BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGHIỆP THỰC PHẨM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH - KẾ TOÁN

.............0O0.............

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM -

PHÒNG GIAO DỊCH PHỔ QUANG

GVHD: Ngô Minh Phương

SVTH: Nguyễn Hồng Hạnh
Lớp: 10DHN3

TPHCM, Tháng , Năm

 BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGHIỆP THỰC PHẨM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH - KẾ TOÁN

.............0O0.............

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM -

PHÒNG GIAO DỊCH PHỔ QUANG

GVHD: Ngô Minh Phương

SVTH: Nguyễn Hồng Hạnh
Lớp: 10DHN3

TPHCM, Tháng , Năm

 LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bài khoá luận tốt nghiệp là do Nguyễn Hồng Hạnh nghiên
cứu và thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS. Ngô Minh Phương. Ngoài ra
không có bất kì sự sao chép nào từ người khác.
Đề tài và nội dung bài khoá luận tốt nghiệp là sản phẩm của em đã nổ lực
nghiên cứu trong quá trình học tập tại trường cũng như tham gia thực tập tại
Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam.
Các tài liệu tham khảo, các số liệu là hoàn toàn trung thực, được trích dẫn
rõ ràng. Nhóm em xin cam đoan và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước bộ môn
và nhà trường nếu có vấn đê xảy ra.
Ký và ghi rõ họ và tên
 LỜI CẢM ƠN
Lời nói đầu tiên, Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả các giảng
viên của Trường Đại học Công nghiệp Thực phẩm TP. Hồ Chí Minh đặc biệt là
các giảng viên khoa Tài chính – Ngân hàng đã tận tình chỉ dẫn và truyền đạt
cho em kiến thức vô cùng quý báu trong thời gian em học tập tại trường. Từ đó
không chỉ giúp chúng em có nền tảng vững chắc cho quá trình nghiên cứu khóa
luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đời một cách vững chắc và
tự tin.
Chúng em cũng hết lòng biết ơn sự hướng dẫn tận tình, đầy tâm huyết cùng
lòng thương mến của ThS. Ngô Minh Phương trong suốt quá trình chúng em
thực hiện Khoá luận này.
Đồng thời, chúng em cũng gửi lời cảm ơn đến toàn thể các anh chị nhân
viên của ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – phòng giao dịch Phổ
Quang đã tạo điều kiện tốt nhất và hỗ trợ nhiệt tình chúng em hoàn thành bài
báo cáo này.
Vì thời gian và kiến thức còn hạn hẹp nên bài báo cáo không thể tránh khỏi
những thiếu sót, kính mong nhận được những ý kiến đóng góp từ quý thầy, cô.
Cuối cùng, em xin chúc quý thầy, cô dồi dào sức khỏe và thành công trong
sự nghiệp cao quý. Đồng kính chúc các cô, chú, anh chị trong ngân hàng
TMCP Ngoại Thương Việt Nam – phòng giao dịch Phổ Quang luôn dồi dào
sức khỏe, đạt được nhiều thành công trong việc.
 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc
---------
NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ THỰC TẬP CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG
DẪN
Sinh viên: Nguyễn Hồng Hạnh
Giảng viên hưỡng dẫn: Ths. Ngô Minh Phương
Trong quá trình viết báo cáo thực tập theo qui định
1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo qui định
Tốt Khá Trung bình Không đạt
2. Thường xuyên liên hệ trao đổi chuyên môn với GVHD
Thường xuyên Ít liên hệ Không
3. Đề tài đạt chất lượng theo yêu cầu
Tốt Khá Trung bình Không đạt
4. Nhận xét của Giảng viên hướng dẫn:........................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................

Ngày tháng năm 2022

Giảng viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
 MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIỆP VỤ TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI ......................................................................................4
1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại ..................................................4
1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại ............................................ 4
1.1.2. Các chức năng chủ yếu của ngân hàng thương mại ..................... 4
1.1.3. Vai trò của ngân hàng thương mại ................................................5
1.2. Khái niệm về nghiệp vụ tín dụng ngân hàng ..................................... 6
1.2.1. Khái niệm về nghiệp vụ tín dụng ngân hàng ................................ 7
1.2.2. Phân loại tín dụng ngân hàng ........................................................ 7
1.2.3. Vai trò của nghiệp vụ tín dụng ......................................................9
1.3. Khái quát về hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng ..9
1.3.1. Khái niệm về bất động sản ............................................................ 9
1.3.2. Khái niệm về hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng11
1.3.3. Những tiêu chí phân tích tình hình cho vay mua bất động sản .. 14
1.3.4. Những chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua bất động sản ... 15
1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động vay mua bất động sản ... 18
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ............................................................................ 21
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG - PGD PHỔ QUANG22
2.1. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt
Nam - PGD Phổ Quang ............................................................................. 22
2.1.1. Thông tin về phòng giao dịch Phổ Quang .................................. 22
2.1.2. Cơ cấu tổ chức hoạt động tại NH TMCP Ngoại Thương – PDG
Phổ Quang ............................................................................................. 23
2.1.3. Chức năng và lĩnh vực hoạt động của Vietcombank - PGD Phổ
Quang .....................................................................................................24
 2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietcombank - PGD Phổ
Quang .....................................................................................................25
2.2. Phân tích thực trạng tình hình cho vay mua bất động sản tại ngân
hàng TMCP Ngoại thương VN - PGD Phổ Quang ................................ 27
2.2.1. Giới thiệu về các sản phẩm vay mua bất động sản tại
Vietcombank ..........................................................................................27
2.2.2. Quy trình cho vay hoạt động mua bất động sản tại Vietcombank30
2.2.3. Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng
TMCP Ngoại thương VN - PGD Phổ Quang ....................................... 34
2.2.4. Tình hình dư nợ hoạt động vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD giai đoạn 2019-2021 ............................................42
2.2.4. Tình hình nợ quá hạn tại Vietcombank - PGD Phổ Quang giai
đoạn 2019-2021. .................................................................................... 44
2.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua bất động sản ........ 46
2.2.6. Đánh giá hoạt động vay mua bất động sản tại Vietcombank -
PGD Phổ Quang .................................................................................... 48
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ............................................................................ 52
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG -
PGD PHỔ QUANG .......................................................................................... 53
3.1. Ưu và nhược điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang .............................................................. 53
3.1.1. Ưu điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang ........................................................... 53
3.1.2. Nhược điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang ........................................................... 54
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản ............55
3.2.1. Hoàn thiện chính sách tín dụng tại Vietcombank .......................55
3.2.2. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân viên .........................56
3.2.3. Xử lý nợ vay và đa dạng sản phẩm vay mua bất động sản .........56
 3.3. Một số kiến nghị ................................................................................... 57
3.3.1. Kiến nghị với các nhà đầu tư BĐS ........................................................57
3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước ............................................ 58
3.3.2. Kiến nghị đối với chính phủ ........................................................59
KẾT LUẬN ................................................................................................. 61
 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT

VIẾT TẮT DIỄN GIẢI

BĐS Bất động sản

BPKH Bộ phận khách hàng
CBKH Cán bộ khách hàng
CBKHCN Cán bộ khách hàng cá nhân
CBTD Cán bộ tín dụng
KH Khách hàng
NĐ-CP Nghị định
NH Ngân hàng
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
PGD Phòng giao dịch
TCTD Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại cổ phần
VCB Vietcombank
DANH SÁCH CÁC BẢNG SỬ DỤNG
Danh sách các biểu đồ, đồ thị, sơ đồ, đồ thị, sơ đồ, hình ảnh
 LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Tình hình kinh tế Việt Nam đã và đang phát triển không ngừng, Theo đó thì
hoạt động kinh doanh, đầu tư phát triển và cả nhu cầu sống của con người cũng
theo đó mà tăng lên. Việc lựa chọn hoạt động kinh doanh cũng như đầu tư vào
các dự án kinh tế hiệu quả được xem là một bước tiến giúp cho nước nhà thành
công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. Lĩnh vực bất động sản cũng là một
trong những lĩnh vực đáng được đầu tư trong thời cuộc hiện nay. Một khi nền
kinh tế nước nhà tăng lên thì đời sống con người cũng phải tăng lên theo đó là
những nhu cầu của người dân tăng cao hơn. Nắm bắt được tình hình kinh tế
phát triển theo hướng đó các ngân hàng thương mại đã và đang tập trung khai
thác tối đa các tiềm năng có được. Từ đó các ngân hàng chú trọng hơn trong
việc cho vay mua bất động sản vì nhu cầu của người dân tăng cao hơn trước.
Hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng chiếm phần lớn trong kết quả hoạt
động kinh doanh mà cho vay mua bất động sản cũng chiếm tỷ trọng lớn trong
hoạt động tín dụng tạo ra nguồn lợi nhuận lớn cho ngân hàng.
Chính vì những nhu cầu của khách hàng tăng nên các ngân hàng thương
mại đang tập trung phát triển hình thức cấp tín dụng mua bất động sản. Ngoài
việc đắp ứng tối đa các nhu cầu đa dạng của khách hàng mà ngân hàng cũng
thu được nguồn lợi nhuận cao và làm hài lòng khách hàng của mình, ngược lại
thì hoạt động cấp tín dụng mua bất động sản cũng tìm ẩn nhiều rủi ro cao vì có
những tính đặc thù quyết định. Chính vì lý do này thì việc nâng cao hoạt động
tín dụng và hạn chế rủi ro là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với các
hệ thống ngân hàng thương mại nói chung và ngân hàng TMCP Ngoại thương
Việt Nam nói riêng.
Trong quá trình trải nghiệm và tham gia thực tập tại ngân hàng TMCP
Ngoại thương Việt Nam - PGD Phổ Quang, Cũng như được tham gia vào
nhiệm vụ cấp tín dụng lĩnh vực cho vay mua bất động sản khách hàng cá nhân
và doanh nghiệp tại ngân hàng. Em nhận thấy rõ được vấn đề cấp thiết mẹ ngân
Hiền quan tâm hiện nay, với sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía ngân hàng và đặc biệt

1
là các cán bộ tín dụng tại phòng tín dụng cho vay mua bất động sản thì em
quyết định lựa chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sảntại
ngân hàng TMCP Ngoaị Thương Việt Nam - PGD Phổ Quang.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu các khái niệm cơ bản và cơ sở pháp lý về hoạt động tín dụng và
hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng thương mại nói chung và
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam nói riêng.
- Tìm hiểu về lịch sử hình thành cũng như môi trường và chính sách hoạt
động của Vietcombank - PGD Phổ Quang. Nắm bắt được các hình thức cấp tín
dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm vay mua bất động sản tại VCB.
- Tìm ra những thế mạnh và điểm yếu còn tồn lại của hình thức cấp tín
dụng từ đó đưa ra những giải pháp cũng như những khuyến nghị dành cho sản
phẩm vay mua bất động sản tại Vietcombank.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - PGD Phổ
Quang
+ Về thời gian: đề tài nghiên cứu từ năm 2019-2021
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong đề tài là: Phương
pháp thu thập dữ liệu, phương pháp so sánh và phương pháp phân tích và tổng
hợp
5. Kết cấu của đề tài
Nội dung chính của đề tài được chia rõ ràng thành ba chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về nghiệp vụ tín dụng ngân hàng và hoạt động
cho vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại.
Chương 2. Thực trạng tình hình cho vay mua bất động sản tại ngân
hàng TMCP Ngoại Thương - PGD Phổ Quang
2
 Chương 3. Giải pháp và kiến nghị hoạt động cho vay mua bất động sản
tại ngân hàng TMCP Ngoại thương - PGD Phổ Quang

