BÁO CÁO

NHÀ Ở XÃ HỘI
VIỆT NAM 2023
LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở
thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN,
chỉ sau Indonesia và Philippines và xếp thứ 15 trên toàn
thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng
từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ
A HOME
NHÀ Ở CHO MỌI NGƯỜI

lệ 41,7%. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng góp phần

thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng
khoảng cách giàu nghèo. Giá nhà ở tại Việt Nam hiện
cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu
người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó
sở hữu nhà ở. Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có
các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã
hội(*) như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc
đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.
NỘI DUNG CHÍNH
Từ đó, đất nước đã có những sáng kiến ​​để hiện thực
hóa mục tiêu này và giúp người dân cải thiện chất

01
lượng cuộc sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng 1
triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; gói tín dụng
120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội,
nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung Sơ Lược Thị Trường
nhiều chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn; và
các chính sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển

02
nhà ở xã hội.

Tính đến Q1 2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án Một Số Thị Trường Tham Khảo Trong Khu Vực
nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các
khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn.

03
Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng
quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung
đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy
đủ so với nhu cầu. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, Luật & Nghị Định
nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp
tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai
đoạn 2021 – 2030. Cụ thể, nếu tính hết cả nguồn cung
hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị
trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với
51% tổng nhu cầu.

Để cập nhật đến Quý Khách hàng và Độc giả những

diễn biến mới nhất, cũng như khám phá các cơ hội
tiềm năng trong lĩnh vực đang thiếu nguồn cung này,
Cushman & Wakefield xin giới thiệu ấn phẩm nghiên
cứu mới: NHÀ Ở CHO MỌI NGƯỜI. Chúng tôi hy vọng
rằng ấn phẩm này sẽ giúp Quý Khách hàng và Độc giả
bắt kịp chuyển động của thị trường Việt Nam.
TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM
Thông tin do Cushman & Wakefield cung cấp trong dự thảo sửa đổi năm 2023 chỉ nhằm mục đích tham khảo. Công ty chúng tôi không đảm bảo về
tính chính xác, đầy đủ hoặc hợp lệ của bất kỳ thông tin nào trong dự thảo sửa đổi năm 2023 vì bản sửa đổi năm 2023 được định dạng dưới dạng
Dự thảo và chưa được Chính phủ phê duyệt chính thức. Tất cả các tuyên bố dưới đây là dựa trên kế hoạch và không có hiệu lực cho đến khi các tài

FOR ALL
liệu dự thảo đó được phê duyệt. Do đó, các chính sách và quan điểm có thể thay đổi bất cứ lúc nào mà không cần thông báo trước.

