‫ماستر المهن القانونية و القضائية‬

‫وحدة ‪ :‬القانون العقاري‬

‫عرض بعنوان ‪ :‬آليات حماية الملكية العقارية خالل المرحلة االدارية لمسطرة التحفيظ العقاري‬

‫من إعداد الطلبة‪:‬‬

‫تحث إشراف األستاذ‪:‬‬
‫‪ -‬زكرياء بجوجي‬
‫أجرعام عبد هللا‬
‫‪ -‬أيوب الوراق‬
‫‪ -‬مسنيد االدريسي طه‬
‫‪ -‬جريدة ايمان‬
‫‪ -‬صالح الدين بوسالمة‬

‫السنة الجامعية ‪2023-2024 :‬‬

‫‪1‬‬
 ‫الئحة فك الرموز‪:‬‬

‫ظهير االلتزامات والعقود‪ :‬ظ ا ع‬

‫قانون المسطرة المدنية‪ :‬ق م م‬

‫ظهير التحفيظ العقاري‪ :‬ظ ت ع‬

‫مدونة الحقوق العينية‪ :‬م ح ع‬

‫مرجع سابق‪ :‬م س‬

‫الصفحة‪ :‬ص‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة‪:‬‬

‫إن العقار اليوم أصبح يلعب دورا هاما في حياة الفرد والجماعة‪ ،‬فبه تكتمل أركان الدولة‪،‬‬
‫ومنه تنطلق المشاريع الكبرى‪ ،‬وعليه تشيد كبرى الشركات‪ ،‬وفيه يستقر اإلنسان ويأمن‪.‬‬

‫وارتباط اإلنسان باألرض مر بمراحل مختلفة تدل على متانة هذه الصلة‪ ،‬هذا وقد اهتم‬
‫‪2‬‬
‫فقهنا اإلسالمي بتنظيم الملكية العقارية بأنظمة متعددة‪ ،‬منها نظام اإلقطاع‪ 1‬ونظام اإللجاء‬
‫ونظام الحمى‪ 3‬كسبل لحماية الملكية العقارية‪ ،‬انطالقا من قوله تعالى‪َ " :‬و َال تَأْكُلُوا أ َ ْم َوالَكُم‬
‫بَ ْينَكُم ِبا ْلبَ ِ‬
‫اط ِل‪ "4‬وال شك أن العقار من األموال‪ .‬كما سعت بعض التشريعات المقارنة إلى‬
‫حماية هذا الحق بأنظمة مختلفة منها نظام الشهر العيني ونظام الشهر الشخصي؛ وأهمية هذا‬
‫الحق دفعت بواضع الوثيقة الدستورية إلى جعله مبدأ دستوريا يجب مالئمة جميع القوانين‬
‫معه‪ ،‬من خالل ما نص عليه في الفصل ‪ 35‬من الدستور المغربي الذي جاء فيه‪" :‬يضمن‬
‫القانون حق الملكية‪.‬‬

‫ويمكن الحد من نطاقها وممارستها بموجب القانون‪ ،‬إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية‬
‫االقتصادية واالجتماعية للبالد‪ .‬وال يمكن نزع الملكية إال في الحاالت ووفق اإلجراءات التي‬
‫ينص عليها القانون‪"...‬‬

‫ولما كان القانون أسمى تعبير عن إرادة األمة‪ ،‬فإن حاجة الفرد لحماية ملكه مطلب أساسي‬
‫وضروري يجب تسخير اآللة التشريعية لخدمته‪ ،‬وهو ما كان بسن أحكام ظهير التحفيظ‬
‫العقاري‪ 5‬الذي يرمي إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا الظهير من غير‬

‫‪ 1‬اإلقطاع كان يمنح في اإلسالم للذين يقدمون خدمة لإلسالم‪ ،‬أو لسد عوز‪ ،‬أو لفقر المقطع إليه‪ .‬ولقد اتخذ اإلقطاع في بداية اإلسالم‬
‫كوسيلة للدفاع عن البالد اإلسالمية‪.‬‬
‫محمد خيري‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬طبعة ‪ ،2018‬ص‪.44‬‬
‫‪ 2‬هو اضطرار أو حمل من لم يعد من الرعية قادرا على حماية ممتلكاته‪ ،‬على نقلها باسم بعض ذوي القوة والنفوذ احتماء بهم‪،‬‬
‫وفرارا من ثقل بعض الضرائب‪.‬‬
‫محمد خيري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.46‬‬
‫‪ 3‬يقصد به لدى الفقهاء المسلمين فهو تخصيص مساحة من األرض ليكون كلؤها عاما للجميع‪.‬‬
‫محمد خيري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.47‬‬
‫‪ 4‬سورة البقرة‪ ،‬اآلية ‪.188‬‬
‫‪ 5‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12 (1331‬أغسطس ‪) 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون‬
‫رقم ‪ 14.07‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪)2011‬نوفمبر ‪ 1432 (22‬الحجة ذي من ‪ 25‬في ‪1.11.177‬‬

‫‪3‬‬
 ‫أن يكون في اإلمكان إخراجه منه فيما بعد‪ ،‬بعد مسطرة علنية تنتهي بتأسيس الرسم العقاري‬
‫وبطالن ما عداه من الرسوم‪.‬‬

‫وحماية لل ملكية العقارية للمالك الحقيقي‪ ،‬اشترط المشرع على طالب التحفيظ أن يدلي‬
‫بأصل تملكه العقار محل مطلب التحفيظ –الفصل ‪ 13‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ -‬أي أن‬
‫يدلي بوجه مدخله إلى العقار بأن يكون مستندا في تملكه على تصرفات قانونية أو وقائع‬
‫مادية تخوله التصرف في العقار باالستعمال واالستغالل و التصرف‪ ،‬فمن التصرفات‬
‫‪6‬‬
‫القانونية الهبات والوصايا واألشرية والكراء الطويل األمد‪ ...‬ومن الوقائع المادية الحيازة‬
‫بشروطها وااللتصاق‪...7‬‬

‫وحيث إن مصطلح الحماية القانونية يراد به التدابير التي أقرها المشرع لدفع االعتداء‬
‫وفرض النظام العام‪ ،‬فإنه يبقى مفهوم شامل تندرج تحته الحماية الزجرية والحماية اإلدارية‬
‫عن طريق مسطرتي االعتداء المادي‪ 8‬ونزع الملكية‪ ...‬والحماية المدنية والحماية القضائية‪،9‬‬
‫فإن دراستنا هاته ستقتصر على حماية حق الملكية من خالل مسطرة التحفيظ فقط دون‬
‫الخوض في الشق القضائي الذي قد يتخلل هذه المسطرة‪.‬‬

‫‪ " 6‬إن المحكمة لما قضت بتأييد الحكم االبتدائي فيما قضى به من رفض الطلب مستندة في تعليل ذلك إلى أن الدعوى ولئن كانت‬
‫حيازية فإن المطلوبة عززت وجه مدخلها له بعقد شراء من الدولة الملك الخاص تم إيداعه بمطلب التحفيظ‪ ،‬والطالب لم يعزز طلبه‬
‫بمقبول قانونا‪ ،‬وأن الشهود ال مستمع إليهم بجلسة البحث خالل المرحلة االستئنافية صرحوا بأن العقار موضوع النزاع لم يسبق أي‬
‫أحد بأي نوع من أنواع التصرف واالستغالل إلى حدود ‪ 04‬سنوات إلى أن قامت المطلوبة ببناء معمل فوقه‪ ،‬تكون قد عللت قرارها‬
‫تعليال سليما وكافيا دون أن تكون ملزمة بمزيد من تحقي ق الدعوى مادام قد توفر لها من العناصر ما مكنها من البت فيها بتا صحيحا‪".‬‬
‫قرار صادر عن الغرفة المدنية بمحكمة النقض بتاريخ ‪ 2011/06/21‬في الملف عدد ‪ .2008/4/1/1290‬منشور بالموقع الرسمي‬
‫لمحكمة النقض‪.‬‬
‫‪ " 7‬لما كان االلتصاق سببا لكسب الملكية وصاحب األرض يصبح مالكا لما عليها من بناءات وأغراس أقامها الغير‪ ،‬فإن له الحق في‬
‫المطالبة بإفراغ كل محتل لملكه ما دام ال يتوفر على أي سند للتواجد فيه‪ ،‬ومحكمة الموضوع لما عللت رفضها إفراغ الباني من‬
‫الملك بكونه حسن النية‪ ،‬وأن ه ليس باإلمكان طرده منه قبل تمكينه من التعويض طبقا للفقرة ‪ 2‬من الفصل ‪ 18‬من ظهير ‪1915/6/2‬‬
‫في حين أن الباني لم يتقدم بأية دعوى أصلية أو دعوى مقابلة لطلب التعويض عما بناه أو من ممارسة حق الحبس إلى حين استيفائه‬
‫قيمة التحسينات التي أنجزها مما يكون معه قرارها معلال تعليال فاسدا‪ " .‬قرار صادر عن الغرفة المدنية بمحكمة النقض‪ ،‬بتاريخ‬
‫‪ ،2011/03/22‬في الملف عدد ‪ ،2010/3/1/1669‬منشور بالموقع الرسمي لمحكمة النقض‪.‬‬
‫‪ " 8‬لما كان االعتداء المادي على عقارات الخواص من طرف الدولة وغيرها من األشخاص المعنوية العامة يشكل واقعة مستمرة‬
‫لفعل غصب واعتداء على حق الملكية العقارية المضمون دستوريا‪ ،‬فإن دعوى المطالبة بالتعويض عن الضرر الناتج عنه ال تسقط‬
‫بالتقادم‪ ".‬قرار عدد ‪ 327‬الصادر عن الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض بتاريخ ‪ ،2012/06/14‬منشور بالموقع الرسمي لمحكمة‬
‫النقض‪.‬‬
‫‪ 9‬كرس المشرع مجموعة من الدعاوى لحماية الحقوق العقارية عن طريق مسطرة قضائية تتجسد في دعوى االستحقاق‪ ،‬دعوى منع‬
‫التعرض‪ ،‬دعوى وقف األعمال الجديدة‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫أهمية الموضوع ‪:‬‬

‫يعد العقار بصفة عامة والملكية العقارية بصفة خاصة أهم الثروات التي يرتكز عليها‬
‫النظام االجتماعي واالقتصادي على السواء‪.‬‬

‫فمن هنا إذن تبرز األهمية التي يكتسيها حق الملكية العقارية‪ ،‬واستحضار كذلك‬
‫لإلشكاالت التي تعترض هذا الحق وتعيقه ال سيما عند ترامي الغير عليه‪ ،‬أو منع صاحبه من‬
‫االنتفاع به‪ ،‬أو تقديم مطلب لتحفيظ العقار برسوم ملكية مزورة‪ ،‬فيبرز دور المحافظ على‬
‫األمالك العقارية للتأكد من صحة الرسوم المدلى بها حماية للمالك الحقيقي‪ ،‬ذلك أن انتهاء‬
‫مسطرة التحفيظ بتأسيس الرسم العقاري يطهر العقار وتصبح الرسوم العقارية عنوان‬
‫الحقيقة‪10‬واآللية الوحيدة المقبولة لالستدالل بصحة الملك وبطالن معداها من الرسوم كيفما‬
‫كانت‪ ،‬وبالتالي يصبح للعقار وجود قانوني إلى جانب وجوده المادي يمكن من الدفاع عنه إن‬
‫هو تعرض لالعتداء‪.‬‬

‫إن تحصين الملكية العقارية وإحقاق األمن العقاري يعد رافعة أساسية للتنمية المستدامة‬
‫بمختلف أبعادها‪ ،‬وال سبيل إلى ذلك إال بتحفيظ هذا العقار‪.11‬‬

‫اإلشكالية‪:‬‬

‫تتجسد اإلشكالية األساسية التي يحاول هذا البحث اإلجابة عنها في مدى نجاعة اإلجراءات‬
‫اإلدارية لمسطرة التحفيظ في تحصين الملكية العقارية وحماية المالكين العقاريين؟‬

‫‪ 10‬جاء في قرار لمحكمة النقض‪ " :‬من المقرر قانونا أن رسم الملك له صفة نهائية وال يقبل الطعن‪ ،‬وهو يكشف نقطة االنطالق‬
‫الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية الكائنة على العقار وقت تحفيظه‪ ،‬دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة‪ ،‬وأنه ال يمكن‬
‫إقامة دعوى في العقار بسبب حق وقع اإلضرار به من جراء تحفيظ‪ .‬ويمكن لمن يهمهم األمر وفي حالة التدليس فقط أن يقيموا على‬
‫مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات‪ ،‬والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها من وثائق الملف‪ ،‬وخاصة‬
‫جواب المحافظ على األمالك العقارية أن القطعة األرضية محل الدعوى قد تأسس لها رسم عقاري في اسم الغير‪ ،‬وأنه لم يبق‬
‫للطاعنين حق المنازعة في مسطرة تحفيظها وال في صحة الوثائق التي استند عليها المالك المسجل اسمه برسم الملكية‪ ،‬وقضت بتأييد‬
‫الحكم وبرفض طلبهم استحقاقَها‪ ،‬تكون قد بنت قضاءها على أساس قانوني‪ ،‬وارتكزت في ذلك على ما توفر لديها من العناصر‬
‫الواقعية والقانونية للبت في جوهر القضية وعللت قرارها تعليال كافيا‪ ".‬القرار عدد ‪ 129‬الصادر بتاريخ ‪ 12‬مارس ‪ 2019‬في الملف‬
‫المدني عدد ‪ 2018/4/1/3394‬منشور بالموقع الرسمي لمحكمة النقض‪.‬‬
‫وهذا في نظرنا يجسد أقوى حماية للملكية العقارية‪.‬‬
‫‪ 11‬وال أدل على أهمية الملكية العقارية من الرسالة الملكية التي وجهها الملك محمد السادس إلى المشاركين في المناظرة الوطنية‬

‫حول موضوع‪" :‬السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية االقتصادية واالجتماعية" المنعقدة يومي ‪ 9-8‬دجنبر ‪2015‬م‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫وتتفرع عن هذه اإلشكالية مجموعة من األسئلة الفرعية‪:‬‬

‫‪ -‬أي دور للمحافظ على األمالك العقارية في حماية الملكية العقارية؟‬

‫‪ -‬ما هي إجراءات المسطرة العادية للتحفيظ؟‬
‫‪ -‬كيف تعامل المشرع مع المالك الجديد الذي آل إليه العقار أثناء مسطرة التحفيظ؟‬

