحدث االجتهادات القضائية‬
‫المشهورة للمحكمة العليا – دراسة مقارنة‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2017 ،‬ص ‪.42‬‬
‫‪ - 4‬راجع قندوز فاطمة الزهراء‪ ،‬التنظيم القانوني للبناء في الجزائر‪ ،‬د ط‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2019 ،‬ص ‪.54‬‬
‫‪ - 5‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.63‬‬
‫‪ - 6‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬د ط‪ ،‬النشر الجامعي الجديد‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2021 ،‬ص ص ‪.8 -7‬‬

‫‪5‬‬
‫ماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــ‬

‫وفي هذا اإلطار وأمام استفحال هذه الظاهرة‪ ،‬عمد المشرع الجزائري مرة أخرى إلى اصدار‬
‫ترسانة من النصوص القانونية لتسوية وضعية البنايات غير القانونية‪ ،‬آخرها المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪1،55-22‬والذي جاء بأحكام تهدف إلى تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪.‬‬
‫وقص د اإلحاطة بماهية تسوية البنايات غير المطابقة‪ ،‬نتناول أوال مفهوم البنايات غير المطابقة‬
‫لرخصة البناء‪ ،‬يليه مفهوم تسوية البنايات غير المطابقة‪ .‬وذلك في مبحثين تباعا‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬مفهوم تسوية البنايات غير المطابقة‪.‬‬

‫‪ - 1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬مؤرخ في ‪ 30‬فبراير ‪ ،2022‬يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة‬
‫لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.9‬‬

‫‪6‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫المبحث األول‪ :‬مفهوم البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‬

‫يعكس العمران المنظم والمنسجم تطور الدولة والشعوب‪ ،‬وهو ما أدى بالجزائري إلى السعي منذ‬
‫االستقالل إلى تنظيم النشاط العمراني من خالل مجموعة من النصوص القانونية‪ ،‬فكل عملية بناء تخضع‬
‫لقيود يفرضها النمط العمراني والجمالي للمدن‪ ،‬وتوفير حياة هادئة لألفراد‪.‬‬
‫تعتبر التراخيص العمرانية وسيلة فنية قانونية تعتمد عليها اإلدارة لتنظيم عمليات البناء‪ ،‬إذ تعد الوثيقة التي‬
‫تحدد مدى احترام أصحاب البنايات والمشاريع لمختلف اإلجراءات القانونية التي حددها المشرع الجزائري‬
‫وحرص على تنظيمها في مختلف القوانين‪ ،‬ومن بين هذه الرخص رخصة البناء التي تحدد شروط وقيود‬
‫عملية البناء‪.‬‬
‫لكن وبالرغم من وجود إطار قانوني وتقني ومؤهالت بشرية ومادية منظمة لعمليات البناء وفق أسس‬
‫وضوابط قانونية وسليمة‪ ،‬نجد أن الواقع العمراني في إقليم الدولة الجزائرية يشهد إنتشارا واسعا لظاهرة عدم‬
‫احترام قواعد التهيئة والتعمير والتراخيص العمرانية‪ ،‬وبالضبط أحكام ومواصفات رخص البناء المسلمة‪ ،‬ما‬
‫يخلق بنايات غير مطابقة تهدد استقرار النظام العام العمراني‪ .‬وهو ما يدفعنا إلى تناول ظاهرة البناء غير‬
‫المطابق لرخصة البناء من حيث مفهومه ومالبساته (المطلب األول)‪ ،‬والذي ال يكمل ولن تتوضح صورته إال‬
‫باالطالع على رخصة البناء كأداة لتنظيم عملية البناء (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬البناء غير المطابق‬
‫يعد البناء غير المطابق لمواصفات رخصة البناء صورة من صور البناء غير القانوني في المجال‬
‫العمراني‪ ،‬ذلك النتهاكه التزاما قانونيا ممثال في وجوب احترام أحكام أهم رخصة من رخص التعمير أال وهي‬
‫رخصة البناء‪ ،‬إذ عرفت هذه الظاهرة وألسباب عديدة انتشارا ملحوظا وواسعا في اآلونة األخيرة‪ ،‬ما ترتب‬
‫عنه جملة من اآلثار في مختلف المجاالت‪ .‬ما يدفعنا لوجوب اإلحاطة بمفهوم البناء غير المطابق (الفرع‬
‫األول)‪ ،‬ومالبساته من حيث أسباب ظهوره واآلثار المترتبة عن ذلك (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مفهوم البناء غير المطابق‬
‫قبل الخوض في تعريف البناء غير المطابق‪ ،‬والذي ال يمكننا اإلحاطة بمفهومه إال بتعريف البناء (أوال)‪،‬‬
‫ثم البناء غير المطابق (ثانيا)‪ ،‬فتمييزه ع ّما يشابهه من المصطلحات ذات الصلة (ثالثا) وذلك حتى تتضح‬
‫الصورة الشاملة للبناء غير المطابق وباقي أنواع البناء غير المشروع‪.‬‬
‫أوال‪ -‬تعريف البناء‪ :‬سنقوم بتعريف البناء من الناحية اللغوية‪ ،‬القانونية‪ ،‬والفقهية‪.‬‬
‫أ‪ -‬التعريف اللغوي للبناء‪ :‬مصطلح "البناء" هو من فعل بنا‪ ،‬يبني‪ ،‬بناء‪ .‬بمعنى شيّد بناية‪.‬‬
‫‪Le verbe: bâtir ou construire.‬‬ ‫وتقابله باللغة الفرنسية‪:‬‬
‫‪Et le nom: bâtiment ou construction1.‬‬

‫‪ -1‬راجع ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬تسوية البناء غير المشروع على ضوء القانون ‪( ،15-08‬مذكرة لنيل شهادة الماستر‬
‫في الحقوق)‪ ،‬شعبة القانون االقتصادي لألعمال‪ ،‬تخصص القانون ال عقاري‪ ،‬قسم قانون األعمال‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة عبد الرحمان ميرة – بجاية‪ ،2015-2014 ،‬ص ‪.14‬‬

‫‪7‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ب‪ -‬التعريف القانوني للبناء‪ :‬أخذت عملية البناء نصيبا من اهتمام المشرع‪ ،‬إذ قام هذا األخير بتنظيمها لما‬
‫لها من أهمية في حياة األفراد والمجتمع من خالل ضبطها بمجموعة من النصوص التشريعية والتنظيمية‪،‬‬
‫والتي بينت المقصود بالبناء‪.‬‬
‫ورد في نص المادة ‪ 02‬من القانون رقم ‪ 115-08‬أن البناء هو " كل بناية أو منشأة يوجه استعمالها للسكن‬
‫أو التجهيز أو النشاط التجاري أو اإلنتاج الصناعي أو التقليدي أو الفالحي أو الخدمات"‪.‬‬
‫عرفه‬
‫عرف البناء بأنه المبنى القائم مسبقا‪ ،‬أي العقار المبني‪ ،‬وأنه ّ‬
‫يُالحظ في هذا التعريف أن المشرع ّ‬
‫حسب وجهته واستعماله دون التطرق لعملية تشييده‪.‬‬
‫فتضمن التعريف ال سالف الذكر تعريفا للشيء الناتج عن فعل البناء‪ ،‬والمتمثل في البناية أو المنشأة‪ ،‬ولم‬
‫يعرف األفعال التي تشكل البناء‪.2‬‬
‫فيما أورد المشرع تعريفا لعملية البناء من خالل المادة ‪ 01/03‬من القانون رقم ‪ 04 -11‬على أن‪..." :‬‬
‫البناء‪ :‬كل عملية تشييد بناية و‪/‬أو مجموعة بنايات ذات االستعمال السكني أو التجاري أو الحرفي أو‬
‫‪3‬‬
‫المهني‪."...‬‬
‫عرف البناء هنا بالعملية التي‬
‫من خالل هذا التعريف‪ ،‬فان المشرع قد ضبط فعل وعملية تشييد البناء‪ ،‬فقد ّ‬
‫تنتج هذا األخير مهما كانت طبيعته ووجهته‪ 4،‬فقد يُـشيّد لوجهة سكنية أو تجارية أو حرفية أو مهنية‪.5‬‬
‫ج‪ -‬التعريف الفقهي‪ :‬جاء في تعاريف الفقه أن البناء هو "كل شيء متماسك من صنع االنسان أو اتصل‬
‫باألرض اتصال قار"‪ ،‬وإنشاء المبنى هو "استحداثه أو البدء في اقامته ألول مرة"‪ ،‬لذلك ال يعتبر بناء العقار‬
‫بالتخصيص‪ 6‬مثل المصاعد مثال‪ ،‬فهو يستثنى من هذا المفهوم‪.‬‬
‫ع ِ ّر ف أيضا بأنه "أحد أوجه الملكية العقارية يقوم به المالك أو من له حق قانوني في ذلك بالقيام بعملية‬
‫و ُ‬
‫‪1‬‬
‫تشييد بناية أو مجموعة بنايات عن طريق استخدام مواد معينة سواء تم البناء على األرض أو في باطنها"‪.‬‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 15-08‬المؤرخ في ‪ 20‬جويلية ‪ ، 2008‬يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.44‬‬
‫‪ -2‬راجع قندوز فاطمة الزهراء‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.54‬‬
‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 04-11‬المؤرخ في ‪ 17‬فبراير ‪ ، 2011‬يحدد قواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد‬
‫‪.14‬‬
‫‪ -4‬راجع قندوز فاطمة الزهراء‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.55-54‬‬
‫‪ - 5‬البناء المعد للسكن‪ :‬هو كل مبنى مشيد قائم بذاته سواء عل ى يابسة أو على ماء بصفة دائمة‪ ،‬أو حتى مؤقتة‪ ،‬مكون من‬
‫مجموعة المواد التي تدخل في تشييده على اختالفها‪ ،‬حجارة‪ ،‬خشب‪ ،‬طوب‪ ،‬حديد‪ ... ،‬حيث يعتبر مسكنا إذا ُز ّود بسقف‪،‬‬
‫وسواء كان بطابق واحد أو أكثر‪ ،‬له مدخل أو أكثر‪ ،‬يؤدي إلى طريق عام أو خاص‪ ،‬وإلى جميع أو غالبية مشتمالته‪ ،‬وقد يكون‬
‫شقة أو عمارة‪.‬‬
‫‪ -‬البناء المعد للنشاط التجاري‪ ،‬والصناعي‪ ،‬والحرفي‪ ،‬والمهني‪ ،‬والفالحي‪ :‬فهي أيضا بناءات بحسب وجهتها‪ ،‬وتخصيصها‬
‫فقد تختلف طبيعة االستغالل‪ :‬بناء مخصص لألعمال التجارية‪ ،‬مثل المحالت التجارية‪ .‬أو بناء مخصص لألعمال الصناعية‪،‬‬
‫مثل المصا نع والمعامل‪ .‬ولألعمال الحرفية كالحدادة‪ .‬أو كانت محالت معدة لممارسة نشاطات مهنية كمكاتب المحامين‪،‬‬
‫واألطباء‪ .‬أيضا البناءات الموجهة لالستغالل الفالحي‪ ،‬كالمرائب المخصصة لتربية الماشية والدواجن‪ .‬وهذا ما اعتمده المشرع‬
‫عند تصنيفه لألوعية العقارية‪ .‬لمزيد من التفصيل راجع المرجع نفسه‪ ،‬ص ص ‪.60-59‬‬
‫‪ -6‬العقار بالتخصيص‪ :‬هو المنقوالت التي يضعها مالكها في عقار له بشكل فعلي‪ ،‬لخدمة العقار أو استغالله‪ ،‬أي المنقول‬
‫صت عليه المادة ‪ 2/386‬من القانون المدني الجزائري‪ .‬لمزيد‬ ‫بطبيعته التابع للعقار‪ ،‬ومن ثم يعامل معاملة العقار ألنه ثابت فيه‪ .‬ن ّ‬
‫من التفصيل راجع بلحاج العربي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15‬‬

‫‪8‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫عرفه على أنه "مجموعة من المواد البناء‪ ،‬بنيت على سبيل القرار فاندمجت في األرض بصفة‬ ‫وهناك من ّ‬
‫دائمة أو مؤقتة‪ ،‬مثل المباني المقامة على سبيل العرض كالمعارض التي تدوم لمدة معينة‪ ،‬مهما كانت مدة‬
‫بنائها المهم أن تكون قارة في األرض‪ ،‬وأن تتدخل يد االنسان في إنشائها"‪.2‬‬
‫من خالل استقراء مختلف تعاريف الفقه للبناء‪ ،‬يتضح أن خصائص البناء تتجلى في العديد من المظاهر‪:‬‬
‫‪ -‬تدخل اإلنسان في البناء‪ ،‬إذ يشترط أن يكون تشييد البناء من طرف اإلنسان حتى وان استخدم تقنيات‬
‫تكنولوجية في ذلك‪،‬‬
‫‪ -‬ثبات البناء واستقراره‪ ،‬بحيث يكون مستقرا وثابتا على األرض متالصقا بها‪ ،‬فال يمكن فصله عنها أو نقله‬
‫إال بالهدم‪،‬‬
‫‪ -‬إقامة أعمال البناء‪ ،‬التوسيع‪ ،‬التعلية‪ ،‬التهيئة والترميم‪.3‬‬
‫ثانيا‪ -‬تعريف البناء غير المطابق‪ :‬لم يعط لنا المشرع الجزائري تعريفا للبناء غير المطابق لرخصة البناء‪،‬‬
‫بل اكتفى بتكييف هذا األخير على أنه جريمة من الجرائم المتعلقة برخصة البناء‪ ،‬إذ نصت عليها المادة ‪76‬‬
‫من القانون رقم ‪ 29-90‬المعدّل والمتمم و التي جاء فيها "يمنع الشروع في أشغال البناء ‪ ...‬أو إنجازها دون‬
‫احترام المخططات البيانية التي سمحت بالحصول على رخصة البناء"‪.‬‬
‫إضافة إلى المادة ‪ 76‬مكرر ‪ 5‬من نفس القانون التي نصت هي األخرى على أنه‪" :‬في حالة التأكد من عدم‬
‫يحرر العون المخول قانونا محضر معاينة المخالفة ويرسله إلى الجهة‬‫مطابقة البناء لرخصة البناء المسلمة‪ّ ،‬‬
‫القضائية المختصة‪ ،‬كما ترسل أيضا نسخة منه إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي والوالي المختصين في أجل‬
‫ال يتعدى اثنين وسبعين ‪ 72‬ساعة‪."...‬‬
‫من خالل المادتين سالفتي الذكر‪ ،‬نالحظ أن المشرع اكتفى بالنّص على الجريمة فقط دون إعطاء تعريف‬
‫لها‪ ،‬لكن بالرجوع إلى المادة ‪ 52‬من نفس القانون‪ 4‬يمكن أن نستخلص تعريف لجريمة البناء غير المطابق‬
‫لرخصة البناء بأنها‪" :‬قيام الشخص بعمل من أعمال البناء‪ ،‬سواء تشييد المباني الجديدة‪ ،‬أو تمديد المباني‬
‫القائمة‪ ،‬أو التغيير الذي يمس الحيطان أو الواجهات المفضية على الساحة العمومية‪ ،‬أو إنجاز جدار صلب‬
‫للتدعيم أو التسييج‪ ،‬على أن تقام هذه األعمال بصفة غير مطابقة لمواصفات الرخصة"‪.5‬‬
‫ويستخلص من المادة ‪ 77‬من ذات القانون أن المخاطب بهذه الجريمة غير مقتصر فقط على مالكي‬
‫األرض‪ ،‬بل يمتد إلى كل من المقاول والمهندس المعماري‪.6‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬د ط‪ ،‬النشر الجامعي الجديد‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪ ،2021‬ص ص ‪.30-29‬‬
‫‪ -2‬راجع قندوز قاطمة الزهراء‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.55‬‬
‫‪ -3‬راجع بالة عبد الع الي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪30‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 52‬من القانون رقم ‪" : 29- 90‬تشترط رخصة البناء من أجل تشييد البنايات الجديدة مهما كان استعمالها‬
‫ولتمديد البنايات الموجودة ولتغيير البناء الذي يمس الحيطان الضخمة منه أو الواجهات المفضية على الساحة العمومية‪ ،‬والنجاز‬
‫جدار صلب التدعيم أوالتسييج‪.‬‬
‫تحضر رخصة البناء وتسلم في األشكال وبالشروط واألجال التي يحددها التنظيم"‪.‬‬
‫‪ -5‬راجع عمروش حياة‪ ،‬عماروش رزيقة‪ ،‬البناء غير المطابق لمواصفات رخصة البناء‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في‬
‫الحقوق‪ ،‬شعبة القانون العام‪ ،‬تخصص قانون الجماعات اإلقليمية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة –‬
‫بجاية‪ ،2013-2012 ،‬ص ‪28‬‬
‫‪ -6‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪28‬‬

‫‪9‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ومن خالل تكييف المشرع الجزائري للبناء غير المطابق لرخصة البناء في نصوصه سالفة الذكر أنه‬
‫جريمة من الجرائم المتعلقة برخصة البناء‪ ،‬وأن هذه األخيرة تمنح في إطار مراعاة أدوات التهيئة والتعمير ال‬
‫سيما المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير )‪ 1(PDAU‬ومخطط شغل األراضي‪ ،(POS)2‬اللذان يضبطان‬
‫حدود البناء حسب موقع كل قطعة أرضية بما ينسجم والمحيط العمراني وكذا طبيعة األرض‪.‬‬
‫وعليه فإن البناء غير المطابق لرخصة البناء هو البناء المتمم أو غير المتمم‪ ،‬والذي لم يحترم‪:‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬أحكام المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪،‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬أو مخططات شغل األراضي‪،‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬أو مخططات الهندسة المعمارية‪،‬‬
‫‪ -‬أو مخططات الهندسة المدنية والمخططات األخرى‪ ،‬والمنصوص عليهم في رخصة البناء المسلمة‪.‬‬
‫‪6‬‬

‫‪ -1‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ :‬وفق المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬هو "أداة للتخطيط المجالي والتسيير‬
‫الحضري يحدد التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية أخذا بعين االعتبار تصاميم التهيئة ومخططات‬
‫التنمية ويضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل األراضي" لمزيد من التفصيل راجع اقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬قانون العمران‬
‫الجزائري ‪ -‬أهداف حضرية ووسائل قانونية‪ ،‬ط ‪ ،3‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2017- 2016 ،‬ص ‪، 68‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬منازعات التعمير‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪،2021 ،‬‬
‫ص ‪.15‬‬
‫‪ -2‬مخطط شغل األراضي‪ :‬وفق المادة ‪ 31‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬هو "ال مخطط الذي يحدد بالتفصيل في إطار توجيهات‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬حقوق استخدام األراضي والبناء" لمزيد من التفصيل راجع اقلولي أولد رابح صافية‪،‬‬
‫المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 87‬لمزيد من التفصيل راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 34‬‬
‫‪ -3‬تتجلى صور عدم احترام ال بناء لقواعد وأحكام المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير المنصوص عليها في رخصة البناء‬
‫المسلمة فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬تغيير موقع المشروع‪،‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإلخالل باالرتفاقات‪ ،‬العامة منها (كاالرتفاقات الصناعية‪ ،‬ومنها البناء على جانبي أسالك الكهرباء بعرض قدره ‪ 15‬متر‪،‬‬
‫واحترام ال مسافة الفاصلة بين محور قناة الغاز والبنايات المجاورة بــ ‪ 75‬متر في كلتا الجهتين‪ ... ،‬الخ‪ .‬إضافة إلى االرتفاقات‬
‫الطبيعية‪ ،‬ومنها األراضي التي ال يمكن البناء فيها بسبب منحدرات كبيرة‪ ،‬أو غيرها من المعيقات الطبيعية) والخاصة (المشكلة‬
‫لقيود الملكية المنصوص عليها في المواد ‪ 867‬إلى غاية المادة ‪ 881‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬والمواد ‪ 690‬إلى غاية‬
‫المادة ‪ 711‬من نفس القانون‪ ،‬ومنها حق الجوار‪ ،‬حق المرور‪ ،‬حق المطل‪ ،‬حق المسير‪ ... ،‬الخ) ‪ ،‬لمزيد من التفصيل راجع‬
‫غربي إبراهيم‪ ،‬البناء الفوضوي في الجزائر‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة ماجست ير في الحقوق)‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬‬
‫جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،2012-2011 ،‬ص ص ‪.65-63‬‬
‫‪ -4‬أما صور عدم احترام البناء لقواعد وأحكام مخططات شغل األراضي المنصوص عليها في رخصة البناء المسلمة فتتجلى‬
‫فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬تجاوزات تتم على مستوى اإلطار غير المبني‪( ،‬كتجاوزات االستيالء على المساحات العمومية‪ ،‬والتي قد تكون في صورة‬
‫مساحات للعب األطفال أو مساحات خضراء أو أماكن لتوقف السيارات‪ ... ،‬الخ‪ .‬إضافة للربط السيء لشبكات التهيئة)‪،‬‬
‫ثانيا‪ :‬تجاوزات تتم على مستوى اإلطار المبني‪ ،‬أين تتجسد في (التشوهات التي تتعرض لها العمارات‪ ،‬من تغيير في الواجهات‪،‬‬
‫واالستيالء على المساحات التابعة للعمارات‪ .‬والتوزيع العشوائي للبنايات)‪ ،‬لمزيد من التفصيل راجع غربي إبراهيم‪ ،‬البناء‬
‫الفوضوي في الجزائر‪ ، ،‬ص ص ‪.67-65‬‬
‫‪ -5‬تتجلى مخالفات مخططات الهندسة المعمارية في‪:‬‬
‫أوال‪ :‬عدم احترام مخطط الكتلة ‪ ، Plan De Masse‬وذلك بالتثبيت السيء للقطعة األرضية في الميدان ما يترتب عنه‬
‫(التعدي على الرصيف وعلى ملكية الغير‪ ،‬المساس بخط التنظيم كإقامة مباني على جانبي الطريق دون احترام الشروط القانونية‬
‫لذلك)‪،‬‬
‫ثانيا‪ :‬عدم احترام مخططات الواجهات ‪ ،Plan De Façade‬وذل ك بـ (عدم احترام العلو المسموح به‪ ،‬والتغيير في منافذ‬
‫الواجهات)‪،‬‬
‫ثالثا‪ :‬عدم احترام مخططات التوزيع الداخلي‪ ،‬وتتمثل في (تجاوز معامل االستيالء ‪ ،CES‬الذي يبين األجزاء من القطعة‬
‫األرضية التي يجب بناؤها والتي ال يجب بناؤها‪ .‬إضافة لتجاوز معامل شغل األراضي ‪ )COS‬لمزيد من التفصيل راجع غربي‬
‫إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.70-67‬‬
‫‪ -6‬تتجلى مخالفات مخططات الهندسة المدنية والمخططات األخرى في‪= :‬‬

‫‪10‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ثالثا ‪ -‬تمييز البناء غير المطابق عن بعض المصطلحات المشابهة له‪ :‬لقد وضع المشرع الجزائري‬
‫مجموعة من القواعد والمعايير على البناء يجب احترامها‪ ،‬منها أن تتحصل البناية على رخصة بناء قبل‬
‫شيّدت وفق رخصة البناء إال أنها جاءت مخالفة لمواصفات‬ ‫تشييدها مع اتباع أحكامها وتعاليمها‪ ،‬فكل بناية ُ‬
‫وتعاليم هذه الرخصة تعتبر بناء غير مطابق‪ ،‬هذا األخير يعد من المصطلحات الحديثة التي طفت إلى ساحة‬
‫االستعمال واالستخدام بشكل واسع‪ ،‬أين اختلط مع سائر المصطلحات المتداولة المعبرة عن ظاهرة البناء غير‬
‫المشروع بشتى أنواعه‪ ،‬وعليه وجب تسليط الضوء على مختلف هذه التسميات‪.‬‬
‫أ‪ -‬البناء الفوضوي‪ :‬يرى "بيير جورج ‪ "Pierre George‬أن البناء الفوضوي هو المبنى الذي يُشيّد في‬
‫معرضة للفيضانات أو في المنحدرات بمواد متحصل عليها مجانا من أماكن القمامة أو الموانئ وأماكن‬ ‫مناطق ّ‬
‫التخزين‪ ،‬وهي عبارة عن صفائح من القصدير أو القش‪ ،‬ويفتقر إلى أبسط شروط الصحة‪ ،‬كما يعكس صورة‬
‫حقيقية عن فقر المساكن الريفية التي جاء بها سكانها إلى المدينة في شكل بناء فوضوي‪.1‬‬
‫ويرى "الكاتب فاروق بن عطية" البناء الفوضوي بأنه السكن الهش أو "البرارك" المنجزة من لوائح‬
‫خشبية‪ ،‬وصفائح حديدية‪ ،‬محرومة من المياه الشروب والكهرباء وغاز المدينة والصرف الصحي‪ ،‬والطرق‬
‫‪2‬‬
‫المعبدة‪ ،‬وال يتواجد في دائرة التسيير أو اهتمامات الجماعة المحلية‪.‬‬
‫ُعرف أيضا بأنه ذلك النمط من البناء الذي ينجز أو أنجز دون احترام للقواعد التشريعية والتنظيمية‬
‫وي ّ‬
‫السارية المفعول والمنظمة لحركة البناء والتعمير‪ ،‬سواء بعدم الحصول على رخصة البناء المسبقة قبل‬
‫الشروع في عملية البن اء أو الحصول على رخصة البناء مع عدم التقيد وااللتزام بأحكامها أثناء تنفيذ‬
‫‪3‬‬
‫األشغال‪.‬‬
‫ومنه فالبناء الفوضوي هو البناء الذي تم تشييده دون رخصة بناء أو بموجب رخصة بناء إال أنه لم يتقيد‬
‫ش ِيّد بموجب رخصة بناء ولم يطابق في ذلك‬ ‫بأحكامها‪ ،‬في حين أن البناء غير المطابق هو البناء الذي ُ‬
‫أحكامها وتعاليمها‪ ،‬وعليه ف كل بناء غير مطابق هو بناء فوضوي‪ ،‬وليس كل بناء فوضوي هو بناء غير‬
‫مطابق‪.‬‬
‫ب‪ -‬البناء المحظور‪ :‬يُقصد بالحظر المنع‪ ،‬أي االمتناع عن القيام بعمل‪ ،‬ونقول على البناء أنه محظور‬
‫عندما تشيّد بنايات في األراضي ممنوع البناء عليها‪ 4،‬والتي تقيّد بارتفاقات عدم البناء‪.5‬‬
‫فقد يوجد مانع قانوني يمنع البناء سببه الطبيعة يحول دون السماح للمالك بالبناء‪ ،‬وهذا نظرا للمخاطر‬
‫الطبيعية المفترضة‪ ،‬كأن تكون األرضية المراد البناء عليها معرضة للفيضانات واالنحراف وانخفاض التربة‬

‫= أوال‪ :‬عدم احترام مخططات الهيكل‪ ،‬وتقوم بعدم التقيد بالمواصفات المطلوبة قانونا فيما يخص (مواد البناء المستعملة‪،‬‬
‫ومقاطع العوارض وأعمدة الهياكل)‪،‬‬
‫ثانيا‪ :‬عدم احترام مخططات األساسات‪ ،‬وتتمثل في اإلخالل بشروط مواد البناء والتربة‪ ،‬لمزيد من التفصيل راجع غربي‬
‫إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ص ‪.70‬‬
‫‪ -1‬راجع كمال تكواشت‪ ،‬اآلليات القانونية للحدّ من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في‬
‫العلوم القانونية)‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج لخضر – باتنة‪ ،2009-2008 ،‬ص ‪.8‬‬
‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.9‬‬
‫‪ -3‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪12‬‬
‫‪ -4‬راجع أدري رامي‪ ،‬إحدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪18‬‬
‫‪ - 5‬ارتفاق عدم البناء‪" :‬هو قيد يرد على ح ق البناء في بعض المناطق الخاصة‪ ،‬فيمنع على كل شخص من انجاز مشروع‬
‫عليها إلى حين رفع هذا القيد"‪ .‬لمزيد من التفصيل ‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 67‬‬

‫‪11‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫وانزالقها والزالزل والجرف‪ ،‬أو تكون بها مواقع أثرية‪ ،‬أو من شأنها أن تضر بالبيئة‪ ،‬وهو ما نصت عليه‬
‫المواد ‪ ،5 ،3‬و‪ 7‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.1175-91‬‬
‫أو أن يكون الموقع المخصص للبناء ال منافذ موصلة إليه‪ ،‬حيث نصت المادة ‪ 1/8‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 175-91‬على إمكانية رفض رخص البناء في ال مناطق التي ال تصل إليها الطرق العمومية أو الخاصة‪،‬‬
‫ال سيما في مجال السير في المرور والنفوذ إليها وفي وسائل االقتراب التي تمكن من مكافحة فعالة ضد‬
‫الحريق‪.‬‬
‫أو يقع في القطاعات غير القابلة للتعمير المنصوص عليها في المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪،29-90‬‬
‫وال ُمثقّلة بارتفاق عدم البناء‪.‬‬
‫أو في حالة عدم ت وافر الموقع على شروط األمن وفق الفقرة ‪ 2‬من نفس المادة السابقة‪ ،‬كأن تكون خطرا‬
‫‪2‬‬
‫على أمن مستعملي الطرق العمومية أو أمن مستعملي المنافذ‪.‬‬
‫وعليه فإن ما يميز البناء المحظور عن البناء غير المطابق‪ ،‬أن األول له حالتين‪ ،‬إ ّما ال تُمنح له رخصة‬
‫البناء أو تُمنح له وفق شروط خاصة‪ ،‬فالبناء المحظور هو البناء الذي تم تشييده دون رخصة بناء أو دون‬
‫شيّد بموجب رخصة‬ ‫اتباع لمواصفات رخصة البناء المسلمة‪ ،‬في حين أن البناء غير المطابق هو البناء الذي ُ‬
‫بناء فقط إال أنه خالف تعاليم هذه األخيرة‪.‬‬
‫ج‪ -‬البناء العشوائي‪ :‬المباني العشوائية هي البنايات التي ال يتماشى مع النسيج العمراني للمجتمعات التي‬
‫تنمو بداخلها أو حولها‪ ،‬تتعارض مع االتجاهات الطبيعية للنمو واالمتداد‪ ،‬ويعتبر نتيجة لجهود ذاتية في البناء‬
‫واعتماد السكان على أساليب بسيطة وقديمة في آن واحد في عملية التشييد‪ ،‬خارج أطر قوانين البناء‪.3‬‬
‫فالبناء العشوائي هو كل بناء أقيم دون أي تخطيط تنظيمي خارج اإلطار القانوني الخاص بالبناء والتعمير‪،‬‬
‫‪4‬‬
‫ويمس بجانبين وهما المخالفة العقارية والمخالفة التقنية‪.‬‬
‫ويتميز البناء العشوائي عن البناء غير المطابق أنه ُ‬
‫شيّد دون رخصة بناء‪ ،‬على عكس البناء غير المطابق‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬مالبسات البناء غير المطابق‬
‫عرفت ظاهرة البناء غير القانونية بصفة عامة‪ ،‬والبناء غير المطابق لرخصة البناء بصفة خاصة انتشارا‬
‫واسعا وتزايدا مستمر في اآلونة األخيرة‪ ،‬بالرغم من تعدد النصوص القانونية المنظمة للبناء والسياسة‬
‫المنتهجة في مجال التعمير‪.‬‬
‫والمعروف أن للقضاء على أي ظاهرة بغض النظر عن نوعها‪ ،‬ال بد من اإلحاطة بمالبسات هذا االنتشار‪،‬‬
‫وهذا األخير راجع ألسباب كثيرة ومتنوعة (أوال)‪ ،‬كما تمس ظاهرة البناء غير المطابق بالمصلحة العامة في‬
‫جوانبها المختلفة (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175- 91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ ، 1991‬محدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.26‬‬
‫‪ -2‬راجع كريمة خنوسي‪ ،‬رشا مقدم‪ ،‬ارتفاقات التعمير كقيد على حق البناء‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم القانونية‪ ،‬السياسية‬
‫واالقتصادية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،‬المجلد ‪ ،57‬العدد ‪ ،02‬مارس ‪ ،2020‬ص ص ‪-637‬‬
‫‪.638‬‬
‫‪ -3‬راجع عبدلي رشيد‪ ،‬ترقية اإلطار المبني في المدن الجزائرية في ظل القانون ‪ – 15-08‬دراسة حالة مدينة وادي‬
‫العثمانية‪ ،‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماستر‪ ،‬تخصص التهيئة الحضرية‪ ،‬قسم الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض‬
‫والهندسة المعمارية‪ ،‬جامعة العربي بن مهيدي – أم بواقي‪ ،2020-2019 ،‬ص ص ‪.17-16‬‬
‫‪ -4‬راجع إدري رامي‪ ،‬إحدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.19‬‬

‫‪12‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫أوال‪ -‬أسباب البناء غير المطابق‪ :‬إن ظهور البناء غير المطابق واتساع رقعة انتشاره لم يكن من العدم‪ ،‬إذ‬
‫أحاطت بذلك عدة أسباب يكاد يصعب حصرها‪ ،‬فنتناول على سبيل المثال األسباب العامة التي لها عالقة غير‬
‫مباشرة بهذا االنتشار‪ ،‬وأخرى خاصة لها عالقة مباشرة به‪.‬‬
‫أ‪ -‬األسباب العامة للبناء غير المطابق‪ :‬هناك من األسباب ما تعد أسباب غير مباشرة في تنامي ظاهرة‬
‫البناء غير المطابق في مختلف مدن الجزائر‪ ،‬نعددها كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -1‬أسباب اجتماعية‪ :‬إن العوامل المساهمة في ظهور البناء غير المطابق وانتشاره عديدة ومتشعبة يمكن‬
‫حصرها في النمو الديمغرافي السريع الذي عرفته الجزائر بعد استقاللها‪ ،‬ظاهرة النزوح الريفي‪ ،‬وأزمة‬
‫السكن‪ ،‬حيث بلغ عدد سكان الجزائر عند االستقالل ما يقرب تسعة (‪ )09‬ماليين نسمة‪ ،‬والذي استمر في‬
‫االرتفاع حتى منتصف ثمانينيات القرن الماضي‪ ،‬لتصل إلى سبعة وعشرون (‪ )27‬مليون نسمة سنة‬
‫‪1،1995‬وخالل العقد الثاني من األلفية قدر الديوان الوطني لإلحصائيات عدد سكان البالد مطلع عام ‪2021‬‬
‫بنحو أربعة وأربعون مليون وسبعمائة ألف (‪ )44.7‬نسمة‪.2‬‬
‫هذه الزيادة المعتبر في معدل ساكنة الجزائر رافقته حركة مكثفة من الهجرة الريفية نحو المدن رغبة في‬
‫البحث عن عمل‪ ،‬تبعتها ظهور مشاكل كثير ة ناجمة عن عدم إشباع الحاجة للسكن‪ ،‬ومنه انتشار البنايات غير‬
‫‪3‬‬
‫المطابقة‪ ،‬إذ سعى المواطن إلى توفير مسكنه ولو على حساب القوانين واألنظمة‪.‬‬
‫‪ -2‬أسباب اقتصادية‪ :‬إن النزوح الريفي الذي شهدته الجزائر بعد االستقالل لعب دورا مهما في تحريكه‪،‬‬
‫إذ أن إعادة هيكلة القطاع الز راعي وتوزيع األراضي العمومية وحرمان شباب الريف من االستفادة من‬
‫األراضي الزراعية الموزعة‪ 4،‬وتركيز الدولة الجزائية أيضا على المشاريع االقتصادية الكبرى في الجزء‬
‫الشمالي من البالد بصفة عامة والواليات األربع الكبرة (العاصمة‪ ،‬وهران‪ ،‬عنابة‪ ،‬قسنطينة) بصفة خاصة‪،‬‬
‫جعل العديد منهم يغادرون الريف تجاه المدينة والشمال لالسترزاق‪.5‬‬
‫أضف إليه اقتصاد السوق المنتهج في السنوات األخيرة وحرية االتجار وقلة المراقبة داخل المدن‪ ،‬جعل‬
‫هذه األخيرة مالذ آمن لشباب القرى واألرياف المتهان التجارة الموازية‪.‬‬
‫كذلك سياسة الخوصصة في مجال التنمية االقتصادية بصفة عامة‪ ،‬وتشجيع القطاع الوطني الخاص‬
‫لالستثمارات في مختلف المجاالت االقتصادية‪ ،‬قد شجع من التجمعات السكنية الريفية في المدينة‪.6‬‬
‫صاحبت اسهامات الهجرة الواسعة من األرياف والتوسع الصناعي في المدن ونموها بفعل تركز رؤوس‬
‫األموال واألسواق االستهالكية فيها صعوبة تحكم الدولة في عملية اإلسكان‪ ،‬وتوفير المنشآت الضرورية‬

‫‪ -1‬راجع عبدلي رشيد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬

‫‪ -2‬السكان في الجزائر‪ ،‬نشر في ‪ 28‬يوليو ‪( ،2020‬عن موقع فنك – وقائع الشرق األوسط وشمال إفريقيا)‪ ،‬تم االطالع عليه‬
‫في ‪ 2023- 04-06‬ســا ‪،6:28‬‬
‫‪https://fanack.com/ar/algeria/population-of-algeria/‬‬
‫‪ -3‬راجع عمروش حياة‪ ،‬عماروش زريقة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.40‬‬
‫‪ -4‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.18‬‬
‫‪ -5‬راجع بن سعدي مولود‪ ،‬اآلليات القانونية للحد من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪ ،‬مذكرة نيل شهادة الماستر‪،‬‬
‫تخص ص القانون اإلداري‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر – بسكرة‪ ،2020-2019 ،‬ص‬
‫‪.29‬‬
‫‪ -6‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.19‬‬

‫‪13‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫للنازحين‪ ،‬كل هذه األسباب ساعدت في نشوء الفوضى العمرانية في المدينة‪ ،‬وتعويض األفراد لنقصهم بدل‬
‫الدولة بعمليات تشييد وبناء غير قانونية وغير مطابقة‪.1‬‬
‫‪ -3‬أسباب سياسية أمنية‪ :‬تلعب السياسة العامة في الدولة دورا مهما يؤثر على مختلف الجوانب منها‬
‫قطاع البناء والتعمير‪ ،‬هذا األخير أثرت فيه الظروف السياسية التي عاشتها البالد خاصة في مرحلة العشرية‬
‫السوداء‪ 2،‬إذ شهدت البالد آنذاك أحداث مأساوية‪ ،‬في هذه المرحلة عرف البناء في الجزائر تدهورا مستمرا‬
‫بسبب الظروف األمنية المضطربة جعلت توفير الدولة الجزائرية لألمن والسلم وترصد األعمال اإلرهابية‬
‫أولى اهتماماتها ما حال دون منع للبناء غير المشروع ومنه البناء غير المطابق‪.3‬‬
‫إضافة إلى عدم وجود أجهزة كافية وكفيلة بتحسين طرف تسيير ومراقبة التوجه والنمو العمراني‪ ،‬كذا‬
‫التأخيرا ت المسجلة على مستوى تسيير المجال الذي ال يتماشى مع الحركة العمرانية والحركة االقتصادية‬
‫كذلك‪ ،‬موازاة مع عجز التحكم في العقار وضبط توجهات استغالله بتطبيق قوانين التعمير تطبيقا محكما‬
‫واحترام معاييرها‪.4‬‬
‫‪ -4‬أسباب ثقافية‪ :‬إن نقص الوعي الثقافي لدى الجزائريين خاصة فيما يخص الثقافة العمرانية‪ ،‬أدى إلى‬
‫تشييد المباني بصورة غير حضارية ومشوهة للمظهر الجمالي للمدن غير مطابقة لعقود التعمير‪ ،‬هذا ما نتج‬
‫عن عدم التوعية بقوانين البناء والتعمير‪ ،‬حتى وإن كان البعض على علم بها فإنهم ال يلجؤون إلى تسوية‬
‫وضعية بناياتهم غير المطابقة لرخصة البناء‪ ،‬مخافة من مصير تلك المباني التي يشغلونها إما فقدانهم لها أو‬
‫هدمها إذا ما اتخذت اإلجراءات القانونية لتسويتها حسب اعتقادهم‪.5‬‬
‫‪ -5‬أسباب ترقوية‪ :‬من العوامل الرئيسية لتشكيل اإلطار العام للشبكة الحضرية في الجزائر وتنميتها‬
‫عمرانيا وبشريا هو التقسيم اإلداري‪ ،‬ففي سنة ‪ 1965‬كان عدد واليات الوطن خمسة وعشرون (‪ )25‬والية‪،‬‬
‫وارتفع العدد إلى واحد وثالثون (‪ )31‬والية سنة ‪ ،1974‬ليصبح ثمانية وأربعون (‪ )48‬والية سنة‬
‫‪6،1985‬ليتم اإلعالن عن مخطط رفع عدد الواليات إلى ثمانية وخمسون (‪ )58‬والية في ‪ 18‬ديسمبر‬
‫‪ 2019‬بواقع عشر واليات جديدة‪ ،‬تنقسم بدورها إلى (‪ )553‬دائرة و (‪ )1541‬بلدية‪.7‬‬
‫ولقد لعبت الهيكلة اإلدارية المتعاقبة منذ ‪ ،1965‬وإضافة مراكز إدارية جديدة ومنه مرافق وخدمات‬
‫إدارية واقتصادية واجتماعية وثقافية دورا في نمو التجمعات الحضرية وزيادة عدد سكانها‪ ،‬فالترقية اإلدارية‬

‫‪ -1‬راجع مساسط مسعد‪ ،‬ديب ناصر‪ ،‬البناء الفوضوي ودور اإلدارة في الحد منه‪( ،‬مذكرة مكملة لنيل شهادة الماستر في‬
‫القا نون العام)‪ ،‬تخصص قانون عام داخلي‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد الصديق بن يحيى –‬
‫جيجل‪ ،2018-2017 ،‬ص‪.46‬‬
‫‪ -2‬راجع عمروش حياة‪ ،‬عماروش زريقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.39‬‬
‫‪ -3‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ .20‬وراجع كذلك عمروش حياة‪ ،‬عماروش رزيقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‬
‫‪.40-39‬‬
‫‪ -4‬سوالمية سمية‪ ،‬بسكري ابتسام‪ ،‬تسوية البناءات غير الشرعية في ظل القانون ‪( ،15-08‬مذكرة لنيل شهادة ماستر في‬
‫القانون)‪ ،‬تخصص قانون عام – منازعات إدارية‪ ،‬قسم العلوم القانونية واإلدارية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة ‪ 8‬ماي‬
‫‪ – 1945‬قالمة‪ ،2014-2013 ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪ -5‬راجع عمروش حياة‪ ،‬عماروش رزيقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.40‬‬
‫‪ -6‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.19‬‬
‫‪ -7‬أنظر المادة ‪ 3‬من القانون رقم ‪ 12-19‬المؤرخ في ‪ 11‬ديسمبر ‪ ،2019‬المعدل والمتمم للقانون رقم ‪ 09-84‬المؤرخ في‬
‫‪ 4‬فبراير ‪ ،1984‬المتعلق بالتنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.78‬‬

‫‪14‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫للكثير من المدن الجزائرية كان سبب وجيه لوجود هذه البناءات التي توصف بالبنايات غير المشروعة وغير‬
‫المطابقة‪.1‬‬
‫ب‪ -‬األسباب الخاصة للبناء غير المطابق‪ :‬بعد تعرفنا على األسباب العامة للبناء غير المطابق‪ ،‬هناك من‬
‫األسباب ما تعد أسباب مباشرة على عكس سابقتها في تنامي هذه الظاهرة في مختلف مدن الجزائر‪ ،‬نعددها‬
‫كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -1‬أسباب متعلقة برخصة البناء‪ :‬إن عدم الدراية بالقواعد القانونية التي تحكم رخصة البناء كاآلثار‬
‫المترتبة عنها وكيفية الحصول على شهادة المطابقة التي تعد الوثيقة التي تعطي الشرعية للبناية بعد إتمام‬
‫إنجازها‪ ،‬كانت عامال من عوامل ظهور وانتشار البناءات غير المطابقة‪ .‬إضافة إلى عدم احترام اآلجال‬
‫عدّت‬
‫القانونية المحددة في قرار رخصة البناء والتي يجب تجديدها في حالة عدم االنتهاء من األشغال‪ ،‬وإال ُ‬
‫هذه األخيرة فوضوية وغير مطابقة‪ ،‬تتعرض بذلك إلى عملية الهدم واإلزالة عند عدم تسويتها‪.2‬‬
‫‪ -2‬أسباب متعلقة بالمخططات الهندسية‪ :‬من هذه األسباب طبيعة التصاميم المسوقة إلى المستهلك‬
‫المستمدة من حضارات أجنبية عن طريق نقلها مباشرة أو بطريقة غير مباشرة‪ ،‬إذ ال تلقى هذه المخططات‬
‫قبوال لدى ذوي الشأن‪ ،‬فيقوم أثناء عملية التشييد صاحب رخصة البناء المتحصل عليها وفق هذه المخططات‬
‫بالبناء دون احترام لها ومنه عدم احترام تعاليم رخصة البناء فيقع في بناء غير مطابق‪.‬‬
‫أضف إليها ضعف قدرة المهندس على إقناع طالب رخصة البناء بتصاميمه الهندسية وببعدها الجمالي‬
‫وجوانبها الوظيفية والعملية‪ ،‬فيقدم له المخططات الهندسية بصفة شكلية ورقية يتطلبها القانون في ملف طالب‬
‫رخصة البناء ال أكثر وال أقل‪ ،‬أما البناء على أرض الواقع فذلك شيء أخر‪.3‬‬
‫‪ -3‬أسباب متعلقة بالقدرة المالية‪ :‬إن إنجاز البناء كمشروع يتطلب أموال تنفق في اقتناء مواد البناء لتنفيذ‬
‫ما ورد على المخططات والتصاميم‪ ،‬غير أنه قد يحدث خلل في القدرة المالية لصاحب البناء ويترتب عنه‬
‫الوقوع في مربع مخالفة القانون ومخالفة أحكام رخصة البناء‪ ،‬ومنها أزمة مواد البناء مع ارتفاع أثمانها‬
‫وندرتها الناتجة باألخص عن ظاهرة المضاربة في اإلسمنت والحديد والحصى والرمل‪ ،‬مما يدفع بالكثير إلى‬
‫التريث واالنتظار األوقات المناسبة للحصول على مواد البناء‪ ،‬ما يؤدي بالتبعية إلى سقوط آجال رخصة البناء‬
‫فإلغائها‪ ،‬ومنه الوقوع في فخ البناء غير المطابق لهذه األخيرة‪.‬‬
‫إضافة لثمن اإلشراف التقني الهندسي على عمليات اإلنجاز التي تعد مكلفة في نظر بعض طالبي رخصة‬
‫البناء مما يدفعهم إلى التهرب من الخضوع للقواعد اآلمرة لرخصة البناء‪.4‬‬
‫‪ -4‬أسباب متعلقة بالتنفيذ‪ :‬قد تُمنح أشغال البناء للمقاول الحرفي في بعض المشاريع السكنية المهمة أو‬
‫الراقية‪ ،‬أو للبنّاء البسيط في بعض المشاريع األخرى البسيطة‪ ،‬إال أنه قد تنجر عنها مخالفات تؤدي إلى‬
‫الوقوع في جا ئرة البناء غير المطابق وهذا راجع لعدة أسباب‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪20‬‬

‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.31‬‬
‫‪ -3‬راجع كمال تكواشت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.45-44‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.45‬‬

‫‪15‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫فالبنّاء البسيط‪ 1‬يتميز في غالبية الوقت بالجرأة الكاملة وانعدام االحترافية في تنفيذه لعملية البناء‪ ،‬فيكون ذو‬
‫خلفية خالية من أي تكوين وال تمهين‪ ،‬فال يحترم قرار رخصة البناء وال المخططات المرافقة له‪ ،‬مما يجعل‬
‫أشغاله تصب في دائرة البناء غير القانوني وغير المطابق‪.‬‬
‫كما يسعى المقاول الحرفي‪ 2‬وأصحاب المشاريع الترقوية العقارية إلى الكسب السريع على حساب صحة‬
‫وسالمة وأمن المبنى المنجر‪ ،‬وذلك من خالل الغش في مواد البناء وعدم احترام المواصفات التقنية لعمليات‬
‫البناء المنصوص عليها في رخص البناء‪.3‬‬
‫ثانيا‪ -‬آثار البناء غير المطابق‪ :‬يتميز البناء غير المطابق بأنه آفة سريعة االنتشار وذات آثار خطيرة‪،‬‬
‫ولها تداعيات سلبية ِعدّة تمس المستويات العمرانية‪ ،‬البيئية‪ ،‬االقتصادية‪ ،‬االجتماعية والثقافية‪.‬‬
‫أ‪ -‬اآلثار العمرانية والحضرية‪ :‬إن حركات البناء غير المطابقة لتعاليم وأحكام رخص البناء والنصوص‬
‫ذات الصلة‪ ،‬والتي ال تعير المصلحة العامة العمرانية أي اهتمام‪ ،‬وذلك بتغليب المصلحة الخاصة من جهة‬
‫وفقدانها الذوق الحضري للمدينة من جهة أخرى‪ ،‬مما يترتب عنها المساس بالجمال الطبيعي والهندسة‬
‫العمرانية‪.4‬‬
‫فقدت معظم المدن الجزائرية مالمحها التي تميزها بظهور البنايات المخالفة التي تخلو من أي ذوق هندسي‬
‫سليم والتي هي في الحقيقة عبارة عن م ّكعبات إسمنتية تفتقد لجماليات الهندسة المعمارية والتجانس مع المحيط‬
‫والتناغم معه‪ ،‬فهي خليط هندسي دون روح وال هوية‪.‬‬
‫هذا من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى فإن انتشار البناءات غير المطابقة قلّص من األوعية العقارية من خالل‬
‫احتالل األرا ضي العمومية بطرق عشوائية‪ ،‬وهذا ما أورث عقبة في طريق إنشاء المرافق العمومية وتحسين‬
‫مستوى الخدمات في المناطق التي تعاني من هذه اآلفة‪.5‬‬
‫كما أدى العدد المعتبر من البنايات غير المطابقة إلى المساس بعنصر الجمال الطبيعي والهندسي للبنايات‪،‬‬
‫ويتجلى ذلك في عدم االهتمام بإتمام إنجاز البناء‪ ،‬ال سيما الواجهات التي تؤدي إلى خلق مناظر بشعة وبيئة‬
‫عمرانية غير منسجمة‪ ،‬أيضا تهميش دور التشكيل المعماري‪ ،‬ومنه تشويه النسيج العمراني والمظهر الجمالي‬
‫للبنايات‪.6‬‬
‫ب‪ -‬اآلثار االقتصادية‪ :‬أدت عمليات التوسع العمراني غير المطابقة بعد تفشي ظاهرة النزوح الريفي‪،‬‬
‫ممثلة في حركة من البناءات السيئة وغير المطابقة نظرا لالرتفاع المعتبر في عدد السكان إلى المساس‬
‫المصلحة العامة االقتصادية‪ ،‬وتجلى ذلك في تدهور مستوى تجهيز المدن بالمرافق والخدمات‪ ،‬فأصبحت طاقة‬
‫المدن الجزائرية وعمرانها غير المطابق محدودة لمواجهة هذا التزايد في عدد السكان‪.‬‬

‫‪Le maçon -1‬‬

‫‪L'entrepreneur artisan -2‬‬
‫‪ -3‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.34-33‬‬
‫‪ - 4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.36‬‬
‫‪ -5‬راجع بن دعاس هشام‪ ،‬إجراءات مطابقة البنايات غير الشرعية وفق القانون ‪( ،15-08‬مذكرة نيل شهادة الماستر)‪،‬‬
‫تخصص القانون اإلداري‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر – بسكرة‪ ،2020-2019 ،‬ص‬
‫‪.24‬‬
‫‪ -6‬راجع إدري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.18-17‬‬

‫‪16‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫إضافة لوسائل النقل الحضري التي أصبحت هي األخرى عاجزة عن تلبية احتياجات تنقل السكان خالل‬
‫رحالتهم اليومية‪ ،‬خاصة تجاه مقرات العمل والخدمات العمومية‪ ،‬مع تفشي أزمة حركة المرور الخانقة في‬
‫المدن الكبرى‪.1‬‬
‫ج‪ -‬اآلثار االجتماعية والثقافية‪ :‬إن األحياء التي تجتمع فيها البنايات غير المطابقة والتي تشكلت بفعل‬
‫أسباب عديدة منها مشكلة نزوح سكان األرياف نحو المدينة بحثا عن العمل وتحسين أوضاعهم المادية‪ ،‬تشكل‬
‫مشكلة أساسية كونها تجمع في مكوناتها محيط من األشخاص يشبه كثيرا المحيط الذي هاجروا منه‪ ،‬اشتركوا‬
‫في تمسكهم بالقواعد القروية والريفية رغم القوانين التي تمنع أو تسمح بتطبيقها‪ ،‬منا هو الحال مخالفتهم‬
‫ألحكام رخص التعمير الخاصة بهم ومنه مخالفة أحكام القانون ضاربين بذلك إلزامية اتباع واحترام‬
‫مواصفات وأحكام رخص البناء عرض الحائط‪ ،‬إذ أنهم ال يهتمون إطالقا بهذه القوانين واألحكام بل أكثر من‬
‫ذلك يتجاهلون وجودها‪.‬‬
‫هذه األنماط السلوكية انعكست سلبا على بيئتهم من األفراد كاألبناء الذين اصطدموا بصعوبة العيش في‬
‫المدينة وتعقيدات الحياة الحضرية‪ ،‬والتي تظهر في شكل سلوكات تفتقر إلى الوعي والحس الحضري‪ ،‬وتجلت‬
‫مظاهرها في تدني المستوى التعليمي‪ ،‬وابتعاد األبناء عن الدراسة مفضلين العمل للمساهمة في دخل األسرة‪،‬‬
‫ما يفسر نقص المستوى التربوي لكال من اآلباء المخالفين لرخص التعمير وأبنائهم‪.2‬‬
‫ويرى الدكتور عبد الحميد ديملي بأن "المحيط السكني الذي يكتظ بالبنايات غير القانونية فيها ينشأ األطفال‬
‫وتترعرع الصداقات وتنمو العالقات وتزدهر‪ ،‬وتثور الخالفات والصراعات والضغائن‪ ،‬وينمو الشعور‬
‫باالنتماء واالندماج وتنمو كافة األعراض المرضية من القلق واالنطواء إلى االنحراف والعداوة واإلجرام"‪.‬‬
‫فيؤثر طبيعة المسكن الذي يشغله الفرد بشكل كبير في تكوين شخصيته‪ ،‬كما يعد عامال أساسيا تتأثر به‬
‫صحة الفرد النفسية والجسدية واالجتماعية‪.3‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬رخصة البنــاء‬
‫يعتبر حق البناء من الحقوق المرتبطة بحق الملكية المعترف به دستوريا‪ ،‬فمالك األرض يظهر صفته‬
‫كمالك باستعمال حقه في البناء الذي هو من أدوات استغالل العقار من جهة‪ ،‬وتغيير وجهته من جهة أخرى‪.‬‬
‫ونظرا ألهمية وخطورة هذا الحق‪ ،‬فإن حرية البناء لم يتركها المشرع على إطالقها‪ ،‬إذ قيّدها بنظام قانوني‬
‫‪4‬‬
‫سد في صورة رخصة بناء‪.‬‬‫صارم‪ ،‬تج ّ‬
‫تعد رخصة البناء الضمانة األساسية التي اعتمدها المشرع الجزائري الحترام قواعد قانون العمران‪،‬‬
‫فتناولنا لهذه الرخصة يقتضي منا اإلحاطة بمفهومها (الفرع األول)‪ ،‬ثم إجراءات الحصول عليها (الفرع‬
‫الثاني)‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع غربي إبراهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.40‬‬

‫‪ -2‬راجع إدري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪ .24-23‬وراجع كذلك عمروش حياة‪ ،‬عماروش زريقة‪،‬‬
‫المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.42‬‬
‫‪ -3‬راجع عمروش حياة‪ ،‬عماروش زريقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.42‬‬
‫‪ -4‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.67-66‬‬

‫‪17‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفرع األول‪ :‬مفهوم رخصة البناء‬

‫تعتبر رخصة شرطا أساسيا قبل الشروع في البناء‪ ،‬فهي الوسيلة القانونية التي بموجبها يتمكن الشخص من‬
‫مباشرة عملية البناء ‪ ،‬إلى جانب أنها آلية تعتمد عليها كل من اإلدارة والسلطات القضائية لبسط رقابتها‪ 1.‬هذا‬
‫ما يتطلب تعريفها (أوال)‪ ،‬ثم تبيان خصائصها كقرار إداري مسبق (ثانيا)‪ ،‬وتحديد أهدافها (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬تعريف رخصة البناء‪ :‬يتحاشى المشرع غالبا الخوض في مسألة تعريف بعض الموضوعات‪ ،‬كما‬
‫هو الحال في رخصة البناء فاسحا المجال للفقه والقضاء‪ ،‬كونهما عادة ما يقدمان تعاريف جامعة مواكبة‬
‫لمستجدات الموضوع قيد التشريع والتعديل المتواصلين‪ .‬إذ اكتفى المشرع الجزائري في المادة ‪ 52‬من القانون‬
‫رقم ‪ 29-90‬بذكرها على أنها ترخيص إداري تسلمه سلطة مختصة بذلك إلنجاز أو تشييد أي بناء جديد مهما‬
‫كان نوعه بما فيه جدران اإلحاطة‪ ،‬أو أي تعديل في بناية يتعلق بالمظهر الخارجي‪ .‬وهو المحتوى الذي نصت‬
‫عليه المادة ‪ 33‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 176-91‬الملغى‪ 2،‬وكذا المادة ‪ 41‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪-15‬‬
‫‪.319‬‬
‫والمالحظ أن هذه المواد لم تعرف رخصة البناء وإنما جاءت عامة‪ ،‬إذ حددت فقط األعمال التي تدخل في‬
‫عملية البناء والتي تستدعي استخراج رخصة البناء‪.4‬‬
‫من بين التعاريف القضائية لرخصة البناء ما وضعه القضاء الفرنسي في حكم صادر عن محكمة تولوز‬
‫في ‪ 07‬فيفري ‪ 1974‬بأنها‪" :‬ترخيص إداري وإجراء من إجراءات الضبط اإلداري‪ ،‬وتعني الترخيص‬
‫بعمل‪ ،‬أي السماح بالقيام بعمل‪ ،‬وليست لها عالقة بحق الملكية‪ ،‬أي أنها ال تمنح حقا بالملكية‪ 5،‬وليس لها أثر‬
‫‪6‬‬
‫فيما يتعلق بملكية األرض‪ ،‬كما أنها ليست من األشياء القابلة للبيع"‪.‬‬
‫وهنالك من الفقه من عرفها على أنها "الوثيقة الرسمية التي تثبت حق أي شخص طبيعي أو معنوي في‬
‫إقامة أي بناء جديد مهما كانت أهميته‪ ،‬حتى ولو كان عبارة عن جدار فاند أو جدار حادق على ساحة أو‬
‫طريق عمومي‪ ،‬أو تعلية أو توسيع بناء قائم تسلمها البلدية ب عد الرأي بالموافقة من المصالح التقنية لمديرية‬
‫البناء والتعمير‪ ،‬بعد أن تتحقق من احترام قواعد التعمير المطبقة بالمنطقة المعنية"‪،‬‬
‫وهناك من عرفها بأنه "عبارة عن قرار إداري تصدره الجهة المختصة بتنظيم المباني‪ ،‬تأذن فيه بإجراء‬
‫معين يتعلق بالمبنى الذي يصدر بشأنه"‪،‬‬

‫‪ -1‬راجع اقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.141‬‬

‫‪ - 2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 176-91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ ، 1991‬يحدد كيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة‬
‫وشهادة التقسيم‪ ،‬ورخصة البناء المطابقة ورخص ة الهدم وتسليم ذلك‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،26‬ملغى بالمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪.19-15‬‬
‫‪ - 3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المؤرخ في ‪ 25‬جانفي سنة ‪ ، 2015‬يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليماها المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪.7‬‬
‫‪ - 4‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 68‬وراجع كذلك اقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪- 142‬‬
‫‪.143‬‬
‫‪ -5‬المقصود هنا أن رخصة البناء ال تعد سندا إلثبات الملكية العقارية‪ ،‬وهو المبدأ الذي أكدته المحكمة العليا في غرفتها‬
‫العقارية في قرارها الصادر بتاريخ ‪ 2007-09-12‬في الملف رقم ‪.413398‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع خير الدين بن مشرنن‪ ،‬رخصة البناء األداة القانونية لمباشرة عمليتي تثمير وحفظ الملك الوقفي‬
‫العقاري العام – الشروط المرتبطة بالبناء على األمالك الوقفية عموما والمسجد ألهم وقف عقاري تدور حوله العمارة‬
‫االسالمية‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2017 ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪ -6‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.20‬‬

‫‪18‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪1‬‬
‫وهناك من يعرفها على أنها "قيد يرد على حق الملكية لفائدة المصلحة العامة"‪،‬‬
‫وعرفها البعض على أنها "وثيقة إدارية تسلم في شكل قرار إداري لكل شخص طبيعي أو معنوي متحصل‬ ‫ّ‬
‫على ملكية أرض يريد انجاز بناء جديد أو تغيير بناء موجود شريطة تقديم ملف كامل مدعم بكل النسخ التي‬
‫تثبت الصفة"‪.2،‬‬
‫وعرفها الدكتور عزري الزين كاآلتي‪" :‬رخصة البناء هي القرار اإلداري الصادر من سلطة مختصة‬ ‫ّ‬
‫قانونا‪ ،‬تمنح بمقتضاه الحق للشخص – طبيعيا أو معنويا – بإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في‬
‫‪3‬‬
‫أعمال البناء التي يجب أن تحترم قواعد قانون العمران"‪،‬‬
‫وعرفها الدكتور محمد الصغير بعلي رحمه هللا بأنها "القرار اإلداري الصادر من سلطة إدارية مختصة‬
‫ّ‬
‫قانونا‪ ،‬تمنح بمقتضاه للشخص الحق في البناء بمعناه الواسع طبقا لقانون العمران"‪.‬‬
‫وفق التعارف سالفة الذكر‪ ،‬نستنتج أن رخصة البناء هي عبارة عن تصرف قانوني صادر عن جهة إدارية‬
‫منحها القانون سلطة اإلصدار طبقا لشروط وإجراءات معينة‪ ،‬فهي تصدر باإلرادة المنفردة حتى ولو كانت تتم‬
‫بطلب من المعني وسعي منه‪ ،‬وترتب رخصة البناء أثرا قانونيا يتمثل في حق المعني المستفيد من الرخصة‬
‫القيام بأشغال البناء في العقار محل الرخصة‪.4‬‬
‫وتأسيسا على تعريفنا لرخصة البناء‪ ،‬فإن عناصر عديدة تستقل بها هذه الرخصة كقرار إداري‪ 5‬تتمثل في‬
‫اآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬صدور قرار إداري بالبناء من سلطة مؤهلة‪،‬‬
‫‪ -‬أن يكون القرار قبليا‪ ،‬أي قبل الشروع في أعمال البناء‪،‬‬
‫‪ -‬أن يشتمل الترخيص على إقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم‪.6‬‬
‫ثانيا‪ -‬خصائص رخصة البناء‪ :‬بما أننا سبق وقلنا أن عرفنا رخصة البناء على أساس أنها قرار إداري‪،‬‬
‫فهي بذلك تتميز بذات الخصائص التي تميز القرارات اإلدارية من حيث ما يلي‪:‬‬
‫أ‪ -‬ذات طابع عيني‪ :‬بمعنى أن رخصة البناء مرتبطة بالعقار ال بالشخص مقدم طلب الرخصة‪ ،‬عليه إذا‬
‫تغير مالك العقار بأي سبب قانوني‪ 1‬كان فال يكون المالك الجديد مطالبا بتقديم ملف تقني جديد‪ ،‬بل يتم تحويل‬

‫‪ -1‬راجع مجاجي منصور‪ ،‬رخصة البناء كأداة للتهيئة العمرانية في التشريع الجزائري‪ ،‬المعيار – دورية علمية محكمة تعنى‬
‫بالدراسات اإلسالمية واالجتماعية‪ ،‬كلية أصول الدين والشريعة والحضارة اإلسالمية‪ ،‬جامعة األمير عبد القادر للعلوم‬
‫اإلسالمية‪ -‬قسنطينة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬العدد ‪ ،11‬نوفمبر ‪ ،2005‬ص ‪212‬‬
‫‪ -2‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا آلخر التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.91‬‬
‫‪ -3‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.68‬‬
‫‪ -4‬راجع بالة عبد ال عالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا آلخر التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.91-90‬‬
‫‪ - 5‬يترتب عن اعتبار رخصة البناء "قرارا إداريا"‪ ،‬أن كل متضرر من هذا القرار له الحق في الطعن فيه أمام القاضي‬
‫اإلداري ‪ ،‬ويكون هذا الطعن أمام المحاكم اإلدارية باعتبارها الجهة القض ائية المختصة بالفصل في النزاعات اإلدارية التي تكون‬
‫أحد أطرافها الدولة أو الوالية أو البلدية تطبيقا للمعيار العضوي‪ ،‬حسب نص المادة ‪ 800‬من القانون رقم ‪ 09-08‬المتضمن‬
‫قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬أما إذا كان القرار محل الطعن فيه صادر عن وزير التعمير‪ ،‬فإن الجهة القضائية المختصة‬
‫بالفصل والنظر في دعاوى إلغاء وتفسير وتقدير مشروعية القرارات اإلدارية الصادرة عن السلطات اإلدارية المركزية‬
‫والهيئات العمومية الوطنية والمنظمات المهنية الوطنية هي المحاكم اإلدارية لالستئناف‪ ،‬استنادا لنص المادة ‪ 900‬مكرر‪2/‬‬

