Machine Translated by Google

BẢN TIN
China Evergrande (3333 HK): Chưa bao giờ có lãi
ngày 1 tháng 12 năm 2023

Báo cáo thường niên năm 2021 của Evergrande bị trì hoãn nhiều và được công bố gần đây khiến Tác giả:

rõ ràng rằng nó đã phóng đại đáng kể doanh thu và thu nhập – rất có thể trong nhiều năm. Fredrik Öqvist

Trái ngược với những gì một số người nghĩ, Evergrande không phải là nạn nhân của tình fredrik@gmtresearch.com
trạng thanh khoản bị thắt chặt hoặc sự suy thoái của thị trường bất động sản do COVID
Nigel Stevenson
gây ra; vấn đề của nó còn cơ bản hơn nhiều – không bao giờ có bất kỳ lợi nhuận nào.
nigel@gmtresearch.com

Evergrande thổi phồng doanh thu và lợi nhuận trong nhiều năm
Vào năm 2021, Evergrande đã thực hiện những thay đổi đáng kể về cách ghi nhận doanh thu từ việc bán Báo cáo thường niên 2021

bất động sản1 . Trước đây, Evergrande cho biết họ ghi nhận doanh thu khi khách hàng “có được quyền sở hữu

vật chất hoặc quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đã hoàn thiện”. Điều này có vẻ hợp lý rõ ràng. Cách

diễn đạt này giống hệt với cách diễn đạt của các nhà phát triển bất động sản khác của Trung Quốc, bao

gồm cả Country Garden. Tuy nhiên, dưới sự kiểm toán mới của mình, Evergrande đã thay đổi mô tả về thông

lệ trước đây của mình: có vẻ như doanh thu đã được ghi nhận vào thời điểm “trước khi khách hàng nhận tài

sản hoặc theo hợp đồng mua bán, tài sản được coi là đã được chấp nhận”. bởi khách hàng".

Điều này có vẻ tích cực hơn nhiều. Điều đáng chú ý là không có tài liệu nào đề cập đến tài sản

được giao hoặc hoàn thành; coi như chấp nhận là đủ.

Ngoài ra, Evergrande còn bổ sung thêm một điều kiện để ghi nhận doanh thu: “yêu cầu phải có giấy chứng

nhận hoàn công xây dựng hoặc giao hàng tồn kho cho chủ sở hữu tài sản để sử dụng”. Giấy chứng nhận hoàn thành

là bắt buộc trước khi tài sản có thể được giao cho người mua. Có vẻ như, trước năm 2021, trong một số Đăng kí tờ báo của chúng tôi

trường hợp, Evergrande đã đặt toàn bộ doanh thu trước khi tài sản được giao và thậm chí trước khi chúng

hoàn thành. Lý do được đưa ra cho yêu cầu bổ sung này là do Evergrande “khó khăn về thanh khoản”.

Điều này cho thấy Evergrande có thể không có đủ tiền để hoàn thiện các bất động sản mà họ đã ghi nhận

doanh thu và lợi nhuận.

Sự thay đổi trong chính sách kế toán này lẽ ra phải được áp dụng hồi tố với báo cáo tài chính của các kỳ

trước được trình bày lại để xem tác động theo thời gian. Tuy nhiên, Evergrande khẳng định họ không thể làm

được điều đó vì số lượng lớn nhân viên đã rời tập đoàn. Do đó, công ty đã áp dụng những thay đổi ngay từ

năm 2021, điều chỉnh số dư đầu năm.

Việc thay đổi cách ghi nhận doanh thu đã có tác động đáng kể đến tình hình tài chính của

Evergrande. Nó dẫn đến sự đảo ngược doanh thu được ghi nhận trước đó là 664 tỷ RMB và lợi nhuận ròng là

102 tỷ RMB. Số tiền này bằng 27% toàn bộ doanh thu của Evergrande kể từ năm 2004, năm đầu tiên chúng

tôi có thông tin tài chính và 38% lợi nhuận ròng tích lũy.

Doanh số bán hàng này có thể được đặt trước lần thứ hai khi đáp ứng các điều kiện mới để được ghi nhận.