3
 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIỆP VỤ TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
Tại Việt Nam, theo Nghị định số 59/2009/NĐ-CP của chính phủ về tổ chức
và hoạt động NHTM:
Định nghĩa Ngân hàng thương mại: là ngân hàng được thực hiện toàn bộ
hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục
tiêu lợi nhuận theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng và các quy định
khác của pháp luật.
Khái niệm NHTM trong Luật các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được
Quốc Hội thông qua vào ngày 16/06/2010 định nghĩa như sau: “Ngân hàng
thương mại là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt
động ngân hàng và các hoạt động khác liên quan nhằm mục tiêu lợi nhuận”.
Luật này còn định nghĩa: “Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng
thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ sau: nhận tiền gửi, cấp tín dụng,
cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản”.
Ngân hàng thương mại là ngân hàng thực hiện kinh doanh lĩnh vực tiền tệ
vì mục đích lợi nhuận. Ngân hàng thương mại hoạt đông bằng việc nhận tiền
gửi của khách hàng sau đó cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu, thực hiện
nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán. Ngoài ra, ngân hàng
thương mại còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhầm mục đích thoả mãn tối đa
các nhu cầu của khách hàng.
1.1.2. Các chức năng chủ yếu của ngân hàng thương mại
Trung gian tín dụng: Được xem là nghiệp vụ kinh doanh quan trọng nhất
của Ngân hàng thương mại. Khi thực hiện nghiệp vụ tín dụng, NHTM đóng vai
trò là trung gian đứng giữa khách hàng thừa vốn và khách hàng có nhu cầu về
vốn. Vì NHTM đóng vai trò là trung gian nên lúc này NHTM thực hiện nhận
tiền gửi của khách hàng thừa vốn và đem cho khách hàng cần vốn vay. Lúc này
4
NHTM vừa có vay trò nhận tiền gửi và cho vay, ngân hàng sẽ hưởng lợi nhuận
từ khoản chênh lệch giữa lãi suất nhận tiền gửi và lãi suất cho vay. Đồng thời
cũng giúp cho nền kinh tế được diều hoà ổn định. Hoạt động cho vay là hoạt
động quan trọng và mang lại lợi nhuận lớn nhất tại các ngân hàng thương mại.
Trung gian thanh toán: NHTM đóng vai trò là thủ quỹ cho các khách
hàng cá nhân và doanh nghiệp, ở chức nay này ngân hàng thương mại thực
hiện các yêu cầu thanh toán của khách. Hoạt động thanh toán của khách hàng là
việc thanh toán tiền hàng hoá, dịch vụ hoặc nhập tiền thu từ bán hàng các
khoản khác theo lệnh vào tài khoản tiền gửi của khách hàng. Các NHTM hiện
đang cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện thanh toán hiện đại và tiện
lợi như: Uỷ nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, Séc, thẻ thanh toán, thẻ tín dụng... Nhờ
chức năng trung gian thanh toán của NHTM khách hàng không cần phải dự trữ
nhiều tiền mặt, dễ dàng thanh toán dù ở gần hay xa. Từ đó khách hàng tiết kiệm
được nhiều chi phí, thời gian và đảm bảo an toàn.
Chức năng tạo tiền: Chức năng này được hình thành thông qua hai chức
năng thanh toán và chức năng tín dụng. Ở chức năng này ngân hàng thương
mại sử dụng vốn huy động từ khách hàng để cho vay và kết hợp thanh toán
không dùng tiền mặt từ đó mở rộng tiền gửi không kỳ hạn gấp nhiều lần. Chức
năng tạo tiền phản ánh rõ bản chất của ngân hàng thương với mục đích tìm
kiếm lợi nhuận. NHTM với chức năng này làm tăng các phương tiện thanh toán
trong nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu thanh toán và chi trả của khách hàng.
NHTM tạo tiền phụ thuộc vào tỉ lệ dự trữ bắt buộc của ngân hàng trung ương.
1.1.3. Vai trò của ngân hàng thương mại
Thứ nhất, ngân hàng thương mại có vai trò là nơi cung cấp nguồn vốn cho
nền kinh tế: để phát triển nền kinh tế thì các đơn vị hoạt động kinh doanh cần
phải có một lượng nguồn vốn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các
hoạt động khác. Vậy lúc này ta cần ngân hàng thương mại để đứng ra tập trung
một lượng tiền nhàn rỗi từ khách hàng để cung ứng cho nơi cần nguồn vốn.
Ngân hàng thương mại thực hiện nghiệp vụ huy động vốn sau đó thông qua
nghiệp vụ tín dụng để cho đơn vị kinh tế cần nguồn vốn phục vụ cho hoạt động
5
và quá trình sản xuất kịp thời. Nhờ các hoạt động của huy động vốn và tín dụng
thì ngân hàng thương mại đã giúp cho các doanh nghiệp, cá nhân có điều kiện
mở rộng sản xuất kinh doanh, cải thiện máy móc hiện đại, công nghệ hiện đại
để tăng năng suất lao động, nâng cao hiệu quả kinh tế và chất lượng sản phẩm
trong hoạt động kinh doanh.
Thứ hai, ngân hàng thương mại đóng vai trò là một công cụ để thực hiện
chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương: Thường hệ thống ngân hàng được
chia theo hai cấp bậc là ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại. Ngân
hàng nhà nước đóng vai trò dẫn dắt các ngân hàng thương mại, ngân hàng
thương mại chịu tác động trực tiếp từ các ngân hàng nhà nước. Ngân hàng nhà
nước sẽ đưa ra các chỉ đạo về lãi suất tỷ giá nhằm ổn định thị trường tiền tệ và
an toàn cho hệ thống tín dụng. Từ đó ngân hàng thương mại làm cầu nối giữa
ngân hàng nhà nước trong việc chuyển tiếp các tác động của chính sách tiền tệ.
Thứ ba, ngân hàng thương mại đóng vai trò tạo điều kiện cho việc thúc đẩy
nền kinh tế tài chính: tuy là hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại
chùa mang tính cạnh tranh nhưng cũng mang tính hỗ trợ đến các hoạt động
kinh doanh khác trong lĩnh vực tài chính. Việc hỗ trợ ở đây có nghĩa là một khi
ngân hàng thương mại phát triển dẫn đến có nhiều dịch vụ hỗ trợ khác trong
hoạt động kinh doanh, Các đơn vị kinh doanh khác cũng từ đó phát triển theo
và ngược lại.
Thứ tư, Ngân hàng thương mại còn đóng vai trò là cầu nối phát triển kinh
tế đối ngoại giữa quốc gia và quốc tế: Nền kinh tế quốc gia nhận thức được
rằng tầm quan trọng của việc kinh doanh quốc tế và sự hội nhập kinh tế giữa
nước nhà với thế giới đem lại những lợi ích to lớn và thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Ngân hàng thương mại đóng vai trò là cầu nối giữa quốc gia và quốc tế
trong các lĩnh vực kinh doanh như là nhận tiền gửi, cho vay, nghiệp vụ thanh
toán, nghiệp vụ ngoại hối và các nghiệp vụ khác... Từ đó giúp cho việc thanh
toán, trao đổi mua bán giữa các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp quốc
tế được diễn ra một cách nhanh chóng, Thuận lợi, an toàn và hiệu quả.
1.2. Khái niệm về nghiệp vụ tín dụng ngân hàng
6
 1.2.1. Khái niệm về nghiệp vụ tín dụng ngân hàng
Theo quan điểm của Karl Marx: “Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời
một lượng giá trị từ người sở hữu đến người sử dụng, sau một thời gian nhất
định sẽ thu hồi lại một lượng giá trị lớn hơn giá trị ban đầu”.
Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010: “Tại vì tính dụng thỏa thuận để
khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các vụ cho
vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác”.
Như vậy, tín dụng ngân hàng được hiểu là mối quan hệ tín dụng giăux ngân
hàng, các tổ chức tài chính với khách hàng các hay hay khách hàng doanh
nghiệp. Trong đó, NHTM hay tổ chức tín dụng sẽ chuyển giao tài sản cho bên
khách hàng vay để sử dụng trong thời gian nhất định, lãi nhất định được thoả
thuận trước, khi đến hạn bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả
gốc lẫn lãi cho NHTM hoặc TCTD cho vay.
1.2.2. Phân loại tín dụng ngân hàng
a. Căn cứ vào đối tượng khách hàng của ngân hàng:
Tín dụng dành cho khách hàng cá nhân: Loại hình này phục vụ cho dối
tượng khách hàng cá nhân có nhu cầu vay phục vụ đời sống. Nhu cầu vay phục
vụ đời sống thường là vay mua nhà, mua xe ô tô, du học, kinh doanh, phục vụ
đời sống cá nhân...
Tín dụng dành cho khách hàng doanh nghiệp: Loại hình này phục vụ cho
đối tượng khách hàng doanh nghiệp có nhu cầu vay đáp ứng vốn trong sản xuất
kinh doanh như là cho vay thanh toán công nợ (trừ trường hợp vay trả nợ ngân
hàng khác), tiền lương nhân công, vay bổ sung vốn lưu động và mua sắm tài
sản.
b. Căn cứ vào thời hạn cho vay
Tín dụng ngắn hạn: Là loại hình cho vay có thời hạn dưới 1 năm (12
tháng). Mục đích sử dụng khoản vay để đáp ứng nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của
đối tượng khách hàng cá nhân hoặc sử dụng để bù đắp vốn lưu động bị thiếu
hụt của doanh nghiệp.
Tín dụng trung hạn: Là loại hình cho vay có thời hạn vay từ 1năm đến 5
7
năm. Thường loại hình tín dung trung hạn được sử dụng với mục đích dầu tư
mua tài sản cố định hoặc cải tiến và đổi mới thiết bị công nghệ, mở rộng sản
xuất kinh doanh, xây dựng các dự án có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn
nhanh. Không những thể khoản vay trung hạn này còn bổ sung nguồn vốn để
hình thành nguồn vốn lưu động thường xuyên của các doanh nghiệp, đặc biệt là
doanh nghiệp vừa mới hình thành.
Tín dụng dài hạn: Là loại hình cho vay có thời hạn vay trên 5 năm và thời
hạn tối đa len đến 20-30 năm, có một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 40
năm. Thường thì mục đích sử dụng tín dụng dài hạn nhầm cung cấp đáo ứng
các nhu cầu dài hạn của khách hàng cá nhân như xay nhà ở, nhu cầu khách
hàng doanh nghiệp như mua thiết bị, phương tiện vận tải quy mô lớn và xay
dựng xí nghiệp mới...
c. Căn cứ vào mức độ tín nhiệm đối với khách hàng:
Tín dụng không đảm bảo: Là loại hình cho vay mà ngân hàng không yêu
cầu khách hàng vay thế chấp tài sản đảm bảo, cầm cố hoặc có sự bảo lãnh của
người thứ ba, mà ngân hàng cho vay chỉ dựa vào mức dộ uy tín của khách hàng
để đưa ra quyết định cho vay.
Tín dụng có đảm bảo: Là loại hình cho vay mà khách hạn vay cần bảo
đảm khoản vay bằng tài sản thế chấp, cầm cố, bão lãnh từ bên thứ ba. Hình
thức tín dụng có đảm bảo có ý nghĩa đối với khả năng thu hồi nợ giúp ngân
hàng giảm bớt rủi ro và bù đắp khi khách hàng không có khả năng trả nợ.
d. Căn cứ vào hình thức cấp tín dụng:
Cho vay: Là loại hình thức tín dụng theo đó thì ngân hàng thương mại hoặc
tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng vay một khoản tiền để
sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận
từ trước, với nguyên tắc đãi hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Bao thanh toán: Là loại hình thức cấp tính dụng ngân hàng thương mại
hoặc tổ chức tín dụng cho bên bán hàng hoặc bên mua hàng thông qua việc
mua lại có bảo lưu quyền truy đòi các khoản phải thu hoặc khoản phải trả phát
xin từ việc mua, bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ theo hợp đồng.
8
 Bảo lãnh ngân hàng: Là loại hình thức cấp tín dụng theo đó TCTD cam kết
với bên nhận bão lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính
thay cho khách hàng được bão lãnh khi khách hàng không thực hiện hoặc thực
hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết, khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả
cho TCTD theo thỏa thuận.
Chiết khấu: Là loại hình thức mua có kỳ hạn hoặc mua có bảo lưu quyền
truy đòi các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá khác của người thụ hưởng
trước khi đến hạn thanh toán. (Định nghĩa theo Luật các tổ chức tín dụng)
1.2.3. Vai trò của nghiệp vụ tín dụng
Đối với khách hàng cá nhân, nghiệp vụ tín dụng đóng vai trò giúp cho cuôcj
sống của khách hàng ổn định và đầy đủ hơn. Bằng cách đáp ứng nhu cầu của
khách hàng mua trả góp nhà cửa, xe cổ, đồ dùng gia đình,...
Đối với doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng ngân hàng đáp ứng nhu cầu về
vốn để doanh nghiệp hình thành vốn lưu động hoặc vốn cố định. Doanh nghiệp
sẽ sử dụng nguồn vốn để mở rộng sản xuất, đẩy mạnh trao đổi, phân phối. Nhờ
vào nguồn vốn mà doanh nghiệp mới có thể hoạt động hiệu quả và phát triển
hơn.
1.3. Khái quát về hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng
Hoạt động vay mua bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh
mang lại nguồn thu lớn cho NHTM, nguồn lợi nhuận này dường như quyết
định phần lớn đến thu nhập lâu dài của ngân hàng. Nguồn thu từ việc cho vay
mua bất động sản vẫn tăng theo tường thời kì dẫn đến hoạt động kinh doanh
này đang được các NHTM chú trọng quan tâm.
1.3.1. Khái niệm về bất động sản
Khái niệm về bất động sản rất đa dạng và có nhiều cách hiểu về BĐS, có
nhiều cách để đưa ra những quan điểm khác nhau. Nhưng tóm lại mọi quan
điểm đều hướng về việc bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản khác
gắn liền với đất, có sự xác định, phân chia vị trí rõ ràng và không di dời được.
Theo nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng nghiên cứu và đưa ra các
định nghĩa về bất động sản của các nước như sau:
9
 Theo điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Nhật Bản, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liêng bang Đức... đều đưa ra
khái niệm bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không
bất ngờ với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.
Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga 1994 lại qui định:
“Bất động sản là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Luật này còn liệt kê những vật không liên quan đến mức độ như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ” cũng là bất động sản.
Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại điều 174 có quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Từ các khái niệm về bất động sản ở trên cho thấy khái niệm về bất động
sản rất phong phú và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước,
kiểm chung ở pháp luật của mỗi nước thì điều quy định những hạng mục tài
sản rõ ràng được đưa vào mạng bất động sản và những hạng mục tài sản được
đưa vào hạng mục động sản.
Bất động sản khi trở thành hoàng hóa là khi đó nó có giá trị sử dụng nhằm
thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, việc bất động sản trở thành
hàng hóa được xem là một hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm
chung là tài sản không thể di chuyển và được quy định phạm vi rõ ràng thì bất
động sản còn có những đặt điểm riêng:
Một là, bất động sản có khả năng co giãn của cung bất động sản kém, nhìn
chung thì bất động sản tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi về mặt giá
cả. Do đó còn nhiều hạn chế nhất định về việc cung ứng đất đai. Về mặt hạn
chế đầu tiên được đề cập là quỹ đất luôn luôn không thay đổi. Việc cung ứng
Đức đai phải phù hợp với mục tiêu riêng biệt là có sự giới hạn. Bên cạnh
những mặt hạn chế tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch
của nhà nước là đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.
10
 Hai là, bất động sản là tài sản lớn có tính thanh khoản thấp, thời gian mua
bán bất động sản dài không những thế chi phí mua bán giao dịch lại cao. Vì bất
động sản là tài sản có giá trị cao dẫn đến việc trước khi mua bán, giao dịch thì
người mua và người bán phải cân nhắc thận trọng hơn so với các tài khoản
khác. Thường thì giao dịch mua bán nhà đất không được diễn ra trực tiếp maf
còn phải thông qua người môi giới bất động sản và mất thêm chi phí hoa hồng
cho môi giới. Hớn thế nữa với việc xã hội hiện nay đang phát triển mạnh mẽ
cũng làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng nhanh theo các thời kì.
Ba là, bất động sản có tính thức ứng thay đổi và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Nghĩa là trong quá trình thi công xây dựng hay quá trình sử dụng thì ta có thể
thay đổi công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình xây
dựng và đảm bảo được nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống
hằng ngày, tiêu dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động
khác...). Ví dụ bằng việc khi một công trình xây dựng như là một căn hộ người
mua có thể điều chỉnh diện tích cho phù hợp với yêu cầu của người mua.
Không những thế bức động sản còn chịu tác động ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn
nhất là trong trường hợp đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kĩ
thuật sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của vùng đất ở khu vực đó.
Bốn là, Bất động sản còn phải chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước: Cũng vì lý do là bất động sản là một tài sản lớn mang ảnh hưởng đến
sự phát triển của nền kinh tế xã hội của nước nhà nên chính phủ và nhà nước
đã đề ra những quy định nhằm điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và
chuyển quyền hoặc giao dịch tài sản phải dưới sự quản lý của nhà nước và
đúng theo pháp luật ban hành.
1.3.2. Khái niệm về hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân
hàng
Hoạt động vay mua bất động sản tại ngân hàng được hiểu là hình thức vay
ngân hàng để mua nhà ở, đất nền, căn hộ chung cư hoặc dự án và phải thế chấp
tài sản bằng chính bất động sản hoặc tài sản thế chấp khác có giá trị lớn hơn số
tiền muốn vay. Không những thế vay mua bất động sản còn bao gồm luôn việc
11
cho vay để sửa chữa tài sản gắn liền với đất được thực hiện trên cơ sở là hợp
đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Dựa trên hợp đồng tín dụng
khách hàng sử dụng tiền vay để mua nhà phải có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ
vốn và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng.
 Đặc điểm của sản phẩm vay mua bất động sản
Nhu cầu vay của khách hàng phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế, thấy rõ
qua việc nếu nền kinh tế phát triển mạnh đời sống người dân được nâng cao
dẫn đến việc thu nhập tăng, thu nhập tăng cũng dẫn đến nhu cầu của người dân
tăng theo. Nhu cầu vay của khách hàng còn phụ thuộc nhiều vào trình độ học
vấn và thu nhập. Các cá nhân có thu nhập cao và điều qua các kỳ thì thường có
nhu cầu vay vì họ có khả năng thanh toán được nợ.
Đối với khách hàng vay là đối tượng khách hàng cá nhân thì ngân hàng cho
vay, cán bộ thẩm định cũng khó khẳng định được năng lực tài chính một cách
chính xác. Vì đối tượng khách hàng cá nhân dễ dàng giấu kín những thông tin
cá nhân cần phải trình bày như là tình trạng sức khỏe, dự tính công việc tương
lai... Các cán bộ tín dụng chỉ nắm được tiền lương và sự suy đoán chứ không có
được bằng chứng rõ ràng.
Đối tượng khách hàng doanh nghiệp thì việc chứng minh năng lực tài chính
dễ hơn khách hàng cá nhân vì doanh nghiệp có được bảng cân đối kế toán, báo
cáo kết quả kinh doanh để chứng minh được nguồn thu nhập và chi tiêu của
doanh nghiệp. Các cán bộ tín dụng sẽ dễ dàng thẩm định được khả năng trả nợ
của doanh nghiệp.
 Các điều kiện cho vay mua bất động sản tại ngân hàng
Khách hàng muốn vay vốn phải đảm bảo việc sử dụng vốn vay đúng mục
đích và có hiệu quả. Khách hàng phải cam kết trong hợp đồng vay vốn ra nghĩ
về sử dụng vốn, như mục đích trước đó và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm
trước pháp luật về những hành vi sai trái khi sử dụng vốn vay.
Khách hàng muốn vay phải được đảm bảo trả hoàn trả đầy đủ gốc và lãi
theo ngày hẹn đã cam kết trước đó. Việc đề ra nguyên tắc này nhằm đảm bảo
quyền lợi và đảm bảo cho ngân hàng được hoạt động một cách bình thường.
12
Mặt khác ngân hàng đang sử dụng nguồn vốn từ vốn huy động để cho vay nên
ngân hàng phải quản lý và sử dụng nguồn vốn này sao cho vừa đảm bảo an
toàn vừa mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. Nên khoản vay này phải được
hoàn trả một cách đúng hạn nhằm tránh việc ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả
cũng như uy tín của ngân hàng.
Khách hàng vay vốn mua bất động sản phải đảm bảo bằng tài sản thế
chấp. Do thông thường thì khoản vay mua nhà đất thường rất lớn, và mang tính
rủi ro cao. Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi cho ngân hàng, sản phẩm vay
mua của động sản phải đươck đảm bảo bằng tài sản thể chấp có giá trị cao hơn
tài sản mua hoặc thế chấp bằng chính tài sản đó.
 Vai trò của hoạt động vay mua bất động sản
Đối với khách hàng vay, sản phẩm vay mua bất động sản ra đời giúp cho
khách hàng đang có nhu cầu nhưng chưa có đủ khả năng để mua tài sản tài sản
lớn có được giải pháp để sở hữu bất động sản như mình mong muốn.
Đối với ngân hàng thì hoạt động cho vay mua bất động sản như là mua nhà,
xây mới và sửa chữa nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng góp phần đa dạng
hóa những sản phẩm trong nghiệp vụ tín dụng, cũng như phân tán ruổi ra và
tăng thêm thu nhập cho ngân hàng. Sản phẩm cho vay mua nhà được ngân
hàng tạo ra nhằm góp phần khuyến khích tiêu dùng trong xã hội, đáp ứng nhiều
nhu cầu của khách hàng, làm hài lòng khách hàng. Không những thế nếu sản
phẩm vay mua bất động sản phát triển ngân hàng sẽ thiết lập được mối quan hệ
một thiết với các cá nhân cũng như các doanh nghiệp từ đó tạo ra nguồn vốn
huy động từ những khách hàng thân thiết
Đối với xã hội bằng hoạt động cho vay mua bất động sản ở ngân hàng thì sẽ
góp phần vào việc tăng khả năng tiêu dùng của người dân, làm cho người dân
ổn định cuộc sống, an cư và an năm làm việc không những thế còn cải thiện và
nâng cao mức sống của người dân. Từ những bức động sản hình thành được
qua hoạt động cho vay một lần sản thì những ngôi nhà xuống cấp hoặc việc
người dân không có nhà sẽ giúp cho nhiều hộ gia đình có những cuộc sống
khang trang và đầy đủ tiện nghi hơn, cuộc sống của người dân được nâng cao
13
thì góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh làm cho bộ mặt của nước
chè thay đổi. Không những thế hoạt động này còn làm cho nguồn vốn lưu
thông và quay vòng nhanh hơn. Từ đó hoạt động cho vay mua bất động sản trở
thành nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.
1.3.3. Những tiêu chí phân tích tình hình cho vay mua bất động sản
Dựa vào những tiêu chí khác nhau thì ta sẽ phân tích tình hình cho vay theo
từng tiêu chí đó, thông thường thì gồm những tiêu chí như sau:
 Theo mục đích vay vốn
Tùy theo căn cứ vào mục đích cho vay thì hoạt động cho vay mua bất động
sản thường được chia thành 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản
và vay tiêu dùng bất động sản.
Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: thường dành cho những đối tượng
khách hàng như là doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây
dựng khu đô thị mới, khu thương mại, dự án căn hộ chung cư...
Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: thường dành cho đối tượng khách
hàng cá nhân để tài trợ cho khách hàng về nhu cầu BĐS như xây dựng, sửa
chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất... và đây chính là mãng mà ngân hàng đang
tập trung hướng đến nhiều hơn.
 Theo thời hạn vay vốn
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ lúc một khoản tín dụng được
cấp cho cho đến khi khoản tín dụng này được hoàn trả xong. Khái niệm theo
ngân hàng thì hiểu thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay từ
ngân hàng được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc và lãi được hoàn trả lần
cuối cùng. Thường thì thời hạn vay vốn được chia thành ba loại: cho vay ngắn
hạn (1-12 tháng), cho vay trung hạn (1-5 năm) và cho vay dài hạn (5 năm trở
lên).
 Theo hình thức đảm bảo
Đối với tài sản lớn như là bất động sản thì chỉ được các ngân hàng áp dụng
vay thế chấp chứ không được vay tín chấp. Khi khách hàng thực hiện vay mua
bất động sản thì phải thế chấp bằng chính bất động sản mà mình mua được
14
hoặc có thể là tài sản sở hữu khác có giá trị lớn hơn tài sản mua. Thế chấp bằng
chính tài sản hình thành được là hình thức dùng chính tài sản mà khách hàng
muốn mua để thế chấp cho ngân hàng. Để có thể sử dụng chính tài sản hình
thành để làm tài sản thế chấp thì ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá trị của
bất động sản và cả thu nhập của người đi vay từ đó đưa ra tổng giá trị cho vay
và thời hạn cho vay thì hợp lý. Hình thức thế chấp bằng tài sản sở hữu khác
cũng tương tự như tài sản được hình thành từ khoản vay.
 Theo đối tượng vay vốn
Từ hoạt động cho vay sẽ có hai đối tượng vay là đối tượng khách hàng cá
nhân và khách hàng doanh nghiệp. Hai đối tượng này có mục đích sử dụng
khoản vay khác nhau. Đối tượng khách hàng cá nhân vay nhằm mục đích sử
dụng tiêu dùng riêng, đối tượng khách hàng doanh nghiệp thường dùng khoản
vay để phục vụ cho mục đích kinh doanh, mua bất động sản để đầu tư.
1.3.4. Những chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua bất động sản
Để đánh giá được tình hình hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân
hàng thì Phải dựa vào những chỉ tiêu sau đây để đánh giá:
 Chỉ tiêu doanh số cho vay
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng tất cả số tiền đã cho khách hàng vay
trong thời kỳ, tính theo ngày, tháng, năm, quý. Chỉ tiêu doanh số cho vay phản
ánh được kết quả về việc phát triển và mở rộng hoạt động cho vay cũng như tốc
độ tăng trưởng nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại. Nếu như các
nhân tố khác phải cố định thì doanh số cho vay lại khác, doanh số càng cao
càng phản ánh được việc ngân hàng đang phát triển tốt, mở rộng hoạt động,
ngược lại doanh số cho vay của ngân hàng giảm xuống trong khi các yếu tố
khác đang được cố định chứng tỏ là hoạt động kinh doanh của ngân hàng đang
không tốt.
 Chỉ tiêu dư nợ cho vay
Chỉ tiêu này phản ánh tổng dư nợ cho vay mua bất động sản của ngân hàng
tại một thời điểm nhất định, thường là cuối kỳ kinh doanh. Tổng dư nợ cho vay
mua bất động sản bao gồm tổng dư nợ cho vay ngắn hạn và trung hạn. Tổng dư
15
nợ cho vay cao cho thấy được hoạt động tín dụng của ngân hàng nên tốt và
hiệu quả mức độ tăng trưởng ổn định và ngược lại giống như nợ tín dụng thấp
thì cho tôi thấy được ngân hiện đang không mở rộng hoạt động hoặc việc mở
rộng hoạt động chưa tốt, khả năng tăng trưởng của ngân hàng kém. Tuy nhiên
thì tổng như nợ này cao cũng chưa hẳn phản ánh được hiệu quả tín dụng của
ngân hàng. Tùy vào từng trường hợp để cho thấy được chỉ tiêu dư nợ này thực
sự hiệu quả hay không, nếu như tăng trưởng quá cao vượt quá khả năng về vốn
cũng như khả năng kiểm soát ngủ rồi của ngân hàng thì cũng dẫn đến ruổi do
cao hoặc mức dư nợ cao hoặc tốc độ tăng trưởng cao do lãi suất cho vay của
ngân hàng lãi thấp hơn so với thị trường dẫn đến lợi nhuận của ngân hàng bị
giảm.

