‫مقدمة عامة‬

‫طبع هللا في نفوس البشر حب األرض وحب حيازتها وتملكها على مر‬
‫األزمنة ‪،‬ألن فيها تكمن كل المقومات الضرورية للعيش ‪،‬فمن البديهي‬
‫أن يسعى اإلنسان إلى تملك األرض واالنفراد باالستيالء عليها هادفا‬
‫إلى االستقرار فوقها و جعلها مسكنا و مرعى و زرعا ‪ ،‬لكن مع كثرة‬
‫الناس وتزايد الكثافة السكانية واالنتشار المهول للعمران أصبحت‬
‫األرض تأخذ قدرا كبيرا من األهمية وذلك بسبب ظهور مشاكل بين‬
‫األفراد حول أحقية التملك و التصرف ‪،‬الشئ الذي كان يعرض إلى‬
‫الكثير من الترامي و االستيالء أمام عجز المالك الحقيقين النعدام سند‬
‫قانوني يتبث ملكيتهم ‪،‬وفي هذا الصدد كان من الضروري االستعانة‬
‫بمنظومة قانونية تحصن وتحكم حيازة العقارات على نحو يسمح‬
‫بتوثيق الملكية العقارية ‪ ،‬فنتيجة لذلك ظهرت بعض األنظمة العقارية‬
‫القائمة بذاتها كانت المرجع األساس وبداية لنظام التحفيظ العقاري ‪،‬‬
‫وعلى رأسها نظام "تورانس" على اسم يد واضعه "روبرت‬
‫تورانس" الذي تبنى نظام التسجيل العيني المقتبس بدوره من القانون‬
‫البحري الفرنسي المتعلق بتسجيل كل سفينة على حدة ‪،‬فاستطاع‬
‫تكييف مبادئ هذا النظام ليطبقه على العقارات‪ ،‬ليحسم مبدأ التطهير‬
‫الكثير من المشاكل القائمة على المجاالت العقارية ‪،‬ومن هذا المنطلق‪c‬‬
‫تغير الوضع ليشمل بالدنا ‪،‬بعد أن كانت الملكية العقارية بالمغرب‬
‫خاضعة لقواعد‪ c‬الفقه المالكي و األعراف المحلية‪ ،‬إذ كانت رسوم‬
‫الملكية يحررها العدول ‪،‬فكانت تشير بكيفية تقريبية إلى حدود العقار‬
‫ومشتمالته ‪،‬فكان من الصعب التعرف على المالك‪ c‬الحقيقي‬
‫والتحمالت العقارية التي تثقله ‪،‬إلى أن بدأت البوادر التشريعية‬
‫بالظهور من المشرع الفرنسي بعد فرض الحماية بإصدار قانون‬
‫التحفيظ المنظم بمقتضى ظهير ‪ 9‬رمضان (‪ 12‬غشت ‪، )1913‬حيث‬
‫كان له الفضل لمجمل أحكامه و قواعده في توضيح الطريقة األنسب‬
‫و السليمة مع المتعاملين لهذا النظام حفاظا على حقوقهم و‬
‫مصالحهم ‪،‬إلى حين تغيير و تتميم و تعويضه بالقانون رقم ‪14٫07‬‬
‫الصادر‪ c‬بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1٫11٫177‬في ‪ 25‬من ذي‬
‫الحجة ‪ 22( 1432‬نونبر ‪ ،)2011‬وتماشيا مع ما تضمنه قانون‬
 ‫التحفيظ العقاري الجديد‪ c‬من قواعد ضابطة لمختلف الحقوق الواردة‪c‬‬
‫على الملكية العقارية‪ ،‬وعليه نجد الصبغة اإللزامية الذي سلكته هذه‬
‫األحكام والقواعد‪ c‬في شهر الحقوق التي يتم تقييدها فتكون محفوظة في‬
‫السجل العقاري لدى المحافظة على األمالك العقارية ‪،‬بحيث يتاح لكل‬
‫ذي مصلحة في عقار معين‪ ،‬أن يحاط معرفة بجل التصرفات التي‬
‫تناولت هذا العقار‪ ،‬فتكون مرجعا له على حالة العقار المادية‬
‫والقانونية‪ ،‬ويكون محتجا بها في مواجهة الكافة‪ ،‬و إذ بمجرد اكتساب‬
‫لزم تقييدها بالرسم العقاري يجب عليه‬‫الشخص ألحد الحقوق الـ ُم َ‬
‫سلوك‪ c‬مسطرة خاصة لتقييد هذا الحق ‪،‬و القيام بهذا اإلجراء ينطوي‬
‫تحت شروط و آجال معينة يجب احترامهُما ‪ ،‬وبالتالي سيترتب عن‬
‫هذه التقييدات آثر إنشائي للحق‪ c‬سواء بين األطراف أو في مواجهة‬
‫الغير ‪،‬فيتم إقرارها من طرف المحافظ العقاري لتأخذ قوة في اإلثبات‬
‫على أن هذه القوة تبقى نسبية الرتباطها بصحة تصرفات وحسن نية‬
‫األطراف ‪،‬فيسري عليها ما يسري على سائر الحقوق التي تتوفر فيهم‬
‫أسباب قانونية تبرر إلغاء هذا الحق أو انقضاءه‪ .‬وقد عمل المشرع‬
‫على تنظيم مسطرة خاصة إلشهار الحقوق العينية وبعض الحقوق‬
‫الشخصية‪ ،‬إذ أفرد لها القسم الثاني من ظ‪.‬ت‪.‬ع الذي تناول مختلف‬
‫اإلجراءات التي ينبغي اتباعها لتسجيل وتقييد الحقوق القابلة لإلشهار‬
‫على الرسم العقاري باعتبارها الوسيلة المثلى التي أوجدها المشرع‬
‫‪.‬إلشهار الحقوق العينية‬