‫المدرجة بموجب القانون رقم ‪ 13-22‬المعدل والمتمم لقانون اإلجراءات المدنية واإلدارية باعتبار الوزير جهة إدارية مركزية‪.‬‬
‫‪ -6‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.69-68‬‬

‫‪19‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫رخصة البناء باسم صاحب عقد الملكية الجديد‪ .‬فال تسلم لمجهول وهي مرتبطة بقطعة أرض سيتم تشييد بناء‬
‫‪2‬‬
‫عليها‪ ،‬أو تحويل بناء موجود‪.‬‬
‫ب‪ -‬من رخص الضبط اإلداري‪ :‬باعتبارها من وسائل الرقابة القبلية لعملية البناء‪ ،‬إذ تمارس اإلدارة من‬
‫خالل منها أو رفض منحها رقابة قبلية على تنفيذ عمليات البناء‪ ،‬وهو ما نجده مكرسا في القوانين الخاصة‬
‫بالتعمير‪.3‬‬
‫ج‪ -‬قرار إداري انفرادي‪ :‬إذ يصدر من جهات إدارية محددة قانونا في شخص رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي‪ 4،‬الوالي المنتدب‪ ،‬الوالي‪ ،‬أو الوزير المكلف بالعمران‪.5‬‬
‫د‪ -‬وثيقة إدارية‪ :‬وهذا نظرا للجهة المصدرة لها‪ ،‬بالتالي تخضع ألحكام القانون اإلداري‪.‬‬
‫ه‪ -‬إجراءات منحها من النظام العام‪ :‬فال تستطيع اإلدارة االتفاق على منح رخصة بناء مقابل تنازل‬
‫صاحب الطبي على دين اتجاهها كمثال‪ ،‬وهو ما أكده مجلس الدولة في قراره الصادر بتاريخ ‪-04-30‬‬
‫‪ 2008‬تحت رقم ‪ 38284‬القائل‪" :‬إن إجراء تسليم رخصة البناء يخضع لكيفيات منح وثائق التعمير المحددة‬
‫في النصوص القانونية الخاصة بالتعمير والتهيئة وبالتالي الحصوص على رخصة بناء مقابل تنازل المستفيد‬
‫عن الدين الداخل في ذمة البلدية لصالحه يعد تصرف مخالف للقانون ويترتب عليه بطالن الرخصة"‪.6‬‬
‫ثالثا‪ -‬أهداف رخصة البناء‪ :‬إن أهداف رخصة البناء كثيرة ومتعددة‪ ،‬من أهمها‪:‬‬
‫‪ -‬أنها آلية تسمح بالمراقبة المسبقة والتحقق أثناء اإلنجاز وبعد اإلنجاز وتتبع خطوات ومسار البناء‪ ،‬تفاديا‬
‫ال نحرافه عن مساره المرسوم مسبقا‪ ،‬وبذلك الوقوع في مخالفة قواعد رخصة البناء‪ ،‬ودخول البناء ضمن‬
‫نطاق ما يسمى بالبناء غير القانوني‪،‬‬
‫‪ -‬تحقق وتم ّكن طالب الرخصة من البناء وفق قواعد التهيئة والتعمير المنبثقة أساسا ً من السياسة الوطنية‬
‫للتهيئة والتعمير‪ ،‬وذلك عن طريق إقامة نسيج عمراني متناسق ومالئم للحياة وخالي من مظاهر وشوائب‬
‫االختالالت التعميرية‪ ،‬لما لهذه األخيرة من تأثير سلبي على مشاريع التنمية والتعمير‪ 7،‬فهي بذلك تساهم في‬
‫الحفاظ على جمال الطبيعة وتنسيق المباني‪ ،‬وكذا تنظيم وتأطير التطور العمراني‪.8،‬‬
‫‪ -‬تُسلم دائما تحت طائلة اشتراطات احترام حقوق الغير‪ ،‬إذ يخضع تسليمها لضرورة عدم احداث‬
‫اضطرابات في الجوار‪ ،‬واحترام ارتفاقات القانون الخاص (المنظر الطبيعي‪.9،)... ،‬‬

‫‪ -1‬يتم تغيير مالك العقار عن طريق إحدى األسباب القانونية التالية‪( :‬البيع‪ ،‬الهبة‪)... ،‬‬
‫‪ -2‬راجع تونسي صبرينة ‪ ،‬النظام القانوني للعمران في الجزائر‪( ،‬رسالة لنيل شهادة دكتوراه علوم في القانون العام)‪ ،‬تخصص‬
‫قانون البيئة والعمران‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،2019-2018 ،‬ص ‪.230‬‬
‫‪ -3‬راجع عبيدات خديجة‪ ،‬رخصة البناء في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الم استر‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة أدرار‪ ،2014-2013 ،‬ص ‪.8‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 48‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19-15‬‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،19-15‬معدلة ومتممة بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬المؤرخ في ‪22‬‬
‫نوفمبر سنة ‪ ،2020‬الجريدة الرسمية العدد ‪.71‬‬
‫‪ -6‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.70‬‬
‫‪ -7‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.231‬‬
‫‪ -8‬راجع اقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.147‬‬
‫‪ -9‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.70‬‬

‫‪20‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬تعتبر وسيلة فعالة لتصفية المشاكل العقارية العالقة ومدى تأثيرها على تصاميم العقار الحضري‪ ،‬وفي‬
‫تحديد استعمال األراضي لكل بلدية‪.1‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬إجراءات الحصول على رخصة البناء‪.‬‬
‫إن اإلجراءات القانونية لطلب رخصة البناء هي الخطوة األساسية التي يجب مراعاتها‪ ،‬فعلى المعني‬
‫باألمر تقديم طلب إلى الجهة المختصة (أوال)‪ ،‬أين يتم فحص الطلب والتحقيق فيه (ثانيا)‪ ،‬لتختم أخيرا‬
‫بإصدار قرار بخصوص طلب رخصة البناء (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬طلب رخصة البناء‪ :‬إن أولى إجراءات الحصول على رخصة البناء هو الطلب الرامي إلى الحصول‬
‫عليها‪ ،‬والذي يستوجب تحديد نطاقه الشخصي والموضوعي والمكاني‪ ،‬ثم مضمونه من حيث الشكل‬
‫والمرفقات‪.‬‬
‫أ‪ -‬نطاق طلب رخصة البناء‪ :‬يتحدد نطاق هذه الرخصة اإلدارية من حيث األشخاص الملزمون بها أي‬
‫بالطالب وهو ما يعبر عنه بالنطاق الشخصي‪ ،‬واألعمال واألشغال التي تدخل في عملية البناء والتي يعبر‬
‫عنها بالنطاق الموضوعي‪ ،‬إضافة للمناطق التي يستوجب فيها الحصول على رخصة البناء فتحدد بالنطاق‬
‫المكاني لهذه األخيرة‪.‬‬
‫‪ -1‬النطاق الشخصي لرخصة البناء‪ :‬وقوفا عند أحكام المادة ‪ 1/50‬من القانون رقم ‪ 29-90‬فقد نصت‬
‫على أن "حق البناء مرتبط بملكية األرض ويمارس مع االحترام الصارم لألحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة‬
‫باستعمال األرض ‪ ،".‬وبذلك فقد حصرت أصحاب الصفة القانونية الذين يملكون الحق في طلب رخصة البناء‬
‫في شخص مالك العقار ال غير‪.‬‬
‫وبصدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليماها‪ ،‬وسعت المادة‬
‫‪ 1/42‬منه من دائرة األشخاص الذين يتمتعون بالصفة القانونية لطلب رخصة البناء‪ .‬وعددتهم في شخص المالك‬
‫أو موكله أو المستأجر لديه المرخص له قانونا أو الهيئة أو المصلحة المخصصة لها قطعة األرض أو‬
‫البناية‪2،‬إضافة ألشخاص آخرين محددين بموجب نصوص خاصة نتناولهم تباعا‪.‬‬
‫‪ -‬المالك‪ :‬بينت المادة ‪ 50‬من القانون رقم ‪ )29-90‬على أن حق البناء مرتبط بملكية األرض أو العقار‬
‫محل البناء‪ ،‬أي يجب أن ي كون صاحب الحق في البناء مالكا للعقار‪ ،‬فالملكية حسب نص المادة ‪ 674‬من‬
‫األمر رقم ‪ 58-75‬المتضمن القانون المدني)‪ 3‬هي "حق التمتع والتصرف في األشياء بشرط أن ال تستعمل‬
‫استعماال تحرمه القوانين واألنظمة"‪ ،‬وهو تعريف يشمل الملكية الخاصة بوجه عام للمنقوالت والعقارات‪.‬‬
‫ف ي حين ورد تعريف يقتصر على الملكية العقارية فقط بموجب المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪25-90‬‬
‫المتضمن قانون التوجيه العقاري‪ ،4‬والتي تثبت من طرف صاحب الحق العيني‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة‬
‫‪ 29‬من ذات القانون بقولها "يثبت الملكية الخاصة لألمالك العقارية والحقوق العينية عقد رسمي يخضع‬
‫لقواعد االشهار العقاري"‪ ،‬أين أكدته المادة ‪ 793‬من القانون المدني بقولها "ال تنتقل الملكية والحقوق العينية‬

‫‪ -1‬راجع عزيزي مريم‪ ،‬النظام القانوني في مجال البناء‪ ،‬مذكرة ماجستير في إطار مدرسة الدكتوراه‪ ،‬تخصص الدولة‬
‫والمؤسسات العمومية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،2016-2015 ،‬ص ‪.46‬‬
‫‪ -2‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪240‬‬
‫‪ -3‬األمر رقم ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر ‪ ،1975‬يتضمن القانون المدني المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪78‬‬
‫‪ - 4‬القانون رقم ‪ 25-90‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ ، 1990‬المتضمن قانون التوجيه العقاري المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫عدد ‪ ،49‬مستدرك بالجريدة الرسمية العدد ‪.55‬‬

‫‪21‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫األخرى في العقار سواء بين المتعاقدين أم في حق الغير إال إذا روعيت اإلجراءات التي ينص عليها القانون‬
‫وباألخص القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري"‪.1‬‬
‫وفي غير هذه الحالة‪ ،‬ونظرا لما تثيره سندات الملكية من منازعات أمام القضاء الجزائري تتعلق بإثبات‬
‫الملكية العقارية‪ ،‬خاصة في المناطق غير الممسوحة باعتبار أن سند الملكية الوحيد المعتد به قانونا في‬
‫المناطق الممسوحة هو الدفتر العقاري‪ ،‬يتعين تحديد سندات الملكية العقارية في المناطق غير الممسوحة‬
‫المعترف بها في التشريع الجزائري‪ ،‬والتي يمكن تقسيمها إلى فئتين اثنين‪.2:‬‬
‫السندات العرفية‪ 3،‬والسند الرسمي المحرر بعد تاريخ ‪ 01‬جانفي ‪.41971‬‬
‫‪ -‬وكيل المالك‪ :‬حسب نص المادة ‪ 571‬من القانون المدني فإن "الوكالة أو اإلنابة هي عقد بمقتضاه يفوض‬
‫شخص شخصا آخر للقيام بعمل شيء لحساب الموكل وباسمه"‪ ،‬وتعتبر الوكالة تبرعية واستثناء تكون بمقابل‬
‫أي بأجر‪.‬‬
‫أما الوكيل هو الشخص الذي يفوضه المالك األصلي للقيام بتمثيله في بطلب رخصة البناء لحسابه وباسمه‬
‫واستخراجها‪ ،‬وذلك بموجب عقد وكالة رسمي‪.‬‬
‫ويجوز في ذلك كال من الوكالة الخاصة طبقا لنص المادة ‪ 574‬من القانون المدني‪ ،‬أو الوكالة العامة طبقا‬
‫لنص المادة ‪ 572‬من نفس القانون‪ ،‬وذلك على أساس عدم وجود نص خاص بالوكالة في إطار رخصة‬
‫البناء‪.1‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪100‬‬
‫‪ -2‬راجع ستي قزاتي ياسمين‪ ،‬النزاع الجزائي الناتج عن البناء بدون رخصة – بين آخر تعديالت القانون وتطبيقه عمليا‬
‫ومختلف مواقف المحكمة العليا‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2016 ،‬ص ص ‪86-85‬‬
‫‪ -3‬تتمثل السندات العرفية المثبتة لصفة المالك في‪:‬‬
‫األخيرة‬ ‫‪/‬‬
‫من المرسوم التنفيذي رقم‬ ‫العقد العرفي ثابت التاريخ والمحرر قبل تاريخ ‪ 01‬جانفي ‪ ،1971‬حيث اعتبرته المادة ‪89‬‬
‫‪ 63-76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،30‬مستدرك في‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 38‬سندا إلث بات الملكية لمزيد من التفصيل راجع ستي قزاتي ياسمين‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.86‬‬
‫‪ -4‬تتمثل السندات الرسمية المحررة بعد تاريخ ‪ 01‬جانفي ‪ 1971‬طبقا للمادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬من القانون المدني في‪:‬‬
‫‪ -‬العقود المحررة من طرف القاضي الشرعي أثناء فترة االستعمار‪،‬‬
‫‪ -‬السندات التوثيقية‪ ،‬المحررة من قبل الموثق بصفته ضابط عمومي‪ ،‬وتتمثل في‪ :‬العقود المثبتة للتصرفات الصادرة عن‬
‫جانبين‪ ،‬وهي البيع والمبادلة‪ ،‬العقود االحتفالية‪ ،‬وهي الهبة والوقف والوصية‪ ،‬العقود التصريحية‪ ،‬وهي عقد الشهرة والشهادة‬
‫التوثيقية‪.‬‬
‫‪ -‬السندات اإلدارية‪ ،‬الصادرة عن اإلدارة العم ومية باعتبارها مالكة لألمالك الوطنية الخاصة عند التنازل عن ملكيتها‪ ،‬وتتمثل‬
‫في‪:‬‬
‫العقد اإلداري المثبت للتنازل عن المساكن أو األراضي‪ ،‬عقد االستصالح‪ ،‬عقد البيع‪ ،‬عقد مبادلة الدولة لألمالك الوطنية‬
‫الخاصة بأمالك من نفس الصنف‪ ،‬أو بأمالك خاصة‪ ،‬شهادة الملكية المثبتة لملكية األراضي الفالحية الخاصة في إطار تطبيق‬
‫قانون الثورة الزراعية‪.‬‬
‫‪ -‬السندات القضائية المشهرة‪ ،‬والتي تعد سندا للملكية ممثلة في األحكام القضائية اآلتية‪ :‬حكم رسو المزاد‪ ،‬حكم تثبيت الوعد‬
‫بالبيع العقاري‪ ،‬حكم تثبيت صحة العقد العرفي المحرر قبل ‪ 01‬جانفي ‪ ،1971‬حكم تثبيت حق الشفعة‪ ،‬الحكم بتثبيت الملكية‬
‫عن طريق االلتصاق‪ ،‬الحكم القاضي بقسمة المال الشائع‪ ،‬الحكم القاضي بتكريس الملكية على أساس التقادم المكسب‪،‬‬
‫الحكم القاضي بالتصريح بشغور التركة والحاقها بملكية الدولة الخاصة‪ ،‬األمر االستعجالي القاضي باستالم العقار من طرف‬
‫اإلدارة من الشخص المنزوعة منه الملكية من أجل المنفعة العامة‪ .‬لمزيد من التفصيل راجع ستي قزاتي ياسمين‪ ،‬المرجع‬
‫السابق‪ ،‬ص ص ‪90-87‬‬

‫‪22‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬المستأجر المرخص له قانونا‪ :‬صفة المستأجر ال تكفي وحدها لطلب الحصول على رخصة البناء‪ ،‬بل‬
‫يجب الحصول على موافقة مكتوبة من المالك (المؤجر)‪ ،‬يرخص له بمقتضاها القيام بأشغال البناء‪ ،‬وهو ما‬
‫نصت عليها المادة ‪ 1/492‬من القانون المدني‪.‬‬
‫وهنا يجب التمييز بين الترخيص (الموافقة) والوكالة‪ ،‬ففي الترخيص تكون األشغال موضوع الرخصة باسم‬
‫المستأجر ولحسابه وتحت مسؤوليته‪ ،‬أما بالنسبة للتوكيل فإن األشغال تكون لحساب الموكل وباسمه‪.2‬‬
‫‪ -‬الهيئة أو المصلحة المخصصة لها قطعة األرض أو البناية‪ :‬يقصد بها الجهات التي يمكنها االستفادة من‬
‫نزع ملكية األرض بغرض المنفعة العامة وأصحاب االمتيازات لدى المصالح اإلدارية‪ ،‬وكذلك بعض‬
‫األشخاص الذين تخصص لهم الوكاالت العقارية قطع أراضي أو بنايات غير تامة بموجب عقود إدارية‪ ،‬الذين‬
‫يقدمون طلبات رخص البناء مرفقة بنسخ من العقود‪.‬‬
‫فهذه العقارات تسير من طرف الهيئات والمصالح عن طريق ما يسمى بالتخصيص‪ ،‬هذا األخير عرفته‬
‫المادة ‪ 82‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‪ 3‬بأنه "يعنى التخصيص باستعمال ملك‬
‫عقاري أو منقول يملكه شخص عمومي في مهمة تخدم الصالح العام للنظام‪ ،‬ويتمثل في وضع أحد األمالك‬
‫الوطنية الخاصة التي تملكها الدولة أو الجماعة اإلقليمية تحت تصرف دائرة وزارية أو مصلحة عمومية أو‬
‫مؤسسة عمومية تابعة إلحداهما وقصد تمكينها من المهمة المسندة إليها"‪.4‬‬
‫ومن أمثلتها الهيئات المسيرة لألمالك الوقفية‪ ،‬التي تملك الصفة القانونية التي تؤهلها لطلب رخصة لبناء‬
‫إذا تطلب استغالل األرض الموقوفة ذلك كحق مرتبط بحق استعمال واستغالل الملك الوقفي العام العقاري‪.5‬‬
‫‪ -‬صاحب حق االمتياز لألمالك الوطنية الخاصة‪ :‬ويتعلق األمر باألراضي التي تتنازل الدولة عن تسييرها‬
‫للخواص من أجل إقامة مشاريع استثمارية فوقها والقيام بأشغال تتعلق بالمشروع المراد إقامته‪.6‬‬
‫لم يتم تحديده ضمن نص المادة ‪ 42‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،19-15‬لكن منحته المادة ‪ 51‬من القانون‬
‫رقم ‪ 02-97‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 71998‬حق استخراج رخصة البناء‪ ،‬حيث نصت على أنه "يمكن‬
‫التنازل أو المنح بامتياز لألراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجهة لمشاريع استثمارية بالمزاد‬
‫العلني‪ ،‬وذلك الهيئات عمومية أو المعترف بمنفعتها العمومية أو الجمعيات التي ال تتسم بالطابع السياسي‪،‬‬
‫ومؤسسات عمومية ذات الطابع االقتصادي‪ ،‬وأشخاص طبيعيين أو اعتباريين خاضعين للقانون الخاص ‪...‬‬
‫يعطي المنح باالمتياز المذكور للمستفيد منه الحق في تسليم رخصة البناء طبقا للتشريع الساري المفعول"‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬رخصة البناء وشهادة المطابقة آلليتين لتنظيم التهيئة العمرانية في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة مقدمة‬
‫لنيل شهادة دكت وراه الطور الثالث في الحقوق‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الحميد بن‬
‫باديس – مستغانم‪ ،2019-2018 ،‬ص ص ‪.118-117‬‬
‫‪ -2‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 30-90‬المؤرخ في ‪ 01‬ديسمبر‪ ،1990‬يتضمن قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد ‪.52‬‬
‫‪ -4‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪103-102‬‬
‫‪ - 5‬راجع خير الدين بن مشرنن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪38‬‬
‫‪ -6‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪120‬‬
‫‪ -7‬القانون رقم ‪ 02-97‬المؤرخ في ‪ 31‬ديسمبر ‪ ،1997‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،1998‬جريدة رسمية العدد ‪89‬‬

‫‪23‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫وقد نصت المادة ‪ 6/22‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 356-06‬المتضمن صالحيات الوكالة الوطنية لتطوير‬
‫االستثمار وتنظيمها وسريها)‪ 1‬على أنه "يكلف ممثل التعمير بمساعدة المستثمر في إتمام الترتيبات المرتبطة‬
‫بالحصول على رخصة البناء والرخص األخرى بحق البناء"‪.2‬‬
‫وعليه فإن عقد االمتي از يخول للمستفيد منه الحق في الحصول على رخصة بناء كما نصت المادة ‪ 11‬من‬
‫األمر رقم ‪ 04-08‬المحدد لشروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الوطنية الخاصة‬
‫للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪ 3‬والتي جاء فيها "يخول منح االمتياز للمستفيد منه الحق في‬
‫‪4‬‬
‫الحصول على رخصة البناء"‪.‬‬
‫‪ -‬الحائز ألراضي الملكية الخاصة‪ :‬طبقا للمادة ‪ 39‬من قانون التوجيه العقاري‪ ،‬يعد حائزا كل شخص‬
‫يمارس في أراضي الملكية الخاصة التي لم تخضع لعملية مسح األراضي بعد‪ ،‬وال يوجد سند ملكية بشأنها‪،‬‬
‫حيازة مستمرة وغير منقطعة وهادئة وعلنية ال تشوبها شبهة وتثبت صفة الحائز بموجب شهادة حيازة رسمية‬
‫مسجلة ومشهرة‪ .‬وبهذا ترتب لصاحبها الحق في طلب رخصة البناء‪.5‬‬
‫‪ -‬الحامل لشهادة الترقيم العقاري المؤقت‪ :‬تعد شهادة الترقيم العقاري المؤقت من بين اإلجراءات المتعلقة‬
‫بالشكليات األولية إلشهار حقوق الملكية والحقوق األخرى العينية في السجل العقاري‪ ،‬وهذا طبقا للمرسوم رقم‬
‫‪ 63-76‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬حيث أن الترقيم المؤقت مرحلة سابقة على منح الترقيم النهائي‬
‫الذي يسلم على أساسه الدفتر العقاري كسند ملكية‪.‬‬
‫ويتم منح شهادة الترقيم العقاري المؤقت في حالتين مختلفتي المدة‪ ،‬الترقيم المؤقت لمدة أربعة أشهر طبقا‬
‫للمادة ‪ 13‬من المرسوم المذكور أعاله‪ ،‬وترقيم مؤقت لمدة سنتين‪ ،‬طبقا للمادة ‪ 14‬من ذات المرسوم‪.‬‬
‫وترتب شهادة الترقيم المؤقت طوال المدتين ‪ ،‬نفس الحقوق التي ترتبها شهادة الحيازة ومن بينها الحق في‬
‫طلب رخص البناء‪.6‬‬
‫‪ -‬الشاغل لألراضي الفالحية الخصبة جدا أو الخصبة‪ :‬شغل األراضي هو كل استعمال أو استغالل لعقار‬
‫طبقا للوجه المخصص له‪ .‬ويشترط لتسليم رخصة البناء للشاغل أن يكون محل شغله أراضي فالحية خصبة‬
‫جدا‪ 7‬أو خصبة‪ 8،‬وأن يكون المراد من الرخصة إنشاء بنايات ذات استعمال سكني وفي إطار االحتياجات‬
‫الذاتية للشاغل‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 356-06‬المؤرخ في ‪ 09‬أكتوبر ‪ ، 2006‬المتضمن صالحيات الوكالة الوطنية لتطوير االستثمار‬
‫وتنظيمها وسريها‪ ،‬جريدة رسمية العدد ‪64‬‬
‫‪ -2‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز ف ي شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪103‬‬
‫‪ - 3‬األمر رقم ‪ 04-08‬المؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ ، 2008‬المحدد لشروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك‬
‫الوطنية الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،49‬موافق عليه بالقانون رقم ‪20-08‬‬
‫المؤرخ في ‪ 23‬نوفمبر ‪ ،2008‬جريدة رسمية عدد ‪66‬‬
‫‪ -4‬لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪121‬‬
‫‪ -5‬راجع ستي قزاتي ياسمين‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪91‬‬
‫‪ -6‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪91‬‬
‫‪ -7‬األراضي الفالحية الخصبة جدا‪ :‬وفق المادة ‪ 06‬من القانون رقم ‪ 25-90‬هي تلك األراضي التي تكون طاقتها اإلنتاجية‬
‫عالية‪ ،‬وتتمثل في األراضي العميقة الحسنة التربة‪ ،‬المسقية أو القابلة للسقي‪.‬‬
‫‪ -8‬األراضي الفالحية الخصبة‪ :‬وفق المادة ‪ 07‬من القانون رقم ‪ 25-90‬هي األراضي الواقعة في مناطق رطبة أو شبه رطبة‬
‫وال تحتوي على أي عائق طوبوغرافي‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ويخضع كل من المالك أو الحائز لألراضي الفالحية الخصبة جدا أو الخصبة لنفس الشروط‪.1‬‬
‫‪ -‬المرقي العقاري‪ :‬عرفت المادة ‪ 14/03‬من القانون رقم ‪ 04-11‬المحدد للقواعد المنظمة للترقية العقارية‬
‫بأنه "يعد مرقيا عقاريا‪ ،‬في مفهوم هذا القانون‪ ،‬كل شخص طبيعي أو معنوي‪ ،‬يبادر بعمليات بناء مشاريع‬
‫جديدة‪ ،‬أو ترميم أو إعادة تأهيل‪ ،‬أو تجديد أو إعادة هيكلة‪ ،‬أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخالت‪ ،‬أو‬
‫تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها"‪ ،‬كما عرفته المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪84-12‬‬
‫المحدد لكفيات منح االعت ماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين‬
‫العقاريين)‪ 2‬بأنه "كل شخص طبيعي أو معنوي‪ ،‬مرخص له بمزاولة أنشطة الترقية العقارية"‪.‬‬
‫ع ّرفت الترقية العقارية في المادة ‪ 10/03‬من القانون رقم ‪ 04-11‬سالف الذكر بأنها "مجموع‬‫في حين أنه ُ‬
‫عمليات تعبئة الموارد العقارية والمالية وكذا إدارة المشاريع العقارية" ‪.‬‬
‫‪3‬‬

‫ويخضع نشاط الترقية العقارية للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء طبقا لما نصت عليه المادة ‪ 05‬من‬
‫نفس القانون‪ 4،‬ولما كان نشاط الترقية العقارية يشكل إنجاز البرامج السكنية والمكاتب والتجهيزات الجماعية‪،‬‬
‫وطبقا للمادة ‪ 506‬كان لزاما على المرقي العقاري الحصول على رخصة بناء مسبقة‪ 6.‬وما يؤكد ذلك ما نص‬
‫عليه الملحق األول المتعلق بنموذج عقد البيع على التصاميم‪ 7‬المرفق بالمرسوم التنفيذي رقم ‪431-13‬‬
‫المحدد لنموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسعير الملك‬
‫الموضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير وآجالها وكيفيات دفعها‪ 8،‬أين جاء في وثائقه‬
‫المرجعية وجوب توفر رخصة البناء‪.9‬‬
‫‪ -2‬النطاق الموضوعي لرخصة البناء‪ :‬حد المشرع الجزائري األشغال الخاضعة لرخصة البناء بموجب‬
‫نص المادة ‪ 52‬من قانون التهيئة والتعمير رقم ‪ 29-90‬بقولها‪" :‬تشترط رخصة البناء من أجل تشييد البنايات‬
‫الجديدة مهما كان استعمالها ولتمديد البنايات الموجودة ولتغيير البناء الذي يمس الحيطان الضخمة منه أو‬
‫الواجهات المفضية على الساحة العمومية‪ ،‬وإلنجاز جدار صلب للتدعيم أو التسييج"‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع ستي قزاتي ياسمين‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪94‬‬

‫‪ - 2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 84-12‬المؤرخ في ‪ 20‬فيفري ‪ ، 2012‬المحدد لكفيات منح االعتماد لممارسة مهنة المرقي‬
‫العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪11‬‬
‫‪ - 3‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.123-122‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 05‬من القانون رقم ‪ " :04-11‬يخضع نشاط الترقية العقارية في مجال التصميم والتهيئة والبناء إلى القواعد‬
‫العامة للتهيئة والتعمير والبناء المحددة في التشريع المعمول به وكذا أحكام هذا القانون‪.‬‬
‫ال يمكن تشييد أي مشروع عق اري يتناقض مع مضمون مخططات التهيئة والعمران المصادق عليها قانونا‪.‬‬
‫ال يمكن تشييد أي مشروع عقاري يتناقض مع مضمون مخططات التهيئة والعمران المصادق عليها قانونا‪".‬‬
‫‪ - 5‬أنظر المادة ‪ 06‬من القانون رقم ‪" : 04-11‬تخضع كل عملية ترميم عقاري أو إعادة تأهيل أو تجديد عمراني أو إعادة‬
‫هيكلة أو تدعيم إلى ترخيص إداري مسبق‪.‬‬
‫يمنع الشروع في أي من األشغال المذكورة أعاله‪ ،‬دون الحصول على الترخيص اإلداري المذكور في الفقرة أعاله‪.‬‬
‫تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم‪".‬‬
‫‪ -6‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪104‬‬
‫‪ - 7‬أنظر الملحق رقم ‪ ،01‬ص ‪128‬‬
‫‪ - 8‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 431-13‬المؤرخ في ‪ 18‬ديسمبر ‪ ،2013‬المحدد لنموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على‬
‫التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسعير الملك الموضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير وآجالها وكيفيات‬
‫دفعها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.66‬‬
‫‪ -9‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪124‬‬

‫‪25‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫وكذا نص المادة ‪ 41‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬بقولها‪" :‬يشترط كل تشييد لبناية جديدة أو كل‬
‫تحويل لبناية تتضمن أشغالها تغيير‪ :‬مشتمالت األرضية والمقاس والواجهة واالستعمال أو الوجهة والهيكل‬
‫الحامل للبناية والشبكات المشتركة العابرة للملكية‪ ،‬حيازة رخصة البناء ‪."...‬‬
‫‪ -‬أعمال إنشاء أو تشييد البنايات الجديدة‪ :‬يقصد بالتشييد إنشاء واستحداث المباني وإيجادها من العدم ثم‬
‫البدء في إقامتها ألول مرة‪ ،‬شرط أن يكون ثابتا مستقرا‪ ،‬وتدخلت يد اإلنسان في إنشائه‪ ،‬إضافة إلقامته بمواد‬
‫البناء‪.‬‬
‫وعليه فإن إنشاء البناء يكون من خالل القيام بعملية تشييد حديثة وجديدة لبناية‪ ،‬وذلك باستعمال مواد‬
‫مخصصة للبناء مثل اإلسمنت والجبس والحديد وغيرها‪ ،‬وأن يكون هذا البناء متصال باألرض اتصاال ثابتا ال‬
‫يمكن فصله إال بعد هدمه أو إلحاق خسائر به‪.‬‬
‫وقد بينت المادة ‪ 06‬من القانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها‪ ،1‬أنه يمنع‬
‫القيام بتشييد أي بناية مهما كانت طبيعتها دون الحصول المسبق على رخصة بناء مسلمة السلطة من المختصة‬
‫في اآلجال المحددة قانونا‪ .‬كما وسعت المادة ‪ 11‬من نفس القانون من نطاق إنشاء وتشييد البناء ليشمل إنجاز‬
‫بناية أو عدة بنايات على شكل حصص‪.2‬‬
‫‪ -‬األعمال التي تتم على المباني القائمة‪ :‬رخصة البناء ليست الزمة فقط لمباشرة تشييد البنايات الجديدة‪،‬‬
‫وإنما تتعدى إلزامية فرضها إلى األعمال التي تتم على المباني القائمة‪.‬‬
‫هذه األعمال حددتها المادة ‪ 52‬من القانون رقم ‪ 29-90‬سالفة الذكر‪ ،‬وهي‪:‬‬
‫• تمديد البنايات الموجودة أو تحويلها‪ :‬قد اختلف من اطلع على نص المادة السابقة في تفسير مصطلح‬
‫"التمديد" الذي استخدمه المشرع الجزائري‪ ،‬فمنهم من فهم أن المشرع قصد "التوسيع" ومنهم من ذهب إلى‬
‫"التعلية"‪ ،‬ومنهم من فسر مصطلح "التمديد" بكال المصطلحين معا‪ .‬وكل منهما مختلف عن اآلخر‪ ،‬إذ تكون‬
‫التوسعة بالزيادة األفقية سواء في المساحة أو الحجم دون تعلية‪ ،‬أما هذا األخير فيكون بالزيادة بصفة عمودية‬
‫بزيادة ارتفاع البناء القائم بعدد من الطوابق أم التعمق بالبناء تحت األرض بالحفر لبناء دهاليز)‪(Caves‬أو‬
‫مرآب )‪ (Garages‬تحت البناية القائمة‪.3‬‬
‫وبالرجوع إلى القرار رقم ‪ 179545‬الصادر عن الغرفة الثانية لمجلس الدولة بتاريخ ‪2000-06-17‬‬
‫سر مصطلح "التمديد" بمعنى "التوسيع" بقوله "حيث أنه وفي قضية الحال فإن المستأنف قام بأشغال‬ ‫الذي ف ّ‬
‫توسيع البناء دون الحصول على الرخصة المنصوص عليها في المادة ‪ 52‬من القانون رقم ‪ 29-90‬وهو يعد‬
‫خرقا صارخا لألحكام القانونية‪ ،‬وأنه يتعين بالنتيجة القيام بإجراءات الهدم المنصوص عليها بالمادة ‪78‬من‬
‫نفس القانون"‪.4‬‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 15-08‬المؤرخ في ‪ 20‬جويلية ‪ ، 2008‬يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها معدل ومتمم‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.44‬‬
‫‪ -2‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوج يز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.94‬‬
‫‪ -3‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.235‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.236‬‬

‫‪26‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫• تغيير البناء الذي يمس الحيطان الضخمة منه‪ :‬وهي تلك الحيطان التي تحمل البناء وتشكل أساسا له‬
‫وتضمن تماسكه واستقراره‪ ،‬ذلك أن المساس بالحيطان الضخمة هو مساس بهيكلها‪ ،‬الشيء الذي يفقدها‬
‫توازنها‪ ،‬فكان من الضروري إخضاع هذه األعمال لرخصة البناء‪.‬‬
‫وتكمن الحكمة من هذه الصورة المتعلقة بالجانب التقني في ضمان السالمة واألمن‪.1‬‬
‫• تغيير واجهات المباني المفضية على الساحات العمومية‪ :‬وهو التعديل الذي يمس المظهر الخارجي‬
‫للبناية المطلة على الساحات العمومية (الطريق العام‪ ،‬كفتح نافذة أو باب أو تغطية واجهة المبنى بالرخام أو‬
‫أية مادة أخرى‪.‬‬
‫وغاية المشرع من هذا النوع من التغيير لضرورة استصدار رخصة البناء إنما هو الحفاظ على النظرة‬
‫الجمالية )‪ (Vue esthétique‬للشارع ثم المدينة‪ ،‬كما أن السلطة اإلدارية المختصة مانحة رخصة البناء قد‬
‫تعمد إلى ضبط نسق جمالي موحد على واجهات المباني المطلة على الساحات العمومية بإدراج نمط فني على‬
‫تلك الواجهات‪ ،‬يجب على أصحاب الواجهات المطلة على الساحات العمومية احترامه‪.2‬‬
‫• إنجاز جدار صلب للتدعيم أو التسييج‪ :‬إن المقصود بتدعيم البناء هو تقويته إزالة ما من خلل أو عيوب‪،‬‬
‫وذلك للزيادة في عمر البناء‪ .‬أما التسييج هو إقامة جدار يحيط بالفناء الخارجي للمبنى‪.‬‬
‫وحصر المشرع الجزائري في المادة ‪ 52‬السابقة عملية تدعيم المباني في شكل إقامة جدار صلب دون‬
‫شكل أخر‪ ،‬وقد يكون هذا األخير ليس بغرض التدعيم وإنما بهدف تسييج المبنى‪ ،‬وعليه فال يمكن إقامة جدار‬
‫إال بهدف تدعيم المبنى أو تسييجه‪.3‬‬
‫‪ -3‬النطاق المكاني لرخصة البناء‪ :‬جاءت المواد ‪ ،05 ،03‬و‪ 06‬من القانون رقم ‪ 02-82‬المتعلق‬
‫برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي للبناء الملغى‪4‬بالقاعدة العامة المحددة لألماكن التي يستوجب‬
‫الحصول فيها على رخصة بناء‪ ،‬كما استثنى بموجب نص المادة ‪ 04‬منه بعض األماكن التي تعفى فيها‬
‫األشغال من رخصة البناء‪.‬‬
‫غير أن المشرع الجزائري في المادة ‪ 53‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬جاء باالستثناء مباشرة بقولها "ال‬
‫تخضع لرخصة البناء البنايات التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني والتي يجب أن يسهر صاحب المشروع على‬
‫توافقها مع األحكام التشريعية والتنظيمية في مجال التعمير والبناء"‪ ،‬أي لم يضع القاعدة العامة المتمثلة في‬
‫تحديد وحصر األماكن التي يجب على صاحب األشغال الحصول على رخصة بناء مسبقة عكس القانون رقم‬
‫‪ 02-82‬الملغى‪ ،‬بينما وضع االستثناء مباشرة‪ ،‬وهو ما يقرأ بمفهوم المخالفة لنص المادة ‪ 53‬من القانون رقم‬
‫‪ 29-90‬على أن رخصة البناء إلزامية كقاعدة عامة في جميع األماكن مهما كان نوعها‪ ،‬باستثناء األماكن‬
‫‪5‬‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات التابعة لوزارة الدفاع الوطني‪ :‬جاء استثناء الحصول على رخصة البناء البنايات التابعة لوزارة‬
‫الدفاع الوطني في المادة ‪ 53‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬إضافة إلى المادة ‪ 1/01‬من المرسوم التنفيذي رقم‬

‫‪ -1‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.75‬‬
‫‪ -3‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.141‬‬
‫‪ -4‬القانون رقم ‪ 02-82‬المؤرخ في ‪ 06‬فيفري ‪ ، 1982‬متعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي للبناء‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪ ،06‬ملغى بالقانون رقم ‪.29-90‬‬
‫‪ -5‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.97‬‬

‫‪27‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ 19-15‬بقولها‪" :‬ال تخضع لرخصة البناء والبنايات التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني والتي يجب أنيسهر‬
‫صاحب المشروع على توافقها مع األحكام التشريعية والتنظيمية في مجال التعمير والبناء"‪ ،‬وأضافت الفقرة‬
‫الثانية من نفس المادة"‪...‬وال تعنى هذه الوثائق الهياكل القاعدية التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني وتشمل‬
‫الهياكل القاعدية العسكرية المخصصة لتنفيذ المهام الرئيسية للدفاع الوطني"‪.‬‬
‫وجاء هذا االستثناء تغليبا لمصلحة الدولة من خالل المحافظة على سرية هياكلها الدفاعية على حساب‬
‫القواعد المنظمة لرخصة البناء‪.1‬‬
‫‪ -‬البنايات التابعة لبعض الدوائر الوزارية والهيئات العمومية‪ :‬أضافت المادة ‪ 2/01‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 19-15‬بعض اله ياكل القاعدية الخاصة التي تكتسي طابعا استراتيجيا من الدرجة األولى‪ ،‬والتابعة‬
‫لبعض الدوائر الوزارية أو الهيئات أو المؤسسات‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات الواقعة خارج المنطقة العمرانية للبلدية‪ :‬على عكس سابقيها‪ ،‬أشار إليها القرار الوزاري‬
‫المشترك بين وزير الفالحة ووزير السكن‪ ،‬المؤرخ في ‪ 03‬سبتمبر ‪ ،1992‬متمم بالقرار الوزاري المشترك‬
‫المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ ،2015‬المتعلق بحقوق البناء المطبقة على األراضي الموجودة خارج األجزاء‬
‫الحضرية للبلديات‪.‬‬
‫أوجب القرار الوزاري على من يريد البناء خارج المحيط العمراني مراعاة مقاييس اإلنجاز المطلوبة في‬
‫نفس القرار التنظيمي بعد الحصول على مجرد تصريح بالبناء فقط‪.2‬‬
‫ب‪ -‬مضمون طلب رخصة البناء‪ :‬يجب على صاحب طلب رخصة البناء الذي يكون وفق النموذج‪ 3‬المحدد‬
‫بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬أن يرفق ملف بوثائق تثبت صفته‪ ،‬وبمستندات خاصة بالبناء‪ ،‬والتي‬
‫حددتها (المادتين‪ ،42‬و‪ 43‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ )19-15‬على الترتيب‪.‬‬
‫‪ -1‬الوثائق التي تثبت صفة طالب رخصة البناء‪ :‬يتم تقديم طلب رخصة البناء مرفق بعقد الملكية أو‬
‫نسخة من شهادة الحيازة‪ ،‬أو توكيال أو نسخة من القانون األساسي لمحتوى الملف اإلداري الواجب إرفاقه لطلب‬
‫رخصة البناء‪ ،‬كذلك على مراجع رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرض تقع ضمن‬
‫تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر‪ ،‬شهادة القابلية لالستغالل التي تسلم من طرف السلطة المختصة‪،‬‬
‫بالنسبة للبنايات الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة باإلضافة إلى قرار السلطة المختصة الذي‬
‫يرخص ب إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية أو‬
‫المزعجة‪.‬‬
‫كما يمكن لصاحب الطلب أن يوضح بأن إنجاز األشغال يخص بناية أو عدة بنايات في حصة أو عدة‬
‫حصص‪ ،‬في هذه الحالة يلتزم صاحب الطلب لدعم طلبه بتقديم كل الوثائق المكتوبة والبيانية التي تبين‬
‫القوام‪.4.‬‬
‫‪ -2‬الوثائق الخاصة بالبناء‪ :‬إلى جانب الوثائق التي تثبت صفة طالب رخصة البناء‪ ،‬حدد المرسوم‬
‫‪1‬‬
‫التنفيذي رقم ‪19-15‬بعض الوثائق الخاصة بالبناء‪ ،‬تتمثل في ملف يتعلق بالهندسة المعمارية‪ ،‬وآخر تقني‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.239‬‬

‫‪ -2‬راجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪77‬‬
‫‪ -3‬أنظر الملحق رقم ‪ ،02‬ص ‪130‬‬
‫‪ -4‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪105-104‬‬

‫‪28‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫كل هذه الوثائق تبين مدى انسجام مشروع البناء مع قواعد العمران‪ ،‬ومدى انسجامه مع قواعد حماية‬
‫البيئة‪ ،‬والتي يتولى تقديمها طالب رخصة البناء‪ ،‬والمتمثلة فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬الملف المتعلق بالهندسة المعمارية‪ :‬يتمثل الملف المتعلق بالهندسة المعمارية فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬مخطط الموقع على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع‪،‬‬
‫‪ -‬مخطط الكتلة على سلّم ‪ 200/1‬بالنسبة للقطع األرضية التي مـسـاحـتـهـا تـقل أو تساوي ‪ 500‬م‪ ،2‬أو‬
‫على سلم ‪ 500/1‬بالنسبة للقطع األرضية التي مساحتها تقل أو تـسـاوي ‪ 5000‬م‪ 2‬وتـتـعـدى ‪ 500‬م‪،2‬‬
‫وعلى سلّم ‪ 1000/1‬بالنسبة للقطع األرضية التي مساحتها تتجاوز ‪ 5000‬م‪ ،2‬ويـحـتـوي هذا المخطط على‬
‫البيانات اآلتية‪ :‬حدود القطعة األرضية ومساحتها وتوجهها ورسم األسيجة عند االقتضاء‪ ،‬منحنيات المستوى‬
‫أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة األرضية‪ ،‬نوع طـوابـق الـبـنـايـات المجاورة أو ارتـفـاعـهـا‬
‫أو عددها‪ ،‬ارتفاع الـبـنـايـات المـوجـودة والمبرمجـة على القطعة األرضية أو عدد طوابقها وتخصيص‬
‫المساحات المبنية وغير المبنية‪ ،‬المساحة اإلجمالية لألرضية والمساحة المبنية على األرض‪ ،‬بيان شبكات‬
‫التهيئة الموصولة بالقطعة األرضية مـع مـواصـفـاتـهـا الـتـقـنـيـة الرئيسية‪ ،‬وكذا نقاط وصل ورسم شبكة‬
‫الطرق والقنوات المبرمجة على المساحة األرضية‪.‬‬
‫‪ -‬الـتـصـامـيـم المخـتـلـفـة المـعـدة عـلى الـسـلـم ‪ 50/1‬بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة مشتمالتها عن‬
‫‪ 300‬م‪ 2‬وعـلى سـلـم ‪ 100/1‬بـالـنـسـبـة لـلـبـنـايـات الـتـي تـتـراوح مساحة مشتمالتها بين ‪ 300‬م‪ 2‬و‪600‬‬
‫م‪ 2‬وعلى سلم ‪ 200/1‬بال نسبة لباقي البنايات‪ :‬للتوزيعات الداخلية لمختلف مستويات البناية والمحالت التقنية‪،‬‬
‫وكذا الواجهات‪ ،‬بما في ذلك واجهات األسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثالثية األبعاد التـي تـسـمـح‬
‫بـتـحـديد موقع المشروع في محيطه القريب‪ ،‬عند االقتضاء‪.‬‬
‫ينبغي أن يوضع تـخـصـيـص م ـخـتـلف المحالت على التصاميم‪ .‬ويجب أن تبين بوضوح األجزاء القديمة‬
‫التي تم االحتفاظ بها أو األجزاء التي تـم هـدمـهـا واألجزاء المبرمجة وذلك بالنسبة لمشاريع تحويل الواجهات‬
‫أو األشغال الكبرى‪.‬‬
‫‪ -‬مذكرة تـتـضـمـن الكشف الوصفي والـتـقـديـري لألشغال وآجال إنجاز ذلك‪،‬‬
‫‪ -‬الوثائق المـكتـوبـة والـبـيـانـيـة التي تدل على البناء بحصص‪ ،‬عند االقتضاء‪.‬‬
‫‪ -‬الملف التقني‪ :‬باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية‪ ،‬يجب إرفاق المذكرة بـالـرسـوم‬
‫الـبـيـانـيـة الضرورية وتتضمن البيانات اآلتية‪ :‬عدد العمال وطاقة استقبال كل محل‪ ،‬طريقة بناء األسقف‬
‫ونوع المواد المستعملة‪ ،‬وصـف مـخـتـصـر ألجهزة الـتـمـويـن بـالـكـهـربـاء والغاز والتدفئة والـتـوصـيـل‬
‫بـالمياه الصالحة للشرب والتطهير والتهوية‪ ،‬تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة‪ ،‬وصف مـخـتـصـر‬
‫لـهـيـئـات إنتاج المواد األولية والمنتجات المصنعة وتحويلها وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية‪ ،‬الوسائل‬
‫الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق‪ ،‬نوع المواد السائلة والصلبة والغازية وكمياتها المضرة بالصحة‬
‫العمومية وبالزراعة والمحيط‪ ،‬الموجودة المياه في المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات وأجهزة المعالجة‬
‫والتخزين والتصفية‪ ،‬مـسـتـوى الضجيج المنبعث بـالـنـسـبـة لـلـبـنـايـات ذات االسـتـعـمـال الـصـنـاعـي‬
‫والـتـجـاري‪ ،‬والمـؤسـسـات المخصصة الستقبال الجمهور‪.‬‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 43‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19-15‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪29‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬تـتضـمـن دراسة الهندسة المدنية‪ :‬تقريرا يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية‪ ،‬يوضح‪( :‬تحديد‬
‫ووصف الهيكل الحامل للبـنـايـة‪ ،‬توضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل)‪ ،‬تـصـامـيـم الـهـيـاكـل‬
‫عـلى نـفـس سـلـم تـصـامـيـم ملف الهندسة المعمارية‪.‬‬
‫تجدر اإلشارة هنا إلى أن المشرع الجزائري أوجب توفير هذه البيانات بصفة دقيقة في طلب رخصة البناء‬
‫سواء أكان الطلب من أجل ت شييد البناية الجديدة أو حالة التعديل أو التعلية أو الدعم‪ .‬فلم يفرق بين هذه‬
‫الملفات‪ ،‬وفي كل الحاالت يطلب البيانات والمستندات التي تحتوي على الدقة والتفصيل‪.1‬‬
‫كما يجب حسب المادة ‪ 55‬من القانون رقم ‪ 29-90‬أن تعد الوثائق المرفقة بطلب رخصة البناء وتؤشر‬
‫من قبل مهندس معماري‪ ،‬وتضيف المادة ‪ 44‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬على أن تعد الوثائق المتعلقة‬
‫بالتصميم المعماري ودراسات الهندسة المدنية المرفقة بطلب رخصة البناء‪ ،‬باالشتراك بين مهندس معماري‬
‫ومهندس في الهندسة المدنية‪ ،‬وتؤشر من طرفيهما‪ ،‬ذلك بغرض تشديد الرقابة‪ ،‬كما يمكن أن يطلب من‬
‫مصالح التعمير المختصة إقليميا دراسة ملف الهندسة المعمارية لمشاريع البناء قصد الحصول على رأي‬
‫مسبق قبل إعداد الدراسات التقنية المتعلقة بالهندسة المدنية وأجزاء البناء الثانوية‪.2‬‬
‫ثانيا‪ -‬دراسة طلب رخصة البناء‪ :‬بعد استكمال الملف المرفق بطلب رخصة البناء سالف الذكر من طرف‬
‫طالب الرخصة ‪ ،‬يمر طلب رخصة البناء عبر عدة جهات ومراحل قبل البت فيه وإصدار قرار بشأنه‪ ،‬فيتم‬
‫إرساله إلى الجهة المختصة بتسلمه‪ ،‬أين ترسله هي األخرى إلى جهة مختصة بالتحقيق فيه‪ ،‬والتي تستشير في‬
‫ذلك عدة مصالح‪ ،‬ولرأي هذه األخير الدور الكبير في تحديد مصير طلب رخصة البناء‪.‬‬
‫أ‪ -‬الجهة المختصة بتسلم طلب رخصة البناء‪ :‬حدد المشرع الجزائري في المادة ‪ 45‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 19-15‬الهيئة اإلدارية المختصة بتسلم طلب رخصة البناء‪ ،‬والمتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي‬
‫لبلدية محل وجود قطعة األرض أو البناء مح ل الرخصة‪ ،‬إذ يتم إرسال طلب رخصة والملفات المرفقة سالفة‬
‫الذكر من طرف طالب الرخصة إلى السيد رئيس المجلس الشعبي البلدي في ثالث (‪ )03‬نسخ بالنسبة‬
‫لمشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية‪ ،‬وفي ثماني (‪ )08‬نسخ إذا تعلق األمر بالمشاريع األخرى التي‬
‫تحتاج إلى رأي المصالح العمومية‪.‬‬
‫يسجل ويقيد الطلب مقابل وصل‪ 3‬يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي في نفس اليوم‪ ،‬وذلك بعد التأكد‬
‫والتحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن تكون مطابقة لتشكيل الملفات اإلدارية والتقنية والهندسة‬
‫المعمارية‪ ،‬مع ضرورة ذكر الوثائق المقدمة بطريقة مفصلة في الوصل‪ ،‬ويعتبر تاريخ إيداع الملف وتسليم‬
‫الوصل بداية احتساب اآلجال القانونية للبث في الطلب‪.‬‬
‫أما إذا كانت وثائق الملف ناقصة كما هو محدد في المادة ‪ 43‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬فيكون‬
‫لرئيس المجلس الشعبي البلدي االمتناع عن تقديم الوصل إلى غاية استكمال الوثائق الضرورية‪ ،‬وبعد‬
‫استكمالها يسلم له الوصل من تاريخ إبداع الوثائق كاملة‪.4‬‬

‫‪ -1‬راجع إقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪154‬‬

‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪154‬‬
‫‪ -3‬أنظر الملحق رقم ‪ ،03‬ص ‪131‬‬
‫‪ -4‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪108-107‬‬

‫‪30‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ب‪ -‬الجهة المختصة بالتحقيق في طلب رخصة البناء‪ :‬فرض القانون رقم ‪ 29-90‬التخطيط لتجسيد‬
‫السياسة العمرانية‪ ،‬وذلك بتغطية كل بلدية بنوعين من المخططات هما المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫ومخطط شغل األراضي‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 1/46‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬على أنه‪:‬‬
‫"يتناول تحضير الطلب مدى مطابقة مشروع البناء لتوجيهات مخطط شغل األراضي‪ ،‬وفي حالة عدم وجوده‬
‫التعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير و‪/‬أو للتعليمات المنصوص عليها تطبيقا لألحكام المتعلقة‬
‫بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير"‪.‬‬
‫فالتحقيق في طلب رخصة البناء يهدف إلى التأكد من مطابقة المشروع موضوع طلب رخصة البناء‬
‫المخططات العمران‪ ،‬ففي حالة وجود مخطط شغل األراضي يتم التأكد من تماشي المشروع معه‪ ،‬وذلك على‬
‫ضوء الوثائق المكونة لملف الطلب‪ ،‬مع أخذ خصوصيات البناية من موقع وحجم ومظهر وغير ذلك بعين‬
‫االعتبار‪ ،‬أما في حالة انعدام مخطط شغل األراضي فيتم التأكد من انسجام مشروع البناء موضوع طلب‬
‫الرخصة مع المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير إن وجد‪ ،‬ومع القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪ ،‬أو بالعودة إلى‬
‫هذه القواعد وحدها‪.1‬‬
‫ويتولى التحقيق في طلب رخصة البناء جهاز مستحدث في كل من البلدية والمقاطعة اإلدارية والوالية‪،‬‬
‫يتمثل في الشباك الوحيد للبلدية والشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية‪ ،‬والشباك الوحيد للوالية‪ ،‬نتناولهم تباعا‪:‬‬
‫‪ -1‬الشباك الوحيد للبلدية‪ :‬تكون دراسة طلب رخصة البناء بموجب نص المادة ‪ 48‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 19-15‬على مستوى الشباك الوحيد للبلدية‪ 2‬المستحدث بموجب هذا المرسوم عندما يكون إصدار‬
‫رخصة البناء من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬إذ يرسل الشباك الوحيد للبلدية نسخة من ملف‬
‫الطلب إلى المصالح المستشارة من خالل ممثليها فيه‪ ،‬وذلك في أجل ثمانية (‪ )08‬أيام التي تلي تاريخ إيداع‬
‫الطلب والملف‪.‬‬
‫يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص البناء في أجل خمسة عشر (‪ )15‬يوما التي تلي تاريخ‬
‫إيداع الطلب‪ 3،‬ويبلغ رأي مصالح الدولة المكلفة بالعمران على مستوى الدائرة من خالل ممثل قسمها‬
‫الفرعي‪.4‬‬
‫‪ -2‬الشباك الوحيد للوالية والشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية‪ :‬عندما يكون تسليم رخصة البناء من‬
‫اختصاص الوالي المنتدب أو الوالي أو الوزير المكلف بالعمران‪ ،‬يتولى عملية دراسة طلب رخصة البناء‬
‫الشباك الوحيد للوالية أو الشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية‪ 5،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 49‬من المرسوم‬

‫‪ -1‬راجع خير الدين بن مشرنن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.73-72‬‬

‫‪ -2‬حددت المادة ‪ 58‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19- 15‬تشكيلة الشباك الوحيد للبلدية وكيفيات سير عمله‪ ،‬والذي تم إنشاؤه‬
‫بموجب قرار صادر عن رئيس الدائرة المختص إقليميا‪ .‬بينما حددت المادة ‪ 48‬من ذات المرسوم مهامه‪.‬‬
‫‪ -3‬تعتبر مدة وجيزة تخدم مصالح األفراد أصحاب الطلبات بالدرجة األولى من خالل تسريع وتيرة الفصل في طلبات التسوية‪،‬‬
‫ومن ثم منع انتشار البناء غير القانوني وغير المطابق‪ .‬لمزيد من التفصيل راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون‬
‫التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪112‬‬
‫‪ -4‬راجع اقلولي اولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪157‬‬
‫‪ - 5‬حددت المادة ‪ 58‬مكرر من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬تشكيلة الشباك الوحيد للمقاطعة االدارية وكيفيات سير عمله‪،‬‬
‫والذي تم إنشاؤه بموجب قرار ممضي من طرف الوالي المنتدب المختص إقليميا‪ ،‬بينما حددت المادة ‪ 59‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 19-15‬تشكيلة الشباك الوحيد للوالية وكيفيات سير عمله‪ ،‬والذي تم إنشاؤه بموجب قرار ممضي من طرف الوالي‬
‫المختص إقليميا‪ ،‬بينما حددت المادة ‪ 49‬من ذات المرسوم مهامهما‪.‬‬

‫‪31‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المعدلة بموجب المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 1،342-20‬إذ يرسل رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي ملف الطلب مرفقا برأي مصالح التعمير التابعة للبلدية في سبع (‪ )7‬نسخ‪ ،‬إلى مصلحة‬
‫الدولة المكلفة بالعمران للوالية أو المقاطعة اإلدارية‪ ،‬قصد إبداء رأي مطابق‪ ،‬وذلك في أجل الثمانية (‪ )8‬أيام‬
‫الموالية لتاريخ إيداع الطلب‪.‬‬
‫ترسل نسخة من الملف إلى المصالح المستشارة من خالل ممثليها في الشباك الوحيد للوالية أو الشباك‬
‫الوحيد للمقاطعة اإلدارية‪.‬‬
‫يجب أن يفصل الشباك الوحيد للوالية الذي يرأسه مدير التعمير أو ممثله والشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية‬
‫الذي يرأسه المديـر المنتدب المكلف بـالتعـمير أو ممثله في الطلبات‪ ،‬وذلك في أجل الخمسة عشر (‪ )15‬يوما‬
‫الموالية لتاريخ إيداع الطلب الملف‪.‬‬
‫كما يجب على رئيس المجلس الشعبي طبقا لنص المادة ‪ 73‬من القانون رقم ‪ 29-90‬البلدي واألعوان‬
‫المؤهلين قانونيا‪ ،‬زيارة كل البنايات في طور اإلنجاز والقيام بالمعاينات التي يرونها ضرورية‪ ،‬وطلب الوثائق‬
‫‪2‬‬
‫التقنية الخاصة بالبناء واالطالع عليها‪ ،‬وذلك في أي وقت‪.‬‬
‫ج‪ -‬المصالح المستشارة أثناء التحقيق‪ :‬تجمع المصلحة المختصة المكلفة بتحضير طلب رخصة البناء‬
‫طبقا للمادة ‪ 47‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬لكي تفصل باسم السلطة المختصة‪ ،‬الموافقات واآلراء‬
‫طبقا لألحكام ا لتشريعية والتنظيمية المعمول بها لدى األشخاص العموميون أو المصالح أو الجمعيات المعنية‬
‫بالمشروع عند االقتضاء‪.‬‬
‫هذه األشخاص إن لم يصدروا ردا بعد استشارتهم في أجل ثمانية (‪ )08‬أيام ابتداء من تاريخ استالم طلب‬
‫الرأي‪ ،‬وبعد تذكير مدته ثمان وأربعون (‪ )48‬ساعة‪ ،‬تعد كأنها أصدرت رأيا بالموافقة‪.‬‬
‫ويستشار بصفة خاصة كأشخاص عموميين‪ ،‬كل من‪:‬‬
‫‪ -‬مصالح الدولة المكلفة بالعمران على مستوى الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬مصالح الحماي ة المدنية لـتشييد بنايات ذات اسـتعمال صـناعي أو تجاري‪ ،‬وبـصفة عامة‪ ،‬كل بناية‬
‫تستعمل الستقبال الجمهور وكذا بالنسبة لتشييد بنايات سـكنية هامة التي يمكن أن تـكون موضوع تبعات‬
‫خاصة‪ ،‬ال سيما فيما يتعلق بمحاربة الحرائق‪،‬‬
‫‪ -‬المصالح المخـتـصة باألماكن واآلثار الـتار يخـية والسياحة‪ ،‬عندما تكون مشاريع البنايات موجودة في‬
‫مناطق أو مواقع مصنفة في إطار التشريع المعمول به‪.‬‬
‫‪ -‬مصالح الدولة المكلفة بالفالحة على مستوى الواليـة أو المقاطعة اإلدارية في الواليات التي تم إحداث‬
‫هذه األخيرة فيها‪ ،‬في إطار أحكام المـادة ‪ 49‬مـن الـقـانـون رقـم ‪،29-90‬‬
‫‪ -‬مصالح الدولة المكلفة بالبيئة على مستوى الوالية أو المقاطعة اإلدارية في الواليات التي تم إحداث هذه‬
‫األخيرة فيها‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬المؤرخ في ‪ 22‬نوفمبر ‪ ،2020‬يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬الذي يحدد‬
‫كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪71‬‬
‫‪ -2‬راجع اقلولي اولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪158‬‬

‫‪32‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ثالثا‪ -‬البت في طلب رخصة البناء‪ :‬عند االنتهاء من دراسة طلب رخصة البناء والتحقيق فيه من قبل‬
‫الجهات المختصة بذلك‪ ،‬يتعين على اإلدارة ممثلة في جهات مختصة أن تصدر قرارها بشأن الطلب‪ ،‬ويكون‬
‫قرارا بالموافقة عليه إذا توفرت الشروط المطلوبة‪ ،‬وقد يكون قرارا بالرفض في غير ذلك‪ ،‬أو قرارا بالتأجيل‬
‫في الفصل بالطلب‪.‬‬
‫أ‪ -‬الجهات المختصة بإصدار القرار المتعلق برخصة البناء‪ :‬يتم تسليم رخصة البناء من طرف رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬والوالي‪ ،‬والوالي المنتدب‪ ،‬والوزير المكلف بالعمران‪ .‬حسب أهمية المشروع المراد‬
‫تجسيده‪.1‬‬
‫‪ -1‬رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ :‬نصت المادة ‪ 65‬من القانون رقم ‪ 29-90‬على أنه تسلم رخصة البناء‬
‫من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بصفته ممثال للبلدية بالنسبة لجميع االقتطاعات أو البناءات في قطاع‬
‫يغطيه مخطط شغل األراضي‪ ،‬ويوافي رئيس المجلس الشعبي البلدي في هذه الحالة الوالي بنسخة من‬
‫الرخصة‪.‬‬
‫كما يسلمها وفق ذات المادة بصفته ممثال للدولة في حالة غياب مخطط شغل األراضي بعد االطالع على‬
‫الرأي الموافق للوالي‪.‬‬
‫‪ -2‬الوالي‪ :‬نصت المادة ‪ 66‬من القانون رقم ‪ 29-90‬على تسليم الوالي لرخصة البناء‪ ،‬ويكون ذلك في‬
‫حالة‪ :‬البنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدولة والوالية وهياكلها العمومية‪ ،‬منشآت اإلنتاج والنقل وتوزيع‬
‫وتخزين الطاقة وكذلك المواد اإلستراتيجية‪ ،‬اقتطاعات األرض والبنايات الواقعة في المناطق المشار اليها في‬
‫المواد ‪ 49 ،48 ،46 ،45 ،44‬من ذات القانون التي ال يحكمها مخطط شغل األراضي مصادق عليه‪.‬‬
‫وتطبيقا لهذه المادة‪ ،‬نصت المادة ‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 219-15‬على اختصاص الوالي بمنح‬
‫رخصة البناء في الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪ -‬مشاريع االستثمار الـصناعي والسياحي ومشاريع التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات المنفعة المحلية‪،‬‬
‫بالنظـر خصوصا إلى طبيعتها وحجمها ونطاقها‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع السكن الجماعي أو الـفردي التي يفوق عدد سـكناتها مائتي (‪ )200‬وحدة سكنية‪،‬‬
‫األشغال والبنايات والمنشآت المنجـزة لحساب وممثليات الدول األجنبية أو المنظمات الدولية‪،‬‬
‫‪ -‬المنشآت المنتجة والناقـلة والموزعة والمخزنة للطاقة والماء في إقليم الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع البناء التي تشكل خطرا على المحيط الـمباشـر‪.‬‬
‫‪ -3‬الوالي المنتدب‪ :‬في الواليات التي تم إحداث المقاطعات اإلدارية فيها‪ ،‬يكون من اختصاص الوالي‬
‫الـمنتدب تسليم رخص البناء (وفق المادة ‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪)19-15‬في تلك المتعلقة بالمشاريع‬
‫اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬مشاريع االستثمار الصناعي والسياحي والتجهيزات الـعمومية أو الخاصة ذات المنفعة الـمحلية‪ ،‬بالنظر‬
‫خصوصا إلى طبيعتها وحجمها ونطاقها‪،‬‬

‫‪ - 1‬أنظر المواد ‪ ،66 ،65‬و‪ 67‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬إضافة للمواد ‪ ،48‬و‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬
‫‪ -2‬تم تعديل المادة ‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬بموجب المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪342-20‬‬

