DUY TAN UNIVERSITY

INTERNATIONAL SCHOOL

BÀI TẬP NHÓM

MÔN HỌC : QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 1

LỚP : PSU-FIN 301 GIS

GVHD : NGUYỄN NHƯ HIỀN HOÀ

NHÓM SV : 1. Nguyễn Linh Chi

2. Nguyễn Linh Khang

3. Lưu Thị Mai

4. Trương Thị Bảo Nguyên

5. Ngô Thị Hoài Thương

6. Đặng Ngọc Hồng Nhung

7. Lê Hồng Nhung

Đà nẵng, 10 tháng 12 năm 2023

 PHIẾU CHẤM ĐIỂM ĐỒ ÁN MÔN HỌC
Môn học: Quản trị tài chính 1
Mã môn: PSU-FIN 301 Lớp: GIS
Năm học: 2023-2024 Học kỳ: I

Tên đề tài: PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ VÀO CỔ PHIẾU SZC

GVHD: Nguyễn Như Hiền Hoà

Họ và tên SV1: Nguyễn Linh Chi MSSV: 27213702535
Họ và tên SV2: Nguyễn Linh Khang MSSV: 27212553597
Họ và tên SV3: Lưu Thị Mai MSSV: 27202824918
Họ và tên SV4: Trương Thị Bảo Nguyên MSSV: 27202502538
Họ và tên SV5: Ngô Thị Hoài Thương MSSV: 27202552284
Họ và tên SV6: Đặng Ngọc Hồng Nhung MSSV: 27202400220
Họ và tên SV7: Lê Hồng Nhung MSSV: 27212353239

% Tiêu chí
Đánh giá đánh giá Điểm đánh giá thành viên
1 2 3 4 5 6 7

50% Nội dung

50% Thuyết trình

Tổng

Đà Nẵng, ngày tháng năm 2023

TRUNG TÂM KHẢO THÍ GIẢNG VIÊN
 BẢNG TỰ ĐÁNH GIÁ
STT Họ và tên MSSV % Tham Gia Chữ kí
1 Nguyễn Linh Chi 27213702535
2 Nguyễn Linh Khang 27212553597
3 Lưu Thị Mai 27202824918
4 Trương Thị Bảo Nguyên 27202502538
5 Ngô Thị Hoài Thương 27202552284
6 Đặng Ngọc Hồng Nhung 27202400220
7 Lê Hồng Nhung 27212353239
 MỤC LỤC

I. Giới thiệu Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC).......................................6

1. Lịch sử hình thành phát triển, ngành nghề kinh doanh...................................6
1.1. Thông tin chung..............................................................................................6
1.2. Lịch sử hình thành phát triển.........................................................................6
1.3. Ngành nghề kinh doanh..................................................................................7
2. Thông tin cổ đông, cổ phần.................................................................................7
2.1. Thông tin cổ phần...........................................................................................7
2.2. Cơ cấu cổ đông..............................................................................................8
2.3. Danh sách cổ đông lớn...................................................................................8
3. Mô hình hoạt động của công ty SZC..................................................................9
3.1. Cho thuê đất KCN..........................................................................................9
3.2. Hoạt động thu phí BOT 768.........................................................................10
3.3. Khu đô thị Hữu Phước..................................................................................11
4. Sơ đồ tổ chức SZC :...........................................................................................11
II. Các thông tin liên quan đến công ty SZC ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư/không đầu tư.......................................................................................................... 12
1. Các mảng đóng góp vào SZC............................................................................12
2. Dự án trọng điểm của SZC...............................................................................13
3. Sonadezi Châu Đức (SZC) sắp phát hành cổ phiếu........................................14
4. Lợi nhuận sau thuế giảm...................................................................................15
5. Rủi ro của SZC..................................................................................................16
5.1. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng và giải phóng mặt bằng chậm................ 16
5.2. Nhu cầu dòng tiền đầu tư lớn, nợ vay cao....................................................17
5.3. Dòng tiền HĐKD tốt nhưng không đủ bù đắp nhu cầu đầu tư......................20
5.4. Dự án trạm thu phí BOT 768........................................................................21
6. Nền kinh tế vĩ mô:..............................................................................................22
7. Các lợi thế của SZC đem đến triển vọng trong dài hạn..................................23
8. Triển vọng của ngành........................................................................................25
III. Phân tích 5 chỉ số tài chính.................................................................................27
1. Chỉ số thanh khoản............................................................................................27
1.1. Khả năng thanh toán ngắn hạn....................................................................27
 1.2. Khả năng thanh toán nhanh.........................................................................27
2. Quản lí tài sản.................................................................................................... 28
3. Quản lý nợ.......................................................................................................... 28
4. Chỉ số lợi nhuận.................................................................................................29
5. Giá trị thị trường...............................................................................................30
IV. Kết luận................................................................................................................ 31
I. Giới thiệu Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC)
1. Lịch sử hình thành phát triển, ngành nghề kinh doanh
1.1. Thông tin chung
Tên giao dịch: CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC
Mã chứng khoán: SZC
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số : 3600899948 (Thay đổi lần 11 ngày
16/6/2021)
Vốn điều lệ: 1.000.000.000.000 đồng
Trụ sở chính: Tầng 9, Cao ốc Sonadezi, Số 1, Đường 1, KCN Biên Hòa 1, P, An
Bình, TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Số điện thoại: 0251 8860 788
Số fax: 0251 8860 783
Website: www.sonadezichauduc.com.vn

1.2. Lịch sử hình thành phát triển

 26/06/2007: Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức tiền thân là Công ty Cổ phần
Phát triển Hạ tầng Sonadezi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần
đầu và chính thức đi vào hoạt động.
 15/09/2007: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sonadezi thực hiện tăng vốn
điều lệ đồng thời đổi tên thành Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức.
 11/2008: Hoàn thành xây dựng và chính thức đưa Văn phòng Khu công nghiệp
Đô thị Châu Đức tại thôn Hữu Phước, xã Suối Nghệ, Huyện Châu Đức, Tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu đi vào hoạt động.
 Quý IV năm 2010: Công ty thu phí theo Dự án BOT đường 768 trên đường
Đồng Khởi và đường Nhà máy nước Thiện Tân.
 5/2011: Công ty cho thuê đất Khu Công nghiệp Châu Đức cho những khách
hàng đầu tiên.