Phần lớn doanh thu hiện tại của Evergrande có thể là doanh thu đã được ghi nhận lại. Nợ phải trả

theo hợp đồng (chủ yếu là doanh thu trả chậm từ các tài sản bán trước), tăng từ 186 tỷ RMB ở mức 20 năm
2018 lên 908 tỷ RMB khi điều chỉnh lại vào đầu năm 2021, đã giảm xuống còn 604 tỷ RMB vào cuối 6

tháng đầu năm 23. Về lý thuyết, lợi nhuận từ việc bán hàng này cũng có thể được ghi nhận lại, mặc dù

có rất ít bằng chứng cho thấy điều này đã xảy ra: Evergrande đã ghi nhận lợi nhuận gộp chỉ 16 tỷ RMB trong

thời gian vừa qua.

1 Xem báo cáo thường niên năm tài chính 21 của Evergrande, ghi chú 2, trang 52

GMT Research cấm phân phối lại, sao chép, truyền lại, lưu hành hoặc xuất bản tài liệu này (toàn bộ hoặc một phần dưới bất kỳ phương tiện nào, in ấn, điện tử
hoặc cách khác, vì bất kỳ mục đích nào) mà không có sự cho phép trước bằng văn bản
Machine Translated by Google

Hai năm rưỡi. Điều đáng nghi ngờ là những khoản lợi nhuận này chưa bao giờ tồn tại và không chỉ
bị trì hoãn.

Ngoài khoản hoàn nhập 102 tỷ RMB vào đầu năm 2021, Evergrande còn ghi nhận khoản lỗ ròng 686 tỷ
RMB trong năm, với mức thâm hụt thêm 126 tỷ RMB vào năm 2022 và 39 tỷ RMB trong nửa đầu năm
2023. Đây chủ yếu là kết quả của việc ghi giảm tài sản, đặc biệt là các đặc tính phát triển.
Bao gồm cả tác động của sự thay đổi trong cách ghi nhận doanh thu, Evergrande đã ghi nhận tổng
khoản lỗ gần một nghìn tỷ Nhân dân tệ kể từ đầu năm 2021: con số đáng kinh ngạc là 954 tỷ
Nhân dân tệ, bằng 41% tổng tài sản.
vào cuối năm 2020 và lợi nhuận ròng tích lũy gần gấp bốn lần cho đến thời điểm đó là
268 tỷ RMB. Khoản lỗ ròng tổng hợp của Evergrande là 686 tỷ RMB kể từ năm 2004, như Hình 1 cho
thấy và đến cuối nửa đầu năm 2023, công ty có tài sản ròng âm là 644 tỷ RMB. Dự đoán trong
báo cáo ban đầu của chúng tôi về Evergrande vào năm 20162 về khoản lỗ 150 tỷ RMB
quá lạc quan mặc dù vào thời điểm đó, bảng cân đối kế toán của nó chỉ chưa bằng một nửa.

Hình 1: Lợi nhuận ròng lũy kế của Evergrande

Nguồn: Bloomberg, GMT Research

Các nhà phát triển bất động sản khác của Trung Quốc cũng phải gánh chịu khoản lỗ đáng kể trong
những năm gần đây. Tuy nhiên, không có cái nào ở quy mô tương tự. Tổng số lỗ của Evergrande trong
hai năm rưỡi qua lên tới 272% vốn chủ sở hữu vào cuối năm 2020. China Aoyuan có mức lỗ cao tiếp
theo, tương đương 86% vốn chủ sở hữu, như Hình 2 cho thấy.

Hình 2: Tổng thiệt hại kể từ năm 2021 tính theo % vốn chủ sở hữu cuối năm 2020

Nguồn: Bloomberg, GMT Research

Không rõ Evergrande đã tăng doanh thu một cách giả tạo trong bao lâu. Tuy nhiên, một câu hỏi tồn
tại từ lâu là tại sao nợ hợp đồng của nó lại thấp như vậy so với các công ty cùng ngành.

