‫جامعة العريب التبسي‪-‬تبسة‪-‬اجلزائر‬

‫كلية احلقوق والعلوم السياسية‬

‫قسم احلقوق‬

‫مذكرة مقدمة ضمن متطلبات نيل شهادة ماستر‬

‫ختصص‪ :‬قانون عقاري‬
‫بعنوان‪:‬‬

‫دعوى اإلخالء‬
‫يف القانون اجلزائري‬
‫إشراف الدكتورة‪:‬‬ ‫إعداد الطالبة‪:‬‬
‫‪-‬ريـ ـ ـ ـ ــم مراحـ ـ ـ ــي‬ ‫‪-‬منصوري ذكرى‬
‫أعضاء جلنة املناقشة‪:‬‬
‫الصفة يف البحث‬ ‫الرتبة العلمية‬ ‫االسم واللقب‬
‫رئي ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـسا‬ ‫أستاذ حماضر (أ)‬ ‫صونية بن طيبة‬
‫مشرفـ ـ ــا ومقـ ـ ــررا‬ ‫أستاذ حماضر (أ)‬ ‫ري ـ ـ ـ ـ ـم مراح ـ ـ ـ ـي‬
‫مناقشـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــا‬ ‫أستاذ حماضر (أ)‬ ‫نعيمـ ـ ـ ـة حاج ـ ـي‬

‫السنة اجلامعية ‪0200/0202‬‬

‫الكلية ال تتحمل أي مسؤولية‬
‫على ما يرد يف هذه املذكرة‬
‫من أراء‬
 ‫"إين رأيت أنه ال يكتب إنسا ا كت بً يف يومه إال ق ل‬
‫يف غدِه‪ :‬لو غُيِّر هذا لك أحسا ولو زيد كذا لك‬
‫يُس اات‪،‬س ا ولو قُدِّم هذا لك أفض ا ولو ترك هذا‬
‫لك أمج ‪ .‬وهذا م أعظم العرب وهو دلي على‬
‫استيالء النقص على مجلة البشر"‪.‬‬

‫العم د األصفه ين‬

 ‫ع‬‫ل‬ ‫ك‬
‫ا ر وا رفان‬‫ش‬‫ل‬

‫الحمد هلل الذي بنعمته‬

‫تتم الصالحات نحمده حمدا‬

‫كثي ار مباركا فيه عدد ما ذكره الذاكرون وغفل عنه الغافلون‬

‫الحمد هلل الذي أعانني على إنجاز هذا العمل المتواضع أما بعد‪ :‬يقول‬
‫اس"‬
‫الن َ‬ ‫ش ُك ُر اللَّ َه َم ْن ال َي ْ‬
‫ش ُك ُر َّ‬ ‫صلى اهلل عليه وسلم "ال َي ْ‬

‫فبعد شكري له عز وجل أتقدم بشكري الخاص‬

‫للدكتورة "مراحي ريم" التي شرفتني بالعمل تحت‬

‫توجيهها ‪.‬أثنى عبارات الشكر واإلمتنان ألساتذتي‬

‫األفاضل أعضاء لجنة المناقشة‪ ،‬كما ال يسعني في‬

‫هذا المقام إال أن أوجه الشكر والعرفان ألساتذتي بكلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية ‪-‬جامعة الشيخ العربي التبسي‪ -‬كل باسمه على كل‬
‫المعلومات والمجهودات التي وجهوني بها إلتمام مذكرتي أخص بالذكر‬
‫األستاذة ‪:‬مبروك حدة‬
 ‫الإهداء‬

‫باسم الخالق البارئ‬

‫الذي أمرنا بالعلم من المهد إلى اللحد‬

‫أهدي ثمرة جهدي‪:‬‬

‫والجنة تحت أقدامها‬ ‫إلى من يصعب حصر جميلها‬

‫إلى التي ضحت بالنفس والنفيس من أجل هاته اللحظة‬

‫وشاركتني خطوات النجاح‬ ‫إلى التي منحتني حب الكفاح‬

‫إلى مصدر الفرحة‬ ‫إلى من سهرت الليالي‬

‫إلى القوية التي ال تماثلها أخرى‪ ..............................‬إلى أمي‬

‫إلى من شاركني خطوات هذا المسار‬ ‫إلى من أحمل اسمه بكل افتخار‬

‫إلى الذي ال تسعه كلمات إهدائي مهما عظم فحواها‪ ...........‬إلى أبي‬

‫إلى أخوتي األعزاء اللذان رافقاني خطوات هذا الدرب‪ :‬فخر الدين وأسامة‪،‬‬
‫إلى جدي حاجي محمد‪ ،‬والى عمي ربيع الذي ال طالما فرح بتفوقي الدراسي‪،‬‬
‫إلى كل من عرفت كيف أجدهم وعلموني ان ال أفقدهم‪.‬‬
 ‫قائمة المختصرات‬

‫الصفحة‬ ‫ص‬

‫قانون مدني جزائري‬ ‫ق‪ .‬م‪ .‬ج‬

‫مجلد‬ ‫مج‬

‫جريدة رسمية‬ ‫جر‬

‫عدد‬ ‫ع‬

‫دون ذكر سنة النشر‬ ‫(د‪-‬س‪-‬ن)‬

‫دون ذكر بلد النشر‬ ‫( د‪ -‬ب‪ -‬ن )‬

‫طبعة‬ ‫ط‬

‫‪1‬‬
‫مقدمـــــــة‬
 ‫مقدمــــــــــــــة‬

‫لققوقمم بننسهمم بدد همو الدول‬ ‫تبنت أغلب القوانين مبدأ عدم اقتضاء األشااء‬
‫ال ين تم االعتدا على‬ ‫يجب على األش ا ا ا ا اااء‬ ‫القديث ال ه ا ا ا ا اايمء مسموم دول القءنون‬
‫ققوقمم اللجو لى الجمءت القضءئي الماتص ‪.‬‬
‫وقد نهمت القوانين كل الققوق الم تبط بءلملكي وقمءيتمء ووف ت ألجل لك أيض ا ا ااء‬
‫وينتي‬ ‫في‬ ‫ه اابيلمم لقتض ااء القق المتنء‬ ‫مجموع قواعد ج ائي يجدل منمء األش اااء‬
‫على أس ه ه الج ا ات الج ا المتصاال ب فا الدعوأ أمءم الجمءت القضااءئي الماتص ا‬
‫لك دون أن ن ك على طبيد عقء ات مدين بل‬ ‫وال ي ها ا ا ا ااوو ن هن بموضا ا ا ا ااو الا‬
‫ال ي يجب في على صا ااءقب القق أن ي فا دعواه‬ ‫ها اايتم التط ق لى جميا أنوا الا‬
‫الواقا‪ .‬وه ا ا ا اوا تدلق األم‬ ‫أمءم القضا ا ا ااء للقصا ا ا ااول على القكم القءبل للتنسي على أ‬
‫بص ا ا ا اادو قكم أو القص ا ا ا ااول على نه ا ا ا ااا تنسي ي لدقد توثيقي كل لك ض ا ا ا اامن القواعد‬
‫الموضوعي والج ائي في التش يا الج ائ ي‪.‬‬
‫كون‬ ‫ولدال موضا ا ا ا ا ا ااو الملكيا هو قج األها ا ا ا ا ا ااءس ال ي تبطت ب دعوأ الا‬
‫الملكيا عمومء والملكي الدقء ي اصا ا ا ا ا ا ااوصا ا ا ا ا ا ااء بءتت من أهم المها ا ا ا ا ا ااءئل التي هتمت بمء‬
‫التش ا يدءت لمء لمء من وهيس جتمءعي األم ال ي جدلمء بءلض ا و ك كي ك أهااءهااي تجدل‬
‫منمء الدول مص ااد ا في قتص ااءداتمء وتوجمءتمء اله اايمء اله اايءه ااي ‪ .‬األم ال ي دفا المشا ا‬
‫على قمءي الملكي وتنهيممء اله ا اايمء‬ ‫الج ائ ي أن يق و ق و بءقي التشا ا ا يدءت قيث ن‬
‫ده ا ا ا ااتو يء ولم يكتو لى ه ا القد فقه ا ا ا ااب نمء تدداه األم في أن أف اد للملكي الدقء ي‬
‫نص ا ا ااوص ا ا ااء اءصا ا ا ا لمدءقب المدتدين عليمء قسءهء على النهءم الدءم للدول وبءلتءلي لجو‬
‫األف اد لى القض ا ا ا ا ااء له ا ا ا ا ااتسء ققوقمم تجءه ملكيتمم عن ط يق الدعوأ التي يض ا ا ا ا ااا لمء‬
‫التش يا الج ائ ي همء مدينء يتقيد في لك بموضو القق المطءلب ب ‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫مقدمــــــــــــــة‬

‫أهمية الموضوع‪:‬‬
‫قدأ أهم‬ ‫لك أن دعوأ الا‬ ‫أهمي بءلغ‬ ‫‪-‬لد اه ا ا ا ا ا ا موض ا ا ا ا ا ااو دعوأ الا‬
‫ال ي يكتنو‬ ‫الوها ا ا ا ا ا ااءئال التي تقمي الملكيا الدقاء يا وعليا يتم البقث عن الغمو‬
‫التش يا الدقء ي وتنثي ه على الغءي التي ت هممء الهيءه التش يدي ‪.‬‬
‫من أهم الموضا ا ااوعءت‬ ‫‪-‬كمء تهم أهمي الموضا ا ااو أيضا ا ااء في كون دعوأ الا‬
‫التي تط ح على اله ا ا ااءق الدملي أكث منمء على المه ا ا ااتوأ الدلمي فضا ا ا ا عن أن‬
‫نه ا‬ ‫أغلب القضا ا ااءيء المط وق أمءم المقءكم تكته بنها ا ااب كبي ك على مجءل الا‬
‫بقق الملكي ومء ينج عن من شا ا ااكءالت تتصا ا اال بءلنشا ا ااءط‬ ‫ل تبءط دعءوأ الا‬
‫التجء ي أو الهكني أو قتى الممني‪.‬‬
‫أيض ا ااء أهمي بءلغ على المه ا ااتوأ الدلمي نه ا لته ا ااء‬ ‫‪-‬يكته ا ااي موض ا ااو الا‬
‫قااد‬ ‫نجااد أن موضا ا ا ا ا ا ااو الا‬ ‫عنا من قوانين‬ ‫مجااءل القااءنون الماادني ومااء يتس‬
‫يتصل أقيءنء بقوانين جد شاصي على غ ا قءنون األقوال الشاصي ‪.‬‬
‫أسباب إختيار الموضوع‪:‬‬
‫ن اتيء ه ا الموضا ا ا ااو –دعوى اإلخالء في القانون الجزائري‪-‬يدود لى أها ا ا اابءب‬
‫اتي وأا أ موضوعي ‪.‬‬
‫*األسباب الذاتية‪:‬‬
‫‪-‬تدود األها ا ا اابءب ال اتي لى الميول وال غب الشا ا ا ااديدك تجءه الموضا ا ا ااو ضا ا ا ااءف لى‬
‫الد اه وهو القءنون الدقء ي‪.‬‬ ‫تاص‬
‫‪-‬مق ااءولا ا ث ا المكتبا ا الج ااءمديا ا بمدلوم ااءت عن الموضا ا ا ا ا ا ااو كونا ا من بين أهم‬
‫المواضيا التي تقتءج لى الد اه والبقث‪.‬‬
‫*األسباب الموضوعية‪:‬‬

‫‪4‬‬
 ‫مقدمــــــــــــــة‬

‫‪-‬تم اتيء ه ا الموضا ا ااو نه ا للجوانب الموضا ا ااوعي التي تتمثل في جمل الكثي ين‬
‫غم أهميتمااء الباءلغا وقيمتمااء القااءنونيا‬ ‫لجاال المدلومااءت التي تقتويمااء دعوأ الا‬
‫وا تبءطمء بءلدقء ال ي يكتهي أهمي اءص عند الجميا‪.‬‬
‫‪-‬كون الموضا ا ا ااو يشا ا ا ااغل كل الدءملين في الققل القءنوني من قضا ا ا ااءك مقض ا ا ا ا يين‬
‫قضءئيين مقءميين أهءت ك وبءقثين علميين‪.‬‬
‫لى‬ ‫قليل جدا بءلنه‬ ‫‪-‬ك لك أن الم اجا التي تط قت لى موض ا ا ا ا ااو دعوأ الا‬
‫أهميت ‪.‬‬
‫اإلشكالية‪:‬‬
‫وبنء على مء هبق ك ه يمكن ط ح الشكءلي اآلتي ‪:‬‬
‫كيف نظّم المشرع الجزائري أحكام دعوى اإلخالء؟ وما هو القضاء المختص بالفصل في‬
‫منازعاتها؟‬
‫أهداف الموضوع‪:‬‬
‫‪-‬أمء األهداو التي تهابل ليمء ه ه الد اه هي توضي عدك ج ا ات تتصل مبءش ك‬
‫ومااء قااد ينج عنمااء من ش ا ا ا ا ا ا اكااءالت قااءنونيا يمكنمااء أن تنسا القااء‬ ‫باادعوأ الا‬
‫والبءقث على قد ها اوا فب ه ا الص اادد نه ا لقل الد اه ااءت ال ه اايمء قول موض ااو‬
‫المتصل بجميا أنوا الققوق الدقء ي ‪.‬‬ ‫الا‬
‫الدراسات السابقة‪:‬‬
‫ف توجد أي د اه ا بدنوان –دعوى اإلخالء في القانون‬ ‫بءلنهااب للد اهااءت الهااءبق‬
‫في ج ئيءت لمء صا ا ا اال بموضا ا ا ااو‬ ‫الجزائري‪ -‬ال أن هنءك د اها ا ا ااءت تنءولت دعوأ الا‬
‫من بينمء‪:‬‬ ‫الا‬

‫‪5‬‬
 ‫مقدمــــــــــــــة‬

‫في يجء األمءكن ات‬ ‫‪-‬المقءل ال ي نشا ا ا ا ا ه جدود كمءل المدنون با ا ا ا ا ا ا ا ا ا ا اا‪ :‬التنبي بءلا‬
‫جءمد وه ان‪ 2‬وال ي عءلج التنبي‬ ‫اله ااتدمءل اله ااكني في القءنون المدني الج ائ ي وممل‬
‫في ش ا ا ا ا ااقمء‬ ‫دون القءط بدعوأ الا‬ ‫كإج ا أه ا ا ا ا ااءه ا ا ا ا ااي في دعوأ الا‬ ‫بءلا‬
‫الموضوعي‪.‬‬
‫‪-‬أمء بءلنهااب ل هااءئل المءجهااتي ف توجد أي هااءل مءجهااتي في الج ائ بدنوان –دعوى‬
‫اإلخالء في القانون الجزائري ال ان تم الهااتدءن ب هااءل مءجهااتي مش ا قي للطءلب هيءم‬
‫المنجو واها ا ا ا ا اات داده في‬ ‫جب ان جب شا ا ا ا ا ااينءن تقت عنوان الطبيد القءنوني لدعوأ ا‬
‫في‬ ‫التش ا ا يا األ دني جءمد الش ا ا ق األوها ااط لها اان ‪ 2102‬والتي عءلجت دعوأ الا‬
‫شقيمء الموضوعي والج ائي طبقء لقءنون المءلكيين والمهتنج ين‪.‬‬
‫الصعوبات‪:‬‬
‫للصدوبءت التءلي ‪:‬‬ ‫وككل بقث علمي تم التد‬
‫‪-‬قل الم اجا المتاصص في موضو الد اه والقءنون الدقء ي الج ائ ي‪.‬‬
‫في‬ ‫في البقاث الق مشا ا ا ا ا ا ااكلا في عادم التقكم في تها ا ا ا ا ا ااءعا بءألا‬ ‫‪-‬كماء ان الاو‬
‫الجءنب المتدلق بءلمنء عءت‪.‬‬
‫تتطلب البقث‬ ‫‪-‬صا ا ا ا ا ا اادوب جما المدلومءت نه ا لضا ا ا ا ا ا اايق الوقت كون أن دعوأ الا‬
‫والق ا ك الدقيق لمجموع من الم اهيم والقوانين‪.‬‬
‫‪.‬‬ ‫‪-‬صدوب قص الطء القءنوني لدعوأ الا‬
‫المنهج المتبع‪:‬‬
‫ن طبيد الموضا ااو ها ااتدعت منء لىجءب على الشا ااكءلي المط وق العتمءد على‬
‫المنمجين التقليلي والوصسي‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫مقدمــــــــــــــة‬

‫‪-‬المنهج التحليلي‪:‬‬
‫القءنوني التي جء بمء القءنون المدني والقءنون‬ ‫‪-‬يهم من ا ل تقليل النصا ا ا ا ا ااو‬
‫المواد من الم اهاايم التش ا يدي‬ ‫بءلضااءف لى تقليل بد‬ ‫التجء ي على وج اء‬
‫‪.‬‬ ‫التي عءلجت موضو الا‬
‫التجءهءت التي اتلست في نقءط مدين‬ ‫‪-‬كماء تم عتمءد المنمج التقليلي عند ع‬
‫‪.‬‬ ‫ما القءط بءألدل التي أعتمدت في موضو الا‬
‫‪-‬المنهج الوصفي‪:‬‬
‫وك ا عند‬ ‫‪-‬تم عتمءد المنمج الوصا ا ااسي عند تبيءن التد يسءت المتدلق بدعوأ الا‬
‫في الش وط الواجب توف هء في افا الدعوأ‪.‬‬ ‫الاو‬
‫التي تتمي بمء‬ ‫‪-‬بءلضا ا ا ا ا ا ااءف لى أن تم عتمءد ه ا المنمج في تدداد الاصا ا ا ا ا ا ااءئ‬
‫وك ا أنوا المنء عءت التي تثء فيمء‪.‬‬ ‫دعوأ الا‬
‫تم تقهييم الد اه لى فصلين‪:‬‬ ‫ولىلمءم بجميا جوانب دعوأ الا‬
‫‪-‬السص ا ا ا ا ا ا اال األول‪ :‬اإلطــار المفــاهيمي لــدعوى اإلخالء تم التط ق في ا لى مسموم دعوأ‬
‫(المبقث الثءني)‪.‬‬ ‫(المبقث األول) والى نطءق تطبيق دعوأ الا‬ ‫الا‬
‫لد اه ا ا ا اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء عءلج ه ا السصا ا اال‬ ‫‪-‬السصا ا اال الثءني‪ :‬اص ا ا ا‬
‫(المبقااث األول) كمااء تم القااءط ا بمنااء عااءت دعوأ الا‬ ‫ج ا ات فا دعوأ الا‬
‫(المبقث الثءني)‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الفصل االول‪:‬‬
‫اإلطار المفاهيمي لدعوى‬
‫اإلخالء‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫تمهيد‪:‬‬
‫إن الملكية العقارية باتت من أهم المسا ا ا ا ااامت الت إهتمت بها التش ا ا ا ا اريعات يما‬
‫الح ف‬ ‫وح يثا‪ ،‬األمر الذي فع بالمشا ا ا اارر اللىامري إلم فت الملات أمام قا ا ا اااح‬
‫العقااار أن يا افع قن حقاار قن لري الا قوع الت تعتبر الوسا ا ا ا ا ا اايلااة القااا و يااة لحمااايااة‬
‫إح ا ع اهم‬ ‫و قوع ا ح‬ ‫للشا ا ا ا ا ا ااحق تلااان ققااارن أو حقاار العي‬ ‫المركى القااا و‬
‫الوسا ا ا ا ا ا اااماات او الا قاااوع الت يللااق إليهااا الما ق لحمااايااة حقاار وبااالتااال حمااايااة ملكيتاار‬
‫العقارية والت للالما أحالها المشا ا ا اارر اللىامري بقهمية بالفة تكمن ف حماية الملكية‬
‫العقارية ال سيما الحاقة‬
‫والت ويم ل قوع‬ ‫ولإللمام بموضا ا ا ا ا ااور البحف و بت الحول ف ال وام القا و‬
‫يتعين قلي ا التلر لإللار المفاهيم أوال‪ ،‬لذا س ا ا ا قوم بتقسا ا اايم هذا الفقا ا اات‬ ‫ا ح‬
‫‪ ،‬أما المبحف الثا‬ ‫إلم مبحثين‪ ،‬حق ا ا ا ا ا اق ا ا ا ا ا ا ا المبحف األوت لمفهوم قوع ا ح‬
‫قوع ا ح‬ ‫فت اول ا فير لا تلبي‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬مفهوم دعوى اإلخالء‬

‫لإلحاطة بمفهوم دعوى اإلخالء‪ ،‬نتطرق إلى تعريف دعوى اإلخالء وخصاااهصااها في‬
‫(المطلب األول)‪ ،‬والى شروط رفع دعوى اإلخالء في (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬تعريف دعوى اإلخالء وخصائصها‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف دعوى اإلخالء‪.‬‬
‫أ‪-‬التعريف اللغوي‬
‫*تعريف الدعوى لغة‪:‬‬
‫نها إسا ا اام لما يدعي‪ ،‬وتجمع‬ ‫الدعوى في اللغة إسا ا اام ما ا دعاء‪ ،‬وصو المصا ا اادر‬
‫على دعااو بسسا ا ا ا ا ا اار الواو ولهاا في اللغاة إطالحااق متعادد منهاا الح ي ي ومنها المجا ‪،‬‬
‫ومعظمهاا يرجع للمعنى األصا ا ا ا ا ا االي الواحاد وصو الطلاب والتمني‪ ،‬وصااا سماا في حولت تعالى‬
‫‪1‬‬
‫ُون﴾‪.‬‬
‫﴿لَهُمْْفِي َهاْ َفا ِك َه ْةْ َولَهُمْمَّاْ َي َّدع َْ‬
‫وتسا ا ااتعمل ي ا ا ااا بمعنى الدعاء سما في حولت تعالى ﴿دَع َواهُمْ ْفِي َها ْ ُسَُُُ َنا َ َْ ْاللَّ ُه َّمْْ‬
‫‪2‬‬
‫ِين﴾‪.‬‬
‫بْال َعالَم َْ‬
‫لِلْْ َر ْ‬ ‫َو َت ِن َّي ُتهُمْ ْفِي َهاْ َس ََل ْمْ َوآ ِخ ُْرْدَع َواه ُْمْأَ ِْ‬
‫نْال َنم ُْدْ ِ َّ ِ‬
‫وتساتعمل سثي ار بمعنى إ اافة اإلنسااا إلى نفسات شيءا سواء ساا ملسا م إستح احا‬
‫‪3‬‬
‫ما غير ت ييدصا بمجال المنا عة و المسألة‪.‬‬
‫*تعريف اإلخالء لغة‪:‬‬
‫اإلخالء اسم مصدره خلى‪ ،‬ون ول إخالء السبيل بمعنى إطالق السراح‪.‬‬

‫‪-1‬سور يس‪ ،‬اآلية ‪.75‬‬

‫‪-2‬سور يونس‪ ،‬اآلية ‪.01‬‬
‫‪-3‬با عمار حناا‪ ،‬م ني با عمار "الجوانب اإلجرائية الخاصةةة بوةةروط بول الدعوى العةارية"‪ ،‬مجلة الح وق والعلوم‬
‫اإلنسا ا ا ا ا ا ا اااني ااة‪ ،‬مخبر التش ا ا ا ا ا ا اريع اااق في حم اااي ااة التنظيم البيهي‪ ،‬ج ااامع ااة با خل اادوا‪-‬تي ااارق‪-‬المجل ااة ‪ ،01‬الع اادد ‪11‬‬
‫في ‪ ،1110/00/01‬ص‪.57‬‬

‫‪10‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ب‪-‬التعريف اإلصطالحي‬
‫*تعريف الدعوى إصطالحا‪:‬‬
‫اااء‪ ،‬ي صااد بت‬ ‫تعرف الدعوى على نها "حول م بول و ما ي وم م امت في مجلس ال‬
‫إنس ا ا ا ا ا اااا طلب حق لت و لما يمثلت و حمايتت"‪ ،‬وصاا التعريف يبيا ا الدعوى تص ا ا ا ا ا اارف‬
‫حولي مشروع ويسوا بواسطة ال ول سما يجو اا يسوا بواسطة الستابة و اإلشار ‪.1‬‬
‫*تعريف اإلخالء إصطالحا‪:‬‬
‫اإلخالء هو‪ :‬عمل ماد يوجهت شا ا ا ا ااخص إلى شا ا ا ا ااخص خر بغية إف ار وتخلية صاا‬
‫األخير إلى مساا معيا ويمسا ا يعرف اإلخالء على نت عمل ماد ي صا ااد بت اإلنسا اااا‬
‫طلب حق لت في ع ار معيا‪ ،‬صاا الحق المتمثل في تخلية ومغادر الع ار محل الحق‪.‬‬
‫ج‪-‬التعريف الفةهي‬
‫*التعريف الفةهي للدعوى‪:‬‬
‫اء للحصول على‬ ‫عرفها سثير منهم على " نها سالطة الشاخص في اإللتجاء إلى ال‬
‫اء ب صد الوصول إلى إحترام‬ ‫معونتت في ت رير الحق وحمايتت‪ ،‬او سلطة اإللتجاء إلى ال‬
‫‪2‬‬
‫ال انوا"‪.‬‬
‫سما عرفها خروا "على نها حق الشا ا ااخص في الحصا ا ااول على حسم في المو ا ا ااوع‬
‫اهية"‪.‬‬ ‫لصالحت والك في مواجهة شخص خر بواسطة السلطة ال‬
‫اااء للحص ااول على‬ ‫عرفوصا ي ااا "بأنها وس اايلة حانونية يتوجت بها الش ااخص إلى ال‬
‫‪3‬‬
‫ت رير حق لت او حمايتت"‪.‬‬

‫‪-1‬با عمار حناا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.57‬‬

‫‪-2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.57‬‬
‫‪-3‬عمر ود ‪ ،‬اإلجراءات المدنية واإلدارية في ضوء أراء الفةهاء واحكام الةضاء‪( ،‬ط‪ ،)1‬الج اهر‪ ،1107 ،‬ص ‪.57‬‬

‫‪11‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫*التعريف الفةهي لإلخالء‪:‬‬

‫لم يتطرق الف هاء إلى تعريف مص ا ا ا ا ا ااطلم اإلخالء‪ ،‬وانما عرفوا التنبيت باإلخالء حي‬
‫عرف على نت عبار عا تص اارف حانوني ص ااادر ما جانب واحد فال يش ااترط اا ي بلت صو‬
‫حق الطرف اآلخر ولسا يجب لسي ينتج ثره ا يعلم بت ما وجت إليت‪ ،‬وصو حق شااخصااي‬
‫‪1‬‬
‫ألطراف العالحة اإليجابية يصدر ما الطرف الا يرغب في إنهاء العالحة‪.‬‬
‫وعرف ي ااا على انت تعبير عا إراد الم جر في رفض تجديد اإليجار ساانت المشاارع‬
‫نش ا ااأه و إش ا ااتراه واعتبا ار لالك‬ ‫يتفاج بف د محلت التجار الا‬ ‫حماية للمس ا ااتأجر حتى‬
‫‪2‬‬
‫فهو عمل إراد ‪.‬‬
‫‪ ‬عرف اإلخالء على نت النهاية ال انونية والفعلية لع د اإليجار س اواء بادر بت المسااتأجر‬
‫ما تل اء نفس ا ا ا ا اات او طلبت الم جر وس ا ا ا ا ا اواء ساا اإليجار محدد المد و غير محدد و‬
‫جادق ظروف طااارهااة دفعاق باأحااد طرفي الع ااد إلى إنهاااهات بااالرغم ما ا ماادتاات لم تنتاات‬
‫‪3‬‬
‫بعد‪.‬‬
‫‪ ‬يمسا اا نعرفت على نت عمل ماد يهدف إلى طرد واس ااترداد ع ار ما ش اااغلت تنفياا‬
‫لع د محدد المد ‪.‬‬
‫ااي بال ام ش اااغلي األمسنة باخالء الع ار محل اإلس ااتغالل سا اواء تمثل في‬ ‫و نت حسم ي‬
‫اإلستعمال التجار او المهني و السسني‪.‬‬

‫‪ -1‬حمد محر ‪ ،‬الةانون التجاري الجزائري‪-‬العةود التجارية‪ ،‬دار النه ا ا ااة العربية‪ ،)1 ( ،‬بيروق‪-‬لبناا‪ ،0811 ،‬ص‬
‫‪.011‬‬
‫‪-2‬شااراونة علي اإليجار التجاري على ضةةوء التوةةريل والةضةةاء الجزائري‪ ،‬ماسر لنيل ش ااهاد الماجس ااتير‪ ،‬سلية الح وق‬
‫جامعة منتور‪ ،‬حسنطينة‪ ،1101-1100 ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪-3‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪12‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫د‪-‬التعريف الةانوني‬
‫*التعريف الةانوني للدعوى‪:‬‬
‫جاء في نص الماد ‪ 15‬ما ال انوا ‪" 18-11‬يجو لسل شا ا ا ا ا ااخص يدعي ح ا رفع‬
‫‪1‬‬
‫اء للحصول على الك الحق و حمايتت"‪.‬‬ ‫دعوى مام ال‬
‫ا ا اااء‬ ‫ا ا اااهية عبار عا ادعاء بحق مام ال‬ ‫يفهم ما نص صاه الماد اا الدعوى ال‬
‫خا على عات ت تعريف‬ ‫وتبعا لالك نجد اا المش اارع الج اهر تأثر بالتشا اريع الفرنس ااي الا‬
‫جاااء فيهااا‬ ‫الاادعوى في نص الماااد ‪ 51‬ما حااانوا اإلجراءاق الماادنيااة الفرنسا ا ا ا ا ا ااي حي ا‬
‫المو ااوع لسي يتمسا ما تحديد‬ ‫"الدعوى حق م يم ا دعاء في ا يساامع ادعاءه ما حي‬
‫ما إا ساا صا ا دعاء م سا ا ااس و غير م سا ا ااس بالنسا ا اابة للخصا ا اام" فالدعوى صي حق في‬
‫‪2‬‬
‫مناحشة ساس ا دعاء‪.‬‬
‫*التعريف الةانوني لدعوى اإلخالء‪:‬‬
‫عرفه ااا ال ااانوا األردني على ا "دعوى إخالء الم ااأجور صي ال اادعوى الم ااام ااة ما‬
‫ا ا ااد ما يسا ا ااتأجر ع ار مشا ا اامول بأحسام حانوا‬ ‫المالك و وسيلت لدى المحسمة المختصا ا ااة‬
‫المالسيا والمسا ا ا ا ااتأجريا بموجب ع د إيجار لغاياق الحصا ا ا ا ااول على حسم يل م المسا ا ا ا ااتأجر‬
‫‪3‬‬
‫باخالء الع ار الا يشغلت ويسلمت إلى مالست خاليا ما الشواغل"‪.‬‬

‫‪-1‬الماد ‪ 15‬ما ال انوا ‪ 18-11‬الم رخ في ‪ 01‬صافر عام ‪ 0518‬صا ا ا ا ا ا ا ا الموافق ‪ 17‬فبراير سنة ‪ ،1111‬المتضمن‬
‫ر ‪ 10‬م رخة في ‪.1111/11/15‬‬ ‫انون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪،‬‬
‫‪-2‬عمر ود ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15‬‬
‫‪-3‬ش ا ااوشا ا ااار ص ا ااالح‪ ،‬وةةةةرق الةوانين المعدلة لةانون المالكيين والمسةةةةتنجرين‪ ،‬دار المستبة الوطنية‪( ،‬ط‪ ،)0‬عماا‪-‬‬
‫األردا‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ا)‪ ،‬ص ‪.100‬‬

‫‪13‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫و باأنهاا دعوى ت اام ما الم جر و ما يمثلات على المس ا ا ا ا ا ا اتاأجر بموجب ع د إيجار‬
‫صا ا ا ااحيم مبرم بيا الطرفيا ما جل إخالء العيا الم جر وتسا ا ا االيمها خالية ما الش ا ا ا اواغل‬
‫‪1‬‬
‫والك وف ا لألسباب الوارد في حانوا المالسييا والمستأجريا حص ار‪.‬‬
‫ااما نصااوص اات ال انونية‬ ‫‪-‬الموةةرع الجزائري‪ :‬لم يعرف المشاارع الج اهر دعوى اإلخالء‬
‫وصاا صو حال المش اارع الج اهر تجاه المص ااطلحاق ال انونية إ اننا يمسننا ا نعرفها على‬
‫نها "إجراء ح ا ا ا ا اااهي يلجأ إليت المدعي ص ا ا ا ا اااحب الحق متى توفرق األس ا ا ا ا ااباب ال انونية‬
‫لإلخالء إا يهدف ما خاللها إلى إسترداد الع ار محل اإلستغالل"‪.‬‬
‫و نها "الوساايلة ال انونية التي يلجأ إليها المدعي إلسااترجاع الع ار محل اإلسااتغالل بغير‬
‫وجت حق"‪.‬‬
‫و باأنهاا األدا ال اانونياة التي يرفعهاا المادعي على المدعى عليت يل مت باخالء الع ار محل‬
‫الن اع واسترداده حانونا‪.‬‬
‫‪-‬عرفها الدستور إبراصيم الساايد حمد في ستابت اإلخالء إلساااء إسااتعمال العيا الم جر بأا‬
‫دعوى اإلخالء صي "دعوى بفسا ا ا ا ااا ع د اإليجار وتسوا غير م در ال يمة إاا سانق بطلب‬
‫‪2‬‬
‫فسا و إمتداد ع د اإليجار الخا ع ل وانيا إيجار األماسا"‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص دعوى اإلخالء‬
‫دعوى اإلخالء سغيرصا ما الدعاوى تتمي بجملة ما الخصاهص يمسا حصرصا فيما يآتي‬

‫‪-1‬صويام جبراا جبر شا ا ا اايناا‪ ،‬الطبيعة الةانونية لدعوى إخالء المنجور واسةةةةةةتردادل في التوةةةةةةريل األردني‪ ،‬ماسر لنيل‬
‫شهاد الماجستير‪ ،‬سلية الح وق جامعة الشرق األوسط‪ ،‬األردا‪ ،‬نيساا ‪ ،1105‬ص ‪.77‬‬
‫‪-2‬إبراصيم س ا اايد حمد‪ ،‬اإلخالء إلسةةةةاءت إسةةةةتعمال العين الماجرت فةها و ضةةةةاء‪ ،‬منش ا ااأ المعارف‪( ،‬ط‪ ،)0‬اإلس ا ااسندرية‪،‬‬
‫مصر‪ ،1115 ،‬ص ‪.00‬‬

‫‪14‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫أ‪-‬دعوى اإلخالء دعوى عينية‬

‫الدعوى العينية صي تلك الدعوى التي يتمس ا ا ااك فيها المدعي بحق عيني وعلى إعتبار‬
‫اا الحق العيني صو سالطة مباشار على شايء ماد معيا بااتت‪ ،‬فاا الك يخول لصاحبها‬
‫ا يستأثر ب يمة مالت في الشيء محل الحق دوا وساطة‪.‬‬
‫ودعوى اإلخالء صي دعوى عينياة تهاادف إلى مطاالبااة ح يااة الماادعي للع ااار وبااالتااالي‬
‫فهي ترفع لحماية الحق العيني المتمثل ساسا في الع ار محل الن اع‪.‬‬
‫ب‪-‬دعوى اإلخالء دعوى تحمي الملكية العةارية‬
‫دعوى ح ا ا ا ا ا ا اااهياة صو حمااياة الحق المتنا ع فيت وبالتالي حماية‬ ‫إا الهادف ما رفع‬
‫المرس ال ااانوني للماادعي تجاااه صاااا الحق‪ .‬ودعوى اإلخالء صي دعوى صاادفهااا حمااايااة الملسيااة‬
‫ا ا ا ااد المدعى عليت‬ ‫الع ارية للمدعي متى لح ت ال ا ا ا اارر‪ ،‬الك اا صا ا ا اادور الحسم باإلخالء‬
‫يجعل المدعي في مرس ه األصلي وبالتالي تصبم ملسيتت الع ارية مرصونة بالحماية ال انونية‪.‬‬
‫ج‪-‬دعوى اإلخالء ليست دعوى ملكية فحسب‬
‫ا الك‬ ‫األصاال ا دعوى اإلخالء يرفعها المدعي إلسااترجاع ملسيتت وحمايتها‪ ،‬إ‬
‫يمنع الحااه ما رفع صااه الادعوى‪ ،‬فمتى سااا الحااه حااه ا حياا حاانونياة مسا ا ا ا ا ا ااتوفياة لسل‬
‫اارر في حيا تت للع ار‪ .‬والحاه في‬ ‫ش ااروطها ساا لت ا يلجأ لدعوى اإلخالء متى لح ت‬
‫ظل ال انوا الج اهر صو وا ااع اليد على شاايء معيا و ااعا ماديا م رونا بنية التملك‬
‫‪1‬‬
‫اإلستيالء الفعلي‪.‬‬
‫وعلى إعتباار ا دعوى اإلخالء تهادف إلى حمااياة الملسياة الع اارياة فااا الحمااياة صنا‬
‫ي باخالء المدعى عليت للعيا‪.‬‬ ‫تتجسد في صدور الحسم الا ي‬
‫والحيا في ال انوا الج اهر يجب ا تتوفر على عنصريا ساسييا‬

‫‪-1‬محمد حمد عابديا‪ ،‬التةادم المكسةب والمسةةط في الةانون‪ ،‬دار الفسر الجامعي‪ ،‬اإلسااسندرية‪-‬مصاار‪ ،1111 ،‬ص‬
‫‪.077‬‬

‫‪15‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪-10‬العنصةةر المادي‪ :‬ي وم صاا الرسا على رابطة فعلية تربط الحاه بالشاايء المحو و ا‬
‫تسوا صاه الرابطة حاطعة الد لة على اا الحاه لت س ا ا االطة فعلية مادية على ش ا ا اايء يجو‬
‫س اااس ااا في مجموع األعمال المادية التي ي وم بها‬ ‫التعامل فيت‪ ،‬إا يتجس ااد العنص اار الماد‬
‫الحاه والتي يباشارصا مالك الشايء و صااحب الحق مو وع الحيا عاد ‪ ،‬شرط ا تسوا‬
‫صااه األعماال الماادياة مطااب ة للحق الا يدعيت الحاه ‪ .‬فاا ساا صاا الحق صو حق ملسية‬
‫ا يباشاار األعمال المادية التي يباشاارصا المالك عاد ساسااتغالل الشاايء‪،‬‬ ‫يجب على الحاه‬
‫يشا ااك الغير‬ ‫سما يشا ااترط ا تسوا صاه األعمال المادية سافية للد لة على الحيا بحي‬
‫‪1‬‬
‫بأا ممارسها صو صاحب الحق و الشيء الا يحو ه‪.‬‬
‫‪-10‬العنصر المعنوي‪ :‬صو حصد الحاه اا يظهر بمظهر المالك و صاحب الحق العيني‬
‫لمو ا ا ا ااوع الحيا ‪ .‬وااا إنتفى الرسا المعنو فانت تنتفي الحيا ال انونية و تنتج ثارصا بل‬
‫‪2‬‬
‫تعتبر سببا لسسب الملسية‪.‬‬ ‫نسوا بصدد الحيا العر ية التي‬
‫المطلب الثاني‪ :‬وروط رفل دعوى اإلخالء‬
‫إا دعوى اإلخالء سغيرصا ما الدعاوى بد لرفعها توفر مجموعة ما الشا ااروط‪ ،‬صاتت‬
‫األخير التي تن سا ا اام إلى شا ا ااروط عامة تتوفر في سل الدعاوى وشا ا ااروط خاصا ا ااة تتمي بها‬
‫دعوى اإلخالء عا باحي الدعاوى‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬الوروط العامة لدعوى اإلخالء‬
‫نص المشاارع الج اهر في نص الماد ‪ 05‬ما حانوا ‪ 18-11‬سااالف الاسر على ما‬
‫يلي " يجو أل ش ااخص الت ا ااي ما لم تسا لت ص اافة‪ ،‬ولت مص االحة حاهمة و محتملة‬
‫‪3‬‬
‫ي رصا ال انوا يثير ال ا ي تل اهيا انعدام الصفة و في المدعى عليت‪.‬‬

