የከተማ ልማትና ኮንስትራክሽን ሚኒስቴር

የመሬት ሽንሸና አዘገጃጀት ማንዋልና ስታንዳርድ

(የመጀመሪያ ረቂቅ)

አዲስ አበባ

መጋቢት 2003

ማውጫ
1.መግቢያ 3

2. መነሻ ሁኔታዎች፤- 4

3. የሽንሻኖ አጠቃላይ ሁኔታ 6

0
 3.1 የሽንሸና ኘላን ማለት ምን ማለት ነው 6

3.2 የሸንሽና ደረጃዎች 6

3.2.1 ነጠላ ይዞታ (Plot) 7

3.2.2 ብሎክ (Block) 7

3.2.3 ክላስተር (cluster) 8

3.2.4 ሰፈር (Neighborhood plan) 9

4. በሽንሸና ወቅት ሊታዩ ሚገባቸው ጉዳዮች 10

4.1 የሽንሻኖ ፕላኖች አቀራረብ 11

5. የሽንሸና ይዘቶች 11

5.1 ሰፋፊ ሽንሸና 11

5.2 የሙሊት ሽንሻኖዎች (Infill parcellation) 13

5.3 የመልሶ ማልማት ሽንሸና (renewal parcellation) 14

5.4 የሬጉላራይዜሽን ሽንሸና (regularization parcellation) 14

6.1n በመሬት አሰጣጥ ሂደት መደረግ ያለባቸው የሽንሻኖ ተግባራት፤- 15

6.1.1 የጨረታ ቦታ ዝግጅት፡- 15

6.1.2 የድርድር ቦታ ዝግጅት 17

6.1.3 ምደባ ወይም ሽልማት 18

6.1.4 የዕጣ ቦታ ዝግጅት 18

7. ለልዩ ልዩ አገልግሎት የሚውል የመሬት ስፋት ስታንዳርድና ሽንሻኖ አወሳሰን 19

7.1 ለመዝናኛና ለአምልኮ፤ 22

7.2 ለሱቆችና ለሸቀጣ ሸቀጥ መጋዘን፤ 23

7.3 ለትምህርት ተቋማት፤ 24

1
 7.4 ኢንዱስትሪና ወርክሾፕ 26

7.5 ለቢሮዎችና ለንግድ ማዕከላት 27

7.6 ለመኖሪያ፤ 28

7.7 ለመጋዘኖችና ለጋራ∝ አገልግሎት 28

8. የመሬት ስፋት ሽንሸና ስታንዳርድ አተማመን ማብራሪያ 29

8.1 ለደረጃ አንድ ቦታዎች 30

8.2 ለደረጃ ሁለት ቦታዎች 31

8.3 ለደረጃ አራት ቦታዎች 33

9. በሽንሻኖ ስራዎች የሚሳተፉ ተቋማት ሊከተሉ የሚገባቸው ተግባርና ኃላፊነቶች 35

9.1 የሽንሸና መረጃ ስለማሰባሰብና ማረጋገጥ 35

9.2 የሽንሸና ባለሙያዎች ስብጥርና ተጠያቂነት 36

9.3 የሽንሸና መረጃ ስለማስተላለፍ 36

10.የመስክ ሽንሸና ስለማከናወን 36

10.1 የመስክ ስራ ቅድመ ዝግጅት 36

10.2 የመስክ ስራ አፈፃጸም 37

10.3 የአሰራር ጥራት ኢዲትና የአፈጻጸም ክትትል ስለማድረግ፡- 38

11 ማጠቃለያ 38

አባሪ 1፡ የተለያዩ የሸንሸና አይነቶች ምሳሌ ከቤት ዲየዛይን ጋር በተገናኘ መልኩ 40

2
1.መግቢያ
መሬት በተፈጥሮ የተገኘ ውስንና መተኪያ የሌለው የሃብት ምንጭ ነው፡፡ ይህንን ውስንና ውድ የሆነውን መሬት
ለሚፈለገው ልማትና እድገት ማዋል የሚቻለው በፕላን በታቀደ መንገድ በአግባቡ መጠቀም ሲቻል ብቻ ነው፡፡
ይሁን እንጂ በሀገራችን ለዘመናት ሥር ሰዶ የቆየውን የልማትና የመልካም አስተዳደር እጦት በከተማ መሬት
ዝግጅትና አስተዳደር ላይ በተለይም ለተለያዩ አገልግሎት በሚዘጋጁ መሬት ላይ ኃላፊነትና ተጠይቂነት የሌለው
በመሆኑ የከተማ መሬት በአገር ኢኮናሚና በማህበራዊ ዕድገት ውስጥ ሊኖረው የሚችለውን ሚና ለመወጣት
አልተቻለም፡፡

በዚህ መሠረት በሚኒስተሮች ምክር ቤት በ1997 የፌዴራል ከተሞች ፓሊሲ የተቀረፀ ሲሆን ክልሎችም
በተዋርድ እንደየ አካባቢያቸው ተጨባጭ ሁኔታ ስትራቴጅዎችን በመንደፍ በከተማ መሬት ዙሪያ የሚታዩ
የኪራይ ሰብሳቢነት አመለካከትና ተግባራትን መቅረፍ የሚያስችሉ ተግባራት በማከናወን በርካታ ለውጦችን
በማስመዝገብ ላይ ይገኛሉ፡፡ ይህ ማለት ግን በመሬት አዘጋጃጀትና አሰጣጥ ላይ የሚታዩ ክፍተቶች ሙሉ
በሙሉ ተቀርፈዋል ማለት አይደለም፡፡ ይኸውም ከዚህ በፊት መሬት ለልማት ተዘጋጅቶ ሲቀርብ የከተማን መሪ
ኘላን ስታንዳርድና ኖርምስ (standard and norms) እንዲሁም በአካባቢ ልማት ፕላን (LDP) ወይም
በዝርዝር ኘላን ላይ የተቀመጡ መርሆችን በተከተለ አግባብ ካለመዘጋጀቱም በተጨማሪ መሬትን ለልማት
በሚያዘጋጁ ተቋማት መካከል የተቀናጀ አሰራር የሌለበት ሁኔታ ይታያል፡፡

በዚህም የተነሳ ከተሞች ለአንድ ሃገር ዕድገት የሚጫዎቱት ሚና ከፍተኛ በመሆኑ ሃገራችን እየተከተለችው
ባለው የገበያ መር የግብርና ስትራቴጂ ዋነኛ የገበያና የቴክኖሎጂ ማዕከላት በመሆን የሚያበረክቱት አስተዋፅኦ
መመልከት ይቻላል፡፡ ከዚህ አንጻር ከተሞች በአገራችን በፖለቲካዊ፤ በኢኮኖሚያዊና በማህበራዊ
እንቅስቃሴዎች ላይ ከፍተኛ ሚና የሚጫወቱ መሆኑን መገንዘብ ይቻላል፡፡ በመሆኑም ከተሞች ይህንን
ተግባራቸውን በአግባቡ እንዲወጡ ደግሞ ደረጃውን የጠበቀ፣ ለትግበራ ምቹና ቀላል፣ የሚመለከታቸው
ባለድርሻ አካላትን ያሳተፈ የልማት ፕላን እየተዘጋጀላቸው በስርዓቱ እንዲመሩ ለማድረግ ጥረት በመደረግ ላይ
ነው፡፡ ሆኖም ግን በማንኛውም መልኩ ውብና የአማረ ፕላን ቢዘጋጅ የትግበራው ሂደት /Implementation
stage/ በጥናቱ መሰረት ካተከናወነ ሊያስከትል የሚችለው ኢኮኖሚያዊና ማህበራዊ ጉዳት በቀላሉ ሊገመት
የሚችል አይደለም፡፡

እንደሚታወቀው አንዳንድ የአገራችን ከተሞች ከተቆረቆሩበት ጊዜ ጀምሮ የተለያዩ መሪና ማስፈጸሚያ ፕላኖች
የተዘጋጁላቸው ቢሆንም በትግበራ ሂደት በሚፈጠሩ ክፍተቶች ምክንያት የሚጠበቀውን ያህል ውበትና ውጤት

3
ያላስመዘገቡ መሆናቸውን የተለያዩ የፕላን አፈጻጸም ግምገማዎች ያሳያሉ፡፡ በግምገማ ከታዩት ጉልህ የአፈጻጸም
ክፍተቶች መካከል የመሬት ሽንሸናዎች ቅርፅየለሽና የተዘበራረቁ መሆንና ያላቸው የቦታ መጠን ለሚፈለገው
ልማት መዋል አለመቻል ግልፅ ማሳያ ናቸው፡፡ ይህ ቅርፅና ውህደት የለሽ (Irregular shape and worth
pattern) ሽንሻኖ በመሬት ኢኮኖሚያዊ አጠቃቀም፤ በአከታተምና አሰፋፈር፤ በመሰረተ ልማት ዝርጋታ፣
በድንገተኛ አደጋዎች መከላከል፣ በህብረተሰቡና በኢኮኖሚ እንቅስቃሴ፣ በፀጥታና ህገወጥ ድርጊቶች መቆጣጠር
ሂደት ላይ አሉታዊ ተፅዕኖ ከማሳረፉም ባሻገር የከተሞችን ተወዳዳሪነትና ገፅታ በከፍተኛ ደረጃ ይቀንሳል፡፡

ይህ በከተሞቻችን እየታየ ያለው የመሬት ሽንሻኖ ችግር የሚስተዋለው በአብዛኛው ስራውን ለመፈፀም የወጡ
ስታንዳርዶች፣ ኖርሞችና የማስፈፀሚያ ደንቦች ባለመኖር የተከሰቱ ብቻ ሳይሆን ግልፅ የሆነ የአሰራር፤ ቁጥጥርና
ክትትል ስርዓት ተዘጋጅቶለት ወጥ በሆነ መልኩ ባለመተግበሩ ስራው በባለሙያዎች ፍላጎትና እውቀት ላይ
የተወሰነ በመሆኑ ነው፡፡ ስለዚህ ከአሁን በፊት ይታዩ የነበሩ የሽንሸና ችግሮችን በማስተካከል ወደፊት
በሚከናወኑ የልማት ቦታዎች ዝግጅት ሽንሻኖ የፕላን ስታንዳርድን እና ኖርምን የጠበቀ እንዲሆን ለማድረግ
ይህንን የሽንሻኖ ስራ የአፈጻጸም ማንዋል ማዘጋጀት ተገቢ ሆኖ ተገኝቷል፡፡

2. መነሻ ሁኔታዎች፤-
አንዳንድ የአገራችን ከተሞች ከረጅም ጊዜ ጀምሮ የመሬት አጠቃቀም ፕላን እንደነበራቸው ቢታወቅም
የአሰፋፈር እውነታው እንደሚያሳየው እስከ ቅርብ ጊዜ ድረስ ሙሉ በሙሉ ፕላን የተከተለ እና ወጥነት ባለው
መልኩ የቦታ ሽንሸናዎች እንዳልተተገበሩ በቀላሉ መገመት አያዳግትም፡፡ በአንዳንድ ከተሞች ቀደም ሲል
በተለያዩ ጊዜያት ከተዘጋጁት መሪ ወይንም መዋቅራዊ ፕላኖች በተሻለ ሁኔታ በዝርዝር የአፈጻጸም ፕላን የታገዘ
ቢሆንም በትግበራ ሂደት በርካታ ክፍተቶች ታይተዋል፡፡ ከክፍተቶቹ መካከል ደግሞ በመሬት ዝግጅት ወቅት
የሚፈጠሩ የፕላኑን ስታንዳርድና ኖርም ያልተከተሉ ሽንሸናዎች ይጠቀሳሉ፡፡ ከሽንሸናዎች ጋር በተያያዘ ቀደም
ሲል የተፈጠሩ ችግሮችን በጥናት ሰፋ አድርጎ ማየት አስፈላጊ ቢሆንም ወደፊት ተመሳሳይ የከተሞችን ገፅታ እና
የመሬት አጠቃቀሙን በሚያዛባ መልኩ ሽንሸናዎች እንዳይከናወኑና አሁንም አልፎ አልፎ እየተከሰቱ ያሉ
ችግርችን በመዳሰስ ተገቢውን የመከላከያ ስልት መንደፍ አስፈላጊ ነው፡፡ በዚህ መሰረት በአብዛኛው የአገራችን
ከተሞች በሽንሻኖ አፈጻጸም ላይ እየታዩ ካሉት ችግሮች ጥቂቶቹ እንደሚከተለው ቀርበዋል፡-

1. ቀደም ሲል ከነበረው አሰፋፈር የተነሳ የነባር ይዞታዎች አቀማመጥ በዘፈቀደ የሆነ ፕላኑን ያልጠበቀ
ቅርፅየለሽ /Irregularity/ መሆን ለአጠቃላይ የሽንሸና ሰራውን አስቸጋሪ ማድረጉ፣

2. ትርፍ የከተማ ቦታና ቤት የመንግስት ለማድረግ በወጣው አዋጅ 47/67 የግልና የመንግስት ይዞታዎች
መቀላቀል ለሽንሸና አሰራር አስቸጋሪ ማድረጉ፣

