Thứ 2 – 12/12/2022

TẠI SAO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN HIỆN NAY HOÀN TOÀN KHÁC
GIAI ĐOẠN "ĐÓNG BĂNG" 10 NĂM
TRƯỚC?
• Năm 2012, có những doanh nghiệp bất động sản phải chiết khấu
đến 80%. Trong khi đó, mức giảm giá hiện nay chỉ khoảng 10-
30%.

• Chu kỳ của thị trường bất động sản thường được biết tới với 4 giai
đoạn bao gồm phục hồi – sốt nóng – hạ nhiệt – đóng băng. 

• Sau đợt “đóng băng” đầu tiên từ năm 1997 đến 1999, thị trường
bất động sản Việt Nam bước vào “mùa đông” lần thứ hai trong
giai đoạn 2011 – 2013.

• "Thị trường hiện nay vững chãi hơn so với giai đoạn 10 năm
trước. Bản chất của tình hình không phải khủng hoảng bất động
sản. Chẳng qua thị trường đang điều chỉnh để lành mạnh và bền
vững hơn",

• Giá cả và giao dịch bất động sản năm nay có xu hướng giảm trên
toàn cầu, không riêng Việt Nam.
 BAO GIỜ THỊ TRƯỜNG PHỤC HỒI?

• Bây giờ tiền trong dân còn nhiều, nhưng mọi người đang suy nghĩ đã tới đáy hay chưa,

đã phù hợp để mua chưa, hay cứ gửi ngân hàng một thời gian nữa rồi mua. Theo ý kiến

của cá nhân tôi, rất nhiều người hiện có tâm lý đi gửi tiền ở ngân hàng",

• Trước những ý kiến cho rằng từ quý II/2023, các nhà đầu tư sẽ ra quân mua bất động

sản nhiều bởi khi đó giá giảm hơn hiện tại và lãi suất ngân hàng có thể dễ chịu hơn.

• "Nếu ai cũng chờ đến quý II – quý III sang năm, ai cũng đi gửi tiền, đến thời điểm đó

gần như tất cả các nhà đầu tư đều rút tiền ra và đi mua. Lúc đó, lượng nhu cầu lớn thì

liệu bất động sản sẽ lên hay xuống?“

• Dự đoán về thời điểm thị trường bất động sản phục hồi khả năng cao là quý III – quý IV

năm sau.

• "Từ nay đến quý I – quý II năm sau, các ngân hàng trung ương nước ngoài vẫn sẽ tăng

lãi suất, ít nhất là hết quý I/2023. Chúng ta cũng có những độ trễ nhất định, nên châu

Âu, châu Á có thể còn tăng lãi suất đến hết quý II/2023".

• "Các dự báo cho rằng năm tới một số nước trên thế giới sẽ suy thoái trong ngắn hạn.

Chậm nhất là đầu năm 2024 kinh tế thế giới sẽ trở lại quỹ đạo phục hồi. Tuy nhiên, thị

trường đi trước khoảng một quý hoặc vài tháng, nên sự phục hồi khả năng cao sẽ xuất

hiện từ quý III năm tới", ông Lực cho biết.

 Thứ 3 – 13/12/2022

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC NỚI ROOM

TÍN DỤNG THÊM 1,5-2%
• Tăng trưởng tín dụng cho cả năm nay được tăng lên
thành 15,5-16% so với mục tiêu đầu năm là 14%.

• Tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là
lĩnh vực ưu tiên, như nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu,
doanh nghiệp nhỏ và vừa. 

• Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, quy mô dư nợ tín

dụng toàn nền kinh tế tính tới tháng 9 đạt gần 11,6 triệu
tỷ đồng, tăng 11,05% so với cuối năm ngoái.

• Với việc nới thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay
thêm 1,5-2%, ước tính quy mô tín dụng cho nền kinh tế
có thể tăng thêm 156.000-200.000 tỷ đồng.
• Trong đợt tăng hạn mức lần này, có khoảng 15 ngân hàng được nới hạn mức từ 1 -
4% so với mức cũ.

• Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, room tín dụng được cấp phổ biến
quanh mức 3 - 4%.

• Việc NHNN nới room tín dụng trên là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền
kinh tế nói chung, tuy nhiên mức nới quá ít nên sẽ không tác động nhiều đến thị
trường BĐS.