‫‪-1‬محمد حمد عابديا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.077‬‬

‫‪ -2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.077‬‬
‫‪-3‬الماد ‪ 05‬ما حانوا ‪ 18-11‬المتضمن انون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫يمسا أل ش ااخص رفع دعوى اإلخالء ما لم‬ ‫يفهم ما س ااياق الماد ‪ 05‬عاله نت‬
‫يسا متوفر على شاارطي الصاافة والمصاالحة‪ ،‬وعليت فاا المدعي ثناء رفعت لدعوى اإلخالء‬
‫يجب ا يتوفر على شاارطي الصاافة والمصاالحة ف ااال عا األصلية طب ا ل انوا اإلجراءاق‬
‫المدنية واإلدارية‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الصفة‬
‫نص المش ا ا ا اارع‬ ‫صي العالحة المباش ا ا ا اار التي تربط طراف الدعوى بمو ا ا ا ااوعها‪ ،‬حي‬
‫الج اهر على الصفة في الماد ‪ 05‬ما ال انوا ‪ 18-11‬على نت " يجو أل شخص‬
‫‪1‬‬
‫الت ا ي ما لم تسا لت صفة"‪.‬‬
‫السند‬ ‫ااء بمعنى التمتع بصافة الت ا ي‬ ‫فالصافة صي الحق في المطالبة مام ال‬
‫ال اانوني الاا يمنحاات ال ادر على ا دعاااء بمعنى الترخيص‪ ،‬ومعنى الص ا ا ا ا ا ا افااة في الاادعوى‬
‫ا ا ا ا ا ا ااية التي ثيرق حولها‬ ‫يجب ا يسوا سل ما المدعي والمدعى عليت اا شا ا ا ا ا ا ااأا في ال‬
‫الدعوى‪ ،‬ما الص ا ا اافة في الت ا ا ا ا ااي يجب توافرصا في طرفي الدعوى معا المدعي والمدعى‬
‫ت بل شا ا ا ا ا ا ااسال ما إاا لم‬ ‫عليات ألنات إاا رفعاق الادعوى ما طرف الالحق لات فاا الدعوى‬
‫‪2‬‬
‫شسال‪.‬‬ ‫تتوفر الصفة في طرف المدعى عليت فاا دعوى المدعى عليت ترد مو وعا‬
‫وعليت يجب التميي بيا الصفة لدى طرفي الخصومة األصلييا‪.‬‬
‫‪ ‬الصفة لدى المدعي‪:‬‬
‫يجب التميي بيا الصا اافة في الدعوى والصا اافة في الت ا ا ااي‪ ،‬الك انت يسا ااتحيل على‬
‫صااحب الصافة في الدعوى مباشرتها شخصيا بعار مشروع وفي صاه الحالة يسمم ال انوا‬

‫‪ -1‬الماد ‪ 05‬ما حانوا ‪ 18-11‬المتضمن انون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-2‬سااهم سن وحة‪ ،‬ورق انون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬دار الهدى للطبع والنشر والتو يع‪ ،‬الج اهر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ا)‪ ،‬ص‬
‫‪.77‬‬

‫‪17‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫بش ا ااخص خر بتمثيلت في إجراءاتت‪ .‬سأا يخطر المحامي و يخطر ش ا ااخص ا ااا خر بموجب‬
‫‪1‬‬
‫وسالة خاصة‪.‬‬
‫وعليات فاانات في دعوى اإلخالء يحق للمادعي ا يوسال محاامياا عنت‪ ،‬سما لت ا يوسل‬
‫شخص ينوبت في مباشر إجراءاق رفع الدعوى‪.‬‬
‫‪ ‬الصفة لدى المدعي عليه‪:‬‬
‫تصارح إ إاا رفعق ما ا صافة على ا صفة‪ .‬فسما‬ ‫ما المبادئ العامة ا الدعوى‬
‫يشااترط توفر عنصاار الصاافة لدى المدعي وا رف ااق دعواه يشااترط سالك تح ق عنصاار‬
‫‪2‬‬
‫الصفة لدى المدعى عليت‪.‬‬
‫ا ااد المدعى عليت‬ ‫فلو برم ع د إيجار بيا طرفي و راد المدعي رفع دعوى اإلخالء‬
‫فاا الصا ا اافة في صاا األخير تسما في سونت مسا ا ااتأج ار بينما الصا ا اافة في المدعي فهي سونت‬
‫م جر فال يجو لشا ا ا ا ا ا ااخص غرياب وبعياد سال البعاد عا العالحاة اإليجاارياة ال اهمة ا يرفع‬
‫د المستأجر للعيا الم جر ‪.‬‬ ‫دعوى اإلخالء‬
‫اااهية ما ا صاافة على ا صاافة معناه نت‬ ‫ي ااا فاا ال ول بأا ترفع الدعوى ال‬
‫‪3‬‬
‫يمسا للمدعي ا يرفع دعوى اإلخالء على طرف تغيب فيت الصفة ل بول الدعوى‪.‬‬
‫وعليت فلو رفع الم جر دعوى إخالء على شا ا ا ااخص ليس بمسا ا ا ااتأجر و تربطت بت‬
‫عالحة إيجارية ويطالبت في الك باخالء ع ار معيا‪ .‬فصا ا ا ا ا اافة م ا ا ا ا ا ا ااا المدعى عليت صنا‬
‫غاهبة وصو ما ي د بال رور إلى رفض دعوى اإلخالء شسال‪.‬‬

‫‪-1‬برباار عباد الرحما‪ ،‬وةةةةةةةةةرق ةانون اإلجراءات المةدنيةة واإلداريةة‪ -‬ةانون ‪ ،10-10‬دار بغاداد للطبااعة والنشا ا ا ا ا ا اار‬
‫والتو يع‪( ،‬ط‪ ،)1‬الرويبة –الج اهر‪ ،1118 ،‬ص ‪.51‬‬
‫‪-2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.51‬‬
‫‪-3‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.51‬‬

‫‪18‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ثانيا‪ :‬المصلحة‬
‫إاا إنعدمق المصاالحة تنعدم معها دعوى اإلخالء‬ ‫م ل يام الدعوى بحي‬ ‫صي شاارط‬
‫ويمسا تعريفها بأنها الفاهد التي يروم المدعي تح ي ها والحص ا ا ااول عليها بواس ا ا ااطة الدعوى‬
‫التي يبااشا ا ا ا ا ا اارصاا‪ ،‬وصااه الفااهاد صي حماية الحق و إحت ا ا ا ا ا ا ااا ه و صي المنفعة التي يح ها‬
‫ا ا ا ا ا اااء‪ ،‬فهاه‬ ‫الشا ا ا ا ا ااخص الا رفع الدعوى و التي يطلب حصا ا ا ا ا ااولها ما وراء إلتجاهت لل‬
‫المص ا االحة تش ا ااسل الدافع وراء رفع الدعوى وتحريسها ويجب اا تتوفر في المص ا االحة ثال‬
‫شروط جوصرية وصي‬
‫‪ ‬أن تكون المصةةةةلحة انونية‪ :‬وي ص ا ااد بالك ا تسوا المص ا االحة التي ي ر بها ال انوا‬
‫ا ا اااء‬ ‫ويحميها بص ا ا اافة مجرد وصاا ما عبرق عنت الماد ‪ 05‬ما ال انوا ‪ .18-11‬فال‬
‫يحمي إ المص ا ا ا ا ا ا ااالم التي ي رصااا ال ااانوا‪ ،‬واا ال اااعااد التي تنص عليهااا الماااد ‪ 05‬ما‬
‫اااء‪...‬‬ ‫ال انوا ‪ 18-11‬سااالفة الاسر صي ما ال واعد األصااولية المساالم بها في الف ت وال‬
‫ويعبر عا صاه ال اعد { دعوى و دفع بغير مص ا ا ا ا االحة ومعناصا ا يسوا الغرض منها‬
‫‪1‬‬
‫حماية حق و الحفاظ على مرس حانوني‪.‬‬
‫فلو رفعق دعوى اإلخالء ما طرف عاصر ب ص ا ا ا ا ااد إس ا ا ا ا ااتعمال المحل للدعار فاا الدعوى‬
‫ترفض وتعد غير م بولة لعدم حانونية المصلحة‪.‬‬
‫أن تكون المصلحة حالة و ائمة ومحتملة‪:‬‬
‫وي ص ا ااد بالمص ا االحة ال اهمة المص ا االحة المح ة غير المحتملة والم ص ا ااود بالحالة‬
‫غير الم جلة ألا بعض التش ا ا ا ا ا ا اريعاق تجي رفع الدعوى بناء على مجرد توفر مصا ا ا ا ا ا االحة‬
‫محتملة و مسات بلية سال انوا المصار و الساور ‪ ،‬وبالتالي ي صاد بالمصلحة ال اهمة وحوع‬
‫اإلعتداء و حصا ااول ن اع حول الحق المو ا ااوعي المطالب بت وحيا إاا تتولد المصا االحة‬

‫‪ -1‬با عمار حناا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.51‬‬

‫‪19‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫يترتب عليها حرماا الشا ا ا ا ا ا ااخص ما المنافع التي ساا يتمتع بها ما حبل‬ ‫في الدعوى حي‬
‫اااء لحمايتت بتطبيق ج اء ال اعد ال انونية‪ ،‬وت رر ال اعد العامة ا‬ ‫مما يسااتل م تدخل ال‬
‫تسوا م بولة إ إاا سانق المصلحة حاهمة وحالة‪.1‬‬ ‫الدعوى‬
‫ا ا اااهية على مجرد وجود‬ ‫ت بل الدعاوى ال‬ ‫غير نت يرد إس ا ا ااتثناء على ال اعد ‪ ،‬حي‬
‫مص ا االحة محتملة إا توجد حا ق معينة ينص فيها ال انوا على حبول الدعوى لمجرد وجود‬
‫مص ا ا االحة محتملة‪ ،‬والمش ا ا اارع الج اهر س ا ا اااير صاا المنطق الا تمليت طبيعة األمور والك‬
‫عندما نص في الماد ‪ 05‬ما ال انوا ‪ 18-11‬على "‪...‬ما لم تسا لت مص ا االحة حاهمة و‬
‫محتملة" وطب ا لهاا النص ف د س ا ا ااوى المش ا ا اارع بيا المص ا ا االحة ال اهمة والمحتملة ما حي‬
‫الحسم فت بل سل دعوى سواء سانق ت وم على مصلحة حاهمة و محتملة‪.2‬‬
‫وعليات فاا دعوى اإلخالء تعد دعوى م بولة حانونا متى تح ق المصا ا ا ا ا ا االحة ال انونية‬
‫س ا ا ا ا ا ا اواء سانق صاه األخير مح ة و محتملة ساا يرفع المدعي دعواه على إعتبار منت ا‬
‫العيا الم جر ساات ول للس ا وط في المساات بل فالمصاالحة صنا محتملة وصي إحتمالية الس ا وط‬
‫التي يمسا اا تطر على العيا المجرد في المست بل‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬األهلية‬
‫إا ما الشا ا ا ااروط ال ا ا ا اارورية ل بول الدعوى ا يسوا سل ما المدعي والمدعى عليت‬
‫متمتعا باألصلية الساملة للت ا ا ا ااي‪ ،‬ومعناه ا يتوفر لدى الشا ا ااخص المواصا ا اافاق المطلوبة‬
‫وتعرف األصلية إستسااب المرس ال انوني للخصام ومباشار إجراءاق الخصومة وصي نوعيا‬
‫صلية الوجوب وصي صااالحية الشااخص ستساااب المرس ال انوني للخصاام بما يت ااما ما‬
‫ح وق وواجبااق إجراهياة‪ ،‬و صلياة اآلداء في المجاال اإلجراهي وتعني صا ا ا ا ا ا ااالحية الخصا ا ا ا ا ا اام‬
‫بلوغت سا ا ااا الرشا ا ااد وصي بالك صا ا ااالحية الشا ا ااخص‬ ‫ا ا اااء‬ ‫لمباشا ا اار اإلجراءاق مام ال‬

‫‪-1‬عمر ود ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪ -2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪20‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫لممارسااة التصاارفاق والح وق وتحمل اإللت اماق على وجت يعتد بت حانونا ‪ ...‬سما يجب ا‬
‫تتوفر في الخصا ا اام الموجت إليت اإلجراء إا يسا ا ااتدعي اا يسوا في و ا ا ااع يمسنت ما الدفاع‬
‫ا ا ا ااده ما إجراءاق ما لم يعد اإلجراء نفعا مح ا ا ا ااا لما وجت إليت‬ ‫عا ح ت والرد ما يتخا‬
‫‪1‬‬
‫يعد ناحص األصلية صال لتل يت‪.‬‬ ‫بحي‬
‫وعليت فاا المدعى عليت في دعوى اإلخالء يجب ا تتوفر لديهما صلية األداء‪.‬‬
‫‪-‬وحد نصق الماد ‪ 77‬ما ال انوا ‪ 18-11‬على "يثير ال ا ي تل اهيا إنعدام األصلية‪"...‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الوروط الخاصة لدعوى اإلخالء‪.‬‬
‫تنفرد دعوى اإلخالء عا غيرصا ما الدعاوى بش ا ا ا اارط حانوني تحق مس ا ا ا اامى الش ا ا ا اارط‬
‫الخاص والا تمثل في التنبيت باإلخالء‪.‬‬
‫ينتهي ع د اإليجار بانتهاء مدتت ا تفاحية مراعا لمبد حرية التعاحد لسنت يسا ا ااتعص ا ا اى‬
‫إعماال صاا المبد على ع د اإليجار غير محدد المد والا يظل مسا ا ا ا ا ا ااتم ار إلى وحق غير‬
‫مسا ا ا اامى طالما لم يتفق سال المتعاحديا على إنهاهت األمر الا دفع العديد ما التش ا ا ا اريعاق‬
‫وما بينها ال انوا الج اهر إلى تمسيا سل ما الم جر والمسا ا ا ااتأجر ما إنهاء ع د اإليجار‬
‫غير محادد الماد بموجاب تنبيات بااإلخالء ي ا ا ا ا ا ا ااع حاد للعالحاة اإليجارية إبتداءا ما التاريا‬
‫‪2‬‬
‫المحدد نتهاء مد اإلخطار‪.‬‬
‫‪ ‬التنبيه باإلخالء في ظل الةانون الةديم‪:‬‬
‫التنبيت باإلخالء صو إجراء ي وم بت الم جر يوجهت للمسا ا ااتأجر ما جل رف ا ا اات تجديد‬
‫نص عليات ال انوا المدني‬ ‫اإليجاار و إعالا رغبتات في إنهااء اإليجاار المبرم بينهماا‪ .‬حيا‬

‫‪-1‬بوبشاير محمد م راا‪ ،‬انون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪-‬نظرية الدعوى‪ ،‬نظرية الخصةومة‪ ،‬اإلجراءات اإلستثنائية‪،‬‬
‫المطبوعاق الجامعية‪ ،‬الج اهر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ا)‪ ،‬ص ‪.55‬‬
‫‪-2‬جعود سمال‪ ،‬التنبيه باإلخالء في إيجار األماكن ذات اإلسةةةتعمال السةةةةكني في الةانون المدني الجزائري وم له‪ ،‬سلية‬
‫الح وق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة وصراا ‪( ،1‬د‪.‬س‪.‬ا)‪ ،‬ص ‪.011‬‬

‫‪21‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫رحم ‪ 71/57‬الم رخ في ‪ 0857/18/17‬المعدل والمتمم‪ ،‬وو ا ااع لت ش ا ااروط و جال على‬

‫الم جر إحترامها حتى يسوا م بول ما الناحية الشااسلية ويطالب بواسااطتت المسااتأجر إخالء‬
‫المسسا‪.‬‬
‫نصااق الماد ‪ 151‬ما ال انوا المدني الج اهر وجوبا توجيت مح اار تنبيت باإلخالء‬
‫للمس ا ا ااتأجر ما طرف الم جر ما جل إعالا الثاني لألول رغبتت في إنهاء اإليجار المبرم‬
‫بينهمااا وعاادم حيااام الم جر بهاااا اإلجراء ساااا يعرض طلباات للرفض ما الناااحيااة الشا ا ا ا ا ا ااسليااة‪،‬‬
‫وساا صاا اإلجراء يشااترط في سل اإليجاراق ت ريبا س اواء اإليجار غير محدد المد و الا‬
‫‪1‬‬
‫منية‪.‬‬ ‫تم تجديده بصفة‬
‫‪-‬وكل التنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫ساا يشترط لصحتت‬ ‫يصم إ بت حي‬ ‫وصاا اإلجراء ساا لت شسل معيا‬
‫‪ ‬اسر الم جر صويتت ساملة‪.‬‬
‫‪ ‬اسر صوية المستأجر ساملة‪.‬‬
‫‪ ‬اسر عنواا المحل السسني المستأجر بصفة دحي ة‪.‬‬
‫‪ ‬اسر بأ صافة يشاغل المساتأجر المساسا بع د إيجار ستابي و شفو وما حيمة بدل‬
‫اإليجار‪.‬‬
‫‪ ‬اسر إعالا رغبة الم جر إنهاء اإليجار وأل سبب‪.‬‬
‫وساا يتم تبليغ صاا المح اار عا طريق م اامنة الوصااول مع علم الوصااول و عا طريق‬
‫‪2‬‬
‫اهي‪.‬‬ ‫المح ر ال‬

‫‪-1‬الموحع اإللستروني منتةةديةةات سةةةةةةةةةتةةار تةةايمز ‪ ،startimes.com‬طلع علي اات في ‪ ،1111/17/15‬الس ا ا ا ا ا ا اااع ااة‬
‫‪.19:10:15‬‬
‫‪-2‬نفس المرجع‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫*نموذج عن التنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫‪-‬أجل التنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫يس ا ا اار إبتداء‬ ‫يوجت بأ وحق وانما لت تاريا حانوني‬ ‫إجراء التنبيت باإلخالء ساا‬
‫مناات وصاااه التواريا محاادد بااالماااد ‪ 157‬حااانوا ماادني وصي ‪ 07‬جااانفي‪ 07 ،‬افرياال‪07 ،‬‬
‫يسر اجل التنبيت باإلخالء إ إبتداءا ما صاه التواريا‪.‬‬ ‫جويلية‪ 07 ،‬ستوبر بحي‬
‫فر ا ااا اا الم جر وجت مح ا اار تنبيت باإلخالء للمسا ااتأجر بتاريا ‪،1111/11/10‬‬
‫فاا اجل سا ا ا ااير التنبيت باإلخالء ق يسا ا ا اار إ إبتداءا ما تاريا ‪ 1111/11/07‬وصساا‬
‫ساا الم جر ينتظر مد حانونية محدد ما جل تسا ااجيل دعواه باخالء المسا ااتأجر للمسا ااسا‬
‫في حالة عدم إساتجابة المساتأجر لنداء الم جر بمح ار التنبيت باإلخالء وصي على الشااسل‬
‫التالي‬
‫‪ ‬شهر واحد في المساسا الم حتة‪.‬‬
‫(‪ )5‬شهر في المسسا او المحالق ااق الطابع المهني‪.‬‬ ‫‪ ‬ثال‬
‫‪ ‬ستة (‪ )7‬شهر في المساسا المستعملة في السسا عاد ‪.2‬‬
‫مو ف الماجر بعد هذل اإلجراءات‪:‬‬
‫الم جر وبعد حيامت بمح ا ا ا ا ا اار تنبيت باإلخالء طب ا لل انوا وبعد مرور األجال المحدد لت‬
‫د المستأجر يسوا طلبت فيها على الشسل التالي‬ ‫حانونا ي وم بتسجيل دعواه‬
‫‪ ‬في الشسل‪ /‬حبول الدعوى شسال‬
‫‪-‬حبول مح ر التنبيت باإلخالء شسال ستفاءه جميع شروطت الشسلية‪.‬‬

‫‪ -1‬نظر الملحق رحم ‪.10‬‬

‫‪-2‬إبراصيم‪ ،‬دعوى اإلخالء في الةةةةانون الجزائري‪ ،‬منتا اادى منظما ااة المحا اااميا–منظما ااة البليا ااد ‪ ،-‬الموحع اإللستروني‬
‫‪ ،treipinaldz.com‬نشر في ‪ ،1110/17/18‬على الساعة ‪.14:25:39‬‬

‫‪23‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪ ‬في المو ا ا ااوع‪ /‬المص ا ا ااادحة على مح ا ا اار التنبيت باإلخالء الم رخ في‪ ...‬وس ا ا ااار‬
‫المفعول بتاريا ‪ ...‬الموجت للمسا ااتأجر‪ ...‬وبالتالي الحسم على المسا ااتأجر ‪ ...‬وسل‬
‫‪1‬‬
‫شاغل باانت باخالء المحل السسني الساها بشارع‪( ...‬تحديد الطلب بدحة)‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫*نموذج إعتراض عن التنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫‪ ‬التنبيه باإلخالء في ظل الةانون المارخ في‪.0112/10/01 :‬‬
‫ال انوا الجديد جاء وا ا ا ا ا ااحا وص ا ا ا ا اريحا فيما يتعلق بمسا ا ا ا ااألة التنبيت باإلخالء‪ ،‬حي‬
‫لغيا ااق سا اال المواد ‪ ،157 ،155 ،150 ،151 ،711‬المواد ما ‪ 711‬إلى ‪ 755‬ما‬
‫ال ااانوا الم اادني الم رخ في ‪ 0857/18/17‬المع اادل والمتمم‪ ،‬ومعنى ال ااك نا ات تم إلغ اااء‬
‫إجراء التنبياات باااإلخالء‪ ،‬جااال توجياات التنبياات باااإلخالء و خي ار ماادد التنبياات ‪ ...‬واألسثر ما‬
‫اء المد المتفق‬ ‫الك نت جاء في نص الماد ‪ 178‬مسرر‪( 0‬جديد ) "ينتهي اإليجار بان‬
‫‪3‬‬
‫عليها دوا حاجة إلى تنبيت باإلخالء"‪.‬‬

‫‪-1‬الموحع اإللستروني منتدياق ستار تايم ‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬نظر الملحق رحم ‪.11‬‬
‫‪-3‬الماد ‪ 178‬مسرر‪ 0‬ما األمر ‪ 71-57‬الم رخ في ‪ 11‬رم اا ‪ 0587‬صا ا ا ا ا ا ا ا الموافق لا ا ا ا ا ا ا ا ‪ 17‬سبتمبر سنة ‪0857‬‬
‫ر عدد ‪ ،51‬الم رخة في ‪.0857/18/51‬‬ ‫المعدل والمتمم‪ ،‬المتضمن الةانون المدني الجزائري‪،‬‬

‫‪24‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬نطاق تطبيق دعوى اإلخالء‬

‫إا دعوى اإلخالء باعتبارصا دعوى حاهمة بااتها فهي بال ا ا ا اارور تنحصا ا ا اار في نطاق‬
‫معيا ولإلحاااطااة بنط ااق تطبي هااا نتطرق إلى المحالق المعااد للسا ا ا ا ا ا ااسا عا طريق ع ااد‬
‫اإليجاار في (المطلب األول)‪ ،‬والى المحالق التجارية المعد لإليجار في (المطلب الثاني)‬
‫ما (المطلب الثال ) فتناولنا فيت السسناق الوظيفية‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬المحالت المعدت للسكن عن طريق عةد اإليجار‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مفهوم عةد اإليجار‪.‬‬
‫‪-‬أوال‪ :‬تعريف اإليجار‪:‬‬
‫*تعريف اإليجار لغة‪:‬‬
‫جاااء لفظ اإليجااار ما األجر الااا صو الج اء على العماال والجمع جور واإلجااار ما‬
‫جر ي جر ج ار ومنت جاءق األجر واإلجار وصو ما عطيق ما اجر في عمل واألجر صو‬
‫الثواب س ولت تعالى ﴿ َوآ َتي َ اْهُْأَج َرْهُْفِيْال ُّد َيا﴾‪.1‬‬
‫‪2‬‬
‫فاألجير صو المستأجر‪ ،‬وجمع جراء وا سم منت صو اإلجار واألجر صي السراء‪.‬‬

‫*تعريف اإليجار انونا‪:‬‬

‫ما يالحظ اا المش ا ا ا اارع الج اهر إستفى لما ص ا ا ا اادر ال انوا المدني ول مر وصو بص ا ا ا اادد‬
‫تعريف ع د اإليجار ألنت "ينع د اإليجار بم ت ا ا ااى ع د بيا الم جر والمس ا ا ااتأجر‪ ."...‬في‬
‫حيا انت إس ااتدرك الن ص ما خالل التعديل س اانة ‪ 1115‬بتعريف ش ااامل ت ااما العناص اار‬
‫الجوصري ااة له اااا الع ااد وصي ا "اإليج ااار بحسا ا ا ا ا ا ا ااب األصا ا ا ا ا ا ا اال ع ااد بيا طرفيا (الم جر‬
‫والمستأجر)"‪ ،‬سما يحدد فيت بدل اإليجار والا حد يسوا ن دا و ال يام بعمل وصو إلت ام ي ع‬

‫‪-1‬سور العنكبوت‪ ،‬اآلية ‪.15‬‬

‫العربي‪ ،‬حاموس عريبي‪-‬عربي‪ ،‬باستخدام الموحع ‪ttps://babeb.info/all.gsb‬‬ ‫‪-2‬إبا منظور‪ ،‬لسان العرب‪ ،‬الباح‬

‫‪25‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫العيا‬ ‫على عااتق المس ا ا ا ا ا ا اتاأجر‪ .‬وتحادد في صااا اإليجاار الماد ال منياة وساا محل الع د‬
‫الم جر و شا ا اايء معيا غير حابل لإلسا ا ااتهالك حتى يتمسا المسا ا ااتأجر ما رده ح ا وما‬
‫جهة خرى تمسيا الم جر المسا ا ا ا ااتأجر ما اإلنتفاع بالشا ا ا ا اايء‪ ،‬وصو إلت ام وواجب ي ع على‬
‫‪1‬‬
‫عاتق الم جر ويشسل ح ا للمستأجر‪.‬‬

‫‪-‬ثانيا‪ :‬أهمية عةد اإليجار‪:‬‬

‫يرى بعض شا ا اراح ال انوا اا ع د اإليجار ما الع ود التي تلق في نش ا ااأتها وظهورصا‬
‫ع د الم اي ة والبيع نظ ار ألصميتت السبرى في الحيا اليومية للناس سافة‪ ،‬إا ناد ار ما نجد‬
‫شخصا غير م جر و مستأجر في الوحق المعاصر‪ ،‬وتلك بحق صي سنة وطبيعة عالحاق‬
‫األشخاص فيما بينهم في ت ديرنا‪.‬‬
‫فال يمسا اإلستفاء و اإلس ا ا ا ااتغناء عا مثل صاه الع ود‪ ،‬فما سثرق الن اعاق التي تعج‬
‫ااء في مجال اإليجار باإلساتعمال الساسني و التجار إ دليال على إتساع‬ ‫بها سااحة ال‬
‫مجال عالحة اإليجار وحاجة األش ا ا ااخاص إليها وت ا ا ااارب مص ا ا ااالم طرافها والس ا ا ااعي إلى‬
‫إسااترجاع حق مساالوب و تثبيق حق مشااروع ورغبة في تح يق عدالة ع دية منشااود ‪ .‬وما‬
‫س ا ا ا ا اايما التعاحدية منها‪ ،‬إا‬ ‫ثمة يستس ا ا ا ا ااي ع د اإليجار صمية بالغة في العالحاق ال انونية‬
‫إتسعق عالحاق األشخاص في صاا المجال بسبب ت ايد النشاطاق ا حتصادية واإلجتماعية‬
‫والث افية وتنامي الحاجاق معها ‪ ...‬وبالك اعتبر ع د اإليجار صم الع ود المسا ا ااما و سثرصا‬
‫ش ا ا اايوعا بيا األش ا ا ااخاص تمسينا لبع ا ا ااهم ما حق اإلنتفاع بما يملسوا إش ا ا ااباعا لحاجاتهم‬
‫المختلفة وتمسيا بعض اآلخريا ما إسا ااتثمار موالهم‪ ،‬سما ا الحاجة الملحة للسا ااسا دق‬
‫بفهااق عري ا ا ا ا ا ا ااة ما المجتمع الج اهر اللجوء إلى ع اد اإليجاار ستصا ا ا ا ا ا اارف حانوني يلبي‬

‫‪-1‬صالل ش ا ا ااعو ‪ ،‬الوجيز في وةةةةةرق عةد اإليجار في الةانون المدني وفق أحدث النصةةةةةوص المعدلة‪ ،‬جس ا ا ااور للنش ا ا اار‬
‫والتو يع‪( ،‬ط‪ ،)0‬المحمدية‪ ،‬الج اهر‪ ،1101 ،‬ص ‪.15‬‬

‫‪26‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫حاجتهم ال ا ا اارورية ويسا ا اامم لهم تبرير و ا ا ااعيتهم ا جتماعية لعلهم يسا ا ااتفيدوا ما سا ا ااسا‬
‫‪1‬‬
‫إجتماعي إيجار و سسا في إطار ما يسمى بالبيع عا طريق اإليجار‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تنظيم عةد اإليجار في الةانون الجزائري‪.‬‬
‫يخ ا ا ااع ع د اإليجار بحسا ا ااب األصا ا اال لل واعد العامة المنظمة لنظرية الع د بصا ا اافة‬
‫عامة باعتباره ع دا سسا ا ا ا ا اااهر الع ود يتطلب توافر رساا الوجود وشا ا ا ا ا ااروط الصا ا ا ا ا ااحة والى‬
‫خصا اات بداية لما صا اادر األمر ‪71-57‬‬ ‫األحسام الوارد في ال انوا المدني الج اهر حي‬
‫المعدل والمتمم بحوالي ‪ 51‬س ا ا ا اابعيا ماد ساملة ما الماد ‪ 175‬إلى الماد ‪ ،755‬درجق‬
‫في الباب الثاما (الع ود المتعل ة با نتفاع بالش ا ا اايء) وجاءق في الفص ا ا اال األول حس ا ا ااميا‪،‬‬
‫الةسةةةةةةةم األول‪ :‬اإليجار بصا ا ا ا اافة عامة ما الماد ‪ 175‬إلى الماد ‪ 705‬وت ا ا ا ا ااما رساا‬
‫اإليجار‪ ،‬واجباق وح وق الم جر والمسا ا ااتأجر‪ ،‬التنا ل عا اإليجار واإليجار الفرعي‪ ،‬موق‬
‫المس ااتأجر‪ .‬ما الةسةةةم الثاني (الحق في الب اء وفي إس ااترجاع األمسنة) ف د وردق حسامت‬
‫في المواد ما ‪ 701‬إلى ‪ 755‬ما نفس األمر‪.‬‬
‫غير ا المشا ا ا ا اارع الج اهر تدخل بموجب المرسا ا ا ا ااوم التش ا ا ا ا اريعي رحم ‪ 15/85‬و لغى‬
‫ا ا ا ا اامنيا ما يعرف بالتمديد ال انوني لع د اإليجار (حق الب اء) بنص ا ا ا ا اات على نت " تطبق‬
‫المواد ‪ 150‬و‪ 151‬و‪ 718‬وس ا ااال ا ااك المواد ما ‪ 701‬إلى ‪ 755‬ما األمر ‪...71-57‬‬
‫والمتعل ة بحق الب اء في األمسنة على ع ود اإليجاراق ااق اإلس ا ا ا ااتعمال الس ا ا ا ااسني المبرمة‬
‫ااى جل‬ ‫بعد تاريا صاادور تاريا صاا التش اريع"‪ .‬سما نص صاا المرسااوم على نت "إاا إن‬
‫‪2‬‬
‫ع د إيجار مبرم حانونا يتعيا على المستأجر ا يغادر األمسنة"‪.‬‬

‫‪-1‬صالل شعو ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬

‫‪-2‬عالق عبد ال ادر‪( ،‬اإليجار المدني في التوةريل الجزائري‪ ،،‬مجلة البحو ال انونية واإلحتصاادية‪ ،‬جامعة تيسامساايلق‪،‬‬
‫الج اهر‪ ،‬المجلد‪ ،0‬العدد‪ ،5‬في ‪ ،1101/01/05‬ص ‪.050‬‬

‫‪27‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫وفي سا ا ا اانة ‪ 1115‬عاد المشا ا ا اارع الج اهر النظر في اإليجار بتنظيم العالحة الع دية‬
‫الرابطة بيا الم جر والمسا ا ااتأجر بشا ا ااسل عمق و وسا ا ااع بموجب ال انوا رحم ‪ 17-15‬حي‬
‫لغى ص ا ا ا ا ا ا ا ارحااة حق الب اااء والااك بااالغاااء المواد ‪ 157 ،155 ،151، 510 ،151‬و‪711‬‬
‫وما ‪ 711‬إلى ‪ 755‬ما األمر ‪ ... 71-57‬وتلغى سااالااك الماااد ‪ 11‬والف رتاااا ‪ 11‬و‪15‬‬
‫ما الماد ‪ 10‬والماد ‪ 11‬ما المرسا ا ااوم التش ا ا اريعي ‪ 15-85‬وبالك لم يبق ما نصا ا ااوص‬
‫ع د اإليجار إ ‪ 15‬ماد ف ط والتي لم تس ا ا ا ا االم ي ا ا ا ا ااا ما التعديل والتثميا‪ .‬وبالك يسوا‬
‫المش ا اارع حد علا مجددا عا إس ا ااتم ارره في نهج مراجعة تنظيم س ا ااياسا ا ااة العالحاق التعاحدية‬
‫وما ثماة حتمياة التادخال للتوفيق بيا مصا ا ا ا ا ا ااالم المتعاااحاديا وباالتااالي بيا مصا ا ا ا ا ا االحاة الفرد‬
‫‪1‬‬
‫والجماعة‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬تعديالت بعض أحكام عةد اإليجار في التوريل الجزائري‪.‬‬
‫ت اما صا اادور ال انوا المدني الج اهر س ا اانة ‪ 0857‬بموجب األمر ‪ 71-57‬المعدل‬
‫والمتمم مع فتر منية بلغ فيها المجتمع الج اهر ارو تجسا ا ا اايد الدولة نااك لمبادئ النظام‬
‫اإلشا ا ا ا ا ا ااتراسي األمر الاا إنعسس على المنظوماة التش ا ا ا ا ا ا اريعياة بماا فيهاا حواعاد و حساام ع د‬
‫اإليجار ومع نهاية الثمانيناق وبداية التس ا ا ا ااعيناق والى اليوم تأثرق ال وانيا الج اهرية برياح‬
‫مبادئ الرس ا ا ا ا اامالية فا ا ا ا ا ااطر المش ا ا ا ا اارع الج اهر إلى إحرار تعديل ج هي على حسام ع د‬
‫اإليجار ي ا ااا بموجب المرس ا ااوم التشا ا اريعي ‪ 15-85‬وعاد مر خرى ليعدل بعمق ال واعد‬
‫المنظمة لهاا الع د بموجب ال انوا ‪ 17-15‬وعليت س اان ف على صم التعديالق التي لح ق‬
‫‪2‬‬
‫على صاه ال واعد‪.‬‬
‫أ‪-‬إلغاء حق البةاء في األمكنة‪:‬‬

‫‪ -1‬عالق عبد ال ادر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.050‬‬

‫‪ -2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.050‬‬

‫‪28‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ما بيا صم م ااا يلف ااق إنتب اااه المتصا ا ا ا ا ا اافم لل ااانوا الم اادني الج اهر في ب اااب الع ود‬
‫المتعل ة باإلنتفاع بالش ا ا ا ا ا اايء نجد إلغاء حق الب اء في األمسنة بالنس ا ا ا ا ا اابة لع د اإليجار‪ ،‬ف د‬
‫تدخل المش ا ا ا ا اارع بموجب المرس ا ا ا ا ااوم التشا ا ا ا ا اريعي رحم ‪ 15-85‬الم رخ في ‪0885/15/10‬‬
‫والمتعلق بالنشااط الع ار وبالك حرر حماية الم جر بد ما المساتأجر الا ح ااي بهاتت‬
‫الحمااايااة س ا ا ا ا ا ا اااب ااا في ظ ال األمر رحم ‪ 71-57‬المعاادل والمتمم صااادفااا إلى حمااايااة الطرف‬
‫بعدما ساا يأخا بيد المسااتأجر‬ ‫نااك‪،‬‬ ‫ال ااعيف وتشااجيع اإلسااتثمار في المجال الع د‬
‫ويمنم لا ات حق الب اااء في العيا الم جر بع ااد إنته اااء الم ااد إن ل ااب إلى األخ ااا بي ااد الم جر‬
‫وتشاجيعت على اإلساتثمار في مالست ب ماا التصرف فيها بعدما عانى ما التسبيل بسبب‬
‫دى إلى ع وف المالسيا عا إيجار مالسهم‪.‬‬ ‫ب اء شغل األمسنة األمر الا‬
‫ما ااا ال ا ااانوا رحم ‪ 17-15‬الم رخ في ‪ 1115/17/05‬المعا اادل والمتمم لألمر رحم‬
‫‪ 71-57‬المت ا ااما ال انوا المدني‪ ،‬ف د سد م ا ااموا المرس ا ااوم التشا ا اريعي س ا ااالف الاسر‬
‫باالغااهات الص ا ا ا ا ا ا اريم للمواد ما ‪ 701‬إلى ‪ 755‬المنظماة لحق الب ااء في األمسنة فأصا ا ا ا ا ا اابم‬
‫ا اارور مغادر المسا ااتأجر للعيا المسا ااتأجر فو ار ما عدا‬ ‫ا اااء جل ع د إيجار ما يعني‬ ‫ان‬
‫بعض الحا ق التي استثناصا المشرع ونظمها بأحسام انت الية‪.1‬‬
‫ب‪-‬إوتراط الوكلية في عةد اإليجار‪:‬‬
‫لم ينص األمر ‪ 71-57‬المت ا ا ا ا ا ااما ال انوا المدني المعدل والمتمم حسما يش ا ا ا ا ا ااترط‬
‫ا‬ ‫شاسلية معينة في إبرام اإليجار فساا يسفي فيت الت ار ي والتعبير عنت با شسل ساا إ‬
‫المرساوم التشاريعي رحم ‪ 15-85‬إشترط تجسيد العالحة اإليجارية في نموا خاص مستوب‬

