Professional Documents
Culture Documents
1
الغرفة المدنية ،الملف رقم ،151223الصادر بتاريخ 1001/02/30
قضية ( :ش ع) ضد ( م د).
سعـدي فتيحـة
أستاذة محاضرة"أ"
الموضوع :وعد بالبيع ،التصرف في العقار الموعود به .استحالة التنفيذ عينا.
الرجوع على الواعد بالتعويض.
المبـ ـدأ:
إذا تصرف الواعد في العقار الموعود به وانتقال ملكيته إلى الغير عن طريق
شهر هذا التصرف في المحافظة العقارية ،ال يبقى للموعود له سوى دعوى
الرجوع على الواعد بالتعويض استنادا ألحكام المادة 234من القانون المدني.
قرار في القضية المنشورة بني (ش ع) الساكن حبي سيدار عمارة ...رقم ...
وادي القبة وتية عنابة ،مدعي ي الطعن بالنقض والوكيل عنه األستاذ ...احملامي
املقبول لد احملكمة العليا والكائن مقر ب ...من جهة.
3
وبني( :م د ا ع) لوتية عنابة ،الكائن مقر ب ....وتية عنابة ،مدعى عليه ي
الطعن عنه األستاذ ...احملامي املقبول لد احملكمة العليا والكائن مقر ب ....وتية
عنابة .من جهة أخر .
وما يليها من قانون اإلجراما 153 ،122 ،135 ،133 ،132 وبنام على املواد
املدنية.
بعد اإلطالع على جمموعة أوراق ملف الدعو وعلى عريضة الطعن بالنقض
املودعة يوم 14جويلية 1000وعلى م كرة الرد اليت تقدم هبا حمامي املطعون ضد .
في الشكل:
وفي الموضوع:
4
حيث تتلخص وقائ القضية ،أن املطعون ضد أبرم عقدا يتضمن وعدا بالبي
حمرر بواسطة املوثق بتاريخ 2551/02/22يلتزم فيه ببي قطعة أرض إت الطاعن
املوجودة باملنطقة الصناعية مبوحة لبلدية احل ار واليت تبلغ مساحتها 10.000مرت
مرب حتمل رقم 22من خمطط املنطقة الصناعية .امتن املطعون عليه عن إمتام عملية
البي ،وتبعا ل لك رف عليه الطاعن دعو يطلب فيها إلزامه بإمتام عملية البي ،اليت
انته تلك الدعو إت صدور حكم يقضي برفضها.
وي اتستئناف ،أصدر اجمللس قرارا بتاريخ 2554/05/11قضى فيه بإلغام احلكم
املعاد ،والقضام من جديد بإلزام املطعون ضد بإمتام البي للوعد بالبي املشار إليه
أعال .
وقد امتن املطعون ضد عن تنفي القرار املنو إليه أعال ،طبقا ملا هو ثاب من
احملضر احملرر يوم ،2554/21/20استنادا إت أن املطعون عليه قد تصرف ي تلك
القطعة مبوجب عقد رمسي مشهر باحملافظة العقارية ومل يعد ميلكها.
وقد امتن أيضا عن تنفي ذلك القرار رغم صدور عليه أمر يقضي بإلزامه بالتنفي
بإمتام عملية البي عن طريق الغرامة التهديدية حبسب ألف دينار عن كل يوم تاخري،
فبقي مصرا عن موقفه .مما اضطر الطاعن إت رف دعو جديدة واليت يطلب فيها
بإصدار حكم يقوم مقام العقد ،وانته تلك الدعو إت إصدار حكم ميرخ ي
2555/01/13القاضي بقيام ه ا احلكم مقام عقد البي للقطعة األرضية اليت كان
حمل الوعد بالبي امليرخ ي 2551/02/22واألمر بتس يله وإشهار باحملافظة العقارية.
5
حيث ينعي الطاعن على القرار املطعون فيه بدعو أنه حتصل على قرار يقضي
بإلزام املطعون عليه بإمتام عملية البي لعقد الوعد بالبي املنو إليه أعال ،وقد امتن
املطعون ضد عن تنفي ه ا القرار ال ي أصب حيوز على قوة األمر املقضي به ،مما
جيعل القرار املطعون فيه باطال.
