‫الفصل الثالث‬

‫أزمة السكن‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫مقدمة‪:‬‬

‫تعد مشكمة السكن من أىم المشكالت التي تواجو الدول و المجتمعـات اليوم و تكاد تكون عامة ال‬

‫تخمو منيا أي دولة‪ ،‬و قد تفاقمت في السنوات األخيرة حيث إتسمت بالتعقيد و التشابك مــما زاد‬

‫القناعات بإحتمال فقدان السيطرة عمى ىاتو األزمة و إتجاىاتيا المستقبمية األمر الذي يحتم اإلىتمام‬

‫بإرادتيا بطريقة عممية‪ ،‬و ىي من أىم المشكالت التي تعاني منيا المجتمعات المعاصـرة و الدول‬

‫السائرة في طريق النمو و المتخمفة منيا الجزائر‪.‬‬

‫لم تكن األزمة السكنية وليدة الحاضر فقط‪ ،‬و إنما ىي مشكمة قديمة حديثة تختمف درجتيا و وحدتيا‬

‫من دولة إلى أخرى‪ ،‬بمغت ذروة تفاقميا في الدول النامية عامة و العربية خاصة‪ .‬و تعتبر الجزائر‬

‫أحد البمدان التي عانت من تداعيات مشكمة السـكن‪ ،‬عمى الرغم من مجيودات الدولة في عمـمية‬

‫اإلنتاج‪ ،‬إال أن المدينة الجزائرية تعـاني مـن مشكل السكن الذي أصـبح حســب الد ارسـات السوسيولوجية‬

‫الحديثة يشكل أزمة حادة تعرقل عممية التنمية‪ ،‬لذلك أولـت الجزائر أىمـية بالغـة لقطاع السكن نتيجة‬

‫لزيادة الطمب عمى السكن خاصة في المدن‪ ،‬و لذا تعتبر أزمة السكن الجماعي من أىم األزمات التي‬

‫أثرت عمى كافة أفراد المجتمع عالوة عمى ذلك فقد أصبحت تشوه المـنظر الحضري بظيور أنماط‬

‫مختمفة من المباني ال تمد بصمة إلى اليوية الحقيقة لممناطق و عممية توسع المدن فضال عن عدم‬

‫مراعاة الخصائص اإلجتماعية و الثقافية ألفراد المجتمع مـ ما جعل المواطن يعاني داخل المسكن و‬

‫خارجو‪.‬‬

‫‪33‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫‪ )1‬مفاهيم حول األزمة‪:‬‬

‫مصطمح األزمة‪:‬‬ ‫‪1.1‬‬

‫مفيوم األزمة في العموم اإلجتماعية‪ ،‬ىـي وصول عناصر الصراع فـي‬

‫عالقـ ة ما إلى المرحمة التي تيدد بحدوث تحول جذري فـي طبيعة ىذه‬

‫العالقات‪ ،‬كالتحول من السـمم إلى الحرب أو تفكـك التحالفات أو تصدع‬

‫العالقات في المنظمات الدولية‪.‬‬

‫‪ -‬عبارة عن خمل مفاجئ نتيجة ألوضاع مضطربة تؤدي إلى تطورات غير متوقعة بسـبب عدم القدرة‬

‫عمى إحتوائيا من قبل األطراف المعنية‪.‬‬

‫‪ 1.1‬تعريف أزمة السكن‪:‬‬

‫عرفيا الكاتب سيد بو بكر في كتابو‪ ":‬السكن في الجزائر" بكونيا ظاىرة معقدة فيي كما يقول معقدة‬

‫أوال في مظاىرىا التي تتجمى في ضعف الحظيرة العقارية الموجودة‪ ،‬عدم كفاية العرض بالنسـبة‬

‫لمسكن‪ ،‬و كذا ندرة في مواد البناء‪ ،‬و زيادة عمى ذلك توجد مشكمة إزدحام تشغل المـسكن ذاتيا‪ ،‬و‬