‫منهج البحث‪:‬‬

‫إن هذه اإلشكالية وما تتضمنه من أسئلة سنحاول اإلجابة عنها وفق مقاربة قانونية واجتهادات‬
‫قضائية وآراء فقهية‪ ،‬باالعتماد على المنهج التحليلي والوصفي‪ ،‬وذلك بتحليل بعض‬
‫المقتضيات القانونية لمسطر التحفيظ‪ ،‬وكذا المنهج النقدي إلبراز مكامن الخلل والنواقص‬
‫التي تشوب هذه المسطرة‪.‬‬

‫خطة البحث‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬اآلليات القانونية لحماية الملكية العقارية من خالل مسطرة التحفيظ‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬مساطر إشهار الحقوق العينية العقارية أثناء مسطرة التحفيظ‬

‫‪6‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬اآلليات القانونية لحماية الملكية العقارية من خالل مسطرة التحفيظ‬

‫المطلب األول ‪ :‬رقابة المحافظ على مطلب التحفيظ‬

‫إن التاريخ سوف يسجل لوقت طويل من الزمن الوضع القانوني الفريد من نوعه حيال النظام القانوني‬

‫ملسطرة التحفيظ العقاري و الذي من جملة ما حملته بين طياتها الصالحيات الواسعة للسيد املحافظ‬

‫على األمالك العقارية و التي اعتبرت في بعض األحيان مثيرة للجدل خاصة فيما يتعلق بالرقابة التي يمارسها‬

‫على مطلب التحفيظ و ما يأتي في أعقابه من إجراءات تتخلل مسطرة التحفيظ العقاري في املرحلة اإلدارية‬

‫حتى أسماه بعض الفقه بقاض ي التحفيظ‪ ،‬و عليه و سعيا لإلحاطة بقدر اإلمكان بما أضحت تشكله هذه‬

‫الرقابة على مطلب التحفيظ باعتبارها آلية أساسية و العمود الفقري لتكريس حماية امللكية العقارية‬

‫تماشيا مع مبدأ األمن القانوني اللذان ما فتأت تنادي بهما الوثيقة الدستورية‪12 ،‬سنتطرق في الفقرة األولى‬

‫الختصاصات و صالحيات املحافظ على األمالك العقارية و للهيكلة اإلدارية للوكالة الوطنية للمحافظة‬

‫العقارية على ضوء القرار الوزاري الصادر بتاريخ ‪ 14‬يونيو ‪ 1915‬و الظهير الشريف الصادر بتاريخ ‪29‬‬

‫دجنبر ‪ 1953‬و القانون ‪ 14.07‬املغير و املتمم للظهير الشريف للتحفيظ العقاري الصادر سنة ‪ ،1913‬و‬

‫القانون ‪ 58.00‬املحدث للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و املسح العقاري و الخرائطية‪ ،‬ثم نعرج في‬

‫الفقرة الثانية على خصوصيات مطلب التحفيظ و أحكامه باعتباره نقطة البداية ملسطرة التحفيظ و‬

‫جزء ال يتجزأ من آليات حماية امللكية العقارية في املغرب‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬صالحيات املحافظ على األمالك العقارية و رقابته على مطلب التحفيظ‬

‫‪ 12‬الفقرة ‪ 1‬من الفصل ‪ 35‬من الدستور ‪ ،‬الفصل ‪ 117‬من الدستور‬

‫‪7‬‬
 ‫أوال ‪ -‬صالحيات املحافظ على األمالك العقارية و دوره في حماية امللكية العقارية ‪:‬‬

‫يستمد السيد املحافظ على األمالك العقارية اختصاصاته و صالحياته من القرار الوزاري لسنة ‪1915‬‬

‫املشار له سلفا و كذلك من البنية التي تتميز بها الهيكلة اإلدارية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية‬

‫حسبما ورد في مقتضيات القانون ‪ 58.00‬املحدث لهذه األخيرة ‪.‬‬

‫و حيث يعين املحافظ على األمالك العقارية بقرار للسيد املدير العام للمحافظة العقارية و املسح‬

‫العقاري و الخرائطية استنادا للفصل األول من القرار الوزاري ل ‪ 4‬يونيو ‪ 1915‬املشار له سابقا على رأس‬

‫كل وكالة وطنية للمحافظة العقارية املحدثة حسب الفصل ‪ 9‬من القانون ‪ 14.07‬و حيث نص هذا األخير‬

‫على أنه يعين في دائرة نفوذ كل عمالة أو إقليم محافظ أو أكثر على األمالك العقارية يمسك السجل‬

‫العقاري الخاص بالدائرة الترابية التابعة لنفوذه و القيام باإلجراءات و املساطر املقررة في شأن التحفيظ‬

‫العقاري‪ ،‬و حيث كان يعين املحافظ قبل إحداث نضام الوكالة سنة ‪ 2002‬بموجب القانون ‪ 58.00‬من‬

‫طرف السيد وزير الفالحة بناءا على اقتراح السيد املحافظ العام لألمالك العقارية و لإلشارة فإن وزارة‬

‫الفالحة ما زالت تعتبر وصية على املحافظة العقارية كما أن صالحيات املدير العام للمحافظة العقارية‬

‫تختلف اختالفا تاما عن املحافظ العام للملكية العقارية‪.‬‬

‫هذا و يمارس املحافظ على األمالك العقارية مهامه تحت سلطة مدير املحافظة العقارية و املحافظ‬

‫العام حسبما جاء في الفصل األول من ظهير سنة ‪ 1953‬و يساعده في ذلك محافظ مساعد وتتلخص مهام‬

‫املحافظ استنادا للفصل الرابع من القرار الوزاري الصادر بتاريخ ‪ 4‬يونيو ‪ 1915‬فيما يلي ‪:‬‬

‫القيام بإجراء كل التقييدات بالسجل العقاري و املتعلقة بالحقوق العينية و التكاليف‬ ‫‪-‬‬

‫العقارية املقررة على العقارات املحفظة‬

‫‪8‬‬
 ‫إعطاء عموم الناس املعلومات و الشهادات التي يطلبونها و املستمدة من السجالت‬ ‫‪-‬‬

‫املوجودة في عهدته‬

‫املحافظة على السجالت العقارية و السندات و التصاميم و الوثائق املتعلقة بالعقارات‬ ‫‪-‬‬

‫املحفظة إضافة إلى الخرائط املعدة من مصلحة الهندسة (‪)service cadastre‬‬

‫النظر في طلبات التحفيظ و القيام بجميع اإلجراءات املرتبطة بعملية التحفيظ‬ ‫‪-‬‬

‫تصفية وقبض الرسوم املثالية لجميع العمليات اليومية ما لم تستثن إحداها بنص خاص‬ ‫‪-‬‬

‫بناء على مقتضيات مرسوم تعريفة رسوم املحافظة على األمالك العقارية املؤرخ في ‪ 30‬يونيو‬

‫‪.1997‬‬

‫ثانيا ‪ -‬السلطة الرقابية للمحافظ على مطلب التحفيظ بين هاجس الحماية و الفراغ التشريعي‬

‫‪:‬‬

‫وفي ظل هذه الصالحيات الواسعة و املتسمة بتخصص دقيق و حصري للسيد املحافظ مناطه تعزيز‬

‫حماية امللكية العقارية سنهتم في هذه الفقرة بتسليط الضوء على السلطة الرقابية التي يمارسها املحافظ‬

‫على مطلب التحفيظ فاما يتعلق بالوثائق و املستندات املثبتة لحق طالب التحفيظ و لئن كانت صالحية و‬

‫سلطة الرقابة تجد مصدرها التشريعي في القانون ‪ 14.07‬املتمم و املعدل للظهير ‪ 1913‬الشهير خاصة‬

‫فيما نص عليه الفصل ‪ ،7213‬إال أن هذا األخير يتحدث عن الرقابة البعدية التي ال يمكن الحديث عنها إال‬

‫‪13‬الفصل ‪: 72‬‬

‫يتحقق المحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬تحت مسؤوليته‪ ،‬من هوية المفوت وأهليته‬

‫‪.‬وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكال وجوهرا‬

‫‪9‬‬
 ‫بعد تأسيس الرسم العقاري و التي ال تنصب إال على التقييدات الالحقة لتأسيسه‪ ،‬إال أنه قد أثير نقاش‬

‫واسع أسال لعاب رجال القانون و أثار حفيظتهم حول حدود هاته الرقابة و طبيعتها‪ ،‬فالشاهد أن‬

‫الترسانة التشريعية في مجال التحفيظ العقاري سواء قبل تعديل سنة ‪ 2011‬أو بعدها ال تحمل بين طياتها‬

‫أي مقتض ى يشرعن الرقابة القبلية للمحافظ على مطلب التحفيظ‪ 14،‬اللهم نص الفصل ‪ 1415‬من‬

‫القانون ‪ 14.07‬و الذي اقتصر على دعوة طالب التحفيظ لتعزيز مطلبه بما يكفي من مستندات و حجج‬

‫ووثائق مثبتة ألصل تملكه حماية للملكية العقارية إال أن هذا النص و باملقابل لم يعطي للمحافظ صراحة‬

‫السلطة الرقابية القبلية على مطلب التحفيظ و هنا ظهر تياران فقهيان‪ ،‬و القول عند أنصار االتجاه‬

‫األول هو أن رقابة املحافظ على مستندات مطلب التحفيظ و التي و إن بدت في ظاهرها تكريسا لحماية‬

‫امللكية العقارية و تشددا في بسط الرقابة على ما يتخللها من تصرفات إال أنها في ظاهرها ال تعدو أن تكون‬

‫تجاوزا للنص القانوني الذي لم يمنح أي سلطة في هذا الصدد كما أنها تعرقل تيسير تقديم مطلب‬

‫التحفيظ و تهدم بشكل غير مباشر آليات حماية امللكية العقارية‪ ،‬فهم يرون بأن املحافظ غير ملزم‬

‫بإجبار طالب التحفيظ باإلدالء باملستندات و الوثائق و املؤيدات على أساس أن املحافظ ال يتوفر على‬

‫الوسائل التشريعية و العملية التي تسمح له بالتأكد من صحة الرسوم املدلى بها تأييدا ملطلب التحفيظ‪ ،‬و‬

‫يعزز أنصار هذا االتجاه رأيهم بأن مطلب التحفيظ ال يعتبر في حد ذاته دليال على امللكية و إنما مجرد‬

‫‪ 14‬كتاب "نظام التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"‬

‫الدكتور عبد العزيز إدزني أستاذ بجامعة القاضي عياض بمراكش‪ ،‬صفحة ‪54‬‬

‫الفصل ‪:14‬‬ ‫‪15‬‬

‫"يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصــول أو نسخ رسمية للرســوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية والحقوق‬
‫العينية المترتبة على الملك"‪.‬‬

‫‪10‬‬
‫افتراض لها و أن املحافظ على األمالك العقارية ال يعتبر سلطة قضائية و ال صفة له للحسم في املستندات‬

‫املرفقة طرة مطلب التحفيظ‪.16‬‬

‫بينما ذهب أنصار االتجاه املقابل إلى اعتبار أن املحافظ ملزم بمعنى املخالفة بفحص و رقاب‬

‫املستندات املعززة ملطلب التحفيظ تفعيال آلليا حماية امللكية العقارية للحد من السطو و الترامي على‬

‫عقارات الغير كما أن هذه الرقابة تتم تحت مسؤوليته الشخصية و إذا اقتصرت الرقابة على شقها‬

‫البعدي فما الغاية من رسم عقاري نهائي غير قابل للطعن بني على مستندات غير صحيحة أو مزورة‪ ،‬كما‬

‫أن املحافظ يعتبر مؤسسة مختصة و لها من الصالحيات القانونية الكافية للوقوف على صحة املستندات‬

‫و يبقى باب الطعن في قراره برفض مطلب التحفيظ مفتوحا على مصراعيه ليقول القضاء كلمته بحيث‬

‫يحق لكل من كان مطلبه محل رفض أن يطعن في قرار املحافظ أمام املحكمة االبتدائية في أجل شهر من‬

‫تاريخ التبليغ بالقرار أو بسلوك مسطرة التظلم أمام املحافظ العام‪.‬‬

‫و بين هذا و ذاك و إن سمحنا ألنفسنا باإلدالء بموقفنا فإن التوجه الثاني يبقى األقرب للصواب و‬

‫األكثر نجاعة من حيث تنزيل أسس و آليات حماية امللكية العقارية‪ ،‬و ردا على القائلين بأن مسطرة‬

‫التحفيظ في حد ذاتها كافية للوقوف على صحة املستندات املعززة ملطلب التحفيظ ملا تشمل من إجراءات‬

‫إشهار وإعالن‪ ،‬فإنه يكفينا القول أن نشر مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية و حتى ما يليه من نشر‬

‫لتاريخ عملية التحديد بمقر الجماعة و املحكمة و السوق األسبوعي عند االقتضاء في املدار القروي تضل‬

‫آليات متجاوزة و منتقدة و ال تؤدي بما يكفي تبليغ كل من يدعي أن له حق على العقار موضوع املطلب و‬

‫خير مثال على ذلك املقيم خارج الوطن الذي ال تكفي هاته الطرق ليبلغ إلى علمه أن مطلب تحفيظ قد‬

‫قدم و موضوعه عقار في ملكيته‪.‬‬

‫‪ 16‬األستاذ محمد بن الحاج السلمي ‪ ،‬سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار العقاري و التخطيط االجتماعي و االقتصادي‬
‫‪ ،‬صفحة ‪ 62‬و ما بعدها‬

‫‪11‬‬
 ‫كما أن مؤيدنا في توجهنا هذا من حيث االجتهاد القضائي الذي لم يسبق له أن أدلى بدلوه في هذه‬
‫املسألة إال بعد تفاقم مطالب التحفيظ التعسفية‪ ،‬حيث أصدرت محكمة االستئناف بالرباط قرار‪17‬‬

‫بتاريخ ‪ 3‬يونيو ‪ 1964‬قضت فيه بضرورة إرفاق مطلب التحفيظ باملستندات املؤيدة له و بتمديد رقابة‬

‫املحافظ إلى هذه الوثائق‪ ،‬كما أصدر السيد املحافظ العام مذكرة‪ 18‬وجهها للسادة املحافظين يحثهم فيها‬

‫على تشديد الرقابة على املستندات والوثائق املؤيدة ملطالب التحفيظ و بإلزامية تفحصها تحت طائلة إثارة‬

‫مسؤوليتهم الشخصية في حالة إغفال ذلك على غرار مسؤوليتهم املترتبة عن الفصل ‪ 72‬من القانون‬

‫‪. 14.07‬‬

‫و قد أعقب السيد املحافظ العام هذه املذكرة األخيرة بأخرى تناول فيها بلغة اإللزام حثه للمحافظين‬

‫على الحرص أثناء معالجة مطالب التحفيظ و الوثائق املرفقة بها احترام التعليمات اآلتية و الوقوف على‬

