‫التعليق على قرار‬

‫الوقائع‪:‬‬

‫نشوب نزاع بين السيدة ح‪.‬ز و ورثة ب‪.‬ط ب‪.‬ح و ب‪.‬ف حول حق انتقال االيجار و‬

‫البقاء باالمكنة في السكن المستأجر االصلي المتوفى‪.‬‬

‫االجراءات‪:‬‬

‫‪ -‬رفع المدعي لدعوى قضائية امام محكمة صديقية لطلب البقاء باالمكنة‪.‬‬

‫‪ -‬صدور حكم عن محكمة صديقية برفض الدعوى بتاريخ ‪.2005/03/20‬‬

‫‪-‬استئناف الحكم الصادر عن محكمة صديقية امام مجلس قضاء وهران‪.‬‬

‫‪ -‬بتاريخ ‪ 2005/11/15‬صدور قرار عن مجلس قضاء وهران الذي الغى الحكم الصادر‬
‫عن محكمة الصديقية و قضى من جديد بالزام ديوان الترقية و التسيير العقاري بتسوية‬
‫الوضعية االيجارية للسكن الكائن بوهران حي لقليسين الجديد عمارة ب ‪ 05‬رقم ‪ 01‬لصالح‬
‫(ب‪.‬ب‪.‬ح) (ب‪.‬ب‪.‬ف) (ح‪.‬ز) و تحرير عقد االيجار باسمهم جميعا‪.‬‬

‫‪ -‬طعن السيدة ح‪.‬ز بالنقض في القرار الصادر بتاريخ ‪ 2005/11/15‬عن مجلس قضاء‬
‫وهران الذي الغى الحكم الصادر عن محكمة الصديقية و قضى من جديد بالزام ديوان‬
‫الترقية و التسيير العقاري بتسوية الوضعية االيجارية للسكن الكائن بوهران حي لقليسين‬
‫الجديد عمارة ب ‪ 05‬رقم ‪ 01‬لصالح (ب‪.‬ب‪.‬ح) (ب‪.‬ب‪.‬ف) (ح‪.‬ز) و تحرير عقد االيجار‬
‫باسمهم جميعا‪.‬‬

‫‪-‬قضت المحكمة العليا بتاريخ ‪ 2008/01/16‬بنقض و ابطال القرار المطعون فيه الصادر‬
‫بتاريخ ‪.2005/11/15‬‬
‫‪ -‬عن مجلس قضاء وهران و االمر بارجاع الملف و االطراف المتنازعة امام نفس الجهة‬
‫للفصل فيه من جديد وفقا للقانون و بتشكيلة اخرى ‪.‬‬
 ‫االدعاءات و الحجج‪:‬‬