6
 Document continues below

Discover more
from: trị học PSU
Quản
PSU MGT
Trường Đại Học Du…
4 documents

Go to course

ON TAP QUAN TRI

HOC - QUẢN TRỊ HỌ…
6
Quản trị học
None
PSU

103 câu trắc nghiệm -

chỉnh chu
14
Quản trị học
None
PSU

Quản-trị-học -
Summary Quản trị họ…
6
Quản trị học
None
PSU

Correctional
Administration
8
Criminology 96% (113)

English - huhu
Led hiển thị 100% (3)
10
 Preparing Vocabulary
FOR UNIT 6
10
 01/2012: Công ty khai trương văn phòng trụ sở chính Led tại Tầng
hiển thị 9, Cao100%
ốc (2)
Sonadezi; tháng 12/2012, khánh thành Sân tập Golf Sonadezi tại trường Cao
đẳng Công Nghệ và Quản trị Sonadezi, khu công nghiệp Biên Hòa 2, Đồng Nai.
 12/2014: Công ty thực hiện phát hành cổ phiếu riêng lẻ tăng vốn điều lệ của
công ty từ 700 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng theo phương án đã được Đại hội đồng
cổ đông thường niên thông qua.
 12/2015: Công ty hoàn tất đầu tư và khai thác 02 trạm thu phí tiếp theo của Dự
án BOT đường 768.
 2017: Triển khai thi công hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp giai đoạn I phục
vụ các khách hàng thuê đất tại khu công nghiệp.
 30/01/2018: Lễ động thổ dự án sân Golf Châu Đức
 15/01/2019: Lễ công bố và nhận Quyết định niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng
khoán TP.HCM
 2020: Cơ bản hoàn thiện thi công san nền tạo hình sân golf Resort 18 lỗ & thi
công hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước.
 2022: Hoàn tất thủ tục ký hợp đồng hợp tác góp vốn dự án Khu dân cư
Sonadezi Hữu Phước – Giai đoạn 1.
 Tháng 12/2021: Thực hiện thủ tục lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản thông qua
việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án KCN Châu Đức và phê duyệt Báo cáo
nghiên cứu khả thi dự án KĐT Châu Đức.
 26/06/2022: Kỷ niệm 15 năm thành lập Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức.
1.3. Ngành nghề kinh doanh
 Đầu tư và phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư và các sân golf
 Kinh doanh cơ sở hạ tầng các công trình
 Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, môi giới, định giá, quảng cáo,
đấu giá, quản lý bất động sản…

2. Thông tin cổ đông, cổ phần

2.1. Thông tin cổ phần
- Tên cổ phiếu: Cổ phiếu Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức
- Mã chứng khoán: SZC
- Sàn giao dịch: HOSE
- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành: 100.000.000 cổ phiếu
- Mệnh giá cổ phiếu: 10.000 đồng/cổ phiếu
- Số lượng cổ phiếu quỹ: 0 cổ phiếu
- Số lượng cổ phiếu chuyển nhượng tự do: 100.000.000 cổ phiếu

- Loại cổ phần: phổ thông

7
2.2. Cơ cấu cổ đông:
Tính tại ngày 31/08/2022

2.3. Danh sách cổ đông lớn:

Tính tại ngày 31/08/2022

Sở hữu ch•o của các công ty trong tập đoàn Sonadezi:

8
3. Mô Hình Hoạt Động của công ty SZC:
SZC có ba mảng hoạt động kinh doanh:
(1) Cho thuê đất KCN - chiếm 75% tổng doanh thu;
(2) Hoạt động thu phí BOT 768 - chiếm 20% tổng doanh thu;
(3) Kinh doanh sân golf tại KCN Biên Hòa 2 - chiếm 1% tổng doanh thu.
3.1. Cho thuê đất KCN – động lực tăng trưởng chính đối với SZC
SZC sở hữu KCN và đô thị Châu Đức tại Bà Rịa - Vũng Tàu. KCN được quy
hoạch thành hai phân khu chức năng bao gồm: KCN Châu Đức (1,556.14 ha); và Khu
đô thị Châu Đức (690,55 ha). Trong đó, tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng của
KCN và khu đô thị là 1,679 ha với thời gian cho thuê là 50 năm kể từ năm 2008.
Chúng tôi cho rằng hoạt động cho thuê đất của KCN Châu Đức là khả quan:
- Diện tích sẵn sàng cho thuê lớn. Diện tích đã cho thuê lũy kế đến cuối năm
2019 đạt 394 ha đất công nghiệp và 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn. Trong đó, diện tích
sẵn sàng cho thuê còn lại là gần 640 ha, và đã giải phóng mặt bằng xong (bao gồm cả
đền bù). Chúng tôi tin rằng, diện tích sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là lợi thế để SZC nhanh
chóng thu hút được khách hàng mới so với các doanh nghiệp khác tại tỉnh Bình Dương
và Đồng Nai khi mà hầu hết được lấp đầy với tỷ lệ cao.

- Chi phí bồi thường thấp giúp công ty duy trì tỷ suất lợi nhuận ròng ở mức cao
trên 50%. Theo HĐQT, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức là 87.000
đồng/m2. Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2. Tổng chi phí vốn
là 4,1 nghìn tỷ đồng, tương đương 260.668 đồng/m2. Giá thuê là 60 USD/m2/chu kỳ
thuê trong năm 2020. Chúng tôi cho rằng tỷ suất lợi nhuận của SZC sẽ duy trì ở mức
cao trên 50% do giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng.

9
 - Tiếp cận cơ sở hạ tầng logistic thuận tiện. Với hệ thống hơn 40 cảng biển, TP.
Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu là đầu mối quan trọng của miền Nam - hỗ trợ vận
chuyển hầu hết các sản phẩm trong khu vực. Ngoài ra, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng
Tàu sẽ bắt đầu xây dựng vào năm 2021 và đi vào hoạt động vào năm 2025, nối liền hai
tỉnh Bình Dương và Đồng Nai.
- Giá cho thuê ở mức cạnh tranh nhất so với các KCN khác ở Bà Rịa-Vũng Tàu.
Trong số 12 KCN ở Bà Rịa Vũng Tàu, Châu Đức có giá cho thuê thấp nhất. Giá thuê
bình quân ở Bà Rịa Vũng Tàu là 72,6 USD/m2/chu kỳ thuê. Chúng tôi nhận thấy giá
thuê của KCN Châu Đức thấp hơn khoảng 35% -54% so với các KCN ở tỉnh Đồng Nai
và Bình Dương.

3.2. Hoạt động thu phí BOT 768

Hoạt động thu phí BOT 768 – thu nhập ổn định trong dài hạn Dự án BOT
đường 768 bao gồm 6 tuyến đường ở TP. Biên Hòa và huyện Vĩnh Cửu. Tổng giá trị
đầu tư là 700 tỷ đồng (trong đó 70% từ vốn vay), bao gồm 4 trạm thu phí. Dự án bắt
đầu thu phí từ năm 2015, thời gian thu phí là 35 năm. Theo chúng tôi, dự án thu phí
này sẽ mang lại nguồn thu nhập ổn định cho SZC. (1) Lưu lượng phương tiện tăng
bình quân 3-4%/năm. Đường 768 có lưu lượng xe tương đối ổn định. Chúng tôi ước
tính lưu lượng xe sẽ tăng 3% so với cùng kỳ trong năm 2021. (2) Hoạt động thu phí có
mức thu thấp nhất theo Thông tư 37/2014/TT-BTC; sẽ tăng 35% trong năm 2021. Hoạt
động thu phí cầu đường sẽ tăng 35% trong năm 2021 và doanh thu ước tính tăng 38%
so với cùng kỳ với tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 65%.