4
3. የአካባቢ ልማት ኘላን/ Local Development Plan/ ጥናት በብሎክ ደረጃ ቅርፅ በያዘ መልኩ ተቀምጦ
እያለ ጥናቱን ባልጠበቀ መልኩ መሸንሸን፣
4. ለልማት ተነሺዎች በሚደረግ የምትክ ቦታ ዝግጅትና ሽንሻኖ የፕላን ስታንዳርድና ኖረምን ያልተከተለና
በአብዛኛው የተነሺዎችን ፍላጎት ብቻ መሰረት ያደረገ መሆኑ፣
5. በተለያዩ የልማት ስራዎች ምክንያት ከፊል ተነሺዎች በቦታው ላይ እንዲቆዩ ሲደረግ የይዞታ ዝቅተኛውን
የስፋት ደረጃ ማሟላታቸውን እንጂ ተገቢው የሽንሻኖ ስርዓት ስለመያዛቸውና የግንባታ ስታንዳርዶች
ስለመሟላታቸው አለመታየቱ ፣
6. ለልማት ተጨማሪ ማስፋፊያ ቦታዎች ጥያቄ ሲቀርብ የሚታየው ከቦታው ላይ የሚነሱ ቤቶችን ወይንም
ያለውን ክፍት ቦታ እንጂ ከሽንሻኖ ስርዓትና ከፕላን ስታንዳርድ አንጻር ተገቢው ትኩረት የማይሰጥ መሆኑ፣
7. የሽንሸና ስራ ሲከናወን የክትትልና የቁጥጥር ስርዓት /check & balance/ የሚደረግበት አግባብ
ባለመኖሩ የተፈጠሩ ስህተቶች ሳይስተካከሉ መቅረታቸው፣
8. የሽንሸና ተግባር ለመስራት ወጥነት ያለው ስታንዳርድ እና ኖርም አለመጠቀም፣
9. የሚሸነሸኑ ቦታዎች የመሬቱ አጠቃላይ ተፈጥሯዊ ገፅታ ከግምት ያላስገባ መሆን፣
10.መሬት ሲሸነሸን ሌሎች አብሮ ሊሄዱ የሚችሉትን ተጓዳኝ አገልግሎቶች ሳያካትት የሚሸነሸንበት ሁኔታ
መኖሩ፣
11.አልፎ አልፎ በምትክ ቦታ አሰጣጥ ላይ ያሉ አንዳንድ መመሪያዎች ግትር መሆን፣ለምሳሌ 105ሜትር ካሬ
ለመስጠት የቦታውን የስፋት መጠን እኩል ለማምጣት ሲባል የሚፈጠር የቅርጽ ችግር ወ.ዘ.ተ ፡፡
12.የመሬት ሽንሸና ሲካሄድ ከከተማ ዲዛይን (urban desigen) መሰረታዊ ሀሳቦች ጋር ሳይገናዘብ ማለትም
በአካባቢው የሚገነቡ ህንፃዎች ምን አይነት ህግ፣ አይነትና ገጽታ ተከትለው መገንባት እንዳለባቸው
ወዘተ…. ሳይታይ ፕላኑን ማዘገጀት የሚጠቀሱ ችግሮች ናቸው፡፡
እነዚህና ሌሎች መሰል የሽንሸና ችግሮች ምክንያታቸው የሽንሸና ስታንዳርድ፣ኖርም፣ ደንብና መመሪያ
ባለመኖሩ ብቻ ሳይሆን በአብዛኛው በባለሙያዎች የትኩረትና የአቅም ክፍተት እንዲሁም ለሙያው ክብር
ባለመስጠትና ለግል ብልፅግና በሚደረግ ተግባር ነው፡፡ እነዚህን መሰረታዊ ችግሮች ለወደፊቱ ለመቅረፍ ደግሞ
የተጠናከረ የአቅም ግንባታና የክትትልና የቁጥጥር ተግባር በማከናወን በሽንሸናና ተያያዥነት ባላቸው ስራዎች
የሚሰማሩ ባለሙያዎች ጥራትና ቅልጥፍና ያለው የቦታ ሽንሸና አገልግሎት በመስጠት የከተሞችን ውበት
ማስጠበቅ የሚያስችል የአሰራር ማንዋል ማዘጋጀት አስፈላጊ ነው፡፡ የዚህ የአሰራር ማንዋል መዘጋጀትና
ባለሙያዎች በየጊዜው የሽንሸና ስራቸውን ለመምራት የሚያግዝ ክህሎት ማሳደጊ ስልጠና ማግኘት በከተሞች

5
የሚታየውን የተዘበራረቀና ቅርፅ የለሽ የቦታ ሽንሸና ስርዓት በማስያዝ ረገድ ጉልህ አስተዋፅኦ የሚያበረክት
ይሆናል፡፡

3. የሽንሻኖ አጠቃላይ ሁኔታ

3.1 የሽንሸና ኘላን ማለት ምን ማለት ነው

የሽንሸና ኘላን ማለት በአካባቢ ልማት ኘላን ወይም መዋቅራዊ ኘላን፤ በነባር ወይም በማስፋፊያ አካባቢ በጥቅል
የተሠራውን ወይም የተዘጋጀውን ቦታ የይዞታው መጠን ለመወሰን በዝርዝር የሚዘጋጅ የኘላን ዓይነት ነው፡፡

ይህ ኘላን የተመሳሳይ ወይም የተለያዩ አገልግሎቶችን ማለትም መኖሪያ፣ለንግድ፣ ለኢንድስትሪ፣ ለአስተዳደር

ወ.ዘ.ተ. የሚያስፈልገውን የቦታ መጠን በተለያየ የኘላኒግ ስታንደርዶች ወይም በኢንቨሰትመንቱ መጠንና
አይነት ወደ ተግባር ለመለወጥ የሚስችልና የይዞታ መጠን የሚወስን ነው፡፡

3.2 የሸንሽና ደረጃዎች

አንድን የሽንሸና ፕላን ለማዘጋጀት የሚከተሉት የፕላን ደረጃዎችን ማለፍ ያስፈልጋል፡፡

ሀ. ከአጠቃላይ ፕላኑ ወይም ከመዋቅራዊ ፕላን መነሳት ያለበት ሲሆን እዚህ ላይ የሚታየው ተፈላጊው አካባቢ
/ቦታ/ ያለው መሬት አጠቃቀም፣የህንጻ ከፍታ፣የመንገድ መርበብና ሌሎች ስታንደርዶችን ይሆናል፣

ለ. በመቀጠል የሚታየው የተዘጋጀ የአካባቢ ልማት ፕላን ሲሆን በዚህም ላይ የሚታየው የአካባቢ ልማት ፐላኑ
ያደራጃቸው የተለያ የሰፈር ፕላኖች ናቸው፡፡ በሰፈር (በሚፈለገው ቦታ /አካባቢ) የተቀመጠውን
ስታንደርድ ማየትና በተመሳሳይ መልኩ የተቀመጡትን አካባቢዎችን መለየት ያስፈልጋል ፡፡ በዚህ መልኩ
የተቀመጠ ፕላን የክላስተር ፕላን የሚባል ሲሆን ተመሳሳይ አገልግሎቶች በአንድ አካባቢ ተለይተው
የተቀመጡበት ስለሆነ ለሽንሸና ፕላን ማዘጋጀት መነሻ ይሆናል፣

ሐ. በመጨረሻም መታየት ያለበት ሽንሻኖው ያስፈለገበት አላማ የአንድን ይዞታ ለመወሰን የሚያስችል
ስታንደርዶችን በመጠቀምና ሌሎቹን ጉዳችዮች በመመልከት የሽንሻኖ ፕላን የሚዘጋጅበት ይሆናል፡፡

በመሆኑም የሽንሻኖ ፕላን ከመዘጋጀቱ በፊት ከላይ የተጠቀሱትን ፕላኖች በአግባቡ ማየት ያስፈልጋል ፡፡ እነዚህ
ፕላኖች አንዳንዴ በተለያየ መልኩ የሚቀመጡ ሲሆን በአብዛኛው ጊዜ ግን ከአጠቃላይ ወይንም ከመዋቅራዊ
ፕላኑ በስተቀር ሌሎቹ በአንድ ፕላን ተዘጋጅተው ሊቀርቡ ይችላሉ፡፡

6
ከላይ ከተቀመጠው ሃሳብ መነሻነት የሽንሸና ፕላን በነጠላ ይዞታ ደረጃ፣ በብሎክ ደረጃ፣ በክላስተር ደረጃና
በሰፈር ደረጃ ሊዘጋጅ ይችላል፡፡ ዝርዝራቸውን እነደሚከተለው እንመለከታለን፡-

3.2.1 ነጠላ ይዞታ (PLOT)

ነጠላ ይዞታ(Plot) ማለት ለአንድ ግለሰብ ወይም ድርጅት እንደየአገልግሎቶች አይነት በሚወሰነው ስታንደርድ
መሰረት የሚዘጋጅ የቦታ ይዞታ ማለት ነው፡፡ በዚህ ነጠላ ይዞታ ሽንሸና ላይ መታሰብ ያለበት በተቻለ መጠን
የመሬት ቅርጽ (Regular Shape) ማለትም ባለአራት ጎን፣ ለግንባታ ምቹ በሚሆንና የፊትለፊቱ (Frontage)
ከጥልቀቱ (Depth) ልኬት ያነሰ ሆኖ ከ 1፡3 እስከ 1፡2 ድርሻ /Ratio/ ያለው ተደርጎ በተቻለ መጠን የአራት
ማዓዘናት ዘጠና ዲግሪ እንዲኖረው ተደርጎ ከአዋሳኝ መንገድ ጋር ትይዩ ሆኖ ቢሸነሸን የተሻለ ይሆናል፡፡ የነጠላ
ይዞታ ሲሸነሸን ከአካባቢው ልማት ወይም ከወደፊቱ ዕቅድ ተመሳሳይነት እንዲኖረው የአጠቃላዩን ፕላን ይዘትና
አካባቢያዊ ሁኔታን በእጅጉ መገንዘብ ያስፈልጋል፡፡ በዚህም ካለው የቦታ ስፋት በመነሳት ሊኖረው የሚገባው
የህንጻ ከፍታ፣ መሬት ላይ የሚያርፍ የወለል ግንባታ ምጥን (BAR)፣ በአንድ ህንፃ ላይ እንደ ፎቁ ብዛት ሊኖር
የሚችል የወለል ግንባታ ምጥን (FAR) እንዲሁም ሌሎች ሁኔታዎችን ማጤን ተገቢ ይሆናል ፡፡

አስረጅ 1: ለምሳሌ የአንድ አካባቢ የመኖሪያ ስታንዳርድ የይዞታ ስፋት 128 ካሬ ሜትር ቢሆን ፊት ለፊቱ 8
ሜትር ሆኖ ጥልቀቱ 16 ሜትር ይሆናል፡፡

3.2.2 ብሎክ (BLOCK)

ብሎክ ማለት አንድ፣ ሁለትና ከሁለት በላይ ተመሳሳይ ነጠላ ይዞታዎች (plots) ወይም ተያያዥ የነጠላ ይዞታ
ያለው እና በመንገድ የተካለሉ አጠቃላይ የጎን ርዝመታቸው ከ32 ሜትር ያላነሰ እንዲሁም የፊት ለፊት
7
ርዝመታቸው ከ15ዐ ሜትር ያልበለጠ ሊሸፍን የሚችል ቦታን የሚያሳይ ሁለተኛዉ የሽንሽኖ ዓይነት ነው፡፡
በአንድ ብሎክ ውስጥ ተያያዥ /ተመሳሳይ አገልግሎትን ብቻ የሚያካትት ወይም የአካባቢው ልማት እያሳየ
ካለው ሁኔታ አንጻር የቅይጥ አገልገሎቶችን ባካተተ መልኩ ሊሸነሸን ይችላል፡፡ ብሎክ በአካባቢ ልማት ፕላኑ
ወይም በዝርዝር ፕላኖች ላይ ለተለያዩ አገልግሎቶች የሚመደብ አንድና ከዚያ በላይ ይዞታዎችን ይዞ የሚገኝ
የፕላን አካል ነው፡፡ ስለዚህ እያንዳንዱ ብሎክ ወደ ሽንሸና ከመቀየሩ በፊት ያለው ብሎክ ርዝመትና ጥልቀት
ለሚፈለገው የይዞታ ሰፋትና ከተቀመጠው ህግ ጋር መጣጣሙ መረጋገጥ ይኖርበታል፡፡ የአንድ ብሎክ ጥልቀት
(depth) የሚወሰነው የአንዱን ነጠላ ይዞታ (plot) የፊት ለፊቱ ርዝመት (Frontage) ታሳቢ ሆኖ ቀሪውን
መሬት ከግምት ውስጥ ባስገባ ሁኔታ መሆን አለበት፡፡

አስረጅ 2: ከላይ የተመለከትነው የይዞታው ምጥን 1፡2 ሲሆን

3.2.3 ክላስተር (CLUSTER)

ክላሰተር ማለት የተለያዩ የብሎኮች ሆነ የጋራ መገልገያ ቦታዎችን አጠቃሎ ለአንድ አካባቢ ተለየቶና ተጠንቶ
የተዘጋጀ ፕላን ነው፡፡ በአንድ ክላስተር ውስጥ እንደ አስፈላጊነቱ የጋራ ክፍት ቦታዎች ለተለያዩ አገልግሎቶች
የተመደቡ ቦታዎች ወይም የጋራ መገልገያ ሕንፃዎች (like comminal kitchine and toilet) ሊኖሩት
ይችላል፡፡

አስረጅ 3: በፕላን የተዘጋጀ ማህበረሰብ በተፈጠረባቸው /ሲፈጠር ሊኖር የሚችለውን ብሎክ የያዘ ክለስተር

8
 3.2.4 ሰፈር (NEIGHBORHOOD PLAN)
ሰፈር ማለት ነጠላ ይዞታና ብሎክ ክላስተር እንደዚሁም በዚህ የሸንሸኖ ደረጃ ዉስጥ ማህበራዊ አገልግሎቶች
የሚካተቱ ሲሆን ከሌላው ሰፈር ጋር በመጠኑ በሰብሳቢ ወይም ከዛ ከፍ ባለ መንገድ ተለይቶ የተቀመጠ የፕላን
ደረጃ ነው፡፡ የፕላኑ ደረጃ በሥሩ ለአንድ አከባቢ የሚያስፈልጉትን በተለይም መሠረታዊ የአገልግሎት
ዓይነቶችን ማካተት ይኖርበታል፡፡