Trang Bùi
Tổng Giám Đốc, Việt Nam
bui.trang@cushwake.com
SƠ LƯỢC THỊ TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC
ĐỘNG CHÍNH
Trong những năm qua, chính phủ Việt Nam đã có gắn liền với đất. Đối với căn hộ sẽ có ba loại diện tích CÁC TỈNH THÀNH CÓ CHỈ TIÊU NHÀ Ở XÃ HỘI KHUÔN PHÁP LÝ & CHÍNH SÁCH
những sáng kiến ​​để hiện thực hóa mục tiêu này và tương ứng với số phòng ngủ, trong đó, căn hộ 1 phòng CAO NHẤT – TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2030
giúp người dân cải thiện chất lượng cuộc sống, tiêu ngủ rơi vào khoảng 46 m2, căn hộ 2 đến 3 phòng ngủ
biểu như: Đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, có nhiều diện tích như 46-51-57-69 m2. Đối với nhà TỈNH/THÀNH TỔNG NHU CẦU CHỈ TIÊU
nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát liền thổ sẽ được xây từ 1 đến 3 tầng và diện tích đất QUAN HỆ ĐỐI TÁC CÔNG TƯ
PHỐ (CĂN) (CĂN)
triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi khoảng 50 đến 75 m2.
Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông TP HCM 345,388 69,750
thoáng và ưu đãi hấp dẫn; và các chính sách khác có Bình Dương 115,836 86,877 ĐẦU TƯ & TÀI CHÍNH
liên quan để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được xếp vào nhóm bất động sản ưu
tiên, chính vì vậy, không phải tất cả người dân đều có Long An 310,000 71,250
thể mua và sở hữu nhà ở xã hội. Cụ thể, nhà ở xã hội TIẾN BỘ CÔNG NGHỆ
Tính đến đầu năm 2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 Bình Phước 84,489 44,243
được xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho 
dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân
các nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp, nhóm công Hà Nội 136,000 56,250
tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000
nhân trong các khu công nghiệp và nhóm người có CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ TIỆN ÍCH CỘNG
căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với Bắc Ninh 128,327 72,185
công với cách mạng.
tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nhu cầu ĐỒNG
đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng Bắc Giang 99,928 74,946
đầy đủ. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về Hưng Yên 56,700 42,525
Đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi TÍNH BỀN VỮNG
nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu
các chủ đầu tư trong nước. Một số chủ đầu tư điển Nghệ An 77,750 39,895
công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn
hình có thể kể đến như HUD Việt Nam, BIC Việt Nam
2021 – 2030. Cụ thể, cả nguồn cung hoàn thành hiện Hải Phòng 52,700 33,476
và Him Lam tại khu vực phía bắc. Khu vực miền trung  HIỆU QUẢ THIẾT KẾ & THI CÔNG
hữu và nguồn cung tương lai sẽ chỉ đáp ứng khoảng
có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; Và
20 – 30% tổng nhu cầu.
phía nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và Nguồn: Bộ Xây Dựng Việt Nam
nhiều chủ đầu tư khác. Lưu ý: Số liệu trên được ước tính dựa trên tình hình thực tế của
Thông thường, mô hình nhà ở xã hội tại Việt Nam các dự án nhà ở xã hội được công bố. Điều này chỉ bao gồm các
được xây dựng dưới hai hình thức: căn hộ và nhà ở dự án đã công bố số lượng tổng số căn hộ.

HÌNH 1: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Nguồn: Bộ Xây Dựng Việt Nam

Lưu ý: Số liệu trên được ước tính dựa trên các dữ liệu thu thập từ Bộ Xây Dựng và chỉ dành cho mục đích tham khảo.
THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HỒNG KÔNG

Chính phủ Hồng Kông áp dụng chiến lược “Long Term
Housing Strategy” (“LTHS” – Chiến Lược Nhà Ở Xã
Hội Dài Hạn) nhằm tạo sự thúc đầu nguồn cung cho
nhà ở xã hội, chiến lược LTHS tập trung vào các yếu
tố: (i) cung cấp lựa chọn thuê nhà trong nguồn cung
hiện hữu; (ii) tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội qua
nguồn cung hiện hữu và phát triển của nguồn cung
tương lai; và (iii) quy định nguồn cung đất và nguồn
cầu nhằm ổn định công / tư hữu tài sản trong thị
trường nhà ở.
Đáng chú ý, chiến lược LTHS trong lần cập nhật 2018
đã đẩy mạnh tỷ lệ sở hữu công / tư nguồn cung nhà
ở từ 60:40 thành 70:30, với mục tiêu đạt 301,000 căn
nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-24 đến 2032-33.
Chủ trương về thiết kế
Ban Quản lý Nhà ở Hồng Kông áp dụng các thiết kế
mô-đun cho các dự án nhà ở xã hội. Chi tiết hơn,
các quy định cho phép tính linh hoạt trong thiết kế về
không gian, và sẽ quy định chặt chẽ phạm vi về các
loại căn hộ: căn hộ “1 đến 2 người” sẽ không vượt 18
m2; căn hộ “2 đến 3 người” sẽ không vượt 22 m2; căn
hộ 1 phòng ngủ sẽ không vượt 31 m2; và 2 phòng ngủ
sẽ không vượt 40 m2.
Thêm vào đó, nhà ở xã hội tại Hồng Kông được thiết
kế với tỷ lệ quy định giữa bếp/nhà vệ sinh và không
gian sống/sinh hoạt được tính toán kỹ lưỡng nhằm
linh hoạt trong việc phân chia phòng và thoáng khí. Thị trường nhà
So sánh quy định của Hồng Kông và của Việt Nam ở tại Hồng Kông
Nhà ở xã hội tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền
được biết đến với
thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở.
mức giá cao, dẫn
Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà ở mức 70:30 đến nhu cầu cần
trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư
cho dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, thị trường Việt
Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này.
thiết về chiến lược
phát triển nhà ở xã
Quy định về Thiết kế: So sánh Hồng Kông và Việt
Nam hội cho thị trường.
Việt Nam không chuẩn hóa thiết kế mặt bằng cho nhà
ở xã hội. Trong khi đó, nhà ở xã hội tại Hồng Kông
có thiết kế mặt bằng thống nhất tương tự nhằm giảm
thiểu chi phí; ngược lại, nhà ở xã hội Việt Nam có
nhiều lựa chọn và cấu tạo phù hợp cho nhiều mục
đích và nhu cầu sử dụng..

