부동산정책은 주택시장이 원활하게 작동되는 것을 지원하고, 동시에 주택시장의

실패를 교정하거나 보완하기 위한 목적으로 시행이 된다. 역대 정부의 정책 변화를

아는것은 시장의 특성과 동작원리를 이해하는 중요한 원천이 된다. 본글에서 문재인
정부와 윤석열 정부의 부동산 정책의 주요 시사점과 기조를 찾아보고 변화를
찾음으로 써 주택 시장의 동향을 파악하고자 한다.

박근혜 정부 정권 말기에 부동산 시장이 살아나며 과열의 분위기를 보이게 되었다.

이에 문재인 정부는 출범 직후부터 강력한 규제 정책을 시행하였다. 문재인 정부의
부동산 정책의 기조는 투기 수요 억제 및 부동산 가격 안정, 실수요자 보호 및
서민부담경감, 주택 공급 계획 이 3 가지로 압축이 된다. 문재인 정부는 8.2 대책,
9.13 대책, 12.16 대책 등으로 부동산 시장을 안정화 하고자 하였다.

먼저, 문재인 정부는 투기수요를 근절하고 부동산 가격 안정을 위해서 제도-금융-

세재 개편을 하였다. 주요 정책 내용은 첫번째로, 투기 과열 지역 및 조정대상
지역을 확대하였다. 주택가격이 지속적으로 급등하고 있는 강남, 용산 지역 등을
조정지역으로 지정하였다. 선정된 지역에는 전매 제한을 강화하였다. 또한, 중도금
대출 보증 요건역시 강화되었다. 이러한 지역들에 대해 대출 등 금융지원책을
변경하였다. 17 년에 8.2 대책에 따라, 조정대상 지역 및 고가 주택에 대하여
주택담보대출비율(LTV)와 부채상환율(DTI)규제 비율을 기본 40%정도로 강화하였다.
총제적원리상환배율(DRS)를 도입하여 규제 강화에 주력하였다. 19 년 12.16
대책에서 투기적 대출 수요의 규제를 강화하였는데 15 억원 초과 아파트 매입시
주택담보대출을 금지하였고 시가 9 억초과 주택의 주택담보대출비율을 20%로
축소하였다. 두번째로, 종합부동산세와 양도세와 같은 세제를 변경하였다.
종합부동산세에 대해서는 구간별 세율을 적용하였으며 법인 보유 주택에 대한
종합부동산세 공제 내용을 폐지하였다. 18 년 9.13 대책에 따라 종합부동산 세
부담의 상한을 조정대상지역 2 주택자와 3 주택 이상자는 150300%로 상향
조정하였다. 17 년에 8.2 대책에 따르면, 양도소득세의 경우 2 년 미만 단기보유
주택에 대한 양도 소득세율을 인상하였으며 양도세 중과세율을 인상하였다. 2 주택
이상 다주택자가 조정대상지역 내에 주택 양도시 양도소득세를 중과하였으며
장기보유특별공제 적용을 배제하였다. 양도세율은 2 주택자의 경우 경우 기본세율
+10%, 3 주택자 이상의 경우에는 기본세율 +20% 였다. 1 세대 1 주택자의 경우
비과세 요건을 강화하였다. 조정대상지역에서 분양권 전매 시에 보유기간과
관계없이 양도소득세 50%를 적용하였다. 19 년 12.16 대책에서 주택 보유 부담을
강화하였고 양도소득세 제도 보완이 있었다. 종부세율을 최대 0.8%로 상향
조정하였으며 공시가격의 현실화율을 최대 80%까지 상향 조정하였다. 취득세의
경우 다주택자에 한해 이상하였으며 재산세의 경우 다주택자 보유세를 인상하였다.
여기서 다주택자에 대한 추가적인 규제가 존재하였다. 18 년 9.13 대책에 따라 2
주택 이상 세대의 규제지역 내 주택구입, 비거주 목적 고가주택 구입에
주택담보대출을 금지하였으며 조정대상 지역의 양도세의 비과세 기준을
강화하였다. 20 년 7.10 대책에서 다주택자와 단기거래에 대한 부동산 세제를
강화하였다. 다주택자 대상으로 종부세 중과세율을 인상하였고 양도소득세의 경우
단기 양도차익 환수, 규제지역 다주택자의 중과세율을 인상하였다. 또한, 분양가
상한제를 도입하였다. 분양가 상한제는 일정한 지역에서 아파트 등 공공주택을
분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는
제도이다. 초기에는 공공택지에만 적용되었었다. 분양가 상한제의 적용기준을
확대하였으며 지정 효력시점을 앞당겼다. 2020 년에는 적용대상 및 기준을 개정하여
투기과열지구에만 적용되었다. 마지막으로 재건축 초과이익환수제를 실시하였다.
재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1 인당 평균
3000 만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 
서울이나 주요 도심지의 투기 과열과 가격상승을 막고자 시행하였다.