አስረጅ 4: በፕላን የተዘጋጀ ማህበረሰብ በተፈጠረባቸው /ሊፈጠር የሚችለውን ክላሰተሮች የያዘ ሰፈር

9
 ፕሎት ብሎክ ክላስተር

4. በሽንሸና ወቅት ሊታዩ ሚገባቸው ጉዳዮች

• አንድ የሽንሸና ፕላን በተናጠል ሆነ በስፋት ሲዘጋጅ በተቻለ መጠን በቀጣይ የሚመጣውን ልማት
በሚያመች ወይም በሚጣጣም መልኩ መዘጋጀት ይኖርበታል፡፡ ይኸም ሲባል በወሰንተኛነት
የሚመጣውን ልማት ቅርጹ ተራፊውን ስፋት በማይረብሽ መልኩ መሆን አለበት፣
• የሽንሸና ፕላን የአካባቢ ሁኔታ ማገናዘብ ይኖርበታል፡፡ ይኸም እንደያአከባቢው ሁኔታ የፕሎት ስፋት፣
የመሬት አጠቃቀምና የህንጻ ከፍታ በተለይም መሃል ከተማ፣ ማስፋፊያ እንደዚሁም የማሀከለኛ አካባቢ
ሁኔታ የተለያዩ መሆናቸው መታወቅ ይኖርበታል፣
10
 • ማንኛውም ፕሎት ወይም ይዞታ የመግቢያ መንገድ በተቀመጠው ስታንዳርድ መሰረት ሊኖረው
ይገባል፣
• የመሰረተ ልማትን በፍትሀዊና በአግባቡ ከመጠቀም አኳያ የይዞታው የፊትለፊት ልኬት ከጎን ርዝመት
ልኬት ያነሰ መሆን ይኖርበታል፡፡ ይኸም በተቻለ መጠን ከ 1፡3 እስከ 1፡2 ድርሻ /Ratio/ ቢሆን
ይመረጣል፣
• አንድ ፕሎት ሲዘጋጅ ከመንገዱ ጋር ያለው አንግል ወደ 90° የተጠጋ ቢሆን ይመረጣል፡፡

4.1 የሽንሻኖ ፕላኖች አቀራረብ

የሽንሻኖ ፕላን እንደሽንሸናው አይነትና ተቋሙ በሚያዘጋጀው ፎርማት መሰረት ማዘጋጀት የሚያስፈልግ ሲሆን
ቢያንስ የሚከትሉት ጉዳዮችን ያካተተ መሆን ይኖርበታል፡
• የተቋሙን ስም፣
• የሽንሸናው አርእስት፣
• የተመረጠው ቦታ አድራሻ በጽሁፍና በማፕ፣
• የተመረጠው ቦታ ለምን አገልግሎት እንደተፈለገ፣
• የተመረጠው ቦታ በመዋቅራዊ ወይም በአካባቢ ልማት የተቀመጠው አገልግሎትና ሌሎቸ መሰፈርቶች
ማስቀመጥ፣
• በአካባቢ ያሉትን ሁኔታዎች ማስቀመጥ፣
• የተሸነሸነው ቦታ ስፋትና ያሉትን ማዕዘኖች ልኬት ስፋት በግልጽ ማሰቀመጥ፣
• የተሸነሸነው ቦታ ኮኦርዲኔትና ሚዛን (Scale) ማስቀመጥ፣
• ያዘጋጀው ያረጋገጠውና ያጸደቀው ባለሙያ እና ቀን በግልጽ ማስቀመጥ ያስፈልጋል፡፡

5. የሽንሸና ይዘቶች

5.1 ሰፋፊ ሽንሸና

በመሠረቱ መሬት ውድ ሀብት እንደመሆኑ መጠን የከተሞችን ኘላን ወደ ተግባር ለመለወጥ የሽንሸኖ ኘላን
አስፈላጊ ነው፡፡ በዚህ መሠረት በአገራችን ከተሞች ከፍተኛ ድርሻ የያዘው በጐንዮሽ ዕድገት /horizontal
development/ ላይ መሰረት ያደረገ የመሬት አሸናሸን ነው፡፡ በመሆኑም ሰፋፊ ቦታዎችን በመሸንሸን ሂደት
11
ለአንድ አካባቢ ለመኖሪያም ሆኖ ለሌሎች አገልግሎቶች አሟልቶ የያዘ ቦታ ላይ ህዝብ ለማስፈር ቢፈለግ
የሚሸነሽነውን መሬት በጥልቀት ማሰብ የሚያስፈለግ ነው፡፡ የዚህ ዓይነት የሽንሸና ፕላኖች በጣም ሰፊ መሬት
ላይ የሚካሄድ ከሆነ ትንሽ አዲስ ከተማ የመቆርቆር ያክል ሊሆን ይችላል፡፡

ይህም ሊባል የቻለው ሰፋፊ ሽንሸኖ በሥሩ ለአንድ አካባቢ የሚያስፈልገውን የተለያዩ መሠረታዊ የአገልግሎት
ዓይነቶችን ሁሉ ባካተተ መልኩ መሆን ስላለበት ነው፡፡ በዚህ መሠረትም ለምሳሌ ሊሸነሸን የተፈለገው ቦታ
ለመኖሪያ ቢሆን ከላይ የተጠቀሱትን የሽንሽኖ ደረጃዎች (Hierarchy of the parcellation) ሁሉን ያሟላ
ሆኖ የመኖሪያ ቦታ ሽንሻኖ በፕላኒግ መስፈርት ሊሟሉ የሚገባቸውን አግልግሎቶችና ስታንደርዶችን ማሟላት
ያሰፈልጋል ፡፡ ለዚህም በፌደራል ከተማ ልማትና ኮንስትራክሽን ሚኒስቴር የተዘጋጀውን የአካባቢ ልማት ፕላን
ዝግጅት ማንዋል ማገናዘብ ያስፈልጋል፡፡

በመንደር ደረጃ የተሸነሸኑ ከሆነ ቢያንስ በሰብሳቢ መንገድ (collecter road) የተከለለ ሆኖ የእያንዳንዱ ይዞታ
(Plot) የከተማውን ኘላን ወይም እስታንደርድ ወይም ባለው ህግ በየጊዜው የሚወሰን ሲሆን፣ የብሎኮቹ
ርዝመት በአለም አቀፍ የኘላን አቀራረብ መሠረት ተደራሽነትን ለማስፋትና አላስፈላጊ የመሬት አጠቃቀምን
ለመከላከል አጠቃላይ ርዝመቱ ከ8ዐ-15ዐ ሜትር ሆኖ ጥልቀቱ ደግሞ እንደከተማው የመሬት አጠቃቀም ፕላን
መሠረት የአንድ ይዞታ ጥልቀት የፊለፊቱን (Fontage) እጅግ ቢበዛ 2 እጥፍ ሆኖ ከፊትለፊትና ከኋላ ሆኖ
ይዘጋጃል፡፡ በተጨማሪም የሚዘጋጁ ብሎኮች መሬት በአግባቡ ለመጠቀም ይቻል ዘንድ የይዞታዎች መውጫ
ወደ ዋና መንገድ እንዲሆን የሚጠበቅ ሲሆን ማዕዘን ላይ ካልሆነ በስተቀር ይዞታዎች ፊለፊታቸው ብቻ መንገድ
የሚያገኙበት ሁኔታ ሊኖር ይገባል፡፡ የዚህ አይነት ፕላን ሲዘጋጅ የሚከተሉትን ሂደቶች መከተል ያስፈልጋል፡፡

ሀ. የአካባቢ ሁኔታን መቃኘት እያንዳንዱን የመሬት ገጽታ መመዝገብ አስፈላጊ ከሆነ የቅየሳ መሳሪያ
መጠቀም፣

ለ. ከመስክ ከተገኙ መረጃዎች በመነሳት ወቅታዊውን የመሬት አጠቃቀም ማዘጋጀት፣ ረግረጋማ ፣ ከፍተኛ
ተዳፋት፣ የተለያዩ ተፋሰስ ሁኔታዎች ማጥናትና ለሚፈለገው አግልግሎት ሊውል የሚችለውን መሬት
መለየት፣

ሐ. አስፈላጊውን የመንገድ መርበብ (Road Network) ተወረድን በጠበቀ መልኩ በፕላን ማስመር፣

12
 መ. ከተለያዩ እስታንደርዶችና ከሚሰፍረው ህዝብ ብዛት በመነሳት አሰፈላጊ አገልግሎቶች የሚቀመጡበትን
ቦታዎች ለይቶ ማሰቀመጥ ወይም መሬት አጠቃቀሙን ማዘጋጀት የተለያ ሰፈሮችና ክላስተሮችን
መፍጠር፤

ሠ. በተዘጋጀው ሰፈርና ክላሰተር ክፍፍል መነሻነት የእያንዳንዱ ብሎክ መወሰን ከዚህም ጋር ተያይዞ
የእያንዳዱን ብሎክ መሬት አጠቃቀም ወይም አገልግሎቶችን መወሰን ፣

ረ. ከተዘጋጁት ብሎኮችና ከአጠቃላይ የሽንሻኖ መርሆች በመነሳት የይዞታ መጠንን በአግባቡ በመወሰን
የተለያዩ ብሎኮች ላይ ሙከራ ማድረግና የተዘጋጀው ብሎከ መጠን ከሚታሰበው ሽንሻኖ ጋር
የሚጣጣም ከሆነ የመጀመሪያ ደረጃ ፕላን ማውጣት ካልሆነ ግን በሎኮቹ ላይ እንደገና ማስተካከያ
በማድረግ አጣጥሞ መጀመሪያ ደረጃ ፕላን መወጣት፣

ሰ. የተዘጋጀውን የመጀመሪያ ደረጃ ፕላን ለሚመለከታቸው አካላት ለውይይት ማቅረብና ግብአት

መሰብሰብ፣

ሸ. በተደረገው ውይይት የተገኘውን ግባአት በማካተት ፕላኑን በተገቢው ፎርማት ማጠናቀቅ፡፡

5.2 የሙሊት ሽንሻኖዎች (INFILL PARCELLATION)

ይህ ዓይነቱ ሽንሸና ምንም እንኳን በሰፋፊው ቦታ ላይ የሚከናወኑ ሽንሻኖዎች ሊከተላቸው የሚገባውን
መስፈርቶች በሙሉ እንዲያሟላ የሚጠበቅ ባይሆን በተወሰነ መልኩ ሂደቱን መከተል ይችላል፡፡ የሙሊት
ሽንሸና በተለያዩ ጊዜያት በየአካባቢያቸው ያለው መሬት ግንባታ የተከናወነበት ሆኖ ተበጣጥሰው የሚገኙ ክፍት
ቦታዎችን በአካባቢው ካለው የመሬት አጠቃቀም ጋር በማስተሳሰር የሚዘጋጅ የሽንሸኖ ዓይነት ነው፡፡

ይህ ሸንሸኖ በሁለት መልኩ ማዘጋጅት ይቻላል፡፡ አንደኛው ክፍት ቦታው የሚገኝበት አካባቢ ለልማት
የሚፈለግ ሆኖ ከተመረጠ በአካባቢው ቀድመው ከተከናወኑ ግንባታዎች ወይም ይዞታዎች ጋር በአንድ ላይ
የአካባቢ ልማት ኘላን እንዲዘጋጅ በማድረግ በጥናቱ መሰረት የሽንሻኖ ስራው እንዲከናወን ይደረጋል፡፡ በዚህ
አጋጣሚ ይህ ክፍታ ቦታ እዛው ለሚሰራው የአካባቢው ልማት ኘላን ጠንካራ ሀብቱ ይሆናል፡፡ ሁለተኛው
ደግሞ የተመረጠው ቦታ በዙሪያው ልማት የተካሄደበትና የአካባቢው ዝርዝር ጥናት /detail study/
የሚያስፈልገ ከሆነ ከሎሎች ግንባታዎች ጋር በማመሳሰል ወይም ለተሻለ ደረጃ በሚፈልገው መሠረት በማያያዝ
የሚዘጋጅ ይሆናል፡፡

13
በዚህም ሽንሸኖ ዓይነት የአንደ መሬት ሥፋት ከአስፈላጊው የቦታ አገልግሎትጋር ማቀናጀት ያሰፈልጋል፡፡
ለምሳሌ የንግድ ቦታ ከሆነ ከመንገድ ያለው ርቀት የወደፊት የመንገዱ ሰፋት፤ የሚሰራው የግንባታ ዓይነትና
ደረጃ፤ ከመንገዱ ጋር ያለው ተነባቢነትና ከሌሎች በአካባቢው ካሉ ግንባታዎች ጋር ያለው ውህደት
(Harmonization) በጥልቀት ታይቶ መወሰን ይኖርበታል፡፡

5.3 የመልሶ ማልማት ሽንሸና (RENEWAL PARCELLATION)

ይህ ዓይነቱ ሸንሸኖ ለዘመናት የተጐሳቆለና ቦታው ለስልታዊ ልማት (strategic davelopment) ሲፈለግ
ሙሉ በሙሉ ወይም አብዛኛውን አካባቢ ያሉትን ግንባታዎች በማፅዳት በአዲስ መልክ እንዲለማ ሚፈለግ
አካባቢ ነው፡፡ ይህ አካባቢ የአካባቢ ልማት ፕላንና ከዛም ወረድ በሎ የከተማ ዲዛይን (urban design)
መሰረት በማድረግ ለተፈለገው አገልግሎት የሚዘጋጅ የሽንሸኖ ዓይነት ነው፡፡ የአካባቢ ልማት ፕላኑ
የሚዘጋጀው በብሎክ ደረጃ ሲሆን የልማት ጥናቱን ተከትሎ በተቀመጠው ስታንዳርድና የልማት ፍላጎት መሰረት
ባደረገ መልኩ ከላይ በዝርዝር የተቀመጡትን የሽንሻኖ መስፈርቶች በአገናዘበ ሁኔታ ሊከናወን ይቻላል፡፡

5.4 የሬጉላራይዜሽን ሽንሸና (REGULARIZATION PARCELLATION)

ለዘመናት ጠንካራ የመሬት አስተዳደር በሌለበት፣ በተለያዩ አጋጣሚዎች ኘላንን ያልተከተለና በጣም ሰፋፊ
ወይም አጅግ በጣም አነስተኛ የሆኑ ይዞታዎች (plot) በመያዝ የሚታዩ አካባቢዎችና ከህግ አግባብ ውጪ
በተያዙ ይዞታዎች ላይ የተገነቡ ግንባታዎች ወደ ህጋዊ እንዲሆኑ በተወሰነበት አከባቢዎች ላይ የሚካሄድ
የሽንሻኖ አይነት ነው፡፡ እነዚህን አካባቢዎች ምንም እንኳን ማህበረሰቡ እየተገለገባቸው ቢሆንም መሠረተ
ልማትን ለማቅረብ በጣም አሰቸጋሪ ከመሆኑም በላይ ሚዛናዊ ያልሆነ የመሬት አጠቃቀምን የሚታይባቸው
አከባቢዎች በመሆናቸው እነዚህንም ከማሟላት አንጻር ሊታይበት የሚገባ ነው፡፡