2 GMT Nghiên cứu: TRUNG QUỐC EVERGRANDE (3333 HK): Kiểm toán viên đang ngủ, 30 Thg 11 2016
2023 Công ty TNHH Nghiên cứu GMT Trang 2 trên 4
Machine Translated by Google

Vào cuối năm 2020, Country Garden báo cáo nợ phải trả theo hợp đồng tương đương 61% tổng
số tài sản đang được phát triển, so với mức chỉ 15% của Evergrande; năm 2010, cả hai đều ở mức
khoảng 50%. Tuy nhiên, trong lần điều chỉnh lại sau khi thay đổi cách ghi nhận doanh thu, nợ phải
trả theo hợp đồng của Evergrande đã tăng lên 57% số tài sản đang được phát triển vào đầu năm
2021, tương tự như Country Garden, như Hình 3 cho thấy. Nó cho thấy Evergrande có thể đã kéo doanh
thu tăng lên trong cả thập kỷ.

Hình 3: Nợ phải trả theo hợp đồng tính theo % tài sản đang được phát triển

Nguồn: Tài chính công ty, GMT Research

Tại một thời điểm nào đó, có vẻ như mục đích chính của Evergrande là huy động tài chính để tài
trợ cho bảng cân đối kế toán đang tăng cao và duy trì hoạt động của bữa tiệc. Mặc dù được đo
lường một cách chính xác, hoạt động kinh doanh bất động sản có thể không mang lại lợi nhuận
nhưng khả năng tìm kiếm nguồn tài chính mới của Evergrande là rất đặc biệt, bao gồm các
sản phẩm quản lý tài sản, quỹ bảo hiểm, các dự án kinh doanh mới (nước đóng chai, chăm sóc sức
khỏe, xe điện, v.v.) và 130 tỷ RMB từ các nhà đầu tư chiến lược với lời hứa về việc niêm yết trong nước.

Nhìn chung, chúng tôi cho rằng các kết luận từ báo cáo năm 2016 của chúng tôi có giá trị hợp
lý, ngay cả khi phải mất nhiều thời gian hơn dự kiến để tắt các nguồn tài chính:

“Theo quan điểm của chúng tôi, Evergrande mất khả năng thanh toán, nghĩa là giá trị tài sản
của nó thấp hơn nợ phải trả. Các trái phiếu ở nước ngoài của công ty, có cấu trúc phụ thuộc
vào các khoản nợ trong nước, cũng có nguy cơ bị xóa sổ... Công ty chỉ có thể tồn tại bằng cách
vay số tiền ngày càng tăng. Đã có dấu hiệu cho thấy một số nguồn tài chính đã cạn kiệt. Dự đoán
chính xác khi nào các chủ nợ sẽ tắt vòi là không thể, nhưng đến một lúc nào đó, nó sẽ trở nên
quá lớn để tài trợ.”

2023 Công ty TNHH Nghiên cứu GMT Trang 3 trên 4

Machine Translated by Google

NHÂN VIÊN KẾ TOÁN

Chúng ta làm gì

GMT Research cung cấp cái nhìn sâu sắc độc lập về thị trường, lĩnh vực và công ty trên khắp châu Á. Phương pháp độc
đáo của chúng tôi là khai thác bộ sưu tập toàn diện các báo cáo tài chính doanh nghiệp để lấy dữ liệu quan trọng cho phép
chúng tôi đánh giá tình hình tài chính của một công ty, các ngành và thị trường nói chung. Chúng tôi cũng điều tra việc
áp dụng các chuẩn mực kế toán của các công ty và các ngành, làm sáng tỏ chất lượng lợi nhuận được báo cáo. Được trang
bị thông tin này, chúng tôi giúp các chuyên gia đầu tư điều hướng bối cảnh tài chính.

