ნაწყვეტი სასამართლო გადაწყვეტილებიდან უძრავ ნივთზე კეთილსინდისიერების საფუძველზე

საკუთრების უფლების მოპოვებასთან დაკავშირებით:

`საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სამართლებრივი

დასაბუთებულობისა და შ. გ-ის საკასაციო პრეტენზიების ანალიზის საფუძველზე მიიჩნევს , რომ
საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი გარემოებების გამო :გ . ო -ე 1981 წლიდან
უწყვეტად ცხოვრობს სადავო ბინაში.შ. გ-ის საკუთრებად რეგისტრირებულია ქ.თბილისში , ქ -ის
შესახვევის მე-3 კორპუსში, მე-3 სადარბაზოს მე-5 სართულზე მდებარე №54 ბინა. ამ უკანასკნელის მიერ
მ. რ-თან 2007 წლის 28 ივნისს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, სადავო ნივთი
ქ.თბილისის ისანი-სამგორის გამგეობის მიერ უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაეცა მ . რ -ს 2006 წლის 11
აპრილის პრივატიზაციის ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელიც შემდგომში , თბილისის საქალაქო
სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2010 წლის 17 მაისის კანონიერ ძალაში შესული
გადაწყვეტილებით ბათილად იქნა ცნობილი. აღნიშნული გარემოების გათვალისწინებით , სააპელაციო
პალატამ მიიჩნია, რომ სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნივთის გამსხვისებელს არ ჰქონდა უძრავ
ქონებაზე საკუთრების უფლება და მის მიერ გამოვლენილი ნება ნივთის გაყიდვის თაობაზე არ იყო
ნამდვილი.162 საქართველოს უზენაესი სასამართლო 2009 წლის 30 იანვარი სასამართლო
გადაწყვეტილების სრული ტექსტი: შ. გ-ის მოქმედებები არ უნდა შეფასდეს გონივრული
წინდახედულობის ფარგლებში განხორციელებულ ქმედებად. სასამართლოს შეფასებით , მხარის
განმარტება იმასთან დაკავშირებით, რომ სადავო ბინაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე
მას ბინა ვიზუალურად არ დაუთვალიერებია, არამედ, ნასყიდობის დაბალი ფასით დაინტერესების
გამო, შემოიფარგლა მხოლოდ ბინის გარეგნული _ ეზოდან დათვალიერებით, წარმოადგენს ვარაუდის
საფუძველს, რომ შემძენმა წინდახედულობის ნორმები დაარღვია.შ. გ-მა ვერ დაადასტურა გამყიდველ
მ. რ-თან მდგმურების ბინაში დარჩენისა და ქირავნობის ხელშეკრულების გაგრძელების ან მათ მიერ
ბინის გათავისუფლების შესახებ, ასევე ქირავნობის თანხის ოდენობისა და მისი გადახდის წესის შესახებ
შეთანხმება. ნაცვლად იმისა, რომ შემდგომი მოქმედებებით მოეთხოვა გ. ო-ისგან (როგორც
დამქირავებლისგან) ქირის მისთვის გადახდა, ბინაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებიდან
ერთ კვირაში, 2007 წლის 5 ივლისს შ. გ-მა მიმართა თბილისის ისანი-სამგორის სამმართველოს
პოლიციის მე-5 განყოფილებას სადავო ბინიდან გ. ო-ის გამოსახლებისა და საკუთრებით სარგებლობის
ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნით.ის გარემოება, რომ შემძენმა არ დაიცვა წინდახედულობის ნორმები ,
ამასთან, სასამართლოს დასკვნით, უფლების ნაკლის თავიდანვე გამოაშკარავება სირთულეს არ
წარმოადგენდა (სადავო ბინაში იმჟამადაც ცხოვრობდა და დღემდე ცხოვრობს გ . ო-ე ), საკმარისი
აღმოჩნდა სააპელაციო სასამართლოსათვის შ.გ-ი მიეჩნია არაკეთილსინდისიერ შემძენად .კასატორის
მოსაზრებით, სააპელაციო პალატამ, მართალია, სწორად იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 185-
ე და 312-ე მუხლებით, თუმცა არასწორად დაადგინა შემძენის მიერ წინდახედულობის ნორმის
დარღვევის ფაქტი. მოცემულ შემთხვევაში, შემძენს არ შეიძლება მოეთხოვოს ისეთი გარემოებების
ცოდნა, რომელიც მის შესაძლებლობებს აღემატება. კასატორი მიიჩნევს , რომ სააპელაციო
სასამართლოს დასკვნები მითითებულ საკითხთან დაკავშირებით არ გამომდინარეობს ამ საკითხზე
არსებული საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვანი პრაქტიკიდან, შესაბამისად ,
სასამართლომ არასწორად შეაფასა კანონით გათვალისწინებული წინდახედულობის გონივრული
მასშტაბი და არასწორად მიიჩნია მყიდველი არაკეთილსინდისიერ შემძენად.საქართველოს
სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი დებულებებით განმტკიცებულია სამოქალაქო ურთიერთობის
მონაწილეთათვის სავალდებულოდ გასათვალისწინებელი პრინციპი _ კეთილსინდისიერების პრინციპი