‫حجج الطاعنة ‪ :‬اوردت الطاعنة مذكرة ضمنتها ثالثة اوجه للنقض‬

‫الوجه األول‪ :‬انعدام األساس القانوني‪.‬‬

‫الوجه الثاني‪ :‬مخالفة والخطأ في تطبيق القانون‪.‬‬

‫الوجه الثالث‪ :‬مخالفة وإغفال قاعدة جوهرية في اإلج ا رءات‪.‬‬

‫عن الوجهين األول والثاني معا الرتباطهما ‪ ،‬والذي تنعي فيهما الطاعنة على القرار‬
‫المطعون فيه مخالفته ألحكام المادتين ‪ 515‬من القانون المدني والمادة ‪ 12‬من المرسوم‬
‫‪ 76/147‬المؤرخ في‪ 1976/10/23‬ذلك أن المادتين المذكورتين تؤكدان على أن حق‬
‫البقاء في األمكنة المستأجرة بعد وفاة المستأجر يعود لمن كان يعيش معه على األقل لمدة‬
‫ستة أشهر قبل الوفاة وفي قضية الحال واضح من خالل عناوين المطعون ضدهما المذكورة‬
‫في األحكام القضائية والمذكرات الجوابية أنهما لم يكونا يشغالن السكن المتنازع عليه مع‬
‫المستأجر األصلي وأن الطاعنة وأوالدها الوحيدون الذين كانوا يعيشون مع المستأجر قبل‬
‫وبعد وفاته باإلضافة أن القرار المطعون فيه لم يبين األساس القانوني الذي اعتمده في‬
‫تأسيس قضائه وال وسائل اإلثبات التي ارتكز عليها من أجل القول بأحقية المطعون ضدهما‬
‫بالبقاء في السكن المتنازع عليه رفقة الطاعنة مما يجعل مثل هذا القضاء فاقد التأسيس‬
‫ومخالفا للقانون‪.‬‬

‫المشكل القانوني‪:‬‬

‫مما سبق يمكننا أن نطرح اإلشكالية التالية ‪ :‬ما هو النظام القانوني النتقال حق ايجار السكن‬
‫االجتماعي التابع لدواوين الترقية والتسيير العقاري للورثة في التشريع الجزائري ؟‬
 ‫المقدمة‪:‬‬

‫يعتبر الحق في السكن من المبادئ المقررة دستو ا ر‪ ،‬لما له من عالقة بالكرامة اإلنسانية‪،‬‬
‫فاحتياج المواطن للسكن يساوي حاجته للماء والغذاء‪ ،‬وذلك لما يوفره السكن من الراحة‬
‫واالستقر ار في نفس اإلنسان‪ ،‬وأمام غالء العقار‪ ،‬و قلة دخل الفرد ‪،‬ال يوجد حل إال اللجوء‬
‫إلى الدولة‪ ،‬التي أخذت مسؤولية انجاز السكن ‪،‬من خالل تأجيرها للسكن العمومي‪ ،‬الذي‬
‫تنجزه من أموالها العامة ‪.‬حيث تولت الدولة بعد االستقالل مباشرة مهمة إعادة اعمار البالد‪،‬‬
‫وتهيئة الهياكل القاعدية وبإنشاء المساكن‪ ،‬وبما أن المشرع تأثر بالفكر االشتراكي ابقي على‬
‫ملكية السكن له‪ ،‬وأعطى لألفراد الحق في االستئجار في مقابل بدل إيجار جد زهيد ‪،‬إذا ما‬
‫قورن بالفائدة التي يخلقها هذا العقد األبدي ‪،‬الذي يشبه كثيرا لعقد البيع‪ ،‬ولكن في صورة‬
‫عقد إيجار بالنظر إلى بقاء المستأجر في العين المؤجرة دون إمكانية إخراجه منه لقد اعتبر‬
‫عقد اإليجار الذي تبرمه ديوان الترقية والتسيير العقاري قبل شهر أكتوبر ‪ 1992‬والخاضع‬
‫للمرسوم التنفيذي ‪ 76/147‬المتعلق بتنظيم العالقة االيجارية لسكنات اإلجتماعية التابعة‬
‫لديوان الترقية والتسيير العقاري بين المؤجر والمستأجر‪ ،‬عقد غير محدد المدة شبه ابدي‬
‫وأخضعه المشرع لقواعد األمر ‪ 75/58‬المتضمن القانون المدني و الذي بدوره اقر بحق‬
‫البقاء للمستأجر في العين المؤجرة بعد انقضاء عقد اإليجار‪.‬‬
 ‫خطة البحث‬

‫المبحث االول‪ :‬إنصراف عقد اإليجار الي الخلف العام بالتساوي‪.‬‬

‫المطلب االول‪ :‬وفاة المستأجر األصلي‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬انصراف عقد من السلف الى الخلف العام‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬حق السيدة (ح ز) في البقاء دون غيرها من الخلف العام‪.‬‬

‫المطلب االول ‪ :‬عدم توفر شروط حق البقاء في ( ب ح و ب ف )‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬انتقال حق البقاء في ظل القانون الجديد‪.‬‬