‫‪-1‬محمد فريد ‪ ،‬عةد اإليجار وفةا للةانون ر م‪ 10-12 :‬المتضةةةةةةةةةمن تعديل الةانون المدني الجزائري‪( ،‬د‪.‬د‪.‬ا)‪ ،‬با‬
‫عسنوا‪-‬الج اهر‪ ،1118-1111 ،‬ص ‪.15‬‬

‫‪29‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫وم رخ بتأسيده نت "تجساد العالحاق بيا الم جريا والمستأجريا وجوبا في ع د إيجار طب ا‬
‫‪1‬‬
‫للنموا الا يحدد عا طريق التنظيم ويحرر ستابيا بتاريا مسمى"‬
‫وحد تسفل التنظيم ح ا باعداد واصا ا اادار صاا النموا ولم تسا صاه الشا ا ااسلية لإلنع اد‬
‫و لإلثباق نااك‪ .‬ولم يستف المشاارع الج اهر بالك ف د حر حسما جديدا في ال انوا ‪-15‬‬
‫نص نت "ينع د اإليجار ستابة ويسوا لت‬ ‫‪ 17‬إا إشا ا ا ا ااترط الشا ا ا ا ااسلية في ع د اإليجار حي‬
‫‪2‬‬
‫تاريا ثابق وا ساا باطال"‬
‫وبالك يسوا المشاارع الج اهر حد رتب حسما خطي ار وصو البطالا في حالة عدم إف ار‬
‫العالحااة اإليجاااريااة في ش ا ا ا ا ا ا اساال مستوب وعاادم اإلستفاااء باااتفاااق األطراف على العيا الم جر‬
‫وبدل اإليجار والمد ‪ .‬والش ااسلية الم ص ااود صنا صي ش ااسلية إنع اد وليس ااق ش ااسلية إثباق‬
‫ا الشا ااسلية صا اابحق رسنا ما رساا إنع اد ع د اإليجار وحد جاء الحسم الجديد مرتبا ثانيا‬
‫ا ا ااما رساا اإليجار بعدما إستفى المرسا ا ا ااوم التش ا ا ا اريعي رحم ‪ 15-85‬بترتيب ع وبة ف ط‬
‫تطبق على الم جر إاا خاالف صااا ا لت ام طب اا لألحساام التش ا ا ا ا ا ا اريعية المعمول بها في صاا‬
‫‪3‬‬
‫الصدد مع اإلب اء على الع د صحيم ومنتج ألثاره‪.‬‬
‫تج ا اادر اإلش ا ا ا ا ا ا ا ا ااار صن ا ااا إلى ن ا اات وبص ا ا ا ا ا ا ا ا اادور ال ا ااانوا رحم ‪ 11-00‬الم رخ في‬
‫‪ 1100/11/05‬الاا يحادد ال واعاد التي تنظم نشا ا ا ا ا ا اااط الترحية الع ارية‪ ،‬لغيق جل حسام‬

‫‪-1‬الماد ‪ 10‬ما المرسااوم ‪ ،15-85‬الم رخ في ‪ 15‬رم اااا عام ‪ 0105‬ص ا ا ا ا ا ا ا ا الموافق ل ا ا ا ا ا ا ا ا ول مارس ساانة ‪،0885‬‬
‫ر العدد ‪.01‬‬ ‫المتضمن النواط العةاري‪،‬‬
‫‪-2‬الماد ‪ 175‬مسرر ما األمر ‪ ،71-57‬المتضمن الةانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬عالق عبد ال ادر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.57‬‬

‫‪30‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المرساوم التشاريعي رحم ‪ 15-85‬باساتثناء الماد ‪ 15‬منت وصاا بصريم نص الماد ‪ 11‬ما‬
‫‪1‬‬
‫المرسوم ‪ 11-00‬سالف الاسر‪.‬‬
‫وعليت فانت لم يعد يشاترط في ع د اإليجار صيغة نمواجية خاصة بعد إلغاء المرسوم‬
‫‪ 15-85‬الا ساا ينص عليها صراحة في مادتت ‪ 10‬الف ر ‪.10‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬المحالت التجارية المعدت لإليجار‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مفهوم عةد اإليجار التجاري‪.‬‬
‫نتناول مفهوم ع د اإليجار التجار ما خالل ن طتيا ساااساايتيا األولى تعريف ع د‬
‫اإليجار التجار والثانية خصاهص ع د اإليجار التجار ‪.‬‬

‫‪-‬أوال‪ :‬تعريف عةد اإليجار التجاري‪:‬‬

‫لم يعط المشا ا ا اارع الج اهر تعريف ع د اإليجار التجار لالك فاا ا مر متروك للف ت‬
‫نالحظ ا المشا ا ا ا ا ا اارع الج اهر حبا ا اال صا ا ا ا ا ا ا ا ا اادور ال ا ا ااانوا ‪ 17-15‬الم رخ في‬ ‫حي ا ا ا‬
‫‪ 1115/17/05‬المعدل لألمر ‪ 71-57‬لم ينص صاراحة على تعريف ع د اإليجار بصفة‬
‫عامة س ا ا اواء ساا مدنيا و تجاريا بل إستفى في نص الماد ‪/175‬ف‪ 0‬ما األمر ‪71-57‬‬
‫المعدل والمتمم على نت "ينع د اإليجار بم ت ا ا ا ا ا ااى ع د بيا الم جر والمسا ا ا ا ا ااتأجر" لتعدل‬
‫الم اااد ‪ 175‬ما نفس األمر بموج ااب ال ااانوا ‪ 17-15‬سم ااا يلي "اإليج ااار ع ااد يمسا‬
‫‪2‬‬
‫الم جر بم ت اه المستأجر ما اإلنتفاع بالشيء لمد محدد م ابل بدل إيجار معلوم"‬

‫ول د نظم المشاارع الج اهر ع د اإليجار التجار في الباب ‪ 11‬ما ال انوا التجار‬
‫الج اهر تحق عنواا اإليجاراق التجارية في المواد ‪ 078‬إلى ‪ ،111‬وحد نص ا ا ا ا ا ااق الماد‬

‫‪-1‬الماد ‪ 11‬ما ال انوا ‪ ،11-00‬الم رخ في ‪ 00‬ربيع األول عام ‪ 0151‬صا ا ا ا ا ا ا ا الموافق لا ا ا ا ا ا ا ا ‪ 05‬فبراير ساانة ‪،1100‬‬
‫ر العدد ‪ 01‬التي تنص على "تلغى أحكام المرسوم التوريعي‬ ‫المتضةمن الةواعد التي تنظم نوةاط التر ية العةارية‪،‬‬
‫ر م ‪ 11-01‬المارخ في ‪ 11‬مارس ‪ 0001‬المتعلق بالنواط العةاري المعدل والمتمم باستثناء المادت ‪ 02‬منه "‪.‬‬
‫‪-2‬شراونة علي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪31‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪ 078‬ما نفس ال اانوا على نات "تطبق األحساام التاالياة على إيجار العماراق و المحالق‬
‫التي يش ااغل فيها محل تجار سا اواء ساا صاا األخير مملوك لتاجر و لص ااناعي و لحرفي‬
‫و لم سا ا اس ا ااة حرفية م يديا حانونا في الس ا ااجل التجار و في س ا ااجل الحرف والص ا ااناعاق‬
‫‪1‬‬
‫الت ليدية حسب الحالة"‬

‫وباااإلعتماااد على مااا سا ا ا ا ا ا اابق يمسا ا نعرف اإليجااار التجااار سمااا يلي "اإليجااار‬
‫التجار ع د يمسا الم جر بم ت ا ا ا اااه المسا ا ا ا ااتأجر ما اإلنتفاع بع ار وصو عبار عا محل‬
‫معد لإلسا ا ا ا ااتعمال التجار او الحرفي و الصا ا ا ا ااناعي لمد محدد م ابل بدل إيجار معلوم‪،‬‬
‫يمسا للمسا ا ا ا ا ا ااتأجر عند إنتهاء المد اا يطلب تجديد اإليجار و اا يأخا تعوي ا ا ا ا ا ا ااا‬ ‫حي‬
‫إستح احيا في حالة رفض الم جر تجديد اإليجار ألنت يملك محال تجاريا مستغال في الع ار‬
‫‪2‬‬
‫الم جر"‪.‬‬

‫‪-‬ثانيا‪ :‬خصائص اإليجار التجاري‪:‬‬

‫نت‬ ‫ل د طلق المش ا ا ا ا اارع الج اهر على ع د اإليجار التجار الص ا ا ا ا اافة التجارية إ‬
‫يمااانع ما تطبيق ال واعااد العااامااة في ال ااانوا الماادني علياات إاا لم يرد نص خاااص لااالااك‪،‬‬
‫ولسا يستخلص ما تعريف ع د اإليجار التجار بعض الخصاهص صمها‬
‫أ‪ -‬عةد اإليجار التجاري بين الرضائية والوكلية‪:‬‬
‫ع د اإليجار التجار ينشاأ بمجرد توافق إرادتي الم جر والمستأجر‪ ،‬فيجب ا يصدر‬
‫إيجاب ما حدصما وحبول اآلخر مطابق لهاا اإليجاب‪ ،‬إا يصاادر ما الم جر إيجاب يعبر‬
‫بت على وجت حا م عا إرادتت في إبرام ع د يلت م بم ت ااه ا يمسا المسااتأجر ما اإلنتفاع‬
‫بالمحل المعد لإلسااتعمال التجار و الحرفي و الصااناعي لمد معينة ل اء جر معلوم و ا‬

‫‪-1‬الماد ‪ 078‬ما األمر ‪ 78-57‬الم رخ في ‪ 11‬رم اا عام ‪ 0587‬الموافق ل ا ا ا ‪ 17‬سبتمبر سنة ‪ ،0857‬المتضمن‬
‫ر العدد ‪ ،00‬الصادر يوم ‪ 18‬فيفر ‪.1117‬‬ ‫الةانون التجاري المعدل والمتمم حسب خر تعديل بال انوا ‪،11-07‬‬
‫‪-2‬شراونة علي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪32‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ي ترا بت حبول مطابق يص ا ا ا اادر ما صاا األخير وي ع الت ار ا ا ا ااي على منفعة الع ار الم جر‬
‫والماد واألجر وصااا ماا جمع عليات ف هااء ال اانوا التجاار ‪ ،‬ولسا األمر مختلف بالنسا ا ا ا ا ا اابة‬
‫ولتحديد موحفت ما مس ااألتي الر اااهية والش ااسلية يجب ا نفرق بيا‬ ‫للمش اارع الج اهر حي‬
‫‪1‬‬
‫حالتيا‬
‫الحالة األولى‪ :‬حالة ما إذا أبرم عةد اإليجار التجاري بل صدور الةانون‪.10-10 :‬‬
‫خا‬ ‫إختالف بيا موحف المش ا ا ا ا ا اارع الج اهر وال واعد العامة‪ ،‬حي‬ ‫في صاه الحالة‬
‫بر ا ا ا ا ا ا ا اااهيااة ع ااد اإليجااار التجااار ويتم الع ااد بمجرد تطااابق اإليجاااب وال بول واحترانهمااا‬
‫لم يشا ا ااترط المشا ا اارع ا يفر الع د في شا ا ااسل معيا بل نت نص‬ ‫ببع ا ا ااهما البعض‪ ،‬حي‬
‫ص ا اراحة ما خالل الماد ‪ 051‬ما األمر ‪ 78-57‬المعدل والمتمم على إمسانية إبرام ع د‬
‫‪2‬‬
‫اإليجار التجار ولو شفاصة‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪ :‬حالة ما إذا أبرم عةد اإليجار التجاري بعد صدور الةانون‪.10-10 :‬‬
‫في صاه الحالة فاا المشاارع الج اهر خا ص اراحة بالشااسلية في ع د اإليجار التجار‬
‫ما خالل الماد ‪ 015‬مسرر ما األمر ‪ 78-57‬سا ااالف الاسر التي نصا ااق ص ا اراحة على‬
‫‪3‬‬
‫ا يفر ع د اإليجار التجار في الشسل الرسمي وا ساا باطال‪.‬‬
‫ب‪ -‬عةد اإليجار التجاري عةد معاوضة‬
‫ع اد اإليجار التجار ع د معاو ا ا ا ا ا ا ااة فيأخا الم جر م ابل اإلنتفاع و تأجير الع ار‬
‫المعد لإلس ا ا ااتعمال التجار و الص ا ا ااناعي و الحرفي والمتمثل افي األجر ‪ ،‬ما المس ا ا ااتأجر‬
‫فينتفع بالمحل الم جر م ابل األجر التي يدفعها‪.‬‬

‫‪-1‬جعفر الف ا ا ا االى‪ ،‬الوجيز في العةود المدنية (البيل‪ ،‬اإليجار‪ ،‬المةاولة‪ ،،‬دراسةةةةةةة في ضةةةةةةوء التطور الةانوني معززت‬
‫بالة اررات الةضائية‪ ،‬مستبة الث افة للنشر والتو يع‪( ،‬ط‪ ،)1‬عماا‪-‬األردا‪ ،0885 ،‬ص ‪.087‬‬
‫‪ -2‬شراونة علي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.18‬‬
‫‪ -3‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.18‬‬

‫‪33‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ج‪ -‬عةد اإليجار التجاري ملزم لجانبين‬

‫ع ااد مل م لج ااانبيا ألن اات بمجرد إنع اااده ينش ا ا ا ا ا ا ا إلت ام اااق في ام ااة الم جر بتمسيا‬
‫المسا ا ا ا ا ااتأجر اإلنتفاع بالمحل الم جر سما ينش ا ا ا ا ا ا إلت اماق في امة المسا ا ا ا ا ااتأجر بدفع بدل‬
‫اإليجار الم جر‪.‬‬
‫د‪ -‬عةد اإليجار التجاري عةد يرد على المنفعة ال على الملكية‬
‫صو ع د يمتثل فيت المس ا ااتأجر بالمحل الم جر دوا ا يخول لت ع د اإليجار ملسيتت‪،‬‬
‫ا ا ا ا ا ااي اإلنتفاع‬ ‫يعود لص ا ا ا ا ا اااحبت بمجرد إنتهاء المد المعينة وبانتهاء صاا األخير ين‬ ‫بحي‬
‫‪1‬‬
‫ي بال رور الع د‪.‬‬ ‫وين‬
‫ه‪ -‬عةد اإليجار التجاري عةد يرد على األوياء غير الةابلة لإلستهالك‬
‫صو ع اد مبني على مباد اإلنتفااع باالشا ا ا ا ا ا اايء واعاادتات إلى صا ا ا ا ا ا اااحبت بعد إنتهاء مد‬
‫يمسا التصا ااور ا المحل الم جر حابل‬ ‫اإلنتفاع على الحالة التي تسا االمها عليها وبالتالي‬
‫‪2‬‬
‫لإلستهالك بحسم انت يب ى على حالت طيلة مد اإليجار‪.‬‬
‫و‪ -‬عةد اإليجار التجاري من العةود محددت المدت‪:‬‬
‫إا ال ما عنصا ا ا ا ا ا اار جوصر في ع ااد اإليجااار التجااار واإلنتفاااع في ع ااد اإليجااار‬
‫التجااار يسوا لمااد معينااة يتفق عليهااا الطرفاااا و بم ت ا ا ا ا ا ا ااى ال ااانوا ومتى إنتهااق المااد‬
‫‪3‬‬
‫إنتهى الع د‪.‬‬

‫العربي‪،)7 ( ،‬‬ ‫‪-1‬عباد الر اق الس ا ا ا ا ا ا انهور ‪ ،‬الوجيز في وةةةةةةةةةرق الةةانون المةدني ‪-‬اإليجار والعارية‪ ،‬دار إحياء الت ار‬
‫بيروق‪-‬لبناا‪ ،0811 ،‬ص ‪.17‬‬
‫‪-2‬شراونة علي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.18‬‬
‫‪-3‬عبد الر اق السنهور ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬

‫‪34‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ضةوابط التفر ة بين إيجار المحل التجاري وايجار العةار المخصص لمزاولة‬
‫التجارت‪.‬‬
‫أ‪ .‬أوجه التوابه بين إيجار عةار لمزاولة التجارت وايجار المحل التجاري‪:‬‬
‫إا صم وجات ما وجات التشا ا ا ا ا ا ااابات بيا صاايا الع اديا انهماا يعتبراا ما التصا ا ا ا ا ا اارفاق‬
‫التسويا واإلبرام لما تخ ااع‬ ‫ال انونية و ا سليهما يعتبر ع دا وصما بالك يخ ااعاا ما حي‬
‫لت سافة الع ود ما وجوب توافر الت ار ا ااي والمحل والسا اابب ولسي ينع د الع ديا ص ا احيحيا‬
‫بد ما توافر األرساا الال مة لالك طب ا لل واعد العامة فال بد ما ا يتم الت ار ا ا ا ا ا ااي بيا‬
‫طرفي اإليجار و ا يسوا صاا الت ار ا ااي ص ا ااحيحا صاا وف ا ااال عا توافر المحل والس ا اابب‪،‬‬
‫ويرتب على تخلف رسا ما رساا الع د ا ي ع باطال بطالنا مطل ا‪ ،‬مع مراعا الش ا ا ا ااروط‬
‫‪1‬‬
‫الواجب توفرصا في سل ما المحل والسبب‪.‬‬
‫وما وجت التش ا ا ااابت بيا الع ديا ا سالصما يعتبر ما الع ود المسا ا ا ااما ألا المشا ا ا اارع‬
‫التجار خص سل واحد منهما باس ا ا ا ا ا اام خاص و حسام خاص ا ا ا ا ا ااة وردق في ال انوا التجار‬
‫يسوا على المفس ا ا ا ا ا اار والش ا ا ا ا ا ااارح إاا ا يرجع إلى صاه األحسام و ثم إلى احسام اإليجار‬
‫الوارد في ال اانوا المادني حبال الرجوع إلى المباادئ العااماة في نظرياة ا لت ام ويعاد سالصما‬
‫ينش ا ا ا ا ا ا ا الع داا الت اماق متبادلة على عاتق الطرفيا‪،‬‬ ‫ما الع ود المل مة للجانبييا‪ ،‬حي‬
‫فااالم جر يلت م بتمسيا المس ا ا ا ا ا ا اتااأجر ما ا نتفاااع بااالعيا الم جر وباااجراء اإلصا ا ا ا ا ا ااالحاااق‬
‫ال ا ا ا اارورية في العيا الم جر وفي الم ابل يلت م المس ا ا ا ااتأجر بدفع األجر و البدل وباجراء‬
‫‪2‬‬
‫الترميماق التأجيرية‪.‬‬

‫‪-1‬بلحا العربي‪ ،‬مصةةةةادر اإللتزام في الةانون المدني الجزائري‪-‬المصةةةةادر اإلرادية للعةد واإلرادت المنفردت‪ ،‬دار صومة‪-‬‬
‫( ‪ ،)0‬الج اهر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ا)‪ ،‬ص ‪.057‬‬
‫‪-2‬محمد حسا ا ا ااا حاسا ا ا اام‪ ،‬الةانون المدني‪-‬العةود المسةةةةةةمات (البيل– التامين (الضةةةةةةمان‪ -،‬اإليجار‪-،‬دراسةةةةةةة المةارنة‪،‬‬
‫منشوراق الحلبي الح وحية‪ ،‬بيروق‪-‬لبناا‪ ،1100 ،‬ص ‪.751‬‬

‫‪35‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ويعااد الع ااداا ما الع ود التي ترد على منفعااة الشا ا ا ا ا ا اايء دوا ملسيتاات‪ ،‬فااالم جر في‬
‫الع اديا يلت م باأا يمسا المس ا ا ا ا ا ا اتاأجر ما ا نتفااع بالمأجور مع احتفاظت بملسيتت ولما ساا‬
‫يجو ا يسوا محال لت إ األشا ا ا ا ااياء غير‬ ‫اإليجار واردا على منفعة الشا ا ا ا اايء ف ط فانت‬
‫ال ابلة لإلسااتهالك ألا صاا الع د يخول المسااتأجر اإلنتفاع بالشاايء ويل مت برده عند إنتهاء‬
‫ماد الع د‪ ،‬و يسا ا ا ا ا ا اات يم الك إاا ساا محل اإليجار ما األشا ا ا ا ا ا ااياء التي تسا ا ا ا ا ا ااتهلك بمجرد‬
‫إسا ااتعمالها‪ .‬وما وجت التشا ااابت بيا الع ديا ا سالصما يسا ااتل م الستابة رسنا شا ااسليا إلنع اده‬
‫نص ا ا ااق‬ ‫وصو ما نص ا ا ااق عليت الماد ‪ 015‬مسرر ما األمر ‪ 78-57‬المعدل والمتمم حي‬
‫على "تحرر ع ود اإليجار التجارية المبرمة ابتداء ما تاريا نش اار صاا ال انوا في الجريد‬
‫الرس ا اامية للجمهورية الج اهرية الديم راطية الش ا ااعبية في الش ا ااسل الرس ا اامي والك تحق طاهلة‬
‫البطالا وتبرم لمااد يحااددصااا األطراف بساال حريااة"‪ ،‬و ل مااق الف ر ‪ 15‬ما الماااد ‪ 115‬ما‬
‫‪1‬‬
‫نفس األمر تحرير ع د إيجار المحل التجار في شسل مستوب وا ساا باطال‪.‬‬
‫ولما إنتهينا ما بياا وجت التش ا ا ا ا ا ااابت بيا ع د اإليجار الا محلت ع ار مخص ا ا ا ا ا ااص‬
‫لم اولة نشاط تجار و حرفي وبيا ع د إيجار المحل التجار نتطرق إلى وجت اإلختالف‬
‫بينهما‪.‬‬
‫ب‪ .‬أوجه اإلختالف بين إيجار عةار لمزاولة التجارت وايجار المحل التجاري‪:‬‬
‫إا ول إختالف يمسا مالحظتاات صو محاال الع ااد‪ ،‬فاااا ساااا محاال الع ااد في إيجااار‬
‫المسااا المخصا ا ا ا ا ا ااص لم اولاة التجاار صو ع اار فااا محال الع اد في إيجاار المحل التجار‬
‫من ول معنو صو المحل التجار بما يت ا ا ا ا ا اامنت ما عناصا ا ا ا ا اار معنوية ومادية منظو ار إليت‬

‫‪-1‬م دم مبروك‪ ،‬المحل التجاري‪ ،‬دار صومة للنشر‪( ،‬ط‪ ،)1‬الج اهر‪ ،1118 ،‬ص ‪.80‬‬

‫‪36‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫سوحد واحد ‪ ،‬سما ا إيجار المحل التجار ي وم على اإلعتبار الش ا ا ا ا ا ااخص ا ا ا ا ا ااي في جانب‬
‫‪1‬‬
‫المستأجر بخالف إيجار المساا المخصص لم اولة التجار ‪.‬‬
‫وما وجت اإلختالف ي اا ا المشارع لم يتطلب توافر شروط خاصة في الم جر و‬
‫المسا ا ا ا ااتأجر في إيجار الع ار المخصا ا ا ا ااص لم اولة التجار ‪ ،‬وعلى العسس ما الك و ا ا ا ا ااع‬
‫التشاريع الج اهر على غرار التشريع الفرنسي شروط مو وعية خاصة تتعلق بالم جر في‬
‫إيجار المحالق التجارية والك نظ ار للطبيعة الخاصة لهاا الع د‪ ،‬تتمثل صاه الشروط ساسا‬
‫في ممارسا ا ااة التجار و إحتراف مهنة التجار لمد خمس ‪ 17‬سا ا اانواق واسا ا ااتغالل المتجر‬
‫محل اإليجار لمد ساانتيا على األحل وصو ما نص اق عليت الماد ‪ 117‬ما األمر ‪78-57‬‬
‫نصا ا ا ااق على "يجب على األشا ا ا ااخاص الطبيعييا او المعنوييا الايا‬ ‫سا ا ا ااالف الاسر حي‬
‫يمنحوا إيجار تسا ا اايير ا يسونوا حد مارس ا ا اوا و إمتهنوا الحرفة لمد خمس ‪ 17‬سا ا اانواق و‬
‫مارسا اوا لنفس المد اعمال مس ااير و مدير تجار و ت ني واس ااتغلوا لمد س اانتيا ‪ 11‬على‬
‫‪2‬‬
‫األحل المتجر الخاص بالتسيير"‬
‫سمااا ناات ما بيا وجاات اإلختالف بيا الع ااديا ا إبرام ع ااد إيجااار ع ااار ما جاال‬
‫ي ثر على الااديوا التي تسوا في امااة الم جر و ي ثر في الم اااباال على‬ ‫م اولاة التجااار‬
‫الديوا التي تسوا في امة المسا ااتأجر‪ .‬اما بالنسا اابة إليجار المحل التجار فاا المشا اارع حد‬
‫حباال حلول جااالهااا و يت رر‬ ‫جااا لااداهني الم جر طلااب إسا ا ا ا ا ا ااتيفاااء ح وحهم في الحااال‬
‫س ا ا ا ا وط األجل ب و ال انوا وانما يجب على الداها المطالبة باسا ا ا ااتيفاء ح ت سالك يش ا ا ا ااترط‬
‫إلعمال صاا الحسم اا تسوا الديوا ناشهة عا اإلستغالل التجار للمحل الم جر وفي الك‬

‫‪-1‬سااميحة ال يلوبي‪ ،‬الوسةةيط في وةةرق الةانون التجاري المصةةري (نظرية األعمال التجارية والتاجر‪ ،‬بيل ورهن المحل‪،‬‬
‫التنجير وتنجير إستغالله وحمايته‪ ،،‬دار النه ة العربية‪( ،)0 ( ،‬ط‪ ،)5‬ال اصر ‪-‬مصر‪ ،1107 ،‬ص ‪.111‬‬
‫‪-2‬سا ا ا ااامية حسا ا ا ااايا‪ ،‬مفهوم حق اإليجار والتصةةةةةةرف في عةود اإليجار التجارية‪ ،‬الم س ا ا ا اسا ا ا ااة الحديثة للستاب‪( ،‬ط‪،)0‬‬
‫طرابلس‪-‬لبناا‪ ،1107 ،‬ص ‪.011‬‬

‫‪37‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫"يجو للمحسمااة التي يوجااد بااداهرتهااا محاال تجااار ‪ ،‬ا‬ ‫تنص الماااد ‪ 111‬ما ق‪.‬ق‪.‬‬
‫تحسم حيا تأجير التسا اايير بأا ديوا م جر المحل التجار المتعل ة باسا ااتغاللت حالة األداء‬
‫فو ار إاا رق ا تأجير التسيير يعرض تحصيل الديوا للخطر‪.‬‬
‫ويجب ا ترفع الدعوى خالل ثالثة (‪ )15‬ش ااهر إبتداء ما تاريا نش اار ع د التس اايير‬
‫‪1‬‬
‫في النشر الرسمية لإلعالناق ال انونية تحق طاهلة س وط الحق فيها"‪.‬‬
‫ج‪ .‬ضابط التفر ة بين العةدين‬
‫رغم ا العالحة بيا مالك المتجر والمس ا ااتأجر المس ا ااير تشا ا ابت إلى حد ما العالحة بيا‬
‫ناات صناااك إختالفااا جوصريااا بيا الع ااديا‪ ،‬فع ااد إيجااار المحال‬ ‫م جر الع ااار ومس ا ا ا ا ا ا اتااأجره إ‬
‫التجار يعد إيجار لمن ول معنو صو المحل التجار ولالك يسوا على ح ا ا ااا المو ا ا ااوع‬
‫التاأساد ما محال ع اد اإليجاار فاااا سااا محل الع د المساا التي تباشا ا ا ا ا ا اار فيت التجار يسوا‬
‫الع د ع د إيجار ع ار لم اولة النشا ا ا ا اااط التجار (إيجار تجار ) ويخ ا ا ا ا ااع بالتالي ألحسام‬
‫المواد ما ‪ 078‬إلى ‪ 111‬ما األمر ‪ 78-57‬المعدل والمتمم‪ .‬ما إاا تبيا ا محل الع د‬
‫صو المحاال التجااار باااعتباااره من و معنويااا يسوا الع ااد إيجااار المحاال التجااار ويخ ا ا ا ا ا ا ااع‬
‫‪2‬‬
‫ألحسام المواد ما ‪ 115‬إلى ‪ 101‬ما نفس األمر‪.‬‬
‫غير نات في الحياا العملياة سثي ار ما يدق مر التميي بيا الع ديا وسثي ار ما يسا ا ا ا ا ا اامى‬
‫الطرفاا ع دصما بغير التس ا ا ا اامية الص ا ا ا ااحيحة إما جهال منهما بأحسام ال انوا واما تهربا ما‬
‫يخدم مصا ا ا ا ا االحة الطرف ال و في الرابطة‬ ‫يخدم مصا ا ا ا ا االحتهما او‬ ‫حسام نظام حانوني‬
‫ا اااء معيا ار ثابتا لتحديده ما إاا ساا الع د حد وحع على محل‬ ‫الع دية‪ .‬وحد و ا ااع الف ت وال‬
‫تجار ام على المساا المخصا ا ااص لم اولة التجار ‪ ،‬صو وجود عنصا ا اار اإلتصا ا ااال بالعمالء‬
‫عمالء‬ ‫خاص بالمحل وسوا صاا العنص ا اار محل إعتبار عند إب ارم الع د ألا إيجار محل‬

‫‪-1‬الماد ‪ 111‬ما األمر ‪ ،78-57‬المت ما ال انوا التجار ‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬سميحة ال يلوبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.171‬‬

‫‪38‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫لت صو إيجار للع ار وليس للمحل التجار ويجب ا يسوا عمالء المتجر محل إعتبار في‬
‫ا يسوا الهدف ما وراء التأجير صو إس اات طاب باها المحل الس اااب يا‪،‬‬ ‫تأجير المتجر‬
‫فااا جر شاخص محال تجاريا يحتو على عنصاار اإلتصااال بالعمالء بغرض م اولة تجار‬
‫خرى غير تجار المحل ا ص ا ا ا ا ا االية ساا اإليجار إيجا ار للع ار ما اجل م اولة التجار ألا‬
‫‪1‬‬
‫عمالء المحل لا يسونوا محل إعتبار عند إبرام الع د‪.‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬السكنات الوظيفية‬
‫نتناول في صاا المطلب الس ا ا ااسناق الوظيفية والك ما خالل التطرق إلى مفهومها في‬
‫(الفرع األول) والى سباب منم السسناق الوظيفية في (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مفهوم السكنات الوظيفية‬

‫نتناول مفهوم السا ااسناق الوظيفية ما خالل ن طتيا األولى السا ااسا الوظيفي‪ ،‬والثانية‬
‫األساس ال انوني‪.‬‬

‫‪-‬أوال‪ :‬تعريف السكن الوظيفي‬

‫تعريف حانوني يخص السا ا ااسا الوظيفي س ا ا اواء في ال انوا الج اهر و في‬ ‫لم يرد‬
‫ال وانيا الم اارنة ولسا بالرجوع إلى الجهود الف هية المباولة في صاا المجال نجدصا ترسا ا ا ا ا ا اام‬
‫إعتبرتت ما ولوياق الموظف العام س ا ا اواء ساا صاا‬ ‫المعالم األسا ا اااسا ا ااية لهاا األخير‪ .‬حي‬
‫السا ا ااسا ل ا ا اارور الخدمة الملحة و لصا ا ااالم الخدمة‪ ،‬فهو سا ا ااسا يشا ا ااغلت الموظف بسا ا اابب‬
‫واجبااتات في معظم الحاا ق‪ .‬يعتبر صااا السا ا ا ا ا ا ااسا فااهاد عينية و يتطلب دفع اإليجار ف ط‬
‫يتج ما جر‬ ‫مس ا ا ا ا اااصمة مالية ص ا ا ا ا ااغير وما ناحية خرى يعد الس ا ا ا ا ااسا الوظيفي ج ءا‬

‫‪-1‬سميحة ال يلوبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.117‬‬

‫‪39‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الموظف وفي األص ا ا ا اال يسوا لت صدف رهيس ا ا ا ااي وصو تس ا ا ا ااهيل ممارس ا ا ا ااة الوظاهف ما حبل‬
‫‪1‬‬
‫الموظف‪.‬‬
‫يمنم الس ااسا الوظيفي بموجب س ااند اإلمتيا الا يعتبر حرار يص اادره رهيس مص االحة‬
‫شا ا ا ا ا ا ا وا مالك الدولة واألمالك الع ارية في الو ية و الوالي و رهيس المجلس الش ا ا ا ا ا ااعبي‬
‫و مدير الم سا ا ا ا ا اس ا ا ا ا ااة بالنس ا ا ا ا اابة للمس ا ا ا ا اااسا التي تملسها الدولة والجماعاق المحلية‬ ‫البلد‬
‫والم س ا ا اسا ا اااق العمومية اإلدارية على التوالي‪ ...‬وتجدر اإلشا ا ااار إلى نت يتعرض شا ا اااغلوا‬
‫يثبتوا حيا تهم لسند اإلمتيا إلجراء الطرد بناء على المصلحة او السلطة‬ ‫الساسا الايا‬
‫المعنيتيا ويل مات بدفع اإليجار المنصا ا ا ا ا ا ااوص عليت في التنظيم المعمول بت في الواحع طب ا‬
‫‪2‬‬
‫للماد ‪ 01‬ما المرسوم التنفيا ‪.01-18‬‬
‫‪-‬ثانيا‪ :‬األساس الةانوني للسكن الوظيفي‬
‫ا ا ااما األمالك الوطنية للدولة‪ ،‬حي‬ ‫ساا السا ا ااسا الوظيفي حبل سا ا اانة ‪ 0818‬مدر‬
‫ينظم ويمنم وفق إجراءاق منص ا ااوص عليها في ال وانيا التي تنظم األمالك الوطنية للدولة‬
‫بص ا ا ا ا ا ا اف ااة ع ااام ااة ما بينه ااا ول ح ااانوا منظم لألمالك الوطني ااة رحم ‪ 07-11‬الم رخ في‬
‫‪ ،0811/17/51‬الجريد الرس اامية‪ ،‬عدد ‪ 15‬الا يعد المص اادر األس اااس ااي المنظم ألحسام‬
‫األمالك الوطنية والحد الا حطع الصلة بيا ال وانيا الفرنسية‪.‬‬
‫وبما اا السا ا ا ااسا الوظيفي يعتبر ما ولوياق الموظف العام وباعتبار انت صا ا ا اابم لت‬
‫ااماا إسااتم اررية المرفق العام تدخل‬ ‫دور سبير في إدار وتساايير الش ا وا العامة وما ثمة‬
‫المشاارع الج اهر وبيا سيفية ش ااغل المسا ااسا الوظيفية بموجب المرس ااوم التنفيا رحم ‪-18‬‬

‫‪-1‬ايب عبد السالم‪ ،‬عةد اإليجار المدني‪ ،‬الديواا الوطني لألشغال التربوية‪( ،‬ط‪ ،)0‬الج اهر‪ ،1110 ،‬ص ‪.080‬‬
‫‪-2‬المرسوم التنفيا رحم ‪ 01-18‬الم رخ في ول رجب عام ‪0118‬ص ا ا الموافق ل ا ا ‪ 15‬فبراير سنة ‪ ،0818‬يحدد كيفيات‬
‫ر‬ ‫وةةغل المسةةاكن الممنوحة بسةةبب ضةةرورت الخدمة الملحة أو لصةةالش الخدمة ووةةروط ابلية منش هذل المسةةاكن‪،‬‬
‫العدد ‪ 17‬لسنة ‪.0818‬‬

‫‪40‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ارور‬ ‫‪ 01‬الم رخ في ‪ 0818/11 /15‬المحدد بسيفياق شاغل المسااسا الممنوحة بسابب‬

‫الخدمة الملحة و لص ا ا ااالم الخدمة وش ا ا ااروط حابلية منم صاه المس ا ا اااسا إ ا ا ااافة إلى ال رار‬
‫الو ار المشا ا ا ا ااترك الم رخ في ‪ 0818/17/05‬المحدد ل اهمة الوظاهف والمناصا ا ا ا ااب التي‬
‫اارور الخدمة الملحة و لص ااالم الخدمة وش ااروط‬ ‫تخول حق اإلمتيا في المس اااسا بحسم‬
‫حا ااابليا ااة منم صا اااه المس ا ا ا ا ا ا ا اااسا المعا اادل بموجا ااب ال رار الو ار المشا ا ا ا ا ا ااترك الم رخ في‬
‫‪ 1111/11/17‬صاه النص ا ا ا ا ااوص صي التي رس ا ا ا ا اامق اإلطار العام وحدود منم المس ا ا ا ا اااسا‬
‫‪1‬‬
‫الوظيفية وجعلق لها نطاحا خاصا بها‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬األسباب التي يمنش بموجبها السكن الوظيفي‬
‫ل د حاول المش اارع الج اهر إ اافاء الص اابغة ال انونية وتجس اايد المش ااروعية على صاه‬
‫الساسناق ما خالل إصادار عد حوانيا وم ارسايم تحدد شاروط و ساباب اإلستفاد ما السسا‬
‫جاء في المرسااوم ‪ 01-18‬ما يلي "ال صااد ما اإلمتيا صو شااغل مسااسا‬ ‫الوظيفي‪ ،‬حي‬
‫‪2‬‬
‫يمسا ا يستجيب ل رور الخدمة الملحة و يتسم بمنفعة لصالم الخدمة"‬

‫ما خالل نص الماد يت ا ا ا ا اام لنا جليا ا المش ا ا ا ا اارع الج اهر حد عمل على حص ا ا ا ا اار‬
‫ا اارور الخدمة الملحة‬ ‫سا ااباب منم اإلسا ااتفاد ما السا ااسا الوظيفي في سا ااببيا إثنيا وصما‬
‫ما جهة وصالم الخدمة ما جهة خرى‪.‬‬

‫أ‪ .‬ضرورت الخدمة الملحة‬

‫إا عدم حص ا ا ااول ش ا ا ااخص سا ا ا اواء ساا موظف و عوا على س ا ا ااسا يسوا حريب ما‬
‫مساااا عملاات ي د إلى عاادم إمسااانيتاات تااأديااة مهاااماات على سماال وجاات ولهاااا منم السا ا ا ا ا ا ااسا‬
‫الوظيفي‪.‬‬

‫ميا عبد الهاد ‪ ،‬إدارت واون موظفي الدولة‪ ،‬دار الفسر العربي‪ ،‬مصر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ا)‪ ،‬ص ‪.01‬‬ ‫‪-1‬حميد‬
‫‪-2‬الماد ‪ 00‬ما المرسوم ‪ ،01-18‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪41‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪-‬حاالت يام ضرورت الخدمة الملحة‬

‫نص ا ااق الماد ‪ 01‬ما المرس ا ااوم التنفيا رحم ‪ 01-18‬س ا ااالف الاسر على حا ق حيام‬
‫رور الخدمة الملحة وصي‬

‫يسا ا ا ا ااتطيع داء الخدمة دوا ا يسوا سا ا ا ا اااسنا في العمار التي يمارس‬ ‫‪ ‬إاا ساا العوا‬
‫فيها وظاهفت‪ ،‬او في عمار ملح ة بها وساا ح وره مطلوبا ليال ونهار‪.‬‬
‫‪ ‬إاا ساا العوا يشااغل منصااب ساالطة ي ت ااي تبعياق خاصااة ويترتب على إسااتعداد داهم‬
‫دوا اا يسوا مع الك ساسنا مساا عملت‪.‬‬
‫‪ ‬سما إاا ساا الموظف و العوا يشا ا ااغل منصا ا ااب سا ا االطة و ي د مهامت دوا ا يسوا‬
‫‪1‬‬
‫بال رور ساسنا في م ر عملت وصاه الحالة تدعى بخصوصية السلطة‪.‬‬