غري أن ما ينعيه الطاعن على القرار املطعون فيه ي غري حمله ،ذلك أن قضاة
املوضوع قد انتهوا إت إلغام احلكم املعاد وقضوا من جديد بعدم قبول الدعو استنادا
إت أن موضوع النزاع قد سبق الفصل فيه بإلزام املطعون عليه بإمتام البي ،وقد امتن
عن تنفي التزامه عينا ،ألنه قد تصرف ي الشيم املوعود به وانتقل ملكيته إت الغري
ومل يعد ميلك ه القطعة ،وتبعا ل لك ت يوجد أي خرق لقاعدة جوهرية ي
اإلجراما ،مما يتعني معه التصري برفض ه ا الوجه.
حيث ينعي الطاعن على القرار املطعون فيه بدعو أنه متسك بالقرار الصادر
بتاريخ 2554/05/11وال ي يقوم مقام عقد البي ،فإن املطعون عليه قد قام ببيعه
لقطعة من القط اليت أصبح ملكا للطاعن ،مما يعد ذلك خمالفة ألحكام املادة
353من القانون املدين ،مما يعرض القرار املطعون فيه للنقض.
وحيث أن ما ينعيه الطاعن ليس ي حمله ،ذلك أن ال ي يربط بني الطرفني هو
عقد يتضمن وعدا بالبي .
وقد صدر قرار من جملس القضام يقضي بإلزام املطعون عليه بإمتام البي ،غري أن
ه ا األخري قد امتن عن تنفي التزامه بتحرير العقد النهائي.
إن الوعد بالبي ينشئ ي ذمة الواعد التزاما شخصيا بتحرير عقد البي النهائي،
ونقل ملكية العقار إت املوعود له.
وحيث أن امللكية العقارية ت تنتقل سوام فيما بني املتعاقدين أو الغري إت بواسطة
الشهر ي احملافظة العقارية ،وتبعا ل لك يبقى البائ مالكا للعقار حمل الوعد بالبي ،
فإذا تصرف إت الغري ،ومت شهر عقد البي باحملافظة العقارية ،انتقل امللكية إت
6
املتصرف إليه ،وت يعترب املطعون عليه ،قد تصرف ي ملك الغري بل تصرف فيما
ميلك.
غري أنه وي ه احلال ،حيق للموعود له أن يطالب الواعد بتنفي التزامه عينا بنقل
العقار املوعود به وإت عد خمال بالتزامه الشخصي.
لكن الواعد وهو املطعون عليه ،قد تصرف ي العقار املوعود به ،وانتقل ملكيته
إت الغري عن طريق شهر ه ا التصرف ي امللكية العقارية ومن مثة يصب الواعد ي
استحالة مطلقة ي تنفي التزامه عينا ،فال يبقى للموعود له ،أي الطاعن سو دعو
الرجوع بدعو التعويض وفق أحكام املادة 234من القانون املدين ،نظرا تستحالة
تنفي اتلتزام عينا وبالتايل ،فال توجد أية خمالفة للقانون ،مما يعين معه التصري برفض
ه ا الوجه.
قضت المحكمة العليا :بصحة الطعن شكال ،ورفضه موضوعا ،واحلكم على
الطاعن باملصاريف القضائية.
وبنام عليه فقد صدر القرار ووق التصري به ي اجللسة العلنية املنعقدة بتاريخ
الثالثني من شهر جاين سنة ألفني واثنني ميالدية من قبل احملكمة العليا ،الغرفة
املدنية ،القسم األول املرتكبة من السادة... :
التحليـ ـ ـ ــل
يتعلق األمر ي ه القضية بعقد وعد مبوجبه السيد (م د) بان يبي السيد (ش
ع) قطعة أرضية تبلغ مساحتها 10ألف م 1مبوجب عقد موثق ي .2551-02-22
7
وملا امتن الواعد عن إبرام عقد البي النهائي ،قام املوعود له برف دعو قضائية
يطلب فيها إلزامه ب لك ،فكان النتي ة أن رفض قضاة املوضوع طلبه مبوجب حكم
قضائي كان حمل استئناف أمام جملس قضام عنابة ال ي أصدر قرارا ي -05 -11
2554يقضي بإلغام احلكم املعاد وإلزام الواعد بإمتام إجراما البي .
غري أن الواعد امتن عن تنفي ه ا القرار طبقا ملا هو ثاب ي حمضر قضائي حمرر
ي ،2554-21-20على أساس أنه تصرف ي القطعة األرضية حمل الوعد بالبي
مبوجب عقد رمسي مشهر باحملافظة العقارية.
