CASAS CLASE 04-06

 PROPIEDAD HORIZONTAL

FALLO MOLETTI C/ TERRABUSI: La cámara estableció, que el consorcio puede llevarse a concurso (por eso es
persona jurídica)

Para determinar que es una persona jurídica, hay que analizar los atributos de la personalidad del consorcio:

- domicilio: el domicilio es donde está situado el edificio, no el domicilio de la administración

- nombre: CONSORCIO JUPITER (nombre de fantasía) también puede ser consorcio y el domicilio del edificio.

- capacidad: de derecho

- patrimonio: el patrimonio del consorcio este compuesto por el ingreso de las expensas, fondo de reserva, canon
locativo de algún bien del consorcio, intereses de las expensas. FALLO DE LA SALA 3 con voto de GEREZ, donde se
discutió si el consorcio, como acreedor preferente, participa de una subasta de un inmueble del consorcio y lo
adquiere. Se discutió si podía adquirirlo, pero como toda persona jurídica puede adquirir derechos y contraer
obligaciones, y por eso le habilitaron la posibilidad de adquirir el bien. Es un error pedir embargo sobre los
ascensores, ya que son partes comunes, y el consorcio va a pedir el levantamiento de la medida cautelar con costas,
por tratarse de una parte común y no de propiedad del consorcio.

Si un propietario de una unidad funcional, usa un espacio común en beneficio propio (por ejemplo, adueñándose de
la terraza), el consorcio va a demandarlo por ese espacio común. Porque es el guardián.

El art 2044 CCyC dice que el consorcio de copropietarios ES UNA PERSONA JURÍDICA. Aunque hay teorías en contra.
Si un propietario debe expensas, será el consorcio quien inicia la ejecución y no los demás propietarios.
 El consorcio con los propietarios ¿qué relación tienen?
EL ADMINISTRADOR REPRESENTA AL CONSORCIO, NO A LOS CONSORCISTAS (esto hace a la legitimación) . Los
consorcistas son terceros. Por eso, cuando se pide una nulidad de asamblea con remoción, el consorcio va con las
costas. El código aplica la teoría del órgano, poniéndole fin a la teoría del mandato.
Antes el administrador manejaba quien era empleado y quien no, y podía despedir. Hoy, puede despedir o contratar,
previa aceptación de la asamblea, la que se reúne a tal efecto. La asamblea debe ser convocada y con un orden del
día de esa asamblea que debe ser PRECISO, CLARO Y CONCRETO: si quiere despedir al encargado, debe decir la
causal, el monto de la indemnización, y los rubros que integran ese monto, datos completos del empleado, todo esto
debe ser un informe circunstanciado, ya que los consorcistas que no participan de la asamblea deben poder tener
todos los datos necesarios con la sola lectura del informe. Se deben acreditar los motivos de la remoción.

¿Puede una persona jurídica ser administrador de un edificio? Si, lo dice expresamente el código civil y comercial.

ADMINISTRADOR: es el representante legal del consorcio. Con el carácter de mandatario, puede ser un propietario o
un tercero. Persona humana o jurídica. En principio se aplicaba la figura del mandato. Esto implicaba poder sacarlo
en cualquier momento, pero una cosa es removerlo con causa y otra sin causa. Si el mandato era por 5 años, y se le
rescindía sin causa, se le pagan los 4 años restantes, mas los daños morales, lo cual es un excesivo gasto. Hoy, no es
como antes que había pocas unidades funcionales, hoy hay grandes consorcios, y la figura del administrador dejo de
ser una persona física, y paso a ser una persona jurídica, debe tener mas atributos y conocimientos que antes no era
necesario. El consorcio maneja mucho dinero, y hace muchas erogaciones, verificar el estado de espacios comunes
(edificio, cocheras, galerías) paga los sueldos de sus empleados, mantenimiento de ascensores, etc. El administrador
es un proveedor de organización de servicios. (maneja una empresa y brinda servicios), con lo cual, si es persona
física o jurídica prestadora de servicios, se aplica el art 2 de la ley de defensa del consumidor, que dice que se
entiende como proveedor de servicios (Que al menos de manera circunstancial brinda servicios o invierte en
personas físicas o jurídicas). Por más que el CCYC no lo diga, hay una relación de consumo. Y esto se estableció en la
ley 13087 en el art 6, en la provincia, ley de registro público de administradores de consorcio de PH, donde dice que
la relación entre administrador y administrados es una relación de consumo, que encuadra en el art 1 de la ley
nacional de defensa del consumidor, es el caso específico de consumo de un servicio que conlleva todos los derechos
y obligaciones propias de esta relación. Entonces hay una prestación de servicios por parte del administrador y entra
en una relación de consumo, por lo que los administradores, es un órgano del consorcio. (desde el CCYC)
Ley de registro público de administradores de consorcio de propiedad horizontal, ley 13807 art 6, hay una prestación
de servicios por parte del administrador, hay relación de consumo, el administrador es un órgano del consorcio. Si
tengo una pared exterior, es propiedad del consorcio. Asamblea consejo y administración, son los tres órganos del
consorcio.