‫الشروط املبينة بعده‪:‬‬

‫توفر املستندات املؤيدة ملطلب التحفيظ على الشروط الشكلية و املوضوعية املتطلبة‬ ‫‪-‬‬

‫قانونا‪.‬‬

‫إيالء أهمية خاصة الرتباط العقود املذكورة بالعقار املطلوب تحفيظه‬ ‫‪-‬‬

‫االقتصار على السندات التي تفيد التملك كرسم استمرار امللك و عقود التفويت التي‬ ‫‪-‬‬

‫مرت عليها مدة الحيازة املعتبرة شرعا‬

‫تنصيص هذه السندات على مساحة وحدود العقار املطلوب تحفيظه‬ ‫‪-‬‬

‫‪ 17‬قرار صادر عن محكمة االستئناف بالرباط بتاريخ ‪ 3‬يونيو ‪ 1964‬أورده األستاذ عبد العالي دقوقي في كتاب ‪" :‬بعض مظاهر‬
‫االجتهاد القضائي في مادة التحفيظ " مجلة القسطاس‪ ،‬العدد الثالث‪ ،‬يناير ‪ ,2004‬الصفحة ‪. 79‬‬

‫‪ 18‬مذكرة عدد ‪ 2704‬صادرة عن السيد المحافظ العام بتاريخ ‪ 16‬دجنبر ‪.1988‬‬

‫‪12‬‬
 ‫عدم التساهل في قبول إيداع مطلب التحفيظ بسندات أبعد ما تكون عن إثبات امللك‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫كرسم إراثة أو كإحصاء متروك بناء على تصريح الورثة أو رسم إثبات بيع بشهادة الشهود‬

‫تكامل السندات املدلى بها وعدم تناقضها‬ ‫‪-‬‬

‫تفادي قبول التزام طالب التحفيظ باإلدالء ببعض املستندات مستقبال‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫الفقرة الثانية ‪:‬الشروط الشكلية و املوضوعية ملطلب التحفيظ‬

‫أوال‪ -‬نظام التحفيظ العقاري بين االختيارية واإلجبارية ‪:‬‬

‫يتميز نظام التحفيظ القضائي باملغرب بازدواجية فريدة من نوعها تصب في خانة تعزيز حماية امللكية‬

‫العقارية تبنى من خالله املشرع املغربي ثنائية معتبرا أن املبدأ هو اختيارية التحفيظ العقاري حسب‬

‫الفصل ‪ 6‬إال أنه حدد استثناء حاالت التحفيظ اإلجباري مشيرا في الفصل ‪ 7‬أن التحفيظ يكون إجباري في‬

‫املناطق التي يحددها قرار وزاري صادر عن الوزارة الوصية بناءا على اقتراح من مدير الوكالة الوطنية‬

‫للمحافظة العقارية و املسح العقاري و الخرائطية‪ ،‬و تجدر اإلشارة إلى أن مطالب التحفيظ املودعة في‬

‫املناطق التي يعينها القرار املذكور سلفا و املتعلق بإجبارية التحفيظ تستفيد من املجانية و لعله في هذا‬

‫أبرز تجسيد لتعزيز و تنزيل آليات حماية امللكية العقارية‪.‬‬

‫و قد حدد املشرع في الفصول من ‪ 50-1‬الى ‪ 50-19‬املقتضيات املنظمة ملسطرة التحفيظ اإلجباري‪،‬‬

‫كما أن التحفيظ يكون إجباريا إذا أمرت به املحكمة املختصة في إطار إجراءات الحجز العقاري‪.‬‬

‫و فيما يلي بعض حاالت التحفيظ اإلجباري حسب ما ورد في نصوص خاصة ‪:‬‬

‫التحفيظ اإلجباري ألمالك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪13‬‬
 ‫التحفيظ اإلجباري لألراض ي الساللية في حالة تحديدها أو تقسيمها‬ ‫‪-‬‬

‫التحفيظ اإلجباري في إطار عملية ضم األراض ي الفالحية‬ ‫‪-‬‬

‫التحفيظ اإلجباري في إطار قانون االستثمارات الفالحية‬ ‫‪-‬‬

‫تحفيظ األراض ي الجماعية‬ ‫‪-‬‬

‫ثانيا ‪ -‬األشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ ‪:‬‬

‫ينص الفصل ‪ 10‬من ظهير التحفيظ العقاري املعدل واملتمم بالقانون رقم ‪ 14-07‬على أنه ال يجوز‬

‫تقديم مطلب التحفيظ إال ممن يأتي ذكرهم‪:‬‬

‫‪ -)1‬املالك‪ ،‬إذ قد يقدم مطلب التحفيظ من كل شخص طبيعي أو معنوي‪ ،‬وإذا كان الشخص طبيعيا‬

‫فقد يقدم مطلب التحفيظ أصالة عن نفسه أو بالنيابة عن الغير بموجب وكالة صحيحة‪ ،‬أما إذا كان‬

‫طالب التحفيظ شخصا معنويا‪ ،‬فإن مطلب التحفيظ يقدم من طرف ممثله القانوني‪.‬‬

‫‪ -)2‬الشريك في امللك‪ ،‬إذ يحق لكل من يملك نصيب مشاع في العقار املراد تحفيظه‪ ،‬أن يتقدم بمطلب‬

‫التحفيظ في اسمه وفي اسم باقي الشركاء‪ ،‬مع ضرورة بيان حصة كل شريك على حدة‪ ،‬وأخذ موافقتهم فإذا‬

‫رفض أحد املالك على الشياع تحفيظ حصته‪ ،‬فمن حق الراغب في التحفيظ املطالبة بإنهاء حالة الشياع‬

‫وفرز حصته‪ ،‬وبالتالي املطالبة بتحفيظها‪.‬‬

‫‪ -)3‬صاحب أحد الحقوق العينية اآلتية ‪ :‬حق السطحية‪ ،‬الكراء الطويل األمد‪ ،‬حق الزينة‪ ،‬حق‬

‫الهواء والتعلية‪ ،‬الحبس‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫‪ -)4‬كل شخص يتمتع بارتفاقات عقارية‪ ،‬سواء نشأت هذه االرتفاقات بحسب الوضعية الطبيعية‬

‫لألماكن‪ ،‬أو بحكم القانون‪ ،‬أو باتفاق املالكين‪ ،‬شريطة موافقة صاحب امللك على تقديم مطلب‬

‫التحفيظ‪.‬‬

‫وقد أضاف الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري املعدل واملتمم بالقانون رقم ‪ 14-07‬أنه للدائن‬

‫الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله‪ ،‬طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز‬

‫العقاري ضد مدينه‪ ،‬كما يمكن طبقا للفصل ‪ 12‬للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم‬

‫املحجوز أو القاصر حين تكون لهذا املحجوز أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن‬

‫محجوزا أو قاصرا‪.‬‬

‫ثالثا ‪ -‬الشروط و البيانات الواجب توافرها في مطلب التحفيظ ‪:‬‬

‫استلزم املشرع في الفصل ‪ ،13‬توافر مجموعة من البيانات في مطلب التحفيظ ‪ ،‬إذا يجب على طالب‬

‫التحفيظ أن يقدم ملحافظ امللكية العقارية لقاء وصل بذلك ‪ ،‬تصريحا موقعا منه أو من وكيل عنه يحمل‬

‫وكالة خاصة ‪ ،‬يتضمن لزوما املعلومات واإليضاحات اآلتية ‪:‬‬

‫االسم الشخص ي والعائلي لطالب التحفيظ وصفته‪ ،‬و محل إقامته‪ ،‬وحالته املدنية و‬ ‫‪-‬‬

‫جنسيته‪ ،‬و عند االقتضاء اسم زوجه و النظام املالي الذي يخضع له الزوجان و كل اتفاق أبرم‬

‫بينهما في إطار الشروط االتفاقية املنصوص عليها في املادة ‪ 49‬من مدونة األسرة‪ .‬و إذا كان العقار‬

‫املراد تحفيظه مملوكا على الشياع بين عدة مالكين‪ ،‬فيتعين ذكر نفس املعلومات بالنسبة لكل‬

‫شريك في الشياع مع التنصيص على حصة كل واحد منهم‪.‬‬

‫بيان مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته عند االقتضاء‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫و هنا نسجل على املشرع في الفصل ‪ 13‬إغفاله ذكر تاريخ االزدياد من بين البيانات التي يجب أن‬

‫يتضمنها طلب التحفيظ‪ ،‬و هو إغفال نأمل أن يتداركه املشرع عند أي تعديل‪ ،‬نظرا لألهمية التي يكتسبها‬
‫‪15‬‬
 ‫تاريخ ازدياد طالب التحفيظ‪ ،‬ملعرفة مدى كونه متمتعا باألهلية‪ ،‬أم أن هذه األخيرة يعتريها نقصان‪ ،‬أو أن‬

‫طالب التحفيظ فاقد لها‪.‬‬

‫و في حالة كون طالب التحفيظ شخصا معنويا‪ ،‬أي اعتباريا فيجب بيان اسمه‪ ،‬و شكله‬ ‫‪-‬‬

‫القانوني ‪ ،‬و مقره االجتماعي‪ ،‬و اسم ممثله القانوني‪.‬‬

‫اتخاذ موطن مختار في دائرة نفوذ املحافظة العقارية التي يوجد ضمنها العقار‪ ،‬و ذلك‬ ‫‪-‬‬

‫عندما ال يكون لطالب التحفيظ موطن في هذه الدائرة‪ ،‬وقد توخى املشرع من وراء إلزام طالب‬

‫التحفيظ على اتخاذ موطن مختار في دائرة املحافظة العقارية‪ ،‬تسهيل إجراءات التبليغ لهذا‬

‫املوطن املختار‪ ،‬حتى ال تطول اإلجراءات املسطرية للتحفيظ‪.‬‬

‫وصف العقار املطلوب تحفيظه مع بيان األبنية و األغراس القائمة عليه‪ ،‬و مشتمالته و‬ ‫‪-‬‬

‫نوعه و موقعه ومساحته وحدوده‪ ،‬و األمالك املتصلة و املجاورة له‪ ،‬و إن اقتض ى الحال االسم‬

‫الذي يعرف به العقار‪.‬‬

‫أسماء و عناوين املجاورين للعقار املراد تحفيظه‪ ،‬و الذين يجب إعالمهم و تبليغهم بكافة‬ ‫‪-‬‬

‫اإلجراءات املسطرية لتحفيظ ‪ ،‬من تاريخ التحديد‪ ،‬و ساعته‪ ،‬و مدى موافقتهم على هذه العملية ‪،‬‬

‫وغيرها‪ ،‬ونرى أن هذا اإلجراء مهم وينسجم أوال مع مبدأ اإلشهار و العالنية‪ ،‬و يساهم في تسريع‬

‫وثيرة مسطرة التحفيظ ثانيا‪ ،‬ذلك انه قبل التعديل كنا نصادف محاضر تحديد تنص على أن‬

‫مجاور مجهول للعقار املراد تحفيظه‪ ،‬األمر الذي يجعل املحافظ يحجم عن اتخاذ أي قرار بنشر‬

‫اإلعالن عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية‪ ،‬ويبادر إلى مراسلة طالب التحفيظ للتصريح باسم‬

‫و عنوان املجاور املجهول‪ ،‬و هو إجراء من شأنه إطالة أمد املسطرة‪ ،‬خاصة و انه بعد هذا‬

‫التصريح يتعين على طالب التحفيظ أداء الواجبات املنصوص عليها في مرسوم تعريفة رسوم‬

‫املحافظة العقارية ‪ ،‬و ما يصاحبه من نشر خالصة إصالحية بالجريدة الرسمية‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يحوز العقار كال أو جزءا‪ ،‬بصورة مباشرة أو غير‬ ‫‪-‬‬

‫مباشرة‪ ،‬و إذا كان العقار منتزعا منه‪ ،‬فيجب اإلشارة إلى الظروف التي تم فيها هذا االنتزاع‪.‬‬

‫تقدير قيمة العقار التجارية وقت تقديم املطلب‪ ،‬وذلك حتى يتمكن املحافظ من‬ ‫‪-‬‬

‫استخالص الرسوم املترتبة على إيداع مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫تفصيل الحقوق العينية العقارية املترتبة على العقار مع ضرورة التنصيص على أصحاب‬ ‫‪-‬‬

‫هذه الحقوق وذلك بالتنصيص على أسمائهم الكاملة و صفاتهم و عناوينهم و حالتهم املدنية و‬

‫ذكر اسم الزوج و النظام املالي للزواج‪.‬‬

‫بيان أصل التملك‪ ،‬أي بيان مصدر الحقوق املدعى بها‪ ،‬فقد تكون امللكية انتقلت إلى‬ ‫‪-‬‬

‫طالب التحفيظ بسبب تصرف بين األحياء كالبيع أو الهبة ‪ ،‬أو انتقلت بسبب اإلرث‪ ،‬إذ يجب على‬

‫طالب التحفيظ بيان هذا السبب‪.‬‬

‫هذا وقد اشترط املشرع في الفصل ‪ 14‬من ظهيرا التحفيظ العقاري املعدل واملتمم بالقانون رقم ‪-07‬‬

‫‪ 14‬على طالب التحفيظ أن يقدم مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من‬

‫شأنها أن أن تعرف بحق امللكية ‪ ،‬والحقوق العينية املترتبة على امللك كما تمت اإلشارة له في الفقرة األولى‬

‫‪،‬فطالب التحفيظ يتعين عليه أن يعزز مطلبه بجميع الوثائق و سندات التمليك‪،‬و العقود و الصكوك‬

‫التي من شأنها أن تعرف بالحقوق العينية املترتبة على العقار املراد تحفيظه‪،‬و في حالة كون هذه‬

‫املستندات أو الوثائق ‪،‬محررة كلها أو بعضها بلغة أجنبية‪،‬أجاز املشرع في الفصل ‪ 15‬من ظهير التحفيظ‬

‫العقاري املعدل و املتمم بالقانون رقم ‪ 14-07‬للمحافظ على األمالك العقارية أن يطلب ترجمتها على نفقة‬

‫طالب التحفيظ بواسطة ترجمان محلف‪.‬‬

‫املطلب الثاني ‪ :‬حماية امللكية من خالل الشهرالعيني‬

‫‪17‬‬
 ‫تبدأ مسطرة التحفيظ العقاري بعد تقديم طالب التحفيظ طلب يكون محال لعملية إشهار واسعة‬

‫النطاق تعقبه عملية التحديد املؤقت حتى يتسنى ملن يهمه أمر التحفيظ التصريح بتعرضه خالل آجال‬

‫حددها القانون وصوال إلى التحديد النهائي و نشره ‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬إشهارمطلب التحفيظ‬

‫من املعلوم أن نظام الشهر العيني ينبني على مبدأ العلنية أثناء التحفيظ و التقييد‪ ,‬و الهدف من ذلك‬