وبقي الوض على ما هو عليه رغم صدور أمر يقضي بإلزام الواعد بإمتام البي عن
طريق غرامة هتديدية مت تقديرها بالف دينا جزائري عن كل يوم تاخري ،مما اضطر
املوعود له إت رف دعو جديدة يطلب فيها إصدار حكم يقوم مقام العقد.
ه ا احلكم كان حمل استئناف الواعد لد جملس قضام عنابة ال ي أصدر قرارا
ي 1000-03-05يقضي بإلغام احلكم املعاد والقضام بعدم قبول الدعو لسبق
الفصل فيها.
يتمثل الوجه األول ي أن القرار املطعون ضد يعد باطال من حيث كونه خمالفا
لإلجراما على أساس أنه مت إصدار قرار حائز لقوة الشيم املقضي فيه يقضي بإلزام
الواعد بإمتام البي .
أما الوجه الثاني فيتمثل ي خمالفة القرار املطعون فيه للمادة 353من القانون
املدين بدعو أنه متسك بالقرار الصادر ي 2554-05-11ال ي ألزم الواعد املطعون
ضد بإمتام إجراما الوعد بالبي م أن املطعون ضد قام ببي القطعة األرضية رغم
كوهنا ملك للطاعن.
8
والنتي ة هي أن احملكمة العليا رفض الطعن موضوعا وأجاب عن مجلة من
اإلشكاليا تتعلق بتحديد التكييف القانوين للوعد بالبي إضافة إت جزام نكول
الواعد عن وعد .
"إن اتتفاق ال ي يعد له كال املتعاقدين أو أحداما بإبرام عقد معني ي املستقبل
ت يكون له أثر إت إذا عين مجي املسائل اجلوهرية للعقد املراد إبرامه واملدة اليت جيب
إبرامه فيها.
وإذا اشرتط القانون لتمام العقد ،استيفام شكل معني فه ا الشكل يطبق أيضا
على اتتفاق املتضمن الوعد بالتعاقد".
ه ا النص كان حمل حتليل الفقه القانوين ال ي يتفق على أن الوعد بالتعاقد هو
عقد يلتزم مبقتضا أحد الطرفني أو كل منهما حنو اآلخر بإبرام العقد املوعود به ي
املستقبل ،مىت أظهر املوعود له رغبته ي التعاقد خالل املدة املتفق عليها.2
كما أن احملكمة العليا قض بان الوعد بالتعاقد هو عقد ،إذا اشتمل صيغته
على طبيعة العقد املوعود به ،والعناصر األساسية أو اجلوهرية اليت ت ينعقد العقد بغري
الرتاضي عليها ،واملدة اليت يلتزم الواعد بإبرام العقد املوعود به خال ا.3
وب لك فإن الوعد بالتعاقد هو عقد ت يرتب أي أثر ما مل يستوف مجلة من
الشروط اخلاصة املتمثلة فيما يلي:4
2حممد صربي السعدي /الواض ي شرح القانون املدين اجلزائري ،اجلزم األول ،دار ا د ،1003 ،ص
.231وبلحاج العريب ،النظرية العامة لاللتزام ،اجلزم األول ،ديوان املطبوعا اجلامعية ،الطبعة السادسة،
،1001ص .11
3احملكمة العليا ،الغرفة املدنية 14 ،مارس ،2550ملف رقم ،54500اجمللة القضائية ،2551العدد
،03ص .221
9
-الشرط األول :يشرتط أن يكون الواعد أهال إلبرام العقد املوعود به.
-الشرط الثاني :أن يتم اتتفاق ي الوعد على مجي املسائل اجلوهرية للعقد
املوعود بإبرامه.
-الشرط الثالث :وجوب حتديد املدة اليت يتعني خال ا على املوعود له إظهار
الرغبة ي التعاقد.
-الشرط الرابع :إذا كان العقد املراد إبرامه ي املستقبل عقدا شكليا ،جيب أن
يتم الوعد بالتعاقد ي ه ا الشكل.
فإذا توافر ه الشروط جمتمعة كان الوعد بالعقد عقدا صحيحا منت ا تلتزام
شخصي ي ذمة الواعد ال ي يلتزم بالتنفي العيين ملا مت اتتفاق عليه بإبرام العقد
النهائي خالل املدة اليت يتعني خال ا على املوعود له إعالن رغبته ي إبرام العقد.
