Tiêu chí so

Công chứng Chứng thực Lập vi bằng

sánh
Công chứng là việc
công chứng viên của
một tổ chức hành nghề
công chứng chứng
nhận tính xác thực,
hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự
Chứng thực là việc cấp
khác bằng văn bản,
bản sao từ bản gốc, chứng
tính chính xác, hợp Là một trong các hoạt động
thực bản sao từ bản chính,
pháp, không trái đạo của thừa phát lại, nhằm ghi
chứng thực chữ ký và
Khái niệm đức xã hội của bản nhận sự kiện, hành vi mà
chứng thực hợp đồng, giao
dịch giấy tờ, văn bản Thừa phát lại trực tiếp
dịch theo trình tự, thủ tục
từ tiếng Việt sang tiếng chứng kiến.
do pháp luật quy định.
nước ngoài hoặc từ
tiếng nước ngoài sang
tiếng Việt mà theo quy
định của pháp luật phải
công chứng hoặc cá
nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công
chứng.
Các trường hợp bắt
- Lập vi bằng đối với các sự
buộc công chứng,
kiện, hành vi theo yêu cầu
chứng thực:
của đương sự, trừ các
- Trường hợp mua
trường hợp quy định tại
bán, tặng cho, đổi, góp
Điều 4 của Nghị định
vốn, thế chấp nhà ở,
08/2020/NĐ-CP; các trường
chuyển nhượng hợp
hợp vi phạm quy định về
đồng mua bán nhà ở
bảo đảm an ninh, quốc
thương mại, trừ nhà ở - Hợp đồng, giao dịch mà
phòng; vi phạm bí mật đời
thuộc sở hữu nhà pháp luật quy định phải
tư theo quy định tại Điều 38
nước, nhà tình thương, chứng thực.
của Bộ luật dân sự; các
Trường nhà tình nghĩa.
trường hợp thuộc thẩm
hợp thực - Hợp đồng mua bán, - Hợp đồng, giao dịch mà
quyền công chứng của tổ
hiện thuê mua nhà, công pháp luật không quy định
chức hành nghề công
trình xây dựng, hợp phải chứng thực nhưng cá
chứng hoặc thuộc thẩm
đồng chuyển nhượng nhân, tổ chức tự nguyện
quyền chứng thực của Ủy
quyền sử dụng đất mà yêu cầu chứng thực.
ban nhân dân các cấp và
các bên là hộ gia đình,
các trường hợp khác theo
cá nhân.
quy định của pháp luật.
- Các trường hợp mà
- Lập vi bằng các sự kiện,
pháp luật không quy
hành vi xảy ra trên địa bàn
định phải bắt buộc
tỉnh, thành phố trực thuộc
công chứng nhưng cá
Trung ương nơi đặt Văn
nhân, tổ chức tự
phòng Thừa phát lại.
nguyện yêu cầu.
Phạm vi Chỉ được công chứng Người yêu cầu chứng thực Không được lập vi bằng liên
thực hiện hợp đồng, giao dịch về có quyền yêu cầu chứng quan đến đất đai, nhà ở
 bất động sản trong thực tại bất kỳ cơ quan, tổ
phạm vi tỉnh, thành phố chức có thẩm quyền nào
trực thuộc trung ương thuận tiện nhất, trừ
nơi tổ chức hành nghề trường hợp việc chứng
công chứng đặt trụ thực các hợp đồng, giao
sở, trừ trường dịch liên quan đến quyền
hợp công chứng di của người sử dụng đất không có giấy chứng nhận
chúc, văn bản từ chối được thực hiện tại Ủy ban quyền sở hữu, sử dụng.
nhận di sản là bất động nhân dân cấp xã nơi có
sản và văn bản ủy đất. Việc chứng thực các
quyền liên quan đến hợp đồng, giao dịch liên
việc thực hiện các quan đến nhà ở được thực
quyền đối với bất động hiện tại Ủy ban nhân dân
sản. cấp xã nơi có nhà.
- Văn bản công chứng
có hiệu lực kể từ ngày
được công chứng viên - Bản sao được cấp từ sổ
ký và đóng dấu của tổ gốc có giá trị sử dụng thay
chức hành nghề công cho bản chính trong các
chứng. giao dịch, trừ trường hợp
- Hợp đồng, giao dịch pháp luật có quy định khác.
được công chứng có - Bản sao được chứng
hiệu lực thi hành đối thực từ bản chính theo quy
với các bên liên quan; định tại Nghị định này có
trong trường hợp bên giá trị sử dụng thay cho
có nghĩa vụ không thực bản chính đã dùng để đối
hiện nghĩa vụ của mình chiếu chứng thực trong các - Vi bằng có giá trị chứng cứ
thì bên kia có quyền giao dịch, trừ trường hợp để Tòa án xem xét khi giải
yêu cầu Tòa án giải pháp luật có quy định khác. quyết vụ án.
quyết theo quy định - Chữ ký được chứng thực
của pháp luật, trừ theo quy định có giá trị - Vi bằng là căn cứ để thực
Giá trị trường hợp các bên chứng minh người yêu cầu hiện các giao dịch hợp pháp
pháp lý tham gia hợp đồng, chứng thực đã ký chữ ký khác theo quy định của
giao dịch có thỏa thuận đó, là căn cứ để xác định pháp luật.
khác. trách nhiệm của người ký
- Hợp đồng, giao dịch về nội dung của giấy tờ, - Vi bằng được coi là hợp lệ
được công chứng có văn bản. khi được đăng ký tại Sở Tư
giá trị chứng cứ; - Hợp đồng, giao dịch pháp.
những tình tiết, sự kiện được chứng thực theo quy
trong hợp đồng, giao định có giá trị chứng cứ
dịch được công chứng chứng minh về thời gian,
không phải chứng địa điểm các bên đã ký kết
minh, trừ trường hợp bị hợp đồng, giao dịch; năng
Tòa án tuyên bố là vô lực hành vi dân sự, ý chí tự
hiệu. nguyện, chữ ký hoặc dấu
- Bản dịch được công điểm chỉ của các bên tham
chứng có giá trị sử gia hợp đồng, giao dịch.
dụng như giấy tờ, văn
bản được dịch.