በተለያዩ ጊዜያት በተደረጉ ጥናቶች እንደተረጋገጠው እነዚህ ህገወጥ ይዞታዎችና ግንባታዎች በከተሞች
አስተዳደር የመሬት አቅርቦትና የህገወጥ ግንባታዎች ቁጥጥር ባለመኖሩ ምክንያት የተፈጠሩ ሆነው የሀገር ሀብት
የፈሰሰባቸው ስለሆኑ ፍፁም የማፍረስ እርምጃ ቢወሰድ ማህበራዊ ቀውስ ይፈጥራል ተብሎ ስለሚገመት
እንደነዚህ ዓይነት ይዞታዎችን ህጋዊ የማድረግ ውሳኔ በሚወሰንበት ጊዜ የሬጉላራይዜሽን ሽንሸና ፕላን
ይዘጋጃል፡፡ በዚህ ዙሪያ የማስተካከያ እርምጃ መውሰዱ ሊመጣ ከሚችለው አሉታዊ ተጽዕኖ ሊከላከል ይችላል
“lighting rather than fighting!”፡፡ ይህም ህጋዊ ሲደረግ በአካባቢው የሰፈሩት ባለይዞታዎች በጥልቀት
ከተጠና በኋላ የከተማውን ኘላንን የማይቃረን ከሆነ በከተማው ሰታንዳርድ መሠረት በማስተካከል
ይሸነሸናል፡፡ በዚህ ቦታ ላይ መንገድና ለሎች ማህበራዊ መሠረተ ልማትን ለመዘርጋት የሚስፈልጉ ቦታዎች
ባለው ስታንደርድ መሰርትመቀመጥ ይኖርበታል ፡፡ ትርፉ ቦታ ቢኖር የሽንሻኖው ይዘትና ቅርጽ በማያዛባ

14
መልኩ እንዲወሰድ ወይም እንዲጣጣም ይደረጋል፡፡ በአጠቃላይ የሪጉላራይዜሽን ሽንሻኖ ፕላን በሚከናወንበት
ጊዜ ቢያንስ በብሎክ ደረጃ የተዘጋጀ የአካባቢ ልማት ፕላን ወይም የኢኮሲቲ ፕላን የተዘጋጀለት ሊሆን ይገባል፡፡
እዚህ ላይ መዘንጋት የሌለበት የይዞታዎቹ አይነት በአገባቡ መታየትና መሰተካከል በእጀጉ የሚስፈልገበት
አከባቢ እንደሆነ መየታየት ይኖርበታል፡፡ ቅርጾቹና ሰፋቶቹ ሰታንደርዱን እንዲጠብቅ የተለያዩ ስልቶችን
መከተል ይገባል፡፡ እነዚህም-፡ ይዞታዎችን ማጣበቅ፣የጋራ ግንባታዎችን ማበረታት፣ የይዞታ ማካካሻዎችን
መከተል ወዘተ…..እንደአሰራር መወሰድ ይኖረባቸዋል፡፡

6. የመሬት ሽንሸና አሠራር ሥርዓትና የቦታ ስፋት አወሳሰን

6.1 በመሬት አሰጣጥ ሂደት መደረግ ያለባቸው የሽንሻኖ ተግባራት፤-

የከተማ ቦታን በሊዝ ስለመያዝ በሚደነግገው የፌዴራል አዋጅ ቁጥር 272/1994 እና የከተሞች ባወጧቸው
ደንቦች መሰረት የቦታ አሰጣጥ በጨረታ፣ በድርድር፣ በዕጣ እና በምደባ ወይም በሽልማት መልክ እንደሚሆን
በግልጽ ይደነግጋል፡፡ ሆኖም እነዚህ ቦታዎች በማዘጋጀት ሂደት ላይ እና ልማት የሚፈጸምባቸው የግንባታ
ቦታዎችን በፕላን ደረጃ በማን በምን መልኩ መዘጋጀት እንዳለበትና ሌሎችም ሁኔታዎች በዝርዝር ተሰርቶ
የተቀመጠ ባለመኖሩ የሚዘጋጁት ቦታዎች የከተሞችን መዋቅራዊ ፕላን ስታንዳርድ እና ኖርምስ እንዲሁም
በአካባቢ ልማት ፕላንና በዝርዝር ፕላን ላይ መቀመጥና መጠበቅ ያለባቸው መርሆዎች ሳይከበር የሚዘጋጁበት
ሁኔታ ይገኛል፡፡ ይህንኑ የተዛባ አሰራር ስርዓት ለማስያዝና ወጥ የሆነ ሽንሻኖ ለማዘጋጀት መከተል የሚገባን ዋና
ዋና ጉዳዮች በሚከተለው መልክ ቀርቧል፡፡

6.1.1 የጨረታ ቦታ ዝግጅት፡-

መረጃዎች እንደሚያመለክቱት የጨረታ ቦታ ዝግጅት የሚካሄደው በከተሞች የመሬት ልማትና አስተዳደር ስራ
በሚሰራው ተቋም በኩል ሲሆን የቦታዎቹ ዝግጅት በከተማ ደረጃ የተጠኑ ጥናቶችን ማዕከል ያደረገ ሳይሆን
በዘፈቀደ ክፍት ቦታዎችን ለመድፈን ብቻ የሚደረግ ሽንሸና መሆኑን ያሳያል፡፡ በመሰረተ ሃሳብ ግን ማንኛውም
የቦታ ዝግጅት በመሃል ከተማና በመስፋፊያ አካባቢ መዘጋጀት ያለበት መሰረታዊ የፕላን ህግጋትን ጠብቆ
መዘጋጀት ይኖርበታል፡፡ በጨረታ ቦታ ዝግጅት ዝርዝር የሽንሻኖ ሂደት ሊከበሩ የሚገባቸው ሁኔታዎች
የሚከተሉት ይሆናሉ፡-

ሀ. በመሪ/መዋቅራዊ ፕላን ላይ ያሉት ህግጋቶች መከበራቸውን ማረጋገጥ፣

ለ. አካባበው የአካባቢ ልማት ፕላን ከተዘጋጀለት ይህን መሰረት አድርጎ የተቀመጡት ስታንዳርድና
ኖርሞች መከበራቸውን ማረጋገጥ፣

15
ሐ. ዝርዝር ፕላን የተዘጋጀለት ከሆነ በተዘጋጀው ዝርዝር ፕላን መሰረት ቦታውን ማዘጋጀት፤
ካልተዘጋጀለት ደግሞ ከአካባቢው ጋር የሚጣጣም በሰታንደርዱ መሰረት ፕላን እንዲዘጋጅለት
ማድረግ፣
መ. ዝርዝር የሽንሻኖ ፕላን ከተዘጋጀ በኋላ በሚመለከታቸው የፕላን አዘጋጂ ተkማትና ባለድርሻ አካላት
እንዲተች መደረግ ይኖርበታል፡፡

6.1.1.1 የመኖሪያ ቦታ ዝግጅት

ሀ. የአንድ ይዞታ /ፕሎት/ አደረጃጀቱ የከተማ ልማትና ኮንስትራክሽን ባወጣው ስታንዳርድ እንዲሁም
በዝርዝር ወይም በአካባቢ ልማት ፕላን ጥናቱ ላይ የተቀመጠውን ስታንዳርድና ኖርም ተከትሎ
መሰራት አለበት፣

ለ. የፕሎት መጠኑም /plot size/ ሲወሰን በጥናቱ የተቀመጠውን Built up area ratio /BAR/፣
Floor area ratio /FAR/ እና የመንገድ ደረጃ /Hierarchy/ ታሳቢ ያደረገ መሆን አለበት፣
ሐ. በጨረታ ለመኖሪያ አገልግሎት ራሱን ችሎ የሚዘጋጅ ቦታ ትንሹ 150 ሜ.ካሬ መሆን ያለበት ሲሆን
የፕሎት ገጽታውም በመንገድ በኩል ያለው ከ 7 ሜትር በታች መሆን የለበትም፣ቅርጹም በተቻለ
መጠን መደበኛውን ቅርጽ /Regular shape/ እንዲይዝ መደረግ ይኖርበታል፡፡

6.1.1.2 የድርጅት ቦታ ዝግጅት

ሀ. የአካባቢ ልማት ፕላን ወይም ዝርዝር ፕላን የተዘጋጀለት ቦታ ከሆነ በጥናቱ ላይ የተቀመጡ የፕላን
ህግጋትና ሌሎች ጉዳዮች ማክበር አለበት፣

ለ. ይዞታ አደረጃጀቱ የቀድሞው የስራና ከተማ ልማት ሚኒስቴር ባወጣው የአካባቢ ልማት ፕላን
ዝግጅት ማኑዋል መሰረት ከዚህ ማንዋል በተያያዘው ሰታንደርድ መሰረት የግንባታ ወለል ምጥን
(BAR) ፣የከፍታ ወለል ምጥን (FAR) እና “Norms” ማክበር አለበት፣
ሐ. በየደረጃው ባሉ የመሬት ልማት ተቋማት የሚዘጋጁ ዝርዝር ፕላኖች በቅድሚያ በአካባቢው ያሉትን
ነባራዊ ሁኔታዎች እና ሊኖር የሚገባውን የ” Urban Design and Neighborhood Design”
ታሳቢ ባደረገ መልኩ መከናወን የሚኖርበት ሲሆን በተጨማሪም የተዘጋጁት ዝርዝር ፕላኖች

16
 በክልል ወይም በከተማው የከተማ ፕላን ዩኒት (ኢንስቲትዩት) ቀርቦና ውይይት ከተደረገበት በኋላ
ወደመሬት እንዲወርድ መደረግ ይኖርበታል፡፡

6.1.1.3 የማህበራዊ አገልግሎት ቦታዎች

ሀ. የአካባቢ ልማት ፕላንና ዝርዝር ጥናት በተዘጋጀለት አካባቢ የሚደረገው የማህበራዊ አገልግሎት
መስጫ ቦታዎች ሽንሻኖ በጸደቀው መዋቅራዊ ወይንም የአካባቢ ልማት ፕላን መሰረት መሆን
አለበት፣

ለ. የፕላን ጥናቶች በሌሉበት አካባቢ ለማህበራዊ አገልግሎት የሚዘጋጁ ቦታዎች የቀድሞው የስራና
ከተማ ልማት ሚኒስቴር ባወጣው ስታንዳርድ መሰረት የቦታ ስፋታቸው መዘጋጀት አለበት፣
ሐ. የሚዘጋጁት የማህበራዊ አገልግሎት ቦታዎች፤-
• የህዝብ ብዛትንና የአሰፋፈር ጥግግት መጠን/Density/
• ተመሳሳይ ማህበራዊ አገልግሎት ያሉበት ቅርበት መጠን፣
• ለህብረተሰቡ ያላቸው ማዕከላዊነት /Proximity/
• የማህበራዊ አገልግሎቱን አስፈላጊነት ታሳቢ ያደረገ የፕላንና ቦታ ዝግጅት መደረግ
አለበት፡፡

6.1.2 የድርድር ቦታ ዝግጅት

የድርድር ቦታ ዝግጅት በሁሉም አገልግሎቶች ላይ የሚቀርብበት አግባብ በሁለት መንገድ ነው፡፡ ይኸውም
አንደኛ የከተማው መሬት ልማትና አስተዳደርና ተቋም ቦታ አዘጋጅቶ ለድርድር የሚያቀርብበት እና በሁለተኛ
ደረጃ ደግም አልሚዎች ለሚፈልጉት የኢንቨስትመንት ልማት ቦታ በድርድር ለማግኘት የሚያቀርቡበት አግባብ
ነው፡፡ የድርድር ቦታ ሲዘጋጅ፤-

ሀ. የአካባቢ ልማት ፕላን ወይም ዝርዝር ፕላን የተዘጋጀላቸው ቦታዎች ከሆኑ በተዘጋጀላቸው ህግጋት
መሰረት ሽንሻኖው መከናወን አለበት፤

ለ. ለድርድር የሚዘጋጀው ቦታ ጥናት ያልተዘጋጀለት ከሆነ ለድርድር ከመቅረቡ በፊት በዝርዝር የፕላን
ጥናት የተደገፈ ሽንሻኖ መከናወን ይኖርበታል፤

17
 ሐ. የዝርዝር ፕላን ዝግጅቱና ሽንሻኖው አግባብ ባለው ተቋም በኩል ከተዘጋጀ በኋላ ቦታው ለድርድር
እንዲቀርብ ከመደረጉ በፊት ዝርዝር ፕላኑና ሽንሻኖው ለክልሉ/ለከተማው/ ከተማ ፕላን ዩኒት /
ኢንስቲትዩት/ እና ለመሬት ልማትና አስተዳደር ተቋም ቀርቦ በጋራ መታየት ይኖርበታል፣
መ. የቦታው ስፋት/Plot size/ በከተማ ፕላን እንዲሁም መሰረታዊውን የመዋቅራዊ ፕላን፤የአካባቢ
ልማት ፕላን፣ ዝርዝር ፕላኖችን እና የቦታውን አገልግሎትና መሬት አጠቃቀም እንደዚሁም ከዚህ
ማንዋል ጋር ተያይዞ በሚገኘው ሰታንደርድ ታሳቢ ያደረገ መሆን አለበት፤
ሠ. ለድርድር የሚዘጋጀው ቦታ ሲዘጋጅና ሲሸነሸን ከቦታው ከሚገኘው የገንዘብ መጠን በላይ
በከተማው ላይ የሚያመጣውን ኢኮኖሚያዊ፣ማህበራዊና ስነውበታዊ ልማት ባገናዘበ መልኩ
እንዲሆን መደረግ ይኖርበታል፡፡

6.1.3 ምደባ ወይም ሽልማት

የቦታ ምደባ የሚካሄደው በከተማ አስተዳደር ውስጥ በመንግስት ለሚከናወኑ ግንባታዎች ብቻ ሲሆን እንዲሁም
በሽልማት የሚሰጠው ለከተማው ወይም ለሃገሪቱ ልዩ አስተዋጽኦ ላበረከቱ ግለሰቦች ሆኖ ለመኖሪያ ግንባታ
ብቻ እንዲውል ነው፡፡ ለምደባ/ ሽልማት የሚዘጋጁ ቦታዎች፤-