‫ب‪ .‬صالش الخدمة‬

‫على العسس ما اإلمتيااا ل ا ا ا ا ا ا اارور الخاادمااة ومااا يترتااب علياات ما نتاااهج حويااة فاااا‬
‫اإلمتيا الم دم لصا ا ااالم الخدمة لفاهد الموظف يسوا نتيجة لسوا السا ا ااسا يمثل فاهد ودفع‬
‫اارور بص ااور مطل ة ألداء الوظيفة في‬ ‫ح ي ي للس ااير الحس ااا للمص االحة دوا ا يسوا‬
‫حاد ااتهاا وصااا ماا جااء بات المرسا ا ا ا ا ا ااوم التنفياا رحم ‪ 01-18‬سا ا ا ا ا ا ااالف الااسر يسوا صناااك‬
‫تخصاايص للخدمة او تشااجيع لبرو سفاءاق إ ااافية في نواحي معينة ولو ساا صاا السااسا‬
‫رور ملحة لممارسة الوظيفة‪.2‬‬ ‫رور‬ ‫غير‬
‫يت ام لنا ما خالل ما جاء في المرسوم التنفيا الماسور عاله انت على عسس‬ ‫حي‬
‫يتطلب‬ ‫المسا ا ا ا ا ا اااسا الممنوحة ل ا ا ا ا ا ا اارور الخدمة الملحة نجد اإلمتيا لصا ا ا ا ا ا ااالم الخدمة‬

‫‪-1‬ف اد جحيش‪ ،‬الةضةةةةةةةاء اإلداري اإلسةةةةةةةتعجالي التحفظي وعال ته بدعوى الخروج والتخلي عن السةةةةةةةكنات الوظيفية‪،‬‬
‫ا اااء اإلدار اإلسا ااتعجالي‪ ،‬المدية‪-‬الج اهر‪،1105 ،‬‬ ‫مداخلة م دمة وفق متطلباق المشا ااارسة في الدور العلمية حول ال‬
‫ص ‪.11‬‬
‫‪-2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.01‬‬

‫‪42‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الح ا ا ااور الداهم في ماسا العمل فال يسا ا ااتدعي إلحاق الع ار بهاا األخير فيمسا ا يسوا‬
‫بعيد عنت وصاه الفهة ما المساسا تمنم لشرطيا ساسييا‬
‫‪ ‬إاا ساا ي د صاا السسا لتأدية حسا خدمة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ ‬إاا ساا ي د إلى تح يق التوا ا الجهو ‪.‬‬

‫‪-1‬ف اد جحيش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬

‫‪43‬‬
 ‫اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫خالصة الفصل األول‪:‬‬

‫ايناعول يف الء‪ ،‬يي اويلنعنوي ي‬ ‫او يفن لاو‬ ‫تناولنناوي ايفنل ا ا ا ا ا ا ااايفملايف‬
‫عول يف الء‪،‬يإيع ي ميفنعوول يفنتايتي ايفن لك ةيفنعقو ةيالسا ا ا ا ا ا ا ويفنالو ا ا ا ا ا ااة ي‬
‫تت زي ا ايفنااعول ياااعنىااويعول يو ن ااةي يلىااويي يو نا ي نىااوين س ا ا ا ا ا ا ا يعول ي لك ااةي‬
‫ي‬ ‫يسبي وي عناي ينليوئزيي وزةيقونلن ةيي يفنلنل‪،‬ين عي ايفنعول‬

‫وياوننساةينش ل يي عيعول يف الء‪،‬ي ىايش ل يوو ةيتتل ي ايكايفنعوول ي‬

‫يتي ي س يفنتنا ياو الء‪،‬ي‬ ‫ليةيل ل ة يي ي نىويتنل عياش يالو‬ ‫ي الة ي‬
‫يميك ااو ا ا ي ايفنق ااونل ي‪75-57‬ي‬ ‫فنا ا مي ز ااويو يا ااوقايفن ااعو ااول يلفنا ا ميتميفنت‬
‫فن ععايلفن ت ميلفنقونل ي‪77-75‬يكاي في ايفن ايويفملاي اي فيفنل ا ي‬

‫وياوننس ا اااةينل ايوي تميف يو ةي يان و يت ا يعول يف الء‪،‬يل ليفن نواي‬

‫فن ميتني ا ا ا ي يفنعول يي وي نوي يعول يف الء‪،‬ي ك ي ي كل ي ل ا ا االوىوي‬
‫يايس ااكناي ععينر نو ي يايتنو مي ععينر نو ي ليسا ااك يلو لاي نل يا لنبي‬
‫ي‬ ‫اي ايكاين و‬ ‫ق ف يإعف م يي ويتميفنتل‬
‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الفصل الثاني‪:‬‬
‫اإلطار التنظيمي لدعوى‬
‫اإلخالء‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫تمهيد‪:‬‬
‫ي ن ‪،‬‬ ‫للوقوف على القيمةةا القةةيةوةيةةا لةةالعوف االقا ون القةةيةو‪ ،‬اليكاي أن‬
‫ةب ك ااطةةي الم ةةي يمن لةةالعوف االقا و‪ ،‬ة ة ة ة ة ة ةةفن أةمةةي ا م ي ةةالف ون ‪ ،‬ةلي ة‬
‫بيلضة ة ة ة ة ة ة و ا ألى اا‪،‬يطا بياطي ال ةعيمن لني ن الالعوف و‪ ، ،‬النالف م‪ ،‬الليوا‬
‫ألى العوف االقا و ‪،‬م ةةيي ةةا ال‪،‬ن ال يةن للم ةةالعن ال ةةوأ ي قي ةةال ق ةةيةوة ةةي بة ة ي ااا‬
‫المالةيا وااالا يان ولك ا‪،‬‬ ‫ة ةةيمي قيةو‪ ،‬ااي ااا‬ ‫و ض ة ةةني علين ال اة ة ة ي اليكاي أ‬
‫‪...‬‬ ‫الالعوف ون و‪،‬وا ي ميموعا م‪ ،‬ااي ااا‬
‫العوف االقا و قيي المةيكعا ال ن‬ ‫ول ة ال ة ة ة ة ة ة ةبةف ون ال قيال بي بيخ أي ااا‬
‫الو المالعن بيلضة ة ة ة ة و ا ألى الالعوف ل‪،‬مييا مل ي ن ال قي يا وبيل يلن م ك‪ ،‬القيةوةنن‬
‫و وا بيل وين ألى القض ة ة ة ةةيا المل ي لل نة ة ة ة ة ون المةيكعا القييما‪ .‬ولللوض ون‬
‫ا و ألى‬ ‫ال ط ن ون المب‪،‬‬ ‫وا ال نة ة ة ة ة ألى مب‪،‬إي‪،‬ن‬ ‫ي ن الم ة ة ة ةةيي ةق ة ة ة ة ة‬
‫الإيةن منازعات دعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫إجراءات رفع دعوى اإلخالء وون المب‪،‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬إجراءات رفع دعوى اإلخالء‬

‫نتناول في فذا ف مبحث فتثيريفريرةا ا ا ا ا ا اامفلرلاف ل) ثف مبرق ف ل ف فنتري ف‬
‫إمىفتحقرغفريرةمفلرلاف ل) ثف مبرق ف م ون ‪ .‬ف‬
‫المطلب األول‪ :‬تحرير عريضة إفتتاح دعوى اإلخالء‬
‫رقجأفصا ا ا ا ا ااثو ف مث فقلفبنفرب ق فحونلنوفإمىفتثيريفريرةا ا ا ا ا اامفإيتتو فلرلافل) ثف‬
‫معرنف مبؤجيةفبثا ا ف مث ‪،‬فلح االفنافح ااونلنف لجيث نف مب االنر اامفل لل ير اامفرقىف م ر ر ااونف‬
‫ل لجيث نف مبترقحاامفحااونلنااوفمتثيريفريرة ا ا ا ا ا ا اامفإيتتااو ف ماالرلافلسفما ا ا ا ا ا ااربااوفلجل ف م تااوحاامف‬
‫ل محرونونف لمزبرمفمامك‪ .‬ف‬
‫نص اانف مبولةف‪41‬فبنف مقونلن ف‪80-80‬ف مبتة اابنف لجيث نف مبلنرمفل لل يرمفرقى‪:‬ف‬
‫"تييعف ملرلاف بو ف مبث بمفحعيرضفب تلحم‪،‬فبلحعمفلبؤي)م‪،‬فتللعفحأبونمف مةااحرفبنفحح ف‬
‫مبلر فقلفل رق ف لفبثوبر فحعللفبنف منمخفرموليفرللف ريف"‪ 1.‬ف‬
‫بوف محرونونف لمزبرمفيقلفليلنفحناف مبولةف‪ 41‬فبنف مقونلنف‪ 80-80‬ف مت فنصا ا ا ا اانف‬
‫رقى‪:‬ف"رج فقنفتتةا ا اابنفريرةا ا اامفإيتتو ف ملرلافتثنفرو قمفرل فححلمتوف ا ا ا ف محرونونف‬
‫آلترم‪ :‬ف‬
‫‪ -4‬مجتمف مقةو رمف مت فتييعف بوبتوف ملرلا‪،‬‬
‫‪ -2‬إم فلمق ف مبلر فلبلرن ‪،‬‬
‫‪ -3‬إم فلمق فلب فلرنف مبلرىفرقر ‪،‬فيإنفم فر نفم فبلرنفبعقل ‪،‬فيأ)يفبلرنفم ‪،‬ف‬
‫لبقيهف سجتبور فلص مفبب ق ف مقونلن ف‬
‫‪ -1‬ل اويةفإمىفتمابرمفلرحرعمف م )اف مبعنلي‪،‬ف ف‬
‫لف لت وح ‪،‬ف‬
‫‪ -1‬ريةوفبلجزفمقلحو عفل مرقحونفل ملمو ف مت فتؤمسفرقرتوف ملرلا‪،‬‬

‫‪-1‬قنظيف مبولةف‪،41‬ف مقونلنفيح ‪:‬ف‪ 80-80‬المتضمن اإلجراءات المدنية واإلدارية‪،‬ف مبيجعف مموح ‪ .‬ف‬

‫‪47‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -6‬ل وية‪،‬فرنلف لحتةوثفإمىف مبمتنل نفل مل و ف مب فؤرلةفمقلرلا"‪ .‬ف‬

‫الفرع األول‪ :‬المدعي في دعوى اإلخالء‬
‫تقتةا ا ا ا ا ا ا ف معيرة ا ا ا ا ا اامفلجلحوفلجللفريي ف م)ص ا ا ا ا ا االبمفلذبوف مبلر فل مبلرىفرقر ف‬
‫ل مبلر في فلرلاف ل) ثفذلفصا ااوث ف مث ف مايفر ا ااتيرفير ف مقونلنف ذقرم‪،‬ف مص ا ا م‪،‬ف‬
‫مبصا ااقثمفح ا اايلرتوفلذلفصا ااوث ف مث ف مايفري في فإم ا ااتيجوعف معقويفقلف معرنفبث ف‬
‫لرلاف ل) ث‪،‬فإافرب نف نفر لنفباوم اوفبؤجيفقلفثو زفقلفل ر فرنف مرريف مبومك فلرعلف‬
‫مبلر فصوث فث ف)ل فم فحبلج فناف مبولةف‪83‬فبنف مقونلنف‪ 1.80-80‬ف‬
‫‪-‬إ ا ا ااتيرفا يف مبلر في فريرةا ا اامفإيتتو فلرلاف ل) ثفحص ا ا ايرلفناف مبولةف‪41‬ف م قيةف‬
‫‪82‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف مت فنصنفرقى‪:‬ف"إم فلمق ف مبلر فلبلرن " ف‬
‫‪-‬رصاالفقنفر لنف مبلر في فلرلاف ل) ثف اا)صااوفبعنلروفبوفر يضفحومةاايليةف ل ااويةف‬
‫إمر فحصيرلف م قيةف‪81‬فبنف مبولةف‪41‬فبنف مقونلنف‪80-80‬فمومفف ما ي‪ 2.‬ف‬
‫الفرع الثاني‪ :‬المدعى عليه في دعوى اإلخالء‬
‫سفت)قلفقيفريرةا اامفلرلافبنفلجللف)صا اال فقثلذبوف مبلر فل م ون ف مبلرىفرقر ف‬
‫لجلحو‪،‬فإافسفرب نفييعف ملرلافة ا االفبجتل ف لف ا اا)اف ريفبعيلففم ا اال ثفتعق ف بيف‬
‫ح )افرحرع فقلفبعنلي‪ .‬ف‬
‫ثر فر ا ا ااتيرف مقونلنفلجلحوفييعف ملرلافةا ا االف مبلرىفرقر ف مايفرج فا يفإما ا ااب ف‬
‫لمقح فلبلرن فحعيرةا اامفإيتتو ف ملرلافحص ا ايرلف م قيةف‪83‬ف مبولةف‪41‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف‬

‫‪-1‬قنظيف مبولةف‪،83‬ف مقونلنفيح ‪:‬ف‪ ،80-80‬مبيجعف مم ا ا ا ا ااوح ‪ ،‬مت فتنافرقى‪" :‬يجوز لكل شخخخخخخخخخق يدعي ح ا‪ ،‬رفع‬
‫دعوى امام ال ضاء للحصول على ذلك الحق أو حمايته"‪ .‬ف‬
‫‪ -2‬مبولةف‪41‬ف‪/‬فف‪،1‬فن سف مبيجع‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"اإلشارة إلى تسمية وطبيعة الشخق المعنوي‪ ،‬وم ره االجتماعي‬
‫وصفة ممثله ال انوني او اإلتفاقي" ف‬

‫‪48‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مت فنص ا اانفرقى‪:‬ف"‪-3‬إما ا ا فلمق فلبلرنف مبلرى‪،‬فيإنفم فم فبلرنفبعقل ‪،‬فيآ)يفبلرنف‬

‫م "‪ .‬ف‬
‫صفة المدعى عليه في دعوى اإلخالء‪:‬‬
‫‪-‬ي ف مراوما فباوفر لنف مبالرىفرقرا في فلرلاف ل) ثفلةا ا ا ا ا ا ااعرمفبما ا ا ا ا ا ااتأجيفإنتتنفبلةف‬
‫ٍ‬
‫ه‪،‬فقلفبتعلفرقىفرقويفحصا ا ا ا ا مف ريفب ا ا ا اايلرم‪،‬فقلفبلظففإنتتنفبلةفإم ا ا ا اات ولت فبنف‬
‫إرجوي‬
‫مم نف ملظر ‪ ...‬ف‬
‫‪ -‬بوفرب نف نفرتعللف مبلرىفرقرت في فلرلاف ل) ث‪ .‬ف‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تبليغ عريضة دعوى اإلخالء‬
‫رقعفرقىفراوت ف مبالر ف مقراو فحاإ)راويف مبلرىفرقر فحعيرةا ا ا ا ا ا اامفإيتتو ف ملرلافرنف‬
‫رير فت قر فحومثةا ا االيفمقجقما ا اامفقبو ف مبث بمف مب)تصا ا اامفحبلج فت قر فحومثةا ا االي‪،‬فرت ف‬
‫تحقرر فرنفرير فذر مف)وصمفب)تصمفتتب في ف مقجلثفإمىفب ت ف مبثةيف مقةو ‪ 1.‬ف‬
‫لرتثب ف مبلر فتمالرلف مبصاويرفف مبتعققمفحعبقرمفتحقرغف مبلرىفرقر فقبو ف مبثةيف‬
‫مقةو ‪ .‬ف‬
‫فلحرونونف مت قرففحومثةليفيقلفنصنفرقرتوف مبولةف‪40‬فبنف مقونلنف‬ ‫قبوفحومنمحمفم‬
‫‪80-80‬فم ااومفف ما يفثر فنص اانفرقى‪:‬ف"رج ف نفرتة اابنف مت قرففحومثة االيف محرونونف‬
‫آلترم‪ :‬ف‬
‫‪ -4‬إم ا فلمق ف مبثةاايف مقةااو فلرنل ن ف مبتن فل)تب فلتلحرع فلتويرخف متحقرغف ميمااب ف‬
‫لمورت ‪،‬‬
‫‪ -2‬إم فلمق ف مبلر فلبلرن ‪،‬‬
‫‪ -3‬إم فلمق ف م )اف مب قففحومثةليفلبلرن ‪،‬‬

‫‪-1‬المحضخخخخخر ال ضخخخخخاوي ضخخخخخابط عمومي مكلن بالتبليغ والتنفيذ‪ ،‬يعمل لحسخخخخخابه الخاق ويدير مكتبا عموميا حسخخخخخب‬
‫المتضمن تنظيم مهنة المحضر ال ضاوي‪.‬‬
‫ّ‬ ‫المؤرخ في ‪ 06‬فبراير سنة ‪0660‬‬
‫ّ‬ ‫ال انون ‪60-60‬‬

‫‪49‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -1‬تما ا ا ا ا ا اابرمفلرحرعمف م ا ا ا ا ا ا اا)اف مبعنليفلبقيهف لجتبور فلص ا ا ا ا ا ا ا مفبب ق ف مقونلن ف لف‬

‫لت وح ‪،‬‬
‫‪ -1‬تويرخفقل فجقممفلمورمفإنعقولذو"‪ .‬ف‬
‫بوفحومنماحمفمتماقر ف مت قرففحومثةاليفر لنفرنفرير ف مبثةيف مقةو ف مايفرقل ف‬
‫حتثيريف مبثةايفبقرل فحومحرونونف مت فت فثصيذوفي ف مبولةف‪40‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف مت ف‬
‫تنافرقى‪:‬ف"بعفبيروةفقث و ف مبل لفبنف‪186‬فإمىف‪146‬فبنفذا ف مقونلن‪،‬فرم ااق ف مت قرفف‬
‫حومثة االيفمق)ص اال فحل م اارمف مبثة اايف مقة ااو ‪،‬ف مايفرثييفبثة اايفرتة اابنف محرونونف‬
‫آلترم‪ 1:‬ف‬
‫‪ -4‬م ا ا ا ا فلمق ف مبثةا ا ا ااي ف مقةا ا ا ااو ‪ ،‬فلرنل ن ف مبتن فل)تب فلتلحرع ‪ ،‬فلتويرخ ف متحقرغف‬
‫ميمب فلمورت ‪،‬ف ف‬
‫‪ -2‬م فلمق ف مبلر فلبلرن ‪ ،‬ف‬
‫‪ -3‬ما ا فلمق ف م اا)اف مبحقغفم فلبلرن ‪،‬فل ا فتعق ف بيفح اا)افبعنليفر ااويفإمىف‬
‫تمبرت فلرحرعت فلبقيهف سجتبور ‪،‬فل م فلمق فلص مف م )اف مبحقغفم ‪ ،‬ف‬
‫‪ -1‬تلحرعف مبحقغفم فرقىف مبثة ااي‪،‬فل ل ااويةفإمىفرحرعمف مل رقمف مب حتمفمتلرت ‪،‬فبعفحرونف‬
‫يحبتو‪،‬فلتويرخفصلليذو‪ ،‬ف‬
‫‪ -1‬فتم ا ااقر ف مت قرف فحومثة ا االي فإمى ف مبحقغ فم ‪ ،‬فبييقو فحنم ا اا)م فبن ف معيرة ا اام ف سيتتوثرم‪،‬ف‬
‫بؤ يفرقرتوفبنفقبرنف مةحر‪،‬ف ف‬
‫‪ -6‬ل ااويةفي ف مبثةاايفإمىفييضف ماات ف مت قرففحومثةاالي‪،‬فقلف مااتثوممفتمااقرب ‪،‬فقلف‬
‫ييضف متلحرعفرقر ‪ ،‬ف‬
‫‪ -7‬فلةعفحصبمف مبحقغفم في فثوممف متثوممف متلحرعفرقىف مبثةي‪"،‬‬

‫‪ -1‬مبولةف‪،40‬ف مقونلنف‪،80-80‬ف مبتةبنف لجيث نف مبلنرمفل لل يرم‪،‬ف مبيجعف مموح ‪ .‬ف‬

‫‪50‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -0‬تنحر ف مبلرى فرقر فحأن في فثومم فرل ف بت وم فمقت قرف فحومثةا ا االي‪ ،‬فما ا اارصا ا االي فث ف‬
‫ةله‪،‬فحنوثفرقىفبوفحلب ف مبلر فبنفرنوصي"‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬اإلستالم الشخصي لعريضة دعوى اإلخالء‬
‫ملافحرو ف مب قففحتحقرغفربقرمفإ)رويف مبلرىفرقر فمقثةا ا ا االيفمقجقما ا ا اامفيإن فرتثياف‬
‫لتص ااو فحومبلرىفرقر ف اا)ص ااروفمر ق فحومثة االيفمقجقم اامفلر ق فحوم اات ف مت قرففبييقوف‬
‫حعيرةمفإحتتو ف ملرلا‪ .‬ف‬
‫لي فذاهف مثوممفيونفإمات ف مبلرىفرقر ف ا)صاروفمقت قرففرمات فبنفبتبمف مقةااوثف‬
‫ي فإصا ا ا ا ا ا اال يف مث ف مبناوم ا ا ا ا ا ا ا ‪،‬فثرا فت لنفإجيث نف متحقرغفحالفتبنفحعق ف مبلرىفرقر ف‬
‫تم ا ااتر فمعبقرمفتحول ف مبا ينفل مثة ا االيفمقجقما ا اون‪.‬فقبوف ث و ف متحقرغف ميم ا ااب فينص ا اانف‬
‫رقرتوف مبولةف‪180‬فبنف مقونلنف‪ 1.80-80‬ف‬
‫فررنفل ر فيإنف متحقرغف ميم ا ا ا ا ااب فمقل ر فرعلفص ا ا ا ا ااثرثوفلذا ف‬
‫‪-‬لي فثوممفقنف مبلرىفرقر ّ‬
‫حصا ايرلفناف مبولةف‪180‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف مت فنص اانفرقى‪:‬ف"إا فررنفقثلف م)ص اال ف‬
‫ل ر ‪،‬فيإنف متحقررونف ميمبرمفمقل ر فتعلفصثرثم"‪ 2.‬ف‬
‫‪-‬قبوفي فثوممفييضف م ا ا اا)اف مبرقل فتحقرر فيما ا اابروفإما ا اات فبثةا ا اايف متحقرغفيإنفامكف‬
‫رفللنفي ف مبثةاايف مايفرعلهف مبثة اايف مقة ااو فلرقر فرعتحيف متحقرغفي فذاهف مثوممف أن ف‬
‫تحقرغف اا)صا ا فمقبلرىفرقر في فلرلاف ل) ثفلي فامكفنص اانف مبولةف‪144‬فبنف مقونلنف‬
‫‪80-80‬فمااومفف ما يفرقى‪:‬ف"إا فييضف م ا)اف مبرقل فتحقرر فيم اابروفإماات فبثة اايف‬
‫متحقرغف ميما ااب فقلفييضف متلحرعفرقر فقلفييضفلةا ااعفحصا اابت ‪،‬فرفللنفامكفي ف مبثةا اايف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪،180‬ف مقونلنف‪،80-80‬ف مبتةا ا ا ا ا اابنفحونلنف لجيث نف مبلنرمفل لل يرم‪،‬ف مبيجعف مما ا ا ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف‬
‫"يجب أن يتم التبليغ الرسخمي شخخصخيا ويعتبر التبليغ الرسخمي إلى الشخخق المعنوي شخصيا إذا سلم محضر التبليغ‬
‫إلى ممثله ال انوني او االتفاقي أو ألي شخق تم تعيينه لهذا الغرض"‪ .‬ف‬
‫‪ -2‬مبولةف‪،180‬ف مقونلنف‪،80-80‬فن سف مبيجع‪ .‬ف‬

‫‪51‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مايفرثييهف مبثةاايف مقةااو فلتيم ا فم فنماا)مفبنف متحقرغف ميمااب فحيمااوممفبةاابنمفبعف‬

‫ل عويفحولمت ‪ .‬ف‬
‫لرعتحيف متحقرغف ميمااب في فذاهف مثوممفحب وحمف متحقرغف م اا)ص ا ‪،‬فلرثم ا ف ج فبنفتويرخف‬
‫)ت ف محيرل"‪ 1.‬ف‬
‫لرب نفإتحوعفإجيث نف متحقرغف )يافرحقوفمقبل لف‪142‬فلبوفحعلذوفبنف مقونلنف‪ .80-80‬ف‬
‫الفرع الثاني‪ :‬اإلستالم من طرن المؤهلون باإلستالم‬
‫حلفتتعقلفلةا ا ااعرمفت قرفف مبلرىفرقر فحومثةا ا االيفمقجقما ا اامفرنلبوفسفرتب نف مب قفف‬
‫ا ا ا ا اا)واف‬ ‫حومتحقرغفبنف مع ليفرقر ف ا ا ا ا اا)صا ا ا ا اارو‪.‬فلحلفقجوزف مقونلنفي فامكف مقرو فحتحقرغف‬
‫ا ا ا ا ااقوثفقلف‬ ‫مبؤذقلنفحونلنوفحولما ا ا ا اات فلبنفرقربلنفبعف مبلرىفرقر فحبث فإحوبت فب ‪:‬ف‬
‫ف لف حناوثفلي فاماكفنصا ا ا ا ا ا اانف مبولةف‪148‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف‬ ‫مزلجفقلف مزلجامفقلف‬
‫رقى‪:‬ف"رنلفإماتثوممف متحقرغف ميمااب ف ا)صااروفمقبرقل فتحقرر ‪،‬فيإنف متحقرغفرعلفصااثرثوفإا ف‬
‫ت في فبلرن ف صق فإمىفقثلفقييلفرو قت ف مبقربرنفبع فقلفي فبلرن ف مب)توي‪ .‬ف‬
‫رجا فقنفر لنف م ا ا ا ا ا ا اا)اف ماايفتققىف متحقرغفبتبتعاوفحاو ذقرام‪،‬فل سف ونف متحقرغفحوح ف‬
‫مإلحرو "‪ 2‬ف‬
‫فف‬
‫ف‬
‫ف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪144‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف مبتةبنف لجيث نف مبلنرمفل لل يرم‪،‬ف مبيجعف مموح ‪ .‬ف‬

‫‪ -2‬مبولةف‪،148‬فن سف مبيجع‪ .‬ف‬

‫‪52‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء‬

‫فبرقحرنف مبرق ا ف‬ ‫نتنااول في فذااا ف مبحث ا فبنااوزرااونفلرلاف ل) ثفلامااكفبنف)‬
‫ل فت ف متري فير فإمىفبنوزرونفلرلاف ل) ثفقبو ف مقةوثف معولي‪،‬فقبوف مبرق ف م ون ف‬
‫يتنولمنوفير فبنوزرونفلرلاف ل) ثفقبو ف مقةوثف لل ييف لمتعجوم ‪ .‬ف‬
‫المطلب األول‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام ال ضاء العادي‬
‫فييررن‪،‬ف م يعف ل ف‬ ‫نتنول فبنوزرونفلرلاف ل) ثفقبو ف مقة ا ا ا ا ااوثف معوليفبنف)‬
‫قباو ف مقةا ا ا ا ا ا ااوثف معقوييف معولي‪،‬فقبوف م يعف م ون فينتنول فير فبنوزرونفلرلاف ل) ثفقبو ف‬
‫مقةوثف معقوييف لمتعجوم ‪ .‬ف‬
‫الفرع األول‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام ال ضاء الع اري العادي‬
‫رقجأف مبلر في فلرلاف ل) ثفإمىف مقةا ا ا ااوثف معقوييفامكف لنفبث ف مث في فذاهف‬
‫ملرلافرقوي‪،‬فذا ف )ريف مايفحلفر لنفبث فم ا ا ن فبؤجيف بوفحلفر لنفبث فتجوييفحلف‬
‫ت فإرجويهفلرروم فيرتوف مبلر فإ) ثف مبلرىفرقر فمقعرنف مبؤجية‪ .‬ف‬
‫أوال‪ :‬إخالء المحالت المعدة للسكن عن طريق ع د اإليجار‬
‫‪-60‬أسباب إخالء المحالت المعدة للسكن عن طريق اإليجار طب ا لل انون المدني‬
‫رب نفثص ا اايفقم ا ااحو ف ل) ثفي ف مبث نف مبعلةفمقما ا ا نفرحقوفمققونلنف مبلن فيربوف‬
‫رق ‪ :‬ف‬
‫أ‪ -‬اإلخالء لعدم دفع بدل اإليجار ولتكرار اإلمتناع عن الوفاء به‪:‬‬
‫حل ف لرجويفقلفبوفرمبىفي ف مت يرعف مبصييف جيةف مقونلنرمفمقب ونف مبؤجي‪ .‬ف‬
‫لرعلفي فث ف جية‪ 1:‬ف‬

‫‪-1‬بثبلفقثبلفروحلرن‪،‬فدعوى اإلخالء والحماية التشخخريعية للمسخختوجر والتداعي في قضخخايا اإليجارات‪،‬فل يف مبرحلرونف‬

‫مجوبعرم‪،‬ف لم نليرم‪-‬بصي‪،‬ف‪،4008‬فاف‪ .13‬ف‬
‫ف‬

‫‪53‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -4‬بنف مبروهف مت فرمتتق توف مبمتأجيفي ف مثوسنف مت فرقتز فيرتوف مبمتأجيفحتو‪.‬‬

‫‪ -2‬ت ومرفف م تيحوثفإا ف ونف مبؤجيفرقل فحتثصرقتوفبنف مبمتأجيفلمل لذو‪.‬‬
‫‪ -3‬مةي ف معقويرمف صقرمفل لةويرمف مت فتةوففإمىف جية‪.‬‬
‫*شروط قبول دعوى اإلخالء لعدم دفع بدل اإليجار وتكرار اإلمتناع عن الوفاء به‬
‫ر ا ا ا ااتيرفمقحل فلرلاف ل) ثفمقتأ)يفي ف مليوثفحو جيةفل مث فحول) ث‪:‬فلجللفقجيةف‬
‫بمتثقم‪،‬فبتأ)يةف ريفبتنوزعفيرتو‪،‬فلقنفرقل ف مبؤجيفحإمز ف مبمتأجيفحومليوثفحتو‪ .‬ف‬
‫الشرط األول‪ :‬وجود أجرة مستح ة‬
‫فل مبقصاللفحو جيةف مبمتثقمفذ ف جيةف مبت فرقرتوفي فرقلف لرجويفمل ثفحومزرولةف‬
‫لفحومنقافيربوفملفثصا ا ا ا ا ا ا ف مبم ا ا ا ا ا ااتأجيفرقىفث فح) ضف جيةف مبت فرقرتوفإمىف مثلف‬
‫مقونلن ف لفقنفرثص ا ا ا ا فرقىفث فحزرولتتوفلحلفر لنف) ضف جيةفثوص ا ا ا ا فحقلةف مقونلن‪،‬ف‬
‫بوفت ا ا ا ااب ف جيةف فبقثقوتتوف بنف مبروهفقلف بنف م تيحوثفإنفإمتز فحتوف مبما ا ا ااتتقكفلقيف‬
‫ةايرحمفحلفرقز فحتوف مقونلنف مبمااتأجيفل امكفقيفبزرمفتعرىفمقبمااتأجيفلتقل فمتةاوففإمىف‬
‫جيةفلامكف بقوح ف متي)رافحومتأجريفبنف محورنفإنفبنلفمقبما ااتأجيف بزرمفقة ا ار نفإمىف‬
‫لرجاوي‪،‬فلذ فسفتقتصا ا ا ا ا ا اايفرقىف جيةف مب حتامفحاومعقلفقلفتقكف مبثللةفرحقوفمقل نرنفإرجويف‬
‫بو نفل نبوفت ب ف فبوفجعق ف مقونلنفي فث ف جية‪ 1.‬ف‬
‫الشرط الثاني‪ :‬خلو األجرة المستح ة من المنازعة‬
‫فر ااتيرفمقث فحول) ثفحمااح ف متأ)ريفي فماال لف جيةف حلنفت)قفف مبمااتأجيفرنف‬
‫مليوثفحتوفبعلممفحومزرولةف لف منقصااون‪.‬فلقنفت لنفذاهف جيةف)ومرمفبنف مبنوزرمف مجلرمفي ف‬
‫إما ا ا ااتثقوحتوفرحقوف ث و ف مقونلن‪،‬فلرتعرنفرقىف مبث بمفحح فقنفت ص ا ا ا ا في فرق ف ل) ثف‬
‫قنفتت حنفحح فحة ا ا ااوثذوفح فبنفبقل يف جيةف مبم ا ا ااتثقمفحونلنوفتبترل فمتثلرلفبلافص ا ا ااثمف‬

‫‪-1‬رحلف مثبرلفربين‪،‬فأسباب اإلخالء في قانون إيجار األماكن‪،‬ف مب ت ف مجوبع ف مثلر ‪،‬ف ر‪، 4‬ف لما نليرم‪-‬بصي‪،‬ف‬
‫‪،2881‬فاف‪ .16‬ف‬

‫‪54‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫سلرااوثفحااومتااأ)ريفي ف مليااوثفحتااوفثتىفرما ا ا ا ا ا ااتقيفحةا ا ا ا ا ا ااو تااوفحااول) ثفجزث فرقىف متااأ)ري‪.‬ف‬

‫لحورتحويفامكفيصا في فبمااأممفل )قمفي فصاابر ف مبنوزرمف لرجويرمف مبريلثمفرقرتو‪،‬فيإنف‬
‫وننف جيةفبتنوزروفرقرتوفبنفجون ف مبما ا ا ا ااتأجيفبنوزرمفجلرمفم ا ا ا ا اال ثفي فبقل يذوف لفي ف‬
‫إم ا ااتثقوحتوفيإنتوفسفتقةا ا ا فح فلذلفبوفرعلفيصا ا ا في فبم ا ااأممفقلمرمفسزبمف مث في فرق ف‬
‫ل) ثفلللنبوفثوجمفمقييعفحلرلافبم ا ا ااتققمفقص ا ا ااقرمفلييررمفمت) رضف جية‪.‬ف بوف نفحرو ف‬
‫منزعفثل فبقال يف جيةف مبما ا ا ا ا ا ااتثقامفحاونلناوف باو فبث بامفق)يافم فت ص ا ا ا ا ا ا ا فير فسفرع ف‬
‫مبث ب اامف مبعيلضفرقرت ااوفرقا ا ف ل) ثفبنف نفتت ح اانفبنفبق اال يفذ اااهف جيةفتبتر اال ف‬
‫متثلرلفبلافص ااثمف سلروثفحومتأ)ريفي ف مليوثفحتوفرومبوفقن فر ااتيرفمجل زفرق ف ل) ثف‬
‫مقتأ)ريفي فم اال لف جيةفقنفت لنف بمفقجيةفبم ااتثقمفبنفتويرخفتأ)يف مبم ااتأجيفي ف مليوثف‬
‫حتو‪ 1.‬ف‬
‫لحلرت فقنفث ف مبؤجيفي ف م ا ا ا ااتر وثف جيةف مبم ا ا ا ااتثقمفم فبنلرفحليو فمقبم ا ا ا ااتأجيف‬
‫حإمتزب ف متعوحليفحتب رن ف لنت وعفحوم ا ا ا ا ا ا ثف مبؤجيفثم ا ا ا ا ا ا فبوفإنعقلفرقر ف ست و فحرضف‬
‫مبؤجيفرقىف مبما ا ااتأجيف ا ا ا ثف‬
‫فيلنف ف‬
‫منظيفرنفتقورسف مبما ا ااتأجيفرنفذا ف لنت وع‪،‬فيإا ّ‬
‫يإنف لنت وعفحومعرنفم ا ا ا ا ا ااقرفرنف )ريفبوفرقوح فامكفبنف جية‪.‬فيإنف وننف مبنوزرمفرقىف‬
‫جيةفبنفجون ف مبم ا ا ااتأجيفمرم ا ا اانفحومبنوزرمف مجلرمفث فمقبث بمفقسفتعحأفحتوفلقنفتعتحيف‬
‫جيةف مت فرتنوزعفيرتوف مبمتأجيفبمتثقمفلقنفتقة فحول) ث‪ 2.‬ف‬
‫الشرط الثالث‪ :‬تكلين المستوجر بالوفاء‬
‫لرعتحيفذا ف م اايرفبنف م اايلرف م زبمفمقحل فلرلاف ل) ثفمعل فليوثف جية‪،‬فيبنف‬
‫بمفريرىفإجيثف مت قرففلحومريرقمف مت فنافرقرتوف مقونلنفقلفحإجيثفقحلافبنتوف ا ا ا ا اايرف‬
‫مقحل فلرلاف ل) ثفذاه‪.‬فلرفقّمفإما ا ااتقز ف مب ا ا اايعفم فذ ف مي حمفي ف )افحأما ا ااحو ف ميي ف‬

‫‪-1‬رحلف مثبرلفربين‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .71‬ف‬

‫‪-2‬ن سف مبيجع‪،‬فاف‪ .71‬ف‬

‫‪55‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫حومبمااتأجيفحح فإمااتعبو ف مبؤجيفثق في فرق ف ل) ث‪،‬فرمااتليفامكفي فقنفر لنف مبؤجيف‬

‫حلفرق ف ل) ثفحم ااح ف متأ)يفي فم اال لف جيةفي فلرلافقص ااقرمفرييعتوفة االف مبم ااتأجيف‬
‫لفرتقاال فح ا في فرق ا فرااويضفبنف مباالرىفرقر ا فرااومبااوفقنف مت قرف فم ا ا ا ا ا ا ااوح فرقىفرق ا ف‬
‫ل) ث‪ 1.‬ف‬
‫ب‪ -‬اإلخالء إلنتهاء المدة المتفق عليها في ع د اإليجار‬
‫يحبجيلفإنتتوثف مبلةف مت فإت فرقرتوفقريفف مع حمف لرجويرمف مبؤجيفل مبما ا ا ااتأجي ف‬
‫رنتت فرقلف لرجويفبوفرليعفحومة اايليةف مبم ااتأجيفإمىفإ) ثف معرنف مبؤجيةفللنفثوجمفإمىف‬
‫متنحر فحول) ثفلذلفبوفنصنفرقر ف مبولةف‪160‬فب يي‪4‬ف بيف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب ‪ 2.‬ف‬
‫ف بوفنصاانفقرةااوف مبولةف‪182‬فبنفن سف مقونلنفرقىفقن ‪:‬ف"رج فرقىف مبمااتأجيفقنف‬
‫ريلف معرنف مبؤجيةفرناالفإنتتااوثفباالةف لرجااويفيااإا فقحقااوذااوفتثاانفراالهفللنفث فلجا فرقرا فقنف‬
‫رليعفمقبؤجيفتعلرةوفحورتحويف مقربمف لرجويرمفمقعرنفلحورتحويفبوفمث فحومبؤجي"‪ .‬ف‬
‫ج‪ -‬اإلخالء من طرن المؤجر لسبب عاولي أو مهني‬
‫رث فمقبؤجيفإنتاوثفرقالف لرجاويفححا فتباو فبالتا فمم ا ا ا ا ا ا احا فراو ق فقلفبتن فلي فامااكف‬
‫نص ا ا ا ا اانف مبولةف‪160‬فب يي‪4‬في فيقيتتوف‪82‬فرقى‪:‬ف" ريفقن فرجلزفمقبم ا ا ا ا ااتأجيفإنتوثفرقلف‬
‫لرجويفحح فامكفمما ا ا ا ااح فرو ق فقلفبتن فلرج فرقر فإ)رويف مبؤجيفحبلج فبثييف ريف‬
‫حةو فرتةبنفإ عويفمبلةف تيرن"‪ .‬ف‬
‫د‪ -‬اإلخالء لهالك العين المؤجرة كليا‬
‫لذلفبوفرقوحق في ف مقونلنف مبص ا ا ا ا ااييف ل) ثفمقتل ف م ق فقلف مجز فل مبقص ا ا ا ا االلفح ف‬
‫لزماامف متااوباامفمقبحنى‪،‬فثرا فرقص ا ا ا ا ا ا االفحااومتاال ف مجز فإزماامفجزثفيقرفبنف مبحنىفرقىفلجا ف‬