10
3.3. Khu đô thị Hữu Phước
Hiệu quả cao nhờ chi phí đầu tư thấp Tổng diện tích đất của khu đô thị Hữu
Phước là 40,6 ha, trong đó diện tích đền bù giải tỏa là 37,8 ha (chiếm 93% tổng diện
tích). Diện tích có quyền sử dụng đất là 36,7 ha (chiếm 91% tổng diện tích). Theo quy
hoạch, dự án có 164 căn shophouse và 500 lô đất nền. Chi phí đầu tư thấp. Tổng vốn
đầu tư cho dự án này là 380 tỷ đồng. Theo HĐQT, chi phí đền bù giải tỏa và xây dựng
là 3 triệu đồng/m2.
Theo chúng tôi tính toán, giá cho thuê đất trên thị trường dao động từ 7-9 triệu
đồng/m2, điều này cho thấy tỷ suất lợi nhuận ròng là 56%. Dự án tạo ra một dòng lợi
nhuận trong 5 năm kể từ thời điểm đầu tư. SZC đang hợp tác với Công ty Cổ phần
Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D: HOSE) để bán dự án do D2D đã có kinh
nghiệm triển khai các dự án tại tỉnh Đồng Nai. Chúng tôi ước tính tổng doanh thu từ
dự án đạt 661 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 267 tỷ đồng.

4. Sơ đồ tổ chức SZC :

11
Trong đó:
- Chủ tịch HĐQT: Đinh Ngọc Thuận
- Tổng Giám đốc: Nguyễn Văn Tuấn
- Trưởng Ban Kiểm soát: Phạm Thị Kim Hòa

II. Các thông tin liên quan đến công ty SZC ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư/không đầu tư
SZC là một doanh nghiệp khá non trẻ nếu như so sánh với các doanh nghiệp
cùng ngành công nghiệp khác trên thị trường. Sự non trẻ này có bất lợi đó là doanh
nghiệp vẫn đang trong quá trình phải đẩy mạnh đầu tư cần nhu cầu một nguồn vốn lớn,
áp lực nợ vay cao cũng như là khả năng chi trả cổ tức tiền mặt cho cổ đông sẽ chưa tốt
nếu như so sánh với nhiều doanh nghiệp khác cùng ngành. Tuy xuất hiện chưa lâu
nhưng cũng đem đến triển vọng tăng trưởng lợi nhuận cao trong thời gian tới cũng như
là sự cải thiện và tình hình tài chính sẽ làm cho cổ phiếu hấp dẫn hơn trong góc nhìn
của nhà đầu tư. Vậy nhìn chung, với cả những ưu và nhược điểm như vậy SZC có phải
là một cổ phiếu hấp dẫn đầu tư hay không ở thời điểm hiện tại?
1. Các mảng đóng góp vào SZC
Đơn vị thành viên của Sonadezi cho thuê đất KCN là mảng đóng góp chủ đạo,
mảng bất động sản đóng góp nhỏ, kinh doanh sân golf đang lỗ.
Đến cuối năm 2014 công ty đã tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng tương ứng là
100 triệu cổ phiếu và mức vốn điều lệ đó vẫn giữ nguyên cho đến hiện nay. Trong cơ
cấu cổ đông của Sonadezi Châu Đức có hai cổ đông tổ chức nắm giữ tổng cộng 57%
vốn điều lệ, đó là Tổng Công ty cổ phần phát triển KCN hay còn gọi là Tổng Công ty
Sonadezi sở hữu 47% vốn, và công ty cổ phần Sonadezi Long Thành cũng là một đơn
vị thành viên của tổng Sonadezi và sở hữu 10% vốn.
Tổng công ty Sonadezi Châu Đức là một đơn vị nhà nước chuyên về phát triển
các KCN tại khu vực phía Nam, tập trung chủ yếu tại khu vực tỉnh Đồng Nai. Với mỗi
dự án KCN, tổng công ty sẽ thành lập một đơn vị thành viên để phụ trách dự án, và
Sonadezi cùng các đơn vị thành viên cũng là tên tuổi không mấy xa lạ với các nhà đầu
tư quan tâm đến lĩnh vực KCN trên thị trường chứng khoán.
Tuy nhiên, các cổ phiếu của công ty nhìn chung thì có tính thanh khoản khá
thấp và dòng tiền giao dịch không sôi động. Trong khi đó, cổ phiếu SZC của Sonadezi
Châu Đức là cổ phiếu có tính thanh khoản cao nhất và được thị trường chú ý nhiều
nhất trong những năm gần đây. Hoạt động kinh doanh của Sonadezi Châu Đức khá đa
dạng, bao gồm cho thuê đất KCN và các dịch vụ cơ sở trong lĩnh vực công nghiệp như
là xử lý nước thải, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư, khai thác các dự án BOT
và mảng kinh doanh sân golf. Nhưng đến nay mảng cho thuê KCN vẫn đang là lĩnh
vực kinh doanh đóng góp chủ lực vào kết quả kinh doanh của công ty với khoảng trên
dưới 90% doanh thu và lợi nhuận gộp trong năm 2022.
12
 Hình 1. Doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của SZC năm 2022
2. Dự án trọng điểm của SZC: KCN – KCN Châu Đức
Dự án chủ lực của doanh nghiệp này đó là dự án KCN và KĐT Châu Đức tại
tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Đây là một dự án rất lớn có quy mô lên đến 2.287 ha. Trong
đó, phần diện tích KCN được quy hoạch là 1.556 ha, phần diện tích từ quy hoạch làm
KĐT và sân golf là 690 ha. Cả hai thành phần dự án KCN và KĐT đều đã được
Sonadezi Châu Đức triển khai song song trong những năm gần đây, phần dự án khu
dân cư Hữu Phước thuộc phần đất làm KĐT đang đóng góp vào kết quả kinh doanh
của công ty năm 2022.
Nhìn chung, vị trí KCN và KĐT Châu Đức không được đánh giá là có vị trí địa
lý quá thuận lợi nếu so sánh với các KCN tại khu vực Đồng Nai hay Bình Dương. Một
phần nguyên nhân do hệ thống hạ tầng giao thông cao tốc trong khu vực phía Nam ít
được đầu tư trong những năm qua, vì vậy trong 2 năm trở lại đây yếu tố này đang được
cải thiện một cách nhanh chóng nhờ vào quá trình đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, với
khoảng cách gần cảng Cái M•p Thị Vải và một hệ thống giao thông kết nối tốt sẽ rất
thuận lợi cho Sonadezi Châu Đức trong việc thu hút khách hàng. Sự kỳ vọng sẽ còn
được cải thiện hơn nữa trong thời gian tới khi các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu
hay dự án sân bay Long Thành được hoàn thành đầu tư thì KCN Châu Đức hay khu
dân cư Châu Đức sẽ càng có thêm sức hút với các doanh nghiệp. Khi diện tích KCN
tăng thêm, công nhân nhiều hơn, mật độ dân cư đông hơn thì tất yếu các mặt KĐT
công ty cũng sẽ có giá.