El contrato entre el administrador y el consorcio es atípico, oneroso, intuito personae, de tracto sucesivo. A su vez,
es el órgano legalmente necesario y permanente, ya que, sin este, no funciona la propiedad horizontal. ES UN
ÓRGANO DE REPRESENTACION RESPECTO DE TERCEROS Y ADMINISTRACIÓN. (para no tener que llamar a asamblea
para cualquier cosa). Se llama tercero a alguien ajeno al consorcio o ser propietario de una unidad funcional.

Según la ley, los tres órganos son:

1- ASAMBLEA
2- CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
3- ADMINISTRADOR

El propietario respecto del consorcio es un tercero y viceversa. La asamblea se puede pedir vía judicial. Se debe
acreditar el derecho, la necesidad y la urgencia.

El consorcio corre con las costas, pierde o gane. (la terminan pagando los propietarios. El administrador debe actuar
con honestidad, leal con los que administra, honesto con los fondos que maneja, diligente con las obligaciones que
debe cumplir como tal con el objeto del consorcio y prudente a la hora de tomar decisiones.

Funciones del ADMINISTRADOR ART 2067 CCYC

1- CONVOCAR A ASAMBLEA, aunque el consejo de copropietario puede hacerlo si reúne las mayorías
2- HACER CUMPLIR LO QUE SE RESOLVIO EN LA ASAMBLEA
3- COSERVACION QUE HACE AL EDIFICIO EN TODA SU MAGNITUD
4- CADA CIERRE DE EJERCICIO TIENE 60 DÍAS PARA PRESENTAR LA RENDICION DE CUENTAS
5- LLEVAR A CABO LA CUENTA DE EXPENSAS, CON LOS GASTOS A CUBRIR, EN CASO DE QUE NO DE LA
CUENTA, NO PUEDE USAR LOS FONDOS DE RESERVAS, EXCEPTO CONFORMIDAD DEL CONSEJO DE
COPROPIETARIOS: esto evita los robos de los administradores.
6- NOMBRAR Y DESPEDIR A LOS EMPLEADOS DEL CONSORCIO, CON LA CONFORMIDAD DE LA ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS: siempre debe prestar la conformidad de la asamblea.
7- NOMBRAR Y DESPEDIR AL PERSONAL DEL CONSORCIO, CON ACUERDO DE LA ASAMBLEA CONVOCADA AL
EFECTO;
8- CUMPLIR CON LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA LEGISLACIÓN LABORAL, PREVISIONAL Y TRIBUTARIA;
9- MANTENER ASEGURADO EL INMUEBLE CON UN SEGURO INTEGRAL DE CONSORCIOS QUE INCLUYA
INCENDIO, RESPONSABILIDAD CIVIL Y DEMÁS RIESGOS DE PRÁCTICA, APARTE DE ASEGURAR OTROS
RIESGOS QUE LA ASAMBLEA RESUELVA CUBRIR;
10- LLEVAR EN LEGAL FORMA LOS LIBROS DE ACTAS, DE ADMINISTRACIÓN, DE REGISTRO DE PROPIETARIOS,
DE REGISTROS DE FIRMAS Y CUALQUIER OTRO QUE EXIJA LA REGLAMENTACIÓN LOCAL.
11- EN CASO DE RENUNCIA O REMOCIÓN, DENTRO DE LOS QUINCE DÍAS HÁBILES DEBE ENTREGA AL CONSEJO
DE PROPIETARIOS LOS ACTIVOS EXISTENTES, LIBROS Y DOCUMENTOS DEL CONSORCIO, Y RENDIR CUENTAS
DOCUMENTADAS; Si el administrador se va, por un plazo mayor a 15 días, tiene que dársele toda la
información al consejo de copropietarios para que pueda actuar.
12- NOTIFICAR A TODOS LOS PROPIETARIOS INMEDIATAMENTE, Y EN NINGÚN CASO DESPUÉS DE LAS 48
HORAS HÁBILES DE RECIBIR LA COMUNICACIÓN RESPECTIVA, LA EXISTENCIA DE RECLAMOS
ADMINISTRATIVOS O JUDICIALES QUE AFECTEN AL CONSORCIO: incluso una diligencia preliminar.
13- A PEDIDO DE PARTE INTERESADA, EXPEDIR DENTRO DEL PLAZO DE TRES DÍAS HÁBILES EL CERTIFICADO DE
DEUDAS Y DE CRÉDITOS DEL CONSORCIO POR TODO CONCEPTO CON CONSTANCIA DE LA EXISTENCIA DE
RECLAMOS ADMINISTRATIVOS O JUDICIALES E INFORMACIÓN SOBRE LOS SEGUROS VIGENTES: antes solo
podía pedirlo un escribano. Hoy puede solicitarlo el escribano, martillero, parte interesada, o cualquier
persona que tenga interés en adquirir una unidad funcional. Debe demostrar que no existe reclamo judicial
administrativo, porque si se vendió la unidad, y el administrador sabía que había un juicio y no lo puso, no
solo se puede iniciar la acción judicial contra el dueño por un vicio oculto, sino que puedo iniciar la acción
 contra el consorcio, ya que el administrador debió informar sobre la existencia de un juicio, lo cual hubiese
hecho que no compre la unidad. Excepto que el administrador pruebe que no le había llegado ninguna
notificación al momento de hacer el certificado.
14- REPRESENTAR AL CONSORCIO EN TODAS LAS GESTIONES ADMINISTRATIVAS Y JUDICIALES COMO
MANDATARIO EXCLUSIVO CON TODAS LAS FACULTADES PROPIAS DE SU CARÁCTER DE REPRESENTANTE
LEGAL: la actuación judicial del administrador, tanto para ser legitimado activo como pasivo, la ejerce sin
pedir ningún permiso