HỒNG KÔNG MÔ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH

LOẠI HÌNH 1 phòng ngủ / căn hộ cho 3 đến 4 người

LOẠI TÀI SẢN Nhà ở xã hội: căn hộ

DIỆN TÍCH 30 – 31 mét vuông

- Thiết kế theo mô-đun; cư dân tự phân chia phòng
- Bao gồm ban công và giá phơi đồ
GHI CHÚ
- Quy chuẩn về khung cửa, ổ cắm điện, và đường dẫn nước
- Cải thiện hệ thông chiếu sáng và thông gió

KHÁCH HÀNG - Các gia đình & cá nhân có mức thu nhập trung bình hoặc thấp
MỤC TIÊU - Có chương trình hỗ trợ mua & cho thuê

Nguồn: Cục Nhà ở Hồng Kông, Hội đồng Lập pháp về Nhà ở, MDPI.

Khan hiếm đất tại Singapore góp phần
tạo nên các thành phố theo chiều dọc,
khi đây là nguồn cung nhà ở phù hợp
cho đại đa số người dân.
THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA SINGAPORE
Chiến lược Nhà ở Xã hội của Singapore
Chính phủ có trách nhiệm đến vấn đề nhà ở tại
Singapore – Housing & Development Board (“HDB” -
Ban điều hành & phát triển nhà ở) đặt hai chiến lược
chính cho chương trình nhà ở xã hội: dễ tiếp cận về
giá & chất lượng; và cộng đồng & an ninh thu nhập.
Dễ tiếp cận về giá & chất lượng là mục tiêu nhằm
cung cấp tài sản đảm bảo về chất lượng ở mức giá
dễ tiếp cận thông qua các chương trình hỗ trợ tài
chính cho người mua. Chiến lược được tài trợ bởi
trái phiếu chính phủ và được cho mượn hoặc trợ cấp
cho các cá nhân có nhu cầu.
Cộng đồng & an ninh thu nhập được thực hiện thông
qua đầu tư về tiện ích công cộng & phân bổ hạn mức
người ở. Các chỉ tiêu xét duyệt giúp phân loại nhu
cầu nhà ở đến với nguồn cung nhà ở chính xác hơn.
Chủ trương về thiết kế
HDB nhấn mạnh các tiêu chí trong sạch, hiệu quả, và
năng suất cho các tài sản, thông qua chi phí phát triển
thấp dựa trên các công ty cổ phần nhà nước cung cấp
nguyên vật liệu và các thiết kế tiêu chuẩn.
Các dự án chung cư của HDB là nguồn cung chính cho
đa phần dân số Singapore; do đó, các căn được thiết
kế theo nhiều lựa chọn mua hoặc cho thuê như: 1 hoặc
2 phòng ngủ và căn cho gia đình 3 thế hệ. Sự linh hoạt
trong thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng trong thị
trường nhà ở.
So sánh quy định của Singapore và của Việt Nam
Singapore đang đẩy mạnh các dự án nhà ở lơn hơn và
cao tầng hơn với các tiện ích công cộng cho cư dân do
quỹ đất hạn chế của quốc gia. Việt Nam, trong khi đó,
đang áp dụng các chính sách về hạn mức xây dựng nhà
ở xã hội trong các dự án nhà ở, bao gồm chung cư và
nhà liền thổ.
Singapore quy định nghiêm hơn Việt Nam về chương
trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàn lọc cư dân, chế độ
sỡ hữu 99-năm nhằm giúp chính phủ Singapore chọn
lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.
Quy định về Thiết kế: So sánh Singapore và Việt
Nam
HDB có những hướng dẫn về tiêu chuẩn thiết kế nhằm
tăng hiệu quả trong khâu phát triển dự án. Hơn nữa,
HDB còn phối hợp với các công ty cổ phần nhà nước
nhằm quản lý chi phí đầu vào và giảm thiểu chi phí phát
triển dự án.
Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc vào các nhà phát triển dự
án để thiết kế và xây dựng dự án. Chiến lược này, tuy tạo
ra nhiều lựa chọn cho người mua, lại không giảm thiểu
tối đa được các chi phí cho phát triển dự án.
SINGAPORE MÔ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH
LOẠI HÌNH Căn hộ 4 gian (3 phòng ngủ)
LOẠI TÀI SẢN Nhà ở xã hội: căn hộ
DIỆN TÍCH 85 – 90 mét vuông
- Thiết kế layout tiêu chuẩn
GHI CHÚ - Đa dạng lựa chọn loại hình sản phẩm
- Tập trung vào các tiện ích công cộng cho cư dân
- Đại đa số người dân Singapore
KHÁCH HÀNG
MỤC TIÊU - Có lựa chọn phù hợp cho các cá nhân đến các gia đình 3
thế hệ
Nguồn: Cushman & Wakefield, Singapore HDB, Centre for LiveableCities Singapore, Global-is-Asian.
THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HÀN QUỐC