(Dư nợ năm nay − dư nợ năm trước)

Dư nợ năm trước
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ = x 100%

 Chỉ tiêu thu lãi cho vay

Với chỉ tiêu này thì ngân hàng dựa vào để đánh giá tình hình thực hiện kế
hoạch tài chính và khả năng đôn đốc thu hồi lãi cũng như tình hình thực hiện kế
hoạch doanh thu từ việc cho vay. Nếu chỉ tiêu thu lãi càng cao chứng tỏ tình
hình thực hiện kế hoạch tài chính của ngân hàng càng tốt và ngược lại. Nhiều
tiền lệ này thấp thì chứng tỏ tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng
đang bất ổn tí lệ nợ xấu tăng cao ảnh hưởng đến khả năng thu hồi lại tuổi do
cao. Thông thường thì tỷ lệ thu lãi lớn hơn 95 % là được đánh giá ở mức tốt.

Tổng lãi đã thu trong năm

Tổng lãi phải thu trong năm
Tỷ lệ thu lãi trong năm = x 100%

 Chỉ tiêu nợ quá hạn

Nợ quá hạn được hiểu là khoản nợ khi đến kỳ trả nợ hoặc hết thời hạn vay
vốn và thời hạn được gia hạn thêm nữa (nếu có) nhưng khách vẫn chưa có khả
năng trả nợ. Đây là chỉ tiêu để ngân hàng đánh giá hoạt động tín dụng, phản
ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay và khả năng
thu hồi nợ của ngân hàng đối với các khoản vay, cũng như chất lượng tín dụng
của ngân hàng. Chỉ tiêu này càng lớn thì thể hiện ngân hàng có chất lượng tín
16
dụng kém kém bình đại. Theo quy định của ngân hàng nhà nước hiện nay thì
chỉ tiêu này không được vượt quá 3 %.

Nợ quá hạn
Tổng dư nợ
Tỷ lệ nợ quá hạn (%) = x 100%

 Chỉ tiêu nợ xấu

Chỉ tiêu nợ xấu cũng phản ứng tình hình chất lượng tín dụng tại ngân hàng
trắng nói xấu được hiểu là những khoản nợ được phân loại từng nhóm 3, nhóm
4 và nhóm 5 trong bảng phân loại và cấp ứng dụng của hệ thống CIC.
Nhóm Mức độ Thời gian nợ Thời gian có thể vay
quá hạn trở lại
1 Nhóm nợ đủ tiêu chuẩn < 10 ngày Có thể xem xét cho
vay
2 Nhóm nợ cần chú ý 10-30 ngày Sau 12 tháng
3 Nợ dưới tiêu chuẩn 30-90 ngày 5 năm
4 Nợ nghi ngờ bị mất vốn 90-180 ngày 5 năm
5 Nợ có khả năng mất vốn >180 ngày 5 năm
Chỉ tiêu nói xấu cho biết được là 1 đồng dư nợ có bao nhiêu đồng ra nói
xấu. Nói xấu có độ rủ và rất cao khả năng thu hồi vốn tương đối là khó hoặc
không thể, khoản vốn của ngân hàng lúc này không còn là rủi ro nữa, mà là
thiệt hại cho ngân hàng. Chị kêu nói xấu càng cao chứng tỏ chất lượng tín dụng
của ngân hàng cực thấp và ngân hàng cần đưa ra những giải pháp phương án
cho toàn bộ hoạt động tín dụng của mình để tránh được những hậu quả do nợ
xấu gây ra.

Nợ xấu
Tổng dư nợ
Tỷ lệ nợ xấu =

 Vòng quay vốn tín dụng

Chỉ tiêu vòng quay vốn tín dụng là một chỉ tiêu quan trọng dùng để đo
lường độ luân chuyển vốn tín dụng của ngân hàng, thời gian thu hồi nợ của
ngân hàng là nhanh hay chậm và khả năng đáp ưng nhu cầu của khách hàng.

17
Vòng quay vốn càng nhanh thì được coi là tốt và việc đầu tư càng an toàn.

Doanh số thu nợ
Dư nợ bình quân
Vòng vay vốn tín dụng = (Đvt: vòng)

(Dư nợ đầu kỳ + Dư nợ cuối kỳ)

2
+ Trong đó : Dư nợ bình quân =
Chỉ tiêu này tính ra được số của ngoại tính dụng giúp ta hiểu được khả năng
của ngân hàng thu nợ để từ đó đưa ra quyết định tiếp tục cho vay, việc sử dụng
công thức thể hiện được tốc độ luân chuyển của khoản vay trong nền kinh tế đã
hợp lý hay chưa. Vòng quay vốn tín dụng càng cao thì ngu vốn càng được sử
dụng hợp lý, tiết kiệm chi phí và tạo ra lợi nhuận cao trong lưu thông và ngược
lại. Trên thực tế thì sử dụng chỉ tiêu này để đánh giá chất lượng tín dụng.
1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động vay mua bất động sản
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
Các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản là yếu tố quyết định đến khả năng sinh lời, làm giá
trị BĐS tăng lên. Trên thực tế, nếu bất động sản được toạ lạc tại ví trí đẹp,
thuận lợi ngay địa điểm trung tâm thì BĐS có giá trị cao. Những bất động sản
nằm vị trí ngay trung tâm thì gía trị lại cao hơn BĐS nặm ở vị trí ngoại ô hoặc
vùng ven trung tâm. Không những thế, những bất động sản năm ở ngã 4, ngã 3
hoặc trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn các BĐS khác.
Việc xem xét ví trị của bất động sản là yếu tố quang trọng tạo nên lợi nhuận
cho người sở hữu bất động sản đó.
Kích thước, hình thể, diện tích lô đất hoặc thửa đất cũng quyết định giá trị
của bất động sản. Mảnh đất càng có diện tích sử dụng to càng có giá trị cao hơn.
Một điện tích và kích thuớ thửa đất tối ưu khi nó thảo mãn tối da các nhu cầu
của người sở hữu nó.
Loại hình bất động sản cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
của bất động sản. Điển hình như việc địa hình cao hay thấp, thường thì bất
động sản có vị trí thấp so với các bất động sản khác lân cận hay bị ngập nước
vào mùa mưa. Điều này khiến cho giá trị bất động sản thấp hơn và ngược lại

18
nếu địa hình đẹp giá cả sẽ cao hơn.
Các đặt điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (tính chất thổ nhưỡng, tính chất
vật lý) cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Thực tế là độ màu mỡ
của đất đóng góp quan trọng đến mục đích nông nghiệp và ngược lại cũng
không quan trọng đến mục đích xây dựng.
Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên là yếu tố quyết định giá của bất động sản.
Nếu bất động sản ở nơi hay gặp thiên tai, lũ lụt tại nơi đó làm giá bất động sản
giảm xuống.
Các yếu tố kinh tế:
Mức tạo ra thu nhập từ bất động sản sẽ ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất
động sản đó. Một khi bất động sản đó tạo ra thu nhập cho người sở hữu. Bất
động sản tạo ra nguồn thu cao thì giá cả chuyển nhượng bất động sản của BĐS
càng cao và ngược lại giá sẽ thấp.
Vẻ bề ngoài như tiện nghi gắn liền với bất động sản, hệ thống điện nước, vệ
sinh càng tốt càng hiền đại thì giá trị bất động sản càng cao. Không những thế
nếu bất động sản là nơi có nhu cầu cao thì giá trị sẽ được nâng cao lên và
ngược lại
 Các yếu tố pháp lý liên quan
Các yếu tố pháp lý lliên quan đến bất động sản bao gồm tình trạng pháp lý
của bất động sản, các hồ sơ chứng từ, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và
các tài sản khác gắn liền với đất. Cũng như tình trạng cho thuê, thế chấp bất
động sản cũng như tình trạng xấu như tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà và sự hạn chế quyền sỡ hữu chung.
 Các yếu tố chung bên ngoài
Chính trị pháp lý là yếu tố tác động đến BĐS như sự thay đổi về đường lối
chính sách Nhà nuóc và chính quyền địa phương có thể tác động đến thị trường
bất động sản nói chung cũng tác động đến lãi suất cho vay. Sự khuyến khích
đầu tư từ bên ngoài làm tăng nhu cầu về bất động sản và giá theo đó cũng tăng
dẫn đên nhu cầu vay mua bất động sản. Còn có nhiều chính sách tác động trưch
tiếp như cho pháp Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam, cho phép người không co
19
hộ khẩu mua nhà tại thành phố, chính sách tín dụng đối với hoạt động vay mua
bất động sản, chính sách thuế của nhà nước đối với BĐS.
 Các yếu tố xã hội
Một khi khu vực của bất động sản có mật độ dân số tăng lên thì nhu cầu về
bất động sản tăng lên nên giá theo đó cũng tăng lên. Các yếu tố khác như là
chất lượng giáo dục, chất lượng dịch vụ, y tế, an ninh trực tự cũng là yếu tố liên
quan đến giá cả BĐS.