(„სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად
განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობა-ნი“, მუხლი 8.3). სწორედ აღნიშნული პრინციპით
ხელმძღვანელობა იცავს სამოქალაქო ურთიერთობის მონაწილეს ამ ურთიერთობათა შესაძლო
უარყოფითი შედეგებისაგან, რაც მთლიანობაში ხელს უწყობს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას .
განსახილველი დავა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მიერ , გადაწყვეტილ იქნა
კეთილსინდისიერების პრინციპის ჭრილში, რის შედეგადაც პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ
შ.გ-ი მიჩნეულ იქნა უძრავი ქონების კეთილსინდისიერ შემძენად, ხოლო სააპელაციო სასამართლოს
მიერ პირიქით, არაკეთილსინდისიერ შემძენად. სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის მიხედვით ,
უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ
გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში . მართალია ,
კასატორი უთითებს აღნიშნული მუხლით განსაზღვრული ყველა პირობის შესრულებაზე , თუმცა ,
როგორც სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნივთის
გამსხვისებელს არ ჰქონდა უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება და მის მიერ გამოვლენილი ნება
ნივთის გაყიდვის თაობაზე არ იყო ნამდვილი. როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ , შ.გ-ი ამ შემთხვევაში
დაიცავდა კეთილსინდისიერების პრინციპი, თუკი იგი ამ პრინციპის შესაბამისად იმოქმედებდა .
კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის მიხედვით, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე ,
გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში ,
გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე . ამდენად ,
მითითებული ნორმა ხაზს უსვამს საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ ნდობის ფაქტორს , რაც
გამომდინარეობს ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის დეფინიციიიდან : რეესტრის
მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია , ე. ი . რეესტრის ჩანაწერები
ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. თუმცა, უნდა აღინიშნოს , რომ 185-ე მუხლი
ყოველთვის არ იცავს შემძენს, და ეს ის შემთხვევაა, როდესაც შემძენმა იცის უფლების ნაკლის შესახებ ,
მიუხედავად იმისა, რომ გამსხვისებელი მესაკუთრედაა რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.
ანალოგიურ დათქმას შეიცავს ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, რომლის შესაბამისადაც , იმ
პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და
ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული , რეესტრის ჩანაწერი ითვლება
სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი , ან
შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.ერთი შეხედვით, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე
მუხლების ერ-171სანივთო სამართალითობლივ ანალიზს მივყავართ იმ მსჯელობამდე , რომ
კანონმდებელმა უძრავი ქონების შეძენისას, შემძენს მხოლოდ საჯარო რეესტრის მონაცემების
შემოწმების ტვირთი დააკისრა, თუმცა, საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობის პრეზუფცია ვერ
გამოდგება შემძენის დაცვით არგუმენტად, თუ დადგინდება, რომ მან იცოდა უფლების ხარვეზის
შესახებ. ამდენად, როდესაც სადავოა უძრავი ნივთის შეძენის ფაქტი და ნამდვილი მესაკუთრე უთითებს
შემძენის არაკეთილსინდისიერებაზე, უნდა შემოწმდეს შემძენის სუბიექტური დამოკიდებულება
გარკვეული ფაქტებისადმი. ამასთან, შემძენს არ შეიძლება მოეთხოვოს ისეთი გარემოებების ცოდნა ,
რომელიც აღემატება მისი შესაძლებლობის ფარგლებს. როგორც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების
შინაარსიდან დგინდება, სააპელაციო პალატამ შემძენის არაკეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევისას
მხედველობაში მიიღო შემდეგი გარემოებები: სადავო ბინაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების
გაფორმებამდე შემძენს ბინა ვიზუალურად არ დაუთვალიერებია ; შ .გ-მა ვერ დაადასტურა გამყიდველ მ .