‫ظيور البيوت القصدرية التي تكون مجتمعة المظاىر األكثر حدة ليذه األزمة‪.‬‬

‫‪ )2‬تاريخ أزمة السكن‪:‬‬

‫‪ -1-2‬عالميا‪:‬‬

‫‪34‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫بدأت في الظيور عقب الثورة الصناعية ألول مرة في العالم الغربي حـيث إزدحمت المـدن و‬

‫الحواضر بالمصانع و عماليا و بات من الضروري توفير سكن لمعمـال و الذي حدث بمدينـة‬

‫لورل بالواليات المتحدة األمريكية‪ ,‬و عمة إثر الحرب العالمية األولى نشأ تقص كبير في المساكن‬

‫مما أدى بعض الدول إلنشاء قوانين تحض عمى السكنات الشعبية و منيا‪:‬‬

‫‪ ‬فرنسا سنة ‪ 1992‬ذلك بواسطة التسميف العقاري‪.‬‬

‫‪ ‬كما عمى اإلتحاد السوفياتي أزمة سكنية قبل ثورة ‪ 11‬أكتوبر فكان القسم األكبر من اليد العاممة يقطن‬

‫في أكواخ و غرف األقبية الرطبة و لم يكن لدى ‪ %05‬من السكان غرف سكنية خاصة و كانت المدن‬

‫المركزية تحتميا الطبقة البرجوازية‪.‬‬

‫‪ ‬أما الدول العربية فالنمو الحضري المتسارع الذي شاىدتو معظم الدول النامية خالل النصف الثاني من‬

‫القرن العشرين لمشكالت إقتصادية‪ ,‬إجتماعية و ديموغرافية و غـيرىا مـن إفـ ارزات النمـو الحضري‬

‫المتسارع ظيور عشوائيات حول أطراف المدن‪.‬‬

‫حسب ما كشفتو دراسة لممعيد العربـي فالعـشوائيات لم تقتصـر عـمى الدول العـربية ذات المشاكل اإلقتصادية‬

‫فقط و إنما عمى الدول العربية ذات الدخل المرتفع و المتوسط‪.‬‬

‫‪ -2-2‬أزمة السكن في الجزائر‪:‬‬

‫تعود أزمة السكن لنياية سبعينات القرن الماضي‪ .‬مع تفاوت في حدة األزمة في العقد األخير من خالليا‬

‫حوالي ‪ 53‬وزي ار إستمموا حقائب و ازرة اإلسكان في البالد‪..‬‬

‫‪35‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫عرفت الجزائر بعد اإلصالحات صيغ سكنية مختمفة و متعددة اليدف منيا المس بجميع فئات المجتمع من‬

‫ذوي الدخل الضعيف لممتوسط لمجيد منيا‪..‬‬

‫لكن‪..‬تعددت الصيغ و األزمة تزداد حدة ما يطرح التساؤل كيف‬

‫لمحكومة أن تطمق صيغ جديدة في حين أنـيا تغرق في مشاكل‬

‫الصيغ السـابقة‪ ,‬كـيف سيتـم حل ىذه المعضمة‪ ,‬و كـم من الوقـت‬

‫سوف تستغرقو إلتمام ىذه البرامج؟‬

‫ال يمكن إنكار ما قامـت بو الـجزائر طيمة عقود من اإلنجازات السكنية الضخمة‪ ,‬إستفاد منيا الماليين من‬

‫المواطنيين‪ ,‬لكن األزمة متواصمة كيف لمـختمف الصيغ المطروحة حاليا أن تعجز عن حل ىذه األزمة‪..‬‬

‫‪ )3‬أسباب أزمة السكن في الجزائر‪:‬‬

‫عرف قطاع السكن في الجزائر خالل العشرية المنصرمة مشاكل كبيرة زادت من األزمة تعقيدا و جعمت‬

‫المواطن الجزائري يتخبط فييا‪ ,‬فعمى الرغم من جيود الدولة خاصة بعد قياميا بإصالحات عمى مخـتمف‬

‫قطاعاتيا منذ التسعينات‪ ,‬و باألخص في قطاع السكن الذي عرف إتجاىات أخرى أختمفت عن سابقتيا في‬