‫‪33‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬مشاريع السكن الجماعي أو الـفردي التي يـفـوق عـدد سكنـاتها مـائتي (‪ )200‬وحدة سكنية وأقـل مـن‬
‫سـتمائة (‪ )600‬وحدة سكنية‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬مشاريع البناء التي تشكل خطرا على المحيط المباشر‪.‬‬
‫‪ -4‬الوزير المكلف بالعمران‪ :‬تسلم البناء طبقا للمادة ‪ 67‬من القانون رقم ‪ 29-90‬من قبل الوزير المكلف‬
‫بالتعمير بعد االطالع على رأي الوالي أو الوالة المعنيين بالنسبة للمشاريع المهيكلة ذات المصلحة الوطنية أو‬
‫الجهوية‪.‬‬
‫وحصرت المادة ‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬اختصاص الوزير المكلف بالعمران في منح‬
‫رخصة البناء في الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪ -‬مشاريع االستثمار الـصناعي والسياحي ومشاريع التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات المنفعة الوطنية‪،‬‬
‫‪ -‬المنشآت المنتجة والناقلة والموزعة والمخزنة للطاقة والماء المتواجدة في إقليم واليتين (‪ )2‬أو أكثر‪.‬‬
‫ويكون تسليم باقي رخص البناء من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫ب‪ -‬أنواع القرارات الصادرة في طلب رخصة البناء‪ :‬يأخذ القرار المتخذ من الجهة المختصة بخصوص‬
‫طلب رخصة البناء عدة صور‪ ،‬وهي‪:‬‬
‫‪ -1‬قرار الموافقة على الطلب‪ :‬إذا توافرت جميع شروط طلب رخصة البناء‪ ،‬تصدر الجهة المختصة‬
‫قرارا بمنح الرخصة‪ ،‬حيث يلزم رئيس المجلس الشعبي البلدي وفق المادة ‪ 51‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪-15‬‬
‫‪ 19‬بتبليغ القرار المتضمن رخصة البناء إلى صاحب الطلب بصفة إلزامية‪ ،‬في جميع الحاالت‪ ،‬خالل‬
‫العشرين (‪ )20‬يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب‪.‬‬
‫ويرفق حسب المادة ‪ 55‬من ذات المرسوم بنسخة من الملف المتضمن التأشيرة على التصاميم المعمارية‬
‫من طرف‪:‬‬
‫‪ -‬مصالح التعمير ال تابعة للبلدية في حالة تسليم الرخصة من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬المديرية‬
‫المنتدبة المكلفة بالتعمير على مستوى المقاطعة اإلدارية في حالة تسليم الرخصة من طرف الوالي المنتدب‪،‬‬
‫المديرية المكلفة بالـتعمير على مـستوى الوالية في حالة تسليم الرخصة من طرف الوالي‪،‬‬
‫‪ -‬المصالح المختصة على مستوى الوزارة المكلفة بالعمران في حالة تـسلم الرخصة مـن طـرف الوزير‬
‫المكلف بالعمران‪،‬‬
‫كما توضع نسخة مؤشرا عليها تحت تصرف الجمهور في مقر المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫وتحفظ نسخة مؤشر عليها مرفقة بالقرار في أرشيف المديرية المكلفة بالعمران على مستوى الوالية‪،‬‬
‫والمديرية المنتدبة المكلفة بالعمران على مستوى الواليات التي تم احداث المقاطعات اإلدارية فيها‪ ،‬وتحتفظ‬
‫السلطة المختصة التي سلمت رخصة البناء بالنسخة األخيرة المؤشر عليها من القرار‪.1‬‬

‫‪ -1‬راجع سماح فارة‪( ،‬قانون التهيئة والتعمير)‪ ،‬محاضرات ألقيت على طلبة السنة الثانية ماستر – قانون عام‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة ‪ 8‬ماي ‪ -1975‬قالمة‪ ،2020-2019 ،‬ص ص ‪70-69‬‬

‫‪34‬‬
 ‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ويكون القرار المتضمن رخصة البناء وفق النموذج والشكل المحدد في المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬
‫المعدل بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪.2342-20‬‬
‫‪ -2‬قرار رفض الطلب‪ :‬يجوز للسلطة المختصة بإصدار رخصة البناء رفض منح رخص البناء‪ ،‬شريطة‬
‫تسبيب قراراها تطبيقا للمادة ‪ 62‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬ويأخذ قرار الرفض صورتين‪ ،‬إما رفض وجوبي‬
‫بنص القانون‪ ،‬وإما رفض يصدر بناء على السلطة التقديرية لإلدارة‪.‬‬
‫‪ -‬الحاالت التي يجب فيها على اإلدارة رفض طلب رخصة البناء‪ :‬ال يمكن أن يرخص بالبناء إال إذا كان‬
‫المشروع المتعلق به موافقا ألحكام مخطط شغل األراضي المصادق عليه‪ ،‬أو في طور المصادقة عليه بشرط‬
‫تجاوزه مرحلة التحقيق العمومي‪ ،‬أو مطابقا لوثيقة تحل محل ذلك‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 52‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 19-15‬وبمفهوم المخالفة يعتبر قرار إداريا غير مشروع ذلك الذي يصدر بمنح‬
‫رخصة بناء بما يخالف توجيهات مخطط شغل األراضي‪ ،‬كما يمكن أن يكون محل طعن باإللغاء‪.‬‬
‫أما في حالة ما إذا كان المشروع سيقام على أرض مجزأة‪ ،‬فمنح رخصة البناء يبقى معلقا بشرط مطابقة‬
‫مشروع البناء لمقتضيات رخصة التجزئة أو دفتر الشروط المتعلق بها واألحكام التي يتضمنها ملفا ألراضي‬
‫المجزأة‪.3‬‬
‫‪ -‬الحاالت التي يجوز فيها لإلدارة رفض طلب رخصة البناء‪ :‬بالرجوع إلى الفقرة الثانية من المادة‬
‫السابقة‪ ،‬أعطى المشرع من خاللها اإلدارة سلطة تقديرية في اتخاذ قرار رفض منح رخصة البناء‪ ،‬وذلك في‬
‫حالة عدم وجود مخطط شغل األراضي أو وثيقة تحل محله في بلدية مشروع البناء‪ ،‬وكان هذا األخير غير‬
‫مطابق لتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو للتعليمات المنصوص عليها في القواعد العامة للتهيئة‬
‫والتعمير‪.‬‬
‫وعليه فإن اإلدارة متى قدرت أن مشروع البناء مخالف لهذه التوجيهات‪ ،‬أصدرت قرارها بعدم منح‬
‫رخصة البناء‪ ،‬ويعتبر قرار صحيحا طالما هو مبني وفق مقتضيات السلطة التي منحها لها القانون في هذا‬
‫الصدد‪.4‬‬
‫‪ -3‬قرار تأجيل الفصل في الطلب‪ :‬بينت المادة ‪ 64‬من القانون رقم ‪ 29-90‬أن طلب رخصة البناء قد‬
‫يكون محل تأجيل لمدة ال تتجاوز سنة واحدة (‪ )01‬إذا كانت أدوات التهيئة والتعمير في طور اإلعداد في‬
‫المنطقة التي قدم فيها الطلب‪.‬‬
‫وفي ذات السياق نصت المادة ‪ 53‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬على أنه "يمكن أن يكون طلب‬
‫رخصة البناء محل قرار تأجيل يتم الفصل فيه"‪ .‬وبينت نفس المادة أن السلطة المختصة في منح رخصة البناء‬
‫هي المخولة قانونا بإصدار قرار التأجيل‪ ،‬وحددت األسباب التي يتم االستناد إليها كمبررات للتأجيل‪ ،‬حيث‬
‫يصدر هذا القرار عندما تك ون القطعة األرضية المعنية بالبناء داخلة ضمن مساحة لدراسة التهيئة والتعمير‬
‫الجارية‪ ،‬على أالّ يتجاوز ذلك سنة واحدة‪ ،‬وذلك لتفادي التعارض الذي يمكن أن يحدث بينهما وبين مخطط‬

‫‪ -1‬راجع بن شرف نسيمة‪ ،‬عاللي نصيرة‪ ،‬النظام القانوني لرخصة البناء في القانون الجزائري‪ ،‬مقال منشور بمجلة القانون‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬معهد الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬المركز الجامعي صالحي أحمد ‪ -‬النعامة‪ ،‬المجلد ‪ ،08‬العدد ‪،2022 ،02‬‬
‫ص ‪634‬‬
‫‪ -2‬أنظر الملحق رقم ‪ ،04‬ص ‪132‬‬
‫‪ -3‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪256‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪256‬‬

‫‪35‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫شغل األراضي بعد تسليمها‪ ،‬وفي هذا اإلطار يعتبر تأجيل البت في طلب رخصة البناء إجراء وقائيا شريطة‬
‫أن يوازن بين المصلحتين العامة والخاصة‪.1‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪123-122‬‬

‫‪36‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫المبحث الثاني‪ :‬مفهوم تسوية البنايات غير المطابقة‪.‬‬

‫يشهد واقع العمراني الجزائري انتشارا رهيبا للبنايات غير القانونية بصفة عامة والبنايات غير‬
‫المطابقة لرخص البناء بصفة خاصة‪ ،‬إذ ورثت الدولة الجزائرية منظومة عقارية مثقلة بالمشاكل‬
‫خاصة مع النمو المتسارع للسكان وازدياد الحاجة للسكن واستغالل العقار‪ ،‬هذا ما أثر على البيئة‬
‫والطابع الجمالي والذوق الهندسي للبناية‪ ،‬وأدى إلى حدوث فوضى مست النسيج العمراني عبر كامل‬
‫التراب الوطني بسبب انتشار الكثير من البنايات غير الشرعية‪ ،‬التي ال تحترم قواعد البنايات ومعايير‬
‫البناء‪ ،‬ومنها التي ال تحترم مواصفات وأحكام رخصة البناء التي يفترض أن تُشيد وفقها‪.‬‬
‫ولما يحوزه العقار في الجزائر من المكانة واالهتمام الكبيرين لدى المشرع نظرا للقاعدة التي‬
‫يحوزها في الحياة االجتماعية واالقتصادية والسياسية‪ ،‬حاول هذا األخير إيجاد حل لظاهرة البنايات‬
‫غير المطابقة منذ سنوات الثمانينات إلى يومنا هذا‪ ،‬كون أن هذه الظاهرة من بين أهم مواضيع الساعة‬
‫التي كانت وال تزال محل اهتمام التشريع والقضاء واإلدارة‪ ،‬وتمثل هذا الحل فيما يُسمى بالتسوية‬
‫وتحقيق المطابقة‪.‬‬
‫وال يمكننا اإل حاطة بمفهوم تسوية البنايات غير المطابقة إال بالتطرق للمقصود بها (المطلب األول)‬
‫أين نتناول تعريفا شامال للتسوية‪ ،‬وتطورها القانوني في التشريع الجزائري‪ ،‬والذي أختتم بصدور‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المتضمن تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬أين‬
‫نتناول نطاق التسوية وفقه من حيث البنايات محل التسوية وشروط ذلك (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬المقصود بالتسوية‬
‫لقد سعى المشرع الجزائري وفق ما سبق قوله للحد من البناء غير المشروع وغير المطابق عن‬
‫طريق إصدار جملة من النصوص القانونية للقضاء على هذه الحالة‪ ،‬والتي تجلت من خالل آلية‬
‫وإجراء التسوية وتحقيق المطابقة لضبط مجال التهيئة العمرانية بتسوية وضعية البنايات غير‬
‫القانونية‪ ،‬والعمل على إتمام البنايات غير المكتملة اإلنجاز‪ ،‬والقضاء على المظاهر السلبية التي‬
‫تولدت عليها‪ .‬وعليه سنتطرق إلى التعريف بآلية وإجراء التسوية (الفرع األول)‪ ،‬ثم النصوص‬
‫القانونية التي تضمنتها في التشريع الجزائري (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف التسوية‪.‬‬
‫لما كان للتسوية الدور الهام في الحد بطريقة ما من البنايات غير القانونية وغير المطابقة عن‬
‫طريق اتحاذ إجراءات معينة‪ ،‬وجب تعريف هذه اآللية من الجانب اللغوي واالصطالحي والقانوني‬
‫(أوال)‪ ،‬ولتشابهها المعتبر مع بعض األنظمة القانونية األخرى التي تتشارك معها في بعض النقاط‪،‬‬
‫نميزها عنها بتبيان نقاط التشابه واالختالف عن بعضهم البعض (ثانيا)‪ ،‬وأخيرا تبيان مشروعية‬
‫التسوية القانونية كونها محل انقسام الفقهاء ورجا ل القانون بين من يؤيدها كآلية قانونية تمحو الفعل‬
‫المخالف أو الجرم في حالة تجريمه‪ ،‬وبين معارض لها (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬التعريف بالتسوية‪ :‬ال يوجد تعريف دقيق ومحدد للتسوية ِم ّما يستدعي تعريفها لغويا‪ ،‬ثم‬
‫اصطالحا‪ ،‬وأخيرا نتطرق للتعريف القانوني للتسوية‪.‬‬

‫‪37‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫أ‪ -‬التعريف اللغوي للتسوية‪ :‬نعني بالتسوية‪ :‬إيجاد حل‪ ،‬اتفاق إلنهاء الخالف تقابلها بالفرنسية‪:‬‬
‫قومه وعدّله‪ ،‬أي‬‫"سواه"‪ّ :‬‬
‫"مسو"‪ ،‬ونقول ّ‬
‫ّ‬ ‫"سوى"‪" ،‬يسوي"‪ ،‬فهو‬‫‪ Régularisation‬وهي من فعل‪ّ :‬‬
‫جعله سويّا ال عوج فيه‪.1‬‬
‫ومن المصطلحات المرادفة للتسوية نجد "الصلح" بالضم وسكون الالم‪ ،‬اسم مشتق من‬
‫المصالحة عكس المخاصمة‪ ،‬فيقال لغة صلح وصلح صلوحا‪ ،‬فهو صالح‪ :‬من الصالح الذي هو عكس‬
‫الفساد‪.‬‬
‫وجاء الصلح بمعنى آخر قطع المنازعة‪ ،‬ويقال صلح الشيء إذا زال عنه الفساد‪.‬‬
‫أما الصلح في الشريعة اإلسالمية فكان محل خالف بين المذاهب‪ ،‬ففي المذهب المالكي المعمول به‬
‫في الجزائر‪ 2،‬عرف الصلح بأنه انتقال عن حق لرفع نزاع أو خوف أو وقوعه‪ .‬أما المذهبين الحنبلي‬
‫والشافعي فيتفقان على أنه قطع للنزاع‪.3‬‬
‫ب‪ -‬التعريف االصطالحي‪ :‬تعددت اآلراء الفقهية حول تعريف التسوية القانونية‪ ،‬وبالرغم من‬
‫االختالف في صياغته فإنها متفقة من ناحية الحكم وهو فض النزاع القائم وقطع الخصومة‪.‬‬
‫أما عن التسوية في مجال العمران‪ ،‬فقد تم تعريفها على أنها "إجراء تتخذه الجهة اإلدارية‬
‫المختصة من أجل تسوية وضعية البنايات التي تم إنجازها أو مازالت قيد اإلنجاز بطريفة مخالفة‬
‫للقوانين سارية المفعول"‪.4،‬‬
‫أوهي "القرار اإلداري الذي يصدر من جهة مختصة قانونا‪ ،‬تمنحه للشخص الذي شيد بناء غير‬
‫مشروع‪ ،‬ونقله من مجال المخالفة إلى المجال المطابق للقانون"‪.5‬‬
‫فهي "مجموعة اإلجراءات المتضمنة لدراسات وقرارات تتخذها الجهات المختصة من أجل تسوية‬
‫وضعية البنايات المخالفة ألحكام التشريعات سارية المفعول"‪.6‬‬
‫ج‪ -‬التعريف القانوني‪ :‬يالحظ أن المشرع الجزائري لم يعرف التسوية في المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 55-22‬المحدد ل شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬غير أنه أورد لها‬
‫تعريفا في القانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها‪ ،‬بالضبط في المادة‬

‫‪ -1‬راجع ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪27‬‬

‫‪ -2‬يعتبر المذهب المالكي بالجزائر اليوم هو المذهب الرسمي والغالب‪ ،‬وحسب وزارة الشؤون الدينية فإن نسبته‬
‫تفوق ‪ 98‬بالمئة‪ ،‬متبوعا بالمذهب اإلباضي الذي ينحصر وجوده حاليا في منطقة غرداية وبعض الجيوب في الجنوب‬
‫والشمال‪ ،‬ثم يأتي المذهب الحنفي الذي تقلص بشكل كبير ويوجد في منطقة المدية والبليدة‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع اإلسالم في الجزائر‪ ،‬دون تاريخ نشر‪( ،‬عن منصة ويكيبيديا االلكترونية)‪ ،‬تم االطالع عليه‬
‫في ‪ 2023- 04-20‬ســا ‪،17:56‬‬
‫‪/‬اإلسالم_في_الجزائر‪https://ar.wikipedia.org/wiki‬‬
‫‪ -3‬راجع عبد المجيد بوالسيلو‪( ،‬الت سوية القانونية في مخالفات التعمير)‪ ،‬التواصل في العلوم اإلنسانية واالجتماعية‪،‬‬
‫جامعة باجي مختار ‪ -‬عنابة‪ ،‬العدد ‪ ،32‬ديسمبر ‪ ،2012‬ص ‪92‬‬
‫‪ -4‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪105‬‬
‫‪ -5‬راجع ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪27‬‬
‫‪ -6‬راجع بن دعاس هشام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪28‬‬

‫‪38‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ 5/02‬منه على أنها "الوثيقة اإلدارية التي يتم من خاللها تسوية كل بناية تم إنجازها أو لم يتم‪ ،‬بالنظر‬
‫للتشريـع والتنظيم المتعلق بشغل األراضي وقواعد التعمير"‪.1‬‬
‫وهذا على خالف القانون رقم ‪ 25-90‬المتضمن المتعلق بالتوجيه العقاري الذي اكتفى فيه المشرع‬
‫‪2‬‬
‫الجزائري بالنص على أحكام التسوية فقط دون أو يورد تعريفا لها‪.‬‬
‫انطالقا من التعريف االصطالحي الفقهي والقانوني للتسوية وإجراء تحقيق المطابقة‪ ،‬يمكن تعريف‬
‫هذه األخيرة بأنها‪" :‬آلية قانونية تتضمن مجموعة من اإلجراءات الواجب احترامها لتسوية وضعية‬
‫البنايات غير القانونية المتممة وغير المتممة‪ ،‬من حيث الملكية العقارية والوضعية العمرانية –المظهر‬
‫‪3‬‬
‫الجمالي‪ -‬للبناية‪ ،‬وتتوجه بتسليم وثيقة إدارية تثبت المطابقة"‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬تمييز التسوية عن األنظمة القانونية األخرى‪ :‬إن للتسوية القانونية مقومات وعناصر‬
‫تميزها عن غيرها من األنظمة القانونية كالتحكيم‪ ،‬ترك الخصومة‪ ،‬ونظام الوساطة القضائية‬
‫المنصوص عليه في قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪.‬‬
‫أ‪ -‬تمييز التسوية عن التحكيم ‪ :‬التحكيم هو صورة شبه قضائية من أجل فض النزاع القائم وديا‬
‫بين األطراف المتنازعة في المسائل التجارية أو المدنية‪ 4،‬والذي يختتم بقـرار الصادر عــن المحكم‬
‫الذي يفصل بشكل قطعي على نحو كلي أو جزئي في المنازعة المعروضة عليه‪ ،‬سواء تعلق هذا‬
‫القرار بموضوع المنازعة ذاتها أو باالختصاص أو بمسألة تتضمن باإلجراءات التي أدت بالمحكم إلى‬
‫الحكم بإنهاء الخصام‪.5‬‬
‫تتفق التسوية مع التحكيم خاصة في مجاله التجاري في أن كل منهما يهدف إلى إنهاء منازعة قائمة‬
‫دون استصدار حكم قضائي‪.‬‬
‫أما عنصر االختالف بينهما فيكم في أن التحكيم ال نجد فيه عنصر التنازل المتبادل للحقوق‪ ،‬وإنما‬
‫يعرض المسألة أمام شخص ثالث متفق عليه من الجانبين‪ ،‬عالوة على أنه في التسوية تكون األطراف‬
‫ال متنازعة هي التي تنهي النزاع القائم أما في التحكيم فالشخص المفوض هو الذي يتولى إنهاء‬
‫‪6‬‬
‫النزاع‪.‬‬

‫‪ - 1‬يقصد "بإتمام إنجاز البناية" وفق نفس المادة‪" :‬اإلنجاز التام للهيكل والواجهات والشبكات والتهيئات التابعة لها"‪،‬‬
‫بينما يقصد "بالشبكات"‪" :‬طرق السيارات وطرق الراجلين وملحقاتها وشبكات التزويد بالماء الشروب وشبكة إخماد‬
‫النار وقنوات التطهير وقنوات وتجهيزات الكهرباء والغاز واالتصاالت التي تزود البنايات"‪،‬‬
‫أما "التهيئة"‪ " :‬أشغال معالجة سطح األراضي وتدعيم المنحدرات وغرس األشجار ووضع أثاث حضري وإنجاز‬
‫المساحات الخضراء وتشييد السياج"‪.‬‬
‫‪ - 2‬راجع فايزة جروني‪ ،‬مليكة بطينة‪( ،‬التدابير المتبعة لتسوية البنايات غير المطابقة في إطار القانون ‪،)15-08‬‬
‫مجلة العلوم القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الشهيد حمة لخضر – الوادي‪ ،‬المجلد ‪،09‬‬
‫العدد ‪ ،03‬ديسمبر ‪ ،2018‬ص ‪744‬‬
‫‪ -3‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدل يل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪106‬‬
‫‪ - 4‬راجع عبد المجيد بوالسيلو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪94‬‬
‫‪ - 5‬راجع سراغني بوزيد‪ ،‬التحكيم في القانون الجزائري‪ ،‬مجلة دراسات وأبحاث – المجلة العربية في العلوم‬
‫اإلنسانية واالجتماعية‪ ،‬جامعة زيان عاشور – الجلفة‪ ،‬المجلد ‪ ،09‬العدد ‪ ،29‬ديسمبر ‪ ،2017‬ص ‪213‬‬
‫‪ -6‬راجع عبد المجيد بوالسيلو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪94‬‬

‫‪39‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫ب‪ -‬تمييز التسوية عن ترك الخصومة‪ :‬الخصومة تنشأ بين مجموعة من األشخاص‪ ،‬وكل شخص‬
‫–في إطارها– يقوم بنشاط معين وفق أشكال محددة في القانون‪ ،‬وأن تركها هو التنازل عن مجموعة‬
‫اإلجراءات التي تمت فيها وزال جميع اآلثار القانونية الناشئة عن قيامها‪ 1،‬بما فيها عريضة افتتاح‬
‫الخصومة‪ ،‬فيعود الخصوم إلى مراكزهم القانونية السابقة قبل رفع الدعوى أمام المحكمة‪ .‬كما تزول‬
‫جميع اآلثار المترتبة عن المطالبة القضائية كقطع مدة التقادم وحساب الفوائد التأخيرية ورد الثمار‪.2‬‬
‫ومن هذا المفهوم يبرز الفارق بين ترك الخصومة والتسوية‪ ،‬إذ أن محل التنازل عن الحق في‬
‫ترك الخصومة هو مجموعة اإلجراءات التي قام بها المدعي في سبيل الحصول على حكم قضائي‬
‫يكرس حقه المعتدى عليه‪ ،‬بينما موضوع التنازل في التسوية هو عدم اللجوء إلى المحكمة في النزاع‬
‫القائم أي عدم تسويته قضائيا‪ ،‬ويترتب على هذا أنه في حالة ترك الخصومة للمدعي أن يجدد الدعوى‬
‫‪3‬‬
‫القضائية أمام نفس الجهة التي رفع أمامها الدعوى‪ ،‬على خالف التسوية التي تنهي الخصومة نهائيا‪.‬‬
‫ج‪ -‬تمييز التسوية عن الوساطة‪ :‬لم يعرف المشرع الجزائري الوساطة كطريق بديل لتسوية‬
‫النزاعات في قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية إذ اكتفى بتوضيح إجراءات ممارستها وكيفية سير‬
‫عمل الوسيط‪ ،‬لكن يمكن تعريفها على أنها نظام بديل غير إجباري ألطراف النزاع‪ ،‬يصدر عن‬
‫اإلرادة الخالصة للمتنازعين‪ ،‬هدفها الرئيسي التسوية الودية للنزاع بإرساء الحوار بين الطرفين‬
‫بمساعدة طرف ثالث محايد يدعى الوسيط‪.4‬‬
‫يمكن القول أن الوساطة والتسوية يجتمعان ويتشابهان في أن كالهما له أثر منهي للخصومة إذا ما‬
‫تم نجاحهما‪ ،‬وأن كالهما له نفس حجية الحكم القضائي‪ ،‬وأن كالهما سند تنفيذي يخول ألي طرف‬
‫مطالبة الطرف اآلخر بالحقوق المترتبة عن االتفاق‪.‬‬
‫في حين يختلفان في أن الوساطة تستند إلى شخص ثالث سواء كان شخصا طبيعيا أو جمعية يسمى‬
‫"الوسيط"‪ ،‬أما الصلح أو التسوية فيمكن أن يعرضه الخصوم أو األطراف‪ ،‬كما أن الوساطة تُطرح‬
‫قبل الخوض في النزاع عكس التسوية التي يمكن اللجوء إليها في أي مرحلة من مراحل الخصام‬
‫‪5‬‬
‫القابل للتسوية‪.‬‬
‫ثالثا‪ -‬مشروعية التسوية القانونية‪ :‬بالنظر في موضوع التسوية‪ ،‬نجد انقسام الفقهاء ورجال‬
‫القانون بين مؤيد لها كآلية قانونية تمحو الفعل المخالف أو الجرم في حالة تجريمه‪ ،‬وبين معارض‬
‫لها‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع عمر زودة‪ ،‬اإلجراءات المدنية واإلدارية في ضوء آراء الفقهاء وأحكام القضاء‪ ،‬ط ‪ ،3‬دار بلقيس للنشر‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2023 ،‬ص ‪482‬‬
‫‪ -2‬وهو ما نصت عليه المواد ‪ 317‬و‪ 825‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع عمر زودة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪492‬‬
‫‪ -3‬راجع عبد المجيد بوالسيلو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪95-94‬‬
‫‪ - 4‬راجع عماروش سميرة‪( ،‬الوساطة في المواد المدنية في التشريع الجزائري بين النص القانوني والواقع‬
‫المجتمعي)‪ ،‬المجلة ا لجزائرية للعقوم القانونية واالقتصادية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،‬المجلد‬
‫‪ ،54‬العدد ‪ ،02‬جوان ‪ ،2017‬ص ‪164‬‬
‫‪ -5‬راجع عبد المجيد بوالسيلو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪95‬‬

‫‪40‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫أ‪ -‬المؤيدون للتسوية‪ :‬يجد المؤيدون للتسوية مبرراتهم في أن التسوية تخفف العبء على كاهل‬
‫الخصوم من حيث الوقت والتكاليف باعتبارها طريقة ناجعة إلنهاء النزاع بالتراضي وبصورة تامة‪.‬‬
‫كما تخفف التسوية العبء على كاهل القضاء الذي يشكو عددا معتبرا وهائال من القضايا‪.‬‬
‫إضافة إلى أن التسوية توفر موار د مالية للخزينة العمومية خاصة وأن التسوية في إطار المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 55-22‬تكون مقابل غرامات مالية‪.1‬‬
‫وأنها تحقق التوازن بين المصالح المتعارضة والمتكاملة‪ ،‬منها مصلحة المواطن في الحصول على‬
‫سكن الئق ومحترم‪ ،‬ومصلحة المجتمع في أمنه واستقراره‪.2‬‬
‫ب‪ -‬المعارضون للتسوية‪ :‬أما الفئة المعارضة للتسوية فيأخذون رأيهم هذا في تعارض هذه‬
‫األخيرة مع المبدأ الدستوري القاضي بضرورة الفصل بين السلطة التنفيذية والسلطة القضائية في حين‬
‫أن التسوية تسند لإلدارة دور الخصم والحكم في مواجهة المخالف‪ ،‬كما هو الحال في جرائم التعمير‪.‬‬
‫وأن التسوية تقصي الضمانات التي تكفلها اإلجراءات الجزائية للمخالف خاصة فيما يتعلق بحقوق‬
‫‪3‬‬
‫الدفاع والمحاكمة العادلة من قبل فاض محايد ومستقل‪ ،‬مع تأثيرها على مبدأ المساواة في العقوبة‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التسوية في التشريع الجزائري‪.‬‬
‫بادر المشرع الجزائري رغبة فيه في حل معضلة البناء غير المشروع وتسويته بداية بإصدار‬
‫األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها‪ 4،‬وهذا‬
‫من أجل معالجة وتسوية وضعية البنايات المنجزة دون رخصة وفق إجراءات إدارية محضة تباشرها‬
‫مصالح البلدية بعد عملية إحصاء لهذه البنايات‪ ،‬تالها إصدار المرسوم رقم ‪ 212-85‬المحدد لشروط‬
‫تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود أو مباني غير‬
‫مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن‪ 5،‬إال أنه رغم ذلك لم تتمكن‬
‫السلطات العمومية من تسوية وضعية هذه الظاهرة التي تفاقمت حدّتها ال سيما بعد تسعينيات القرن‬
‫الماضي ألسباب ِعدّة‪ ،‬مما ألحقت ضررا فادحا بالنسيج العمراني في الجزائر‪.‬‬
‫أدى هذا إلى تزايد وتوسع وعاء األبنية غير المشروعة لعدم مطابقتها لقوانين التهيئة والتعمير‬
‫شه مجمل النسيج الحضري لمدننا‪ ،‬وتعكس صورة بائسة للتجمعات‬ ‫المعمول بها‪ ،‬والتي ال تزال تو ّ‬
‫السكنية‪ ،‬وحتى على أمن المواطنين وسالمتهم‪.‬‬

‫‪ -1‬يتعين على المستفيد من إجراء التسوية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬دفع تعريفة أو رسم تحقيق‬
‫المطابقة المحدد والمقدر في ذات المرسوم حسب عدة اعتبارات‪ ،‬وهو المنصوص عليه بموجب قانون المالية لسنة‬
‫‪ 2017‬في المادة ‪ 113‬منه‪.‬‬
‫‪ -2‬راجع عبد المجيد بوالسيلو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪93‬‬
‫‪ -3‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪93‬‬
‫‪ -4‬األمر رقم ‪ 01- 85‬المؤرخ في ‪ 13‬أوت ‪ ، 1985‬يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها‬
‫وحمايتها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،34‬ملغى بالقانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‬
‫‪ -5‬المرسوم رقم ‪ 212- 85‬المؤرخ في ‪ 13‬أوت ‪ ، 1985‬يحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال أراضي‬
‫عمومية أو خصوص ية كانت محل عقود و‪/‬أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك‬
‫والسكن‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪34‬‬

‫‪41‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫مرة أخرى بإصدار القانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة‬ ‫لذا بادر المشرع الجزائري ّ‬
‫البنايات وإتمام إنجازها لمواجهة وضع عمراني مزري يطبع النسيج العمراني الجزائري‪ ،‬وذلك عن‬
‫طريق ا ستحداث آليات إدارية تقنية ملزمة من أجل وضع حد لحاالت عدم إنهاء البنايات‪ ،‬وكذا تحقيق‬
‫مطابقة البنايات المنجزة‪ ،‬أو التي شرع في إنجازها قبل تاريخ صدور هذا القانون بأثر رجعي‪ ،‬متى‬
‫كانت قابلة للمطابقة في إطار التسوية‪ ،‬وهذا لتدارك عجز القانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة‬
‫والتعمير عن تكلفة بآليات الرقابة بنوعيها القبلية والبعدية‪.1‬‬
‫إال أنه وألسباب عديدة‪ ،‬وفي محاولة البحث عن آليات تطبيق القانون وإزالة العقبات التي تواجه‬
‫اإلدارة خالل عملية تسوية البنايات‪ ،‬أصدر المشرع الجزائري المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬الذي‬
‫ينصرف مضمونه إلى تحديد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬والذي‬
‫صدر تطبيقا لنص المادة ‪ 113‬من قانون المالية لسنة ‪ ،2017‬والمعدلة بموجب المادة ‪ 144‬من‬
‫قانون المالية لسنة ‪ ،2021‬إضافة للمادة ‪ 151‬من قانون المالية لسنة ‪.22022‬‬
‫ونتناول في هذا الفرع مجموع النصوص القانونية الرامية لتسوية البنايات غير القانون في التشريع‬
‫الجزائري (أوال) ختاما بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬الذي نفرد له عنوانا مستقال كونه محل البحث‬
‫في هذه الورقة البحثية (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬التسوية قبل صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ :55-22‬تطرق المشرع الجزائري للتسوية قبل‬
‫صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬وذلك من خالل النصوص القانونية التالية‪:‬‬
‫أ‪ -‬التسوية وفق األمر رقم ‪ 01-85‬والمرسوم رقم ‪ :212-85‬جاءت الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية تحت رقم ‪ 34‬لسنة ‪ 1985‬بأول النصوص القانونية لتسوية ومعالجة البناء‬
‫غير المشروع‪ ،‬أولهم األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة‬
‫عليها وحمايتها‪ 3،‬تاله المرسوم رقم ‪ 212-85‬المحدد لشروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال‬

‫‪ - 1‬راجع لعشاش محمد‪( ،‬معوقات تسوية وضعية البناء غير المشروع)‪ ،‬مجلة المنار للبحوث والدراسات القانونية‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس – المدية‪ ،‬المجلد ‪ ،02‬العدد ‪ ،04‬مارس ‪ ،2018‬ص ص ‪20-19‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 113‬من قانون المالية لسنة ‪" 2017‬يمكن تسوية وضعية البنايات المزودة برخصة البناء التي تم‬
‫إنجازها أو التي هي قيد اإلنجاز‪ ،‬غير المطابقة لتعليمات رخصة البناء المسلّمة‪ ،‬وذلك شريطة احترام‪:‬‬
‫‪ -‬حقوق الجوار‪ ،‬فيما يخص تحديد موقع البناء واالنفتاح‪،‬‬
‫‪ -‬معايير البناء واألمن‪،‬‬
‫‪ -‬أجال إنهاء األشغال المحددة بموجب رخصة البناء المعدلة بعنوان التسوية الممنوحة بعد موافقة اللجنة المشكلة من‬
‫أجل الفصل في طلبات التسوية‪.‬‬
‫تتم التسوية مقابل دفع غرامة تتراوح ما بين ‪%10‬و ‪ %25‬من قيمة األجزاء المضافة للبناية وحسب طبيعة‬
‫المخالفة‪.‬‬
‫يسري مفعول هذا الحكم ابتداء من أول جانفي سنة ‪.2022‬‬
‫تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم"‬
‫راجع‪ :‬القانون رقم ‪ 14-16‬المؤرخ في ‪ 28‬ديسمبر ‪ ،2016‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2017‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪77‬‬
‫وراجع‪ :‬القانون رقم ‪ 16-20‬المؤرخ في ‪ 31‬ديسمبر ‪ ،2020‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2021‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪83‬‬
‫وراجع‪ :‬القانون رقم ‪ 16-21‬المؤرخ في ‪ 30‬ديسمبر ‪ ،2021‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2022‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪100‬‬
‫‪ -3‬أنظر الصفحة ‪ 1186‬من الجريدة الرسمية عدد ‪ 34‬لسنة ‪1985‬‬

‫‪42‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط‬
‫إقرار حقوقهم في التملك والسكن‪ 1،‬واُختتمت بالتعليمة الوزارية المشتركة لسنة ‪ 1985‬والمتعلقة‬
‫بمعالجة البناء غير المشروع‪.2‬‬
‫نص القانون رقم ‪ 25-90‬المتضمن قانون التوجيه العقاري على حكم انتقالي يتضمن عملية‬
‫االستمرار في تسوية وضعية البناءات واالحتالالت غير الشرعية لألراضي التي كانت قائمة قبل‬
‫تاريخ ‪ 13‬أوت ‪ 3،1985‬وذلك طبقا ألحكام القانون رقم ‪ 408-85‬المتضمن المصادقة على األمر‬
‫رقم ‪ 01-85‬والنصوص المتخذة لتطبيقه بغض النظر عن أحكام القانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق‬
‫بالتهيئة والتعمير‪.5‬‬
‫لقد بينت المادة ‪ 02‬من المرسوم رقم ‪ 212-85‬أن عمليات تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال‬
‫أراضي عمومية أو خصوصية كانت في تاريخ ‪ 13‬أوت ‪ 1985‬محل عقود غير مطابقة للقواعد‬
‫المعمول بها آنذاك‪ ،‬وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن في‪ ،‬تطبق في إطار األحكام التشريعية‬
‫اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 14‬من األمر رقم ‪ ،01-85‬إذا تعلق األمر بأراضي للبناء هي ملك للخواص وكانت‬
‫محل صفقات غير قانونية‪،‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 785‬من األمر رقم ‪ 58-75‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬إذا تعلق األمر بأراضي للبناء هي‬
‫ملك عمومي شيد الغير فوقها بناية‪ ،‬وفي حوزته سند أو رخصة لشغلها‪،‬‬
‫‪ -‬المادتان ‪ 782‬و‪ 784‬من القانون المدني‪ ،‬إذا تعلق األمر بأراضي للبناء هي ملك عمومي شيد‬
‫الغير فوقه بناية دون أن يكون في حوزته أي سند أو رخصة لشغلها‪.‬‬
‫‪ -1‬التسوية عن طريق التنازل في إطار المادة ‪ 14‬من األمر رقم ‪ :01-85‬تتعلق عملية التسوية‬
‫في هذه الحالة بالبنايات غير القانونية المشيدة فوق أراضي للبناء هي ملك للخواص‪ ،‬لكن عملية نقل‬
‫م لكية هذه القطع األرضية تم خارج األطر القانونية المعمول بها آنذاك في مجال التسجيل والشهر بين‬
‫صاحب القطع األرضية وصاحب البناية غير القانونية المشيد فوقها‪.6‬‬
‫تنص المادة ‪ 14‬من األمر رقم ‪ 01-85‬على ما يلي‪" :‬تدمج قانونا في الملك الخاص بالبلدية‪،‬‬
‫وتحول إليها دون مصاريف وال تعويضات‪ ،‬أراضي البناء التي نقلت ملكيتها قبل تاريخ نشر هذا‬
‫األمر بين أناس أحياء خارقين بذلك األحكام التشريعية الجاري بها العمل وذلك بقطع النظر عن‬

‫‪ -1‬أنظر الصفحة ‪ 1197‬من الجريدة الرسمية عدد ‪ 34‬لسنة ‪1985‬‬

‫‪ -2‬التعليمة الوزارية المشتركة المؤرخة في ‪ 13‬أوت ‪ ،1985‬تتعلق بمعالجة البناء غير المشروع‪ ،‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪34‬‬
‫أنظر الصفحة ‪ 1186‬من الجريدة الرسمية عدد ‪ 34‬لسنة ‪1985‬‬
‫‪ - 3‬يمثل تاريخ ‪ 13‬أوت ‪ 1985‬تاريخ صدور األمر رقم ‪01-85‬‬
‫‪ - 4‬القانون رقم ‪ 08-85‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ ،1985‬متضمن الموافقة على األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد‬
‫انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪47‬‬
‫‪ -5‬راجع ليلى زروقي‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية في ضوء آخر التعديالت وأحدث األحكام‪ ،‬د ط‪ ،‬دار‬
‫هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2013 ،‬ص ص ‪288-287‬‬
‫‪ -6‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪73‬‬

‫‪43‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫االدعاءات التي يمكن أن يثيرها الغير ضد المالك الذي انتزع منه حق الملكية بالطرق والوسائل‬
‫القانونية‪.‬‬
‫وتتخ ذ البلدية أي إجراء يستهدف تثبيت الذين يشغلون فعال هذه األرض التي أدمجت على هذا‬
‫النحو في حقوقهم الحيازية والسكنية عن طريق التنازل لهم عنها بعوض وبالتراضي متى كانت‬
‫المباني التي شيدوها أو اعتزموا تشييدها تتوفر فيها الشروط والمقاييس التي يتطلبها التنظيم الجاري‬
‫به العمل‪.‬‬
‫يتعين على المالك الذي انتزع منه حق الملكية أن يدفع رسما ذا طابع استثنائي للخزينة العامة قدره‬
‫خمسون في المائة (‪ ) %50‬يحسب على أساس القاعدة الجبائية التي تطلع عليها إدارة التسجيل أو‬
‫تقدرها هذه اإلدارة نفسها‪ ،‬وذلك دون المساس باألحكام الجبائية المطبقة"‪.‬‬
‫‪ -‬شروط التسوية وفق المادة ‪ 14‬من األمر رقم ‪ :01-85‬يجب أن تكون األراضي محل التسوية‬
‫معدة للبناء‪ ،‬إذ يخرج من نطاق التسوية القطع األرضية المخصصة ألغراض أخرى غير البناء‪،‬‬
‫يجب أن تنتقل ملكية هذه األراضي قبل تاريخ ‪ 13‬أوت ‪ ،1985‬ومنه فإن جميع عمليات نقل‬
‫الملكية التي تتم بعد هذا التاريخ تخرج من نطاق التسوية‪.‬‬
‫وأن تتم عملية البيع (نقل الملكية) بين أناس أحياء وبطرق غير قانونية‪ ،‬أي أن األشخاص لم‬
‫يحترموا األحكام التشريعية والنصوص التنظيمية التي تؤطر عملية بيه األراضي بصفة عامة‬
‫واألراضي المخصصة للبناء بصفة خاصة من ضرورة احترام شكليات وإجراءات جوهرية لعملية‬
‫نقل الملكية‪ ،‬كالشهر العقاري والكتابة أو الشكلية في عقود بيع العقارات السيما قانون التوثيق‬
‫والتسجيل‪ ،‬وهو ما أكده القرار رقم ‪ 26343‬الصادر بتاريخ ‪ 2006-11-29‬عن مجلس الدولة في‬
‫غرفته الثالثة‪ ،‬والذي قضى برفض طلب تسوية بناية طبقا ألحكام األمر رقم ‪ 01-85‬بسبب عدم‬
‫حيازة صاحبها لرخصة بناء وسند ملكية‪.1‬‬
‫‪ -‬إجراءات التسوية وفق المادة ‪ 14‬من األمر رقم ‪ :01-85‬أول إجراء هو إدماج القطعة‬
‫األرضية في الملك الخاص للبلدية وتحويلها إليها دون مصاريف وال تعويضات‪ ،‬وبعد اإلدماج في‬
‫األمالك الخاصة للبلدية‪ ،‬تقوم هذه األخيرة باتخاذ جميع اإلجراءات الضرورية لتثبيت األشخاص الذين‬
‫كانوا يشغلون فعال هذه القطع األرضية‪ ،‬وإقرار حقوقهم في حيازة هذه القطع التي شيدت عليها بنايات‪،‬‬
‫ويتم ذلك عن طريق التنازل لهم عنها بالتراضي وبمقابل حددته المادة ‪ 05‬وما بعدها من المرسوم‬
‫‪ 332-82‬المحدد لكيفيات حساب أسعار شراء البلديات لألراضي التي تدخل في عداد احتياطاتها‬
‫العقارية وأسعار التنازل عنها‪ 2،‬بشرط أن تكون هذه المباني التي شيدوها أو اعتزموا تشييدها تتوفر‬
‫فيها الشروط والمقاييس المتعلقة بالبناء والتعمير‪.1‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪- 74‬‬
‫‪75‬‬
‫‪ -2‬المرسوم ‪ 332-82‬المؤرخ في ‪ 06‬نوفمبر ‪ ، 1982‬المحدد لكيفيات حساب أسعار شراء البلديات لألراضي التي‬
‫تدخل في عداد احتياطاتها العقارية وأسعار التنازل عنها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،45‬ملغى بالمرسوم رقم ‪ 02- 86‬الذي‬
‫يضبط كيفيات تحديد أسعار شراء البلديات لألراضي الداخلة في احتياطاتها العقارية‪ ،‬وأسعار بيعها (جريدة رسمية=‬

‫‪44‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -2‬التسوية عن طريق التنازل في إطار المواد ‪ ،782 ،785‬و‪ 784‬من األمر رقم ‪:58-75‬‬
‫تخص عملية التسوية في إطار المادة ‪ 785‬من القانون المدني البنايات المشيدة من طرف الغير فوق‬
‫قطع أرضية معدة للبناء هي ملك عمومي (األمالك الوطنية) وفي حوزته سند أو رخصة لشغل‬
‫القطعة األرضية‪.‬‬
‫أما المادتين ‪ 782‬و‪ 784‬من القانون المدني فتختصان بتسوية البنايات غير القانونية المشيدة من‬
‫طرف الغير فوق أراضي تابعة لألمالك الوطنية العمومية‪ ،‬دون حيازة أي سند أو رخصة لشغل هذه‬
‫األراضي‪.2‬‬
‫نصت المادة ‪ 785‬من القانون المدني على أنه‪" :‬إذا كان من أقام المنشآت المشار إليها في‬
‫المادة ‪ 784‬يعتقد بحسن نية أن له الحق في إقامتها فليس لصاحب األرض أن يطلب اإلزالة وإنما‬
‫يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو مبلغا يساوي ما زاد في قيمة األرض بسبب هذه‬
‫المنشآت هذا ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها‪.‬‬
‫غير أنه إذا كانت المنشآت قد بلغت حدا من األهمية وكان تسديدها مرهقا لصاحب األرض جاز له‬
‫أن يطلب تمليك األرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل"‪.‬‬
‫في حين نصت المادة ‪ 782‬من نفس القانون‪ 3‬على‪" :‬كل ما على األرض أو تحتها من غراس أو‬
‫بناء أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب األرض وأقامه على نفقته ويكون مملوكا له‪.‬‬
‫غير أنه يجوز أن تقام البينة على أن أجنبيا أقام المنشآت على نفقته كما يجوز أن تقام البينة على‬
‫أن صاحب األرض قد خول أجنبيا ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه‬
‫المنشآت وفي تملكها"‪،‬‬
‫في حين نصت المادة ‪ 784‬من ذات القانون‪ 4‬على اآلتي‪" :‬إذا أقام شخص المنشآت بمواد من عنده‬
‫على أرض يعلم أنها ملك لغيره دون رضاء صاحبها فلصاحب األرض أن يطلب في أجل سنة من‬

‫=عدد ‪ ،)1‬وهذا األخير ملغى بالمرسوم تنفيذي رقم ‪ 405-90‬الذي يحدد قواعد إحداث وكاالت محلية للتسيير‬
‫والتنظيم العقاريين الحضريين‪ ،‬وتنظيم ذلك (جريدة رسمية عدد ‪)56‬‬
‫‪ -1‬راجع بال ة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪- 75‬‬
‫‪76‬‬
‫‪ -2‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪ ،76‬ص ‪78‬‬
‫‪ - 3‬أعطى المشرع من خالل المادة ‪ 782‬من القانون المدني مفهوما لاللتصاق الطبيعي والصناعي‪ ،‬وااللتصاق ليس‬
‫إال واقعة مادية يرتب عليها القانون أثرا معينا‪ ،‬وهو ما ورد في نص المادة سالفة الذكر وهو اكتساب مالك الشيء‬
‫األصلي ملكية الشيء الفرعي وهذه القاعدة مؤسسة على وجود حالة اتحاد شيئين اتحادا يتعذر الفصل بينهما دون تلف‬
‫و ال يوجد اتفاق لحسم مشكلة الملكية الناتجة عن هذا االندماج لذا البد من إسناد الملكية ألحد المالكين دون اآلخر‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع العربي شحط أمينة‪( ،‬البناء في ملك الغير وآثاره القانونية)‪ ،‬المجلة النقدية للقانون والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري – تيزي وزو‪ ،‬العدد ‪ ،2019 ،02‬ص ‪264‬‬
‫‪ - 4‬من خالل المادة ‪ 784‬من القانون المدني يتضح بأن المقصود بسوء النية هو أن يعلم الباني أن األرض مملوكة‬
‫لغيره وأنه ليس له الحق في إقامة البناء أو الغراس عليها دون رضاء صاحبها أما عبئ إثبات سوء نية الباني فهو يقع‬
‫على صاحب األرض في حالة ادعائه بذلك‪ .‬مما سبق يتضح أن علم الباني بأنه يقيم منشآت على أرض مملوكة لغيره‬
‫هذا معيار شخصي أما المعيار الموضوعي مفاده أن سوء النية يكون متوافر حتى ولو كان الباني يعتقد أن له الحق في‬
‫إقامة البناء إذا كان اعتقاده هذا نشأ عن خطأ عن جسيم‪=.‬‬

‫‪45‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫اليوم الذي علم فيه بإقامة المنشآت إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض عن الضرر إذا‬
‫اقتضى الحال ذلك‪ ،‬أو أن يطلب استبقاءها مقابل دفع قيمتها أو قيمتها في حالة الهدم أو دفع مبلغ‬
‫يساوي ما زاد في ثمن األرض بسبب وجود المنشآت بها‪.‬‬
‫ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها أن كان ذلك ال يلحق باألرض ضررا إال إذا اختار‬
‫صاحب األرض استبقاءها طبقا ألحكام الفقرة السابقة"‪.‬‬
‫شملت عملية التسوية وفق المواد سالفي الذكر حوالي ثالثمائة وخمسون ألفا (‪ )350000‬حالة‬
‫بتاريخ ‪ 2004‬على مستوى قطر الجمهورية الجزائرية‪.1‬‬
‫‪ -‬شروط التسوية وفق المادة ‪ 785‬من األمر رقم ‪ :58-75‬أخذ المشرع الجزائري بفكرة النية‬
‫الحسنة‪ 2‬ألصحاب البنايات غير القانونية التي شيدوها فوق أراضي يعتقدون أنهم أصحاب حق عليها‬
‫بناء ع لى الرخصة أو السند الذي يسمح لهم بشغل هذه القطعة األرضية‪ ،‬عكس ما جاءت به المادة‬
‫‪ 784‬من نفس القانون‪ ،‬وميز بين حالتين‪:‬‬
‫‪ -‬الحالة األولى تخص تشييد البنايات والمنشآت من طرف الغير لكنها لم تبلغ درجة من األهمية‪،‬‬
‫هنا يكون صاحب األرض أمام خيارين‪ ،‬إما دفع قيمة المواد وأجرة العمل‪ ،‬وإما دفع مبلغ مالي‬
‫يساوي ما زاد في قيمة األرض المشيدة فوق قطعته األرضية‪ ،‬وال يجوز له أن يطلب من الشخص‬
‫الذي أنشا وشيد بسبب المنشآت البناء هدمه وإزالته وكل ذلك متوقف على موقف صاحب المنشآت‪،‬‬
‫ألنه إذا طلب بنفسه إزالتها فترجع األرض إلى حالتها األصلية‪.‬‬
‫‪ -‬أما الحالة الثانية فتتمثل في اكتمال البنايات والمنشآت المشيدة من طرف الغير حسن النية‬
‫وبلوغها درجة من األهمية‪ ،‬حيث ال يستطيع صاحب األرض أي مالكها األصلي تسديد مبالغ المواد‬
‫وأجرة العمل وكل ما زاد في قيمة األرض‪ ،‬ففي هذه الحالة يجوز له أن يطلب التنازل عن هذه‬

‫= ولكي تتوفر سوء النية حسب المادة السابقة البد من توفر شرطين وهما‪:‬‬
‫‪ -‬أن يقيم صاحب المواد المنشآت في أرض غيره‪،‬‬
‫‪ -‬وأن يعلم أن ليس له الحق في إقامة هذه المنشآت لتخلف رضا المالك بمعنى لم يأذن لصاحب المواد بإقامتها فإذا إذا‬
‫تخلف الشرطان أو أحدهما انتفى سوء النية‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع العربي شحط أمينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪275‬‬
‫‪ -1‬راجع سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري – دراسة وصفية وتحليلية‪ ،‬د ط‪ ،‬دار هومة‬
‫للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2004 ،‬ص ‪75‬‬
‫‪ - 2‬المقصود بحسن النية هنا أن يع تقد من أقام المنشآت أن له الحق في إقامتها وال يلزم لذلك أن يعتقد أنه يملك‬
‫األرض‪.‬‬
‫كما يفترض وجود حسن النية في كل عمل إلى أن يقوم الدليل على خالل ذلك‪ ،‬فيكفي االعتقاد أن له الحق في ذلك‪،‬‬
‫أي عدم علمه بأنه يعتدي على حق الغير‪ ،‬بشرط أن يكون اعتقاده مبني على أسس معقولة أو مقبولة‪ ،‬أما إذا كان منشأ‬
‫االعتقاد خطأ جسيما كان ذلك مفسدا لحسن النية‪.‬‬
‫ومن أمثلته‪:‬‬
‫‪ -‬من يبني في أرض يعتقد أنه قد ورثها‪،‬‬
‫‪ -‬أو الموعود له في الوعد بالبيع الذي اعتقد أنه سيصبح مالكا لألرض بمجرد تحقق الوعد‪،‬‬
‫‪ -‬أو من حاز األرض بناء على سند رسمي صحيح ومشهر كعقد البيع‪ ،‬الهبة‪ ،‬الوصية ثم أبطل هذا السند‪ ،‬وكان‬
‫الباني يجهل سبب البطالن ويعتقد بصحة التصرف‪ ... ،‬واألمثلة في هذا الشأن عديدة‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع خدروش الدراجي‪( ،‬أحكام البناء في ملك الغير في التشريع الجزائري)‪ ،‬مجلة المفكر‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر – بسكرة‪ ،‬العدد ‪ ،13‬فيفري ‪ ،2016‬ص ‪358‬‬

‫‪46‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫القطعة األرضية وتمليكها للشخص الذي أقام وشيد المنشآت والبنايات فوق ملكيته مقابل تعويض‬
‫‪1‬‬
‫عادل‪.‬‬
‫‪ -‬شروط التسوية وفق المادتين ‪ 782‬و‪ 784‬من األمر رقم ‪ :58-75‬خول المشرع الجزائري‬
‫من خالل المادتين لكل شخص ليس هو صاحب ملكية األرض‪ ،‬وال يحوز أي سند أو رخصة لشغل‬
‫ا لقطعة األرضية التي شيدت فوقها البنايات والمنشآت‪ ،‬أن يبين على أنه هو من شيدها على نفقته‪ ،‬أو‬
‫أن صاحب ملكية هذه األرض هو الذي سمح له وأذن له بإقامة هذه المنشآت وتملكها كاستثناء على‬
‫األصل العام المنصوص عليه في المادة ‪ 1/782‬من القانون المدني‪.‬‬
‫وفي حالة إقامة الب ينة يمكن للشخص المعنوي العمومي أن يتنازل عن ملكية األرض التي هي‬
‫قاعدة للبناء وعن ملكية البناية نفسها المفروض نسبتها إلى مالك األرض وفق المادة ‪ 02‬من المرسوم‬
‫رقم ‪.2212-85‬‬
‫‪ -‬إجراءات التسوية وفق ‪ 782 ،785‬و‪ 784‬من األمر رقم ‪ :58-75‬التسوية في إطار هذه‬
‫المواد تتم عن طريق تنازل الشخص المعنوي العمومي المالك عن األراضي المذكورة سالفا للشاغلين‬
‫الفعليين والحقيقيين بأسلوب التراضي‪ ،‬وعلى أساس تقويم مصالح أمالك الدولة والشؤون العقارية‬
‫وفق المادة ‪ 03‬من المرسوم رقم ‪.212-85‬‬
‫وال يشمل هذا التنازل إال األراضي التي شيدت فوقها بنايات تتوفر فيها الحد األدنى من قواعد‬
‫التعمير ومقاييس البناء‪ ،‬كاالرتفاقات التي ينجر عنها التصريح بعدم جواز البناء القواعد التي تتعلق‬
‫بأماكن ومناطق محمية‪ ،‬قواعد األمن والمظهر الخارجي‪ ...‬الخ‪.‬‬
‫وفي حالة التسوية عن طريق التنازل في إطار المادتين ‪ 782‬و‪ 784‬من القانون المدني‪ ،‬زيادة‬
‫على المبلغ المحدد من طرف مصالح أمالك الدولة والشؤون العقارية‪ ،‬فإنه يرفع سعر األرض بمبلغ‬
‫تعويض بمثل تكلفة المبنى الموجود مع خصم قيمة مواد البناء التي جلبها الشاغل الفعلي‪.‬‬
‫وتخضع جميع التنازالت سالفة الذكر لعملية التسجيل‪ ،‬ودفع المستفيدين للحقوق والرسوم المطلوبة‬
‫في مجال نقل الملكية العقارية‪.3‬‬
‫ب‪ -‬التسوية وفق القانون رقم ‪ :15-08‬جاء القانون رقم ‪ 15-08‬حسب نص المادة ‪ 01‬منه‬
‫بهدف وضع حد لحاالت عدم إنهاء إنجازها‪ ،‬تحقيق مطابقة البنايات المنجزة أو التي هي في طور‬
‫اإلنجاز قبل صدور هذا القانون‪ ،‬تحديد شروط شغل و‪/‬أو استغالل البنايات‪ ،‬ترقية إطار مبني ذي‬
‫مظهر جمالي ومهيأ بانسجام وتأسيس تدابير ردعية في مجال عدم احترام البناء وقواعد التعمير‪.4‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪- 76‬‬
‫‪77‬‬
‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪79‬‬
‫‪ -3‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ص ‪80-79‬‬
‫‪ -4‬راجع عطوي وداد‪ ،‬حداد عيسى‪( ،‬تسوية البناء الفوضوي في ظل القانون رقم ‪ ،)15-08‬مجلة األستاذ الباحث‬
‫للدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد بوضياف – المسيلة‪ ،‬المجلد ‪ ،05‬العدد‬
‫‪ ،02‬ديسمبر ‪ ،2020‬ص ص ‪131-130‬‬

‫‪47‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫من أهم مميزات القانون رقم ‪ 15-08‬أنه ذات طابع مؤقت وإلزامي‪ ،‬إذ سرت أحكامه ابتداء من‬
‫نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ ‪ 03‬أوت ‪ 2008‬لمدة خمس (‪ )05‬سنوات‪ 1،‬ثم تم التمديد بأحكامه‬
‫لعدة مرات آخرها ما نصت عليه المادة ‪ 67‬من قانون المالية لسنة ‪ 22023‬والتي عدّلت المادة ‪94‬‬
‫من القانون رقم ‪ ، 15-08‬إذ تم تمديد إجراءات تحقيق مطابقة البنايات قصد إتمام إنجازها إلى تاريخ‬
‫‪ 31‬ديسمبر سنة ‪.32023‬‬
‫‪ -1‬مجال تحقيق مطابقة البنايات وإتمام إنجازها وفق القانون رقم ‪ :15-08‬حدد القانون رقم‬
‫‪ 15-08‬مجال تحقيق مطابقة البنايات وإتمام إنجازها في صنفين من البنايات‪ ،‬األول قابل للتسوية‪،‬‬
‫واآلخر عكس ذلك‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المعنية بالتسوية‪ :‬باستقراء نص (المادتين ‪ 15‬و‪ 40‬من القانون رقم ‪ )15-08‬إضافة‬
‫للتعليمة الوزارية رقم ‪ 4‬المؤرخة في ‪ 06‬سبتمبر ‪ 2012‬والمتضمنة تبسيط كيفيات تحقيق مطابقة‬
‫البنايات وإتمام انجازها‪ 4،‬نجد أن البنايات القابلة لتحقيق المطابقة تشمل ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي تحصل صاحبها على رخصة البناء‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات التي تحصل صاحبها على رخصة البناء وهي غير مطابقة ألحكام الرخصة المسلمة‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المتممة والتي لم يتحصل صاحبها على رخصة البناء‪،‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي لم يتحصل صاحبها على رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات غير المعنية بالتسوية‪ :‬وبالرجوع إلى المواد ‪ ،37 ،16‬و‪ 39‬من القانون رقم ‪15-08‬‬
‫نستشف مجموع البناءات غير المؤهلة للتسوية‪ ،‬وهي كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة فوق أراضي فالحية أو ذات طابع فالحي أو غابية أو ذات طابع غابي‪،‬‬
‫‪ -‬البناءات المشيدة بصفة تخالف قوانين األمن‪،‬‬
‫‪ -‬البناءات التي تشوه المنظر العام للموقع بشكل خطير‪،‬‬
‫‪ -‬البناءات المتواجدة في موقع تعرقل تشييد وإنجاز المباني ذات المنفعة العامة‪،‬‬
‫‪ -‬البناءات المنجزة فوق الرصيف والمساحات العمومية والحدائق والمساحات الشاغرة المحيطة‬
‫بالعمران‪،‬‬

‫‪ -1‬راجع العربي شحط أمينة‪( ،‬تسوية البناء غير المشروع في التشريع الجزائري)‪ ،‬مجلة القانون العقاري‪ ،‬مخبر‬
‫القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة ‪ ،02‬المجلد ‪ ،09‬العدد ‪ ،02‬ديسمبر ‪ ،2022‬ص ‪81‬‬
‫‪ -2‬القانون رقم ‪ 24-22‬المؤرخ في ‪ 25‬ديسمبر ‪ ،2022‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2023‬جريدة رسمية عدد‬
‫‪89‬‬
‫‪ -3‬تمديد سريان العمل بالقانون ‪ .. 15-08‬عدد طلبات تسوية البنايات تجاوز المليون طلب‪ 30 ،‬مارس ‪،2023‬‬
‫(عن موقع المصدر ‪ ،)DZ‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-04-28‬ســا ‪،07:45‬‬
‫‪https://almasdar-dz.com/‬‬
‫‪ -4‬التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 04‬المؤرخة في ‪ 06‬سبتمبر ‪ ،2012‬المتضمنة تبسيط كيفيات تحقيق مطابقة‬
‫البنايات واتمام إنجازها‪ ،‬الصادرة عن وزارة السكن والعمران باالشتراك مع كل من وزارة الداخلية والجماعات‬
‫المحلية ووزارة المالية‬
‫‪ -5‬راجع ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪38-33‬‬

‫‪48‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬البناءات المتواجدة بصفة اعتيادية بالمواقع والمناطق المحمية‪.1‬‬

‫كل هذه البنايات يجب وفق المادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 15-08‬أن تُهدم على عاتق المخالف‪ ،‬وذلك‬
‫بعد معاينتها من طرف األعوان المؤهلين‪.‬‬
‫كما أضافت التعليمة رقم ‪ 1000-09‬الصادرة عن وزارة السكن والعمران‪ 2‬في إطار تطبيق‬
‫القانون رقم ‪ 15-08‬مجموعة من الحاالت األخرى وتتمثل في‪:‬‬
‫‪ -‬مساحات حماية المنشآت االستراتيجية أو الخطرة‪ ،‬بما فيها الموانئ والمطارات والمساحات التي‬
‫شيدت عليها تجهيزات الطاقة‪،‬‬
‫‪ -‬المساحات المصنفة غير قابلة للبناء حسب نتائج دراسات التعمير الجيوتقنية‪ ،‬الدراسات الزلزالية‪،‬‬
‫دراسات األراضي‪ ،‬أو تلك الواقعة في المناطق المعرضة للفيضان أو النزالق التربة‪،‬‬
‫‪ -‬البنا يات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تضر بالمحيط والمظهر العام للموقع‪ ،‬ويتعلق األمر‬
‫على وجه الخصوص بالبنايات العشوائية الفوضوية وتلك التي ال تضمن فيها شروط البناء متانة‬
‫واستقرار المنشآت‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات التي تعيق أو تضر بتشييد المنشآت العمومية والتي يعتبر تحويل موقعها مستحيال‬
‫(أحواض سفوح السدود‪ ،‬مواقع التنقيب على المحروقات‪ ،‬ومواقع توسيع الموانئ والمطارات)‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات التي هي محل نزاع قضائي حول ملكية البناية لحين إصدار حكم نهائي‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫البنايات المشيدة بعد ‪.2008‬‬
‫‪3‬‬
‫كل هذه الحاالت تكون محل رفض بناءا على تقارير المصالح والمؤسسات المعنية‪.‬‬
‫‪ -2‬إجراءات تحقيق مطابقة البنايات واتمام إنجازها وفق القانون رقم ‪ :15-08‬تمر إجراءات‬
‫تحقيق مطابقة البنايات وفق القانون رقم ‪ 15-08‬بمرحلة طلب تحقيق المطابقة ودراسته‪ ،‬ثم البت فيه‬
‫وإصدار القرار‪.‬‬
‫‪ -‬التصريح ودراسة طلب مطابقة البنايات وإتمام إنجازها‪ :‬تمر إجراءات التصريح ودراسة طلب‬
‫مطابقة البنايات وإتمام إنجازها بعدة خطوات ومراحل‪ ،‬نتناولها تباعا‪:‬‬
‫• إجراء تنفيذ التصريح بمطابقة البنايات واتمام إنجازها‪ :‬ألزم المشرع الجزائري كال من المالك‬
‫وأصحاب المشاريع أو المتدخل المؤهل المعنيين بمطابقة البنايات والمذكورة في المواد من ‪ 19‬إلى‬
‫‪ 22‬من القانون رقم ‪ 15-08‬أن يتقدموا أمام السيد رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص من أجل‬
‫التصريح بمطابقة تلك البناية في شكل طلب للتسوية حسب النموذج المعد لهذا الغرض‪ ،‬على أن يحرر‬
‫في خمس (‪ )05‬نسخ طبقا الستمارة‪ ،‬مع إرفاقه بملف يتكون من سند الملكية أو شهادة الحيازة أو‬
‫شهادة الترقيم المؤقت للقطعة المشيد عليها البناء وأي وثيقة أو شهادة أو محضر بمخالفة إلثبات أن‬