‫‪-1‬رحلف مثبرلفربين‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .71‬ف‬

‫‪ -2‬مبولةف‪160‬فب يي‪،4‬فبنف بيف‪،10-71‬ف مبتة اابنف مقونلنف مبلن ف مجز ييف مبعل فل مبتب ‪،‬ف مبيجعف مم ااوح ‪،‬ف مت ف‬
‫تنافرقى‪:‬ف"ينتهي اإليجار بإن ضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه باإلخالء"‪ .‬ف‬

‫‪56‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫رصااريف مجزثف مبتلل ف ريفصااوملفم مااتعبو فيربوفقرلفم ف إزممفروح فقلفق يفبنف مبحنىف‬
‫قلفثتىفجزثفبنف مروح ‪.‬فإافق تيرفمتثقر فذا ف ممح ف يرررنفقمومررنفذبو‪ :‬ف‬
‫‪-‬قنفرصليفحييفبنفمجنمف مبن آنف آلرقمفمقمقلر‪ .‬ف‬
‫‪-‬قنفر لنفذا ف مقييفنتو ‪،‬فلر لنفذ ا فإبوفح ل نفبرعولف مرعنفقلفحوم ص في ف مرعن‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬فنصنفرقىفذ كف معرنف مبؤجيةفرقر ف مبولةف‪104‬ف ‪. .‬ج‪ 2،‬ف‬
‫ه‪ -‬اإلخالء للتنازل عن اإليجار أو التوجير من الباطن والترك‬
‫متنوز فرنف لرجويفرتة ا ا ا ا اابنفنق ف مبم ا ا ا ا ااتأجيفمجبرعفثقلح فل متزبوت ف مبتيتحمفرقىف‬
‫رقاالف لرجااويفإمىف ا ا ا ا ا ا اا)افق)يفرثا فبثقا فيرتااو‪.‬فلر لنفحتاااهف مب ااوحاامفحرعااوفقلفذحاامفمث ف‬
‫مبما ا ا ا ا ااتأجيفتحعوفمبوفإنف ونفذا ف متنوز فحبقوح فقلفحللنفبقوح ‪ ،‬فقبوفإا فقحلاف مبما ا ا ا ا ااتأجيف‬
‫ي حت في فإنتوثف معقلفلحو فحتمقر ف معرنف مبؤجيةفإمىف مبؤجيفقلف)ق فقلف ثلفب كف معقويف‬
‫رقىف م ا ا ا ا ا ا اارلعفي فرعلفامكفتنوزسفرنف لجويةفحومبعنىف مب ا ا ا ا ا ا ااويفإمر ‪،‬فإافرتيت فرقىفذا ف‬
‫متصيففإنقةوثف مع حمف لرجويرمفللنف نتقومتوف يفبنت ‪ 3.‬ف‬
‫لرتيت ا فرقىف متنااوز فرنف لرجااويف)يلجفبن عاامف معرنف مبؤجيةف مت ف ااونفريتحتااوفرقاالف‬
‫لرجويفمقبم ااتأجيف ص ااق فبنفثلزةفذا ف )ريفلل)لمتوفي فثلزةفآ)يفذلف مبتنوز فإمر ف‬
‫رمف ريففبعفبوفرتيت فبنفآ ويفحونلنرم‪ .‬ف‬ ‫لرن أفحامكفر حمف‬
‫فأما الم صخود بالتوجير من الباطن‪:‬فذلفتأجريف مبمتأجيفمثق في ف سنت وعفحومعرنف مبؤجيةف‬
‫إمر فإمىفآ)يفمقوثفجع فرت فرقر فحرنتبوفلرما ااتليفقنفر لنف متأجريفبنف محورنفل يل فرقىف‬

‫‪-1‬بثبلفقثبلفروحلرن‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .483‬ف‬

‫‪ -2‬مبولةف‪104‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبتةبنف مقونلنف مبلن ‪،‬ف مبعل فل مبتب ‪،‬ف مت فتنافرقىف"إذا هلكت العين المؤجرة‬
‫أثناء مدة اإليجار هالكا كليا يفسخ اإليجار بحكم ال انون" ف‬
‫‪-3‬فبثبلفقثبلفروحلرن‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .483‬ف‬

‫‪57‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫معرنف مبؤجيةف قتوفقلفحعة ااتو‪،‬فيإا ف نعل فلجللفذا ف ست و فحرنف مبم ااتأجيف ص ااق فلبنف‬
‫ق ي فقلفقثق فبثق في ف سنت وعفحومعرنف مبؤجيةفإنت ىف متأجريفبنف محورن‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬أساس التمييز بين التنازل عن اإليجار واإليجار من الباطن‬
‫مإلثاورامفحاومت ررفف مصا ا ا ا ا ا ااثرلف ماايفحاو فحا ف مبم ا ا ا ا ا ا اتاأجيفلجا ف محثا في ف مبعورريف‬
‫ل مسف مت فرعتبلفرقرتوفي ف متبررزفحرنف متنوز فرنف لرجويفل لرجويفبنف محورن‪ .‬ف‬
‫‪ ‬الم دار الذي يرد عليه التصرن من العين المؤجرة‬
‫ريا فحعض ف م قتوث فقن في فم ا ااحر ف ملص ا اال فإمى ف مت ررف ف مص ا ااثرل فمقتص ا ا فايف ف مايف‬
‫قحيب ف مبما ااتأجيفرج ف منظي في ف مبلا ف مايفليل فرقر ف متصا اايف فبنف معرن ف مبؤجية‪ ،‬فقيف‬
‫إا فبوف ب ف وب ف معرنف مبؤجيةفقلفجزث فبنتوفيقر‪ .‬ف‬
‫فلحل ف ون فذا ف مبعروي فبعيليو فبنا ف مقلر ‪ ،‬فيومت يحم فحرن ف متنوز فرن ف لرجوي ففل لرجويف‬
‫بن ف محورن في ف مقونلن ف م ينم ا ا ا ف مقلر ف ونن فتقل فرقى فقما ا ااوس فنرو ف متصا ا اايف‪ ،‬في ونف‬
‫م قتوثف مقل بىفرعتحيلنفتصاايفف مبمااتأجيفي فثق في ف سنت وعفحومعرنف مبؤجيةفتنوزسفرنف‬
‫لرجويفإا فبوفليلف متصاايففرقىف وب ف معرنف مبؤجيةف أنفرصااحلف مبمااتأجيفحرريفثوجمف‬
‫مقعرن ف مبؤجية فسنتقوم فمقعرش في فحقل فآ)ي فقل فبم ا ا ا ن فآ)ي فب ‪ ،‬فيرجع فب ون فبما ا ااتأجيف‬
‫ونروفرقل فحليعفحل ف لرجوي‪،‬فير لنفحامكفحلفتنوز فرنف لرجوي‪ 2.‬ف‬
‫ي فثرنفرعتحيلنفتصايفف مبماتأجيفإرجويفبنف محورنفإا فبوفليلفذا ف متصيففرقىف‬
‫جزثفحما اارر فبن ف معرن ف مبؤجيةفلم فر ا اابقتو فحوم وب ف أنفرقل ف مبما ااتأجي فحتأجري ف ييم فبنف‬
‫معرنف مبؤجيةفمعل فثوجت فمتو‪،‬فيتب رنف مبتصاايففإمر فبنف سنت وعفحجزثفحم اررفبنف معرنف‬

‫‪ -1‬مما اارلف)قففبثبل‪،‬فدعوى اإلخالء‪-‬للتنازل عن اإليجار والترك والتوجير من الباطن في ضخخخوء الف ه وأحكام محكمة‬
‫الن ض والمحكمة الدستورية العليا‪،‬فل يف م ت ف مقونلنرم‪،‬ف مبثقمف م حيا‪-‬بصي‪،‬ف‪،2883‬فاف‪ .18‬ف‬
‫‪-2‬لما ا ا ا ا اارقمف)قللن‪،‬ف الطبيعة ال انونية لتصخخخخخخخخرن المسخخخخخخخختوجر في حق اإلنتفاع بين التنازل عن اإليجار واإليجار من‬
‫الباطن)‪،‬فبجقمفآيو فرقبرم‪،‬فبجقلف‪،42‬فرلل‪،84‬في ف‪،2828/84/80‬فاف‪ .111‬ف‬

‫‪58‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مبؤجية فللن ف)يلج ف مبما ا ااتأجي فبنتو فرل فرقى ف نصا ا اايف فنرم ف مبتعوحلرن فإمى ف لرجوي فبنف‬
‫محورنفثتىفملفمبروف متصيفف مايفقحيبوهفتنوزسفرنف لرجوي‪ 1.‬ف‬
‫ي فقن فذا ف مبعروي فرحلل فقية ا ا ا ا فبن ف سرتبول فرقى ف ر رم فليع ف مبقوح فإس فقن فسف‬
‫رب ن ف سرتبول فرقر ف ن فبقل ي ف مجزث ف ماي فلحع فرقر ف متص ا اايف فقص ا ااحل فس فقذبرم فم في ف‬
‫ملحنف مثوم ‪،‬فيومبمااتأجيفرب ن فقنفرتنوز فرنف لرجويفحومنمااحمفم وب ف معرنف مبؤجيةف بوف‬
‫رب ن ف متنوز فرنفجزثفبنتوفيقرفلبعفامكفرحقىفتصا ايي فتنوزسفرنف لرجوي‪،‬ف فل امكف مثو ف‬
‫حومنمااحمفمتأجريف معرنف مبؤجيةفبنف محورنفيومبمااتأجيفرب ن فتأجريف وب ف معرنف مبؤجيةفبنف‬
‫إرجوي فبنف‬
‫فبن ف مثومترن فرحقى فتص ا ا ا ا ا اايي ف ف‬ ‫محورن ف بو فم فتأجري فجزث فبنتو فيقر فلي ف‬
‫‪2‬‬
‫محورن‪.‬‬
‫‪ ‬الطبيعة ال انونية للتصرفات الواردة على حق اإليجار‬
‫متنااوز فرنف لرجااويفل لرجااويفبنف محااورنفتصا ا ا ا ا ا ااييااونفحااونلنرااونفب)تق ااونفثر ا فقنف‬
‫ل)ت ففحرنتبوفريجعفقم ا ا ا ا ا ااوم ا ا ا ا ا ااوفإمىفرحرعمف فبنتبو‪،‬فيومتنوز فرنف لرجويفذلفنق فقلف‬
‫ثل ممفمث ف لرجويفم ا ا ا ا اال ثف ونفحبقوح فقلفللنفبقوح في فثرنفقنف لرجويفبنف محورنفذلف‬
‫رقلفإرجويفجلرلفرؤليفير ف مبمتأجيف صق فللنف مبؤجي‪ 3.‬ف‬
‫‪ ‬طري ة دفع م ابل التصرن المبرم‬
‫رنظيفذنوفإمىف مبقوح فإا فبوفليعفجبقمفقلفليعمفل ثلةفق فرقىفليعونفبقما ا ا اارم‪،‬فيإا ف‬
‫ت ف ست و فرقىفليعف مبقوح فليعمفل ثلةفرعتحيفامكفحيرنمفرقىفقنف متصا اايفف مبقص ا االلفذلف‬
‫متناوز فرنف لرجويفقبوفإا فت ف ست و فرقىفليعف مبقوح فرقىف ا ا ا ا ا ا ا فقحما ا ا ا ا ا ااورفقلفليعونف‬

‫‪-1‬لمرقمف)قللن‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .116‬ف‬

‫‪-2‬ن سف مبيجع‪،‬فاف‪ .116‬ف‬
‫‪-3‬يبةااونفقحلف ممااعلل‪،‬فالع ود المسخخماة‪-‬ع د اإليجار‪-‬األحكام العامة‪،‬فل يف مبرحلرونف مجوبعرم‪،‬ف لم ا نليرم‪-‬بصااي‪،‬ف‬
‫‪،4000‬فاف‪ .184‬ف‬

‫‪59‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ا ا ا ا ا ااتيرمفرعتحيفامكفرقىفقنف متص ا ا ا ا ا اايفف مبحي فإرجويفبنف محورنفإسفقنفذا ف مبعرويفمق ف‬

‫إنتقول نفرلرلةفي ف لن ف ريفلحر فمتثلرلفنلعف متص ا ا ا ا اايفف مبحي فامكف نفحعضف مبؤجيرنف‬
‫ر ااتيرلنفليعفحل ف لرجويفبقلبوفلي فرلةف ااتليفيي ف لنف متص اايففإرجويفبنف محورنف‬
‫إسف نفحل ف لرجويفرب نفقنفرفليعفليعمفل ثلةفبقلبو‪،‬فإافرب نفقنفر لنف متصا ا ا ا ا ا اايففتنوزسف‬
‫رنف لرجااويفإسفقنا فرت ف ست ااو فحرنف مبم ا ا ا ا ا ا اتااأجيفل مبتنااوز فما فرنفليعف بنف متنااوز فرقىف‬
‫قحمورف تيرمفإمىف ورمف مليوثفح وب ف مبحقغف مبت فرقر ‪ 1.‬ف‬
‫‪ ‬وجود ع دي إيجار مست لّين‬
‫رنفبعرويفجرل فمتأ رلفت ررفف متصا ا ا اايفف‬
‫ف‬ ‫رعتحيف متثق فبنفلجللفرقليفإرجويفبما ا ا ااتقفقّ‬
‫مايفحو فح ف مبم ا ااتأجي‪،‬فيإا فلجلف مقوةا ا ا فقنف متص ا اايفف مايفحو فح ف مبم ا ااتأجيفنت فرن ف‬
‫حقو ف بماتأجيفي فرقلف لرجويف صااق فلظتليهف بؤجيفي فرقلفإرجويفجلرلفبمااتق فرنف‬
‫رقلف لرجويف صااق ف ونفحيرنمفرقىف لنفتصاايفف مبمااتأجيفإرجويفبنف محورن‪،‬في فثرنف‬
‫قن فملفلجلف مقوة ا فقنف مبمااتأجيفإنمااث فحبلج ف متصاايفف مايفقحيب فبنفرقلف لرجويف‬
‫مبحي فحرن فلحرنف مبؤجيفلم فرعلفرظتيف بماتأجيفلث ّففبثق ف )افآ)يف بمتأجيفمقعرنف‬
‫مبؤجيةف ونفامكفحيرنمفرقىفقنف مبمتأجيفتنوز فرنفثق في ف لرجوي‪ 2.‬ف‬
‫‪-‬أوجه اإلختالن بين التنازل عن اإليجار واإليجار من الباطن‬
‫‪ ‬من حيث األهلية‪:‬‬
‫إا فحو ف مبم ا ااتأجيفحومتص ا اايففي فثق فرنفرير ف متنوز فرنف لرجويفرعتحيفتص ا اايي ف‬
‫بنف ربو ف مة ااويةفة ااييفبثة ااوفإا ف ونف متنوز فرقىفم ااحر ف متحيعفقيفللنفبقوح ‪،‬في ف‬
‫ثرنفرعتحيفبنف رب ااو ف م اال يةفحرنف من ع فل مةا ا ا ا ا ا ااييفإاف ااونف متن ااوز فحبق ااوحا ا ‪ .‬فلي ف ف‬

‫‪-1‬لمرقمف)قللن‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪.111‬ف ف‬

‫‪-2‬جع يفبثبلفجل لف م ةقى‪ ،‬الوجيز في ع د اإليجار‪،‬فل يف مت مريفمقن يفل لر ‪،‬فحريلن‪،‬ف‪،2843‬فاف‪ .424‬ف‬

‫‪60‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مثااومترنفرعتحيف متنااوز فرب فبنفقربااو ف متصا ا ا ا ا ا اايففلمرسف لل ية‪،‬فيااو ذقراامفذنااوفرجا فقنف‬

‫ت لنفقذقرمفتصيف‪ .‬ف‬
‫فقباوفإا فحو ف مبما ا ا ا ا ا ااتأجيفحومتصا ا ا ا ا ا اايففي فثق فرنفرير ف لرجويفبنف محورنفر لنف‬
‫تص ا ا ا ا ا اايي فل يفحرنف من عفل مة ا ا ا ا ا اايي‪،‬فثر فرعتحيفذا ف )ري فحو فحعب فبنفقربو ف لل يةف‬
‫فقنفر لنفبتبتعوفحأذقرمف لل ية‪ 1.‬ف‬ ‫لمرسف متصيففلحومتوم فر‬
‫‪ ‬فمن حيث الشكلية‪:‬‬
‫حورتحويفقنف متنوز فرنف لرجويفذلف ت و فيةا ا ا ااو فحرنف مبما ا ا ااتأجيفل مبتنوز فم فيإنف‬
‫مقونلنفسفرقز فإيي في ف ا ا ا ا ف)وا‪،‬ف ريفقنف لرجويفبنف محورنفذلفرقلفإرجويفجلرلف‬
‫بوفبعنوهفقن فر)ةعفمق قرمف مبرقلحمفحونلنوفي فرقلف لرجويفقيفلجل ف نعقولهف توحمف‪ .‬ف‬
‫ي فرل ف اتيرف مب يعف مجز فييف م توحمف ميمبرمفحومت نوثف لجيث نف مزيررم‪،‬فيإن ف‬
‫ما ا ا اال ثف وننف م توحمفرييرمفقلفيما ا ا اابرمفيإنفرقلف لرجويفبنف محورنفرج فقنفر لنفبثييف‬
‫ليقوفمنبلاجفرقلف لرجويف مبص ا ا اول فرقر فحبلج ف مبيما ا اال ف متن رايفيح ف‪60-01‬ف مبؤيخف‬
‫ي ف‪87‬ف ل ف‪4141‬فذا ا ا ااف مبل ي فما ا ا ااف‪40‬فبويسف‪4001‬ف ف مبتةبنف مبصولحمفرقىفنبلجف‬
‫رقلف لرجويف مبنصلافرقر في ف مبولةف‪24‬فبنف مبيمل ف مت يرع فيح ف‪ 2.83-03‬ف‬
‫‪-‬أحكام التنازل عن اإليجار‪.‬‬
‫متناوز فرنف لرجاويفذلفربقرامفحونلنرمفلحرقمفتنت فرن فق يفبنفر حم‪،‬فإافريت فحرنف‬
‫مبم ا ااتأجيفل مبتنوز فم فر حمفرث بتوف ست و فحرنتبوفرقىف متنوز فلريت فر حمفق)يافحرنف‬
‫مبؤجيفل مبتنوز فم فثر ‪ :‬ف‬
‫ف‬ ‫مبمتأجيفل مبؤجيفلر حمف وم مفحرنف‬
‫‪ ‬عالقة المستوجر المتنازل بالمتنازل له‪:‬‬

‫‪-1‬لمرقمف)قللن‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .110‬ف‬

‫‪ -2‬مبيمل ف‪83-03‬ف مبقرىفحبلج ف مقونلنف‪81-44‬ف مبؤيخفي ف‪41‬فيحرعف ل فرو ف‪4132‬فذ ا ا ااف مبل ي فم ا ا ااف‪47‬فير ييف‬
‫منمف‪،2844‬فالذي يحدد ال واعد التي تنظم نشاط الترقية الع ارية‪،‬فجفيف معلل‪ .41:‬ف‬

‫‪61‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ت)ةا ا ا ا ا ا ااعفر حمف مبما ا ا ا ا ا ااتأجيف مبتنوز فحومبتنوز فم فمإلت و ف مبحي فحرنتبوف مايفرثللف‬
‫ثقل فل متزبااونف ا فبنتبااوفيتلف مااايفرحرنفبااوفإا ف ااونف مبم ا ا ا ا ا ا اتااأجيفحاالفنز فرنف لنت ااوعف‬
‫حومعرنف مبؤجيةف قتوفقلفرنفجزثفبنتوفيقرفلبوفإا ف ونفذا ف متنوز فرنصا ا ا ا ا ا ا فرقىف فبلةف‬
‫لرجااويفقلفرقىفحعضفبنتااوفليربااوفإنفت فامااكف متنااوز فبقااوح ا فرلضفقلفبجااونااو‪،‬فل مبقااوح ا ف‬
‫ماايفراليع ف مبتنوز فم فمقبما ا ا ا ا ا ااتأجيفذلف ريف جيةف مت فرقتز ف مبتنوز فم فحليعتوفمقبؤجيف‬
‫ل مت فت لنف ومحوفذ ف جيةف مت ف ونفرليعتوف مبما ا ا ا ا ا ااتأجيف صا ا ا ا ا ا ااق فمقبؤجي‪ .‬فقبوف م بنف‬
‫يررقا ف نفرااليعفجبقاامفل ثاالةفسفبج قزف ااو جيةفلحاالفر لنفذااا ف م بنفقحا فقلفق حيفقلفبعااول ف‬
‫مقربمف جية‪ 1.‬ف‬
‫فلرقر فيإنفر حمف مبم ا ا ا ا ااتأجيفحومبتنوز فم فذ فر حمفحو عفحب ا ا ا ا ااتييفسفبم ا ا ا ا ااتأجيف‬
‫حبؤجي‪،‬في فرقتز ف مبما ا ا ا ا ا ااتأجيف مبتنوز فم فحإمتزبونف مبؤجي‪،‬فامكفبعنوهفقنفذا ف )ريفسف‬
‫ربقكفث فإبتروزف مبؤجيفرقىفبنقلسنف مبمتأجيفحإمتر وثفبقوح ف منزل فح فإبتروزف محو ع‪ 2.‬ف‬
‫‪ ‬عالقة المؤجر بالمتنازل له‪:‬‬
‫إا فإما ااتليىف متنوز فرنف لرجويف ا اايلرفصا ااثت فما اايافذا ف منزل في فث ف مبؤجيف‬
‫ل مبتنوز فم فيرث ف مبتنوز فم فبث ف مبم ااتأجيفإزثف مبؤجيفلريتحرف ل نونفحع حمفبحو ا اية‪،‬ف‬
‫يرراوما ف مبتناوز فما ف مبؤجيفحتن راافإمتزبااوتا ف بااوفرراومحا ف مبؤجيفحااولمتزباونف مبقااوحقام فلذااا ف‬
‫ترحرقوفمقل رلف مثل ممف مبقييةفي ف متنوز فرنف لرجوي‪ 3.‬ف‬
‫‪ ‬عالقة المستوجر المتنازل بالمؤجر‪:‬‬

‫‪-1‬محرضفمرقى‪،‬ف الضخخخمان في التنازل عن اإليجار في ال انون المدني الجزاوري)‪،‬فبجقمف مثقل فل معقل ف لنم ااونرم‪،‬ف قرمف‬
‫مثقل فل معقل ف ممرومرم‪،‬فجوبعمفزرونفرو ليفحومجق م‪،‬فب ‪،2841‬فعف‪،47‬ف‪،2841/83/34‬فاف‪ .488‬ف‬
‫‪-2‬ن سف مبيجع‪،‬فاف‪ .488‬ف‬
‫‪-3‬ن سف مبيجع‪،‬فاف‪ .482‬ف‬

‫‪62‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫تنتق فثقل فل متزبونف مبمااتأجيفإمىف مبتنوز فم فإا فقحلاف مبؤجيفبل يقت فرقىفذا ف‬
‫متنااوز فلذااا فإنر حااوفبنف ميقيف مااايفريافحااأنف متنااوز فرنف لرجااويفرتةا ا ا ا ا ا اابنفثل ماامفث ف‬
‫لثل ممفلرن‪،‬فإافحبقتة ا ااىفثل ممف مث فرقل ف مبم ا ااتأجيف ص ا ااق فحإثوممفثقلح فحفحف فف مبؤجيف‬
‫إمىف مبتنوز فم فرنف لرجويفلرقىفذا ف ما ا ا ا ا ا ااوسفم فرعلفل نوفم فحتقكف مثقل ف بوفم فرعلف‬
‫مبؤجيفبلرنوفحتو‪ 1.‬ف‬
‫موقن المشرع الج ازوري‪:‬‬
‫حرلف مب ا ا ا ا اايعف مجز ييف متنوز فرنف لرجويفح ا ا ا ا اايرفبل يقمفب تلحمفبنف مبؤجيفبعنىف‬
‫امكفقنف مب ا ا ا اايعف مجز ييفم فرجزف متنوز فرنف لرجويفإسفحبل يقمفب تلحمفبنف مبؤجيفلذلف‬
‫ي فامكف)ومفف مب اايعف مبصااييف مايفنافي فبولت ف‪103‬ف مقونلنف مبلن ف مبصااييفيح ‪:‬ف‬
‫‪434‬فمما ا ا اانمف‪ 4010‬فرقى‪:‬ف"مقبم ا ا ا ااتأجيفث ف متنوز فرنف لرجويفقلف لرجويف محورنفلامكف‬
‫رنف فبوفإمتأجيهفقلفحعة فبوفم فرقضف ست و فحرريفامك"‪ .‬ف‬
‫‪-‬أما ترك العين المؤجرة‪:‬‬
‫يتلف مااايفرجرزفمقبؤجيفرق ا ف مث فحااإ) تااو‪،‬فلذلفت)ق ف مبم ا ا ا ا ا ا اتااأجيفرنف معرنف‬
‫مبؤجيةفما فحنرامفرال ف لحاوبمفيرتوفإمىفآ)يفم فر نفبقربوفبع فلمرسفرقر ف متز فحإم ا ا ا ا ا ا ا ون ف‬
‫للنفتعوحلفقلفقيفر حمفحونلنرمفح ا ا ا ااأنف سنت وعفحومعرن‪،‬فلتعحريف مبم ا ا ا ااتأجيفرنفإيلت في ف‬
‫مت)ق فرنفإجويةف معرنف بوفحلفر لنفصا ايرثوفيإن فرص االفقنفر لنفة اابنروفحأنفرت)افبلح وف‬
‫سفتلعفظيلفف مثو ف ا وفي ف نصاايففنرت فإمىفإثل ف يف مقونلن فلبروليةف مبمااتأجيف‬
‫مح لفلملف اونانفبراوليةفنتاو رامفسفتعلفحا تتوفتي وفمقعرنف مبؤجيةفرنت ف مع حمف لرجويرمفبوف‬
‫م فر صلفرنفإيلت في فإنتوثف معقل‪ .‬ف‬

‫‪-1‬فمحرضفمرقى‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .484‬ف‬

‫‪63‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫فإافرقل ف متيكفحبعنوهف مقونلن فرقىفرنصا ا ااينفقلمتبوفرنصا ا اايفبوليفرتب في فذجيف‬

‫لحوبمفي ف معرنفرقىفلج فنتو فل ونرتبوفرنص ا اايفبعنليفلذلف مبت فحأنفرص ا ااوث فذجيف‬
‫لحوبمفرنصيف مت)ق فرنف مع حمف لرجويرم‪ 1.‬ف‬
‫ل متنوز فرنف لرجويفر)تقففرنف متيكفامكف ن فإا ف ونف متنوز فرنف لرجويفذلفرقلف‬
‫رنق ف مبما ا ا ا ااتأجيفحبقتةا ا ا ا ااوهفجبرعفثقلح فل متزبوت ف مبتيتحمفرقىفرقلف لرجويفإمىف مبتعوحلف‬
‫بع فقيف مبتنوز فإمر ف مايفرث فبثق فيرتو‪.‬في فثرنفقنف متيكفذلفت)ق ف مبما ا ا ا ا ا ااتأجيفرنف‬
‫معرنف مبؤجيةفحنرمفرل ف لحوبمفيرتوفللنفإت و فبعف مرريف لفتعوحلفح ا ا ا ا ااأنف لنت وعفحومعرن‪.‬ف‬
‫ثر فإرتحيذوف مب اايعف مبص ااييفم ااححوفبم ااتق فرنفم ااح ف متنوز فرنف معرنف مبؤجيةفمرق ف‬
‫ل) ثفلثيافرقىفإحيزهفحناف مب ااولةف‪/40‬جفبنف مق ااونلنفيح ف‪ 436‬فمم ا ا ا ا ا ا ان اامف‪4004‬ف‬
‫مبقوحقمفمقبولةف‪ /34‬فبنف مقونلنفيح ف‪10‬فممانمف‪4077‬فبنفإرتحويف فبنتبوفماححوفبمتق ف‬
‫مإل) ث‪ 2.‬ف‬
‫‪-60‬حق الب اء في األمكنة حق إنت الي طب ا لل انون المدني‬
‫سفرث فمقبم ا ا ا ا ا ا اتاأجيرنف محقوثفي ف ب نم‪،‬فامكفقنف مقونلنف‪81-87‬ف مجلرلفقمرىف ف‬
‫مبل لف مت فنصاانفرقىفث ف محقوثفي ف ب نمفلذ ف مبل لفبنف‪141‬فإمىف‪717‬ف ‪ .‬فر لةف‬
‫رقىفامكفيإنف مبيم ا اال ف مت ا ا ايرع فيح ف‪83-03‬ف مبتعق فحومن ا ااورف معقوييفنافي ف مبولةف‬
‫‪28‬فبنف م ص ا ا ا ف م وم فتثنفرنل نفر حمف مبؤجيفحومبما ا ااتأجيفرقىفقن ‪:‬ف"سفترح ف مبل لف‬
‫‪174‬فل‪ 172‬فل‪173‬فل‪ 171‬فل‪ 180‬فل ااا ف مبل لفبنف‪141‬فإمىف‪137‬فبنف بيف‪10-71‬ف‬
‫مبؤيخفي ف‪26‬فما ا ا ا ااحتبحيفما ا ا ا اانمف‪4071‬فل مبا ليفقر ه‪،‬فل مبتعققمفحث ف محقوثفي ف ب نمف‬

‫‪ -1‬ممرلف)قففبثبل‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .14‬ف‬

‫‪-2‬ن سف مبيجع‪،‬فاف‪ .13‬ف‬

‫‪64‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫رقىفرقللف لرجويفا نف لم ا ا ا ااتعبو ف مما ا ا ا ا ن ف مبحيبمفحعلفتويرخفص ا ا ا االليفذا ف مبيم ا ا ا اال ف‬

‫مت يرع "‪ 1‬ف‬
‫لف‬
‫إسفقن فذنوكفإم اات نوثفقليلهف مب اايعف مجز ييفرقىفث ف محقوثفي ف ب نمفل مايفبففن ف‬
‫مأل )واف مرحرعررنف محومررنفمنف‪68‬فمنمف وبقمفرنلفن يف مقونلنف‪81-87‬فلذا فحصيرلف‬
‫اا)واف‬ ‫ناف مبولةف‪187‬فب ييف جلرلة في فيقيتتوف م ونرمف مت فنص اانفرقى‪:‬ف" ريفقنف‬
‫مرحرعررنف محومررنفماانف ‪ 68‬فماانمف وبقمفرنلفن اايفذا ف مقونلنفل مارنفمت ف مث في ف محقوثف‬
‫ي ف ب نمف مبعلةفمقما ا ا ا ا ا نفليقوفمقت ا ا ا ا ا ايرعف مما ا ا ا ا ااوح ‪،‬فرحقلنفرتبتعلنفحتا ف مث فإمىفثرنف‬
‫ليوتت "ف ف‬
‫بوفنصانف م قيةف م وم مفبنفن سف مبولةفرقىفقن ‪:‬ف"سفرمت رلفبنفذا ف مث ف ملي مفلسف‬
‫)واف مارنفرعر لنفبعت "‪ 2‬ف‬
‫تجليفحنوف ل ااويةفإسفقن فلحصاالليف مبيماال ف مت ايرع فيح ف‪81-44‬ف مبؤيخفي ‪:‬ف‪41‬ف‬
‫يحرعف ل ف‪4132‬ف مبل ي فم ا ا ا ا ا ا ا ا ا ا ااف‪47‬فيحيريف‪2844‬فل مايفرثللف مقل رلف معوبمف مت فتنظ ف‬
‫ن اورف متيحرمف معقويرم‪،‬فت فإمروثفج فقث و ف مبيمال ف مت ايرع فيح ف‪83-03‬فحومت نوثف مبولةف‬
‫‪27‬فبن فلامكفحصيرلفناف مبولةف‪08‬فبنف مبيمل ف‪ 3.81-44‬ف‬
‫لحوميجلعفإمىفناف مبولةف‪27‬فبنف مبيما ا اال ف‪83-03‬فما ا ااومفف ما يفنجلذوفتنافي ف‬
‫يقيتتوف م وم مفرقى‪:‬ف"قبوف م ا ااو قلنف مقونلنرلنفحصا ا ا مفبم ا ااتأجيرن‪،‬فير يضفثقت في ف محقوثف‬
‫حو ب نمفرقىف مبومكف مقلر ف مايفرث فذ ا فبث فص ا ا ا ا مف مبؤجيف مت ف وننفتةا ا ا اارقعفحتوف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪28‬فبنف مبيمل ف‪،83-03‬فالمتضمن النشاط الع اري‪،‬ف مبيجعف مموح ‪ .‬ف‬

‫‪ -2‬مبولةف‪187‬فب يي‪/‬ف‪3‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب ‪،‬ف مبتةبنف مقونلنف مبلن ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪ .‬ف‬
‫‪ -3‬مبولةف‪08‬فبنف مبيم ا اال فيح ف‪،81-44‬ف مبتة ا اابنفتثلرلف مقل رلف مت فتنظ فن ا ااورف متيحرمف معقويرم‪،‬ف مبيجعف مم ا ااوح ‪،‬ف‬
‫تنافرقى‪:‬ف"تلغى أحكام المرسخخخخوم التشخخخخريعي رقم ‪ 60-30‬المؤرخ في أول مارس سخخخخنة ‪ 0330‬والمتعلق بالنشخخخخاط‬
‫الع اري‪ ،‬المعدل والمتمم باستثناء المادة ‪ 02‬منه ‪ ."...‬ف‬

‫‪65‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫متر مف لف مبيي ف معو ف مثو زفمقبقك"‪.‬فيث ف محقوثفذنوفبيذلنفحو ب كف م ا ااو يةف مت فتبنلف‬

‫حبلج ف معقللف لل يرم‪.‬ف ف‬
‫ثانيا‪ :‬إخالء المحالت التجارية‬
‫‪-60‬التنبيه باإلخالء وأحكامه في التشريع الجزاوري ف‬
‫التنبيه باإلخالءفذلفإر نف مبؤجيفرنفنرت في فييضفتجلرلفرقلف لرجويفمقبما ا ا ا ا ااتأجيفقلف‬
‫يم) فبقوح ف متعلرضف لمتثقوح ‪ 1.‬ف‬
‫‪ ‬الطبيعة ال انونية إلجراء التنبيه باإلخالء‬
‫متنحر فحول) ث فرحويةفرن فتصا اايف فحونلن فصا ااوليفبن فجون فل ثل‪ ،‬في فر ا ااتير فقنف‬
‫لجف فإمر ‪ .‬ف‬
‫رقحق ف مريفف آل)ي‪،‬فلم نفرج فم فرنت فق يهفقنفرعق فح فبنف ّ‬
‫لرقر ا فيااإنف متنحر ا فحااول) ثفرحااويةفرنفإيلةف مبؤجيفي فييضفتجاالراالف لرجااويفلذلف‬
‫فيمب ‪،‬فح فرت فإر ن فرنف‬ ‫حامكفرب فحونلن فبنفجتمف لنف ن فسفر اتيرفقنفرت في ف‬
‫رير ف مبثةا ا ا ا ا ا اايفلبنفجتاامفق)يافرعتحيف متنحر ا فحااول) ثفرب ا فإجي فحااورتحااويف لجيثف‬
‫لجلح ف ن فإا فيحعنف ملرلافحللنفإتبوب فرقةا ا ا ا ااىفحعل فححل ف ملرلافمعل فإتبو ف لجيثف‬
‫ية فرنفقن فإا ف ونف متنحر فحول) ثفحور فينف مقوة فرصي فححر ن ‪ 2.‬ف‬
‫‪ ‬األطران المعنية بإجراء التنبيه باإلخالء‬
‫ليلنف مبولةف‪473‬ف ‪.‬نفحصاررمفروبمفللنفتبررزفحرنف مبؤجيفل مبمتأجي‪،‬فيق فتثللف‬
‫مريفف مااايفرقز فحااإتبااو فإجيثف متنحر ا فحااول) ثفيرقعفرقىفرااوت فبنفقيلفإنتااوثف مع حاامف‬
‫متجويرمفإتبو فإجيثف متنحر فحول) ث‪.‬ف ف‬
‫‪-‬الطرن المعني بتوجيه التنبيه باإلخالء‪:‬‬

‫‪-1‬جر م فجناولي‪،‬فاإليجخارات التجخاريخة في ال خانون التجخاري الجزاوري‪،‬فبرحلراونف ملرل نف ملرن فمأل ا ا ا ا ا ا اارو ف متيحلرم‪،‬ف‬
‫ر‪، 4‬ف مجز ي‪،‬ف‪،2884‬فاف‪ .73‬ف‬
‫‪ -2‬يلنمفرق ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .01‬ف‬

‫‪66‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫متنحر فحول) ثفرلجت ف مبؤجيفقلفبنفرنل فرن فحونلنوفحأيفص ا ا ا مف وننفما ا اال ثف ونف‬