ሀ. በመሃል ከተማም ሆነ በማስፋፊያ አካባቢዎች በመዋቅራዊ ፕላኑ ላይ የመሬት አጠቃቀሙ በምደባ

ከሆነ መንግስት ሊያከናውነው ካቀደው ግንባታ ጋር የሚጣጣም እንዲሁም በሽልማት ከሆነ
ለመኖሪያነት ከተከለለው መሆን አለበት፤

ለ. የቦታ ዝግጅቱ በብሎክ ወይም በዝርዝር ጥናቱ ላይ በተዘጋጀው የብሎክ አደረጃጀት መሰረት ሆኖ
በዚህ ማኑዋል በክፍል 6.2 በተገለፀው መልኩ መዘጋጀትና መሸንሸን አለበት፤
ሐ. የቦታ መጠኑ ውሳኔውን በመከተል የይዞታ አደረጃጀቱ ተገቢውን የፊት ለፊት ስፋት” Frontage”
እና ጥልቀት “Depth” ፕሮፐርሽን የጠበቀ መሆን ይኖርበታል፡፡

6.1.4 የዕጣ ቦታ ዝግጅት

ሀ. የቦታው ዝግጅት ለዕጣ በሚሆንበት ጊዜ የከተማ አስተዳደሩ የሚያስቀምጠውን የመኖሪያ ቦታ
አሠጣጥ መሰረት ባደረገ መልኩ መሆን ሲሆን የቦታው ሽንሻኖም የከተማ አስተዳደሩ በወሰነውን
የቦታ ስፋት መሰረት መሆን ይኖርበታል፤

18
 ለ. ለዕጣ የሚውለው መሬት የአካባቢ ልማት ፕላን ሊዘገጅለት ይገባል፡፡ እንደአስፈላጊነቱም ዝርዝር
የሽንሻኖ ፕላን አብሮ ሊዘጋጅለት ይችላል፤
ሐ. ዝርዝር የሽንሻኖ ፕላን ካልተዘጋጀለት በአካባቢ ልማት ፕላን መሰረት ዝርዝር ሽንሻኖ ፕላን
የሚዘጋጅለት ሲሆን የተዘጋጀው ፕላን ወደትግበራ ከመገባቱ በፊት ለሚመለከተው ክፍል ቀርቦ
በጋራ አስተያየት የሚሰጥበት ይሆናል፡፡

7. ለልዩ ልዩ አገልግሎት የሚውል የመሬት ስፋት ስታንዳርድና ሽንሻኖ አወሳሰን

ለአንድ አገልግሎት የሚውል የመሬት ስፋትን ለመወሰን በቅድሚያ ከተማውን በ5 የመሬት ደረጃ መከፋፈል
እንደሚገባ በሕንፃ ኮዱ ላይ የተመለከተ ሲሆን ለአንድ የተለየ አገልግሎት የሚያስፈልግ የመሬት ስፋት
እንደመሬቱ ደረጃ እንደሚለያይ አመላክቷል፡፡

የመሬት ስፋቱም የሚወሰነው የወለል ስፋትና ሕንፃ የሠፈረበትን ስፋት ከይዞታ ጋር በማነፃፀር የሚታይ [Floor
area ratio (FAR) እና Built up area ratio (BAR)] 1 ሲሆን ለአንድ አገልግሎት የሚውል ዝቅተኛው
የመሬት ስፋት በወለል ስፋቱ ማነፃፀሪያ የሚገኘው (FAR) እና ከፍተኛው የመሬት ስፋት ሕንፃ የሠፈረበትን
ስፋት በማነፃፀሪያ (BAR) በመውሰድ ይሆናል፡፡

የሕንፃ ወለል ስፋትን የድርሻ መጠን “FAR” መለየቱ የፀሐይ ብርሃንና አየር በበቂ ሁኔታ ነዋሪዎቹ እንዲያገኙ
የሚችሉበትን በአብዛኛው ጥግግትን ከመቆጣጠር አንፃር ጠቃሚ ሲሆን ሕንፃዎች በመካከላቸው ሊኖረው
የሚገባውን ርቀትን ለመወሰንም ይረዳል፡፡ ”FAR” የሕንፃ ወለል ስፋት የድርሻ መጠን ከመሬት ስፋት፤ ከሕንፃ
ወለል ስፋት እና ከሕንፃ ከፍታ ጋር የተያያዘ መሆኑን ለመረዳት ይቻላል፡፡

ይኽ የቦታ ስፋት መነሻ ሀሳብ የሚያገለግለው የአካባቢ ልማት ፕላን ላልተዘጋጀላቸው አካባቢዎች ብቻ ሲሆን፣
የአካባቢ ልማት ያለው ከሆነ ግን መወሰድ ያለበት፤ የአካባቢ ልማት ፕላኑ BAR እና FAR ብቻ ነው፡፡

በመጨረሻም ይኽ የይዞታ ስፋት መወሰኛ አንድን ሽንሻኖን ለመሰራት ሲታሰብ እንደመነሻ ሃሳብ ሊወሰድ
የሚገባው ሲሆን የተለየ አገልግሎት ወይም በልዩ ሁኔታ ሊታይ የሚገባው አገልግሎት ወይም ኢንቨስትመንት
ሲመጣ ግን እንደ ተጨባጭ ሁኔታው ሊታይ ይችላል፡፡

1
“FAR” ሲሰላ በሕንፃው ላይ ያሉ የወለል ስፋቶች ድምር ለይዞታው ሲካፈል ሲሆን “BAR” ሲሰላ
የሕንፃው ስፋት ለይዞታው ስፋት ሲካፈል ይሆናል፡፡
19
 የቦታ ደረጃ
የአገልግሎት የአገልግሎት
ተዋረድ ዓይነት 1 2 3 4 5
FAR BAR FAR BAR FAR BAR FAR BAR FAR BAR
A1,A2,A4, መሰብሰቢያ 0.8 0.6 0.7 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4

80% 60% 70% 60% 60% 50% 50% 50% 40% 40%
F1, F2, F3, ድርጅት 5 0.8 4 0.6 3 0.5 2 0.4 1 0.3

500% 80% 400% 60% 300% 50% 200% 40% 100% 30%
A3 ትምህርት 0.6 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3 0.3 0.2 0.3 0.2

60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 30% 10%
C1,C2,D1,D2, ኢንዱስትሪ 3 0.6 2 0.6 1.5 0.5 1 0.4 0.5 0.3
D3,D4
300% 60% 200% 60% 150% 50% 100% 40% 50% 30%
E1,E2,E3 መንግስታዊና 1 0.5 0.8 0.5 0.6 0.3 0.4 0.2 0.2 0.1
መንግስታዊ
ያልሆኑ
የእርዳታ 100% 50% 80% 50% 60% 30% 40% 20% 20% 10%
ድርጅቶች
G1, B1, B2, ንግድ 2.5 0.8 2 0.6 1.5 0.5 1 0.4 0.5 0.3
B3,
250% 80% 200% 60% 150% 50% 100% 40% 50% 30%
H1, H2, H3, መኖሪያ 2 0.5 1 0.4 0.8 0.4 0.5 0.3 0.3 0.3
H4
200% 50% 100% 40% 80% 40% 50% 30% 30% 30%
J1, J2, J3, J4 መጋዘን 4 0.7 3 0.6 2 0.5 1 0.4 0.2 0.3

400% 70% 300% 60% 200% 50% 100% 40% 20% 30%

20
 መፍቻ

A1 መዝናኛና የሕዝብ አዳራሽ

A2 ለቲያትር ቤትና ለቤት ውስጥ እስፖርቶች
A4 ማምለኪያ አዳራሾች
F1 ትልልቅ ሱቆች
F2 ትንንሽ ሱቆች
F3, ምርትን ማሳያ አዳራሾች
A3 ት/ቤT
C1 የኤግዚቢሽን አዳራሽ
C1 ሙዚየም
D1 ትልልቅ ኢንዱስትሪዎች
D2 መካከለኛ ኢንዱስትሪዎች
D3 ትንንሽ ኢንዱስትሪዎች
D4 በግንባታ ጊዜ ለሚሰሩ ጊዜያዊ መጋዘኖች
E1 ማገገሚያ
E2 መንግስታዊ የእርዳታ ድርጅቶች
E3 መንግስታዊ ያልሆኑ የእርዳታ ድርጅቶች (NGO)
G1 ቢሮዎች
B1 የእሳት አደጋ እንዳይነሳ ከፍተኛ ጥንቃቄ የሚደረግባቸው የንግድ ማዕከላት
B2 የእሳት አደጋ እንዳይነሳ መካከለኛ ጥንቃቄ የሚደረግባቸው የንግድ ማዕከላት
B3 ከላይ የተጠቀሱት ውስጥ ከሌለ
H1 ሆቴሎች
H2 የጋራ ማደሪያ ቤቶች
H3 በአንድ ይዞታ ውስጥ ሁለትና ከዚያ በላይ ቤቶች
H4 በአንድ ይዞታ ላይ አንድ ቤትና አስፈላጊው ሰርቪስ አገልግሎት ያለው
J1 የእሳት አደጋ እንዳይነሳ ከፍተኛ ጥንቃቄ የሚደረግባቸው መጋዘኖች
J2 የእሳት አደጋ እንዳይነሳ መካከለኛ ጥንቃቄ የሚደረግባቸው መጋዘኖች
J3 ከላይ የተጠቀሱትን ውስጥ ከሌለ
J4 ከ10 ተሸከርካሪ በላይ የሚያቆም መሬት

21
 በኢትዮጵያ ብሔራዊ የሕንፃ ኮድ ላይ በቀረበው ሠንጠረዥ መሠረት ለአንድ አገልግሎት የሚሆን የመሬት ስፋት
እንደ ቦታ የሚገኝበት ደረጃና እንደአገልግሎት ዓይነቱ መለያየቱ ይታያል፡፡ ከላይ በተመለከተው ሰንጠረዠ
እንደምንረዳው ለአንድ አገልግሎት የሚፈቀድ የመሬት ስፋት የቦታው ደረጃ በቀነሰ ቁጥር ለአገልግሎት
የሚፈቀደው የመሬት ስፋት ሲጨምርና የቦታው ደረጃ በጨመረ ቁጥር ደግሞ የሚፈቀደው የመሬት መጠን
እንደሚቀንስ እንዲሁም የሕንጻ ከፍታውም እየጨመረ እንደሚሄድ ያሳያል፡፡
በሌላ አገላለፅ በተለይ ከሕንፃ ወለል ስፋት አንፃር የሚወሰነው የመሬት ስፋት “FAR” ውጤት ከፍ የሚለው
ከፍተኛ ተፈላጊነት ባላቸው አካባቢዎችና የመሬት ዋጋው ከፍተኛ በሆነባቸው አካባቢዎች ሲሆን የአካባቢው
ተፈላጊነት በቀነሰባቸው አካባቢዎች ውጤቱ ዝቅተኛ ይሆናል፡፡ ይህም ማለት በ1ኛ ደረጃ ላይ የሚሰጠው
መሬት አነስተኛ ሲሆን የመሬቱ ደረጃ እየቀነሰ /ከመሃል ከተማ እየራቀ በሄደ ቁጥር/ የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት
ሲጨምር ይታያል፡፡
በዚህም መሠረት የ“FAR” ውጤት በከተሞች ያለውን የመሬት ፍላጎትና አጠቃቀም የሚወስን በመሆኑ
በየጊዜው መከታተልና ማስተካከል ያስፈልጋል፡፡ በቀጣይም በአካባቢ ልማት ፕላን (LDP) ላይ የየብሎኩን
የ“FAR” ውጤት ማሳየት የከተሞቹን ስትራቴጂክ የመሬት አጠቃቀም ለመለየት ይረዳል፡፡

7.1 ለመዝናኛና ለአምልኮ፤

የህንፃው ጠ/የወለል ስፋት የህንፃው የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)

ተ.ቁ. አገልግሎት ህንፃው የሚያርፍበት ከፍታ
የወለል ስፋት ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5
ሀ1,ሀ2, 2ዐዐ
1 G+0 250-330 286-330 330-400 400 500
ሀ3,ሀ4 2ዐዐ
ሀ1,ሀ2, 5ዐዐ 825-
2 G+0 625-820 720-825 1000 1250
ሀ3,ሀ4 5ዐዐ 1000
ሀ1,ሀ2, 7ዐዐ 875- 1000- 1150-
3 G+0 1400 1750
ሀ3,ሀ4 7ዐዐ 1150 1150 1400
ሀ1,ሀ2, 1ዐዐዐ 1250- 1425- 1650-
4 G+0 2000 2500
ሀ3,ሀ4 1ዐዐዐ 1650 1650 2000
ሀ1,ሀ2, 6ዐዐ
5 G+2 330 330 330 330 500
ሀ3,ሀ4 2ዐዐ
ሀ1,ሀ2, 25ዐዐ
6 G+4 330 330 330 400 500
ሀ3,ሀ4 5ዐዐ
ሀ1,ሀ2, 25ዐዐ
7 G+4 820 820 820 1000 1250
ሀ3,ሀ4 5ዐዐ
ሀ1,ሀ2, 35ዐዐ
8 G+6 820 820 1000 1000 1250
ሀ3,ሀ4 5ዐዐ
ሀ1,ሀ2, 35ዐዐ
9 G+4 1150 1150 1400 1400 1750
ሀ3,ሀ4 7ዐዐ
1ዐ ሀ1,ሀ2, 49ዐዐ G+6 1150 1400 1400 1400 1750

22
 ሀ3,ሀ4 7ዐዐ
ሀ1,ሀ2, 7ዐዐዐ
11 G+6 1650 1650 2000 2000 2500
ሀ3,ሀ4 1ዐዐዐ
ሀ1,ሀ2, 9ዐዐዐ
12 G+8 1650 1650 2000 2000 2500
ሀ3,ሀ4 1ዐዐዐ

