RETAIL COMMUNITY

!งคม%าป(ก

*จ,ยความเ0ยงในการ45ร6จ คอม89:มอล<

!"นายน 12, 2011 THE RETAIL

(https://theretail.files.wordpress.com/2011/06/es2.gif)

ความเ&ยงจากการหา-.นเ0อ2เ3นการโครงการให6

เ'องจาก,-นเ.น/จ0ยห2กของโครงการในการ8เ9น:ร;จ<ฒนาและบBหารCนDการEา การ0ดหา
,-นในแGละบBเวณ,JความเหมาะสมและJความเ.นไปไOในการ8เ9น:ร;จและทางOานการเQน ไRใS
สามารถจะUไOโดยVาย และโดยเWว ในXน,บางบBเวณอาจจะJ,-น,JความเหมาะสมในการU:ร;จเหYอ
อZไR[แ\งเ]า^น และในการ0ดหา,-น_เ.น`องJการเจรจาGอรองaบเbาของ,-นในการขอเSา,-นระยะ
ยาว หcอขอdอ,-นeงอาจจะใfเวลา ความพยายาม และเทค9คในการเจรจาพอสมควร โดยเฉพาะ,-น,J
เbาของหลายราย ความยากiบากในการสjปเkอนไขในlญญาเSา,-นหcอlญญาdอขาย,-นnอมJมากoน
นอกจากp การขยายสาขา_นวนมากของqEาปrกsปแบบใหR (Modern Trade Retailers) ขนาดใหt uอาจ
vงผลกระทบใxบByทJความเzยงจากการหา,-นเ{อ8เ9นการโครงการใหRเ|มoนOวย เ'องจากqEาปrก
}งก~าวจะเามาแÄงÅนในการหา,-นaบโครงการ

เzยงOวยการลงนามในÇนÉกความเาใจ (Memorandum of Understanding หcอ MOU) aบ

เbาของ,-นÑอน,จะUการเจรจา เ{อÖองaนไRใxเbาของ,-นเจรจาaบq,สนใจรายÜนๆ โครงการ`อง
พยายามหrกเàยง,จะไRเสนอราคาแÑเbาของ,-นเ|มoนมาก เ{อแÄงÅนaบqEาปrกใxไO,-นมา เพราะ
`นâน,-นราคาแพงอาจจะJผลกระทบGอความเ.นไปไOของโครงการ หcอระ}บäไรของโครงการ