‫ضمان وصول خبر التحفيظ إلى اكبر عدد ممكن من األشخاص تفاديا لالستيالء على عقارات الغير نظرا‬

‫لخطورة نتائج التحفيظ من تأسيس رسم عقاري نهائي ال يقبل أي طعن ماعدا في حاالت استثنائية ‪ .‬فمن‬

‫الوسائل التي اعتمدها املشرع املغربي لضمان مبدأ العلنية في التحفيظ ‪ :‬النشر في الجريدة الرسمية‪,‬‬

‫التعليق لدى املحكمة االبتدائية‪ ,‬القيادات و الجماعات‪ ,‬و التعليق لدى الوكالة الوطنية للمحافظة‬

‫العقارية و املسح العقاري و الخرائطية ‪.‬‬

‫يشير مضمون الفصل ‪17‬من القانون رقم ‪14-07‬على انه بمجرد تقديم مطلب التحفيظ يقوم‬

‫املحافظ داخل عشرة أيام من إيداعه بتحرير ملخص له لنشره بالجريدة الرسمية ‪ ,‬الن الهدف من النشر‬

‫بالجريدة الرسمية هو إعطاء الصبغة القانونية لعملية اإلشهار ألنها تعد من النظام العقاري ‪ ,‬وهذا كله‬

‫من اجل ضمان فعالية إجراءات مسطرة التحفيظ‪.‬‬

‫ونعتقد إلى جانب الفقه القانوني أن هذا خلل تشريعي كان على املشرع أن يتفاداه‪ ،‬ألن النشر في‬

‫الجريدة الرسمية هو إجراء قانوني أكثر مما هو إجراء إشهاري وإخباري نظرا لعدم إطالع العموم عليها إما‬

‫‪18‬‬
 ‫لجهل القراءة أو لعدم الوعي و االهتمام ‪ ،‬و بالتالي ال يجب االعتماد على ما ينشر فيها لوحده للقول‬

‫بتحقق عملية اإلشهار‪.‬‬

‫بالرجوع لكن إلى مقتضيات املادة ‪ 18‬من مرسوم ‪ 10‬ديسمبر ‪, 192018‬التي تؤكد على أن عمليات‬

‫إشهار جميع اإلعالنات املتعلقة بالتحفيظ العقاري التي تمت بالجريدة الرسمية‪ ,‬و التي ال تزال آجالها‬

‫مفتوحة يتم اإلعالن عنها عبر املنصة االلكترونية ‪ ,‬و بالتالي يمكن لكل معني أن يطلع على إعالنات‬

‫خالصات مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫ونص كذلك الفصل ‪ 18‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬كما عدل وتمم بالقانون رقم ‪ 14-07‬أنه يجب‬

‫على املحافظ على األمالك العقارية أن يوجه نسخا من ملخص مطلب التحفيظ‪ ،‬و اإلعالن الذي يتضمن‬

‫تاريخ ووقت إجراء التحديد إلى الجهات و األشخاص املحددة في الفصل ‪ 18‬مقابل إشعار بالتوصل و هي‬

‫كاآلتي ‪:‬‬

‫• رئيس املحكمة االبتدائية الذي يقع العقار في دائرة نفوذه‪.‬‬

‫• ممثل السلطة املحلية (القائد) الذي يقع العقار في دائرة نفوذه‪.‬‬

‫• رئيس املجلس الجماعي (الجماعة القروية أو الجماعة الحضرية) الذي يقع العقار املعني‬

‫في دائرة نفوذه‪.‬‬

‫و من املفيد اإلشارة إلى أن دور هذه املؤسسات في اإلشهار الزال محتشمة إن لم نقل باهثا وذلك لعدة‬

‫أسباب ولعل أهمها ‪:‬‬

‫• عدم حرص هذه املؤسسات على تنظيم اإلعالنات املعلقة في اللوحات الخاصة بذلك‪.‬‬

‫‪ 19‬المرسوم ‪ 2.18.181‬المؤرخ في ‪ 2‬دجنبر ‪ 2018‬المتعلق بتحديد شروط و كيفيات التدبير االلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات‬
‫المرتبطة بها‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫• عدم اهتمام املواطنين عموما بما يعلق بهذه اللوحات خصوصا داخل املحاكم مالم يكن‬

‫لديهم غرض أو قضية معينة تلزمهم بفحص هذه اإلعالنات‪.‬‬

‫• بعد هذه املؤسسات أحيانا عن العقارات موضوع التحفيظ خصوصا املحاكم و بالتالي‬

‫استحالة معرفة األشخاص املجاورين للعقار بمثل هذا اإلعالن وحسنا فعل املشرع بإشراك‬

‫املجالس الجماعية في هذا األمر ملا تعرفه من حركية دؤوبة للمواطنين على مدار األسبوع وحتى‬

‫تحقق هذه األهداف املرجوة من إشهار مطالب التحفيظ‪ ،‬يجيب عليها تخصيص لوحات خاصة‬

‫بمثل هذه اإلعالنات والحرص على تنظيمها بشكل جيد‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬عملية التحديد‬

‫تعد عملية التحديد املرحلة الثانية بعد نشر مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية و إشهاره لدى‬

‫الجهات املعنية ‪ ,‬حيث أن هناك من اعتبرها عملية تقنية باألساس‪ ,‬لذلك هي من أهم مراحل التحفيظ و‬

‫هذه العملية أطرها املشرع من خالل ثالثة فصول في القانون ‪ 14- 07‬وهي ‪ 19‬و ‪ 20‬و ‪21‬‬

‫مرحلة االستدعاء ‪:‬‬

‫و في هذا اإلطار ورد في الفصل ‪ 19‬ما يلي ‪ :‬يستدعي املحافظ على األمالك العقارية شخصيا لهذه‬

‫العملية بواسطة عون من املحافظة العقارية أو بالبريد املضمون أو عن طريق السلطة املحلية أو بأي‬

‫وسيلة أخرى للتبليغ ‪:‬‬

‫طالب التحفيظ‬ ‫‪.1‬‬

‫املجاورين املبينين في مطلب التحفيظ‬ ‫‪.2‬‬

‫‪20‬‬
 ‫املتدخلين و أصحاب الحقوق العينية و التحمالت العقارية املصرح بهم بصفة‬ ‫‪.3‬‬

‫قانونية‬

‫و تتضمن هذه االستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة‬

‫صحيحة ‪.‬‬

‫فضال عن هؤالء األشخاص‪ ,‬يحق لكل من يهمه أمر التحديد املؤقت الحضور لإلدالء بأقواله و‬

‫شهاداته خاصة حول واقعة الحيازة لفائدة طالب التحفيظ و أحيانا لفائدة املتعرض ‪ ,‬حيث يقوم‬

‫املحافظ بتسجيلها رغم انه لم يتم استدعاؤه شخصيا ‪ .‬و يمكن للمحافظ العقاري أن يوجه الدعوة‬

‫لحضور التحديد املؤقت إلى كل املصالح العمومية التي لها عالقة بالعقار املطلوب تحفيظه كما يجوز له‬

‫إخبار السلطات املحلية بيوم إجراء التحديد املؤقت للحفاظ على األمن والنظام‪.‬‬

‫مهام املهندس املساح الطوبوغرافي‬

‫تتميما للفصل ‪ 19‬يتبين أيضا أن املحافظ هو الساهر على عمليات التحديد حيث ينتدب لهذه الغاية‬

‫مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز املسح العقاري ومقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين‬

‫الطبوغرافيين ‪ ,‬كما يمكن لهذا األخير أن يكلف احد العاملين املؤهلين التابعين له النجاز عمليات التحديد‬

‫ويحدد ذلك بنص تنظيمي‪ , 20‬أو مهندسا مساحا ينتمي إلى القطاع الخاص مسجال بجدول الهيئة الوطنية‬

‫للمهندسين املساحين الطبوغرافيين للقيام بعملية التحديد في اليوم و الساعة املحددة لها ‪.‬‬

‫إن املهندس املساح الطبوغرافي يضطلع بمهام قانونية جسيمة‪,‬كرسها املشرع املغربي بشكل واضح من‬

‫خالل مقتضيات الفصل ‪ 20‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪,‬حيث يقوم باستفسار طالب التحفيظ‬

‫القانون رقم ‪ 57.12‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1-13-116‬بتاريخ ‪ 2013-12-30‬ج ر عدد ‪ ,6224‬ص ‪.262‬‬ ‫‪20‬‬

‫‪21‬‬
 ‫واملجاورين واملعارضين واملتدخلين أصحاب الحقوق العينية ‪,‬كما يقوم باستفسار أصحاب التحمالت‬

‫العقارية املصرح بها‪ ,‬مع تضمينها في محضر التحديد ‪,‬كما انه يعاين حالة العقار ‪ ,‬و أول عمل يعمل‬

‫املهندس على انجازه هو ما سماه املشرع بالتصميم املؤقت للعقار موضوع مسطرة التحفيظ ‪ ,‬و للوصول‬

‫إلى هذا الغرض يعمل املهندس املساح الطبوغرافي املنتدب على وضع األنصاب سواء لتحديد املحيط الذي‬

‫عينه طالب التحفيظ أو لضبط القطع املشمولة به والتي تكون محل تعرضات من طرف الغير و يكتب‬

‫فوق األنصاب حرف "ت ‪.‬ع" أو يكتبان بالصباغة الحمراء ويوجهان نحو خارج العقار‪ ,‬كما تنحت كذلك‬

‫أرقام األنصاب أو تكتب بالصباغة الحمراء وتوجه نحو داخل العقار ‪,‬وإذا كان العقار مبنيا يستعمل‬

‫الطالء األحمر بدل األنصاب لتحديده ‪.‬‬

‫بعد هذه العملية يحرر املهندس املساح محضرا بكل ما تم ويبين من خالله تاريخ وقت العملية ‪,‬‬

‫األسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم‪ ,‬ومختلف األحداث التي وقعت أثناء العملية وتصريحات‬

‫األطراف‪ ,‬ويوقع املهندس املساح هذا املحضر كما يوقعه جميع األفراد الحاضرين ‪ ,‬وإذا كان احد هؤالء ال‬

‫يستطيع التوقيع أو يمتنع عنه فيشار إلى ذلك في املحضر وهذا ما أكدته ا)ملادة ‪ 21‬من ظ ت ع( ‪,‬لكن إذا‬

‫تخلف طالب التحضير شخصيا عن الحضور ولم ينب عنه احد ال تنجز إجراءات التحديد ويشهر إلى ذلك‬

‫في املحضر )املادة ‪ 22‬من ظ ت ع( ‪,‬وفي هذه الحالة اعتبر املشرع طلب التحفيظ كأنه لم يكن وال اثر له إذا‬

‫لم يدل بعذر مقبول داخل اجل شهر من تاريخ توصله باإلنذار‪ ,‬ويعتبر كذلك الغيا إذا تعذر على املحافظ‬

‫على األمالك العقارية أو نائبه انجاز عملية التحديد ملرتين متتاليتين بسبب نزاع حول امللك) املادة ‪ 23‬من‬

‫ظ ت ع( ‪.21‬‬

‫بعد انتهاء التحديد الذي يجب أن ينشر ويشهر وفقا للكيفية املنصوص عليها في الفصل ‪ 18‬من ظهير‬

‫تحفيظ العقاري داخل اجل أربعه أشهر املوالية للتحديد املؤقت‪ ,‬يعلن من خالله املحافظ على املساحة‬

‫ذ‪ .‬عبد العالي دقوقي '' نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق "‪ ,‬ص ‪94‬‬ ‫‪21‬‬

‫‪22‬‬
 ‫النهائية للعقار موضوع مطلب التحفيظ ويفتح النشر بالجريدة الرسمية اجل التعرضات محدده في‬

‫شهرين من تاريخ النشر املذكور ‪ ,‬باإلضافة إلى ضرورة توجيه إعالن بذلك لكل من السلطة املحلية‪ ,‬رئيس‬

‫املحكمة االبتدائية‪ ,‬ورئيس املجلس الجماعي على غرار خالصة مطلب التحفيظ ‪.‬‬

‫و نود اإلشارة إلى انه قد ينتج عن عملية التحديد األولي للملك موضوع مطلب التحفيظ أحيانا رفض‬

‫مطلب التحفيظ ‪ ,‬حينما يظهر أن امللك يقع محله داخل رسم عقاري ‪ ,‬أو تحديد إداري تمت مباشرة‬

‫مسطرته‪ ,‬أو مطلب تحفيظ انتهى اجل قبول التعرضات العادية به و لم يقبل املحافظ بعد ذلك أي‬

‫تعرض استثنائي به ‪ ,‬كما انه أحيانا قد يتم رفض مطلب التحفيظ لعلة تموقع محله داخل منطقة من‬

‫مناطق ظم األراض ي‪ ,‬غير ا نهاته العلة األخيرة اعتبرتها املحكمة اإلدارية بوجدة قد تكون مشوبة بعيب‬

‫انحراف في استعمال السلطة حيث جاء في منطوق احد أحكامها انه ‪ :‬حيث يهدف الطعن إلى إلغاء قرار‬

‫املحافظ على األمالك العقارية ببركان القاض ي بإلغاء مطلب التحفيظ رقم ‪ 765/40‬استنادا إلى وسيلة‬

‫مخالفة القرار املطعون فيه للقانون‪ ,‬وحيث انه بعد اطالع املحكمة على الوثائق املدرجة بامللف اتضح لها‬

‫ان القرار املطعون فيه استند إلى كون املطلب املذكور يوجد بأكمله داخل قطاع الظم ‪ 25‬ب و ‪ 27‬ب ‪,‬‬

‫لكن حيث أن الطاعن ملا أدلى بصورة من شهادة املطلب ‪ 2332/40‬الجاري في اسم املدعى فان املحافظ‬

‫أسس قبوله للمطلب أعاله على كونه يوجد داخل نفس منطقة الضم ‪.‬‬

‫و حيث أن املحافظ ملا قرر إلغاء مطلب الطاعن للعلة املذكورة ‪ ,‬و قض ى بقبول املطلب عدد‬

‫‪ 2332/40‬لنفس العلة ‪ ,‬تكون الوسيلة املعتمدة في املنازعة مؤسسة بعد إعادة تكييفها من طرف املحكمة‬

‫من عيب مخالفة القانون إلى عيب االنحراف في استعمال السلطة ‪ ,‬وهو ما يستوجب التصريح بإلغاء‬
‫القرار املطعون فيه مع ترتيب اآلثار القانونية على ذلك‪22‬‬

‫الحكم عدد ‪ 625‬الصادر بتاريخ ‪ 2011/10/27‬في الملف االداري عدد ‪5/10/56‬‬ ‫‪22‬‬