መፍቻ

ሀ1፡ ለመዝናኛ

ሀ2፡ ለቲያትር ቤቶች

ሀ3፡ ለማምለኪያ አዳራሾች

ሀ4፡ ለስፖርት ሜዳዎች

7.2 ለሱቆችና ለሸቀጣ ሸቀጥ መጋዘን፤

ጠ/የወለል ስፋት
የህንፃው የህንፃው የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)
ተ.ቁ. ህንፃው
አገልግሎት የሚያርፍበት ከፍታ
የወለል ስፋት ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5
50
1 F2 G+0 __ __ __ __ 50-160
50
100
2 F2 G+0 __ __ __ __ 100-325
100
600
3 F2 G+2 __ __ 200-400 300-500 600-651
200
1000
4 F2 G+4 200-250 250-325 325-400 400 651
200
1000
5 F1 F3 G+3 __ 250-416 325-500 500-625 825
250
300 300-
6 F1 F3 G+0 __ __ __ __
300 1000
500 500-
7 F1 F3 G+0 __ __ __ __
500 1650
3500
8 F1 F3 G+6 625 825 1000 1250 1650
500
9 F1 F3 1000 G+0 __ __ __ __ 1000-

23
 1000 3320
9000
10 F1 F3 G+8 1250 1650 2000 2500 3320
1000

መፍቻ

F1፡ ለትልልቅ ሱቆች

F2፡ ለትንንሽ ሱቆች

F3 ፡ ለሸቀጣ ሸቀጥ መጋዘን

ማብራሪያ፡ ሠንጠረዡ እንደሚያሳየውከ G+2 በታች ለሆኑ ትናንሽ ሱቆች ግንባታ የሚውል ቦታ በደረጃ አንድና
ሁለት እንደማይዘጋጅ ያሳያል፡፡ በተመሳሳይም በ G+0 ሌቭል ለትናንሽ ሱቆች መስሪያ ተብሎ እስከ
ቦታ ደረጃ አራት አይዘጋጅም፣

7.3 ለትምህርት ተቋማት፤

የወለል የህንጻ የሚያስተናግደው የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)

ተ.ቁ. የተቋሙ አገልግሎት
ስፋት ከፍታ ተማሪ ብዛት
ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5
800- 920- 1200- 1560- 1560-
1 መዋዕለ ህፃናት 472 G+0 80
920 1175 1560 2360 4700
1ኛ ደረጃ ት/ቤት
1710- 2065- 2560- 3420- 3420-
2 ከ1ኛ - 8ኛ ክፍል ሆኖ 1028 G+0 480
2030 2560 3420 5100 10200
12 ክፍሎች ያሉት
1ኛ ደረጃ ት/ቤት 394 G+0

3 ከ1ኛ - 8ኛ ክፍል ሆኖ
24 ክፍሎች ያሉት 2310
462 G+4 960 1700 2120 2850 4250 8500
2ኛ ደረጃ ት/ቤት 12 3450- 4140- 5175- 6900- 6900-
4 2070 G+0 480
ክፍሎች ያሉት 4140 5175 6900 10350 20700
2ኛ ደረጃ ት/ቤት
5
ቢሮና ላቦራቶሪ 1435 G+0 960 3780 4720 6300 9400 16600

24
 2310
24 ክፍሎች ያሉት
462 G+4

25
 7.4 ኢንዱስትሪና ወርክሾፕ

የህንፃው ጠ/የወለል ስፋት የህንፃው የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)

ተ.ቁ. አገልግሎት ህንፃው የሚያርፍበት ከፍታ
የወለል ስፋት ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5
1 C1,C2, 2ዐዐ G+0 _ _ _ 200- 400-
D1,D2, 2ዐዐ 500 660
D3,D4,
2 C1,C2, 4ዐዐ G+1 _ 200- 270- 400- 660
D1,D2, 2ዐዐ 330 400 500
D3,D4,
3 C1,C2, 10ዐዐ G+4 330 330 400 500 660
D1,D2, 2ዐዐ
D3,D4,
4 C1,C2, 15ዐዐ G+2 500- 750- 1000 1250 1650
D1,D2, 500 825 825
D3,D4,
5 C1,C2, 2500 G+4 825 825- 1000- 1250 1650
D1,D2, 500 1000 1650
D3,D4,
6 C1,C2, 700 G+0 _ _ _ 700- 1400-
D1,D2, 700 1750 2320
D3,D4,
7 C1,C2, 21ዐዐ G+2 700- 1400 1750- 2100-
D1,D2, 7ዐዐ 1650 2100 2320
D3,D4,
8 C1,C2, 35ዐዐ G+4 1650 1650 1400 1750- 2320
D1,D2, 7ዐዐ 3500
D3,D4,
9 C1,C2, 10ዐዐ G+0 _ _ 660- 1000- 3320
D1,D2, 10ዐዐ 1650 2500
D3,D4,
1ዐ C1,C2, 50ዐዐ G+4 1650 1650 2000 2500 3320
D1,D2, 10ዐዐ
D3,D4,
መፍቻ

C1፡ ለኤግዚብሽን አዳራሽ

C2 ፡ ለሙዚየም

D1፡ ለትላልቅ ኢንዱስትሪ

D2፡ ለመካከለኛ ኢንዱስትሪ

26
D3፡ ለትናንሽ ኢንዱስትሪ

D4 ፡ በግንባታ ግዜ ለሚሠሩ ግዜያዊ መጋዘኖች

ማብራሪያ፡ ሠንጠረዡ እንደሚያሳየው በG+0 ሌቭል ለኢንዱስትሪና ወርክሾፕ የሚውል ቦታ እስከ ደረጃ አራት
እንደማይዘጋጅና በG+1 ሌቭልም ቢሆን በደረጃ አንድ እንደማይዘጋጅ ያሳያል፡፡

7.5 ለቢሮዎችና ለንግድ ማዕከላት

የህንፃው ጠ/የወለል ስፋት የህንፃው የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)

ተ.ቁ. አገልግሎት ህንፃው የሚያርፍበት ከፍታ
የወለል ስፋት ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5

G1, B1, 1ዐዐ 100- 200-

1 G+0 _ _ _ 250
B2, B3, 325
1ዐዐ
G1, B1, 200 200- 400-
2 G+0 _ _ _
B2, B3, 2ዐዐ 500 651
G1, B1, 300 300- 600-
3 G+0 _ _ _
B2, B3, 3ዐዐ 750 1000
G1, B1, 400 400- 800-
4 G+0 _ _ _
B2, B3, 400 1000 1325
G1, B1, 500 500- 1000-
5 G+0 _ _ _
B2, B3, 500 1250 1650
G1, B1, 300 120- 150-
6 G+2 200 250 325
B2, B3, 100 125 162
G1, B1, 10ዐዐ
7 G+4 250 325 325 500 500
B2, B3, 2ዐዐ
G1, B1, 21ዐዐ
8 G+6 375 500 600 750 1000
B2, B3, 3ዐዐ
G1, B1, 36ዐዐ
9 G+8 500 651 800 1000 1325
B2,B3,, 4ዐዐ
G1, B1, 55ዐዐ
1ዐ G+10 625 625 1000 1250 1250
B2, B3,, 500

መፍቻ

G1፡ ለቢሮዎች

B1፡ ለትንንሽ ንግድ ማዕከላት

27
 B2፡ ለመካከለኛ ንግድ ማዕከላት

B3፡ ለትልልቅ ንግድ ማዕከላት

ማብራሪያ፡ ሠንጠረዡ እንደሚያሳየው በG+0 ሌቭል ለኢንዱስትሪና ወርክሾፕ የሚውል ቦታ እስከ ደረጃ ሦስት
እንደማይዘጋጅ ያሳያል፡፡

7.6 ለመኖሪያ፤
የሚይዘው
ጠ/የወለል ስፋት የቤተሰብ የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)
የህንፃው ህንፃው የህንፃው
ተ.ቁ. ብዛት
አገልግሎት የሚያርፍበት ከፍታ
የወለል ስፋት ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5
1 መደዳ ቤቶች 55 G+0 1 - 55-136 70-136 110- 180
55 180

2 ባለ 2 መኝታ ቤት 66 G+0 1 - 66-162 84-162 128- 220

(Quadruplex) 66 220

3 ባለ 1 ፎቅ 100 G+1 1 52-100 100- 125 160 160

አፓርትመንት 125
50
4 ባለ2 ፎቅ 120 G+1 1 60-120 120- 150 200 200
አፓርትመንት 150
60
5 የጋራ ሕንፃ (ሀ-1) 648 G+2 15 432 540 540 540 720
216
6 የጋራ ሕንፃ (ሀ-2) 864 G+3 20 432 540 540 540 720
216
7 የጋራ ሕንፃ (ሀ-3) 1080 G+4 25 432 540 540 540 720
216
8 የጋራ ሕንፃ (ለ-1) 720 G+2 18 434- 600 600 800 800
240 480

9 የጋራ ሕንፃ (ለ-2) 960 G+3 24 480 600 600 800 800
240
10 የጋራ ሕንፃ (ለ-3) 1200 G+4 30 480 600 600 800 800
240

28
29
 7.7 ለመጋዘኖችና ለጋራ∝ አገልግሎት
ጠ/የወለል ስፋት
የህንፃው ህንፃው የህንፃው የሚያስፈልገው የቦታ ስፋት (ሜ/ካሬ)
ተ.ቁ. አገልግሎት ከፍታ
የሚያርፍበት የወለል
ስፋት ደረጃ 1 ደረጃ 2 ደረጃ 3 ደረጃ 4 ደረጃ 5
1 J1, J2, J3, 1ዐዐ G+0 _ _ _ 100- 330
J4, 1ዐዐ 250
2 J1, J2, J3, 200 G+0 _ _ _ 200- 651
J4, 2ዐዐ 500
3 J1, J2, J3, 500 G+0 _ _ _ 500- 1650
J4, 5ዐዐ 1250
4 J1, J2, J3, 700 G+0 _ _ _ 700- 2320
J4, 700 1750
5 J1, J2, J3, 1000 G+0 _ _ _ 1000- 3320
J4, 1000 2500
6 J1, J2, J3, 300 G+2 _ 100- 150- 250 325
J4, 300 162 200
7 J1, J2, J3, 100 G+4 250- 285 400 500 651
J4, 2ዐዐ 285
8 J1, J2, J3, 35ዐዐ G+6 700 700 1000 1250 1250
J4, 5ዐዐ
9 J1, J2, J3, 63ዐዐ G+8 1000 1150 1150 1750 2280
J4, 7ዐዐ
1ዐ J1, J2, J3, 11000 G+10 1425 1425 2000 2500 2500
J4, 1000

መፍቻ

J1, J2, J3፡ ለመጋዘኖች

J4፡ ለጋራዥ አገልግሎት

ማብራሪያ፡ ሠንጠረዡ እንደሚያሳየው በG+0 ሌቭል ለመጋዘኖችና ጋራዥ አገልግሎት የሚውል ቦታ

እስከ ደረጃ ሦስት እንደማይዘጋጅ ያሳያል፡፡

28
 8. የመሬት ስፋት ሽንሸና ስታንዳርድ አተማመን ማብራሪያ
የቦታ ስታንዳርድ በ"FAR" እና በ"BAR" እንደተገለጸ ተመለከተናል፡፡ በዚህም ላይ የማንኛውም
አገልግሎት ዝቅተኛው የቦታ ስፋት ተሰልቶ የሚመጣው "FAR" መሆኑና ከፍተኛው የቦታ ስፋት
ደግሞ ተሰልቶ የሚመጣው በ "BAR" መሆኑ ተመልክቷል፡፡ በዚህም መሠረት የቦታ ስፋት መጠን
የሚያርፈው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል (FAR < የቦታ ስፋት< BAR) ይሆናል ማለት ነው፡፡

ምሳሌ አንድ፡ ለመኖሪያ ቤት መሥሪያ የሚሆን ቦታ መጠንን ለመወሰን በቅድሚያ የሕንፃው ጠቅላላ
ወለሎች እና ሕንፃው ያረፈበት ስፋት ከይዞታ ጋር በማነፃፀር በሚቀጥለው ሠንጠረዥ ቀርቧል፡፡

ጠ/የወለል 1ኛ ደረጃ 2ኛ ደረጃ 3ኛ ደረጃ 4ኛ ደረጃ 5ኛ ደረጃ

ስፋት
የአገልግሎት የአገልግሎት የህንፃው ህንፃው
ተዋረድ ዓይነት ከፍታ የሚያርፍበት FAR BAR FAR BAR FAR BAR FAR BAR FAR BAR
የወለል
ስፋት

መደዳ 55 2 0.5 1 0.4 0.8 0.4 0.5 0.3 0.3 0.3

መኖሪያ G+0
ቤት/ ቪላ
55 200% 50% 100% 40% 80% 40% 50% 30% 30% 30%

ባለ አንድ 120 2 0.5 1 0.4 0.8 0.4 0.5 0.3 0.3 0.3
ፎቅ
መኖሪያ G+1
60 200% 50% 100% 40% 80% 40% 50% 30% 30% 30%
720 2 0.5 1 0.4 0.8 0.4 0.5 0.3 0.3 0.3
የጋራ ሕንፃ መኖሪያ G+2
240 200% 50% 100% 40% 80% 40% 50% 30% 30% 30%

በአገልግሎት ተዋረድ ሥር በተመለከተው H1, H2, H3 ,H4 ለmñ¶Ã አገልግሎት የተመደበ ሲሆን
በሠንጠረዡ የተቀመጠው FAR እና BAR ከብሄራዊ ረቂቅ የሕንፃ ኮድ የተወሰደ ስታንደርድ በመሆኑ
እንደመነሻ ይወሰዳል፡

• FAR = 1 ማለት የሕንፃው ስፋት ከመሬቱ ስፋት ጋር እኩል ሲሆንና ሕንፃው ምድር ቤት ሆኖ
ሙሉ ለሙሉ በይዞታው ላይ ሲያርፍ ነው ወይም ከጠቅላላ የይዞታው ስፋት ግማሹን ያህል
ሕንፃው ያረፈበት ሆኖ ነገር ግን ባለአንድ ፎቅ ይሆናል፡፡ ለምሳሌ ጠቅላላ የቦታ ስፋቱ 120

29
 ሜ/ካሬ በሆነ መሬት ላይ 60 ሜ/ካሬ ስፋት ያለው ባለአንድ ፎቅ ህንፃ የሚሰራበት ወይም
የሕንፃው 120 ሜ/ካሬ ስፋት ያለው ምድር ቤት መስራት እንደማለት ነው፡፡

