TỜ TRÌNH KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH

NHÓM THẨM ĐỊNH: NHÓM 381

NHÓM BỊ THẨM ĐỊNH: NHÓM PM

I. GIỚI THIỆU DỰ ÁN.

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư.
● Tên dự án “ Đầu tư thuê nhà và cho thuê lại kết hợp với kinh doanh trong
tòa nhà”
● Nhóm thực hiện: nhóm PM10.
● Cơ cấu nhân sự và trách nhiệm công việc chia đều cho 10 thành viên như
sau:

STT Họ tên Lớp Công việc

1 Phan Hoàng Hiếu 16DDA Tổng hợp bài chỉnh sửa, thiết
lập báo cáo dòng tiền tổng dự
án.
2 Trần Lê Khánh Quang 16DDA Làm dự án Net Cafe
3 Nguyễn Thuận Phát 16DDA Phần chi phí hoạt động, quản
lý của tòa nhà
4 Lê Thanh Tùng 16DDA Tìm địa điểm dự án, giá thuê,
làm powerpoint
5 Tạ Thị Thùy Linh 16DDA Phần kinh doanh các tầng cho
thuê
6 Hồ Thị Hiền Anh 16DDA Phần kinh doanh Pub
7 Từ Khánh Duy 16DDA Làm dự án Net Cafe
8 Đoàn Thị Mại 16DDA Phần kinh doanh các tầng cho
thuê
 9 Phạm Thị Mỹ Lệ Thu 16DDA Phần kinh doanh Pub
10 Nguyễn Ngọc Phương Thông 16DDA Phần kinh doanh Pub

I.2. Tóm tắt dự án.

● Lọai hình doanh nghiệp: Công ty TNHH 2 thành viên trở lên
● Vốn điều lệ: 10 tỷ đồng
● Mô hình của dự án là thuê toàn bộ một tòa nhà cũ sau đó cho thuê lại các
công ty có nhu cầu làm văn phòng, trụ sở hay chi nhánh công ty và kết hợp
với đầu tư kinh doanh trong tòa nhà.
● Thời gian thực hiện dự án là tháng 06 năm 2019, thời gian hoạt động dự
kiến là 5 năm. (Tháng 5-6/2019: Thời gian đi tìm kiếm và ký hợp đồng
thuê nhà).
● Lĩnh vực kinh doanh của dự án bao gồm:
- Văn phòng cho thuê.
- Net-Café-Khách sạn mini.
- Pub.
II. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH.
II.1. Thẩm định dự án.
II.1.1. Cơ sở pháp lý.

Dự án đáp ứng tương đối đầy đủ các cơ sở pháp lý cho từng lĩnh vực. Tuy nhiên,
lĩnh vực kinh doanh “Net-Café-Khách sạn mini” cần bổ sung thêm như: giấy
chứng nhận an toàn VSTP, luật PCCC cho tòa nhà…

II.1.2. Tính khả thi.

Qua thẩm định, tính khả thi của dự án được đánh giá chưa cao, vì các lý do sau
đây:

- Mô hình lĩnh vực kinh doanh chưa trình bày được rõ ràng, cụ thể.
- Dự án gồm nhiều lĩnh vực kinh doanh nhỏ lẻ bên trong nên không đảm bảo
được tính hiệu quả trong việc thực hiện và quản lý, cũng như gia tăng chi phí
hoạt động.
 II.1.3. Thị trường & khách hàng mục tiêu.
- Chưa thấy được thị trường mục tiêu cụ thể cho từng lĩnh vực hoạt động.
- Nhóm khách hàng mục tiêu có nhiều phong cách sống trái ngược nhau, vì
vậy khó tạo ra thông điệp đến khách hàng, cũng như tạo chỗ đứng cho mô
hình kinh doanh này.
II.1.4. Phân tích tài chính.
● Định giá cho từng sản phẩm chưa cụ thể. Ví dụ: phòng thường (không có
internet), giá sử dụng là 15/h, vậy phòng này là phòng gì? ( Khách sạn mini
15/h là thấp, nếu là phòng máy chơi game thì không có internet chơi game gì?)
● Bảng giá của dự án chưa đủ các mức giá cho từng sản phẩm (chưa thấy giá
Café…), nên doanh thu chưa xác định.
● Tại Bảng chi phí thuê tòa nhà của nhóm, người đi thuê nhà ( là nhóm PM )
theo luật sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng tính trên số tiền thuê nhà bạn
phải trả hàng tháng.Việc tính thuế VAT như dưới bảng là không hợp lí