13
 Hình 2. Dự án KCN – KĐT Châu Đức
Hơn nữa, giá thuê KCN Châu Đức hiện đang thấp hơn đáng kể so với giá thuê
trung bình ở Bà Rịa - Vũng Tàu. KCN Châu Đức sẽ tận dụng lợi thế để tăng giá thuê
trong vài năm tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

3. Sonadezi Châu Đức (SZC) sắp phát hành cổ phiếu

Sonadezi Châu Đức thông qua phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện
hữu với tỷ lệ 2:1, cổ đông sở hữu 2 cổ phiếu sẽ được quyền mua thêm 1 cổ phiếu mới
với giá 20.000 đồng/cổ phiếu và dự kiến triển khai trong quý IV/2023, ngay sau khi
được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.
Công ty dự kiến sẽ chào bán gần 60 triệu cổ phiếu để huy động gần 1.200 tỷ
đồng từ cổ đông hiện hữu, cụ thể như sau:

Số tiền tối thiểu

cần thu được
Số tìền sử dụng Tiến độ sử
từ phương án
ST Mục đích vốn dự kiến dụng vốn dự
chào bán để
T (đồng) kiến
thực hiện dự án
(đồng)

1 Bổ sung nguồn vốn 399.999.600.000 Dự kiến quý 279.999.720.000

đầu tư, xây dựng IV/2023-Quý
dự án Khu công I/2025, theo
nghiệp Châu Đức, các mốc thời
huyện Châu Đức, gian thực tế
tỉnh Bà Rịa, Vũng của tiến độ dự
Tàu án
2 Tái cơ cấu các 800.000.000.000 Dự kiến quý Không áp dụng
14
 khoản nợ vay của IV/2023-Quý
Công ty đối với các I/2025, theo
tổ chức tín dụng và thời gian quy
thanh toán gốc lãi định của hợp
trái phiếu đến hạn đồng vay và
của Công ty điều khoản
điều kiện của
trái phiếu
2.1 Trả gốc lãi trái 210.000.000.000 Dự kiến quý Không áp dụng
phiếu IV/2023-Quý
SZCH2126001 I/2025, theo
phát hành năm điều khoản và
2021 của Công ty điều kiện của
trái phiếu
2.2 Trả gốc lãi các 490.000.000.000 Dự kiến quý Không áp dụng
khoản vay tại Ngân IV/2023-Quý
hàng TMCP Công I/2025, theo
thương Việt Nam thời gian quy
định của hợp
đồng vay
2.3 Trả gốc lãi các 100.000.000.000 Dự kiến quý Không áp dụng
khoản vay tại Ngân IV/2023-Quý
hàng TMCP Đầu I/2025, theo
tư và Phát triển thời gian quy
Việt Nam định của hợp
đồng vay
Tổng cộng (1+2) 1.199.999.600.000

Bảng 1. Sonadezi Châu Đức muốn huy động gần 1.200 tỷ đồng, dùng phần lớn trả nợ
vay đến hạn.
Với số tiền huy động như trên, công ty dự kiến dùng 800 tỷ đồng để tái cơ cấu
các khoản nợ vay của Công ty đối với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái
phiếu đến hạn; và còn lại gần 400 tỷ đồng sẽ bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng dự
án KCN Châu Đức.

15
4. Lợi nhuận sau thuế giảm
Được biết, tính tới cuối năm 2022, Sonadezi Châu Đức có tổng nợ vay ngắn
hạn và dài hạn tăng 19,8% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 435,6 tỷ đồng lên
2.635,2 tỷ đồng và chiếm 41,6% tổng nguồn vốn.
X•t về hoạt động kinh doanh, trong quý IV/2022, Sonadezi Châu Đức ghi nhận
doanh thu đạt 195,66 tỷ đồng, tăng 32,5% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi
nhận 37,57 tỷ đồng, giảm 44,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, biên lợi nhuận
gộp giảm mạnh từ 64% về còn 34,6%.
Trong kỳ, lợi nhuận gộp giảm 28,5% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 26,91 tỷ
đồng về 67,67 tỷ đồng; doanh thu tài chính tăng 31,1%, tương ứng tăng thêm 1,37 tỷ
đồng lên 5,77 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 388,8%, tương ứng tăng thêm 8,32 tỷ
đồng lên 10,46 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 5%, tương ứng
tăng thêm 0,79 tỷ đồng lên 16,45 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng
kể.

Như vậy, trong kỳ mặc dù doanh thu tăng nhưng lợi nhuận lại giảm 44,8%,
nguyên nhân chủ yếu do biên lợi nhuận gộp thu hẹp và chi phí tài chính tăng đột biến.
Luỹ kế trong năm 2022, Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu đạt 858,89 tỷ đồng,
tăng 20,4% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 197,37 tỷ đồng, giảm 39%
so với cùng kỳ năm trước.
Trong năm 2022, Sonadezi Châu Đức đặt kế hoạch doanh thu tăng 6% lên
774,7 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 43% về 184 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc năm
2022, Công ty hoàn thành 107,3% kế hoạch lợi nhuận năm.

5. Rủi ro của SZC

5.1. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng và giải phóng mặt bằng chậm gây ảnh hưởng
đến biên lợi nhuận
SZC ghi nhận doanh thu năm 2022 sụt giảm với biên lợi nhuận bị thu hẹp.

16
 Hình 5.1. Kết quả kinh doanh Q4/2022 và cả năm 2022
Doanh thu thuần năm 2022 đạt 859 tỷ đồng (tăng 20,4%% so với cùng kì). Lợi
nhuận gộp cả năm 2022 đạt 310 tỷ đồng (giảm 31,3% so với cùng kì) chủ yếu do chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng mạnh theo giá đất của Bà Rịa - Vũng Tàu,
trong khi đó hoạt động kinh doanh sân Golf vẫn đang chịu lỗ, cùng với chi phí lãi vay
tăng mạnh so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 197 tỷ đồng (giảm 39% so với
cùng kì), đạt 107,1% kế hoạch năm 2022.
Hơn nữa, quy mô dự án KCN và KĐT Sonadezi Châu Đức là quá lớn, nhìn
chung công ty không đền bù giải phóng mặt bằng được một lần. Việc giải phóng mặt
bằng chậm sẽ làm giảm diện tích đất sạch sẵn sàng cho thuê, kinh doanh của SZC.
Doanh nghiệp đền bù từng phần dự án và sử dụng phần tiền đã làm ở phần trước để
làm tiếp phần tiếp theo, diều này khiến cho chi phí đền bù gia tăng theo thời gian, xu
hướng trên thị trường hoặc thay đổi theo giá đất của nhà Nước. Điều này sẽ làm giảm
doanh thu của công ty, dẫn đến giảm biên lợi nhuận ròng.