Phạm vi Công chứng viên phải Người chứng thực chịu Thư ký nghiệp vụ Thừa phát
 trách nhiệm về:
chịu trách nhiệm về
- Tính chính xác của bản lại có thể giúp Thừa phát lại
việc chứng nhận tính
sao đúng với bản chính. thực hiện việc lập vi bằng,
trách xác thực, hợp pháp
- Tính xác thực về chữ ký nhưng Thừa phát lại phải
nhiệm của của hợp đồng, giao
của người yêu cầu chứng chịu trách nhiệm về vi bằng
cơ quan/ tổ dịch: thời gian, địa
thực trong giấy tờ, văn do mình thực hiện.
chức/ điểm; tư cách chủ thể
bản. Vi bằng không có giá trị như
người có của các bên tham gia
- Thời gian, địa điểm giao công chứng, chứng thực;
thẩm hợp đồng, giao dịch;
kết hợp đồng, giao dịch; không xác thực nội dung
quyền thực tình trạng pháp lý của
năng lực hành vi dân sự, ý thỏa thuận, không làm phát
hiện tài sản được giao dịch;
chí tự nguyện, chữ ký hoặc sinh quyền, nghĩa vụ các
nội dung thỏa thuận
điểm chỉ của các bên tham bên.
của các bên.
gia hợp đồng, giao dịch.
Cơ quan nhà nước như
phòng tư pháp, UBND cấp
xã; cơ quan đại diện ngoại
giao.
Cụ thể do:
Tổ chức hành nghề - Trưởng phòng, Phó
công chứng bao gồm Trưởng Phòng Tư pháp
Phòng công chứng và huyện, quận, thị xã, thành
Văn phòng công chứng phố thuộc tỉnh;
được tổ chức và hoạt - Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy
Văn phòng Thừa phát lại, cụ
động theo quy định của ban nhân dân xã, phường,
Cơ quan thể do Thừa phát lại thực
Luật này và các văn thị trấn;
thực hiện hiện hoặc do Thư ký nghiệp
bản quy phạm pháp - Công chứng viên của
vụ Thừa phát lại thực hiện.
luật khác có liên quan. Phòng công chứng, Văn
Cụ thể do công chứng phòng công chứng;
viên thực hiện (được - Viên chức ngoại giao,
Bộ trưởng Bộ Tư pháp viên chức lãnh sự của Cơ
bổ nhiệm, miễn nhiệm) quan đại diện ngoại giao,
Cơ quan đại diện lãnh sự
và Cơ quan khác được ủy
quyền thực hiện chức năng
lãnh sự của Việt Nam ở
nước ngoài.
Chi phí - Phí công Phí chứng thực được thu - Chi phí lập vi bằng do
thực hiện chứng: dựa theo giá theo quy định gồm 3 loại: người yêu cầu và Văn
trị hợp đồng/ giao dịch - Phí chứng thực bản sao phòng Thừa phát lại thỏa
hoặc dựa theo mức từ bản chính: 2.000 thuận theo công việc thực
quy định chung của đồng/trang. Từ trang thứ hiện hoặc theo giờ làm việc.
Nhà nước. ba trở lên thu 1.000 - Có thể thỏa thuận thêm về
- Thù lao công đồng/trang, nhưng mức thu các khoản chi phí thực tế
chứng: trong trường tối đa không quá 200.000 phát sinh gồm: chi phí đi lại;
hợp yêu cầu công đồng/bản. phí dịch vụ cho các cơ quan
chứng viên thực hiện - Phí chứng thực chữ ký: cung cấp thông tin nếu có;
việc soạn thảo hợp 10.000 đồng/trường hợp. chi phí cho người làm
đồng, giao dịch, đánh Trường hợp được hiểu là chứng, người tham gia hoặc
máy, sao chụp, dịch một hoặc nhiều chữ ký chi phí khác nếu có.
giấy tờ, văn bản và các trong cùng một giấy tờ, văn
việc khác liên quan bản.
 đến việc công chứng. - Phí chứng thực hợp
- Các phí khác: trường đồng, giao dịch: 50.000
hợp người yêu cầu đồng/hợp đồng, giao dịch,
công chứng đề nghị trường hợp sửa đổi bổ
xác minh, giám định sung thì 30.000 đồng,
hoặc thực hiện công trường hợp sửa lỗi sai
chứng ngoài trụ sở của trong hợp đồng, giao dịch
tổ chức hành nghề đã được chứng thực thì
công chứng. 25.000 đồng.