‫مرحمة المخططات التنموية و ىذا بظيور صيغ سكنية جديدة و فتح المجال أمـام الترقية العقارية و دعم‬

‫المواطن بإعانات مالية لمحصول عمى ممكية سكن و غيرىا‪ .‬إال أن الوضع الزال يعاني منو المجتمع‪ ،‬حيث‬

‫يمكن تمخيص أزمة السكن في األسباب التالية‪:‬‬

‫األسباب اإلقتصادية‪:‬‬ ‫‪1.1‬‬

‫‪36‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫‪ ‬إختالل بنية قطاع البناء‪ :‬إن األوضاع اإلقتصـادية التي عرفتيا الجزائر مط ــمع تسعينات القرن‬

‫الماضي جعمت العديد من المؤسسات التي تنشط في قطاع البناء تعرف مســار ﺁخـر إختمف عن‬

‫سابقو‪ ,‬حيث أفرزت إعادة ىيكمة المؤسسات العمومية كثي ار من التنظيمات‪ ,‬فمن بين ‪ 055‬مؤسسة‬

‫تم ىيكمتيا لم تستند ألي دراسة مسبقة لممردودية و ال حتى في كثير من األحيان لرأس مال‬

‫معتبر‪ ,‬و ىو ما نتج عنو سوء تسيير نتيجة لتسرب العديد من اإلطارات العميا التي إكتسبت‬

‫تجربة في ىذا القطاع‪ ,‬و ىذا إنعكس سمبا عمى مردودية قطاع البناء مما جعمو يعرف ظاىرة‬

‫إنخـفاض اإلنتاجية عمى مدار عدة سـنوات و نقـص تمويمو بمـواد البناء لصـالح إنجاز السكنات‬

‫الذي يعرف بدوره تراجعا‪.‬‬

‫‪ ‬نقص الموارد المالية‪ :‬إن إنجـاز السكنات في األجال و باألعداد و الحصـص المـقدرة في جم ــيع‬

‫البرامج كان دائما يصطدم بنقص في الموارد المالية المخصصة لمبناء سواء تعمق األمر بالمـقاول‬

‫خاص أو عمومي أو في إطار البناء الذاتي‪.‬‬

‫‪ ‬إرتفاع اإلعتمادات المالية يقابمه عجز في اإلنجاز‪ :‬رغم دعم الدولة لقطاع السـكن بقروض مـالية‬

‫متفاوتة القيم عمى مختمف السنوات‪ ,‬إال أن مختمف البرامج السكنية عرفت مشاكل في التمويل‬

‫خالل عممية اإلنجاز‪.‬‬

‫األسباب اإلدارية‪ :‬و يمكن حصرىا في النقاط التالية‪:‬‬ ‫‪1.1‬‬

‫‪ ‬عدم وجود مراقبة فعمية عمى عممية إنجاز السكنات‪ :‬و ىذا ما تؤكده العديد من المشاريـع‬

‫السكنية التي تنطمق بدون أي مصـادقة أو رأي من المصـالح المعنية‪ ,‬كمــا نالحظ نفس النقائص‬

‫في مراقبة مخططـات العمـران حيث تشيد أحيـاء كاممـة عدم إحترام قواعـد التعمير األساسية مما‬

‫‪37‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫يشوه الجوانب العمرانية و الجوانب المرتبطة بمحيط المعيشة‪ ،‬و ينتج عنيا في األخير وجود‬

‫عيوب خطيرة عمى مستوى بعض البناءات‪.‬‬

‫‪ ‬عدم تماشي القدرة الشرائية لممواطن مع تكمفة شراء السكن‪ :‬لعـل من بين األسباب التي زادت‬

‫من حدة أزمة السكن‪ ,‬ىو مراعاة الدولة لتكمفة السكنات بما يتماشى مع قدرة المواطن‪ ,‬فبغض‬

‫النظر عن السكن اإلجتماعي الذي تخصصـو الدولة إلى المواطـنيين ذوي الدخـل الضعيف أو‬