Ngay từ rất sớm, chính phủ Hàn Quốc đã nhận ra tầm
quan trọng của hệ thống Nhà ở Xã hội. Vào thập niên
1970, công ty Korea Housing được thành lập, tên hiện
nay là Korea Land & Housing (LH). Tính đến năm 2018,
công ty chiếm 75% tổng số căn nhà ở xã hội cho thuê ở
Hàn Quốc.
LH trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển dũy đất đô thị
để xây dựng nhà ở xã hội và cung cấp nhà ở xã hội(để
bán hoặc cho thuê) dưới mức giá thị trường. Trong đó,
nhà ở xã hội để bán có giá chỉ bằng khoảng 80% giá thị
trường, trong khi nhà ở xã hội cho thuê có giá chỉ bằng
50 đến 80% giá thị trường, tùy theo loại hình.
Chủ trương về thiết kế
Chính phủ Hàn Quốc không quy định cụ thể về thiết kế
của các căn nhà ở xã hội, ngoại trừ diện tích căn không
vượt quá 85 m2. Do đó, có đa dạng sự lựa chọn: từ căn
hộ một người (21 m2), căn hộ dành cho cặp đôi (31 m2)
đến căn hộ gia đình (44 m2) dành cho một cặp vợ chồng
trẻ và một đứa trẻ.
So sánh quy định của Hàn Quốc và của Việt Nam
Chính phủ Hàn Quốc chia dân số thành 10 nhóm thu
nhập, nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm
HÀN QUỐC MÔ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH
thứ mười là nhóm giàu có nhất. Các khoản hỗ trợ được
phân bổ tương ứng cho các nhóm với các đặc điểm
sau: Nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà (nhóm
1, nhóm 2). Nhóm không có khả năng mua nhà (nhóm 3,
nhóm 4). Nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước
(nhóm 5, nhóm 6) và nhóm tự mua nhà ở (nhóm 7, 8, 9,
10).
Các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội
sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án
được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên
quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn
lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi đó, các nhà
phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các
Mô hình phát triển
thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới
hạn ở mức 10% trở xuống. nhà ở xã hội của
Quy định về Thiết kế: So sánh Hàn Quốc và Việt Nam
Hàn Quốc được coi
là một trường hợp
Hàn Quốc và Việt Nam có quy định cụ thể về loại căn
hộ và quy mô căn hộ nhưng không có quy định cụ thể thành công, cung
về cách bố trí căn hộ tương tự như Singapore và Hồng
Kông. cấp cho Việt Nam
những gợi ý và đề
xuất hữu ích trong
việc hình thành
chính sách.