1. Sổ đỏ

- Màu sắc: Bìa sổ có màu đỏ

- Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Căn cứ cấp sổ: Sổ đỏ được cấp căn cứ theo Nghị định

64-CP; Thông tư 346/1998/TT-TCĐC cho nhiều loại đất,
cụ thể là:

+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở thuộc khu vực nông
thôn, đất chuyên dùng các loại.

+ Các thửa đất có công trình nhưng không phải là nhà

ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.

- Trong thực tế, chúng ta có thể gặp 2 loại số đỏ như sau:

Mẫu sổ đỏ 1, chỉ có đất:

Mẫu số đỏ 2 là có cả đất và tài sản gắn liền với đất được cập nhật vào sổ.
Như đã nói ở trên, với đặc điểm là gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp… nên đa
phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình theo mẫu 1.

Phân biệt sổ đỏ cấp cho hộ gia định và sổ đỏ cấp cho cá nhân:

+ Đối với sổ cấp cho hộ gia đình trước đây mà chỉ ghi mình tên chủ hộ thì tất cả
các thành viên của hộ có tên trên hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ sẽ có chung quy ền
sở hữu, con sinh sau thời điểm cấp sổ thì sẽ không có quyền sử dụng đất.

Vì vây, khi thực hiện các quyền chuyển nhượng thì bắt buộc phải có sự đồng ý của
những thành viên có chung quyền sở hữu.

+ Đối với sổ cấp cho cá nhân, nhóm cá nhân thì chỉ những cá nhân có tên trên s ổ
mới có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của
vợ chồng nhưng chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên.

- Thẩm quyền cấp như sau:

+ UBND cấp huyện: Ký duyệt để cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và làm nhà ở
thuộc nông thôn.

+ UBND cấp tỉnh sẽ ký duyệt để cấp sổ đỏ cho các chủ sử dụng đất là:

 Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng
vào các mục đích;
 Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam;
 Hộ gia đình và cá nhân sử dụng các loại đất thuộc nội thành phố, nội thị xã,
thị trấn, đất chuyên dùng thuộc khu vực nông thôn.

Căn cứ pháp lý: Mục IV Thông tư 346/1998/TT-TCĐC

2. Sổ hồng (mẫu cũ)

- Màu sắc: Bìa sổ có màu hồng

- Tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Sổ hồng cũ cũng được quy định nhiều mẫu khác nhau ở từng giai đoạn:

Mẫu 1, là mẫu được cấp theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994 và được cấp cho
đất ở tại khu vực đô thị.
Trên GCN thể hiện đầy đủ thông tin về chữ sở hữu nhà ở, đất ở và thực trạng nhà ở,

đất ở.