‫‪ -1‬راجع ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪41-38‬‬

‫‪ - 2‬التعليمة رقم ‪ 1000-09‬المؤرخة في ‪ 10‬سبتمبر ‪ ،2009‬المتضمنة تطبيق أحكام القانون رقم ‪ 15-08‬الذي‬
‫يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها‪ ،‬الصادرة عن وزارة السكن والعمران‬
‫‪ - 3‬راجع العربي شحط أمينة‪ ،‬تسوية البناء غير المشروع في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪83‬‬

‫‪49‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫تشييد البناية سابق على تاريخ ‪ 03‬أوت ‪ ،2008‬وهذا وفق المواد ‪ 24‬و‪ 25‬من ذات القانون‪ ،‬إضافة‬
‫لمجموعة أخرى من الوثائق المحددة بموجب نص المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي ‪ 154-09‬المحدد‬
‫إلجراءات تنفيذ التصريح بمطابقة البنايات‪ ،1‬والتي تختلف حسب طلب المعني وحالة البناء محل‬
‫التسوية‪.‬‬
‫يودع الملف والتصريح لتحقيق مطابقة بناية لدى مصالح التعمير للمجلس الشعبي البلدي في مكان‬
‫وجود البناية مقابل وصل استالم‪ ،‬ويسجل في سجل خاص لهذا الغرض مرقم ومؤشر عليه من طرف‬
‫رئيس المحكمة المختص إقليميا‪ ،‬وفي حالة طلب تسوية بناية غير متممة يضيف صاحب التصريح‬
‫تصريحا كتابيا بوقف األشغال‪ ،‬ليسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي شهادة توقيف األشغال من أجل‬
‫تحقيق المطالبة‪.2‬‬
‫• دراسة طلب تحقيق مطابقة البنايات وإتمام إنجازها‪ :‬تنطلق مرحلة دراسة التحقيق في طلب‬
‫التسوية عن طريق فرق التحقيق والمتابعة‪ ،‬وذلك على مستويين‪:‬‬
‫‪ -‬على مستوى مصالح التعمير البلدي‪:‬‬
‫يتولى فيها أعوان البلدية المكلفين بالتعمير القيام بزيارة ميدانية للبناية خالل الثمانية (‪ )08‬أيام‬
‫الموالية إليداع التصريح وفق المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ ،15-08‬فتمم معاينة عدم المطابقة مع تحرير‬
‫محضر بذلك‪ ،‬ليرسل بعدها رئيس المجلس الشعبي البلدي أربع (‪ )04‬نسخ من الملف مرفقة بمحضر‬
‫المعاينة والرأي المعلل لمصالح التعمير بالبلدية إلى مصالح التعمير التابعة للوالية خالل خمس عشر‬
‫(‪ ) 15‬يوما التي تلي إيداع الملف إلى مصالح التعمير التابعة للوالية‪ ،‬هذه األخيرة ترسل نسخة إلى‬
‫مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء التابعة للوالية‪.‬‬
‫‪ -‬على مستوى مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء التابعة للوالية‪:‬‬
‫وفق المواد ‪ ،30 ،28‬و‪ 31‬من القانون رقم ‪ ،15-08‬تقوم هذه الجهة بجمع الموافقات واآلراء من‬
‫طرف المصالح المكلفة باألمالك الوطنية‪ ،‬مصالح الحماية المدنية‪ ،‬ومصالح اآلثار والمواقع المؤهلة‬
‫والسياحية (حسب نوع البناية محل المطابقة)‪ ،‬ويتعين على هذه الجهات إبداء رأيها المعلل في أجل‬
‫خمس عشر (‪ )15‬يوما من تاريخ إخطارها‪ ،‬وعدم الرد في هذا األجل يعد موافقة على الطلب‪.‬‬
‫بعد ذلك تعد مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء هي األخرى ملفا كامال لكل تصريح يحمل‬
‫رقما ترتيبيا في سجل خاص لدى مصالح الدولة المكلفة بالتعمير‪ ،‬ويودع لدى األمانة التقنية للجنة‬
‫الدائرة في أجل شهر (‪ )01‬ابتداء من تاريخ إخطار مصالح الدولة المكلفة بالتعمير‪.3‬‬
‫‪ -‬البت في طلب تحقيق مطابقة البنايات وإتمام انجازها‪ :‬أسند المشرع مهمة البت في تحقيق‬
‫مطابقة البنايات بموجب (المادتين ‪ 32‬و‪ 47‬من القانون رقم ‪ )15-08‬إلى لجنة الدائرة ولجنة الطعن‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 154-09‬المؤرخ في ‪ 02‬ماي ‪ ، 2009‬يحدد إجراءات تنفيذ التصريح بمطابقة البنايات‪،‬‬
‫جريدة رسمية عدد ‪.27‬‬
‫‪ -2‬راجع سوالمية سمية‪ ،‬بسكري ابتسام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪45-39‬‬
‫‪ -3‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ص ‪49-46‬‬

‫‪50‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫• البت في تحقيق مطابقة البنايات على مستوى لجنة الدائرة‪ :‬تجتمع لجنة الدائرة مرة في الشهر‬
‫في دورة عادية وفي كل مرة كلما دعت الحاجة إلى ذلك في دورة غير عادية‪ ،‬وال تصح مداوالتها إال‬
‫بحضور ثلثي ‪3/2‬أعضائها على األقل‪ ،‬وإذا لم يكتمل النصاب يحدد اجتماع جديد في أجل ال يتجاوز‬
‫الثمانية (‪ )08‬أيام الموالية‪ ،‬وتتخذ قراراتها بأغلبية أصوات األعضاء‪.‬‬
‫تبت لجنة الدائرة في طلب تحقيق المطابقة في أجل ثالثة (‪ )03‬أشهر من تاريخ إخطارها بالنظر‬
‫للمعلومات المقدمة من صاحب التصريح واآلراء المعللة لألعوان واإلدارات والمصالح التي تمت‬
‫استشا رتها‪ ،‬فتفصل اللجنة في نهاية أعمالها بإصدار قرار بالموافقة أو قرار الموافقة المقيدة بشروط‪،‬‬
‫أو بالرفض‪.‬‬
‫ترسل قراراتها إلى رئيس المجلس الشعبي المختص إقليميا‪ ،‬على أن يسلمه لصاحب التصريح‬
‫سحب الحالة‪ ،‬إما رخصة البناء على سبيل التسوية إذا كانت البناية متممة ولم يتحصل صاحبها من‬
‫قبل على رخصة البناء‪ ،‬أو رخصة إتمام اإلنجاز إذا كانت البناية غير متممة وصاحبها متحصل على‬
‫رخصة البناء‪ ،‬أو شهادة المطابقة‪.1‬‬
‫• البت في تحقيق مطابقة البنايات على مستوى لجنة الطعن الوالية‪ :‬تم إنشاء لجنة للطعن‬
‫بموجب المادة ‪ 47‬من القانون رقم ‪ 15-08‬تكلف بالبت في طلبات الطعن المودعة من طرف‬
‫المصرح ضد قرار الرفض الصادر عن لجنة الدائرة‪ ،‬إذ تجتمع في مقر الوالية بناء على استدعاء من‬
‫ّ‬
‫رئيسها كلما دعت الحاجة إلى ذلك‪ ،‬وال تصح مداوالتها إال بحضور ثلثي ‪ 3/2‬أعضائها على األقل‪،‬‬
‫وتتخذ قراراتها بأغلبية األصوات على أساس الملف المقدم من المصرح‪.‬‬
‫تلتزم اللجنة بالبت في الطعن المعروض عليها في أجل ال يتجاوز ثالثين (‪ )30‬يوما ابتداء من‬
‫تاريخ إيداع الطعن‪ ،‬ويمكنها القيام بكل التحقيقات التي تراها مفيدة التخاذ قرارها النهائي الذي يؤكد‬
‫أو يعدّل قرار لجنة الدائرة طبقا للمادة ‪ 49‬من نفس القانون‪.‬‬
‫فترسل اللجنة القرارات التي تم اتخاذها إلى لجنة الدائرة في أجل ثالثين (‪ )30‬يوما ابتداء من‬
‫تاريخ استالمها للطعن‪ .‬وعلى أساس هذه القرارات تفصل لجنة الدائرة بصفة نهائية في طلب تحقيق‬
‫المطابقة وتبليغ المعني‪ ،‬ولهذا األخير حق رفع دعوى أمام المحكمة اإلدارية المختصة وذلك خالل‬
‫الشهر (‪ )01‬الموالي لتبليغ قرار لجنة الطعن الوالئية‪.2‬‬
‫ثانيا‪ -‬صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المتضمن تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة‬
‫البناء المسلمة‪ :‬شهد واقع تطبيق النصوص القانونية التي سنّها المشرع الجزائري بغية منه في‬
‫تسوية وضعيات البنايات بداية من األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد‬
‫المحافظة عليها وحمايتها‪ ،‬والمرسوم رقم ‪ 212-85‬المحدد لشروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال‬
‫أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط‬

‫‪ -1‬راجع عجابي سامية‪ ،‬األدوات القانونية لتسوية البنايات غير الشرعية‪( ،‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير في‬
‫القانون العام فرع القانون االداري)‪ ،‬تخصص اإلدار ة العامة‪ ،‬القانون وتسيير اإلقليم‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة االخوة‬
‫منتوري – قسنطينة‪ ،2016-2015 ،‬ص ص ‪67-64‬‬
‫‪ - 2‬راجع الشريف بحماوي‪( ،‬مجال تدخل قانون المطابقة ‪ 15-08‬في تسوية البنايات الفوضوية)‪ ،‬مجلة دفاتر‬
‫السياسة والقانون‪ ،‬جامعة قاصدي مرباح – ورقلة‪ ،‬العدد ‪ ،11‬جوان ‪ ،2014‬ص ص ‪181-180‬‬

‫‪51‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫إقرار حقوقهم في التملك والسكن‪ ،‬والتعليمة الوزارية المشتركة لسنة ‪ 1985‬المتعلقة بمعالجة البناء‬
‫غير المشروع‪ ،‬والقانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها فشال معتبرا في‬
‫تحقيق أهدافها‪ ،‬وفي ظل تفاقم ظاهرة البنايات غير القانونية‪ ،‬جدّد المشرع محاوالته من خالل قانون‬
‫المالية لسنة ‪ 2017‬في المادة ‪ 113‬منه‪ ،‬والمعدلة بموجب المادة ‪ 144‬من قانون المالية لسنة‬
‫‪ ،2021‬إضافة إلى المادة ‪ 151‬من قانون المالية لسنة ‪ 2022‬بوضعه تدابير قانونية جديدة تهدف‬
‫إلى تبسيط إجراءات تسوية نوع معين من البنايات ممثال في البنايات غير المطابقة لتعليمات رخص‬
‫البناء المسلمة‪ ،‬غير أن صدور النص التنظيمي الذي يحدد شروط تسوية هذه البنايات تأخر إلى غاية‬
‫‪ 03‬فيفري ‪ 2022‬أين صدر المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬تبعه صدور المنشور رقم ‪ 01‬الصادر‬
‫عن وزارة السكن والعمران والمدينة بتاريخ ‪ 13‬مارس ‪ 2022‬الذي تضمن دليال عمليا يلخص‬
‫ويشرح كيفيات تطبيق تدابير وأحكام المرسوم السابق‪ 1،‬وهكذا تعززت المنظومة القانونية لقواعد‬
‫مطابقة البنايات بهذا المرسوم‪ ،‬والذي جاء بأحكام منفصلة عن تلك الواردة في القانون رقم ‪،15-08‬‬
‫خاصة وأن هذا القانون ينتهي مفعوله في ‪ 31‬ديسمبر ‪.2023‬‬
‫وأمام صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬محل مذكرتنا البحثية هذه‪ ،‬ال يمكننا التطرق إلى‬
‫أسباب صدوره إال بتناول المعوقات والعراقيل التي حالت دون وصول النصوص القانونية السابقة‬
‫لهدفها‪.‬‬
‫أ‪ -‬تقييم إجراء التسوية في ظل النصوص القانونية السابقة للمرسوم التنفيذي رقم ‪ :55-22‬لم‬
‫يشهد الشارع الجزائري بعد صدور آليات التسوية في ظل األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد انتقاليا‬
‫قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها‪ ،‬والمرسوم رقم ‪ 212-85‬المحدد لشروط‬
‫تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود أو مباني غير‬
‫مطابقة للقواعد ال معمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن‪ ،‬والتعليمة الوزارية المشتركة‬
‫لسنة ‪ 1985‬المتعلقة بمعالجة البناء غير المشروع حظيرة سكنية ذات مظهر جمالي متناسق‬
‫ومتجانس‪ ،‬بل شاهدا بنايات حمراء غير مكتملة اإلنجاز إضافة النتشار رهيب لظاهرة البناء غير‬
‫القانوني خاصة في مرحلة التسعينات‪ ،‬ما أثر سلبا على النمط والنسق العمراني لمعظم المدن‬
‫الجزائرية بدل تسوية وضعية األبنية غير القانونية وتحقيق نسق عمراني جميل‪ ،‬ما يؤكد فشل هذه‬
‫النصوص القانونية في معالجة البنايات غير القانونية آنذاك وضبطها من حيث وضعيتها العمرانية‬
‫‪2‬‬
‫والعقارية‪،‬‬
‫‪ -‬إن صدور القانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها وتطبيقه واجهه‬
‫واعترضته عدة عراقيل ومعوقات ومشاكل حالت دون التطبيق السليم إلجراءات تحقيق مطابقة‬
‫البنايات غير القانونية‪ ،‬ومنه عدم تحقيق أهدافه المسطرة والمرجوة في أرض الميدان‪ ،‬ويمكن تقسيم‬
‫هذه العراقيل إلى صنفين‪ ،‬عراقيل إدارية وأخرى ميدانية‪.‬‬

‫‪ -1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ، 2022‬متعلق بتطبيق تدابير وأحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫المؤرخ في ‪ 02‬فيفري ‪ 2022‬والمحدد لشروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬صادر عن‬
‫وزارة السكن والعمران والمدينة‬
‫‪ - 2‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪214‬‬

‫‪52‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫تتقدم البيروقراطية اإلدارية مجموعة العراقيل اإلدارية‪ ،‬إذ تسببت في تعطيل إجراء تحقيق مطابقة‬
‫البنايات للكثير من المواطنين‪ ،‬وذلك راجع لعدم اعتماد طريقة موحدة في تطبيق القانون رقم ‪15-08‬‬
‫على مستوى البلد يات ومكاتب الدراسات واألعوان المؤهلين للتحقيق والمراقبة‪ ،‬ما سبب في طول‬
‫مراجعة الملفات ومنه تراجع المواطنين عن إيداع ملفاتهم لدى المصالح المعنية‪ .‬إضافة لتقاعس‬
‫مسؤولي الكثير من البلديات في إطالق حمالت إشهار وتعريف بأهداف هذا القانون ما أدى لقبره‪.‬‬
‫وتماطل مصالح الدوائر أيضا في دراسة الملفات وعدم القيام بالرد واإلجابات عن طلبات المواطنين‬
‫سواء بالرفض أو القبول‪.1‬‬
‫أما فيما يخص العراقيل الميدانية التي حالت دون تحقيق القانون رقم ‪ 15-08‬للهدف المرجو منه‪،‬‬
‫تأخر استصدار المراسيم التنظيمية المرافقة له‪ ،‬والتي لم تصدر إلى غاية ماي ‪ .2009‬مع تأخر‬
‫تعيين اللجان المكلفة بسير اإلجراءات أين تلقت مديريات التعمير والهندسة والبناء لمختلف الواليات‬
‫أولى الملفات في ‪ ، 2010‬أي بعد سنتين من صدور القانون‪ .‬إضافة لعدم قدرة فرق التحقيق والمتابعة‬
‫على إثبات تاريخ انجاز البناية التي يجب أن يكون تشييدها سابقا لتاريخ ‪ 03‬أوت ‪ ،2008‬فمن‬
‫الصعب التأكد من قابلية أو عدم قابلية البناية لتحقيق المطابقة‪ ،‬وعدم قدرتهم أيضا على التأكد من‬
‫الحدود الصحيحة للملكيات العقارية‪ ،‬خاصة تلك على الشيوع أو بعقود عرفية‪ ،‬وأحيانا حتى الموثقة‬
‫أمام غياب المعالم ونقص اإلمكانيات لديها‪.2‬‬
‫‪ -‬فالمالحظ أن القانون رقم ‪ 15-08‬هو تكرار لتجربة تسوية البنايات لسنة ‪ ،1985‬إذ ينطبق‬
‫محتوى تلك النصوص على محتوى القانون رقم ‪ ،15-08‬فوجد المشرع نفسه بعد ثالثة وعشرون‬
‫‪3‬‬
‫(‪ ) 23‬سنة أمام نفس المشكلة وبتعقيدات أكثر‪ ،‬مما يثبت فشل إجراءات التسوية وفق تلك القوانين‪.‬‬
‫ب‪ -‬أسباب صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ :55-22‬يمكن تلخيص أهم األسباب التي أدت بالمشرع‬
‫إلصدار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬فشل القانون رقم ‪ 15-08‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات في تسوية مختلف الملفات المودعة‬
‫لدى مصالح التعمير على مستوى البلديات‪ ،‬وهذا راجع لتماطل هذه األخيرة‪ ،‬وبطء عملية معالجة‬
‫الملفات والتعقيدات التي تطيلها‪ ،‬إذ تميز هذا القانون بتعقيد إجراءات المطابقة وتعدد المتدخلين فيها‪،‬‬
‫إضافة لمجاله المتسع الذي يشمل عدة أنواع من البنايات والحاالت القابلة للتسوية عكس المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪.455-22‬‬
‫‪ -‬محاولة تسوية البنايات المخالفة لمقتضيات رخص البناء المسلمة المقامة والمشيدة بعد تاريخ ‪03‬‬
‫أوت ‪ ، 2008‬والتي ال يمكن تسويتها في ظل القانون سالف الذكر‪ ،‬فالعديد منها ال تحوز على شهادة‬

‫‪ - 1‬راجع ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.61‬‬

‫‪ - 2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪62‬‬
‫‪ - 3‬راجع عايدة مصطفاوي‪( ،‬معوقات تطبيق القانون رقم ‪ 15-08‬المتضمن قواعد مطابقة البنايات وإتمام‬
‫انجازها)‪ ،‬مجلة دفاتر البحوث العلمية‪ ،‬المركز الجامعي مرسلي عبد هللا – تيبازة‪ ،‬المجلد ‪ ،07‬العدد ‪ ،02‬ديسمبر‬
‫‪ ،2019‬ص ‪3‬‬
‫‪ -4‬راجع العيفاوي كريمة‪( ،‬تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة وفقا للمرسوم التنفيذي رقم ‪-22‬‬
‫‪ ،)55‬مج لة الفكر القانوني والسياسي‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عمار ثليجي ‪ -‬األغواط‪ ،‬المجلد ‪،06‬‬
‫العدد ‪ ،02‬نوفمبر ‪ ،2022‬ص ‪577‬‬

‫‪53‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫المطابقة‪ ،‬وعدم حيازة هذه األخيرة يؤدي إلى عرقلة ممارسة بعض األنشطة مثل األنشطة التجارية‪،‬‬
‫إذ اشترطت المديرية العامة للسجل التجاري الحصول على شهادة المطابقة لكل مالك عقار يرغب في‬
‫ممارسة التجارة‪ ،‬كما تشترط مكاتب التوثيق وجود شهادة مطابقة في المعامالت العقارية كإبرام عقود‬
‫االيجار وعقود البيع‪ ،‬كما تستوجب عملية الرهن العقاري كضمان للحصول على القروض البنكية‬
‫إرفاق شهادة المطابقة في ملف طلب القرض‪.1‬‬
‫‪ -‬رغبة المشرع في فصل أحكام مطابقة البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة عن أحكام‬
‫القانون رقم ‪ ،15-08‬مع تبسيط إجراءاتها والتقليص من آجال العملية‪ ،‬خاصة وأن األمر يتعلق‬
‫بمخالفات معقّدة‪،‬‬
‫‪ -‬انتهاء مفعول القانون رقم ‪ 15-08‬في تاريخ ‪ 31‬ديسمبر ‪ 2023‬ذلك وفقا للمادة ‪ 67‬من قانون‬
‫المالية لسنة ‪ ، 2023‬حتى ولو تم تمديد أحكام هذا القانون بعد هذا التاريخ فإن المشرع فضل‬
‫استحداث لجنة جديدة لدراسة طلبات تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة قبل تاريخ‬
‫‪ 03‬فيفري ‪ ، 2022‬وبذلك قد فك الضغط على لجنة الدائرة التي تنشط في إطار القانون رقم ‪-08‬‬
‫‪.15‬‬
‫‪ -‬التخفيف من حدة اإلجراءات الردعية المنصوص عليها في المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،19-15‬إذ‬
‫ال يمكن تسليم شهادة المطابقة وفقه إذا لم يطابق البناء للتصاميم‪ ،‬مع الشروع في المالحقات القضائية‬
‫عند عدم امتثال المعني وفق المادة ‪ 68‬منه‪ ،‬على عكس المرسوم رقم ‪ 55-22‬الذي يتيح إمكانية‬
‫الحصول على شهادة المطابقة على سبيل التسوية إذا كانت المخالفة ال تمس بالقواعد العامة للتهيئة‬
‫والتعمير ومعايير األمن والبناء مقابل تسديد غرامة مالية‪،‬‬
‫‪ -‬ونختم أسباب صدور هذا المرسوم بمحاولة إنعاش الخزينة العمومية بالغرامات المالية‬
‫المفروضة على المخالفين لقاء تسوية وضعية أبنيتهم‪.2‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬نطاق التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫إن أول ما يتبادر في ذهن المطلع على المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬هو نطاق تطبيقه‪ ،‬إذ يجب‬
‫تحديد مجال تدّخل هذا المرسوم من حيث البنايات المعنية بقواعد المطابقة‪ ،‬سواء المجال المادي أو‬
‫الزمني (الفرع األول)‪ ،‬والمعلوم أن عملية التسوية ال تنطبق على جميع البنايات فقد جاء هذا المرسوم‬
‫ليقرر جملة من الشروط الواجب توافرها إلتمام عملية التسوية والمطابقة (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬البنايات المعنية بأحكام التسوية وتحقيق المطابقة‪.‬‬
‫جاءت المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 355-22‬بتحديد البنايات التي يطبق عليها أحكام هذا‬
‫سمتها لنوعين‪ :‬البنايات المنجزة التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها‪ ،‬والتي‬ ‫المرسوم‪ ،‬وقد ق ّ‬

‫‪ -1‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪ 470- 465‬وراجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪578‬‬
‫‪ -2‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ ،578‬ص ص ‪579-578‬‬
‫‪ - 3‬أنظر المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" :55-22‬تطبّق أحكام هذا المرسوم على كل البنايات المنجزة أو‬
‫التي هي في طور اإلنجاز التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لهذه األخيرة‪ ،‬قبل نشر هذا المرسوم"‬

‫‪54‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫تكون محل تسليم شهادة مطابقة على سبيل التسوية (أوال)‪ ،‬والبنايات غير المنجزة التي تجوز على‬
‫رخصة بناء وغير مطابقة لها‪ ،‬والتي تكون محل تسليم رخصة بناء معدّلة على سبيل التسوية (ثانيا)‪.‬‬
‫هذا النوع من البنايات يخضع أيضا ألحكام التسوية المقررة في القانون رقم ‪ 25-08‬بموجب‬
‫المادة ‪ 15‬منه والذي يطبق على البنايات الموجودة قبل تاريخ ‪ 03‬أوت ‪ ،2008‬في حين تطبق‬
‫أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬وفق المادة ‪ 03‬منه على تلك الموجودة قبل تاريخ ‪ 03‬فيفري‬
‫‪ 2022‬بما فيها الموجودة قبل سنة ‪ 1،2008‬أي أن المرسوم الجديد يطبق بأثر رجعي‪ ،‬مما يسمح‬
‫بتخفي ف بعض الضغط على لجنة الدائرة المختصة بدراسة طلبات التسوية وفق القانون القديم‪.‬‬
‫وتستند تسوية هذه البنايات إلى أربعة (‪ )4‬مبادئ أساسية تتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬احترام القواعد العامة للتعمير‪،‬‬
‫‪ -‬معايير البناء المتعلقة باالستقرار واألمن وبأخطار الزالزل أو األخطار األخرى استنادا إلى‬
‫التقرير التقني الذي يقدمه المهندس المدني وتصادق عليه هيئة المراقبة التقنية للبناء حسب الحاالت‪،‬‬
‫‪ -‬احترام آجال انهاء األشغال المحددة بموجب رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية‪ ،‬الممنوحة‬
‫بموجب هذا االجراء‪،‬‬
‫‪ -‬الدفع المسبق لغرامة تتراوح قيمتها ما بين ‪ %10‬و‪ %25‬من قيمة جزء البناية المعدل أو‬
‫المضاف موضوع المخالفة‪.2‬‬
‫أوال‪ -‬البنايات المنجزة التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها‪ :‬يتعلق األمر في البنايات‬
‫المنجزة التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها بالبنايات المشيدة والمتممة بصفة نهائية من حيث‬
‫الهيكل والواجهات والشبكات والتهيئات التابعة لها‪ ،‬غير أن مواصفات اإلنجاز ال تتطابق مع الرخصة‬
‫الممنوحة للمعني‪.‬‬
‫أي أن البناية مخالفة لمحتوى رخصة البناء المسلمة أو مخالفة ألدوات التعمير من حيث مخططات‬
‫الوضعية أو المحيط أو االرتفاقات المحتملة‪.3‬‬
‫وحتى يتم تحقيق مطابقة هذا النوع من البنايات ال بد أن تتوفر على شروط أساسية‪:‬‬
‫‪ -‬أن تكون البناية متممة‪ ،‬فالمقصود بإتمام انجاز البناية هو اإلنجاز التام لهيكل البناية وواجهاتها‪،‬‬
‫وكذا الشبكات والطرقات وطرق الراجلين وملحقاتها وشبكات التزويد بالمياه الشروب‪ ،‬وشبكة إخماد‬
‫النار وقنوات التطهير وتجهيزات الكهرباء والغاز واالتصاالت‪،‬‬
‫‪ -‬الحصول على رخصة بناء مسبقة‪ ،‬حيث يتوجب أن يكون صاحب البناية المتممة متحصال على‬
‫رخصة بناء سلمت له قبل البدء في أشغال البناء‪،‬‬
‫‪ -‬عدم مطابقة البناية لرخصة البناء‪ ،‬وذلك من خالل عدم تقيد صاحب البناية باألحكام التي تضمنتها‬
‫رخصة الب ناء‪ ،‬ومخالفته للمخططات المرفقة بملف الرخصة‪ ،‬ففي هذه الحالة يمكن تحقيق مطابقة‬

‫‪ -1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪3‬‬

‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ب‬
‫‪ -3‬راجع الشريف بحماوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪168‬‬

‫‪55‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫وتسوية هذا النوع من البنايات وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪1،55-22‬وتسلم على إثر ذلك شهادة مطابقة‬
‫على سبيل التسوية‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬البنايات في طور اإلنجاز التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها‪ :‬في هذه الحالة يكون‬
‫صاحب البناية قد تحصل على رخصة بناء مسبقة غير أنه لم يتمكن من إتمام اإلنجاز لسبب حال دون‬
‫ذلك‪ ،‬ونظرا لتجاوز المدة المحددة في هذه الرخصة أصبحت عديمة المفعول‪ ،‬وقد ال يكون في وسع‬
‫المعني طلب تجديد رخصة البناء العتبارات تتعلق بقواعد التعمير والبناء‪ ،‬حيث يتصور أن صاحب‬
‫البناية غير المتممة يحوز إما عقد ملكية أو شهادة حيازة أو أي عقد رسمي آخر طالما أن رخصة‬
‫البناء ال يمكن منحها إال في حالة وجود إحدى هذه الوثائق الرسمية‪.‬‬
‫وحتى يتم تحقيق مطابقة هذا النوع من البنايات ال بد أن تتوفر على شروط أساسية‪:‬‬
‫‪ -‬أن تكون البناية غير مكتملة اإلنجاز من حيث الواجهات‪ ،‬الشبكات‪،‬‬
‫‪ -‬إضافة إلى حيازتها سندا رسميا يسمح بالحصول على رخصة البناء‪،‬‬
‫‪ -‬وأن تحوز البناية على رخصة بناء مسبقة قبل بداية األشغال‪،‬‬
‫‪ -‬مع انتهاء اآلجال الممنوحة في الرخصة‪ ،‬ألنه إذا لم تنتهي اآلجال ولم تتم البناية فال يمكن اعتبار‬
‫البناء مخالف للقانون طالما أن اآلجال الزالت مفتوحة‪.2‬‬
‫ففي حالة توافر هذه الشروط يمكن اعتبار البناية في طور اإلنجاز حائزة على رخصة البناء‬
‫وجاءت مخالفة لتعليماتها‪ ،‬ومنه يجوز تسوية وضعيتها وتحقيق مطابقتها وفق إجراءات المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬ومنحها رخصة بناء معدّلة على سبيل التسوية‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪.‬‬
‫وضعت المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬مجموعة من الشروط لتسوية البنايات‬
‫المعنية وتحقيق مطابقتها‪ ،‬والتي تتمثل في احترام البنايات التي يمكن تسويتها للشروط اآلتي بيانها‪:‬‬
‫‪ -‬القواعد العامة للتعمير (أوال)‪ ،‬فيما يخص‪:‬‬
‫• التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية‪،‬‬
‫• الفتحات على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المسلمة‪،‬‬
‫• تعلية المستويات أو الطوابق دون ترخيص‪،‬‬
‫• تجاوز مساحة شغل األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬معايير البناء واألمن‪ ،‬ال سيما في المناطق الزلزالية (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪- 119‬‬
‫‪120‬‬
‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪118‬‬

‫‪56‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫أوال‪ -‬احترام القواعد العامة للتعمير‪ :‬تتمثل القواعد العامة للتعمير وفق المادة ‪ 1/02‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 55-22‬في مجموع القواعد القانونية والتنظيمية التي تنظم الجوار‪ ،‬السيما فيما يخص‬
‫المجاورة وتقارب البنايات وفتحات الواجهات ومشتمالت األرضية والمقاس‪.‬‬
‫نظم القانون رقم ‪ 29-90‬المتضمن قانون التهيئة والتعمير في الفصل الثاني‪ ،‬في المواد من ‪03‬‬
‫إلى ‪ 09‬وكذا المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء‪.‬‬
‫لم يعرف المشرع الجزائري القواعد العامة للتعمير في كال النصين سالفي الذكر‪ ،‬إال أنه يمكن‬
‫تعريفها على أنها "مجموعة القواعد العامة والوطنية‪ ،‬التي تطبّق عند غياب أدوات التهيئة والتعمير‬
‫والمتضمنة للشروط الواجب توافرها في مشاريع البناء‪ ،‬بهدف تحقيق توسع عمراني يسمح بإبراز‬
‫قيمة المناطق التي تتوفر عل ى منجزات طبيعية أو ثقافية أو تاريخية‪ ،‬وكذا حماية األراضي الفالحية‬
‫والغابات والمساحات الخضراء وغيرها من المناطق ذات المميزات البارزة‪ .‬كما تهتم بتنظيم البناء‪،‬‬
‫واألعمال المتعلقة به وموقعه والهندسة المعتمدة في تشييده وطريقة التسييج‪ ،‬وتهيئة هذه المناطق على‬
‫‪1‬‬
‫نحو يسمح بحمايتها وتنميتها"‪.‬‬
‫وتهتم القواعد العامة للتهيئة والتعمير بتنظيم عملية التعمير والبناء عن طريق القواعد المتعلقة‬
‫بشغل األراضي‪ ،‬إذ وضع المشرع الجزائري ضوابط الستغالل األرض في مجال البناء حسب طبيعة‬
‫كل أرض سواء الفالحية وذات الوجهة الفالحية‪ 2،‬أو المناطق السياحية ومناطق التوسع‬
‫السياحي‪3،‬واألراضي الواقعة في المناطق العامرة والقابلة للتعمير‪ 4،‬كما تهتم باألعمال المتعلقة بالبناء‬
‫وموقعه والهندسة المعتمدة في تشييده والتي تعتبر قيودا متعلقة بالتعمير التنظيمي‪ ،‬وذلك حماية‬

‫‪ -1‬راجع مجاجي منصور‪ ،‬رخصة البناء كأداة لحماية البيئة في التشريع الجزائري‪( ،‬رسالة دكتوراه)‪ ،‬تخصص‬
‫القانون العقاري والزراعي‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب – البليدة‪ ،‬جوان ‪ ،2008‬ص ص‬
‫‪125-124‬‬
‫‪ - 2‬عرف المشرع األرض الفالحية أو ذات الوجهة الفالحية في المادة ‪ 04‬من القانون رقم ‪ 25-90‬بأنها‪" :‬االرض‬
‫الفالحية أو ذات الوجهة الفالحية في مفهوم هذا القانون هي كل أرض تنتج بتدخل االنسان سنويا أو خالل عدة سنوات‬
‫انتاجا يستهلكه البشر أو الحيوا ن أو يستهلك في الصناعة استهالكا مباشرا أو بعد تحويله"‬
‫‪ - 3‬تعرف مناطق التوسع السياحي في المادة ‪ 1/02‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2003‬يتعلق‬
‫بمناطق التوسع والمواقع السياحية المعدل والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ 11‬بأنها‪" :‬كل منطقة أو امتداد من اإلقليم يتميز‬
‫بصفات أو خصوصيات طبيعية وثقافية وبشرية وإبداعية مناسبة للسياحة‪ ،‬مؤهلة إلقامة أو تنمية منشأة سياحية‪ ،‬ويمكن‬
‫استغاللها في تنمية نمط أو أكثر من السياحة ذات مردودية"‪ ،‬أما الموقع السياحي فيعرف وفق المادة ‪ 2/02‬من نفس‬
‫القانون بأنه "كل منظر أو موقع يتميز بجاذ بية سياحية بسبب مظهره الخالب‪ ،‬أو بما يحتوي عليه من عجائب أو‬
‫خصوصيات طبيعية أو بناءات مشيدة عليه‪ ،‬يعترف له بأهمية تاريخية أو فنية أو أسطورية أو ثقافية‪ ،‬والذي يجب‬
‫تثمين أصالته والمحافظة عليه من التلف أو االندثار بفعل الطبيعة أو االنسان"‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع مصطفاوي عايدة‪( ،‬التنظيم القانوني للعقار السياحي في الجزائر)‪ ،‬مجلة البحوث‬
‫والدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة البليدة ‪ 2‬لونيسي علي‪ ،‬العدد ‪ ،06‬نوفمبر‬
‫‪ ،2014‬ص ص ‪155-154‬‬
‫‪ - 4‬تعرف المادة ‪ 20‬من القانون رقم ‪ 25-90‬المناطق العامرة كاآلتي‪" :‬االرض العامرة‪ ،‬في مفهوم هذا القانون‪،‬‬
‫هي كل قطعة ارض يشغلها تجمع بنايات في مجاالتها الفضائية وفي مشتمالت تجهيزاتها وانشطتها‪ ،‬ولو كانت هذه‬
‫القطعة االرضية غير مزودة بكل المرافق او غير مبنية‪ ،‬او مساحات خضراء او حدائق او تجمع بنايات"‪،‬‬
‫وتعرف المادة ‪ 21‬من نفس القانون المناطق القابلة للتعمير كاآلتي‪" :‬االرض القابلة للتعمير‪ ،‬في مفهوم هذا القانون‪،‬‬
‫هي كل القطع االرضية المخصصة للتعمير في اجال معينة بواسطة أدوات التهيئة والتعمير"‪.‬‬

‫‪57‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫للمساحات وتحقيق التماسك االجتماعي واالنتعاش االقتصادي والتنمية البشرية‪ ،‬فتتم عملية البناء‬
‫والتعمير وفق ضوابط وفي شكل قيود قانونية تُفرض عند طلب رخصة البناء‪.1‬‬
‫لكن المالحظ أن المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬ر ّكزت على أربع (‪ )4‬أنواع من‬
‫الشروط واجبة االحترام ضمن القواعد العامة للتعمير‪ ،‬نتناولها تباعا‪:‬‬
‫ُعرف المشرع الجزائري مساحة التراجع‪ ،‬إال‬ ‫أ‪ -‬التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية‪ :‬لم ي ّ‬
‫أنه يقصد بالتعدي على مساحة التراجع داخل الملكية‪ ،‬والتي تقابلها باللغة الفرنسية‬
‫‪ ،D'empiètement sur l'espace de recul à l'intérieur de la propriété‬هو‬
‫التعدي على تل ك المساحات التابعة للملكية الخاصة التي تم التراجع عنها‪ ،‬أي عدم استغاللها في‬
‫مخططات رخصة البناء لسبب ما‪ ،‬ثم بعد مدة تم استغاللها لكن جاء هذا االستغالل مخالفا للحدود‬
‫واألحكام المقررة في رخصة البناء المسلمة‪.2‬‬
‫وتجدر اإلشارة أن بعض تشريعات التهيئة والتعمير والبناء في القانون المقارن استعملت مصطلح‬
‫"االرتداد" بدل "التراجع"‪.‬‬
‫إذ تم تعريف مساحة االرتداد في المادة ‪ 02‬من نظام األبنية والتنظيم في مدينة عمان بالمملكة‬
‫األردنية الهاشمية‪ 3‬بأنها " الفناء غير المسموح البناء فيه‪ ،‬الواقع بين خط البناء وحدود قطعة األرض‬
‫من الجهات جميعها"‪.‬‬
‫كما يمكن تعريفها أيضا وفق القانون األردني بأنها "المسافة األفقية التي تكون فاصلة بين حدود‬
‫قطعة األرض والبناء أو بين البناء وخط الطريق المالصق للقطعة‪ ،‬وتنقسم إلى ارتداد جانبي‪ ،‬ارتداد‬
‫خلفي‪ ،‬وارتداد أمامي‪.‬‬
‫وتهدف مساحة االرتداد إلى ترك مسافة إنارة وتهوية بين المباني بحيث ال يسمح بتجاوز هذه‬
‫المسافة إالّ بنسبة ‪ .%10‬وال يسمح بإقامة مباني ضمن المنطقة إالّ في ظروف خاصة‪ .‬كما يتم تسمية‬
‫االرتداد الجانبي أو الخلفي أو األمامي وفقا للموقع بالنسبة للشارع‪.‬‬
‫وأيضا يوجد مسافة معينة لكل قطاع سكني‪ .‬يشترط أالّ تكون مساحة األرض تقل عن هذه‬
‫المساحة‪ .‬وكما يشترط ّ‬
‫أن طول الواجهة األمامية ال تقل في أي تنظيم حسب ما ورد في القانون"‪.4‬‬
‫أما المشرع اللبناني فقد ذكر مصطلح "التراجع" صراحة دون تحديد حد أقصى لمساحة التراجع‬
‫المادة ‪ 2‬مكرر من القانون رقم ‪ 646‬الخاص بالبناء‪.1‬‬

‫‪ -1‬راجع اقلولي اولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪105-104‬‬

‫‪ - 2‬المصلحة التقنية البل دية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرسوم التنفيذي رقم ‪- 22‬‬
‫‪ 55‬المؤرخ في ‪ 02‬فبراير سنة ‪ 2022‬الذي يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء السلمة‪ ،‬مداخلة‬
‫حول شرح وتفسير تنظيم التسوية الجديد‪ ،‬بلدية نقاوس‪ ،‬دائرة أنقوسة‪ ،‬والية ورقلة‪ ،‬د ت ن‪ ،‬ص ‪27‬‬
‫‪ -3‬نظام االبنية والتنظيم في مدينة عمان‪ ،‬صادر باالستناد الى احكام المادة ‪ 67‬من قانون تنظيم المدن والقرى‬
‫واالبنية‪ ،‬رقم ‪ 79‬لسنة ‪ ،1966‬األردن‬
‫‪ -4‬ما معنى االرتداد في البناء‪ ،‬منشور بتاريخ ‪ 30‬ماي ‪( ،2021‬عن موقع أتاسي للمحاماة – محامي في عمان‬
‫األردن)‪ ،‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-05-01‬ســا ‪،07:36‬‬
‫‪https://bestlawfirmjo.com‬‬

‫‪58‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫كما خصت وعبّرت بعض التشريعات األخرى عن مصطلح "التراجع" بمصطلح "االنتكاس"‪.2‬‬
‫ب‪ -‬الفتحات على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المسلمة‪ :‬تدخل الفتحات على‬
‫الواجهات ‪ D'ouvertures sur façades‬ضمن قيود الجوار بسبب تالصق األمالك العقارية‬
‫وتجاورها‪ ،‬والتي نظمها المشرع الجزائري بموجب (األمر رقم ‪ 58-75‬المتضمن القانون المدني)‬
‫و(المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء)‪.‬‬
‫فالفتحات على الواجهات هي قيد من القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬وتختلف‬
‫باختالف ما إذا كان المقصود بالفتحات مجرد النظر أين تسمى "بالمطالت"‪ ،‬أو كان المقصود بها‬
‫‪3‬‬
‫التهوية واإلضاءة أين تسمى "بالمناور"‪.‬‬
‫‪ -1‬المطالت‪:‬‬
‫تعرف المطالت أيضا بأنها "فتحات المباني التي يمكن النظر من خاللها إلى‬‫‪ -‬تعريف المطل‪ّ :‬‬
‫الخارج الوضع العادي لإلنسان‪ ،‬أي في حالة وقوفه أو جلوسه‪ ،‬كالنوافذ‪ ،‬والشرفات‪ ،‬أو البلكونات‪،‬‬
‫واألبواب"‪.‬‬
‫ُعرف المطل بأنه "الفتحة التي يقيمها مالك البناء قصد االنارة والتهوية واإلطالل منه إلى خارج‬
‫وي ّ‬
‫البناء‪ ،‬والمطل إما يكون مطال مواجها يمكن اإلطالل منه على ملك الجار مباشرة دون الحاجة إلى‬
‫االلتفاف يمينا أو شماال‪ ،‬وإما يكون مطال منحرفا ال يمكن اإلطالل منه مباشرة على ملك الجار إال‬
‫بعد االلتفاف يمينا أو شماال أو بعد االنحناء إلى الخارج"‪.4‬‬
‫والمطالت نوعان‪ ،‬المطالت المواجهة والمطالت المنحرفة‪.‬‬
‫• المطالت المواجهة‪ :‬هي تلك التي تسمح بالنظر مباشرة وفي خط مستقيم إلى ملك الجار‪ ،‬دون‬
‫الحاجة إلى االنحناء إلى الخارج أو إلى التلفت يمينا أو يسارا‪ ،‬وهذا يفترض أن يقع عقار الجار كله‬
‫أو بعضه في مواجهة الفتحات‪ ،‬وعلى ذلك فإن البلكونات الخارجة عن البناء تعتبر مطالت مواجهة‬
‫للعقارات المقابلة لها من أي ناحية من النواحي الثالث‪ ،‬ألن الشخص يمكنه أن ينظر إليها دون حاجة‬
‫إلى االنحناء إلى الخارج‪.‬‬
‫• المطالت المنحرفة‪ :‬هي تلك التي ال تسمح بالنظر إلى ملك الجار إال بااللتفات إلى اليمن أو‬
‫ُكون زاوية مع حائط الملك الذي‬‫اليسار أو االنحناء إلى الخارج‪ ،‬ولذا فإنها تفترض أن حد ملك الجار ي ّ‬
‫توجد فيه الفتحات‪ ،‬أو وجود ملك على مسافة بعيدة من الفتحات فال يمكن رؤيته إال باالنحناء إلى‬
‫خارج تلك الفتحات‪.5‬‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 646‬المؤرخ في ‪ 11‬ديسمبر ‪ ، 2004‬يتعلق بالبناء المعدل والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،66‬لبنان‬
‫‪ -2‬المصلحة التقنية البلدية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪27‬‬
‫‪ -3‬راجع بلخير حمداني‪( ،‬القيود الخاصة بفتح المطالت والمناور في القانون المدني الجزائري والفقه االسالمي)‪،‬‬
‫مجلة العلوم االنسانية‪ ،‬المركز الجامعي علي كافي – تندوف‪ ،‬المجلد ‪ ،06‬العدد ‪ ،01‬جوان ‪ ،2022‬ص ‪9‬‬
‫‪ -4‬راجع ولد خصال محمد‪( ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة‪ -‬قيد المطالت والمناور وتطبيقاته المعاصرة)‪ ،‬مجلة‬
‫المنار للبحوث والدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس – المدية‪ ،‬العدد ‪،05‬‬
‫جوان ‪ ،2018‬ص ‪380‬‬
‫‪ -5‬راجع بلخير حمداني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪10-9‬‬

‫‪59‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬شروط المطل‪ :‬لما كان المطل المواجه هو أشد المطالت مضايقة للجار‪ ،‬يليه المطل المنحرف‬
‫بأقل درجة‪ ،‬فقد خص المشرع الجزائري كل من المطلين بشروط في المادتين ‪ 709‬و‪ 710‬منه‬
‫كاآلتي‪:‬‬
‫• شروط المطالت المواجهة‪ :‬قيّد المشرع الجار في المطالت المواجهة بمسافة مترين (‪ 2‬م) لفتح‬
‫مطل على عقار جاره من جهة في المادة ‪ 709‬من القانون المدني‪.1‬‬
‫ومن جهة أخرى بيّن كيفية قياس هذه المسافة‪ ،‬فاألصل طبقا للقانون المدني أن الجار ملزم بفتح‬
‫المطل على عقار جاره في حدود المسافة القانونية المسموح له بها‪ ،‬وهي مسافة المترين (‪ 2‬م)‪،‬‬
‫وبالنسبة لكيفية قياس هذه المسافة من حيث حدودها وكيفية ضبطها فقد جاءت المادة واضحة بضبطها‬
‫بداية عملية القياس ونهايتها في حالة ما إذا كان كال العقارين المتجاورين مبنيين‪ ،‬بحث تقاس المسافة‬
‫‪2‬‬
‫من ظهر الحائط الذي يوجد له مطل أو من الحافة الخارجية للشرفة أو من النتؤ‪.‬‬
‫فإذا كان المطل شرفة او نافذة مفتوحة في جدار من جدران المبنى‪ ،‬أخذ الخط الذي يتالقى فيه‬
‫الحائط مع األرض المقام عليها الحائط كبداية‪ ،‬وأخذ الخط الذي يفصل ما بين العقارين كنهاية‪ ،‬فإن‬
‫كانت المسافة بين خط البداية وخط النهاية مترين (‪ 2‬م) أو أكثر كان المطل المواجه مفتوحا في حدود‬
‫المسافة القانونية‪ ،‬وإن كانت هذه المسافة أقل من مترين كان المطل المواجه متجاوزا لحدود المسافة‬
‫القانونية‪.‬‬
‫أما إذا كان المطل المواجه شرفة أو غير ذلك كانت البداية هي حافة الشرفة أو غيرها‪ ،‬ونقطة‬
‫النهاية هي دائما الخط الفاصل ما بين العقارين‪ ،‬وإذا كان العقاران يفصل بينهما حائط مشترك‪ ،‬فالخط‬
‫‪3‬‬
‫الفاصل هو منتصف سمك الحائط‪.‬‬
‫• شروط المطالت المنحرفة‪ :‬أما بالنسبة للمطالت المنحرفة والتي تعتبر أقل مضايقة للجار‪ ،‬فقد‬
‫قيدت المادة ‪ 710‬من نفس القانون‪ 4‬الجار في المطالت المنحرفة بمسافة ستين سنتيمترا (‪ 60‬سم)‬
‫لفتح مطل على عقار الجار‪.‬‬
‫وتقاس مسافة الستين سنتيمترا (‪ 60‬سم) من طرف النافذة على الخط الفاصل بين العقارين‪ ،‬فإن‬
‫كانت ستين سنتيمترا (‪ 60‬سم) او أكثر‪ ،‬كانت المسافة قانونية‪ ،‬وإذا كانت أقل من ذلك فهي غير‬
‫قانونية‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 709‬من القانون المدني الجزائري‪" :‬ال يجوز للجار أن يكون له على جاره له مطل مواجه على‬
‫مسافة تقل عن مترين‪ ،‬وتقاس المسافة من ظهر الحائط الذي يوجد له المطل أو من الحافة الخارجية للشرفة‪ ،‬أو من‬
‫النتؤ‪ .‬وإذا كسب أحد بالتقادم الحق في مطل مواجه لملك الجار على مسافة ت قل عن مترين‪ ،‬فال يجوز لهذا الجار أن‬
‫يبني على مسافة تقل عن مترين تقاس بالطريقة السابق بيانها أعاله‪ ،‬وذلك على طول البناء الذي فتح فيه المطل"‬
‫‪ -2‬راجع بن حمود لطيفة‪ ،‬حوادق عصام‪( ،‬قيود الجوار بسبب تالصق األمالك العقارية)‪ ،‬مجلة التعمير والبناء‪،‬‬
‫جامعة ابن خلدون – تيارت‪ ،‬المجلد ‪ ،03‬العدد ‪ ،02‬جوان ‪ ،2019‬ص ص ‪77-76‬‬
‫‪ -3‬راجع ولد خصال محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪381‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 710‬من القانون المدني الجزائري‪" :‬ال يجوز أن يكون لجار على جاره مطل منحرف على مسافة‬
‫تقل عن ستين (‪ ) 60‬سنتيمترا منحرف المطل على أن هذا التحريم يبطل إذا كان هذا المطل المنحرف على العقار‬
‫المجاور هو في الوقت ذاته مطل مواجه للطريق العام"‬

‫‪60‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫وإذا كان الفاصل بي ن العقارين أرضا فضاء مشتركة كطريق خاص أو فناء أو ممر لالستعمال‬
‫المشترك‪ ،‬دخلت هذه األرض الفضاء كلها في حساب المسافة القانونية سواء للمطل المواجه أو المطل‬
‫المنحرف‪ ،‬فتحسب المسافة من المطل إلى آخر األرض المشتركة‪ ،‬حيث خط تالصق عقار الجار ال‬
‫إلى خط منتصف هذه األرض فقط‪.1‬‬
‫ويجدر القول أن هناك حاالت يجوز فيها فتح المطالت بنوعيها دون مراعاة المسافة التي يشترطها‬
‫القانون‪ ،‬وهي‪:‬‬
‫‪ -‬إذا كان المطل المنحرف مواجها في الوقت ذاته للطريق العام‪ ،‬وعليه فإن المالك إذا فتح مطال‬
‫مواجها للطريق العام‪ ،‬وكان المطلب يعد في الوقت ذاته مطال منحرفا بالنسبة لملك الجار‪ ،‬فإن فتح‬
‫المطل في هذه الحالة ال يتقيد بمسافة معينة من ملك الجار من أي جانب من جانبي المطل‪ ،‬ألن‬
‫الطريق العام مخصصة للمنفعة العامة‪ ،‬بما يمكن الجميع من االشتراك في االنتفاع به واالطالل عليه‬
‫خاصة‪.‬‬
‫‪ -‬األبواب ومداخل العقار‪ ،‬إذ ال تعد من قبيل المطالت‪ ،‬ألن الغرض منها ليس اإلطالل وإنما‬
‫الدخول إلى العقار والخروج منه‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان المطل ال يكشف من العقار المجاور إال حيطانا مسدودة‪ ،‬ما لم تنهدم هذه الحيطان‪ ،‬ال‬
‫خضع هنا لقيد المسافة‪ ،‬ألن الغرض من ترك المسافة هو منع النظر ولما كان ممتنعا أصال فال مبرر‬
‫‪2‬‬
‫للتقييد‪.‬‬
‫ووفق قاعدة الخاص يقيد العام‪ ،‬فإن ما تنص عليه المادة ‪ 3/21‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪-91‬‬
‫‪ 175‬تقيد المسافات المنصوص عليها في القانون المدني الجزائري‪ ،‬وذلك في العمارتين المتجاورتين‬
‫‪3‬‬
‫أين يجب أالّ تقل المسافة عن أربع أمتار (‪ 4‬م)‪.‬‬
‫‪ -2‬المناور‪:‬‬
‫‪ -‬تعريف المناور‪ :‬المقصود بالمناور في االصطالح القانوني "فتحات في الحائط يقصد منها مرور‬
‫الهواء ونفاذ الضوء‪ ،‬تعلو قاعدتها عن قامة االنسان المعتادة‪ ،‬بحيث ال يمكن االطالل منها على‬
‫‪4‬‬
‫األمالك المجاورة"‪.‬‬
‫‪ -‬شروط المناور‪ :‬تناولت المادة ‪ 711‬من القانون المدني الجزائري‪ 5‬شروط المناور بطريقة‬
‫مغايرة تماما للمطالت التي تم تقييدها بمسافة مترين (‪ 2‬م) وستين سنتيمترا (‪ 60‬سم) حسب نوعها‪،‬‬
‫إذ أن القيد في المناور هو في االرتفاع ال في المسافة‪ ،‬فال يشترط لفتحها أن يترك المالك أية مسافة‬
‫كما هو الشأن بالنسبة للمطالت‪ ،‬غير أنه يجب أن تفتح على ارتفاع ال يقل عن المترين (‪ 2‬م) من‬

‫‪ -1‬راجع ولد خصال محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪383‬‬

‫‪ -2‬راجع بلخير حمداني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪12-11‬‬
‫‪ -3‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪12‬‬
‫‪ -4‬راجع بن حمود لطيفة‪ ،‬حوادق عصام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪80‬‬
‫‪ - 5‬أنظر المادة ‪ 711‬من القانون المدني الجزائري‪" :‬ال تشترك أية مسافة لفتح المناور‪ ،‬التي تقام من ارتفاع مترين‬
‫من أرض الغرفة التي يراد إنارتها‪.‬‬
‫وال يقصد بها اال مرور الهواء ونفاذ النور‪ ،‬دون أن يمكن االطالع منها على العقار المجاور"‬

‫‪61‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫أرض الغرفة المراد إنارتها وتهويتها‪ ،‬وهو االرتفاع الذي قدر المشرع الجزائري أنه يفيد المالك من‬
‫جهة وال يؤذي الجار من جهة أخرى‪ ،‬والعبرة بتوافر االرتفاع القانوني من ناحية أرض المالك الذي‬
‫الم ْنور بصرف النظر عن مستوى ارتفاع األمالك المجاورة‪ .‬وعلى ذلك فإن للمالك فتح منور في‬ ‫فتح ِ‬
‫الحائط الذي يبنيه على الحد الفاصل بينه وبين جاره دون أن يترك أية مسافة ما دام أنه التزم أحكام‬
‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 711‬سالفة الذكر‪ ،‬فجعل قاعدة المنور على ارتفاع مترين (‪ 2‬م) فأكثر من أرض الغرفة‪.‬‬
‫ان فتحها قصد إساءة‬ ‫إال أنه نشير إلى عدم إمكانية ت عسف المالك في استعمال المناور‪ ،‬إذ‬
‫المخلفات على األمالك‬ ‫استعمالها كان يعتلي شيء ليطل منها على ملك الجار‪ ،‬أو اعتياده إلقاء بعض‬
‫والغرض الذي قصده‬ ‫المجاورة‪ ،‬وأساس النظر هنا أن هذا االستعمال غير مشروع‪ ،‬وال يتفق‬
‫االستطاعة أو محاولة‬ ‫المشرع‪ ،‬فقد قصر االنتفاع بالمناو ر على مرور الهواء ونفاذ النور دون‬
‫اإلطالل منها على عقار الجار المالصق‪.2‬‬
‫ج‪ -‬تعلية المستويات أو الطوابق دون ترخيص‪ :‬فيما يخص شرط احترام تعلية المستويات أو‬
‫الطوابق ‪ ،Surélévation de niveaux ou d'étages‬فنقصد به طبقات ومستويات الهيكل‬
‫المعماري للبناية المكونة من عدة طوابق‪ ،‬ومجملها يشكل علو البناية‪.‬‬
‫بالرغم من أن حق الملكية العقارية يمنح للباني حق التعلية في عقاره‪ ،‬إال أن المشرع الجزائري‬
‫أقر في القانون رقم ‪ 29-90‬المتضمن قانون التهيئة والتعمير قيدا على حق تعلية المستويات أو‬
‫الطوابق‪ ،‬وذلك في المادة ‪ 06‬منه التي نصت على عدم إمكانية تجاوز علو البنايات في األجزاء‬
‫المعمرة من البلدية متوسط علو البنايات المجاورة‪ ،‬وإذا وجدت بناءات على حافة الطريق العمومي‬
‫فإن علوها ال يمكن أن يتعدى المسافة المحسوبة أفقيا بين كل نقطة منها وبين أقرب نقطة من‬
‫‪3‬‬
‫التصفيف المقابل من البناءات‪.‬‬
‫ونصت المادة ‪ 28‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬على أن كل أشغال البناء التي تقع في‬
‫المناطق العامرة‪ ،‬يجب أن تحترم الحد األدنى من القواعد الخاصة التي تحددها القوانين والتنظيمات‪،‬‬
‫علو البنايات المجاورة في األجزاء المع ّمرة‪ ،‬أما فيما‬‫حيث أنه ال بد أالّ يتجاوز معدل علوها معدل ّ‬
‫يخص البنايات التي تقع خارج دائرة األجزاء المعمرة‪ ،‬فيستوجب انسجام البنايات مع محيطها‪ ،‬كأن‬
‫‪4‬‬
‫يتم تشييد ناطحة سحاب في قرية صغيرة ال تتجاوز أبنيتها علو الطابقين أو ثالث‪.‬‬
‫وبالنسبة لألراضي الفالحية‪ ،‬فقد حدد القرار الوزاري المشترك بين وزير السكن ووزير الفالحة‬
‫الصادر بتاريخ ‪ 13‬سبتمبر ‪ 1992‬المتعلق بحقوق البناء المطبقة على األراضي الواقعة خارج‬
‫المناطق العمرانية للبلدية ارتفاع البناء المقام على األراضي الفالحية‪ 5،‬أين راعى في ذلك القوام‬

‫‪ -1‬راجع بلخير حمداني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪14‬‬

‫‪ -2‬راجع بن حمود لطيفة‪ ،‬حوادق عصام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪82‬‬
‫‪ -3‬راجع عربي باي يزيد‪ ،‬استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير‪( ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة دكتوراه‬
‫العلوم في الحقوق)‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر –‬
‫باتنة‪ ،2015-2014 ،‬ص ‪44‬‬
‫‪ -4‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪58‬‬
‫‪ -5‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 13‬سبتمبر ‪ ،1992‬يتعلق بحقوق البناء المطبقة على األراضي الواقعة‬
‫خارج المناطق العمرانية للبلديات‪ ،‬صادر عن وزير السكن ووزير الفالحية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،86‬متمم بالقرار‬
‫الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ ،2015‬جريدة رسمية عدد ‪ 03‬لسنة ‪.2016‬‬

‫‪62‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫التقني لهذه األخيرة‪ ،‬فقد حددها بموجب المادة ‪ 2/01‬منه بأالّ ي جوز أن يفوق علو هذه البنايات تسعة‬
‫أمتار (‪ 9‬متر)‪ ،‬تقاس من أية نقطة من األرض‪.1‬‬
‫ومنه يمكن القول أن تحديد الحد األقصى لتعلية البنايات يكون وفق العوامل التالية‪:‬‬
‫‪ -‬السالمة واألمن‪ ،‬حيث يتم تحديد ارتفاع المبنى بحيث يكون آمنا ويتوافق مع المعايير الهندسية‬
‫الالزمة لتحمل األحمال المتراكمة‪،‬‬
‫‪ -‬البيئة المحيطة‪ ،‬حيث يتم النظر في التأثير الذي سيحدثه البناء على المناطق المجاورة وعلى البيئة‬
‫المحيطة بالمبنى‪،‬‬
‫‪ -‬استخدام المبنى‪ ،‬حيث يتم تحديد ارتفاع المبنى بنا ًء على االستخدام المقصود للمبنى‪ ،‬مثل السكن‬
‫أو العمل أو االستخدام التجاري‪.‬‬
‫د‪ -‬تجاوز مساحة شغل األراضي‪ :‬نقصد بمساحة شغل األراضي ‪ Emprise au sol‬اإلسقاط‬
‫رأسي لحجم البناء‪ ،‬والذي يتم قياسه من الحائط الخارجي للبناء وبالتالي يأخذ في عين االعتبار سمك‬
‫الجدران‪ ،‬عكس مساحة األرضية التي يتم قياسها على الحائط الداخلي للواجهات‪.‬‬
‫وبمعنى آخر تمثل مساحة شغل األراضي المساحة المسموحة للبناء‪ ،‬والتي يمكن حسابها وفق‬
‫متغير‪ 2.‬يتمثل هذا األخير في معامل شغل األراضي ‪ COS‬اختصارا لـ" ‪Coefficient‬‬
‫‪ "d'Occupation des Sols‬وهو المقياس الذي يستخدم في التخطيط العمراني والبناء لتحديد‬
‫الحد األدنى واألقصى للمساحة التي يمكن بناءها على األرض مقارنة بمساحة األرض اإلجمالية‪،‬‬
‫‪3 2‬‬
‫والتي تقاس بوحدة المتر مربع (م )‪.‬‬
‫وعليه فإن مساحة شغل األراضي تقايس وفق متغير معامل شغل األراضي كاآلتي‪:‬‬
‫مساحة شغل األراضي = مساحة قطعة األرض × معامل شغل األرض‬

‫‪ -1‬راجع خولة عواد‪( ،‬األحكام القانونية لرخصة البناء في األراضي الفالحية)‪ ،‬مجلة العلوم القانونية والسياسية‪،‬‬
‫جامعة الشهيد ح ّمة لخضر ‪ -‬الوادي‪ ،‬المجلد ‪ ،10‬العدد ‪ ،02‬سبتمبر ‪ ،2019‬ص ‪.778‬‬
‫‪2 -L'emprise au sol est la projection verticale du volume d'une construction.‬‬

‫‪Il est donc à noter que, contrairement à la surface de plancher qui se mesure au‬‬
‫‪nu intérieur des murs de façades, l'emprise au sol se mesure au nu extérieur et‬‬
‫‪prend donc en compte l'épaisseur des murs.‬‬
‫‪L'emprise au sol vient compléter la surface de plancher dans les démarches‬‬
‫‪d'urbanisme et permet de savoir à quelle autorisation (permis de construire ou‬‬
‫‪déclaration préalable principalement). Elle sert également à calculer le seuil au-‬‬
‫‪delà duquel un projet doit être réalisé par un architecte. Mais avec une variante.‬‬
‫راجع ‪ ،L'emprise au sol d'une construction‬دون تاريخ نشر‪( ،‬عن موقع – ‪moinsde170‬‬
‫‪ ،)Votre permis de construire en ligne‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-05-02‬ســا ‪،13:08‬‬
‫‪http://www.moinsde170.com/index.htm‬‬
‫‪3-Aux termes de la législation urbaine en Algérie1 le (coefficient d’occupation du‬‬

‫‪sol) définit la quantité minimale et maximale de construction autorisée exprimée‬‬

‫‪en mètre carré (m2).‬‬
‫وراجع‬
‫‪S. HATTAB et M. ZIANE, (LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL COS ET‬‬
‫‪LA PROMOTION DES TECHNIQUES MODERNES DE LA GESTION URBAINE -‬‬
‫‪CAS DE LA VILLE D’ALGER), Revue courrier du savoir, Université Mohamed‬‬
‫‪Khider - Biskra, N° 06, Juin 2003, P. 30‬‬