‫‪23‬‬
 ‫التحديد التكميلي‬

‫نشير كذلك إلى أن التحديد املؤقت قد يلحقه تعديل من خالل انجاز تحديد تكميلي وذلك في بعض‬

‫الحاالت التي تستوجب ذلك مثل ‪:‬‬

‫• تمديد حدود العقار‬

‫• تحديد وعاء التعرض‬

‫• تطبيق قرار قضائي‬

‫فقد أشار املشرع املغربي للتحديد التكميلي بشكل عابر في الفصلين ‪ 23‬و‪ 31‬من ظ ت ع‪ ,‬حيث أن‬

‫الفصل ‪ 23‬تحدث عن حالة إجراء تحديد تكميلي ناتج عن تمديد حدود العقار تم إجراؤه بعد نشر‬

‫اإلعالن عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية‪ ,‬أما الفصل ‪ 31‬فانه يتناول الحالة التي يتم من خاللها تجزئة‬

‫مسطرة التحفيظ ‪,‬حيث يتم تأسيس رسم عقاري خاص بالجزء غير مشمول بالنزاع ‪,‬وذلك في حاله وجود‬

‫تعرضات بعد إجراء تحديد تكميلي‪.‬‬

‫وهكذا فان التحديد التكميلي يكون الهدف من ورائه تمديد مساحة العقار بطلب من طالب التحفيظ‬

‫في الحالة التي يسفر فيها التصميم النهائي عن مساحته اقل من تلك املصرح بها أثناء إيداع مطلب‬

‫التحفيظ‪ ,‬وال يمكن اتخاذ هذا اإلجراء إال بعد اإلدالء من الوثائق والحجج التي تبرر هذا الفرق في املساحة‪.‬‬

‫كما أن التحديد التكميلي يتم اللجوء إليه في حالة ما إذا كان العقار في طور التحفيظ موضوع تعرض‬

‫جزئي‪ ,‬بحيث إن التحديد التكميلي يتم إجراؤه سواء تمت تجزئة مسطرة التحفيظ من اجل البث في الجزء‬

‫غير املتنازع عليه وهي الحالة املنصوص عليها في الفصل ‪ 31‬من ظ ت ع ‪ ,‬أو لم تتم تجزئة املسطرة‪ ,‬إذ انه‬

‫كلما كان األمر يتعلق بتعرض جزئي يجب تحرير حيز التعرض‪ ,‬على انه في هذه الحالة األخيرة إذ تعذر إجراء‬

‫‪24‬‬
 ‫تحديد تكميلي بسبب نزاع بين طالب التحفيظ واملتعرض يرسل امللف إلى املحكمة املختصة للبت في‬

‫التعرض ‪,‬وهي التي تشرف على إجراء عملية التحديد التكميلي‪.‬‬

‫ومن خالل ما سبق يتضح لنا أن عملية التحديد ذات طبيعة مركبة ‪,23‬فهي عمل طبوغرافي حيث يثبت‬

‫املهندس الذي يضطلع بعملية األنصاب لرسم الحدود ويضع خريطة ويصف العقار وصفا كامال وشامال‪,‬‬

‫ثم هي كذلك وسيلة إشهار فعالة ذلك أن التجمع الناتج عن عملية‪ ,‬التحديث يلفت االنتباه ويثير السؤال‬

‫حول سبب هذا التجمع فيشع الخبر بين أبناء املنطقة األمر الذي يتيح الفرصة لكل من له مصلحة بذلك‬

‫أن يتعرض على مطلب التحفيظ‪ ,‬لذلك فان هذه العملية هي من اخطر املراحل التي تمر بها مسطرة‬

‫التحفيظ الن املحضر والخريطة التي تفسر عنها قد يصبحان نهائيا بعد تأسيس الرسم العقاري‪.‬‬

‫إن املرسوم ‪ 2.18.181‬لم يدخل تعديالت جوهرية على كيفية إجراء عملية التحديد ‪ ,‬حيث يظهر عليها‬

‫املهندس املساح الطبوغرافي وفق ما رأيناه سابقا‪ ,‬فقط إن املراسالت وتبادل العمليات تتم الكترونيا ‪,‬بين‬

‫املحافظ العقاري وباقي املتدخلين اآلخرين في عملية التحفيظ العقاري كإرسال خالصات مطلب التحفيظ‬

‫إلى مصلحة الهندسة أو توصل املحافظ العقاري بمحضر التحديد أو التصميم النهائي املعلن النتهاء‬

‫عملية التحديد وذلك بطبيعة الحال من اجل متابعة باقي اإلجراءات املسطرية ‪ .‬كما أن طلبات استئناف‬

‫التحديد وطلبات انجاز تحديد التكميلي يمكن أن تتم الكترونيا ‪ .‬بمعنى آخر أن املنصة االلكترونية‬

‫املحدثة تسمح بالتبادل االلكتروني للوثائق واملعلومات بين مختلف املتدخلين في مسطره التحفيظ‬

‫العقاري‪ ,‬كما أن واجبات املحافظة العقارية وباقي الواجبات األخرى املتعلقة بالخدمات التي تقدمها الوكالة‬

‫يمكن تأديتها بكافه وسائل األداء االلكتروني املعتمدة من قبل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية ‪.24‬‬

‫مامون الكزبري ‪ :‬م س ص ‪45 :‬‬ ‫‪23‬‬

‫ذ ‪ .‬عبد العالي دقوقي " نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق " ‪ ,‬ص ‪201‬‬ ‫‪24‬‬

‫‪25‬‬
 ‫بعد نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد ومرور اجل التعرضات يتعين اتخاذ القرار املناسب بشان‬

‫التحفيظ والذي يتمثل بالنسبة للمرحلة اإلدارية في ثالث قرارات ‪:‬‬

‫‪ .1‬إحالة مطلب التحفيظ عن أنظار القضاء إذا كان موضوع نزاع‪.‬‬

‫‪ .2‬اتخاذ قرار التحفيظ الذي يعتبر نهائيا و غير قابل ألي شكل من أشكال‬

‫الطعون‪.‬‬

‫‪ .3‬إلغاء مطلب التحفيظ لعدم كفاية اإلجراءات ‪ ,‬وذلك داخل ثالثة أشهر‬

‫من يوم تبليغه إنذارا من املحافظ على األمالك العقارية بواسطة إحدى وسائل‬

‫التبليغ طبقا ملقتضيات املادة ‪ 50‬من ظ ت ع‬

‫املبحث الثاني ‪ :‬مساطرإشهارالحقوق العينية العقارية أثناء مسطرة التحفيظ‬

‫من املعلوم أن العقار غير املحفظ عقار قابل للتداول بمعنى يمكن أن يكون محال للتصرفات القانونية‬

‫على مختلفها‪ ،‬كما ينتقل بباقي الوقائع املادية االخرى املقررة قانونا كالوفاة‪.‬‬

‫وملا كان لتأسيس الرسم العقاري من خطورة على حقوق الخف الخاص الذي تلقى الحق من صاحب‬

‫العقار محل مسطرة التحفيز منح املشرع ألصحاب الحقوق التي نشأت على العقار في طور التحفيظ من‬

‫ممارسة التعرض أو ممارسة مسطرة الخالصة االصالحية التي نص عليها املشرع في الفصل ‪ 83‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‬

‫أو مسطرة االيداع املنصوص عليها في الفصل ‪ 84‬من نفس الظهير‪.‬‬

‫‪26‬‬
 ‫ولقد قرر املشرع قاعدة الخيار بين مسطرة الخالصة االصالحية ومسطرة االيداع من غير قيد أو‬

‫شرط‪.25‬‬

‫ويطرح من الناحية العملية أن تقع املنازعة في االيداع الذي ضمن في مطلب التحفيظ‪ ،‬ويطرح السؤال‬

‫ول مدى فعالية مسطرة التعرض على االيداع بوصفها من مستجدات ظ‪.‬ت‪.‬ع والتي تقيد حق كل شخص‬

‫في املنازعة عن طريق التعرض في القوق التي تم إشهارها عن طريق مسطرة االيداع املنصوص عليها في‬

‫الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.26‬‬

‫املطلب األول ‪ :‬مسطرة االيداع والتعرض على االيداع‬

‫الفقرة االولى ‪ :‬مسطرة االيداع‬

‫تخول مسطرة االيداع املنصوص عليها في الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع لصاحب حق قابل للتقييد في الرسم‬

‫العقاري نشأ على عقار في طور التحفيظ إيداع الوثائق املتعلقة بالحق لدى املحافظة على االمالك‬

‫العقارية‪ ،‬وتسمح له هذه املسطرة في حفظ الرتبة في التقييد لحظة تأسيس الرسم العقاري والتمسك‬

‫بحجة هذا التقييد في مواجهة الغير‪.‬‬

‫فما هي إذن الكيفية التي تمارس بها هذه املسطرة ؟ وما هي إشكاالتها العملية ؟‬

‫أوال ‪ :‬القواعد املؤطرة ملسطرة االيداع‬

‫‪25‬‬ ‫عمر أزوكار‪"،‬مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون ‪ 14.07‬ومدونة الحقوق العينية؛ دراسة عملية ورصد للمواقف‬
‫القضائية لمحكمة النقض"‪ ،‬منشورات دار القضاء بالمغرب‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2012 ،‬ص ‪.164‬‬
‫عمر أزوكار‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪26.164‬‬

‫‪27‬‬
 ‫حاء في الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪ ":‬إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن‬

‫لصاحبه من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير أن يودع باملحافظة العقارية الوثائق الالزمة لذلك‪،‬‬

‫ويقيد هذا االيداع بسجل التعرضات‪.‬‬

‫يقيد الحق املذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات‬

‫املسطرة بذلك‪.‬‬

‫من خالل الفصل تتضح أحكام وقواعد ممارسة هذه املسطرة ويمكن إجمالها في النقاط التالية ‪:‬‬

‫• كل حق نشأ على عقار في طور التحفيظ يمكن أن يكون حال لإليداع شريطة أن يكون هذا‬

‫الحق من الحقوق القابلة لإلشهار بمعنى القابلية للتقييد بالرسم العقاري‪ ،‬ولقد حدد الفصل ‪65‬‬

‫من ظ‪.‬ت‪.‬ع الحقوق القابلة لإلشهار‪.‬‬

‫• عدم ممارستها قبل تأسيس الرسم العقاري يؤدي الى سريان االثر التطهيري على الحقوق‬

‫التي تم تلقيها من طرف صاحب العقار ومن ثم ال يمكن املطالبة بها إال تعويضا ال عينا‪.‬‬

‫• انعدام إمكانية االحتجاج بالحق املنشأ إن لم يقم املعني باألمر بإيداعه أثناء سريان‬

‫مسطرة التحفيظ في مواجهة الشخص املقيد بعد التحفيظ‪.‬‬

‫وتعتبر مسطرة االيداع في مطلب التحفيظ أضمن وأحسن لصاحب حق نشأ أثناء سريان‬

‫التحفيظ وخاصة بعد انقضاء التعرضات باملقارنة مع الخالصة االصالحية حيث مكنة اعادة‬

‫االشهار وفتح باب التعرضات من جديد ومن التعرض ذاته‪ .‬إذ يتحول املتعرض الذي قض ي‬

‫بصحة تعرضه إلى مسطرة الخالصة االصالحية ومختلف اجراءاتها املسطرة طبقا للفقرة االخيرة‬

‫من الفصل ‪ 37‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.27‬‬

‫‪27‬‬ ‫عمر أزوكار‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.167‬‬

‫‪28‬‬
‫• إذا تم اختيار مسطرة االيداع وفق الفصل ‪ 84‬ال يمكن سلك مسطرة الخالصة االصالحية‬

‫بمعنى ال يمكن الجمع بينهما‪ ،‬فسلوك أحدهما يمنع سلوك األخرى‪.‬‬

‫• سلك مسطرة االيداع وفق الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ال يمنح طالب التحفيظ للمودع وال‬

‫صفة املتعرض‪ ،‬ومنه انعدام امكانية التدخل في املسطرة سواء إراديا أو هجوميا ألنه ليس طرفا‬

‫فيها‪.‬‬

‫إذ مركزه القانوني مرتبط بالحق املدعى فيه بوصفه خلفا خاصا لطالب التحفيظ‪.28‬‬

‫• املودع ال يعتبر طرفا في دعوى التحفيظ التي وقع إحالتها على املحكمة من طرف املحافظ‬

‫واليق له أن يمارس الطعون بهذه الصفة‪.‬‬

‫• ذهب بعض عمل بعض املحافظات إلى تسجيل االيداع في شكل تعرض وقد تحال على‬

‫محكمة التحفيظ في شكل تعرض للبت فيه‪ .‬وذهب املجلس االعلى الى القول بصالحية محكمة‬

‫التحفيظ للفصل في النزاع بين طالب التحفيظ من جهة واملودع من جهة اخرى ما دامت االحالة‬

‫تمت في اطار التعرض على مطلب التحفيظ متجاوزة بذلك صالحية محكمة التحفيظ‪.‬‬

‫• قبول االيداع وتضمينه بسجل التعرضات بمطلب التحفيظ تمنع املحافظ على االمالك‬

‫العقارية من التشطيب عليه وذلك راجع الختالف مسطرة االيداع عن مسطرة التقييد التي ترد‬

‫حصرا على العقار املحفظ‪.‬‬

‫• الحق في االيداع يلقى قائما منذ تقديم مطلب التحفيظ وأثناء إحالة امللف على محكمة‬

‫التحفيظ وبعد إحالة امللف على املحافظ ويطهر العقار بتأسيس الرسم العقاري بانتهاء اجراءات‬

‫التحفيظ مع غياب التعرضات‪.‬‬

‫‪28.168‬‬ ‫عمر أزوكار‪ ،‬ص‬

‫‪29‬‬
‫• لكل مودع املنازعة في باقي االيداعات واملطالبة بالتشطيب عليها كما لكل واحد منهم الحق‬

‫في املنازعة في رفض االيداع من طرف املحافظ‪.‬‬

‫يظهر إذن أن املستفيد من الحق العيني يقوم بإيداع مستنداته التي تثبت له حقه في سجل التعرضات‬

‫وتبقى مسطرة التحفيظ جارية في اسم املتصرف‪ ،‬ويسجل حق املستفيد بالرتبة التي قيد عليها بكناس‬

‫التعرضات في الرسم العقاري الذي سيؤسس في اسم املتصرف (طالب التحفيظ) الفصل ‪ 84‬من ظهير ‪12‬‬

‫غشت ‪.191329‬‬

‫ثانيا ‪ :‬االثار القانونية لإليداع واالشكاالت املرتبطة به‬

‫كل مودع للحق الذي تلقاه من صاحب عقار في طور التحفيظ يتم حفظ رتبته حيث يقوم املحافظ‬