‫المنعدم بدون أي مقابل أو بتكمفة رمزية غير أن نسبة توزيع ىذه السكنات تبقى ضعيفة و بسبب‬

‫التالعبات اإلدارية من جية و ظاىرة الرشوة و المحسوبية إضافة إلى عجز الدولة عن تحقيق‬

‫العرض الكافي نظ ار لمشكل تمويل ىذه السكنات و مشكل نقص األراضي و توقف المشاريع‬

‫السكنية لعـدة سنوات نتيجة التمـاطل في منح اإلعانة و تعقيد العممية عمـى األفراد من حيث طمب‬

‫عدة وثائق و طول مدة الحصول عمييا من مختمف الجيات و إحتكارىا لكل عممية منح األراضي‬

‫أو اإلستفادة من أي مسـاعدة و عدم توفر معمومـات دقيقة من عدد المساكن الحالية سواء من‬

‫الناحية النوعية أو الكمية و غيرىا من المشاكل األخرى‪.‬‬

‫‪ ‬غياب الشفافية في توزيع السكنات‪ :‬حيث تتم عمـمية التوزيع األولى بطريقة سرية و ىذا ما أدى‬

‫ثقة المواطن في مختمف اإلدارات العمومية المعنية‪ ,‬و مــن ثمة المجوء إلى‬ ‫إلى فقدان‬

‫اإلحتجاجات و قد قدمت المقررة األممية "راكيل رولنك" ‪ « ،‬الحق في السكن الالئق» وصفة‬

‫لعالج األزمة و لو جزئيا‪ ,‬تخص إرساء سجل وطني موحد لطمبات السكن‪ ,‬يقوم عمى التنقيط‬

‫لطالبي السكن‪ ,‬عمى أن يتم نشر قوائم المستفدين أمـام المواطنيين عـبر المواقع اإللكترونية‬

‫‪38‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫لمبمديات و الواليات و الدوائر في شبكة اإلنترنت‪ ,‬مقترحة عمى الحكومة إنشاء مرصد مستقل‬

‫لمسكان إلى عدم التضييق عمى المدافعيين عن الحق في السكن‪.‬‬

‫‪ – 2.3‬األسباب اإلجتماعية‪:‬‬

‫‪ ‬النزوح الريفي‪ :‬إن األزمة األمنية التي عاشـ تيا الجزائر خالل تسعينات القرن الماضي أدت‬

‫إلى فرار و نزوح أالف العائالت من القرى و األرياف بإتجاه الـمدن والتجمع ـات الحضرية‬

‫بطريقة غير قانونية‪ ,‬و أقامت بنايات فوضوية غير الئقة‪ ,‬ىذه الحركة كانت ليا عدة‬

‫إنعكاسات سمبية سريعة و مؤثرة في كيفية توسع مجاالت و حدود المـدن‪ ,‬و بالرغم من‬

‫مساىمة الدولة باإلستثمارات الكبيرة في مجال الترقية و التسيير العقاري‪ ,‬إال أنيا لم تستطع‬

‫تحقيق األىداف المنتظرة بسبب النزوح الريفي‪ ,‬الذي يرى فيو أصـحاب القرى و األرياف أنو‬

‫الخروج من حياة البؤس و الخوف إلى حياة الرفاىية و األمان‪.‬‬

‫‪ ‬النمو الديمغرافي‪ :‬يعتبر النمو الديمغرافي الذي عرفتو الجزائر خـالل فترة الستينات و‬

‫السبعينات من بين عوامـل ظيور أزمة السكن في الـجزائر فعدد السكان تضاعف ثالث مرات‬

‫تقريبا حيث إنتقل عدد السكان حوالي ‪ 35‬مميون نسمة في سنة ‪ 1991‬بينما كان في‬

‫السـنوات الماضية مـن الستينات و السبعينات حوالي ‪ 11‬مميون نسمة‪ ,‬بينما تضـاعفت حظيرة‬