‫‪63‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫فلو افترضنا أننا بصدد تشييد بناء في قطة أرض مساحتها (‪ 500‬م‪ ،)2‬وأن معامل شغل األرض‬
‫في المنطقة التي توجد فيها األرضية يساوي (‪ ،)%30‬فإنه وفق المعادلة السابقة تساوي مساحة شغل‬
‫األرض (‪ 150‬م‪.)2‬‬
‫‪30‬‬
‫= ‪150‬‬ ‫‪× 500‬‬
‫‪100‬‬
‫‪1/‬‬
‫وعليه‪ ،‬يمكن القول أن أي خروج ومخالفة للشروط األربعة (‪ )4‬المنصوص عليها في المادة ‪04‬‬
‫من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بما يخالف احترام القواعد العامة للتعمير‪ ،‬ينتج عنه إخراج البناية‬
‫غير المطابقة من نطاق التسوية وفق هذا المرسوم‪.‬‬
‫عرفت المادة ‪ 02‬من المرسوم‬ ‫ثانيا‪ -‬احترام معايير البناء واألمن السيما في المناطق الزلزالية‪ّ :‬‬
‫التنفيذي رقم ‪ 55-22‬معايير البناء واألمن بأنها "مجموع الحقوق والواجبات القانونية والتقنية التي‬
‫تسمح بضمان احترام قواعد البناء في مجال استقرار وأمن المشروع ضد كل أنواع األخطار‬
‫المحتملة"‪.‬‬
‫إن مفهوم األمن العمومي يحتمل معاني كثيرة بعضها يندرج ضمن البناءات التي تؤثر على‬
‫الصحة العامة وتؤدي إلى التلوث البيئي‪ ،‬ومعاني أخرى تتعلق بما فسره المشرع الجزائري بالبناءات‬
‫التي تتأثر بسبب موقعها أو حجمها بطبيعة األرضية التي تكون معرضة لألخطار الطبيعية مثل‬
‫‪1‬‬
‫الفيضانات وانخفاض التربة وانزالقها والزالزل والجرف‪.‬‬
‫إذ أ ّكدت المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬على أنه "إذا كانت البناءات من طبيعتها‬
‫أن تمس بالسالمة أو باألمن العمومي من جراء موقعها أو حجمها أو استعمالها‪ ،‬يمكن رفض رخصة‬
‫البناء أو رخصة تجزئة االرض من أجل البناء أو منحه شريطة احترام االحكام الخاصة الواردة في‬
‫القوانين والتنظيمات المعمول بها"‪ .‬إضافة للمادة ‪ 03‬التي تليها التي نصت على أنه "إذا كانت البناء‬
‫أو التهيئة مقررة في أرضية معرضة لألخطار الطبيعية مثل الفيضانات واالنجراف وانخفاض التربة‬
‫وانزالقها والزلزال والجرف‪ ،‬يمكن رفض رخصة البناء أو التجزئة أو منحها بالشروط الخاصة التي‬
‫تتطلبها القوانين والتنظيمات المعمول بها"‪ 2،‬وجاءت هذه الشروط بوجوب احترام قواعد البناء‬
‫المطبقة على هذه المناطق وذلك بعد تقديم دراسة المصالح المختصة‪ ،‬وهو ما أكده القانون رقم ‪-04‬‬
‫‪ 20‬المتعلق بالوقاية من األخطار الكبرى‪.3‬‬
‫إذ جاء القانون رقم ‪ 20-04‬كي يتكفل بترتيبات الوقاية من األخطار الكبرى المحددة وفق المادة‬
‫‪ 10‬منه في عدة أخطار أولها الزالزل واألخطار الجيولوجية‪ .‬كما نصت المادة ‪ 23‬من نفس القانون‬
‫على أنه يمنع إعادة البناء لبناءات أو منشآت تهدمت كليا أو جزئيا بفعل خطر زلزالي و‪/‬أو جيولوجي‬
‫إال بعد إجراء خاص للمراقبة‪ ،‬يهدف إلى التأكد من أسباب االنهيار الكلي أو الجزئي‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع قندوز فاطمة الزهراء‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪93‬‬

‫‪ - 2‬راجع لمين لعريط ‪ ،‬اآلليات القانونية لحماية البنايات من خطر االنهيار في الجزائر‪( ،‬رسالة لنيل شهادة دكتوراه‬
‫علوم)‪ ،‬تخصص القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،2018-2017 ،1‬ص ‪57‬‬
‫وراجع حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪11‬‬
‫وراجع إقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪108-107‬‬
‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 20-04‬المؤرخ في ‪ 25‬ديسمبر ‪ ، 2004‬يتعلق بالوقاية من األخطار الكبرى وتسيير الكوارث في‬
‫إطار التنمية المستدامة‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪84‬‬

‫‪64‬‬
‫ــــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪1‬‬
‫فنصت المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪ 29-90‬المعدلة بموجب المادة ‪ 04‬من القانون رقم ‪05-04‬‬
‫على أنه تحدد األراضي المعرضة لألخطار الناتجة عن الكوارث الطبيعية أو تلك المعرضة لالنزالق‬
‫عند إعداد ألدوات التهيئة والتعمير‪ ،‬وتخضع إلجراءات تحديد أو منع البناء التي يتم تحديدها عن‬
‫طريق التنظيم‪ .‬و تعرف وتصنف المناطق المعرضة للزلزال حسب درجة الخطورة‪ ،‬وتحدد قواعد‬
‫البناء في هذه المناطق عن طريق التنظيم‪.‬‬
‫وعليه فإن أي بناء مخالف لهذه األحكام حتما سيخرج من دائرة التسوية في إطار أحكام المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المتضمن تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلّمة‪.‬‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 05-04‬المؤرخ في ‪ 14‬أوت ‪ ، 2004‬يعدل ويتمم القانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪،‬‬
‫جريدة رسمية عدد ‪51‬‬

‫‪65‬‬
‫ــماهية تسوية البنايات غـيـر المطابقة لرخصة البناء‬ ‫الفصل األول ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬

‫خالصة الفصل األول‬

‫من خالل دراستنا للفصل األول المتضمن ماهية تسوية البنايات غير المطابقة‪ ،‬يتبين لنا أن هذه‬
‫األخيرة هي صورة من صور البناء غير الشرعي وبمصطلح آخر البناء غير القانوني الذي يهدد‬
‫استقرار النظام العام العمراني‪ ،‬والبناء غير المطابق هو البناء المتمم أو غير المتمم الذي تم تشييده‬
‫وفق رخصة بناء إال أنه خالف أحكامها ومواصفتها‪.‬‬
‫شهدت ظاهرة البنايات غير المطابقة اتساع رقعة انتشارها أرجاء الدولة الجزائرية‪ ،‬وأن هذا‬
‫االنتشار أحاطت به مالبسات راجعة ألسباب كثيرة ومتنوعة‪ ،‬تأرجحت بين أسباب عامة غير مباشرة‬
‫في تنامي هذه الظاهرة ممثلة في عدة أسباب اجتماعية‪ ،‬اقتصادية‪ ،‬سياسية أمنية‪ ،‬ثقافية‪ ،‬وترقوية‪،‬‬
‫وأخرى خاصة لها عالقة مباشرة به منها ما يتعلق برخصة البناء التي تمت مخالفة أحكامها‪ ،‬ومنها ما‬
‫يتعلق بالمخططات الهندسة‪ ،‬وأيضا القدرة المالية للمواطنين‪ ،‬إضافة ألسباب أخرى متعلقة بتنفيذ البناء‬
‫وتشييده‪ .‬كما جاور هذا االنتشار تداعيات سلبية عديدة مست المستويات العمرانية والحضرية‪،‬‬
‫االقتصادية‪ ،‬وحتى االجتماعية والثقافية ‪ ،‬ما دعى بالمشرع الجزائري أن يعجل في احتواء هذه‬
‫الظاهرة وإيجاد حل لها يسمح بالقضاء على البنايات غير القانونية وغير المطابقة‪ ،‬أين تجلى ذلك في‬
‫إصداره جملة من النصوص القانونية ذات الصلة ابتداء من تاريخ ‪ 1985‬إلى تاريخ ‪ 2022‬عبر آلية‬
‫التسوية أو تحقيق المطابقة‪.‬‬
‫إن التسوية القانونية هي آلية تتضمن مجموعة من اإلجراءات الواجب احترامها لتسوية وضعية‬
‫البنايات غير القانونية المتممة وغير المتممة‪ ،‬من حيث الملكية العقارية والوضعية العمرانية للبناية‪،‬‬
‫والتي تتوج في األخير بتسليم وثيقة إدارية تثبت المطبقة‪ .‬وتضمن المشرع الجزائري هذه اآللية في‬
‫عدة نصوص قانونية سابقة للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬التضمن تسوية البنايات غير المطابقة‬
‫لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬أين اشتركت في مجملها بفشلها في تحقيق الهدف المرجو منها‪ ،‬الشيء الذي‬
‫ساهم في بقاء ظاهرة البناء غير القانوني التي أثرت على النمط والنسق العمراني للمدن الجزائرية‪،‬‬
‫وهذا راجع لعدة أسباب تختلف باختالف هذه النصوص وإجراءات التسوية التي تضمنتها‪ ،‬ما أدى‬
‫بالمشرع إلى محاولة تجاوز هذه األسباب وعدم تكرارها في آخر نص قانوني تضمن التسوية‪ ،‬والذي‬
‫حاول من خالله التخفيف وتبسيط إجراءاتها والتقليص من آجال العملية‪.‬‬
‫إن عملية التسوية وتحقيق المطابقة وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬ال تنطبق على جميع‬
‫البنايات‪ ،‬فقد تضمن المرسوم نطاقا للبنايات المعنية بأحكامه ممثلة في البنايات المنجزة وغير المنجزة‬
‫التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها‪ ،‬والتي تستجيب وتحترم القواعد العامة للتعمير فيما يخص‬
‫التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية‪ ،‬الفتحات على الواجهات‪ ،‬تعلية المستويات أو الطوابق‪،‬‬
‫مساحة شغل األراضي‪ ،‬إضافة لمعايير البناء واألمن‪ ،‬ال سيما في المناطق الزلزالية‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫الفصل الثاني‬
‫أحكام تسوية البنايات غير‬
‫المطابقة لرخصة البناء وفق‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫تقتضي التسوية بطبيعة الحال وجود مخالفة‪ ،‬وجاء المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المتضمن‬
‫تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة بتحديد للمخالفات محل تحقيق المطابقة القابلة‬
‫للتسوية ‪ ،‬والتي تكون محل عقوبة دفع الغرامة‪ ،‬كما حدد المخالفات غير القابلة للتسوية التي تكون‬
‫محل عقوبة على عاتق صاحب الطلب دون دفعه ألي غرامة‪ .‬وألن طريقة تسوية المخالفات القابلة‬
‫لذلك وفق ذات المرسوم تكون بنظام الغرامات مثلها سلف ذكره‪ ،‬فقد حدد المشرع أيضا كيفية تقدير‬
‫هذه الغرامات حسب طبيعة المخالفة المرتكبة ونوع البناية‪.‬‬
‫وتمر التسوية وفق هذا المرسوم بعدّة مراحل‪ ،‬أولها وأهمها طلب التسوية ومطابقة البناية المعنية‪،‬‬
‫والذي يم ّك ن المخالف من االستفادة من رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية أو شهادة المطابقة‬
‫على سبيل التسوية ‪ ،‬ويتم هذا الطلب وفق كيفيات وإجراءات محددة‪ ،‬ليختتم في األخير بالبت فيه فيُت ّخذ‬
‫بخصوصه قرارا يتضمن رأيا بالم وافقة أو الموافقة المصحوبة بتحفظات أو رأيا بالرفض‪ .‬هذا األخير‬
‫يكون قابال للطعن إما بالتظلم اإلداري أو الطعن أمام القضاء‪.‬‬
‫وقصد اإلحاطة ب أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،55-22‬نتناول أوال أحكام طلب تسوية مخالفات البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪ ،‬ثم اآلثار‬
‫المترتبة عنه‪ .‬وذلك في مبحثين تباعا‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬طلب تسوية مخالفات البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة على طلب تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪.‬‬

‫‪68‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المبحث األول‪ :‬طلب تسوية مخالفات البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪.‬‬
‫إن طلب رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية يقتضي معرفة المخالفات‬
‫العمراني التي أدت بأصحاب طلبات التسوية القيام بهذه األخيرة‪ ،‬إذ ال مجال للتسوية إال بوجود‬
‫وتحقق هذه المخالفات‪.‬‬
‫وعليه وجب التعرف أو ال على طبيعة هذه المخالفات التي تستوجب التسوية وكذا تقدير غرامات‬
‫تسويتها (المطلب األول)‪ ،‬ثم طلبات رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‬
‫وكيفيات معالجتها ودراستها (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬طبيعة المخالفات وتقدير غرامات تسويتها وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫جاء المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بتحديد للمخالفات محل التسوية وفق هذا المرسوم والقابلة‬
‫لذلك‪ ،‬والتي تكون محل عقوبة دفع الغرامة‪ ،‬وفي نفس الوقت حدد المخالفات غير القابلة للتسوية‬
‫واآلثار المترتبة عنها (الفرع األول)‪ ،‬وألن طريقة تسوية المخالفات القابلة للتسوية وفق المرسوم‬
‫السابق تكون بنظام الغرامات مثلها سلف ذكره‪ ،‬فقد حدد المشرع أيضا كيفية تقدير هذه الغرامات‬
‫حسب طبيعة المخالفة المرتكبة ونوع البناية (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬وضعية المخالفات الواردة ضمن المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫تضمن المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬ضمن المواد من ‪ 14‬إلى ‪ 17‬منه جملة من المخالفات التي‬
‫سعى المشرع في إصداره لهذا المرسوم إلى تسويتها ونقلها من نطاق المخالفة إلى النطاق القانوني‬
‫أين نص عليها ضمن الفقرات األولى للمواد سالفة الذكر (أوال)‪ ،‬إال أنه ال يمكن بطبيعة الحال تسوية‬
‫جميع المخالفات‪ ،‬وعليه فقد نص في الفقرات الثانية لذات المواد على المخالفات غير القابلة للتسوية‬
‫(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬المخالفات القابلة للتسوية‪ :‬جاء تحديد المخالفات القابلة للتسوية ضمن (الفقرات األولى‬
‫للمواد من ‪ 14‬إلى ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 1)55-22‬أين تم حصرها في أربع (‪ )4‬مخالفات‪.‬‬
‫أ‪ -‬التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية‪ :‬يقصد بمخالفة التعدي على مساحة التراجع داخل‬
‫الملكية مثلما سلف شرحه سابقا‪ ،‬التعدي على تلك المساحات التابعة للملكية الخاصة التي تم التراجع‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 1/14‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بالتعدي على‪:‬‬
‫مساحة التراجع داخل الملكية فإنها قابلة للتسوية ويتم تقدير الغرامة حسب المساحة التي تم التعدي عليها وحسب‬
‫استعمال البناية"‪،‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 1/15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بالفتحات‪:‬‬
‫على الواجهات المنجزة وغير المنصوص عليها في رخصة البناء المسلمة والتي ال تمس بالجوار بالمجابهة‬
‫المباشرة‪ ،‬تكون قابلة للتسوية مع دفع غرام ة لكل واجهة معنية وحسب استعمال البناية"‪،‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 1/16‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بطوابق مضـافة‪:‬‬
‫غير منصوص عليها في رخصة البناء المسلمة وال تخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ ،‬فإنها تكون‬
‫قابلة للتسوية ويتم تقدير الغرامة حسب المساحات المضافة وحسب استعمال البناية"‪،‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 1/17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بتجاوز مساحة شغل األراضي‪:‬‬
‫التي ال تخل بالقواعد العامة للتعمير‪ ،‬ال سيما الجوار ومعايير البناء واألمن‪ ،‬فإنها تكون قابلة للتسوية وتقدر الغرامة‬
‫حسب المساحة المضافة وحسب استعمال البناية"‪.‬‬

‫‪69‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫عنها‪ ،‬أي عدم استغاللها في مخططات رخصة البناء لسبب ما‪ ،‬ثم بعد مدة تم استغاللها لكن جاء هذا‬
‫‪1‬‬
‫االستغالل مخالفا للحدود واألحكام المقررة في رخصة البناء المسلمة‪.‬‬
‫تكون هذه المخالفة قابلة للتسوية مقابل دفع غرامة محددة حسب المساحة التي تم التعدي عليها‪،‬‬
‫وحسب استعمال البناية‪.2‬‬
‫ب‪ -‬الفتحات على الواجهات المنجزة التي ال تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة‪ :‬حدد القانون‬
‫المدني الجزائري الفاتحات على الواجهات في شكلين‪ ،‬فإذا كان المقصود بها مجرد النظر اعتبرت‬
‫مطالت‪ ،‬أما إذا كان المقصود بها التهوية واإلضافة فتسمى بالمناور‪ 3.‬في حين حدد المنشور رقم ‪01‬‬
‫المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ 2022‬والمتعلق بتطبيق تدابير وأحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫الفتحات على الواجهات في شكل نوافذ وشرفات‪ ،‬وهو نفس توجه المشرع الجزائري في القانون‬
‫المدني باختالف المصطلحات فقط‪.4‬‬
‫واشترطت المادة ‪ 1/15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬في مخالفة الفتحات على الواجهات أن‬
‫تكون هذه األخيرة منجزة‪ ،‬وأن تكون غير منصوص عليها في رخصة البناء المسلّمة‪ ،‬أي تم تشييدها‬
‫خارج أحكام هذه األخيرة‪ ،‬إضافة إلى عدم مساسها بالجوار بالمجابهة المباشرة‪ ،‬أي ال تسمح بالنظر‬
‫مباشرة وفي خط مستقيم إلى ملك الجار دون الحاجة إلى االنحناء إلى خارجها أو إلى االلتفات يمينا‬
‫أو يسارا‪ ،‬وهو ما يُفهم من خالل تعريف المطالت المواجهة‪.5‬‬
‫وتكون هذه المخالفة محل تسوية مقابل دفع غرامة جزافية لكل واجهة معنية‪ ،‬وحسب استعمال‬
‫وطبيعة البناية‪.6‬‬
‫ج‪ -‬طوبق مضافة ال تخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ :‬عند إضافة طوابق في‬
‫البناء المرجو تسوية وضعيته بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬غير منصوص عليها في رخصة البناء‬
‫المسلمة‪ ،‬كأن تنص هذه األخيرة على أن الحد األقصى للبناء هو طابق أرضي إضافة لطابق آخر‬
‫)‪ (R+1‬ليقوم صاحب البناية بتجسيد البناء بإضافة طابق إضافة أو أكثر فوق ما نصت عليه رخصة‬
‫البناء المسلمة له )‪ ،(R+2..‬وأالّ تخل هذه الطوابق المضافة بالقواعد العامة للتعمير ومعايير األمن‬
‫‪7‬‬
‫والبناء‪ ،‬فإنها تكون قابلة للتسوية مقابل غرامة تقدر حسب المساحات المضافة‪ ،‬استعمال البناية‪.‬‬
‫د‪ -‬تجاوز مساحة شغل األراضي التي ال تخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ :‬عند‬
‫تجاوز مساحة شغل األرض الممثلة في المساحة المسموحة للبناء مثلما سلف شرحها سابقا‪ 8،‬بشرط‬

‫‪ -1‬المصلحة التقنية البلدية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪27‬‬
‫‪ - 2‬أنظر المادة ‪ 1/14‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -3‬راجع بلخير حمداني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪9‬‬
‫‪ -4‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪10‬‬
‫‪ -5‬راجع بلخير حمداني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪9‬‬
‫‪ -6‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪10‬‬
‫‪ -7‬أنظر المادة ‪ 1/16‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪8- L'emrise au sol d'une construction, Op. cit‬‬

‫‪70‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫أن يكون التجاوز داخل الملكية‪ 1،‬وأالّ يخل بالقواعد العامة للتعمير‪ ،‬السيما الجوار ومعايير البناء‬
‫واألمن‪ ،‬فإنها تكون قابلة للتسوية بغرامة تحدد حسب المساحة المضافة وحسب استعمال البناية‪.2‬‬
‫ويمكن تلخيص وشمل جميع المخالفات القابلة للتسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬في‬
‫جدول‪ 3‬كاآلتي‪:‬‬

‫اإلجـــــــــــــراء‬ ‫المخالفــــــــــة‬

‫‪ -‬قابل للتسوية مقابل دفع غرامة‪ ،‬حسب‬

‫المساحة التي تم التعدي عليها وحسب عدد‬ ‫‪ -‬التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية‬
‫الواجهات المعدلة‬

‫‪ -‬الفتحات على الواجهات (النوافذ ‪ /‬الشرفات)‬

‫المنجزة غير المنصوص عليها في رخصة ‪ -‬قابل للتسوية مقابل دفع غرامة جزافية لكل‬
‫البناء المسلمة‪ ،‬والتي ال تمس بالجوار بالمجابهة واجهة‪ ،‬حسب طبيعة البناية‬
‫المباشرة‬

‫‪ -‬إضافة طوابق غير منصوص عليها في ‪ -‬قابل للتسوية مقابل دفع غرامة‪ ،‬حسب‬
‫رخصة البناء المسلمة‪ ،‬وال تخل بالقواعد العامة المساحات المضافة وحسب استعمال البناية‬
‫للتعمير ال سيما بالجوار ومعايير البناء واألمن وحسب عدد الواجهات المعدلة‬

‫‪ -‬تجاوز مساحة شغل األراضي التي ال تخل ‪ -‬قابل للتسوية مقابل دفع غرامة حسب‬
‫بالقواعد العامة للتعمير السيما الجوار ومعايير المساحات المضافة واستعمال البناية وحسب‬
‫عدد الواجهات المعدلة‬ ‫البناء واألمن‬

‫ثانيا‪ -‬المخالفات غير القابلة للتسوية‪ :‬جاء تحديد المخالفات غير القابلة للتسوية هي األخرى‬
‫ضمن الفقرات الثانية للمواد من ‪ 14‬إلى ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 455-22‬أين تم حصرها في‬
‫أربع (‪ )4‬مخالفات أيضا‪.‬‬

‫‪ - 1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪11‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 1/17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -3‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪11-10‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 2/14‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بالتعدي على‪:‬‬
‫• المساحة الخارجية التابعة للغير عمومي أو خاص فإنها تكون غير قابلة للتسوية ويجب أن تكون موضوع الهدم‬
‫الذي يشكل العقوبة المفروضة"‪،‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 2/15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بالفتحات‪:‬‬

‫‪71‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫أ‪ -‬التعدي على المساحة الخارجية التابعة للغير‪ :‬عند ارتكاب التعدي على المساحة الخارجية‬
‫التابعة للغير عموميا كان أو خاص‪ ،‬فإنها تكون غير قابلة للتسوية‪ ،‬ويتم هدمها على عاتق صاحب‬
‫‪1‬‬
‫طلب التسوية‪ ،‬ويكون الهدم في الجزء المضاف على المساحة التابعة للغير بدون دفع أي غرامة‪.‬‬
‫ونقصد بالتعدي على المساحة الخارجية التابعة للغير العمومي‪ ،‬التعدي على ملك من األمالك‬
‫الوطنية التي تشمل وفق المادة ‪ 02‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المتضمن قانون األمالك الوطنية مجموع‬
‫األمالك والحقوق المنقولة والعقارية التي تحوزها الدولة وجماعتها اإلقليمية في شكل ملكية عامة أو‬
‫خاصة‪ .‬وتتكون من األمالك العمومية والخاصة التابعة للدولة‪ ،‬األمالك العمومية والخاصة التابعة‬
‫للوالية‪ ،‬األمالك العمومية والخاصة التابعة للبلدية‪ .‬وهو نفس التعريف الذي تبناه المشرع ضمن‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 25-90‬المتضمن قانون التوجيه العقاري‪.‬‬
‫أما التعدي على المساحة الخارجية التابعة للغير الخاص‪ ،‬فالمقصود بها التعدي على ملك خاص‬
‫والذي نظمته المواد ‪ 674‬وما يليها من القانون المدني إضافة للقانون رقم ‪ 25-90‬المتضمن قانون‬
‫التوجيه العقاري‪ ،‬أين يقسم ألربع (‪ )4‬أنواع‪ :‬ملكية تامة يستجمع فيها المالك السلطات الثالث من حق‬
‫االستعمال واالستغالل والتصرف‪ ،‬وملكية مجزأة التي تنازل فيها المالك عن بعض الحقوق السابقة‬
‫لفائدة الغير كتنازله عن حقه في االستعمال أو االستغالل فيقبى له عندئذ ملكية الرقبة‪ ،‬وملكية مشاعة‬
‫التي يتعدد فيها المالكون بدون أن تحدد حصص كل واحد منهم‪ ،‬وأخيرا الملكية المشتركة التي تكون‬
‫ملكية العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية فيها مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص تشمل كل‬
‫واحدة منها على جزء خاص ونصيب في األجزاء المشتركة كما هو الحال بالنسبة لألجزاء المشتركة‬
‫في العمارات كاألسطح وممرات الدخول والدرج والمصاعد‪.3‬‬
‫ومنه فأي تعدي على المساحة الخارجية التابعة لملك وطني عام أو ملك وطني خاص‪ ،‬أو ملك‬
‫خاص للغير سواء كان تاما‪ ،‬مجزأ‪ ،‬مشاعا‪ ،‬أو مشتركا‪ ،‬سيخرج البناية المخالفة من دائرة التسوية‬
‫وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬ويترتب عنه الهدم على عاتق صاحب الطلب للجزء المضاف‬
‫على المساحة التابعة للغير دون دفع غرامة‪.‬‬

‫على الواجهات المنجزة وغير المنصوص عليها في رخصة البناء المسلّمة والتي تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة‪،‬‬
‫تكون غير قابلة للتسوية‪ ،‬ويجب أن تكون موضوع الغلق الذي يُشكل العقوبة المفروضة"‪،‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 2/16‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بطوابق مضـافة‪:‬‬
‫غير منصوص عليها في رخصة ال بناء المسلمة وتخل بالقواعد العامة للتعمير‪ ،‬ال سيما الجوار‪ ،‬ومعايير البناء‬
‫واألمن‪ ،‬فإنها تكون غير قابلة للتسوية‪ ،‬ويجب أن تكون موضوع الهدم الذي يُشكل العقوبة المفروضة"‪،‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 2/17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 55-22‬عندما تتعلق المخالفة بتجاوز مساحة شغل األراضي‪:‬‬
‫التي تخل بالقواعد العامة للتعمير‪ ،‬ال سيما الجوار‪ ،‬ومعايير البناء واألمن‪ ،‬فإنها تكون غير قابلة للتسوية ويجب أن‬
‫تكون موضوع الهدم الذي يشكل العقوبة المفروضة"‪،‬‬
‫‪ -1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 2/14‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫وأنظر‪ :‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪10‬‬
‫‪ -2‬راجع علياتي محمد‪ ،‬محاضرات في قانون األمالك الوطنية‪ ،‬محاضرات ألقيت على طلبة السنة أولى ماستر‬
‫تخصص قانون عقاري‪ ،‬مقياس قانون األمالك الوطنية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس – المدية‪،‬‬
‫‪ ،2022- 2021‬ص ص ‪14-13‬‬
‫‪ -3‬راجع إلغات ربيحة‪( ،‬الملكية العقارية في ظل التشريع الجزائري)‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية‬
‫والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1‬المجلد ‪ ،50‬العدد ‪ ،05‬ماي ‪ ،2013‬ص ص ‪194- 192‬‬

‫‪72‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ب‪ -‬الفتحات على الواجهات المنجزة التي تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة‪ :‬عند إنجاز وتشييد‬
‫فتحات على الواجهات مثل المطالت والمناور كالنوافذ والشرفات‪ ،‬وتكون هذه األخير غير منصوص‬
‫عليها في رخصة البناء المسلمة‪ ،‬إضافة إلى مساسها بالجوار بالمجابهة المباشرة مثلما سبق شرحه‪،‬‬
‫فإنها تكون محل إغالق‪ ،‬أي يقوم صاحب الطلب بإغالق الفتحات المخالفة بدون دفع غرامة مالية‪.1‬‬
‫ج‪ -‬طوابق مضافة تخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ :‬عند تشييد طوابق إضافية‬
‫في البناء لم تنص عليها رخصة البناء المسلمة‪ ،‬وأخلّت بالقواعد العامة للتعمير السيما بالجوار‬
‫ومعايير البناء واألمن‪ ،‬فإنها تخرج من دائرة التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬ويترتب‬
‫عنها الهدم على عاتق صاحب الطلب للطوابق المضافة دون دفع غرامة‪.2‬‬
‫د‪ -‬تجاوز مساحة شغل األراضي التي تخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ :‬عند‬
‫تجاوز مساحة شغل األراضي بما يخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ ،‬فإن هذه‬
‫المخالفة ستخرج البناية من نطاق التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬وتكون بذلك موضوع‬
‫هدم على عاتق صاحب الطلب لألجزاء المضافة المخلة دون دفع غرامة‪.3‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 2/15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫وأنظر المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪10‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 2/16‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫وأنظر المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪11‬‬
‫‪ - 3‬أنظر المادة ‪ 2/17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫وأنظر المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪11‬‬

‫‪73‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫يمكن تلخيص وشمل جميع المخالفات غير القابلة للتسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬في‬
‫جدول‪ 1‬كاآلتي‪:‬‬

‫اإلجـــــــــــــراء‬ ‫المخالفــــــــــة‬

‫‪ -‬يهدم الجزء المضاف على المساحة التابعة للغير‬

‫‪ -‬التعدي على المساحة الخارجية التابعة للغير‬
‫المتعدّى عليها على عاتق صاحب الطلب دون دفع‬
‫(العمومي أو الخاص)‬
‫غرامة‬

‫‪ -‬الفتحات على الواجهات (النوافذ ‪ /‬الشرفات)‬

‫المنجزة غير المنصوص عليها في رخصة‬
‫‪ -‬تغلق الفتحات المخالفة دون دفع غرامة‬
‫البناء المسلمة‪ ،‬والتي تمس بالجوار بالمجابهة‬
‫المباشرة‬

‫‪ -‬إضافة طوابق غير منصوص عليها في ‪ -‬تهدم الطوابق المضافة والمخلّة على عاتق صاحب‬
‫رخصة البناء المسلمة‪ ،‬تخل بالقواعد العامة الطلب دون دفع غرامة‬
‫للتعمير ال سيما بالجوار ومعايير البناء واألمن‬

‫‪ -‬تجاوز مساحة شغل األراضي التي تخل‬

‫‪ -‬تهدم األجزاء المضافة المخلة على عاتق صاحب‬
‫بالقواعد العامة للتعمير السيما الجوار ومعايير‬
‫الطلب دون دفع غرامة‬
‫البناء واألمن‬

‫تجدر اإلشارة أنه يتم تحديد المخالفة من خالل المقارنة بين مخططات رخصة البناء المسلمة‪،‬‬
‫ومخططات البنايات موضوع التسوية‪ ،‬وذلك بعد المعاينة الميدانية من طرف اللجنة المكلّفة بمعالجة‬
‫طلبات التسوية وهو ما نص عليه المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪.2022‬‬
‫وقد تكون البنايات معنية بمخالفة واحدة أو عدة مخالفات في نفس الوقت حسب الحاالت سالفة‬
‫الذكر‪ ،‬والذي يترتب عليها عدة إجراءات تتراوح بين التسوية‪ ،‬إغالق الفتحات والهدم‪.2‬‬

‫‪ -1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪11-10‬‬

‫‪ -2‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪581‬‬

‫‪74‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫يمكن جمع كل هذه المخالفات سواء تلك القابلة للتسوية وغير القابلة لذلك مع اإلجراءات المتخذة‬
‫في كل حالة منها من خالل جدول‪ 1‬شامل كامل وفق ينص عليه المرسوم التنفيذي رقم ‪:55-22‬‬

‫اإلجراءات المتخذة‬

‫طبيعــــــــة المخالفـــــــة‬
‫غير قابلة‬
‫قابلة للتسوية‬
‫للتسوية‬

‫دفع غرامة‬ ‫مساحة التراجع داخل الملكية‬

‫الهدم للجزء‬ ‫التعدي على المساحة‬

‫المساحة الخارجية التابعة للغير‬
‫المضاف دون‬
‫(عمومي أو خاص)‬
‫غرامة‬

‫التي ال تمس بالجوار بالمجابهة‬

‫دفع غرامة‬ ‫الفتحات على‬
‫المباشرة‬
‫الواجهات‬
‫(النوافذ‪/‬الشرفات)‬
‫غلق الفتحات‬ ‫التي تمس بالجوار بالمجابهة‬
‫غير المرخص بها‬
‫دون غرامة‬ ‫المباشرة‬

‫التي ال تخل بالقواعد العامة للتعمير‬

‫دفع غرامة‬
‫ومعايير البناء واألمن‬
‫إضافة طوابق‬
‫هدم الطوابق‬ ‫التي تخل بالقواعد العامة للتعمير‬
‫دون غرامة‬ ‫ومعايير البناء واألمن‬

‫التي ال تخل بالقواعد العامة للتعمير‬

‫دفع غرامة‬
‫السيما الجوار ومعايير البناء واألمن‬
‫تجاوز مساحة شغل‬
‫هدم األجزاء‬ ‫األراضي‬
‫التي تخل بالقواعد العامة للتعمير‬
‫المضافة دون‬
‫السيما الجوار ومعايير البناء واألمن‬
‫غرامة‬

‫‪ -1‬المصلحة التقنية البلدية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪22‬‬

‫‪75‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ويشكل إجراء غلق الفتحات غير القابلة للتسوية وهدم أجزاء البناء غير القابل للتسوية تحفظات‬
‫حسب الحالة‪ ،‬يتوجب رفعها إلجراء التسوية في اآلجال التي تحددها اللجنة وتتحقق منها‪ ،‬مع عدم‬
‫إدراجها في حساب مبلغ الغرامة‪.1‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الغرامات المالية كآلية لتسوية البنايات وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫أقر المشرع الجزائري ضمن المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬غرامات مالية مقابل تسوية وضعية‬ ‫ّ‬
‫البنايات المخالفة لرخصة البناء المسلمة ومطابقتها‪ ،‬التي تقابلها تسليم شهادة المطابقة على سبيل‬
‫التسوية للبنايات المت ّممة‪ ،‬أو رخصة البناء المعدّلة على سبيل التسوية للبنايات غير المتممة التي تكون‬
‫في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫وتشكل الغرامة العقوبة النقدية المطبقة على المخالف الذي تعدّى على األحكام والمواصفات‬
‫التقنية لرخصة البناء المسلّمة له‪ ،‬والتي تخل بالقواعد العامة للتعمير و‪/‬أو بمعايير البناء واألمن‪.‬‬
‫تم فرض هذه الغرامة ألول مرة بموجب المادة ‪ 113‬من قانون المالية لسنة ‪ 2017‬أين تراوحت‬
‫قيمتها ما بين ‪ %10‬إلى ‪ %25‬من قيمة البناية‪ 2‬أو األجزاء المبنية المضافة أو المعدّلة للبناية محل‬
‫مخالفة رخصة البناء وحسب طبيعة المخالفة‪ 3،‬وهي القيمة النسبة التي لم يتم بلوغها حيث لم تتجاوز‬
‫‪4‬‬
‫‪ %20‬قصد تخفيف مبلغ الغرامة‪.‬‬
‫وعليه نتناول كيفية تقدير هذه الغرامات المالية المختلفة باختالف نوع البناية (أوال)‪ ،‬ونعطي أمثلة‬
‫من الواقع العملي عن كل واحدة (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬تقدير الغرامات‪ :‬أوضحت المادة ‪ 12‬و‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬أن تحديد‬
‫قيمة جزء البناية موضوع المخالفة ‪ ،‬المنجزة أو التي هي في طور اإلنجاز على أساس قيمة المتر‬
‫مربع (م‪ ) 2‬والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة حسب نوع البناية‪ ،‬إذ حددت لنا ثالث (‪ )3‬أنواع‬
‫من البنايات نتناولهم تباعا‪.‬‬
‫أ‪ -‬في السكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية المدعمة من طرف الدولة‪:‬‬
‫يشمل مصطلح السكنات الريفية مصلحتين‪ ،‬األولى تتمثل في السكن والثانية في الريف‪.‬‬
‫ويعرف السكن بموجب المادة ‪ 355‬من قانون العقوبات‪ 5‬على أنه "يعد منزال مسكونا كل مبنى أو‬
‫دار أو غرفة أو خيمة أو كشك ولو متنقل متى كان معدا للسكن وإن لم يكن مسكونا وقتذاك وكافة‬
‫توابعه مثل األحواش وحظائر الدواجن ومخازن الغالل واالسطبالت والمباني التي توجد بداخلها مهما‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫وأنظر المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪10‬‬
‫عرفت المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬قيمة البناية بأنها‪" :‬قيمة جزء البناء المضـاف أو المعدّل‬
‫‪ّ -2‬‬
‫‪2‬‬
‫التي يتم تقديرها على أساس وحدة المتر مربع (م ) من األشغال الكبرى والتكلفة الجزافية لكل واجهة حسب استعمال‬
‫البناية"‬
‫‪ -3‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪582‬‬
‫‪ - 4‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪12‬‬
‫‪ -5‬األمر رقم ‪ 156- 66‬المؤرخ في ‪ 08‬جويلية ‪ ، 1966‬يتضمن قانون العقوبات المعدل والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪49‬‬

‫‪76‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫كان استعمالها حتى ولو كانت محاطة بسياج خاص داخل السياج أو السور العمومي"‪ .‬كما يعرف‬
‫وفق المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء‬
‫بأنه "تعد عمارات سكنية بمفهوم هذا الفصل‪ ،‬المحالت التي تستعمل للسكن ليل نهار ماعدا المساكن‬
‫المعدة للحياة الجماعية مثل الفنادق والداخليات والمستشفيات والمالجئ والمدارس والمحالت‬
‫المخصصة للحياة المهنية عندما ال يتم االسكان فيها ولو جزئيا على االقل في نفس مجموعة الغرف‬
‫المخصصة للحياة العائلية"‪.‬‬
‫يعرف الوسط الريفي في المادة ‪ 03‬من القانون رقم ‪ 16-08‬المتضمن قانون التوجيه‬ ‫في حين ّ‬
‫الفالحي‪ 1‬على أنه "جزء من اإلقليم أقل بناء ويتكون من مساحات مخصصة للنشاط الفالحي كنشاط‬
‫اقتصادي أساسي‪ ،‬وكذا المناطق الطبيعية والغابات والقرى"‪.‬‬
‫فيما تم تعريف السكن الريفي في المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 235-10‬الذي يحدد‬
‫مستويات المساعدة المباشرة الممنوحة من الدولة القتناء سكن جماعي أو بناء سكن ريفي ومستويات‬
‫دخل طالبي هذه السكنات وكذا كيفيات منح هذه المساعدة‪ 2‬بأنه "كل سكن ينجزه أشخاص مؤهلون‬
‫للحصول على مساعدة الدولة بعنوان سكن ريفي‪ ،‬ويجب أن ينجز السكن في فضاء ريفي في إطار‬
‫‪3‬‬
‫البناء الذاتي"‪.‬‬
‫أ ّما السكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية المدعمة من طرف الدولة في منطقة الجنوب‬
‫والهضاب العليا فقد نصت عليها التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 01‬المحددة لشروط وكيفيات إنشاء‬
‫التجزئات االجتماعية في الوسط الحضري ومنح مساعدة مالية للبناء في واليات الجنوب والهضاب‬
‫العليا‪ 4،‬أين حددت شروط إنشاء هذه التجزئات في الوسط الحضري ومنح إعانة مالية للبناء بما يسمى‬
‫(البناء الذاتي) في واليات الجنوب والهضاب العليا‪ ،‬إذ تُنشئ حصريا على بلديات الجنوب والبلديات‬
‫المنتمية لصندوق الهضاب العليا والتي تحددت قائمتها المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪486-06‬‬
‫المحدد لكيفيات حساب التخصيص الخاص رقم ‪ 116-302‬المعنون بالصندوق الخاص للتنمية‬
‫االقتصادية في الهضاب العليا‪ 5،‬ويستفيد منها المواطنون القاطنون بالبلديات المعنية الذين لم يسبق لهم‬
‫أن تملكوا ملك عقاري ملكية تامة‪ ،‬وال يملكون سكن أو قطعة أرضي‪ ،‬ولم يسبق لهم أن استفادوا من‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 16-08‬المؤرخ في ‪ 03‬أوت ‪ ،2008‬يتضمن التوجيه الفالحي‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪46‬‬
‫‪ -2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 235-10‬المؤرخ في ‪ 05‬أكتوبر ‪ ،2010‬يحدد مستويات المساعدة المباشرة الممنوحة‬
‫من الدولة القتناء سكن جماعي أو بناء سكن ريفي ومستويات دخل طالبي هذه السكنات وكذا كيفيات منح هذه المساعدة‬
‫المعدل والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪58‬‬
‫‪ -3‬راجع آسية هتشان‪( ،‬السكن الريفي كآلية للتنمية – دراسة قانونية)‪ ،‬مجلة الدراسات القانونية‪ ،‬مخبر السيادة‬
‫والعولمة‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس – المدية‪ ،‬المجلد ‪ ،02‬العدد ‪ ،01‬جانفي ‪ ،2016‬ص‬
‫ص ‪5-3‬‬
‫‪ -4‬التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 01‬والمؤرخة في ‪ 30‬سبتمبر ‪ ،2020‬تحدد شروط وكيفيات إنشاء التجزئات‬
‫االجتماعية في الوسط الحضري ومنح مساعدة مالية للبناء في واليات الجنوب والهضاب العليا‪ ،‬صادرة عن وزارة‬
‫المالية ووزارة السكن والعمران و المدينة ووزارة الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 486-06‬المؤرخ في ‪ 23‬ديسمبر ‪ ،2006‬يحدد كيفيات تسيير‬
‫حساب التخصيص الخاص رقم ‪ 116-302‬الذي عنوانه "الصندوق الخاص بالتنمية االقتصادية للهضاب العليا"‪،‬‬
‫جريدة رسمية عدد ‪ 84‬تنص على أن "الجماعات اإلقليمية المستفيدة من تمويل الصندوق هي الواليات اآلتية‪ :‬البيض‬
‫والنعامة وسعيدة وتيارت والجلفة والمسيلة وباتنة وخنشلة وتبسة"‬

‫‪77‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫أية إعانة من الدولة موجهة القتناء أو ترميم أو بناء سكن‪ ،‬فيتم منحهم شطرا أول بقيمة ‪ %60‬من‬
‫اإلعانات الكلية‪ ،‬أي ستون (‪ )60‬مليون سنتيم بالنسبة لواليات الجنوب‪ ،‬وإثنان وأربعون (‪ )42‬مليون‬
‫سنتيم بالنسبة لواليات الهضاب العليا‪ ،‬وتدفع بعد الحصول على رخصة البناء وإنجاز القاعدة‪ .‬ثم‬
‫شطرا ثانيا مقدرا بقيمة ‪ %40‬من اإلعانات الكلية‪ ،‬أي أربعون (‪ )40‬مليون سنتيم بالنسبة لواليات‬
‫الجنوب‪ ،‬وثمانية وعشرون (‪ )28‬مليون سنتيم بالنسبة لواليات الهضاب العليا‪ ،‬وتدفع عند االنتهاء‬
‫من أعمدة الطالب األرضي بناء على محضر معاينة‪ ،‬يؤشر عليه من قبل المصالح المؤهلة لمديرية‬
‫السكن على مستوى الوالية أو المقاطعة اإلدارية‪.1‬‬
‫لحين صدور المراسلة رقم ‪ 1795‬الصادرة عن المدير العام للمديرية العامة للجماعات المحلية‬
‫بوزارة الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية‪ 2،‬والتي كشفت عن الدليل المنهجي المتعلق‬
‫بكفيات تطبيق التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 01‬المؤرخة في ‪ 30‬سبتمبر ‪ ،2020‬والمنجز من‬
‫قبل وزارة السكن والعمران والمدينة وممضي من طرف الوزير محمد طارق بلعريبي وموجه إلى‬
‫تسع وثالثون (‪ )39‬والية‪.‬‬
‫وجاء فيه توضيح كيفيات معالجة طلبات الراغبين في االستفادة من التجزئات العقارية في الوسط‬
‫الحضري من خالل مجموعة من المراحل وفق سلم ومعايير تنقيط خاصة للفصل في ترتيب‬
‫‪3‬‬
‫المستفيدين‪ ،‬مع إعادة دراسة القوائم المعدة قبل صدور هذه المراسلة حتى بعد مصادقة الوالي عليها‪.‬‬
‫وقد حدّدت المادة ‪ 12‬و‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬النسبة المئوية للغرامة في السكنات‬
‫الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية (في الجنوب والهضاب العليا) المدعمة من طرف‬
‫الدولة بعشرة في المئة (‪.)%10‬‬
‫وحددت قيمة المتر مربع (م‪ )2‬بخمسة آالف دينار جزائري (‪ 5.000‬دج)‪،‬‬
‫والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة بعشرة آالف دينار جزائري (‪ 10.000‬دج)‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع زهية رافع‪ ،‬هذه شروط االستفادة من القطع األرضية وإعانات السكن الريفي‪ ،‬منشور بتاريخ ‪ 04‬أكتوبر‬
‫‪( ،2020‬عن موقع جريدة البالد)‪ ،‬تم االطالع عليه في ‪ 2023- 05-04‬ســا ‪،05:12‬‬
‫‪https://www.elbilad.net/‬‬
‫‪ -2‬المراسلة رقم ‪ 1795‬المؤرخة في ‪ 19‬جوان ‪ ، 2021‬تتضمن الدليل المنهجي المتعلق بكيفيات تطبيق التعليمة‬
‫الوزارية المشتركة رقم ‪ 01‬والمؤرخة في ‪ 30‬سبتمبر ‪ 2020‬المحددة لشروط وكيفيات إنشاء التجزئات االجتماعية‬
‫في الوسط الحضري ومنح مساعدة مالية للبناء في واليات الجنوب والهضاب العليا‪ ،‬صادرة عن المدير العام للمديرية‬
‫العامة للجماعات المحلية بوزارة الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية‬
‫‪ -3‬راجع محمد صالح‪ ،‬هذه شروط ومعايي ر االستفادة من التجزئات االجتماعية‪ ...‬والوالة مطالبون بالتأكد من‬
‫مطابقتها مع اإلجراءات المنصوص عليها‪ ،‬منشور بتاريخ ‪ 21‬مارس ‪( ،2021‬عن موقع الجلفة إنفو)‪ ،‬تم االطالع‬
‫عليه في ‪ 2023-05-04‬ســا ‪،05:37‬‬
‫‪https://www.djelfainfo.dz/ar/‬‬

‫‪78‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪1‬‬
‫والتي تحسب وفق ما يوضحه الجدول التالي‪:‬‬

‫حساب‬ ‫القيمة الجزافية لكل‬ ‫قيمة المتر مربع (م‪)2‬‬

‫نوع البناية‬
‫الغرامة‬ ‫واجهة (ب)‬ ‫(أ)‬

‫السكنات الريفية والسكنات المنجزة‬

‫‪%10‬‬ ‫‪ 5.000‬دج × مساحة‬
‫‪ 10.000‬دج × عدد‬ ‫في التجزئات االجتماعية (في‬
‫من‬ ‫الجزء المضاف أو‬
‫الواجهات المعدلة‬ ‫الجنوب والهضاب العليا) المدعمة‬
‫(أ‪+‬ب)‬ ‫المعدل‬
‫من طرف الدولة‬

‫ب‪ -‬في السكنات الفردية والسكنات الجماعية‪ :‬يع ّرف السكن الفردي بأنه "سكن مستقل تماما عن‬
‫المساكن المجاورة له عموديا‪ ،‬إذ له مدخل خاص به"‪2،‬ويعرف أيضا بأنه ''مسكن مستقل عن المساكن‬
‫المجاورة له‪ ،‬له مدخل خاص به‪ ،‬وفيه تمتد المساكن أفقيا بصورة أبنية حضرية مكونة من طابقين‬
‫عادة وأحيانا من طابق واحد‪ ،‬وقد يكون هذا السكن منعزل بمعنى مفتوح على جميع واجهاته أي‬
‫مستقل عموديا وأفقيا‪ ،‬أو يكون مجتمع بمعنى له واجهة محددة أي مستقل عموديا فقط"‪.3‬‬
‫في حين يعرف السكن الجماعي بأنه "عبارة عن بناية عمودية تحتوي على عدة مساكن‪ ،‬له مدخل‬
‫‪4‬‬
‫مشترك ومجاالت خارجية مشتركة‪ ،‬ويعتبر أقل تكلفة اقتصاديا من السكن الفردي والنص جماعي"‪،‬‬
‫كما يعرف بأنه "عبارة عن بناية عمودية تحتوي على عدة مساكن لها مدخل مشترك ومجاالت‬
‫خارجية مشتركة ويعتبر أقل تكلفة من السكن الفردي والنصف جماعي‪ ،‬فهو عبارة عن عمارات‬
‫تتكون من عدة طوابق‪ ،‬تستعمل للسكن فقط إذ بها شقق سكنية"‪ 5،‬أو "العمارة المقسمة إلى عدة‬
‫سكنات مما ينتج عنه كثافة عالية للسكان عكس السكن الفردي‪ ،‬والذي يتميز عن غيره من أنواع‬
‫السكن بارتفاع نسبة الفضاءات المشتركة من طرف ساكنيه كقفص الساللم‪ ،‬بهو العمارات‪ ،‬أسطح‬
‫العمارات‪ ،‬كما يتميز بعدد الطوابق الذي يكون أكثر من طابقين"‪.6‬‬

‫‪ -1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪12‬‬

‫‪ -2‬راجع حماش بالل‪ ،‬تسيير السكن الجماعي بين النظري والتطبيقي – دراسة حالة حي الجباس مدينة برج‬
‫بوعريريج‪( ،‬مذكرة تخرج مكملة لنيل شهادة ماستر أكاديمي)‪ ،‬تخصص تسيير المدينة‪ ،‬شعبة تسيير التقنيات‬
‫الحضرية‪ ،‬قسم تسيير المدينة‪ ،‬معهد تسيير التقنيات الحضرية‪ ،‬جامعة محمد بوضياف – المسيلة‪،2016-2015 ،‬‬
‫ص ‪10‬‬
‫‪ - 3‬راجع عبد الحق رقيق‪ ،‬األنماط السكنية الحضرية وعالقتها بالممارسة االجتماعية‪( ،‬مذكرة مكملة لنيل شهادة‬
‫الماستر في علم االجتماع)‪ ،‬تخصص علم اجتماع حضري‪ ،‬شعبة علم االجتماع‪ ،‬قسم العلوم االجتماعية‪ ،‬كلية العلوم‬
‫االجتماعية واإلنسانية‪ ،‬جامعة الشهيد حمة لخضر – الوادي‪ ،2017- 2016 ،‬ص ‪63‬‬
‫‪ - 4‬راجع حماش بالل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪11‬‬
‫‪ - 5‬راجع عبد الحق رقيق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪64‬‬
‫‪ -6‬راجع هاجر اقموم‪ ،‬إشكالية التصميم وتأثيرها على نوعية السكن االجتماعي التساهمي‪( ،‬مذكرة تخرج مكملة لنيل‬
‫شهادة الماستر)‪ ،‬قسم تسيير المدينة‪ ،‬شعبة تسيير التقنيات الحضرية‪ ،‬معهد تسيير التقنيات الحضرية‪ ،‬جوان ‪،2015‬‬
‫ص ‪10‬‬

‫‪79‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫حدّدت المادة ‪ 12‬و‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬النسبة المئوية للغرامة في السكنات‬
‫الفردية والسكنات الجماعية بخمس عشرة في المئة ( ‪،)%15‬‬
‫وحددت قيمة المتر مربع (م‪ )2‬بعشرة آالف دينار جزائري (‪ 10.000‬دج)‪،‬‬
‫والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة بثالثون ألف دينار جزائري (‪ 30.000‬دج)‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫والتي تحسب وفق ما يوضحه الجدول التالي‪:‬‬

‫حساب‬ ‫القيمة الجزافية لكل‬ ‫قيمة المتر مربع (م‪)2‬‬

‫نوع البناية‬
‫الغرامة‬ ‫واجهة (ب)‬ ‫(أ)‬

‫‪%15‬‬ ‫‪ 10.000‬دج ×‬
‫‪ 30.000‬دج × عدد‬
‫من‬ ‫مساحة الجزء‬ ‫السكنات الفردية والسكنات الجماعية‬
‫الواجهات المعدلة‬
‫(أ‪+‬ب)‬ ‫المضاف أو المعدل‬

‫ج‪ -‬في البنايات المتعلقة بمشاريع استثمارية غير السكن‪ :‬تتمثل البنايات المتعلقة بمشاريع‬
‫استثمارية والبنايات التي تستقبل الجمهور والتجهيزات غير السكنية في مجموع العقارات مهما كان‬
‫نوعها الموجهة إلنشاء مشاريع استثمارية ذات طابع صناعي‪ ،‬سياحي‪ ،‬أو فالحي‪ ،‬والتي تدر بدخل‬
‫سنوي دائم‪ ،‬يسمى ريعا‪ 2.‬ومن أمثلته الفنادق‪ ،‬المراكز التجارية‪ ،‬العيادات‪ ،‬ومنشآت أخرى ‪ ...‬الخ‬
‫تنتمي الفنادق وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 158-19‬الذي يعرف المؤسسات الفندقية ويحدد شروط‬
‫وكيفيات استغاللها وتصنيفها واعتماد مسيريه‪ 3‬إلى المؤسسات الفندقية التي تستقبل الزبائن المارين أو‬
‫المقيمين دون أن يتخذوها سكنا لهم‪ ،‬وتوفر لهم أساسا خدمات اإلقامة مصحوبة بالخدمات المرتبطة‬
‫عرفت المادة ‪ 04‬منه الفندق بأنه "مؤسسة توفر للتأجير وحدات لإليواء‪ ،‬في شكل غرف أو‬ ‫بها‪ .‬إذ ّ‬
‫أجنحة عند االقتضاء‪ ،‬تقع في مبنى و‪/‬أو في هياكل أجنحة منفصلة‪.‬‬
‫كما يمكن أن يضمن خدمات اإلطعام والتنشيط‪.‬‬
‫وترتب الفنادق في خمسة (‪ )5‬أصناف‪ :‬الصنف األول (‪ 5‬نجوم)‪ ،‬الثاني (‪ 4‬نجوم)‪ ،‬الثالث (‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫نجوم)‪ ،‬الرابع (نجمتان)‪ ،‬الخامس (نجمة واحدة)"‪.‬‬

‫‪ -1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪12‬‬

‫‪ -2‬راجع مريح حسام‪( ،‬محاضرات في مقياس العقار االستثماري)‪ ،‬محاضرات ألقيت على طلبة السنة ثانية ماستر‬
‫تخصص قانون بيئة‪ ،‬مقياس العقار االستثماري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد لمين دباغين – سطيف‪،‬‬
‫‪ ،2023- 2022‬ص ‪6‬‬
‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 158-19‬المؤرخ في ‪ 30‬افريل ‪ ،2019‬يعرف المؤسسات الفندقية ويحدد شروط‬
‫وكيفيات استغاللها وتصنيفها واعتماد مسيريها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪33‬‬
‫‪ -4‬راجع تيخمارين حليمة‪( ،‬اإلطار القانوني للمؤسسات الفندقية ووكاالت السياحة واألسفار في الجزائر)‪ ،‬مجلة‬
‫االجتهاد للدراسات القانونية واالقتصادية‪ ،‬معهد الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬المركز الجامعي – تامنغست‪ ،‬المجلد ‪،07‬‬
‫العدد ‪ ،05‬أكتوبر ‪ ،2018‬ص ‪51‬‬

‫‪80‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫أما المراكز التجارية فتعرف بأنه "كل مجمع عقاري يأوي عدة متاجر موجهة لممارسة أنشطة‬
‫تجارية وحرفية متنوعة"‪ 1،‬وهي نوع من أنواع الفضاءات التجارية التي نص عليها المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 111-12‬المحدد لشروط وكيفيات إنشاء وتنظيم الفضاءات التجارية وممارسة بعض األنشطة‬
‫التجارية‪ 2،‬إذ عرفته المادة ‪ 02‬منه بأنه "كل حيز أو منشأة مبنية أو غير مبنية مهيأة و محددة المعالم‬
‫‪ ،‬تمارس فيه المبادالت التجارية بالجملة أو بالتجزئة" وصنفته المادة ‪ 03‬التي تليه إلى أسواق‪،‬‬
‫مساحات صغرى من نوع سوبيرات‪ ،‬مساحات كبرى من نوع متجر كبير ومتجر ضخم‪ ،‬ومراكز‬
‫‪3‬‬
‫تجارية‪.‬‬
‫أما العيادات التي كانت تسمى سابقا بالعيادات الخاصة‪ 4‬وفق المرسوم رقم ‪ 204-88‬المحدد‬
‫لشروط إنجاز العيادات الخاصة وفتحها وعملها‪ 5،‬الملغى بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪321-07‬‬
‫المتضمن تنظيم المؤسسات االستشفائية الخاصة وسيرها‪ 6،‬الملغى هو اآلخر بالمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 136-21‬المحدد لشروط وكيفيات استغالل المؤسسات الخاصة للصحة وسير وتنظيم نشاطاتها‬
‫الصحية‪ 7،‬والذي عنونها بالمؤسسات الخاصة للصحة‪ ،‬وأفردها في المادة ‪ 02‬منه بنوعين‪ :‬مؤسسات‬
‫خاصة للعالج و‪/‬أو التشخيص‪ ،‬ومؤسسات استشفائية خاصة‪.‬‬
‫تعرف المؤسسات الخاصة للعالج و‪/‬أو التشخيص بأنها "مؤسسة عالج تمارس فيها نشاطات‬
‫الطب والجراحة ونشاطات االستكشاف‪ ،‬ويجب أن تضطلع على األقل بالنسبة للتخصص أو‬
‫التخصصات التي تمارسها بنشاطات‪ :‬الوقاية و‪/‬أو ترقية الصحة‪ ،‬االستكشاف والتشخيص‪ ،‬الفحوص‬
‫و‪/‬أو العالجات‪ ،‬االستعجاالت الطبية و‪/‬أو الجراحية"‪.8‬‬

‫‪ -1‬راجع منصر عبد العالي‪ ،‬طبيب عبد السالم‪( ،‬آليات انشاء وتنظيم الفضاءات التجارية في الجزائر كمدخل نحو‬
‫دمج االقتصاد الموازي في االقتصاد الرسمي وتحقيق التنمية المستدامة – دراسة حالة مدينة تبسة)‪ ،‬اآلفاق للدراسات‬
‫االقتصادية‪ ،‬كلية العل وم االقتصادية والعلوم التجارية وعلوم التسيير‪ ،‬جامعة العربي التبسي – تبسة‪ ،‬المجلد ‪ ،05‬العدد‬
‫‪ ،02‬سبتمبر ‪ ،2020‬ص ‪271‬‬
‫‪ -2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 111-12‬المؤرخ في ‪ 06‬مارس ‪ ،2012‬يحدد شروط وكيفيات إنشاء وتنظيم الفضاءات‬
‫التجارية وممارسة بعض األنشطة التجارية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪15‬‬
‫‪ -3‬راجع منصر عبد العالي‪ ،‬طبيب عبد السالم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪268‬‬
‫‪ -4‬راجع بن سويسي خيرة‪( ،‬النظام القانوني للمؤسسات االستشفائية الصحية الخاصة)‪ ،‬مجلة البحوث القانونية‬
‫والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الطاهر موالي ‪ -‬سعيدة‪ ،‬العدد ‪ ،2014 ،03‬ص ‪280‬‬
‫‪ -5‬المرسوم رقم ‪ 204-88‬المؤرخ في ‪ 18‬أكتوبر ‪ ،1988‬يحدد شروط إنجاز العيادات الخاصة وفتحها وعملها‬
‫الملغى‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪42‬‬
‫‪ -6‬المرسوم تنفيذي رقم ‪ 321-07‬المؤرخ في ‪ 22‬أكتوبر ‪ ،2007‬يتضمن تنظيم المؤسسات االستشفائية الخاصة‬
‫وسيرها‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪67‬‬
‫‪ -7‬المرسوم تنفيذي رقم ‪ 136-21‬المؤرخ في ‪ 07‬أبريل ‪ ،2021‬يحدد شروط وكيفيات استغالل المؤسسات‬
‫الخاصة للصحة وسير وتنظيم نشاطاتها الصحية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪28‬‬
‫‪ -8‬أنظر المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪136-21‬‬

‫‪81‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫صة فهي "المؤسسة التي تضمن زيادة عن نشاطات الطب‬ ‫أما المؤسسات االستشفائية الخا ّ‬
‫والجراحة ونشاطات االستكشاف التي تضمنها المؤسسات الخاصة للعالج و‪/‬أو التشخيص‪ ،‬استشفاء‬
‫‪1‬‬
‫المرضى"‪.‬‬
‫حدّدت المادة ‪ 12‬و‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬النسبة المئوية للغرامة في البنايات‬
‫المتعلقة بمشاريع استثمارية والبنايات التي تستقبل الجمهور والتجهيزات غير السكنية مثل الفنادق‬
‫والمراكز التجارية والعيادات وغيرها من المنشآت بعشرون في المئة (‪،)%20‬‬
‫وحددت قيمة المتر مربع (م‪ )2‬بخمسة عشر ألف دينار جزائري (‪ 15.000‬دج)‪،‬‬
‫والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة بخمسون ألف دينار جزائري (‪ 50.000‬دج)‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫والتي تحسب وفق ما يوضحه الجدول التالي‪:‬‬

‫حساب‬ ‫القيمة الجزافية لكل‬ ‫قيمة المتر مربع (م‪)2‬‬

‫نوع البناية‬
‫الغرامة‬ ‫واجهة (ب)‬ ‫(أ)‬

‫البنايات المتعلقة بالمشاريع‬

‫‪%20‬‬ ‫‪ 15.000‬دج ×‬ ‫االستثمارية والبنايات التي تستقبل‬
‫‪ 50.000‬دج × عدد‬
‫من‬ ‫مساحة الجزء‬ ‫الجمهور والتجهيزات غير السكنية‬
‫الواجهات المعدلة‬
‫(أ‪+‬ب)‬ ‫المضاف أو المعدل‬ ‫مثل (الفنادق والمراكز التجارية‬
‫والعيادات وغيرها من المنشآت)‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪136-21‬‬

‫‪ -2‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪12‬‬

‫‪82‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫وختاما لتحديد الغرامات المنصوص عليها في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬حسب كل نوع من‬
‫البنايات السابقة‪ ،‬نجمعهم في جدول‪ 1‬شامل وكامل لكل هذه البنايات وغراماتها‪:‬‬

‫حساب‬ ‫القيمة الجزافية لكل‬ ‫قيمة المتر مربع (م‪)2‬‬

‫نوع البناية‬
‫الغرامة‬ ‫واجهة (ب)‬ ‫(أ)‬

‫السكنات الريفية والسكنات المنجزة‬

‫‪%10‬‬ ‫‪ 5.000‬دج × مساحة‬
‫‪ 10.000‬دج × عدد‬ ‫في التجزئات االجتماعية (في‬
‫من‬ ‫الجزء المضاف أو‬
‫الواجهات المعدلة‬ ‫الجنوب والهضاب العليا) المدعمة‬
‫(أ‪+‬ب)‬ ‫المعدل‬
‫من طرف الدولة‬

‫‪%15‬‬ ‫‪ 10.000‬دج ×‬
‫‪ 30.000‬دج × عدد‬
‫من‬ ‫مساحة الجزء‬ ‫السكنات الفردية والسكنات الجماعية‬
‫الواجهات المعدلة‬
‫(أ‪+‬ب)‬ ‫المضاف أو المعدل‬
‫البنايات المتعلقة بالمشاريع‬
‫‪%20‬‬ ‫‪ 15.000‬دج ×‬ ‫االستثمارية والبنايات التي تستقبل‬
‫‪ 50.000‬دج × عدد‬
‫من‬ ‫مساحة الجزء‬ ‫الجمهور والتجهيزات غير السكنية‬
‫الواجهات المعدلة‬
‫(أ‪+‬ب)‬ ‫المضاف أو المعدل‬ ‫مثل (الفنادق والمراكز التجارية‬
‫والعيادات وغيرها من المنشآت)‬
‫ثانيا‪ -‬أمثلة عن كيفيات تقدير الغرامات‪ :‬بعد أن حددنا الغرامات المالية المفروضة على المخالفات‬
‫القابلة للتسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬حسب نوع البناية‪ ،‬من السكنات الريفية والسكنات‬
‫المنجزة في التجزئات االجتماعية (في الجنوب والهضاب العليا) المدعمة من طرف الدولة‪ ،‬ثم‬
‫السكنات الفردية والسكنات الجماعية‪ ،‬وأخيرا البنايات المتعلقة بالمشاريع االستثمارية والبنايات التي‬
‫تستقبل الجمهور والتجهيزات غير السكنية‪ ،‬وجب علينا لتوضيح الصورة الشاملة لكيفية تقدير هذه‬
‫الغرامات طرح أمثلة من الواقع العملي لكل واحدة من هذه البنايات‪.‬‬
‫أ‪ -‬مثال رقم ‪ 01‬لسكن ريفي مدعم‪ :‬من خالل المقارنة بين مخططات رخصة البناء المسلمة‬
‫الخاصة بسكن ريفي مدعّم‪ ،‬ومخططات البنايات موضوع التسوية‪ ،‬وذلك بعد المعاينة الميدانية من‬
‫طرف اللجنة المكلّفة بمعالجة طلبات التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬تم تحرير بطاقة‬
‫دراسة ملف يتضمن ارتكاب صاحب السكن الريفي المدعم الموضح أسفله المخالفة التالية‪:‬‬
‫‪ -‬مخالفة إنشاء فتحات على الواجهات بالضبط تشييده لشرفة غير منصوص عليها ضمن‬
‫المخططات الواردة في رخصة البناء المسلّمة‪،‬‬
‫‪ -‬مست هذه المخالفة بواجهتين (‪،)2‬‬

‫‪ - 1‬المصلحة التقنية البلدية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪23‬‬

‫‪83‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪ -‬قُدِّرت المساحة المضافة والمعدّلة بـ(‪ 9.77‬م )‪.‬‬

‫‪1 2‬‬

‫المخطط األصلي للسكن الوارد ضمن رخصة البناء‬

‫‪ -1‬مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء‪ ،‬والية جيجل‪ ،‬يوم إعالمي حول عقود التعمير – تحت إشراف السيد‬
‫والي الوالية‪ ،‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المؤرخ في ‪ 02‬فيفري ‪ 2022‬والمنشور الوزاري رقم ‪ 01‬المؤرخ في‬
‫‪ 18‬مارس ‪ ،2022‬بتاريخ ‪ ،2023-04-05‬د ص‬

‫‪84‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المخطط الجديد للسكن موضوع التسوية‬

‫ومن المعلوم أن النسبة المئوية للغرامة في السكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات‬
‫االجتماعية (في الجنوب والهضاب العليا) المدعمة من طرف الدولة بعشرة في المئة (‪ ،)10%‬وقيمة‬
‫المتر مربع (م‪ )2‬بخمسة آالف دينار جزائري (‪ 5.000‬دج)‪ ،‬والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة‬