რ-თან მდგმურების ბინაში დარჩენისა და ქირავნობის ხელშეკრულების გაგრძელების ან მათ მიერ
ბინის გათავისუფლების შესახებ, ასევე ქირავნობის თანხის ოდენობისა და მისი გადახდის წესის შესახებ
შეთანხმება; უძრავი ქონების შეძენა თუ წარმოადგენდა მხარისათვის ხელსაყრელ გარიგებას ფასის
შეუსაბამობის გამო და იგი ემსახურებოდა არა ბინით სარგებლობის, არამედ , დამატებითი შემოსავლის
გაჩენის სურვილს, მის ინტერესში უნდა ყოფილიყო დამქირავებელთან ქირავნობის ურთიერთობის
გაგრძელება და ამ სახითაც დამატებითი შემოსავლის მიღება , ან მყიდველისგან იმის გაგება მაინც , თუ
როდის შეძლებდა ნივთით საკუთარი შეხედულებისამებრ სარგებლობას, ან განკარგვას . ნაცვლად
იმისა, რომ მას შემდგომი მოქმედებებით მოეთხოვა გ. ო-ისგან (როგორც დამქირავებლისგან ) ქირის
მისთვის გადახდა, ბინაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებიდან ერთ კვირაში , 2007 წლის 5
ივლისს შ. გ-მა მიმართა თბილისის ისანი-სამგორის სამმართველოს პოლიციის მე-5 განყოფილებას
სადავო ბინიდან გ. ო-ის გამოსახლებისა და საკუთრებით სარგებლობის ხელშეშლის აღკვეთის
მოთხოვნით. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის არგუმენტებს იმასთან დაკავშირებით , რომ
სააპელაციო სასამართლოს შეფასებები შ. გ-ის კეთილსინდისიერებასთან დაკავშირებით განსხვავდება
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვანი პრაქტიკისაგან და აღნიშნულის
საწინააღმდეგოდ მიუთითებს უზენაესი სასამართლოს 2007 წლის 25 დეკემბრის განჩინებაზე (საქმე #ას-
524-869-07), რომლითაც განიმარტა შემდეგი: უძრავი ნივთის ფლობა არ განაპირობებს მფლობელის
მესაკუთრედ ყოფნის პრეზუმფციას, მაგრამ უძრავი ნივთის შეძენის კეთილსინდისიერების
გამორკვევისას აღნიშნულ ფაქტს შეიძლება გარკვეული მნიშვნელობა მიენიჭოს, ვინაიდან
დამკვიდრებული წესის თანახმად,უძრავი ნივთის შემძენი შეძენამდე ინტერესდება ნივთის
მდგომარეობით. საკასაციო პალატის შეფასებით, განსახილველ შემთხვევაში , შ .გ-ის მიერ სადავო
ნივთის ვიზუალური დათვალიერება სწორედაც რომ ჯდება შემძენის ობიექტურ შესაძლებლობებსა და
წინდახედულობის ფარგლებში, ამასთან, მართალია, კანონმდებელი ნორმატიული აქტით არ
ავალდებულებს უძრავი ნივთის შემძენს ასეთი მოქმედებების განხორციელებას, თუმცა , შემძენის
ინტერესებშია უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ნივთის შეძენა, შესაბამისად , ამ ინტერესების
დაკმაყოფილებისათვის შემძენს მართებს იმ მინიმალური წინდახედულობის გამოჩენა , რაც შეიძლება
თუნდაც ნივთის ვიზუალურ დათვალიერებაში გამოიხატოს. საკასაციო პალატა აღნიშნავს , რომ
სააპელაციო პალატის შეფასების საგნად იქცა სხვა ცხოვრებისეული (ქირავნობის ურთიერთობა )
ფაქტორებიც, რამაც ერთობლიობაში სწორი დასკვნების ჩამოყალიბება განაპირობა ~.