‫السكن مرتين حيت إنتقل عدد السكنات من ‪ 195955‬سنة ‪ 1911‬إلى ‪ 5503593‬مسكن‬

‫سنة ‪.1991‬‬

‫‪39‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫‪ ‬عدم قدرة المواطن عمى التمويل‪ :‬ذلك أن معظم التركيبة اإلجتماعيـة غـير قادرة عمى‬

‫اإلعتماد عمى مصادرىا الخاصة في تمويل السـكن إذ أثبتت دراسـة المجمس الوطنـي‬

‫اإلقتصادي و اإلجتماع «‪ » CNES‬سنة ‪ 1990‬مايمي ‪:‬‬

‫‪ %15 -‬فقط من المجتمع قادر عمى بناء مسكنيم بإمكانياتيم الخاصة ‪.‬‬

‫‪ %15 -‬ال تممك اإلمكانيات الكافية تتطمب المساعدة‪.‬‬

‫‪ %35 -‬ال تممك أدنى إمكانية لشراء أو بناء مسكن تتطمب التكفل التام‪.‬‬

‫نستخمص أنو ال يمكن حصر األسباب التي أدت إلى تفاقم أزمة السكن في الجزائر عمى ضوء ما‬

‫ذكرناه فقط‪ ,‬بل ىناك العديد من األسباب التي أعاقت مسار السياسة السكنية و نذكر مـنيا‪:‬‬

‫لمسكـنات اإلجتماعية‬ ‫مشكل التالعبات اإلدارية في تحديد قوائم المستفدين خاصـة بالنسبـة‬

‫التساىمية و حتى الريفية‪ ,‬باإلضافة إلى أخذ سياسـة توزيع السكنات بعـد سياسي فكثي ار ما تقترن‬

‫ىذه العممية بحممة إنتخابية دون مراعـاة ظروف المواطـن ووضعيتو و غيرىـا من األسباب‬

‫األخرى‪.‬‬

‫الحمول المقترحة لمتخفيف و التقميل من حدة المشكمة السكنية‪:‬‬

‫لقد قامت بعـض الدول المتقدمة و السائرة في طريق النـمو‪،‬‬

‫بمجيودات مـعتبرة بيدف إيجاد حمول لمشاكل السكن و ضمان‬

‫بحث نمو اإلقتصادي‪ ،‬و لعل النظر إلى ىذه التجـارب يولي لنا‬

‫‪40‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫نموذج يمـكن أن تسمكو السمطات الجزائرية لمـحد من األزمة خاصـة إذا أخذت بعـين اإلعتبار تجارب‬

‫الدول السائرة في طريق النمو أين يمكن أن يكـون فييا مجال المقارنة ممكنا‪ ،‬و في ىذا السـياق‬

‫سنقوم بعرض تجارب دول نامية عمى الرغم من محدودية إمكانياتيا إستطاعت أن تطوق أزمـة‬

‫السكن و تصل إلى نتائج إيجابية‪.‬‬

‫‪ -1.5‬تجربة الشيمي‬

‫تعتبر الشيمي مـن الدول التي أحرزت تقدمـا كبي ار في مجـال السكن‪ ،‬وذلك بتنظيم الســكن اإلجتماعي‬

‫و كذا وضع نظام محكم لتمويل السكن بصـفة عامة‪ .‬ففي عشـرة سنوات (‪ )1991-1911‬تمكنت‬

‫من إنتاج ألف وحدة سكنية‪ ،‬ىذا الرقم تعدى اإلحتياج السـنوي الذي قدر بمميون وحدة سكنية‪ ،‬ىذا‬

‫الرقم تعدى اإلحتياج السنوي الذي قدر بمميون سكنية مع نياية التسـعينات و تجدر اإلشارة ىنا إلى‬

‫النظام المالي الشيمي المكون من ‪ 31‬مصرف تجاري خاص و مصـرف واحد عمومي و حوالي ‪31‬‬