문재인 정부는 또한 주택 실수요자들을 보호하고 서민 부담을 경감시키기 위한

정책들을 발표하였다. 주요 정책 내용은 첫번째로 청약 제도를 개편하였다. 문재인
부동산 정책에서 청약제도를 무주택의 실수요자들 위주로 개편하였다. 투기
과열지구와 조정대상지역에 1 순위 자격요건을 강화하였다. 또한, 가점제 적용
확대를 도입하였다. 생애 최초 공급 적용 범위를 확대하였으며 공공분양주택
사전청약의 대상 적용도 확대되었다. 19 년 12.16 대책에서 재담청 제한을 최대 10
년으로 강화하였고 청약거주기간 요건을 1 년에서 2 년으로 강화하였다. 두번째로
금융지원이다. 청년 전월세 자금 지원을 위해서 전세 금리를 인하하였으며 대출
한도를 늘리고 지원대상을 확대하였다. 서민 실수요자들에 대해 주택담보대출비율
(LTV)와 부채상환율(DTI)을 우대하는 정책도 존재하였다. 세번째로 서민들의 세금
부담을 경감시키는 정책이다. 취득세 감면혜택을 서민들을 대상으로 범위를
확대하였다. 네번째로 생애 주기별, 소득 수준별로 맞춤형 대책을 재공하였다.
신혼부부, 청년, 저소득층의 생애 단계별, 소득 수준별로 맞춤형 대책을 재시하였다.
마지막으로 세입자 보호 대책을 제시하였다. 서민이 안정적으로 주거 환경 조성
실현을 위해서 주택임대차 보호법을 개정하였다. 이러한 세입자 보호 기조에
해당되는 정책이 임대차 3 법이라는 정책이다. 임대차 3 법은 계약갱신청구권제,
전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차 보호법이다. 먼저
계약갱신 청구권은 기존 2 년이었던 임대차 기간을 2+2 년으로 연장한다. 세입자는
2 년간 거주한 후 1 회에 한해 계약갱신 청구권을 사용하여 임대차 계약을 2
년연장할 수 있게 도와주는 정책이다. 임대인은 임차인이 해당 기간 및
계약갱신청구로 연장가능한 기간까지 그저 지켜볼수 밖에 없는 정책이며 집주인과
세입자의 분쟁을 유발하였다. 두번째로 전월세상한제는 계약갱신청구권을 사용한
재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를
초과하여 계약한다면 초과분에 대해서 무효로 취급하며 초과 지급한 임대료 상당의
반환을 청구할 수 있다. 마지막으로 전월세 신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30
일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의
계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야하는 제도이다. 이러한 정책들은
세입자를 보호하고 주거안정에 기여하였으며 역전세대란을 완화하는 장점이
있었다. 하지만 이로 인해 임대료가 폭등하였다.
 마지막으로 늘어나는 주택 수요에 대한 대응책으로 추가 주택 공급을 제시
하였다. 국가가 직접 주택을 공급하거나 민간 개발사를 유치하여 공공 건설사업을
진행함으로써 주택공급 확대를 추진하고자 하였다. 공공주택 공급을 늘리기 위해
국유지 등 공공부지의 활용을 강화하고 공공주택의 임대료를 낮추는 등의 방법을
사용하였다. 민간 주택 개발의 촉진을 위해 부지개발 조합법을 개정하였고 토지
공급확대, 건축법 개정 등 다양한 정책등을 수립하였다. 문재인 부동산 정책에서
서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안을 발표하여 수도권에 127 만호 주택공급을
계획하였다. 이중 서울시에 계획된 주택공급은 36 만 가구 정도로 이중 공공택지 12
만, 정비사업 20 만, 기타로 4 만 가구를 공급하였다. 구체적으로 보면 21 년 2 월 4 일
주택시장 안정 보완대책이 발표되었다. 대도시권의 주택 공급확대 방안으로 서울 32
만호 공급, 건설기간을 획기적으로 13 년에서 5 년으로 단축하였다. 공공분양을 통해
시세보다 저렴하게 공급하고자 하였다.

정리하자면 문재인 정부의 부동산 정책 기조는 다주택자 같은 부유층들의 부를

취약층에 분배하는 취지로 시행된 정책이 주를 이룬다. 부유층들에게 세금을 더
부담하게 하는 방식이었다. 주택공급 문제를 공공주택 분양으로 해소하고자
하였으며 여러 규제 정책에 주력하였다. 하지만 이러한 정책들은 집값과 전세값을
폭등하게 하는 결과를 야기하였으며 역전세 대란, 미입주 대란 등의 이슈가
발생하게 되었다. 이러한 문제가 이어 윤석열 정부가 도래하였다.