ความเ&ยงจากการแ8ง9นทาง;ร<จความเzยงจากการแÄงÅนทาง:ร;จใน/จãÇน จะเ;ดจากåแÄงโดย
çอมeงไOแÑ qEาปrก,8เ9นการ<ฒนาและบBหารCนDการEาเอง โดยอาจจะJการแÄงÅนaบโครงการใน
Oานการ0ดหา,-น การéงèกEาqบBโภค และการ0ดหาqเSาXน, ในกรë,Jการเíด8เ9นการ
CนDการEาในบBเวณ,ใกìเîยงaนaบCนDการEาของโครงการ อาจจะUใxโครงการJความเzยงเïอง
_นวนqบBโภค,ลดลง UใxJผลกระทบGอการ8เ9น:ร;จของqEาปrก,เSาXน,ของโครงการ eงอาจจะ
JผลกระทบGอñตราการเSา และราคาòาเSาและòาบBการ อnางไรuตามเ{อลดผลกระทบ}งก~าว และเ{อ
พยายามôกษาระ}บñตราการเSา ราคาòาเSาและòาบBการ โครงการ`องJการ0ดUการvงเสBมการขาย
เ.นระยะๆ และJการปôบเปàยนใxqเSาXน,,เ.นõงéงúด (Magnet) เามาในCนDเ{อUใxJqเSาXน,
และqบBโภคเามาใfบBการในCนDการEาของโครงการมากoน อnางไรuù ความเzยงในการแÄงÅน
ทาง:ร;จจากåแÄงโดยตรงûงคงJüางแGJไRมาก†ก เ'องจากåแÄง,U:ร;จCนDการEาแบบเíด
(Open-air Shopping Center)1 vวนใหtเ.นqประกอบการรายnอย,ไRไOเ.นq<ฒนาและบBหาร
CนDการEา°ออา¢พ vวนåแÄง,JเQนâน_นวนมาก เSน ก£ม-สเคา§สโต• โล¶ส และ ßก® ก£มpJ แนว
 โ©ม,จะ™งเ©นU:ร;จในเฉพาะvวน,ตนถ†ดeง´อการEาปrกเ]า^น }ง^น¨งJโอกาส,โครงการ
สามารถจะเาไปตอบสนองความ`องการในการ<ฒนาXน,ไO และจะเ.นqเSาห2ก,J≠กยภาพของ
โครงการGอไป
ความเ&ยงจากการ=ง>ง?เ@าหAกในโครงการBนCการDาEมชน ในโครงการCนDการEาÆมชน q
2 3
เSาห2ก (Anchor Tenant) จะเ.นõงéงúดqเSา∞วม (Co-Tenants) เามาเSาXน,vวนÜนๆ ภายใน
โครงการของการ }ง^น โครงการอาจJความเzยงจากการ,qเSาห2กของโครงการเ±กlญญาหcอíด;จการ
ลงeงอาจvงผลใxqเSาXน,∞วม`องยกเ±กlญญาตามไปOวย ความเzยง}งก~าวอาจvงผลกระทบGอราย
ไOห2กของโครงการไO อnางไรuตาม ≤าโครงการไOเ≥ยกเuบòาเSาและòาบBการ~วงห©า_นวนห¥งจาก
qเSาห2กâกราย และqเSาXน,∞วมบางราย ณ µน,UlญญาเSาXน,ไปแìว Uใxความเzยง}งก~าว©อย
ลง นอกจากp ในกรë,qเSาห2กเ±ก;จการเ'องจากนโยบายภายในของqEาปrกเอง Jนโยบายเ±ก
8เ9น:ร;จในGางประเทศ `อง8เ9นการหาqเSาXน,รายÜน (,ไOôบความเ∑นชอบจากโครงการ) มา
เSาXน,แทน เ{อUใxโครงการuûงคงJรายไOGอเ'องGอไป
ความเ&ยงเGองการHดหา?เ@าJน- โครงการอาจJความเzยงในเïองการ0ดหาqเSาXน, ในบาง
โครงการCนDการEา,UlญญาเSา,-นaบเbาของ,-น ระยะยาวก∏า lญญาเSาXน,aบqเSาห2ก
โครงการUlญญาเSา,-นอาπ 30 ∫ แGUlญญาเSาXน,aบqเSาห2กอาπ 15 ∫ และ 20 ∫ ตามi}บ
เ]า^น }ง^นใน∫, 15 และ 20 ของโครงการ}งก~าว โครงการ_เ.น`อง0ดหาqเSาห2กรายใหRเ{อเา
มาเSาXน,Gอªก 15 ∫ และ 10 ∫ ตามi}บ

ความเzยงªกอnางห¥งไOแÑความเzยงในการ0ดหาqเSาXน,ใxเºมโครงการ โดยเฉพาะบางXน,ใน
บางโครงการ,ไRเ.น,สนใจของqEาปrกมาก†ก เSน Xน,บนΩน 3 ของอาคาร การแæไข/ญหา}งก~าวโดย
0ดหาqเSาXน,,ไR_เ.น`องใfXน,บนΩน 1 และ 2 eง`องการความเøยบสงบบนΩน 3 และòาเSาและòา
บBการ,¿ก∏าΩน 1 และ 2 เSน qเSาXน,,U:ร;จโรงเ≥ยนสอนภาษา โรงเ≥ยนกวด¡ชา โรงเ≥ยนสอนดนต≥
และโรงเ≥ยนสอนเทคµนโด เ.น`น