Gillem Tulloch là nhà phân tích tài chính từ năm 1994 và làm việc tại Châu Á từ năm 1995, từng
làm việc tại Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc và gần đây nhất là Hồng Kông. Trong sự nghiệp của
mình, Gillem đã hoạt động trong nhiều lĩnh vực từ viễn thông, in ấn đến điện tử. Ông đã đạt được
thứ hạng cao nhất trong ngành trong các cuộc thăm dò khu vực như Asiamoney và Institutional
Investor, đồng thời xuất hiện trên Bloomberg và Business Week. Gillem đã làm việc trong lĩnh
vực nghiên cứu và chiến lược cho một số tổ chức bên bán lớn, bao gồm Cazenove, Nomura và
CLSA, đồng thời thành lập công ty nghiên cứu độc lập Forensic Asia trước khi chuyển sang
thành lập GMT Research.

Nigel Stevenson đã làm việc tám năm trong lĩnh vực ngân hàng đầu tư tại Dresdner Kleinwort
Wasserstein ở London, chủ yếu tư vấn về chào bán cổ phần và giao dịch M&A, cả ở Anh và quốc
tế. Sau đó, ông dành bảy năm làm nhà phân tích nghiên cứu vốn cổ phần tại Veritas Asset
Management, nơi ông là thành viên của nhóm cổ phiếu toàn cầu, chủ yếu tập trung vào lĩnh vực
công nghiệp. Nigel tốt nghiệp Đại học Cambridge và là luật sư có trình độ. Ông có bằng
Thạc sĩ Tài chính của Trường Kinh doanh Luân Đôn, được trao giải xuất sắc.

Mark Webb là nhà phân tích nghiên cứu và kế toán viên. Ông đã làm việc tại Châu Á được 21 năm,
viết nghiên cứu về các công ty tập đoàn vận tải, hậu cần và công nghiệp từ năm 1997.
Mark đã làm việc cho HSBC trong lĩnh vực nghiên cứu vốn cổ phần ở Hồng Kông và Singapore, cũng
như tại PricewaterhouseCoopers ở London và Hồng Kông.

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM

Tài liệu này được xuất bản và phân phối chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không nhằm mục đích tư vấn hoặc khuyến nghị đầu tư về bất kỳ sản phẩm bảo mật, chiến
lược hoặc đầu tư nào. Đây không phải là quảng cáo về đầu tư, giao dịch hoặc dịch vụ tài chính, cũng không phải là lời mời chào mua hoặc bán các công cụ đầu tư, giao dịch
hoặc tài chính. GMT Research Limited (sau đây gọi là GMT Research) không phải là chi nhánh hoặc đối tác của một tổ chức bán hoặc quảng cáo chứng khoán hoặc các công cụ
tài chính và/hoặc đầu tư khác. GMT Research không bảo đảm hay đảm bảo, dù rõ ràng hay ngụ ý, về tính chính xác, kịp thời, đầy đủ hoặc độ tin cậy của thông tin có trong
tài liệu này. GMT Research, các giám đốc, nhân viên, đại lý và người đại diện từ chối mọi trách nhiệm pháp lý đối với các tổn thất, bao gồm nhưng không giới hạn ở các tổn
thất đầu tư, sai sót hoặc thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng các ý kiến, nhận xét và thông tin có trong tài liệu của GMT Research. Người đọc và người đăng ký tài
liệu của GMT Research phải thực hiện thẩm định của riêng mình và tìm kiếm lời khuyên từ các đại diện tài chính hoặc pháp lý trong phạm vi quyền hạn liên quan của họ
để đưa ra phán quyết của riêng mình. GMT Research không có nghĩa vụ cập nhật thông tin tin tức hoặc các diễn biến có trong tài liệu của mình.

Tài liệu này nhằm mục đích lưu hành riêng cho những người đăng ký của GMT Research. GMT Research cấm phân phối lại hoặc lưu hành toàn bộ hoặc một phần tài liệu này
mà không có sự cho phép trước bằng văn bản. GMT Research sẽ không chịu trách nhiệm pháp lý về các hành động và mọi thiệt hại phát sinh do việc lưu hành hoặc phân phối
trái phép tài liệu của GMT Research của bất kỳ bên thứ ba nào.
Tầng 9, 30 Đường Hollywood, Trung tâm, Hồng Kông.
Điện thoại: +852 3707 3140 www.gmtresearch.com