‫على االمالك العقارية بتقييد االيداعات بعد تأسيس الرسم العقاري سب االسبق تاريخا‪ ،‬ومنه ال يمكن‬

‫مواجهة الغير وال طالب التحفيظ الذي أسس الرسم العقاري في اسمه أو كل شخص تلقى منه هذا الحق‬

‫بوصفه خلفا خاصا‪ ،‬وذلك بسبب االثر التطهيري للرسم العقاري‪ ،‬وعليه يعد كل متواجد بالعقار من غير‬

‫سند محتال بدون سند يمكن طرده منه عن طريق القضاء االستعجالي‪.‬‬

‫انعدام امكانية تقييد الحقوق التي نشات على عقار في طور التحفيظ بالرسم العقاري بعد استحالة‬

‫ايداعها بسبب تأسيس الرسم العقاري وفق الفصل ‪ 67‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع الن هذا االخير ال يهم إال العقار‬

‫املحفظ‪.‬‬

‫‪29‬‬ ‫محمد شنان‪"،‬عبثية االبقاء على االثر الطلق لقرار التحفيظ بعد االستقالل"‪ ،‬مقال منشور بالندوة المشتركة حول نظام التحفيظ‬
‫العقاري بالمغرب‪ ،‬الرباط في ‪ 5- 4‬ماي ‪.1990‬‬

‫‪30‬‬
 ‫االيداع وان كان يحفظ الرتبة يوم تأسيس الرسم العقاري الى انه ال يحفظ الرتبة بين املودعين فيما‬

‫بينهم أو بينهم وبين شخص اخر يدعي حقا على نفس العقار إال أنه لم يبادر إلى تقييده أو لم يقله‬

‫املحافظ‪ ،‬حيث في هذا املجال األسبقية لألسبق تاريخا من حيث ابرام العقد ال االسبق إيداعا‪.‬‬

‫كما أن الحجز العقاري بنوعيه – التحفيظ والتنفيذي – الالحق في تاريخه عن التصرف الناقل‬

‫للملكية يمنع صاحب العقار من التصرف فيه الن وكما سبق بيانه ال عبرة بتاريخ االيداع الن هذا االخير ال‬

‫ينشأ أي مركز قانوني لألسبق في االيداع بمعنى اخر ال عبرة لتاريخ االيداع حيث تطبق قواعد م‪.‬ح‪.‬ع على‬

‫كل ما يودع من حقوق‪.‬‬

‫أ)‪ :‬سريان االثر التطهيري على حقوق املستفيد وفق الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‬

‫يقول أستاذنا محمد شنان ‪":‬فالجزاء الوحيد الذي يترتب عن عدم إيداع الوثائق بنكاش التعرضات‬

‫طبقا للفصل ‪ 84‬املذكور هو ‪:‬‬

‫فقدان رتبة التسجيل وعدم إمكانية مواجهة به الغير ذلك أن االيداع املنصوص عليه في الفصل ‪84‬‬

‫املذكور هو بمثابة تقييد احتياطي من نوع خاص من أجل الحفاظ على الرتبة ومواجهة الغير به‪.‬‬

‫فيكفي مالحظة أن الفصلين ‪ 83‬و ‪ 84‬يدخالن في الباب املتعلق "بإشهار الحقوق العينية واملحافظة‬

‫عليها" ويليها مباشرة الفصل ‪ 85‬املتعلق بالتقييد االحتياطي وبعد الفصول ‪ 2‬و‪ 62‬و ‪ 64‬من نفص القانون‬

‫أي أن هذه الفصول االخيرة تهم الحقوق املنشأة قبل وضع مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫وأن التطهير ينصب على الحقوق العينية املنشأة قبل وضع مطب التحفيظ"‪.30‬‬

‫ويضيف ‪ ":‬عندما يؤسس طالب التحفيظ حقا لفائدة الغير على العقار في طور التحفيظ فإن إرادته‬

‫صريحة في التخلي عن هذا الحق والسند الذي سيقام من طرف املحافظ لفائدته بل أكثر من ذلك فإن‬

‫‪30.96‬‬ ‫محمد شنان‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪– 95‬‬

‫‪31‬‬
‫طالب التحفيظ يمكن أن يتصرف في عقاره موضوع مطلب التحفيظ في يوم قبل تحفيظه وفي اليوم الثاني‬

‫املوالي يحفظ العقار إذا كان امللف جاهزا‪.‬‬

‫وفي هذه الحالة كيف سيحافظ املستفيد من هذا التفويت على حقه إذا اعتبرنا أن التطهير يمس‬

‫الحقوق املنشأة في طور التحفيظ ؟ ذلك ما يعد خرقا واضحا للفصل ‪ 84‬املذكور ومادام ليست هناك أي‬

‫وسيلة قانونية للمستفيد قصد الوقوف ودون اتخاذ قرار التحفيظ قبل النظر في حقه بخالف أصحاب‬

‫الحقوق املؤسس قبل وضع مطلب التحفيظ الذين لهم إمكانية التعرض‬

‫ولهذا جاء الفصل ‪ 84‬في باب التقييد وبعد الفصول املتعلقة بأثر التطهير ليصرح أن الجزاء املترتب عن‬

‫عدم االيداع هو فقط عدم مواجهة الغير بالتصرف وإذا اعتبرنا منطق أثر التطهير املطلق نصبح أمام ‪:‬‬

‫إنكار العدالة لكون املستفيد من حق على عقار في طور التحفيظ سيكون مجردا من أي وسيلة قانونية‬

‫لحماية حقه"‪.31‬‬

‫من جانبنا نضم رأينا لألستاذ والفقيه محمد شنان الن العقار في طور التحفيظ عقار قابل للتداول‬

‫لذلك يجب أن تكون هذه القابلية مقرونة بالحماية القانونية حفاظا على استقرار املعامالت العقارية‪،‬‬

‫وإال كان على املشرع إذا لم يكن يرمي إلى حماية املستفيد وفق الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع أن يجعل من العقار‬

‫في طور التحفيظ شيئا خارجا من دائرة التعامل حتى ال يقدم أحد على معاملة محلها عقار في طور‬

‫التحفيظ كي ال يكون ضحية لهذا األثر التطهيري املطلق‪.‬‬

‫إذا ثبت هذا انتقلنا إلى التمييز بين الدعاوى الرامية الى تقييد حق عيني تمت االستفادة منه وفق‬

‫الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وبين الدعاوى الرامية الى إلغاء قرار التحفيظ‪.‬‬

‫ب) ‪ :‬دعوى املستفيد وفق الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع الرامية إلى تقييد حقوقه‬

‫‪31‬‬ ‫محمد شنان‪ ،‬م‪.‬س‪.96 ،‬‬

‫‪32‬‬
 ‫كما أشرنا سابقا دعوى املستفيد وفق الفصل ‪ 84‬الرامية الى تقييد حقوقه دعوى مشروعة وحرمانه‬

‫منه ال أساس قانوني له على اعتبار أنه ال يطالب بإلغاء الرسم العقاري‪.‬‬

‫تجدر اإلشارة إلى أنه ينبغي التمييز بين الدعاوى الرامية الى تقييد حق عيني والدعاوى الرامية الى إلغاء‬

‫قرار التحفيظ‪ ،‬فالحقوق التي تتم االستفادة منها وفق الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع غير مشمولة باألثر‬

‫التطهيري الن التصرفات التي يجريها طالب التحفيظ يواجه بها على اعتبار أن طرف في العقد وهذه‬

‫املطالبة ال ترمي الى الغاء قرار التحفيظ بل الى تقييد التصرفات الصادرة عن طالب التحفيظ والتي يواجه‬

‫بها أمام املحكمة على اعتبار أن املسطرة أمام املحافظ غير تواجهيه‪.‬‬

‫أضف إلى ذلك أنه لن تمس أي مصلحة عند مطالبة املستفيد من حقوق تم ايداعها وفق الفصل ‪84‬‬

‫من ظ‪.‬ت‪.‬ع سواء تعلق األمر بعقار محفظ أو غير محفظ الن وكما أشرنا إلى ذلك أن املطالبة هنا مطالبة‬

‫بتقييد حقوق وقعت قبل إصدار قرار التحفيظ ال إلغاء الرسم العقاري‪.‬‬

‫وقد سبق لقضاء النقض املغربي أن نص على عدم سريان األثر التطهيري للرسم العقاري على الخلف‬

‫الخاص‪ ،‬جاء في قرار للمجلس األعلى ما يلي ‪ ":‬يعتبر مشتري العقار من نفس طالب التحفيظ الذي تحول‬

‫مطلبه إلى رسم عقاري خلفا خاصا ال يواجه كالخلف العام بقاعدة التطهير املنصوص عليها في الفصل ‪62‬‬

‫من ظهير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬املتعلق بالتحفيظ العقاري‪.‬‬

‫قضت محكمة النقض في قرار آخر على عدم سريان األثر التطهيري على الخلف الخاص حيث اعتبرت‬

‫‪":‬مبدأ التطهير املنصوص عليه في الفصل ‪ 62‬من ظهير ‪ 12/08/1913‬ال يحتج به في مواجهة الخلف‬

‫الخاص" قرار عدد ‪ 7/71‬بتاريخ ‪ 2015/02/17‬ملف مدني عدد ‪.324815/1/7/2012‬‬

‫‪32‬‬ ‫منير اليعقوبي‪ ،‬دليل المحامي"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2021 ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪33‬‬
‫قاعدة التطهير – سريانها على الجميع بمن فيهم خلف البائع – عدم جواز االحتجاج بالحقوق العينية‬

‫السابقة‪ .‬ال يجوز االحتجاج بحق عيني سابق لم يسجل على الرسم العقاري خالل مرحلة التحفيظ‬

‫واملحكمة قضت بعدم قبول طلب صحة رسم الشراء بعلة أن قاعدة تطهير العقار بتحفيظه قاعدة‬

‫مطلقة تسري على الجميع بمن فيهم خلف البائع‪ ،‬يكون قرارها مرتكزا على أساس قانوني وملال سليما"‪.‬‬

‫قرار عدد ‪ 37‬صادر بتاريخ ‪ 2015/01/20‬ملف مدني عدد ‪.281233/1/1/2014‬‬

‫إلى أن املتتبع لالجتهاد القضائي املغربي سيالحظ تضاربا في مواقف قضاء النقض املغربي حيث تارة‬

‫بأخذ بعدم سريان األثر التطهيري على الخلف الخاص وتارة أخرى يأخذ به‪ ،‬إلى أنه وإلي غاية‬

‫‪ 2020/06/30‬استقر االجتهاد القضائي على عدم سريان هذا األثر على الخلف الخاص‪ ،‬ولذلك ملا‬

‫أصدرت محكمة النقض اجتهادا بجميع غرفها حيث أصدرت قرارها عدد ‪ 2/189‬بتاريخ ‪2020/06/30‬‬

‫ملف مدني عدد ‪.2018/2/1/226‬‬

‫إذا ثبت هذا انتقلنا الى الحديث عن التعرض على االيداع كوسيلة للمنازعة في الحقوق املودعة‪.‬‬

‫فما الهدف منها ؟ وما هو نطاقها ؟ وهل لها اشكاالت عملية على مستوى الواقع ؟‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التعرض على االيداع‬

‫أوال ‪ :‬مضمون التعرض على االيداع وصوره‬

‫أ) ‪ :‬مضمون التعرض على االيداع‬

‫كل من تلقى حقا من طالب التحفيظ يمكنه ايداع هذا الحق وفق الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع فيقوم‬

‫املحافظ على االمالك العقارية بتضمينه بمطلب التحفيظ‪ ،‬ويقبل االيداع على االيداع متى تخلى املودع‬

‫‪33.75‬‬ ‫منير اليعقوبي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‬

‫‪34‬‬
 ‫لفائدة خلفه عن حق وقع ايداعه وقد يأخذ االيداع صورة الحجز التحفظي أو التنفيذي على حقوق‬

‫املودع ال طالب التحفيظ‪.34‬‬

‫تجدر االشارة الى انه ثار نقاش حول االيداعات املتعارضة كالحالة التي يبادر فيها الشخص الى ايداع‬

‫حق قد سبق ايداع كما لو تلقى شخصان من مالك العقار في طور التحفيظ نفس الحق‪.‬‬

‫استقر العمل على مستوى املحافظة العقارية على رفض املحافظ لطلب االيداع الذي يتعارض مع‬

‫االيداع االول الن من طبيعة االيداع املتعارض أن ال يقع تقييده في الرسم العقاري عند تأسيسه الن‬

‫اجراءات املسطرة ال تسمح بذلك‪ ،‬لذلك وملا كان من غير املمكن القيام بايداع معارض لاليداع االول جاء‬

‫املشرع بوسلية التعرض على االيداع املنصوص عليها في الفصل ‪ 24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬

‫وبالتالي يبقى السؤال املطروح هل للتعرض على االيداع خصوصية مقارنة مع التعرض على مطلب‬

‫التحفيظ ؟‬

‫حدد بعض الفقه‪ 35‬هذه الفروق فيما يلي ‪:‬‬

‫• يختلف التعرض على مطلب التحفيظ عن التعرض على االيداع وخاصة وان املشرع‬

‫خص االول بتنظيم خاص دون الثاني وسوى بينهما في اجل ممارسته دون الجهة التي يقدم اليها‪.‬‬

‫• يختلف أطراف دعوى التحفيظ حيث طالب التحفيظ من جهة واملتعرض طبقا‬

‫لإلجراءات الخاصة بمسطرة التحفيظ‪ ،‬حيث املتعرض في مركز املدعي في االثبات وال تناقش‬

‫حجج طالب التحفيظ إال إذا أثبت املتعرض ادعاءه بمقبول الستفادة طالب التحفيظ من قرينة‬

‫امللكية الى حين إثبات العكس‪.‬‬

‫عمر أزوكار‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.183‬‬

‫‪34‬‬

‫‪35 .185‬‬ ‫عمر أزوكار‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪– 184‬‬

‫‪35‬‬
 ‫• تعتبر دعوى التعرض على االيداع دعوى استحقاقية عادية للمطالبة بالحق املودع‪،‬‬

‫وتنظر املحكمة االبتدائية طبقا لقواعد املسطرة املدنية خالف دعوى التحفيظ والمانع من‬

‫الفصل فيها من طرغ محكمة التحفيظ دون أن تعمل النظام القانوني الواجب االعمال للفصل في‬

‫دعوى املتعرض في مواجهة طالبي التحفيظ‪.‬‬

‫ب) صور التعرض على االيداع‬

‫يمكن أن نقتصر على الصور التالية ‪:‬‬

‫• قد يعمد صاحب التحفيظ الى تفويت العقار موضوع العقار موضوع مسطرة التحفيظ‬

‫االول بيعا والثاني هبة ويعمد صاحب الهبة الالحق تاريخا في العقد الى ايداع الهبة ويعمد املشتري‬