20
 TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Thông qua chương 1, hiểu được Những vấn đề cơ bản về hoạt động cho
vay mua bất động sản tại ngân hàng ngoại thương Việt Nam. Nhầm từ những lý
luận này để tiến hành phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của
Vietcombank. Đây là những lý luận cơ bản về ngân hàng thương mại, nghiệp
vụ tín dụng, về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân
hàng thương mại làm nên tảng để đi sâu phân tích thực trạng hoạt động cho vay
mua bất động sản tại Vietcombank - phòng giao dịch Phổ Quang. Và đi kèm
với lý luận về lý thuyết, chương 1 cũng phân tích được các chỉ tiêu để tiến hành
đánh giá hoạt động vay mua bất động sản. Sau đó tiến hành phân tích các yếu
tố tự nhiên, yếu tố bên ngoài, yếu tố bên trong, yếu tố chính trị, yếu tố xã hội
có tác động đến bất động và tác động đến hoạt động cho vay mua bất động sản.
Từ các vấn đề lý thuyết được phân tích ở trên để tiến hành phân tích chương 2.

21
 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH CHO VAY MUA BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG - PGD PHỔ
QUANG
2.1. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam
- PGD Phổ Quang
2.1.1. Thông tin về phòng giao dịch Phổ Quang
Tên giao dịch: Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Phòng giao dịch Phổ
Quang
Tên viết tắt: Vietcombank PGD Phổ Quang
Địa chỉ: Số 119A và 119B Đường Phổ Quang, Phường 9, Quận Phú Nhuận,
Tp. Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 028 3997 6672
Số Fax: 028 3997 6673
Cán bộ lãnh đạo: Trưởng phòng. Trần Minh Khôi
Trực thuộc: Chí Nhánh Hồ Chí Minh
Logo: Ngày 1/4/2015 Vietcombank đã chính thức đổi bộ nhận diện thương
hiệu với thiết kế logo 3D hiện đại hơn, màu xanh truyền thống trên của
Vietcombank trong thiết kế logo Vietcombank này.

Hình 2.1. Logo ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam
(Nguồn: Vietcombank.com.vn)
Phòng giao dịch Vietcombank Phổ Quang trực thuộc chi nhánh Hồ Chí
minh, được thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 19/09/2018.

22
 Hình 2.2. Ngân hàng Vietcombank - PGD Phổ Quang
(Nguồn: Vietcombank.com.vn)
2.1.2. Cơ cấu tổ chức hoạt động tại NH TMCP Ngoại Thương –
PDG Phổ Quang

Sơ đồ 2.1. Tổ chức bộ máy quản lý VCB - PGD Phổ Quang

(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)
23
  Chức năng và nghiệp vụ của từng phòng ban
Trưởng phòng:
Lên kế hoạch, tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động của Phòng Giao
dịch. Tổ chức thực hiện việc tiếp thị và cung cấp các sản phẩm, dịch vụ của
ngân hàng cho khách hàng. Quản lý và phát triển nhân viên trong tổ chức đơn
vị. Giải quyết thắc mắc và khiếu nại cuả khách hàng.
Bộ phận giao dịch và ngân quỹ:
Thực hiện các giao dịch kiểm, đếm, rút tiền, chi tiền mặt cho khách hàng
khi khách hàng đến quầy hoặc trên các tài khoản. Phụ trách chuyển tiền ra các
chi nhánh ngân hàng ở các tỉnh hoặc chuyển khoản. Hướng dẫn, liên hệ khách
hàng cho từng dịch vụ nhận tiền. Thực hiện giải ngân, thu nợ tiền vay (vốn, lãi)
tiền mặt, vàng. Quản lý, cung cấp thông tin giao dịch và thực hiện công việc
khác có liên quan đến tài khoản tiền gửi của khách hàng. Quản lý, lưu trữ hồ sơ
thông tin khách hàng giao dịch tiền gửi/ sử dụng dịch vụ thanh toán. Kiểm đếm
tiền tồn quỹ cuối ngày của giao dịch viên chuyển về nhập quỹ hội sở.
Bộ phận dịch vụ:
Thực hiện mở tài khoản tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi khác
cho khách hàng. Thực hiện thủ tục cung ứng sản phẩm, dịch vụ về tiền gửi,
dịch vụ thanh toán cho khách hàng
Bộ phận tín dụng:
Tìm kiếm khách hàng tiềm năng muốn vay vốn, xác định hình thức vay vốn.
Giải thích, tư vấn cho khách hàng về hình thức vay vốn. Thẩm định, xét duyệt,
kiểm tra khoản vay của khách hàng. Phối hợp với các bộ phận khác để thu hồi
tốt nợ của khách hàng. Hướng dẫn khách hàng làm đơn vay vốn. Hướng dẫn
một số nghiệp vụ khác có liên quan như bảo hiểm.
2.1.3. Chức năng và lĩnh vực hoạt động của Vietcombank - PGD
Phổ Quang
Mở rộng mạng lưới kinh doanh của ngân hàng Vietcombank, đồng thời đáp
ứng nhu cầu đủ và kịp thời cho các khách hàng ở khu vực.
Phòng giao dịch Phổ Quang hoạt động với các chức năng:
24
 - Nhận tiền gửi bằng VND, ngoại tệ, vàng.
- Cho vay phục vụ sản suất, kinh doanh tiêu dùng.
- Dịch vụ thanh toán, chuyển tiền.
- Thu đổi ngoại tệ.
- Các dịch vụ thẻ quốc tế và thẻ nội địa
- Các dịch vụ ngân hàng
- Phòng giao dịch Phổ Quang được kết nối trực tuyến với chi nhánh Thành
Phố Hồ Chí Minh và tất cả các chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng TMCP
Vietcombank. Khách hàng của Phòng giao dịch Phổ Quang có thể gửi tiền và
rút tiền ở mọi nơi trong toàn hệ thống ngân hàng Vietcombank, được cung cấp
các dịch vụ qua ngân hàng điện tử (home banking, phone banking, internet
banking, moblie banking).
2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietcombank - PGD
Phổ Quang
Qua ba năm 2019, 2020 và 2021, tình hình hoạt động cách tín dụng của
Vietcombank - phòng giao dịch Phổ Quang đạt nhiều thành tựu đáng kể được
thể hiện thông qua lợi nhuận tăng lên theo từng kỳ của PGD Phổ Quang.
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank - PGD Phổ
Quang giai đoạn 2019-2021
Đvt: Triệu đồng
Năm 2019 2020 2021 2019 - 2020 2020 - 2021
Chênh Mức độ Chênh Mức
lệch biến lệch độ biến
động động
Tổng 1.742.584 1.920.457 2.205.215 177.873 9,26% 284.758 12,91%
thu
nhập
Tổng (1.698.195) (1.868.445) (2.143.851) (170.250) 9,11% (275.406) 12,85%
chi phí
Lợi 44.389 52.012 61.363 7.623 14,66% 9.351 15,24%
nhuận
thuần

(Nguồn: Báo cáo tài chính VCB - PGD Phổ Quang)

25
 Biểu đồ 2.1. Mức dộ tăng trưởng lợi nhuận thuần của Vietcombank -
PGD Phổ Quang giai đoạn năm 2019-2021

Đánh giá: Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank - PGD Phổ
Quang đều tăng dần theo các năm 2019, 2020, 2021.
Mặc dù có nhiều biến động trong hệ thống Ngân hàng thế giới nói chung và
hệ thống Ngân hàng của Việt Nam nói riêng do đại dịch Covid-19 trong những
năm vừa qua, nhưng Vietcombank – PGD Phổ Quang đã hoàn thành tốt nhiệm
vụ của Ban Giám đốc đặt ra.
Ở năm 2020, ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam là ngân hàng có
lợi nhuận trước thuế cao nhất trong toàn hệ thống, đạt 23.045 tỷ đồng. Riêng
năm 2020 phòng giao dịch Phổ Quang đạt 1.920.457 triệu đồng tổng lợi nhuận
trước thuế, tăng 177.873 triệu đồng, tương ứng 9,26% so với năm 2019 đây là
dấu hiệu cho thấy phòng giao dịch có những đường lối, chính sách phát triển có
chất lượng. Năm 2021 là một năm được cho là tương đối thuận lợi cho toàn hệ
thống ngân hàng vì sự biến động của lãi suất và tỷ giá ổn định và được dự báo
tiếp tục ổn định trong năm 2022. Tổng lợi nhuận trước thuế năm 2021 đạt
2.205.215 triệu đồng, tăng 284.758 triệu đồng, tương ứng 12,91% so với năm
2020.

26
  Tổng thu nhập: Từ năm 2019 đến năm tăng lên 177.873 triệu đồng
và tiếp tục tăng lên 284.758 triệu đồng so với năm 2021. Mức độ chênh lệch
cũng tăng lên theo đó. Chênh lệch tăng gấp đôi nên ta thấy được hoạt động
kinh doanh đang rất tốt.
 Tổng chi phí: Theo đà tăng lên của thu nhập thì chi phí cũng tăng
lên. Nhưng mức độ tăng lên không quá đáng kể. PGD Phổ Quang đang cân
bằng được với thu nhập để dẫn đến lợi nhuận cao.
 Lợi nhuận thuần: Mức độ biến động và chênh lệch tăng qua các
năm, kết quả hoạt động kinh doanh của PGD Phổ Quang đang trên đà phát triển
tốt và nhanh.
2.2. Phân tích thực trạng tình hình cho vay mua bất động sản tại ngân
hàng TMCP Ngoại thương VN - PGD Phổ Quang
2.2.1. Giới thiệu về các sản phẩm vay mua bất động sản tại
Vietcombank
Hiện nay, Vietcombank đang có ba sản phẩm đối với hoạt động cho vay
mua bất động sản. Các sản phẩm đó là cho vay mua nhà dự án, cho vay xây và
sửa nhà, cho vay mua nhà đất. Và các sản phẩm vay này phải được đảm bảo
bằng tài sản thế chấp nhất định theo từng yêu cầu của sản phẩm. Lãi suất cũng
sẽ được niêm yết cố định cho từng loại.
Sản phẩm cho vay mua nhà dự án là sản phẩm áp dụng cho đối tượng khách
hàng cá nhân và doanh nghiệp có nhu cầu mua nhà dự án mục đích để ở hoặc
kinh doanh cho thuê. Với sản phẩm này sẽ có đối tượng tham gia là ngân hàng,
khách hàng và chủ đầu tư. Sản phẩm này có đặc thù khác biệt so với những sản
phẩm khác ngân hàng sẽ không giải ngân trực tiếp tiền mặt hoặc chuyển khoản
cho người vay mà ngân hàng sẽ giải ngân cho chủ đầu tư với số tiền mà người
vay yêu cầu phía ngân hàng, nhưng đặc biệt sẽ giải ngân vào tài khoản
Vietcombank của chủ đầu tư. Nếu như chủ đầu tư chưa có tài khoản tiền gửi tại
Vietcombank thì yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản để Vietcombank giải ngân
trực tiếp vào tài khoản và phong tỏa tài khoản của chủ đầu tư gọi là “giải ngân
treo” .
27
 Sản phẩm vay xây, sửa chữa nhà thì cũng tương tự các sản phẩm tiêu dùng
có đặc tính là công đoạn làm hồ sơ cho khách hàng đơn giản hơn bao gồm nhận
hồ sơ, xử lý hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải ngân khách hàng không
có sự ràng buộc về mặt pháp lý và thời gian. Thủ tục cũng sẽ đơn giản hơn là
đối với sản phẩm mua nhà dự án không có bên thứ ba tham gia vào.
Sản phẩm cho vay mua nhà đất không thương thì cũng sẽ giống tương tự
với hồ sơ pháp lý thủ tục đối với sản phẩm cho mua nhà dự án. Chỉ có đặc
điểm nhỏ khác với sản phẩm khác là thời gian Phong tỏa tài khoản của bên bán
trong thời gian ngắn rồi, cụ thể là khoản thời gian tách sổ và sang tên xong.
Bảng 2.2. Các sản phẩm vay mua bất động sản tại Vietcombank
Tên sản Điều kiện vay Thời hạn Lãi suất cho Tỷ lệ cho vay tối
phẩm vốn vay đa
Cho vay - Thuộc đối tượng - Vay tối đa 15 - Trả góp: được - TSĐB hình thành từ
mua được vay vốn năm điều chỉnh định vốn vay: tối đa 70%

nhà dự - Có TSĐB: Tài - Trường hợp kỳ 12 tháng/lần TSĐB

án sản hình thành từ chủ đầu tư có hoặc 24 - TSĐB là giấy tờ có

vốn vay và/hoặc uy tín, sản tháng/lần. Xác giá: 100% giá trị

tài sản có giá trị phẩm phù hợp định lại mức trả TSĐB (phải đảm bảo

khác và/hoặc tài với nhu cầu của góp và ký thoả đủ trả nợ gốc và lãi)

sản của bên thứ thị trường, có thuận với khách - TSĐB là bất động

ba khách hàng hàng. sản khác: 90% giá trị

- Tại thời điểm mục tiêu rõ - Trả dần: điều tài sản mua theo hợp

xem xét, không ràng thì xuất chỉnh theo thông đồng/ hoá đơn, song

có nợ quá hạn tại trình Tổng báo hoặc định kỳ không vượt quá 70%

bất kì tổ chức tính giám đốc vay theo thoả thuận. giá trị tài sản đảm

dụng nào tối đa 20 năm Quá hạn: không bảo.

