1.

1Tổng quan về định giá

1.1.1 Các khái niệm liên quan

Khái niệm định giá

Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.

Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: « Định giá bất động sản
là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời
điểm xác định»

Như vậy, định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định
giá của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định.

Tóm lại: Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài
sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó
trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá
(các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản,
hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán
phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà
nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm
cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.

Thẩm định giá

Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ pháp
lý, ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá được hiểu như sau:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị
trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ,
là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm
theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định
giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị
để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên
thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào
tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện.
Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu
chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do
các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định
ra mức giá phù hợp trong giao dịch.

Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường được
thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:

Thứ nhất. Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá

Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới
hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài
sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả
thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.

Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó
thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích
nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính
thuế, thanh lý tài sản, ...

Thứ hai. Nguyên tắc

Định giá tài sản phải bảo đảm nguyên tắc:

- Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô,
thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá;

- Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Thẩm định giá theo nguyên tắc:

- Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định
giá;

- Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan
của hoạt động thẩm định giá;

- Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được
thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ ba, Phương pháp định giá, thẩm định giá

Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp;
phương pháp thu nhập; ...

Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương
pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp lợi nhuận; phương pháp thặng
dư; ...
Thứ tư. Chủ thể thực hiện

Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó
thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối
với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư
cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách
người cung cấp dịch vụ định giá.

Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, thông qua hoạt động
của thẩm định viên về giá.

Khái niệm định giá đất

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường
trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.

Từ đó, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.

1.1.2. Các cách tiếp cận trong định giá đất

a. Cách tiếp cận so sánh
Được hiểu là cách xác định giá trị giao dịch của tài sản cần định giá bằng cách so
sánh tài sản định giá với các tài sản giống hoặc gần giống đã có các thông tin trên
thị trường. Tài sản so sánh là tài sản đã hoặc đang giao dịch trên thị trường, có
cùng địa điểm, cùng hoặc gần thời điểm với tài sản cần định giá.
Cơ sở giá trị thị trường

 Nhằm xác định giá trị tài sản theo thị trường, việc sử dụng phương pháp tiếp
cận so sánh cần thể hiện rõ nhu cầu của nhóm đối tượng thông thường tham
gia thị trường tài sản định giá và dựa trên cơ sở mức giá giao dịch của tài sản
so sánh sau khi đã điều chỉnh mức ảnh hướng lên giá của các yếu tố khác
biệt.
Cơ sở giá phi thị trường
 Thể hiện qua việc chủ sở hữu BĐS trả giá cao hơn cho một BĐS liền kề.
Khi ứng dụng phương pháp so sánh trong các giao dịch để ước tính mức giá
tối đa BĐS liền kể mà chủ sở hữu sẵn sảng trả, thẩm định viên phải đạt được
mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và nó được gọi là giá trị người
mua đặc biệt.

b. Cách tiếp cận từ chi phí

Là cách thức xác định giá trị của tài sản định giá thông qua chi phí tạo ra một tài
sản có chức năng, công dụng giống hoặc gần giống với tài sản định giá và hao mòn
của tài sản định giá.

Cách tiếp cận này gồm hai phương pháp: phương pháp chi phí thay thế và phương
pháp chi phí tái tạo.