LOẠI HÌNH Căn hộ gia đình

LOẠI TÀI SẢN Nhà ở xã hội: căn hộ

DIỆN TÍCH 44 mét vuông

Bao gồm: phòng đôi, phòng giường đơn, khu vực học tập,
đi văng chữ L, bếp nhỏ và sảnh nối giữa các phòng
GHI CHÚ
Thông qua các cấu trúc khung được thiết kế độc đáo để
tạo ra nhiều không gian nội thất khác nhau
- Cặp đôi trẻ
KHÁCH HÀNG - Giới chuyên gia trẻ
MỤC TIÊU
- Cần thêm không gian chứa đồ, không gian tiếp khách,
bàn ăn, và không gian cho trẻ em

Dự án: Sejong Public Housing Development. Chủ đầu tư: Korea Land and Housing Corp.

Nguồn: Báo Xây Dựng, Korea Land & Housing Corporation

LUẬT & NGHỊ ĐỊNH
MỐC THỜI GIAN
Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam
TRƯỚC 2005
NHÀ Ở DÀNH CHO CÁN BỘ CÔNG
NHÂN VIÊN CHỨC
Thị trường chưa có khái niệm cụ thể
về nhà ở xã hội.
Nhà ở hỗ trợ cho cán bộ công nhân
viên chức nhà nước mua hoặc thuê
với mức giá ưu đãi.
2005 2011 2014 2023
LUẬT NHÀ Ở 2005 ĐÁNH DẤU BƯỚC ĐỘT PHÁ VỀ NHÀ LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI 2014 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN DIỆN RỘNG
Ở CHO NGƯỜI DÂN ĐÔ THỊ
Khái niệm nhà ở xã hội lần đầu tiên Hoàn thiện khái niệm và các đối Mục tiêu xây dựng 1 triệu m2 NOXH đến năm 2030
được luật hóa. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tượng hưởng lợi trực tiếp từ NOXH
đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030
Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng
Gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng
NOXH đầu tiên được ghi nhận ở Hà
Nội: dự án CT1 Ngô Thì Nhậm ở quận
Hà Đông
CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC

2013 - 2016 DỰ KIẾN SỬA ĐỔI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

1
X Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được Chính phủ cung cấp nhằm tạo điều kiện 2013 - 2023 DỰ THẢO SỬA ĐỔI NĂM 2023
thuận lợi hỗ trợ người nghèo, người thu nhập thấp được vay vốn mua nhà ở xã hội.   Ưu đãi cho chủ đầu tư:

X Khoảng 53.000 cá nhân, hộ gia đình được tiếp cận tín dụng ưu đãi để mua, sửa X Miễn tiền sử dung đất, tiền thuê đất
chữa nhà ở. Nhờ gói tín dụng này, khả năng thanh toán của người nghèo tăng lên X Giảm 50% thuế GTGT và thuế TNDN
và các chủ đầu tư có thể vượt qua rào cản, đẩy nhanh tiêu dùng và giảm nợ xấu. X Tiếp nhận hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án
X Cho vay ưu đãi với lãi suất thấp
X Nhà đầu tư được dành 20% tổng diện tích dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng, kinh doanh thương mại

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại từ 10 ha (hoặc 2 Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại từ 10 ha (hoặc
ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên phải 2 ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên
dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng không còn phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án
nhà ở xã hội. để xây dựng nhà ở xã hội.
2018-2020 Lợi nhuận không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư

2
Lãi suất cho vay không được vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong
X Thêm gói tín dụng 3.000 tỷ đồng: Thêm 1.000 tỷ đồng đối với Ngân hàng Chính cùng thời kỳ
sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và 2.000 tỷ đồng đối với 4 ngân hàng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trích 10%
thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định hỗ trợ vay vốn nhà ở xã hội. diện tích đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở
Chưa quy định thương mại, đô thị để đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ
X Gói tín dụng 3.000 tỷ đồng được bổ sung để cho vay nhà ở xã hội hỗ trợ doanh thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông của dự án nhà
nghiệp, người dân vượt qua khó khăn, khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh bị ở xã hội.
ảnh hưởng bởi dịch COVID-19
Các chủ đầu tư thương mại sẽ chịu trách nhiệm thực Các chủ đầu tư thương mại sẽ không còn chịu trách
hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc góp phần phát triển nhiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc góp
nhà ở xã hội. phần phát triển nhà ở xã hội.