- Thu nhập > 3 vượt quá 150% - Hạn mức tối thiểu:

triệu đồng lãi suất cho vay 100.000.000 đồng

- Có tài khoản

28
 thanh toán tại

VCB (chưa có

phải mở trước

giải ngân lần đầu)

Cho vay -Khách hàng - Vay tối đa 10 - Vay ngắn hạn: - Tối đa 70% giá trị

xây sửa không quá 60 tuổi năm và thoả Lãi suất vay sẽ tài sản đảm bảo.
nhà tại thời điểm xem mãn các điệu được cố định tại

xét cấp tín dụng kiện thời gian thời điểm cho

- Thuộc đối tượng cho vay vay

được vay vốn - Vay trung và

- Không có nợ dài han: lãi suất

nhóm 2-5 tại các sẽ được thả nổi,

tổ chức tín dụng thời gian điều

và VCB chinhr lãi suất 3

- Có TSĐB: Tài tháng/ 1 lần

sản hình thành từ - Quá hạn:

vốn vay và/hoặc không vượt quá

tài sản có giá trị 150% lãi suất

khác và/hoặc tài cho vay

sản của bên thứ

ba

Cho vay - Thuộc đối tượng - Vay tối đa 15 - Vay ngắn hạn: Tối đa 70% giá trị tài
mua được vay vốn năm và thoả Lãi suất vay sẽ sản đảm bảo

nhà đất - Không có nợ mãn các điệu được cố định tại

(Ngôi nhóm 2-5 tại các kiện thời gian thời điểm cho

nhà mơ tổ chức tín dụng cho vay vay

ước) và VCB - Vay trung và

- Khách hàng vay dài han: lãi suất

29
 không quá 45 tuổi sẽ được thả nổi,

tại thời điểm xem thời gian điều

xét cấp tín dụng chinhr lãi suất 3

tháng/ 1 lần

- Quá hạn:

không vượt quá

150% lãi suất

cho vay

(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)

2.2.2. Quy trình cho vay hoạt động mua bất động sản tại
Vietcombank

30
Sơ đồ 2.2. Qui trình cho vay mua bất động sản
(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)
31
 Giai đoạn 1: Thẩm định và đề suất cho vay
Cán bộ tín dụng tiếp cận để tìm hiểu được nhu cầu khách hàng. Giai đoạn
này là giai đoạn quan trọng để thuyết phục khách hàng. Khi khách hàng có nhu
cầu vay vốn, cán bộ tín dụng của ngân hàng tư vấn sơ bộ để thu thập được
thông tin văn bản theo, tài liệu theo quy định của VCB, phương án sử dụng vốn,
thông tin liên quan đến nhu cầu vay vốn cụ thể đang đề cập; nguồn trả nợ, khả
năng trả nợ và biện pháp đảm bảo tiền vay; sự phù hợp của nhu cầu vay vốn
với chính sách tín dụng và các điều kiện đã được phê duyệt. Trong trường hợp
hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ theo quy định của VCB, Cán bộ khách hàng cá nhân
đề nghị khách hàng bộ sung đầy đủ, hợp lệ trước khi đưa ra quyết định thẩm
định đề suất cho vay.
Thẩm định và đề suất cho vay là bước tiếp theo, ở bước này
CBKHCN/CBKH PGD chấm điểm xếp hạng tín dụng khách hàng trên hệ thống
xếp hạng tín dụng nội bộ của VCB (nếu có) và thẩm định đề suất vay vốn của
khách hàng. Thẩm định và đánh giá khoản vay là việc xác định khả năng hiện
tại và tương lai của khách hàng trong việc sử dụng vốn và thanh toán khoản
vay. Từ những các thông tin mà khách hàng cung cấp ở giai đoạn 1 và NH có
được từ việc thu thập, các cán bộ của ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định:
- Năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của khách hàng
- Sự phù hợp của việc cho vay với các qui định có liên quan của pháp luật
và chính sách tín dụng, chính sách quản lý rủi ro hiện hành của VCB
- Tính khả thi, hiệu quả và mức độ rủi ro (nếu có) liên quan đến phương án
sử dụng vốn của khách hàng
- Khả năng tài chính để trả nợ của khách hàng
- Biện pháp bảo đảm tín dụng (nếu có)
Giai đoạn 2: Phê duyệt cho vay
Trên cơ sở Báo cáo thẩm định và đề suất cho vay có đầy đủ chữ ký của
CBKH PGD, cùng toàn bộ hồ sơ trình kèm theo. Lãnh đạo PGD xem xét phê
duyệt cho vay theo quy định trong thẩm quyền được giao. Trường hợp VCB
đồng ý cho khách hàng vay thì trên BCTĐ và đề suất cho vay, Lãnh đạo PGD
32
phê duyệt ghi là đồng ý hoặc đồng ý có điều kiện kèm theo.
Giai đoạn 3: Ký Hợp đồng cho vay, Hợp đồng bảo đảm và Hợp đồng
liên quan
Bộ phận có thẩm quyền tại ngân hàng sẽ xem xét kết quả thẩm định được
trình trong báo cáo thẩm định tín dụng từ đó thông báo quyết định của ngân
hàng đến khách hàng. BPKH PGD sẽ đề nghị khách hàng ký vào văn bản xác
nhận của khách hàng về việc đã được cung cấp đầy đủ thông tin trước khi ký
Hợp đồng cho vay (bản gốc) theo quy định.
Giai đoạn 4: Giải ngân vốn vay
Ngân hàng căn cứ vào thoả thuận với khách hàng, hợp đồng tín dụng, tài
sản đảm bảo. Nhận tiếp nhận rút vốn của khách hàng. Cán bộ kiểm tra tính đầy
đủ, hợp lệ của hồ sơ rút vốn và hạn mức
Giai đoạn 5: Kiểm tra giám sát sử dụng vốn vay, phát hiện và xử lý rủi
ro
Sau khi giải ngân vốn vay cho khách hàng thì các cán bộ PGD vẫn tiến
hành theo dõi, giám sát sử dụng vốn vay của khách hàng đã hợp lý hay chưa.
Đối với khoản vay thế chấp TSĐB thì cán bộ khách hàng PGD vẫn thực hiện
kiểm tra và định giá lại tài sản đảm bảo, dự đoán tình hình tăng/giảm giá trị
TSĐB. Các trường hợp rủi ro như trả nợ không đúng lịch trình thì CBKH PGD
phải nắm bắt thông tin kịp thời để tránh các rủi ro.
Giai đoạn 6: Thu nợ
CBKH PGD chủ động nhắc nợ đến hạn cho khách hàng trước ngày đến hạn
của khoản vay. Sẽ có trường hợp cần thiết áp dụng biện pháp thực hiện thu hồi
nợ trước hạn hoặc thông báo về việc chấm dứt cho vay thu nợ trước hạn cán bộ
phải thông báo đến khách hàng yêu cầu khách hàng thực hiện kịp thời và đầy
đủ các nghĩa vụ trả nợ. Trường hợp hai là khách hàng đề nghị trả nợ trước hạn,
cán bộ khách hàng thông báo lên cho bộ phận quản lý để tính toán thu nợ gốc,
đó lãi và phí trả trước hạn.
Giai đoạn 7: Xử lý các khoản nợ quá hạn
Khi các khoản vay bị chuyển thành nợ quá hạn thì bộ phận quản lý thông
33
báo đến phòng giao dịch để các cán bộ thông báo đến khách hàng nhắc nhở và
đề suất các biện pháp thích hợp. CBKHCN/CBKH PGD Phải thực hiện đổi xác
sau khách hàng và khoản vay quá hạn, tăng tần suất kiểm tra sử dụng vốn vay,
tài sản bảo đảm và kịp thời báo cáo lên cho cấp trên để áp dụng các biện pháp
xử lý phù hợp.
Giai đoạn 8: Thanh lý hợp đồng và giải chấp tài sản đảm bảo
Sao khách hàng đã thanh toán toàn bộ nợ thuộc hợp đồng cho vay, Trường
hợp hợp đồng cho vay không có tài sản đảm bảo hoặc khách hàng chưa có nhu
cầu nhận lại tài sản đảm bảo thì cán bộ phòng giao dịch lịch thông báo đóng hồ
sơ vay / giải chấp tài sản đảm bảo để gửi cho bộ phận cấp trên xác nhận khách
hàng đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trả nợ.
2.2.3. Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại ngân
hàng TMCP Ngoại thương VN - PGD Phổ Quang
Nghiệp vụ tín dụng được xem là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất
và tạo ra nguồn thu nhập lớn cho ngân hàng, đây là một hoạt động không thể
thiếu trong kinh doanh của ngân hàng. Hoạt động này sử dụng nguồn vốn từ về
vụ huy động vốn để thực hiện nhiệm vụ cấp tín dụng không những mang lại ý
nghĩa đối với nền kinh tế và còn mang lại ý nghĩa với ngân hàng. Ngân hàng
lúc này sẽ thực hiện thu lợi nhuận từ việc cấp tín dụng cho người vay và thu lại
suốt để trả chi phí cho huy động vốn thì sự chênh lệch giữa hai hoạt động này
sẽ tạo nguồn thu cho ngân hàng, nếu như thu nhập từ chính lượng tăng thì sẽ
dẫn đến lợi nhuận của ngân hàng tăng nhưng với điều kiện là chi phí từ hoạt
động huy động vốn không thay đổi. Hoạt động cấp tín dụng mang lại lợi nhuận
lớn thì đi cùng với đó lúc cuối giờ cũng rất lớn, do đó việc quản lý chặt chẽ
nghiệp vụ tín dụng cũng là điều đáng được chú ý nhằm hạn chế những rủi ro
mà ngân hàng gặp phải. Vietcombank cũng đang thực hiện nhiều chính sách
phát triển và quản lý chặt hơn với nghiệp vụ tín dụng.

34
  Doanh số cho vay
Bảng 2.3. Doanh số cho vay hoạt động vay mua bất động sản giai đoạn
2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ Năm So sánh
tiêu 2019/2020 2020/2021
Chênh Mức độ Chênh Mức độ
2019 2020 2021
lệch biến lệch biến
động động
Doanh
số cho
vay 297,48 473,71 669,91 176,23 59,24% 196,2 41.42%
mua
BĐS
(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)

Biểu đồ 2.2. Doanh số cho vay mua bất động sản giai đoạn năm 2019-2021

Hoạt động cho vay BĐS vào giai đoạn 2019 tuy có nhiều sự siết chặt từ
phía NHNN so với vay tín chấp khách hàng cá nhân vì hoạt động này đang

35
tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hạn chế cũng vì lý do chủ yêú từ phía ngân hàng do bản
chất của NHTM có nguồn vốn huy động không bền vững và dài hạn, để sử
dụng cho vay dài hạn lĩnh vực bất động sản. Vietcombank ở giai đoạn này cũng
đang áp dụng phát triển nguồn vốn huy động nên khoản cho vay mua bất động
sản này cũng vì thế mà được đẩy mạnh để tạo lợi nhuận. So với năm trước đó
thì năm 2019 đã có nhiều chuyển biến tăng lên so với 2018 và các năm kế tiếp
cũng tăng lên. Doanh số cho vay mua BĐS ở Vietcombank vẫn tăng đều mặc
dù thị trường BĐS lúc này đang có nhiều sự biến động do siết chắc từ tín dụng
và giai đoạn này cũng là bước đệm cho sự bứt phá ngành này vào những năm
kế tiếp. Doanh số của VCB - PGD Phổ Quang chỉ nằm ở mức không cao là
297,48 tỷ đồng chưa đạt được kỳ vọng mong muốn nhưng doanh số này vẫn ổn
định đối với sự siết chặt cho vay mua BĐS.
Sang đến năm 2020, nhờ vào sự siết chặt mảng cho vay mua BĐS ở năm
trước nên năm 2020 có nhiều bước tiến hơn về hoạt động này. Vào giai đoạn
này tình hình kinh tế thế giới và cả nước nhà đang chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh
Covid-19 dẫn đến thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng nhiều. Doanh số cho vay
của PGD Phổ Quang là 473,71 tỷ đồng, tăng hơn năm trước 176,23 tỷ đồng
tương đương tăng 59,24%. Như vậy đã tăng nhiều hơn so với năm trước, hoạt
động cho vay mang lại doanh thu tốt, phòng giao dịch Phổ Quang đã có nhiều
bước tiến trong hoạt động cho vay mặc dù tình hình dịch bệnh gây ảnh hưởng.
Doanh số cho vay năm 2021 tăng hơn so với năm 2020, cụ thể doanh số là
669,91 tỷ đồng tăng 196,2 tỷ đồng so với 2020 tương đương tăng 41,42%. Tuy
doanh số năm 2021 vẫn tăng nhưng mức độ tăng không cao so với năm trước.
Nhưng vào giai đoạn tình hình kinh tế đang có sự bất ổn vì sự ảnh hưởng từ
Covid-19 và là giai đoạn đầu mở cửa hoạt động kinh doanh. Mà PGD Phổ
Quang vẫn tăng so với năm trước là thấy được hoạt động kinh doanh lĩnh vực
BĐS vẫn hoạt động tốt tăng doanh số đều.
 Doanh số cho vay theo từng loại sản phẩm
Các sản phẩm vay mua bất động sản tại Vietcombank - PGD Phổ Quang
bao gồm cho vay mua nhà dự án, vay mua nhà đất, vay mua và xây sửa nhà.
36
 Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo từng loại sản phẩm tại VCB - PGD
Phổ Quang giai đoạn 2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm So sánh

2019/2020 2020/2021

Chênh Mức độ Chênh Mức độ

2019 2020 2021
lệch biến động lệch biến

động

Vay mua

nhà dự 101,23 147,35 225,08 46,12 45,56% 77,73 52,75%

án

Vay mua
165,35 238,92 352,1 73,57 44,49% 113,18 47,35%
nhà đất

Vay xây
30,9 87,44 92,73 56,54 182,98% 5,29 6,05%
sửa nhà

Tổng 297,48 473,71 591,36 176,23 59,24% 117,65 24,84%

(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)

Biểu đồ 2.3. Doanh số cho vay theo từng loại sản phẩm tại VCB - Phổ
Quang giai đoạn 2019-2021

37
 Giai đoạn từ 2019-2021, tình hình mua nhà bất động sản đang có nhiều
diễn biến không thuận lợi do nhiều yếu tố tác động. Nhưng sản phẩm vay mua
nhà dự án tại VCB vẫn hoạt động tốt, điều này chứng tỏ qua doanh số vay của
sản phẩm này tăng mạnh qua các năm. Doanh số tại năm 2019 là 101,23 tỷ
đồng và đến năm 2020 là 147,35 tỷ đồng tương đương tăng 46,12 triệu đồng và
có mức độ biến động là 45,56%. Đến năm 2021, doanh số cho vay mua nhà dự
án đạt 225,08 triệu đồng tăng 52,75% so với năm 2020, tương đương tăng
77,73 tỷ đồng. Doanh số sản phẩm vay mua nhà dự án vẫn tăng đều không có
dấu hiệu giảm mức độ chênh lệch.
Trong cơ cấu doanh số cho vay mua nhà đất thông thường tại phòng giao
dịch đang có doanh số cao nhất trong ba sản phẩm. Cho thấy sản phẩm này
đang được chú trọng phát triển. Cụ thể, năm 2019 tổng doanh số giải ngân cho
sản phẩm mua nhà đất đạt 165,35 tỷ đồng, đến năm 2020 doanh số là 238,92 tỷ
đồng tương đương tăng 73,57 tỷ đồng và tăng 44,49%. Đến với năm 2021 vẫn
tăng đều là 352,1 tỷ đồng mà mức độ biến động tăng lên không cao so với kì
trước vì giai đoạn này có nhiều biến động kinh tế làm ảnh hưởng thị trường bất
động sản.
Còn đối với doanh số cho vay xây sửa nhà, năm 2019 doanh số là 30,9 tỷ
đồng, tương đối không quá thấp. Đến năm 2020 doanh số tăng lên là 87,44 tỷ
đồng tăng lên 56,54 tỷ đồng với mức độ chênh lệch 182,96%, với mất độ tăng
lên này cho thấy sản phẩm này đang phát triển nhanh và tốt theo dự tín mà
phòng giao dịch Phổ Quang đề ra, vào giai đoạn này thì PGD Phổ Quang đang
phát triển tốt sản phẩm này. Tuy nhiên, năm 2021 doanh số vay là 92,73 tỷ
đồng vẫn tăng nhưng không giữ được đà như kỳ trước.