Cơ sở giá trị thị trường

 Người ta thường xem xét khả năng thay vì mua một tài sản trên thị trường
thì có thể xây dựng hay cải tạo một tài sản khác tương đương với bản gốc.
Người mua thường sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí đất
đai và những cải tiến cần thiết đề tái sản xuất một tài sản thay thế có cùng
tiện ích như tài sản ban đầu. Phương pháp chi phí thiết lập giới hạn trên của
số tiền mà thị trường thường trả cho một BĐS nhất định khi nó mới. Khi tài
 sản cũ đi thì sẽ khấu trừ một số khoản dự phòng (suy giảm vật lý, lỗi thời về
chức năng hoặc kĩ thuật, lỗi thời về kinh tế hoặc hình thức bên ngoài) để ước
tính giá xấp xỉ với giá trị thị trường.
Cơ sở giá trị phi thị trường
 Việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù
của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng
đặc biệt của tài sản định giá. Ví dụ: khi định giá tài sản đối với chủ sở hữu,
thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí dựa trên đánh giá nhu cầu
sử dụng tài sản, tài chính... của chủ sở hữu.
c. Cách tiếp cận từ thu nhập
 Xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai
có được từ tài sản về giá trị hiện tại, gồm hai phương pháp chính là: phương
pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
 Cách tiếp cận này giả định rằng người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một
tài sản so với chi phí để có được một dòng thu nhập có cùng quy mô và chứa
đựng cùng rủi ro như của tài sản định giá. Phương pháp tiếp cận thu nhập
được áp dụng nhiều nhất trong trường hợp đầu tư hoặc BĐS thương mại,
trong đó phương pháp này sẽ là phương pháp được người bán và người mua
trên thị trường áp dụng.
Cơ sở giá trị thị trường
 Việc sử dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số
đối tượng tham gia thị trường tài sản định giá (thu nhập thuần, chi phí hoạt
động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu cùng những dữ liệu đầu vào khác
cần dựa trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ, dự đoán tương lai, xem
xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực
và các yếu tố khác tác động đến việc dự báo để đưa ra đánh giá. Thẩm định
 viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đảm bảo nguyên tắc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở giá trị phi thị trường
 việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù
của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản
định giá.
d. Cách tiếp cận từ khảo sát trong định giá đất
Khái niệm:
Cách tiếp cận từ khảo sát là một phương pháp định giá tài sản dựa trên ý kiến của
các chuyên gia hoặc người có kinh nghiệm trong lĩnh vực liên quan. Phương pháp
này thường được sử dụng khi không có đủ dữ liệu thị trường để áp dụng các
phương pháp định giá khác.
Cơ sở giá trị thị trường:
Trong định giá thị trường, cách tiếp cận từ khảo sát có thể được sử dụng để:

 Thu thập thông tin về các giao dịch gần đây của tài sản tương tự
 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
 Ước tính giá trị thị trường của tài sản

Cơ sở giá trị phi thị trường:

Trong định giá phi thị trường, cách tiếp cận từ khảo sát có thể được sử dụng để:

 Xác định giá trị sử dụng của tài sản

 Ước tính giá trị thanh lý của tài sản
 Xác định giá trị bảo hiểm của tài sản

Có hai phương pháp khảo sát chính:

  Phỏng vấn trực tiếp: Phương pháp này cho phép thu thập thông tin chi tiết
hơn nhưng tốn thời gian và chi phí hơn.
 Khảo sát trực tuyến: Phương pháp này nhanh hơn và rẻ hơn nhưng có thể
thu thập được ít thông tin chi tiết hơn.

1.2 Định giá đất hàng loạt

1.2.1. Khái niệm định giá đất hàng loạt
Khái niệm định giá đất hàng loạt (MA)
The International Association of Assessing Officers - Hiệp hội các nhà định giá
quốc tế (IAAO - 2012): Định giá hàng loạt (Mass Appraisal) là việc định giá có hệ
thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định bằng cách sử dụng những
phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê.
Định giá hàng loạt bao gồm việc áp dụng định giá từng tài sản, cũng như phát triển
các công thức định giá và mô hình thống kê, có thể được áp dụng thống nhất cho
một số tải sản tại một thời điểm. Phương pháp nảy được thực hiện với sự hỗ trợ
của hệ thống thông tin đất đai dưới dạng cơ sở dữ liệu, bằng cách lượng hóa các
mối quan hệ giữa giá trị đất đai và thuộc tính tài sản bằng kĩ thuật phân tích hồi
quy.
Ưu điểm khi sử dụng một hệ thống định giá hàng loạt là nó tạo ra các ước tính giá
trị một cách nhanh chóng (so với các định giá riêng lẻ) vào một thời điểm nhất
định và với chi phí tương đối thấp. Những ước tỉnh này không thay thế cho các
định giá riêng lẻ nhưng được sử dụng cho các mục đích đánh thuế trên diện rộng.
Hơn nữa, chỉ có một hệ thống định giá hàng loạt mới có thẻ giải quyết câu hỏi về
tính đồng nhất và công bằng trong việc định giá trên quy mô lớn vào một thời điểm
nhất định.
Định giá đất có sự hỗ trợ của hệ thống máy tính (CAMA)
Được hiểu là phương pháp sử dụng phần mềm và dữ liệu thu thập được để định giá
bất động sản. Phương pháp này giúp tự động hóa một số bước trong quy trình định
giá, cho phép định giá nhanh hơn, chính xác hơn và đồng nhất hơn.
Sinergise đã định nghĩa CAMA như sau:

"Hệ thống định giá đất có sự hỗ trợ của máy tính (CAMA) là một hệ thống quản lý
thông tin tài sản (PIMS) được thiết kế đặc biệt để quản lý dữ liệu định giá và thuế
tài sản. CAMA sử dụng công nghệ máy tính để thu thập, lưu trữ, phân tích và cập
nhật dữ liệu liên quan đến bất động sản, bao gồm giá trị đất đai, đặc điểm tài sản,
và thông tin chủ sở hữu."

CAMA có thể được sử dụng để:

 Xác định giá trị thị trường của bất động sản
 Tính toán thuế tài sản
 Phân tích xu hướng thị trường bất động sản
 Quản lý danh mục đầu tư bất động sản

CAMA có một số lợi ích, bao gồm:

 Tăng hiệu quả: CAMA giúp tự động hóa một số bước trong quy trình định
giá, cho phép định giá nhanh hơn và chính xác hơn.
 Tăng tính đồng nhất: CAMA giúp đảm bảo rằng tất cả các bất động sản
được định giá theo cùng một phương pháp, dẫn đến việc định giá công bằng
hơn.
 Cải thiện tính minh bạch: CAMA giúp cho việc truy cập thông tin định giá
dễ dàng hơn, giúp nâng cao tính minh bạch của quy trình định giá.

CAMA cũng có một số hạn chế, bao gồm:

  Chi phí: Việc triển khai và duy trì hệ thống CAMA có thể tốn kém.
 Dữ liệu: CAMA dựa vào dữ liệu chính xác và cập nhật để hoạt động hiệu
quả. Việc thu thập và duy trì dữ liệu có thể là một thách thức.
 Sự phức tạp: Hệ thống CAMA có thể phức tạp để sử dụng và quản lý.
Mô hình định giá tự động AVM
Dựa trên các mô tả về việc sử dụng các mô hình định giá tự động khác nhau,
nguyên tắc cốt lõi của mô hình định giá tự động này là việc định giá được tạo ra
bởi mô hình và do đó vần khách quan và độc lập với quan điểm cá nhân của người
vận hành mô hình. Mô hình định giá tự động được định nghĩa như sau: “Mô hình
định giá tự động là một chương trình phần mềm máy tính dựa trên toán học tạo ra
ước tính giá trị thị trường dựa trên phân tích thị trường về vị trí, điều kiện thị
trường và đặc điểm BĐS từ thông tin đã thu thập được trước đó. Đặc điểm nổi bật
của mô hình định giá tự động là nó xác định giá theo thị trường được tạo ra thông
qua mô hình toán học. Độ tin cậy của mô hình này phụ thuộc vào dữ liệu được sử
dụng và kỹ năng của người lập mô hình”.
Hầu hết các mô hình định giá tự động đang được sử dụng là thương mại và các
tham số mô hình chính xác của chúng không được công khai; tuy nhiên các công ty
lớn như CoreLogic (Mỹ) và Hometrack (Anh) tuyên bố rằng họ sử dụng phân tích
hồi quy trong số nhiều phương pháp lập mô hình của họ. Mô hình hồi quy AVM
điền hình sẽ sử dụng nhiều hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương nhỏ
nhất thông thường (OLS) với các phép biến đổi như log - tuyến tính. Các mô hình
dựa trên hồi quy này cũng được cộng đồng học thuật sử dụng làm tiêu chuẩn đề so
sánh các phương pháp mới trong định giá tự động.
Về sự khác nhau giữa AVM và CAMA, có một số nhận định như sau:
Theo RICS Roadmap (2021), đối với thẩm định định giá hàng loạt, chẳng hạn như
cho mục đích tính thuế địa phương, Đánh giá Thẩm định Hỗ trợ Máy tính (CAMA)
là một AVM (Mô hình Định giá Tự động) tiên tiến có khả năng cung cấp ước tính
giá trị cho hàng nghìn hoặc hàng triệu bất động sản một cách tiết kiệm.
Theo Paul (2014), các mô hình định giá tự động (AVM) cũng thường được gọi là
mô hình Đánh giá Thẩm định Hỗ trợ Máy tính (CAMA). Loại AVM phổ biến nhất
trong ngành thẩm định giá dựa trên phân tích hồi quy đa biến, mặc dù cũng có các
loại hình khác (ví dụ như học máy, thuật toán fuzzy).
Về bản chất, AVM và CAMA là giống nhau, nhưng đối với thị trường bất động sản
nói riêng, CAMA là một AVM tiên tiến hơn, nhưng cách tiếp cận và nguyên lý
hoạt động vẫn giống như AVM. Phân tích nguyên lý hoạt động của AVM cũng là
của CAMA và dưới góc nhìn tổng quát hơn.

1.2.2 Vai trò của định giá đất hàng loạt

- Giúp thẩm định viên định giá cả một vùng, một khu vực một cách khách quan và
khoa học
- Thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên quan dựa trên các
điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất một khu vực, tích hợp các kỹ thuật phân
tích hồi quy
- Giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai xác định được một mức giá tiệm cận
với giá thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đối với từng khu vực
và địa bàn cụ thể
- Có tính ứng dụng cao trong thu thuế, tiền sử dụng đất hay lập bảng giá đất của
nhà nước
- Cung cấp mọt cách hiệu quả ước tính chính xác, thống nhất, công bằng về giá trị
thị trường hợp

1.2.3 Tiềm năng áp dụng định giá đất hàng loạt

Phương pháp định giá đất hàng loạt giúp thẩm định viên định giá cả một vùng, một
khu vực một cách khách quan và khoa học. Bằng cách thu thập, phân tích các điều
kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất của một khu vực, tích hợp với các kỹ thuật
phân tích hồi quy, ta thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên
quan. Đây là phương pháp khách quan và có chính xác cao do kết quả định giá dựa
trên cơ sở hồi quy của tất cả các dữ liệu mẫu nghiên cứu.

Định giá đất hàng loạt giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai xác định được một
mức giá tiệm cận với giá thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đối
với từng khu vực và địa bàn cụ thể. Phương pháp này có tính ứng dụng cao trong
việc thu thuế, tiền SDĐ hay lập bảng giá đất của nhà nước.

Hiện nay, phương pháp định giá đất hàng loạt được áp dụng ở nhiều nước trên thế
giới. Ví dụ như giá đất ở Thụy Điện bằng khoảng 75% giá trị thị trường BĐS, hay
như Mỹ, những tiêu chuẩn và quy định về quy trình định giá hàng loạt đảm bảo giá
đất luôn tiệm cận thực tế, cập nhật liên tục.