‫‪85‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫بعشرة آالف دينار جزائري (‪ 10.000‬دج) ‪ ،‬فإن الغرامة واجبة الدفع مقابل تسوية وتحقيق مطابقة‬
‫‪1‬‬
‫وضعية السكن الريفي موضوع التسوية السابق تحسب وتقدّر كاآلتي‪:‬‬

‫القيمة‬
‫النسبة‬ ‫مقدار‬ ‫قيمة المتر‬
‫عدد‬ ‫الجزافية‬
‫المئوية‬ ‫المساحة‬ ‫مربع (م‪)2‬‬
‫المطبقة على الواجهات‬ ‫نوع البناية‬
‫للغرامة‬ ‫المضافة ‪/‬‬ ‫الواحد‬
‫المعدلة‬ ‫الواجهة‬ ‫‪2‬‬
‫(‪)%‬‬ ‫المعدلة (م )‬ ‫(دج)‬
‫(دج)‬

‫‪2‬‬ ‫‪10.000‬‬ ‫‪9.77‬‬ ‫‪5.000‬‬ ‫سكنات ريفية أو سكنات‬

‫منجزة في التجزئات‬
‫‪%10‬‬ ‫االجتماعية (الجنوب‬
‫‪= 2 × 10.000‬‬ ‫‪= 9.77 × 5.000‬‬
‫والهضاب العليا) المدعمة‬
‫‪20.000‬‬ ‫‪48.850‬‬
‫من طرف الدولة‬

‫=‬
‫‪10‬‬ ‫قيمة غرامة البناية موضوع المخالفة‬
‫‪6.885‬‬ ‫(‪× )20.000 + 48.850‬‬
‫‪100‬‬ ‫(دج)‬
‫دج‬

‫ب‪ -‬مثال رقم ‪ 02‬لسكن فردي‪ :‬من خالل المقارنة بين مخططات رخصة البناء المسلمة الخاصة‬
‫بسكن فردي ‪ ،‬ومخططات البنايات موضوع التسوية‪ ،‬وذلك بعد المعاينة الميدانية من طرف اللجنة‬
‫المكلّفة بمعالجة طلبات التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 55-22‬تم تحرير بطاقة دراسة ملف‬
‫يتضمن ارتكاب صاحب السكن الفردي الموضح أسفله المخالفة التالية‪:‬‬
‫‪ -‬مخالفة إضافة طابق غير منصوص عليه ضمن المخططات الواردة في رخصة البناء المسلّمة‪،‬‬
‫‪ -‬مست هذه المخالفة أربع واجهات (‪،)4‬‬
‫‪ -‬قُدِّرت المساحة المضافة والمعدّلة بــ(‪ 96‬م )‪.‬‬
‫‪2 2‬‬

‫‪ -1‬مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء‪ ،‬والية جيجل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬د ص‬
‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬د ص‬

‫‪86‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المخطط األصلي للسكن الوارد ضمن رخصة البناء‬

‫‪87‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المخطط الجديد للسكن موضوع التسوية‬

‫ومن المعلوم أن النسبة المئوية للغرامة في السكنات والسكنات الجماعية مقدرة بخمسة عشر في المئة‬
‫(‪ ،)%15‬وقيمة المتر مربع (م‪ )2‬بعشرة آالف دينار جزائري (‪ 10.000‬دج)‪ ،‬والقيمة الجزافية‬

‫‪88‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المطبقة على الواجهة بثالثون ألف دينار جزائري (‪ 30.000‬دج)‪ ،‬فإن الغرامة واجبة الدفع مقابل‬
‫‪1‬‬
‫تسوية وتحقيق مطابقة وضعية السكن الفردي موضوع التسوية السابق تحسب وتقدّر كاآلتي‪:‬‬

‫القيمة‬
‫النسبة‬ ‫مقدار‬ ‫قيمة المتر‬
‫عدد‬ ‫الجزافية‬
‫المئوية‬ ‫المساحة‬ ‫مربع (م‪)2‬‬
‫المطبقة على الواجهات‬ ‫نوع البناية‬
‫للغرامة‬ ‫المضافة ‪/‬‬ ‫الواحد‬
‫المعدلة‬ ‫الواجهة‬ ‫‪2‬‬
‫(‪)%‬‬ ‫المعدلة (م )‬ ‫(دج)‬
‫(دج)‬

‫‪4‬‬ ‫‪30.000‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪10.000‬‬

‫سكنات فردية أو سكنات‬
‫‪%15‬‬
‫‪= 4 × 30.000‬‬ ‫‪= 96 × 10.000‬‬ ‫جماعية‬
‫‪120.000‬‬ ‫‪96.000‬‬

‫=‬
‫‪15‬‬ ‫قيمة غرامة البناية موضوع المخالفة‬
‫‪162.000‬‬ ‫(‪× )120.000 + 96.000‬‬
‫‪100‬‬ ‫(دج)‬
‫دج‬

‫ج‪ -‬مثال رقم ‪ 03‬لمبنى تجهيز غرف تبريد‪ :‬من خالل المقارنة بين مخططات رخصة البناء‬
‫المسلمة الخاصة بمبنى تجهيز غرف تبريد ‪ ،‬ومخططات البنايات موضوع التسوية‪ ،‬وذلك بعد المعاينة‬
‫الميدانية من طرف اللجنة المكلّفة بمعالجة طلبات التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬تم‬
‫تحرير بطاقة دراسة ملف يتضمن ارتكاب صاحب بمبنى تجهيز غرف تبريد الموضح أسفله المخالفة‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬مخالفة إضافة طابق غير منصوص عليه ضمن المخططات الواردة في رخصة البناء المسلّمة‪،‬‬
‫‪ -‬مست هذه المخالفة أربع واجهات (‪،)4‬‬
‫‪ -‬قُدٍّرت المساحة المضافة والمعدّلة بــ(‪ 395.8‬م )‪.‬‬
‫‪2 2‬‬

‫‪ -1‬مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء‪ ،‬والية جيجل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬د ص‬
‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬د ص‬

‫‪89‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المخطط األصلي للبناء الوارد ضمن رخصة البناء‬

‫‪90‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المخطط الجديد للبناء موضوع التسوية‬

‫ومن المعلوم أن النسبة المئوية للغرامة في البنايات المتعلقة بمشاريع استثمارية غير السكن كالفنادق‬
‫والمراكز التجارية والعيادات والمنشآت األخرى مقدرة بعشرون في المئة (‪ ،)20%‬وقيمة المتر‬
‫مربع (م‪ )2‬بخمس عشرة ألف دينار جزائري (‪ 15.000‬دج)‪ ،‬والقيمة الجزافية المطبقة على‬

‫‪91‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫الواجهة بخمسون ألف دينار جزائري (‪ 50.000‬دج)‪ ،‬فإن الغرامة واجبة الدفع مقابل تسوية وتحقيق‬
‫‪1‬‬
‫مطابقة وضعية مبنى تجهيز غرف تبريد موضوع التسوية السابق تحسب وتقدّر كاآلتي‪:‬‬

‫القيمة‬
‫الجزافية‬ ‫مقدار‬ ‫قيمة المتر‬
‫النسبة‬ ‫عدد‬
‫المطبقة‬ ‫المساحة‬ ‫مربع (م‪)2‬‬
‫المئوية‬ ‫الواجهات‬ ‫نوع البناية‬
‫على‬ ‫المضافة ‪/‬‬ ‫الواحد‬
‫المعدلة للغرامة (‪)%‬‬
‫الواجهة‬ ‫المعدلة (م‪)2‬‬ ‫(دج)‬
‫(دج)‬

‫‪4‬‬ ‫‪50.000‬‬ ‫‪395.8‬‬ ‫‪15.000‬‬ ‫بنايات متعلقة بمشاريع‬

‫استثمارية غير السكن‬
‫‪%20‬‬ ‫مثل (الفنادق والمراكز‬
‫‪= 4 × 50.000‬‬ ‫‪= 395.8 × 15.000‬‬
‫التجارية والعيادات‬
‫‪200.000‬‬ ‫‪5.937.000‬‬
‫ومنشآت األخرى)‬

‫=‬
‫‪20‬‬ ‫قيمة غرامة البناية موضوع المخالفة‬
‫‪1.227.400‬‬ ‫(‪× )200.000 + 5.937.000‬‬
‫‪100‬‬ ‫(دج)‬
‫دج‬

‫وفي إطار رقمنة اإلدارة الجزائرية‪ ،‬قام موظفي مكتب التعمير للمصلحة التقنية لبلدية أنقوسة‬
‫والية ورقلة بإعداد برنامج وتطبيق ضمن برمجية مايكروسوفت إكسل‪ 2‬يقوم بحساب غرامات‬
‫التسوية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بشكل آلي‪ 3،‬إذ يتضمن البرنامج واجهة من عدة‬
‫أعمدة وصفوف‪ ،‬تحمل الثالث (‪ )3‬أنواع من أصناف البنايات القابلة للتسوية في إطار هذا المرسوم‪،‬‬
‫إضافة لتحديده مسبقا قيمة المتر مربع (م‪ )2‬الواحد والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة والنسبة‬
‫المئوية للغرامة لكل نوع من هذه البنايات‪ ،‬إذ يكفي فقط إدخال مقدار المساحة المضافة أو المعدلة‬
‫وعدد الواجهات المعنية‪ ،‬وذلك في الخانة المناسبة للصف المتضمن نوع البناية محل التسوية‬
‫والمطابقة‪ ،‬ليقوم البرنامج بشكل آلي تلقائي بحساب قيمة غرامة البناية موضوع المخالفة بالدينار‬
‫الجزائري (د ج) بدقة ودون أي تدخل من المستخدم‪ ،‬ليظهرها في أقصى اليسار عند آخر عمود‪.4‬‬

‫‪ -1‬مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء‪ ،‬والية جيجل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬د ص‬
‫‪Microsoft Excel - 2‬‬
‫‪ - 3‬أنظر الملحق رقم ‪ ،05‬ص ‪133‬‬
‫‪ -4‬المصلحة التقنية البلدية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪26‬‬

‫‪92‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬طلب التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بين التصريح به ودراسته‪.‬‬
‫تنطوي إجراءات تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة على جملة من التدابير‬
‫المتبعة في عدّة مراحل‪ ،‬أولها وأهمها طلب التسوية ومطابقة البناية المعنية‪ ،‬والذي يمكن المخالف من‬
‫االستفادة من شهادة المطابقة على سبيل التسوية أو رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية‪ ،‬وتتم هذه‬
‫المرحلة بإيداع طلب التسوية مرفقا بملف أمام مصالح التعمير بالبلدية التي تقع فيها البناية (الفرع‬
‫األول)‪ ،‬ليعالج هذا األخير على مستوى لجنة التسوية في مرحلة أولى (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬طلب التسوية أمام مصالح التعمير بالبلدية‪.‬‬
‫إن أولى خطوات عملية التسوية القانونية للبنايات غير المطابقة لرخص البناء المسلّمة هي إيداع‬
‫ملف طلب التسوية‪ ،‬إذ يتعيّن وفق المادة ‪ 08‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬على المالكين أو‬
‫أصحاب المشاريع أو أصحاب المشاريع المنتدبين أو أي متدخل معني‪ ،‬إعداد ملف طلب رخصة‬
‫البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية (أوال)‪ ،‬وإيداعه لدى مصالح التعمير بالبلدية‬
‫(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬مضمون ملف طلب التسوية‪ :‬نصت المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬على أن‬
‫‪1‬‬
‫طلب رخصة البناء المعدّلة وشهادة المطابقة على سبيل التسوية محدد بنموذج مرفق بذات المرسوم‪،‬‬
‫أين يتضمن البنايات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬عبارة "الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية"‪،‬‬
‫‪ -‬تاريخ تحرير الطلب‪،‬‬
‫‪ -‬معلومات الوالية‪ ،‬الدائرة ‪ /‬المقاطعة اإلدارية‪ ،‬البلدية‪،‬‬
‫‪ -‬عنوان الطلب‪ ،‬إما "طلب رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية"‪ ،‬أو "طلب شهادة المطابقة‬
‫على سبيل التسوية"‪،‬‬
‫‪ -‬معلومات المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬كاآلتي‪" :‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المؤرخ في‬
‫أول رجب عام ‪ 1443‬الموافق ‪ 02‬فبراير سنة ‪ 2022‬الذي يحدد شروط تسوية البنايات غير‬
‫المطابقة لرخصة البناء المسلّمة"‪،‬‬
‫‪ -‬لقب واسم المالك أو التّسمية‪،‬‬
‫‪ -‬عنوان المالك‪ ،‬البلدية‪ ،‬ورقم الهاف‪،‬‬
‫‪ -‬لقب واسم صاحب الطلب (المفوض عند اللزوم)‪ ،‬أو التسمية‪،‬‬
‫‪ -‬عنوان صاحب الطلب‪ ،‬البلدية‪ ،‬الدائرة‪،‬‬
‫‪ -‬عنوان البناية‪،‬‬
‫‪ -‬نوع البناية‪،‬‬

‫‪ -1‬أنظر الملحق رقم ‪ ،06‬ص ‪134‬‬

‫‪93‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪ -‬تقدم األشغال‪ ،‬ما إذا كانت منتهية أو قيد اإلنجاز‪ ،‬وهي التي تحدد نوع الطلب‪ ،‬فإذا كانت‬
‫األشغال منتهية يتم طلب شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪ ،‬أما إذا كانت قيد اإلنجاز فيتم طلب‬
‫رخصة البناء المعدّلة على سبيل التسوية‪،‬‬
‫‪ -‬مراجع رخصة البناء المسلّمة‪ ،‬من حيث رقمها وتاريخها‪،‬‬
‫‪ -‬السلطة التي سلّمت رخصة البناء‪،‬‬
‫‪ -‬سبب أو أسباب عدم الم طابقة‪ ،‬فيتم تحديد مخالفة أو أكثر من المخالفات التالية‪( :‬التعدي‪ ،‬تعديل‬
‫الواجهة أي الفتحات‪ ،‬تجاوز مساحة شغل األراضي‪ ،‬تجاوز المقاس)‪،‬‬
‫‪ -‬األجل المقترح إلتمام أشغال إنجاز البناية‪ ،‬والذي يجب أن يحدد باألشهر‪،‬‬
‫‪ -‬تاريخ تحرير الطلب‪ ،‬ومكان ذلك‪،‬‬
‫‪ -‬إمضاء صاحب الطلب‪.‬‬
‫يتعين إرفاق هذا الطلب بنسخة واحدة (‪ )1‬على دعامة إلكترونية‪ 1،‬وكذا بملف في ثالث (‪ )3‬نسخ‬
‫بالنسبة للبنايات الخاصة‪ ،‬وخمس (‪ ) 5‬نسخ بالنسبة للمشاريع األخرى‪ ،‬مع تبيان جميع التعديالت‬
‫المنجزة أو التي هي في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫ويتضمن ملف طلب التسوية حسب الحالة ما يأتي‪:‬‬
‫أ‪ -‬بالنس بة للبنايات التي هي في طور اإلنجاز وغير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ :‬يتضمن‬
‫ملف طلب التسوية ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬نسخة من الوثائق البيانية والمخططات المؤشر عليها في رخصة البناء المسلمة‪،‬‬
‫‪ -‬الوثائق المكتوبة والمخططات‪ ،‬طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المؤرخ في ‪ 4‬ربيع‬
‫الثاني عام ‪ 1436‬الموافق ‪ 25‬يناير سنة ‪ 2015‬المعدل والمتمم المحدد لكيفيات تحضير عقود‬
‫التعمير وتسليمها‪ ،‬التي يعدها مهندس معماري ومهندس مدني معتمدان‪ ،‬تبين بصفة واضحة األجزاء‬
‫التي أدرجت عليها التعديالت واألجزاء التي هي في طور اإلنجاز‪ ،‬مرفقة بما يأتي‪:‬‬
‫* مذك رة تتضمن الكشف الوصفي والتقديري لألشغال المنجزة والتي هي في طور اإلنجاز مع‬
‫تحديد قيمة الجزء المعدّل أو المضاف‪،‬‬
‫* تقرير موضح بالصور‪،‬‬
‫* أجل إتمام األشغال يقدره المهندس المعماري‪.‬‬
‫‪ -‬تقرير خبرة يعده مهندس مدني معتمد‪ ،‬في حالة إجراء تغييرات على الهيكل الحامل للبناية‪.‬‬
‫يت ّم م هذا الملف بتقرير خبرة تصادق عليه الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية للبناء‪ 1،‬عندما يتعلق‬
‫‪2‬‬
‫األمر بالبنايات التي تستقبل الجمهور والمشاريع االستثمارية وكذا السكنات الجماعية‪.‬‬

‫‪ -1‬يقصد بالدعامة االلكترونية القرص المضغوط أو القرص المدمج‪ ،‬باالنجليزية ‪ CompactDisc‬أو ‪.CD‬‬
‫وهو قرص ضوئي يستخدم لتخزين البيانات‪.‬‬

‫‪94‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ب‪ -‬بالنسبة للبنايات المنتهية وغير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ :‬يتضمن ملف طلب التسوية‬
‫ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬نسخة من المخططات المؤشر عليها في رخصة البناء المسلمة‪،‬‬
‫‪ -‬الوثائق المكتوبة والمخططات‪ ،‬طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المؤرخ في ‪ 4‬ربيع‬
‫الثاني عام ‪ 1436‬الموافق ‪ 25‬يناير سنة ‪ 2015‬المعدل والمتمم المحدد لكيفيات تحضير عقود‬
‫التعمير وتسليمها‪ ،‬التي تبين حالة البناية المنجزة‪ ،‬يعدها مهندس معماري ومهندس مدني معتمدان‪،‬‬
‫مرفقة بما يأتي‪:‬‬
‫* مذكرة تتضمن الكشف الوصفي والتقديري لألشغال المنجزة‪ ،‬تبيّن مبلغ الجزء المعدّل أو المضاف‪،‬‬
‫* تقرير موضح بالصور‪،‬‬
‫‪ -‬تقرير خبرة يعده مهندس مدني معتمد‪ ،‬في حالة إجراء تغييرات على الهيكل الحامل للبناية‪.‬‬
‫يت ّم م هذا الملف بتقرير خبرة تصادق عليه الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية للبناء‪ ،‬عندما يتعلق األمر‬
‫بالبنايات التي تستقبل الجمهور والمشاريع االستثمارية وكذا السكنات الجماعية‪.3‬‬
‫ثانيا ‪ -‬التصريح بملف طلب التسوية لدى مصالح التعمير بالبلدية‪ :‬يتم إيداع ملف طلب التسوية‬
‫من قبل المالكين او أصحاب المشاريع أو أصحاب المشاريع المنتدبين أو أي متدخل معني لدى‬
‫مصالح التعمير بالبلدية التي يقع فيها البناية مقابل وصل استالم يُسلم في اليوم ذاته ممضي من طرف‬
‫المسؤول عن المصلحة أو ممثله‪ 4،‬وذلك بعد الت حقق من الوثائق الضرورية التي يجب أن تكون‬
‫‪5‬‬
‫مطابقة للوثائق المشكلة للملف والتي نصت عليها المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫وبعد التحقق من هذه الوثائق‪ ،‬تقوم مصلحة التعمير بالبلدية بتسجيل الملفات في سجل ممضي‬
‫شر عليه‪ ،‬وفي ملف رقمي إلكتروني‪ 6،‬لتقوم بعدها عن طريق جدول ممضي عليه من طرف‬ ‫ومؤ ّ‬
‫رئيس المصلحة أو ممثله بإرسال الملف كامال للشباك الوحيد المختص‪ ،‬وذلك خالل ثمانية وأربعين‬
‫(‪ ) 48‬ساعة من تاريخ إيداعه‪ ،‬ليقوم رئيس الشباك الوحيد المختص بتقديمه إلى رئيس اللجنة قصد‬

‫‪ - 1‬الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية للبناء‪CTC: contrôle Technique de la construction :‬‬

‫هي مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري‪ ،‬مكلفة بمراقبة البناء لجميع أنواع المباني وكذا مباني الهندسة‬
‫المد نية وبناء الهياكل األساسية‪ .‬وتكلف أيضا بإعداد التنظيم والقواعد التقنية الجزائرية في مسائل البناء‪ ،‬وذلك حسب‬
‫التعليمات العامة الموضوعة من طرف الوزير المكلف بالبناء‪.‬‬
‫ظمها األمر رقم ‪ 85-71‬مكرر المؤرخ في ‪ 29‬ديسمبر ‪ ،1971‬يتضمن احداث هيئة المراقبة التقنية للبناء وتحديد‬ ‫ن ّ‬
‫قانونها األساسي‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪.04‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع ميسوم فضيلة‪ ،‬أكلي نعيمة‪( ،‬النظام القانوني لهيئة المراقبة التقنية للبناء)‪ ،‬مجلة تشريعات‬
‫التعمير والبناء‪ ،‬جامعة ابن خلدون – تيارت‪ ،‬العدد ‪ ،02‬جوان ‪ ،2017‬ص ‪122‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 2/09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 3/09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ - 4‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪7‬‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 08‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -6‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪8‬‬

‫‪95‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المعالجة خالل الثماني واألربعين (‪ )48‬ساعة الموالية‪ 1‬بعد تسجيل الملف من طرف األمانة التقنية‬
‫للشباك الوحيد‪.2‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬دراسة ملف طلب التسوية على مستوى اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات التسوية‪.‬‬
‫نص المشرع الجزائري على اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات التسوية في القسم األول للفصل الثاني‬
‫الخاص بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 55-22‬أين حدد كيفيات إنشاء هذه اللجنة‪ ،‬تشكيلتها‪ ،‬ومهامها‬
‫(أوال)‪ ،‬إذ تتمثل مهمتها األساسية في معالجة ملفات طلب رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة‬
‫على سبيل التسوية ودراستها دراسة تقنية تمهيدا لتحويل الملف إلى اللجنة المكلفة بالفصل والبت في‬
‫الطلب (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات التسوية‪ :‬تنشأ اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات رخصة البناء‬
‫المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية بموجب قرار من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو‬
‫‪4‬‬
‫الوالب المنتدب أو الوالي‪ 3،‬حسب الحالة كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬قرار من رئيس المجلس الشعبي البلدي (اختصاص الشباك الوحيد للبلدية)‪،‬‬
‫‪ -‬قرار من الوالي المنتدب (اختصاص الشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية)‪،‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬قرار من الوالي (اختصاص الشباك الوحيد للوالية)‪.‬‬
‫نصت المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬على تشكيلة هذه اللجنة‪ ،‬فيما نصت المادة‬
‫‪ 07‬التي تليها على مهامها‪.‬‬
‫أ‪ -‬تشكيلة اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات‪ :‬تتشكل اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات من األعضاء‬
‫اآلتي بيانهم‪:‬‬
‫‪ -‬ممثل مصالح الدولة المكلفة بالتعمير (رئيسا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل مصلحة التعمير للبلدية (عضوا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الحماية المدنية (عضوا)‪،‬‬
‫ويمكن توسيع تشكيلة اللجنة إلى أعضاء وممثلين آخرين عندما يتعلق األمر بمعالجة طلبات‬
‫السكنات الجماعية‪ ،‬أو البنايات التي تستقبل الجمهور‪ ،‬أو البنايات الخاصة بالمشاريع االستثمارية‪.‬‬
‫ويتعلق األمر باألعضاء التالية‪:‬‬
‫‪ -‬ممثل شركة سونلغاز (عضوا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل األشغال العمومية (عضوا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الموارد المائية (عضوا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الصناعة (عضوا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل البيئة (عضوا)‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪ -2‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪585‬‬
‫‪ - 3‬أنظر الملحق رقم ‪ ،07‬ص ‪135‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -5‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪4‬‬

‫‪96‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ويمكن أن تتوافق العضوية في اللجنة المذكورة أعاله مع العضوية في الشبّاك الوحيد المختص‪ ،‬إذ‬
‫‪1‬‬
‫ال مانع في ذلك‪.‬‬
‫ب‪ -‬مهام اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات‪ :‬تكلف اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات بالمهام التالية‪:‬‬
‫‪ -‬القيام بزيارات ميدانية للتحقق والتأكد من المخالفات المحددة في المادة ‪ ،16 ،15 ،14‬و‪ 17‬من‬
‫‪2‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪،55-22‬‬
‫‪ -‬ملء بطاقة دراسة الملفات التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم‪ ،‬والتي توقع من كل أعضاء اللجنة‬
‫‪3‬‬

‫وجوبا‪،‬‬
‫‪ -‬إبداء الرأي فيما يتعلق بتسوية البناية وقيمة الغرامة‪ ،‬حسب طبيعة المخالفة طبقا لما ينص عليه‬
‫‪4‬‬
‫الفصل الثالث من المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫ولتحقيق اللجنة غرض التسوية‪ ،‬فإنها تقوم أيضا بالمهام التالية‪:‬‬
‫‪ -‬تسلم وتسجيل في سجل خاص ممضي ومؤشر عليه وفي ملف رقمي إلكتروني الملفات المسلمة من‬
‫قبل رئيس الشباك الوحيد المختص‪،‬‬
‫‪ -‬إمكانية طلب معلومات إضافية عند االقتضاء‪ ،‬أين تتوقف اآلجال في هذه الحالية‪،‬‬
‫‪ -‬اقتراح التدابير التي يتعين اتخاذها‪ ،‬وحساب الغرامات حسب طبيعة المخالفات المس ّجلة‪،‬‬
‫‪ -‬الحرص على االحترام الصارم آلجال معالجة الملفات المحددة بمدة أقصاها ثالثون (‪ )30‬يوما‪،‬‬
‫‪5‬‬
‫تسري ابتداء من تاريخ استالم الملف‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬معالجة ملفات طلب التسوية على مستوى لجنة التسوية‪ :‬تتم دراسة ومعالجة ملفات طلب‬
‫رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية على مستوى لجنة معالجة ملفات طلب‬
‫التسوية‪ ،‬وذلك بعد استالمها من قبل رئيس الشباك الوحيد المختص وفق المادة ‪ 10‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫وللجنة أجل أقصاه ثالثون (‪ )30‬يوما تسري ابتداء من تاريخ استالم الملف‪ ،‬حيث تكون مكلّفة في‬
‫هذه المد ة بإنهاء معالجة الطلب وإرسال بطاقة التحضير مرفقة بالملف إلى الشباك الوحيد المختص‬
‫الذي يقوم بتحضير الطلب في اآلجال المحددة في المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬المحدد لكيفيات‬
‫تحضير عقود التعمير وتسليمها‪.‬‬
‫في حالة ما اذا كان الملف موضوع استكمال بوثائق أو معلومات‪ ،‬يمكن للجنة طلب معلومات‬
‫إضافية‪ ،‬فتقوم بتبليغ أصحاب الطلب عن طريق رئيس المجلس الشعبي البلدي بطلب االستكمال‪ ،‬وفي‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ .55-22‬وأنظر المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪،2022‬‬
‫المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪5-4‬‬
‫‪ -2‬تتمثل هذه المخالفات في‪:‬‬
‫‪ -‬التعدي على المساحة‪،‬‬
‫‪ -‬التعدي على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المسلمة‪،‬‬
‫‪ -‬إضافة طوابق‪،‬‬
‫‪ -‬تجاوز مساحة شغل األراضي‪.‬‬
‫‪ -3‬أنظر الملحق رقم ‪ ،08‬ص ‪138‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -5‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪5‬‬

‫‪97‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫هذه الحالة يتوقف األجل المحدد بثالثين (‪ )30‬يوما‪ ،‬ويُستأنف ابتداء من تاريخ استالم هذه الوثائق أو‬
‫المعلومات من طرف اللجنة عن طريق مصلحة التعمير للبلدية‪.1‬‬
‫ويجب التنويه أن معالجة الملفات يُأخذ فيها بعين االعتبار نوع البناية المعنية وكذا طبيعة‬
‫استعمالها‪ ،‬إذ يجب التمييز بين البنايات الريفية المدعّمة والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية‬
‫المدعّمة من طرف الدّولة‪ ،‬وبين السكنات الفردية والجماعية‪ ،‬وبين البنايات المتعلقة بالمشاريع‬
‫االستثمارية والبنايات المستقبلة للجمهور والتجهيزات غير السكن (مثل الفنادق‪ ،‬المراكز التجارية‪... ،‬‬
‫الخ)‪ .‬فهذا التصنيف مهم وضروري عند دراسة الملفات‪ ،‬السيما عند تحديد قيمة جزء البناية موضوع‬
‫المخالفة أو المخالفات‪ ،‬وكذا تقدير الغرامات المترتبة عن ذلك‪.2‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ .55-22‬وأنظر المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪،2022‬‬
‫المرجع السابق‪ ،‬ص ‪7‬‬
‫‪ -2‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪587‬‬

‫‪98‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة على طلب تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪.‬‬
‫يمر طلب التسوية ومطابقة البناية غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة وفق المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 55-22‬والذي يمكن المخالف من االستفادة من رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل‬
‫التسوية بعدة مراحل‪ ،‬أولها إيداع طلب التسوية مرفقا بملف أمام مصالح التعمير بالبلدية التي تقع فيها‬
‫البناية‪ ،‬ثم يعالج هذا األخير بعدها على مستوى لجنة التسوية في مرحلة أولى‪ ،‬ليتم أخيرا البت في هذا‬
‫الطلب من قبل الشباك الوحيد المختص فيتخذ بذلك قرارا يتضمن رأيا بالموافقة أو الموافقة المصحوبة‬
‫بتحفظات أو رأيا بالرفض‪ .‬هذا األخير يكون قابال للطعن إما بالتظلم اإلداري أو الطعن القضائي‬
‫(المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬البت في طلب التسوية‪.‬‬
‫بعد دراسة ملفات طلب رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية على مستوى‬
‫لجنة معالجة ملفات طلب التسوية التي تبدي رأيها في مدى قابلية البناية للتسوية وتحقيق المطابقة‪،‬‬
‫واقتراح التدابير التي يتعين اتخاذها‪ ،‬ليتم تحويل الملف إلى الشباك الوحيد المختص على مستوى‬
‫البلدية أو الوالية أو المقاطعة اإلدارية حسب االختصاص واستعمال البناية‪ 1،‬أين يقوم بتحضير الملف‬
‫طبقا لمقتضيات المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها(الفرع‬
‫األول)‪ ،‬ليفصل في األخير في طلبات التسوية بقرار نهائي (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬بت الشباك الوحيد المختص في طلبات التسوية‪.‬‬
‫يتم ال فصل النهائي في طلبات التسوية وتحقيق المطابقة في إطار أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪-22‬‬
‫‪ 55‬من قبل جهاز يدعى الشباك الوحيد المختص‪ ،‬هذا األخير ينشأ على مستوى البلدية‪ ،‬المقاطعة‬
‫اإلدارية والوالية (أوال)‪ ،‬أين يقوم بتحضير هذه الطلبات بعد استالمه بطاقة التحضير مرفقة بالملف‬
‫من قبل لجنة التسوية وفق اآلجال المحددة في المرسوم التنفيذي رقم ‪.19-15‬‬
‫أوال‪ -‬الشباك الوحيد المختص‪ :‬تض ّمن المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬إنشاء الشباك الوحيد‬
‫المختص على مستوى البلدية والمقاطعة اإلدارية والوالية‪ ،‬أين نص على تشكيله كل واحدة منهم‬
‫والمهام التي يقوم بها‪.‬‬
‫يعرف الشباك الوحيد المختص بأنه "لجنة متخصصة تتكون من ممثلين عن مختلف المصالح‬ ‫ّ‬
‫اإلدارية العمومية التي لها عالقة بمنح عقود التعمير (رخصة البناء‪ ،‬رخصة التجزئة‪ ،‬شهادة‬
‫المطابقة‪ ،‬شهادة التقسيم‪ ،)... ،‬تكمن مهمتها في دراسة طلبات رخص التعمير وتحضيرها والبت فيما‬
‫‪2‬‬
‫بمنحها أو التحفظ عن منحها"‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ .55- 22‬وأنظر المنشور الوزاري رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 18‬مارس‬
‫‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪7‬‬
‫‪ -2‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪108‬‬

‫‪99‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫يعرف بأنه " تجميع لعدد كبير من المصالح واإلدارات في مكان واحد من أجل الحسم في‬
‫كما ّ‬
‫آجال محددة في عدد من الملفات الخاصة بالمشاريع العمرانية" ‪.‬‬
‫‪1‬‬

‫صت المادة ‪ 58‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬على‬

‫أ‪ -‬الشباك الوحيد المختص للبلدية‪ :‬ن ّ‬
‫الشباك الوحيد المختص للبلدية‪ ،‬إذ ينشأ هذا األخير وفقها بموجب قرار ممضي من طرف رئيس‬
‫الدائرة المختص إقليميا‪.‬‬
‫‪ -1‬تشكيلة الشباك الوحيد المختص للبلدية‪ :‬يتكون الشباك الوحيد المختص للبلدية من أعضاء‬
‫دائمين وآخرين مدعوين‪.‬‬
‫‪ -‬األعضاء الدائمين‪ :‬وهم‬
‫‪ -‬رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬أو ممثله (رئيسا)‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس مفتشية أمالك الدولة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المحافظ العقاري المختص إقليميا‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مفتش التعمير‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي لألشغال العمومية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للري‪ ،‬أو ممثله‪.‬‬
‫‪ -‬األعضاء المدعوين‪ :‬يمكن أن يكونوا حاضرين أو ممثلين عند االقتضاء من طرف‪:‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للفالحة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الحماية المدنية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية السياحة للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية الثقافة للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الصحة والسكان‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الشركة الوطنية للكهرباء والغاز (سونلغاز)‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ويمكن للشباك الوحيد االستعانة بأي شخص أو سلطة أو هيئة قصد تنويره وإفادته في أعماله‪.‬‬
‫بتفحص هذه التشكيلة يتبين لنا بأن رئاسة هذا الشباك تكون لرئيس البلدية أو ممثله الذي يقوم‬
‫باختياره من ضمن موظفي المصلحة التقنية للبلدية‪ ،‬هذا ما يبرر دور البلدية كهيئة إقليمية مكلفة‬
‫بالسهر على تطبيق أحكام قانون التعمير‪ ،‬أما بالنسبة لهذا التقسيم إلى أعضاء دائمين ومؤقتين فمردّه‬

‫‪ -1‬راجع شهرزاد عوابد‪ ،‬سلطات الضبط اإلداري في مجال البناء والتعمير في التشريع الجزائري‪( ،‬أطروحة مقدمة‬
‫لنيل شهادة دكتوراه علوم في الحقوق)‪ ،‬تخصص قانون عام‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر –‬
‫باتنة‪ ،2016-2015 ،‬ص ‪71‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 58‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬

‫‪100‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫أن األعضاء الدائمين هم المكلفين بدارسة الملفات وتحضيرها وهم ملزمون بحضور كل االجتماعات‪،‬‬
‫وفي حاالت خاصة قد يستلزم األ مر دعوة بعض األعضاء إذا كان موضوع طلب أية رخصة يعني‬
‫قطاع من القطاعات األخرى‪ .‬كما تبرز أيضا أهمية ودور البلدية في المساهمة في تحضير رخص‬
‫التعمير في ّ‬
‫أن هذه األخيرة هي المكلفة بأمانة الشباك والمختصة بتسلم الملفات وفتح سجل مخصص‬
‫لذلك‪.1‬‬
‫‪ -2‬سير عمل الشباك الوحيد المختص للبلدية‪ :‬تناولت المادة ‪ 58‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪-15‬‬
‫‪ 19‬كيفيات سير عمل الشباك الوحيد المختص للبلدية‪ ،‬إذ نصت على أنه يجتمع الشباك الوحيد في‬
‫مقر البلدية مرة واحدة كل ثمانية (‪ )8‬أيام في دورة عادية‪ ،‬كما يمكن االجتماع في دورات غير عادية‬
‫حسب الضرورة‪ ،‬حيث ترسل االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال وبكل وثيقة ضرورية أخرى إلى‬
‫األعضاء من طرف رئيس الشباك الوحيد (رئيس المجلس الشعبي البلدي أو ممثله) قبل خمسة (‪)5‬‬
‫أيام على األقل من تاريخ االجتماع‪.‬‬
‫وفي إطار سير عمله زود بأمانة تقنية تتولى مهامها مصالح التعمير على مستوى البلدية‪ ،‬حيث‬
‫تكلف بما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬استقبال ملفات الطلبات التي يتم إيداعها من طرف أصحابها وتسجيلها في سجل مؤشر عليه‬
‫حسب تاريخ وصولها‪،‬‬
‫‪ -‬تحضير اجتماعات الشباك الوحيد للبلدية‪،‬‬
‫‪ -‬إرسال االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال إلى أعضاء الشباك الوحيد للبلدية‪،‬‬
‫‪ -‬تحرير محاضر اجتماع الجلسات ومذكرات أخرى‪،‬‬
‫‪ -‬تبليغ القرارات والتحفظات التي يجب إرسالها إن اقتضى األمر إلى صاحب الطلب‪،‬‬
‫‪ -‬إعداد التقارير الفصلية للنشاطات‪،‬‬
‫‪ -‬وأسندت للشباك الوحيد المختص للبلدية مهمة استحداث بطاقية إلكترونية تتضمن الطلبات‬
‫المودعة والردود المخصصة لها‪ ،‬وكذا القرارات المسلمة حتى تكون قاعدة تعتمد عليها الوزارة‬
‫المكلفة بالعمران‪ ،‬وضبطها‪.‬‬
‫تجدر اإلشارة إلى أنه يمكن أن يجمع الشباك الوحيد عدة بلديات‪ ،‬ويتم فتحه مستوى الدائرة بالنسبة‬
‫للبلديات النائية‪ ،‬لكن بعد تقييم من الوالي أو رئيس الدائرة في حالة ما إذا كانت البلديات تنتمي إلى‬
‫نفس الدائرة‪ ،‬ففي هذه الحالة يمكن إنشاء الشباك الوحيد بموجب قرار يوقعه الوالي المختص إقليميا أو‬
‫‪2‬‬
‫رئيس الدائرة فيما يخص دائما البلديات التي تنتمي إلى نفس الدائرة‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع بلول فهيمة‪( ،‬الشبّاك الوحيد – آلية جديدة لتحضير عقود التعمير وتسليمها)‪ ،‬المجلة األكاديمية للبحث‬
‫القانوني‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،‬المجلد ‪ ،17‬العدد ‪ ،2018 ،01‬ص ‪368‬‬
‫‪ -2‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪110‬‬

‫‪101‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫صت المادة ‪ 58‬مكرر من المرسوم التنفيذي رقم‬

‫ب‪ -‬الشباك الوحيد المختص للمقاطعة اإلدارية‪ :‬ن ّ‬
‫‪ 19-15‬المستحدثة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬على الشباك الوحيد المختص للمقاطعة‬
‫االدارية‪ ،‬إذ ينشأ هذا األخير وفقها بموجب قرار ممضي من طرف الوالي المنتدب المختص إقليميا‪.‬‬
‫‪ -1‬تشكيلة الشباك الوحيد المختص للمقاطعة االدارية‪ :‬يتكون الشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية‬
‫الذي يتم فتحه على مستوى المديرية المنتدبة المكلفة بالتعمير من‪:‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالتعمير‪ ،‬أو ممثله (رئيسا)‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل للوالي المنتدب‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل رئيس المجلس الشعبي الوالئي‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المكلف بالثقافة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المكلف بالبريد والمواصالت السلكية والالسلكية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المكلف بالصناعة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الحماية المدنية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الشركة الوطنية للكهرباء والغاز (سونلغاز)‪ ،‬أو ممثليها من الشركة الجزائرية لتسيير شبكة‬
‫نقل الكهرباء (‪ ،)GRTE‬والشركة الجزائرية لتسيير شبكة نقل الغاز (‪،)GRTG‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بمصالح أمالك الدولة والمحافظة العقارية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالطاقة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالفالحة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل قطاع األشغال العمومية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل قطاع النقل‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالموارد المائية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالسياحة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالصحة والسكان‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب المكلف بالبيئة‪ ،‬أو ممثله‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫ويمكن للشباك الوحيد االستعانة بأي شخص أو سلطة أو هيئة قصد تنويره وإفادته في أعماله‪.‬‬
‫‪ -2‬سير عمل الشباك الوحيد المختص للمقاطعة اإلدارية‪ :‬تناولت المادة ‪ 58‬مكرر من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المستحدثة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬كيفيات سير عمل الشباك‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 58‬مكرر من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬

‫‪102‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫الوحيد المختص للمقاطعة االدارية‪ ،‬إذ نصت على أنه يجتمع الشباك الوحيد في مقر المقاطعة اإلدارية‬
‫مرة واحدة (‪ )1‬كل خمسة عشر (‪ ) 15‬يوما بناء على استدعاء من رئيسه‪ ،‬وكلما اقتضت الضرورة‬
‫ذلك‪ ،‬إذ ترسل االستدعاءات مرفقة بجدوال ألعمال وبكل وثيقة ضرورية أخرى إلى األعضاء من‬
‫طرف رئيس الشباك الوحيد‪ ،‬ويكون ذلك قبل خمسة (‪ )5‬أيام على األقل من تاريخ االجتماع‪.‬‬
‫وفي إطار سير عمله زود بأمانة تقنية تتولى مهامها المديرية المنتدبة المكلفة بالتعمير‪ ،‬حيث تكلف‬
‫بما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬استقبال ملفات الطلبات التي يتم إيداعها من طرف أصحابها وتسجيلها في سجل مؤشر عليه‬
‫حسب تاريخ وصولها‪،‬‬
‫‪ -‬تحضير اجتماعات الشباك الوحيد للمقاطعة االدارية‪،‬‬
‫‪ -‬إرسال االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال إلى أعضاء الشباك الوحيد للمقاطعة االدارية‪،‬‬
‫‪ -‬تحرير محاضر اجتماع الجلسات ومذكرات أخرى على السجل‪،‬‬
‫‪ -‬تبليغ القرارات إلى أصحاب الطلبات عن طريق البلدية المعنية‪،‬‬
‫‪ -‬إعداد التقارير الفصلية للنشاطات‪،‬‬
‫‪ -‬وأسندت للشباك الوحيد المختص للبلدية مهمة استحداث بطاقيّة إلكترونية تفاعلية تتضمن‬
‫الطلبات المودعة والردود المخصصة لها‪ ،‬وكذا القرارات المسلمة حتى تكون قاعدة تعتمد عليها‬
‫الوزارة المكلفة بالعمران‪ ،‬وضبطها‪.1‬‬
‫صت المادة ‪ 59‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المعدّلة‬ ‫ج‪ -‬الشباك الوحيد المختص للوالية‪ :‬ن ّ‬
‫بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬على الشباك الوحيد المختص للوالية‪ ،‬إذ ينشأ هذا األخير‬
‫وفقها بموجب قرار ممضي من طرف الوالي المختص إقليميا‪.‬‬
‫‪ -1‬تشكيلة الشباك الوحيد المختص للوالية‪ :‬يتكون الشباك الوحيد المختص للوالية الذي يتم فتحه‬
‫على مستوى مديرية التعمير من التشكيلة التالية‪:‬‬
‫‪ -‬المدير المكلف بالتعمير (رئيسا)‪ ،‬أو رئيس مصلحة التعمير عند االقتضاء‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الوالي‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس المجلس الشعبي الوالئي‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬عضوين (‪ )2‬من المجلس الشعبي الوالئي ينتخبهما نظراؤهما‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني‪،‬‬
‫‪ -‬مدير التنظيم والشؤون العامة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير أمالك الدولة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 58‬مكرر من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬

‫‪103‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪ -‬مدير المحافظ العقارية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬

‫‪ -‬مدير الطاقة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الثقافة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير البريد والمواصالت السلكية والالسلكية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الصناعة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير المصالح الفالحية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير األشغال العمومية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير النقل أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الموارد المائية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير السياحة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الصحة والسكان‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير البيئة‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الحماية المدنية‪ ،‬أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الشركة الوطنية للكهرباء والغاز (سونلغاز)‪ ،‬أو ممثليها من الشركة الجزائرية لتسيير شبكة‬
‫نقل الكهرباء (‪ ،)GRTE‬والشركة الجزائرية لتسيير شبكة نقل الغاز (‪،)GRTG‬‬
‫‪1‬‬
‫ويمكن للشباك الوحيد االستعانة بأي شخص أو سلطة أو هيئة قصد تنويره وإفادته في أعماله‪.‬‬
‫ما يمكن مالحظته من خالل هذه التشكيلة‪ّ ،‬‬
‫أن المدير الوالئي للعمران هو المكلف برئاسة الجهاز‪،‬‬
‫وهذا منطقي ّ‬
‫ألن هذا األخير هو المختص في المسائل العمرانية والمكلف بتنظيم النشاط العمراني‪،‬‬
‫أن هذا الشباك يتكون من أعضاء يمثلون مختلف القطاعات عكس الشباك البلدي الذي ميز بين‬ ‫كما ّ‬
‫األعضاء الدائمين والمدعيين‪.‬‬
‫يعتبر حضور مختلف ممثلي اإلدارات شيئا إيجابيا لضمان سير أعمال الشباك على أحسن وجه‪،‬‬
‫إال أنه بالنسبة لحضور رئيس المجلس الشعبي الوالئي وعضوين من نفس المجلس ربما يُثير تساؤل‬
‫أن اختصاصات الشباك هو دراسة طلبات عقود التعمير‪،‬‬ ‫حول سبب إقحام هؤالء األعضاء‪ ،‬باعتبار ّ‬
‫وهذه المسائل ذات طبيعة إدارية وتقنية بحتة وال تشترط لتحضيرها حضور أعضاء المجلس الشعبي‬
‫‪2‬‬ ‫الوالئي‪ّ ،‬‬
‫ألن هذا قد يؤدي إلى الدخول في حسابات سياسة وتعطيل لحقوق المواطنين‪.‬‬
‫‪ -2‬سير عمل الشباك الوحيد المختص للوالية‪ :‬تناولت المادة ‪ 59‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪-15‬‬
‫‪ 19‬المعدّلة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬كيفيات سير عمل الشباك الوحيد المختص‬
‫للوالية‪ ،‬إذ نصت على أنه يجتمع الشباك الوحيد في مقر الوالية مرة واحدة (‪ )1‬كل خمسة عشر‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 59‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬

‫‪ -2‬راجع بلول فهيمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪369‬‬

‫‪104‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫(‪ ) 15‬يوما على األقل بناء على استدعاء من رئيسه‪ ،‬وكلما اقتضت الضرورة ذلك‪ ،‬إذ ترسل‬
‫االستدعاءات مرفقة بجدوال ألعمال وبكل وثيقة ضرورية أخرى إلى األعضاء من طرف رئيس‬
‫الشباك الوحيد‪ ،‬ويكون ذلك قبل خمسة (‪ )5‬أيام على األقل من تاريخ االجتماع‪.‬‬
‫وفي إطار سير عمله زود بأمانة تقنية تتولى مهامها المديرية الوالئية المكلفة بالتعمير‪ ،‬حيث تكلف‬
‫بما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬استقبال ملفات الطلبات التي يتم إيداعها من طرف أصحابها وتسجيلها في سجل مؤشر عليه‬
‫حسب تاريخ وصولها‪،‬‬
‫‪ -‬تحضير اجتماعات الشباك الوحيد للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬إرسال االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال إلى أعضاء الشباك الوحيد على مستوى لوالية‪،‬‬
‫‪ -‬تحرير محاضر اجتماع الجلسات ومذكرات أخرى على السجل‪،‬‬
‫‪ -‬تبليغ القرارات إلى أصحاب الطلبات عن طريق البلدية المعنية‪،‬‬
‫‪ -‬إعداد التقارير الفصلية للنشاطات‪،‬‬
‫‪ -‬وأسندت للشباك الوحيد المختص للبلدية مهمة استحداث بطاقيّة إلكترونية تفاعلية تتضمن‬
‫الطلبات المودعة والردود المخصصة لها‪ ،‬وكذا القرارات المسلمة حتى تكون قاعدة تعتمد عليها‬
‫‪1‬‬
‫الوزارة المكلفة بالعمران‪ ،‬وضبطها‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬تحضير الطلب على مستوى الشباك الوحيد المختص‪ :‬يقوم الشباك الوحيد المختص بأنواعه‬
‫(الشباك الوحيد المختص للبلدية‪ ،‬الشباك الوحيد المختص للمقاطعة اإلدارية‪ ،‬الشباك الوحيد المختص‬
‫للوالية) الذي يمارس مهامه طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير‬
‫عقود التعمير وتسليمها بتحضير الطلب بعد استالمه بطاقة التحضير مرفقة بالملف من قبل لجنة‬
‫التسوية وفق اآلجال المحددة في المرسوم السابق وهو ما نصت عليه المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 55-22‬بقولها‪" :‬للجنة أحل أقصاه ثالثون (‪ )30‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ استالم الملف‪ ،‬إلنهاء‬
‫معالجة الطلب وإرسال بطاقة التحضير مرفقة بالملف إلى الشباك الوحيد المختص الذي يجب أن‬
‫يحضر الطلب في اآلجال المحددة في المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،"... 19-15‬أين تقدّر هذه اآلجال‬
‫بخمسة عشر (‪ )15‬يوما تسري من تاريخ استالم الملف‪ 2،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 3/48‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 319-15‬والمادة ‪ 4/49‬من نفس المرسوم‪ 4،‬ليقوم أخيرا باتخاذ القرار النهائي‬
‫المتعلق بمنح رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪115‬‬
‫‪ -2‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪587‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 3/48‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 19-15‬يجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص‬
‫البناء في أجل الخمسة عشر (‪ )15‬يوما التي تلي تاريخ إيداع الطلب"‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 4/49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" : 19-15‬يجب أن يفصل الشباك الوحيد للوالية الذي يرأسه مدير‬
‫التعمير أو ممثل هو الشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية الذي يرأسه المدير المنتدب المكلف بالتعمير أو ممثله‪ ،‬في‬
‫الطلبات في أجل الخمسة عشر (‪ )15‬يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب"‬

‫‪105‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬القرارات الصادرة عن الشباك الوحيد المختص‪.‬‬

‫يختص الشباك الوحيد بالفصل في ملفات طلبات رخصة البناء المعدّلة وشهادات المطابقة على‬
‫سبيل التسوية‪ ،‬إذ يتخذ قراره النهائي بعد تحضيره لملفات الطلبات في أجل خمسة عشر (‪ )15‬يوما‬
‫من استالمها‪ ،‬ويكون ذلك بعد االطالع على رأي لجنة التسوية المتض ّمن في بطاقة تحضير الملف‪،‬‬
‫ليقوم بعدها بإرسال قراره إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يقوم بدوره بتبليغه لصاحب الطلب‬
‫في أجل ال يتجاوز ثمانية (‪ ) 8‬أيام ابتداء من تاريخ استالمه من قبل الشباك الوحيد وهو ما نصت‬
‫عليه المادة ‪ 18‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.155-22‬‬
‫ويمكن أن يتضمن القرار الذي يتخذه الشباك الوحيد المختص رأيا بالموافقة‪ ،‬ويشمل نوعان إما‬
‫الموافقة النهائية أو الموافقة المصحوبة بتحفظات (أوال)‪ ،‬أو رأيا بالرفض (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬إصدار قرار بالموافقة‪ :‬يصدر الشباك الوحيد المختص قرارا إيجابيا بالموافقة النهائية عن‬
‫طلب التسوية‪ ،‬يتوج بإصد ار رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪ ،‬أو قرارا‬
‫بالموافقة بتحفظات الذي يلزم صاحب الطلب برفعها في اآلجال المحددة إلجراء التسوية وتحقيق‬
‫المطابقة‪.‬‬
‫أ‪ -‬إصدار قرار بالموافقة النهائية‪ :‬يتخذ الشباك الوحيد المختص قراراه النهائي بالموافقة على‬
‫طلب التسوية في إطار أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬ويبلّغه لرئيس المجلس الشعبي البلدي‬
‫المكلف بدوره بتبليغ مضمون هذا القرار لصاحب الطلب في أجل أقصاه ثمانية (‪ )8‬أيام ابتداء من‬
‫تاريخ تبليغه بالقرار من طرف الشباك الوحيد وفق المادة ‪ 18‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.55-22‬‬
‫ويكون القرار إيجابيا بخصوص طلبات الحصول على رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة‬
‫على سبيل التسوية عندما تتعلّق المخالفة بمساحة التراجع داخل الملكية‪ ،‬وكذا الواجهات المنجزة التي‬
‫ال تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة‪ ،‬والمخالفات المتعلق بإضافة طوابق دون اإلخالل بقواعد التعمير‬
‫ومعايير األمن والبناء‪ ،‬وأخيرا تجاوز مساحة شغل األراضي دون المساس بقواعد التعمير ومعايير‬
‫األمن‪.2‬‬
‫ويتم تقدير الغرامات حسب نوع المخالفة وطبيعة استعمال البناية‪ ،‬ويجب على صاحب الطلب دفع‬
‫الغرامة المستحقة لخزينة البلدية‪ ،‬وعندها يقوم الشباك الوحيد المختص بإعداد قرار يتضمن منح‬
‫رخصة البناء المعدّلة على سبيل التسوية‪ 3،‬أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪ 4‬طبقا للنماذج‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 18‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" :55- 22‬يمكن أن يتضمن القرار الذي يتخذه الشبّاك الوحيد المختص‬
‫رأيا بالموافقة أو رأيا بالموافقة بتحفظات أو رأيا بالرفض‪ ،‬ويبلّغ صاحب الطلب من طرف رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي‪ ،‬في أجل أقصاه ثمانية (‪ )8‬أيام ابتداء من تاريخ تبليغ القرار من طرف الشبّاك الوحيد"‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 1/14‬والمادة ‪ 1/15‬والمادة ‪ 1/16‬والمادة ‪ 1/17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -3‬أنظر الملحق رقم ‪ ،09‬ص ‪139‬‬
‫‪ -4‬أنظر الملحق رقم ‪ ،10‬ص ‪140‬‬

‫‪106‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫المرفقة بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬ويُبلغ قرار الموافقة للمعني في أجل أقصاه ثمانية (‪ )8‬أيام‬
‫‪1‬‬
‫ابتداء من تاريخ تسليم وصل دفع الغرامة للبلدية طبقا لنص المادة ‪ 19‬من ذات المرسوم‪.‬‬
‫أن إصدار وتسليم قرار منح رخصة البناء المعدّلة يكون من اختصاص إما‬ ‫لكن ينبغي التنويه هنا‪ّ ،‬‬
‫رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬أو الوالي أو الوالي المنتدب‪ ،‬أو وزير التعمير حسب اختصاص كل‬
‫منهم في إصدار رخصة البناء كما هو مبي ن في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات‬
‫تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ،‬حيث تستند هذه األطراف إلى رأي الشباك الوحيد المختص حسب‬
‫الحالة‪ ،‬إذ يُعتبر رأيه ملزما لهذه األطراف باعتباره صاحب االختصاص في البت في الطلب واتخاذ‬
‫فإن لجنة التسوية تُبدي رأيا‪ ،‬والشباك الوحيد يتخذ القرار النهائي‪ ،‬بينما‬
‫القرار النهائي‪ .‬وبعبارة أخرى ّ‬
‫يصدر ويُسلّم القرار في شكله اإلداري من طرف الجهات المذكورة أعاله ‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫في حين يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بتبليغ القرار لصاحب الطلب في جميع الحاالت‪،‬‬
‫إضافة إلى اختصاصه الحصري في إصدار شهادة المطابقة على سبيل التسوية استنادا إلى رأي‬
‫‪3‬‬
‫الشباك الوحيد المختص‪.‬‬
‫ب‪ -‬إصدار قرار بالموافقة بتحفظات‪ :‬يمكن للشباك الوحيد المختص إصدار قرار بالموافقة‪ ،‬بشرط‬
‫ضرورة رفع بعض التحفظات‪ ،‬والتي تتمثل في بعض المخالفات التي تستوجب التعامل معها‪ ،‬إذ‬
‫يشكل غلق الفتحات غير القابلة للتسوية‪ ،‬وهدم أجزاء البنايات غير القابلة للتسوية تحفظات يتوجب‬
‫رفعها إلجراء التسوية وتحقيق المطابقة‪ ،‬وهي غير مدرجة في حساب الغرامة‪.4‬‬
‫وفي هذه الحالة‪ ،‬يتم معاينة رفع التحفظات في اآلجال المحددة من قبل لجنة التسوية‪ ،‬ودفع الغرامة‬
‫المستحقّة لخزينة البلدية‪ ،‬ليُسلّم بعدها قرار يتضمن رخصة البناء المعدّلة على سبيل التسوية أو شهادة‬
‫المطابقة على سبيل التسوية بنفس االشكال الخاصة بإصدار قرار الموافقة النهائي‪ ،‬أي وفق النموذج‬
‫أقرته المادة ‪ 20‬منه‪ 5،‬ثم يُبلّغ القرار إلى‬
‫المرفق بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬وهو الشيء الذي ّ‬
‫صاحب الطلب في أجل أقصاه ثمانية (‪ ) 8‬أيام‪ ،‬ابتداء من تاريخ تسليم وصل دقع الغرامة للبلدية‪.‬‬
‫يُالحظ أن المرسوم لم يتض ّمن آجاال محدّدة لرفع التحفظات‪ ،‬وترك حرية تقديرها للجنة التسوية‪،‬‬
‫وهذا راجع إلى طبيعة وعدد المخالفات التي يمكن تسجيلها حسب نوع البناية المعنية ما إذا تعلق‬
‫األمر بسكن فردي أو سكن جماعي‪ ،‬سكن ريفي أو سكن منجز في التجزئات االجتماعية المدعمة من‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 19‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ " :55-22‬في حالة الرأي بالموافقة وبعد دفع الغرامة المستحقة‬
‫لخزينة البلدية‪ ،‬يعد قرار يتضمن رخصة البناء المعد ّلة أو قرار يتضمن شهادة المطابقة‪ ،‬على سبيل التسوية‪ ،‬طبقا‬
‫للنموذجين الملحقين بهذا المرسوم‪.‬‬
‫يُبلّغ القرار إلى صاحب الطلب في أجل أقصاه ثمانية (‪ ) 8‬أيام‪ ،‬ابتداء من تاريخ تسليم وصل دقع الغرامة للبلدية"‬
‫‪ -2‬أنظر المواد ‪ ،66 ،65‬و‪ 67‬من القانون رقم ‪،29-90‬‬
‫وأنظر للمواد ‪ ،48‬و‪ 49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬
‫‪ -3‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪589-588‬‬
‫‪ -4‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪11‬‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪" :55-22‬في حالة الرأي بالموافقة بتحفظات وبعد معاينة رفع‬
‫التحفظات في اآلجال المحددة من طرف اللجنة‪ ،‬وبعد دفع الغرامة المستحقة طبقا للمادة ‪ 13‬أعاله لدى خزينة البلدية‪،‬‬
‫يسلّم قرار يتضمن رخصة البناء المعدّلة أو قرار يتضمن شهادة المطابقة‪ ،‬على سبيل التسوية‪ ،‬ضمن األشكال نفسها‬
‫المحددة في المادة ‪ 19‬أعاله"‬

‫‪107‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫طرف الدولة‪ ،‬أو بنايات متعلقة بمشاريع استثمارية غير السكن‪ ،‬وقد تكون البنايات معنية بمخالفة‬
‫واحدة أو عدة مخالفات في نفس الوقت‪ ،‬وهو األمر الذي يجعل من مدة رفع التحفظات تختلف‬
‫باختالف هذه الحاالت‪ ،‬فال يمكن تحديدها أو توحيدها لوجود تفاوت في عدد ونوعية المخالفات‪ ،‬ومنه‬
‫ترك المشرع مسألة تحديد وتقدير اآلجال للجنة التسوية التي تقوم بالمعاينة الميدانية وتقرر وفقا‬
‫لذلك‪.1‬‬
‫ثانيا‪ -‬إصدار قرار بالرفض‪ :‬يكون رفض منح رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل‬
‫التسوية لألسباب المستخلصة من أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬بحيث تكون البناية المعنية‬
‫غير قابلة للتسوية‪ ،‬بسبب عدم احترامها للقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن المحدّدة في‬
‫المرسوم‪ ،‬بالتالي يتخذ الشباك الوحيد قرارا برفض التسوية مع اتخاذ اإلجراءات الردعية المناسبة‬
‫لكل مخالفة‪.‬‬
‫تكون الفتحات المعمولة على الواجهات والتي تكون غير منصوص عليها في رخصة البناء‬
‫المسلمة‪ ،‬والتي تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة محل إجراء الغلق‪ ،‬كما يكون محل إجراء الهدم على‬
‫نفقة المعني‪ ،‬المخالفات المتعلقة بالتعدي على المساحة الخارجية للغير‪ ،‬إضافة طوابق تخل بالقواعد‬
‫العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن‪ ،‬وكذا تجاوز مساحة شغل األراضي داخل الملكية والمخلة‬
‫‪2‬‬
‫بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء‪.‬‬
‫يمكن لصاحب الطلب إيداع طعن ضمن نفس األشكال المحدّدة في المرسوم التنفيذي رقم ‪-15‬‬
‫‪ 3،19‬بحيث اعتمد المشرع الجزائري وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬على التظلم اإلداري‬
‫(االختياري) كخطوة أولى ممكنة‪ ،‬أو الطعن القضائي إما كإجراء وحيد أو كآخر خطوة يتم استنفاذها‬
‫في إجراءات الطعن المتخذة ضد قرارات رفض منح رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على‬
‫سبيل التسوية‪.4‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الطعن في قرارات طلب التسوية‪.‬‬
‫نص المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬في المادة ‪ 21‬منه على أنه في حالة إبداي الشبّاك الوحيد‬
‫المختص رأيه بالرفض‪ ،‬يمكن لصاحب طلب التسوية وفق ذات المرسوم إيداع طعن ضمن نفس‬
‫األشكال المحددة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير‬
‫وتسليمها‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى المرسوم السابق‪ ،‬نجد أن المشرع اعتمد على التظلم اإلداري االختياري كخطوة‬
‫أولى متاحة للطاعن (الفرع األول)‪ ،‬أو الطعن القضائي إ ّما كإجراء أول وحيد أو كآخر خطوة (الفرع‬
‫الثاني)‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪589‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 2/14‬والمادة ‪ 2/15‬والمادة ‪ 2/16‬والمادة ‪ 2/17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 22‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ " :55-22‬في حالة إبداء الرأي بالرفض‪ ،‬يمكن صاحب الطلب إيداع‬
‫طعن ضمن نفس األشكال المحددة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المؤرخ في ‪ 04‬ربي الثاني عام ‪1436‬‬
‫الموافق ‪ 25‬يناير سنة ‪ ،2015‬المعدّل والمتمم"‬
‫‪ -4‬راجع العيفاوي كريمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪590-589‬‬

‫‪108‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫الفرع األول‪ :‬التظلم اإلداري أمام لجان الطعون‪.‬‬

‫عند إبداء اإلدارة رأيها السلبي بخصوص طلب تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‬
‫المسلمة وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬ورفضها لهذا األخير‪ ،‬فإن هذا الرفض يُو ِلّد لدى صاحب‬
‫الطلب شعور بكونه ضحية تعسف اإل دارة‪ ،‬األمر الذي يدفع به إلى تقديم تظلم إداري قبل اللجوء إلى‬
‫أقرته المادة ‪ 62‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 119-15‬والمادة ‪ 69‬من نفس‬ ‫القضاء وهو الشيء الذي ّ‬
‫المرسوم التنفيذي‪ 2‬المعدّلتان بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ .342-20‬وقبلهما المادة ‪ 63‬من القانون‬
‫رقم ‪ 29-90‬المتضمن قانون التهيئة والتعمير‪.3‬‬
‫وتطبيقا لنص المادة ‪ 93‬من نفس المرسوم‪ ،4‬أصدرت وزارة السكن والعمران والمدينة قرارا‬
‫وزاريا مشتركا مع وزارة الداخلية والجماعات المحلية بتاريخ ‪ 18‬جويلية ‪ ،2022‬يتضمن إنشاء‬
‫لجان الطعون وتحديد كيفيات معالجة الطعون المتعلقة بعقود التعمير‪ 5،‬والذي ألغى أحكام القرار‬
‫الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 25‬جويلية ‪ 2015‬المحدد لكيفيات معالجة الطعون المتعلقة بعقود‬
‫التعمير‪.6‬‬
‫نتناول التعريف بالتظلم اإلداري المسبق (أوال)‪ ،‬ثم كيفيات الطعن في قرار الشباك الوحيد‬
‫المختص بالرفض أمام لجان الطعون (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 62‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ " :19-15‬يمكن صاحب طلب رخصة البناء الذي لم يرضه الرد الذي‬
‫تم تبليغه به‪ ،‬أو في حالة سكوت السلطة المختصة في اآلجال المطلوبة‪ ،‬أن يقدم طعنا مقابل وصل إيداع لدى الوالية‪.‬‬
‫وفي الواليات التي تم إحداث المقاطعات اإلدارية فيها‪ ،‬فإن إيداع الطعن يكون لدى هذه األخيرة‪.‬‬
‫وفي حالة رخص البناء التي يسلمها الوزير المكلف بالعمران‪ ،‬يمكن تقديم طعن لدى الوزارة المكلفة بالعمران‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة‪ ،‬يحدد أجل الرد المبرر بخمسة عشر يوما‪.‬‬
‫يمكن رفع دعوى لدى الجهات القضائية المختصة‪ ،‬وفقا للتشريع المعمول به‪".‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 69‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ " :19-15‬يمكن صاحب طلب شهادة المطابقة الذي لم يرضه الرد‬
‫الذي تم تبليغه به‪ ،‬أو في حالة سكوت السلطة المختصة في اآلجال المطلوبة‪ ،‬أن يقدم طعنا مقابل وصل إيداع لدى‬
‫الوالية‪.‬‬
‫وفي الواليات التي تم إحداث المقا طعات اإلدارية فيها‪ ،‬فإن إيداع الطعن يكون لدى هذه األخيرة‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة‪ ،‬يحدد أجل الرد المبرر بخمسة عشر يوما‪.‬‬
‫يمكن رفع دعوى لدى الجهات القضائية المختصة‪ ،‬وفقا للتشريع المعمول به‪".‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 63‬من القانون رقم ‪ " :29-90‬يمكن طالب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم غير المقتنع برفض‬
‫طلبه ان يقدم طعنا سلميا أو يرفع القضية أمام الجهة القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية او رفضها‬
‫له‪".‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 93‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ " :19- 15‬يمكن تحديد كيفيات تطبيق أحكام هذا المرسوم‪ ،‬عند‬
‫الحاجة‪ ،‬بموجب قرارات يتخذه ا الوزير المكلف بالعمران و‪/‬أو‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬الوزراء المعنيون‪".‬‬
‫‪ -5‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪ ، 2022‬يتضمن إنشاء لجان الطعون وتحديد كيفيات معالجة‬
‫الطعون المتعلقة بعقود التعمير‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪63‬‬
‫‪ -6‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 25‬جويلية ‪ ، 2015‬المحدد لكيفيات معالجة الطعون المتعلقة بعقود التعمير‬
‫الملغى‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪51‬‬