โครงการ`องJนโยบายเมงวด,จะ¬ดเYอกqเSาXน,,U:ร;จไRแÄงÅนaบqเSาXน,เ-ม ไRU:ร;จ,
เ.นอบาย√ข ไRสƒางผลกระทบGอโครงการหcอqเSาXน,รายÜน JฐานะทางการเQนù และJความผสมผสาน
เ.นอnางùaบqเSาÜนในCนDการEา (Tenant Mix)

ความเ&ยงจากการ=ง>งKคลากร-MความNและประสบการS -MTนวนTUดเ'องจากในการ8เ9น:ร;จ
<ฒนาและบBหารCนDการEา _เ.น`องอา≠ย∆คลากรระ}บบBหาร,Jความ« ความสามารถและ
ประสบการ»ในการ8เ9น:ร;จOานCนDการEาเ.นอnางมาก …งOานการ0ดหา,-นเ{อ8เ9นโครงการ
การออกแบบsปแบบ (Concept) ของโครงการ การ0ดหาqเSาXน, และการบBหารโครงการและXน,vวน
กลาง เ.น`น ประกอบaบการ,โครงการJ_นวนพ†กงานอZในระ}บ,ไRมาก†ก }ง^น ในกรë,J
เห การ»,โครงการ`องÀญเÃย∆คลากร}งก~าวไปหcอJ_นวนไRเÕยงพอ อาจvงผลใxโครงการ`อง
ประสบ/ญหาในการ8เ9น:ร;จไO อnางไรuตาม โครงการ`อง8เ9นการÖองaนความเzยง}งก~าว โดย
การ0ดหา∆คลากรเ|มเŒม Uการœกอบรมและ<ฒนาความ« ความสามารถ และประสบการ» …งOานการœก
อบรมและ<ฒนาความ«ระห∏างป–ÇŒงาน (On-The-Job Training) และการœกอบรมนอกสถาน, (Outside
Training) เ{อUใxการ8เ9นงานของบByทเ.นไปอnางราบïนมากoน และUใxพ†กงานของโครงการ
สามารถเามาUห©า,ทดแทนaนไOในกรë,`องÀญเÃย∆คลากรคนใดคนห¥งหcอหลายคนออกไป
นอกจากp โครงการ`องส†บส—นและvงเสBมใxพ†กงานของโครงการใ“หาความ«ในOานการ<ฒนาและ
บBหารCนDการEา และŒดตามแนวโ©ม:ร;จEาปrกเ|มเŒม เSน 0ดหาห†ง”อ วารสาร และเทค9คๆ ,
เ[ยวองaบการ8เ9น:ร;จของโครงการใxพ†กงานของโครงการ‘กษา เ{อใxJความ«,เÕยงพอ และ
สามารถ’ความ«Gางๆ มาใfในการ8เ9น:ร;จไO

ความเ&ยงจากความVาWาในการXบYระZาเ@าJน-และZาบ[การของโครงการ]างๆ โครงการ
JรายไOห2กจากการใxเSาXน,โครงการ }ง^นหากqเSาvวนใหtไRสามารถ÷ระòาเSาและòาบBการไO
ตามäหนดระยะเวลา uอาจvงผลกระทบGอผลการ8เ9นงานของโครงการไO อnางไรuตามโครงการ`อง
UlญญาเSาระยะยาวaบก£ม èกEาโดยเฉพาะqเSาห2ก โดยôบòาเSาและòาบBการ~วงห©า_นวนห¥ง
eงUใxqเSาห2กเห~าpJภาระ,จะ`อง◊ายòาเSาและòาบBการvวน,เหYออZไRมาก†ก ¨งลดความเzยง
 ,qเSาห2กจะไR÷ระòาเSาและòาบBการไO นอกจากpโครงการ`องŒดตามúแลการ÷ระòาเSาและòา
บBการของqเSา…งqเSาห2กและqเSารายnอยอnางสÿเสมอ ªก…ง โครงการûงJเQนประaนการเSาและ
บBการ,ไOôบจากèกEา _นวน 6-12 เŸอน เ{อลดความเzยง,จะเ;ดความ~าfาหcอEาง÷ระòาเSาและòา
บBการ

,มา : Siam Future