Mẫu 2, là mẫu được cấp theo theo Điều 44 Nghị định 90/2006/NĐ-CP sau khi Luật
Nhà ở 2005 ra đời và cấp cho trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử
dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư.
3. Sổ xanh

- Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lâm nghiệp.

- Đặc điểm: Loại sổ này là loại sổ có thời hạn

- Cơ quan cấp: Do lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác và trồng
rừng.

Lâm trường sẽ thu hồi trong trường hợp địa phương đó chưa có chính sách giao
đất lại cho người dân.

4. Sổ trắng

Cho đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền
quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều
50 Luật Đất đai 2003.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều
địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1
Điều 50 Luật Đất đai 2003.

Sổ trắng có một số tên gọi pháp lý như: văn tự đoạn mại bất động sản, Bằng khoán
điền thổ, văn tự mua bán nhà ở,…

5. Sổ hồng (mẫu mới hiện hành)

- Màu sắc: Bìa sổ có màu hồng đậm

- Tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

Để thống nhất trong việc quản lý cấp giấy chứng nhận thì Chính phủ đã ban
hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP và sau đó thì Bộ Tài nguyên và Môi trường
có Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009.

Theo đó từ ngày 10/12/2009, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mẫu
mới có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Sổ mẫu mới có thể chứng nhận các nội dung sau đây cho mọi đối tượng đủ điều
kiện:

+ Chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

+ Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

+ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

- Thẩm quyền cấp sổ

Ở thời điểm hiện tại thì thẩm quyền cấp sổ mẫu mới này được quy định theo 2 nhóm
là đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chưa thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể như sau:
** Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
(1) Sở TNMT sẽ cấp sổ mẫu mới đối với Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đã
từng được cấp các loại giấy trước đây như Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi họ:

- Thực hiện các quyền của chủ sở hữu dẫn đến phải cấp mới Giấy chứng nhận .

- Đề nghị Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

(Khoản 3 Điều 105 Luật đất đai 2013)

Tùy vào điều kiện cụ thể tại địa phương mà UBND tỉnh sẽ quy định cho phép Sở Tài
nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy
chứng nhận cho các đối tượng nêu trên và được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và
Môi trường.

TP.HCM: Người dân sẽ được ký cấp sổ đỏ trong một ngày

Chúng ta có thể hiểu thông tin nêu trên như sau:

Theo quy định chung của cả nước thì trước đây, UBND TP.HCM cho phép Sở
TNMT được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp GCN cho các đối tượng
nêu trên. Tức là Văn phòng đăng ký đất đai thành phố ký tên cấp sổ, sử dụng con
dấu của Sở Tài Nguyên và Môi trường .

Tuy nhiên theo quy định mới, áp dụng cho 21 quận huyện và TP.Thủ Đức thì:

- UBND thành phố sẽ cho phép Sở TN&MT ủy quyền cho CHI NHÁNH VĂN PHÒNG
đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã nêu ở trên.

Khi đó, Giám đốc chi nhánh VĂN PHÒNG đăng ký đất đai sẽ ký tên cấp sổ, sau đó
chuyển về Văn phòng ĐKĐĐ đóng dấu (sử dụng con dấu của STNMT) .

Thời gian thực hiện là 24 giờ kể từ khi nhận được hồ sơ, xác nhận danh sách, đóng
dấu và cập nhật, chuyển hồ sơ trả về chi nhánh để trả ra cho người dân.

(2) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực
hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp

Ví dụ: Ông A được cấp sổ đỏ ở thời điểm chỉ có đất, sau này có nhà ở trên đất hoặc
các công trình khác trên đất thì cập nhật nhà và tài sản khác vào sổ. Khi đó th ẩm
quyền sẽ thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Căn cứ pháp lý: Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

(3) UBND cấp huyện: Cấp sổ cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c ư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.

** Đối với địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai
(1) Sở Tài nguyên và Môi trường: Cấp sổ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

(2) UBND cấp huyện cấp sổ cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 thì sổ hồng, sổ đỏ mẫu
cũ đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp
luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không ph ải đ ổi
sang mẫu mới.