우선, 2022 년 5 월 9 일 윤석열 정부의 출범과 동시에 다주택자 양도소득세 중과

한시 배제 등 소득세법 시행령 개정안을 발표하였다. 내용은 다주탁자들에 한해
양도세 중과하는것을 1 년간 한시적으로 배제하고 1 세대 1 주택 양도세 비과세시
보유와 거주기간 재기산 제도를 폐지하였다. 이사 등으로 일시적 1 세대, 2 세대
주택자들의 비과세 요건을 완화하는 것을 골조로 하고 있다. 이를 통해 과도한
세부담과 규제를 완화하고 매물 출회를 유도하여 부동산 시장을 안정화 하고자
하였다. 그후 22 년 6 월 21 일에 임대차 시장 안정 방안 을 발표하였고 3 분기 추진
부동산을 정상화 하고자 하였다. 전세시장 안정화를 위하여 전세금을 5%이내로
상향하는 상생임대인에게 양도서 비과세 요건중 2 년 거주요건을 면제해주었으며
상생임대주택 인정 요건을 폐지하였다. 또한, 갱신 만료 임차인을 지원 하였는데
전세대출 보증금 및 대출한도를 확대하였다. 월세 세액 공제율을 총급여 7000 만원
이하 기준 12%로 상향하였으며 전세금 월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제를
연 400 만원으로 확대하였다. 이후 22 년 8 월 16 일 향후 5 년간 270 만호 주택 공급
계획을 발표하였다. 서울에 50 만호 수도권 158 만호 정도를 목표로 하였다. 이는
윤석열 정부 출범 당시 발표했던 공약에 대한 이행이며 이에 대한 후속저치로 국민
주거안정 실현방안 정책이 발표되었다. 국민주거 안정 실현을 위한 5 대전략을
발표하였는데 이는 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전강화, 공급시차 단축,
주거사다리 복원, 주택품질 제고이다. 내용을 보면 재건축 부담금을 감면하고
내집마련 리츠를 시범사업 운영하였다. 또한 여러 층간소음, 공공임대 문제를
개선하고자 하였다.
 22 년 10 월 27 일에 제 11 차 비상경제민생회의 후속조치 계획

22 년 11 월 10 일에 문재인정부 당시 규제지역들 중 서울 및 연접 4 곳 외 모두
해제 하였다. 이는 실수요자 보호 및 거래 정상화 방안의 후속 조치였으며
구체적으로 서울, 과천, 성남, 하남, 광명등을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종등을
규제지역에서 해제하기로 하였다. 22 년 12 월 31 일에 2023 년 경제 정책방향을
발표하였다. 부동산 시장 연착륙을 목표로 과도하고 징벌적인 부동산 규제를
정상화하여 부동산시장 연착률을 유도하였다. 내용으로는 첫번째로 다주택자 규제
패러다임 전환이다. 다주택자 취득세 중과제도를 완화하였으며 규제지역 다주택자
주담대 금지규제를 해제하였고 LTV 상항을 30%로 적용하였다. 두번째로
주택공급기반 위축을 방지하고자 하였다. 재건축 안전진단 합리화 방안을 1 월중
시행하며 공급계획의 정상추진을 원칙으로 하되 시장상황을 고려해 탄련적으로
속도 조절하고자 하였다. 또한, 부동산 개발 사업성을 제고하고 원활한 금융
지원으로 부동산 PF 의 부실사업을 방지하고자하였다. 세번째로 주택 실수요자
대상으로 규제를 개선하였다. 시장상황을 종합해 규제지역을 추가해제하고자
하였고 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 합리적으로 조정한다. 또한, 규제지역
무주택자 LTV 를 상향지원을 추진중이고 공시가격 산출과정의 투명성 제고방안을
추진한다. 마지막으로 임대차 시장의 구조적 안정화를 도모하고자 하였다. 등록임대
유형 중 국민 주택규모 장기아파트 등록을 재개하였고 맞춤형 세재 금융 인센티브를
제공하였다. 구체적으로 보면 지방세는 신규아파트 매입임대시 주택 규모에 따라
취득세를 감면하였다. 폐지된 세재 혜택을 복원하고 의무 임대기간을 확대시
추가혜택을 지원하였다. 그리고 규제지역 내 LTV 상한을 일반다주택자보다 확대하여
추진하였다. 투기 수요 확산 방지를 위해 2 호이상 보유 사업자만 등록을 허용하였고
임대차 2 법 개정여부 방향에 대해 사회적 합의를 추진하고자 하였다. 공공임대 50
만호 공급계획을 차질없이 진행하되 필요시에는 탄력공급을 추진하였다.