‫الخاتمة‬
 ‫المبحث االول‪ :‬إنصراف عقد اإليجار الي الخلف العام بالتساوي‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬وفاة المالك األصلي‬

‫لقد تبنى المشرع الجزائري مفهوم حق البقاء لحماية المستأجر في ظل القواعد العامة في‬
‫المواد من ‪514‬الي ‪ 537‬من األمر ‪ 58/75‬و أنشأ بموجبه نظاما خاصا فهو يكرس مبدأ‬
‫اإلمتداد القانوني لعقد اإليجار مانحا المستأجر الحق في اإلستمرار باإلنتفاع بالعقار المأجور‬
‫بعد إنتهاء مدة العقد و ذللك بذات الشروط التي تناولها المرسوم التنفيذي ‪147/76‬‬
‫بالتحديد‪:‬‬

‫‪ -‬حيازة المستأجر على عقد ايجار اذ يتطلب لقيام العالقة اإليجارية بين ديوان الترقية و‬
‫التسيير العقاري و المستفيد لبد ان يكون هناك عقد إيجار صحيح‬

‫‪ -‬ان يشغل الستأجر األمكنة بصفة شخصية و فعلية خالل ‪ 08‬أشهر من السنة اإليجارية و‬
‫المشرع لم يحدد هل تكون المدة متصلة أو منفصلة‬

‫يجب أن يكون المستأجر حسن النية يجب على الشاغل العتباره حسن النية أن يف _‬
‫بالتزاماته كدفع األجرة في المواعيد‪ ،‬وعدم تصرفه في المنقوالت الموجودة في العين‬
‫المؤجرة والتي تكون قد خصصت لضمان الوفاء باألجرة‪ ،‬وذلك عدم تغيير تخصيص‬
‫‪.‬األمكنة المؤجرة وعدم التنازل أو التأجير من الباطن بدون موافقة المؤجر‬

‫اال انه بعد وفاة المستأجر االصلي يعود حق البقاء فيه عمال بالمادة ‪ 515‬من القانون المدني‬
‫إلى أفراد عائلة المستأجر المتوفى الذين كانوا يعيشون معه ولمدة تزيد عن ستة أشهر وعلى‬
‫نفقته‪ ،‬وبالتالي فاإليجار ينتقل إلى جميع أطراف النزاع و هو ما قضى به مجلس قضاء وهران‬
‫الذي الغى الحكم الصادر عن محكمة الصديقية وقضى من جديد بالزام ديوان الترقية و‬
‫التسيير العقاري بتسوية الوضعية االيجارية للسكن الكائن بوهران حي القليسين الجديد عمارة‬
‫ب ‪ 05‬رقم ‪ 01‬لصالح (ب‪ .‬ب‪ .‬ح) (ب‪ .‬ب‪.‬ف) (ح‪.‬ز) و تحرير عقد االيجار باسمهم‬
‫‪1‬‬
‫جميعا‪.‬‬

‫‪ - 1‬عبد الرزاق السنهوري ‪،‬الوسيط في شرح القانون المدني اإليجار و العارية‪ ،‬الجزء السادس القاهرة ‪،‬منشأة المعارف‪،‬‬
‫‪ 2004‬ص ‪.5‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬انصراف عقد من السلف الى الخلف العام‬