Las obligaciones del administrador de PH, son obligaciones de resultado, ya que están expresamente escritas en el
código, reglamento de copropietarios, las del reglamento interno, por lo que solo se puede exonerar de
responsabilidad, invocando y demostrando el caso fortuito, la fuerza mayor o que fue culpa de un tercero ajeno a
la administración. Es una responsabilidad objetiva.

EXPTTE LOCKHART MARIA MARTA Y OTROS C/ CONSORCIO PROPIETARIOS EDIFICIO SEMAR XI S/NULIDAD DE ACTO
JURIDICO 162114 SALA 1 DE LA EXCMA CÁMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL DEL DEPARTAMENTO
JUDICIAL MAR DEL PLATA.

En este caso, se plantea la nulidad de la asamblea y la remoción del administrador. La nulidad de la asamblea se
plantea porque dicen que se hizo mal la notificación, y la remoción del administrador la plantean por malas actitudes
del administrador hacia la gente, imponía multas por querer removerlo, les hacía cortar el agua y el gas, por la
misma causa. En la causa se determinó que la citación a los copropietarios estaba bien hecha. En la acreditación
tampoco hay problema. Sin embargo, el acto era nulo, porque no se dejo deliberar, ni votar como corresponde, ya
que se hizo la asamblea bajo amenazas. En cuanto a la remoción, se comprobó la existencia de causas penales, por
actitudes que no reflejan un obrar diligente y honesto del administrador. Esto coincide con un fallo de sala 1. En sala
dos sale otro fallo que decretan la nulidad de una subasta porque comprueban que en la subasta se hicieron cosas
raras, hubo fraude a través de la liga.

En esta causa, además, se comprueba, que esta gente contrataba seguros para si mismo, para su familia y una
empresa propia, y eran los propietarios los que abonaban eso, sin saberlo. Lo cual no era leal con los administrados,
no honesto con los fondos que maneje, ni prudente con las decisiones.

El demandado apela como administrador del consorcio, pero además apela en nombre del consorcio.