17
 Hình 5.2
Trong khi đó, chi phí đền bù giải tỏa trung bình tăng rất mạnh trong năm 2022
và dự kiến tăng cao trong những năm tiếp theo. Gây ra ảnh hưởng tiêu cực đến biên lợi
nhuận của các diện tích mới đền bù và đưa vào khai thác. Sonadezi Châu Đức cần
khoảng 280 hecta đất cần đền bù vào việc giải phóng mặt bằng và với mức giá đền bù
hiện nay, doanh nghiệp có thể cần đến gần 3 tỷ đồng hoặc hơn để hoàn thành việc giải
phóng mặt bằng.
Nếu việc giải phóng mặt bằng tiếp tục chậm và chi phí giải phóng mặt bằng tiếp
tục tăng, biên lợi nhuận của SZC có thể tiếp tục bị ảnh hưởng trong thời gian tới.

5.2. Nhu cầu dòng tiền đầu tư lớn, nợ vay cao

Tổng nợ vay của SZC trong năm 2022 đã tăng 19,8% so với đầu năm, tương
ứng tăng thêm 435,6 tỷ đồng, lên đến 2.635,2 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay dài hạn đạt
2.144 tỷ đồng (tăng 18,3% so với đầu năm) chiếm 81,4% cơ cấu tổng nợ vay. Doanh
nghiệp hiện đang có hơn 399 tỷ đồng huy động qua kênh trái phiếu và giá trị trái phiếu
đến hạn trả tại cuối năm 2022 đạt 100 tỷ đồng. Nợ vay tăng cùng với áp lực đáo hạn
trái phiếu sẽ làm gia tăng gánh nặng tài chính của doanh nghiệp trong năm tới.

18
 Hình 5.3. Chỉ số tài chính
Tỷ lệ D/E hiện ở mức khá cao 1,72 lần (tăng so với mức 1,5 lần của năm 2021).

Hình 5.4. Vay và nợ thuê tài chính

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của SZC trong năm 2022 là 57,3%, tăng 11,3
điểm % so với đầu năm. Tăng trưởng nợ vay của SZC trong năm 2022 chủ yếu do nhu
cầu vốn cho đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và khu dân cư. Cụ thể,
SZC đã sử dụng 435,6 tỷ đồng từ các khoản vay để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
KCN Châu Đức II giai đoạn 2, KCN Châu Đức III và Khu dân cư Hữu Phước.
Nhu cầu dòng tiền đầu tư rất lớn tuy nhiên công ty chưa có nguồn lực tài chính
tích lũy. Sonadezi Châu Đức bị phụ thuộc nhiều vào vốn vay trong khi mặt bằng lãi
suất tăng cao từ cuối năm ngoái đến nay.

+ Doanh nghiệp gia tăng vay nợ dẫn đến cấu trúc tài chính mất cân đối
Theo báo cáo tài chính của công ty, tính đến cuối quý IV năm 2022, tỷ lệ nợ vay
của Sonadezi Châu Đức đang ở mức 41.60%, gấp 3 lần vốn chủ sở hữu.

19
 Hình 5.5. Cơ cấu nguồn vốn
Nợ vay của SZC chủ yếu là nợ vay ngân hàng, chiếm 95,3% tổng nợ vay. Nợ
vay nước ngoài của công ty chỉ chiếm 4,7% tổng nợ vay. Nguồn vốn vay của SZC chủ
yếu đến từ các ngân hàng thương mại trong nước, chiếm 90,1% tổng nợ vay. Nguồn
vốn vay nước ngoài của công ty chỉ chiếm 9,9% tổng nợ vay. Các khoản nợ vay của
Sonadezi Châu Đức chủ yếu là các khoản nợ vay dài hạn được sử dụng để chi trả chi
phí bồi thường để giải phóng mặt bằng hay hỗ trợ tái định cư cho cái dự án KCN KĐT.

Hình 5.6. Chi phí XDCB dở dang

Trong kỳ, biến động mạnh nhất chủ yếu tồn kho tăng 202,5 lần so với đầu năm,
tương ứng tăng thêm 1.336,5 tỷ đồng lên 1.343,1 tỷ đồng (đầu năm ghi nhận 6,6 tỷ
đồng); bất động sản đầu tư tăng 26,3 lần so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 1.082 tỷ
đồng lên 1.123,2 tỷ đồng. Ngược lại, khoản mục tài sản dở dang dài hạn bất ngờ giảm
44,4% so với đầu năm, tương ứng giảm 2.156,2 tỷ đồng về 2.699,3 tỷ đồng.
+ Chi phí lãi vay thấp do được vốn hóa
Đối với dự án KĐT, giá trị cơ bản dở dang được hạch toán tại khoản mục hàng
tồn kho là 1.190 tỷ đồng. Trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, phần chi phí lãi
vay của Sonadezi Châu Đức có giá trị khá nhỏ.

Hình 5.7. Chi phí lãi vay

20
 Vào năm 2022, chi phí lãi vay ở mức 32 tỷ đồng; năm 2021, chi phí lãi vay là 7
tỷ đồng, rất nhỏ so với con số 2.000 tỷ đồng sinh nợ vay. Hạch toán trên báo cáo kết
quả kinh doanh của công ty thấp do phần lớn khoản chi phí lãi vay đang được vốn hóa
và chi phí xây dựng cơ bản dở dang tạo ra tài sản (như là: KCN Châu Đức chưa đưa
vào cái thác)

5.3. Dòng tiền HĐKD tốt nhưng không đủ bù đắp nhu cầu đầu tư
Dòng tiền thuần của doanh nghiệp có xu hướng giảm nhẹ trong kỳ vừa qua, tuy
nhiên cơ cấu dòng tiền có xu hướng thay đổi mạnh trong khoảng thời gian này. Số tiền
kiếm được từ HĐKD có xu hướng tăng và dòng tiền kiếm được từ hoạt động tài chính
có xu hướng giảm, doanh nghiệp phải chi trả cho các hoạt động tài chính trong thời
gian qua.

Hình 5.8. Dòng tiền HĐKD

Tính thanh khoản của doanh nghiệp trong kỳ vừa qua hiện đang nhỏ hơn 1. Với
chỉ số như hiện tại, DN có tính thanh khoản nằm ở mức thấp so với mặt bằng chung
của ngành. Doanh nghiệp đang gặp vấn đề trong việc chi trả các khoản nợ ngắn hạn,
và họ có dấu hiệu lấy nguồn vốn ngắn để nuôi dài.

Hình 5.9. Tính thanh khoản

21
 Xu hướng tăng nợ vay của công ty SZC chưa thể dừng lại dù rủi ro thanh khoản
được đánh giá thấp. Nhìn chung, thời điểm để công ty có thể chuyển từ đi vay nợ ròng
để tăng khả năng trả cổ tức về mặt cho cổ đông có khả năng k•o dài trong vòng ít nhất
2 đến 3 năm nữa.