‫حددت م ‪ 12‬من المر ‪ 76/147‬المستفدين في حق البقاء بأعضاء العائلة الذين كانوا‬

‫يعيشون عادة مع المستأجر منذ أكثر من ستة أشهر وفي حالة غياب أو وفاة أو تخلي‬
‫المستأجر عن محل إقامته و التعريف القانوني للعائلة ‪ ،‬مجموعة األشخاص المرتبطين فيما‬
‫بينهم رابطة الدم حيث ينحدرون من أصل مشترك أو مرتبطين برابطة الزواج التي تجمع‬
‫أحد الزوجين بوالدي أو أقارب الزوج األخر لقد وسع المشرع في تحديد المستفدين بحق‬
‫البقاء لكنه قيد هذا الحق بوضع شرط أن يعيشوا عادة مع المستأجر لمدة أكثر من ‪ 6‬أشهر و‬
‫المقصود بالمعايشة هي الوقاية الالزمة لالستفادة من أحكام حق البقاء و يجب كون اإلقامة‬
‫فعلية حقيقية و مستمرة فال يستفيد من هذه األحكام من يقيم مع المستأجر بصفة عارضة‬
‫حتى لو طالت مدة إقامته‪.‬‬

‫نص في مادته األولى على ما يلي‪:‬‬

‫ويالحظ في هذا الصدد أن المرسوم التنفيذي ‪ّ 43-98‬‬
‫"ال يستفيد من نقل حق اإليجار المتعلق بالسكن ذي الطابع االجتماعي التابع لدواوين الترقية‬
‫والتسيير العقاري سوى األشخاص الذين لهم عالقة قرابة من الدرجة األولى (الفروع)‬
‫وتتوفر فيهم شروط الحصول على السكن المنصوص عليها في التنظيم المعمول به‪ -.‬تتوفر‬
‫فيهم شروط حق البقاء في مكانهم كما هو منصوص عليه في األحكام التشريعية المعمول‬
‫بها‪ -‬واشتراط النفقة على كما هو مذكور ‪-.‬حيث ان الزوجة تستفيد من الحق في البقاء إذا‬
‫كانت الرابطة الزوجية ما زالت قائمة وقت وفاة الزوج الشاغل للعين إذ هي على نفقته ال‬
‫محالة‪ ،‬وتأخذ حكمها المطلقة إذا كانت في فترة العدة‪ -.‬المطلقة التي جاوزت عدتها أو لم‬
‫تعتد بسبب حدوث الطالق قبل الدخول أو المرأة التي خالعت نفسها فليس لها الحق في‬
‫‪1‬‬
‫التمسك بانتقال الحق ف البقاء‪.‬‬

‫‪1‬‬

‫‪ - 1‬هالل شعوة الوجيز في شرح عقد اإليجار في القانون المدني ‪،‬الطبعة األولي ‪،‬الجزائر دار الجسور للنشر و التوزيع‬
‫‪ 2010‬ص ‪31‬‬
 ‫المبحث الثاني‪ :‬حق السيدة (ح ز) في البقاء دون غيرها من الخلف العام‪.‬‬

‫المطلب االول ‪ :‬عدم توفر شروط حق البقاء في ( ب ح و ب ف )‪.‬‬

‫ان قضاة مجلس قضاء وهران قد اسسو قرارهم على أن السكن المتنازع عليه كان مشغوال‬
‫من طرف الطاعنة وأوالدها‪ .‬وكذلك المطعون ضدهما حال حياة المستأجر األصلي‪ .‬في‬
‫حين أن الثابت من ملف القضية وحسب الوقائع التي أوردها القرار المنتقد أن السكن‬
‫المتنازع عليه ال عالقة له بالمادة ‪ 515‬من القانون المدني‪ ،‬وال مجال لتطبيقها في قضية‬
‫الحال‪ ،‬ذلك أنه ملك تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري ويخضع ألحكام المرسوم‬
‫‪ 147/76‬المؤرخ في ‪ 1976/10/23‬سيما المادة ‪ 12‬منه التي تنص في حالة وفاة المستأجر‬
‫يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر و هو الشرط‬
‫الذي لم يتوفر في المطعون ضدهم ورثة (ب ‪ -‬ط) و (ب ح) و (ب ف)‪.‬‬

