A.P.

Walter | Hogeschool van Amsterdam

Vastgoed
Minor Beleggen & Duurzaamheid
Planning
Vastgoed

6.1 De producten

Direct en indirect vastgoed

Rendement op vastgoed

6.2 Markt en prijsvorming van direct vastgoed

Vastgoedmarkten

Waardebepaling van direct vastgoed

6.3 Beleggen in direct vastgoed

Risico en rendement

Bescherming tegen in atie

fl
 Vastgoed
Vast goed is een verzamelnaam voor
alles wat hun onverplaatsbaar is, zoals
grond, gebouwen, wegen en bruggen.

Vastgoed wordt ook wel aangeduid als

onroerend goed.
Hoofdvormen
6.1.1 Direct en indirect vastgoed
Direct vastgoed

commercieel ← → niet-commercieel
Vier speci eke eigenschappen welke beleggen in direct vastgoed
onderscheid van de meeste andere beleggingsvormen:

Vastgoed is immobiel: de belegging is dus plaats gebonden;

Elke vorm van vastgoed is tot op zekere hoogte uniek;

Vastgoed is duurzaam;

Vastgoed is ondeelbaar: het kan niet willekeurig in kleine eenheden worden

gesplitst.
fi
Direct vastgoed
• Koop maakt eigenaar.
• Flippen
• Risicovol
• Tijdsinvestering
• Goed netwerk en kennis van zaken noodzakelijk
• Kopen en verhuren
• Lange termijn | Korte termijn
• Kopen, splitsen, verhuren.
• Politiek / juridisch
• Doelgroepsbenadering
• DESTEP analyse
• Financiering
Hoofdvormen
6.1.1 Direct en indirect vastgoed
Direct vastgoed

commercieel ← → niet-commercieel

Indirect vastgoed

Gepoolde beleggingen

Beursgenoteerd
Vastgoed CV
Kanttekeningen

• Cyclische beleggingen
• Fiscale voordelen
• Liquiditeit en de
verhandelbaarheid van
investeringen.
6.2 Markt en prijsvorming van direct vastgoed

Beleggingsmarkt ← → huurmarkt

Vastgoedcyclus

aanbod reageert vertraagd op de vraag:

vraagoverschot → aanbodoverschot
Rendementsberekening
Rendement bestaat uit direct en indirect rendement.
Totaalrendement

1 jaar 5 jaar 10 jaar

Waarde bij aanvang € 270.000 € 270.000 € 270.000

Netto huuropbrengst € 3.000,00 € 16.500,00 € 18.000,00

Waardeverandering € 10.000 € 70.000,00 € 180.000,00

Totaal rendement 4,8% 32,0% 73,3%

Waardebepaling
Waardebepaling direct vastgoed
1. Beleggingswaarde / rendementswaarde: dit is de
waarde die de belegger zelf toegekend aan het vastgoed.

Huuropbrengsten Waarde vastgoed

Rendementswaarde € 16.000,00 € 430.000,00 € 446.000,00

Hierin maak je dus elke cash ow contant met als

discontovoet het geëiste rendement. Wordt ook wel
genoemd als de indirecte opbrengstwaarde.
fl
Waardebepaling
Waardebepaling direct vastgoed
2. Marktwaarde: dit is de opbrengst bij directe verkoop (directe
opbrengstwaarde) volgens BAR-methode

Bruto markthuur Marktwaarde

Bruto Aanvangst Rendement € 15.000,00 € 270.000,00 5,6%

Herschreven:
Waardebepaling
Herschreven:

Kapitalisatiefactor = 1/BAR
(vergelijkbaar met de koers-winstverhouding bij aandelen)

Kapitalisatiefactor Brutomarkthuur
Marktwaarde 17,85 € 15.000,00 € 267.750,00

Kapitalisatiefactor 1 / 5,6%
Andere belangrijke zaken rondom direct vastgoed

• Huuropbrengsten bieden bescherming tegen in atie.

• De correlatie met de in atie is bij in direct vastgoed kleiner dan bij direct
vastgoed.

• Lange technische levensduur geeft direct rendement over een lange periode.
• Op korte termijn is direct rendement stabiel vanwege bestaande
huurcontracten.

• Op langere termijn bepaalt vooral inhoud van huurcontracten in hoeverre

het direct rendement stabiel is.
fl
fl
 Beleggen in direct vastgoed
6.3.1 Risico en rendement

In het algemeen:
Totaal rendement: liggend tussen aandelen en obligaties
Direct rendement: relatief hoog

Per type belegging

Correlatie andere
Marktrisico Uniek risico Liquiditeit
beleggingen
Groot maar:
Direct Klein* Laag Klein
diversi catie
Gepoold Klein* Groot Laag Klein
Beursgenoteerd Groter Kleiner Hoger Groter

* Smoothing
fi
Praktische voorbeelden
• Koop en verhuur garageboxen.
• Studentenwoningen
• Deelname is CV’s - Windmolen CV’s
• Duurzame keuze, met enkele ethische vraagstukken