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

2023
LUẬT & NGHỊ ĐỊNH LIÊN QUAN:
X Ngày 12/3, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng Trung ương Việt Nam phê
1. Luật Nhà ở 2014: Điều số 55, số 69, số 50, số 95, số 92, số 42, số 88, số 51
duyệt thực hiện. Lãi suất cho vay đối với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp

3
hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng 2. Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội
thời kỳ. 
3. Nghị định số 49/2021/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP
ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
X Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai nhằm thúc đẩy hoàn thành tối thiểu 1 triệu
căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030 và hỗ trợ các chủ đầu tư, người mua dự án nhà ở xã 4. Dự thảo Luật sửa đổi 2023
hội vay lãi suất thấp.  5. Nghị quyết số 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an
toàn, lành mạnh, bền vững

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam
NGHỊ ĐỊNH
LIÊN QUAN
TẠI VIẸT NAM
Trong quá trình đăng ký mua nhà ở xã hội, người mua phải chờ bốc thăm và
nộp nhiều giấy tờ chứng minh đủ điều kiện về nhà ở xã hội. Quá trình kéo dài
và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với
người dân có nhu cầu nhà ở thực tế, cấp bách. Kiểm tra lý lịch cũng là một
điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ nhà ở xã hội
cho những người nằm ngoài danh sách đủ điều kiện.
NHÀ Ở XÃ HỘI
ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC HƯỞNG CHÍNH
SÁCH HỖ TRỢ:
ĐIỀU KIỆN ĐỂ HƯỞNG CHÍNH SÁCH
HỖ TRỢ
X Những người có công với cách mạng
X Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn
X Các hộ gia đình ở khu vực nông thôn thường
xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí
hậu
X Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo
ở khu vực thành thị
X Người lao động làm việc tại các doanh nghiệp
trong và ngoài khu công nghiệp
X Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan kỹ
thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân
trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an, Quân đội
nhân dân
X Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định
của pháp luật
X Những người đã trả lại nhà ở công vụ
X Sinh viên các học viện, đại học, cao đẳng,
trường dạy nghề; Học sinh các trường dân tộc
nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời
gian học tập
X Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải phá dỡ
nhà ở theo quy định của pháp luật nhưng chưa
được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở
X Doanh nghiệp, hợp tác xã 
X Điều kiện 1: Điều kiện nhà ở
X Người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình,
chưa mua, thuê nhà ở xã hội, chưa được
hưởng chính sách hỗ trợ, không được sở hữu
đất dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học
tập hoặc trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu
của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10
m2/người
X Điều kiện 2: Điều kiện cư trú
X Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
Trường hợp không có đăng ký thường trú thì
phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại
tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, trừ trường
hợp tại khoản 9.
X Điều kiện 3: Điều kiện thu nhập
X Không thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập
thường xuyên theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, một
người phải là người có thu nhập hàng tháng từ
11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm)
nếu không có người phụ thuộc
X Hộ nghèo hoặc cận nghèo theo quy định của
Thủ tướng Chính phủ.
X Người vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội
phải đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định
của pháp luật về tổ chức tín dụng.
Source: Cushman & Wakefield Vietnam
NGHỊ ĐỊNH NHÀ Ở XÃ HỘI
LIÊN QUAN CÁC MỤC TIÊU NHẰM TẠO NÊN CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIÊN QUỸ
NHÀ Ở XÃ HỘI HƯỚNG ĐẾN NGƯỜI TIÊU DÙNG