Bảng chi phí thuê tòa nhà

ĐVT: triệu đồng

Năm 0 (6
Khoản mục tháng cuối Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
năm)
Giá thuê 3000 6000 6000 6000 6000 6000
Tiền cọc 3 tháng 1500          
Thu về tiền cọc           1500
Tổng (đã bao gồm
4950 6600 6600 6600 6600 4950
VAT 10%)

Nhóm thẩm định sửa lại:

Bảng chi phí thuê tòa nhà

ĐVT: triệu đồng

Năm 0 (6
Khoản mục tháng cuối Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
năm)
 Giá thuê 3000 6000 6000 6000 6000 6000
Tiền cọc 3 tháng 1500          
Thu về tiền cọc           1500
Tổng (đã bao gồm
4500 6000 6000 6000 6000 4500
VAT 10%)

● Tại bảng chi phí hoạt động, nhóm có sự nhầm lẫn trong tính toán tại cột tính
tổng các định phí

Bảng chi phí hoạt động

ĐVT: đồng
Tên chi
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
phí
158400000 166320000 174636000
.Biến Phí 1746360000 1746360000
0 0 0
Điện 84000000 88200000 92610000 92610000 92610000
Nước 36000000 37800000 39690000 39690000 39690000
AISD 24000000 25200000 26460000 26460000 26460000
Chi phí
144000000 151200000 158760000
nguyên 1587600000 1587600000
0 0 0
vật liệu
II.Định 344525000 344525000 344525000
3445250000 3445250000
Phí 0 0 0
249600000 249600000 249600000
Nhân viên 2496000000 2496000000
0 0 0
  Khấu
hao 579250000 579250000 579250000 579250000 579250000
MMTB
Chi phí
250000000 250000000 250000000 250000000 250000000
marketing
Sửa chữa
30000000 30000000 30000000 30000000 30000000
và bảo trì
Các khoản
chi phí 100000000 100000000 100000000 100000000 100000000
khác
503925000 511845000 520161000 520161000
Tổng 5201610000
0 0 0 0

Nhóm thẩm định sửa lại:

Tên chi
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
phí
166320000 174636000 174636000 174636000
.Biến Phí 1584000000
0 0 0 0
Điện 84000000 88200000 92610000 92610000 92610000
Nước 36000000 37800000 39690000 39690000 39690000
AISD 24000000 25200000 26460000 26460000 26460000
Chi phí
151200000 158760000 158760000 158760000
nguyên vật 1440000000
0 0 0 0
liệu
345525000 345525000 345525000 345525000
II.Định Phí 3455250000
0 0 0 0
249600000 249600000 249600000 249600000
Nhân viên 2496000000
0 0 0 0
  Khấu hao
579250000 579250000 579250000 579250000 579250000
MMTB

Chi phí
250000000 250000000 250000000 250000000 250000000
marketing

Sửa chữa
30000000 30000000 30000000 30000000 30000000
và bảo trì
Các khoản
chi phí 100000000 100000000 100000000 100000000 100000000
khác
520161000 520161000 520161000
Tổng 5039250000 5118450000
0 0 0

● Sai sót trong bảng tính lương nhân viên

 Chức danh Số lượng Mức lương/ Mức lương/ Bảo hiểm
tháng năm ( 21%)

Quản lý 1 15,000 195,000 40,950

Số lượng 4 4,000 208,000 43,680
nhân viên
phục vụ
Đầu bếp 1 15,000 195,000 40,950

Tạp vụ 1 4,000 52,000 10,920

Pha chế 1 6,000 78,000 16,380

Giữ xe 1 4,000 52,000 10,920

Thu ngân 1 6,000 78,000 16,380
Tổng cộng 10 66,000 858,000 180,180

Nhóm thẩm định sửa lại:

Chức danh Số lượng Mức lương/ Mức lương/ Bảo hiểm
tháng năm ( 21%)

Quản lý 1 15,000 195,000 40,950

Số lượng nhân 4 40,320
viên phục vụ 16,000 192,000

Đầu bếp 1 15,000 37,800

180,000
Tạp vụ 1 4,000 10,080
48,000
Pha chế 1 6,000 72,000 15,120

Giữ xe 1 4,000 52,000 10,920

Thu ngân 1 6,000 78,000 16,380
Tổng cộng 10 66,000 792,000 166,320
 ● Do có sự sai sót của bảng chi phí thuê nhà dẫn đến sai xót trong các bảng báo
cáo dòng tiền:
Báo cáo dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư đã chỉnh sửa tại mục tiền đặt
cọc, tiền thuê nhà, dòng tiền ròng.