‫ل ر فقلفلص ااروفقلفحربوف لفلمروفقلفبنفرث فبثق فبنف)قففرو ف لف)وافلي فثوممفتعللف‬
‫مبؤجيرنفرصليف متنحر فحول) ثفبنت ف أص فرو ‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬الطرن الموجه له التنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫رقىف مبؤجيف مااايفري ا في فإنتااوثفر حاامف لرجااويفقنفرحقغ ف مبم ا ا ا ا ا ا اتااأجيفحااومتنحر ا ف‬
‫حول) ث‪،‬فإافر)ة ا ا ا ااعفذا ف )ريفمققل رلف معوبمف مبنص ا ا ا االافرقرتوفي ف مقونلنف‪80-80‬ف‬
‫لرحقغفرنفرير فبثةيفحةو في فقج ف‪86‬فق تيفرقىف ح فحح ف نقةوثفبلةف لرجوي‪ .‬ف‬
‫ثرا فجااوثفي فحييف مبث باامف معقرااوف مص ا ا ا ا ا ا ااوليفحتااويرخ‪:‬ف‪،4007/81/86‬فبقففيح ‪:‬ف‬
‫‪417016‬ف"بنف مبقييفحونلنوفقن فس فرنتت فإرجويف مبث نف م)وص اامفحتاهف ث و فإسفإ يف‬
‫تنحر فحول) ث‪،‬فثما فبوفجينفرقر ف معول نفلي فبلةفمااتمفق ااتيفحح ف ج فرقىف ح ‪،‬ف‬
‫لمبو ف حن في فحة ا اارم ف مثو فقن فتثلرل فبلة ف لرجوي فس فتع ف مبؤجي فبن فتلجر ف متنحر فبنف‬
‫ل) ثفمبلةفماتمفق اتيفحح ف نتتوثفرقلف لرجويف بوفر ية ف مقونلن‪،‬فيإنفحةوةف مبلةلعف‬
‫مبوفحة اال فحإنتوثفر حمف لرجويفرقىفقم ااوسفتلجر ف مبؤجيفتنحرتوفحول) ثفحح فإنتوثفبلةف‬
‫مفق تيفر لنلنفحلفقموثل فترحر ف مقونلن"‪ 2.‬ف‬ ‫لرجويفح‬
‫‪ ‬فشكل التنبيه‬
‫حااوميجلعفإمىفناف مبااولةف‪473‬فبنف بيف‪ 10-71‬ف مبعاال فل مبتب فنجاالفقنف متنحر ا ف‬
‫حول) ثفرت فحبلج فرقلف ريفحةا ا ا ااو ‪،‬فامكفبعنوهفقنفذا ف )ريفسفر ا ا ا ااتيرف نفرت في ف‬
‫ا ا ا فيما ا ااب فإسفقن فرج فقنفتتلييفير ف م توحمفية ا ا ا فرنفقن فرحقّغفرنفرير فبثةا ا اايف‬
‫حةو ‪.‬ف ف‬
‫لرقر فيإنف محرونونف مل ج فتلييذوفي ف متنحر فحول) ثفذ ‪ :‬ف‬

‫‪-1‬رحلف ميز ف ممنتليي‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .772‬ف‬

‫‪ -2‬مبث بمف معقرو‪،‬فالغرن التجارية والبحرية‪،‬ف مبجقمف مقةو رم‪،‬فرللف)واف‪،4000‬فاف‪ .481‬ف‬

‫‪67‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪-‬تثلرلفمح فقلفقمحو فييضفتجلرلف لرجويفل سفقرتحيف متنحر فحور ‪ .‬ف‬

‫‪-‬تثلرلفقج فم ااتمف ‪ 86‬فق ااتيفي ف متنحر فحول) ثفلذا فحصا ايرلفناف مبولةف‪473‬ف ‪.‬نف‬
‫بعفتثلرلفحل رلفنتورمفذا ف ج ‪ .‬ف‬
‫‪-‬ا يف مناف م وب فمقبولةف‪401‬فبنف ‪.‬نفي ف متنحر فحول) ث‪ 1.‬ف‬
‫‪ ‬آجال التنبيه باإلخالء‬
‫رتةاالفبنفناف مبولةف‪473‬ف ‪.‬نفقن فرج فإربو ف متنحر فحول) ثفثم ا فبوفجينف‬
‫رقر ف معول نف مبثقرمفلي فبلةف‪86‬فق ااتيفحح ف ج فرقىف ح ‪،‬فإافحرلنف مبولةف مبا ليةف‬
‫مريفف مبصليفمقتنحر فحول) ثف يررنفقمومررن‪:‬ف ف‬
‫‪-‬الشخخخخرط األول‪:‬ف معول نف مبثقرمفإا فبوف وننفت يضفقج فرتجولزفبلةف مم ا ااتمفق ا ااتيفيإن ف‬
‫رج فإثتي فذا ف ج ‪ .‬ف‬
‫‪-‬الشرط الثاني‪:‬ف ج ف مقونلن ف مبتب في فمتمفق تيفإا ف وننف معول نف مبثقرمفتق فرنف‬
‫متمفق تي‪ 2.‬ف‬
‫يومنمااحمفمإلرجوينف مب تلحمف مبثللةف مبلةفر ااتيرفإتبو فامكف لجيثفحح فمااتمفق اتيف‬
‫رقىف ح فحح فإنقةااوثفبلةف معقل‪.‬فقبوفإا فإنعقلف لرجويف ا لروفمااوينفذاهف مبلةفبنفتويرخف‬
‫إر نف متنحر فحول) ث‪.‬فلرحلقفميرونفقج فمتمفق تيفبنفتويرخفتحقرر فإمىف مبمتأجي‪ 3.‬ف‬
‫اإليجار الواقن على شرط‪:‬‬

‫‪ -1‬مبولةف‪401‬فبنف بيف‪ 10-71‬ف مبتة ا اابنف مقونلنف متجوييف مبعل فل مبتب ‪،‬ف مبيجعف مم ا ااوح ‪،‬فتنافرقى‪:‬ف"في حالة‬
‫عخدم إتفخاق الطرفين عنخد إنتهخاء مهلخة ثالثخة أشخخخخخخخخخهر من تخاريخ التبليغ ومهمخا كان مبلغ اإليجار‪ .‬ترفع كل النزاعات‬
‫المتعل ة بتطبيق هذا الباب لدى الجهة ال ضخخخخخخخخخاوية المختصخخخخخخخخخة والتي يكون موقع العمارة تابعا لها‪ .‬وذلك عن طريق‬
‫تكلين بالحضور ي دم من الطرن الذي يهمه التعجيل"‪ .‬ف‬
‫‪-2‬قثبالفبثيز‪،‬فال خانون التجخاري الجزاوري‪-‬الع ود التجارية‪،‬فل يف منتةا ا ا ا ا ا اامف معيحرامفمقن ا ا ا ا ا ا اايفل متلزرع‪،‬ف ج‪، 1‬ف ر‪، 4‬ف‬
‫حريلن‪-‬محنون‪،‬ف‪،4000‬فاف‪ .421‬ف‬
‫‪ -3‬يلنمفرق ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .17‬ف‬

‫‪68‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫حومنم ااحمفمإلرجويف مل حففرقىف اايرفيإن فرم اابلفمقبم ااتأجيفحأنفررق ف م م ااخف ن فسف‬

‫رنتت فإسفحتحقرغفل حعفماتمفق اتيفحح ف ج ‪،‬فلذلف بيف مايفق وينفإمر ف م قيةف‪83‬ف مبولةف‬
‫‪473‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب ‪ 1.‬ف‬
‫‪ ‬تسبيب التنبيه باإلخالء‬
‫جوثفي فناف مبولةف‪473‬في ف م قيةف )ريةفبنتوفقن ‪:‬ف"لرج ف نفرت ف متنحر فحول) ثف‬
‫حعقلف ريفحةو فل نفتحرنفير ف محو ف مت فقلنفإمىفتلجرت فبعفإرولةفا يف مبولةف‪401‬ف‬
‫ل سفقرتحيف متنحر فحور "‪ 2‬ف‬
‫فرتةا ا ا ا االفجقروفبنفنافذاهف مبولةفقنف مب ا ا ا ا اايعف مجز ييفق)افحجزثف محر نفمررو ف‬
‫ما ا ا ا ا ا ااو ف مت فقلنفإمىفتلجرا ف متنحرا فحاول) ثفبتىف اوننفذاهف )ريةفبتعققمفحومبث نف‬
‫مت ف)صتوف مب يعفحو ث و ف م)وصمفحولرجوينف متجويرم‪ .‬ف‬
‫‪ ‬الجهة المختصة بالفصل في منازعات ع د اإليجار التجاري‬
‫رنثصيفتثلرلف مجتمف مقةو رمف مب)تصمفحوم ص في فبنوزرونفرقلف لرجويف متجوييف‬
‫قموموفي فنقرترن‪،‬ف لمىفذ ف ل)تصواف منلر فل م ونرمفذ ف ل)تصواف لحقرب ‪ .‬ف‬
‫أ‪ -‬اإلختصاق النوعي‬
‫ظتيفذنو ف تجوذرن‪:‬ف ستجوهف ل ف مايفرعتحيفقنفتقم ا اار ف مبثو فتقما ا اار فنلر فثر ف‬
‫ريافقنف مقم ا ا ا ا ف متجوييفذلف مب)تافحومنظيفي فبنوزرونف لرجوينف متجويرم‪،‬فقبوف ستجوهف‬
‫م ون فيريافقنفتقما اار ف مبثو فتقما اار فتنظرب فلبوفرؤ لهفقنصا ااويفذا ف ستجوهفقن في فثوممف‬
‫منلر ف‬
‫ريضف منزعفرقىفحم ا ا ف ريفب)تافسفرجلزفمتا ف )ريفقنفرليعفحوس)تصا ااواف ف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪ /473‬م قيةف‪3‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب فل مبتةا ا ا ا اابنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مما ا ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتناف‬
‫رقى‪:‬ف"ال تنتهي مدة اإليجار الواقن على شخخخخرط والذي يسخخخخم تح ي ه للمؤجر بون يطلب الفسخخخخخ إال بتبليغ واقع قبل‬
‫ستة أشهر قبل األجل واألجل المولون ويجب أن يشير هذا اإلعالن إلى تح يق الشرط المنصوق عليه في الع د"‪ .‬ف‬
‫‪ -2‬مبولةف‪ /473‬م قيةف )رية‪،‬فن سف مبيجع‪ .‬ف‬
‫ف‬

‫‪69‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫لنفذاهف حمااو فتحو اايفإ)تصااوافتنظرب فحوماات نوثف مقم ا ف لمااتعجوم فمقبث بمفل مقم ا ف‬
‫مجز ‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬لرقر فيإنف مرييمف مبلنرمفت)تافحومبنوزرونف مبلنرمفل متجويرم‪ .‬ف‬
‫موقن المشرع الجزاوري‪:‬‬
‫حماارف مب اايعف مجز ييف متنظر ف مقةااو فلجع ف مبث بمفا نفإ)تصااوافرو فتنظيف‬
‫ي ف ف مبما ااو ‪،‬فمتا فت)ةا ااعفنزرونف لرجويف متجوييفل)تصا ااواف مقم ا ا ف مبلن فلمرسف‬
‫مقم ف متجويي‪ 2.‬ف‬
‫ب‪ -‬اإلختصاق اإلقليمي‬
‫إنف صا ف معو فر بنفي فقنفرؤل ف ل)تصواف لحقرب فإمىف مبث بمف مت فرقعفي ف‬
‫ل يةفإ)تصا ا ا ا ا ا ااوص ا ا ا ا ا ا اتاوفبلرنف مبلرىفرقر ‪،‬فيومبنوزرونف مبتعققمفحولرجويف متجوييفتعتحيف‬
‫وملرولاف م اا)ص اارمفل ملرولاف مبنقلممف مت فت)ة ااعفمن سف مبحلقفرحقوفمألث و ف مل يلةفي ف‬
‫‪.‬إ‪. .‬إ‪.‬فر لةفرقىفامكفيإنف مب ا ا اايعف مجز ييفق ا ا ااويفمبوفم ا ا ااح فا يهفي ف م قيةف‪84‬فبنف‬
‫مبولةف‪ 3.407‬ف‬
‫لرقر فيإن فرفمافات ااففبنف مبولةفقر هفقن في فثوممفبوفإافرق ف مبم ااتأجيفتثلرلفرقلف‬
‫لرجاويفلييضف مبؤجيفاماكفياإنفما ف مث في فييعفلرلافقباو ف مبث بمف مت فرقعفي فل يةف‬
‫إ)تصوصتوفبلحعف معبوية‪ .‬ف‬
‫‪-60‬اإلخالء إلنتهاء ع د اإليجار التجاري ف‬

‫‪-1‬بثنلفقبقينفحلحو ري‪،‬فالنظام ال ضاوي الجزاوري‪،‬فلرلنف مبرحلرونف مجز يرم‪،‬ف ر‪، 2‬ف مجز ي‪،‬فمنمف‪،4006‬فاف‪ .244‬ف‬
‫‪-2‬بثبلف مثحر ف مرر ‪،‬فالتعويض اإلسخخختح اقي في ال انون الوضخخخعي الجزاوري‪،‬فلرل نف مبرحلرونف مجوبعرم‪،‬ف مجز ي‪،‬ف‬
‫‪،4000‬فاف‪ .40‬ف‬
‫‪ -3‬م قيةف‪84‬ف‪/‬ف مبولةف‪،407‬فبنف بيف‪،10-71‬ف مبتة ا ا ا اابنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مم ا ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"إذا‬
‫رفض المؤجر تجديد اإليجار ورغب المسخخخخختوجر إما في منازعة هذا الرفض أو طلب سخخخخخداد تعويض اإلخالء فإنه يجب‬
‫على هذا األخير أن يرفع دعوى على المؤجر أمام المحكمة التي يكون موقع الع ار تابعا لها"‪ .‬ف‬

‫‪70‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪-‬أسخخخخخخخخباب إنتهاء ع د اإليجار التجاري‪ :‬تيجعفقم ا ا ا ا ا ااحو فإنتتوثفرقلف لرجويف متجوييفإمىف‬

‫ف مبم ااتأجيفحولمتزبونف‬ ‫فحولمتزبونف مقونلنرمفلقم ااحو فتتعق فحإ)‬ ‫قمااحو فبتعققمفحول)‬
‫متعوحلرمفلق)ريفقمحو فبتعققمفحومعقويفبث ف مع حمف لرجويرم‪ .‬ف‬
‫أ‪ -‬اإلخالل باإللتزامات ال انونية‬
‫إنف مثبورمف مقونلنرمف مبحما ا ا ا االرمفرقىفرقلف لرجويف متجوييفتثب فلتؤ لف حونفلج فللف‬
‫لمتزبونف مبيتحرمفحومعقلفثتىفل نفم فرتة ا ا ا ا ا اابنتوفذاف )ري‪،‬فإافسفرب نف يفريففي ف‬
‫معقلفقنفرتثج فحعل فلجللذوف نف معقلفنروح ف مقونلنفذنو‪.‬فلرقر فيإنفرل فحرو ف مبمااتأجيف‬
‫حو ربو ف مت فتقث فةييفحومبؤجيفرعتحيفإمتزبوفثتىفل نفم فرتةبن فرقلف لرجوي‪ .‬ف‬
‫‪-‬قيام المستوجر بوعمال خطيرة وغير مشروعة‪:‬‬
‫ففنصا ا ا ا ا ا اانف مباولةف‪477‬ف ‪.‬ن‪.‬جفرقىفقنا ‪:‬ف"رجلزفمقبؤجيفقنفرييضفتجلرلف لرجويف‬
‫ل فلنفقنفرقز فحم ا ا اال لفقيفتعلرض‪،‬فإا فحيذنفرقىفم ا ا ااح ف)رريفلب ا ا اايلعفتجوهف مبم ا ا ااتأجيف‬
‫مب)ق فمقبث "‪.‬فر ت فبنفذاهف مبولةفقنفإنتتوثفرقلف لرجويف متجوييفممااح ف)رريفقلف ريف‬
‫ب يلرفرقل فح ف مبمتأجيفرترلفمقبؤجيفتأمرسفيية فمتجلرلفرقلف لرجويف متجوييفحامك‪ .‬ف‬
‫يي فإجوزةف مب ا ا ا ا اايعف مجز ييفمامكفإسفقن فم فرتت فحإرروثفتعيرففمقما ا ا ا ااح ف م)رريف‬
‫ل ريف مب يلع‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬بالنسبة لم دار مسولة الخطر والمشروعية‪:‬‬
‫فيإنتوفت ا ا ا فبما ا ااأممفل حعفسفبما ا ااأممفحونلن‪،‬فيقلفر لنف مما ا ااح ف)رريفجيربمف ثوممف‬
‫لرتل ثفرقىف مبؤجيفحومما ا ا فل م ا اات فقلف لرتل ثفرقر فحومة ا ااي فل مجي ف معبليفقلفحأيف‬
‫جيربمفمتوفر حمفح )افبؤجيف نف لرجويفرقل فرقىفي يةفثمنف م)ق ‪ 2.‬ف‬
‫جدي ومشروع‪:‬‬
‫‪-‬توقن المستوجر عن إستغالل المحل التجاري دون سبب ّ‬

‫‪ -1‬يلنمفرق ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .481‬ف‬

‫‪-2‬ثبليفحو وفربي‪،‬فال ضاء التجاري‪،‬فل يف معقل فمقن يفل متلزرع‪،‬ف ر‪، 4‬ف مجز ي‪،‬ف‪،2888‬فاف‪ .00‬ف‬

‫‪71‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ففنصا ا ا ا ا اانف مبولةف‪/477‬ف‪2‬فبنف بي ف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب فرقى‪:‬ف" ريفقن فإا ف‬

‫ف مبثا ف متجااوييفللنف‬ ‫ااونف بيفرتعق فإبااوفحعاال فتن رااافإمتز فل بااوفحااومتلحففرنفإما ا ا ا ا ا ااتر‬
‫م ا ا ا ااح فجليفلب ا ا ا اايلعفيإن فسفرجلزف للروثفحومب)وم مف مبقتييمفبنفحح ف مبم ا ا ا ااتأجيفنظيف‬
‫يفبنف تيفحعلفإنا يف مبؤجيف‬ ‫ث و ف مبولةف‪،472‬فإسفإا فتل ص فإيت وحتوف لفتجلرلذوف‬
‫حتلح تو‪.‬فلرج فقنفرت فذا ف لنا يفل سف ونفحور فحعقلف ريفحة ا ااو فبعفإرة ا ااو ف مم ا ااح ف‬
‫مبمتنلفإمر فلا يفبةبلنفذاهف م قية"‪ 1.‬ف‬
‫إنر حوفبنفذاهف مبولةفرتةا ا االفقنف مب ا ا اايعفقجوزفمقبؤجيفييضفتجلرلف لرجويفلامكف‬
‫للنفإمتز فذاا ف )ريفحاومتعلرضف لما ا ا ا ا ا ااتثقاوح فمقبما ا ا ا ا ا ااتأجيفبتىفتلحففذا ف )ريفرنف‬
‫ف مبث ف متجوييفللنفمااح فب اايلع‪،‬فإاف مث بمفذنوفت بنفي فتأ يف مبث ف متجوييف‬ ‫إمااتر‬
‫جزثفتلحففص ااوثح فرنفببويم اامف من ااورف متجوييفقلف مص اانور فقلف مثيي فير فحولة ااويمف‬
‫ف مبث ف متجويي‪ .‬ف‬ ‫إمىفج ف ةييف مت فحلفتقث ف مبؤجيفبنفت)ق ف مبمتأجيفرنفإمتر‬
‫‪-‬اإليجار من الباطن غير المرخق به والتنازل عن الحق في اإليجار‪:‬‬
‫ففبنعف مب اايعف مجز ييفإرجويف مبم ااتأجيفمقبث ف متجوييفإرجويفحورنوفلامكفحصا ايرلف‬
‫ناف مبولةف‪400‬ف ‪.‬ن‪.‬ج‪ 2.‬ف‬
‫ريفقن فرث فمقبما ا ااتأجيف مقرو فحتا ف متصا ا اايففإما ا اات نوث فلذا في فثوممف ست و فرقر ف‬
‫حرنف مبؤجيف صا ا ااق فل مبما ا ااتأجي‪،‬فإسفقنف مب ا ا اايعف مجز ييفم فرعيفف لرجويفبنف محورنف‬
‫ببوفرقة ا ا ف محث فرنف لجتتول نف م قترم‪،‬فثر فريي ف م قتوثفرقىف ن ‪:‬ف"حرو ف مبما ااتأجيف‬
‫حتوجريف معقويف مبلجللفتثنفرلهف قروف لفجز روفلرم ا ا اابىف مبم ا ا ااتأجيف ص ا ا ااق فحومبم ا ا ااتأجيف‬
‫م ير "‪،‬في فثرنفرعيفف محعضفرقىف ن ف"رقلفحبقتة ا ا ااوهفرؤجيف مبم ا ا ااتأجيف ص ا ا ااق فبنف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪/477‬فف‪،82‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبتةبنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مموح ‪ .‬ف‬

‫‪ -2‬مبااولةف‪/400‬فف‪،84‬فن سف مبيجع‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"يحظر أي إيجخخار كلي أو جزوي من البخخاطن إال إذا إشخخخخخخخخخترط‬
‫خالن ذلك بموجب ع د اإليجار أو مواف ة المؤجر"‪ .‬ف‬

‫‪72‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مبن عمف مبؤجيةفم ف قتوف لفحعةا ا ا ا ااتوفمبلةفبعرنمفبقوح فقجيةفبعرنم"فلذ ا فتصا ا ا ا ااحلف مع حمف‬
‫رمفت بنفي فر حمف مبما ااتأجيف صا ااق فحومبومكفلر حمف مبما ااتأجيف صا ااق ف‬ ‫لرجوييف‬
‫حومبمتأجيف م ير فبنفجتمف ونرم‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬شروط صحة اإليجار من الباطن‪:‬‬
‫حإم ا ا ااتقيثفناف مبولةف‪ 400‬ف ‪.‬ن‪.‬جفرظتيفقن فسحلفبنفتل ييف ا ا اايررنفقم ا ا ااوم ا ا ااررنف‬
‫مرعتحيف لرجويفذنوفصثرثوفلذنو‪:‬فبل يقمف مبومكفلذلف مبؤجيفلب وي ت في ف معقل‪ .‬ف‬
‫فملثلذوفإنبوفلج فإما ا ا ااتلروثف‬ ‫قبوفحومنما ا ا ااحمفمقبل يقمفي فرقلف لرجويف م ير في فت‬
‫مبومكفمقب وي مفي ف معقلف م ير فلذا فحصيرلفناف مبولةف‪400‬ف‪/‬فف‪/2‬ف ‪.‬ن‪.‬ج‪ 2.‬ف‬
‫‪ ‬التنازل عن حق اإليجار في المحالت التجارية‬
‫رعيفف متنااوز فرنفث ف لرجااويفحااأن ا فنق ا ف مبم ا ا ا ا ا ا اتااأجيفمجبرعف مثقل فل لمتزبااونف‬
‫مبتيتحامفرنف لرجاويفإمىف ا ا ا ا ا ا اا)افق)يفبنف مرريفرثا فبثقا فلرت فامكفرنفرير فثل ممف‬
‫مث ‪ .‬ف‬
‫‪-‬موقن المشرع الجزاوري من التنازل عن حق اإليجار‪:‬‬
‫مقلفقحو ف مب اايعف مجز ييفمقبمااتأجيفي فقنفرتنوز في فثق فرنف لرجويفمبنفإ ااتياف‬
‫بنا فبثق ف متجوييفل متنوز في فذاهف مثوممفحورلةفتتعق فحومنظو ف معو فسفرب نف ست و فرقىف‬
‫بوفر)وم توف ن فرثب ف مبما ا ا ا ا ااتأجي‪،‬فر لةفرقىفامكفيإنفثيبونف مبما ا ا ا ا ااتأجيفبنفثق في ف‬
‫متنوز فرنف لرجويفرنلفحرعف مبث ف متجوييفبنف ا ا ا ا ا ا ااون فقنفرعيح ف متصا ا ا ا ا ا اايففي ف مبث ف‬

‫‪ -1‬يلنمفرق ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .480‬ف‬

‫‪-2‬ف مبولةف‪/400‬فف‪82‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبتةا ا ا اابنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مما ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"في حالة‬
‫اإليجار من الباطن المرخق به يدعى المالك للمشاركة في الع د"‪ .‬ف‬

‫‪73‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫متجوييفببوفرؤ يفما ا ا ااقحوفرقىفثقل ف مبما ا ا ااتأجي‪،‬ف فذا فحص ا ا ا ايرلفناف مبولةف‪ 288‬فبنف‬
‫بيف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب ‪ 1.‬ف‬
‫ب‪ -‬اإلخالل باإللتزامات التعاقدية‬
‫حإرتحويفرقلف لرجويف متجوييفرقلفبقز فمجونحرنفيتلفحومة ا ا اايليةفرن ا ا ا ا فإمتزبونفي ف‬
‫مبؤجيفل مبما ا ا ااتأجي‪،‬فلملفقيلنوف محث فرنفجلذيف متعوحلفي ف لرجويف متجوييف‬
‫ف‬ ‫ابمف فبنف‬
‫ملجلنوهفرنثص ا ا اايفي فحل ف لرجويف مايفرليعفمقبؤجي‪،‬فيةا ا ا ا فرنف متعوحلفثل فبة ا ا اابلنف‬
‫لنت وع‪ .‬ف‬
‫‪ ‬إخالل المستوجر بالتزام دفع بدل اإليجار‬
‫رعتحيفحاال ف لرجااويفي نفبنفقي ااونفرقاالف لرجااويف متجااوييفر)ةا ا ا ا ا ا ااعفلت ااو ف مع حاامف‬
‫متجويرم‪.‬فيإا فقمااسف مبؤجيفييضفتجلرلهفمإلرجويفرقىفقمااوسفرل فقل ثف جيةفقلف متأ)يف‬
‫رنفقل تاوف ااونفما فقنفرنت ف مع حاامف لرجاويراامفلي فذااوتا ف مثاوماامفترح فقث ااو ف مباولةف‪477‬ف‬
‫بنف بيف‪10-71‬ف مبعل فل مبتب ‪ .‬ف‬
‫‪-‬إثبخات المخخالفة للمسخخخخخخخخختوجر المخل بالتزامه‪:‬فت حنف مب)وم مفإبوفحتقلر ف مبؤجيفمقبث بمف‬
‫ل رقمف متنحر فحو ل ثف مبلج فمقبم ااتأجيفرنفرير ف مبثة اايف مبتة اابنمفإرا يهفحأل ثف جيةف‬
‫فلفبوفحتقلرب فمقبث بمف مث ف مثو زفمقلةف م ر ف مبقة فير فحإمز ف مبمتأجيفحأل ثف جية‪ .‬ف‬
‫ي ف مثااوماامف لمىفتفرق ا ف جيةفلسفتثب ا فإافرتعرنفرقىف مبؤجيفرقحتااوفرناالفثقل ف‬
‫قجقتو‪،‬فيومبمتأجيفسفرعتحيفبتقورموفإسفإا فقناي‪ 2.‬ف‬
‫‪ ‬تغيير طبيعة النشاط التجاري المتفق عليه في ع د اإليجار التجاري‬

‫‪ -1‬مبولةف‪/288‬فف‪82‬فبنف سبيف‪،10-71‬ف مبتة ا اابنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مم ا ااوح ‪،‬فتنافرقى‪ :‬ف"تلغى التعاقدات‬
‫أيضخا مهما كان شخكلها إذا كانت ترمي إلى منع المستوجر من التنازل عن إيجاره لمشتري محله التجاري أو مؤسسته‬
‫وكذلك اإلتفاقيات التي تجعل مشتري المتجر خاضعا ل بول المالك"‪ .‬ف‬
‫‪-2‬بثبلفثزرر‪،‬فحق اإلسخخترجاع في اإليجارات التجارية‪،‬فل يفذلب فمقن اايفل مرحورمفل متلزرع‪،‬ف ر‪، 2‬ف مجز ي‪،‬ف‪،2886‬ف‬
‫اف‪ .10‬ف‬

‫‪74‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫إا فحو اايف مبمااتأجيفن ااورفبعرنفي ف مبث ف مبؤجيفمبلةفبعرنمفيإنفتررريف من اورفسف‬

‫رب نفقنفرقفل فرقر ف مبم ا ا ا ا اتأجيفإسفحعلفتي)رافبنفمقبؤجيفل مقرو فحتررريف من ا ا ا ا ااورفرعتحيف‬
‫ب)وم مفلذا فحصيرلفناف مبولةف‪477‬ف ‪.‬ن‪.‬ج‪ 1.‬ف‬
‫يإا فليلفي ف معقلفحنلفرثللفنلعف من ااورف مبيلفإمااتر م فبنفريفف مبمااتأجيفيإنف ف‬
‫فر ا فب)وم مفرل فتن رافإمتز فتعوحليف‬ ‫تررريفمال ثفرنلف محلثفي ف من اورفقلفحعلف لماتر‬
‫قيفرل فتن رافإمتز فل يلفي ف معقلفرتب في فببويم اامفن ااورفتجوييفبعرن‪،‬فيةا ا فرنفامكف‬
‫فتررريهفسفر لنفم ف‬
‫ف‬ ‫ياإن في فثوممفلجللفحنلفي ف معقلفربنعفتررريف من ا ا ا ا ا ا ااورفيإنفتلجر فرق‬
‫قيفبعنىفلملفم نف مبؤجيفرنف لجوحمفقلفإبتنعفرنتو‪ 2.‬ف‬
‫لي فثاوممف حلنف مب)وم مفبعف معق فقنفر ثف ل حونفرقعفرقىفروت ف مبؤجيف مبلر ف‬
‫حاومب)اوم امفرجا فرقرا فتلجرا فإناا يفمقبم ا ا ا ا ا ا اتاأجيفمق ففرنفإيت او ف مب)اوم مفل معلل فرنتوف‬
‫فبتقمف ا ااتي‪.‬ف ريفقن فلي فثوممف لم ا ااتبييفي فإيت وحتوفرب نفإ حونفامكفرنفرير ف‬ ‫)‬
‫تثيريفبثةا ا ا اايفبعورنمفبنفريفف مبثةا ا ا اايف مقةا ا ا ااو ف مايفرعورنفحعلفإنتقوم فإمىفبلحعف‬
‫مبث ف متجوييفل حونفتررريف من ورف متجويي‪ 3.‬ف‬
‫ج‪ -‬اإلنتهاء ألسباب متعل ة بالع ار‬
‫رقىفإرتحااويف نف معقااويفذلف معبللف م قييفمقع حاامف لرجااويراامفي ااونفسحاالفبنف مثياف‬
‫رقىف ف مب ا ااو ف مت فتعتير فحبجيلفإنعقولفرقلف لرجويف متجوييفلامكفحثبورمف معقويفبنف‬
‫معل ف مت فتجع فتن راف لمتز فصعحوفقلفبمتثر ‪ .‬ف‬
‫‪ ‬حالة ضرورة هدم الع ار بسبب الخطورة‬

‫‪ -1‬يلنمفرق ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .442‬ف‬

‫‪-2‬ن سف مبيجع‪،‬فاف‪ .442‬ف‬
‫‪-3‬جر م فجنولي‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .424‬ف‬

‫‪75‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫قجوزف مب ا اايعف مجز ييفإنتوثف مع حمف لرجويرمف مقو بمفي فرقلف لرجويف متجوييفبتىف‬
‫مث ف معقويف)ريفرتللف من ورف متجويي‪ .‬ف‬
‫‪ -‬توفر الشخخروط الصخخحية‪:‬فلذ ف مثوممف مت فر لنفيرتوف معقويفمااقربوفسفر ا ف)ريفرقىف‬
‫ثراوةف مبم ا ا ا ا ا ا اتاأجيفل مزحو نفلذا فرحقوفمناف مبولةف‪477‬ففف‪3‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبعل ف‬
‫ل مبتب ‪ 1.‬ف‬
‫إرتحيف مب ا ا ا ا ا ا اايعف مجز ييفقنفصا ا ا ا ا ا ااثمف معقويفبما ا ا ا ا ا ااأممفتتعق فحومنظو ف معو فبوفليع ف‬
‫حولذتبو فحتوفل ربو ف مقورلةف م قترمف مت فتقييفقنف{ليثف مب وم ا ا االفبقل فرقىفجق ف مبنويع}ف‬
‫بوفقنف مبؤجيفبومكف معقويف ريفبقز فحإرولةفحنو في فثوممفذلب ف محو فصثرم‪ .‬ف‬
‫قبوفإا فحو فحإرولةف محنوثفيإنف مبم ااتأجيفم فث ف لملرمفي ف مثص اال فرقىفبث فبنف‬
‫مبث نف مجلرلة‪.‬ف ف‬
‫‪ ‬حالة الع ار اآليل للس وط‬
‫رجلزفمقبؤجيفقنفرييضفتجالرلف لرجويفللنف نفرعيضفرقىف مبما ا ا ا ا ا ااتأجيف متعلرضف‬
‫ف متجوييفبما ا ا ا ااتثر فببوف‬ ‫لم ا ا ا ااتثقوح فإا فق حنف نف متقويفثومت ف)رريةفتجع ف لم ا ا ا ااتر‬
‫رم ا ا ا ا ا ااتلج فذلب فم ا ا ا ا ا اال ثف قروفقلفجز روفلذلفبوفنص ا ا ا ا ا اانفرقر ف م قيةف‪83‬فبنف مبولةف‪477‬ف‬
‫‪.‬ن‪.‬ج‪ 2.‬ف‬
‫لرقر فيإن في ف مثوممف مت فر لنفيرتوف معقويفبتلل فحومما ا ا ا ا ا ااقلرفيإنفبحييف لنتوثفرقعف‬
‫را ثفإ حاوتا فرقىفروت ف مبؤجيف مايفرلر فحأن فرورنفثوممف مبث ف مبؤجيفقلف محنورمف مت ف‬
‫ر ر فيرتوف مبث ف متجوييفلقن فلجلذوفبتللةفحوممقلر‪.‬فبعف معق فقنفبمأممف م)ريفذنوفذ ف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪/477‬فف‪،81‬فبنف بيف‪10-71‬ف مبتةا ا اابنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مم ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"‪...‬أو فإذا‬
‫أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر نظ ار لحالتها"‪ .‬ف‬
‫‪ -2‬مبولةف‪/477‬فف‪،83‬فن سف مبيجع‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"إذا أثبت وجود هدم كامل للعمارة أو جزء منه لعدم صالحيتها‬
‫للسكن المعترن به من السلطة اإلدارية"‪ .‬ف‬

‫‪76‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫بم ااأممفلحو عفت)ةا ااعفمقما ااقرمف متقلريرمفمقوة ا ا ف مبلةا االعف مايفرأبيفحتعررنف)حريفل جيثف‬
‫تثقرقونفي فامك‪ .‬ف‬
‫م فرثللف مب ا ا اايعف مجز ييفيربوفإنف ونف م)ريفرنص ا ا ا فرقىفجزثفبنف محنورمفيقرفق ف‬
‫ن فرنص فرقىف قتو‪،‬فلحتا فيإن فر لنفحلفتيكف بيفمقوة ف مبلةلع‪ 1.‬ف‬
‫‪-‬دعوى التعويض‪:‬فإا فق حنف مبمااتأجيف مب)ق فقنفثوممف م)ريف وننفحمااح ف)رأف مبؤجيف‬
‫يإن فر لنفبنفثق فإحوبمفلرلاف متعلرضفرنف مة ا ا ااييفرم ا ا ااوليفير فتقلريف مة ا ا ااييفحقربمف‬
‫متعلرضف لمتثقوح فةلف مبؤجيفن م فلةلف مرريفإنف ونف م)رأفحلفصليفبن ‪ 2.‬ف‬
‫لحومنمااحمفمأل يف مبتيت فرنفإنتوثف مع حمف لرجويرمفحمااح ف معقويف آلر فمقمااق فلرفيإن ف‬
‫رتب في فإما ا ا ا ااتعولةف معقويف مبؤجيفللنفقل ثفتعلرضفمقبما ا ا ا ااتأجي‪،‬ف ريفقن في فثوممف لنف‬
‫مبؤجيف ريفبقز فحإرولةف محنوث‪،‬فيإن فإا فقرولفحنوثفبث نفق)يافر لنفمقبم ا ااتأجيف مب)ق ف‬
‫ث ف لمت ولةفبنفث ف لملرمف مبنصلافرقر في ف مبولةف‪،477‬في فيقيتتوف )رية‪ 3.‬ف‬
‫‪ ‬اإلنتهاء لرغبة المؤجر في إسترداد الع ار من أجل تعليته واعادة بناوه‬
‫ة ا ا افلفقنفمقبؤجيف مث في فييضفتجلرلف لرجويفلامكف‬
‫حوما ا ااتقيثفناف مبولةف‪470‬فرت ّ‬
‫حرراامفإما ا ا ا ا ا ااتيل لف معقااويفمحنااو ا ف لفإرااولةفحنااو ا فبعفريضف متعلرضفرقىف مبتااأ)يف مبف)ففق ف‬
‫مقبث فلي فذاهف مثوممفيإنف معقويفسفر ا ف)ريفرقىف ااو ق فح فقنفي حمف مبؤجيفتتلفف‬
‫إمىفحنوثف معبويةفلتلما ا اارعتوفلتثما ا اارنتوفمتثقر ف مرورمف مت فرصا ا ااحلفإمرتوفبوم تو‪.‬فلرقر فيإنف‬
‫مبؤجيفما فقنفرنت فرقاالف لرجااويفرناالفإر نا في حتا في فإما ا ا ا ا ا ااتيل لف معقااويف مااايفرب نفقنف‬

‫‪ -1‬يلنمفرق ‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .446‬ف‬

‫‪-2‬بثبلفثزرر‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .07‬ف‬
‫‪ -3‬مبولةف‪477‬فبنف بيف‪،10-71‬ف مبتة ا ا ا اابنف مقونلنف متجويي‪،‬ف مبيجعف مم ا ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"وفي حالة إعادة‬
‫بناء عمارة جديدة من قبل المالك أو ذوي ح ه تحتوي على محالت تجارية يكون للمسخخختوجر حق األولوية لالسخخختوجار‬
‫في العمارة المعاد بناؤها طب ا للشروط المنصوق عليها في المادتين ‪ 023‬و‪ 086‬التاليتين"‪ .‬ف‬

‫‪77‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ر لنفنتو روف بوفرب نفقنفر لنفإمااتيل لفبؤحنفحصا ايرلفناف مبولةف‪404‬فبنف بيف‪-71‬‬

‫‪10‬ف مبعل فل مبتب ‪ 1.‬ف‬
‫الفرع الثاني‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام ال ضاء الع اري اإلستعجالي‬
‫رنعقلفإ)تصا ااوافحوة ا ا ف لما ااتعجو ف معقوييفمق ص ا ا في فبنوزرونف ل) ثفإنر حوف‬
‫بنفنصلافحونلنرمف)وصم‪.‬ف ف‬
‫أوال‪ :‬إختصاق قاضي اإلستعجال الع اري طب ا للمرسوم ‪06-00‬‬
‫تةاابنف مبيماال ف‪61-63‬ف مبؤيخفي ف‪4063/82/40‬فل مبتعق فح) ضفحل ف لرجويف‬
‫مبعل فحبلج ف مبيمال فيح ف‪60-63‬ف مبؤيخفي ف‪4063/83/84‬فنصالصاوفتبنلفمققوةا ف‬
‫لما ا ا ا ااتعجوم ف )تصا ا ا ا ااوافريلف مبما ا ا ا ااتأجيفبنف معرنف مبؤجيةفي فثومترنفذبوفتيكف معرنف‬
‫مبؤجيةفلثوممفرل فتملرلف لرجوي‪ .‬ف‬
‫‪-60‬الطرد بسبب ترك األمكنة‬
‫ي فثوممفتيكف ب نمف مبففحنفبنفريفف مبثةاايف مقةااو ف مبعرنفحأبيفصااوليفرنف‬
‫ف مبث فرما ا ااقرف‬ ‫ي رسف مبث بمفحب ونفتل جلف معقويفلحعلفبةا ا ا ف ا ااتيفبنف لنا يفحإثت‬
‫في ف محقوثفحو ب نمفلرجلزفريلهفحأبيفإم ااتعجوم فلذا فحصا ايرلف‬ ‫ث ف مبم ااتأجيفقلف م ااو‬
‫ناف مبولةف‪80‬فبنفبيم اال ف‪61-63‬فم ااومفف ما ي‪،‬فإة ااويمفإسفامكفيإن فرت فتلجر فتنحرت ف‬
‫ف مب ونفحق فحللنفنترجمفمبلةفتزرلفرنف‬ ‫لتلجر فإرا يفمقبم ا ا ااتأجيففلقنفذا ف لرا يفسثت‬
‫ا ا ااتيف ونروفل ا فتل يينفذاهف م ا ا اايلرفرب نف مقجلثفإمىفحوة ا ا ا ف بليف مبما ا ااتعجقمفحرق ف‬
‫ريلف مبمتأجي‪ 2.‬ف‬