TIÊU CHUẨN NHÀ PHỐ THẤP TẦNG CHÍNH SÁCH NHÀ Yêu cầu cung cấp các
NƯỚC chính sách khuyến khích
đầu tư nhà ở xã hội;
X Diện tích đất xây dựng không quá 70m2 QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 01
Đặt chiến lược dài hạn
X Không được vượt quá 2,0 lần hệ số sử dụng đất
Đảm bảo quỹ đất và hạ tầng đảm bảo tăng trưởng
X Phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền dân cư cho nhà ở xã hội ở các nguồn cung. 02
phê duyệt. đô thị loại 1 và đô thị loại 2. 
NHÀ PHÁT
TRIỂN
05
TIÊU CHUẨN NHÀ CHUNG CƯ THÁCH THỨC ĐỐI VỚI
NGƯỜI MUA
Phát triển nguồn
cung nhà ở xã hội
X Kích thước sàn phải từ 25m2 đến 70 m2 Vẫn đối mặt với tình trạng không rõ trong tương lai gần;
ràng trong chính sách nhà ở xã hội;
X Tối đa 1,5 lần hệ số sử dụng đất
Chuẩn hóa thiết kế
X Phải được thiết kế và thi công theo phong cách khép kín QUẢN LÝ THỊ Thiếu các lựa chọn trong khu vực và quy hoạch nhằm
TRƯỜNG nội thành các đô thị loại 1 và/hoặc
giảm thiểu chi phí &
X Có thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh với các điều kiện: thời gian xây dựng;
các khu vực gần nơi làm việc.
Nhấn mạnh phát triển bền
Quản lý các giao dịch
- Tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa 70m2 vững và các dự án xanh.
sơ cấp và thứ cấp nhằm
- Tỷ lệ căn hộ có diện tích sàn trên 70m2 không vượt quá 10% tổng số căn hộ tránh gia tang giá trị tài
sản hoặc hiện tượng
đầu cơ. NHÀ THẦU

04 Quản lý hiệu quả chi phí & thời gian cần 03

để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội phục vụ
GIÁ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI nhu cầu người dân.

Giá bán/giá thuê được tính trên nguyên tắc bao gồm chi phí xây dựng, lãi vay (nếu có), chi phí vận hành
và lợi nhuận định mức (tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư).
Hai phương án giá trong dự thảo luật sửa đổi:
X Phương án 1: chủ đầu tư tính toán, xác định giá bán/giá thuê theo nguyên tắc trên và trình UBND
tỉnh thẩm định, phê duyệt.
X Phương án 2: chủ đầu tư tính toán và quyết định giá bán/giá thuê theo nguyên tắc trên. Khi công
trình hoàn thành, chủ đầu tư tiến hành quyết toán, kiểm toán và trả lại cho người mua phần giá trị
căn hộ thừa (nếu có).
Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam
KẾT LUẬN:
- Các nhu cầu về nhà ở là thành phần quan trọng trong việc phát triển bền vững của thị trường bất
động sản và của nên kinh tế.
Đối với nhà phát triển đang muốn tham gia vào thị trường này trong tương lai gần, yếu tố quan trọng
- cần làm là tìm sự cân bằng giữa giá bán, chất lượng xây dựng, và yếu tố xanh/bền vững của dự án.
Các nhà phát triển cần lưu ý cẩn trọng trong việc nghiên cứu tính khả thi và các vấn đề pháp lý trước
khi bắt đầu dự án.
- Nhà nước đã đẩy mạnh các chính sách nhằm khuyến khích các dự án phát triển nhà ở xã hội, bảo
gồm nguồn cung đất, kết nối hạ tầng, chính sách ưu đãi, và các chế độ tài chính ưu đãi cần thiết
nhằm kích tích nguồn vốn đầu tư cho thị trường quan trọng này, với mục đích cung cấp nhà ở cho
mọi người trong 10 năm tiếp theo.
Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam
CUSHMAN &
LIÊN HỆ

TỔNG GIÁM ĐỐC

Trang Bùi
Tổng giám đốc tại Việt Nam
bui.trang@cushwake.com

DỊCH VỤ TƯ VẤN VÀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Cúc Lê Ty Ga Nguyễn
Giám đốc Tư vấn và Thẩm định giá Trưởng phòng, Tư vấn và Nghiên cứu thị trường
thucuc.le@cushwake.com tyga.nguyen@cushwake.com

LIÊN HỆ TRUYỀN THÔNG

Xuân Phạm Quỳnh Đặng

Giám đốc Cấp cao, Marketing Phó phòng, PR và Marketing
xuan.pham@cushwake.com quynh.dang@cushwake.com

Là công ty hàng đầu thế giới về bất
động sản thương mại, chúng tôi tạo
ra những tác động tích cực cho cuộc
sống—cho con người, khách hàng,
cộng đồng và trái đất.
Với 4,8 tỷ feet vuông bất động sản
được quản lý và 52.000 nhân viên tại
60 quốc gia, chúng tôi tạo ra tác động
trên toàn thế giới. Khám phá thêm tại
cushmanwakefield.com.