38
 Bảng 2.5. Tỷ trọng doanh số vay từng loại sản phẩm giai đoạn 2019-2021
của Vietcombank - PGD Phổ Quang
Chỉ tiêu Năm
2019 2020 2021
Vay mua nhà dự án 34,03% 31,11% 33,6%
Vay mua nhà đất 55,58% 50,44% 52,56%
Vay xây sửa nhà 10,39% 18,46% 13,84%
Tổng 100% 100% 100%
Biểu đồ 2.4. Tỷ trọng doanh số cho vay từng loại sản phẩm giai đoạn
2019-2021 của Vietcombank - PGD Phổ Quang

Thông qua bảng Tỷ trọng doanh số ta thấy được tỷ trọng của các sản phẩm
vay mua bất động sản qua từng giai đoạn. Sản phẩm vay mua nhà đất đang
chiếm tỷ trọng cao nhất là khoảng 50% trên tổng doanh số vay mua bất động
sản giai đoạn 2019-2021. Điều này chứng minh được VCB - PGD Phổ Quang
đã hoạt động kinh doanh sản phẩm này tốt hơn các sản phẩm còn lại và sản
phẩm này đang tạo lợi nhuận chính cho PGD Phổ Quang. Giai đoạn 2019-2021
là giai đoạn mà tất cả các ngành nghề gặp nhiều khó khăn, nên vì vậy khách
hàng giảm việc đầu tư vào mua nhà dự án nên sản phẩm này chỉ chiếm tỷ lệ
30% trên toàn doanh số vay. Còn lại sản phẩm vay xây sửa nhà luôn là sản
phẩm chiếm tỷ lệ thấp trong doanh số vay mua BĐS tại vietcombank.
Nhìn chung thì tình hình hoạt động của Vietcombank - PGD Phổ Quang

39
giai đoạn 2019-2021 có chiều hướng tăng qua các năm chứng tỏ là hoatk động
kinh doanh tốt, nếu kiểm soát tốt chi phí tốt sẽ thu được lợi nhuận cao. PGD
Phổ Quang còn kiểm soạt được tình hình kinh tế tốt, dù gặp nhiều yếu tố đáng
lo ngaị nhưng doanh số vẫn tăng, đổi ngũ nhân viên làm việc hiệu quả.
 Doanh số thu nợ theo từng loại sản phẩm vay mua BĐS
Bảng 2.6. Doanh số thu hồi nợ theo từng loại sản phẩm vay mua BĐS tại
VCB - PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2020
Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ Năm So sánh
tiêu 2019/2020 2020/2021
Chênh Mức độ Chênh Mức độ
2019 2020 2021
lệch biến lệch biến
động động
Vay
mua
35,12 41,92 67,49 6,8 19,36% 25,57 61%
nhà dự
án
Vay
mua
72.01 101,31 157,71 29,3 40,69% 56,4 55,67%
nhà
đất
Vay
xây
12,91 29,71 40,19 16,8 130,13% 10,48 35,27%
sửa
nhà
Tổng 120,04 172,94 265,39 52,9 44,07% 92,45 53,46%

(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)

40
Biểu đồ 2.5. Doanh số thu hồi nợ theo từng loại sản phẩm vay mua BĐS tại
VCB - PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2020

Bảng 2.7. Tỷ trọng Doanh số thu hồi nợ theo từng loại sản phẩm vay mua
BĐS tại VCB - PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2020
Chỉ tiêu Năm
2019 2020 2021
Vay mua nhà dự án 29,26% 24,24% 25,43%
Vay mua nhà đất 59,99% 58,58% 59,43%
Vay xây sửa nhà 10,75% 17,18% 15,14%
Tổng 100% 100% 100%
Biểu đồ 2.6. Tỷ trọng doanh số thu hồi nợ theo từng loại sản phẩm vay
mua bất động sản tại VCB - PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2021

Năm 2019 được xem là một năm có nhiều sự bộc phá ccủa ngành Ngân

41
hàng nói chung và Vietcombank nói riêng. Với nhiều lần thay đổi lãi suất cụ
thể là tháng 9/2019 NHNN đã ra quyết định hạ lãi suất lần đầu kể từ năm 2017
đến nay. Với sự bủng nổ của công nghệ hiện đại của các doanh nghiệp fintech
tham gia mạnh vào lĩnh vực kinh doanh tiền tệ như là trung gian thanh toán,
cho vay trực tuyến, ví điện tử... Từ những sự việc xảy ra ảnh hưởng đến lãi suất
và doanh số thu nợ vay. Doanh số thu nợ vay năm 2019 là 120,24, với sản
phẩm vay mua nhà dự án chiếm 29,26% là 35,12 tỷ đồng, sản phẩm vay mua
nhà đất chiếm 59,99% trên tổng doanh số trả nợ cụ thể là 72,01 tỷ đồng, sản
phẩm vay xây sửa nhà chiếm 10,75% và doanh số nợ là 12,91 tỷ đồng.
Đến năm 2020, doanh số thu nợ vay tăng lên 172,94 tỷ đồng tương đương
tăng 52,9 tỷ đồng. Trong đó, sản phẩm vay mua nhà dự án chiếm 24,24% với
doanh số thu hồi nợ là 41,92 tỷ đồng tăng 6,9 tỷ đồng tương đương tăng
19,36%. Sản phẩm cho vay mua nhà đất tăng lên 29,3 tỷ đồng so với năm 2019,
chiếm 58,58% trong tổng doanh số thu nợ. Sản phẩm vay xây sửa nhà có doanh
số thu nợ 29,71 tỷ đồng tương đương tăng 16,8 tỷ đồng, và chiếm 10,75% trên
tổng doanh số thu hồi nợ. Doanh số năm 2020 đều tăng lên theo từng loại sản
phẩm ta thấy được hoạt động thu hồi nơ đang diễn ra tốt.
Năm 2021, doanh số thu hồi nợ 265,39 tỷ đồng tăng lên 92,45 tỷ đồng.
Trong đó, sản phẩm vay mua nhà dự án đạt 67,49 tỷ đồng, tăng 25,57 tỷ đồng
so với năm 2020 và đạt tỷ lệ tăng 61% và chiếm 25,43% trên tổng doanh số thu
hồi nợ. Với sản phẩm vay mua nhà đất đạt 157,71 tỷ đồng, chiếm 59,43% tổng
doanh số thu hồi nợ của phòng giao dịch. Đến sản phảm vay xay sửa nhà đạt
40,19 tỷ đồng tương đương tăng 10,48 tỷ đồng, mức độ biến động là 35,27%
giảm mức độ tăng so với năm 2020. Qua 3 năm, doanh số thu nợ vay đều tăng
đều qua các năm, hoạt động thu hồi nợ đang diễn ra tốt.
2.2.4. Tình hình dư nợ hoạt động vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD giai đoạn 2019-2021
Thời điểm này chính sách Nhà nước về phát triển và điều chỉnh lại các
chính sách tín dụng về vay mua bất động sản cũng ảnh hưởng ít nhiều đến tình
hình dư nợ của các tổ chức tính dụng cũng như VCB - PGD Phổ Quang.
42
 Bảng 2.8. Tình hình dư nợ hoạt động vay mua bất động sản tại VCB -
PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm So sánh
2019/2020 2020/2021
2019 2020 2021 Chênh Mức độ Chênh Mức độ
lệch biến động lệch biến động
Dư nợ tín
dụng hoạt
động vay 301,02 453,77 701,99 152,75 50,74% 248,22 54,70%

mua bất
động sản

(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)

Biểu đồ 2.7. Dư nợ hoạt động cho vay mua bất động sản tại VCB - PGD
Phổ Quang giai đoạn 2019-2021

Dựa vào dư nợ ở giai đoạn năm 2019-2021 ta thấy dư nợ tăng qua các năm.
Tại năm 2019 dư nợ hoạt động cho vay là 301,02 tỷ đồng, dư nợ năm 2019
cũng đã tăng nhiều so với các năm trước. Đến năm 2020 dư nợ tăng lên 453,77
tỷ đồng, tương đương tăng 152,75 tỷ đồng so với năm trước, đạt mức độ biến

43
động là 50,74%. Mức độ tăng nhiều so với năm trước, đến năm 2021 dư nợ
hoạt động cho vay mua bất động sản lại tăng lên so với năm trước đạt 701,99 tỷ
đồng, mức chênh lệch 284,22 tỷ đồng. Tại giai đoạn từ năm 2019-2021 mà
phòng giao dịch Phổ Quang vẫn duy trì được mức dư nợ tăng ổn định là hoat
động kinh doanh đang có nhiều bước tiến hiệu quả. Thời điểm này gặp phải
nhiều khó khăn, nhiều ngân hàng siết chặt cho vay, thị trường bất động sản
theo đó cũng bị siết chặt, khách hàng “ngán ngẫm” vay ngân hàng khi tinhf
hình dịch diễn biến phức tạp. Mà VCB - PGD Phổ Quang vẫn duy trì mức độ
biến động tăng cho thấy quản lý hoạt động vay mua bất động sản hiệu quả, theo
đó lợi nhuận cũng tăng lên nếu chi phí được quản lý hiểu quả như dư nợ, cũng
như việc thu hồi nợ tốt.
2.2.4. Tình hình nợ quá hạn tại Vietcombank - PGD Phổ Quang
giai đoạn 2019-2021.
Để thấy được hoạt động kinh doanh của ngân hàng diễn ra tốt, ta canh cứ
vào doanh số cho vay, doanh số thu hồi nợ, không những thế ta còn phải căn cứ
vào khoảng nợ quá hạn tại ngân hàng. Việc quản lý doanh số thu hồi ợ và nợ
quá hạn tại ngân hàng không chỉ là các chỉ tiêu ảnh hưởng trực tiếp đến quá
trình quản lý của ngân hàng mà còn gây ra các ảnh hưởng đến việc quản lý của
ngân hàng và có nguy cơ mất khả năng thu hồi được nợ. Sau đây là tình hình
thu nợ và các khoảng nợ quá hạn tại VCB - PGD Phổ Quang:
Bảng 2.9. Tình hình nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay mua BĐS tại VCB
- PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ Năm So sánh

tiêu 2019/2020 2020/2021

Chênh Mức độ Chênh Mức độ

2019 2020 2021
lệch biến lệch biến động

động

Dư nợ 301,02 453,77 701,99 152,75 50,74% 248,22 54,70%

44
Vay

mua
2,71 4,39 4.01 1,68 61,99% (0,38) (8,66%)
nhà dự

án

Vay

mua 4,21 7,19 5,92 2,98 70,78% (1,27) (17,66%)

nhà đất

Vay

xây sửa 0,51 2.4 2,01 1,89 370,59% (0,39) (16,25%)

nhà

Tổng

nợ quá 7,43 13,98 11,94 6,55 88,16% (2.04) (14,59%)

hạn

Tỷ lệ

nợ quá 2,47% 3,08% 1,7% - - - -

hạn

(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)

Biểu đồ 2.8. Nợ quá hạn theo từng loại sản phẩm vay mua BĐS tại VCB -
PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2021

Từ năm 2019-2021, nên kinh tế có nhiều biến động mạnh mẽ, cũng phần

45
nào ảnh hưởng đến tình hình nợ quá hạn tại vietcombank. Năm 2019, nợ quá
hạn 7,43 giảm hơn với kì trước, trong đó sản phẩm vay mua nhà đất chiếm hơn
phân nửa tỷ lệ nợ quá hạn. Đến năm 2020, nợ quá hạn đạt 13,98 tỷ đồng tương
đương tăng 6,55 tỷ đồng. Lúc này tỷ lệ nợ quá hạn tăng lên thấy được tình hình
thu hồi nợ của Vietcombank - PGD Phổ Quang đang có nhiều sự trục trặc
không tốt, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng. Nhưng đến năm 2021,
tổng nợ quá hạn giảm xuống so với năm 2020, nhưng mức giảm này không
đáng kể, cụ thể là nợ quá hạn là 11,94 tỷ đồng giảm 2,04 tỷ đồng so với năm
trước. Đó cũng là việc thể hiện kinh doanh của PGD Phổ Quang đang hoạt
động tốt, dù lúc này nên kinh tế mới bắt đầu mở cửa hoạt động trở lại. Tỷ lệ nợ
quả hạn năm 2019 là 2,47%, đây là mức tỷ lệ an toàn không quá cao. Nhưng
đến năm 2020 tỷ lệ này tăng lên 3,08% vượt quá 3% mức cho phép, chất lượng
kinh doanh của PGD Phổ Quang đang thấp so với kỳ trước. Điều này cũng kho
tránh khỏi do tình hình dãn cách xã hội đang diễn ra trên khu vực TPHCM, làm
cho người dân không có thu nhập ổn định, nền kinh tế bất ổn. Đến năm 2021
thì tỷ lệ này giảm xuống 1,7% cho thấy PGD Phổ Quang đang nắm bắt được
tình hình và có hướng đi hiệu quả để giảm tình trang nợ quá hạn, nâng cao chất
lượng tín dụng.
2.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua bất động sản
Dựa vào các chỉ tiêu để đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh hiện tại,
cũng như như đánh giá được chất lượng hoạt động của PGD Phổ Quang có
đang hiệu quả hay không.
 Chỉ tiêu nợ xấu
Bảng 2.10. Tỷ lệ nợ xấu của Vietcombank - PGD Phổ Quang giai đoạn
2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm 2019 2020 2021
Dư nợ 301,02 453,77 701,99
Nợ xấu 4,77 11,65 8,34

46
 Tỷ lệ nợ xấu 1,58% 2,57% 1,19%
(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)
Tại năm 2019, tỷ lệ nợ xấu của hoạt động cho vay mua bất động sản là 4,77
tỷ đồng, chiếm 1,58% tổng dư nợ. Đến năm 2021, mức nợ xấu tăng cao đạt
ngưỡng 11,65 tỷ đồng, đây là con số nợ xấu kỷ lục của PGD Phổ Quang, chiếm
2,57% trên mức dư nợ của phòng giao dịch, cũng nhờ vào tình hình diễn biến
dịch Covid 19 lúc đó nên nợ xấu tăng đột ngột làm cho chức lượng tín dụng
của PGD Phổ Quang đi xuống, và toàn Vietcombank cũng rời vào tình trạng
như vậy. Diễn biến nợ xấu trở lại bình thường vào năm 2021, Nợ xấu là 8,34 tỷ
đồng giảm nhiều so với kỳ trước và tỷ lệ nợ xấu chiếm 1,19% trên tổng dư nợ
của phòng giao dịch. Nhìn chung tình hình nợ xấu cao ở năm 2020 và trở lại
bình thường tại năm 2021, dù có biến động nhưng vẫn được duy trì ở mức phù
hợp với quy định của NHNN. So sánh với phần nợ quá hạn và nơh xấu đều
không vượt ngưỡng quy định, điều này thể hiện là các cán bộ tại PGD Phổ
Quang đang kiểm soát tốt các khoản nợ tại PGD.
 Chỉ tiêu thu lãi cho vay
Chỉ tiêu này nhầm giúp đánh giá được tình hình thực hiẹn kế hoạch tài
chính của ngân hàng trong việc đôn đốc, thu hồi lãi vay đối với khách hàng.
Giúp thấy được hoạt động kinh doanh có diễm ra thuận lợi đúng theo kế hoạch
đã đề ra chưa:
Bảng 2.11. Tỷ lệ thu lãi vay hoạt động vay mua bất động sản của VCB -
PGD Phổ Quang giai đoạn 2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm 2019 2020 2021
Lãi phải thu 47,15 65,66 88,64
Lãi đã thu 45,95 63,24 83,72
Tỷ lệ thu lãi vay 97,46% 96,31% 94,45%
(Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)
Qua các năm 2019-2021, tình hình thu lãi vay hoạt động vay mua bất động