‫‪ -1‬مباولةف‪404‬فبنف بيف‪،10-71‬فتنافرقى‪:‬ف"يجوز كخذلخخك للمخخالخخك أن يؤخر تجخخديخد اإليجخار لمخدة أقصخخخخخخخخخاهخخا ثالث‬
‫سنوات‪ ،‬إذا كانت نيته تتجه إلى اإلرتفاع بالعمارة ان هذا اإلرتفاع يتطلب طرد المستوجر مؤقتا" ف‬
‫‪-2‬ييرثامفيبزيفحتاوثف مالرن‪،‬ف إختصخخخخخخخخخاق قخاضخخخخخخخخخي اإلسخخخخخخخخختعجخال في المادة الع ارية بموجب قوانين العمران والبناء‬
‫والنصوق ال انونية الخاق)‪،‬فبجقمف متعبريفل محنوث‪،‬فب)حيف مت ايرعونفثبورمف منظو ف محر ‪،‬فجوبعمفإحنف)قللن‪-‬تروين‪،‬ف‬
‫ب ‪،3‬ف معللف‪،3‬ف‪،2840/80/38‬فاف‪ .70‬ف‬

‫‪78‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪-60‬الطرد بسبب اإلمتناع عن تسديد اإليجار‬

‫رحقوفمناف مبولةف‪44‬فبنف مبيم اال ف‪61-63‬فم ااومفف ما ي‪،‬فإا فإبتنعف مبم ااتأجيفرنف‬
‫ليعفحل ف لرجويف مبت فرقر فقلف مبثللفحونلنوفر م ا ا ا ا ا ااخف لرجويف م ا ا ا ا ا ا ا ليفقلف م توح فحقلةف‬
‫مقونلن‪.‬فل نر حوفبنفذاهف مبولةفر لنفحوة ا ا ا ا ا ف لما ا ا ا ااتعجو ف معقوييفب)تافمألبيفحريلف‬
‫مبمااتأجيفلامكفبتبوف ونفبحقغف لرجوي‪،‬ف بوفقرتحيفحةااوثف مبث بمف معقروفقنفإجيثفتلجر ف‬
‫إرا يفحتملرلفحل ف لرجويفحح فييعف ملرلاف لمتعجومرمفذلفإجيثفبنف منظو ف معو ‪.‬ف ف‬
‫لحلفبنلفذا ف مبيماال فمقوة ا ف لمااتعجو فمااقرمفرل ف مث فحريلف مبمااتأجيفإا فحل ف‬
‫ذا ف )ريفقمااحو ف)رريةفلب اايلرمفتحييفتأ)يهفي فليعفحل ف لرجويفثر فربنلف مقوة ا ف‬
‫لماتعجوم ف مبمااتأجيفآجوسفسفتتعلاف‪42‬ف اتيفرحقوفمناف مبولةف‪42‬فبنف مبيماال ف‪-63‬‬
‫‪61‬فمومفف ما ي‪ 1.‬ف‬
‫ثانيا‪ :‬إختصاق قاضي اإلستعجال الع اري طب ا للمرسوم ‪021-20‬‬
‫نظ ف مب ا اايعف مع حونفحرنف مبؤجيفل مبم ا ااتأجيفيربوفرتعق فحومبث نف مبعلةفمقما ا ا نف‬
‫ف مبيما ا ا ا ا ا اال ف‪417-76‬ف مبؤيخفي ف‬ ‫متااوحعاامفماالل لرنف متيحراامفل متما ا ا ا ا ا اارريف معقااوييفبنف)‬
‫‪4076/48/23‬ف مبتةبنفتنظر ف مع حونفحرنف مبؤجيفل مبمتأجيفمبث فبعلفمقم نف فلتوحعف‬
‫ملرل نف متيحرمفل متمرريف معقويي‪ 2.‬ف‬
‫ناف مبيمل فرقىفإ)تصوافحوة ف لمتعجو في فرق فريلف مبمتأجيفبنف معرنف‬
‫مبؤجيةفإنفذلف)ومففقث و ف مبولةف‪47‬فبنف مبيم ا ا ا اال ف‪417-76‬ف مت فنص ا ا ا اانفرقى‪:‬ف" ف‬
‫ب)وم مف ث و فذا ف مبيم اال فتؤليفإمىفيم ااخفرقلف لرجويفيليفقلفرتعيضف مبتم ااح فمقريلف‬
‫م لييفحبلج فقبيفبمتعج ‪ ."...‬ف‬

‫‪-1‬ييرثمفيبزيفحتوثف ملرن‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .08‬ف‬

‫‪ -2‬مجيرلةف ميمبرمفمقجبتليرمف مجز يرم‪،‬ف معللف‪42‬ف مصوليفحتويرخف‪ .4077/82/80‬ف‬

‫‪79‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ثالثا‪ :‬إختصخخخخاق قاضخخخخي اإلسخخخختعجال الع اري طب ا لل رار الوزاري المشخخخخترك المؤرخ في‬
‫‪0380/60/06‬‬
‫قحيف مقييف ملزييف مب ا ا ا ا ا ااتيكف مبؤيخفي ف‪4003/86/48‬ف مبتةا ا ا ا ا ا اابنف ر رمفترحر ف‬
‫ّف‬
‫مبيما ا ا ا ا ا اال فيح ف‪216-63‬ف مبؤيخفي ف‪4003/81/80‬ف مبتةا ا ا ا ا ا اابنفنظاو فإرجويف مبث نف‬
‫مبعلةفمقما نف لفمبزلممفن ااورفبتن فحورلةفب ولذوفبنلفحوةا ف لمااتعجو فإ)تصااوصااوفإا ف‬
‫مفقجزثفيأ يفبنفحل ف لرجوي‪،‬فيإا ف ونف بيفرتعق ف‬ ‫إبتنعف مبما ا ا ا ا ااتأجيفرنفتما ا ا ا ا االرلف‬
‫حعل فتما االرلفجزثفقلفجز رنفبنف لرجويفيتنوفسفرب نف مقجلثفإمىفحوة ا ا ف لما ااتعجو ‪،‬ف بوف‬
‫رج فإنا فيهفمتما االرلفبتأ)يفحل ف لرجويفإمىف مبما ااتأجيفل ا فإبتنعف مبما ااتأجيفرنف متما االرلف‬
‫يرث ف مقجلثفإمىفحوة ا ا ف لما ااتعجو فلييعفلرلافإما ااتعجومرمفبنفقج فرق فتم ا الرلفإرجويف‬
‫حعلفإنا يف مبمتأجي‪ 1.‬ف‬
‫رابعا‪ :‬إختصاق قاضي اإلستعجال الع اري بطرد المستوجر العاجز لفاودة وكالة عدل‬
‫ي فثوممفرل فحرو ف مبم ا ا ا ا ااتأجيفحليعفحل ف لرجويفم و لةفل وممفرل فلتي فرل ف مليعف‬
‫مف ‪ 83‬فق تيف )ريةف مبمتثقمفرقىف لرجويفلحعلفتحقرغفإرا يرنفح ا ااف)بممفر يفرلبوف‬
‫م فبنتبوفحل م ا اارمفإ ا ااعويفبة ا اابلنف ملص ا اال فإمىف مبم ا اات رلفبنف مما ا ا نفي فإرويف محرعف‬
‫حولرجويفيإن فرت فيما ااخفرقلف لرجوي‪،‬فلرقل فذنوف مبب ف مبؤذ فحونلنوفرنفل وممفرل فحييعف‬
‫لرلافإم ا ا ا ا ااتعجومرمفقبو ف مقما ا ا ا ا ا ف معقوييف مب)تافإحقربروفبنفقج فرق فريلف مبم ا ا ا ا ااتأجيف‬
‫معوجزفرنفليعفحل ف لرجوي‪ 2.‬ف‬
‫ف‬

‫‪ -1‬مقييف ملزييف مب ا ا ااتيكف مبؤيخفي ف‪،4003/86/84‬ف مبتةا ا اابنف ر رمفترحر ف مبيما ا اال فيح ف‪،216-63‬ف مبؤيخفي ف‬
‫‪،4003/81/80‬ف مبتةبن‪،‬فإيجار المحالت المعدة للسكن او لمزاولة نشاط مهني‪ .‬ف‬
‫‪-2‬رقلحمفنصاايملرن‪،‬فحلمقصاارحونفبثبلل‪ ،‬ال ضخخاء الع اري اإلسخختعجالي في التشخخريع الجزاوري‪-‬دراسخخة تحليلية وعملية‬
‫لل ضاء اإلستعجالي العادي دون اإلداري‪،‬فل يف م تو ف مثلر ‪،‬فلييرمف‪ -‬مجز ي‪،‬ف‪،2841‬فاف‪ .01‬ف‬

‫‪80‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام ال ضاء اإلداري اإلستعجالي‬

‫فييررن‪:‬ف‬ ‫نتنول فبنوزرونفلرلاف ل) ثفقبو ف مقة ااوثف لل ييف لم ااتعجوم فبنف)‬
‫م يعف ل ف اايلرف نعقولف )تصااوافحوة ا ف سمااتعجو ف لل يي‪،‬فقبوف م يعف م ون فينتنول ف‬
‫ير فإ)تصوافحوة ف لمتعجو ف لل ييفي فبنوزرونف مم نونف ملظر رم‪ .‬ف‬
‫الفرع األول‪ :‬شروط انع اد اختصاق قاضي االستعجال اإلداري‬
‫مقلفثللف مقونلنف يلرفإنعقولف ل)تصوافمققوة ف لل ييف لمتعجوم فل مت فرتيت ف‬
‫ف‬ ‫رقىفت)ق توف مقة ا ااوثفحعل ف ل)تص ا ااواف منلر ‪،‬فإافرب نفثص ا اايفذاهف م ا اايلرفي ف‬
‫نقورفقمومرمفنتنولمتوفيربوفرق ‪ :‬ف‬
‫أوال‪ :‬وجود عنصر اإلستعجال‬
‫فففتنول ف مب ا ا اايعف مجز ييفثوممف لما ا ااتعجو في ف مبل لف‪،047‬ف‪040‬فل ا ف مبل لفبنف‬
‫‪040‬فإمىف‪022‬فبنف مقاونلنف‪80-80‬فما ا ا ا ا ا ااومفف ما ي‪،‬ف ريف ن فم فرةا ا ا ا ا ا ااعفتعيرففمقثوممف‬
‫مبم ااتعجقمف بيف مايفليعفحولجتتولف مقة ااو فإمىفلة ااعفحعضف مبحولافمتثلرلف مثوسنف‬
‫مت فرنعقلفيرتوف ل)تصوافمقوة ف لمتعجو ف لل ييفحومريلفبنف مم نونف ملظر رم‪.‬ف ف‬
‫‪-60‬إنعدام سند إمتياز السكن الوظيفي‬
‫رعتحيفما ا ا اانلف سبتروزف مي)صا ا ا اامف ملثرلةفقلف ملما ا ا اارقمف مقونلنرمف ملثرلةف مت فت حنفث ف‬
‫ف‬ ‫فقلف مبماات رلفم اارق ف مم ا نف ملظر ‪،‬ف بيف مايفرليعفحومةاايليةفإمىفريلف ااو‬ ‫م ااو‬
‫مم نف ملظر ف ريف مثوب فممنلف سبتروز‪ 1.‬ف‬
‫لحاالفجااوثف مقييفيح ف‪ 2840461‬ف مبؤيخفي ف‪80‬فجلنف‪ 4000‬فحبااو فرق ‪ :‬ف"‪ ...‬فم نف‬
‫ثر فقن فبن ف سجتتول ف مبم ا ااتقي فقن فرنص ا ااي ف سم ا ااتعجو فرتليي في ف ف مثوسن ف مت فحلف‬
‫لنجوزفرن ف متأ)ريفي فصا االليفث فح ا ااأن فةا اايي فس فرب نفإص ا ا ث فيربوفحعل ف‪...‬فلقنف‬

‫‪-1‬ثم ا ا اارنفييرثم‪،‬فالمبادئ األسخخخخخاسخخخخخية ل انون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪،‬فلرلنف مبرحلرونف مجوبعرم‪،‬فحنفر نلن‪-‬‬
‫مجز ي‪،‬ف‪،2848‬فاف‪ .441‬ف‬

‫‪81‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ثوسنف متعليفرقىفث فبمااتقيفذ فبنف مثوسنف مت فرب نفيرتوف مقوة ا ف سمااتعجو فقنف‬
‫رتل) فمجع فثلفمتا ف متصاايف‪،‬فل يجوعف ريففإمىف مثوممف مت ف ونل فرقرتوفحح فص الليف‬
‫مث ‪ 1.‬ف‬
‫‪-60‬إنتهاء العالقة الوظيفية‬
‫إنفث ف سم اات ولةفبنف مما ا نفم فرن ااأفإسفحم ااح ف ملظر م‪،‬فيحب تل ف مب)وم مفإا فزمنف‬
‫ملظر مفز فبعتوفث ف سم ا ا ا اات ولةفبنف مما ا ا ا ا ن‪.‬فيب فملفزمنف مع حمف ملظر رمفحرنف معلنف‬
‫ل مجتمف مبونثمفمقما نف ملظر ف يفماح ف ونفلحق ف معلنفر ار ف مبم نفحرريفلجعفث ف‬
‫رجلزفمقجتمف مبونثمفييعفلرلافإ) ثفةاالف معلنفقبو ف مقوة ا ف لمااتعجوم فمر ص ا فيرتوف‬
‫ي فقحي ف آلجو ‪،‬فلنص ا ا اانفي فامكف مبولةف‪80‬فبنف مبيم ا ا اال ف متن رافيح ف‪ 48-00‬فم ا ا ااومفف‬
‫اا ا و ف‬ ‫ما يفرقى‪:‬ف"تعل ف بتروزن ف مبما ااو ن فبؤحتم فلحوحقم فمق م ا ااخ في فقي فلحن‪ ،‬فثم ا ا ف‬
‫ا تتوف مبنص االافرقرتوفي ف مبل لف‪83‬فإمىف‪81‬فقر ه‪،‬فلبلتتوفبثلللةفحومبلةف مت فر اار ف‬
‫يرتوف مبعنرلنف مبنوص ا ف مت فتحييذو‪،‬فلرنتت ف سبتروزفي ف ف سيتيةااونفي فثوممفحرعتوف‬
‫قلفإرولةفت)صااراف معقوي‪،‬فرج فرقىف مبعنررنفي فثوممفيمااخف لبتروزفقنفر)قلف بو نف‬
‫م فق ا ا ااتي‪ ،‬فتثن فرو قم ف متعيض فمقعقلحون ف مبنص ا االا فرقرتو في ف مبولةف‬ ‫ي فقج فحليه ف‬
‫‪ "48‬ف‬
‫بوفتجليف ل اويةفقرةاوفقنف مب ايعفي فناف مبولةف‪48‬فبنفن سف مبيمال فق ويفإمىف‬
‫إجيثف مريلف مايفترقح ف مبصااقثمفقلف ممااقرمف مبونثمفمقما نفلم فر اايف ر رمفامكفقلف رفف‬
‫فحعلفإنتتوثف مع حمف ملظر رم‪ 2.‬ف‬ ‫ترق ف مبصقثمف مبونثمفمقم نفريلف م و‬

‫‪-1‬حييفبجقسف مللممفيح ف‪2840461‬ف مبؤيخفي ف‪80‬فجل نف‪،4000‬فالمتعلق باإلسخختعجال في حاالت التعدي على حق‬
‫مست ر‪،‬ف ريفبن لي‪ .‬ف‬
‫‪ -2‬مبولةف‪48‬فبنف مبيما اال فيح ف‪،48-00‬ف مبيجعف مما ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"التعرض شخخخاغلوا المسخخخاكن الذين يثبتون‬
‫حيازتهم سند امتياز اتخذ لفاودتهم إلجراء الطرد بناء على طلب المصلحة أو السلطة المعنيين ‪ "...‬ف‬

‫‪82‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫حلفق لف مقييفيح ف‪231300‬ف مبؤيخفي ف‪46‬فبويف‪2888‬فبوفحييهف مب ا ا ا ا اايعفي فناف‬

‫مبولترنف‪80‬فل‪48‬فما ا ا ااوم ت ف ما يفثر فجوثفير فبو فرق ‪:‬فلم ن فثر فقن فبن ف م وحن في ف‬
‫رير ف‬
‫لرلا ف مثو فقن ف مرورن ف ون فرثت ف مما ا ا ا ن ف مبتنوزع فذل فم فحم ا ا ااح فلظر ت فلرن ف ف‬
‫بقييفبنلف ماات ولةفبن ‪،‬فلبنف منروحمف معوبمفل ل يةفقب كف مللمم‪،‬فلقنف مرورنفحل ف مااتقومت ف‬
‫لحومتوم فجع فثلف م ما ف مايف ونفرثت فحبلجح ف مما نفلقنفرحرعمفن ااورف لل يةفرقتةا ف‬
‫مماايرمفي ف مااتيجوعف مما نونف ملظر رمفمجعقتوفتثنفتصاايففبنفرماات)قفف مبلظفف مايف‬
‫قنتىفر حم ف معب ‪ ،‬فلرقر فرتعرن ف مقل فقن فحوة ا ا ف سما ااتعجو ف ون فب)تصا ااو فمق ص ا ا في ف‬
‫لرلاف مثو "‪1‬ف ف‬
‫لرقر فيإنف مقوة ا ا ا فإما ا ااتنحرفرنصا ا اايف لما ا ااتعجو فبنف مثوجمف مبوما ا اامفمقم ا ا ا نفحعلف‬
‫لنتتوثف مع حمف مجلرلةفبنف ج فةابونفثمنفمريف مبيي ف معو فلتثقر ف مبصقثمف معوبمف‬
‫)وصا ا ا اامفإا ف ونف مريضفبنفبنلف مم ا ا ا ا نف ملظر فذلفةا ا ا اايليةف م)لبمف مبقثمف لفبن عمف‬
‫مصوملف م)لبم‪ 2.‬ف‬
‫ثانيا‪ :‬أال يتعلق اإلستعجال بوصل الحق‬
‫ثتىفرنعقلف ل)تصا ااوافمقوة ا ا ف لما ااتعجو ف لل ييفمق ص ا ا في فبنوزرونف مما ا ا نف‬
‫ملظر فر ا ا ااتيرفقسفرتعق ف منزعفحأص ا ا ا ف مث فلذافحص ا ا ايرلفناف مبولةف‪040‬فبنفحونلنف‬
‫‪80-80‬فمومفف ما ي‪ 3.‬ف‬
‫لرقر فيإنف لجيثف مبرقل فذلفإجيثفلحت ‪،‬فيومقوةا ا ا ا ا ا فسفرنظيفي فقصا ا ا ا ا ا ف مث ف‬
‫لم نفم فقنفرحث في فمنل نف م)صل فرقىفمحر ف سمت نوسفحتوفست)واف لجيثف مبؤحن‪ .‬ف‬

‫‪-1‬حييفبجقسف مللممفيح ف‪231300‬ف مبؤيخفي ف‪46‬فبويف‪،2888‬فالمتعلق بإجراء طرد شخخخخخخخاغل السخخخخخخخكن الوظيفي بعد‬
‫انتهاء العالقة الوظيفية عن طريق ال ضاء االستعجالي‪،‬ف ريفبن لي‪ .‬ف‬
‫‪-2‬ثبرليفقبرنفرحلف متولي‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .41‬ف‬
‫‪ -3‬مبولةف‪040‬فبنف مقونلنف‪80-80‬ف مبتة ا ا ا اابنف لجيث نف مبلنرمفل لل يرم‪،‬ف مبيجعف مم ا ا ا ااوح ‪،‬ف مت فتنافرقى‪:‬ف"يومر‬
‫قاضي االستعجال بالتدابير المؤقتة‪ ،‬ال ينظر في أصل الحق‪ ،‬يفصل في أقرب اآلجال"‪ .‬ف‬

‫‪83‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ثالثا‪ :‬أال يكون هدن الدعوى االستعجالية االعتراض على تنفيذ قرار إداري أو االعتراض‬
‫مع النظام العام‪.‬‬
‫يقلفييعنف مجتمف مبونثمفمقم ا نفلرلاف ل) ثفةاالف مبماات رلفسرتحوينفبعرنمفلذلف‬
‫فلحثلزت فبقييف سم ا ا اات ولة‪،‬فيتنوفت لنف ملرلافبعوية ا ا اامفمتن رافحييفإل ييف‬ ‫سفرز ف ا ا ااو‬
‫لحومتوم فيإنفحوة ف سمتعجو فرقة فحعلف س)تصواف منلر ‪ .‬ف‬
‫تجليف ل ا ااويةفذنوفي فقنفلرلاف ل) ثف مبييلرمف بو ف مقوةا ا ا ف سم ا ااتعجوم فة ا االف‬
‫معلنف مايف نتتنفر حت فحوملظر مفلمرسفحثلزت فما ا ا ا ا ا اانلف بتروزفمرسفيرتوفبوفرتعويضفبعف‬
‫منظاو ف معاو ‪،‬فل منظاو ف معاو فرؤ)اافحب تلبا ف مل ما ا ا ا ا ا ااعفقيفإسفبنف معاو ‪،‬فل مص ا ا ا ا ا ا اثامف معاوبمف‬
‫ل مم رنمف معوبم‪ 1.‬ف‬
‫الفرع الثاني‪ :‬اختصاق قاضي االستعجال اإلداري في منازعات السكنات الوظيفية‬
‫ر)تافحوة ا ف سمااتعجو ف لل ييفحإ) ثف مم ا نونف ملظر فحمااح فيمااخف سبتروز‪،‬ف‬
‫لحول) ثفحمح ف نعل فمنلف سبتروز‪ .‬ف‬
‫أوال‪ :‬اإلخالء بسبب فسخ االمتياز‬
‫فففإا ف نتتانف ملظر امف مت فبنفقجقتاوفبنلف مم ا ا ا ا ا ا ا نفر ما ا ا ا ا ا ااخف سبتروزفلرقتز ف مبعن ف‬
‫حإ) ثف مبم ا ا نفتثنفرو قمف مريلفلييضف يبونفبومرمفل مت فت يضفحص ا ا مفتققو رم‪،‬فلحلف‬
‫ص ا ا االينفي فذا ف م ا ا ااأنفرلةفحيينفرنفبجقسف مللممفإافق لفقن فبوفل ف مما ا ا ا ن فببنلثوف‬
‫ف مبم ن‪ .‬ف‬ ‫حمح فةيليةف م)لبمف لفمصوملف م)لبمفيون فرتعرنفإ) ؤهفحعلفنتورمفبتو ف و‬

‫‪-1‬ثمرنفييرثم‪،‬ف مبيجعف مموح ‪،‬فاف‪ .421‬ف‬

‫‪84‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫نص ا اانفي فامكف مبولةف‪80‬ف م قيةف‪82‬فبنف مبيم ا اال ف متن رايف‪:00-00‬ف"قن في فثوممف‬
‫مفق ااتيف‬ ‫يم ااخف سبتروزفرقىف ااو قلف مما ا نونف ملظر رمفقنفر)قلف بو نفي فقج فحليهف‬
‫تثنفرو قمف متعيضفمقعقلحونف مبنصلافرقرتوفي ف مبولةف‪1."48‬ف ف‬
‫تجليفحنوف ل ااويةفإسفقنف مبولةف‪34‬فبنف مبيماال ف متن رايفيح ف‪00-00‬فمااومفف ما يف‬
‫حرننفقنف متثصا اار فبنفحح ف متر مف مبما اات)لبمفر لنفحزرولةف‪%81‬ف ا ااتيروفي فثوممف متأ)يف‬
‫رنف مليع‪.‬ف ف‬
‫ثانيا‪ :‬اإلخالء إلنعدام سند االمتياز‬
‫رتعيضفمقريلف ا ا ا ااو قلف مم ا ا ا ا نونف ملظر ف مارنفسفر حتلنفثروزتت فمما ا ا اانلف لبتروز‪،‬ف‬
‫ثر فجوثفي فحييفبجقسف مللممفحتويرخف‪،2881/86/41‬ف"ثر فقن فل نفإرتحينوفقنفب ت ف‬
‫محيرلف مما ا ااوح فحلفتبنفتتر ت في ف ا ا ا فبما ا ااو نفيإنفذاهف مبما ا ااو نفسفرب نف ا ا اارقتوفإمىف‬
‫حبقتةىفمنلفإبتروزفرب فحأث و ف مبولةف‪82‬فبنف مبيمل فيح ف‪48-00‬ف مبؤيخفي ف‪4000‬ف‬
‫تثلزهف مللممف‬
‫فبم ا ا ا نفتبق فقلف ف‬ ‫لقن فحوم ع فيإنفقث و فذا ف مناف مقونلن فتبنعف ف ا ا ااو‬
‫قلف مجبورونف مبثقرمف لف مبؤممونف معبلبرمفللنفمنلفإبتروزفلقنف مبولةف‪48‬فبنف مبيمل ف‬
‫ن م ا ا فتنافرقىفإت)واف مريلفي فثوممفإنعل ف مما اانلفلقن فبول ف مبما ااتأنففم فر حنف ا اارق ف‬
‫مقبم ا نفحأيفماانلفحونلن فيإنفإجيثف مريلف مبت)افةاالهفرعتحيفإجيث فبحييفإافجوثفبروحقوف‬
‫مألث و ف مت يرعرمفل متنظربرمف مب ويفإمرتوفقر ه"‪ 2.‬ف‬
‫تجليفحنوف ل ااويةفإسفقنف م ااو قلنف مارنفسفرثلفزفلنفرقىفماانلفإبتروزفم اار ف مبما نف‬
‫رتعية ا االنفمن سف لجيث نف مت فرتعيضفمتوف ا ااو قل ف مما ا ا نونف ملظر رمف مت فقمر فم ا اانلف‬

‫‪ -1‬مبولةف‪80‬فبنف مبيماال ف متن رايفيح ف‪00-00‬ف مبؤيخفي ف‪28‬فرلنرلف‪،4000‬ف مبتةاابنفال واعد التي تضخخبط اإليجار‬
‫المطبق على المسخاكن والمحالت التي تملكها الدولة الجماعات المحلية والمؤسخسات والهيوات التابعة لها‪،‬فج‪.‬يف معللف‬
‫‪26‬فممنمف‪ .4000‬ف‬
‫‪ -2‬مقييفيح ف‪،3060‬فبجقسف مللمم‪ -‬مرييمف لمى‪-‬ف ف‬

‫‪85‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‪.‬‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مفق ا ااتيف ن فرعتحيف‬ ‫سبتروزف م)وافحت فللج فرقرت فإ) ثفتقكف مم ا ا نونفي فظيفف‬
‫ي فذاهف مثوممفتعلي‪ .‬ف‬
‫التعويض‪:‬‬
‫م فنجلفمثلف مرل ف جتتول فحة ااو روفيصا ا في فإ ا ا ومرمفرق ف متعلرضفرنف مبلةف مت ف‬
‫اار فيرتوف مبلرىفرقر ف مم ا نف ملظر ‪،‬فر لةفرقىفامكفيإنفلرلاف ل) ثفر ص ا فيرتوف‬
‫بنفحح ف مقةوثف سمتعجوم ف مايفرييضف محنفي فرق ف متعلرضفمبموم فحومث ‪.‬ف ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬
‫ف‬

‫‪86‬‬
 ‫اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫خالصة الفصل الثاني‪:‬‬

‫تناولنا في هذا الفص ل ل ل ل ل للم الداو التنالء ي ل تو الطرق إءى ت التدو ل‬
‫تو الطرق‬ ‫جواقات وفع ال تو التي نإصلوت سالااا في تإوءو توء إ فتتا‬
‫توافو دوفي الل تو وه لا ال ل تي وال ت تلء في تو الطرق س ا‬ ‫التي تتدلل‬
‫س‬ ‫الجواق الثللاني ف و تيلءع توء ل ل ل ل ل ل للإ تو الطرق إءللى وجل نللا س التيلءع ءجل‬
‫ءكو شللطصللءا لل ت تلء ي ك ا ء ك س ءكو آشللطاع بطوو ءمتيوه ال شللو‬
‫الجواقات‬ ‫ؤهلو لإلال ل ل ل ل ل للتر وكلم هلذا دي لا آإكلا ال لانو ‪ 80-80‬ال ت ل ل ل ل ل ل ل‬
‫هذا الفصم‪.‬‬ ‫ال نءإ وال اوءإ وهذا ا ت تناول في ال يإى اآوم‬
‫س للا ال يإللى الثللاني فت الإللادللإ فء ل ي نللاءتللات تو الطرق إءللى وسءنللا س‬
‫اق ال اوي ال‬ ‫اق الما ي و ناءتات ءفصم فء ا ال‬ ‫هناك ناءتات تموض تل ال‬
‫اق الما ي فءطتع ال ا الم اوي الما ي يالفصم في‬ ‫الء ا الاتمجاليي يالنايإ لل‬
‫نللاءتللات طرق ال إرت ال مل ن للال ل ل ل ل ل للك ت دوء الءجللاو وكللذا طرق ال إرت‬
‫التجاوءإي س ا ال ال ل ل ل ل ل الم اوي الا ل ل ل ل للتمجالي فءطتع يالنالو في ال ناءتات التي تثاو‬
‫توك‬ ‫إوم طرق الا ل ل للكنات التايمإ ل ءوا التو ءإ والتا ل ل للءءو الم اويي الطرق يا ل ل للي‬
‫اآ كنإ وال تنا ت تا ل ل ء الءجاو وسطء او طتصل للاع ا ل للي الال للتمجام الم اوي‬
‫يدو ال اتأجو لفائ ن وكالإ ت م‪.‬‬
‫ل ل ل ل ل ل للاق ال اوي‬ ‫س للا يللالنا ل ل ل ل ل ل ليللإ ل نللاءتللات تو الطرق التي ءطتع ي للا ال‬
‫الاكنات الوالءفءإ واواق تمل اآ و‬ ‫دو ال اتفء‬ ‫الاتمجالي فانإصوت‬
‫فاخ هذا اآطءو‪.‬‬ ‫يانم ا ان ال تءاء سو ياي‬
‫الخاتمــــــــة‬
 ‫الخاتمـــــــة‬

‫تعتبر دعوى اإلخالء إحدى أهم الوسائل القانونية التي تحمي الملكية العقارية السيما‬
‫مرك القانوني تحا الحت‬ ‫الخااةا ا ا ا ا ا ااةه والتي يلحا إليلا ةا ا ا ا ا ا اااحن الحت اي العقار لح‬
‫العيني المتنا ع ايه‪.‬‬
‫ارغم القيمااة القااانونياة لاادعوى اإلخالء اي لا ا ا ا ا ا ااقيلااا المو ا ا ا ا ا ا ااوعي واإلحرائيه إال أ‬
‫الملا اارع الح ائري لم ي ا ااف للا تعري ا وتلك بالحال هي طبيعة الملا اارع إ اء المةا ااطلحا‬
‫القانونيةه ا ا ااال ع ملك لم ي ا ااف المل ا اارع اإلطار القانوني لدعوى اإلخالء رغم أهميتلا‬
‫المو وعية عامة والعملية خاةة‪.‬‬
‫تكم القيمة المو ااوعية لدعوى اإلخالء اي كونلا دعوى عينية يطالن ايلا المدعي‬
‫ةا ا ا ا ا اااحن الحت اي العقار باسا ا ا ا ا ااترحاع حقه العيني المي عادذ ما يكو عينا م حرذ وبلما‬
‫ية اابف طراي الدعوى هما المدعي المي يمك ا يكو مالكه حائ ا أو وكيال أما المدعى‬
‫حر للعي‬
‫ا ااد الدعوى والمي عادذ ما يكو مس ا اات ا‬ ‫عليه اي دعوى اإلخالء الو م تراف‬
‫مادذ إيحار ه إال أ ملك ال يمنف أ يكو المدعى عليه متعد بغير وحه‬ ‫محال الن اع إنتلا‬
‫حت كما هو الحال بالنسبة للمست يد م سك و ي ي دو حيا ته لسند اإلمتيا ‪...‬‬
‫االبد لراعلا حملة م اللا ا ا ا ا ا ااروط ن ملا‬ ‫ككل دعوى ق ا ا ا ا ا ا ااائية اي احواها إحراءا‬
‫الماادنيااة واإلداريااةه ااادعوى اإلخالء هي ا خرى‬ ‫القااانو ‪ 80-80‬المت ا ا ا ا ا ا اام اإلحراءا‬
‫الااترط الملاارع الح ائري لراعلا وحوبا توار كل م الة ا ة والمةاالحة ا ااال ع ا هلية‬
‫اي كال م المادعي والمادعى علياهه هااتاه اللا ا ا ا ا ا ااروط العااماة التي ال تخلو منلا أي دعوى‬
‫مسا اامى التنبيه‬ ‫ملما كا مو ا ااوعلا اي حي أ دعوى اإلخالء تن رد بلا اارط خام تح‬
‫باااإلخالء والاامي نحااد رغم إلغاااء أحكااامااه اي القااانو الماادني إال انااه ال ي ال ارس ا ا ا ا ا ا اخااا اي‬
‫المحال التحاري‪.‬‬

‫‪89‬‬
 ‫الخاتمـــــــة‬

‫أما بالنس اابة للقيمة القانونية لدعوى اإلخالء اتكم اي ل ااقلا اإلحرائي المي ينحة اار‬
‫منا عاتلا‬ ‫أس ا ا اااس ا ا ااا اي منا عاتلاه ان ار لقيمة دعوى اإلخالء اي الميدا العملي توس ا ا ااع‬
‫لتلا ا اامل كل م الق ا ا اااء العقاري بنوعيه العادي واإلسا ا ااتعحاليه ايختم الق ا ا اااء العقاري‬
‫المعادذ للسا ا ا ا ا ا ااك ع طريت‬ ‫المرتبطااة باااخالء المحال‬ ‫العاادي بااال ةا ا ا ا ا ا اال اي المنااا عااا‬
‫التحاريةه اما الق اااء العقاري اإلس ااتعحالي اتتحس ااد أهم ة ااورذ اي‬ ‫اإليحار وكما المحال‬
‫التي يمنحلا ديوا الترقية والتسا ا ا اايير العقاريه كما تمتد هم‬ ‫اإلخالء المتةا ا ا اال بالسا ا ا ااكنا‬
‫الو ي ية‬ ‫السااكنا‬ ‫ليختم بلا قا ااي اإلسااتعحال اإلداري حة ا ار اي منا عا‬ ‫المنا عا‬
‫اي حالتي اسخ سند اإلمتيا أو إنعدامه‪.‬‬
‫النتائج‪:‬‬
‫لد ارس ا ا ا ا ا ااة دعوى اإلخالء اي التلا ا ا ا ا ا اريف الح ائري‬ ‫وقد س ا ا ا ا ا ااعينا م خالل هما البح‬
‫وتوةلنا إلى النتائج اآلتية‪:‬‬
‫ولم‬ ‫‪-‬ا المل اارع الح ائري ورغم القيمة القانونية لدعوى اإلخالء لم ي ا ااف للا تعري‬
‫يخةم للا مواد قانونية‪.‬‬
‫‪-‬رغم الل ا ااروط العامة التي تت ت ايلا دعوى اإلخالء مف باقي الدعاوى إال أنلا تن رد‬
‫بلرط خام وهو التنبيه باإلخالء‪.‬‬
‫دعوى اإلخالء إلى حمااايااة الملكيااة العقاااريااةه ملااك معنااا أ كاال م المااالااك‬ ‫‪-‬تلااد‬
‫والحائ على حد سواء له الحت ار راف الدعوى حماية للحت العيني‪.‬‬
‫‪-‬تم إلغاء حت البقاء اي ا مكنة طبقا للقانو المدني الحديد‪.‬‬
‫‪-‬تم إلغاء المرسوم التلريعي رقم ‪ 89-09‬المت م النلاط العقاري بةدور القانو‬
‫رقم ‪ 80-11‬الم رخ اي ‪ 10‬ربيف ا ول عام ‪ 1091‬ه ا ا ا ا المواات ل ا ا ا ا ‪ 11‬ابراير سنة‬
‫‪1811‬مه المت م تحديد القواعد التي تن م الترقية العقارية‪.‬‬

‫‪90‬‬
 ‫الخاتمـــــــة‬

‫المتبعة لمبالا ارذ أي دعوى ق ااائية‬ ‫راف دعوى اإلخالء ن س االا اإلحراءا‬ ‫‪-‬إحراءا‬
‫م عري ة إاتتاح الدعوىه وتبليغ العري ة‪.‬‬
‫‪-‬للمدعي الحت اي اإلخالء س ا اواء بعد حةا ااوله على حكم تن يم يق ا ااي باإلخالء أو‬
‫بمحرد حيا ته لنسخة م عقد توثيقي‪.‬‬
‫التحاارياة متى توار إحادى أس ا ا ا ا ا ا اباان إنلاء عقد‬ ‫‪-‬تقوم دعوى اإلخالء اي المحال‬
‫أساابان متعلقة باخالل المساات حر إللت ماته القانونية أو‬ ‫اإليحار التحاريه س اواء كان‬
‫العقدية أو سبان متعلقة بالعقار‪.‬‬
‫دعوى اإلخالء هو الق ا ا اااء العادي متى‬ ‫‪-‬الق ا ا اااء المختم بال ةا ا اال اي منا عا‬
‫الدعوى ألخام طبيعيي ‪.‬‬ ‫كا أط ار‬
‫دعوى اإلخالء والق اء اإلداري متى كان‬ ‫‪-‬الق اء المختم بال ةل اي منا عا‬
‫الدولة او إحدى هيئاتلا وحماعاتلا المحلية طراا اي الن اع‪.‬‬
‫‪-‬التناا ل ع اإليحاار واإليحاار م الباط تةا ا ا ا ا ا ااراا قانونيا مختل ا ه يكم حوهر‬
‫بينلمااا اي كو التنااا ل ع اإليحااار نقاال أو حوالااة لحت اإليحااار اي حي‬ ‫اإلختال‬
‫أ اإليحار م الباط هو عقد إيحار حديد‪.‬‬
‫‪-‬إلغاء لاارط وحون إاراق عقد اإليحار اي الة اايغة النمومحية الخاة ااة بعد ة اادور‬
‫قانو ‪ 80-11‬المت م تحديد القواعد التي تن م الترقية العقارية‪.‬‬
‫ةور‪ :‬محل معد للسك ع‬ ‫‪-‬الحت العيني المتنا ع ايه اي دعوى اإلخالء له ثال‬
‫و ي ية تابعة للدولة او إحدى هيئاتلا‬ ‫طريت اإليحاره محل تحاري م حره س ا ا ا ا ا ااكنا‬
‫أو م سساتلا المحلية‪.‬‬

