BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: TỪ QUY ĐỊNH ĐẾN THỰC

TIỄN
Posted on 12/12/2017 by Civillawinfor
 KHUÊ NGUYỄN
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ
quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động
sản, được thị trường đánh giá cao.
Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 ngân
hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình
thành trong tương lai cho khách hàng theo quy định tại Thông
tư 13/2017/TT-NHNN. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất
động sản, được thị trường đánh giá cao. Song từ quy định tới thực tiễn triển khai đâu đó
vẫn còn có những bất cập và vướng mắc cần tháo gỡ.
Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo
lãnh. Ngay từ năm 2015, BIDV và VietinBank ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất
Xanh, VPBank và SeABank ký kết bảo lãnh tại các dự án do Novaland triển khai. Năm 2016,
TPBank cũng cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường,
PVcomBank bảo lãnh cho dự án Tabudec Plaza. SHB cũng cam kết bảo lãnh tiến độ siêu dự án
Cocobay, cam kết bảo lãnh tài chính cho dự án Tara Residence…
Nhưng nếu so với con số 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình
thành trong tương lai thì số dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn. Điều
này sẽ thay đổi trong thời gian tới. Bởi, nếu trước kia, các chủ đầu tư rao bán dự án nhà ở chỉ
thông báo có ngân hàng đứng sau bảo lãnh thì nay cụ thể và rõ ràng hơn.
Tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước quy định rõ: các ngân hàng thương mại
phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày
làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Chủ đầu tư có
trách nhiệm phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10
ngày làm việc kể từ ngày ký…
Trao đổi với một chuyên gia kinh tế, ông này nhận định: quy định mới của Ngân hàng Nhà nước
đưa ra sẽ giúp cho việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn, đồng thời hạn chế những
chủ đầu tư yếu kém. Tuy nhiên, băn khoăn của vị chuyên gia này là cho tới nay chưa có thông tin
tổng hợp về việc bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện trong 2 năm qua. Điều dư luận quan tâm
là số lượng nhà ở đã được bảo lãnh cho tới thời điểm này cụ thể là bao nhiêu”, vị này cho biết.
Ông cũng cho rằng, một trong những biện pháp để quản lý hiệu quả hơn vấn đề này là việc xem
xét có nên tiếp tục cho các chủ đầu tư huy động vốn từ người dân hay không?
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ người dân như
tại Việt Nam, mà chỉ được vay ngân hàng. Thực tế tại Việt Nam, đã có nhiều trường hợp doanh
nghiệp bất động sản vỡ nợ, không thể tiếp tục triển khai dự án dù đã huy động vốn từ người mua
nhà, gây thiệt hại không nhỏ cho người tiêu dùng. Khi đó, ngân hàng bảo lãnh dự án cũng gặp
khó khăn, chủ đầu tư vướng mắc và người đặt mua thì không nhận được nhà.
Bên cạnh đó, vướng mắc cũng có phần nào đến từ chính người mua nhà. Khi được hỏi về việc
ngân hàng bảo lãnh nhà ở, nhiều người mua nhà cho biết họ chỉ được nghe chủ đầu tư giới thiệu
là có ngân hàng đứng sau bảo lãnh. Nhưng chủ đầu tư cũng nói là bản thân doanh nghiệp tự bảo
lãnh được, không cần tới ngân hàng?! Và với không ít người dân mua nhà, đặc biệt với những
người đã mua của chủ đầu tư đã bán nhà trót lọt cho họ trong quá khứ, thì cũng có suy nghĩ tại
sao lại phải cần có sự bảo lãnh ngân hàng nữa? Chưa kể, phí bảo lãnh trên nguyên tắc là do chủ
đầu tư chịu, nhưng lại đẩy sang cho người mua nhà, khiến nhà bị đội giá lên.
Về phía ngân hàng, lãnh đạo một ngân hàng thương mại có tham gia bảo lãnh nhà ở cũng bày tỏ:
hiện nay ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và
không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một doanh nghiệp. Nếu cộng thêm cả việc bảo
lãnh tài sản hình thành trong tương lai thì room của mỗi nhà băng sẽ không thể co hẹp được.
Nhiều dự án được ngân hàng cấp vốn tài trợ lớn, thêm việc bảo lãnh sẽ cần có thêm hạn mức cấp
mới cho chủ đầu tư để tiến hành bảo lãnh cho khách hàng.
“Những quy định mới được bổ sung tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN đã quy định chặt chẽ hơn
mối quan hệ giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Song chính
vì có bổ sung những điểm chặt chẽ, cụ thể hơn, nhất là việc ngân hàng sẽ phải phát hành cam kết
bảo lãnh cho từng khách hàng thì bản thân ngân hàng cũng cần có thời gian để rà soát lại cách
thức triển khai, phối hợp giữa NH với chủ đầu tư. Bởi như trước đây thì đơn giản hơn, nhà băng
chỉ cần cấp chứng thư bảo lãnh cho chủ đầu tư, không phải cấp cho từng khách hàng theo như
quy định mới”, lãnh đạo ngân hàng thương mại trên chia sẻ.
Theo chuyên gia, nếu tiếp tục thực hiện bảo lãnh thì nên và cần những thông tin minh bạch, và
bắt buộc ngân hàng nào đã cam kết mà không bảo lãnh thì sẽ phải chịu phạt. Còn không thì sẽ
cần những cơ chế khác để bảo vệ quyền lợi của người dân.
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai (CIVILLAWINFOR)
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ
đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với
khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực
hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực
hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp
đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi
ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua,
bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các
khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh
đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy
định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
SOURCE: THỜI BÁO NGÂN HÀNG ĐIỆN TỬ
Trích dẫn từ: http://thoibaonganhang.vn/bao-lanh-nha-o-tu-quy-dinh-den-thuc-tien-
70726.html