فالوعد بالبي ت ينشئ حقا عينيا ملصلحة املوعود له ،5حيث يبقى الواعد مالكا
للعقار وفق ما أكدته احملكمة العليا حني رفض ما ذهب إليه املوعود له من أن
الواعد تصرف ي القطعة األرضية املوعود ببيعها رغم خروجها من ملكه مبقتضى
الوعد بالبي .6
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
4يراج ي حتليل ه الشروط بلحاج العريب /مشكال املرحلة السابقة على التعاقد ي ضوم القانون املدين
اجلزائري ،ديوان املطبوعا اجلامعية ،1022 ،ص .224
5جميد خملوي /شهر التصرفا العقارية ي القانون اجلزائري مدعم بقرارا قضائية ،دار هومه الطبعة الثانية،
،1022ص .213
6كان ذلك مبوجب تصدي احملكمة العليا لوجه الطعن الثاين ال ي ذهب املوعود له مبوجبه إت أن الواعد
تصرف ي العقار املوعود به رغم أنه مل يعد ملكا له.
10
والنتي ة هي أن املوعود له إذا أعلن عن رغبته ي إبرام العقد خالل املدة احملددة مت
العقد مب رد ظهور ه الرغبة دون احلاجة إت رضام جديد من الواعد ال ي يكون
بصدد تنفي التزامه الشخصي الناشىم عن الوعد بالبي .7
تنص املادة 31من القانون املدين على ما يلي" :إذا وعد شخص بإبرام عقد مث
نكل وقاضا املتعاقد اآلخر طالبا تنفي الوعد ،وكان الشروط الالزمة لتمام العقد
وخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة ،قام احلكم مقام العقد".
ومعىن ذلك أنه ي حالة نكول الواعد عن إبرام عقد البي يتعني على قضاة
املوضوع إصدار حكم قضائي يقوم مقام العقد النهائي مىت حاز قوة الشيم املقضي
فيه ،ويكون ذلك بعد أن يتاكد القاضي من توافر الشروط الشكلية ي الوعد بالبي
العقاري عن طريق مراقبة وجود عقد رمسي ،كما هو احلال عليه ي ه القضية،
باإلضافة إت التاكد من توافر شروط صحة الوعد بالتعاقد األخر املتمثلة ي أهلية
التعاقد من جهة ،وي وجوب اتتفاق ي الوعد بالبي على مجي املسائل اجلوهرية
للعقد النهائي ،وك ا تعيني املدة اليت جيب أن يتم خال ا إعالن املوعود له بالرغبة ي
التعاقد.
وم ذلك ت مربر للقضام حبلول احلكم مقام العقد ي حالة ما إذا ثب تصرف
الواعد ي العقار املوعود به مبوجب عقد رمسي مشهر لد احملافظة العقارية تستحالة
حتقيق الغاية من الوعد بالبي ي ه احلالة.
حيث يكون الواعد هنا يكون قد تصرف ي العقار املوعود به للغري مبوجب عقد
صحي ،رمسي ومشهر ،يرتب آثار ي مواجهة اجلمي ،مبا ي ذلك املوعود له ال ي
11
ت يكون أمامه ي مثل ه احلالة سو مطالبة الواعد بالتعويض جربا للضرر ال ي
حلق به على أساس املادة 234من القانون املدين.8
أما إذا امتن الواعد عن إبرام العقد النهائي حب ة أنه تصرف ي العقار املوعود به
مبوجب ورقة عرف ية أو شفاهة ،فإن تصرفه يكون باطال بطالنا مطلقا ،ت ييدي إت
خروج العقار من ذمته املالية ،بشكل جييز للموعود له التمسك بوجوب تنفي الواعد
تلتزامه عينا ،عن طريق الل وم إت القضام للمطالبة باستصدار حكم يقوم مقام
العقد تطبيقا للمادة 31من القانون املدين.
ويتعني على املوعود له أن يقوم بشهر احلكم ال ي يقوم مقام العقد لد احملافظة
العقارية اليت يق ي دائرة اختصاصها العقار ،حىت تنتقل ملكية العقار له مبوجب
احلكم املشهر ال ي يعد حكما مولدا ومثبتا للحق العيين العقاري.
تنص املادة 234من القانون املدين على ما يلي" :إذا استحال على املدين أن ينف اتلتزام عينا ،حكم 8
عليه بتعويض الضرر الناجم عن عدم تنفي التزامه ما مل يثب أن استحالة التنفي نشا عن سبب ت يد له
فيه"...
12