5.4. Dự án trạm thu phí BOT 768

Dự án BOT 768 là một tuyến đường đi qua thành phố Biên Hòa và huyện Vĩnh
Cửu, tỉnh Đồng Nai. Dự án này có tổng chiều dài hơn 48 km, bắt đầu thu phí từ năm
2010 đến năm 2044 (k•o dài 35 năm). Tuy nhiên, vào đầu năm 2021, dự án này bị tạm
dừng thu phí với lý do doanh nghiệp chưa lắp đặt hệ thống thu phí tự động không dừng
theo quy định. theo kế hoạch thì sau khi lắp đặt xong hệ thống thu phí tự động không
dừng, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai sẽ cho công ty tiếp tục thu phí với thời gian dự
kiến là ngày 01/05/2023.

(Cụ thể là các trạm thu phí số 1, 2a, 2b, 3a, 3b và số 4, thuộc dự án
chưa thu phí trở, các phương tiện vẫn lưu thông qua các trạm bình thường.
Việc chưa thu phí trở lại được chủ đầu tư thực hiện theo sự chỉ đạo của
UBND tỉnh.)

Tuy nhiên ở trong thời gian này, nhiều hộ dân hay nhiều doanh nghiệp vận tải
tại khu vực các phường Trảng Dài hay khu vực Tân Phong tại tỉnh Đồng Nai không
đồng ý với việc chủ đầu tư tiếp tục đặt trạm thu phí tại đường Đồng Khởi và nộp đơn
kiến nghị lên các cơ quan chức năng để kiểm tra xem x•t tại vị trí. Đồng thời xảy ra
đề, mặt đường bị hư hỏng và cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu công ty phải hoàn tất
cải tạo mặt đường trước khi thu phí trở lại.
Việc dự án BOT 768 bị dừng thu phí k•o dài hơn 2 năm ảnh hưởng rất lớn đến
dòng tiền của SZC. Ở bối cảnh doanh nghiệp phải duy trì trạng thái vay ngân hàng và
tu sửa tuyến đường nhưng lại không có nguồn thu. Trong khi đó, mảng thu phí BOT
vốn là mảng đóng góp tỷ trọng doanh thu và lợi nhuận đứng thứ hai trong cấu trúc kết

22
quả kinh doanh của công ty với biên lợi nhuận gộp rất cao lên đến 50% nay bị hụt đi
đã ảnh hưởng đáng kể đến kết quả kinh doanh của công ty.

6. Nền kinh tế vĩ mô:

+ Về kết quả kinh doanh:

Hình 6.1
Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 263 tỷ và 61 tỷ. Doanh thu tăng
nhưng lợi nhuận sau thuế giảm là do:
• Phần lớn doanh thu đến từ cho thuê đất KCN, đạt 272.7 tỷ đồng. TVI ước tính
diện tích cho thuê quý II đạt 8.75 ha.
• Biên gộp giảm mạnh từ 60% xuống còn 37% chủ yếu do biên gộp mảng cho
thuê đất giảm từ 62% xuống còn 38%. Nguyên nhân là do SZC tăng cường bán
sỉ quỹ đất cho D2D. Cụ thể, khoảng 59% doanh thu đến từ bán sỉ cho D2D
(công ty liên quan, cùng là công ty con của SNZ). Vì vậy, lợi nhuận gộp và lợi
nhuận sau thuế đều giảm so với cùng kỳ. Ngoài ra, thu phí BOT đường 768 vẫn
chưa được hoạt động trở lại do thiếu hệ thống thu phí đường bộ tự động (ETC).
Tại ĐHCĐ tháng 3/2022, SZC quyết định điều chỉnh chi phí phát triển KCN
Châu Đức từ 4,900 tỷ đồng lên 8,000 tỷ đồng. Mức điều chỉnh này chủ yếu do chi phí
bồi thường đất tăng mạnh - TVI ước tính rằng chi phí bồi thường trung bình trong giai
đoạn 2020-2021 cao hơn khoảng 2 lần so với năm 2019 và cao hơn khoảng 4,5 lần so
với giai đoạn 2016-2018.
+ Về kỹ thuật:
SZC tích lũy bám sát Ma20 khá ổn, nền có rũ bỏ và rút chân. CP đã mở mua
thăm dò vùng 53, nay là điểm gia tăng, còn ai muốn mua bù thì canh vùng 54-55 cũng
được nếu CP có test lại đỉnh
Bán cắt lỗ khi CP thủng vùng đã rũ bỏ trước đó (Vùng 51)

23
 Hình 6.2
+ Dòng vốn FDI:
Lũy kế 6 tháng đầu năm nay, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã cổ
phiếu SZC - HoSE) ghi nhận doanh thu thuần 351 tỷ đồng và lãi ròng 108 tỷ đồng, lần
lượt giảm 35% và giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái; qua đó, hoàn thành lần lượt
38% và 51% kế hoạch kinh doanh cả năm.

7. Các lợi thế của SZC đem đến triển vọng trong dài hạn
Sonadezi Châu Đức là một doanh nghiệp được đánh giá sở hữu nhiều lợi thế
cạnh tranh tạo ra tính hấp dẫn để nắm bắt cơ hội tăng trưởng doanh thu bất động sản
KCN trong dài hạn, các yếu tố đó có thể kể đến:
Thứ nhất, dự án ban đầu được triển khai trên quy mô rất lớn gần 2.300 ha nên
quỹ đất để khai thác còn lại cho thời gian tới là rất lớn, mang lại lợi thế trong bối cảnh
nguồn cung mới hạn chế sẽ đẩy diện tích cho thuê của KCN Châu Đức tăng vọt trong
năm 2022, thậm chí nếu so sánh với các doanh nghiệp, KCN khác trên thị trường thì
Sonadezi Châu Đức thuộc vào top dẫn đầu.
Thứ hai, quỹ đất dự án được triển khai từ lâu nên nhìn chung là có mức giá vốn
thấp, điều này là cơ sở tạo ra biên lợi nhuận tốt cho công ty khi khai thác.
Thứ ba, sự cải thiện và yếu tố hạ tầng giao thông nhanh chóng trong khu vực
thời gian qua cũng như là trong thời gian tới đây sẽ là dư địa để giúp công ty có thể thu
hút thêm khách hàng đến khu vực, gia tăng nhu cầu thuê đất KCN cũng như là nhu cầu
đối với mảng bất động sản tại khu dân cư, khu đô thị.
Thứ tư, là sự kết hợp của dự án KĐT và KCN liền kề sẽ tạo ra sự bổ trợ lợi ích
cho nhau, làm tăng giá trị cho nhau khi cả hai cùng phát triển

24
 Thứ năm, mảng BĐS nhà ở trở thành động lực tăng trưởng mặc dù tiến độ bàn
giao chậm. SZC kỳ vọng sẽ bàn giao phần còn lại shophouse thuộc giai đoạn 1 dự án
Sonadezi Hữu Phước vào năm 2023 và bắt đầu bàn giao giai đoạn 2 vào năm 2024. Từ
đó, tỷ trọng đóng góp của mảng bất động sản nhà ở vào tổng doanh thu kỳ vọng sẽ
ngày càng lớn, dự kiến đạt tỷ lệ khoảng 22,5%/30,3% trong giai đoạn 2023-2024 tới.
Thứ sáu, với vị thế đơn vị thành viên của tổng công ty Sonadezi cũng là một lợi
thế cạnh tranh rất lớn cho Sonadezi Châu Đức. Trong khi nhiều đơn vị thành viên khác
của Sonadezi hiện nay đã đang trong tình trạng hết đất cho thuê thì các doanh nghiệp
thành viên này đã sang Châu Đức để thuê đất với diện tích khá lớn (thuê sỉ), sau đó sẽ
tìm khách hàng để cho thuê lại. Các đơn vị thành viên này giúp cho công ty cải thiện
rất lớn về dòng tiền, nhất là trong giai đoạn đầu dòng vốn đầu tư đang cần rất lớn trong
khi nếu để đem diện tích đất cho thuê lẻ với từng khách hàng thì thời gian thu hồi vốn
sẽ lâu hơn.