• Bởi hiện nay các ngân hàng vẫn duy trì lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao là 11 -
15%.

• Nguồn vốn này không phải là để "giải cứu" thị trường BĐS hay DN BĐS mà Nhà
nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường
BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ
cho người mua nhà lần đầu để ở.

• “Việc nới “room” tín dụng sẽ tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp. 

• Đối với doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt để vay
vốn. Còn với DN vốn đang có nợ xấu rất khó tiếp cận nguồn vốn này
 Thứ 4 – 14/12/2022

THỊ TRƯỜNG BĐS ĐANG LẶP LẠI

CHU KÌ KHỦNG HOẢNG?
• Sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách
điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối
năm.

• NGUỒN CUNG GIẢM RÕ RỆT TRONG 5 NĂM

TRỞ LẠI ĐÂY

• Chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

• Tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 - 9T/2022

là gần 300.000 sản phẩm.

• Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất
trên diện rộng. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, doanh
nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng
phát hành.
• THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG LẶP LẠI CHU
KỲ KHỦNG HOẢNG?

• Năm 2007 thị trường bất động sản bùng nổ, tạo bong bóng,
đến năm 2008, thị trường đóng băng, sau đó quay lại bong
bóng vào năm 2009.

• Giai đoạn 2010 - 2013, thị trường bất động sản tiếp tục quay
trở lại thời kỳ đóng băng, tạo ra khoảng gần 40.000 căn hàng
tồn kho khó bán, tương đương giá trị 95.000 tỷ đồng.

• Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng, buộc Chính phủ phải
thành lập tổ chức mua bán nợ. 

• Nguyên nhân là năm 2007, Việt Nam gia nhập Tổ chức

thương mại thế giới - WTO, dòng vốn FDI tăng vọt cùng, với
dòng tiền chốt lời khi chứng khoán đạt đỉnh 1140 điểm đổ vào
bất động sản khiến thị trường bất động sản bùng nổ.
• THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG LẶP LẠI CHU
KỲ KHỦNG HOẢNG?

• Năm 2008, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn
cầu năm, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng
nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất
cao (23-24%/năm). 

• Chính sách thắt chặt tín dụng (tăng trưởng tín dụng năm 2008
-22%) của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động
sản và kiềm chế lạm phát khiến giá nhà đất lao dốc mạnh,
giao dịch nguội lạnh vì thiếu dòng tiền.

• Để kích cầu đầu tư, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính
sách nới lỏng và cấp cho nền kinh tế gói tín dụng tương
đương khoảng 1 tỷ USD.

• Nhưng không kiểm soát và định hướng, phân bổ công bằng

cho các lĩnh vực kinh doanh nên dòng vốn bị chảy vào đầu tư
bất động sản nhiều làm thị trường bất động sản lại bùng nổ và
tiếp tục hiện tượng bong bóng.
• THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG LẶP LẠI CHU KỲ
KHỦNG HOẢNG?

• Năm 2011, đầu tư nhiều nhưng không nắm được thực chất nhu cầu sử
dụng nên bất động sản phát triển hầu hết vừa bị đẩy giá, vừa bị tổng
giá trị quá lớn bất động sản khi đó được làm rất to, nhiều diện tích.
Do tính chất sản phẩm không  phù hợp nhu cầu thị trường, dẫn đến
không tiêu thụ được, thị trường đóng băng hoàn toàn. Kéo theo tình
trạng nợ xấu tăng vì dự án không có doanh thu.

• Còn thị trường bất động sản giai đoạn năm 2022, nguồn cung thấp
nhất kể từ năm 2018

• Các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất
khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Phát hành trái phiếu doanh
nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ. 

• Nguyên nhân do hệ thống pháp luật có dấu hiệu không còn phù hợp,
không theo kịp tốc độ phát triển. Vô tình tạo thành những điểm
nghẽn, gây khó khăn cho quá trình giải quyết hồ sơ, thủ tục đầu tư.
Nên các dự án bất động sản chậm nhịp tham gia thị trường. Tạo sự
khan hiếm nguồn cung nhất thời ở giai đoạn này.
• THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG LẶP LẠI CHU
KỲ KHỦNG HOẢNG?