• BAR = 60% ማለት ሕንፃው ያረፈበት ስፋት ከጠቅላላ የቦታው ስፋት 60% ውን ይዟል ማለት
ነው፡፡ ለምሳሌ ጠቅላላ የቦታው ስፋት 240 ሜ/ካሬ በሆነበት ይዞታ ውስጥ 144 ሜ/ካሬ ስፋት
ያለው ሕንፃ በምድር ቤት ዓይነት (G+0) አርፎበታል ማለት ነው፡፡
• ነገር ግን ጠቅላላ የይዞታው ስፋት 240 ሜ/ካሬ በሆነበት መሬት ላይ 72 ሜ/ካሬ ስፋት ያለው
ባለ አንድ ፎቅ ሕንፃ (G+1) ካረፈበት FAR =60% (0.6) እና BAR = 30% (0.3) ይሆናል
ማለት ነው፡፡

8.1 ለደረጃ አንድ ቦታዎች

ከላይ በሰንጠረዡ በተቀመጠው መሠረት ለደረጃ አንድ ቦታ FAR = 2 እና BAR = 0.5 ለሆነው
አገልግሎት፡-

ሀ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው መደዳ ቤት/ ቪላ (G+0) ለሆነ የመኖሪያ

አገልግሎት የጠቅላላ የሕንፃው የወለል ስፋት = 55ሜ/ካሬ እና ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል
ስፋት 55ሜ/ካሬ መሆን ይኖርበታል፡፡ በዚህም መሠረት፤-

• የሚቀርበውን የይዞታ ስፋት ለማግኘት በቅድሚያ ለመገንባት የተፈለገው የሕንፃው

ጠቅላላ የወለል ስፋት ሲካፈል በተቀመጠው FAR (የይዞታው ስፋት = 55/2) ማለትም
የሚቀርበውን የይዞታ ስፋት 27.5 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት 55 ሜ/ካሬ ላይ መሆን ስላለበትና
የይዞታው ስፋት አነስተኛ በመሆኑና ከሕንፃው ወለል ጋር ሊጣጣም ስለማይችል በዚህ
የቦታ ደረጃ ላይ ይህ ግንባታ አይፈቀድም፡፡ ነገርግን
ለ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው ባለአንድ ፎቅ (G+1) ለሆነ የመኖሪያ አገልግሎት
በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት=120ሜ/ካሬ እና

30
 ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = 60ሜ/ካሬ መሆን ይኖርበታል፡፡ በዚህም መሠረት
በሠንጠረዡ በተቀመጠው FAR እና BAR መቅረብ የሚገባውን የቦታ ስፋት ማወቅ ይቻላል፡፡

• FARን መሠረት ባደረገ የሚቀርበውን የይዞታ ስፋት ለማግኘት ሲፈለግ በቅድሚያ

በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት፣ ለመገንባት የተፈለገው የሕንፃው ጠቅላላ የወለል
ስፋት ሲካፈል በተቀመጠው FAR በመሆኑ (የይዞታው ስፋት = 120/2) ማለትም
የሚቀርበው የይዞታ ስፋት 60 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡ ወይም የጠቅላላ ሕንፃው
የወለል ስፋት = FAR x የይዞታው ስፋት ማለትም (120 = 2x የሚቀርበው ይዞታው
ስፋት) በመሆኑ ለተመሳሳይ አገልግሎት የሚሰጠው የቦታ/የይዞታ ስፋት 60 ሜ/ካሬ
ይሆናል ማለት ነው፡፡
• BARን መሠረት ባደረገ የሚቀርበውን የይዞታ ስፋት ለማግኘት ሲፈለግ በቅድሚያ
በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = BAR x
የሚቀርበው ይዞታው ስፋት በመሆኑ (ማለትም የሚቀርበው የይዞታ ስፋት = 60/0.5
= 120ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡ በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት የሚሰጠው የቦታ
120 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ የቦታ ስፋት መጠን የሚያርፈው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል (FAR <
የቦታ ስፋት< BAR) በመሆኑ የሚቀርበው የቦታ ስፋት 60 እስከ 120 ሜ/ካሬ
ማዘጋጀት ይቻላል ማለት ነው፡፡

8.2 ለደረጃ ሁለት ቦታዎች

ከላይ በሰንጠረዡ በተቀመጠው መሠረት ለደረጃ ሁለት ቦታ FAR = 1 እና BAR = 0.4 ለሆነው
አገልግሎት፡-

ሀ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው መደዳ ቤት/ ቪላ (G+0) ለሆነ የመኖሪያ

አገልግሎት በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት =
55ሜ/ካሬ እና ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = 55ሜ/ካሬ መሆን ስለሚኖርበት፤

31
 • የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = FAR x የሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት = 55/1 = 55ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡ በዚህም
መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በFAR የተገኘው የሚቀርበው የቦታ ስፋት 55
ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት= BAR x በሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት = 55/0.4 = 137.5ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡
በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በ BAR የሚገኘው የቦታ ስፋት 137.5
ሜ/ካሬ (138ሜ/ካሬ) ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ የቦታ ስፋት መጠን የሚያርፈው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል (FAR <
የቦታ ስፋት< BAR) በመሆኑ የሚቀርበው የቦታ ስፋታቸው ከ55 - 138 ሜ/ካሬ
ማዘጋጀት ይቻላል ማለት ነው፡፡
ለ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው ባለአንድ ፎቅ (G+1) ለሆነ የመኖሪያ አገልግሎት
በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = 120ሜ/ካሬ እና
ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = 60ሜ/ካሬ መሆን ስላለበት፤

• የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = FAR x የሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ

(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት የሚሆነው = 120/1 = 120ሜ/ካሬ
ይሆናል)፡፡ በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በFAR የተገኘው የሚቀርበው
የቦታ ስፋት 120 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = BAR x በሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት = 60/0.4 = 150ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡ በዚህም
መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በ BAR የሚገኘው የቦታ ስፋት 150 ሜ/ካሬ ይሆናል
ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ የቦታ ስፋት መጠን የሚያርፈው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል (FAR <
የቦታ ስፋት< BAR) በመሆኑ የሚቀርበው የቦታ ስፋታቸው ከ120-150 ሜ/ካሬ
ማዘጋጀት ይቻላል፡፡

32
 ሐ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው የጋራ ሕንፃ (G+2) ለሆነ የmñ¶Ã አገልግሎት
በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = 720ሜ/ካሬ እና
ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = 240ሜ/ካሬ መሆን ስላለበት፤
• የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = FAR x የሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት የሚሆነው = 720/1 = 720ሜ/ካሬ
ይሆናል)፡፡ በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በFAR የተገኘው የሚቀርበው
የቦታ ስፋት 720 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = BAR x በሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት = 240/0.4 = 600ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡
በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በ BAR የሚገኘው የቦታ ስፋት 600ሜ/ካሬ
ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ በህንፃ ህጉ መሠረት መሰጠት የሚገባው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል
(FAR < የቦታ ስፋት< BAR) በመሆኑ ነገርግን በዚህ የሕንፃ ዓይነት የBAR ውጤት
አነስተኛ ቢሆንም የሚዘጋጀው የቦታ ስፋት 600 ሜ/ካሬ በላይ መሆን አይኖርበትም፡፡

8.3 ለደረጃ አራት ቦታዎች

ከላይ በሰንጠረዡ በተቀመጠው መሠረት ለደረጃ ሁለት ቦታ FAR = 0.5 እና BAR = 0.3 መሆን
ስለሚገባው፡-

ሀ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው መደዳ ቤት/ ቪላ (G+0) ለሆነ የmñ¶Ã አገልግሎት

የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = 55ሜ/ካሬ መሆን ስላለበት፤

• የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = FAR x የሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ

(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት የሚሆነው = 55/0.5 = 110ሜ/ካሬ
ይሆናል)፡፡ በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በFAR የተገኘው የሚቀርበው
የቦታ ስፋት 110 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡

33
 • ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = BAR x በሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት = 55/0.3 = 184ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡ በዚህም
መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በ BAR የሚገኘው የቦታ ስፋት 184ሜ/ካሬ ይሆናል
ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ የቦታ ስፋት መጠን የሚያርፈው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል (FAR <
የቦታ ስፋት< BAR) በመሆኑ የሚቀርበው የቦታ ስፋታቸው ከ110-180 ሜ/ካሬ
ማዘጋጀት ይቻላል፡፡
ለ/ በአገልግሎት ተዋረድ ሥር ለተመለከተው ባለአንድ ፎቅ (G+1) ለሆነ የmñ¶Ã አገልግሎት
በሰንጠረዡ በተመለከተው መሠረት የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = 120ሜ/ካሬ እና
ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = 60ሜ/ካሬ መሆን ስላለበት፤

• የጠቅላላ ሕንፃው የወለል ስፋት = FAR x የሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ

(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት የሚሆነው = 120/0.5 = 240ሜ/ካሬ
ይሆናል)፡፡ በዚህም መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በFAR የተገኘው የሚቀርበው
የቦታ ስፋት 240 ሜ/ካሬ ይሆናል ማለት ነው፡፡
• ሕንፃው የሚያርፍበት የወለል ስፋት = BAR x በሚቀርበው የይዞታው ስፋት በመሆኑ
(ማለትም የሚቀርበው ይዞታው ስፋት = 60/0.3 = 200ሜ/ካሬ ይሆናል)፡፡ በዚህም
መሠረት ለተመሳሳይ አገልግሎት በ BAR የሚገኘው የቦታ ስፋት 200ሜ/ካሬ ይሆናል
ማለት ነው፡፡
• ስለዚህ የቦታ ስፋት መጠን የሚያርፈው በFAR እና በBAR ውጤት መሃል (FAR <
የቦታ ስፋት< BAR) በመሆኑ የሚቀርበው የቦታ ስፋታቸው ከ240 - 200 ሜ/ካሬ
ቢሆንም ከፍተኛው የቦታ ስፋት የሚወሰደው የBAR በመሆኑ ከ200ሜ/ካሬ በላይ
ሊዘጋጅ አይችልም፡፡
ከላይ የተዘረዘሩት እንደምሳሌ የቀረቡ በመሆናቸው ሰንጠረዡን ተከትሎ ለሁሉም የአገልግሎት
ዓይነቶች ዝቅተኛውንና ከፍተኛውን የቦታ ስፋት መጠን በማውጣት መሬት ማዘጋጀትና ለተጠቃሚው
በግልፅ ማሳወቅ ይቻላል፡፡

34
9. በሽንሻኖ ስራዎች የሚሳተፉ ተቋማት ሊከተሉ የሚገባቸው ተግባርና ኃላፊነቶች
ሀ. መሬት ለማዘጋጀት የሚያስችለውን ዝርዝር የአካባቢ ልማት ፕላን ጥናት
ከክልሉ/ከተማው/ የከተማ ፕላን ዩኒት /ኢንስቲትዩት/ አስቀድሞ መረከብ ይኖርበታል፡፡
ዝርዝር የአካባቢ ልማት ፕላን ጥናት የሌለው ከሆነ አስቀድሞ እንዲጠናለት በየደረጃው
ለሚገኘው ከተማ ፕላን ተቋማት ማቅረብና ማስጠናት ወይንም በራሳቸው በኩል
የተደረገውን የሽንሻኖ ጥናት በማቅረብ ማጸደቅ አለባቸው፣

ለ. በሽንሻኖና ቅየሳ ተግባር የሚሳተፉ ተቋማት ለሙያው አግባብ ያላቸውን ባለሙያዎች

መርጠው መመደብ ይኖርባቸዋል፣
ሐ. ለሽንሻኖና ቅየሳ ባለሙያዎች ስለከተማ ፕላን ህግጋት፤ስለ ሽንሻኖ ጥናትና ትግበራ
ዘዴዎች፤ስለአጠቃላይ የሽንሻኖ አሰራርና ህግጋት እንዲሁም በሽንሻኖ መሳሪያዎች
አጠቃቀም ዙሪያ በስራው ላይ ለሚገኙ ሰራተኞች ስልጠናዎችን መስጠት አለባቸው፣
መ. በሽንሻኖና ቅየሳ ስራዎች ዙሪያ የሚሰጡ ሙያዊ ስልጠናዎች ልምድ ባላቸው ተቋማት
ወይም በዘርፉ በተሰማሩ አማካሪዎች እንዲሰጥ ማድረግ ይጠበቅባቸዋል፣
ሠ. በካርታ ላይ የሚያደርጓቸውን ሽንሻኖዎች በተቋማቸው ውስጥ የቴክኒክ ቡድን በማዋቀር
በየጊዜው እንዲገመገሙና የጥራት ቁጥጥር ማካሄድ ይኖርባቸዋል፣
ረ. የተለያዩ ጊዜያት የተዘጋጁ ሽንሻኖዎች አግባብ ባለው አካል እንዲጸድቁ በማድረግ
በከተማው መረጃ ማዕከል ውስጥ ቤዝማፕ ላይ እንዲካተት መደረግ አለባቸው፡፡

9.1 የሽንሸና መረጃ ስለማሰባሰብና ማረጋገጥ

ማንኛውም የሽንሻኖ ጥናት ባለሙያ በቢሮ በተገቢው ሶፍትዌር ላይ ከማዘጋጀቱ በፊት ስለቦታው
የሚከተሉት መረጃዎች ሊኖሩት ይገባል፣

ሀ. የቦታውን የመስክ ልኬትና የቦታውን አቀማመጥ እንዲሁም ሌሎች ተፈላጊ መረጃዎችን

ከሚመለከተው የመሬት ዝግጅት ባለሙያ የሚረከብ ይሆናል፡፡ የመሬት ዝግጅት
ባለሙያው ላቀረበው መረጃ ሙሉ ተጠያቂነቱንና ኃላፊነቱን ሊገልጽ በሚችል አግባብ
መረጃውን በፊርማው አረጋግጦ ማስረከብ ይጠበቅበታል፣