47
sản giảm dần qua các năm. Cụ thể trong năm 2019, tỷ lệ thu lãi vay của PGD
Phổ Quang là 97,46% đây là mức tỷ lệ tốt chứng tỏ kế hoạch thu lãi diễn ra
đúng dự tính, tình hình thu lãi thuận lợi. Nhưng đến năm 2020 thì tỷ lệ lãi vay
giảm xuống còn 96,31%, điều này chứng tỏ PGD đang gặp nhiều kho khăn
trong viếc thu hồi lãi vay từ khách hàng, thiếu sự kiếm soát, dự phòng rủi ro
làm ảnh hưởng đến tỷ lệ thu lãi vay tại phòng giao dịch này. Trong giai đoạn
2020-2021, NHNN ra nhiều quyết định giảm lãi suất để hỗ trợ người dân trong
tình hình dịch bệnh dẫn đến tỷ lệ này cũng bị ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên, đối
với tỷ lệ thu hồi lãi vay này cũng xem là tốt so với toàn ngân hàng
Vietcombank nói riêng và NHTM khác nói chung. Nhưng PGD Phổ Quang cần
chú trong điều chỉnh để không ảnh hưởng đến tỷ lệ thu lãi vay cũng như ảnh
hưởng đến doanh số và lợi nhuận của phòng giao dịch. Cần có nhiều phương án
kịp thời để phòng ngừa các rủi ro bất ngờ để các giai đoạn tiếp theo không bị
ảnh hưởng như vậy nữa.
2.2.6. Đánh giá hoạt động vay mua bất động sản tại Vietcombank -
PGD Phổ Quang
 Đánh giá sự phù hợp sản phẩm vay mua bất động sản tại
Vietcombank
Để đánh giá mức độ hài lòng và mức độ phù hợp với nhu cầu của khách
hàng, tiến hành khảo sát dựa trên 100 khách hàng đang sử dụng sản phẩm vay
mua bất động sản. Từ đó hình thành các chỉ tiêu để tiến hành đánh giá sản
phẩm đã phù hợp hay chưa.
Biểu đồ 2.9. Đánh giá của khách hàng về mức độ hài lòng về sản phẩm vay
mua BĐS

48
 (Nguồn: VCB - PGD Phổ Quang)
Dựa vào biểu đồ trên thấy được sự đánh giá của khách hàng về sản phẩm
vay mua bất động sản. Từ những đánh giá của khách hàng về sản phẩm nhận
thấy được nhược điểm và điểm mạnh của sản phẩm. Những điểm nổi bật của
sản phẩm có thể kể đến là thời hạn khoản vay được quy định cụ thể và rõ ràng
nên mực độ phù hợp cao chiếm số lượng cao. Đặt biệt là thời gian phê duyệt hồ
sơ thì đánh giá phù hợp thấp, không phù hợp chiếm phần cao nhất, thấy được
sản phẩm đang có hạn chế thời gian giải ngân lâu làm cho khách hàng không
ưng ý. Từ đánh giá khảo sát nhận ra khách hàng không vừa lòng với những ưu
nhược điểm của sản phẩm như thủ tục, mức thu nhập của khách hàng, lãi suất
còn cao. Ba yếu tố được khách hàng đánh giá không phù hợp, là khách hàng
đang muốn ngân hàng cải thiện sản phẩm để dễ dàng tiếp cận đến sản phẩm
phẩm hơn. Bên cạnh đó, các cán bộ ngân hàng khi được hỏi về vấn đề những

49
điểm chưa phù hợp từ sản phẩm vay mua bất động sản mà Vietcombank cung
cấp, thì ngoài những vấn đề mà khảo sát từ khách hàng thì các cán bộ tín dụng
cũng nêu lên một số yếu tố mong muốn cải thiện. Hiện tại thì tại Vietcombank
vẫn còn ít sản phẩm vay mua BĐS, chưa có phân khúc khách hàng cụ thể để
cung cấp sản phẩm phù hợp với từng nhu cầu. Chính vì lý do này, VCB cần
thiết kế các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng và áp dụng được
với nhiều đối tượng hơn. Nhất là đối với khách hàng có mức thu nhập không
cao, nên việc tiếp cận tín dụng mảng BĐS đang còn rất thấp.
 Các thành tựu đạt được
Với thời gian vừa qua, Ngân hàng TMCP Ngoại thương - PGD Phổ Quang
đã đạt được nhiều thành tựu nhất định. Thường là nghiệp vụ tín dụng là nghiệp
vụ quang trọng nhất, đây là nguồn tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng. Ngân hàng
cũng đã tạo ra nhiều sản phẩm vay để phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng,
chính sách lãi cho vay linh hoạt. Tự đó ngân hàng đạt được kết quả cụ thể như
sau:
Doanh số cho vay tăng trưởng qua các năm, nhất là sản phẩm vay mua nhà
đất chiểm tỷ trọng cao nhất so với 2 sản phẩm còn lại. Theo đó, doanh số thu
hồi nợ cũng tăng dần qua các năm, đây là dấu hiệu tốt, sử dụng nguồn vốn tốt
để tạo ra lợi nhuận tăng dần qua các thời kì. Dư nợ hoạt động vay mua bất động
sản cũng là chỉ tiêu tăng, hiểu quả kinh doanh tốt, không những thế tỷ lệ nợ xấu
cũng không vượt quá mức quy định.
Bên cạnh đó, mức độ tin tưởng của khách hàng hiện có và khách hàng mới
dành cho ngân hàng ngày càng cao hơn trước. Số lượng khách hàng quanh khu
vực đến vay mua bất động sản tương đối nhiều hơn trước. Cũng như công tác
truyền đạt cũng như tiếp thị đến khách hàng phát triển mạnh mẽ. Vietcombank
tập trung phát triển vị thế đứng đầu nâng cao giá trị thương hiệu để đánh vào
niềm tin của khách hàng. Nhờ thế mà hoạt động kinh doanh cho vay được
nhiều khách hàng quan tâm và biết đến nhiều hơn.
Đi kèm với đó, nhân sự và các cán bộ cũng được cải cách lại tác phong và
thái độ làm việc. Phong cách tiếp cận cũng như truyền đạt đến khách hàng để
50
lại nhiều ấn tượng tốt trong cách nhìn nhận của khách hàng về chất lượng của
Vietcombank.
 Hạn chế của hoạt động vay mua bất động sản
Đi đôi với các thành tựu đã đạt được là những mặt hạn chế đang còn tồn
động tại VCB - PGD Phổ Quang. Hạn chế là những điều không thể tránh khỏi
đối với hoạt động kinh doanh của ngân hàng:
Đầu tiên, khả năng đôn đốc thu hồi nợ của các cán bộ còn thấp. Theo bảng
2.9 tại năm 2019 không vượt quá quy định cho phép nhưng đến năm 2021 tỷ lệ
này tăng lên cao vượt ngưỡng quy định đề ra, tuy đến 2021 tỷ lệ này giảm
xuống. Nhưng từ những điểm này ta thấy hoạt động thu hồi nợ của PGD Phổ
Quang chưa được hiệu quả, làm cho việc luân chuyển nguồn vốn bị hạn chế,
nên việc cho vay cũng từ đó mà gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai, điều chỉnh sản phẩm phù hợp với thị yếu của khách hàng. Từ
những khảo sát ý kiến phù hợp của khách hàng đã và đang trải nghiệm sản
phẩm vay mua bất động sản, mà ngân hàng vẫn chưa có nhiều sự điều chỉnh và
cải thiện sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhưng cũng phải phù hợp với những
quy định của khách hàng. Theo từng loại sản phẩm mới được đề ra, cần có
nhiều sự nghiên cứu và trải nghiệm của khách hàng để đánh giá cụ thể về mức
độ hài lòng của KH. Nên việc cảỉ thiện còn tốn nhiều thời gian và việc tạo ra
một sản mới để da dạng tốn nhiều thời gian hơn nữa.
Cuối cùng, lãi suất cần được linh động hơn so với nhiều thời kỳ. Tuy là
ngân hàng tiên phong đầu trong việc thay đổi lãi suất phù hợp, song lãi suất vẫn
còn cao hơn các NHTM khác. Tạo cho khách hàng có sự so sánh lãi suất, việc
thay đổi lãi suất phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nên thay vào đó
Vietcombank cần đưa ra nhiều chiến lược hơn để đưa sản phẩm uy tín đến với
khách hàng tiềm năng.

51
 TÓM TẮT CHƯƠNG 2
Nhầm phân tích rõ hơn về thực trạng tình hình cho vay mua bất động sản
tại ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương - phòng giao dịch Phổ Quang.
Đầu tiên sẽ nói khái quát về thông tin phòng giao dịch Phổ Quang. Cũng như
nói rõ hơn về cơ cấu hoạt động tại Vietcombank - phòng giao dịch Phổ Quang.
Sau đó sẽ phân tích tình hình hoạt động tin dụng của PGD Phổ Quang qua giai
đoạn 2019-2021. Từ những phân tích lí thuyết ở chương một sẽ hình thành tư
tưởng để phân tích phần thực trạng tình hình vay mua bất động sản. Sẽ nắm bắt
được các gói sản phẩm vay mua bất động sản tại Vietcombank cũng như quy
trình cho vay hoạt động mua bất động sản tại Vietcombank. Từ đó phân tích
các chỉ tiêu để đánh giá được tình hình hoạt động cho vay mua bất động sản tại
phòng giao dịch Phổ Quang. Đánh giá danh số cho vay hoạt động vay mua bất
động sản giai đoạn 2019-2021, Từ đó đánh giá được tình hình hoạt động kinh
doanh cho vay của phòng giao dịch Phổ Quang. Sau đó đánh giá danh số cho
vay nhưng theo từng loại sản phẩm. Từ doanh số cho vay ta sẽ tiến hành phân
tích doanh số thu hồi nợ tổng và doanh số thu hồi nợ theo từng loại sản phẩm
cho vay mua bất động sản. Sau đó tiến hành phân tích nợ quá hạn theo từng
loại sản phẩm tại bất động sản và đánh giá những chỉ tiêu về tình hình hoạt
động cho vay mua bất động sản để thấy được hiệu quả hoạt động kinh doanh
của Vietcombank phòng giao dịch Phổ Quang đang diễn ra đúng theo kế hoạch
và tăng dần theo các năm.