‫‪109‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫أوال‪ -‬التعريف بالتظلم اإلداري‪:‬‬

‫يعرف األستاذ رشيد خلوفي التظلم اإلداري بأنه‪" :‬الطلب أو الشكوى‬

‫أ‪ -‬تعريف التظلم اإلداري‪ّ :‬‬
‫المرفوع من طرف متظلم إلى السلطة اإلدارية المختصة لفض خالف أو نزاع ناتج عن عمل قانوني‬
‫أو مادي إداري"‪.1‬‬
‫ويعرف األستاذ ع ّمار عوابدي بأنه‪" :‬التماس أو شكوى يقدمها صاحب الصفة والمصلحة إلى‬ ‫ّ‬
‫السلطات اإلدارية الوالئية أو الرئاسية أو الوصائية أو إلى لجان إدارية‪ ،‬يطعن في قرارات وأعمال‬
‫إدارية بعدم المشروعية‪ ،‬طالبا إلغاء أو سحب أو تعديل هذه األعمال اإلدارية غير المشروعة لجعلها‬
‫أكثر اتفاقا مع مبدأ المشروعية والمالئمة والعدالة"‪.2‬‬
‫ويعرف أيضا بأنه‪" :‬وثيقة مكتوبة من طرف الشخص المتضرر‪ ،‬توجه إلى اإلدارة صاحبة‬ ‫ّ‬
‫االختصاص في إصدار شهادة التعمير أو اإلدارة التي تعلوها‪ ،‬يتضمن تفصيل لإلشكال المراد معالته‬
‫بصفة دقيقة وواضحة"‪.3‬‬
‫يوجد نوعين من التظلم اإلداري‪ ،‬يتمثالن في التظلم اإلداري الوالئي المتمثل في الطعن الذي‬
‫يرفعه الشخص المتضرر من القرار اإلداري إلى مصدر القرار ذاته‪ ،‬والتظلم اإلداري الرئاسي‬
‫المسمى بالطعن التدرجي الذي يرفعه المتظلم إلى السلطة التي تعلو السلطة مصدرة القرار محل‬
‫التظلم‪.4‬‬
‫ويعتبر التظلم اإلداري في قرار الرفض الصادر عن الشباك الوحيد المختص بخصوص طلب‬
‫تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلّمة طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫جوازيا غير إجباري‪ ،‬وهو الشيء الذي يستشف من عبارة "يمكن" في المادة ‪ 21‬من المرسوم السابق‬
‫إضافة للمادة ‪ 63‬من القانون رقم ‪ 29-90‬والمادة ‪ ،62‬و‪ 69‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.519-15‬‬
‫ومنه فالتظلم اإلداري المسبق هو إجراء اختياري‪ ،‬ال يعد شرطا إلزاميا للتقاضي وقبول دعوى‬
‫اإللغاء‪.6‬‬
‫ب‪ -‬ارتباط التظلم اإلداري بشرط الميعاد‪ :‬يشترط في رفع التظلم اإلداري احترام ميعاد وأجل‬
‫محدد لذلك‪ ،‬أين يعتبر هذا الميعاد شرطا لقبول التظلم الذي يهدف إلى حل النزاع المتعلق لرفض‬
‫طلب التسوية بشكل ودي قبل اللجوء إلى القضاء‪ ،‬أين يكفل لإلدارة حقها في مراجعة األخطاء التي‬
‫وقعت فيها عند إصدارها للقرار محل الطعن إن وجدت وتصحيحها‪.‬‬

‫‪ -1‬راجع خلوفي رشيد‪ ،‬قانون المنازعات اإلدارية – شروط قبول دعوى تجاوز السلطة ودعوى القضاء الكامل‪ ،‬د‬
‫ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،1995 ،‬ص ‪62‬‬
‫‪ -2‬راجع عوابدي عمار‪ ،‬ال نظرية العامة للمنازعات اإلدارية في النظام الجزائري – نظرية الدعوى اإلدارية‪ ،‬الجزء‬
‫‪ ،02‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،1995 ،‬ص ‪365‬‬
‫‪ -3‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪307‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪308‬‬
‫‪ -5‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪309‬‬
‫‪ -6‬راجع محمد الصغير بعلي‪ ،‬الوسيط في المنازعات اإلدارية‪ ،‬د ط‪ ،‬دار العلوم للنشر والتوزيع‪ ،‬عنابة ‪ -‬الجزائر‪،‬‬
‫‪ ،2009‬ص ‪173‬‬

‫‪110‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪ -1‬تعريف شرط الميعاد‪ :‬الميعاد هو "فترة بين لحظتين‪ ،‬لحظة البدء ولحظة االنتهاء"‪ ،‬فهو‬
‫"األجل أو المهلة الزمنية التي يحددها القانون إلجراء عمل معين بحيث إذا انقضى هذا األجل امتنع‬
‫اجراء العمل"‪.1‬‬
‫يعرف شرط الميعاد في مجال التسوية بأنه "تلك المدة الزمنية التي‬
‫واسقاطا على التعريف السابق‪ّ ،‬‬
‫يتقيّد بها المتظلم والمحددة قانونا من أجل رفع شكواه إلى السلطات المختصة في إصدار قرارات‬
‫التسوية‪ ،‬بهدف استصدار قرار من اإلدارة يظهر موقفا اتجاه إشكال منازعة رخصة البناء المعدّلة أو‬
‫شهادة المطابقة على سبيل التسوية"‪.2‬‬
‫‪ -2‬حساب آجال الميعاد‪ :‬ينظر في شرط الميعاد أو أجل التظلم ضد القرار الصادر بخصوص‬
‫طلب التسوية إلى ما تنص عليه النصوص الخاصة وفقا لقاعدة "الخاص يقيّد العام"‪ ،‬فلم يحدد‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،19-15‬وكذا القانون رقم ‪ 29-90‬هذه‬
‫اآلجال‪ ،‬وعليه يُرجع في هذه الحالة إلى ما نصت عليه القواعد العامة في قانون اإلجراءات المدنية‬
‫واإلدارية‪ ،‬إذ أحالت المادة ‪ 830‬منه تقديم تظلم إلى الجهة اإلدارية مصدرة القرار في األجل‬
‫المنصوص عليه في المادة ‪ 829‬التي سبقتها والتي تنص‪" :‬يحدد أجل الطعن أمام المحكمة اإلدارية‬
‫بأربعة (‪ )4‬أشهر‪ ،‬يسري من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من القرار اإلداري الفردي‪ ،‬أو من‬
‫تاريخ نشر القرار اإلداري الجماعي أو التنظيمي‪ .".‬وعليه فإن ميعاد رفع التظلم اإلداري هو نفس‬
‫آجال الطعن أمام المحكمة اإلدارية والمحدد بأربعة (‪ )4‬أشهر تحسب كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬بدء سريان الميعاد‪ :‬يبدأ سريان ميعاد التظلم ضد القرار اإلداري الصدار بخصوص طلب‬
‫التسو ية من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من القرار اإلداري‪ ،‬إضافة إلى وسيلة أخرى أضافها‬
‫القضاء اإلداري ممثلة في العلم اليقين‪.3‬‬
‫• تبليغ القرار‪ :‬تبليغ القرار هو "إخطار صاحب الشأن بالقرار اإلداري"‪ ،‬وهو "الطريقة التي تنقل‬
‫بها اإلدارة القرار إلى علم فرد بعينه أو أفراد بذواتهم من الجمهور"‪.‬‬
‫وتم تعريفه أيضا بأنه "الوسيلة التي تكفل علم األفراد بالقرارات اإلدارية الفردية التي تمس‬
‫المراكز القانونية الذاتية لهم‪ ،‬ويتم اإلعالن بكافة وسائل اإلعالن المعروفة‪ ،‬فقد يتم عن طريق محضر‬
‫‪4‬‬
‫قضائي‪ ،‬أو البريد‪ ،‬أو بتسليم القرار يدويا إلى صاحب الشأن"‪.‬‬
‫للتبليغ شروط قانونية ال يصح سواها‪ ،‬تناولها قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية في المواد ‪،408‬‬
‫‪ 410 ،416‬كاآلتي‪:‬‬

‫‪ -1‬راجع مباركي براهيم‪ ،‬الرقابة القضائية على أعمال اإلدارة في القانون الجزائري – دراسة مقارنة‪( ،‬أطروحة‬
‫لنيل شهادة الدكتوراه في العلوم)‪ ،‬تخصص قانون‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري – تيزي‬
‫وزو‪ ،2017- 2016 ،‬ص ‪292‬‬
‫‪ -2‬راجع آمال خضراوي‪ ،‬منازعات رخصة البناء‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون)‪ ،‬فرع إدارة ومالية‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،2010-2009 ،‬ص ‪55‬‬
‫‪ -3‬راجع مباركي براهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪294‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪297‬‬

‫‪111‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫نصت المادة ‪ 416‬من قانون اإلجراءات المدنية واالدرية على أنه "ال يجوز القيام بأي تبليغ‬
‫رسمي قبل الساعة الثامنة صباحا وال بعد الثامنة مساء وال أيام العطل‪ ،‬إال في حالة الضرورة وبعد‬
‫إذن من القاضي"‪.‬‬
‫نصت المادة ‪ 408‬من ذات القانون على أنه "يجب أن يتم التبليغ الرسمي شخصيا‪.‬‬
‫ويعتبر التبليغ الرسمي إلى الشخص المعنوي شخصيا‪ ،‬إذا سلم محضر التبليغ إلى ممثله القانوني‬
‫أو االتفاقي أو ألي شخص تم تعيينه لهذا الغرض‪.‬‬
‫يتم التبليغ الرسمي‪ ،‬الموجه إلى اإلدارات والجماعات اإلقليمية والمؤسسات العمومية ذات الصبغة‬
‫اإلدارية‪ ،‬إلى الممثل المعين لهذا الغرض وبمقرها‪.‬‬
‫يتم التبليغ الرسمي‪ ،‬الموجه إلى شخص معنوي في حالة تصفية‪ ،‬إلى المصفي"‪.‬‬
‫في حين نصت المادة ‪ 410‬من نفس القانون على أنه "عند استحالة التبليغ الرسمي شخصيا‬
‫للمطلوب تبليغه‪ ،‬فإن التبليغ يعد صحيحا إذا تم في موطنه األصلي إلى أحد أفراد عائلته المقيمين معه‬
‫أو في موطنه الﻤﺨتار‪.‬‬
‫يجب أن يكون الشخص الذي تلقى التبليغ متمتعا باألهلية‪ ،‬وإال كان التبليغ قابال لإلبطال"‪.‬‬
‫يفهم من النصوص سالفة الذكر أن المشرع الجزائري اشترط جملة من اإلجراءات والشروط‬
‫بخصوص تبليغ القرارات اإلدارية إلى ذوي الشأن‪ ،‬من حيث أوقات التبليغ‪ ،‬وكيفياته‪ .‬فإذا لم يتم تبليغ‬
‫القرار اإلداري للمعني باألمر فإن آجال رفع التظلم تبقى مفتوحة ألنها ال تسري إال من تاريخ التبليغ‬
‫الشخصي وفق ‪ 829‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪.1‬‬
‫• العلم اليقيني بالقرار‪ :‬إذا كان التبليغ سالف الذكر هو وسيلة العتبار القرار معلوما لصاحب‬
‫الشأن‪ ،‬فإن وسيلة العلم اليقيني هو اجتهاد قضائي‪ ،‬يقصد به "أن يصل إلى علم األفراد بطريقة مؤكدة‬
‫عن طريق غير اإلدارة"‪ ،‬وبذلك فإن العلم اليقيني أساسه نظرية العلم اليقيني التي جاء بها القضاء‬
‫اإلداري والتي ترمي إلى علم صاحب الشأن بمضمون القرار اإلداري ومحتوياته علما حقيقيا ال ظنيّا‬
‫وال افتراضيا‪ ،‬وأن يكون شامال لجميع محتويات القرار‪.2‬‬
‫لم ينص المشرع الجزائري على شرط العلم اليقيني بالقرار‪ ،‬في حين جاء القضاء الجزائري بآراء‬
‫متضاربة حوله اتسمت بالتردد وعدم االستقرار سواء ابان فترة الغرفة اإلدارية أو مجلس الدولة‬
‫حاليا‪.‬‬
‫فقد أكدت المحكمة العليا في قراراتها على أن "العلم بالقرار الذي يعول عليه في مجال سريان‬
‫ميعاد دعوى اإللغاء يتعين أن يكون بالغا حد اليقين بحيث ال يقوم على ظن أو افتراض"‪ ،‬وفي قرار‬
‫آخر "‪ ...‬من المقرر أن العلم اليقيني الذي يبدأ منه ميعاد رفع الدعوى يقوم على ركنين‪ ،‬األول أن‬
‫يكون يقينيا ال ظنيا وال افتراضيا‪ ،‬والثاني أن يكون شامال لجميع عناصر القرار بما يمكن صاحب‬

‫‪ -1‬راجع بوجادي عمر‪ ،‬اختصاص القضاء اإلداري في الجزائر‪( ،‬رسالة لنيل درجة دكتوراه دولة في القانون)‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة مولود معمري – تيزي وزو‪ ،2011- 2010 ،‬ص ص ‪109-108‬‬
‫‪ -2‬راجع مباركي براهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪299‬‬

‫‪112‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫الشأن من تحديد مرك زه القانوني بالنسبة لهذا القرار ويستطيع أن يحدد على مقتضى ذلك طريقه في‬
‫الطعن عليه"‪.‬‬
‫وأضاف القضاء اإلدارية العلم اليقيني كوسيلة إضافية للتبليغ‪ ،‬إذ طبقها في العديد من أحكامه‪،‬‬
‫حيث قررت الغرفة اإلدارية بالمحكمة العليا سابقا أن "واقعة رفض المعني بالقرار اإلداري تسلم تبليغ‬
‫القرار يعتبر دليال على حصول واقعة العلم اليقيني بالقرار الصادر بشأنه‪ ،‬ثم يعتبر ذلك نقطة بداية‬
‫ميعاد دعوى اإللغاء"‪ ،‬وهو ما أكده مجلس الدولة بقوله "حيث أن القرار المستأنف اعتبر المستأنفين‬
‫قد علموا بالقرار المطعون فيه باإللغاء علما يقينيا‪ ،‬وأن هذا العلم ثابت من الرسائل التي وجهوها‬
‫للوالي في شكل تظلم ‪ .....‬حيث أن التظلم من القرار هو قرينة على العلم الذي حصل عن طريق‬
‫النشر في قضية الحال ‪."...‬‬
‫ويجب التنويه أن المادة ‪ 831‬من قانون اإلجراءات المدنية‪ 1‬قررت عدم االحتجاج بأجل الطعن‬
‫القضائي المنصوص عليه في المادة ‪ 829‬من نفس القانون عندما ال يشار إليه في مقرر تبليغ القرار‬
‫اإلداري المطعون فيه‪ ،‬هذا يعني أنه في حالة عدم اإلشارة إلى أجل الطعن القضائي في سند تبليغ‬
‫القرار المطعون فيه‪ ،‬تكون اآلجال مفتوحة حتى ولو حصل بالفعل تبليغ القرار اإلداري المطعون‬
‫فيه‪.2‬‬
‫‪ -‬كيفية حساب الميعاد‪ :‬يتضح كيفيات حساب ميعاد وأحل التظلم اإلداري من خالل نص المادة‬
‫‪ 405‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية بقولها‪" :‬تحسب كل اآلجال المنصوص عليها في هذا‬
‫القانون كاملة‪ ،‬وال يحسب يوم التبليغ أو التبليغ الرسمي ويوم انقضاء األجل‪.‬‬
‫يعتد بأيام العطل الداخلة ضمن هذه اآلجال عند حسابها‪.‬‬
‫تعتبر أيام عطلة بمفهوم هذا القانون‪ ،‬أيام األعياد الرسمية وأيام الراحة األسبوعية طبقا للنصوص‬
‫الجاري بها العمل‪.‬‬
‫إذا كان اليوم األخير من األجل ليس يوم عمل كليا أو جزئيا يمدد األجل إلى أول يوم عمل موالي"‪.‬‬
‫وفق المادة السابقة‪ ،‬تحسب اآلجال كاملة وباألشهر مهما كانت أيام الشهور الشمسية (‪،29 ،28‬‬
‫‪ 31 ،30‬يوم)‪ ،‬فاليوم األول هو اليوم الذي يتم فيه التبليغ العادي للقرار‪ ،‬واليوم األخير هو اليوم‬
‫المحدد بعد حساب المدة القانونية المحدد بأربعة (‪ ) 4‬أشهر‪ .‬وتطبيقا لقاعدة اآلجال الكامل فإن اليوم‬
‫األول للتبليغ واليوم األخير النقضاء األجل ال يعتد بهما‪ ،‬أي ال يتم حسابهما‪.‬‬
‫إذا كان اليوم األخير من األجل ليس يوم عمل كليا أو جزئيا‪ ،‬يمدد األجل إلى أول يوم عمل موالي‪،‬‬
‫ومنه إذا صادف آخر يوم من األجل يوم عطلة أو يوم عيد فإن اليوم األخير يحدد بدء انتهاء العطلة أو‬
‫العيد‪.3‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 831‬من القانون رقم ‪" : 09-08‬ال يحتج بأجل الطعن المنصوص عليه في المادة ‪ 829‬أعاله‪ ،‬إال‬
‫إذا أشير إليه في تبليغ القرار المطعون فيه"‪.‬‬
‫‪ -2‬راجع مباركي براهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪301-300‬‬
‫‪ -3‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪303‬‬

‫‪113‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ثانيا‪ -‬التظلم اإلداري أمام لجان الطعون‪ :‬نص المشرع الجزائري على القرار الوزاري المشترك‬
‫بتاريخ ‪ 18‬جويلية ‪ ، 2022‬المتضمن إنشاء لجان الطعون وتحديد كيفيات معالجة الطعون المتعلقة‬
‫بعقود التعمير‪ ،‬والذي ألغى أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 25‬جويلية ‪ 2015‬المحدد‬
‫لكيفيات معالجة الطعون المتعلقة بعقود التعمير‪ .‬أين جاء تطبيقا للمادة ‪ 62‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 19-15‬والمادة ‪ 69‬من نفس المرسوم التنفيذي المعدّلتان بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪،342-20‬‬
‫أقرتا أحقية الطعن ضد قرار رفض طلب رخصة البناء وشهادة المطابقة على التوالي‬ ‫اللّتان ّ‬
‫واجراءاته‪ ،‬وهي نفس اإلجراءات المطبقة على الطعن في قرار رفض طلب التسوية في إطار أحكام‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬وفق المادة ‪ 21‬منه‪.‬‬
‫أ‪ -‬لجنة الطعن‪ :‬تنشأ لدى الوالي المنتدب ولدى الوالي المختص إقليميا ولدى الوزير المكلف‬
‫بالعمران‪ ،‬لجنة مكلفة بمع الجة الطعون المودعة من طرف كل شخصي طبيعي أو معنوي والفصل‬
‫الرد أو لم ترد عليه السلطة المكلفة بتسليم عقود التعمير‪ 1،‬أي الشباك الوحيد‬
‫فيها‪ ،‬والذي لم يرضه ّ‬
‫المختص المكلف بإصدار قرار يتضمن رخصة البناء المعدّلة أو قرار يتضمن شهادة المطابقة على‬
‫سبيل التسوية‪ ،‬أو رفض ذلك‪.‬‬
‫نصت المادة ‪ 04‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪ 2022‬على أنه تحدد‬
‫تشكيلة لجان الطعون بموجب قرار من الوالي المنتدب والوالي المختص اقليميا والوزير المكلف‬
‫بالعمران على التوالي‪ ،‬وتتحدد تشكيلتها كاآلتي‪:‬‬
‫‪ -1‬تشكيلة لجنة الطعن لدى الوالي المنتدب‪:‬‬
‫‪ -‬الوالي المنتدب‪ ،‬أو ممثله على مستوى المقاطعة اإلدارية (رئيسا)‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المنتدب عضو الشباك الوحيد المختص للمقاطعة اإلدارية‪.‬‬
‫وتزود لجنة الطعن لدى الوالي المنتدب بأمانة تقنية دائمة تتوالها مصالح المقاطعة اإلدارية‪.‬‬
‫‪ -2‬تشكيلة لجنة الطعن لدى الوالي‪:‬‬
‫‪ -‬الوالي‪ ،‬أو ممثله على مستوى الوالية (رئيسا)‪،‬‬
‫‪ -‬المدير عضو الشباك الوحيد المختص للوالية‪.‬‬
‫وتزود لجنة الطعن لدى الوالي بأمانة تقنية دائمة تتوالها مصالح الوالية‪.‬‬
‫‪ -3‬تشكيلة لجنة الطعن لدى الوزير المكلف بالعمران‪ :‬تتشكل اللجنة من‬
‫‪ -‬الوزير المكلف بالعمران‪ ،‬أو ممثله على مستوى الوزارة المكلفة بالعمران (رئيسا)‪.‬‬
‫وتزود لجنة الطعن لدى الوزير المكلف بالعمران بأمانة تقنية دائمة تتوالها مصالح الوزارة المكلفة‬
‫‪2‬‬
‫بالعمران‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 03‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪2022‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 04‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪2022‬‬

‫‪114‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ب‪ -‬إجراءات التظلم اإلداري أمام لجنة الطعن‪ :‬نصت المادة ‪ 02‬من القرار الوزاري المشترك‬
‫المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪ 2022‬أنه يتم إيداع الطعن في طلب مكتوب من طرف ملتمس الطعن مقابل‬
‫وصل استالم‪ ،‬لدى الوالي المنتدب‪ ،‬الوالي‪ ،‬والوزير المكلف بالعمران‪ ،‬وهو الشيء الذي أكدته المواد‬
‫‪ ،62‬و‪ 69‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19-15‬‬
‫‪ -1‬التظلم اإلداري لدى الوالي المنتدب‪ :‬يتم إيداع الطعن في طلب مكتوب من طرف ملتمس‬
‫الطعن مقابل وصل استالم‪ ،‬لدى الوالي المنتدب في الواليات التي تم إحداث المقاطعات اإلدارية فيها‬
‫بموجب أحكام المرسوم الرئاسي رقم ‪ 140-15‬المتضمن إحداث مقاطعات إدارية داخل بعض‬
‫الواليات وتحديد القواعد الخاصة المرتبطة بها‪ 1،‬بالنسبة لعقود التعمير التي يكون تسليمها من‬
‫اختصاص المجلس الشعبي البلدي‪ 2،‬وهي‪:‬‬
‫‪ -‬مشاريع االستثمار الصناعي والسياحي والتجهيزات الـعمومية أو الخاصة ذات المنفعة الـمحلية‪،‬‬
‫بالنظر خصوصا إلى طبيعتها وحجمها ونطاقها‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع السكن الجماعي أو الـفردي التي يـفـوق عـدد سكنـاتها مـائتي (‪ )200‬وحدة سكنية‬
‫وأقـل مـن سـتمائة (‪ )600‬وحدة سكنية‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع البناء التي تشكل خطرا على المحيط المباشر‪.3‬‬
‫‪ -2‬التظلم اإلداري لدى الوالي‪ :‬يتم إيداع الطعن في طلب مكتوب من طرف ملتمس الطعن مقابل‬
‫وصل استالم‪ ،‬لدى الوالي‪ ،‬وكذا بالنسبة للطعون في قرارات لجنة المقاطعة اإلدارية المذكورة أعاله‪،‬‬
‫بالنسبة لعقود التعمير التي يكون تسليمها من اختصاصه أو من اختصاص الوالي المنتدب‪ 4،‬وهي‪:‬‬
‫‪ -‬مشاريع االستثمار الـصناعي والسياحي ومشاريع التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات المنفعة‬
‫المحلية‪ ،‬بالنظـر خصوصا إلى طبيعتها وحجمها ونطاقها‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع السكن الجماعي أو الـفردي التي يفوق عدد سـكناتها مائتي (‪ )200‬وحدة سكنية‪،‬‬
‫‪ -‬األشغال والبنايات والمنشآت المنجـزة لحساب وممثليات الدول األجنبية أو المنظمات الدولية‪،‬‬
‫‪ -‬المنشآت المنتجة والناقـلة والموزعة والمخزنة للطاقة والماء في إقليم الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع البناء التي تشكل خطرا على المحيط الـمباشـر‪.5‬‬
‫‪ -3‬التظلم اإلداري لدى الوزير المكلف بالعمران‪ :‬يتم إيداع الطعن في طلب مكتوب من طرف‬
‫ملتمس الطعن مقابل وصل استالم‪ ،‬لدى الوزير المكلف بالعمران‪ ،‬بالنسبة لعقود التعمير التي يكون‬
‫تسليمها من اختصاصه‪ 6،‬وهي‪:‬‬

‫‪ -1‬المرسوم الرئاسي رقم ‪ 140-15‬المؤرخ في ‪ 27‬ماي ‪ ،2015‬يتضمن إحداث مقاطعات إدارية داخل بعض‬
‫الواليات وتحديد القواعد الخاصة المرتبطة بها المعدل والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪29‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 1/03‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪2022‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 6/49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 2/03‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪2022‬‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 4/49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬
‫‪ -6‬أنظر المادة ‪ 3/03‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪2022‬‬

‫‪115‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪ -‬مشاريع االستثمار الـصناعي والسياحي ومشاريع التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات‬

‫المنفعة الوطنية‪،‬‬
‫‪ -‬المنشآت المنتجة والناقلة والموزعة والمخزنة للطاقة والماء المتواجدة في إقليم واليتين (‪ )2‬أو‬
‫أكثر‪.1‬‬
‫لم تحدد المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬والمواد ‪ ،62‬و‪ 69‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 19-15‬والمادة ‪ 63‬من القانون رقم ‪ 29-90‬للمتظلم المدة القانونية التي يرفع فيها تظلمه أمام‬
‫الولي المنتدب أو الوالي أو الوزير المكلف بالعمران حسب الحالة‪ ،‬وفي ظل الفراغ القانوني لهذه‬
‫النصوص الخاصة‪ ،‬فإن التظلم هنا يخضع في حساب المواعيد واآلجال إلى المادة ‪ 830‬من القانون‬
‫رقم ‪ 09-08‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ 2‬التي حددت آجال رفع التظلم بمدة أربعة‬
‫(‪ ) 4‬أشهر تسري من تاريخ التبليغ الشخصي بالقرار محل التظلم‪ ،‬وهو نفس الميعاد المحدد للطعن‬
‫‪3‬‬
‫القضائي‪.‬‬
‫ويتعين على لجان الطعون طبقا للمادة ‪ 05‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية‬
‫‪ 2022‬في إطار صالحياتها إصدار قرار تنفيذي بخصوص هذا التظلم في أجل خمسة عشر (‪)15‬‬
‫يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ استالم الطعن‪ .‬وتبليغه في أجل خمسة (‪ )5‬أيام ابتداء من تاريخ توقيعه لملتمس‬
‫الطعن لرئيس من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي والمدير المنتدب المكلف بالعمران بالنسبة للجنة‬
‫الطعون للمقاطعة اإلدارية‪ ،‬ورئيس المجلس الشعبي البلدي والمدير المكلف بالعمران على مستوى‬
‫الوالية وعند االقتضاء الوالي المنتدب بالنسبة للجنة الطعون الوالئية‪ ،‬والوالي وعند االقتضاء الوالي‬
‫المنتدب بالنسبة للّجنة الوزارية للطعون‪.4‬‬
‫‪ 2/‬و ‪3‬‬
‫وفي حالة سكوت الجهة اإلدارية المتظلم أمامها عن الرد خالل شهرين (‪ )2‬وفق المادة ‪830‬‬
‫من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية أي في فقرتيها الثانية والثالثة‪ ،‬يعد هذ السكوت بمثابة قرار‬
‫بالرفض ويبدأ هذا األجل من تاريخ تبليغ التظلم‪ ،‬ويستفيد المتظلم من أجل شهرين (‪ )2‬لتقديم طعنه‬
‫‪5‬‬
‫القضائي الذي يسري من تاريخ انتهاء أجل الشهرين (‪ )2‬المتعلق بسكوت اإلدارة‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الطعن القضائي‪.‬‬
‫صت المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬على أنه في حالة إبداء الرأي برفض طلب‬ ‫ن ّ‬
‫رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪ ،‬يمكن لصاحب الطلب إيداع طعن ضمن‬
‫األشكال المحددة في بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 8/49‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 1/830‬من القانون رقم ‪" :09-08‬يجوز للشخص المعني بالقرار اإلداري‪ ،‬تقديم تظلم إلى الجهة‬
‫اإلدارية مصدرة القرار في األجل المنصوص عليه في المادة ‪ 829‬أعاله"‬
‫‪ -3‬راجع عجابي سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪128‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 05‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪2022‬‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 2/830‬و ‪ 3‬من القانون رقم ‪" :09-08‬يعد سكوت الجهة اإلدارية المتظلم أمامها عن الرد‪ ،‬خالل‬
‫شهرين (‪ ) 2‬بمثابة قرار بالرفض ويبدأ هذا األجل من تاريخ تبليغ التظلم‪.‬‬
‫وفي حالة سكوت الجهة اإلدارية‪ ،‬يستفيد المتظلم من أجل شهرين (‪ )2‬لتقديم طعنه القضائي‪ ،‬الذي يسري من تاريخ‬
‫انتهاء أجل الشهرين (‪ )2‬المشار إليه في الفقرة أعاله‪".‬‬

‫‪116‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫وتسليمها‪ .‬هذا األخير بموجب المادة ‪ 62‬والمادة ‪ 69‬منه المعدّلتان بموجب المرسوم التنفيذي رقم‬
‫صا على‬‫‪ .342-20‬وقبلهما المادة ‪ 63‬من القانون رقم ‪ 29-90‬المتضمن قانون التهيئة والتعمير ن ّ‬
‫إمكانية التقاضي أمام المحكمة اإلدارية المختصة عن طريق الطعن بدعوى إلغاء القرارات اإلدارية‬
‫(أوال) التي يستند فيها المدعي الطاعن بأوجه وحاالت معينة مبررا طعنه (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ -‬التعريف بدعوى اإللغاء‪:‬‬

‫يعرف الدكتور محمد الصغير بعلي دعوى اإللغاء بأنها "الدعوى‬ ‫أ‪ -‬تعريف دعوى اإللغاء‪ّ :‬‬
‫القضائية المرفوعة أمام إحدى الهيئات القضائية اإلدارية التي تستهدف إلغاء قرار إداري بسبب عدم‬
‫مشروعيته‪ ،‬كما يشوب أركانه من عيوب"‪.‬‬
‫فهي "منازعة هدفها احترام مبدأ المشروعية وعدم اختراقه من قبل الخصم الشريف ممثال في‬
‫اإلدارة عن طريق وسيلة اإلدارة الفعالة ألداء أعمالها وتسيير أمورها وهي إصدار القرارات‪،‬‬
‫وبالتالي فدعوى اإللغاء مناطها اختصام القرار اإلداري بهدف إصدار حكم بإلغاء القرار المعيب الذي‬
‫تكون له حجية في مواجهة الكافة"‪.1‬‬
‫فتعرف على أنها "دعوى قضائية إدارية موضوعية عينية‬ ‫ّ‬ ‫أما دعوى اإللغاء في مجال العمران‬
‫يحركها ويرفعها صاحب الصفة والمصلحة أمام جهات قضائية مختصة بهدف المطالبة بإلغاء قرار‬
‫‪2‬‬
‫إداري نهائي متضمن رأي بخصوص طلب عقود التعمير أو التسوية غير المشروعة"‪.‬‬
‫تختص المحاكم اإلدارية المحلية بالنظر في دعوى اإللغاء كون أن القرار المطعون فيه هو محل‬
‫إصدار من قبل الشباك الوحيد المختص على مستوى البلدية أو المقاطعة اإلدارية أو الوالية‪ ،‬هذه‬
‫األخيرة هي سلطة إدارية محلية وليست مركزية‪ 3،‬فالمحاكم اإلدارية هي جهات الوالية العامة في هذا‬
‫النزاع‪ ،‬وتفصل فيه في أول درجة بحكم قابل لالستئناف وفق المادة ‪ 800‬والمادة ‪ 1/801‬من قانون‬
‫اإلجراءات المدنية واإلدارية‪.4‬‬

‫‪ -1‬راجع مباركي براهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪224‬‬

‫‪ -2‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪323‬‬
‫‪ -3‬راجع لعشاش محمد‪( ،‬آليات تسوية البنايات المنجزة خالفا لرخصة البناء المسلّمة تطبيقا للمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،) 55-22‬مجلة الفكر القانوني والسياسي‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عمار ثليجي ‪ -‬األغواط‪ ،‬المجلد ‪،07‬‬
‫العدد ‪ ،01‬ماي ‪ ،2023‬ص ‪241‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 800‬من القانون رقم ‪" : 09-08‬المحاكم اإلدارية هي جهات الوالية العامة في المنازعات اإلدارية‪،‬‬
‫باستثناء المنازعات الموكلة إلى جهات قضائية أخرى‪.‬‬
‫تختص المحاكم االدارية بالفصل في أول درجة بحكم قابل لالستئناف في جميع القضايا التي تكون الدولة أو الوالية‬
‫أو البلدية أو إحدى المؤسسات العمومية ذات الصبغة اإلدارية أو الهيئات العمومية الوطنية والمنظمات المهنية‬
‫الوطنية طرفا فيها‪".‬‬
‫وأنظر المادة ‪ 1/801‬من القانون رقم ‪" :09-08‬تختص المحاكم اإلدارية كذلك بالفصل في‪:‬‬
‫‪ -1‬دعاوى إلغاء وتفسير وفحص مشروعية القرارات اإلدارية الصادرة عن‪:‬‬
‫‪ -‬الوالية والمصالح غير الممركزة للدولة على مستوى الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬البلدية‪.‬‬
‫‪ -‬المنظمات المهنية الجهوية‪،‬‬
‫‪ -‬المؤسسات العمومية المحلية ذات الصبغة اإلدارية"‬

‫‪117‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ولدعوى اإللغاء شروط واجب توفرها كي ينظر فيها أمام القضاء وتقبل للفحص من حيث‬
‫الموضوع‪ ،‬بعد رفعها وفق إجراءات وكيفيات محددة أمام جهات قضائية مختصة‪.‬‬
‫ب‪ -‬شروط دعوى اإللغاء‪ :‬شهدت نصوص قانون التعمير غياب قواعد وكيفيات معالجة‬
‫المنازعات القضائية الناشئة عن عقود التعمير‪ ،‬ومنه نرجع إلى القواعد العامة في قانون اإلجراءات‬
‫‪1‬‬
‫المدنية واإلدارية للوقوف على مختلف الشروط واجبة التوفر لصحة الدعوى‪.‬‬
‫كي تقبل الدعوى اإلدارية ومنها دعوى اإللغاء‪ ،‬ال بد من توافر جملة من الشروط الشكلية والتي‬
‫يقصد بها "مجموعة الشروط الواجب توافرها في الدعوى اإلدارية حتى تكون مقبولة أمام المحكمة‬
‫اإلدارية‪ ،‬للنظر في القرارات اإلدارية غير المشروعة قصد إلغائها"‪ 2،‬ويمكن حصرها فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -1‬شرط القرار اإلداري محل دعوى اإللغاء‪ :‬تنص المادة ‪ 819‬من قانون اإلجراءات المدنية‬
‫واإلدارية‪ 3‬على وجوب إرفاق عريضة دعوى اإللغاء تحت طائلة عدم القبول القرار اإلداري‬
‫المطعون فيه‪ ،‬ما لم يوجد مانع مبرر‪.4‬‬
‫يعرف الدكتور محمد الصغير بعلي القرار اإلداري بأنه "العمل القانوني االنفرادي الصادر عن‬
‫مرفق عام‪ ،‬والذي من شأنه إحداث أثر قانوني تحقيقا للمصلحة العامة"‪.‬‬
‫فيعرفه بأنه "عمل قانوني صادر بصفة انفرادية من سلطة إدارية‪ ،‬الهدف‬
‫ّ‬ ‫أما الدكتور ناصر لباد‬
‫‪5‬‬
‫منه هو إنشاء بالنسبة للغير حقوق والتزامات"‪.‬‬
‫وفي إطار تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة وفق أحكام المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،55-22‬يسلّم رئيس المجلس الشعبي البلدي قرار الشباك الوحيد المختص المتضمن رأيا بالموافقة أو‬
‫رأيا بالموافقة بتحفظات أو رأيا بالرفض في أجل أقصاه ثمانية (‪ )8‬أيام من تاريخ تبليغ هذا القرار من‬
‫طرف الشباك الوحيد المختص‪.6‬‬
‫هذا القرار يعتبر محل دعوى اإللغاء طبقا للمادة ‪ 819‬السابقة‪ ،‬ويجب أن يرفق مع عريضة افتتاح‬
‫الدعوى تحت طائلة عدم القبول‪ ،‬وإذا ثبت أن اإلدارة امتنعت عن تمكين المدعي من القرار المطعون‬
‫فيه‪ ،‬فإن للقاضي سلطة أمر اإلدارة بتقديمه في أول جلسة‪.‬‬
‫‪ -2‬شرط التظلم اإلداري المسبق‪ :‬سبق تعريف وتناول الت ظلم اإلداري المسبق في الفرع األول‬
‫المتضمن التظلم اإلداري أمام لجان الطعون بنوع من االسهاب والتفصيل‪ ،‬لكن ما يهم هو إجبارية‬

‫‪ -1‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪334‬‬

‫‪ -2‬راجع بوجادي عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪99‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 819‬من القانون رقم ‪": 09-08‬يجب أن يرفق مع العريضة الرامية إلى إلغاء أو تفسير أو تقدير‬
‫مدى مشروعية القرار اإلداري‪ ،‬تحت طائلة عدم القبول‪ ،‬القرار اإلداري المطعون فيه‪ ،‬ما لم يوجد مانع مبرر‪.‬‬
‫وإذا ثبت أن هذا المانع يعود إلى امتناع اإلدارة من تمكين المدعي من القرار المطعون فيه‪ ،‬أمرها القاضي المقرر‬
‫بتقديمه في أول جلسة‪ ،‬ويستخلص النتائج القانونية المترتبة على هذا االمتناع‪".‬‬
‫‪ -4‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪334‬‬
‫‪ -5‬راجع بوالشعور وفاء ‪ ،‬سلطات القاضي اإلداري في دعوى اإللغاء في الجزائر‪( ،‬مذكرة تخرج مقدمة لنيل شهادة‬
‫الماجستير في إطار مدرسة الدكتوراه)‪ ،‬شعبة القانون اإلداري‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة باجي مختار –‬
‫عنابة‪ ،2011-2010 ،‬ص ‪23‬‬
‫‪ -6‬أنظر المادة ‪ 18‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪118‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫رفع التظلم اإلداري قبل التظلم أمام القضاء‪ .‬وفي هذا الشأن نستقرأ نص المادة ‪ 830‬من قانون‬
‫اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ 1‬التي استف ِتحت بعبارة "يجوز"‪ ،‬هذه األخيرة تفيد الجوازية ما لم ينص‬
‫القانون على خالف ذلك‪ ،‬ومنه فإن التظلم اإلداري هو إجراء إداري اختياري قبل اللجوء إلى القضاء‬
‫اإلداري‪.‬‬
‫وعليه للمدعي المتظلم ضد قرار رفض طلب التسوية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫خيار تقديم تظلم إداري قبل رفع دعوى اإللغاء‪ ،‬كما يجوز له االستغناء عنه طبقا لقانون اإلجراءات‬
‫المدنية واإلدارية ما لم يوجد نص يخالف هذا المبدأ‪ ،‬ونميز حالتين عند تقديم تظلم إداري قبل اللجوء‬
‫إلى القضاء‪:‬‬
‫‪ -‬حالة قبول التظلم من قبل اإلدارة‪ ،‬هنا ال مجال للمدعي في رفع دعوى اإللغاء مادام أن اإلداري‬
‫استجابت لطلباته‪،‬‬
‫‪ -‬حالة رفض اإلدارة لتظلمه‪ ،‬للمدعي أجل شهرين (‪ )2‬من تاريخ تبليغه بالرفض الصريح وفق‬
‫‪2‬‬
‫الفقرة الرابعة من المادة ‪ 830‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪،‬‬
‫‪ -‬وأما في حالة سكوت اإلدارة طيلة المدة الممنوحة لها للرد والمحددة بشهرين (‪ ،)2‬فإنه وفق‬
‫الفقرتين الثانية والثالثة من المادة ‪ 830‬من ذات القانون‪ 3‬يعد هذا السكوت رفضا ضمنيا وقرارا‬
‫بالرفض‪ ،‬الذي يخول للمدعي الطعن فيه بدعوى اإللغاء خالل أجل شهرين (‪ )2‬من تاريخ انتهاء أجل‬
‫الشهرين (‪ )2‬المقرر لجواب ورد اإلدارة‪.4‬‬
‫شرطي الميعاد واألجل‪ :‬حدد قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية في المادة ‪ 829‬منه‪ 5‬أجل‬‫ْ‬ ‫‪-3‬‬
‫رفع دعوى اإللغاء بأربعة (‪ ) 4‬أشهر من تاريخ التبليغ الشخصي للقرار اإلداري المتضمن رفض‬
‫طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪ .‬وال يسري ميعاد األربعة (‪)4‬‬
‫أشهر المقررة لرفع دعوى اإللغاء إال بعد تبليغ القرار اإلداري‪.6‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 1/830‬من القانون رقم ‪" : 09-08‬يجوز للشخص المعني بالقرار اإلداري‪ ،‬تقديم تظلم إلى الجهة‬
‫اإلدارية مصدرة القرار في األجل المنصوص عليه في المادة ‪ 829‬أعاله‪".‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 4/830‬من القانون رقم ‪" : 09- 08‬في حالة رد الجهة اإلدارية خالل األجل الممنوح لها‪ ،‬يبدأ سريان‬
‫أجل شهرين (‪ )2‬من تاريخ تبليغ الرفض‪".‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 3-2/830‬من القانون رقم ‪" : 09-08‬يعد سكوت الجهة اإلدارية المتظلم أمامها عن الرد‪ ،‬خالل‬
‫شهرين (‪ ) 2‬بمثابة قرار بالرفض ويبدأ هذا األجل من تاريخ تبليغ التظلم‪.‬‬
‫وفي حالة سكوت الجهة اإلدارية‪ ،‬يستفيد المتظلم من أجل شهرين (‪ )2‬لتقديم طعنه القضائي‪ ،‬الذي يسري من تاريخ‬
‫انتهاء أجل الشهرين (‪ )2‬المشار إليه في الفقرة أعاله‪".‬‬
‫‪ -4‬راجع بلطرش مياسة‪ ،‬الوجيز في قانون المنازعات اإلدارية‪ ،‬ط ‪ ،1‬لباد للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2023 ،‬ص‬
‫ص ‪112-111‬‬
‫‪ -5‬أنظر المادة ‪ 1/830‬من القانون رقم ‪" : 09-08‬يحدد أجل الطعن أمام المحكمة اإلدارية بأربعة (‪ )4‬أشهر‪ ،‬يسري‬
‫من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من القرار اإلداري الفردي‪ ،‬أو من تاريخ نشر القرار اإلداري الجماعي أو‬
‫التنظيمي‪".‬‬
‫‪ -6‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪337‬‬

‫‪119‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫يعتبر أجل األربعة (‪ )4‬أشهر ميعادا قصيرا‪ ،‬وحكمة المشرع الجزائري في جعله قصيرا تحقيق‬
‫استقرار األوضاع اإلدارية التي تستجوبها مقتضيات األعمال اإلدارية‪ ،‬مع تحقيق مصلحة األفراد‬
‫بتوفير الثبات لمراكزهم القانونية المترتبة على تلك األعمال‪.1‬‬
‫ويعتبر شرط ميعاد دعوى اإللغاء من النظام العام‪ ،‬ومنه ال يجوز االتفاق على امتداده‪ ،‬وعليه‬
‫يمكن أن يثار الدفع بانقضاء الميعاد في أي مرحلة كانت عليها الدعوى‪ ،‬وللمحكمة أن تثيره من تلقاء‬
‫نفسها‪.2‬‬
‫ثانيا‪ -‬أوجه الطعن بدعوى اإللغاء‪ :‬إن األصل في القرارات اإلدارية افتراض الشرعية فيها وأن‬
‫إصدارها جاء موافقا للقانون‪ ،‬وبالنتيجة يقع على من يريد المطالبة بإلغاء قرار إداري أن يثبت عكس‬
‫ذلك أمام المحاكم اإلدارية‪ ،‬وذلك بإثبات أوجه عدم مشروعية القرار اإلداري وبيان العيوب التي‬
‫لحقت به‪ ،‬سواء كانت مخالفة لقاعدة دستورية‪ ،‬أو تشريع عادي كان أو فرعي‪ ،‬أو قاعدة عرفية‬
‫إدارية ملزمة‪ ،‬أو مبدأ قانوني إداري ملزم‪ ،‬أو مبدأ قانوني عام كشف عنه القضاء‪.3‬‬
‫وتتمثل حاالت وأوجه دعوى اإللغاء في عيب االختصاص‪ ،‬عيب الشكل واالجراء‪ ،‬وعيب مخالفة‬
‫القانون‪.‬‬
‫يعرف االختصاص بأنه "القدرة أو المكنة أو الصالحية المخولة‬ ‫أ‪ -‬عيب عدم االختصاص‪ّ :‬‬
‫لشخص أو جهة إدارية على القيام بعمل معين على الوجه القانوني"‪.‬‬
‫وبمفهوم المخالفة فإن القرار اإلداري الذي يكون مشوبا بعيب عدم االختصاص عندما يصدر‬
‫القرار من سلطة إدارية غير مختصة شخصيا‪ ،‬ماديا‪ ،‬محليا‪ ،‬زمنيا‪.4‬‬
‫يعتبر عدم االختصاص من العيوب األكثر خطورة نظرا الرتباطه المباشر بفكرة النظام العام‪،‬‬
‫فعدم احترام قواعد التعمير والبناء بصفة عامة وأحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بصفة خاصة‬
‫سواء في الصورة اإليجابية لعدم االختصاص‪ ،‬أين ال تحترم الجهات المختصة سلطاتها المخولة لها‬
‫قانونا‪ ،‬أو في الصورة السلبية بادعائها عدم االختصاص في غير ذلك‪.5‬‬
‫غير أن الواقع يؤكد أن عيب عدم االختصاص في مجال البناء والتعمير من العيوب نادرة الوقوع‪،‬‬
‫ذلك أن القاعدة القانونية فيما يتعلق باختصاص كل جهة تتسم بالوضوح‪ ،‬وبذلك فإن احتمال وقوع‬
‫خطأ أو تداخل الصالحيات وتجاوز االختصاص عند إصدار قرار بخصوص طلب التسوية وتحقيق‬
‫المطابقة ضعيف نسبيا‪.6‬‬

‫‪ -1‬راجع مباركي براهيم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪292‬‬

‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪292‬‬
‫‪ -3‬راجع بوجادي عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪122‬‬
‫‪ -4‬راجع بلطرش مياسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪116-115‬‬
‫‪ -5‬راجع كمال محمد األمين‪ ،‬االختصاص القضائي في مادة التعمير والبناء‪( ،‬أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه علوم)‪،‬‬
‫تخ صص القانون العام‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة أبي بكر بلقايد – تلمسان‪- 2015 ،‬‬
‫‪ ،2016‬ص ‪54‬‬
‫‪ -6‬راجع تونسي صبرينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪340‬‬

‫‪120‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫ب‪ -‬عيب الشكل واإلجراء‪ :‬تقع اإلدارة في عيب الشكل واالجراء عند مخالفتها أثناء إصدارها‬
‫لقرارها بخصوص طلب التسوية وتحقيق المطابقة لألشكال و‪/‬أو اإلجراءات المنصوص عليها في‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،19-15‬ويقصد باإلجراءات المقررة‬
‫إلصدار القرار اإلداري "التراتيب التي تتبعها اإلدارة قبل اتخاذ القرار‪ ،‬أي التي تسبق إصداره‬
‫نهائيا"‪ ،‬في حين يمثل شكل القرار اإلداري "المظهر الخارجي له أو القالب المادي الذي يفرغ فيه‬
‫القرار اإلداري"‪.1‬‬
‫وقصد نص المشر ع الجزائري على إجراءات إصدار قرار بخصوص طلب رخصة البناء المعدلة‬
‫أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية في مواد متفرقة من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬أين حدد‬
‫أيضا شكل القرار المتضمن رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية وكذا القرار المتضمن شهادة‬
‫المطابقة على سبيل التسوية في مالحق المرسوم السابق‪.‬‬
‫وعلى خالف عيب عدم االختصاص‪ ،‬فإن عيب الشكل واإلجراءات ال يتعلق مبدئيا بالنظام العام‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫وهذا معناه أنه ليس للقاضي أن يثيره من تلقاء نفسه‪.‬‬
‫ج‪ -‬عيب مخالفة القانون‪ :‬يقصد بعيب مخالفة القانون "العيب الذي يصيب ركن المحل أو‬
‫‪3‬‬
‫الموضوع في القرار اإلداري‪ ،‬فهو وجه اإللغاء المتعلق بالمشروعية الداخلية للقرار"‪.‬‬
‫ويقصد المحل بأنه "األثر المباشر والحال المترتب عن صدور القرار اإلداري وذلك عن طريق‬
‫إنشاء مركز قانوني جديد أو تعديل أو إلغاء مركز قانوني قائم"‪ .‬هذا المحل يجب أن يكون مشروعا‬
‫وممكنا‪ ،‬وأي خرق لهذين الشرطين يُنشأ أحد أوجه وحاالت الطعن باإللغاء في هذا القرار‪.4‬‬
‫وفي األخير‪ ،‬يترتب على إلغاء القاضي اإلداري للقرار اإلداري المتضمن رفض طلب رخصة‬
‫البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية في إطار أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫متى الحظ مخالف ته للقانون‪ ،‬عدم حلول هذا الحكم القضائي محل الرخصة أو الشهادة‪ ،‬بل يرتب فقط‬
‫إمكانية إعادة تجديد المدعي لطلبه من جديد أمام نفس الجهة اإلدارية‪ ،‬ذلك أن القاضي اإلداري غير‬
‫مؤهل لمنح الرخصة أو الشهادة سالفتي الذكر‪ ،‬وال يحق له إلزام اإلدارة بذلك كونه غير مرخص له‬
‫قانونا بإصدار أوامر لإلدارة‪.5‬‬

‫‪ -1‬راجع بلطرش مياسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪131‬‬

‫‪ -2‬راجع لعيدي خيرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪344‬‬
‫‪ -3‬راجع بلطرش مياسة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪139‬‬
‫‪ -4‬راجع عجابي سامية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪142‬‬
‫‪ -5‬راجع بن دعاس هشام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪77‬‬

‫‪121‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫خالصة الفصل الثاني‬

‫من خالل دراستنا للفصل الثاني المتضمن أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬يتبين لنا أن التسوية وتحقيق المطابقة وفق هذا المرسوم تتم وتمر‬
‫عبر مراحل‪ ،‬وأنه لمباشرة هذه األخيرة يجب أن تكون المخالفة الواقعة على البناية محل طلب‬
‫التسوية من المخالفات القابلة لذلك وفق ما نص عليه ذات المرسوم ممثلة في مخالفة التعدي على‬
‫مساحة التراجع داخل الملكية‪ ،‬الفتحات على الواجهات المنجزة التي ال تمس بالجوار بالمجابهة‬
‫المباشرة‪ ،‬إضافة طوابق وتج اوز مساحة شغل األراضي التي ال تخل بالقواعد العامة للتعمير ال سيما‬
‫بالجوار ومعايير البناء واألمن‪ ،‬وعلى عكس ذلك نص المرسوم أيضا على المخالفات غير القابلة‬
‫للتسوية التي تكون محل جزاء يتحمله المعني دون دفع غرامة وتتمثل في مخالفة التعدي على‬
‫المساحة الخارجية التا بعة للغير‪ ،‬الفتحات على الواجهات التي تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة‪،‬‬
‫إضافة طوابق وتجاوز مساحة شغل األراضي التي تخل بالقواعد العامة للتعمير ال سيما الجوار‬
‫ومعايير األمن‪.‬‬
‫وتكون المخالفات القابلة للتسوية محل تحقيق مطابقة بدفع غرامة مالية تم فرضها ألول مرة‬
‫بموجب قانون المالية لسنة ‪ ،2017‬وتحدد على أساس قيمة المتر مربع (م‪ )2‬والقيمة الجزافية المطبقة‬
‫على الواجهة حسب نوع البناية‪ ،‬إذ ميز المرسوم التنفيذي ثالث (‪ )3‬أنواع من البنايات‪ ،‬أولهم‬
‫السكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية المدعمة من طرف الدولة‪ ،‬السكنات‬
‫الفردية والسكنات الجماعية‪ ،‬والبنايات المتعلقة بالمشاريع االستثمارية والبنايات التي تستقبل الجمهور‬
‫والتجهيزات غير السكنية كالفنادق والمراكز التجارية والعيادات وغيرها من المنشآت‪.‬‬
‫يكون طلب التسوية أمام مصالح التعمير بالبلدية التي تتواجد بها البناية المخالفة لرخصة البناء‬
‫المسلمة‪ ،‬أين حدد المرسوم نموذجه وأوجب إرفاقه بملف يختلف حسب ما إذا كان الطلب يتضمن‬
‫رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪ ،‬وحسب ما إذا كانت‬
‫البناية في طور اإلنجاز أو متممة‪ .‬ليمر بعدها إلى اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات التسوية‪ ،‬التي تقوم‬
‫بدراسة ومعالجة الطلب‪ .‬ليختتم أخيرا بصدور قرار بخصوصه من قبل الشباك الوحيد المختص‬
‫يتضمن رأيا بالموافقة أو رأيا بالموافقة المصحوبة بتحفظات أو رأيا بالرفض‪ ،‬يبلغه رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي إلى صاحب الطلب‪.‬‬
‫ويمكن لصاحب الطلب االعتراض على هذا القرار والطعن فيه ضمن نفس األشكال المحددة‬
‫بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 19-15‬هذا األخير اعتمد إجراء التظلم اإلداري المسبق االختياري‬
‫كخطوة أولى متاحة للطاعن‪ ،‬أو الطعن القضائي برفع دعوى إلغاء القرارات اإلدارية أمام المحكمة‬
‫اإلدارية المختصة إما كإجراء وحيد أو كآخر خطوة‪.‬‬

‫‪122‬‬
‫خاتمــــة‬
 ‫خاتـــمة‬

‫خاتمة‬
‫يُعدّ العمران من القيم والمكتسبات التاريخية والثقافية ألي مجتمع‪ ،‬والتي أضحت من التقنيات‬
‫الحديث لتنظيم المجال الحضري في أية دولة‪ ،‬وذلك بإقامة توازن بين الحق في السكن والملكية‬
‫وحرية األفراد في التصرف في ممتلكاتهم من جهة‪ ،‬وبين المصلحة العامة وحماية المحيط من جهة‬
‫ثانية‪ ،‬وعلى هذا األساس كان الزما فرض آليات مصدرها القانون سعيا للوصول إلى تنسيق‬
‫الحضارة العمرانية وتفادي البنايات غير الشرعية بصفة عامة والبنايات غير المطابقة بصفة خاصة‬
‫التي تجسدّت كظاهرة عرفت انتشارا رهيبا‪ ،‬والتي أحاطت بها مالبسات وأسباب ساهمت في اتساع‬
‫رقعة انتشارها يكاد يصعب حصرها‪ ،‬فقد ُوجدت عوامل اجتماعية‪ ،‬اقتصادية‪ ،‬سياسية وأمنية‪ ،‬ثقافية‬
‫وأخرى ترقوية‪ ،‬إضافة ألسباب خاصة تتعلق أساسا برخصة البناء وبشخص صاحبها من حيث قدرته‬
‫ست المستويات‬ ‫المالية وتنفيذه لألشغال‪ ،‬هذا االنتشار كان له من األثر البالغ على عدة أصعدة م ّ‬
‫العمرانية‪ ،‬البيئية‪ ،‬االقتصادية‪ ،‬االجتماعية والثقافية‪.‬‬
‫ولالنتشار الرهيب الذي عرفته ظاهرة البنايات غير المشروعة وغير المطابقة‪ ،‬وتفاديا لكبح اآلثار‬
‫الوخيمة التي سبق ذكرها‪ ،‬كان لزاما على المشرع أن يجد لها مجموعة من الحلول القانونية باعتماده‬
‫آليات كفيلة لمحاربتها‪ ،‬أين تمثلت فيما يسمى بآلية التسوية‪ ،‬هذه األخيرة هي آلية تتضمن مجموعة من‬
‫اإلجراءات واجبة االحترام لتسوية وضعية البنايات غير القانونية المتممة وغير المتممة‪ ،‬وهو ما‬
‫سد بجملة من النصوص القانونية تضمنت الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية لسنة ‪1985‬‬ ‫تج ّ‬
‫تحت رقم ‪ 34‬أول نصوصها‪ ،‬أولهم األمر رقم ‪ 01-85‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي‬
‫قصد المحافظة عليها وحمايتها‪ ،‬تاله المرسوم التنفيذي رقم ‪ 212-85‬المحدد لشروط تسوية أوضاع‬
‫الذين يشغلون فعال أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد‬
‫المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن‪ ،‬ثم التعليمة الوزارية المشتركة لسنة ‪1985‬‬
‫والمتعلقة بمعالجة البناء غير المشروع‪ .‬ليصدر بعد أكثر من عقدين من الزمن القانون رقم ‪15-08‬‬
‫المحدد لقواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪.‬‬
‫أث بت واقع تطبيق النصوص السابقة فشال معتبرا في تحقيق أهدافها المرجوة‪ ،‬وفي ظل تفاقهم‬
‫ظاهرة البنايات غير القانونية‪ ،‬جدّد المشرع الجزائري محاوالته من خالل قانون المالية لسنة ‪2017‬‬
‫في المادة ‪ 113‬منه المعدلة بموجب المادة ‪ 144‬من قانون المالية لسنة ‪ 2021‬ثم المادة ‪ 151‬من‬
‫قانون المالية لسنة ‪ ، 2022‬أين وضع تدابير قانونية جديدة تهدف إلى تبسيط إجراءات تسوية نوع‬
‫معين من البنايات ممثال في البنايات غير المطابقة لرخص البناء المسلمة‪ ،‬أين توج بصدور النص‬
‫التنظيمي الذي يحدد شروط تسوية هذه البنايات بتاريخ ‪ 03‬فيفري سنة ‪ 2022‬بإصدار المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬وهكذا تعززت المنظومة القانونية لقواعد مطابقة البنايات بهذا المرسوم والذي‬
‫جاء بأحكام منفصلة عن تلك الواردة في النصوص القانونية السابقة ذات الصلة‪ ،‬والتي حالت دون‬
‫وصولها إلى األهداف والمبتغى المرجو منها‪.‬‬
‫ويتبن بعد تخصيص مختلف األحكام التي جاء بها المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بالدراسة‬
‫والنصوص التي سبقته النتائج التالية‪:‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 15-08‬هو تكرار لتجربة تسوية البنايات وفق النصوص القانونية الصادرة سنة‬
‫‪ 1985‬التي اتسمت بالفشل إذ ظل االنتشار الرهيب لظاهرة البناء غير القانوني حتى بعد صدور هذه‬

‫‪124‬‬
 ‫خاتـــمة‬

‫النصوص ودخولها حيز التطبيق‪ ،‬ويرجع ذلك لعدة أسباب تتقدمها مجموعة العراقيل اإلدارية التي‬
‫تسبب في تعطيل إجراء تحقيق مطابقة البنايات للكثير من المواطنين وبطئ عملية مراجعة ملفاتهم‬
‫وتعدد المتدخلين فيها‪ ،‬ما أدى لعزوف المخالفين عن إيداع ملفاتهم لدى المصالح المعنية‪ ،‬إضافة‬
‫لتقاعس السلطات المختصة في الترويج عن هذه النصوص وإطالق حمالت تعريفية بأهدافه‬
‫واجراءاته‪ ،‬هو الشيء الذي أدى بقبره‪.‬‬
‫‪ -‬رغبة المشرع الجزائري في التكفل بالبنايات التي جاء تشييدها على غير أحكام ومواصفات‬
‫رخصة البناء المسلمة لها‪ ،‬وذلك بإصداره المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬الذي شمل تسوية البنايات‬
‫المنجزة والبنايات في طور اإلنجاز الحائزة على رخص البناء غير المطابقة لتعليماتها‪ ،‬والتي بدأت‬
‫أشغالها قبل تاريخ ‪ 03‬فيفري سنة ‪ ،2022‬أين هذا النص بأثر رجعي حتى على البنايات التي شيدت‬
‫قبل تاريخ ‪ 03‬أوت ‪ 2008‬المعنية بالتسوية وفق القانون ‪.15-08‬‬
‫‪ -‬رغبة المشرع أيضا في فصل أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‬
‫المتضمنة في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬عن أحكام القانون رقم ‪ ،15-08‬مع تبسيط إجراءاتها‬
‫والتقليص من آجال ومدة العملية‪ ،‬خاصة وأن األمر يتعلق بمخالفات معقّدة‪ .‬كما أضفى على أحكامه‬
‫طابع الديمومة عكس سابقه‪ ،‬إذ لم يُس ِقّفــه بأجل سريان محدد تجنبا لإلشكاالت الناجمة عن تحديد آجال‬
‫انتهاء مفعول النص‪ .‬إضافة للتخفيف في حدة اإلجراءات الردعية المنصوص عليها في المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها والذي نص على عدم إمكانية‬
‫تسليم شهادة المطابقة إذا لم يطابق البناء للتصاميم والمخططات مع الشروع في المالحقات القضائية‬
‫عند عدم امتثال المعني‪ ،‬عكس المرسوم رقم ‪ 55-22‬الذي أتاح إمكانية الحصول على شهادة‬
‫المطابقة على سبيل التسوية في حالة المخالفة بالنسبة للبنايات المنجزة‪ ،‬ورخصة البناء المعدلة على‬
‫سبيل التسوية بالنسبة للبنايات في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫‪ -‬جاء المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بآلية جديدة لقاء تحقيق مطابقة البنايات المخالفة‪ ،‬تمثلت في‬
‫التسوية الجزائية مقابل دفع غرامات مالية تقدر بـ ‪ %10‬في السكنات الريفية والسكنات المنجزة في‬
‫التجزئات االجتماعية‪ ،‬و‪ %15‬في السكنات الفردية والسكنات الجماعية‪ ،‬و‪ %20‬في البنايات المتعلقة‬
‫بالمشاريع االستثمارية وتلك المستقبلة للجمهور والتجهيزات غير السكنية لكل متر مربع (م‪ ،)2‬إضافة‬
‫لقيمة جزافية عن كل واجهة معدّلة أو مضافة تبدأ من ‪ 10.000‬دج‪ ،‬ثم ‪ 30.000‬دج‪ ،‬وأخيرا‬
‫‪ 50.000‬دج على حسب كل نوع من البنايات الثالث سالفة الذكر تباعا‪ .‬أين جاءت آلية الغرامة‬
‫المالية بجدوى اقتصادية إيجابية‪ ،‬إذ تساهم بشكل مباشر في تحصيل بعض المداخيل للخزينة العمومية‬
‫للبلدية وإنعاشها‪.‬‬
‫‪ -‬حدد المرسوم المخالفات القابلة للتسوية و تلك غير القابلة لذلك باتخاذه معيار عدم التعدي على‬
‫المساحات الخارجية التابعة للغير سواء كان هذا األخير عموميا أو خاصا‪ ،‬على أن تكون مخالفة‬
‫التعدي داخل الملكية فقط‪ ،‬وعدم المساس بالجوار بالمجابهة المباشرة بالنسبة للمخالفات المتعلقة‬
‫بالنوافذ والشرفات على الواجه ات‪ ،‬وأخيرا عدم االخالل بالقواعد العامة للتعمير ال سيما الجوار‬
‫ومعايير البناء واألمن عند تجاوز مساحة شغل األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬إحالة المشرع لنفس إجراءات الطعن المعمول بها في ظل أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪19-15‬‬
‫بالنسبة للطعن في القرارات الصادرة بشأن طلبات التسوية في إطار أحكام المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪125‬‬
 ‫خاتـــمة‬