‫صندوق لمتقاعد و ‪ 51‬شركة تأمين‪.‬‬

‫‪ -1.5‬تجربة ماليزيا‪:‬‬

‫تعتبر ىذه األخرى من الدول التي نجحت في حل مشكل السكن(‪ ،)1995-1915‬يتكون النظـام‬

‫الماليزي من بنوك تجارية بنسبة ‪ 15‬بالمائة و مؤسسات مالية بنسبة ‪52‬بالمائة و مؤسسات مالية‬

‫متخصصة بنسبة ‪ 51‬بالمائة‪.‬‬

‫يمكن لممقترضين الحصول عمى ‪ %05‬من قيمة السكن الـمراد إمتالكو‪ ،‬و ذلك في حدود إمكانية‬

‫الدفع الشيرية المتعمقة بإستراد المبمغ المقترض المحدد بـ‪ %11‬من الدخل اإلجمالي‪ ،‬تراوحـت أسعار‬

‫‪41‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫الفائدة في المدة األخيرة ما بين ‪ 0.0 -0.9‬سنويا و لنجاح عممية السكن ف ماليزيا أتبعت‬

‫ميكانيزمات خاصة لذلك منيا‪:‬‬

‫‪ -‬خمق مؤسسات إعادة التمويل الرىني‪.‬‬

‫‪ -‬أعادة تمويل البنوك المؤسسات المالية و إصدار سندات في السوق المالية‪.‬‬

‫و بذلك أصبحت ىذه المؤسسات تمول أكثر من ‪ %51‬من إحتياجـات المؤسسة المـالية المتعمقة‬

‫بالقروض السكنية‪ ،‬كذلك تدخل البنك المركزي في تنظيم القروض السكنية و ذلك بتحديد حصص‬

‫لكل بنك فيما يخضع قروض سكنية‪ ،‬باإلضافة إلى تحديد نسبة الفائدة و ىامش الربح بالنسبة لكل‬

‫متعامل في مجال الرىن العقاري و قد تبين أن مجمل الحصص المفروضة كانت تقدر بـ ‪355‬‬

‫سكن كحصة المحفظة العقارية لمبنوك بينما الذي حصل ىو أنو تجاوز إلى ‪ 51‬ألـف سـكن في‬

‫السنة‪.‬‬

‫‪42‬‬
 ‫أزمة السكن‬ ‫الفصل الثالث ‪:‬‬

‫خاتمة الفصل الثالث‬

‫عموما تعتبر أزمة السكن من أصعب المشكالت التي تعاني منيا الدولة الجزائرية في ظل األسباب التالية‪:‬‬

‫إرتفاع معدل النمو السكاني و زيادة طمب األفراد و العائالت عمى السكن‪ ،‬و في ظل الواقع المزري يتطمب‬

‫إيجاد حل لمشكمة السكن من كافة المسؤولين في الجزائر خاصة بعد رحيل الحكومة السابقة بفعل الحراك‪ ،‬و‬

‫بذل الجيود الكبيرة و العمل أكثر بإستمرار من أجل تطوير القوانين و التشريعات التي تدعم قدرتيم في توفير‬

‫العقار و إنجاز البرتامج السكنية بأدنى التكاليف‪ ،‬و من خالل تحقيق معـالجة إلتزام البنوك لتـمويل بناء السكن‬

‫بأسعار فائدة معدومة و تشجيع المستثمر الوطني و األجنبي عمى مضاعفة نشاطيم اإلقتصـادي في قطاع‬

‫السكن لمقضاء عمى السموكيات ال غير صحية إقتصاديا كالمضاربة التي يقوم بيا أشخاص محتالون في سوق‬

‫العقار و كذلك في سوق مواد البناء‪ ،‬و إن نجاح المسئولين في الجزائر في تجسـيد ما سبق ذكره سوف يسيل‬

‫بالتأكيد عمى المواطن في المدينة الجزائرية شراء سكن جاىز‪ ،‬و إقتناء قطـعة أرض معـدة لمبناء تم تشييدىا‬

‫بأسعار معقولة تتوافق مع دخمو و قدرتو الشرائية‪.‬‬

‫‪43‬‬