Trong quá trình định giá hàng loạt, người định giá phải hiểu và biết cách sử dụng
đúng các phương pháp và kỹ thuật định giá được công nhận cần thiết để tạo ra và
truyền đạt kết quả đánh giá hàng loạt đáng tin cậy. Nền tảng của một hệ thống định
giá hàng loạt hiệu quả được thu thập và duy trì các thông tin chi tiết về sản phẩm
BĐS và dữ liệu thị trường về sản phẩm chính xác và hiện hành. Đánh giá hàng loạt
có thể đạt tiêu chuẩn là có hoặc không có sự trợ giúp của máy tính. Mặc dù các
công nghệ máy tính đã làm việc để đánh giá hàng loạt hiệu quả hơn, nhưng nó
không làm thay đổi quy trình cơ bản.

Mục đích của AVM là cung cấp một cách hiệu quả ước tính chính xác, thống nhất,
công bằng về giá trị thị trường hợp lý. Giá trị thị trường hợp lý được xác định;
phương sai cho phép; các yếu tố được xem xét khi xác định giá trị thị trường hợp
lý; các thủ tục đánh giá được chấp nhận chung sẽ được sử dụng. “Giá trị thị trường
hợp lý” có nghĩa là số tiền mà người mua có đầy đủ thông tin có lý khi trả tiền và
người bán có đầy đủ thông tin có lý khi nhận tài sản trong một thị trường mở và
cạnh tranh, giả định rằng các bên đang hành động mà không bị ép buộc quá mức.
Tất cả các giá trị AVM nên được xem xét về độ tin cậy. Các giá trị AVM được tạo
ra tuân thủ các quy định của cơ quan chủ quản được coi là giá trị thẩm định. Các
mô hình tuân thủ các phương pháp hay nhất để xác minh dữ liệu, phân tích dữ liệu,
phân tích thị trường và đảm bảo chất lượng liên tục đưa ra các ước tính giá trị đáng
tin cậy nhất.

Độ chính xác của AVM đã được nghiên cứu trong nhiều ấn phẩm thường được áp
dụng cho một khu vực nhỏ và dễ dàng đạt được độ chính xác. Kết luận tương tự
này đã được đưa ra trong một kiểm tra rộng hơn của Rossini và Kershaw (2008),
người đã tuyên bố rằng AVM có thể đạt được kết quả rất chính xác. Mặc dù hầu
hết các nguồn phân tích độ chính xác của AVM đều thống nhất về mức độ ảnh
hưởng đáng kể đến chất lượng dữ liệu nguồn và tính thống nhất của khu vực mà
AVM được áp dụng, các yếu tố quan trọng tiềm ẩn khác đằng sau AVM dường
như là hiếm khi được kiểm tra - có thể do các chuyên gia AVM có kinh nghiệm coi
các yếu tố đó là hiển nhiên. Trong bài báo So sánh hiệu quả các mô hình định giá
tự động – Moore (2006) đã chứng minh rằng bằng cách chạy nhiều mô hình AVM
cạnh nhau, kết quả phụ thuộc rất nhiều vào các phương pháp và thông số kỹ thuật
của mô hình được người lập mô hình lựa chọn và xác nhận của IAAO tuyên bố
rằng “độ tin cậy của một AVM phụ thuộc vào dữ liệu được sử dụng và kĩ năng của
người lập mô hình tạo ra AVM”. Đây là mối quan tâm đặc biệt nếu sự luân chuyển
giữa các nhân viên chủ chốt khiến một AVM chính xác đã được kiểm tra kĩ lưỡng
bị tê liệt do thay đổi môi trường thị trường hoặc trong việc mở rộng mô hình sang
các khu vực mới hoặc ứng dụng rộng hơn.
Hiện nay, AVM được phát triển phổ biến ở Mỹ, Úc, Canada và một số nước thành
viên như Anh, Đan Mạch. Cho đến nay, ứng dụng phổ biến nhất của AVM dường
như là trong ngành thế chấp, nơi AVM được sử dụng độc lập trong đánh giá rủi ro,
đánh giá các khoản vay hiện tại, tái cấp vốn và gần đây hơn là thực hiện định giá
giao dịch trong các cuộc đàm phán cho vay mua nhà.