Hình 7.1. Quỹ đất thương phẩm KCN so với các doanh nghiệp cùng ngành

Với lợi thế là đơn vị thành viên của Sonadezi và thu về dòng tiền lớn khi cho
các đơn vị thành viên thuê đất. Đây là yếu tố có lợi nhưng nó cũng tạo ra một yếu tố
bất lợi cho kết quả kinh doanh của Sonadezi là giá cho thuê sỉ với các đơn vị thành
viên sẽ không tốt và không cao như khi cho khách lẻ ngoài thị trường thuê. Tuy nhiên,
giá thuê có dư địa tăng trưởng trong vài năm tới khi so sánh với giá thuê trung bình
của Bà Rịa - Vũng Tàu. Do đó, SZC có thể đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và
bàn giao khoảng 55-60 ha đất KCN theo hợp đồng ghi trước đó.
8. Triển vọng của ngành

+ Tăng trưởng nhu cầu thuê BĐS KCN:

Kỳ vọng tích cực về nhu cầu sử dụng bất động sản KCN. Theo thống kê điều tra
Trading Economics, mức lương của Việt Nam so với mặt bằng chung các quốc gia
trong khu vực là khá thấp.
25
 Hình 8.1. Lương tối thiểu các quốc gia 2021 (USD/tháng) và FDI qua các năm

Với mức lương trung bình của Việt Nam thấp so với các quốc gia khu vực
chính là một lợi thế. Bởi với một mức lương thấp luôn đi kèm với giá điện sản xuất
thấp và với vị trí địa lý thuận lợi như Việt Nam luôn là một điểm đến để các doanh
nghiệp lựa chọn đầu tư và xây dựng nhà máy sản xuất. Hơn nữa, mức lương trung bình
chính là lợi thế trong việc định giá cho thuê KCN của Sonadezi Châu Đức.
Trong năm 2022, tổng vốn FDI đạt 16,8 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ
năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 8 tháng
trong 5 năm qua. Là một tín hiệu tích cực đối với ngành bất động sản KCN.
Ngoài ra, nhu cầu thuê đất sẽ tăng lên nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất từ
Trung Quốc về Việt Nam cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa – Vũng Tàu,
giá thuê đất tại KCN Chây Đức dự báo sẽ tăng 5-8%/năm trong giai đoạn 2021-2025.

+ Đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng:

Năm 2022 là một năm được kỳ vọng là một lực đẩy để thúc đẩy kinh tế cả nước
phát triển sau đại dịch Covid-19. Một số dự án có thể kể đến như sân bay Long Thành,
cảng Cái M•p, dự án cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu, là những dự án góp phần gia tăng
gía đất cho thuê cũng như là giá bất động sản do doanh nghiệp SZC quản lý. Bên cạnh
đó, SZC tiếp tục mở bán khu dân cư Sonadezi Hữu Phước trong năm 2022.
+ Lợi nhuận:

26
 Lợi nhuận của SZC liên tục giảm mạnh trong năm 2022. Cụ thể, báo cáo tài
chính của công ty năm 2022 cho biết đã ghi nhận doanh thu tăng 20% so với năm 2021
nhưng lợi nhuận sau thuế thì giảm tới 40% với chỉ 197 tỷ đồng.

Hình 8.2

Do có vấn đề về việc triển khai hệ thống thu phí không dừng làm doanh thu
BOT không ghi nhận doanh thu vào năm 2022 và dự án khu dân cư Sonadezi Hữu
Phước, mặc dù dự án này bắt đầu ghi nhận doanh thu trong năm 2022 nhưng việc ghi
nhận kết quả kinh doanh thì không đạt tiến độ so với kế hoạch, chỉ đạt khoảng 25,24%
là nguyên nhân chính khiến cho kết quả kinh doanh của công ty giảm mạnh trong năm
này.
SZC là một doanh nghiệp KCN có triển vọng gia hạn hấp dẫn với diện tăng
trưởng lợi nhuận trong dài hạn khá tốt do có diện tích chưa khai thác rất lớn. Nền tảng
tài chính của doanh nghiệp sẽ được cải thiện từng bước chứ không có sự đột biến ngay
trong thời gian ngắn. Do đó, phải tính toán rất kỹ về điểm rơi lợi nhuận hoặc vùng giá
hợp lý để đầu tư vào cổ phiếu này và tìm kiếm tỷ suất sinh lời an toàn, phù hợp.

=> Triển vọng dài hạn hấp dẫn nhưng kết quả kinh doanh đến cuối năm
2022 vẫn chưa có đột biến.

III. Phân tích 5 chỉ số tài chính

1. Chỉ số thanh khoản

27
1.1. Khả năng thanh toán ngắn hạn
Khả năng thanh toán ngắn hạn của công ty tăng qua các năm nhưng không đáng
kể, tuy nhiên, năm 2021 và 2020, chỉ số này nhỏ hơn 1, điều này có nghĩa là tài sản
ngắn hạn của công ty b• hơn nợ ngắn hạn, bên cạnh đó còn dẫn đến mất cân đối nguồn
vốn và công ty gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ ngắn hạn.
Năm 2022 chỉ số đạt 1.13, chỉ số này cho thấy công ty đáp ứng được tiêu chí trả
nợ ngắn hạn và hoạt động liên tục.
Chỉ số thanh khoản năm 2022 lớn hơn 1, đạt 1.13, tuy nhiên công ty DIG cùng
ngành có chỉ số 2.76, cao hơn 1.63 lần, cho thấy chỉ số của doanh nghiệp tăng hơn hai
năm trước nhưng chưa thực sự tốt.
1.2. Khả năng thanh toán nhanh
Khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp không có thay đổi đáng để trong
ba năm trở lại đây và đều nhỏ hơn 0.5, điều này có nghĩa là tính thanh khoản thấp, gặp
khó khăn trong việc thanh toán nợ.
So với công ty DIG cùng ngành, công ty SZC có khả năng thanh khoản nhanh
thấp hơn.