‫‪ ،55-22‬أين اعتمد على إجراء التظلم اإلداري االختياري كخطوة أولى ممكنة‪ ،‬أو الطعن القضائي‬
‫أمام القاضي اإلداري إما كإجراء وحيد أو كآخر خطوة بعد التظلم اإلداري‪ ،‬وهذا على خالف القانون‬
‫رقم ‪ 15-08‬الذي خصص لجنة طعن مستقلة مكلفة بالبت في طلبات الطعون‪.‬‬
‫ولتفعيل أحكام المرسوم التنفيذي ‪ 55-22‬الذي ستكشف الممارسة والواقع مستقبال فعاليته من‬
‫عدمها‪ ،‬ولتجنب المعوقات والعراقيل التي واجهت القانون رقم ‪ 15-08‬والنصوص التي سبقته‪ ،‬يمكن‬
‫طرح االقتراحات والتوصيات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬يمكن القول أن أكبر تحدي سيواجهه تطبيق هذا المرسوم هو استقطاب المخالفين لالحتكام‬
‫ألحكامه‪ ،‬ومنه وجب على السلطات المعنية القيام بحمالت توعية للمواطنين بأهمية عملية التسوية‬
‫بالنسبة لهم وبالنسبة للمصلحة العامة للمجتمع‪ ،‬وتشجيعهم على االستجابة للعملية التي أُقِ ّ‬
‫ــرت‬
‫لمصلحتهم‪.‬‬
‫‪ -‬نشر أحكام هذا المرسوم الجديد في وسائل اإلعالم بأنواعها‪ ،‬حتى يتسنى لكل المواطنين ولكل‬
‫الجهات الفاعلة في عملية التسوية االطالع على محتواه‪ ،‬ومعرفة شروط وإجراءات العملية‪ ،‬وفهم‬
‫كيفية سيرها‪.‬‬
‫‪ -‬إيجاد حلول قانونية إلضفاء الطابع االجباري على عملية التسوية‪ ،‬تفاديا لعزوف المخالفين عن‬
‫مباشرة إجراءات التسوية‪ ،‬فحمالت التوعية قد ال تكون كافية‪.‬‬
‫‪ -‬وجوب بسط الرقابة اإلدارية السيما على البنايات غير المتممة بعد منح المخالف رخصة البناء‬
‫المعدّلة على سبيل التسوية وفق ذات المرسوم‪ ،‬للتأكد من احترام أحكامها وعدم تكرار مخالفتها‪.‬‬
‫‪ -‬تفعيل دور المهند سين المعماريين في متابعة األشغال لغاية االنتهاء منها‪ ،‬والتأكد من مدى‬
‫مطابقتها لمواصفات رخص البناء‪ ،‬وعدم االكتفاء بدور التأشير على الملف التقني فحسب‪ ،‬ومنه‬
‫وضع حد للعشوائية التي عرفها قطاع التعمير والبناء‪.‬‬
‫‪ -‬وبالنسبة إلجراءات الطعن‪ ،‬فصحيح أن التظلم اإلداري يتسم بالبساطة وربما يكون أكبر مالءمة‬
‫لعملية تسوية البنايات غير المطابقة لرخص البناء المسلمة‪ ،‬إال أنه يفتقر للحيادة المطلقة‪ ،‬فقد ال يكون‬
‫أفضل نجاعة من الطعون التي يتم إيداعها لدى لجنة مختصة بدراسة الطعون مستقلة عن الجهة‬
‫مصدرة القرار‪ ،‬وعليه لم يوفق المشرع عند لجوئه إلجراء التظلم اإلداري أمام نفس الجهة مصدرة‬
‫القرار في إطار أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬وكان عليه مثلها سبق قوله إنشاء لجنة مستقلة‬
‫مختصة في دراسة الطعون‪ ،‬هو الشيء الذي يمكن تداركه بإجراء تعديل للمرسوم السابق‪.‬‬

‫‪126‬‬
‫المالحق‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫قائمة المالحق‬
‫الملحق رقم ‪01‬‬
‫نموذج عقد البيع على التصاميم‬

‫‪128‬‬
‫قائمة المالحق‬

‫‪...‬‬

‫‪129‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪02‬‬

‫نموذج طلب رخصة البناء‬

‫‪130‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪03‬‬

‫نموذج وصل إيداع ملف طلب رخصة البناء‬

‫‪131‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪04‬‬

‫نموذج قرار يتضمن رخصة البناء‬

‫‪132‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪05‬‬

‫برنامج حساب غرامات التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬

‫‪133‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪06‬‬

‫نموذج طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‬

‫‪134‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪07‬‬

‫نموذج قرار تشكيل لجنة التسوية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫والية‪ :‬المديـــة‬
‫دائرة‪ :‬بني سليمان‬
‫بلدية‪ :‬بني سليمان‬
‫الـمصلحة‪ :‬التقنية‬
‫مكتب التعمير والبناء والـمخططات‪.‬‬
‫قـــرار رقــم ‪......... :‬بتاريـــخ‪.............................. :‬‬
‫يتضمن تشكيل اللجــنة البلديــة الـمكلفة بمعالجــة الطلبات‬
‫إن رئيس الـمجلس الشعبي البلدي لبلدية بني سليمان وبناء على‪:‬‬
‫بمقتضى القانون رقم‪ 10-11 :‬الـمؤرخ في‪ 22 :‬يونيو سنة ‪ 2011‬الـمتعلق بالبلدية الـمعدل‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 07-12 :‬الـمؤرخ‪ :‬في‪ 2 :‬فبراير سنة ‪ 2012‬الـمتعلق بالوالية‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 09-84 :‬الـمؤرخ في‪ 4 :‬فبراير سنة ‪ 1984‬والـمتضمن التنظيم اإلقليمي‬
‫للبالد الـمعدل والـمتمم‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 29-90 :‬الـمؤرخ في‪ :‬أول ديسمبر سنة ‪ 1990‬الـمتعلق بالتهيئة والتعمير‬
‫الـمعدل والـمتمم‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 30-90 :‬الـمؤرخ‪ :‬في أول ديسمبر ‪ 1990‬يتضمن قانون األمالك الوطنية‬
‫الـمعدل والـمتمم‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 15- 08 :‬في‪ 20 :‬يوليو ‪ 2008‬يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام‬
‫إنجازها الـمعدل والـمتمم‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 16- 21 :‬الـمؤرخ في‪ 30 :‬ديسمبر سنة ‪ 2021‬الذي يتضمن قانون‬
‫الـمالية لسنة ‪ 2022‬الـمؤرخ في‪ :‬السيما الـمادة ‪ 151‬منه‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 10-03 :‬الـمؤرخ في‪ 19 :‬يوليو سنة ‪ 2003‬يتعلق بحماية البيئة في إطار‬
‫التنمية الـمستدامة الـمعدل‪.‬‬
‫وبمقتضى القانون رقم‪ 01- 02 :‬الـمؤرخ في‪ 05 :‬فبراير سنة ‪ 2002‬يتعلق بالكهرباء وتوزيع‬
‫الغاز بواسطة القنوات الـمعدل‪.‬‬
‫وبمقتضى الـمرسوم التنفيذي رقم‪ 55-06 :‬الـمؤرخ في‪ 30 :‬يناير سنة ‪ 2006‬الذي يحدد شروط‬
‫وكيفيات تعيين االعوان الـمؤهلين للبحث عن مخالفات التشريع والتنظيم في مجال التهيئة والتعمير‬
‫ومعاينتها وكذا إجراءات الـمراقبة‪ .‬الـمعدل‪.‬‬

‫‪135‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫وبمقتضى الـمرسوم التنفيذي رقم‪ 19-15 :‬الـمؤرخ في‪ 2015-01-25 :‬يحدد كيفيات تحضير‬
‫عقود التعمير وتسليمها الـمعدل والـمتمم‪.‬‬
‫وبمقتضى الـمرسوم التنفيذي رقم‪ 55-22 :‬الـمؤرخ في‪ 2 :‬فيفري سنة ‪ 2022‬يحدد شروط‬
‫تسوية البنايات غير الـمطابقة لرخصة البناء الـمسلمة‪.‬‬
‫وبمقتضى الـمرسوم التشريعي رقم‪ 07-94 :‬الـمؤرخ في‪ 18 :‬ماي سنة ‪ 1994‬يتعلق بشروط‬
‫االنتاج الـمعماري وممارسة مهنة الـمهندس الـمعماري‪.‬‬
‫وبمقتضى القرار رقم‪ ........ :‬بتاريخ‪ .................... :‬والـمتضمن تعيين السيد رئيس الـمجلس‬
‫الشعبي البلدي لبلدية بني سليمان‪.‬‬
‫وبناء على اقتراح األمين العام يقرر ما يلي‪:‬‬
‫الـمادة األولى‪ :‬تنشأ اللجنة البلدية الـمكلفة بمعالجة طلبات تسوية البنايات غير الـمطابقة لرخصة‬
‫البناء الـمسلمة وشهادة الـمطابقة على سبيل التسوية وتسمى بنص هذا القرار‪" :‬اللجنة" طبقا للفصل‬
‫الثالث من الـمرسوم التنفيذي رقم‪ 55-22 :‬الـمؤرخ في ‪ 01‬رجب عام ‪ 1443‬الـموافق ل‪02 :‬‬
‫فبراير سنة ‪.2022‬‬
‫الـمادة ‪ :02‬تتشكل اللجنة سالفة الذكر من األعضاء اآلتية اسماؤهم‪:‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للتعمير والهندسة الـمعمارية والبناء لدائرة بني سليمان أو‬
‫ممثله‪ .......................................................................... .......................:‬رئيسا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل مكتب التعمير والبناء لبلدية بني سليمان‪.............................................. :‬عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل وحدة الحماية الـمدنية لدائرة بني سليمان‪.............................................. :‬عضوا‪.‬‬
‫كما يمكن توسيع تلك اللجنة إلى الهيئات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬ممثل شركة سونلغاز المدية‪.................................................................. :‬عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل القسم الفرعي لألشغال العمومية بني سليمان‪....................................... . :‬عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل القسم الفرعي للموارد الـمائية بني سليمان‪............................................ :‬عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية الصناعة لوالية المدية‪....................................................... . :‬عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية البيئة لوالية المدية‪............................................................. :‬عضوا‪.‬‬
‫ي شخص أو سلطة أو هيئة قصد االستشارة أو االفادة أو‬ ‫الـمادة ‪ :03‬يمكن للجنة االستعانة بأ ّ‬
‫التوضيح فيما يخص دراسة الـملفات الـموكلة إليها‪.‬‬
‫الـمادة ‪ :04‬تطبيقا ألحكام الـمرسوم التنفيذي سالف الذكر تكلف اللجنة في حدود اختصاصها بما‬
‫يلي‪:‬‬
‫القيام بالزيارات الـميدانية ومعاينة البنايات للتحقق والتأكد من الـمخالفات الـمذكورة في الفصل‬
‫الثالث من الـمرسوم التنفيذي الـمذكور اعاله‪.‬‬

‫‪136‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫ملء بطاقة دراسة الـملفات والتوقيع عليها‪.‬‬

‫ابداء الراي فيما يتعلق بتسوية البنايات وقيمة الغرامة حسب طبيعة الـمخالفة طبقا للفصل الثالث‬
‫من الـمرسوم الـمذكور اعاله‪.‬‬
‫الـمادة ‪ :05‬تكلف األمانة التقنية للشباك الوحيد للبلدية بتحضير الـملفات على مستوى الشباك‬
‫الوحيد حسب االختصاص وطبيعة استعمال البناية طبقا ألحكام الـمرسوم التنفيذي رقم‪19-15 :‬‬
‫الـمؤرخ في ‪ 25‬يناير سنة ‪.2015‬‬
‫الـمادة ‪ :06‬تدون محاضر اجتماعات اللجنة الـمذكورة في الـمادة األولى أعاله في سجل خاص‬
‫مرقم ومؤشر عليه وممضي من طرف رئيس الـمجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫الـمادة ‪ :07‬يكلف كل من السادة‪ :‬االمين العام للبلدية ورئيس القسم الفرعي للتعمير والهندسة‬
‫الـمعمارية والبناء ببني سليمان‪/‬ممثله ورئيس وحدة الحماية الـمدنية ببني سليمان‪ /‬ممثله واألعوان‬
‫الـمؤهلون والهيئات الواردة في الـمادة ‪ 02‬اعاله بتنفيذ هذا القرار كل في حدود اختصاصه‪.‬‬

‫حرر في‪...................................... :‬‬

‫رئيـــس المجلـــــس الشعبـــــي البلـــــــدي‬

‫‪137‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪08‬‬

‫نموذج بطاقة تحضير رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‬

‫‪138‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪09‬‬

‫نموذج قرار يتضمن رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية‬

‫‪139‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪10‬‬

‫نموذج قرار يتضمن شهادة المطابقة على سبيل التسوية‬

‫‪140‬‬
 ‫قائمة المراجع‬
‫أوال‪ -‬باللغة العربية‬
‫‪ .I‬المؤلفات‬
‫أ‪ -‬المؤلفات العامة‪:‬‬
‫‪ - 1‬عوابدي عمار‪ ،‬النظرية العامة للمنازعات اإلدارية في النظام الجزائري – نظرية الدعوى اإلدارية‪،‬‬
‫الجزء ‪ ،02‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪1995 ،‬‬
‫‪ - 2‬خلوفي رشيد‪ ،‬قانون المنازعات اإلدارية – شروط قبول دعوى تجاوز السلطة ودعوى القضاء‬
‫الكامل‪ ،‬د ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪1995 ،‬‬
‫‪ - 3‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري – دراسة وصفية وتحليلية‪ ،‬د ط‪ ،‬دار‬
‫هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2004 ،‬‬
‫‪ - 4‬محمد الصغير بعلي‪ ،‬الوسيط في المنازعات اإلدارية‪ ،‬د ط‪ ،‬دار العلوم للنشر والتوزيع‪ ،‬عنابة ‪-‬‬
‫الجزائر‪2009 ،‬‬
‫‪ - 5‬ليلى زروقي‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية في ضوء آخر التعديالت وأحدث األحكام‪ ،‬د ط‪،‬‬
‫دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2013 ،‬‬
‫‪ - 6‬بلحاج العربي‪ ،‬الحقوق العينية في القانون المدني الجزائري في ضوء أحدث االجتهادات القضائية‬
‫المشهورة للمحكمة العليا – دراسة مقارنة‪ ،‬ط ‪ ، 2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪2017‬‬
‫‪ -7‬بلطرش مياسة‪ ،‬الوجيز في قانون المنازعات اإلدارية‪ ،‬ط ‪ ،1‬لباد للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2023 ،‬‬
‫‪ -8‬عمر زودة‪ ،‬اإلجراءات المدنية واإلدارية في ضوء آراء الفقهاء وأحكام القضاء‪ ،‬ط ‪ ،3‬دار بلقيس‬
‫للنشر‪ ،‬الجزائر‪2023 ،‬‬
‫ب‪ -‬المؤلفات المتخصصة‪:‬‬
‫‪ - 1‬ستي قزاتي ياسمين‪ ،‬النزاع الجزائي الناتج عن البناء بدون رخصة – بين آخر تعديالت القانون‬
‫وتطبيقه عمليا ومختلف مواقف المحكمة العليا‪ ،‬ط ‪ ، 2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪2016‬‬
‫‪ - 2‬اقلولي أولد رابح صافية‪ ،‬قانون العمران الجزائري ‪ -‬أهداف حضرية ووسائل قانونية‪ ،‬ط ‪ ،3‬دار‬
‫هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2017-2016 ،‬‬
‫‪ - 3‬خير الدين بن مشرنن‪ ،‬رخصة البناء األداة القانونية لمباشرة عمليتي تثمير وحفظ الملك الوقفي‬
‫العقاري العام – الشروط المرتبطة بالبناء على األمالك الوقفية عموما والمسجد ألهم وقف عقاري تدور‬
‫حوله العمارة االسالمية‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2017 ،‬‬
‫‪ - 4‬قندوز فاطمة الزهراء‪ ،‬التنظيم القانوني للبناء في الجزائر‪ ،‬د ط‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2019 ،‬‬
‫‪ -5‬حمدي باشا عمر‪ ،‬منازعات التعمير‪ ،‬ط ‪ ،2‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2021 ،‬‬
‫‪-6‬بالة عبد العالي‪ ،‬الدليل العملي في إجراءات تسوية البنايات غير القانونية‪ ،‬د ط‪ ،‬النشر الجامعي‬
‫الجديد‪ ،‬الجزائر‪2021 ،‬‬
‫‪ -7‬بالة عبد العالي‪ ،‬الوجيز في شرح قانون التعمير وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬د ط‪ ،‬النشر الجامعي الجديد‪،‬‬
‫الجزائر‪2021 ،‬‬

‫‪141‬‬
 ‫‪ .II‬الرسائل العلمية‬
‫أ‪ -‬أطروحات الدكتوراه‪:‬‬
‫‪ - 1‬م جاجي منصور‪ ،‬رخصة البناء كأداة لحماية البيئة في التشريع الجزائري‪( ،‬رسالة دكتوراه)‪،‬‬
‫تخصص القانون العقاري والزراعي‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب – البليدة‪،‬‬
‫جوان ‪2008‬‬
‫‪ - 2‬بوجادي عمر‪ ،‬اختصاص القضاء اإلداري في الجزائر‪( ،‬رسالة لنيل درجة دكتوراه دولة في‬
‫القانون)‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة مولود معمري – تيزي وزو‪2011-2010 ،‬‬
‫‪ - 3‬بوالشعور وفاء‪ ،‬سلطات القاضي اإلداري في دعوى اإللغاء في الجزائر‪( ،‬مذكرة تخرج مقدمة لنيل‬
‫شهادة الماجستير في إطار مدرسة الدكتوراه)‪ ،‬شعبة القانون اإلداري‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬‬
‫جامعة باجي مختار – عنابة‪2011-2010 ،‬‬
‫‪ -4‬عربي باي يزيد‪ ،‬استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير‪( ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة‬
‫دكتوراه العلوم في الحقوق)‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة‬
‫الحاج لخضر – باتنة‪2015-2014 ،‬‬
‫‪ - 5‬كمال محمد األمين‪ ،‬االختصاص القضائي في مادة التعمير والبناء‪( ،‬أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه‬
‫علوم)‪ ،‬تخصص القانون العام‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة أبي بكر بلقايد –‬
‫تلمسان‪2016-2015 ،‬‬
‫‪ - 6‬عزيزي مريم‪ ،‬النظام القانوني في مجال البناء‪( ،‬مذكرة ماجستير في إطار مدرسة الدكتوراه)‪،‬‬
‫تخصص الدولة والمؤسسات العمومية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪-2015 ،‬‬
‫‪2016‬‬
‫‪ - 7‬شهرزاد عوابد‪ ،‬سلطات الضبط اإلداري في مجال البناء والتعمير في التشريع الجزائري‪( ،‬أطروحة‬
‫مقدمة لنيل شهادة دكتوراه علوم في الحقوق)‪ ،‬تخصص قانون عام‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة‬
‫الحاج لخضر – باتنة‪2016-2015 ،‬‬
‫‪ - 8‬مباركي براهيم‪ ،‬الرقابة القضائية على أعمال اإلدارة في القانون الجزائري – دراسة مقارنة‪،‬‬
‫(أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في العلوم)‪ ،‬تخصص قانون‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود‬
‫معمري – تيزي وزو‪2017-2016 ،‬‬
‫‪ - 9‬لمين لعريط‪ ،‬اآلليات القانونية لحماية البنايات من خطر االنهيار في الجزائر‪( ،‬رسالة لنيل شهادة‬
‫دكتوراه علوم)‪ ،‬تخصص القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪،1‬‬
‫‪2018-2017‬‬
‫‪ - 10‬تونسي صبرينة‪ ،‬النظام القانوني للعمران في الجزائر‪( ،‬رسالة لنيل شهادة دكتوراه علوم في القانون‬
‫العام)‪ ،‬تخصص قانون البيئة والعمران‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪-2018 ،‬‬
‫‪2019‬‬
‫‪ - 11‬لعيدي خيرة‪ ،‬رخصة البناء وشهادة المطابقة آلليتين لتنظيم التهيئة العمرانية في التشريع الجزائري‪،‬‬
‫(أطروحة مقدمة لنيل شهادة دكتوراه الطور الثالث في الحقوق)‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الحميد بن باديس – مستغانم‪2019-2018 ،‬‬
‫ب‪ -‬رسائل الماجستير‬
‫‪ - 1‬كمال تكواشت‪ ،‬اآلليات القانونية للحدّ من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماجستير في العلوم القانونية)‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج لخضر – باتنة‪،‬‬
‫‪2009-2008‬‬
‫‪ - 2‬آمال خضراوي‪ ،‬منازعات رخصة البناء‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون)‪ ،‬فرع إدارة‬
‫ومالية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ 1‬بن يوسف بن خدة‪2010-2009 ،‬‬
‫‪142‬‬
‫‪ - 3‬غربي إبراهيم‪ ،‬البناء الفوضوي في الجزائر‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة ماجستير في الحقوق)‪ ،‬فرع القانون‬
‫العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪2012-2011 ،‬‬
‫‪ - 4‬عجابي سامية‪ ،‬األدوات القانونية لتسوية البنايات غير الشرعية‪( ،‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير‬
‫في القانون العام فرع القانون االداري)‪ ،‬تخصص اإلدارة العامة‪ ،‬القانون وتسيير اإلقليم‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬‬
‫جامعة االخوة منتوري – قسنطينة‪.2016-2015 ،‬‬
‫ج‪ -‬مذكرات الماستر‬
‫‪ - 1‬عمروش حياة‪ ،‬عماروش رزيقة‪ ،‬البناء غير المطابق لمواصفات رخصة البناء‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماستر في الحقوق)‪ ،‬شعبة القانون العام‪ ،‬تخصص قانون الجماعات اإلقليمية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة – بجاية‪2013-2012 ،‬‬
‫‪ -2‬سوالمية سمية‪ ،‬بسكري ابتسام‪ ،‬تسوية البناءات غير الشرعية في ظل القانون ‪( ،15-08‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة ماستر في القانون)‪ ،‬تخصص قانون عام – منازعات إدارية‪ ،‬قسم العلوم القانونية واإلدارية‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة ‪ 8‬ماي ‪ – 1945‬قالمة‪2014-2013 ،‬‬
‫‪ - 3‬عبيدات خديجة‪ ،‬رخصة البناء في القانون الجزائري‪( ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر)‪ ،‬تخصص القانون‬
‫العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة أدرار‪2014-2013 ،‬‬
‫‪ - 4‬ادري رامي‪ ،‬احدادن صونيا‪ ،‬تسوية البناء غير المشروع على ضوء القانون ‪( ،15-08‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماستر في الحقوق)‪ ،‬شعبة القانون االقتصادي لألعمال‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬قسم قانون‬
‫األعمال‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة – بجاية‪2015-2014 ،‬‬
‫‪ - 5‬هاجر اقموم‪ ،‬إشكالية التصميم وتأثيرها على نوعية السكن االجتماعي التساهمي‪( ،‬مذكرة تخرج‬
‫مكملة لنيل شهادة الماستر)‪ ،‬قسم تسيير المدينة‪ ،‬شعبة تسيير التقنيات الحضرية‪ ،‬معهد تسيير التقنيات‬
‫الحضرية‪ ،‬جوان ‪2015‬‬
‫‪ -6‬حماش بالل‪ ،‬تسيير السكن الجماعي بين النظري والتطبيقي – دراسة حالة حي الجباس مدينة برج‬
‫بوعريريج‪( ،‬مذكرة تخرج مكملة لنيل شهادة ماستر أكاديمي)‪ ،‬تخصص تسيير المدينة‪ ،‬شعبة تسيير‬
‫التقنيات الحضرية‪ ،‬قسم تسيير المدينة‪ ،‬معهد تسيير التقنيات الحضرية‪ ،‬جامعة محمد بوضياف – المسيلة‪،‬‬
‫‪2016-2015‬‬
‫‪ - 7‬عبد الحق رقيق‪ ،‬األنماط السكنية الحضرية وعالقتها بالممارسة االجتماعية‪( ،‬مذكرة مكملة لنيل‬
‫شهادة الماستر في علم االجتماع)‪ ،‬تخصص علم اجتماع حضري‪ ،‬شعبة علم االجتماع‪ ،‬قسم العلوم‬
‫االجتماعية‪ ،‬كلية العلوم االجتماعية واإلنسانية‪ ،‬جامعة الشهيد حمة لخضر – الوادي‪2017-2016 ،‬‬
‫‪ -8‬مساسط مسعد‪ ،‬ديب ناصر‪ ،‬البناء الفوضوي ودور اإلدارة في الحد منه‪( ،‬مذكرة مكملة لنيل شهادة‬
‫الماستر في القانون العام)‪ ،‬تخصص قانون عام داخلي‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة محمد الصديق بن يحيى – جيجل‪2018- 2017 ،‬‬
‫‪ - 9‬عبدلي رشيد‪ ،‬ترقية اإلطار المبني في المدن الجزائرية في ظل القانون ‪ – 15-08‬دراسة حالة مدينة‬
‫وادي العثمانية‪( ،‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماستر)‪ ،‬تخصص التهيئة الحضرية‪ ،‬قسم الجغرافيا والتهيئة‬
‫العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض والهندسة المعمارية‪ ،‬جامعة العربي بن مهيدي – أم بواقي‪2020-2019 ،‬‬
‫‪ - 10‬بن سعدي مولود‪ ،‬اآلليات القانونية للحد من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪( ،‬مذكرة نيل شهادة‬
‫الماستر)‪ ،‬تخصص القانون اإلداري‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر –‬
‫بسكرة‪2020-2019 ،‬‬
‫‪ - 11‬بن دعاس هشام‪ ،‬إجراءات مطابقة البنايات غير الشرعية وفق القانون ‪( ،15-08‬مذكرة نيل شهادة‬
‫الماستر)‪ ،‬تخصص القانون اإلداري‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر –‬
‫بسكرة‪2020-2019 ،‬‬

‫‪143‬‬
 ‫‪ .III‬المقاالت العلمية‬
‫‪ - 1‬مجاجي منصور‪ ،‬رخصة البناء كأداة للتهيئة العمرانية في التشريع الجزائري‪ ،‬المعيار – دورية‬
‫ع لمية محكمة تعنى بالدراسات اإلسالمية واالجتماعية‪ ،‬كلية أصول الدين والشريعة والحضارة اإلسالمية‪،‬‬
‫جامعة األمير عبد القادر للعلوم اإلسالمية‪ -‬قسنطينة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬العدد ‪ ،11‬نوفمبر ‪2005‬‬
‫‪ - 2‬عبد المجيد بوالسيلو‪ ،‬التسوية القانونية في مخالفات التعمير)‪ ،‬التواصل في العلوم اإلنسانية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬جامعة باجي مختار ‪ -‬عنابة‪ ،‬العدد ‪ ،32‬ديسمبر ‪2012‬‬
‫‪ - 3‬إلغات ربيحة‪ ،‬الملكية العقارية في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم القانونية‬
‫واالقتصادية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1‬المجلد ‪ ،50‬العدد ‪ ،05‬ماي ‪2013‬‬
‫‪ - 4‬الشريف بحماوي‪ ،‬مجال تدخل قانون المطابقة ‪ 15-08‬في تسوية البنايات الفوضوية‪ ،‬مجلة دفاتر‬
‫السياسة والقانون‪ ،‬جامعة قاصدي مرباح – ورقلة‪ ،‬العدد ‪ ،11‬جوان ‪2014‬‬
‫‪ - 5‬مصطفاوي عايدة‪ ،‬التنظيم القانوني للعقار السياحي في الجزائر‪ ،‬مجلة البحوث والدراسات القانونية‬
‫والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة البليدة ‪ 2‬لونيسي علي‪ ،‬العدد ‪ ،06‬نوفمبر ‪2014‬‬
‫‪ - 6‬بن سويسي خيرة‪ ،‬النظام القانوني للمؤسسات االستشفائية الصحية الخاصة‪ ،‬مجلة البحوث القانونية‬
‫والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الطاهر موالي ‪ -‬سعيدة‪ ،‬العدد ‪2014 ،03‬‬
‫‪ - 7‬آسية هتشان‪ ،‬السكن الريفي كآلية للتنمية – دراسة قانونية‪ ،‬مجلة الدراسات القانونية‪ ،‬مخبر السيادة‬
‫والعولمة‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس – المدية‪ ،‬المجلد ‪ ،02‬العدد ‪ ،01‬جانفي‬
‫‪2016‬‬
‫‪ - 8‬خدروش الدراجي‪ ،‬أحكام البناء في ملك الغير في التشريع الجزائري‪ ،‬مجلة المفكر‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر – بسكرة‪ ،‬العدد ‪ ،13‬فيفري ‪.2016‬‬
‫‪ - 9‬عماروش سميرة‪ ،‬الوساطة في المواد المدنية في التشريع الجزائري بين النص القانوني والواقع‬
‫المجتمعي‪ ،‬المجلة الجزائرية للعقوم القانونية واالقتصادية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ 1‬بن يوسف بن‬
‫خدة‪ ،‬المجلد ‪ ،54‬العدد ‪ ،02‬جوان ‪2017‬‬
‫‪ - 10‬ميسوم فضيلة‪ ،‬أكلي نعيمة‪ ،‬النظام القانوني لهيئة المراقبة التقنية للبناء‪ ،‬مجلة تشريعات التعمير‬
‫والبناء‪ ،‬جامعة ابن خلدون – تيارت‪ ،‬العدد ‪ ،02‬جوان ‪2017‬‬
‫‪ - 11‬سراغني بوزيد‪ ،‬التحكيم في القانون الجزائ ري‪ ،‬مجلة دراسات وأبحاث – المجلة العربية في العلوم‬
‫اإلنسانية واالجتماعية‪ ،‬جامعة زيان عاشور – الجلفة‪ ،‬المجلد ‪ ،09‬العدد ‪ ،29‬ديسمبر ‪2017‬‬
‫‪ - 12‬لعشاش محمد‪ ،‬معوقات تسوية وضعية البناء غير المشروع‪ ،‬مجلة المنار للبحوث والدراسات‬
‫القانونية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس – المدية‪ ،‬المجلد ‪ ،02‬العدد ‪ ،04‬مارس‬
‫‪2018‬‬
‫‪ - 13‬ولد خصال محمد‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة‪ -‬قيد المطالت والمناور وتطبيقاته المعاصرة‪،‬‬
‫مجلة المنار للبحوث والدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي فارس –‬
‫المدية‪ ،‬العدد ‪ ،05‬جوان ‪2018‬‬
‫‪ - 14‬تيخمارين حليمة‪ ،‬اإلطار القانوني للمؤسسات الفندقية ووكاالت السياحة واألسفار في الجزائر‪ ،‬مجلة‬
‫االجتهاد للدراسات القانونية واالقتصادية‪ ،‬معهد الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬المركز الجامعي – تامنغست‪،‬‬
‫المجلد ‪ ،07‬العدد ‪ ،05‬أكتوبر ‪2018‬‬
‫‪ - 15‬فايزة جروني‪ ،‬مليكة بطينة‪ ،‬التدابير المتبعة لتسوية البنايات غير المطابقة في إطار القانون ‪-08‬‬
‫‪ ، 15‬مجلة العلوم القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الشهيد حمة لخضر –‬
‫الوادي‪ ،‬المجلد ‪ ،09‬العدد ‪ ،03‬ديسمبر ‪2018‬‬
‫‪ - 16‬بلول فهيمة‪ ،‬الشبّاك الوحيد – آلية جديدة لتحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ،‬المجلة األكاديمية للبحث‬
‫القانوني‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمن ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،‬المجلد ‪ ،17‬العدد ‪2018 ،01‬‬
‫‪144‬‬
‫‪ - 17‬العربي شحط أمينة‪ ،‬البناء في ملك الغير وآثاره القانونية‪ ،‬المجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري – تيزي وزو‪ ،‬العدد ‪2019 ،02‬‬
‫‪ - 18‬بن حمود لطيفة‪ ،‬حوادق عصام‪ ،‬قيود الجوار بسبب تالصق األمالك العقارية‪ ،‬مجلة التعمير‬
‫والبناء‪ ،‬جامعة ابن خلدون – تيارت‪ ،‬المجلد ‪ ،03‬العدد ‪ ،02‬جوان ‪2019‬‬
‫‪ - 19‬خولة عواد‪ ،‬األحكام الق انونية لرخصة البناء في األراضي الفالحية‪ ،‬مجلة العلوم القانونية‬
‫والسياسية‪ ،‬جامعة الشهيد ح ّمة لخضر ‪ -‬الوادي‪ ،‬المجلد ‪ ،10‬العدد ‪ ،02‬سبتمبر ‪2019‬‬
‫‪ - 20‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬معوقات تطبيق القانون رقم ‪ 15-08‬المتضمن قواعد مطابقة البنايات وإتمام‬
‫انجازها ‪ ،‬مجلة دفاتر البحوث العلمية‪ ،‬المركز الجامعي مرسلي عبد هللا – تيبازة‪ ،‬المجلد ‪ ،07‬العدد ‪،02‬‬
‫ديسمبر ‪2019‬‬
‫‪ - 21‬كريمة خنوسي‪ ،‬رشا مقدم‪ ،‬ارتفاقات التعمير كقيد على حق البناء‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم‬
‫القانونية‪ ،‬السياسية واالقتصادية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ – 1‬بن يوسف بن خدة‪ ،‬المجلد ‪ ،57‬العدد‬
‫‪ ،02‬مارس ‪2020‬‬
‫‪ - 22‬منصر عبد العالي‪ ،‬طبيب عبد السالم‪ ،‬آليات انشاء وتنظيم الفضاءات التجارية في الجزائر كمدخل‬
‫نحو دمج االقتصاد الموازي في االقتصاد الرسمي وتحقيق التنمية المستدامة – دراسة حالة مدينة تبسة‪،‬‬
‫اآلفاق للدراسات االقتصادية‪ ،‬كلية العلوم االقتصادية والعلوم التجارية وعلوم التسيير‪ ،‬جامعة العربي‬
‫التبسي – تبسة‪ ،‬المجلد ‪ ،05‬العدد ‪ ،02‬سبتمبر ‪2020‬‬
‫‪ -23‬عطوي وداد‪ ،‬حداد عيسى‪ ،‬تسوية البناء الفوضوي في ظل القانون رقم ‪ ،15-08‬مجلة األستاذ‬
‫الباحث للدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد بوضياف – المسيلة‪،‬‬
‫المجلد ‪ ،05‬العدد ‪ ،02‬ديسمبر ‪2020‬‬
‫‪ - 24‬بن شرف نسيمة‪ ،‬عاللي نصيرة‪ ،‬النظام القانوني لرخصة البناء في القانون الجزائري‪ ،‬مجلة‬
‫القانون والعلوم السياسية‪ ،‬معهد الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬المركز الجامعي صالحي أحمد ‪ -‬النعامة‪،‬‬
‫المجلد ‪ ،08‬العدد ‪2022 ،02‬‬
‫‪ - 25‬بلخير حمداني‪ ،‬القيود الخاصة بفتح المطالت والمناور في القانون المدني الجزائري والفقه‬
‫االسالمي‪ ،‬مجلة العلوم االنسانية‪ ،‬المركز الجامعي علي كافي – تندوف‪ ،‬المجلد ‪ ،06‬العدد ‪ ،01‬جوان‬
‫‪.2022‬‬
‫‪ - 26‬العيفاوي كريمة‪( ،‬تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة وفقا للمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،) 55-22‬مجلة الفكر القانوني والسياسي‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عمار ثليجي ‪ -‬األغواط‪،‬‬
‫المجلد ‪ ،06‬العدد ‪ ،02‬نوفمبر ‪2022‬‬
‫‪ -27‬العربي شحط أمينة‪( ،‬تسوية البناء غير المشروع في التشريع الجزائري)‪ ،‬مجلة القانون العقاري‪،‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة ‪ ،02‬المجلد ‪ ،09‬العدد ‪ ،02‬ديسمبر ‪2022‬‬
‫‪ - 28‬لعشاش محمد‪( ،‬آليات تسوية البنايات المنجزة خالفا لرخصة البناء المسلّمة تطبيقا للمرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ ،) 55-22‬مجلة الفكر القانوني والسياسي‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عمار ثليجي ‪-‬‬
‫األغواط‪ ،‬المجلد ‪ ،07‬العدد ‪ ،01‬ماي ‪2023‬‬

‫‪ .IV‬المحاضرات‬
‫‪- 1‬سماح فارة‪ ،‬قانون التهيئة والتعمير‪ ،‬محاضرات ألقيت على طلبة السنة الثانية ماستر – قانون عام‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة ‪ 8‬ماي ‪ -1975‬قالمة‪2020-2019 ،‬‬
‫‪ -2‬علياتي محمد‪ ،‬محاضرات في قانون األمالك الوطنية‪ ،‬محاضرات ألقيت على طلبة السنة أولى ماستر‬
‫تخصص قانون عقاري‪ ،‬مقياس قانون األمالك الوطنية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة يحي‬
‫فارس – المدية‪2022-2021 ،‬‬
‫‪145‬‬
‫‪ -3‬مريح حسام‪ ،‬محاضرات في مقياس العقار االستثماري‪ ،‬محاضرات ألقيت على طلبة السنة ثانية‬
‫ماستر ت خصص قانون بيئة‪ ،‬مقياس العقار االستثماري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد لمين‬
‫دباغين – سطيف‪2023-2022 ،‬‬

‫‪ .V‬األيام الدراسية‬
‫‪ - 1‬مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء‪ ،‬والية جيجل‪ ،‬يوم إعالمي حول عقود التعمير – تحت‬
‫إشراف السيد والي الوالية‪ ،‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المؤرخ في ‪ 02‬فيفري ‪ 2022‬والمنشور‬
‫الوزاري رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 18‬مارس ‪ ،2022‬بتاريخ ‪2023-04-05‬‬
‫‪ - 2‬المصلحة التقنية البلدية‪ ،‬القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أنقوسة‪ ،‬المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 55-22‬المؤرخ في ‪ 02‬فبراير سنة ‪ 2022‬الذي يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة‬
‫البناء السلمة‪ ،‬مداخلة حول شرح وتفسير تنظيم التسوية الجديد‪ ،‬بلدية نقاوس‪ ،‬دائرة أنقوسة‪ ،‬والية ورقلة‪،‬‬
‫د ت ن‪.‬‬

‫‪ .VI‬مواقع األنترنت‬
‫‪ - 1‬السكان في الجزائر‪ ،‬نشر في ‪ 28‬يوليو ‪( ،2020‬عن موقع فنك – وقائع الشرق األوسط وشمال‬
‫إفريقيا)‪ ،‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-04-06‬ســا ‪6:28‬‬
‫‪https://fanack.com/ar/algeria/population-of-algeria/‬‬
‫‪- 2‬اإلسالم في الجزائر‪ ،‬دون تاريخ نشر‪( ،‬عن منصة ويكيبيديا االلكترونية)‪ ،‬تم االطالع عليه في ‪-20‬‬
‫‪ 2023-04‬ســا ‪17:56‬‬
‫‪/‬اإلسالم_في_الجزائر‪https://ar.wikipedia.org/wiki‬‬
‫‪ - 3‬تمديد سريان العمل بالقانون ‪ ..15-08‬عدد طلبات تسوية البنايات تجاوز المليون طلب‪ 30 ،‬مارس‬
‫‪( ،2023‬عن موقع المصدر ‪ ،)DZ‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-04-28‬ســا ‪07:45‬‬
‫‪https://almasdar-dz.com/‬‬
‫‪- 4‬ما معنى االرتداد في البناء‪ ،‬منشور بتاريخ ‪ 30‬ماي ‪( ،2021‬عن موقع أتاسي للمحاماة – محامي في‬
‫عمان األردن)‪ ،‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-05-01‬ســا ‪07:36‬‬
‫‪https://bestlawfirmjo.com‬‬
‫‪ - 5‬زهية رافع‪ ،‬هذه شروط االستفادة من القطع األرضية وإعانات السكن الريفي‪ ،‬منشور بتاريخ ‪04‬‬
‫أكتوبر ‪( ،2020‬عن موقع جريدة البالد)‪ ،‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-05-04‬ســا ‪05:12‬‬
‫‪https://www.elbilad.net/‬‬
‫‪ - 6‬محمد صالح‪ ،‬هذه شروط ومعايير االستفادة من التجزئات االجتماعية‪ ...‬والوالة مطالبون بالتأكد من‬
‫مطابقتها مع اإلجراءات المنصوص عليها‪ ،‬منشور بتاريخ ‪ 21‬مارس ‪( ،2021‬عن موقع الجلفة إنفو)‪،‬‬
‫تم االطالع عليه في ‪ 2023-05-04‬ســا ‪،05:37‬‬
‫‪https://www.djelfainfo.dz/ar/‬‬

‫‪ .VII‬النصوص القانونية‬
‫أ‪ -‬المعاهدات الدولية‬
‫‪ - 1‬اإلعالن العالمي لحقوق االنسان‪ ،‬الصادر بتاريخ ‪ 10‬ديسمبر ‪ ، 1948‬معتد بقرار الجمعية العامة‬
‫لألمم المتحدة تحت رقم ‪ ،217000‬باريس‪.‬‬

‫‪146‬‬
 ‫ب‪ -‬الدستور‪:‬‬
‫‪ - 1‬المرسوم الرئاسي رقم ‪ 442-20‬المؤرخ في ‪ 30‬ديسمبر سنة ‪ ،2020‬يتعلق بإصدار التعديل‬
‫الدستوري‪ ،‬المصادق عليه في استفتاء أول نوفمبر سنة ‪ ،2020‬المتضمن دستور الجمهورية الجزائرية‬
‫الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.82‬‬
‫ج‪ -‬القوانين‪:‬‬
‫‪ - 1‬القانون رقم ‪ 02-82‬المؤرخ في ‪ 06‬فيفري ‪ ،1982‬متعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة‬
‫األراضي للبناء‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،06‬ملغى بالقانون رقم ‪29.-90‬‬
‫‪ - 2‬القانون رقم ‪ 08-85‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ ،1985‬متضمن الموافقة على األمر رقم ‪01-85‬‬
‫الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.47‬‬
‫‪ - 3‬القانون رقم ‪ 25-90‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ ،1990‬المتضمن قانون التوجيه العقاري المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،49‬مستدرك بالجريدة الرسمية عدد ‪.55‬‬
‫‪ - 4‬القانون رقم ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ 01‬ديسمبر ‪ ،1990‬متعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.21‬‬
‫‪ - 5‬القانون رقم ‪ 30-90‬المؤرخ في ‪ 01‬ديسمبر‪ ،1990‬يتضمن قانون األمالك الوطنية المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.52‬‬
‫‪ - 6‬القانون رقم ‪ 02-97‬المؤرخ في ‪ 31‬ديسمبر ‪ ،1997‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،1998‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.89‬‬
‫‪ - 7‬القانون رقم ‪ 05-04‬المؤرخ في ‪ 14‬أوت ‪ ،2004‬يعدل ويتمم القانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة‬
‫والتعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.51‬‬
‫‪ - 8‬القانون رقم ‪ 20-04‬المؤرخ في ‪ 25‬ديسمبر ‪ ،2004‬يتعلق بالوقاية من األخطار الكبرى وتسيير‬
‫الكوارث في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.84‬‬
‫‪ - 9‬القانون رقم ‪ 15-08‬المؤرخ في ‪ 20‬جويلية ‪ ،2008‬يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‬
‫المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.44‬‬
‫‪ - 10‬القانون رقم ‪ 16-08‬المؤرخ في ‪ 03‬أوت ‪ ،2008‬يتضمن التوجيه الفالحي‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد ‪.46‬‬
‫‪ - 11‬القانون رقم ‪ 04-11‬المؤرخ في ‪ 17‬فبراير ‪ ،2011‬يحدد قواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.14‬‬
‫‪ - 12‬القانون رقم ‪ 14-16‬المؤرخ في ‪ 28‬ديسمبر ‪ ،2016‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2017‬جريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.77‬‬
‫‪ - 13‬القانون رقم ‪ 12-19‬المؤرخ في ‪ 11‬ديسمبر ‪ ،2019‬المعدل والمتمم للقانون رقم ‪09-84‬‬
‫المؤرخ في ‪ 4‬فبراير ‪ ،1984‬المتعلق بالتنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.78‬‬
‫‪ - 14‬القانون رقم ‪ 16-20‬المؤرخ في ‪ 31‬ديسمبر ‪ ،2020‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2021‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.83‬‬
‫‪ - 15‬القانون رقم ‪ 16-21‬المؤرخ في ‪ 30‬ديسمبر ‪ ،2021‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2022‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.100‬‬
‫‪ -16‬القانون رقم ‪ 24-22‬المؤرخ في ‪ 25‬ديسمبر ‪ ،2022‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2023‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.89‬‬
‫‪ - 17‬نظام االبنية والتنظيم في مدينة عمان‪ ،‬صادر باالستناد الى احكام المادة ‪ 67‬من قانون تنظيم المدن‬
‫والقرى واألبنية‪ ،‬رقم ‪ 79‬لسنة ‪ ،1966‬األردن‪.‬‬

‫‪147‬‬
‫‪ -18‬القانون رقم ‪ 646‬المؤرخ في ‪ 11‬ديسمبر ‪ ،2004‬يتعلق بالبناء المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد ‪ ،66‬لبنان‪.‬‬
‫د‪ -‬األوامر‪:‬‬
‫‪ - 1‬األمر رقم ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر ‪ ،1975‬يتضمن القانون المدني المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪.78‬‬
‫‪ - 2‬األمر رقم ‪ 04-08‬المؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ ،2008‬المحدد لشروط وكيفيات منح االمتياز على‬
‫األراضي التابعة لألمالك الوطنية الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد ‪ ،49‬موافق عليه بالقانون رقم ‪ 20-08‬المؤرخ في ‪ 23‬نوفمبر ‪ ،2008‬الجريدة الرسمية العدد‬
‫‪.66‬‬
‫‪ -3‬األمر رقم ‪ 01-85‬المؤرخ في ‪ 13‬أوت ‪ ،1985‬يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة‬
‫عليها وحمايتها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،34‬ملغى بالقانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ -4‬األمر رقم ‪ 156-66‬المؤرخ في ‪ 08‬جويلية ‪ ،1966‬يتضمن قانون العقوبات المعدل والمتمم‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.49‬‬
‫‪ - 5‬األمر رقم ‪ 85-71‬مكرر المؤرخ في ‪ 29‬ديسمبر ‪ ،1971‬يتضمن إحداث هيئة المراقبة التقنية للبناء‬
‫وتحديد قانونها األساسي‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.04‬‬

‫‪ .VIII‬النصوص التنظيمية‬
‫أ‪ -‬المراسيم‪:‬‬
‫‪ - 1‬المرسوم ‪ 332-82‬المؤرخ في ‪ 06‬نوفمبر ‪ ،1982‬المحدد لكيفيات حساب أسعار شراء البلديات‬
‫لألراضي التي تدخل في عداد احتياطاتها العقارية وأسعار التنازل عنها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪،45‬‬
‫ملغى بالمرسوم رقم ‪ 02-86‬الذي يضبط كيفيات تحديد أسعار شراء البلديات لألراضي الداخلة في‬
‫احتياطاتها العقارية‪ ،‬وأسعار بيعها الجريدة الرسمية العدد ‪ ،1‬وهذا األخير ملغى بالمرسوم تنفيذي رقم‬
‫‪ 405-90‬الذي يحدد قواعد إحداث وكاالت محلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين‪ ،‬وتنظيم ذلك‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.56‬‬
‫‪ - 2‬المرسوم رقم ‪ 212-85‬المؤرخ في ‪ 13‬أوت ‪ ،1985‬يحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون‬
‫فعال أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود و‪/‬أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها‬
‫وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.34‬‬
‫‪ - 3‬المرسوم رقم ‪ 204-88‬المؤرخ في ‪ 18‬أكتوبر ‪ ،1988‬يحدد شروط إنجاز العيادات الخاصة‬
‫وفتحها وعملها الملغى‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.42‬‬
‫‪ - 4‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ ،1991‬محدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير‬
‫والبناء‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.26‬‬
‫‪ - 5‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 176-91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ ، 1991‬يحدد كيفيات تحضير شهادة التعمير‬
‫ورخصة التجزئة وشهادة التقسيم‪ ،‬ورخصة البناء المطابقة ورخصة الهدم وتسليم ذلك‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد ‪ ،26‬ملغى بالمرسوم التنفيذي رقم ‪.19-15‬‬
‫‪ - 6‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 356-06‬المؤرخ في ‪ 09‬أكتوبر ‪ ،2006‬المتضمن صالحيات الوكالة‬
‫الوطنية لتطوير االستثمار وتنظيمها وسريها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.64‬‬
‫‪ - 7‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 486-06‬المؤرخ في ‪ 23‬ديسمبر ‪ ،2006‬يحدد كيفيات تسيير حساب‬
‫التخصيص الخاص رقم ‪ 116-302‬الذي عنوانه "الصندوق الخاص بالتنمية االقتصادية للهضاب العليا"‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.84‬‬

‫‪148‬‬
‫‪ - 8‬المرسوم تنفيذي رقم ‪ 321-07‬المؤرخ في ‪ 22‬أكتوبر ‪ ،2007‬يتضمن تنظيم المؤسسات‬
‫االستشفائية الخاصة وسيرها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.67‬‬
‫‪ - 9‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 154-09‬المؤرخ في ‪ 02‬ماي ‪ ،2009‬يحدد إجراءات تنفيذ التصريح‬
‫بمطابقة البنايات‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.27‬‬
‫‪ - 10‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 235-10‬المؤرخ في ‪ 05‬أكتوبر ‪ ،2010‬يحدد مستويات المساعدة‬
‫المباشرة الممنوحة من الدولة القتناء سكن جماعي أو بناء سكن ريفي ومستويات دخل طالبي هذه‬
‫السكنات وكذا كيفيات منح هذه المساعدة المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.58‬‬
‫‪ - 11‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 111-12‬المؤرخ في ‪ 06‬مارس ‪ ، 2012‬يحدد شروط وكيفيات إنشاء‬
‫وتنظيم الفضاءات التجارية وممارسة بعض األنشطة التجارية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.15‬‬
‫‪ - 12‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 84-12‬المؤرخ في ‪ 20‬فيفري ‪ ،2012‬المحدد لكفيات منح االعتماد‬
‫لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد ‪.11‬‬
‫‪ - 13‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 431-13‬المؤرخ في ‪ 18‬ديسمبر ‪ ،2013‬المحدد لنموذجي عقد حفظ الحق‬
‫وعقد البيع على التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسعير الملك الموضوع عقد البيع على التصاميم‬
‫ومبلغ عقوبة التأخير وآجالها وكيفيات دفعها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.66‬‬
‫‪ - 14‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المؤرخ في ‪ 25‬جانفي سنة ‪ ،2015‬يحدد كيفيات تحضير عقود‬
‫التعمير وتسليماها المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.7‬‬
‫‪ - 15‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 158-19‬المؤرخ في ‪ 30‬افريل ‪ ،2019‬يعرف المؤسسات الفندقية ويحدد‬
‫شروط وكيفيات استغاللها وتصنيفها واعتماد مسيريها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.33‬‬
‫‪ - 16‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342-20‬المؤرخ في ‪ 22‬نوفمبر ‪ ،2020‬يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 19-15‬الذي يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.71‬‬
‫‪ - 17‬المرسوم تنفيذي رقم ‪ 136-21‬المؤرخ في ‪ 07‬أبريل ‪ ،2021‬يحدد شروط وكيفيات استغالل‬
‫المؤسسات الخاصة للصحة وسير وتنظيم نشاطاتها الصحية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.28‬‬
‫‪ - 18‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،55-22‬مؤرخ في ‪ 30‬فبراير ‪ ،2022‬يحدد شروط تسوية البنايات غير‬
‫المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.9‬‬
‫ب‪ -‬القرارات الوزارية‪:‬‬
‫‪ - 1‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 13‬سبتمبر ‪ ،1992‬يتعلق بحقوق البناء المطبقة على‬
‫األراضي الواقعة خارج المناطق العمرانية للبلديات‪ ،‬صادر عن وزير السكن ووزير الفالحية‪ ،‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪ ،86‬متمم بالقرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ ،2015‬الجريدة الرسمية العدد‬
‫‪ 03‬لسنة ‪.2016‬‬
‫‪ - 2‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 25‬جويلية ‪ ،2015‬المحدد لكيفيات معالجة الطعون المتعلقة‬
‫بعقود التعمير الملغى‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.51‬‬
‫‪ - 3‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪ ،2022‬يتضمن إنشاء لجان الطعون وتحديد‬
‫كيفيات معالجة الطعون المتعلقة بعقود التعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪.63‬‬
‫ج‪ -‬التعليمات الوزارية‪:‬‬
‫‪ - 1‬التعليمة الوزارية المشتركة المؤرخة في ‪ 13‬أوت ‪ ،1985‬تتعلق بمعالجة البناء غير المشروع‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪.34‬‬
‫‪ - 2‬التعليمة رقم ‪ 1000-09‬المؤرخة في ‪ 10‬سبتمبر ‪ ،2009‬المتضمنة تطبيق أحكام القانون رقم ‪-08‬‬
‫‪ 15‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها‪ ،‬الصادرة عن وزارة السكن والعمران‪.‬‬

‫‪149‬‬
‫‪ -3‬التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 04‬المؤرخة في ‪ 06‬سبتمبر ‪ ،2012‬المتضمنة تبسيط كيفيات‬
‫تحقيق مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪ ،‬الصادرة عن وزارة السكن والعمران باالشتراك مع كل من وزارة‬
‫الداخلية والجماعات المحلية ووزارة المالية‪.‬‬
‫‪ - 4‬التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 01‬والمؤرخة في ‪ 30‬سبتمبر ‪ ،2020‬تحدد شروط وكيفيات إنشاء‬
‫التجزئات االجتماعية في الوسط الحضري ومنح مساعدة مالية للبناء في واليات الجنوب والهضاب العليا‪،‬‬
‫صادرة عن وزارة المالية ووزارة السكن والعمران والمدينة ووزارة الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة‬
‫العمرانية‬
‫د‪ -‬المناشير الوزارية‪:‬‬
‫‪ - 1‬المنشور رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 13‬مارس ‪ ،2022‬متعلق بتطبيق تدابير وأحكام المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 55-22‬المؤرخ في ‪ 02‬فيفري ‪ 2022‬والمحدد لشروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‬
‫المسلمة‪ ،‬صادر عن وزارة السكن والعمران والمدينة‬
‫‪ - 2‬المراسلة رقم ‪ 1795‬المؤرخة في ‪ 19‬جوان ‪ ،2021‬تتضمن الدليل المنهجي المتعلق بكيفيات‬
‫تطبيق التعليمة الوزارية المشتركة رقم ‪ 01‬والمؤرخة في ‪ 30‬سبتمبر ‪ 2020‬المحددة لشروط وكيفيات‬
‫إنشاء التجزئات االجتماعية في الوسط الحضري ومنح مساعدة مالية للبناء في واليات الجنوب والهضاب‬
‫العليا‪ ،‬صادرة عن المدير العام للمديرية العامة للجماعات المحلية بوزارة الداخلية والجماعات المحلية‬
‫والتهيئة العمرانية‬

‫ثانيا‪ -‬باللغة الفرنسية‬

‫‪I. Les Articles‬‬
‫‪- S. HATTAB et M. ZIANE, (LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL‬‬
‫‪COS ET LA PROMOTION DES TECHNIQUES MODERNES DE LA‬‬
‫‪GESTION URBAINE - CAS DE LA VILLE D’ALGER), Revue courrier du‬‬
‫‪savoir, Université Mohamed Khider - Biskra, N° 06, Juin 2003‬‬

‫‪II. Les Sites Web‬‬

‫‪ ،-L'emprise au sol d'une construction‬دون تاريخ نشر‪( ،‬عن موقع – ‪moinsde170‬‬
‫‪ ،)Votre permis de construire en ligne‬تم االطالع عليه في ‪ 2023-05-02‬ســا ‪،13:08‬‬
‫‪http://www.moinsde170.com/index.htm‬‬

‫‪150‬‬
 ‫‪‬‬
‫شكر وعرفان‬
‫إهداء‬
‫قائمة أهم المختصرات‬
‫مقدمة ‪ ................................................................................ ........................................‬أ‬

‫‪5‬‬
‫‪‬‬
‫ماهية تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪7..............................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬البناء غير المطابق ‪7.........................................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مفهوم البناء غير المطابق‪7............................................................‬‬
‫أوال‪ -‬تعريف البناء‪7...................................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬تعريف البناء غير المطابق ‪9...................................................................‬‬
‫ثالثا ‪ -‬تمييز البناء غير المطابق عن بعض المصطلحات المشابهة له‪11..........................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬مالبسات البناء غير المطابق‪12......................................................‬‬
‫أوال‪ -‬أسباب البناء غير المطابق ‪13..................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬آثار البناء غير المطابق‪16.....................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬رخصة البنــاء ‪17...........................................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مفهوم رخصة البناء ‪18................................................................‬‬
‫أوال‪ -‬تعريف رخصة البناء‪18........................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬خصائص رخصة البناء‪19.....................................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬إجراءات الحصول على رخصة البناء‪21.......................................... .‬‬
‫أوال‪ -‬طلب رخصة البناء ‪21..........................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬دراسة طلب رخصة البناء‪30..................................................................‬‬
‫ثالثا‪ -‬البت في طلب رخصة البناء ‪33................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬مفهوم تسوية البنايات غير المطابقة‪37.................................................. .‬‬
‫المطلب األول‪ :‬المقصود بالتسوية ‪37........................................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف التسوية ‪37.....................................................................‬‬
‫أوال‪ -‬التعريف بالتسوية‪37............................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬تمييز التسوية عن األنظمة القانونية األخرى ‪39..............................................‬‬
‫ثالثا‪ -‬مشروعية التسوية القانونية ‪40.................................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التسوية في التشريع الجزائري‪41....................................................‬‬
‫أوال‪ -‬التسوية قبل صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪42...................................... 55-22‬‬
‫ثانيا‪ -‬صدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬المتضمن تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة‬
‫البناء المسلمة‪51...........................................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬نطاق التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪54....................................55-22‬‬
‫الفرع األول‪ :‬البنايات المعنية بأحكام التسوية وتحقيق المطابقة‪54.................................‬‬
‫أوال‪ -‬البنايات المنجزة التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها‪55...............................‬‬
‫ثانيا‪ -‬البنايات في طور اإلنجاز التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها‪56.....................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة‪56................... .‬‬
‫أوال‪ -‬احترام القواعد العامة للتعمير‪57...............................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬احترام معايير البناء واألمن السيما في المناطق الزلزالية ‪64................................‬‬
‫خالصة الفصل األول‪66.......................................................................................‬‬
 ‫‪68‬‬
‫‪‬‬
‫أحكام تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪55-22‬‬
‫المبحث األول‪ :‬طلب تسوية مخالفات البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪69............................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬طبيعة المخالفات وتقدير غرامات تسويتها وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪69.... .55-22‬‬
‫الفرع األول‪ :‬وضعية المخالفات الواردة ضمن المرسوم التنفيذي رقم ‪69.............. .55-22‬‬
‫أوال‪ -‬المخالفات القابلة للتسوية‪69....................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬المخالفات غير القابلة للتسوية ‪71..............................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الغرامات المالية كآلية لتسوية البنايات وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪76.. .55-22‬‬
‫أوال‪ -‬تقدير الغرامات ‪76..............................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬أمثلة عن كيفيات تقدير الغرامات‪83...........................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬طلب التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 55-22‬بين التصريح به ودراسته‪93...... .‬‬
‫الفرع األول‪ :‬طلب التسوية أمام مصالح التعمير بالبلدية‪93....................................... .‬‬
‫أوال‪ -‬مضمون ملف طلب التسوية ‪93................................................................‬‬
‫ثانيا ‪ -‬التصريح بملف طلب التسوية لدى مصالح التعمير بالبلدية ‪95..............................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬دراسة ملف طلب التسوية على مستوى اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات التسوية‪.‬‬
‫‪96.....................................................................................................................‬‬
‫أوال‪ -‬اللجنة المكلفة بمعالجة طلبات التسوية ‪96.....................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬معالجة ملفات طلب التسوية على مستوى لجنة التسوية ‪97..................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة على طلب تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء‪99...............‬‬
‫المطلب األول‪ :‬البت في طلب التسوية‪99....................................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬بت الشباك الوحيد المختص في طلبات التسوية‪99................................. .‬‬
‫أوال‪ -‬الشباك الوحيد المختص ‪99.....................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬تحضير الطلب على مستوى الشباك الوحيد المختص ‪105 .......................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬القرارات الصادرة عن الشباك الوحيد المختص‪106.............................. .‬‬
‫أوال‪ -‬إصدار قرار بالموافقة‪106.....................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬إصدار قرار بالرفض ‪108.....................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الطعن في قرارات طلب التسوية‪108.................................................... .‬‬
‫الفرع األول‪ :‬التظلم اإلداري أمام لجان الطعون‪109...............................................‬‬
‫أوال‪ -‬التعريف بالتظلم اإلداري‪110..................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬التظلم اإلداري أمام لجان الطعون‪114........................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الطعن القضائي‪116................................................................. .‬‬
‫أوال‪ -‬التعريف بدعوى اإللغاء‪117...................................................................‬‬
‫ثانيا‪ -‬أوجه الطعن بدعوى اإللغاء ‪120..............................................................‬‬
‫خالصة الفصل الثاني‪122....................................................................................‬‬
‫خاتمة‪124.............................................................................................................‬‬
‫قائمة المالحق ‪128...................................................................................................‬‬
‫الملحق رقم ‪ :01‬نموذج عقد البيع على التصاميم‪128......................................................‬‬
‫الملحق رقم ‪ :02‬نموذج طلب رخصة البناء ‪130...........................................................‬‬
‫الملحق رقم ‪ :03‬نموذج وصل إيداع ملف طلب رخصة البناء‪131........................................‬‬
‫الملحق رقم ‪ :04‬نموذج قرار يتضمن رخصة البناء ‪132..................................................‬‬
‫الملحق رقم ‪ :05‬برنامج حساب غرامات التسوية وفق المرسوم التنفيذي رقم ‪133............. 55-22‬‬
‫الملحق رقم ‪ :06‬نموذج طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪134..........‬‬
‫الملحق رقم ‪ :07‬نموذج قرار تشكيل لجنة التسوية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪135........55-22‬‬
‫الملحق رقم ‪ :08‬نموذج بطاقة تحضير رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية ‪138‬‬
‫الملحق رقم ‪ :09‬نموذج قرار يتضمن رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية ‪139.....................‬‬
‫الملحق رقم ‪ :10‬نموذج قرار يتضمن شهادة المطابقة على سبيل التسوية‪140............................‬‬
‫قائمة المراجع ‪141...................................................................................................‬‬
‫ملخص – ‪Résumé – Abstract‬‬
‫‪-‬‬
Settlement of Buildings Non-Compliant with the Building Permit According to the Provisions
of Executive Decree No. 22-55

Abstract:
Illegal buildings generally and non-compliant building particularly, their process of settlement
and conformity is considered one of the tasks that still hunts the Algerian authorities, Since all of
the previous legal provisions related to the settlement of illegal building failed to achieve its
desired objective to reduce this phenomenon, which led the Algerian legislator to issue the
Executive decree No. 22-55 which sets conditions and terms of the settlement of buildings non-
compliant with the delivered building permit, which was issued applying to the article 113 From
the Finance Law of the year 2017.
This dissertation has carried in its folds the terms and provisions of this decree, and studying
them descriptively analytically, in order to detect its settlement and building matching mechanism
according to it, As well as how to resolve urban issues resulting from constructions not-compliant
and contrary to legal provisions related to rehabilitation and compensation.
Keywords: Non-Compliant Buildings ; Building Permit ; Settlement & Building Matching.

Résumé:
Les constructions illicites en général et les constructions non conformes en particulier, leur
processus de règlement et de mise en conformité est considéré comme l'une des tâches qui
poursuivent encore les autorités algériennes, étant donné que toutes les dispositions légales
précédentes relatives au règlement des constructions illicites n'ont pas atteint l'objectif souhaité
pour réduire ce phénomène, ce qui a conduit le législateur algérien à publier le décret exécutif n°
22-55 qui détermine les conditions et les modalités de règlement des constructions non conformes
au permis de construire délivré, qui a été délivré en application de l'article 113 de la loi de finances
de l'année 2017.
Ce mémoire a porté dans ses plis les termes et dispositions de ce décret, dans étude descriptive
et analytique, afin de déceler son mécanisme de règlement et de mise en conformité des
constructions, ainsi que la manière de résoudre les problèmes urbains résultant des constructions
non conformes et contraires aux dispositions légales relatives à la réhabilitation et à
l'indemnisation.
Mots-clés : Constructions Non-Conformes ; Permis de Construire ; Règlement et Mise en
Conformité des Constructions