• Điểm giống của hai giai đoạn này, đều do sự phát triển
nóng, nguồn vốn chảy vào bất động sản mạnh, không kiểm
soát được hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản. Do vậy,
dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt, hiện
tượng bong bóng, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu
thụ. Từ đó, Nhà nước phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền
tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Dẫn tới các doanh
nghiệp khó huy động vốn.

• Nhìn chung ở hai giai đoạn, nền kinh tế đều bị ảnh hưởng
bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới. Do vậy, phải áp dụng
chính sách tiền tệ để điều chỉnh vĩ mô. Đều có hiện tượng
bơm vốn vào thị trường bất động sản, ồ ạt mà không kiểm
soát. Dẫn đến bùng nổ bong bóng bất động sản và trầm lắng
 THỊ TRƯỜNG SẼ XẢY RA KỊCH BẢN NÀO?

• Có 2 kịch bản xảy ra với thị trường bất động sản Việt
Nam: Sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số
chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và
ổn định đến cuối năm; Thị trường bất động sản năm
2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được
khơi thông.

• Để tháo gỡ, kích hoạt thị trường nội địa và hoạt động
sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nội địa,
rất cần phải thúc đẩy hoạt động phát triển cho các dự
án bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường.
GIẢI PHÁP THÁO GỠ KHÓ KHĂN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

• Tổ Công tác của Chính phủ có thể đề xuất một số cơ chế đặc thù
nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn
nhu cầu của xã hộ0

• Đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát
thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu.
Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt,
nhất là luật đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên
được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho
thị trường, nhà đầu tư.

• Các dự án nên chủ động bám sát nhu cầu thị trường, xây dựng
chính sách sản phẩm phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường,
người dân. Đồng thời điều chỉnh các dự án phát triển chưa phù
hợp theo hướng phù hợp hơn.
 Thứ 5 – 15/12/2022

“THỜI TỚI” CHO NGƯỜI SẴN TIỀN

MẶT: MUA 1 GẤP 3?
“THỜI TỚI” CHO NGƯỜI SẴN TIỀN?

• Thị trường BĐS đang tạo ra nhiều cơ hội đầu tư và mua ở cho
những ai có tiền mặt, sẵn sàng chọn các dự án có pháp lý hoàn
chỉnh.

• Có bộ phận nhà đầu tư vẫn tranh thủ cơ hội này để “thu gom” BĐS.
Đặc biệt, các BĐS có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá cao.

• Trên thị trường thứ cấp xuất hiện ngày càng nhiều thông tin rao bán
bất động sản cắt lỗ hoặc cắt lãi.

• Hiện nguồn cung mới BĐS vẫn khan hiếm. Về dài hạn, giá BĐS
vẫn tăng, cơ hội cho nhà đầu tư đi trước một bước.

• Lúc thị trường khó khăn, nhà đầu tư càng phải đề cao việc đầu tư
dài hạn. Để đầu tư được trung – dài hạn thì phải cân đối được dòng
vốn vay. Với bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn
bẩy tài chính để đầu tư
 Thứ 6 – 16/12/2022

TRIỂN VỌNG ĐƯỜNG CAO TỐC DAK

NÔNG – BÌNH PHƯỚC
•Liên danh Vingroup và Techcombank đầu tư dự án cao tốc Gia Nghĩa
- Chơn Thành
•Chiều dài toàn tuyến gần 140km, trong đó đoạn đi qua tỉnh Đắk Nông
(TP.Gia Nghĩa, H.Đắk R’lấp) dài 38km, còn lại thuộc tỉnh Bình
Phước (H.Bù Đăng, H.Đồng Phú, TP.Đồng Xoài, TX.Chơn Thành)
•Có điểm đầu giao với đường Hồ Chí Minh (quốc lộ 14 cũ) tại
km1796+800 và điểm cuối giao với cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một -
Chơn Thành
•Quy mô 6 làn xe (4 làn xe và 2 làn khẩn cấp) thời gian đầu tư trước
năm 2030.
•Cấp hạng đường thiết kế cao tốc là 100km/h
•Dự kiến hoàn thành vào năm 2027, tổng vốn đầu tư là 23.000 tỉ đồng.