‫‪91‬‬
 ‫الخاتمـــــــة‬

‫تكم اي عالقة المسا ا ا ا ا ا اات حر‬ ‫‪ُ -‬ينلا ا ا ا ا ا ااي التناا ل ع اإليحاار عالقاة ثالثية ا ط ار‬
‫المتنااا ل بااالمتنااا ل لااهه عالقااة الم حر بااالمتنااا ل لااه وعالقااة المس ا ا ا ا ا ا ات ا حر المتنااا ل‬
‫بالم حر‪.‬‬
‫‪-‬يعتبر لااغل السك الو ي ي بعد إنتلاء الو ي ة متعديا على السك يتعرض للطرد‬
‫بعد راف الحلة المعنية دعوى اإلخالء بسبن اسخ عقد اإلمتيا ‪.‬‬
‫‪-‬التعويض اإلسا ا ا ا ا ا ااتحقاقي اي إنلاء العالقة اإليحارية لعقد تحاري بعدما كا وحوبي‬
‫أةا ا ا ا ا ا اابف بعااد التعاادياال ا خير الامي ط أر على ا مر ‪ 70-17‬المعاادل والمتمم إحراء‬
‫العقد‪.‬‬ ‫حوا ي يتم بات ات أط ار‬
‫‪-‬تم إسا ا ااتثناء ائة معينة تسا ا اات يد م حت البقاء اي ا مكنة وهم ا لا ا ااخام البالغي‬
‫ستي (‪ )08‬سنة وهما مراعاذ للخةلم طبقا للقانو المدني‪.‬‬
‫‪-‬للمادعي ماالاك العقاار أ ينلي العالقاة اإليحاارياة حتى ولو كا عقد اإليحار محدد‬
‫المدذ ولم تنته مدته بعد وهما اي حالة السبن العائلي والملني‪.‬‬
‫التوصيات‪:‬‬
‫ا اارورذ إبداء محموعة م اإلقتراحا ه كو‬ ‫وانطالقا مما تقدم مكر وبيانه ااننا نرى‬
‫والنقائم والتي نحمللا ايما يلي‪:‬‬ ‫ا تن يم الملرع لدعوى اإلخالء ال يخلو م اإلنتقادا‬
‫دعوى اإلخالء اي السا ا ا ا ا ا اااحة‬ ‫‪-‬وحن على الملا ا ا ا ا ا اارع الح ائري ون ار لكثرذ منا عا‬
‫العملية أ يحيطلا بتن يم قانوني ل ا ا ا ا ا ااامله ملك كو النة ا ا ا ا ا ااوم القانونية المتعلقة‬
‫بدعوى اإلخالء نةوم مقت بة‪.‬‬
‫‪-‬عند إلغاء أي قانو أو مرسا ا ا ا ااوم يتعي على الملا ا ا ا اارع إعادذ ةا ا ا ا ااياغة مواد حديدذ‬
‫ن سه اي حالة لغور قانوني‪.‬‬ ‫تساير التعديل حتى ال يحد الباح‬

‫‪92‬‬
 ‫الخاتمـــــــة‬

‫الماادنيااة‬ ‫ا ا ا ا ا ا اام قااانو اإلحراءا‬ ‫وأحكااام دعوى اإلخالء‬ ‫‪-‬وحون تن يم إحراءا‬

‫واإلدارية باعتبار المرحف ا ساس ي دعوى ق ائية‪.‬‬
‫‪-‬وحون حةر دعوى اإلخالء ب سبابلا‪.‬‬
‫‪-‬وحون النم على ل ا ا ا ااروط دعوى اإلخالء لمعراة المدعي متى يكو له الحت اي‬
‫اللحوء للاته الدعوى كما هو الحال اي الدعوى البوليةية والدعوى غير المبالرذ‪.‬‬
‫ا اام المواد التي تنم على الحيا ذ ب حكاملا يكو‬ ‫‪-‬وحون إ ا ااااة الملا اارع مادذ‬
‫احواها حت الحائ اي أ يراف دعوى اإلخالء إلسا ا ااترداد الحت العيني المي ن ع منه‬
‫بغير وحف حت وملك ع طريت حكم يق ي باخالء العقار محل الن اع‪.‬‬

‫‪93‬‬
‫المصادر والمراجع‬
 ‫قائمة المصادر والمرجع‬

‫أوال‪ :‬المصادر‬
‫‪ ،10‬القرآن الكريم‪:‬‬

‫‪ .1‬سورة العنكبوت‪ ،‬اآلية‪.72 :‬‬

‫‪ .7‬سورة يس‪ ،‬اآلية‪.72 :‬‬

‫‪ .3‬سورة يونس‪ ،‬اآلية‪.11 :‬‬

‫‪ ،10‬المعاجم‪:‬‬

‫‪ .4‬إبن منظور‪ ،‬لسان العرب‪ ،‬الباحث العربي‪ ،‬قاموس عريبي‪ ،‬عربي‪.‬‬

‫‪ ،10‬القوانين واألوامر‪:‬‬
‫‪ .7‬األمر ‪ 75-27‬المؤرخ في ‪ 71‬رمضان ‪ 1337‬هـ الموافق لـ ‪ 72‬سبتمبر سنة ‪ 1327‬المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬المتضمن القانون المدني الجزائري‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،25‬المؤرخة في ‪.1327/13/31‬‬
‫‪ .2‬األمر ‪ 73-27‬المؤرخ في ‪ 71‬رمضان عام ‪ 1337‬الموافق لـ ‪ 72‬سبتمبر سنة ‪،1327‬‬
‫المتضمن القانون التجاري المعدل والمتمم حسب أخر تعديل بالقانون ‪ ،71 ،17‬ج ر العدد ‪،11‬‬
‫الصادرة يوم ‪ 13‬فيفري ‪.7117‬‬
‫‪ .2‬القانون ‪ 13-15‬المؤرخ في‪ 15 :‬صفر عام ‪ 1373‬هـ الموافق ‪ 77‬فبراير سنة ‪ ،7115‬المتضمن‬
‫قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬ج ر العدد ‪ 71‬مؤرخة في ‪.7115/14/73‬‬
‫‪ .5‬القانون ‪ ،14-11‬المؤرخ في ‪ 11‬ربيع األول عام ‪ 1437‬هـ الموافق لـ ‪ 12‬فبراير سنة ‪،7111‬‬
‫المتضمن القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪ ،‬ج ر العدد ‪.14‬‬
‫‪ .3‬القانون ‪ 71-17‬المؤرخ في ‪ 15‬ربيع األول عام ‪ 1423‬الموافق لـ ‪ 31‬ديسمبر سنة ‪7117‬‬
‫المعدل والمتمم لألمر رقم ‪ 73-27‬والمتضمن القانون التجاري‪ ،‬ج ر العدد ‪.21‬‬
‫‪ ،10‬النصوص التنظيمية‪:‬‬

‫النصوص التشريعية‬
‫‪ .11‬المرسوم ‪ ،13-33‬المؤرخ في ‪ 12‬رمضان عام ‪ 1413‬هـ الموافق لـ أول مارس سنة ‪،1333‬‬
‫المتضمن النشاط العقاري‪ ،‬ج ر العدد ‪.14‬‬
‫المراسيم التنفيذية‬

‫‪95‬‬
 ‫قائمة المصادر والمرجع‬

‫‪ .11‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 11-53‬المؤرخ في أول رجب عام ‪1413‬هـ الموافق لـ ‪ 12‬فبراير سنة‬
‫‪ ،1353‬يحدد كيفيات شغل المساكن الممنوحة بسبب ضرورة الخدمة الملحة أو لصالح الخدمة‬
‫وشروط قابلية منح هذه المساكن‪ ،‬ج ر العدد ‪ 12‬لسنة ‪.1353‬‬
‫‪ .17‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 35-53‬المؤرخ في ‪ 71‬يونيو ‪ ،1353‬المتضمن القواعد التي تضبط‬
‫اإليجار المطبق على المساكن والمحالت التي تملكها الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات‬
‫والهيئات التابعة لها‪ ،‬ج ر العدد ‪ 72‬لسنة ‪.1353‬‬
‫‪ ،10‬الق اررات الوزارية‪:‬‬
‫‪ .13‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ ،1353/12/11‬المتضمن كيفية تطبيق المرسوم رقم ‪-23‬‬
‫‪ ،772‬المؤرخ في ‪ ،1353/14/13‬المتضمن‪ ،‬إيجار المحالت المعدة للسكن او لمزاولة نشاط‬
‫مهني‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المراجع‬
‫‪-10‬الكتب‪:‬‬
‫‪ .14‬إبراهيم سيد أحمد‪ ،‬اإلخالء إلساءة إستعمال العين المؤجرة فقها وقضاء‪ ،‬منشأة المعارف‪،‬‬
‫(ط‪ ،)1‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.7113 ،‬‬
‫‪ .17‬أحمد محرز‪ ،‬القانون التجاري الجزائري‪ ،‬العقود التجارية‪ ،‬دار النهضة العربية للنشر والتوزيع‪،‬‬
‫(ج‪( ،)4‬ط‪ ،)1‬بيروت‪ ،‬لبنان‪.1355 ،‬‬
‫‪ .12‬السيد خلف محمد‪ ،‬دعوى اإلخالء‪ ،‬للتنازل عن اإليجار والترك والتأجير من الباطن في ضوء‬
‫الفقه وأحكام محكمة النقض والمحكمة الدستورية العليا‪ ،‬دار الكتب القانونية‪ ،‬المجلة الكبرى‪،‬‬
‫مصر‪.7113 ،‬‬
‫‪ .12‬بربارة عبد الرحمن‪ ،‬شرح قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬قانون ‪ ،10 ،10‬دار بغدادي‬
‫للطباعة والنشر والتوزيع‪( ،‬ط‪ ،)7‬الرويبة –الجزائر‪.7113 ،‬‬
‫‪ .15‬بلحاج العربي‪ ،‬مصادر اإللتزام في القانون المدني الجزائري‪ ،‬المصادر اإلرادية للعقد واإلرادة‬
‫المنفردة‪ ،‬دار هومة‪( ،‬ج‪ ،)1‬الجزائر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ن)‪.‬‬
‫‪ .13‬بوبشير محمد مقران‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬نظرية الدعوى‪ ،‬نظرية الخصومة‪،‬‬
‫اإلجراءات اإلستثنائية‪ ،‬المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ن)‪.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫قائمة المصادر والمرجع‬

‫‪ .71‬جعفر الفضلى‪ ،‬الوجيز في العقود المدنية (البيع‪ ،‬اإليجار‪ ،‬المقاولة)‪ ،‬دراسة في ضوء التطور‬
‫القانوني معززة بالق اررات القضائية‪ ،‬مكتبة الثقافة للنشر والتوزيع‪( ،‬ط‪ ،)7‬عمان‪ ،‬األردن‪،‬‬
‫‪.1332‬‬
‫‪ .71‬جعفر محمد جواد الفضلى‪ ،‬الوجيز في عقد اإليجار‪ ،‬دار التفسير للنشر واإلعالم‪ ،‬بيروت‪،‬‬
‫‪.7113‬‬
‫‪ .77‬جياللي جنادي‪ ،‬اإليجارات التجارية في القانون التجاري الجزائري‪ ،‬مطبوعات الديوان الوطني‬
‫لألشغال التربوية‪( ،‬ط‪ ،)1‬الجزائر‪.7111 ،‬‬
‫‪ .73‬حسين فريحة‪ ،‬المبادئ األساسية لقانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬ديون المطبوعات‬
‫الجامعية‪ ،‬بن عكنون‪ ،‬الجزائر‪.7111 ،‬‬
‫‪ .74‬حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء التجاري‪ ،‬دار العلوم للنشر والتوزيع‪( ،‬ط‪ ،)1‬الجزائر‪.7111 ،‬‬

‫‪ .77‬حميدي أمين عبد الهادي‪ ،‬إدارة شؤون موظفي الدولة‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬مصر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ن)‪.‬‬
‫‪ .72‬ذيب عبد السالم‪ ،‬عقد اإليجار المدني‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪( ،‬ط‪ ،)1‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.7111‬‬
‫‪ .72‬رمضان أبو السعود‪ ،‬العقود المسماة‪ ،‬عقد اإليجار‪ ،‬األحكام العامة‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪،‬‬
‫اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.1333 ،‬‬
‫‪ .75‬سامية حساين‪ ،‬مفهوم حق اإليجار والتصرف في عقود اإليجار التجارية‪ ،‬المؤسسة الحديثة‬
‫للكتاب‪( ،‬ط‪ ،)1‬طرابلس‪ ،‬لبنان‪.7112 ،‬‬
‫‪ .73‬سائح سنقوقة‪ ،‬شرح قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬دار الهدى للطبع والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ن)‪.‬‬
‫‪ .31‬سميحة القيلوبي‪ ،‬الوسيط في شرح القانون التجاري المصري (نظرية األعمال التجارية والتاجر‪،‬‬
‫بيع ورهن المحل‪ ،‬التأجير وتأجير إستغالله وحمايته)‪ ،‬دار النهضة العربية‪( ،‬ج‪( ،)1‬ط‪،)2‬‬
‫القاهرة‪ ،‬مصر‪.7117 ،‬‬
‫‪ .31‬شوشاري صالح‪ ،‬شرح القوانين المعدلة لقانون المالكيين والمستأجرين‪ ،‬دار المكتبة الوطنية‪،‬‬
‫(ط‪ ،)1‬عمان‪ ،‬األردن‪( ،‬د‪.‬س‪.‬ن)‪.‬‬
‫‪ .37‬عبد الحميد عمران‪ ،‬أسباب اإلخالء في قانون إيجار األماكن‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪،‬‬
‫(ط‪ ،)1‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.7117 ،‬‬

‫‪97‬‬
 ‫قائمة المصادر والمرجع‬

‫‪ .33‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني‪ ،‬اإليجار والعارية‪ ،‬دار إحياء التراث‬
‫العربي‪( ،‬ج‪ ،)2‬بيروت‪ ،‬لبنان‪.1355 ،‬‬
‫‪ .34‬علوقة نصرالدين‪ ،‬بولقصيبات محمود‪ ،‬القضاء العقاري اإلستعجالي في التشريع الجزائري‪،‬‬
‫دراسة تحليلية وعملية للقضاء اإلستعجالي العادي دون اإلداري‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪ ،‬د اررية‬
‫‪ ،‬الجزائر‪.7117 ،‬‬
‫‪ .37‬عمر زودة‪ ،‬اإلجراءات المدنية واإلدارية في ضوء أراء الفقهاء واحكام القضاء‪( ،‬ط‪ ،)7‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.7117‬‬
‫‪ .32‬محمد أحمد عابدين‪ ،‬التقادم المكسب والمسقط في القانون‪ ،‬دار الفكر الجامعي‪ ،‬اإلسكندرية‪،‬‬
‫مصر‪.7117 ،‬‬
‫‪ .32‬محمد أحمد عابدين‪ ،‬دعوى اإلخالء والحماية التشريعية للمستأجر والتداعي في قضايا‬
‫اإليجارات‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.1331 ،‬‬
‫‪ .35‬محمد الحبيب الطيب‪ ،‬التعويض اإلستحقاقي في القانون الوضعي الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات‬
‫الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.1335 ،‬‬
‫‪ .33‬محمد حزيط‪ ،‬حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية‪ ،‬دار هومه للنشر والطباعة والتوزيع‪،‬‬
‫(ط‪ ،)7‬الجزائر‪.7112 ،‬‬
‫‪ .41‬محمد حسن قاسم‪ ،‬القانون المدني‪ ،‬العقود المسماة (البيع– التامين (الضمان)‪ ،‬اإليجار)‪،‬‬
‫دراسة المقارنة‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪.7111 ،‬‬
‫‪ .41‬محمدي فريدة‪ ،‬عقد اإليجار وفقا للقانون رقم‪ 10 ،10 :‬المتضمن تعديل القانون المدني‬
‫الجزائري‪( ،‬د‪.‬د‪.‬ن)‪ ،‬بن عكنون‪ ،‬الجزائر‪.7113 ،7115 ،‬‬
‫‪ .47‬محند أمقران بوباشير‪ ،‬النظام القضائي الجزائري‪ ،‬ديون المطبوعات الجزائرية‪( ،‬ط‪ ،)7‬الجزائر‪،‬‬
‫سنة ‪.1352‬‬
‫‪ .43‬مقدم مبروك‪ ،‬المحل التجاري‪ ،‬دار هومة للنشر‪( ،‬ط‪ ،)4‬الجزائر‪.7113 ،‬‬
‫‪ .44‬هالل شعوة‪ ،‬الوجيز في شرح عقد اإليجار في القانون المدني وفق أحدث النصوص المعدلة‪،‬‬
‫جسور للنشر والتوزيع‪( ،‬ط‪ ،)1‬المحمدية‪ ،‬الجزائر‪.7111 ،‬‬
‫‪-10‬الرسائل والمذكرات‪:‬‬

‫رسائل الماجستير‬

‫‪98‬‬
 ‫قائمة المصادر والمرجع‬

‫‪ .47‬شراونة علي‪ :‬اإليجار التجاري على ضوء التشريع والقضاء الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماجستير‪ ،‬كلية الحقوق جامعة منتور‪ ،‬قسنطينة‪.7117 ،7111 ،‬‬
‫‪ .42‬هويام جبران جبر شينان‪ ،‬الطبيعة القانونية لدعوى إخالء المأجور واسترداده في التشريع‬
‫األردني‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬كلية الحقوق جامعة الشرق األوسط‪ ،‬األردن‪ ،‬نيسان‬
‫‪.7112‬‬
‫‪-10‬المقاالت‪:‬‬
‫‪ .42‬بن عمار حنان‪ ،‬مقني بن عمار‪" :‬الجوانب اإلجرائية الخاصة بشروط قبول الدعوى العقارية"‪،‬‬
‫مجلة الحقوق والعلوم اإلنسانية‪ ،‬مخبر التشريعات في حماية التنظيم البيئي‪ ،‬جامعة بن خلدون‪،‬‬
‫تيارت‪ ،‬المجلة ‪ ،14‬العدد ‪ 14‬في‪.7171/11/17 :‬‬
‫‪ .45‬جعود كمال‪ ،‬التنبيه باإلخالء في إيجار األماكن ذات اإلستعمال السكني في القانون المدني‬
‫الجزائري ومآله‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة وهران ‪( ،7‬د‪.‬س‪.‬ن)‪.‬‬
‫‪ .43‬فريحة رمزي بهاء الدين‪( ،‬إختصاص قاضي اإلستعجال في المادة العقارية بموجب قوانين‬
‫العمران والبناء والنصوص القانونية الخاص)‪ ،‬مجلة التعمير والبناء‪ ،‬مخبر التشريعات حماية‬
‫النظام البيئي‪ ،‬جامعة إبن خلدون‪ ،‬تيارت‪ ،‬مج‪ ،3‬العدد ‪.7113/13/31 ،3‬‬
‫‪ .71‬فؤاد جحيش‪ ،‬القضاء اإلداري اإلستعجالي التحفظي وعالقته بدعوى الخروج والتخلي عن‬
‫السكنات الوظيفية‪ ،‬مداخلة مقدمة وفق متطلبات المشاركة في الدورة العلمية حول القضاء اإلداري‬
‫اإلستعجالي‪ ،‬المدية‪ ،‬الجزائر‪.7112 ،‬‬
‫‪ .71‬عالق عبد القادر‪( ،‬اإليجار المدني في التشريع الجزائري)‪ ،‬مجلة البحوث القانونية واإلقتصادية‪،‬‬
‫جامعة تيسمسيلت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬المجلد‪ ،1‬العدد‪ ،3‬في‪.7115/11/13 :‬‬
‫‪ .77‬لبيض ليلى‪( ،‬الضمان في التنازل عن اإليجار في القانون المدني الجزائري)‪ ،‬مجلة الحقوق‬
‫والعلوم اإلنسانية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة زيان عاشور بالجلفة‪ ،‬مج‪ ،7114‬ع‬
‫‪.7114/13/31 ،12‬‬
‫‪ .73‬وسيلة خلدون‪( ،‬الطبيعة القانونية لتصرف المستأجر في حق اإلنتفاع بين التنازل عن اإليجار‬
‫واإليجار من الباطن)‪ ،‬مجلة آفاق علمية‪ ،‬مجلد ‪ ،17‬عدد‪ ،11‬في ‪.7171/11/15‬‬
‫‪-10‬المجالت القضائية‪:‬‬
‫‪ .74‬قرار مجلس الدولة رقم ‪ 7113127‬المؤرخ في ‪ 15‬جوان ‪ ،1333‬المتعلق باإلستعجال في‬
‫حاالت التعدي على حق مستقر‪ ،‬غير منشور‪.‬‬

‫‪99‬‬
 ‫قائمة المصادر والمرجع‬

‫‪ .77‬القرار رقم ‪ ،3325‬مجلس الدولة‪ ،‬الغرفة األولى‪.‬‬

‫‪ .72‬قرار مجلس الدولة رقم ‪ 737333‬المؤرخ في ‪ 12‬ماي ‪ ،7111‬المتعلق بإجراء طرد شاغل‬
‫السكن الوظيفي بعد انتهاء العالقة الوظيفية عن طريق القضاء االستعجالي‪ ،‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ .72‬المحكمة العليا‪ ،‬الغرف التجارية والبحرية‪ ،‬المجلة القضائية‪ ،‬عدد خاص ‪ ،1333‬ص ‪.114‬‬

‫‪-10‬المواقع اإللكترونية‪:‬‬

‫المواقع باللغة العربية‬

‫‪ .75‬منتديات ستار تايمز أطلع عليه في‪ ،7177/17/12 :‬الساعة ‪.13:11:17‬‬

‫‪ .73‬منتدى منظمة المحامين أطلع عليه في‪ ،7171/12/73 :‬على الساعة‪.14:77:33‬‬

‫المواقع باللغة األجنبية‬

‫‪60.‬‬ ‫‪https://www.startimes.com/‬‬

‫‪61.‬‬ ‫‪https://www. treipinaldz.com/‬‬

‫‪62.‬‬ ‫‪https://www.babeb-info/all.gsp/‬‬

‫‪100‬‬
‫المالحـــــــق‬
 ‫المالحق‬

‫الملحق رقم ‪10‬‬

‫‪201‬‬
 ‫المالحق‬

‫الملحق رقم ‪10‬‬

‫‪201‬‬
‫الفهــــــــــــرس‬
 ‫الفهــــــــــــــــــــــــرس‬

‫الصفحة‬ ‫المحتـــــــــــــــــــــــــــــــــوى‬
‫الشكر والعرفان‬
‫اإلهداء‬
‫‪1‬‬ ‫‪........................................................................................................................‬‬ ‫قائمة المختصرات‬
‫‪7-3‬‬ ‫‪............................................................. ...............................................................................‬‬ ‫مقدمة‬
‫الفصل األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي لدعوى اإلخالء‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪..............................................................‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تعريف دعوى اإلخالء وخصائصها‬
‫‪11‬‬ ‫‪......................................................................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪....................................... ............................................... ............................‬‬ ‫أ‪-‬التعريف اللغوي‬
‫‪11‬‬ ‫‪...................................................................................................‬‬ ‫ب‪-‬التعريف اإلصطالحي‬
‫‪11‬‬ ‫‪.................................................................................... ............................‬‬ ‫ج‪-‬التعريف الفقهي‬
‫‪13‬‬ ‫‪...............................................................................................................‬‬ ‫د‪-‬التعريف القانوني‬
‫‪11‬‬ ‫‪................................................................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪..............................................................................................‬‬ ‫أ‪-‬دعوى اإلخالء دعوى عينية‬
‫‪11‬‬ ‫‪.................................................................‬‬ ‫ب‪-‬دعوى اإلخالء دعوى تحمي الملكية العقارية‬
‫‪11‬‬ ‫‪....................................................................‬‬ ‫ج‪-‬دعوى اإلخالء ليست دعوى ملكية فحسب‬
‫‪11‬‬ ‫‪............................................................................‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬شروط رفع دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪........................................................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الشروط العامة لدعوى اإلخالء‬
‫‪17‬‬ ‫‪................................................................................................................................ ....‬‬ ‫أوال‪ :‬الصفة‬
‫‪11‬‬ ‫‪......................................................................................................................... ....‬‬‫ثانيا‪ :‬المصلحة‬
‫‪11‬‬ ‫‪............................................................................................................................. ....‬‬‫ثالثا‪ :‬األهلية‬
‫‪11‬‬ ‫‪.........................................................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الشروط الخاصة لدعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪.....................................................................................‬‬ ‫التنبيه باإلخالء في ظل القانون القديم‬

‫‪105‬‬
 ‫الفهــــــــــــــــــــــــرس‬

‫‪11‬‬ ‫‪..............................................................................................................‬‬ ‫‪-‬شكل التنبيه باإلخالء‬

‫‪13‬‬ ‫*نموذج عن التنبيه باإلخالء‬
‫‪....................................... .............................................................‬‬

‫‪13‬‬ ‫‪..................................................................................................................‬‬ ‫‪-‬أجلل التنبيه باإلخالء‬

‫‪13‬‬ ‫‪................................................................................................‬‬ ‫موقف المؤجر بعد هذه اإلجراءات‬
‫‪11‬‬ ‫‪.......................................................................................‬‬ ‫*نموذج إعتراض عن التنبيه باإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪.................................................‬‬ ‫التنبيه باإلخالء في ظل القانون المؤرخ في‪7552/50/31 :‬‬
‫‪11‬‬ ‫‪...........................................................................‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬نطاق تطبيق دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪.........................................‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬المحالت المعدة للسكن عن طريق عقد اإليجار‬
‫‪11‬‬ ‫‪......................................................................................... ..‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مفهوم عقد اإليجار‬
‫‪11‬‬ ‫‪................................................................................................................ ..‬‬ ‫‪-‬أوال‪ :‬تعريف اإليجار‬
‫‪17‬‬ ‫‪....................................................................................................... ..‬‬ ‫‪-‬ثانيا‪ :‬أهمية عقد اإليجار‬
‫‪12‬‬ ‫‪.......................................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬تنظيم عقد اإليجار في القانون الجزائري‬
‫‪11‬‬ ‫‪..........................‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬تعديالت بعض أحكام عقد اإليجار في التشريع الجزائري‬
‫‪11‬‬ ‫‪............................................................................................‬‬ ‫أ‪-‬إلغاء حق البقاء في األمكنة‬
‫‪31‬‬ ‫‪..................................................................................‬‬ ‫ب‪-‬إشتراط الشكلية في عقد اإليجار‬
‫‪31‬‬ ‫‪................................................................‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬المحالت التجارية المعدة لإليجار‬
‫‪31‬‬ ‫‪............................................................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مفهوم عقد اإليجار التجاري‬
‫‪31‬‬ ‫‪..........................................................................................‬‬ ‫‪-‬أوال‪ :‬تعريف عقد اإليجار التجاري‬
‫‪33‬‬ ‫‪......................................................................................‬‬ ‫‪-‬ثانيا‪ :‬خصائص عقد اإليجار التجاري‬
‫‪33‬‬ ‫‪...............................................................‬‬ ‫أ‪ -‬عقد اإليجار التجاري بين الرضائية والشكلية‬
‫‪33‬‬ ‫‪...............................................................................‬‬ ‫ب‪ -‬عقد اإليجار التجاري عقد معاوضة‬
‫‪31‬‬ ‫‪.................................................................................‬‬ ‫ج‪ -‬عقد اإليجار التجاري ملزم لجانبين‬
‫‪31‬‬ ‫‪........................................‬‬‫د‪ -‬عقد اإليجار التجاري عقد يرد على المنفعة ال على الملكية‬
‫‪31‬‬ ‫‪...........................‬‬‫ه‪ -‬عقد اإليجار التجاري عقد يرد على األشياء غير القابلة لإلستهالك‬

‫‪106‬‬
 ‫الفهــــــــــــــــــــــــرس‬

‫‪31‬‬ ‫‪..............................................................‬‬ ‫و‪ -‬عقد اإليجار التجاري من العقود محددة المدة‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ضل ل ل ل ل ل لوابط التفرقة بين إيجار المحل التجاري اوايجار العقار المخص ل ل ل ل ل للص‬
‫‪31‬‬
‫‪........................................................................................................................‬‬ ‫لمزاولة التجارة‬
‫‪31‬‬ ‫‪.......................‬‬ ‫أ‪ -‬أوجه التشابه بين إيجار عقار لمزاولة التجارة اوايجار المحل التجاري‬
‫‪31‬‬ ‫‪...................‬‬‫ب‪ -‬أوجه اإلختالف بين إيجار عقار لمزاولة التجارة اوايجار المحل التجاري‬
‫‪32‬‬ ‫‪..............................................................................................‬‬ ‫ج‪ -‬ضابط التفرقة بين العقدين‬
‫‪31‬‬ ‫‪...........................................................................................‬‬ ‫المطلب الثالث‪ :‬السكنات الوظيفية‬
‫‪31‬‬ ‫‪..................................................................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مفهوم السكنات الوظيفية‬
‫‪11‬‬ ‫‪.....................................................................................................‬‬ ‫‪-‬أوال‪ :‬تعريف السكن الوظيفي‬
‫‪11‬‬ ‫‪....................................................................................‬‬ ‫‪-‬ثانيا‪ :‬األساس القانوني للسكن الوظيفي‬
‫‪11‬‬ ‫‪.................................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬األسباب التي يمنح بموجبها السكن الوظيفي‬
‫‪11‬‬ ‫‪....................................................................................................‬‬ ‫أ‪ -‬ضرورة الخدمة الملحة‬
‫‪11‬‬ ‫‪.............................................................................. ....................................‬‬ ‫ب‪ -‬صالح الخدمة‬
‫خالصة الفصل األول‬

‫الفصل الثاني‪ :‬اإلطار التنظيمي لدعوى اإلخالء‬

‫‪17‬‬ ‫‪............................................................................‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬إجراءات رفع دعوى اإلخالء‬
‫‪17‬‬ ‫‪...........................................................‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تحرير عريضة إفتتاح دعوى اإلخالء‬
‫‪12‬‬ ‫‪....................................................................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬المدعي في دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪..........................................................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬المدعى عليه في دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪........................................................................‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬تبليغ عريضة دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪.........................................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬اإلستالم الشخصي لعريضة دعوى اإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪................................................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اإلستالم من طرف المؤهلون باإلستالم‬
‫‪13‬‬ ‫‪...................................................................................‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء‬
‫‪13‬‬ ‫‪..............................................‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام القضاء العادي‬

‫‪107‬‬
 ‫الفهــــــــــــــــــــــــرس‬

‫‪13‬‬ ‫‪........................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام القضاء العقاري العادي‬
‫‪13‬‬ ‫‪...................................................‬‬ ‫أوال‪ :‬إخالء المحالت المعدة للسكن عن طريق عقد اإليجار‬
‫‪13‬‬ ‫‪.............‬‬‫‪-53‬أسباب إخالء المحالت المعدة للسكن عن طريق اإليجار طبقا للقانون المدني‬
‫‪11‬‬ ‫‪..................................‬‬ ‫أ‪ -‬اإلخالء لعدم دفع بدل اإليجار ولتكرار اإلمتناع عن الوفاء به‬
‫‪11‬‬ ‫‪...................................................‬‬ ‫ب‪ -‬اإلخالء إلنتهاء المدة المتفق عليها في عقد اإليجار‬
‫‪11‬‬ ‫‪.......................................................‬‬ ‫ج‪ -‬اإلخالء من طرف المؤجر لسبب عائلي أو مهني‬
‫‪11‬‬ ‫‪................................................................................‬‬ ‫د‪ -‬اإلخالء لهالك العين المؤجرة كليا‬
‫‪17‬‬ ‫‪.......................................‬‬‫ه‪ -‬اإلخالء للتنازل عن اإليجار أو التأجير من الباطن والترك‬
‫‪11‬‬ ‫‪.................................................‬‬ ‫‪-57‬حق البقاء في األمكنة حق إنتقالي طبقا للقانون المدني‬
‫‪11‬‬ ‫‪...................................................................................................‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إخالء المحالت التجارية‬
‫‪11‬‬ ‫‪.................................................................‬‬ ‫‪-53‬التنبيه باإلخالء وأحكامه في التشريع الجزائري‬
‫‪11‬‬ ‫‪...................................................................................‬‬ ‫الطبيعة القانونية إلجراء التنبيه باإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪.....................................................................................‬‬ ‫األطراف المعنية بإجراء التنبيه باإلخالء‬
‫‪17‬‬ ‫‪..................................................................................................................................‬‬ ‫شكل التنبيه‬
‫‪12‬‬ ‫‪..................................................................................................................‬‬ ‫آجال التنبيه باإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪...............................................................................................................‬‬ ‫تسبيب التنبيه باإلخالء‬
‫‪11‬‬ ‫‪..................................................‬‬ ‫الجهة المختصة بالفصل في منازعات عقد اإليجار التجاري‬
‫‪11‬‬ ‫‪.......................................................................................................‬‬ ‫أ‪ -‬اإلختصاص النوعي‬
‫‪71‬‬ ‫‪.....................................................................................................‬‬ ‫ب‪ -‬اإلختصاص اإلقليمي‬
‫‪71‬‬ ‫‪.................................................................................‬‬ ‫‪-57‬اإلخالء إلنتهاء عقد اإليجار التجاري‬
‫‪71‬‬ ‫‪..........................................................................................‬‬ ‫أ‪ -‬اإلخالل باإللتزامات القانونية‬
‫‪71‬‬ ‫‪........................................................................................‬‬ ‫ب‪ -‬اإلخالل باإللتزامات التعاقدية‬
‫‪71‬‬ ‫‪.....................................................................................‬‬ ‫ج‪ -‬اإلنتهاء ألسباب متعلقة بالعقار‬
‫‪72‬‬ ‫‪................................‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام القضاء العقاري اإلستعجالي‬

‫‪108‬‬
 ‫الفهــــــــــــــــــــــــرس‬

‫‪72‬‬ ‫‪.......................................‬‬ ‫أوال‪ :‬إختصاص قاضي اإلستعجال العقاري طبقا للمرسوم ‪30-31‬‬
‫‪72‬‬ ‫‪....................................................................................................‬‬ ‫‪-53‬الطرد بسبب ترك األمكنة‬
‫‪71‬‬ ‫‪.........................................................................‬‬ ‫‪-57‬الطرد بسبب اإلمتناع عن تسديد اإليجار‬
‫‪71‬‬ ‫‪...................................‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إختصاص قاضي اإلستعجال العقاري طبقا للمرسوم ‪321-23‬‬
‫ثالثا‪ :‬إختصل ل ل للاص قاضل ل ل للي اإلسل ل ل للتعجال العقاري طبقا للقرار الوزاري المشل ل ل للترك المؤرخ في‬
‫‪71‬‬
‫‪............................................................................................................................‬‬ ‫‪3381/53/35‬‬
‫‪21‬‬ ‫‪........‬‬‫رابعا‪ :‬إختصاص قاضي اإلستعجال العقاري بطرد المستأجر العاجز لفائدة وكالة عدل‬
‫‪21‬‬ ‫‪........................‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات دعوى اإلخالء أمام القضاء اإلداري اإلستعجالي‬
‫‪21‬‬ ‫‪.........................................‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬شروط انعقاد اختصاص قاضي االستعجال اإلداري‬
‫‪21‬‬ ‫‪.....................................................................................................‬‬ ‫أوال‪ :‬وجود عنصلر اإلستعجال‬
‫‪21‬‬ ‫‪......................................................................................‬‬ ‫‪-53‬إنعدام سند إمتياز السكن الوظيفي‬
‫‪21‬‬ ‫‪........................................................................................................‬‬ ‫‪-57‬إنتهاء العالقة الوظيفية‬
‫‪23‬‬ ‫‪...................................................................................‬‬ ‫ثانيا‪ :‬أال يتعلق اإلستعجال بأصل الحق‬
‫ثالثا‪ :‬أال يكون هدف الدعوى االستعجالية االعتراض على تنفيذ قرار إداري أو االعتراض‬
‫‪21‬‬
‫‪..........................................................................................................................‬‬ ‫مع النظام العام‬
‫‪21‬‬ ‫‪..........‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اختصاص قاضي االستعجال اإلداري في منازعات السكنات الوظيفية‬
‫‪21‬‬ ‫‪.............................................................................................‬‬ ‫أوال‪ :‬اإلخالء بسبب فسخ االمتياز‬
‫‪21‬‬ ‫‪.............................................................................................‬‬ ‫ثانيا‪ :‬اإلخالء إلنعدام سند االمتياز‬
‫خالصة الفصل الثاني‬
‫‪13-21‬‬ ‫‪...........................................................................................................................................‬‬ ‫الخاتمة‬
‫‪111-11‬‬ ‫‪..............................................................................................................‬‬ ‫قائمة المصادر والمراجع‬
‫‪113-111‬‬ ‫‪..........................................................................................................................................‬‬ ‫المالحق‬
‫‪111-111‬‬ ‫‪................................................................ ...........................................................................‬‬ ‫الفهرس‬

‫‪109‬‬
 :‫ملخص الدراسة‬
‫دعوى اإلخالء إحدى اهم الدعاوى التي تحمي الملكية العقارية ال س ي ي ي يييما الخا ي ي ي يية‬
‫يرفعها المدعي ضي ي ي ي ي ييد المدعل عليح للملالنة نحقح العي ي متل توفرا اليي ي ي ي ي ييرول القا و ية‬
.‫لذلك‬
‫المييدعي في دعوى اإلخالء إمييا كو يكوو م ي ار يرييين في إ هيياء العالريية اإلييييارييية‬
‫هياتيح ايخيرا التي يكوو محلها سي ي ي ي ي ي ييكو معد ليييار كو محر تيارا معد ليييار واما كو‬
‫ وعلل هذا‬.‫يكوو المدعي فيها ممثر في الدولة كو إحدى الم سساا كو الهيئاا التانعة لها‬
‫الحار يكوو المدعل عليح في الحالة ايولل مسي ي ييتاي ار كما في الحالة الثا ية فيكوو المدعل‬
‫عليح موظف إ تها مدا إس ي ي ييتنادتح مو الس ي ي ييكو الوظيني سي ي ي يواء نس ي ي يينن إ عدام اإلمتيا كو‬
‫نالن ي ي يير في‬ ‫نسي ي يينن فسي ي ييخح ايمر الذا ييعر كر مو القضي ي يياء العادا واإلدارا يخت‬
.‫م ا عاا دعوى اإلخالء‬

Résumé de l'étude :
Le procès d'expulsion est l'un des procès les plus importants qui
protègent la propriété immobilière, en particulier la propriété privée.
Le demandeur dans le procès d'expulsion est soit un bailleur qui veut
mettre fin à la relation de location, ce dernier étant une résidence
préparée pour la location ou un magasin commercial préparé pour la
location, soit le demandeur est un représentant dans l'État ou l'un des
ses institutions ou organes affiliés.
Dans cette affaire, le défendeur dans le premier cas est un
locataire, mais dans le second cas, le défendeur est un salarié dont la
période de bénéfice du logement de travail est expirée, que ce soit en
raison de l'absence de privilège ou en raison de sa dissolution, ce qui
rend les juridictions tant judiciaires qu'administratives compétentes
pour trancher les litiges dans le cadre du procès d'expulsion.