‫الى التعرض على االيداع بوصف الهبة قد انصبت على ملك الغير‪.‬‬

‫• قد يعمد أد دائني طالبي التحفيظ على الى ايقاع الحجز التحفيظ والتنفيذي على العقار‬

‫موضوع مسطرة التحفيظ والحال انت هذا االخير قد فوت الى الغير وانتقل اليه بمقتض ى مرر‬

‫رسمي او عرفي ثابت التاريخ أنجزه محام مقبول لدى محكمة النقض‪.‬‬

‫ويحق ملن فوت اليه العقار في تاريخ سابق على ايداع الجز ان يتعرض على االيداع لوقوع على‬

‫ملك الغير من جهة والن االيداع النشأ أي مركز قانوني لالسبق في االيداع‪.‬‬

‫والعبرة في االيداع بقبوله من طرف املحافظ وتضمينه في سجل التعرضات وإال ينزل بمنزلة‬

‫االيداع التالي له في التاريخ‪.‬‬

‫• قد يعمد مشتري الحصة املشاعة الد طالبي التحفيظ الى ايداع حق التفويت في اطار‬

‫الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ويقوم طالب التحفيظ على الشياع بتقديم مقال استحقاق الشق املبيع‬

‫ويمارس التعرض على االيداع‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫• قد يعمد طالب التحفيظ الى تفويت جزء من عقار الى مشتري يبادال الى ايداعه باملطلب‬

‫وفي وقت الحق يقوم بتفويت جزء ثان ممن نفس العقار الى شخص ثان ويبادر هو االخر الى ايداع‬

‫شرائه ويقوم الودع االول بالتعرض على االيداع الثاني على أساس ممارسته حق الشفعة للحصة‬

‫التي تصرف فيها طالب التحفيظ بيعا بوصفه مالكا معه على الشياع‪.‬‬

‫• قد يعمد طالب التحفيظ الى هبة العقار موضوع مطلب التحفيظ الى ابنه أو ابنته وأثناء‬

‫سريان مسطرة التحفيظ يرغب في االعتصار في الهبة ألنها لم تحتوي شرط عدم الرجوع فيها‪ ،‬وله‬

‫أن يتعرض على االيداع وممارسته الدعوى لفسخ عقد الهبة قضاء بعد أن رفض املوهوب له ذلك‬

‫تراضيا‪.‬‬

‫• قد يعمد طالب التحفيظ الى تفويت العقار موضوع مطلب التحفيظ الى املشتري الذي‬

‫تراخى في االيداع الى حين أن يبادر الورثة الى ايداع االثتهم ويرفضون اجازة التفويت‪.‬‬

‫• قد يعمد طالب التحفيظ الى تفويت العقار موضوع مطلب التحفيظ ويبادر املفوت الى‬

‫ايداع عقد التفويت باملحافظة العقارية وقوم ورثته من بعده الى التعرض على االيداع لعدم‬

‫أثميته أو أميته أو لوقوعه التصرف في مرض املوت او ملوجب من موجبات فسخ العقد وإبطاله او‬

‫بطالن‪.‬‬

‫• قد يتعرض طالب التحفيظ على االيداع كحالة ادعاءه ان التفويت الذي وقع ايداع قد‬

‫بني على وكالة مزورة أو من ال صفة له في إجراء التصرف‪.‬‬

‫• قد يعمد السنديك الى التعرض على ايداع التصرف الذي أجراه طالب التحفيظ بعد أن‬

‫قض ي بالحكم عليه بالتسوية أو بالتصفية إما الن التصرف اجري في فترة الريبة ويدخل ضمن‬

‫حاالت البطالن الوجوبي أو الجوازي أو الن التصرف أنجز بعد الحكم بالتصفية القضائية‪ .‬مما‬

‫يفيد منع التفويت بقوة القانون وتدخل هذه االالت ضمن اختصاص املحكمة التجارية ال‬

‫‪37‬‬
 ‫املحكمة االبتدائية حفاظا على وحدة املساطر الجماعية املقررة في الكتاب الخامس من مدونة‬

‫التجارة‪.‬‬

‫• وقد يعمد طالب التحفيظ أو ذوي حقوقه الى التعرض على االيداع الن العقد الودع ال‬

‫يشمل العقار موضوع التفويت‪ ،‬إذ سبق للقضاء أن فصل في مثل هذا النزاع‪.‬‬

‫• قد يعمد بعض الورثة الى التعرض على ايداع اراثة أسقطت صفتهم االرثية‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬مختلف اإلشكاالت املسطرية واملوضوعية للتعرض على االيداع‬

‫لم تحظى كيفية البت في التعرض على االيداع بتنظيم من طرف املشرع الى أن بعض الفقه حدد بعض‬

‫الفرضيات للبت في هذا النوع من التعرضات‪.‬‬

‫األولى ‪ :‬قد يبادر املودع الى تقديم مقال افتتاحي للدعوى الى املحكمة االبتدائية رام الى التشطيب على‬

‫التعرض والحكم بعدم صحته من الناحية القانونية‪.‬‬

‫وقد يقدم املتعرض على االيداع دعوة الى نفس الجهة للحكم باالستئناف والتشطيب تبعا لذلك على‬

‫االيداع‪.‬‬

‫الثانية ‪ :‬قد يحال امللف من طرف املحافظك بعد قبوله التعرض على االيداع والتأكد من بعض‬

‫شكلياته أما املحكمة االبتدائية للنظر في حدود النزاع بين املودع ن جهة واملتعرض أو املتعرضين من جهة‬

‫ثانية‪.‬‬

‫هناك من بعتبر أن الفصل في التعرض على االيداع ال يمكن أن يتم بعد إحالته من طرف املحافظ على‬

‫املحكمة وبالتالي كل دعوى بشأن التعرض أو التشطيب على االيداع مصيرها عدم القبول‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫وفي املقابل يوجد بعض الفقه يرى أنه ال يمنع من تقديم دعوى في املوضوع معتبرا أنه الصعوبة تطرح‬

‫إن حكم في الدعوى العينية املستقلة عن دعوى االحالة من طرف املحافظ بحكم حائز لقوة الش يء‬

‫املقض ي به‪.‬‬

‫لكن ماذا لو قض ي في الدعوى بحكم تم استئنافه ومازال يروج أمام محكمة االستئناف وملف االحالة‬

‫من املحافظ على االمالك العقارية معروض أمام املحكمة االبتدائية ؟ هل يلزم القاض ي هنا إعمال الحكم‬

‫الصادر أم القضاء بعدم القبول لسبقيه البت ؟‬

‫في هذه الحالة ما جدوى االحالة على القضاء من طرف املحافظ ؟ وإن فصلن خالف ما قض ى الحكم‬

‫االبتدائي املستأنف أصبحنا أمام تعارض األحكام وهذا االمر مستبعد‪.‬‬

‫هذا من جهة من جهة أخرى ثار النقاش ول مدى إمكانية التدخل االداري في الدعوى املعروضة أمام‬

‫القضاء للفصل بين املتعرض واملودع من قبل شخص يدعي الحق لنفسه موضوعه مسطرة االيداع أم‬

‫البد من سلوك التعرض فقط ؟‬

‫نميل الى عدم قبول التدخل االرادي في الدعوى الن التعرض على االداع التي قررها املشرع للمنازعة في‬

‫االيداع ‪ .‬ويعتبر ممارسته مسبقا أمام املحافظ شرطا من شروط قبول الدعوى الن امللف في نهاية املطاف‬

‫سوف يحال على املحافظ ال عمال مقتضياته‪.36‬‬

‫‪ -‬اثار دعوى التعرض على االيداع على مسطرة التحفيظ‬

‫يحدث أن تتزامن دعوى التعرض على االيداع مع دعوى مسطرة التحفيظ وقد يحدث أن يتحقق‬

‫التعرض على االيداع دون وجود التعرضات على مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫‪36.194‬‬ ‫عمر أزوكار‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‬

‫‪39‬‬
 ‫هنا هل بإمكان املحافظ على االمالك العقارية أن يباشر تأسيس الرسم العقاري قبل معرفة مآل‬

‫دعوى التعرض على االيداع ؟‬

‫يتجاذب هذه االشكالية رأيان‪ ،‬األول يرى أنه بإمكان املحافظ في هذه الحالة تأسيس الرسم العقاري ما‬

‫دامت جميع االجراءات ثم احترامها ومادامت مسطرة التحفيظ مستقلة عن مسطرة املنازعة في االيداع‬

‫عن طريق التعرض امام عن مآل االيداع والتعرض عليه هناك من يرى بأن املودع ال يقيد حسب الرتبة‬

‫أثناء تأسيس الرسم العقاري في الرتبة ويتحول التعرض على االيداع الى تقييد احتياطي بناءا على مقال‬

‫الدعوى الى حين إنهاء النزاع‪.‬‬

‫أما الرأي الثاني يذهب إلى منع املحافظ على االمالك العقارية من تأسيس الرسم العقاري ما دامت‬

‫املنازعة في االيداع لم تنته بعد ولذلك فإن التعرض على االيداع يمنع التأـسيس إذ ال يتصور تقييد‬

‫التعرض على االيداع في الرسم العقاري‪.‬‬

‫كما طر على مستوى النقاش مدى تمتع املودع من االثر التطهيري ؟‬

‫في نازلة دفع بتأسيس الرسم العقاري أما قضاة املوضوع إال أن محكمة النقض لم تساير هذا الطرح‬

‫وقضت بإبطال البيع املنصب على عقار كان موضوع االيداع من املشتري(قرار محكمة النقض عدد ‪313‬‬

‫بتاريخ ‪ 23/01/2008‬ملف مدني عدد ‪.2/1/2/2006‬‬

‫مسطرة التعرض على االيداع لم تكن ضرورة ملحة ما دام بإمكان املنازع في االيداع ايداع دعواه‬

‫بوصفها دعوى عينية في املطلب طبقا للفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع على أساس أن الدعاوى العقارية من‬

‫الحقوق القابلة لإلشهار‪.‬‬

‫‪40‬‬
‫ونعتقد أن التعرض على االيداع نص ولد ميتا ذلك أن أجل ممارسته حدده الفصل ‪ 24‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع في‬

‫شهرين من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية‪ ،‬والحال أن التصرفات على العقار في طور التحفيظ تباشر في‬

‫حقيقة االمر بعد انقضاء أجل التعرضات‪.‬‬

‫وعليه فإن مسطرة التعرض على االيداع في نظرنا ال تجب مكنة ايداع دعوى املنازعة في االيداع أمام‬

‫القضاء حيث هذه املكنة تبقى مفتوحة وإال فال معنى لعمل املحافظة على االمالك العقارية‪.‬‬

‫املطلب الثاني ‪ :‬مسطرة الخالصة االصالحية‬

‫كما هو معلوم أن التحفيظ العقاري مجموعة من اإلجراءات والعمليات التي ينبغي إتباعها لجعل‬

‫العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري وهذه اإلجراءات ترمي في النهاية إلى تأسيس رسم للملكية مسجل‬

‫بسجل عقاري اذ يتميز مجموعة من االجراءات من اجل حفظ الحق لصاحبه واالغلبية في وقتنا هذا ال‬

‫علم له ببعض االجراءات التي يجب اتباعها كي ال يضيع حقه عبثا فاملشرع قد أباح لطالب التحفيظ‬

‫العقاري خالل فترة سريان مسطرة التحفيظ العقاري التصرف في ملكه بكل التصرفات القانونية املمكنة‬

‫وفي مقابل ذلك منح كل شخص اكتسب حقا من الحقوق على هذا العقار إمكانية طلب نشره في الجريدة‬

‫الرسمية وفق الفصل ‪ 83‬من قانون التحفيظ العقاري – مسطر الخالصة االصالحية – أو إيداع الوثائق‬

‫التي تثبت ذلك‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬األساس القانوني ملسطرة الخالصة االصالحية‬

‫يعتبر الفصل ‪ 83‬من ظهير التحفيظ العقاري األساس القانوني لتطبيق مسطرة الخالصة االصالحية‬

‫والتي عرفت تغيرا جدريا بعد صدور القانون ‪ 14.07‬حيث يسوغ لكل من شأنه حق عيني أو طالب‬

‫‪41‬‬
 ‫التحفيظ عند تغيير حقه األصلي أو ملن أعترف له طالب التحفيظ بحق عيني أثناء مسطرة التحفيظ ان‬

‫يطلب نشره بالجريدة الرسمية ويحل محل طالب التحفيظ في مواصلة إجراءات التحفيظ‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬مفهوم مسطرة الخالصة االصالحية وتمييزها عن االنظمة املشابهة لها‬

‫تعتبر مسطرة الخالصة االصالحية كما يعبر عنها بعض الفقهاء ومسطرة النشر طبقا للفصل ‪ 83‬من‬

‫أهم اآلليات القانونية التي أحدثها قانون التحفيظ العقاري من أجل حماية صاحب الحق املنشأ أو املعدل‬

‫أو املغير املقر به أثناء مسطرة التحفيظ وتمكن من انتقل إليه الحق املرتبط بوعاء مطلب من التدخل‬

‫خالل مسطرة التحفيظ ومواصلتها باسمه واستبداله باسم طالب التحفيظ في حدود الحق املنشأ أو املقر‬

‫به إلى أن مسطرة الخالصة االصالحية هي كذلك مجموعة من اجراءات التي يقوم بها ذوي الحقوق التي‬

‫يكون موضوعها تغيير أو إقرار أو انشاء على عقار يوجد في طور التحفيظ وذلك من خالل طلب نشرها‬

‫بالجريدة الرسمية بعد إيداع الوثائق املؤيدة لها على أن يتم تقييدها بالرسم العقاري بعد ثبوت صحتها‪.‬‬

‫وسنميز بين الخالصة االصالحية ومسطرة اإليداع‪:‬‬

‫مسطرة الخالصة االصالحية تعتبر آلية لحماية الحقوق املكتسبة أثناء سريان مسطرة التحفيظ وهي‬

‫تبقى شبيهة مسطرة االيداع التي تعتبر هي أيضا آلية اخرى لحماية الحقوق خالل مسطرة التحفيظ فان‬

‫مسطرة الخالصة االصالحية ومسطرة اإليداع تطبق نفس الحقوق املنصوص عليها في الفصل ‪ 65‬من‬

‫ظهير التحفيظ العقاري إن املستفيد الذي يختار سلوك مسطرة الخالصة االصالحية يحل محل طالب‬

‫التحفيظ في حدود الحق املعترف له به ‪..‬وذلك من خالل نشر الخالصة االصالحية بالجريدة الرسمية طبقا‬

‫ملقتضيات الفصل ‪ 83‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪.‬أما اذا اختار سلوك مسطرة االيداع فانه يقوم بإيداع‬

