정리의 神 : 5주차 부동산투자론1
1 부동산투자의 특징
① 인플레이션기에 투자자를 구매력하락으로부터 방어
(부동산은 실물자산이므로 투자자 방어효과 있음)
② 소득이득과 자본이득: 영업이득과 처분이득의 발생
③ 감가상각비와 이자지급분에 대한 세금공제혜택
④ 레버리지 효과: 타인자본을 통한 수익률의 극대화
( 레버리지의 사례: 융자, 전세끼고 주택매입)
투자위험의 유형
① 사업상 위험 : 수익성위험 (시장·위치·운영)위험
② 금융적 위험 : 과도한 융자로 인한 채무불이행 위험
③ 전액 지분투자를 한다면 금융적 위험은 제거가능
④ 인플레이션 위험: 구매력하락( 화폐가치하락) 위험
⑤ 인플레이션 위험에 대비: 대출자는 변동금리를 선호
⑥ 유동성위험: 현금화( 낮은 환금성) 으로 인한 위험
포트폴리오
① 포트폴리오의 총위험 = 체계적 + 비체계적 위험
② 체계적 위험: 경기변동, 인플레, 금리: 제거불가!
③ 비체계적 위험: 자산고유 위험: 제거가능한 위험!
④ 포트폴리호 효과 극대화: 수익률의 움직임을 고려!
⇨수익률움직임: 반대, 상관계수:-1, 상관계수 작음!
⑤ 상관계수-1: 비계완전제거∥상관계수 +1: 제거효과×
화폐의 시간가치 계산2
A는 2년 동안 매년 연말 3000만원씩을 불입하는
투자 상품에 가입했다. 이자율이 연 4%이라면,
이 상품의 현재가치는? (십원단위 이하는 절사함)
만원 만원
 
+  = 5600만원
   
2. 레버리지 효과의 구분
①정(+)지렛대: 지분수익률>총투자수익률>저당수익률
②부(-)지렛대: 저당수익률>총투자수익률>지분수익률
③중립적(0) : 지분수익률 = 총투자수익률 = 저당수익률
④부채비율이 증가할수록 지분수익률이 증가: 정(+)
⑤부채비율이 증가할수록 지분수익률이 감소: 부(-)
투자수익률의 구분
① 기대수익률 : 예상수입과 예상지출로 계산 = 가중평균
② 요구수익률: 투자자가 원하는 최소수익률, 필수수익률
③ 실현수익률 : 투자가 이루어지고 난 후 달성된 수익률
④ 요구수익률 = 시간비용(무위험률)+위험비용(위험할증률)
⑤ 위험할증률 = 위험대가, 보상률, 위험프리미엄을 의미
⑥ 위험이 커질수록 할증률이 커지고 요구수익률이 커짐
⑦ 투자채택: 기대수익률이 크거나, 요구수익률이 작을 때
화폐의 시간가치 - 미래가치계수
① 일시불의 내가계수, 연금의 내가계수, 감채기금계수
② 일시불의 내가계수: 현재○원의 n년후를 구함
③ 연금의 내가계수: 매 기○원의 n 년후를 구함
④ 감채기금계수: 미래 특정액을 만들기 위한 적립금
(미래 특정액을 모으기 위해 매기 불입해야하는 금액)
⑤ 연금의 내가계수와 감채기금계수는 역수(내가-감기)
영업의 현금흐름1
① 임대료×임대단위면적 = 가능총소득 = 총임료수입
② 가능총소득-공실및불량부채+기타수입=유효총소득
③ 유효총소득-영업경비=순영업소득 [유-영=순]
④ 순영업소득-부채서비스액 = 세전현금흐름 [순-부=세]
⑤ 세전현금흐름 = 영업소득세 = 세후현금흐름 (영업수입)
분당박문각 개로니스트 이영섭
3. 레버리지 효과의 특징 레버리지 계산
① 대부비율(LTV)이 커질수록 지렛대효과 커짐 대부비율: 50%, 총자본수익률: 10%, 저당수익률: 8%
지분수익률이 12%라면 1년간 자기자본수익률은?
② 지렛대의 도입은 수익률의 진폭을 크게 함
③ 주택 매입시 지렛대를 이용: 투자위험은 증가
① 지분: 50, 총: 10, 이자: 50×8% = 4로 처리
④ 융자비율⇧, 지렛대⇧: 투자위험을 무조건 증가
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⑤ 레버리지는 분산투자기회를 확대시켜주는 기능 ② 1 년간 자기자본수익률 =   
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위험태도, 위험처리 및 관리 평균-분산지배원리 ┃ 효율적 투자전선
① 위험이 있는 투자안에 기꺼이 투자 - 위험추구형 ① 평균-분산 지배원리: 수익률과 위험으로 투자분석
② 위험회피형: 기본유형 ∥ 보수적, 공격적으로 구분 ② 평균이 같으면 분산은⇩, 분산이 같으면 평균은⇧
③ 위험의 회피: 제외 ∥ 전가: 계약 ∥ 보유: 스스로 동일평균이라면 표준편차가 낮은 투자안을 선택!
④ 보수적 예측: 기대수익률의 하향조정: 수익을 낮게! ③ 효율적 투자전선: 동일위험의 최고수익 투자안을 연결
⑤ 위험조정할인율법: 요구수익률을 상향조정하는 방법 ④ 전선: 우상향: 더 높은 수익을 위해서 더 많은 위험감수
⇨ 위험에 따라 높은 할인율 적용, 할증률 더해감 ⑤ 무차별곡선과 효율적 프런티어의 접점에서 투자선택
⑥ 민감도분석: 투입요소의 변화에 따른 결과반응 분석 ⑥ 위험회피도가 클수록 무차별곡선 기울기 급함!
화폐의 시간가치 - 현재가치계수 화폐의 시간가치 계산1
① 일시불의 현가계수, 연금의 현가계수, 저당상수 투자자 갑은 3년 동안 매년 연말 500원씩을 불입하
② 일시불의 현가계수: 미래○원의 현재가치(할인) 는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리
③ 연금의 현가계수: 매기○원을 일시불로 환원 (현가) 로 연 4%라면 3년후 이 적금의 미래가치는?
④ 저당상수: O원을 대출받았을 때 매기 상환액 연금(500원)의 내가계수(3년후)를 활용하는 계산문제
(원리금균등으로 대출받고 원리금액 구할 때 활용) ⇨ 만기가 3년이므로: 원금액 + 1제곱 + 2제곱하면 됨!
⑤ 연금의 현가계수와 저당상수는 역수(현-저) 2
500 + 500×1.04 + 500×1.04 =1560.8원
영업의 현금흐름2 세후현금흐름은 얼마인가?
① 공실,부채서비스,감가,소득세: 영업경비 불포함 ¡ 순운영소득 1억원 1억원 (순영업소득)
② 재산세: 영업경비 포함, 소득세는 영업경비 불포함 ¡ 재산세 500만원 -4000만원(부채)
¡ 부채서비스액 4000만원
③ 순영업소득과 세전현금흐름은 같아질 수 있음 =6000만원(세전)
¡ 융자이자 5000만원
④ 영업소득세=[순영업소득-이자-감가]×세율 ¡ 감가상각 1000만원 -1200만원(세금)
⑤ 영업소득세 산정시 반드시 감가상각비가 필요함! ¡ 소득세율 30% =4800만원(세후)