‫و في قضية الحال واضح من خالل عناوين المطعون ضدهما المذكورة في األحكام‬

‫القضائية و المذكرات الجوابية انهما لم يكونا يشغالن السكن المتنازع عليه مع المستأجر‬
‫‪1‬‬
‫األصلي و ان الطاعنة و أوالدهما الذين كانوا يشغالن السكن مع مستأجر قبل و بعد فاته‪.‬‬

‫‪3‬‬

‫‪ -1‬يمان بوستة النظام القانوني لترقية العقارية‪،‬دار الهدى ‪،‬عين مليلة ‪،‬الجزائر ‪ 2011‬ص ‪.72‬‬
 ‫المطلب الثاني ‪ :‬انتقال حق البقاء في ظل القانون الجديد‪.‬‬

‫حسب ما تنص عليه المادة ‪ 507‬مكرر فإن األشخاص الذين لهم الحق في البقاء هم‬
‫األشخاص الذين أبرموا عقد إيجار قبل ‪ 93‬وجددت بعدها‪ ،‬وذلك لمدة ‪ 10‬سنوات إلى غاية‬
‫‪ 2017‬م أي منذ صدور هذا القانون‪.‬كما يستفيد الحق في البقاء األشخاص الطبيعيين البالغين‬
‫‪ 60‬سنة كاملة عند نشر هذا القانون‪ ،‬بحيث يتمتعون بهذا الحق إلى حين وفاتهم‪ ،‬وذلك في‬
‫األمكنة المعدة للسكن‪.‬أما الورثة واألشخاص الذين يعيشون معه‪ ،‬فال يستفيدون من هذا‬
‫‪1‬‬
‫الحق‪ ،‬فحق البقاء ينتهي بمجرد وفاة األشخاص البالغين ‪ 60‬سنة أو بانتهاء ‪ 10‬سنوات‪.‬‬

‫‪4‬‬

‫‪ -1‬األستاذ دليش كريم اإلنترنت نادي المحامي الجزائري ‪،‬الحق في البقاء في القانون المدني الجزائري‪.‬‬
 ‫الخاتمة‪:‬‬

‫في ختام قراءتنا و تعليقنا على قرار محل الدراسة يتضح لنا بان المشرع الجزائري نظم‬
‫طرق انتقال حق إيجار السكنات اإلجتماعية التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري للورثة‬
‫فجعل له طابع خاص ‪ ،‬المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي ‪ 147/76‬حددت الفئة المستفيدة من‬
‫انتقال حق البقاء ‪ ،‬وهم اعضاء عائلته و المقيدين بشرط االقامة الفعلية لمدة اكثر من ستة‬
‫اشهر و في مقابل ذلك حددت نفس المادة من حاالت و شروط على سبيل الحصر التي ال‬
‫يستفيد فيها المستاجر بحق البقاء اال وهي االشخاص الذين ال يشغلون العين المؤجرة لمدة ال‬
‫تقل عن ثمانية اشهر خالل السنة‪.‬‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‪:‬‬

‫باللغة العربية‪:‬‬

‫‪ -‬عبد الرزاق السنهوري ‪،‬الوسيط في شرح القانون المدني اإليجار و العارية‪ ،‬الجزء‬
‫السادس القاهرة ‪،‬منشأة المعارف ‪ 2004،‬ص ‪.5‬‬

‫‪ -‬هالل شعوة الوجيز في شرح عقد اإليجار في القانون المدني ‪،‬الطبعة األولي ‪،‬الجزائر دار‬
‫الجسور للنشر و التوزيع ‪ 2010‬ص ‪.31‬‬

‫‪ -‬يمان بوستة النظام القانوني لترقية العقارية‪،‬دار الهدى ‪،‬عين مليلة ‪،‬الجزائر ‪ 2011‬ص‬
‫‪.72‬‬

‫‪ -‬األستاذ دليش كريم اإلنترنت نادي المحامي الجزائري ‪،‬الحق في البقاء في القانون المدني‬
‫الجزائري‪.‬‬