Liquity Liquity
1.20 3.00

1.00 2.50

0.80 2.00

0.60 1.50

0.40 1.00

0.20 0.50

0.00 0.00
curent quick curent quick

2022 2021 2020 Industry Company (DIG) 2022

2. Quản lí tài sản

28
 Chỉ số vòng quay tổng tài sản cho thấy doanh nghiệp sử dụng tài sản tốt hay không,
chỉ số này của công ty SZC tăng nhẹ từ 2020 đến 2022 và cao hơn công ty cùng ngành, cho
thấy doanh nghiệp đang sử dụng tài sản hiệu quả.

Chỉ tiêu vòng quay hàng tồn kho là chỉ tiêu càng lớn càng tốt, bởi vì nếu chỉ số nhỏ
nghĩa là hàng tồn kho bị tiêu thụ chậm, dư thừa hoặc là doanh thu giảm. Chỉ số vòng quay
hàng tồn kho của SZC năm 2020 lên đến 146.41 và giảm 1.35 lần vào năm 2021 và chỉ còn
0.64 vòng vào năm 2022. Tuy nhiên chỉ số này của SZC vẫn cao hơn so với công ty cùng
ngành.

Asset management Asset management

1400.00
160.00
1200.00
140.00
120.00 1000.00

100.00 800.00

80.00 600.00
60.00 400.00
40.00 200.00
20.00 0.00
0.00 ve
r
a.
.. ... ...
inventory days sales fixed asset total asset no st ur
n rn
ur ut tt t tu
t o e
turnover outstanding turn over turn over ry es sss se
n to sa
l a la
ve ys ed ta
2022 2021 2020 in Industry
da fix (DIG) to 2022
Company

3. Quản lý nợ

29
 Chỉ số nợ trên tổng tài sản tăng qua các năm nhưng không đáng kể, đây là 2 chỉ số
càng nhỏ càng tốt, có nghĩa là nợ chiếm bao nhiêu phần tài sản/nguồn vốn.

Ngược lại, chỉ số khả năng chi trả lãi vay (TIE) là chỉ số càng lớn càng tốt, nghĩa là
với 1 đồng lãi vay thì sẽ có bao nhiêu đồng lợi nhuận để trả nợ. Năm 2021 TIE của công ty
đạt 55.10 cao hơn đáng kể so với 2020, tuy nhiên năm 2022 chỉ còn 7.58. Nhìn chung so với
công ty cùng ngành DIG thì chỉ số cho thấy công ty vẫn hoạt động tốt.

Debt managemnt Debt management

60.00 8.00
7.00
50.00
6.00
40.00
5.00
30.00 4.00
3.00
20.00
2.00
10.00
1.00
0.00 0.00
total debt to total debt to time interest total debt to total debt to time interest
asset capital earned (TIE) asset capital earned (TIE)

2022 2021 2020 Industry Company (DIG) 2022

4. Chỉ số lợi nhuận

Đây là nhóm chỉ số càng lớn càng tốt, chỉ số ROA cho thấy khả năng sinh lời trên tổng
tài sản, chỉ số thay đổi qua các năm, năm 2021 đạt 5.76%, đến năm 2022 chỉ còn 3.12%,
nhưng so với công ty cùng ngành chỉ số ROA của công ty vẫn cao hơn 2.4 lần. Tương tự với
các chỉ số về tỷ suất sinh lời khác, có thể thấy khả năng sinh lời của công ty tốt. Chỉ số lợi
nhuận biên (Profit margin = Net ncome/Sales = ROS) càng cao thì hoạt động càng hiệu quả,
giữ lại được nhiều tiền và từ nguồn tiền đó thì sẽ được tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh.

30
 Profitability Profitability
600.00% 400.00%
350.00%
400.00% 300.00%
200.00% 250.00%
0.00% 200.00%
150.00%

IC
A

E
n

P)
RO

RO

RO
gi

RO
100.00%

BE
ar

(
gm

50.00%

er
w
in

po
0.00%
t
ra

operati ROS ROA ROE ROIC basic

g
e

in
op

rn
ea ng earning
margin power
sic

(BEP)
ba

2022 2021 2020 Industry Company (DIG) 2022

5. Giá trị thị trường

Chỉ số P/E của công ty thấp hơn so với công ty cùng ngành. Năm 2021 chỉ số tăng 1.2
lần so với năm 2020, tuy nhiên đến năm 2022 chỉ số giảm 0.6 lần, từ 17.19 còn 11.05, điều
này thể hiện cổ phiếu của công ty đang bị đánh giá thấp. Bởi vì số lượng cổ phiếu của SZC ít,
nhưng có lợi nhuận sau thuế cao, điều này dẫn đến EPS cao, nên P/E bị định giá thấp, là thời
điểm tốt để mua vào.

Chỉ số M/B năm 2021 so với 2020 cao hơn, cho thấy cổ phiếu bị định giá cao, nhưng
qua năm 2022 thì M/B giảm, điều này có nghĩa là cổ phiếu đã gần trở lại với giá trị thực, là
lúc nhà đầu tư có thể xem x•t để mua vào.

31
 Market value Market value
20.00 60.00
18.00
50.00
16.00
14.00 40.00
12.00
10.00 30.00
8.00
6.00 20.00
4.00 10.00
2.00
0.00 0.00
P/E (price per share/ M/B (market/book) P/E (price per share/ M/B (market/book)
earning per share) earning per share)

2022 2021 2020 Industry Company (DIG) 2022

IV. Kết luận

Qua phân tích cổ phiếu SZC, nhóm chúng tôi rút ra được các kết quả như sau:

Tại thời điểm 2022 khi so sánh với 2021,2020 và công ty cùng ngành, có thể thấy:

 Công ty có khả năng thanh khoản thấp và thấp hơn công ty DIG cùng ngành, điều này
cho thấy công ty chưa đáp ứng được khả năng thanh toán nợ trong ngắn hạn.

 Chỉ số quản lí tài sản khá tốt, cho thấy công ty sử dụng tài sản hiệu quả.

 Chỉ số quản lí nợ của công ty không tốt so với công ty DIG cùng ngành, tuy nhiên khả
năng chi trả lãi vay tốt và cao hơn so với công ty cùng ngành.

 Chỉ số lợi nhuận cao, thu hút nhà đầu tư.

 Giá thị trường của cổ phiếu P/E bị định giá thấp, nhà đầu tư có thể xem x•t mua vào.

Từ những chỉ số trên ta có thể dễ dàng thấy và đánh giá công ty SZC so với công ty DIG cùng
ngành tuy có sự chênh lệch trên một vài chỉ số nhưng nhóm chỉ số lợi nhuận và giá trị thị
trường của SZC cho thấy khả năng sinh lời trên tổng tài sản, nguồn vốn và lợi nhuận biên của
công ty đều rất tốt, bên cạnh đó giá cổ phiếu của công ty đang bị định giá thấp trên thị trường,
là thời điểm tốt để xem x•t đầu tư vào SZC.

32