Bảng báo cáo dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư
Đơn vị: triệu đồng
Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
KHOẢN THU            
Doanh thu kinh
  5760 7776 11757 18139 17631
doanh Pub
Doanh thu kinh
  10956 11513 12107 12107 12107
doanh Netcafe
Doanh thu từ các tầng
  8610 6887 6887 6887 5164
cho thuê
Tiền đặt cọc           1500
Thanh lý từ tầng 5           87
Thanh lý từ Net Café           100
Thanh lý từ Pub           150
Thu từ đi vay 4004          
Tổng dòng tiền vào 4004 25326 26176 30751 37133 36739
KHOẢN CHI            
Thuê nhà 4500 6000 6000 6000 6000 6000
Đầu tư vào Pub 1360          
Đầu tư vào Net Cafe 2896          
Chi phí thiết kế tầng
638          
5
Chí phí ban đầu để
166          
sửa chữa tòa nhà
Chi phí hoạt động
duy trì và quản lý tòa   1334 1358 1430 1500 1524
nhà
Chi phí hoạt động
  4263 5755 8701 13424 13048
Pub
Chi phí hoạt động
  4426 4647.3 4879 4879 4879
Netcafe
Trả nợ gốc và lãi vay   1281.3 1185.2 1089.1 992.99 896.9
Thuế thu nhập doanh
  1569.9 1392.4 1657.5 1975.3 1929.5
nghiệp (20%)
18874. 20337. 23756. 28771.
Tổng dòng tiền ra 9560 28277.4
2 9 6 3
Dòng tiền ròng theo
8361.7
quan điểm chủ đầu -5556 6451.8 5838.1 6994.4 8461.6
1
tư

II.1.5. Phân tích độ nhạy của dự án

● Phân tích độ nhạy một chiều
- Khi có sự biến động của doanh thu, khoảng thay đổi từ -10% đến 10%:
Tương ứng với các giá trị thay đổi sẽ cho 1 doanh thu mới, có sự biến
động của các chỉ số dự án như NPV, IRR được thể hiện dưới bảng sau:

  -10% -5% 0 5% 10%

1489805 19612.6 24326.0 29040.9
NPV 10184.47 8 9 8 2
IRR 84% 110% 135% 159% 183%

- Nếu có sự thay đổi về tổng chi đầu tư, khoảng thay đổi từ -10% đến
20%: Tương ứng với các giá trị thay đổi các chỉ số dự án như NPV, IRR
được thể hiện dưới bảng sau

  -10% -5% 0 5% 10% 15% 20%

19835.0 19621.6 19390.3 19168.0 18945.7 18723.4
NPV 20057.33 1 9 7 6 3 1
IRR 148% 141% 135% 129% 124% 119% 114%
 ● Phân tích độ nhạy 2 chiều
  DOANH THU
-10% -5% 0 5% 10%
NPV 174749.
142976.7 150919.9 1588636 166806.2 3
-10% 29485.5
4554 10629.11 15343.22 20057.33 24771.44 6
29263.2
-5%
CH 4807 10406.79 15120.9 19835.01 24549.12 4
I 29040.9
0
PHÍ 5060 10184.47 14898.58 19621.69 24326.08 2
ĐẦ 5% 5313 9962.15 14676.26 19390.37 24104.48 28818.6
U 28596.2
10%
TƯ 5566 9739.83 14453.94 19168.06 23882.16 8

Đề xuất giải pháp

− Theo nhóm PM sẽ dùng tầng 5 của tòa nhà để làm dịch vụ tiện ích thiết kế lại
thành phòng họp, cung cấp các máy in, máy photo, máy fax phục vụ cho nhu
cầu sử dụng của các công ty và không tính phí.
− Theo ý kiến của nhóm thẩm định là nên đưa tầng 5 vào kinh doanh hoạt động,
cho thuê văn phòng để nâng cao lợi nhuận. Vì đối với các công ty chi phí bỏ ra
để mua sắm các máy móc thiết bị như máy in, máy photo cũng không quá lớn
nên họ thường sắm cho văn phòng luôn để tiện cho công việc, việc chạy từ tầng
9 xuống tầng 5 để photo 1 bản tài liệu là khá mất thời gian chưa kể có thể phải
chờ đợi.

III. KẾT LUẬN

Qua quá trình xem xét và thẩm định, nhóm thẩm định thấy rằng dự án thuê và
cho thuê lại kết hợp với kinh doanh trong tòa nhà phù hợp với điều kiện thực tế và
nhu cầu thị trường, tạo ra lợi ích về tài chính và lợi ích cho kinh tế -xã hội, mang lại
lợi nhuận. Tuy nhiên, trong dự án vẫn có có những thiếu xót về số liệu cũng cần
phải chỉnh sửa bổ sung để có thể hoàn chỉnh.