Budżet nieruchomości

Koszty i przychody

Dr inż. Elwira Laskowska

 Budżet nieruchomości

Narzędzie finansowe niezbędne w pracy każdego zarządcy

nieruchomości, zmierzające do osiągnięcia założonych
celów.

Zawiera analizę prognozowanych kosztów i przychodów.

Wykonanie budżetu jest miernikiem trafności przyjętych

przez zarządcę założeń, ale również świadectwem jego
działań.
 Budżet nieruchomości – podstawowe
funkcje

Kontrola Informacje Prognozowanie

• Samokontrola zarządcy • O bieżącej sytuacji • Analizowanie,
i jego zespołu finansowej wnioskowanie, trafność
• Pracy zarządcy przez nieruchomości podejmowanych decyzji
właściciela
• O skuteczności • Określanie potrzeb
• Planów i założeń podejmowanych działań finansowych
• Zmian i ich efektów
• O problemach • Eliminacja problemów
• Szybkie reagowanie na
problemy • O trafności planowania
Podstawowe rodzaje budżetów

 operacyjny (roczny/ kilkuletni)

 kapitałowy (remontowy)
 przepływów pieniężnych (gotówkowy)
 pro forma
 Budżet operacyjny

➢ Podstawowy rodzaj budżetu, sporządzany najczęściej na okres 12

miesięcy (dla celów strategicznych na dłuższy okres).
➢ Powinien zawierać wpływy i wydatki dla danej nieruchomości w
ujęciu miesięcznym i następnie rocznym.

POTENCJALNY PRZYCHÓD
= stawka czynszu x powierzchnia x 12 miesięcy
EFEKTYWNY PRZYCHÓD
= potencjalny przychód – straty
DOCHÓD OPERACYJNY
= efektywny przychód – koszty operacyjne
 Budżet kapitałowy/ remontowy

➢ opracowywany, gdy planowane jest wykonanie remontów

kapitalnych, modernizacji itp.
➢ podaje wysokość planowanych nakładów na cele remontowe lub
inwestycyjne (rozbudowa, przebudowa nieruchomości) oraz
sposób ich finansowania
➢ podstawą do sporządzenia takiego budżetu jest precyzyjne
określenie rozmiaru potrzeb remontowych i pilności ich
przeprowadzenia, a także kalkulacja kosztów robót

Środki własne na finansowanie inwestycji + środki obce (np.

kredyty pozyskane na inwestycje)
= PRZYCHODY KAPITAŁOWE
- Wydatki inwestycyjne
= NAKŁADY INWESTYCYJNE NETTO
 Budżet przepływów pieniężnych

Daje obraz rzeczywistych środków finansowych generowanych

przez nieruchomość – środków pozostających do dyspozycji
właściciela.
Opracowywany na bazie budżetu operacyjnego. Zawiera poza
ujętymi w budżecie operacyjnym wydatkami operacyjnymi, także
wydatki nieoperacyjne, takie jak:
 obsługa ewentualnego zadłużenia (raty kapitałowe, odsetki)
 wydatki kapitałowe (remontowe, inwestycyjne) łącznie z rezerwą
na remonty lub inwestycje, czyli odpisami na fundusz remontowy
Przy kalkulacji kosztów obsługi zadłużenia należy wziąć pod uwagę
wysokość kredytu, okres i terminy spłaty i obowiązującą stopę
procentową. Wydatki kapitałowe oblicza się na podstawie budżetu
kapitałowego.

BUDŻET PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH =

DON – wydatki nieoperacyjne (obsługa zadłużenia rat
kapitałowych i odsetek) – wydatki inwestycyjne (wydatki na
remonty kapitalne, modernizacje)
 Budżet pro-forma/ alternatywny

 Szczególny rodzaj budżetu, ustalany dla projektowanych

inwestycji w nieruchomości lub nowych budynków.
 Sporządzany, gdy planuje się przeprowadzenie konkretnych
działań, które doprowadzą do poprawienia efektywności
ekonomicznej nieruchomości (np. powiększą dochód
operacyjny) lub funkcjonalności obiektu.
 Porównując dane z budżetu alternatywnego z budżetem
podstawowym, ocenia się opłacalność planowanych działań.
 Kalkulacja kosztów

➢ jest elementem budżetów operacyjnych i strategicznych

➢ może odnosić się do wydzielonych rodzajów działalności np.
odrębne kalkulacje dla działalności bieżącej, odrębne dla
działalności inwestycyjnej i pozostałej.

Koszty można podzielić na:

 niezależne
 zależne
czy
 operacyjne (stałe i zmienne)
 kapitałowe
 Koszty niezależne

 Zarządca nie ma na nie wpływu lub jego wpływ jest niewielki.

 Są to np. koszty zużycia wody, ogrzewania, wywozu nieczystości,
podatku od nieruchomości, bieżącej konserwacji, służb technicznych.

Koszty zależne

 Są zależne od właściciela czy zarządcy nieruchomości;

 Należą do nich: koszty marketingowe, koszty zarządu, koszty
administracyjne, koszty związane z ubezpieczeniem i ochroną obiektu,
estetyką nieruchomości, remontami, modernizacją, ulepszeniem
obiektu.
 Koszty operacyjne
Koszty stałe Koszty zmienne
• podatek od nieruchomości • koszty mediów,
• ubezpieczenie nieruchomości • wydatki na naprawy i remonty
• inne podatki i opłaty (np. z bieżące, konserwacje,
tytułu użytkowania wieczystego) • utrzymanie czystości
nieruchomości,
• usługi (np. ochrona budynku,
prowadzenie księgowości dla
nieruchomości),
• koszty administracyjne i
wynagrodzenia
• wynagrodzenie zarządcy

Koszty kapitałowe
▪ remonty kapitalne
▪ modernizacje
▪ przebudowy
▪ rozbudowy
 Co wpływa na obniżenie kosztów utrzymania
nieruchomości?

 systematyczne przeprowadzanie prac konserwacyjnych

i remontów bieżących,
 modernizacje (np. termomodernizacje),
 sposób sprawowania zarządu (administrowania) nierucho-
mością i uzależnione od niego koszty zarządzania
nieruchomością,
 działania mające na celu obniżenie kosztów usług.
 Analiza przychodów

➢ Przychody są drugą kategorią stanowiąca element zarządzania

finansami nieruchomości.
➢ Czynsz jest podstawowym źródłem przychodu z nieruchomości.
➢ Inne źródła przychodów:
 przychody z najmu okazjonalnego,
 z tytułu opłat eksploatacyjnych,
 z najmu powierzchni reklamowej,
 z usług dodatkowych.
Co oddziałuje na wielkość przychodów z nieruchomości?

 przeznaczenie całej nieruchomości lub jej części,

 struktura najmu,
 jakość lokali i ich stan, umożliwiające uzyskanie możliwie wysokich
czynszów,
 dobór odpowiednich najemców i dzierżawców będących w stanie ponosić
odpowiednie opłaty,
 windykacja czynszów i innych opłat związanych z korzystaniem
z nieruchomości,
 wykorzystywanie poszczególnych części i pomieszczeń oraz składników
nieruchomości (ścian, dachów, gruntu, ogrodzeń) do osiągania pożytków
(np. z umieszczania reklam),
 działania o charakterze inwestycyjnym mające na celu zwiększenie
wartości nieruchomości (modernizacje, rozbudowy itp.)