‫‪42‬‬
‫ما اكتسبه من حقوق لدى املحافظة العقارية بهدف حفظ الرتبة وعندها يتم تقييده في الرسم العقاري في‬

‫نفس الوقت مع انشاؤه أو تأسيسه‪.‬‬

‫تمييز بين مسطرة الخالصة االصالحية ومسطرة التعرض‪:‬‬ ‫•‬

‫إن مسطرة الخالصة االصالحية تقنية قانونية يمكن بواسطتها ملكتسب حق قابل لإلشهار أثناء مسطرة‬

‫التحفيظ أن يشهره بالجريدة الرسمية وعبر التعليق املخلص لها بالجهات املنصوص عليها في الفصل ‪18‬‬

‫من قانون التحفيظ العقاري ؛فإن مسطرة الخالصة االصالحية تقوم على أساس إصالح التحفيظ عن‬

‫طريق إعادة النشر بالجريدة الرسمية وتمتاز الخالصة االصالحية بكونها تمنح صفة املدعى عليه‬

‫للمستفيد منها أمام محكمة التحفيظ في مواجهة املتعرض ‪.‬؛أما التعرض فيعتبر آلية الحماية القانونية‬

‫التي تمكن املتعرض من املنازعة في مطلب التحفيظ بهدف ايقاف إجراءات التحفيظ من طرف املحافظ‬

‫العقاري وعدم االستمرار فيها الى ان يتم وضع حد للنزاع عن طريق املحكمة برفع التعرض او القول‬

‫بصحته جزءا او كال‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬نطاق الحقوق الخاضعة ملسطرة الخالصة االصالحية‬

‫‪ -1‬الحقوق العينية العقارية‬

‫إن الحقوق العينية العقارية القابلة لإلشهار أثناء سريان مسطرة التحفيظ هي ذاتها الحقوق العينية‬
‫التقييد بالرسم العقاري واملنصوص عليها في مدونة الحقوق ٌ‬
‫العينية بمقتض ى املادتين ‪ 9‬و ‪ 10‬وقد تكون‬

‫هذه الحقوق أصلية او تبعية ؛بالرجوع الى الفصل ‪ 65‬املذكور نجده يحدد التصرفات الخاضعة لإلشهار‬

‫في جميع الوقائع واالتفاقيات الناشئة بين األحياء وكذا جميع املحاضر واالوامر املتعلقة بالحجز العقاري‬

‫‪43‬‬
 ‫واألحكام التي اكتسبت قوة الش يء املفض ي به متى كان موضوعها تأسيس حق عيني أو نقله الى الغير أو‬

‫اإلقرار به أو تغييره أو إسقاطه‪.‬‬

‫‪ -2‬الحقوق الشخصية العقارية‬

‫عرض املشرع املغربي في الفصل ‪ 65‬من التحفيظ العقاري إلى نوعين من الحقوق الواجبة التقييد في‬

‫السجل العقاري حقوق عينية وحقوق شخصية التي حدد في االكرية واإلجراءات والحواالت‪.‬‬

‫وهذا ما ينص عليه الفصل ‪ 65‬يجب أن تستمر بواسطة تقييد في الرسم العقاري بجميع الوقائع‬

‫والتصرفات واالتفاقيات الناشئة بين األحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع املحاضر واالوامر املتعلقة‬

‫بالحجز العقاري وجميع االحكام التي اكتسبت قوة الش يء املقص ي به متى كان موضوع جميع ما ذكر‬

‫تأسيس حق عيني عقاري أو نقله الى الغير أو اإلقرار به أو تغييره أو إسقاطه وكذا جميع عقود أكرية‬

‫العقارات ملدة تفوق تالث سنوات وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار ملدة تزيد على السنة مستحقة‬

‫االداء او االبراء منه‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬االثار املترتبة على مسطرة الخالصة االصالحية‬

‫يترتب على مطلب التحفيظ العديد من التصرفات التي ترد عليه بمجرد ايداعه وهذه التصرفات‬

‫القانونية من شأنها أن تخضع ملجموعة من القواعد املوضوعية الشكلية املنصوص عليها في ظهير‬

‫التحفيظ العقاري ومن بين هذه التصرفات التي ترتب على مطلب التحفيظ أثناء سريان التحفيظ ندكر‬

‫البيع أو الهبة كما يمكن أن يكون هذا العقار محل رهن رسمي وغير من التصرفات القانونية‪.‬‬

‫‪44‬‬
 ‫أوال‪ :‬األثر االيجابي ملسطرة الخالصة االصالحية‬

‫ان مسطرة الخالصة االصالحية من خالل تطبيقها تتميز بمجموعة من املزايا من بينها أنه بمجرد صدور‬

‫رسم عقاري نهائي باسم املستفيد يكتسب حجية قاطعة وتابته اتجاه الكافة وتمنحه صفة املدعى عليه‬

‫التي تمكن من الدفاع عن حقوقه وكذلك التصالح بشأنها‪.‬‬

‫فالخالصة االصالحية لها عدة أدوار ومن بينها أن املشرع املغربي قد جعل منها وسيلة قانونية أساسية‬

‫إلشهار الحقوق التي ترد على العقار في طور التحفيظ هذا وان دل على ش يء فإنما يدل على املكانة التي‬

‫اعطاها لهذه التفويتات وباألسس القانونية التي تضبطها وذلك من اجل توفير ضمانات كافية الستقرار‬

‫املعامالت في امللك في التحفيظ العقاري بصفة خاصة وكذلك ازدهار عمليات التأمين لتمويل االنعاش‬

‫بصفة عامة‪.‬‬

‫يتبين ان مسطرة الخالصة االصالحية هي وسيلة مسطريه لحماية الحقوق املكتسبة أثناء مسطرة‬

‫التحفيظ من خالل عملية نشر واسعة عبر الوسائل التي اقرها املشرع املغربي في ظهير التحفيظ العقاري‬

‫غير انها ابانت على عدة سلبيات والتي من شأنها ان تعرقل امللكية العقارية وهذا ما نود االشارة آلية في‬

‫التالي‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬األثر السلبي ملسطرة الخالصة االصالحية‬

‫بالرغم من اإليجابيات التي تتميز بها إال ان لها بعض السلبيات وتتمثل في غياب سجل خاص تقيد به‬

‫على خالف مسطرة االيداع الذي تقيد في سجل التعرضات الش يء الذي يجعلها ممهدة بالضياع خاصة أن‬

‫ملف التحفيظ يظل فترة طويلة باملحكمة قبل احالته على املحافظ العقاري ‪.‬كما ساهمت مسطرة النشر‬

‫في عرقلة التحفيظ ملا ينطوي عليه آجال جديدة للتعرض ؛كما تتجلى كذلك بعض عيوب هذه املسطرة‬

‫عندما يتم عرض ملف التحفيظ على القضاء في حالة املنازعات عليه وبالتالي سوف يكون في حالة املدعي‬

‫‪45‬‬
‫عليه امام القضاء مع ذلك ال يستفيد من خدمات طالب التحفيظ اذا كان هذا االجير يملك حجج قوية في‬

‫مواجهة املتعرضين‪.‬‬

‫يتبين ان الخالصة االصالحية لها إيجابيات وسلبيات عندما يسلكها املستفيد من احد الحقوق‬

‫املكتسبة من اجل الدفاع عن حقوقهم والتمسك بها سواء كانت منشأة او معدلة ‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫خاتمة‪:‬‬

‫مادام أن العقار واالستثماروجهان لعملة واحدة ال يمكن فصل أحدهما عن اآلخر‪ ،‬وبالتالي ال يمكن‬
‫تجميد امللكية العقارية ومنع التصرف فيها‪ ،‬إال في الحاالت التي يحددها القانون‪ ،‬ومن دونها يكون‬
‫العقار محل تصرف وتداول قصد تحقيق الغاية التي وجد من أجلها‪ ،‬أال وهي األمن االجتماعي والنماء‬
‫االقتصادي‪.‬‬

‫ووعيا من املشرع بخطورة تأسيس الرسم العقاري الذي يطهرالعقار من جميع الحقوق الغيراملضمنة‬
‫به ولو كانت مشروعة‪ ،‬وفي املقابل يعترف بجميع الحقوق املضمنة به ولو كانت غيرمشروعة‪ ،‬نص على‬
‫مساطرتسعى إلى حماية املالكين الجدد للعقار خالل مسطرة التحفيظ تتمثل أساسا في مسطرتي‬
‫اإليداع والخالصة اإلصالحية املنصوص عليهما في الفصلين ‪ 83‬و‪ 84‬من ظ ت ع‪ ،‬وقبل ذلك سعى إلى‬
‫حماية امللكية العقارية عن طريق تأكد املحافظ على األمالك العقارية من صحة الوثائق املدلى بها من‬
‫أجل التحفيظ ومدى استيفاء مطلب التحفيظ للبيانات الواجبة قانونا‪ ،‬وهذا إنما يعكس إرادة‬
‫املشرع إلحاطة حق امللكية بالعناية الواجبة ودفع إي اعتداء من الغيرعليه ولو كان من الدولة نفسها‬
‫لقدسية هذا الحق‪.‬‬

‫إن الهدف املنشود من مسطرة التحفيظ‪ ،‬كما أوضحنا ذلك‪ ،‬هو حماية امللكية العقارية بشكل يحقق‬
‫األمن العقاري على املستوى الوطني عموما‪ ،‬لكن ذلك ال ينبغي أن يتم على حساب ملك الغيروالظهور‬
‫عليه بمظهراملالك خالفا للحقيقة‪ ،‬لذلك منح املشرع للغيرعن مسطرة التحفيظ أن يتدخل ويوقف‬
‫مسطرة التحفيظ عن طريق الحق في التعرض على مطلب التحفيظ‪ ،‬فكيف يتم ممارسة هذا الحق؟‬
‫وكيف يتعامل القضاء‪ ،‬وهو الضامن للحقوق‪ ،‬مع هذه اآللية؟‬

‫‪47‬‬
 ‫‪-‬‬ ‫الئحة املراجع‪:‬‬
‫‪ -‬محمد خيري‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع املغربي‪ ،‬دار نشر املعرفة‪،‬‬
‫طبعة ‪،2018‬‬
‫‪ -‬محمد بن الحاج السلمي ‪ ،‬سياسة التحفيظ العقاري في املغرب بين اإلشهار العقاري و‬
‫التخطيط االجتماعي و االقتصادي ‪.‬‬
‫‪ - . -‬عبد العالي دقوقي '' نظام التحفيظ العقاري باملغرب بين النظرية و التطبيق "‬
‫‪ -. -‬عبد العالي دقوقي " نظام التحفيظ العقاري باملغرب بين النظرية و التطبيق "‬
‫‪ -‬عمر أزوكار‪"،‬مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون ‪ 14.07‬ومدونة الحقوق‬
‫العينية؛ دراسة عملية ورصد للمواقف القضائية"‬
‫‪ -‬منير اليعقوبي‪ ،‬دليل املحامي"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة األولى‪،2021 ،‬‬
‫‪ -‬محمد شنان‪"،‬عبثية االبقاء على االثر الطلق لقرار التحفيظ بعد االستقالل"‪ ،‬مقال‬
‫منشور بالندوة املشتركة حول نظام التحفيظ العقاري باملغرب‪ ،‬الرباط في ‪ 5- 4‬ماي‬

‫‪48‬‬
 ‫الفهرس‬

‫مقدمة‪3.......................................................................................................................................................... :‬‬
‫المبحث األول‪ :‬اآلليات القانونية لحماية الملكية العقارية من خالل مسطرة التحفيظ‪6..............................................................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬رقابة المحافظ على مطلب التحفيظ ‪7...................................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬صالحيات المحافظ على األمالك العقارية و رقابته على مطلب التحفيظ ‪7.......................................................‬‬
‫أوال ‪ -‬صالحيات المحافظ على األمالك العقارية و دوره في حماية الملكية العقارية ‪8......................................................... :‬‬
‫ثانيا ‪ -‬السلطة الرقابية للمحافظ على مطلب التحفيظ بين هاجس الحماية و الفراغ التشريعي ‪9............................................... :‬‬
‫الفقرة الثانية ‪:‬الشروط الشكلية و الموضوعية لمطلب التحفيظ ‪13 ....................................................................................‬‬
‫أوال‪ -‬نظام التحفيظ العقاري بين االختيارية واإلجبارية ‪13 .......................................................................................... :‬‬
‫ثانيا ‪ -‬األشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ ‪14 ........................................................................................... :‬‬
‫ثالثا ‪ -‬الشروط و البيانات الواجب توافرها في مطلب التحفيظ ‪15 .................................................................................. :‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬حماية الملكية من خالل الشهر العيني ‪17 .............................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬إشهار مطلب التحفيظ ‪18 ..................................................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬عملية التحديد ‪20 ..........................................................................................................................‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬مساطر إشهار الحقوق العينية العقارية أثناء مسطرة التحفيظ ‪26 .................................................................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬مسطرة االيداع والتعرض على االيداع ‪27 ...........................................................................................‬‬
‫الفقرة االولى ‪ :‬مسطرة االيداع‪27 ..........................................................................................................................‬‬
‫أوال ‪ :‬القواعد المؤطرة لمسطرة االيداع‪27 ...............................................................................................................‬‬
‫ثانيا ‪ :‬االثار القانونية لإليداع واالشكاالت المرتبطة به‪30 .............................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬التعرض على االيداع‪34 ...................................................................................................................‬‬
‫أوال ‪ :‬مضمون التعرض على االيداع وصوره ‪34 ......................................................................................................‬‬
‫أ) ‪ :‬مضمون التعرض على االيداع ‪34 ....................................................................................................................‬‬
‫ثانيا ‪ :‬مختلف اإلشكاالت المسطرية والموضوعية للتعرض على االيداع ‪37 .....................................................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬مسطرة الخالصة االصالحية ‪40 .......................................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬األساس القانوني لمسطرة الخالصة االصالحية ‪41 ..................................................................................‬‬
‫أوال ‪ :‬مفهوم مسطرة الخالصة االصالحية وتمييزها عن االنظمة المشابهة لها ‪41 ...............................................................‬‬
‫ثانيا ‪ :‬نطاق الحقوق الخاضعة لمسطرة الخالصة االصالحية ‪43 .....................................................................................‬‬
‫الحقوق العينية العقارية ‪43 ...................................................................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬االثار المترتبة على مسطرة الخالصة االصالحية ‪44 ................................................................................‬‬
‫أوال‪ :‬األثر االيجابي لمسطرة الخالصة االصالحية ‪44 .................................................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬األثر السلبي لمسطرة الخالصة االصالحية ‪45 ....................................................................................................‬‬
‫خاتمة‪46 ....................................................................................................................................................... :‬‬

‫‪49‬‬
50