ለ. የሽንሸና ጥናቱን በቢሮ የሚያዘጋጀው ባለሙያ መረጃው ትክክል መሆኑን የማጣራትና

የማረጋገጥ ኃላፊነት አለበት፣
35
 ሐ. የሽንሻኖ ጥናቱን የሚያዘጋጀው ባለሙያ ሽንሻኖውን ከማዘጋጀቱ በፊት ቦታውን ለምን
አገልግሎት ለማዋል እንደታቀደና የመሬት አጠቃቀሙ ተገቢውን የሽንሻኖ ስታንዳርድ
መረጃ ይዞ ሊዘጋጅ እንደሚችል የማጣራትና የማረጋገጥ ኃላፊነት አለበት፡፡

9.2 የሽንሸና ባለሙያዎች ስብጥርና ተጠያቂነት

የሽንሸና ስራ የሚያከናውኑ ባለሙያዎች ስብጥር በተመለከተ፡- በመሠረቱ መሬት ሲዘጋጅ በዘፈቀደ
እና ማንም እንደመጣለት የሚያዘጋጀው ሳይሆን ሳይንሳዊና የማህበረሰቡን የአኗኗር ወግና ባህል
ባገናዘበ መልኩ በሁሉም አቅጣጫ የከተማ ፕላንና እድገትን በመመልከት የሚወስን ነው፡፡ ለዚህም
ብቃት ያለውን አካል በዚህ ረገድ ማየቱ አስፈላጊ ነው፡፡ እንደሚታወቀው ሀገራችን በዚህ ዘርፍ
ሥራውን በተፈለገው መልኩ የሚፈጽም ባለሙያ እጥረት ያላት ከመሆኑም በላይ በስራው ላይ
የሚሰማሩትም ቢሆን ተጠያቂነትና ኃላፊነት በሌለው መልኩ ሰለሚፈፅሙ ከተሞቻችን በኘላን
ተመርተው ውብ ሆነው ለማየት የተቀመጠውን ራዕይ ማሳካት አስቸጋሪ ነው፡፡ ስለዚህ ይህን ችግር
ለመቅረፍ በሙያው ብቃት ያለው የሽንሻኖና የቅየሳ ባለሙያዎች ቡድን በማዋቀርና በሽንሸና ማንዋል
በመታገዝ የተሸለ ውጤት ማምጣት ይቻላል፡፡

በዚህ መሠረት፡- አርባን ፕላነር/በዋናነት/፣ አርክቴክት ኘላንር፣ ኢኮኖሚስት፣ ሶሾሎጂስትና

ጂኦግራፈር በስራው ተግባር ላይ ወሳኝ ሲሆኑ ሰርቨየርና መለስተኛ ባለሙያዎች በረዳትነት
በመጨመር ሥራውን እንዲከናዉኑ ቢደረግ ጥራቱንና ደረጃው የጠበቀ ሽንሻኖ ሊከናወን ይችላል፡፡
የሽንሻኖ ጥናት የሚያዘጋጅ ባለሙያ ጥናቱን ወደ ሚመለከተው የመሬት ዝግጅት ባለሙያ
ከማስተላለፉ በፊት በጥናት ፎርማቱ ላይ ስሙንና ኃላፊነቱን በመግልጽ በፊርማው አረጋግጦ
ማረጋገጥ ይኖርበታል፣

9.3 የሽንሸና መረጃ ስለማስተላለፍ

ጥናቱን ያዘጋጀው ባለሙያ በአግባቡ የተረጋገጠውን ሽንሻኖ ጥናት በ3 ኮፒ አዘጋጅቶ አንድ ኮፒ
የይዞታ አስተዳደር ክፍል፤ አንድ ኮፒ ለመሬት ባንክ ፤ አንድ ኮፒ የሽንሸና ፕላን ጥናት ላዘጋጀው ክፍል
ውስጥ እንዲቀመጥ ይደረጋል፡፡ በሶፍት ኮፒ የተዘጋጀውም ለፕላን አዘጋጂ ክፍሉና

10. የመስክ ሽንሸና ስለማከናወን

10.1 የመስክ ስራ ቅድመ ዝግጅት
ሀ. የከተማውን አቀማመጥና ነባራዊ ሁኔታን በሚገባ መገንዘብ፣

36
 ለ. ተዘጋጅተው የቀረቡ ፕላኖች ከነባራዊ ሁኔታው ጋር ተጣጥመው የተዘጋጁ መሆናቸው
ማረጋገጥ፣
ሐ. የከተማው መዋቅራዊ ፕላን የተዘጋጀበትን የቅየሳ መቆጣጠሪያ ነጥቦች (Ground
Control Points/GCP) በሚገባ መቀመጡና ለስራው የማያስቸገር መሆኑን ማረጋገጥ፣
መ. ወደ መስክ ከመወጣቱ በፊት ዝርዝር የቅየሳ መቆጣጠሪያ ነጥቦች X,Y Co-ordinate
ወደ ቶታል ስቴሽን Upload አድርጎ ማዘጋጀት፣
ሠ. መስክ ተወጥቶ የሚታዩ ልዩነቶችን ለመልቀም በሚያስችል መልኩ የአካባቢዉን ዝርዝር
ሽንሸና ለስራ በሚያመች Scale ሃርድ ኮፒ ማዘጋጀት፣

10.2 የመስክ ስራ አፈፃጸም

ሀ. የቅየሳ ባለሙያው ተረጋግጦ በደረሰው የሽንሸና ጥናት መሰረት ተገቢውን የልኬትና ቅየሳ
ስራ በመስክ ላይ ይሰራል፣

ለ. ወደ መስክ ሲወጣ የብሎክና የፕሎት ነጥቦች (co-ordinate) ተለቅሞ ወደ ቶታልስቴሽን

ከተገለበጠ በኋላ የአካባቢውን ዝርዝር ሽንሸና በScale 1፡500 ሀርድ ኮፒ መያዝና በስራ
ሂደት የሚገኙ ልዩነቶች ካሉ የተፈጠረው ልዩነት በንድፍ በመያዝ ወደ ቢሮ አምጥቶ
ማስተካከል፣
ሐ. ልዩነቶች ከተስተካከሉ በኃላ የወሰን ድንጋይ ይተከላል፡፡ የሚተከለው የወሰን ድንጋይ
አራት ማእዘን ያለው ሆኖ የተለየና ጎላ ብሎ የሚታይ አተካከሉ በቀላሉ ሊነቀል በማይችል
መልኩ እንደ አፈሩ ፀባይ በጥልቀት መተከል ይኖርበታል፣

መ. በሽንሸናው መሰረት የወሰን ድንጋይ ከተተከለ በኋላ ቦታው በአግባቡ ስለመሸንሸኑ

የሚያስረዳ የመሰክ ሪፖርትና የርክክብ ፎርማት ተዘጋጅቶና ተፈርሞ ለሚመለከተው
አካል መቅረብ አለበት፣

ሠ. ሽንሸናውን የተረከበው አካል ቦታው በአግባቡ በጥናቱ መሰረት መሸንሸኑንና መዘጋጀቱን

በመስክ ጭምር በማረጋገጥ የቦታው ሽንሻኖ ቁጥር እንዲሰጠውና ለተፈለገው አገልግሎት
መተላለፍ እንደሚችል ያደርጋል፣

37
 ረ. የቦታ አሰጣጥ ክፍል የተረከበው የመሬት ሽንሻኖ በፕላን ከተቀመጠው ስታንዳርድ ውጭ
ከሆነ ስህተቱን ለይቶ እንዲስተካከል መላክ ይኖርበታል፣

10.3 የአሰራር ጥራት ኢዲትና የአፈጻጸም ክትትል ስለማድረግ፡-

ሀ. በመስክም ሆነ በቢሮ ውስጥ የተደረገ የቦታ ሽንሻኖ በጥናቱ መሰረት መፈፀሙ
የሚመለከተው አካል በቂ ናሙና በመውሰድ በመስክ የማረጋገጥ ተግባር ያከናውናል፣

ለ. በማንኛውም ወቅት የተካሄዱ ሽንሻኖዎች ለባለይዞታዎች ከመተላለፋቸው ወይም ካርታ

ከመሰራቱና ከመሰጠቱ በፊት ለከተማው መረጃ ተቋም ቀርቦ ማረጋገጫ እንዲሰጥበት
መደረግ አለበት፣

ሐ. የከተማው የከተማ ፕላን ዩኒት የዕለት ከዕለት ሽንሻኖ ተግባራትን ለማጠንከር

ተከታታይነት ያለው ድጋፍና ክትትል ማካሄድ ይኖርበታል፣

መ. የሽንሻኖ ተግባር የሚያካሂዱ ባለሙያዎች በመዋቅራዊ ፕላኑ ወይም በአካባቢ ልማት

ፕላን በተቀመጠው ስታንዳርድ መሰረት እንዲሆን የማድረግ ግዴታ ያለባቸው ሲሆን
ከሚያካሂዱት ሽንሻኖ ጋር ተያይዘው ለሚፈጠር ችግር ተጠያቂነት ይወስዳሉ፡፡

11. ማጠቃለያ
በከተሞች የተሳለጠ ልማት ለማምጣትና ተወዳዳሪ፣ ውብና ለመኖሪያ ምቹ ለማድረግ ከተፈለገ ጥሩ
የከተማ ፕላን አዘጋጅቶ መተግበርና ደረጃቸውን የጠበቁ ግንባታዎችን በመገንባት መሬቱን በአግባቡ
በመጠቀም ማልማት አስፈላጊ ነው፡፡ ይህም ሊሆን የሚችለው በተለያዩ ጊዜያት የነበረውን ወደ ጎን
ብቻ መስፋፋትን መሰረት አድርጎ በደካማ መሬት ልማትና አስተዳደር ስርዓት የተፈተሩትን
ውጥንቅጣቸው የወጣ ግንባታዎች አሁን በአንዳንድ ከተሞች እየታየ ያለውን የህንፃዎች መጠቅጠቅ
(Densify) ጅማሮ በማጠናከር መሬትንና መሰረተ ልማትን በአግባቡ ለመጠቀም የወደላይ እድገት
(Vertical development) ማምጣት አስፈላጊ ነው፡፡

38
በተጨማሪም አሁን ከዘመናት ተሻግሮ የመጣው ያለኘላን መመራትና ኘላኑን ወደ ጐን በመተው
ከባህላዊ የመሬት ስሪት ሥርጭት በማይሻል የሚደረገው ዘላቂነት የሌለውን የግንባታ አፈፃፀም
ለማሻሻል በከተሞች መዋቅራዊ ኘላን መሠረት በሚዘጋጅ የአካባቢ ልማት ኘላኖችን በመጠቀም
በተቀናጀ መልኩ የሚፈፀም ከሆነ የታለመውንና የታቀደውን ግብ ማሳካት ይቻላል፡፡ ስለዚህ
እንደየአካባቢው ተጨባጭ ሁኔታ የሚዘጋጁትን የከተማ ኘላኖችና የመሬት ስታንዳርዶች በአግባቡ
በመጠቀም የሚከናወነውን ልማት ከተሞችን በጤናማ ዕድገት ጐዳና ላይ ያራምዳቸዋል፡፡
መሬትና መሬት ነክ ሁኔታ ውሰጥ የሚንቀሳቀሱ መ/ቤቶችም ቢሆኑ እርስ በርሳቸው እየተናበቡና
እየተመጋገቡ የሚፈፅሙ ከሆነ በመካከላቸው የሚታየውን ክፍተት በማጥበብ አንድ ዓይነት ቋንቋ
በማስተላለፍ የተሳለጠ የመሬት ልማትን በማምጣት የከተማ መሬት በአገር ኢኮኖሚና ማህበራዊ
ዕድገት ውሰጥ ወሳኝ ሚና ለመጫወት የሚገባውን ቦታ እንደሚይዝ ማረጋገጥ ይቻላል፡፡ ስለዚህም
የሚዘጋጁ መመሪያዎች፣ ደንቦች፣ ማኑዋሎች እና አጋዥ ማስፈፀሚያ ስልቶችን በመጠቀም በመሬት
ልማትና አስተዳደር ላይ ከፍተኛ ለውጥ ማምጣት ይቻላል፡፡
አንድ አካባቢ /ቦታ/ ለልማት ሲመረጥ ከአካባቢ ጋር አብሮ መሄዱ ከተረጋገጠና ቦታው ሊኖረው
የሚችለው ፋይዳ በጥልቀት ከተጠና በኋላ የግንባታው ዓይነት ተወስኖ ልማት ይካሄድበታል፡፡ ለዚህ
ወሳኙ የመሬቱ ደረጃ /land grade/ ፣የመሰረተ ልማት ሁኔታ፣ አካባቢው ያለው የልማት ደረጃ
፣የአካባቢው መገኛ /land location/ ፣ከተፈጥሮና ሰው ሰራሽ አካባቢ ጋር ያለው ተመጋጋቢነት
ወ.ዘ.ተ…. ታሳቢ ተደርጐ ግንባታ እንዲካሄድበት ይደረጋል፡፡
በተለያዩ ጊዜያት በአንዳንድ ከተሞች መሬትና መሬት ነክ ጉደዮችን በተለይም የከተማ መሬትን
ለማዘጋጀትና ለማስተዳደር መጠነ ሰፊ ኘላኖች የተሠሩ ቢሆንም እነዚህን ከላይ የተጠቀሱትን
ሁኔታዎች ሳይጠቀሙ ወደ ትግበራ መግባት እስከአሁን ለታዩ ክፍተቶች መነሻ መሆኑን ማረጋገጥ
ይቻላል፡፡ ይህ ጥናት ምንም እንኳን መሬትን ለመሸንሸን ሙሉ መንገድ ይከፈታል ተብሎ ባይታመንም
ስለከተማ መሬት ምንነት ፣በከተማ መሬት አዘጋጃጅትና አስተደደር ክፍተት ፣ስለ ሽንሸና ምንነት
፣የሽንሸኖ ደረጃዎችና ይዘቶች፣ የከተማ መሬት አዘገጃጀትና አሰረጫጨትና በዘርፋ የሚሰማሩ
ባለሙያዎች ስብጥርና ተጠያቅነትን በጥልቀት ያሳየ በመሆኑ በመሬት ሽንሸኖ ላይ የሚታዩ ክፍተቶችን
ሊዘጋ ይችላል ተብሎ ታስቦ የተዘጋጅ ማንዋል ነው፡፡

39
አባሪ 1፡ የተለያዩ የሸንሸና አይነቶች ምሳሌ ከቤት ዲየዛይን ጋር በተገናኘ መልኩ

40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52