52
 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG -
PGD PHỔ QUANG
3.1. Ưu và nhược điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang
3.1.1. Ưu điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang
Mặc dù tình hình kinh tế giai đoạn 2019-2021 rơi vào tình trạng khủng
hoảng gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh Covid 19, và đến năm 2021 thì tình
hình này đang dần được cải thiện. Thông qua phân tích ở chương hai thì ta thấy
được dư nợ tín dụng và hoạt động cho vay mua bất động sản của chi nhánh
đang ở mức an toàn và tăng trưởng theo các năm, tỷ trọng dư nợ tín dụng tăng
lên liên tục thông qua từng giai đoạn. Điều này chứng tỏ là phòng giao dịch
Phổ Quang đã và đang thực hiện tốt công tác cấp tín dụng trong hoạt động vay
mua bất động sản. Hoạt động cấp tín dụng của phòng giao dịch Phổ Quang ở
giai đoạn này luôn được duy trì doanh số và mức dư nợ ổn định. Phòng giao
dịch luôn tuân thủ các quy định của Vietcombank trong khâu giám sát khách
hàng trước và sau khi cấp tín dụng.
Không dừng lại ở đó, thời gian qua thì phòng giao dịch cũng như
Vietcombank đã từng bước cải thiện và hoàn thiện quy trình cho vay làm sao
để thuận tiện và phù hợp với nhiều nhu cầu của khách hàng, cũng như mở rộng
đối tượng và điều kiện cách ly ứng dụng để tối ưu hóa thời gian cấp tín dụng
cho khách hàng, thời gian giải ngân nhanh hơn trước. Việc cải tiến này giúp
cho Vietcombank nâng cao được năng lực, cũng như cạnh tranh với các ngân
hàng khác trong khu vực Phú nhuận. Nhầm đắp ứng được các nhu cầu của
khách hàng cũ và thu hút thêm một lượng khách hàng mới để giữ vững vị chí
ngân hàng top đầu.
Dư nợ tín dụng tăng dần theo các năm thì điều đáng e ngại mà phòng giao
dịch Phổ Quang đang gặp phải là nợ quá hạn và nợ xấu tại giai đoạn này. Tình
hình nợ quá hạn và nợ xấu có nhiều diễn biến phức tạp vào 2020 và 2021
53
nhưng so với tình hình chung thì tình hình nợ quá hạn và nợ xấu này thấy hiện
được tình hình kinh doanh của phòng giao dịch đang gặp nhiều khó khăn trong
việc thu hồi và đôn đốc khách hàng thanh toán nợ. Vào thời điểm dịch bệnh
này, mà không có dịch vẫn giữ được tỷ lệ không vượt quá mức quy định cho
phép thì ta thấy được cái cán bộ tín dụng cũng như toàn phòng giao dịch đang
làm việc có hiệu quả.
Đi cùng với đó là Vietcombank đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ giảm lãi
suất cũng như khoản kỳ thu hồi nợ để hỗ trợ cho khách hàng gặp trường hợp
dịch bệnh. Mà phòng giao dịch Phổ Quang vẫn giữ được vị thế tốt đi cùng với
tình hình bất động sản đang nóng dần lên thì điều này dành cho như nợ có hẹn
mục cho vay mua bất động sản của chi nhánh tăng lên.
Tuy là ngân hàng thuộc top đầu, với lượng khách hàng sẵn có từ trước, với
uy tín hiện có của mình cùng với sự hỗ trợ từ phía các cấp trên, phòng giao
dịch Phổ Quang nắm bắt được nhu cầu thiết yếu của các đối tượng khách hàng
trong hoạt động cho vay mua bất động sản từ đó đề ra những chính sách cụ thể
để tiếp cận khách hàng và phát triển bền vững trong những năm tiếp theo tại
khu vực Phú Nhuận.
3.1.2. Nhược điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản tại
Vietcombank - PGD Phổ Quang
Đi cùng với những ưu điểm ở trên thì tình hình tín dụng hoạt động cho vay
mua bất động sản vẫn còn gặp nhiều nhược điểm:
Đầu tiên, các cán bộ tín dụng tại phòng giao dịch đang quá tập trung vào
việc tăng doanh số cho vay để đạt đủ chỉ tiêu mà chưa thực sự tập trung vào
mặt chất lượng của từng loại sản phẩm và giới thiệu sản phẩm phù hợp cho
từng đối tượng khách hàng. Đây là vấn đề xuất phát từ các cán bộ tín dụng tại
phòng giao dịch, việc thẩm định chủ yếu chỉ dựa vào đánh giá và cảm nhận chủ
quan từ các cán bộ tín dụng hai cán bộ thẩm định mà thiếu cơ sở đánh giá
chính xác và tính hợp lý để đưa ra kết quả định giá từ đó làm cho khoản vay
của khách hàng được việc một cách dễ dàng hoặc không đủ chỉ tiêu chí duyệt
cho vay. Việc thẩm định tài sản đảm bảo còn nhiều thiếu sót, Thấy cán bộ chưa
54
đánh giá được giá trị thực tế có đúng theo chứng từ định giá hay không. Còn
chủ quan trong việc xác minh lại tính đúng đắn và hợp lý của giấy chứng nhận
quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với sản phẩm cho vay xây sửa nhà thì xảy ra trường hợp nhập vấn đề ở
việc giải ngân thời gian lâu. Nhiều trường hợp khách hàng cần tiền gấp để
thanh toán tiền mua vật liệu hoặc trả tiền cho bên thi công, trường hợp chậm trễ
trong việc trả tiền cho khách hàng dẫn đến nhiều bất cập. Phòng giao dịch của
Vietcombank cần nên linh hoạt trong việc giải quuyết hồ sơ vay cho khách
hàng. Hồ sơ của khách hàng mà được giải ngân nhanh và hợp lý sẽ giữ chân
được khách hàng trở thành khách hàng thân quen của phòng giao dịch. Nếu
thời gian hoặc giấy tờ còn quá nhiều phức tạp thiếu sự linh hoạt sẽ làm cho
lượng khách hàng giảm sút.
Mặc dù Vietcombank đã đưa ra nhiều sản phẩm vay khác nha để phù hợp
cho từng nhu cầu của nhiều khách hàng, tuy nhiên thì sản phẩm vay mua bất
động sản còn khá nhiều thủ tục và hồ sơ vay tương đối rắc rối. Chính điều này
đã dẫn đến khách hàng cảm thấy rắc rối khi vay tại ngân hàng. Các cán bộ cần
đưa ra hướng giải quyết phù hợp, hoặc thuyết phục khách hàng hiểu hơn về sản
phẩm vay mua bất động sản.
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản
Trên cơ sở định hướng mục tiêu phát triển tín dụng cho vay mua bất động
sản, nhầm cải thiện và thay đổi các chính sách để dẫn đến hoạt động cho vay
hiệu quả thì các giải pháp được đề ra như sau:
3.2.1. Hoàn thiện chính sách tín dụng tại Vietcombank
Ngân hàng TMCP Ngoại thương cần đưa ra các chính sách dựa trên nhu
cầu của khách hàng cũng như tình hình kinh tế. Đảm bảo các chính sách đề ra
trước đó được diễn ra hiệu quả. Luôn thay đổi, đổi mới các chính sách, cũng
như đổi mới điều kiện cấp tín dụng làm sao để hoạt động cho vay được diễn ra
hiệu quả và nhanh chóng hơn. Thường xuyên thực hiện các khảo sát cho khách
hàng cũ và khách hàng tiềm năng để nhận thấy chính sách cấp tín dụng của
Vietcombank đã và đang đúng với nhu cầu hoặc còn gặp những vấn đề e ngại
55
gì với khách hàng, từ đó đưa ra các phương hướng giải quyết phù hợp với cả
khách hàng và ngân hàng Vietcombank. Việc thay đổi chính sách phải được
thực dựa trên các nhu cầu, chính sách trước đó, chỉ nên thay đổi và hoàn thiện
những chính sách không hiệu quả. Làm sao để hoàn thiện phù hợp nhưng
không ảnh hưởng đến ngân hàng.
3.2.2. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân viên
Việc nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân sự, cán bộ đối với hoạt động tín
dụng của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua bất động sản nói
riêng nhằm để tránh thiệt hại về ngân hàng cũng như giảm thiểu rủi ro tác động.
Đi kèm với đó thì việc không ngừng nâng cao trình độ, chất lượng cán bộ tín
dụng Vietcombank. Các ngân hàng thương mại cần đưa ra nhiều chế độ đãi ngộ
hợp lý nhằm thu hút được nguồn lực có chất lượng cao và giữ chân được các
cán bộ tín dụng làm việc có năng suất và hiệu quả. Tuy nhiên cũng cần phải
đưa ra những quy định cụ thể, rõ ràng, các yêu cầu trách nhiệm mà cách các
cán bộ phải thưch hiện cho ngân hàng.
Trong quá trình bổ nhiệm các vị trí lãnh đạo của phòng giao dịch, hội sở, sở
giao dịch, và các chi nhánh phải cần được xem xét một cách cẩn trọng và công
khai. Những yếu tố cần được chú trọng khi bổ nhiệm các vị trí lãnh đạo là năng
lực của người được bổ nhiệm, thành tích công tác, kinh nghiệm và quan trọng
nhất là phẩm chất đạo đức.
Giải quyết, hoặc xử lý những trường hợp các cán bộ làm sai quy định cũng
như chưa đạt đủ chỉ tiêu mà Vietcombank đề ra. Việc các cán bộ không đạt đủ
chỉ tiêu đề ra sẽ làm ảnh hưởng đến năng suất của Vietcombank cũng như ảnh
hưởng đến doanh số lợi nhuận. Cần đưa ra các phương pháp cải thiện các cán
bộ tín dụng chưa hoàn thành tốt nhiệm vụ đề ra. Cũng như đưa ra cách giải
quyết những cán bộ làm sai quy định ngân hàng đề ra. Các cán bộ làm ảnh
hưởng xấu đến hình ảnh cũng như làm sai quy trình cần được xử lý một cách
nghiêm khắc để làm gương và tránh ảnh hưởng đến thời gian lâu dài.
3.2.3. Xử lý nợ vay và đa dạng sản phẩm vay mua bất động sản
Ngân hàng Vietcombank cần cơ cấu lại đối tượng cho vay, chuyển sản
56
phẩm vay từ đối tượng đầu cơ sang những đối tượng có nhu cầu vay thực sự về
chỗ ở hoặc đầu tư kinh doanh về bất động sản. Điều này thì có nghĩa là ngân
hàng sẽ cho khách hàng vay để mua lại bất động sản, đối tượng cần đắp ứng
đầy đủ các điều kiện để vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được khách hàng
vay mua BĐS tại ngân hàng Cần đưa ra các chính sách Lưu đãi về tín dụng như
là thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được thì sẽ thay đổi về lãi suất.
Cần đưa ra những phương pháp xử lý đối với các đối tượng khách hàng
không có khả năng thanh toán, đây là việc mà ngân hàng có muốn hay không
cũng phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Trước tiên thì ngân
hàng cần đưa ra quá trình cụ thể về việc đánh giá giá trị của tài sản đảm bảo
cũng như quá trình xử lý tài sản đảm bảo theo từng trường hợp khác nhau. Vì
những rủi ro có thể gặp phải mà cần có phương pháp cụ thể và hoàn thiện để áp
dụng cho các trường hợp gặp phải. Ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết
với các công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các khách hàng để thỏa thuận
lại việc thanh toán khoản nợ hoặc thỏa thuận với bên bán để xử lý vấn đề nợ
quá hạn.
Bắt đầu vào việc đa dạng hóa các sản phẩm cho vay mua bất động sản. Đây
cũng là một trong những giải pháp bắt buộc đối với các ngân hàng thương mại
có tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản. Tạo ra những sản phẩm mới
phù hợp với từng nhu cầu của nhiều loại khách hàng để không bỏ soát các đối
tượng khách hàng tiềm năng. Đồng thời cần có những chính sách thích hợp để
tiếp cận cũng như mở rộng cho vay đối với những người có nhu cầu về nhà ở
thực sự. Hoàn thiện các sản phẩm hiện có sao cho phù hợp với các yêu cầu của
khách hàng đề ra nhằm đảm bảo được đối tượng khách hàng sẵn có và thu hút
thêm những khách hàng mới từ những khách hàng sẵn có giới thiệu. Sản phẩm
vay mà được hoàn thiện và giới thiệu rộng rãi thì sẽ thu hút được nhiều khách
hàng đến vay tạo lợi nhuận cao cho ngân hàng.
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với các nhà đầu tư BĐS
Trong điều kiện thị trường bất động sản đang bị siết chặt và thiếu vốn như
57
hiện nay, thì đối với các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp đang thực hiện dự án
cộng sản cần tăng cường huy động vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, hạ giá
thành đấu thầu sản phẩm cũng như thúc đẩy hoàn thiện công trình đúng theo
chuẩn và quy định của nhà nước. Thực hiện các dự án đúng theo quy định và
đáp ứng yêu cầu của pháp luật. Đối với các dự án phân lô bán nền thì phải làm
xong hạ tuần mới được huy động vốn còn đối với dự án xây nhà thì phải làm
xong hạ tầng và phần móng thì mới được huy động vốn, hơn nữa việc huy động
vốn, theo tiến độ công trình. Đối với nguồn tiền từ các nhà đầu tư tìm năng
đang là nguồn tiền rất lớn nhưng chưa được khai thác và tận dụng triệt để.
Cần rút ngắn thời gian thực hiện dự án vì nguyên nhân nếu dự án thực hiện
chậm trễ hoặc kéo dài thì thủ tục thực hiện dự án cũng chiếm thời gian dài
chính vì vậy bản thân các doanh nghiệp phải tự ý thức về vai trò của mình
trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án và tăng tốc chuyển vốn. Tiết kiệm
chi tiêu cũng như tìm tòi các nguyên vật liệu thay thế hoặc các nguyên vật liệu
phù hợp với tiêu chí đặt ra hoặc thực hiện kết hợp với các công nghệ hiện đại
để tăng năng suất lao động qua đó góp phần giảm thải chi phí và hạ giá thành
của các bất động sản.
3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng nhà nước tiếp tục điều chỉnh và quản lý các ngân hàng thương
mại trong chính sách cho vay mua bất động sản. Hoàn thiện các cơ chế chính
sách và các văn bản pháp lý theo quy định. Cần có những phương thức tạo
thuận lợi và cơ hội bình đẳng cho các tổ chức tín dụng, cũng như các Ngân
hàng thương mại nhất là trong hoạt động vay mua bất động sản.Đề ra các
phương pháp quản lý nghiêm ngặt nhiệm vụ vay mua bất động sản cũng như
thị trường bất động sản nhằm nâng cao chất lượng tín dụng hạn chế tối đa các
tình trạng nợ xấu nguy cơ mất khả năng thanh toán của các ngân hàng thương
mại. Đồng thời ngân hàng nhà nước đề ra các giải pháp phù hợp cho nghiệp vụ
tín dụng dựa trên các thị trường để đưa ra giải pháp cho phù hợp. Tăng cường
công tác thanh tra kiểm tra, giám sát hoạt động ngân hàng thương mại trước hết
là tập trung vào khâu chủ yếu như chất lượng tín dụng quản lý rủi ro và đảm
58
bảo khả năng thanh khoản. Ngân hàng nhà nước cũng cần có những bước nữa
lỏng các hạn chế về hành chính không cần thiết trong hoạt động cho vay để tạo
nên môi trường cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng giữa các ngân hàng thương
mại, thúc đẩy điều kiện để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động
sản.
3.3.2. Kiến nghị đối với chính phủ
Chính phủ tập trung phát triển và ổn định nền kinh tế nhằm tạo ra một môi
trường kinh doanh bền vững và thúc đẩy thị trường tài chính và thị trường tiền
tệ phát triển. Cần có nhiều chính sách hỗ trợ hơn cho các ngân hàng phát triển
và giảm thiểu các thủ tục hành chính không đáng có. Ưu đãi thuế vào những
năm đầu hoạt động hoặc hỗ trợ phát triển các địa phương còn gặp nhiều khó
khăn trong việc sinh hoạt nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ cần tăng cường
các công tác giám sát nội bộ và kiểm toán đối với các ngân hàng. Hoàn chỉnh
các quy định pháp luật pháp luật có liên quan đến hoạt động tín dụng của ngân
hàng, chính phủ cần nên điều phối và kết hợp với các bộ ngành có liên quan,
kết hợp với ngân hàng nhà nước để thống nhất và đưa ra những quan điểm về
phòng ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng.
3.3.3. Kiến nghị đối với ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam
- PGD Phổ Quang
Tuy Vietcombank là ngân hàng đứng đầu và đạt các yêu cầu nhất định về vị
thế đứng trên thị trường kinh doanh tiền tệ nhưng không vì thế mà ngừng phấn
đấu. Ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam cần tăng cường
công tác dự báo các ruổi do về tín dụng, tăng cường công tác tuyên truyền
quảng cáo và các phương tiện truyền thông đại chúng cũng như nghiên cứu và
đưa ra các sản phẩm cho vay mới, các dịch vụ thu hút nguồn khách tiềm năng
làm sao để sản phẩm vay đa dạng và khát biệt so với các ngân hàng khác.
Ban hành các cơ chế liên quan phù hợp với quy mô và đặc điểm của từng
loại chi nhánh và phòng giao dịch. Đồng bộ hóa các công nghệ hiện đại để cải
thiện hình thức cũng như hoạt động cho vay. Đặc biệt là nắm bắt được nhu cầu
của khách hàng xung quanh khu vực để tạo ra những sản phẩm, gói vay hoặc
59
chương trình ưu đãi phù hợp. Nắm bắt được nhu cầu của khách hàng thì ngân
hàng sẽ hiểu được khách hàng gặp những trở ngại gì khi vay mua bất động sản
từ đó giải quyết các vấn đề hoặc thay đổi để hoàn thiện hơn sản phẩm nhằm
khai thác tối đa khách hàng.

60
 KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu, khoá luận đã đạt được một số kết quả nghiên cứu
chủ yếu sau đây:
Hệ thống lại các vấn đề lý luận cơ bản về ngân hàng thương mại, nghiệp vụ
tín dụng, hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng thương mại.
Cũng như các lý luận về các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tình hình hoạt động vay
mua bất động sản.
Tiến hành phân tích thông tin, cơ cấu hoạt động của VCB - PGD Phổ
Quang. Từ những lý luận trên đưa ra phân tích số liệu và đánh giá hoạt động
mà VCB - PGD Phổ Quang đạt được trong giai đoạn 2019-2021.
Sau dó đưa ra được các ưu nhược điểm của hoạt động vay mua BĐS và đưa
ra các giải pháp nâng cao hiệu quả cũng như đưa ra các kiến nghị nhầm cải
thiện hoạt động vay mua BĐS.
Đối với nền kinh tế Việt Nam hiện tại thì có nhiều cái biến động về mạng
bất động sản, cũng như thị trường ngày càng khách khe hơn và ngân hàng nhà
nước đang siết chặt hơn về hoạt động tín dụng. Chính vì điều này mà bắt buộc
ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương nói chung và phòng giao dịch
phổ Quang nói riêng phải chủ động không ngừng nghỉ về việc điều chỉnh các
chính sách cải thiện cũng như quản lý để có thể thích ứng được với sự thay đổi
của thị trường, biến động của thị trường. Cho dù là hiện nay thì ngân hàng đang
tập trung vào khai thác mảng hoạt động tín dụng đối với khách hàng cá nhân
hơn là khách hàng doanh nghiệp nhưng cũng phải tập trung hơn vào khách
hàng doanh nghiệp vì khách hàng nào cũng là khách hàng tiềm năng không nên
bỏ sót. Tìm hiểu thêm và tiếp thu những kinh nghiệm mà các nước tiên tiến
trên thế giới, vận dụng một cách sáng tạo và phù hợp với điều kiện của ngân
hàng Vietcombank. Tìm hiểu những thất bại sai lầm của các ngân hàng lớn trên
thế giới cũng như ở Việt Nam đã mất phải từ đó xem xét và đưa ra những
hướng đề phòng khi gặp phải trường hợp đó. Không những thế cần phải nâng
cao chất lượng, hiệu quả của các khoản vay và chú trọng hơn đến việc thu hồi
cũng như đôn đốc các khoản nợ. Ngân hàng cũng phải phát huy hơn những cái
61
thành quả đã đạt được, Khắc phục những việc còn tồn động cũng như đáp ứng
sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ biến động hiện nay. Khóa luận
được hoàn thành với nền tảng và kiến thức được học, Quá trình thực tập và rất
nhiều sự giúp đỡ của các anh chị cán bộ tại phòng giao dịch Phổ Quang, và sự
giúp đỡ của GVHD ThS. Ngô Minh Phương. Từ những kinh nghiệm thực tiễn
mà các anh chị tại phòng tín dụng đã hướng dẫn cũng như với kiến thức và thời
gian thực tập đã làm nên tảng để tiến hành hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp. Và
cũng qua đề tài này, tuy thời gian lẫn kiến thức còn hạn hẹp, nhưng cũng mong
rằng đã giúp một phần nào đó vào việc hoàn thiện hiệu quả tín dụng hoạt động
cho vay mua bất động sản tại VCB - PGD Phổ Quang.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các thầy cô và các
anh chị cán bộ đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp trong suốt
thời gian vừa qua !

62
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] An Yên, Toàn cảnh thị trường bất động sản 2019 và kịch bảng 2020,

63
PHỤ LỤC A

64